Laudo de Inspeção Predial ajuda os síndicos a planejarem os investimentos.

Saiba o que
é esta atividade, para que serve e quando realizá-la.

1. O que é Inspeção Predial?

Segundo a recém-publicada Norma ABNT NBR 16747 – Inspeção Predial (2020), a

Inspeção Predial é um conjunto de atividades (processos) de avaliação das condições
técnicas da edificação, que se fundamentam em atividades de:

a) anamnese;
b) vistoria sensorial;
c) testes e verificações expeditas (opcionalmente).

Destaca-se que, quando se diz “condições técnicas da edificação”, estão sendo

considerados todos os sistemas e subsistemas da edificação, conforme levantado por
este autor (GROSSI, 2019), tais como:

 Entorno (riscos e impactos da vizinhança);

 Implantação (divisas, topografia, geologia, vegetação e cursos d’água);
 Fundação e contenção;
 Estrutura;
 Piso (revestimento, impermeabilização);
 Vedações verticais (paredes, revestimentos, portas, janelas e guarda-corpos);
 Coberturas;
 Instalações hidrossanitárias (água fria, quente, esgoto, pluviais, bancadas, louças
etc.);
 Gás combustível;
 Instalações elétricas, telecomunicação e SPDA;
 Sistema de transporte vertical (elevadores, plataformas, escadas rolantes etc.);
 Condicionamento ambiental (climatização, exaustão etc.);
 Proteção contra incêndio (detectores, extintores, hidrantes, rota de fuga etc.);
 Segurança patrimonial e automação;
 Áreas de recreação e lazer.

O fluxograma abaixo demonstra como se desdobra um processo de Inspeção Predial.

PÚBLICA
Fluxograma 1: Processo de Inspeção Predial

2. Funções da Inspeção Predial

Ainda segundo a referida Norma (ABNT NBR 16747, 2020), o objetivo da Inspeção
Predial é apurar as causas de anomalias, manifestações patológicas e falhas de
manutenção mais significativas (ou seja, aquelas que comprometem o desempenho da
edificação), sendo depois classificada sua respectiva importância, assim como a
indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação.

Destaca-se nesse aspecto que, devido ao caráter amplo da Inspeção, normalmente não é
possível identificar as causas-raiz ou causas primárias dos problemas identificados, uma
vez que muitas vezes requerem maiores investigações, eventualmente sendo necessários
ensaios e estudos aprofundados.

Em suma, a atividade de Inspeção Predial pode ser comparada a um check-up de saúde

feito por um médico clínico geral, que tem o objetivo de identificar o estado de saúde
humano: a Inspeção Predial tem o objetivo de identificar o estado de conservação da
edificação.

3. Benefícios da Inspeção Predial

Dessa forma, a Inspeção Predial beneficia os proprietários e gestores prediais, pois

entregará uma lista de problemas com a respectiva ordem de prioridade de tomada de
ação, servindo como ferramenta do sistema de gestão de manutenção da edificação
(ABNT NBR 5674, 2012).

PÚBLICA
Ressalta-se que a Inspeção Predial conseguirá identificar, além dos problemas notórios,
aqueles de difícil constatação e muitas vezes não identificáveis por leigos ou
profissionais não capacitados.

4. Obrigatoriedade da Inspeção Predial

Apesar de ter sido publicada em 21/05/2020 a ABNT NBR 16747: “Inspeção predial –
Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento” ela apenas vai impor um padrão na
forma de realizar as inspeções e o tipo de parecer / laudo que será entregue. Ela não foi
concebida para instrumento de obrigação na realização da atividade de inspeção predial
nos condomínios e edificações.

Para isso deverá ser elaborada lei específica que trate sobre o tema, que já tramita no
poder legislativo. Enquanto isso, não há legislação federal que exija diretamente a
realização de Inspeção Predial, porém, atualmente existem Estados e Municípios que a
exigem, como por exemplo:

 Balneário Camboriú – SC: Lei 2805;

 Bauru – SP: Lei 4444;
 Belém – PA: Lei 7737;
 Cuiabá – MT: Lei 5587;
 Fortaleza – CE: Lei 9913;
 Jundiaí: Leis Complementares 261 e 278;
 Porto Alegre – RS: Decreto 17720;
 Ribeirão Preto – SP: Lei Complementar nº 1669;
 Rio de Janeiro (Estado): Lei 6400;
 Salvador – BA: Lei 5907;
 Santos – SP: Lei Complementar 441;
 São Vicente – SP: Lei 2854-A.

O grande dilema da obrigação legal da atividade de Inspeção Predial é que, quando isso
ocorre, observa-se uma queda na qualidade dos trabalhos realizados, decorrente da
busca pelo menor preço pelos contratantes e respectiva falta de estrutura empresarial ou,
ao menos, falta de ética dos executores.

5. Periodicidade da Inspeção Predial

Não está prevista no projeto de norma ABNT a periodicidade da Inspeção Predial,

ficando a cargo do inspetor defini-la. Também, não existe muita uniformidade nos
prazos legais e mesmo de autores sobre o tema da área, porque isso depende muito da
exposição ao meio e qualidade do sistema de gestão de manutenção implantado. A
ordem de grandeza dos prazos gira em torno de 5 a 10 anos para edificações novas e de
1 a 5 anos para edificações antigas.

6. Quem Contratar para Realizar Inspeção Predial?

Segundo a ABNT NBR 16747 (2020), a Inspeção Predial deve ser realizada apenas por
profissionais habilitados pelos conselhos profissionais na área de engenharia e
arquitetura (CREA ou CAU), dentro das respectivas atribuições profissionais
contempladas nas Leis Federais 5194 (de 21/12/1966) e 12378 (de 31/12/2010), e

PÚBLICA
resoluções do CONFEA, sendo recomendável que os profissionais possuam
especialização ou capacitação na área específica e instruções complementares sobre
desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas
correlatos. Segundo a ABNT NBR 16747 (2020), a Inspeção pode ser realizada por
equipe multidisciplinar, conforme a complexidade e/ou especifi¬cidade das instalações
existentes na construção.

Segundo a ABNT NBR 5674 (ABNT, 2012), as atividades de inspeção rotineira podem
ser realizadas por: empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção
local, dependendo da complexidade do sistema. Dessa forma, podemos montar o
seguinte Quadro 1 para definição do profissional para realização de cada atividade.

