Camara de Inspecao Predial IBAPE/SP A saude dos edificios — check-up predial Sao Paulo 2004A saiide dos edificios ~ check-up predial Sumario 1 Introdugao. 1.1 Dos perigos prediai 1.2 Das anomalias construtivas. 1.3 Das responsabilidades 1.4 Da prevengai 15 Conclusio 2 Inspecdo Predial: vantagens da manutengao. 21 O que é Inspesio Predi 2.2 O Laudo de Inspegao Predial. 3 A Manutengiéio Predial. ¢ para que serve. 4 Principais anomalias e suas orientagaes 22 4.1 Sistema estrutural. 22 42 Sistemas de vedagai Alvenatia, Perguntas e respostas mais frequentes 37 Sistema de revestimentos 38 Descrigo e finalidade do sistema 38 Necessidade de projeto de revestimento 39 Prineipais anomalias enconitradas nos sistemas de revestimento 39 A manutengiio dos sistemas de revestimento a2 4.4 Sistemas de pintura. 44 441 Definigio e finalidade a4 44.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura %6 44.3 Amenutengio do sistema de pintura a7 Sistemas de esquadrias Descrigao do sistema Finalidads ‘Anomalias mais comuns 50 ‘Recomendages e orientagdes técnicas 5 Sistema de instalagdes el ‘Descrigao do sistema Finalidade do sistema, Prineipais anomalias Plano de manutengao predial 55 Recomendagies e orientagies técnicas 56 Informagoesuiteis. 37 Perguntas mais frequentes 37 Voce sabia? 59 4.7 Sistema de protegio contra descargas atmosféricas, Camara de Inspegio Predial 1 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 47.1 Descrigio do sistema, 59 472. Finalidade do sistema. a 47.3. Principais anomalias ol 47.4 Plano de mamutengio predial a 475 Recomendagées e orientagées técnicas 2 47.6 Informagies tteis 63 47.7 Perguntas mais freqentes 6 48 Sistema hidraulico nnenmnenenmnnnenmmnenmnnenmnnnnmnmnnnnmnns 6S 481 Instalagdes hidréulicas 65 482 Instalagdes de gas 70 4.9 _ Sistema de impermeabilizacio.. . 49 A importincia da impermeabilizagio, 16 492 As gatantias 1 493° Umidade. B 4.10 Sistema de seguranca contra incéndi 4101 Extintores| 4102 Hidrantes 4103 Saidas de emergéncia 4104 Chuveiros automaticos - sprinkler. 4.11 Sistema de ar condicionado. 4111 Descrigdo do Sistema 4112 Finalidade 4113 Anomalias encontradas 4114 Recomendagies ¢ orientagbes téenicas 89 4.12 Paisagismo, 4121 Deserigéo. 2 4122 Finalidade 2 4123 Principais Anomalias. 2 4124 Projeto, 3 4125 Plantio 94 4126 — Manutengio 95 4127 Recomendagies ¢ orientagSes téenicas 96 4128 Informagées uteis a 4129 Algumas pragas de jardim e reeomendagses: 7 41210 Vocé sabia? 98 4.13 Controle de pragas urbana: 4131 Deserigéo. 4132 Finalidade 4133 Recomendagdes e orientagdes téenicas 9 413.4 Informagées ateis 107 4135 Perguntas frequentes 108, 414 — Equipamentos: elevadores 4141 Descrigdo do sistema 4142 Finalidade do sistema 4143 Principais anomalias, 4144 Anomalias em fungao da utilizagao: 2 4145 Plano de Manutengio Predial 2 4146 — Recomendagies e orientagdes teenicas 4 4147 Informages uteis 1s 4148 Perguntas mais frequentes 17 4149 Voeé sabia? us. 4.18 Sistema de automagio (em desenvolvimento) Camara de Inspegio Predial 2 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.16 Seguranca patrimonial (em desenvolvimento) 4.17 Equipamentos de lazer. 4171 Piscmas 4172 Playgrounds 418 Sistema de ventilagio forgad: 418.1 Descrigao dos Sistemas 4182 Finalidade dos sistemas 4183 Plano de Manutengio Predial 125 4184 RecomendagGes e orientagdes téenicas 125 418.5 Informagées tteis 126 4186 Perguntas mais frequentes 126 4187 Voeé sabia? 127 4.19 Sistema de cobertura 128 419.1 Deserigio, 128 4192 Finalidades 128 4193 Problemas e anomalias 128 4194 Recomendagio para solugéo des anomalias 129 4195 Perguntas e respostas 130 4196 Informagdes iteis 131 Vantagens da inspegdo predial e da manutengai $1 Valorizacao patrimonial e manutengio 6 Informagées iiteis 61 Documentagao basica para edificios.. 61.1 Condominios 2 Qualquer edificio (condominio ¢ mio condominio) 137 1.3 Nota importante 138, Camara de Inspegio Predial 3 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 1 Introdugao 1.1 Dos perigos prediais ‘As anomalias construtivas © descuidos com a manutengao predial so causadores, de danos pessoais ¢ materiais significativos, tanto aos usuarios e proprictirios das edificagdes como & soviedade em geral, devido deterioragdo urbana que favorece 0 crime, afasta o turismo ¢ reduz a auto-estima dos cidadios. Os acidentes construtivos decorrentes de falhas na construgdo © manutengdo predial vém causando mortes © prejuizos injustificaveis, principalmente com o envelhecimento de nossas edificag6es.Desabamentos, incéndios, quedas de marquises ¢ fachadas, vazamentos, infiltragdes e tantas outras mazelas construtivas decorrentes dos descuidos com os reparos ¢ manutengdes, podem ser evitados com medidas simples, a longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspegao Predial para a posterior implantago do plano de Manutengao, que garante a boa “saide da edificagao a seguranga e o conforto dos seus usuarios. 