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UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA

CURSO DE GRADUAO EM ENGENHARAIA CIVIL

APLICAO PRTICA DE UMA VISTORIA CAUTELAR PARA PRODUO


ANTECIPADA DE PROVAS

THIAGO LUNA VIDAL

JUIZ DE FORA

2013
THIAGO LUNA VIDAL

APLICAO PRTICA DE UMA VISTORIA CAUTELAR PARA PRODUO


ANTECIPADA DE PROVAS

Trabalho Final de Curso apresentado ao Colegiado do


Curso de Engenharia Civil da Universidade Federal de
Juiz de Fora, como requisito parcial obteno do
ttulo de Engenheiro Civil.

rea de Conhecimento: Engenharia de Avaliaes

Orientador: Prof. Jlio Csar Oliveira Horta Barbosa

Co-orientador: Prof. Mrio Nalon de Queiroz

Juiz de Fora

Faculdade de Engenharia da UFJF

2013
APLICAO PRTICA DE UMA VISTORIA CAUTELAR PARA PRODUO
ANTECIPADA DE PROVAS

THIAGO LUNA VIDAL

Trabalho Final de Curso submetido banca examinadora constituda de acordo com


o Artigo 9o do Captulo IV das Normas de Trabalho Final de Curso estabelecidas
pelo Colegiado do Curso de Engenharia Civil, como parte dos requisitos necessrios
para a obteno do grau de Engenheiro Civil.

Aprovado em: ____/________/_____

Por:

_____________________________________

Prof. Jlio Csar Oliveira Horta Barbosa (Orientador)

_____________________________________

Prof. Mrio Nalon de Queiroz (Co-orientador)

_____________________________________

Prof. Fabiano Csar Tosetti Leal


AGRADECIMENTOS

Agradeo os professores Jlio Csar Oliveira Horta Barbosa e Mrio Nalon de


Queiroz pela pacincia, auxlio e fornecimento de materiais que serviram para o
desenvolvimento deste trabalho.
RESUMO

O presente estudo refere-se a importncia de se conhecer os tipos de percias


tcnicas existentes na esfera da construo civil e suas variaes existentes.
abordado tambm, uma aplicao prtica de uma vistoria cautelar com o intuito da
obteno antecipada de provas. Como mtodo empregado, investiga-se a definio
do instrumento anteriormente citado, tendo, na sequncia, uma discusso
aprofundada quanto vistoria. Nesse contexto, acrescenta-se a observao
detalhada de uma obra de uma construtora A e as falhas tcnicas na execuo do
seu trabalho. Fundamenta-se o estudo, sobremaneira, nos referenciais tericos Maia
Neto (1996) e Meirelles (2011), incluindo, da mesma maneira, normas tcnicas da
ABNT, presentes em NBR 13752 (1996). Conclui-se, portanto, quanto ao importante
papel desempenhado pelo engenheiro civil na observao responsvel da
construo de obras.

Palavras-chave: Percia tcnica. Construo Civil. Provas.


SUMRIO

1 INTRODUO ................................................................................................................... 9

1.1 Consideraes iniciais .......................................................................................... 9

1.2 Objetivo ................................................................................................................ 10

1.3 Relevncia ............................................................................................................ 10

1.4 Metodologia ......................................................................................................... 11

1.5 Estrutura do trabalho .......................................................................................... 11

2 PERCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUO CIVIL ............................................ 13

2.1 O termo percia .................................................................................................... 13

2.2 Espcies de percias na construo civil........................................................... 13

2.2.1 Exame ................................................................................................................. 13

2.2.2 Vistoria................................................................................................................. 13

2.2.3 Avaliao ............................................................................................................. 13

2.2.4 Arbitramento ........................................................................................................ 14

2.3 Campo de atuao e ocorrncias que podem envolver percias ..................... 14

2.4 Foras atuantes no mercado .............................................................................. 15

2.4.1 Natureza social .................................................................................................... 15

2.4.2 Natureza econmica ............................................................................................ 15

2.4.3 Regras governamentais ....................................................................................... 15

2.4.4 Regras fsicas e naturais...................................................................................... 16

2.5 Preo e valor ........................................................................................................ 16

2.6 Aspectos legais ................................................................................................... 16

2.6.1 Natureza tcnica .................................................................................................. 17

2.6.2 Natureza jurdico-legal ......................................................................................... 17

2.6.3 Interpretao legal ............................................................................................... 18

2.6.4 tica..................................................................................................................... 19

2.6.5 Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) / Registro de Responsabilidade


Tcnica (RRT) .............................................................................................................. 19
2.7 Responsabilidades decorrentes da construo ................................................ 20

2.7.1 Fundamentos da responsabilidade ...................................................................... 21

2.7.2 Fontes de responsabilidade ................................................................................. 21

2.7.3 Causas de iseno de responsabilidade .............................................................. 22

2.7.4 Responsabilidade civil em geral ........................................................................... 23

2.7.5 Responsabilidade contratual do construtor .......................................................... 23

2.7.6 A responsabilidade civil no cdigo de defesa do consumidor ............................... 23

2.7.7 Responsabilidades decorrentes da construo .................................................... 24

2.7.8 Responsabilidade pela perfeio da obra no cdigo civil ..................................... 24

2.7.9 Responsabilidade pela perfeio da obra no cdigo de defesa do consumidor ... 26

2.7.10 Responsabilidade pela solidez e segurana da obra no cdigo civil .................. 26

2.7.11 Responsabilidade pela solidez e segurana da obra no cdigo de defesa do


consumidor ................................................................................................................... 27

2.8 Vida til de projeto (VUP) e prazos de garantia ................................................. 27

3 A VISTORIA ................................................................................................................. 34

3.1 O termo vistoria ........................................................................................................ 34

3.1.1 Vistorias na construo civil ................................................................................. 34

3.1.2 Os pilares da vistoria x tomada de deciso .......................................................... 36

3.1.3 O objetivo do registro ........................................................................................... 36

3.1.4 A no-execuo da vistoria .................................................................................. 37

3.1.5 Requisitos gerais da vistoria ................................................................................ 38

3.1.6 Requisitos gerais da vistoria segundo a nbr 13752:1996 percias de engenharia


na construo civil ........................................................................................................ 40

3.2 Vistoria versus percia e vistoria versus relatrio fotogrfico .............................. 42

3.3 A vistoria cautelar .................................................................................................... 43

4 APLICAO PRTICA DO LAUDO DE VISTORIA ........................................................ 45

4.1 Consideraes iniciais............................................................................................. 45

4.2 Laudo de vistoria cautelar ....................................................................................... 46

5 CONCLUSO ................................................................................................................. 104


6 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ............................................................................... 106
1 INTRODUO

1.1 Consideraes iniciais

O setor da construo civil observa, contemporaneamente, a crescente


necessidade da aplicao de diferentes mtodos visando consequente avaliao
tcnica de qualidade. No entanto, a distino entre os diferentes modos de anlise
pouco ntida para leigos, contribuindo, em muitos casos, com equvocos quando o
engenheiro consciente e capacitado no se faz presente. Torna-se indispensvel,
nesse sentido, a caracterizao objetiva dos diversos mtodos existentes para que o
profissional da rea possa interpretar com sensibilidade as diversas demandas da
sociedade.
Partindo do pressuposto do pargrafo anterior, verifica-se como intrnseco o
esclarecimento das diferenas bsicas, para elucidar a questo, entre os termos
percia, vistoria e relatrio fotogrfico, sendo extremamente til, portanto, como
ponto de partida para a realizao adequada do trabalho do engenheiro. Como
exemplo da temtica abordada, ressalta-se o carter de constatao tcnica
envolvido na vistoria e a sua variada gama de aplicaes prticas, tendo enfoque no
estudo, a vistoria cautelar para a produo antecipada de provas. Para se minimizar
erros recorrentes, classifica-se a vistoria como uma das espcies de percia,
podendo a segunda servir como subsdio para a primeira. Em paralelo, encontra-se
o ltimo elemento citado, que tem como princpio a investigao das relaes
causais na anlise de uma construo, apresentando alguns modelos que
compreendem no s o elemento j nomeado, mas tambm, como exemplo, o
exame, a avaliao e o arbitramento.
Alm de se distinguir os exemplos aqui abarcados, julga-se competente a
discusso quanto aplicao da vistoria cautelar, constituindo esta um meio de
precauo nas novas construes. A sua execuo, atendendo s normas tcnicas,
constitui-se em uma ferramenta essencial para se garantir a segurana, uma vez
que, atualmente, a sua simplificao tem apresentado consequncias nem sempre
passveis de soluo. O enriquecimento do trabalho, portanto, se d com a
caracterizao detalhada de elementos tcnicos imprescindveis.
baseado nesse panorama que se insere o presente trabalho, almejando a
se evitar equvocos na rea destacada e propondo, inclusive, um novo meio de
informao para a realizao das atividades avaliativas no mesmo mbito.

1.2 Objetivo

O presente trabalho tem por objetivo analisar os tipos de percia existentes na


construo civil, considerando os aspectos tcnicos, jurdicos e prticos da rea.
Ressalta-se, portanto, que conhecer as espcies e motivaes acerca do
assunto imprescindvel para a sua prtica adequada. Nesse sentido, ser
apresentado o seguinte trabalho.

1.3 Relevncia

A engenharia, de um modo geral, relaciona-se intrinsecamente ao potencial


humano de inovao e pesquisa. Nesse sentido, a construo civil tem notvel
relevncia quanto busca incessante de novos instrumentos capazes de realizar o
trabalho como forma de atender s crescentes demandas sociais.
Dialogando com essa proposio, o estudo pormenorizado das espcies de
percia e as suas motivaes torna-se importante, uma vez que o nmero de
construes cada vez mais elevado e a complexidade envolvida na prtica
profissional tambm o .
Analisar o assunto com profundidade torna-se imprescindvel dissoluo de
dvidas quanto temtica e, principalmente, quanto possibilidade de erros
corriqueiros, cometidos devido irrisria reflexo quanto utilizao dos
instrumentos avaliativos tratados neste trabalho e, da mesma maneira, pela
ignorncia quanto temtica, pois observa-se que, corriqueiramente, os
engenheiros cometem equvocos quanto temtica exposta, sendo esta de elevada
importncia
Assim, tem-se aqui um guia, isto , um instrumento didtico que tem como
preocupao orientar os trabalhadores da rea e os seus futuros companheiros.

1.4 Metodologia

Apesar da importncia do tema na atualidade, no se encontra um padro na


colocao dos diferentes tipos de percias existentes na construo civil,
apresentando-se assim, uma relativa variedade de classificaes.
Portanto, fundamenta-se este trabalho nas publicaes de autores de renome
no setor da Engenharia de Avaliaes e Percias, seja no carter prtico da
engenharia, seja em seus aspectos tericos e jurdicos.
Como contribuio para o trabalho, foi realizada a anlise descritiva de um
Empreendimento que apresenta diversos vcios, falhas e patologias resultantes da
m execuo tcnica dos servios prestados por uma empreiteira e, em adio, uma
anlise prtica do ocorrido.

1.5 Estrutura do trabalho

O primeiro captulo abrange as consideraes iniciais acerca do trabalho.