Quadro 1: Matriz de decisão para seleção de profissionais em função das atividades de

inspeção

Fonte: ABNT NBR 16747 (2020); ABNT NBR 5674 (2012).

7. Que resultado esperar do Laudo de Inspeção Predial?

Segundo a ABNT NBR 16747 (2020, p. 10-11), o Parecer ou Laudo de Inspeção Predial
deverá entregar no mínio, os seguintes dados:

a) identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação;

b) descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação,
tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas
edificações, número de pavimentos, número de unidades quando for edificação

PÚBLICA
 com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas
construtivos e descrição mais detalhada, quando necessário);
c) data das vistorias que compuseram a inspeção;
d) documentação solicitada e documentação disponibilizada;
e) análise da documentação disponibilizada;
f) descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de
dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for
necessário para deixar claros os métodos adotados;
g) lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos
inspecionados e não inspecionados;
h) descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não
conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação
analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
i) classificação das irregularidades constatadas;
j) recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho
dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
k) organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as
recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
l) avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso
da edificação;
m) conclusões e considerações finais;
n) encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: Este Laudo foi
desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer
técnico do (s) subscritor (es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR
16747;
o) data do laudo técnico de inspeção predial;
p) assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhada do nº no
respectivo conselho de classe;
q) anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT).

8. Considerações finais

Por fim, apesar de a ABNT NBR 16747 (2020) ter sido publicada, ela não serve como
obrigatoriedade para que os síndicos contratem o serviço de inspeção predial.

Esta norma veio definir um padrão mínimo de qualidade dos trabalhos de Inspeção
Predial, dando diretrizes e métodos para fazê-lo com o mínimo grau de qualidade, assim
como, dados mínimos que deverão estar contidos no laudo.

Desta forma, a estratégia foi primeiramente criar uma padronização das diretrizes de
inspeção pela ABNT para depois exigir a sua realização em âmbito federal, tentando
evitar a queda da qualidade estadas atividades, identificadas nos municípios onde é
obrigatória a sua realização, com a famosa venda de ARTs sem a correspondente
prestação de serviços.

Referências

PÚBLICA
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5671: Participação
dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro,
1990.

______. NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão

de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

______. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.

______. NBR 16747: Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e

procedimento. Rio de Janeiro, 2020.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE

SÃO PAULO. Norma de Inspeção Predial. São Paulo, 2011. 33 p.

INSTITUTO DE ENGENHARIA. DT 001/13 DTPC: Inspeção predial e auditoria

técnica predial. São Paulo, 2013. 24 p

GROSSI, Marcus Vinícius Fernandes. Diretrizes para inspeção e recebimento de

edificações habitacionais recém-construídas. 2019. 446 f. Dissertação (Mestrado) –
Curso de Habitação: Planejamento e Tecnologia, Institui de Pesquisas Tecnológicas do
Estado de São Paulo, São Paulo, 2019.

Matéria publicada em maio/20 no site da Direcional Condomínios.

Não reproduza o conteúdo sem autorização da Fernandes & Grossi. Este site está
protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total
ou parcial é proibida nos termos da Lei.

Conheça o curso de Inspeção Predial na Prática – NBR

16747:2020
A ABNT publicou, em 21.05.2020, a norma ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção
predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento, o objetivo da norma é
definir as diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção
predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da
atividade.

O Curso de Inspeção Predial – NBR 16747:2020 ensinará como utilizar esta

imprescindível ferramenta, como garantir a manutenção de forma profissional nas
edificações. Serão apresentadas as novas diretrizes, conceitos, terminologia, critérios e
procedimentos, conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

PÚBLICA
PL 6014/2013

Ainda em
tramitação na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº 6014/2013, do ex-senador
Marcelo Crivella, determina a realização periódica de inspeções em edificações
e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificações (LITE).

O PL
estabelece que o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da edificação. As
exceções são barragens e estádios de futebol, por estarem abrangidos por outra
legislação
específica e prédios residenciais de até três pavimentos.

Periodicidade

Ele
prevê que a primeira inspeção se dê transcorridos 10 (dez) anos da emissão do
Habite-se ou Termo de Conclusão, estabelecendo então inspeções regulares e
periódicas de acordo com a tipologia da edificação.

1. a
cada 5 (cinco) anos, para edificações com até 39 (trinta e nove) anos de
construção;
2. a
cada 3 (três) anos, para edificações com 40 (quarenta) a 49 (quarenta e nove)
anos de construção;
3. a
cada 2 (dois) anos, para edificações com 50 (cinquenta) a 59 (cinquenta e nove)
anos de construção; e
4. a
cada ano, para edificações com 60 (sessenta) anos ou mais de construção.

Principais pontos

A
inspeção será por meio de vistoria especializada (ou seja, profissionais da
engenharia e/ou arquitetura com registros no CREA e no CAU), utilizando-se de
Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (Lite) para emitir parecer acerca das

PÚBLICA
condições técnicas de uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à
segurança dos usuários.

Dispõe
que após a emissão do Laudo e apresentação ao órgão responsável pela
fiscalização, caberá ao proprietário ou responsável pela administração da
edificação providenciar as ações corretivas, sob pena de multa pelo
descumprimento.

Interessante
é que o PL faculta que a critério da Defesa Civil, do Corpo de Bombeiros ou do
órgão municipal responsável pela fiscalização, que as obras de construção
inacabadas ou abandonadas, que ofereçam risco à segurança pública também sejam
consideradas como edificações.

Outro
item proposto no PL dispõe que o conteúdo do laudo será livre para os
proprietários e usuários da edificação.

PL
6014/2013 – Projeto de Lei – Determina a realização periódica de inspeções
em edificações e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE).

Situação atual

Aguardando Parecer do Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania

(CCJC)

Origem: PLS 491/2011

Última
ação legislativa:
Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC)Reabertura
do Prazo para Emendas ao Projeto – Art. 166 do RICD (5 sessões a partir de
04/07/2019)

O projeto
lei pode ser acessado aqui:
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid=9393FF417
0A74BC9D298C6E16871CC4C.proposicoesWebExterno2?
codteor=1111304&filename=PL+6014/2013

PÚBLICA
Legislações
Estaduais

Já Homologadas: Rio de Janeiro

Tipo:
Autovistoria

Na esfera
estadual, o Rio de Janeiro sai na frente e já possui sua legislação em vigor.
Trata-se da Lei nº 6400, de 05 de março de 2013 – Determina a realização
periódica por Autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por
proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos
prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados
e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria
laudo técnico de vistoria predial (ltvp) no estado do rio de janeiro e dá
outras providências.

