MANUAL DAS LOCAES DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

Por Paulo Caldas Paes* Manual Registrado na Fundao Biblioteca Nacional sob o n 541.597, Livro 1030, Folha 315.
1.0- Apresentao do Manual: Tema de grande repercusso, a locao de imveis urbanos, regulamentada pela Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, fonte de grande consulta pelos profissionais do mercado imobilirio, inquilinos e proprietrios. Nosso objetivo neste manual esclarecer de forma prtica e simples os principais temas relacionados s locaes residenciais urbanas. Este trabalho deve ser usado como fonte rpida e prtica de consulta. Para mas esclarecimentos s dvidas ou para sugestes disponibilizamos nosso e mail: ppaes@adv.oabsp.org.br

2.0 Abrangncia da Lei: Imveis localizados em rea urbana ou no, mas que se destinem ao uso definido na Lei. So entendidos como imveis urbanos aqueles que, mesmo situados na rea rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Dessa forma, locaes residenciais ou aquelas destinadas ao comrcio, hospitais, reas de lazer, cultura, esporte, educao, qualquer que seja a localidade do imvel, enquadram-se nas locaes urbanas e, portanto, devem seguir as determinaes da Lei n 8.245/91. 2.1- Excluses: No esto acobertadas pela Lei de Locao, espaos destinados a: - Imveis de propriedade da Unio, Estados e Municpios, suas autarquias e fundaes pblicas; - Vagas de garagem e espao para estacionamento de veculo; - flat, hotel e aquele que preste servio regular a seu usurio; - Demais locaes de bens e servios reguladas pelo Cdigo Civil. 3.0 Resciso contratual: Nas locaes com prazo determinado, o locador no pode rescindir o contrato antes do prazo definido. J o inquilino pode rescindir a locao mediante comunicao ao locador com antecedncia mnima de 30 dias, alm de arcar com a multa prevista em contrato (limitada a 3 aluguis). A multa ser paga com base no tempo remanescente do contrato. Exemplificando: em um contrato de 30 meses, transcorridos 10 meses de sua vigncia, o inquilino pagar 2/3 da multa prevista. 3.1- Dispensa do pagamento da multa no caso de mudana do local de emprego: Esta multa ser dispensada no caso de mudana do local de trabalho do inquilino, quando esta decorrer da transferncia, pelo seu empregador, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato. Neste caso, deve o inquilino notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, 30 dias de antecedncia. 3.2 - Resciso quando prazo for indeterminado: Quando o contrato no estipular prazo de durao, tanto o inquilino quanto o locador podem renunciar, bastando informar sua deciso ao locador ou ao locatrio com antecedncia de 30 dias. Na falta de comunicao, o inquilino dever arcar com o valor correspondente a 1 ms de aluguel e encargos da locao. 4.0 Venda do imvel terceiro:

No caso de venda do imvel locado, o proprietrio dever conferir o direito de preferncia ao seu inquilino. (o qual ter 30 dias para se manifestar). 4.1 - Desrespeito ao direito de preferncia: Inquilino, preterido em seu direito de preferncia, poder reclamar processualmente, as perdas e danos, eventualmente, sofridas. 4.2 Prorrogao da locao: No caso de venda do imvel a terceiro, aps a confirmao da falta de interesse do locatrio pela aquisio, o novo proprietrio poder pedir o imvel dando por encerrada a locao, conferido ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupao. Contudo, novo proprietrio dever respeitar a locao, quando o contrato for celebrado por prazo determinado, existindo clusula especfica que determine a continuidade da locao no caso de venda e, por fim, que o contrato esteja registrado junto ao Cartrio de Registro de Imveis . Caso o novo proprietrio no manifeste seu desinteresse pela continuidade da locao no prazo de 90 dias, contados do registro da venda no Cartrio de Registro de Imveis, a locao ser prorrogada at a finalizao do prazo do contrato em vigncia. 5.0 Desfazimento da locao: O contrato de locao poder ser rescindido nos seguintes casos: I- Existncia de acordo entre Locador e Locatrio; II- Prtica de infrao legal ou contratual; III- Falta de pagamento do aluguel e encargos da locao; IV- Reparo urgente exigido pelo Poder Pblico no podendo ser executado quando ocupado ou, podendo, o inquilino se recuse a consentir. 6.0 Cesso, sublocao ou emprstimo: Condicionada autorizao do locador. 7.0 Ajuste do aluguel: O valor do aluguel poder ser livremente estipulado pelas partes contratantes (proprietrio e inquilino). A Lei probe apenas sua vinculao ao salrio mnimo, moeda estrangeira ou variao cambial. 8.0 Reviso judicial do aluguel: Aps 3 anos de vigncia do contrato de locao ou de acordo realizado, as partes podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo praticado no mercado. 9.0 Deveres do locador: Enquadram-se entre os deveres do proprietrio do imvel: I- entregar o imvel em estado de servir ao uso destinado;