Ademais, so apresentados os seguintes aspectos: o objetivo do estudo, a sua
relevncia tcnica e social e a metodologia empregada na pesquisa.
O segundo captulo traa um panorama geral sobre a percia tcnica,
descrevendo suas espcies e elementos relacionados a caracteres econmicos e
legais. A responsabilidade quanto construo tambm discutida, sendo seguida
por dados referentes durao de projetos.
O terceiro captulo trata de um estudo pormenorizado do termo vistoria e a
sua distino em relao aos elementos percia e relatrio fotogrfico. Na sequncia,
a vistoria cautelar discutida.
O quarto captulo aborda a aplicao do laudo de vistoria e o estudo do caso
de uma construtora, abordando seus problemas ocorridos durante as diversas fases
construtivas da obra.
O quinto captulo encerra o trabalho concluindo quanto utilidade de se
informar a respeito das diferentes espcies de percia tcnica, evidenciando a
necessidade de profissionais conscientes e bem informados sobre a temtica
envolvida.
2 PERCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUO CIVIL

2.1 O termo percia

Segundo a NBR 13752:1996 Percias de engenharia na construo civil


seo 3.61; Percia a atividade que envolve apurao das causas que motivaram
determinado evento ou da assero (afirmao, asseverao, alegao,
argumentao) de direitos.

2.2 Espcies de percias na construo civil

De acordo com a Norma Brasileira 13752:1996 Percias de engenharia na


construo civil; as percias podem ser divididas em: arbitramento, avaliaes,
exames, vistorias e outras, que sero definidas a seguir.

2.2.1 Exame

Segundo a NBR 13752:1996 seo 3.44, Exame uma Inspeo, por meio
de perito, sobre pessoas, coisas, mveis e semoventes, para verificao de fatos ou
circunstncias que interessem causa.

2.2.2 Vistoria

Segundo Maia Neto (1996, p.161), Vistoria a inspeo judicial feita por
perito sobre um imvel, para verificar fatos ou circunstncias ao mesmo relativas.

2.2.3 Avaliao

Segundo a NBR 13752:1996 seo 3.10, Avaliao a atividade que envolve


a determinao tcnica do valor qualitativo ou monetrio de um bem, de um direito
ou de um empreendimento.
2.2.4 Arbitramento

Segundo a NBR 13752:1996 seo 3.6, Arbitramento a atividade que


envolve a tomada de deciso ou posio entre as alternativas tecnicamente
controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.

2.3 Campo de atuao e ocorrncias que podem envolver percias

De acordo com Maia Neto (1996), a primeira grande dvida que surge quando
o Engenheiro se apresenta como profissional da Engenharia de Avaliaes e
Percias, no s perante seus prprios colegas, mas tambm com relao s
pessoas de seu convvio social, a perfeita definio com relao ao escopo de seu
trabalho pois, muito comum algumas pessoas confundirem seu campo de atuao
apenas com o do perito judicial, sendo que este compreende apenas uma, dentre as
muitas reas de atuao do profissional.

Dentre as reas de atuaes, pode-se citar as:

Avaliaes empresariais, como por exemplo, em uma avaliao do ativo


imobilirio/valor real de mercado para aumento do capital social, seguro de
bens patrimoniais, emprstimos com garantia real; empresas que passem por
processo de: dissoluo, incorporao, fuso, desapropriao, indenizao;
Avaliaes e consultorias no mercado imobilirio como em: compras,
vendas, alugueis, permutas, incorporaes imobilirias, estudos de
viabilidade;
Privatizaes de empresas ou bens de propriedade do estado como nos
casos de privatizaes e cobranas de impostos como o IPTU (imposto
predial e territorial urbano), ITBI (imposto sobre a transmisso de bens
imveis), entre outros;
Assessorias periciais, junto ao poder judicirio nas questes de terra
(demarcatrias, reivindicatrias, usucapies e servides de passagem),
apurar valor venal (desapropriaes e indenizaes), apurar o valor
locativos/aluguis (renovveis e revisionais), medidas cautelares (vistorias);
Casos extrajudiciais, entre outros.
2.4 Foras atuantes no mercado

Maia Neto (1996), diz que de fundamental importncia que o profissional


que atue em Engenharia de Avaliaes tenha sempre a noo exata de sua
condio de analista do mercado, pois no ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta, atravs das modificaes provocadas pelas foras atuantes no mercado
pois estas interagidas criam, mantm, modificam ou destroem o valor de mercado de
um bem imvel, atravs da motivao das atividades humanas como os ideais e
normas sociais, ajustes e alteraes econmicas, regulamentaes polticas ou
econmicas, fsicas ou naturais.
So essas foras que estabelecem o modelo das variveis que afetam o
custo, o preo e o valor, constituindo a matria prima bsica para a elaborao de
um laudo de avaliaes, cujos exemplos de cada uma delas passamos a descrever:

2.4.1 Natureza social

Como carter da natureza social, podemos citar o crescimento e declnio


populacional; alteraes na densidade populacional; modificaes no tamanho das
famlias; distribuio geogrfica de grupos compatveis; atitudes relativas ao projeto
arquitetnico e sua utilidade e outros fatores emergentes dos ideais e instintos
sociais do homem.

2.4.2 Natureza econmica

De natureza econmica como os recursos naturais de acordo com suas


quantidades, qualidades, localizao e taxas de esgotamento; tendncias comerciais
e industriais; tendncias de emprego e nveis salariais; disponibilidade de dinheiro e
crdito; nveis de preo, taxas de juros e carga tributrias e todos os demais fatores
que tm efeito direto ou indireto sobre o poder aquisitivo.

2.4.3 Regras governamentais

So as Leis de uso e ocupao do solo; cdigos de edificao;


regulamentaes policiais e de incndio; controles de aluguis, medidas de
segurana nacional, prioridades, demarcaes, permisses para usos especiais e
controles de crdito e programas monetrios que afetam a liberdade de uso dos
imveis, incluindo todas as formas de tributao.
2.4.4 Regras fsicas e naturais

Como, clima e topografia; fertilidade do solo; recursos minerais; fatores


comunitrios, como o transporte, as escolas, as igrejas, os parques e as reas de
lazer; controle das enchentes e conservao do solo; caractersticas do solo e do
subsolo e avanos tecnolgicos que afetam o uso da terra.

2.5 Preo e valor

Segundo Maia Neto (1996), de suma importncia para o profissional que


atue na rea da Engenharia de Avaliaes a distino exata sobre os termos preo e
valor. Preo uma expresso monetria de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro
que uma determinada mercadoria pode ser vendida, j o conceito de valor nem
sempre claro e bem definido, pois est ligado a condies subjetivas como
necessidade, utilidade, benefcios que o bem pode ou no trazer; mas podemos
definir este conceito de acordo com a NBR 5676 Avaliao de imveis urbanos de
dezembro de 1989, na seo 1.3 (Esta norma foi cancelada pela NBR 14653
Avaliaes de bens de abril de 2001 pelo prefcio 5), onde o valor a ser
determinado corresponde sempre quele que, num dado instante, nico, qualquer
que seja a finalidade da avaliao. Esse corresponde tambm ao preo que se
definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas seguintes
premissas, apresentadas a seguir:

a) Homogeneidade dos bens levados a mercado;


b) Nmero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que no
possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
c) Inexistncia de influncia externas;
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o
bem, o mercado e as tendncias deste;
e) Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com
liberdade plena de entrada e sada do mercado.

2.6 Aspectos legais

Maia Neto (1996) demonstra sua preocupao com o comum surgimento de


notcias veiculadas em alguns rgos de imprensa, procurando reacender uma
antiga polmica, relativa atribuio exclusiva aos Engenheiros na realizao de
avaliaes imobilirias, em especial a discusso da extenso dessa atribuio aos
Corretores de Imveis e, assim, no intuito de informar a sociedade, diz que a
realizao de laudos de avaliaes exclusiva dos profissionais registrados nos
Creas - Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia, dentro das diversas
modalidades, cabendo aos Corretores de Imveis opinar em transaes
imobilirias e discorrer sobre a Natureza Tcnica, Natureza jurdico-legal, sobre a
interpretao legal e sobre a tica que sero apresentados resumidamente a seguir:

2.6.1 Natureza tcnica

Deve-se saber que as avaliaes periciais so trabalhos eminentemente


tcnicos, pertencentes a uma cincia denominada Engenharia de Avaliaes e que
hoje se encontra regulamentada pela NBR 13752:1996 - Percias de engenharia na
construo civil, e que de acordo com essa normalizao, esta atividade s pode ser
executada por aqueles que possuam formao acadmica de um curso de
Engenharia, Arquitetura ou Agronomia.

2.6.2 Natureza jurdico-legal

De acordo com Maia Neto (1996), a lei que regula o exerccio das profisses
de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo (Lei n 5.194 de 24 de dezembro
de 1966), determina que so atividades e atribuies desses profissionais, dentre
outras, avaliaes, vistorias, periciais, pareceres e que da mesma forma, a
Resoluo n 218, de 29 de junho de 1973, do Conselho Federal de Engenharia, e
Agronomia, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais da
Engenharia, e Agronomia, especifica as seguintes atividades: vistoria, percia,
avaliao, arbitramento, laudo e parecer tcnico. J o Cdigo de Processo Civil, em
seu art. 145, modificado pela Lei n 7.270, de 10 de dezembro de 1984, estabelece
que os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio,
devidamente inscritos no rgo de classe competente... mais adiante no mesmo
texto, em seu art. 420, discrimina: a prova pericial consiste em exame, vistoria ou
avaliao.
A Lei n 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispe sobre as sociedades
por aes diz, por sua vez, que ... a avaliao dos bens ser feita por trs (3)
peritos ou por empresa especializada... e que ...os peritos ou a empresa avaliadora
devero apresentar laudo fundamentado.... Assim tambm , a Lei n 8.666, de 21
de junho de 1993, que dispe sobre licitao e contratos da Administrao Federal,
considera servios tcnicos profissionais especializados, dentre outros: pareceres,
percia e avaliaes em geral.
J a Resoluo n 345 do Confea, de 27 de julho de 1990, que dispe quanto
ao exerccio por profissionais de nvel superior das atividades de Engenharia de
Avaliaes e Percias de Engenharia, e tem fora de lei (art. 27, f, da Lei Federal n
5.194/66), estabelece todo o procedimento legal que rege a atividade, atribuindo
textualmente aos profissionais registrados nos Creas: ... vistorias, percias,
avaliaes e arbitramentos relativos a bens mveis e imveis... e recentemente,
com a sada da Arquitetura do Crea e criao do CAU (Conselho de Arquitetura e
Urbanismo do Brasil) que pela Lei n 12.378, de 31 de dezembro de 2010, no art. 2
consta nas atribuies de arquitetos e urbanistas ...vistoria, percia, avaliao,
monitoramento, laudo, parecer tcnico, auditoria e arbitragem. Mas ainda, na Lei
Federal n 5.194/66, determina o caso de nulidade quando este procedimento no
for seguido: sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais
procedimentos indicados no Art. 2 quando efetivados por pessoas fsicas ou
jurdicas no registradas nos Creas e pela Lei n 12.378, que regulamenta o
exerccio da Arquitetura e Urbanismo, no art. 66, e estende o mesmo Art. 2 da Lei
n 5.194/66 aos profissionais de Arquitetura e Urbanismo.
De acordo com a Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990, criadora do
Cdigo de Defesa do Consumidor, est previsto como prtica abusiva, colocar no
mercado de consumo qualquer produto ou servio em desacordo com as normas
expedidas pelos rgos competentes ou, se normas especficas no existirem, pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas... e em consonncia com esta lei, basta
se verificar todas as normas brasileiras relativas avaliao, onde consta que ... a
determinao desse valor da responsabilidade e da competncia exclusiva dos
profissionais legalmente habilitados pelos Creas... que tambm pode-se estender
aos profissionais de Arquitetura e Urbanismo, depois da criao do CAU.