Esta lei
fixa a obrigatoriedade de autovistoria, a cada dez anos para edificações com
menos de 25 anos de vida útil. E a cada 5 anos para edificações com mais de 25
anos.

Aqui o
legislador especificou claramente que em caso de descumprimento do disposto
nesta Lei, o síndico será pessoalmente responsabilizado solidariamente com o
condomínio, por danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação
venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o descumprimento se der em
razão de deliberação em Assembleia.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

http://alerjln1.alerj.rj.gov.br/CONTLEI.NSF/c8aa0900025feef6032564ec0060dfff/
cda5d615434eca4983257b260067692d

Cidades
com leis já homologadas

PÚBLICA
Balneário
Camboriú

Lei Nº
2805, De 12 De Março De 2008 – “Torna Obrigatória A Realização De
Vistorias Periódicas Nas Edificações Da Cidade E Dá Outras Providências”.

Tipo:
Autovistoria

Nela,
estabelece-se que os proprietários, responsáveis ou gestores das edificações
privadas e públicas existentes no município deverão, às suas expensas, promover
nestas, vistorias periódicas, para detecção de irregularidades na parte física
do imóvel, registradas em um Parecer Técnico, no qual deverão ser
obrigatoriamente anexados o Formulário de Inspeção Técnica e a Ficha Técnica da
Edificação. A periodicidade aqui é variável a depender da idade do imóvel,
sendo que edificações de maior porte possuem periodicidade de três anos.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://leismunicipais.com.br/a/sc/b/balneario-camboriu/lei-ordinaria/2008/280/2805/
lei-ordinaria-n-2805-2008-torna-obrigatoria-a-realizacao-de-vistorias-periodicas-nas-
edificacoes-da-cidade-e-da-outras-providencias

Bauru

Lei
Municipal 4444/1999 – Torna Obrigatório O Laudo Técnico De Regularidade Das
Edificações No Município Com Mais De Três Andares

Tipo:
Certificado de inspeção predial

Nesta
legislação os responsáveis por edificações privadas ou públicas, a cada três
anos, devem apresentar laudo técnico junto à municipalidade.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://sapl.bauru.sp.leg.br/sapl_documentos/norma_juridica/4618_texto_integral.pdf

PÚBLICA
Fortaleza

Lei Nº
9913, De 16 De Julho De 2012 – Dispõe sobre obrigatoriedade de vistoria
técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos
públicos ou privados no âmbito do município de fortaleza, e dá outras
providências.

Tipo:
Certificado de inspeção predial

As edificações abrangidas por esta Lei deverão possuir Certificação de

Inspeção Predial, que será fornecida pelo órgão competente da Prefeitura
Municipal de Fortaleza, após a apresentação, pelo responsável pelo imóvel, de
Laudo de Vistoria Técnica, obedecidas as seguintes periodicidades:
I – anualmente, para edificações com mais de 50
(cinquenta) anos;
II – a cada 2 (dois) anos, para edificações
entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta) anos;
III – a cada 3 (três) anos, para edificações
entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta) anos e, independentemente da idade, para
edificações comerciais, industriais, privadas não residenciais e clubes de
entretenimento e para edificações públicas;
IV – a cada 5 (cinco) anos, para edificações com
até 20 (vinte) anos.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://leismunicipais.com.br/a/ce/f/fortaleza/lei-ordinaria/2012/991/9913/lei-ordinaria-
n-9913-2012-dispoe-sobre-obrigatoriedade-de-vistoria-tecnica-manutencao-preventiva-
e-periodica-das-edificacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-
municipio-de-fortaleza-e-da-outras-providencias

Jundiaí

Lei Complementar 261/1998 – Prevê Vistoria De

Edificações Com Área Construída Igual Ou Superior A 750m²

Tipo:
Autovistoria

PÚBLICA
Aqui a legislação exige vistoria técnica a qualquer
edificação com área construída superior a 750 m² (setecentos e cinquenta metros
quadrados).

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

http://sapl.jundiai.sp.leg.br/sapl_documentos/norma_juridica/8309_texto_integral.pdf

Porto
Alegre

DECRETO Nº
17.720 DE 2 DE ABRIL DE 2012 – Regulamenta o art. 10 da Lei Complementar nº
284, de 27 de outubro de 1992, que dispõe sobre as regras gerais e específicas
a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações

Tipo: Certificado
de inspeção predial

A
legislação de Porto Alegre requer que o proprietário ou usuário a qualquer
título da edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação
(SMOV) Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) elaborado por profissional
habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-RS) ou
Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS) atestando as condições de
segurança das edificações, indicando patologias ou risco de acidentes e
recomendações a serem adotadas, para fins de obtenção do Certificado de
Inspeção Predial (CIP), a ser emitido pelo órgão público competente. As
periodicidades são variáveis a depender do seu uso, se comerciais, publicas ou
residenciais.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://siabi.trt4.jus.br/biblioteca/direito/legislacao/decreto/municipal/
dec_poa_2012_17720.pdf

Ribeirão
Preto

Lei Complementar Nº 1669, De 05 De Maio De 2004 – Estabelece A

Obrigatoriedade De Obtenção Da Certificação De Inspeção Predial Nas Edificações
Que Especifica, Sua Periodicidade E Dá Outras Providências.

PÚBLICA
Tipo:
Autovistoria

A lei 1669
exige que o proprietário, locatário, síndico ou ainda o possuidor a qualquer
título, fica obrigado a obter o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção
Predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade
e manutenção, cuja característica do imóvel e sua periodicidade deve obedecer
à parâmetros em função do uso e idade do imóvel.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://leismunicipais.com.br/a/sp/r/ribeirao-preto/lei-complementar/2004/167/1669/lei-
complementar-n-1669-2004-estabelece-a-obrigatoriedade-de-obtencao-da-certificacao-
de-inspecao-predial-nas-edificacoes-que-especifica-sua-periodicidade-e-da-outras-
providencias

Salvador

Decreto Nº 13.251, De 27 De Setembro De 2001 – Dispõe Sobre A Regulamentação Da

Lei Nº 5907 de 23 De Janeiro De 2001 E Dá Outras Providências.