II- garantir o uso pacfico do imvel; III manter a forma e destino do imvel; IV- responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; V- descrever o estado do imvel; VI- fornecer recibo discriminado das importncias pagas; VII- pagar eventuais despesas no levantamento de informaes cadastrais (certides de protesto, Serasa e SPC, dentre outros) do locatrio e de seu fiador; VIII- pagar imposto,taxa e o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX- exibir ao locatrio comprovantes da parcela exigida; X- pagar as despesas extraordinrias de condomnio. 10.0 Deveres do inquilino (locatrio) : Enquadram-se entre os deveres do inquilino: I- pagar o aluguel e encargos no prazo estipulado ou,na falta de sua estipulao,at o 6 dia til do ms seguinte ao vencido, II- servir-se do imvel conforme o uso convencionado ou presumido; III- restituir o imvel no estado que recebeu; IV- Comunicar dano ou turbao de terceiro; V- reparar dano provocado. VI- no modificar o imvel sem consentimento do locador; VII- entregar ao locador ttulos de cobrana, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio; VIII- pagar as despesas de telefone, luz, gs, gua, esgoto, IPTU; IX- permitir vistoria do imvel e admitir a visita de terceiros no caso de venda do imvel; X- cumprir a conveno de condomnio e seu regulamento interno; XI- pagar o prmio do seguro de fiana; XII- pagar as despesas ordinrias de condomnio. 11.0 Cobrana do aluguel e encargos: O locador poder efetuar a cobrana do aluguel, juntamente, com os encargos da locao. (exemplo: taxa condominial, impostos etc.) 12.0 Reparos no imvel:

Caso o imvel necessite reparos urgentes, de responsabilidade do locador, o inquilino ser obrigado a autorizar que o proprietrio os execute. Porm, caso o reparo dure mais de 10 dias, o inquilino ter direito ao abatimento do valor do aluguel, proporcional, ao perodo excedente. Caso os reparos consumam mais de 30 dias, poder o inquilino rescindir o contrato de locao em vigncia. 13.0 Das benfeitorias: So 3 as modalidades de benfeitorias agregadas ao imvel pelo inquilino: - necessrias : aquelas destinadas a manuteno. - teis : agregam utilidade ao imvel. - Volupturias : visam tornar a ocupao do imvel pelo inquilino mais confortvel e, que, geralmente, aproveitem de forma exclusiva seus interesses. 14.0 - Das modalidades de garantia: A Lei de Locao estabelece 4 modalidades de garantias porm, trataremos das 3 mais usuais. Cauo: Pode ser prestada em bens mveis ou imveis: Quando prestada em dinheiro, o valor mximo permitido corresponde a 3 meses de aluguel e, ser depositado em caderneta de poupana vinculada ao contrato. A lei estipula o registro da cauo junto ao cartrio de ttulos e documentos quando tratar-se de bens mveis e, no Cartrio de Registro Imobilirio quando referir-se a bens imveis. Fiana: Trata-se da modalidade mais comum e, usualmente utilizada no mercado imobilirio, na qual, figura como garantidor das obrigaes assumidas pelo inquilino, o Fiador. Cabe ressaltar que o fiador poder ter seu imvel levado leilo em caso de falta de pagamento do aluguel e encargos da locao pelo inquilino e, no caber o respaldo da impenhorabilidade de seu imvel, assunto que trataremos mais adiante. Seguro Fiana: Contratado junto s seguradoras ou instituies financeiras, assemelha-se a figura do fiador. Nesta modalidade de garantia o inquilino contrata atravs de remunerao, uma aplice que beneficia o locador no caso de falta de pagamento do aluguel e encargos da locao. O seguro fiana vem se tornando cada vez mais comum, porm, o valor praticado, ainda afugenta um crescimento mais vertiginoso. 14.01 Vigncia da garantia:

A garantia prestada pelo inquilino fica vinculada at a devoluo do imvel locado. No entanto, pode-se ajustar clusula contratual contrria a esta determinao. 14.02 Substituio do fiador ou da garantia: Locador poder requerer do inquilino nova garantia contratual nos casos de: - morte do fiador. - ausncia, falncia ou insolvncia do fiador declarada judicialmente. - alienao ou gravao de todos bens imveis do fiador ou mudana de residncia sem comunicao. - exonerao do fiador. - prorrogao do contrato de locao por prazo indeterminado quando a fiana for ajustada por prazo determinado. - desaparecimento de bens mveis. - desapropriao ou alienao do imvel. 15.0 Pagamento antecipado do aluguel: A cobrana antecipada do aluguel, somente permitida nos casos da locao por temporada ou quando no existir qualquer tipo de garantia prestada pelo inquilino. 16.0 Locao com prazo determinado: Como regra, os contratos de locao so ajustados por escrito e possuem prazo de vigncia de 30 meses. 17.0 Locao por temporada: Trata-se de uma modalidade especial de locao residencial, com prazo mximo de 90 dias. Destina-se a uso limitado, pelo prazo, do imvel pelo inquilino. Locador pode requerer uma das modalidades das garantias j tratadas neste manual. 17.01 Pagamento do aluguel por temporada: Esta modalidade de locao permite que o locador efetue a cobrana, antecipadamente, de todo o valor do aluguel pelo perodo. 17.02 Prorrogao do prazo: Aps 30 dias do trmino do prazo da locao por temporada, o contrato passar a possuir prazo indeterminado. 18.0 Locao para moradia relacionada a emprego: A locao no ser considerada residencial, quando seu locatrio for pessoa jurdica, e, o imvel, for destinado ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados. 19.0 - Das Multas:

a) Multa pela falta de pagamento do aluguel: A Lei de Locao no estipula percentual mximo sobre a multa a ser aplicada face a falta de pagamento do aluguel pelo inquilino. O percentual praticado pelo mercado limita-se 20% sobre o valor do aluguel. b) Multa pelo descumprimento de clusula contratual: Limitada a 3 aluguis. c) Multa pela resciso antecipada do contrato: O inquilino que deseje rescindir o contrato sem motivo justo e, antes do prazo previsto, arcar com a multa equivalente 3 alugueis porm este valor ser calculado, proporcionalmente ao tempo remanescente. 20.0 Dos juros: O percentual dos juros limitado a 1% ao ms. 21.0- Da correo monetria: O aluguel do contrato de locao pode sofrer reajuste a cada perodo de 12 meses e, nunca antes deste prazo. O ndice mais utilizado na atualizao do valor do aluguel o IGPM. 22.0 Das despesas de Condomnio: Divididas em despesas extraordinrias e ordinrias conforme sua destinao. 22.1- Despesas extraordinrias (respondem o proprietrio): Vide quadro-anexo com exemplos de despesas Extraordinrias. 22.2 - Despesas ordinrias (respondem o inquilino): Vide quadro-anexo com exemplos de despesas Ordinrias. 23.0 Inquilino e sua relao com o condomnio: Conforme previso do artigo 24, pargrafo 4 da Lei 4.591/64, inquilino poder participar e deliberar, bem como votar em assemblia, mesmo sem possuir procurao outorgada pelo locador, desde que o locador no comparea esta e, em sua pauta, no estejam previstas despesas extraordinrias. 24.0- Bem de famlia: O fiador do contrato de locao, conforme j mencionado, responde pela obrigao com seu imvel residencial ou no. Tratado pela Lei do Bem de Famlia (Lei 8.009/90), o bem imvel do fiador resta excludo da garantia da impenhorabilidade , ou seja, no caso de falta de pagamento de aluguel ou encargos da locao pelo inquilino, o imvel do fiador poder ser levado leilo para garantir o pagamento de tais despesas ao locador. 25.0 Reajuste do valor do aluguel:

O valor do aluguel somente poder ser reajustado a cada perodo de 12 (doze) meses. Este reajuste encontra-se previsto no artigo 28 da Lei 9.069/95. O ndice mais utilizado para o reajuste dos contratos de locao o IGPM. 26.0 Concluso: Esperamos que com este modesto trabalho, possamos ter esclarecido em parte, alguns dos principais temas desta importante Lei que regulamenta as locaes urbanas.

* Paulo Caldas Paes advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigos jurdicos na rea imobiliria. Foi analista do Procon de Santana de Parnaba/SP. Mais informaes: ppaes@adv.oabsp.org.br