2.6.3 Interpretao legal

Importante tambm observar que:


De acordo com o Conselho de Justia Federal, a nomeao de perito para
avaliao de imvel deve recair na pessoa de um engenheiro...
Pelo Tribunal de Alada do Rio de Janeiro, so nulas as percias e
arbitramentos em aes renovatrias e revisionais realizadas por tcnico em
contabilidade e que os conhecimentos tcnicos-cientficos que esse trabalho
exige, fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto.
De acordo com Tribunal de Justia de Minas Gerais, o Laudo pericial
Exame feito por Corretor de Imveis Inabilitao Legal Nulidade [...] No
poderia ser nomeado um corretor de imveis, cuja atuao profissional se
restringe, como estabelecido no art. 7 da Lei n 4.116/62, a de mediador na
venda, compra, permuta, ou locao de imveis. A percia s poderia ser
realizada, como dever s-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do
disposto na Lei n 5.194/66.
Meirelles (2011), afirma que a avaliao de imveis vem se especializando
dia-a-dia, com a elaborao de normas tcnicas e de frmulas matemticas
para a quantificao de seus valores, o que a torna privativa de engenheiros,
arquitetos e agrnomos, detentores do privilgio profissional de todas as
percias prediais...

2.6.4 tica

Segundo Maia Neto (1996), em 30 de janeiro de 1988, os presidentes do


Crea-MG e do Creci - Conselho Regional de Corretores de Imoveis da 4 Regio,
assinaram um acordo, onde consta que laudos, percias, avaliaes, vistorias,
revisionais, inclusive de aluguis [...] sero de competncia exclusiva dos
profissionais registrados no Crea ... e que ao corretor de imveis [...] caber, to
somente, opinar, quanto ao valor de mercado....

2.6.5 Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) / Registro de Responsabilidade

Tcnica (RRT)

Por parte da Engenharia e de acordo com a Lei n 6.496, de 7 de dezembro


de 1977, regulamentada pela Resoluo n 307 do Confea, de 28 de fevereiro de
1986, a ART a maneira pela qual so registrados os contratos, escritos ou
verbais, bem como os desempenhos de cargo ou funo tcnica, onde o profissional
declara os dados principais do servio a ser executado e do contrato firmado entre o
profissional e o cliente. Sendo assim, a ART se torna um procedimento obrigatrio
em qualquer atividade, projeto, obra ou servio executado na rea da Engenharia e
Agronomia. J por parte do Conselho de Arquitetura e Urbanismo, pela Lei n
12.378, de 31 de dezembro de 2010, todo profissional habilitado no Conselho dever
realizar o Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT), obedecendo os mesmos
princpios citados acima referente ART, diferenciando-se basicamente nas
atribuies Arquiteto X Engenheiro.
Deve-se ter cincia, que a ART ou a RRT no campo dos direitos autorias, so
uma forma de defesa dos autores de planos ou projetos, ficando anotado o que a lei
assegura aos profissionais em termos de direito autoral. Outro ponto importante
que a ART ou a RRT uma sumula do contrato firmado entre o profissional e
cliente, onde nelas, so anotados a extenso de seus servios e o nvel de
responsabilidade, servindo de documento hbil para garantia de remunerao dos
servios ou obras, mesmo que contratados verbalmente.
Assim, conclusivo que a ART ou a RRT o mais importante instrumento de
fiscalizao e comprovao de qualquer atividade e/ou servio perante ao CREA ou
ao CAU.

2.7 Responsabilidades decorrentes da construo

De acordo com Meirelles (2011), das construes, como realizao material e


intencional do homem, podem resultar responsabilidades diversas do construtor para
com o proprietrio da obra, e deste para com vizinhos e terceiros que venham a ser
prejudicados s pelo fato da construo ou por ato dos que a executam e que tais
responsabilidades, segundo a culpabilidade do agente causador do problema, assim
como a extenso, o dano, a natureza da leso e a situao da vtima, repartem-se
em vrias espcies e modalidades, que sero colocadas a seguir com o objetivo de
diferenciao e entendimento das mesmas e necessrio entender que o no
cumprimento dessas responsabilidades pode motivar algum tipo de percia (que o
assunto principal do trabalho).
2.7.1 Fundamentos da responsabilidade

O fundamento normal da responsabilidade a culpa ou o dolo, mas, como


judiciosamente observou Lima (1938) apud Meirelles (2011), o legislador brasileiro,
consagrando a teoria da culpa, nem por isso deixou de abrir exceo ao princpio,
admitindo casos de responsabilidade sem culpa, muito embora no tivesse
acompanhado e com mais amplitude, a orientao moderna de outras legislaes,
como seria de desejar e de acordo com o Cdigo Civil de 1916, art. 159 e o Cdigo
Penal, art. 18, II, Age com culpa todo aquele que, por ao ou omisso voluntria,
viola direito ou causa dano a outrem, por negligncia, imprudncia ou impercia de
conduta, embora no desejando o resultado lesivo e sendo assim, Meirelles (2011)
diz que a culpa a violao de um dever preexistente: dever de ateno, dever de
cautela, dever de habilidade, dever de prudncia em todos os atos da conduta
humana.
Assim, Meirelles (2011), diz que o engenheiro ou arquiteto, quando exerce
atividade construtiva, responde objetivamente pelos vcios e defeitos que a obra
apresentar durante o prazo de garantia de cinco anos, de acordo com o Cdigo Civil,
art. 618 pois, ele est atuando como empresrio, quer tenha efetuado um contrato
de empreitada ou de administrao, de acordo com o art. 966 do mesmo cdigo.
Sendo assim, deve-se saber tambm que quando o engenheiro ou arquiteto atua
como profissional liberal sua responsabilidade subjetiva, dependendo de
verificao da culpa, de acordo com o Cdigo de Defesa do Consumidor (art. 14,
4).

2.7.2 Fontes de responsabilidade

De acordo com Meirelles (2011), as responsabilidades podem provir de trs


fontes, a saber: a lei (responsabilidade legal), o contrato (responsabilidade
contratual) e o ato ilcito (responsabilidade extracontratual), definidas a seguir, de
acordo com o mesmo autor:

Responsabilidade legal toda aquela que a lei impe para determinada


conduta, independentemente de qualquer outro vnculo.
Responsabilidade contratual aquela que surge do ajuste das partes, nos
limites em que for convencionada para o cumprimento da obrigao de cada
contratante.
Responsabilidade extracontratual toda aquela que surge de ato ilcito, isto ,
contrrio ao Direito. Tal responsabilidade no regulada por lei, nem
depende de estipulao contratual porque tanto a lei quanto o contrato s
regem atos lcitos.

2.7.3 Causas de iseno de responsabilidade

De acordo com Meirelles (2011), embora a prtica de atos que normalmente


seriam considerados ilcitos, e sujeitaria o agente a alguma sano ou indenizao,
outras causas podem interferir que retiram a ilicitude da conduta e isentam o autor
de qualquer responsabilidade e conforme declara a lei, no constituem atos ilcitos e
no geram responsabilidade alguma os praticados em legtima defesa, em estado de
necessidade, ou no exerccio regular de um direito reconhecido, como tambm a
ocorrncia de caso fortuito ou de fora maior libera o devedor do cumprimento de
suas obrigaes, que sero definidas a seguir:

Legtima defesa: de acordo com o Cdigo Civil, art. 188, I e pelo Cdigo
Penal, art. 23, II, situao de quem, usando moderadamente dos meios
necessrios, causa leso ao contendor, no repelir injusta agresso, atual ou
iminente, a direito seu ou de outrem.
Estado de necessidade: Segundo o Cdigo Civil, art. 188, II e pelo Cdigo
Penal, arts. 23, I e 24, a situao de perigo que obriga algum a sacrificar
bens alheios para evitar ou livrar-se de um mal maior. Esta situao, quando
caracterizada, retira do ato lesivo o carter ilcito. J pelo Cdigo Civil, art.
929, o causador do dano s se libera de indenizao se no concorreu com
culpa para o evento perigoso.
Exerccio regular de um direito reconhecido: prtica normal de faculdade ou
atividade concedida por lei de acordo com Cdigo Civil, art. 188, I, parte final
e pelo Cdigo Penal, art. 23, III, parte final. Em tal hiptese, a legitimidade do
ato exonera o agente de responsabilidade, ainda que cause dano a terceiros,
salvo nos casos de responsabilidade objetiva, como ocorre nos danos de
construo a prdios vizinhos.
Caso fortuito, de acordo com Fonseca (1943), fato da Natureza que, por usar
imprevisibilidade e inevitabilidade, gera para uma das partes impossibilidade
insupervel para o cumprimento de suas obrigaes.
Fora maior, de acordo com Meirelles (2011), ato humano irresistvel que, por
sua imprevisibilidade e inevitabilidade, cria para outrem impossibilidade
irremovvel para o cumprimento de obrigaes assumidas.

2.7.4 Responsabilidade civil em geral

De acordo com o Cdigo Civil, arts. 943 e 389, responsabilidade civil aquela
que impe a obrigao de reparar o dano patrimonial e se exaure com a
indenizao. J como obrigao meramente patrimonial, a responsabilidade
transmite-se aos sucessores do autor da leso e s se extingue pela composio do
dano. No art. 942, consta que se a ofensa tiver mais de um autor, todos respondero
solidariamente pela reparao.

2.7.5 Responsabilidade contratual do construtor

De acordo com Meirelles (2011), a responsabilidade especfica do construtor


pela execuo da obra, surge com a celebrao do contrato de construo e s
termina com o fiel cumprimento do ajuste e entrega da obra perfeita, slida e segura.
Enquanto isto no ocorrer, subsistem as trs responsabilidades decorrentes da
construo: a legal, a extracontratual e a contratual. Pela responsabilidade
contratual, o construtor s se libera cumprindo fielmente o contrato ou demonstrando
que a sua inexecuo total ou parcial, deveu-se a caso fortuito ou fora maior e que
fora dessas hipteses, sujeitar-se- indenizao devida.

2.7.6 A responsabilidade civil no cdigo de defesa do consumidor

Meirelles (2011), diz que o Cdigo de Defesa do Consumidor foi promulgado


com o objetivo de equilibrar as relaes negociais de consumo entre o fornecedor e
o consumidor, reconhecidamente a parte mais fraca nessa relao, sendo que o
mesmo incide sobre as atividades da construo, interagindo com as normas do
Cdigo Civil. Sendo assim, deve-se examinar o Cdigo de Defesa do Consumidor
em conjunto como o Cdigo Civil, os quais incidem sobre as responsabilidades
decorrentes da construo.

2.7.7 Responsabilidades decorrentes da construo

Segundo, Meirelles (2011), a construo de obra particular ou pblica, alm


das reponsabilidades estabelecidas no contrato, pode acarretar outras para o
construtor, para o autor do projeto, para o fiscal ou consultor e para o proprietrio ou
Administrao contraente e que, so responsabilidades legais e extracontratuais, de
ordem pblica, decorrentes da lei, de fatos da obra e da tica profissional, e, por isso
mesmo, independentes de conveno das partes. A seguir, sero tratadas algumas
dessas responsabilidades citadas por Meirelles (2011), e de acordo com o Cdigo
Civil e pelo Cdigo de Defesa do Consumidor.