Tipo:
Autovistoria

As edificações
e equipamentos de que trata esta Lei deverão sofrer vistorias técnicas,
registradas em relatórios ou laudos técnicos, de responsabilidade de seus proprietários
ou gestores conforme o caso, e serão realizadas por profissionais habilitados
no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA/Ba e na
Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município – SUCOM.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://leismunicipais.com.br/a/ba/s/salvador/lei-ordinaria/2001/590/5907/lei-ordinaria-
n-5907-2001-dispoe-sobre-a-manutencao-preventiva-e-periodica-das-edificacoes-e-
equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-salvador-e-da-outras-
providencias

Santos

PÚBLICA
Lei Complementar
Nº 441, De 26 De Dezembro De 2001 – Institui A Autovistoria Das Edificações Não
Unifamiliares E Dos Seus Elementos Que Estejam Sobre Logradouro Público

Tipo:
Autovistoria

Aqui os proprietários de imóveis não unifamiliares e os condomínios são

obrigados a realizar vistoria preventiva das respectivas edificações e dos seus
elementos que estejam sobre logradouro público, observadas as características
do imóvel, a idade e a periodicidade estabelecidas na lei.

Uma peculiaridade desta lei é que, apesar de ser uma autovistoria, no caso de o laudo da
vistoria técnica
concluir pela necessidade de quaisquer intervenções, o profissional ou a
empresa responsável pela sua elaboração deverá apresentar cópia à Prefeitura
Municipal de Santos, mediante protocolo, indicando os prazos para a execução
dos serviços que sejam compatíveis com a segurança da edificação e dos seus
elementos.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://leismunicipais.com.br/a/sp/s/santos/lei-complementar/2001/44/441/lei-
complementar-n-441-2001-institui-a-autovistoria-das-edificacoes-nao-unifamiliares-e-
dos-seus-elementos-que-estejam-sobre-logradouro-publico

São
Vicente

Lei Nº 2854-A – Estabelece A Obrigatoriedade De Obtenção Da Certificação

De Inspeção Predial Nas Edificações Públicas E Privadas Do Município, E Dá
Outras Providências.

Tipo:
Certificado de inspeção predial

Nesta lei,
o proprietário, locatário, síndico ou,
ainda, o possuidor a qualquer título, fica obrigado a obter o Laudo Técnico de
Certificação de Inspeção Predial, para verificação das condições de
estabilidade, segurança e salubridade, a cada 5 (cinco) anos.

A Inspeção predial é obrigatória, a lei pode ser acessada aqui:

https://leismunicipais.com.br/a/sp/s/sao-vicente/lei-ordinaria/2012/285/2854/lei-
ordinaria-n-2854-2012-estabelece-a-obrigatoriedade-de-obtencao-da-certificacao-de-

PÚBLICA
inspecao-predial-nas-edificacoes-publicas-e-privadas-do-municipio-e-da-outras-
providencias

As normas técnicas vigentes para Inspeção Predial

Nos temos
ainda as normas técnicas que orientam sobre os trabalhos de inspeção e
manutenção prediais.

Norma de Inspeção Predial do IBAPE NACIONAL

(2012)

 ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o

sistema de gestão de manutenção
 ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil
 ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos – Desempenho
 ABNT NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos
 PROJETO ABNT NBR 16747: Projeto para regular uma NBR que trata do
tema: Inspeção Predial, seguindo com guia orientativo para o legislador sobre
como o inspetor predial deve agir a padronizar o trabalho entregue. O texto da
NBR já está elaborado e foi apresentado para consulta pública. Segundo o
cronograma da ABNT em breve deverá ser publicado.

Inspeção Predial Na Pratica

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Engenharia Diagnóstica: Inspeção Predial passo a passo

Elson Fabiano Alves

20 de fevereiro de 2021

Inspeção predial é o processo sensorial de análise das condições técnicas de uso,

operação, manutenção e funcionamento da edificação

O artigo anterior foi o primeiro desta série sobre as ferramentas da engenharia

diagnóstica e abordou os aspectos conceituais a respeito das diferenças, finalidades e
objetivos de cada ferramenta e das normas técnicas relacionadas ao tema.

Neste artigo trato das Inspeções Prediais, que são uma das principais ferramentas da
Engenharia Diagnóstica, abordando as normas específicas e os procedimentos passo a
passo para elaboração do Laudo Técnico de Inspeção Predial.

Os textos subsequentes desta série abordarão ferramentas específicas da engenharia

diagnósticas e suas aplicações, patologias e outros aspectos. Os artigos desta série
devem se intercalar com os textos das séries sobre avaliação de imóveis e instrumentos
de política urbana, uma vez que tratam de conceitos interconectados que eventualmente
servem de embasamento um ao outro.

PÚBLICA
Sumário do artigo
 Introdução
 Normas técnicas
 NBR 16.747
o Definições importantes
 Atribuições profissionais
 Abrangência
 Níveis de inspeção
 Etapas da metodologia da inspeção predial
o Levantamento de dados e documentação
o Análise da documentação
o Anamnese
o Vistoria da edificação
 Roteiro da vistoria
o Classificação das irregularidades constatadas
o Recomendações técnicas
o Organização das prioridades em patamares de urgência
o Avaliação da manutenção e do uso
 Avaliação da manutenção
 Avaliação do uso
o Laudo técnico de inspeção predial
 Responsabilidades
 Conclusão
 Principais referências

Introdução
Conforme tratado no artigo anterior as ferramentas de engenharia diagnóstica são a
vistoria, a inspeção, a auditoria, a perícia e a consultoria, hierarquicamente
estruturadas nesta ordem. A vistoria está relacionada à constatação técnica, a inspeção à
análise técnica, a auditoria ao atestamento técnico, a perícia à apuração técnica de
origem e a auditoria consiste em prognóstico e prescrição.

PÚBLICA
A partir destas definições e enquadramento, notamos que a Inspeção Predial não se
limita à mera constatação, mas também não tem o objetivo atestamento ou de
determinação, muito menos de prescrição de qualquer solução.

O propósito e o foco da inspeção predial, no campo de ação da sintomatologia, se dá na

análise técnica.

Neste sentido, podemos definir como escopo da inspeção predial a análise de elementos,
sintomas e condições físicas das anomalias construtivas e falhas de manutenção das
edificações, com base em informações genéricas e na expertise do inspetor, realizada
normalmente através de vistorias.