2.7.8 Responsabilidade pela perfeio da obra no cdigo civil

Segundo Meirelles (2011), a responsabilidade pela perfeio da obra o


primeiro dever legal de todo profissional ou firma de Engenharia, Arquitetura ou
Agronomia, sendo de se presumir em qualquer contrato de construo, particular ou
pblica, mesmo que no conste de nenhuma clusula do ajuste e que de acordo
com o Cdigo Civil (arts. 615 e 616) e fundado nesse dever de perfeio, declara
que, quem encomendou a obra pode rejeit-la ou receb-la com abatimento no
preo, se assim lhe convier caso a obra no possua o padro de qualidade mnimo
necessrio para sua devida utilizao. De acordo com essas responsabilidades,
inaceitvel que o profissional, durante a execuo de uma obra, aplique material
inadequado ou insuficiente, mesmo que a pedido do cliente.
Sabe-se que um contrato de construo, independente de sua modalidade
contratual, envolve uma obrigao de resultado pelo construtor e que seu objetivo
a obra pronta e acabada, apta a ser utilizada para os fins a que se destina. Meirelles
(2011), afirma que: Assim, responde o construtor pelos eventuais defeitos que
vierem a aparecer na obra. Esta responsabilidade perdura durante todo o tempo de
razovel expectativa de durabilidade do produto [...].
De acordo com o Cdigo Civil (art. 618), a responsabilidade do construtor
ser objetiva, bastando a prova da relao de causa e efeito entre o vcio e o dano
resultante e que se o defeito surgir aps os 5 (cinco) anos de garantia, mas durante
o tempo de razovel expectativa de durabilidade, indispensvel a prova da culpa
do construtor, com a demonstrao de que o dano consequncia de falha
construtiva causada por dolo ou por impercia, imprudncia ou negligncia do
construtor.
Ainda de acordo com Meirelles (2011) e pela Lei de Direitos Autorais (Lei
9.610, de 19 de fevereiro de 1998), juntamente com o construtor, podem ser
responsabilizados o autor do projeto e o fiscal ou consultor da obra, desde que se
apure sua incorreo profissional, equiparvel culpa comum, ou seja, a culpa pela
inobservncia na elaborao do projeto e/ou nas atividades de fiscalizao,
seguindo as normas tcnicas e os procedimentos recomendveis pela boa execuo
de um projeto, obra, etc.
Dispe o Cdigo Civil no art. 615, sobre o recebimento ou no da obra que
aps sua concluso e de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono
obrigado a receb-la, porm poder rejeit-la, se o empreiteiro se afastou das
instrues recebidas e dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalhos de tal
natureza. Nestes casos, de acordo com o art. 616, o proprietrio poder em vez de
rejeitar a obra, receb-la com abatimento no preo.
As hipteses que podem ocorrer sobre o recebimento ou no da obra, de
acordo com o Cdigo Civil, so trs:
a) De acordo com os arts. 611 e 613, se a obra estiver perfeita, de acordo com o
respectivo projeto e sem falhas aparentes, o dono obrigado a receb-la, sob
pena de entrar em mora;
b) Se a obra desobedeceu aos planos, afastou-se das regras tcnicas ou
apresentou defeitos, o dono pode rejeit-la ou,
c) Alternativamente, receb-la com abatimento no preo.

Sobre as questes de responsabilidade de vcios, defeitos constatados e os que


podero ou no ocorrer durante a utilizao, deve-se consultar o Cdigo Civil, o
Cdigo de Defesa do Consumidor ou outras normas responsveis que falam a
respeito da garantia e da responsabilidade sobre esta questo. valido lembrar, que
estas questes so extremamente relativas e que devem ser verificadas caso a
caso.
2.7.9 Responsabilidade pela perfeio da obra no cdigo de defesa do consumidor

Dispe o Cdigo de Defesa do Consumidor que os fornecedores de produtos


durveis respondem solidariamente pelos vcios de qualidade ou quantidade que os
tornem imprprios ou inadequados ao consumo a que se destinam, ou lhes
diminuam o valor (art. 18), o mesmo ocorrendo com o fornecedor de servios (art.
20). So imprprios ao uso ou consumo os produtos que, por qualquer motivo, se
revelem imprestveis ao fim a que se destinam (art. 18, 6, III), assim como os
servios que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se
esperam, bem como aqueles que no atendam s normas regulamentares de
prestabilidade (art. 20, 2).
O Cdigo de Defesa do Consumidor no estabelece prazos fixos de garantia
dentro dos quais os vcios ocultos devem surgir, para que possam ser reclamados.
Considera-se que a garantia de um produto e/ou servio, deve-se estender por um
prazo razovel de durabilidade que o prprio fornecedor transmite ao consumidor.

2.7.10 Responsabilidade pela solidez e segurana da obra no cdigo civil

O art. 1.245 do Cdigo Civil, afirma que nos contratos de empreitada de


edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo
responder, durante cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em
razo dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, no o achando firme,
preveniu em tempo o dono da obra.
No pargrafo nico, consta que: decair do direito assegurado neste art. o
dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias
seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
Ainda de acordo com o cdigo civil no art. 12, o construtor responder
diretamente pela reparao dos danos causados pelos defeitos decorrentes de
projeto, fabricao, construo e montagem da obra, bem como por informaes
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos. Segundo Meirelles (2011)
e pelo art. 12 do Cdigo de Defesa do Consumidor, se o defeito surgir dentro do
prazo de garantia de cinco anos, a responsabilidade do construtor objetiva e, se o
defeito aparecer aps os cinco anos, preciso examinar o problema da culpa. Pelo
art. 12, 3, o construtor s no ser responsabilizado se demonstrar que o defeito
inexiste, ou que decorrente de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros.
Assim, pode-se concluir que quanto mais novo o edifcio maior a probabilidade da
ocorrncia de falhas construtivas e que quanto mais antiga a obra, maior a
probabilidade de culpa do usurio pela falta de conservao e/ou utilizao
inadequada dos fins a que se propusera a obra.

2.7.11 Responsabilidade pela solidez e segurana da obra no cdigo de defesa do

consumidor

De acordo com o art. 12 do Cdigo de Defesa do Consumidor, o fabricante, o


produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador, independentemente
da existncia de culpa, respondero pela reparao dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricao, construo,
montagem, manipulao, apresentao ou acondicionamento de seus produtos,
bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e
riscos. O art. 14, informa que o fornecedor de servios, responder
independentemente da existncia de culpa, pela reparao dos problemas, bem
como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua fruio e riscos.
Segundo Meirelles (2011), o Cdigo do Consumidor no estabeleceu prazos
fixos de garantia dentro dos quais os defeitos do produto ou do servio devem
aparecer, isso devido variedade de produtos existentes abrangidos pelo Cdigo do
Consumidor. Considera-se assim, que essa garantia deve estender-se pelo prazo
razovel de durabilidade que o prprio fornecedor transmite ao consumidor. J em
relao construo civil, este prazo muito superior aos cinco anos previstos no
art. 618 do Cdigo Civil e que se sabe que, para um edifcio bem construdo,
presume-se uma durabilidade maior do que 50 (cinquenta) anos. Sendo assim, o
consumidor pode reclamar depois do prazo de cinco anos, mas ser avaliado, caso
a caso, a origem do problema o qual pode ser dado, por exemplo, por m qualidade
de execuo da obra e/ou servio ou simplesmente m utilizao do produto pelo
usurio.

2.8 Vida til de projeto (VUP) e prazos de garantia

Os dois quadros a seguir apresentam alguns dados correspondentes vida


til de projeto e a prazos de garantia, sendo a revista Construo e Mercado 74
de Setembro de 2007.
VIDA TIL DE PROJETO

Parte da Edificao Exemplos VUP Em anos


Fundaes, elementos
estruturais (pilares, vigas, lajes Mnimo: > 40
Estrutura principal e outros), paredes estruturais, Mximo: > 60
estruturas perifricas,
contenes e arrimos.
Estruturas auxiliares Muros divisrios, estrutura de Mnimo: > 20
escadas externas Mximo: > 30
Paredes de vedao externas, Mnimo: > 40
Estruturas auxiliares painis de fachada, fachadas Mximo: > 60
cortina
Paredes e divisrias leves Mnimo: > 20
Estruturas auxiliares internas, escadas internas, Mximo: > 30
guarda-corpos
Estrutura da cobertura e Mnimo: > 20
Cobertura coletores de guas pluviais Mximo: > 30
embutidos
Cobertura Telhamento Mnimo: > 13
Mximo: > 20
Calhas de beiral e coletores de Mnimo: > 04
Cobertura guas pluviais aparentes, Mximo: > 06
subcoberturas facilmente
substituveis
Cobertura Rufos, calhas internas e demais Mnimo: > 08
complementos (de ventilao, Mximo: > 12
iluminao, vedao)
Revestimento de piso, parede e
Revestimento interno aderido teto: de argamassa, de gesso, Mnimo: > 13
cermicos, ptreos, de tacos e Mximo: > 20
assoalhos e sintticos
Revestimento interno Revestimentos de pisos: Mnimo: > 08
no-aderido txteis, laminados ou elevados; Mximo: > 12
lambris; forros falsos
Revestimento de fachada Revestimento, molduras, Mnimo: > 20
aderido e no-aderido componentes decorativos, Mximo: > 30
cobre-muros
Piso externo Ptreo, cimentados de Mnimo: > 13
concreto, cermico Mximo: > 20
Pintura Pinturas internas; papel de Mnimo: > 03
parede Mximo: > 04
Pintura Pinturas de fachada, pinturas; Mnimo: > 08
revestimentos sintticos Mximo: > 12
texturizados
Impermeabilizao manutenvel Componentes de juntas e
sem quebra de revestimentos; rejuntamentos; mata-juntas; Mnimo: > 04
Impermeabilizao manutenvel sancas, golas, rodaps e Mximo: > 06
apenas com a quebra dos demais componentes de
revestimentos arremate
Impermeabilizao manutenvel Impermeabilizaes de caixa
sem quebra de revestimentos; d'gua, jardineiras, reas Mnimo: > 08
Impermeabilizao manutenvel externas com jardins, Mximo: > 12
apenas com a quebra dos coberturas no-utilizveis,
revestimentos calhas e outros
Parte da Edificao Exemplos VUP Em anos

Impermeabilizao manutenvel Imperbeabilizao de rea


sem quebra de revestimentos; internas, de piscina, de reas Mnimo: > 20
Impermeabilizao manutenvel externas (com pisos, de Mximo: > 30
apenas com a quebra dos coberturas utilizveis, de
revestimentos rampas de garagem, etc)
Janelas, (componentes fixos e
mveis), portas balo, gradis,
grades de proteo, cobogs, Mnimo: > 20
Esquadrias externas (de brises, incluso complementos Mximo: > 30
fachada) de acabamento como peitoris,
soleiras, pingadeiras e
ferragens de manobra e
fechamento
Portas e grades internas, Mnimo: > 08
Esquadrias internas janelas para reas internas, Mximo: > 12
boxes de banho
Portas externas, portas corta-
Esquadrias internas fogo, portas e gradis de Mnimo: > 13
proteo a espaos internos Mximo: > 20
sujeitos a queda > 2 m
Complementos de esquadrias
internas, como ferragens,
Esquadrias internas fechaduras, trilhos, folhas Mnimo: > 04
mosquiteiras, alisares e demais Mximo: > 06
complementos de arremate e
guarnio
Instalaes prediais embutidas Tubulao e demias
em vedaes e manutenveis componentes (inclui registros e
apenas por quebra das vlvulas) de instalaes Mnimo: > 20
vedaes ou dos revestiments hidrossanitrias, de gs, de Mximo: > 30
(inclusive forros falsons e pisos combate a incndio, de guas
elevados no-acessveis) pluviais e eltricos
Instalaes prediais embutidas Reservatrios de gua no
em vedaes e manutenveis facilmente substituveis; redes
apenas por quebra das alimentadoras e coletoras;
vedaes ou dos revestiments fossa spticas e negras; Mnimo: > 13
(inclusive forros falsons e pisos sistemas de drenagem no Mximo: > 20
elevados no-acessveis) acessveis e demais elementos
e componentes de difcil
manuteno e ou substituio
Instalaes prediais embutidas
em vedaes e manutenveis Componentes desgastveis e
apenas por quebra das de substituio peridica, como Mnimo: > 03
vedaes ou dos revestiments gaxetas, vedaes, guarnies Mximo: > 04
(inclusive forros falsons e pisos e outros
elevados no-acessveis)
Instalaes aparentes ou em Tubulaes e demais Mnimo: > 04
espaos de fcil acesso componentes Mximo: > 06
Parte da Edificao Exemplos VUP Em anos