Normas técnicas
Conforme também foi tratado no artigo anterior a Associação Brasileira de Normas
Técnicas - ABNT, que é o foro nacional de normalização, disponibiliza à sociedade
textos normativos relacionados à manutenção de imóveis e à engenharia diagnóstica há
muitas décadas.

Todavia permaneceu por muito tempo uma lacuna não preenchida relacionada à análise
técnica e avaliação da qualidade da manutenção e sua aplicação direta na gestão
patrimonial, e a Inspeção Predial é ferramenta que propicia esta avaliação sistêmica da
edificação.

Esta lacuna foi preenchida, em certo sentido, pelas Diretrizes técnicas do Instituto de
Engenharia e pela Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE - Instituto Brasileira
de Avaliações e Perícias e Engenharia, publicada em 2009 e atualizada em 2012, com
base em texto normativo do IBAPE/SP, que tem sido o principal referencial normativo
especificamente relacionado a Inspeções Prediais no Brasil, pelo menos até 2020,
quando foi publicada a NBR 16.747.

NBR 16.747
Finalmente, em 2020, a ABNT publica a NBR 16.747, que fornece diretrizes, conceitos,
terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, estabelecendo métodos e
etapas mínimas para a atividade e se aplica às edificações de qualquer tipologia.

Esta norma trata de Inspeção Predial em um sentido geral, que avalia as condições
globais da edificação com base em uma análise fundamentalmente sensorial (que é a
análise e interpretação dos elementos e patologias da edificação como são percebidos
pelos cinco sentidos: visão, olfato, gustação, tato e audição), e não cobre inspeções
prediais especializadas.

A atividade de inspeção predial estabelecida nesta Norma tem por objetivo constatar o
estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de
forma a permitir um acompanhamento sistêmico do desempenho ao longo da vida útil,
para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e
durabilidade da edificação.

PÚBLICA
Enquanto não havia uma norma da ABNT tratando especificamente sobre Inspeção
Predial era comum fazer referência à NBR 13.752 (Perícia de Engenharia na Construção
Civil) e, para identificar o padrão de qualidade, à NBR 15.575 (Norma de Desempenho)
e NBR 5674 (Manutenção de Edificações).

A NBR 16.747 faz referência a estas normas citadas e inclui também a NBR 16.280
(Reforma em Edificações) e a NBR ISO 5492 (Análise Sensorial), de modo que abrange
as normas já conhecidas.

A ABNT ainda afirma explicitamente que a inspeção predial considerada por esta NBR
16.747 não tem a finalidade de avaliar os requisitos da NBR 15.575, não substitui as
atividades de inspeções periódicas que são parte dos programas de manutenção
conforme estabelecido pela NBR 5674, e que devem estar previstos nos manuais que
são escopo da NBR 14.037.

As normas brasileiras (NBR) podem ser objeto de citação em regulamentos técnicos. A

ABNT NBR 16.747 foi elaborada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil
(ABNT/CB-002), pela Comissão de Estudo Inspeção Predial (CE-002:140.002)

A metodologia, os procedimentos e as etapas abordados neste artigo levarão em

consideração as diretrizes estabelecidas pela NBR 16.747, conciliando, quando for o
caso, com os preceitos da Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE.

Definições importantes

Inspeção predial

Processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e

funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma
sistêmica e predominantemente sensorial (na data da vistoria), considerando os
requisitos do usuário.

Inspeção predial especializada

Processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e

funcionalidade de um sistema ou subsistema específico, normalmente desencadeado
pela inspeção predial, de forma a complementar ou aprofundar o diagnóstico.

Vistoria predial

Processo de constatação, no local, predominantemente sensorial, do comportamento

em uso da edificação, por ocasião da data da vistoria (diligência). Eventuais falhas,
anomalias ou manifestações patológicas que afetam o comportamento em uso
(desempenho) da edificação e seus sistemas, elementos e componentes construtivos
são registrados durante a vistoria.

Atribuições profissionais
As inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados,
devidamente registrados nos conselhos profissionais pertinentes, notadamente o CREA -

PÚBLICA
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou o CAU - Conselho de Arquitetura e
Urbanismo.

Abrangência
De acordo com a NBR 16.747, a abrangência da avaliação de desempenho na inspeção
predial deve considerar, no mínimo o seguinte subconjunto de requisitos dos usuários:

1. segurança
o segurança estrutural
o segurança contra incêndio
o segurança no uso e na operação
2. habitabilidade
o estanqueidade
o saúde, higiene e qualidade do ar
o funcionalidade e acessibilidade
3. sustentabilidade
o durabilidade
o manutenibilidade

Estes requisitos do usuário correspondem em grande parte aos conjuntos de requisitos

da Norma de Desempenho NBR 15.575.

Níveis de inspeção
O intuito da determinação de níveis de inspeção é classificar as edificações por
complexidade técnica, consideradas as características técnicas da edificação,
manutenção e operação existentes e a necessidade de formação de equipe
multidisciplinar ou não para execução dos trabalhos.

A norma do IBAPE Nacional recomenda a seguinte classificação:

 Nível 1: edificações de baixa complexidade técnica, normalmente com plano de

manutenção simples ou inexistente. A inspeção neste nível é realizada
normalmente por profissionais de uma especialidade apenas;
 Nível 2: edificações de média complexidade, com sistemas convencionais e
elementos mais complexos. Normalmente empregada em edificações com vários
pavimentos, sem plano de manutenção ou com manutenção realizada por pessoal
próprio ou empresas terceirizadas. A inspeção neste nível é realizada
normalmente por uma equipe técnica formada por profissionais de mais de uma
especialidade;
 Nível 3: edificações de alta complexidade, com sistemas e elementos mais
sofisticados. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos e
com sistema de manutenção conforme a NBR 5674.

De acordo com a norma, o nível 3 de inspeção pode ser intitulado como auditoria.
Todavia, de acordo com GOMIDE, FAGUNDES NETO e GULLO (2009), esta
proposição não está correta pois a auditoria possui escopo diferente da inspeção, sendo
mais adequado restringir o nível 3 à adoção dos parâmetros definidos no nível 2,

PÚBLICA
acrescidos das análises físico-químicas e outros eventuais indicadores que envolvam a
segurança, saúde e melhoria nas condições de habitabilidade.

A NBR 16.747, no entanto, não menciona o conceito de níveis de inspeção,

permanecendo o tratado neste tópico como uma referência conceitual.

Etapas da metodologia da inspeção predial

Conforme a NBR 16.747, o processo de inspeção predial envolve as seguintes etapas:

1. levantamento de dados e documentação;

2. análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
3. anamnese para a identificação das características construtivas da edificação, como
idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas;
4. vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando a complexidade das
instalações existentes;
5. classificação das irregularidades constatadas;
6. recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos
sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de
uso, operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas
e/ou não conformidade com a documentação analisada (considerando, para tanto, o
entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das
falhas, anomalias e manifestações patológicas);
7. organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as
recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
8. avaliação da manutenção, conforme ABNT NBR 5674;
9. avaliação do uso;
10. redação e emissão do laudo técnico de inspeção.

O desenvolvimento das etapas deve ser planejado conforme o tipo de edificação,

considerando suas características construtivas, idade, instalações e equipamentos, além
da qualidade da documentação entregue pelo responsável pela edificação ao profissional
especialista.

Levantamento de dados e documentação

Esta etapa consiste na obtenção e análise de informações sobre a edificação para a

definição do nível de inspeção, definição da equipe e dos tópicos a serem
inspecionados.

O profissional deve solicitar acesso para consulta aos documentos que devem servir à
análise. A listagem dos documentos solicitados deve ser confrontada com a fornecida e
esta informação deve ser registrada no laudo técnico de inspeção predial.

A NBR 16.747 recomenda que seja solicitada a seguinte lista de documentos, que deve
ser ajustada, reduzida ou complementada pelo profissional em função do tipo e
complexidade da edificação e das exigências legais da localidade.

 Manual de uso, operação e manutenção da edificação;

 Manual de uso, operação e manutenção de equipamentos instalados;

PÚBLICA
  Auto de conclusão (Habite-se);
 Alvará de funcionamento (para imóveis não residenciais);
 Alvará de instalação de elevadores;
 Alvará de funcionamento de elevadores;
 Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;
 Projetos legais aprovados;
 Projeto de segurança contra incêndio aprovado;
 Projetos exigidos por concessionárias de serviços públicos, aprovados;
 Projetos Executivos;
 Regulamento / Regimento Interno;
 Licenças ambientais;
 Termos de ajustamento de conduta ambiental;
 Outorga e licença de poço profundo de captação de água;
 Outorga e licença de estação de tratamento de efluentes;
 Cadastro das máquinas e equipamentos instalados na edificação;
 Atestado de brigada de incêndio (conforme legislação estadual);
 Relatório de inspeção anual de elevadores;
 Contrato de manutenção de elevadores e outros meios de transporte (verificar
validade);
 Contrato de manutenção de grupos geradores (verificar validade);
 Contrato de manutenção de sistemas e instrumentos de prevenção e combate a
incêndios (verificar validade);
 Certificado de teste dos equipamentos de combate a incêndio;
 Livro de ocorrências da central de alarmes;
 Certificado de desratização e desinsetização;
 Plano de manutenção, operação e controle de ambientes climatizados;
 Avaliação de rede de distribuição interna de gás (a cada 5 anos ou legislação local);
 Relatórios da realização de serviços de manutenção previstos no manual de uso,
operação e manutenção;
 Relatórios das análises físico-químicas e bacteriológicas de potabilidade de água dos
reservatórios e da rede;
 Relatórios de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água;
 Relatórios de limpeza e manutenção dos poços profundos;
 Relatório de manutenção da estação de tratamento de efluentes;
 Relatório de manutenção e limpeza das caixas de inspeção e gordura;
 Relatório de manutenção da estação de tratamento de água;
 Relatório do acompanhamento de rotina da manutenção geral;
 Relatórios dos acompanhamentos das manutenções dos sistemas específicos, como ar
condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e
demais componentes;
 Relatórios de ensaios de água gelada e de condensação de sistemas de ar
condicionado central;
 Relatórios de ensaio de água de reuso (físico-químico e bacteriológicos);
 Relatórios de ensaios de controle de efluentes tratados;
 Relatórios de testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás;
 Relatórios de ensaios preditivos, como termografia, vibrações mecânicas, etc;
 Relatórios de manutenção de outros sistemas instalados;
 Atestado do Sistema de Proteção a Descargas Atmosféricas - SPDA;
 Relatório de medição ôhmica do aterramento do SPDA.

Análise da documentação

PÚBLICA
Esta análise tem o objetivo de constatar a adequação da edificação e seus componentes,
bem como identificação de deficiências e falhas de manutenção e de uso, entre outras
inconformidades técnicas e legais. A análise técnica mais aprofundada, como análise de
projetos apresentados, não faz parte do escopo da inspeção.

O profissional deve verificar se os documentos técnicos, em geral, estão devidamente

arquivados e em poder do responsável legal, proprietário, síndico ou gestor predial,
conforme NBR 5674 e NBR 14.037.

Quaisquer não conformidade e falhas constatadas devem ser relacionadas e descritas no

laudo técnico de inspeção predial.

Anamnese

No intuito de conhecer melhor a edificação e instruir o profissional na elaboração da

inspeção, as normas recomendam a entrevista prévia com os gestores, funcionários e
demais responsáveis pelas edificações antes da vistoria in loco, de forma a obter
informações sobre a edificação e seu histórico, como modificações e reformas, bem
como para conhecimento da rotina predial, cuidados técnicos e demais procedimentos.

Vistoria da edificação

A finalidade da vistoria é a constatação das anomalias e falhas de manutenção, uso e

operação (e de suas eventuais repercussões em termos de sinais e sintomas de
deterioração), considerando os requisitos do usuário.

Conforme a NBR 16.747, as vistorias devem considerar:

 características construtivas;
 idade das instalações e da construção e vida útil prevista;
 exposição ambiental da edificação;
 agentes e processos de degradação atuantes;
 expectativa sobre o comportamento em uso.

A vistoria deve ser efetuada em todas as áreas comuns e privativas da edificação. As

vistorias em área comum devem ser conduzidas pelo responsável da edificação,
funcionário ou pessoa autorizada a tal, que conheça e possa mostrar todos os sistemas,
equipamentos e componentes a que se possa ter acesso. Por questões legais, as vistorias
nas áreas privativas das unidades autônomas só podem ser efetuadas com autorização
prévia dos seus proprietários e acompanhadas por estes ou por pessoas autorizadas. O
descumprimento dessas duas condições impossibilita a realização da vistoria dentro da
unidade, o que pode comprometer o resultado da inspeção. A vistoria nas unidades
autônomas é importante, uma vez que a maioria das reformas e modificações das
condições iniciais das edificações, bem como grande parte dos problemas, encontram-se
dentro das mesmas.