Instalaes aparentes ou em Aparelhos e componentes de


espaos de fcil acesso instalaes facilmente
substituveis como louas, Mnimo: > 03
torneiras, sifes, engates Mximo: > 04
flexveis e demais metais
sanitrios; sprinkles,
mangueiras; interruproes,
tomasdas, disjuntores,
luminrias, tampas de caixas,
fiao e outros
Instalaes aparentes ou em Reservatrio de gua Mnimo: > 08
espaos de fcil acesso Mximo: > 12
Mdio custo de manuteno;
Equipamentos de recalque,
Equipamentos funcionais pressurizao, aquecimento de Mnimo: > 08
manutenveis e substituveis gua, condicionador de ar, Mximo: > 12
filtragem, combate a incncio e
outros
Alto custo de manuteno;
Equipamentos funcionais Equipamentos de calefao, Mnimo: > 13
manutenveis e substituveis transporte vertical, proteo Mximo: > 20
contra descargas atmosfricas
e outros
Quadro 2.1 Vida til de projeto
Fonte: Adaptado de Revista Construo Mercado n 74 (2007).
PRAZO DE GARANTIA

Sistemas, elementos, componentes e instalaes Prazo de


Exemplos garantia
(Em anos)
Fundaes, estrutura principal, estruturas perifricas, Segurana e 5
contenes e arrimos estabilidade global
Fundaes, estrutura principal, estruturas perifricas, Estanqueidade de
contenes e arrimos fundaes e 5
contenes
Paredes de vedao, estruturas auxiliares, estruturas de Segurana e
cobertura, estrutura das escadarias internas ou externas, Integridade 5
guarda-corpos, muros de divisa e telhados
Equipamentos industrializados (aquecedor de passagem ou
acumulao, motobombas, filtros, interfone, automao de Instalao 1
portes, elevadores e outros); Sistemas de dados e voz,
telefonia, video e televiso
Equipamentos industrializados (aquecedor de passagem ou
acumulao, motobombas, filtros, interfone, automao de Equipamentos 1
portes, elevadores e outros); Sistemas de dados e voz,
telefonia, video e televiso
Sistema de proteo contra descaras atmosfricas, sistema de
combate a incncio, pressurizao das ecadas, iluminao de Instalao 1
mergncia, sistema de segurana parimonial
Sistema de proteo contra descaras atmosfricas, sistema de
combate a incncio, pressurizao das ecadas, iluminao de Equipamentos 1
mergncia, sistema de segurana parimonial
Porta corta-fogo Dobradias e 1
molas
Porta corta-fogo Integridade de 5
portas e batentes
Instalaes eltricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cabos/eletrodutos/caixas Equipamentos 1
e quadros
Instalaes eltricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cabos/eletrodutos/caixas Instalao 3
e quadros
Instalaes hidrulicas e de gs - Colunas de gua fria, Integridade e 5
colunas de gua quente, tubos de queda de esgoto, colunas vedao
de gs
Instalaes hidrulicas e de gs/coletores/ramais/
louas/caixas de descarga/bancadas/ metais sanitrios/sifes/ Equipamentos 1
ligaes flexveis/vlvulas/ registros/ralos/ tanques
Impermeabilizao Estanqueidade 5
Esquadrias de madeira Empenamento 1
Esquadrias de madeira Descolamento 1
Esquadrias de madeira Fixao 1
Esquadrias de ao Fixao 1
Esquadrias de ao Oxidao 1
Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
Esquadrias de alumnio e PVC palhetas, motores 1
e conjuntos
eltricos de
acionamento)
Sistemas, elementos, componentes e instalaes Prazo de
Exemplos garantia
(Em anos)
Borraschas,
Esquadrias de alumnio e PVC escovas, 3
articulaes,
fechos e roldanas
Perfis de alumnio,
Esquadrias de alumnio e PVC fixadores e 5
revestimentos em
painel de alumnio
Fechaduras e ferragens em geral Funcionamento 1
Fechaduras e ferragens em geral Acabamento 1
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos Fissuras 2
em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos Estanqueidade de 3
em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado fachadas e pisos
molhveis
M aderncia do
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos revestimento e dos 5
em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado componentes do
sistema
Revestimentos
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em azulejo/cermica/ soltos, gretados, 2
pastilhas desgaste
excessivo
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em azulejo/cermica/ Estanqueidade de
pastilhas fachadas e pisos 3
molhveis
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais Revestimentos
(mrmore, granito e outros) soltos, gretados, 2
desgaste
excessivo
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais Estanqueidade de
(mrmore, granito e outros) fachadas e pisos 3
molhveis
Empenamento, 1
Pisos de madeira - tacos, assoalhos e decks trincas na madeira
e destacamento
Destacamentos,
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso fissuras, desgaste 2
excessivo
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso Estanqueidade de 3
pisos molhveis
Revestimentos especiais (frmica, plsticos, txteis, pisos Aderncia 2
elevados, materiais compostos de alumnio)
Fissuras por
acomodao dos
Forros de gesso elementos 1
estruturais e de
vedao
Sistemas, elementos, componentes e instalaes Prazo de
Exemplos garantia
(Em anos)
Empenamento,
Forros de madeira trincas na madeira 1
e destacamento
Empolamento,
descascamento,
Pintura/Verniz (interna/externa) esfarelamento, 2
alterao de cor ou
deteriorao de
acabamento
Selante, componentes de juntas e rejuntamentos Aderncia 1
Vidros Fixao 1
Quadro 2.2 Prazo de garantia
Fonte: Adaptado de Revista Construo Mercado n 74 (2007).
3 A VISTORIA

fundamental a abordagem detalhada do termo Vistoria para que se possa


ter um melhor entendimento sobre o assunto e para que o mesmo sirva como
embasamento para aplicao do Laudo de Vistoria apresentado no Captulo 4.

3.1 O termo vistoria

Como j dito anteriormente, vistoria uma espcie dentre os tipos de percias


existentes da rea da construo civil, cuja definio volta-se a apresentar.

Segundo Maia Neto (1996), vistoria a inspeo judicial feita por perito
sobre um imvel, para verificar fatos ou circunstncias ao mesmo relativas.
De acordo com a NBR 13.752, na seo 3.77, constatao de um fato,
mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos que o
constituem.
Pela Resoluo n 345 do CONFEA, art. 1, a constatao de um fato,
mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos que o
constituem, sem a indagao das causas que o motivaram.

3.1.1 Vistorias na construo civil

Pode-se destacar como pontos mais relevantes das definies:

1 - A vistoria visa a constatao tcnica de um fato;

2 - Essa constatao se d in-loco;

3 - Essa constatao deve ser criteriosa;


4 - Objetiva elementos ou condies que caracterizam ou influenciam um
bem.

Burin, et al. (2009) entendem que por se constituir uma constatao tcnica,
a vistoria deve ser efetuada por profissionais devidamente habilitados, com o
necessrio conhecimento tcnico acerca do objeto da vistoria, pois essa constatao
tcnica muitas vezes pode exigir a aferio de medidas, a execuo de ensaios,
provas de carga, entre outros, para deixar consignada a real situao do objeto por
ocasio da vistoria.
Essa constatao tcnica deve ser feita in-loco, ou seja, no se caracteriza
por exames indiretos, feitos com base em interpretao de fotos e filmes. de farto
conhecimento que, a despeito das possveis similaridades entre as diversas obras,
cada uma , no senso estrito, um prottipo nico e que assim no possvel para
uma cabal constatao da situao de um bem, proceder a exames de bens ou
casos similares, sendo assim a constatao tcnica deve contemplar precisamente o
objeto da vistoria.
A vistoria deve ser executada de forma criteriosa. Assim, deve-se entender
que a cincia, que se incumbe da tarefa de aumentar o conhecimento acerca de
uma determinada rea, necessita de critrios claros, mtodos de investigao
precisos que descartem as iluses dos sentidos, os preconceitos, as crenas
pessoais (religiosas ou no) e as supersties de todo o tipo.
de extrema importncia que a engenharia, como cincia, se vale
intensamente de critrios objetivos para a concepo das mais diversas obras e a
vistoria, como atividade desenvolvida no mbito da engenharia, no pode prescindir
de critrios tcnicos, necessrios para a adequada tomada de decises.
Ento, tendo em vista os atributos apresentados, no h hiptese de se
confundir um Laudo de Vistoria com um mero Relatrio Fotogrfico, pois a vistoria
vai muito alm da singela extrao de fotos de um bem, evoluindo para a
constatao tcnica de fatos, seja atravs de fotos, seja atravs de ensaios ou
aferio de medidas e que mesmo nas situaes mais simples, nas quais a
caracterizao fiel do bem pode ser feita somente por fotos, estas so dirigidas para
o objetivo, com detalhamento necessrio e, sobretudo, descrio tcnica da situao
observada.
3.1.2 Os pilares da vistoria x tomada de deciso

Pode-se sintetizar os pilares da vistoria e suas relaes com a tomada de


decises pela seguinte figura.

Figura 3.1 Pilares da vistoria - Fonte: Burin, et al. (2009)

Pode-se dizer que a vistoria deve ser orientada por um objetivo para que
vistoriar. Assim, a definio de um objetivo para a vistoria particularmente
importante na construo civil, a considerar a complexidade e diversidade dos
subsistemas que compem uma edificao ou obra.

3.1.3 O objetivo do registro

Nas Vistorias na Construo Civil, muitas vezes, o direito relativo a um bem


ser exercido em data futura, quando a situao anteriormente vigente, que
justificava a busca pelo direito, j no existe mais. O produto final de uma
constatao tem por finalidade perpetuar uma situao vigente em determinada data
e a mesma deve servir de referncia para tomadas de deciso futuras. A
constatao da situao serve para uma referncia futura.
Para que a vistoria sirva como uma referncia futura, a mesma deve atender
a alguns requisitos bsicos como, por exemplo, ser compatvel com:

O nvel de complexidade;
Ser realizada no momento oportuno;
Viso;
Deve ser confivel.

3.1.4 A no-execuo da vistoria

Muitas vezes a vistoria tem sido colocada em segundo plano, mesmo em


ocasies em que seriam imprescindveis como em locaes, entrega de obra,
entorno de obras, etc. Assim, comum se observar:

A no execuo de vistoria;
Execuo de vistoria por pessoa no legalmente habilitada;
Execuo de vistoria por profissional inexperiente.

Na Construo Civil, a no execuo de vistoria um caso extremo, de


prejuzos decorrentes bvios: a falta de registros de uma situao anteriormente
vigente no imvel/obra pode dificultar ou mesmo impossibilitar a apurao de
eventuais direitos em ocasies futuras. Quanto ao fato da execuo de vistoria por
pessoa no legalmente habilitada importante mencionar que, consoante a
Resoluo n 345 de 27 de julho de 1990, do CONFEA - Conselho Federal de
Engenharia e Agronomia, que disciplina as atividades de engenharia de avaliaes e
percias de engenharia, a vistoria de bens mveis e imveis, suas partes integrantes
e pertences uma atividade privativa dos profissionais registrados nos Conselhos
Regionais de Engenharia e Agronomia-CREAs e atualmente com a sada da
Arquitetura do Conselho, a vistoria tambm pode ser feita por profissionais
habilitados e registrados no CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo. valido
ressaltar que de acordo com o art. 3 dessa resoluo que: Sero nulas de pleno
direito as percias e avaliaes e demais procedimentos indicados no art. 2, quando
efetivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs e,
similarmente aos profissionais pertencentes ao CAU. Portanto, a vistoria, sendo um
dos procedimentos contemplados no art. 2 da mencionada resoluo, somente pode
ser realizada por profissionais registrados no CREA e tambm no CAU, para que
tenha validade jurdica. Assim, de acordo com a ltima no conformidade apontada,
procedimento de vistorias executadas por profissionais inexperientes, tem sido
observado com certa frequncia que a experincia confere ao profissional uma srie
de competncias importantes para uma boa execuo da vistoria, como a viso dos
seus possveis desdobramentos e a constatao de componentes e elementos que
influenciam certo bem.