A vistoria se limita às porções visíveis dos sistemas e dos elementos que se tem acesso.
Excluem-se da vistoria os sistemas e elementos aos quais não se pode ter acesso, que
não estejam visíveis ou que para isto seja necessário mover itens ou obstáculos, que pela
avaliação do inspetor não exista condições de segurança para acessá-los, entre outras

PÚBLICA
limitações que possam impedir a sua verificação. Todos os componentes e sistemas que
por algum motivo não possam ser verificados, bem como a impossibilidade de vistoria
em alguma unidade autônoma, devem ser mencionados no laudo técnico de inspeção
predial, com a menção aos motivos.

Roteiro da vistoria

De acordo com a norma do IBAPE Nacional a listagem de verificação a ser utilizada

durante a vistoria deve contemplar os principais sistemas, elementos e equipamentos da
edificação, conforme a complexidade da mesma e o nível de inspeção, estruturada em
um roteiro lógico, que pode ser divididos por área ou sistema da edificação, ou ambos.

Para atender às normas e às legislações que instituem a obrigatoriedade de realização de

inspeção predial nas edificações, devem ser avaliados no mínimo os seguintes sistemas
e componentes:

1. Estruturas e fundações;
2. Vedações;
3. Revestimentos;
4. Esquadrias;
5. Impermeabilização;
6. Instalações hidráulicas;
7. Instalações elétricas;
8. Instalações de gás;
9. Sistemas eletromecânicos;
10. Coberturas;
11. SPDA;
12. Áreas de lazer;
13. Sistemas de combate a incêndio.

Esta é uma listagem não exaustiva, e artigos posteriores nesta série podem tratar mais
detidamente sobre o roteiro de vistoria predial, além de sistemas, elementos e patologias
específicas. Assine nossa newsletter para ser notificado da publicação de material novo.

Classificação das irregularidades constatadas

Após o levantamento das anomalias e falhas presentes na edificação, deve-se fazer a

descrição detalhada das mesmas, a fim de caracterizá-las e possibilitar a elaboração de
recomendações técnicas. Esta descrição, de acordo com a NBR 5674, deve
compreender:

1. Descrição da degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e

equipamento da edificação;
2. Indicação e estimativa da perda do desempenho, sempre que for possível;
3. Prognóstico de ocorrências.

As irregularidades devem ser classificadas em anomalias ou falhas, considerando os

seguintes conceitos, de acordo com a NBR 16747:

PÚBLICA
 1. Anomalias: se caracterizam pela perda de desempenho de um elemento, subsistema
ou sistema construtivo e são ainda divididas em:
o endógena ou construtiva: quando a perda de desempenho decorre das etapas
de projeto e/ou execução;
o exógena: quando a perda de desempenho relaciona-se a fatores externos à
edificação, provocados por terceiros;
o funcional: quando a perda de desempenho relaciona-se ao envelhecimento
natural e consequente término de vida útil.
2. Falhas: caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento, subsistema ou
sistema construtivo decorrentes do uso, operação e manutenção.

Uma vez que a inspeção predial é uma avaliação sensorial pode não ser possível
classificar em anomalias e falhas todas as irregularidades constatadas e apontadas no
desenvolvimento do trabalho. Além disso, a determinação da origem das anomalias e
falhas não faz parte do escopo da inspeção e a falta de elementos necessários para tal faz
com que a classificação fique a cargo da subjetividade do inspetor.

Recomenda-se que esta classificação seja feita quando for possível determiná-la, e
quando for impossível o profissional deve incluir nas recomendações a análise mais
aprofundada e específica da irregularidade indeterminada (GOMIDE; FAGUNDES
NETO; GULLO, 2013).

Recomendações técnicas

As recomendações técnicas devem informar as medidas reparadoras necessárias para

adequação das inconformidades encontradas, bem como orientações para que sejam
realizados ensaios e estudos mais específicos. As recomendações técnicas não devem
ser feitas de forma aprofundada. Elas devem ser genéricas e simples para orientar os
responsáveis quanto aos serviços que devem ser realizados, pois os serviços de reparo e
os projetos técnicos são de responsabilidade dos profissionais e empresas contratadas
para a realização dos mesmos, além da prescrição técnica não fazer parte do escopo da
inspeção e sim das atividades de consultoria.

Recomenda-se, todavia, indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar

as futuras providências do contratante.

As recomendações técnicas podem indicar a necessidade de contratação adicional de

profissional especialista para inspeção predial especializada e/ou serviços técnicos como
ensaios e avaliações específicas, para emissão de relatórios e pareceres complementares
ao laudo técnico de inspeção predial entregue, especialmente quando as manifestações
patológicas não puderem ser classificadas em anomalias ou falhas por prescindirem de
análise mais detalhada

De acordo com a norma do IBAPE Nacional, sempre que possível devem ser
recomendadas medidas que possam contribuir no âmbito administrativo, da
sustentabilidade e também de responsabilidade social, como medidas para economia
energética e de água, reciclagem e acessibilidade.

Organização das prioridades em patamares de urgência

PÚBLICA
A NBR 16747 determina que as recomendações técnicas para correção das anomalias,
falhas de uso, operação ou manutenção e/ou não conformidade com a documentação
analisada, devem ser organizadas em patamares de urgência, da seguinte forma:

 prioridade 1: ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a

saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas
construtivos, com possíveis paralisações, comprometimento de durabilidade,
vida útil e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação.
Também devem ser classificadas no patamar “prioridade 1” as ações necessárias
quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos ao meio
ambiente;
 prioridade 2: ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou
potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à
operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos
usuários;
 prioridade 3: ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou
potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações
necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de
baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações
podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem
impacto sobre a funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação
direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário

Estes três patamares de urgência determinados pela norma da ABNT coincidem com a
classificação em níveis de criticidade recomendada pela norma do IBAPE nacional, com
os níveis crítico, médio e mínimo correspondendo aos patamares de prioridade 1,
prioridade 2 e prioridade 3, respectivamente.

Avaliação da manutenção e do uso

A avaliação do estado de manutenção e condições de uso devem sempre ser

fundamentada, considerando as condições do comportamento em uso dos sistemas,
frente às constatações das falhas de uso, operação ou manutenção, confrontando-se as
condições previstas em projeto e construção cujos dados estejam disponíveis.

Avaliação da manutenção

Segundo a norma do IBAPE Nacional e a NBR 16.747, para a avaliação da manutenção,

o inspetor deve analisar o plano de manutenção, seu efetivo cumprimento e coerência
com a idade dos sistemas construtivos inspecionados, as respectivas condições de
execução e a sua condição de exposição ambiental, observando o seguinte:

1. Plano de Manutenção:
o coerência do plano de manutenção em relação ao que foi recomendado pela
construtora e ao que foi especificado por fabricantes de equipamentos e
sistemas inspecionados nos respectivos manuais de uso e manutenção, que
devem ter sido elaborados em conformidade com a NBR 14037.
o constatar a efetiva execução das atividades dispostas no plano de manutenção
quanto aos procedimentos técnicos, periodicidades e demais recomendações

PÚBLICA
 de normas, manuais de fabricantes e outros documentos, tudo com a devida
evidência do histórico de manutenção.
o a frequência e adequação de rotinas à idade das instalações, ao uso, exposição
ambiental, entre outros aspectos técnicos que permitam que o profissional
habilitado avalie a eficácia do plano de manutenção executado.
2. Condições de execução das atividades de manutenção:
o Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos
equipamentos sistemas, permitindo a plena realização das atividades
propostas no plano de manutenção;
o Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da
edificação, durante a execução da manutenção.

Também deve ser observado o atendimento à NBR 5674 no que diz respeito às
responsabilidades pela manutenção da edificação

Na ausência de plano de manutenção, a norma do IBAPE Nacional especifica que

devem ser analisados os registros de manutenção existentes e comparados com as
recomendações dos fabricantes e fornecedores dos equipamentos e sistemas vistoriados.

Após esta análise, o profissional pode classificar as condições de manutenção entre

atende, atende parcialmente ou não atende.

Avaliação do uso

A norma do IBAPE Nacional preconiza a análise da adequação das condições de uso da

edificação e de seus sistemas conforme ao previsto em projeto e aos níveis de
desempenho estimados.

Na ausência de projetos, as normas especificam que a análise deve ser feita com base
em parâmetros estabelecidos e/ou recomendados em normas técnicas, instruções
técnicas ou leis específicas que contemplem tais sistemas. A eventual inexistência de
parâmetros que impossibilitem esta análise deve ser mencionada no laudo.

De acordo com as normas, após a análise o profissional deve classificar as condições de

uso da edificação em:

1. Uso regular: Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de

acordo com o uso previsto no projeto;
2. Uso irregular: Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de
forma irregular, com o uso divergente do previsto no projeto.

Laudo técnico de inspeção predial

O laudo técnico de inspeção predial é o documento completo resultante da inspeção

realizada, que deve ter, no mínimo, o seguinte conteúdo:

1. identificação do contratante ou solicitante e responsável legal pela edificação;

2. descrição técnica da edificação:
o localização;
o mês e ano de início de ocupação;

PÚBLICA
 o tipo de uso;
o número de edificações (se for um conjunto);
o número de pavimentos;
o número de unidades privativas (quando possuir múltiplas unidades);
o área construída;
o tipologia dos principais sistemas construtivos;
o descrição mais detalhada (se necessário);
3. data das vistorias que compuseram a inspeção;
4. documentação solicitada e documentação disponibilizada;
5. análise da documentação disponibilizada;
6. descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados,
fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para
deixar claro os métodos adotados;
7. lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos
inspecionados e não inspecionados;
8. descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não
conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada,
inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
9. classificação das irregularidades constatadas;
10. recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos
sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
11. organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as
recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
12. avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da
edificação;
13. conclusões e considerações finais;
14. encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: “Este laudo foi
desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico
do(s) subscritor(es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR 16747”;
15. data do laudo técnico de inspeção predial;
16. assinatura do(s) profissional(is) responsável(is), acompanhada do número do
respectivo conselho de classe (CAU ou CREA);
17. Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica
- RRT.

Responsabilidades
Os profissionais encarregados pela inspeção predial ficam responsáveis pela realização
da mesma segundo o escopo e o nível de inspeção, bem como da observação dos
quesitos técnicos e legais relativos às normas e legislações vigentes. O profissional
responsável pela inspeção fica eximido de qualquer responsabilidade se não forem
implantadas as eventuais medidas corretivas pelos responsáveis das edificações e por
anomalias e falhas inerentes à construção, execução e outros de responsabilidade de
terceiros.

É de incumbência dos responsáveis pelas edificações a realização das medidas

corretivas especificadas no laudo de inspeção predial, contratar profissional ou empresa
habilitada para a realização das mesmas e solicitar aos proprietários das unidades
privativas os planos e projetos relativos às intervenções realizadas dentro delas.

PÚBLICA
Conclusão
Neste artigo tratamos das normas técnicas e dos procedimentos passo a passo para
elaboração da inspeção predial, uma das principais ferramentas da Engenharia
Diagnóstica.

A inspeção predial identifica necessidade de ações corretivas e preventivas, fornece

subsídios para implantação do programa de manutenção predial, possibilita a
classificação das anomalias e falhas quanto à ordem de prioridade de ações reparadoras,
fornece recomendações técnicas quanto à necessidade de correções prevenindo ações
corretivas insatisfatórias que necessitarão de retrabalho e possibilitarão o ressurgimento
ou agravamento dos problemas e, dentro de certo nível, propicia a manutenção
preditiva, uma vez que a inspeção predial poderá fornecer prognóstico de ocorrência de
anomalias e também poderá conter sugestão de realização de testes e ensaios
tecnológicos para identificação de problemas.

Em textos subsequentes desta série abordaremos aspectos específicos de outras

ferramentas diagnósticas e de cada aplicação, detalhando atividades, procedimentos,
etapas, metodologia e patologias.

Além do blog, a plataforma Inteligência Urbana disponibiliza páginas com referências

para livros, cursos e leis e normas relacionadas aos temas que tratamos aqui. Caso você
tenha interesse pode conferir nossos serviços oferecidos e entrar em contato quando
quiser. Se quiser ser alertado da publicação de material novo pode assinar a nossa
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Principais referências
 ALVES, Elson Fabiano. Engenharia Diagnóstica: ferramentas, conceitos e
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