3.1.5 Requisitos gerais da vistoria

Para que a vistoria possa servir como referncia futura, a mesma deve
atender alguns requisitos, conforme segue.

Figura 3.2 Requisitos gerais da vistoria - Fonte: Burin, et al. (2009)

Analisando-se os requisitos da figura 3.2, pode-se afirmar:

1 Requisito: ser compatvel com o nvel de complexidade

A vistoria, em muitas vezes objetiva obras e/ou edificaes com alto nvel de
complexidade e, assim, a vistoria deve se ajustar a esse nvel de complexidade, de
forma a poder representar a situao do bem na sua integralidade e com nvel de
detalhe adequado necessidade. Em muitas vezes, necessria a participao de
uma equipe multidisciplinar para realizao da vistoria, podendo-se destacar o
envolvimento conjunto de engenheiros civis, eltricos, mecnicos, de segurana do
trabalho, ambientais, arquitetos, dentre outros que podem variar de acordo com a
necessidade de cada obra ou motivo que levaram a vistoria. Assim, referente ao
custo da vistoria faz se a relao com o nvel de detalhamento exigido em uma
situao especfica, seja pela quantidade de horas tcnicas ou pela necessidade de
ensaios tecnolgicos, aferies de medidas, entre outras. Portanto a especificao
do seu nvel de detalhamento fundamental.

2 Requisito: ser realizada no momento oportuno

Sabendo-se que a vistoria tem como um de seus objetivos, retratar um fato ou


situao vigente em determinado momento, a mesma deve ser efetuada
contemporaneamente existncia do fato ou situao que se pretende documentar,
exigindo-se assim, agilidade por parte do profissional que efetuar o servio.
Embora parea (e de fato seja) um requisito bvio, muitas vezes elementos
importantes para a explicao de uma controvrsia por exemplo, no so
devidamente registrados face realizao da vistoria em um momento
inapropriado/inoportuno.

3 Requisito: viso

A viso um atributo alcanado pelo contnuo exerccio da prtica


profissional, ou seja, pela experincia; e assim, os elementos do "cenrio que
merecem e devem ser registrados, bem como o nvel de detalhe para cada elemento
do bem vistoriado durante a vistoria, esto ligadas e dependem diretamente da viso
do profissional que a conduz. Normalmente as vistorias seguem um script pr-
definido e/ou com recomendaes gerais para sua execuo. Mas, tais
recomendaes possuem carter meramente orientativo, cabendo ao profissional
que executar a vistoria e de acordo com a definio dos atributos do trabalho, como
por exemplo, o que deve ser observado e o que ser registrado no Laudo de
Vistoria.
4 Requisito: deve ser confivel

Como j dito anteriormente, os trabalhos de vistoria devem retratar uma


situao, principalmente para que se tenha uma referncia para eventuais
apuraes futuras, ou seja, a vistoria um documento que um registro, elaborado
por profissionais competentes e que podem servir para provar e/ou comprovar um
fato ocorrido anteriormente em uma obra por exemplo. Ento, a confiabilidade do
trabalho de vistoria deve ser pautada pela conjuno de fatores como credibilidade,
qualidade, independncia e tradio da empresa ou profissional que a realiza, visto
que retratos parciais ou distorcidos da realidade tornam-no imprestvel como
referncia para qualquer apurao tcnica Pode-se dizer assim que a vistoria deve
ser imparcial, clara e de carter tcnico.

3.1.6 Requisitos gerais da vistoria segundo a nbr 13752:1996 percias de

engenharia na construo civil

Segundo a NBR 13752:1996, seo 5.2, a vistoria deve proporcionar


elementos para o prescrito/ordenado de acordo com os itens apresentados a seguir:

Caracterizao da regio

A caracterizao da regio compreende:


a) Caracterizao fsica: relevo, solo, subsolo, ocupao, meio ambiente e
outros;
b) Melhoramentos pblicos: vias de acesso, urbanizao e infra-estrutura
urbana;
c) Equipamentos e servios comunitrios: transporte coletivo, rede bancria,
comunicaes, correios, coleta de lixo, comrcio, combate a incndio,
segurana, sade, ensino e cultura, lazer, recreao e outros;
d) Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo, restries fsicas,
legais e socioeconmicas de uso e outros.

Caracterizao do imvel e de seus elementos

- Imvel
a) Localizao e identificao do bairro, logradouro(s), nmero(s), acessos e
elementos de cadastro legais e fiscais;
b) Equipamento urbano, servios e melhoramentos pblicos;
c) Ocupao e/ou utilizao legal e real, prevista e atual, adequada regio.

- Terreno

Compreende permetro, relevo, forma geomtrica, caractersticas de solo e


subsolo, dimenses, rea e confrontantes.

- Benfeitorias

a) Construes: descrio, compreendendo classificao; caractersticas da


construo, com nfase para fundaes, estrutura, vedaes, cobertura e
acabamentos; quantificao, abrangendo nmero de pavimentos e/ou
dependncias, dimenses, reas, idade real e/ou aparente e estado geral de
conservao;
b) Instalaes, equipamentos e tratamentos: compreendendo as instalaes
mecnicas, eletromecnicas e eletrnicas de ar-condicionado; eltricas e
hidrulicas, de gs; de lixo; equipamentos de comunicao interna e externa
de sonorizao, tratamento acstico e outros.

Constatao de danos

Caracterizar, classificar e quantificar a extenso de todos os danos


observados; as prprias dimenses dos danos definem a natureza das avarias,
qualquer que seja a nomenclatura (fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda, etc.).

Condies de estabilidade do prdio

Qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente


fundamentada.
Fotografias

Documentar a vistoria com fotografias esclarecedoras, em tamanho


adequado, gerais e/ou detalhadas.
As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe que se
quer documentar e, sempre que possvel, datadas pelos profissionais envolvidos no
trabalho.

Plantas do prdio

Sempre que possvel, devem ser obtidas plantas ou elaborados croquis do


terreno, do prdio e das instalaes, inclusive de detalhes, de acordo com a
natureza e objetivo da percia.

Subsdios esclarecedores

Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da


percia assim exigir, tais como:
a) Grficos de avarias progressivas;
b) Resultados de sondagens do terreno;
c) Grficos de recalques;
d) Cpia de escritura;
e) Outros.

3.2 Vistoria versus percia e vistoria versus relatrio fotogrfico

De acordo com Burin, et al. (2009), a vistoria difere substancialmente da


percia pois, a primeira visa a constatao de um fato ou situao, sem investigar a
causa que motivou o fato a ser constatado e a segunda objetiva a apurao das
causas que motivaram determinado evento ou da assero de direitos.
Percia atividade concernente a exame realizado por profissional
especialista, legalmente habilitado, destinado a verificar ou esclarecer determinado
fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegao de direitos ou
a estimao da coisa que objeto de litgio ou processo. Mesmo sendo diferentes
do ponto de vista conceitual, sobretudo em relao aos aspectos de esclarecimento
e apurao de causas, existe ou pode haver uma relao entre esses dois
procedimentos, pois as vistorias podem fornecer importantes subsdios para as
percias de engenharia como, por exemplo, o fornecimento de provas atravs de
constataes e documentaes de um laudo de vistoria.
A vistoria, mesmo que no busque os fatos, poder no futuro imediato ou
remoto se transformar em importante e muitas vezes nico elemento que fornecer
subsdio para a percia, sendo, portanto um grande equvoco diminuir sua real
importncia. Assim, pode-se dizer que cometem grande equvoco aqueles que
relegam s vistorias tcnicas a plano inferior ao das percias. Como analogia, uma
deciso futura com amparo em uma vistoria de m qualidade equivalente ao
mdico decidir por realizar um procedimento cirrgico com base em uma radiografia
pouco ntida ou em exame no confivel.
Considerando-se agora vistoria versus relatrio fotogrfico, uma
confuso bastante comum no meio tcnico a associao da vistoria com um
singelo relatrio fotogrfico do bem vistoriado. Pela definio de vistoria, nota-se que
no h como confundir relatrio fotogrfico e vistoria pois, esta ltima visa a
constatao de um fato mediante exame criterioso, levando em conta aspectos
subjacentes em bem vistoriado, enquanto o primeiro apenas uma reportagem sem
cunho tcnico.
Sabe-se que as fotos so elementos essenciais para a constatao, mas no
os nicos. A constatao de um fato ou situao tambm deve contemplar ensaios
tecnolgicos, medies, comparaes ou outros meios tcnicos que sirvam como
amparo legal em um laudo de vistoria. Ainda no que se refere vistoria, em vista do
fato de as fotos serem dirigidas para o objeto da constatao e para os aspectos que
o influenciam, a experincia do tcnico que realiza os exames ditar "o que" e
"como" deve ser fotografado para que esse registro sirva, trate e relate da melhor
forma sua funo, ou seja, a de documentao.

3.3 A vistoria cautelar

De acordo com o Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias - IMAPE (1996),


as Vistorias Cautelares, denominadas no passado como "Vistoria ad perpetuam rei
memoriam", e no presente simplesmente "Vistorias", "Produo antecipada de
provas" ou "Vistorias Cautelares", tratam-se de trabalhos na esfera judicial ou
extrajudicial que objetivam caracterizar em mincias o estado fsico de um bem em
determinada poca, preliminarmente ocorrncia iminente de um evento ou tambm
imediatamente ocorrncia dele, quando as condies do local no puderem ser
resguardadas sem alterao.
4 APLICAO PRTICA DO LAUDO DE VISTORIA

Passa-se a apresentar aqui a aplicao prtica do Laudo de Vistoria Cautelar


com o objetivo de produo antecipada de provas.

4.1 Consideraes iniciais

Em agosto de 2010, a Construtora e Incorporadora A, empresa contratante,


firmou com a Empreiteira B um instrumento particular de direitos e obrigaes para
a construo de uma obra C por empreitada a preo global (a medio de servios
realizados no ms a condio primeira para a liberao do pagamento ao
contratado).
No entanto, durante a execuo da obra, a Empreiteira B no obteve
resultados satisfatrios quanto qualidade dos servios prestados e, em paralelo,
quanto ao cumprimento do cronograma fsico estabelecido pela Construtora A,
estendendo-se, assim, at dezembro de 2011, data em que foi acordado entre as
partes o instrumento particular de distrato. A partir do momento citado, a
Construtora A assumiria a posse do canteiro de obras, procedendo-se a constatao
do status do mesmo na ocasio. Nesse contexto, os servios executados at ento
pela Empreiteira B e as consequentes patologias construtivas existentes seriam
apontadas.
A partir da data do distrato, a obra permaneceu interrompida at a
contratao de um novo engenheiro residente, o qual solicitou um laudo de vistoria
da situao e, do mesmo modo, a contratao de uma nova empreiteira, que daria
continuidade aos servios at ento paralisados. Em concomitncia ao episdio
relatado, foi solicitado um trabalho da disciplina Avaliaes e Percias pelo professor
Jlio Csar Oliveira Horta Barbosa, e assim, aplicando os conhecimentos tericos
estudados no curso, foi realizado o trabalho acadmico que, em decorrncia,
motivou a presente monografia.
Assim, passa-se a apresentar o laudo resultante da vistoria realizada,
conforme prescreve a NBR 13752:1996, seo 6.

4.2 Laudo de vistoria cautelar

Interessado

Construtora e Incorporadora A.

Proprietrio

Construtora e Incorporadora A.

Objetivo

Este trabalho tem com objetivo a apresentao de uma vistoria realizada,


na obra do Residencial C, empreendimento pertencente Construtora e
Incorporadora A, conforme histrico apresentado.
A vistoria visa constatao da qualidade dos servios prestados pela
Empreiteira B, empreiteira responsvel pela construo do Residencial C, at a
data de 01 de Dezembro de 2011 sendo a construo assumida a partir de
ento pela prpria Construtora e Incorporadora A, para continuidade do
empreendimento. Assim, realizou-se a constatao do status da obra at a data do
distrato firmado entre as empresas.
Baseando-se no status da obra, aliado s informaes obtidas durante a
vistoria (fornecidas pela equipe tcnica da Construtora e Incorporadora A), ser
possvel, tambm, a definio das responsabilidades tcnicas dos servios
executados pelas partes envolvidas.
Com isto, este trabalho busca ainda, a identificao e o registro de
vcios, patologias e problemas construtivos possivelmente ocorridos na
execuo dos servios prestados pela Empreiteira B, como forma de registro.
Breve Histrico

Em 13 de agosto de 2010 a Construtora e Incorporadora A. (proprietria da


obra), contratou a Empreiteira B, cujo contrato previa entre outros pontos, no objeto
do presente trabalho, a construo do empreendimento denominado Residencial C,
por empreitada global (projetos, execuo da obra, fornecimento de mo-de-obra e
material). A contratao contemplava os servios no seu todo.
Entretanto, em 01 de dezembro de 2011, foi acordado entre as partes um
instrumento particular de distrato ao contrato de construo, por empreitada a preo
global, referente ao Empreendimento Residencial C e outras avenas. A partir da a
Construtora e Incorporadora A assumiria a posse do canteiro de obras e haveria a
constatao do status da obra naquela ocasio, apontando os servios executados
at ento pela Empreiteira B, as patologias construtivas existentes e a definio da
responsabilidade tcnica.
Localizao e dados do empreendimento

O terreno situado no lote n 1 do quarteiro 2, do Bairro b do municpio m.

Figura 4.1 Localizao area do empreendimento - Fonte: Adaptado de Google Maps

Figura 4.2 Planta de implantao - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Caracterizaes do empreendimento

Figura 4.3 - Fachada Frontal dos blocos com apartamento tipo de 3 quartos - Fonte: Construtora e
Incorporadora A

Figura 4.4 - rea de lazer- Fonte: Construtora e Incorporadora A


Figura 4.5 - Apartamentos 2 quartos Tipo - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.6 - Cobertura Duplex - 2 Quartos - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Figura 4.7 - Apartamentos 3 quartos Tipo - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 2 - Cobertura Duplex - 3 Quartos - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Figura 3 - Quarto com Sute - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.10 - Sala do apartamento duplex - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Sobre o residencial

Unidades autnomas residenciais:

- Apartamentos de 02 e 03 quartos com opo de cobertura e rea privativa

reas de uso comum:

- Playground

- Espao Gourmet

- Estacionamento

- Portaria 24 horas

- Salo de festas

- Brinquedoteca

- Centro Social

- Piscina adulta e infantil

- Quadra de areia

- Gazebo com churrasqueira

- Jardins

- Sala de jogos

Total de unidades:

- 10 blocos com 22 unidades cada, totalizando 220 apartamentos.


Caractersticas do terreno

O projeto do Residencial C, empreendimento da Construtora e Incorporadora


A, contempla a criao de 10 edifcios compostos por 6 pavimentos, sendo 4
edifcios com apartamentos de 3 quartos e 6 edifcios com apartamentos de
2quartos, distribudos num terreno com rea total de 15.112,56 m. O terreno ocupa
o lote n 1 do quarteiro 2, do Bairro b, com rea de 15.112,56 m, matriculado sob o
n n, no Cartrio de Registro de Imveis do municpio de m.

Vistoria

Constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e


nos elementos e condies que o constituem ou o influenciam (subitem 3.52 da NBR
14653-1).

Metodologia aplicada

Os trabalhos de vistoria seguiram as determinaes da NBR 13.752/96,


Percias de Engenharia na Construo Civil, publicada pela ABNT Associao
Brasileira de Normas Tcnicas.

Procedimentos tcnicos da vistoria

Identificao do imvel a ser vistoriado;


Levantamento do status da obra, discriminando as etapas construtivas
executadas pela empreiteira B.
Identificao dos vcios construtivos referentes aos servios realizados pela
empreiteira B;
Registro fotogrfico;
Concluso do Laudo;
Termo de encerramento.
Relatos da vistoria e registros fotogrficos

A vistoria, datada de 25 de Junho de 2012, nos permitiu constatar que:

SERVIOS EXECUTADOS PELA EMPREITEIRA B NOS BLOCOS 01 E 02:

SERVIOS X PORCENTAGEM EXECUTADA:

SERVIOS % EXECUTADO

Servios preliminares
Servios preliminares 100
Servios gerais 100
Infraestrutura
Limpeza do terreno 100
Locao da obra 100
Fundaes profundas 100
Blocos, baldrames e alavancas 100
Laje impermeabilizante 100
Supraestrutura
Concreto Armado 100
Alvenaria
Alvenaria estrutural 20
Alvenaria de vedao 0
Esquadrias metlicas
Janelas 0
Guarda corpo 0
Impermeabilizao
Terrao e cobertura 0
Box banho 0
Revestimento Interno
Gesso parede 0
Gesso teto 0
Revestimento cermico Parede
Chapisco 0
Emboo 0
Azulejo 0
Revestimento Externo
Chapisco fachada 0
Reboco fachada 0
Revestimento cermico Piso
Contra piso 0
Piso cermico 0
Peitoril
Peitoril em ardsia 0
Degrau
Degrau em ardsia 0
Gradil
Gradil metlico 0
Instalaes Hidrulicas
SERVIOS % EXECUTADO
Distribuio hidrulica 5
Instalaes Eltricas
Prumadas Eltricas 5
Distribuio Eltrica 5
Quadro 4.1 Servios e porcentagem executada

SERVIOS EXECUTADOS PELA EMPREITEIRA B NOS BLOCOS 03 E 04:


SERVIOS X PORCENTAGEM EXECUTADA:

SERVIOS % EXECUTADO

Servios preliminares
Servios preliminares 100
Servios gerais 100
Infraestrutura
Limpeza do terreno 100
Locao da obra 100
Fundaes profundas 100
Blocos, baldrames e alavancas 100
Laje impermeabilizante 100
Supraestrutura
Concreto Armado 100
Alvenaria
Alvenaria estrutural 100
Alvenaria de vedao 100
Esquadrias metlicas
Janelas 90
Guarda corpo 90
Impermeabilizao
Terrao e cobertura 70
Box banho 80
Revestimento Interno
Gesso parede 90
Gesso teto 90
Revestimento cermico Parede
Chapisco 80
Emboo 80
Azulejo 70
Revestimento Externo
Chapisco fachada 60
Reboco fachada 60
Revestimento cermico Piso
Contra piso 80
Piso cermico 50
Peitoril
Peitoril em ardsia 90
Degrau
Degrau em ardsia 100
Gradil
Gradil metlico 90
SERVIOS % EXECUTADO
Instalaes Hidrulicas
Prumadas hidrulicas 90
Distribuio hidrulica 85
Instalaes Eltricas
Prumadas Eltricas 90
Distribuio Eltrica 60
Quadro 4.2 Servios e porcentagem executada

SERVIOS EXECUTADOS PELA EMPREITEIRA B NOS BLOCOS 05 AO


10:
SERVIOS X PORCENTAGEM EXECUTADA:

SERVIOS % EXECUTADO

Servios preliminares
Servios preliminares 100
Servios gerais 100
Infraestrutura
Limpeza do terreno 100
Locao da obra 100
Fundaes profundas 100
Blocos, baldrames e alavancas 100
Laje impermeabilizante 100
Supraestrutura
Concreto Armado 100
Alvenaria
Alvenaria estrutural 100
Alvenaria de vedao 100
Esquadrias metlicas
Janelas 70
Guarda corpo 70
Impermeabilizao
Terrao e cobertura 70
Box banho 65
Revestimento Interno
Gesso parede 60
Gesso teto 70
Revestimento cermico Parede
Chapisco 75
Emboo 70
Azulejo 60
Revestimento Externo
Chapisco fachada 55
Reboco fachada 55
Revestimento cermico Piso
Contra piso 75
Piso cermico 45
SERVIOS % EXECUTADO
Peitoril
Peitoril em ardsia 85
Degrau
Degrau em ardsia 100
Gradil
Gradil metlico 80
Instalaes Hidrulicas
Prumadas hidrulicas 90
Distribuio hidrulica 90
Instalaes Eltricas
Prumadas Eltricas 70
Distribuio Eltrica 50
Quadro 4.3 Servios e porcentagem executada

Apresenta-se, a seguir, um quadro-resumo das patologias e vcios


construtivos verificados em todos os blocos do empreendimento de acordo
com a legenda abaixo. Posteriormente ser mostrado o registro fotogrfico
desses problemas apresentados.

PATOLOGIAS E VCIOS CONTRUTIVOS

Legenda: Alvenaria Estrutural


1 No seguimento de paginao
2 Falha e/ou no execuo de grauteamento
3 Sistema de proteo contra descargas atmosfricas aparente
4 Juntas secas com falhas e/ou no preenchidas
5 Pores de alvenaria estrutural demolida
6 Cortes na alvenaria estrutural
7 Bloco estrutural danificado
8 Ao exposto e/ou oxidado

Legenda: Escada
1 Patamares desnivelados
2 Ausncia de espelhos
3 Deficincia na fixao dos patamares
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3
Legenda: Gradil
1 Amassado
2 Corrodo
3 Trava do gradil exposta no quarto e/ou sala
1e2 Incidncia de 1 e 2

Legenda: Esquadrias de Alumnio


1 Arremates
2 Vos fora de padro de assentamento
3 Ausncia de Peitorl em ardsia
4 Esquadrias danificadas
1e2 Incidncia de 1 e 2

Legenda: Alvenaria de Vedao


1 Desnivelamento
2 Ausncia de esquadro
3 Ausncia de prumo
4 Ausncia de aperto entre a alvenaria X laje
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3

Legenda: Prumadas Hidrulicas


1 Ausncia de gabaritos
2 Ausncia das prumadas
3 Prumadas obstrudas
4 Ausncia de grauteamento das prumadas
5 Ausncia de fixao das prumadas
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3
1, 2, 3 e
Incidncia de 1, 2, 3, e 4
4
Todos Incidncia de 1, 2, 3, 4 e 5
Legenda: Distribuio Geral Eltrica
Patologia:
1 Tubulao Obstruda
2 Uso de condutes lisos
3 Ausncia de tubulao
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3

Legenda: Distribuio Geral Hidrulica

1 Ausncia de fixao das tubulaes

2 Tubulao obstruda
3 Ausncia de tubulao
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3

Distribuio Telecom
1 Ausncia de tubulao
2 Tubulao obstruda
1e2 Incidncia de 1 e 2

Legenda: Gesso Liso/ Emboo e Reboco

1 Gesso liso danificado

2 Gesso liso apresentando podrido


3 Taliscamento no retirado
4 Ausncia de prumo
5 Ausncia de nivelamento
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3
1, 2, 3 e
Incidncia de 1, 2, 3 e 4
4
Todos Incidncia de 1, 2, 3, 4 e 5
Legenda: Impermeabilizao
1 Impermeabilizao executada sobre o chapisco
2 Ausncia de tela nas viradas de ralo
Ausncia de camada separadora e de proteo mecnica nas
3
mantas asflticas
4 Manta asfltica danificado e/ou furada

Legenda: Azulejo / Piso cermico


1 Ausncia de nivelamento entre azulejo x teto
2 Cermica danificada
3 Ausncia de esquadro
4 Ausncia de prumo
1e2 Incidncia de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidncia de 1, 2 e 3
1, 2, 3 e
Incidncia de 1, 2, 3 e 4
4
Quadro 4.4 Patologias e vcios contrutivos
Registro fotogrfico

ALVENARIA ESTRUTURAL

Figura 4.11 - No seguimento de paginao da alvenaria estrutural, grauteamento incompleto -


Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.12 - Torres geminadas com nveis de piso no coincidentes, grauteamento deficiente,
sistema de proteo contra descargas atmosfricas exposto - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
figura 4.13 - Ausncia de grauteamento - Fonte: Construtora e Incorporadora A

figura 4.14 - Falha no grauteamento - Fonte: Construtora e Incorporadora A


figura 4.15 - Juntas secas com falha em seu preenchimento - Fonte: Construtora e
Incorporadora A

Figura 4.16 - Demolio da alvenaria estrutural - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Figura 4.17 - Bloco estrutural quebrado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.184 - Ao de armadura exposto e oxidado - Fonte: Construtora e Incorporadora A


ESCADA

Figura 4.19 - Patamares desnivelados, ausncia de espelhos e de utilizao de pr-moldadados


(jacars) de fixao dos patamares - Fonte: Construtora e Incorporadora A
GRADIL

Figura 4.20 - Gradil corrodo - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.21 - Gradil corrodo e amassado no corrimo - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Figura 4.22 - Trava do gradil exposta nos quartos e oxidadas devido ao contato com o gesso -
Fonte: Construtora e Incorporadora A
ESQUADRIAS DE ALUMNIO

Figura 4.23 Arremates - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.24 - Vos maiores que o necessrio para fixao das esquadrias - Fonte: Construtora
e Incorporadora A
Figura 4.25 - Ausncia de peitoril - Fonte: Construtora e Incorporadora A
ALVENARIA DE VEDAO

Figura 4.26 Fiadas de alvenaria desniveladas - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.27 - Ausncia de aperto entre alvenaria e laje - Fonte: Construtora e Incorporadora A
PRUMADAS HIDRULICAS

Figura 4.28 - Ausncia de gabaritos para fixao do conjunto de tubos hidrulicos - Fonte:
Construtora e Incorporadora A

Figura 4.29 - Ausncia de gabaritos para fixao do conjunto de tubos hidrulicos e obstruo
da prumada hidrulica - Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.30 - Ausncia de graute de fixao das prumadas - Fonte: Construtora e
Incorporadora A

Figura 4.31 - Ausncia de fixao das prumadas hidrulicas - Fonte: Construtora e


Incorporadora A
Figura 4.32 - Ausncia de gabaritos para fixao do conjunto de tubos hidrulicos e obstruo
das prumadas hidrulicas - Fonte: Construtora e Incorporadora A
DISTRIBUIO GERAL ELTRICA

Figura 4.33 - Tubulao obstruida e uso de condutes lisos - Fonte: Construtora e


Incorporadora A
Figura 4.34 - Tubulao obstruda e uso de condutes lisos - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
Figura 4.35 - Tubulao obstruda e corte na alvenaria estrutural - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
Figura 4.36 - Tubulao obstruida e corte na alvenaria estrutural - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
RAMAIS DE GUA / ESGOTO

Figura 4.37 - Ausncia de fixao das tubulaes - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.38 - Ausncia de fixao das tubulaes - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Figura 4.39 - Corte na alvenaria - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.40 - Corte da viga pr-moldada para passagem de tubulao - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
DISTRIBUIO TELECOM

Figura 4.41 - Ausncia de tubulao para distribuio do sistema telecom - Fonte: Construtora
e Incorporadora A
GESSO LISO

Figura 4.42 Revestimento de gesso liso danificado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.43 Revestimento de gesso liso danificado - Fonte: Construtora e Incorporadora A


EMBOO E REBOCO

Figura 4.44 - Taliscas no retiradas - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.45 - Ausncia de prumo e nivelamento nas paredes - Fonte: Construtora e


Incorporadora A
Figura 4.46 - Espessura de massa de revestimento maior do que a convencional - Fonte:
Construtora e Incorporadora A

Figura 4.47 - Caixas eltricas obstrudas e mau acabamento do reboco - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
IMPERMEABILIZAO

Figura 4.48 - Impermeabilizao de box realizada sobre o chapisco - Fonte: Construtora e


Incorporadora A

Figura 4.49 - Ausncia de tela na virada do ralo para aplicao da pintura de impermeabilizao
- Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.50 - Ausncia de tela na virada do ralo para aplicao da pintura de impermeabilizao
e ralo obstrudo - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.51 - Ausncia de camada separadora e de proteo mecnica da impermeabilizao -


Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.51 - Prego perfurando a manta - Fonte: Construtora e Incorporadora A
AZULEJO E PISO CERMICO

Figura 4.52 - Ausncia de nivelamento entre azulejo e teto - Fonte: Construtora e


Incorporadora A
Figura 4.53 - Cermica danificada - Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.54 Ausncia de arremates de vos - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.55 Demolio aps servio executado - Fonte: Construtora e Incorporadora A


Concluso do laudo de vistoria

Atravs da vistoria realizada na obra do Residencial C, empreendimento


pertencente a Construtora e Incorporadora A, e da anlise criteriosa de todas as
torres do empreendimento (objetivo principal do presente Laudo), foi possvel obter
as seguintes concluses:

A Empreiteira B, executou todas as etapas contidas nos quadros 4.1, 4.2 e


4.3 do presente Laudo.
Com isso, conclumos que a responsabilidade tcnica da Empreiteira B
corresponde etapa construtivas da Infra-estrutura (fundaes) de todos os
Blocos. A Supra-estrutura (alvenaria, Lajes) dos Blocos 1 e 2, refere-se aos
andares inferiores e 50% do 1 pavimento de ambos os blocos e a Supra-
estrutura dos Blocos de 3 10 em sua totalidade de 100%.
relevante salientar que os trabalhos executados pela Empreiteira B
relacionados especialmente s etapas estruturais e de alvenaria, foram
realizadas de forma bastante precria, sem cuidados, principalmente quanto
ao acabamento e suas consequncias estticas, contrariando as
recomendaes tcnicas. Foi identificada durante a vistoria, a existncia de
diversos vcios, falhas e patologias construtivas nas peas estruturais e
alvenarias dos edifcios, mencionas nos quadros 4.1, 4.2 e 4.3 e
exemplificadas atravs do registro fotogrfico deste Laudo.
Os diversos vcios, falhas e patologias construtivas decorrentes da m
execuo dos servios prestados pela Empreiteira B, referidos nos quadros
4.1, 4.2 e 4.3, tm como consequncia, prejuzo Construtora e
Incorporadora A, uma vez que a mesma ter que providenciar os reparos
destes problemas. Estes reparos caracterizam um processo de
descontinuidade da obra, ou seja, alteraes em seu cronograma, devido
interrupo da sequncia lgica que foi planejada, com prazos e custos
compatveis com o perodo de sua execuo (cronograma fsico-financeiro).
Alm da interrupo no processo contnuo da obra, tais reparos acarretam na
mobilizao da equipe tcnica da Construtora e Incorporadora A e/ou
contratao de profissionais especializados para a execuo dos mesmos,
assim o descumprimento dos prazos e custos pr-determinados, trazendo
aumento dos custos previstos e orados para a realizao da obra. valido
salientar, ainda, que estes vcios, falhas e patologias construtivas decorrentes
da m execuo dos servios prestados pela Empreiteira B fere o conceito de
terminabilidade praticado pela Construtora e Incorporadora A. Este conceito
traduz a ideia de se executar um servio da melhor maneira possvel para que
no haja a necessidade de refaz-lo.
Por fim, pode-se informar que alguns problemas podero se manifestar
futuramente nos edifcios, e que provavelmente tero suas causas
relacionadas qualidade dos servios e/ou vcios, construtivos cometidos
pela Empreiteira B. Tais problemas s podero ser identificados com o uso do
imvel e/ou quando o mesmo estiver totalmente concludo. Como no caso das
instalaes, especialmente eltricas, hidrulicas e sanitrias, que somente
com o uso ou por ocasio dos testes que so identificados os problemas
mais significativos.

Termo de encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este LAUDO DE VISTORIA,


que se compe de (57 folhas) impressas, tendo sido todas rubricadas, menos esta
ltima que vai datada e assinada.
O trabalho foi realizado com observncia estrita aos princpios e diretrizes do
Cdigo de tica do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura e da
NBR 13752/96, Norma Tcnica para Percias de Engenharia na Construo Civil,
publicada pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). O profissional
responsvel pela elaborao deste laudo permanece inteira disposio para
quaisquer esclarecimentos que porventura venham a se fazer necessrios.

Juiz de Fora, 1 de Agosto de 2012.

THIAGO LUNA VIDAL


5 CONCLUSO

O presente trabalho aponta como concluso, basicamente, a necessidade do


esclarecimento dos tipos de Percias existentes na rea da construo civil (exame,
vistoria, avaliao e arbitramento) para que se possa, evitar provveis erros em suas
definies e aplicaes no mbito da Engenharia de Avaliaes. Nesse sentido,
torna-se clara, a importncia da atuao de profissionais ticos e conscientes na
verificao de fatos ou circunstncias relativas em imveis. Portanto, devem ser
excludos da atividade trabalhadores no habilitados, uma vez que a prtica
abordada exige formao tcnica na rea e um assunto de extrema
responsabilidade em sua realizao.
Outro aspecto de importncia o valor capital da vistoria como constatao
do fato, mediante exame circunstanciado e, do mesmo modo, descrio
pormenorizada dos seus elementos constituintes. Nesse contexto, o instrumento
citado se caracteriza por seu carter de constatao tcnica in loco, que deve ser
criterioso. Ademais, notvel sua percepo quanto aos elementos que
caracterizam ou influenciam um bem. Acrescenta-se a compreenso e a
necessidade de compatibilidade entre o nvel de complexidade da vistoria e a
situao avaliada, carecendo de ser realizada em momento propcio por um
profissional experiente, que imprima confiabilidade ao trabalho.
Como aspecto paralelo, tem-se a essencial contribuio da vistoria cautelar,
responsvel por produzir provas antecipadas, a qual atua contundentemente tanto
na esfera judicial quanto na extrajudicial como um meio de avaliao e de
caracterizao detalhada, analisando o estado fsico de um bem em determinada
poca, preliminarmente ocorrncia de um evento, ou tambm, imediatamente
ocorrncia do mesmo, quando as condies do local no podem ser preservadas de
alteraes.
Outra concluso relaciona-se aplicao prtica do laudo de vistoria,
podendo-se afirmar que o mesmo foi essencial no registro da responsabilidade
tcnica e para a deteco dos diversos vcios, falhas e patologias decorrentes da m
qualidade dos servios prestados por uma empreiteira, durante a execuo da obra
em questo e que estes podero motivar futuros problemas no empreendimento.
Assim, observa-se que atravs da modalidade de contratao adotada no
empreendimento (Empreitada a preo global) e sabendo-se que a medio de
servios realizados no ms corresponde condio primeira para a realizao do
pagamento ao contratado, pode-se pressupor que a empresa contratante foi falha na
fiscalizao da obra, j que a liberao dos pagamentos anteriores corresponde
aceitao dos servios prestados.
Pode-se constatar que o presente estudo cumpriu sua tarefa de demonstrar a
importncia da distino entre os instrumentos avaliativos em questo, e, em
consequncia, demonstra a necessidade de profissionais capacitados e
responsveis em sua aplicao. Por fim, a importncia da fiscalizao e da
execuo de qualquer tipo de servio na rea da construo civil para que os
mesmos garantam a qualidade e a responsabilidade, cumprindo-se assim o seu
principal papel.
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