1.2. Das anomalias construtivas As anomalias construtivas sio decorrentes de fatores endégenos, exdgenos, naturais ¢ funcionais. Os fatores endégenos ou internos decorrem de falhas construtivas provenientes, ou do projeto, ou da execugdo, ou dos materiais utilizados, ou da combinagdo dessas, elapas InfiltragGes, trincas, insuficiéneia de vagas de garagem, portas empenadas ¢ outros problemas, aparentes ou ooultos, devem ser reparados na fase de garantia doA saiide dos edificios ~ check-up predial imével, para evitar agravamentos posteriores.Recomenda-se, para esses casos, a realizagio de Inspegdes Técnicas © Legais para a devida apuragio das falhas ¢ respectivas recomendagées corretivas. Os fatores exdgenos ou extemos, decorrentes da intervengao de terceiros na edificagio, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veiculos, vandalismos, ete, podem ameagar seriamente a edificagio, recomendando-se a realizagdo de Pericia de Engenharia visando a apuragdo dos danos, responsabilidades ¢ recomendagGes. Os fatores naturais provenientes da imprevisivel ago da natureza, tais como as excessivas descargas atmosféricas, as enchentes, os tremores de terra ¢ outros, podem causar danos que coloquem em risco a edificagio, recomendando-se a realizagtio de Vistoria Técnica ¢ Orgamento que consigne a extensdo dos problemas para se receber 0 pagamento do sinistro pela seguradora Os fatores funcionais, que provocam falhas construtivas decorrentes do ex: de uso, degradagao ou falha de manutengao, tais como as sujidades desgastes dos rovestimentos ¢ fachadas, as incrustagées © corrosdes das tubulagdes hidréulicas, os ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltragdes das jardinciras, ete, ete, podem ser evitados, recomendando-se a periddica realizagdo de Inspegio Predial na edificagao, instrumento de fiscalizagio fundamental para a posterior implantagio do Plano de Manutengdo com ago corretiva e preventiva dessas inregularidades 1.3 Das responsabilidades Ordinariamente, os problemas construtivos da obra nova sio de responsabilidade dos construtores ¢ incorporadores, consoante estabelece 0 art12 do Cédigo do Camara de Inspegio Predial 5 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Consumidor, que determinar a reparagio pelos danos causados aos consumidores por defeitos de projeto, fabricago, construgio e montagem de seus produtos, bem como por informagées insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizagio ¢ riscos.Assim sendo, as amomalias de origem enddgenas devem ser reparadas pelos construtores_¢ incorporadores. ‘As anomalias de origem exdgena devem ser reparadas pelos causadores desses danos, consoante esté preconizado pelo art.186 do Cédigo Civil, ou seja, aquele que, por ago ou omissio voluntaria, negligéncia ou imprudéneia, violar direito © causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilicto. Em geral, a responsabilidade pela periclitago © acidentes construtivos, decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a Manutengao das Edificagdes, ¢ atribuida ao proprietério ou sindico, consoante estabelecido em Iei. O item V do artigo 1.348 do Cédigo Civil consigna que compete ao sindico diligs ciar a conservago c a guarda das partes comuns ¢ zclar pela prestagao dos servigos que interessem aos possuidores, ou seja, & sua responsabilidade conservar 0 condominio em boas condigées de seguranga, protesio, salubridade © conforto, ouja principal diligéneia para tanto é a Manutengio. O item VIII do art.39 do Cédigo do Consumidor, por seu lado, veda os servigos em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que 0 cumprimento da norma técnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto & Manutengio de Edificagées, ¢ outra medida a ser diligenciada pelo sindico. Quanto a responsabilidade criminal, no capitulo das Lesées Corporais, o att 129 do Cédigo Penal é muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a saitde de Camara de Inspegio Predial 6 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial outrem, com pena variando de trés meses a doze anos de detensao; no capitulo da Periclitagdo da Vida ¢ da Saiide, o art.132 dispoe que expor a vida ou a satide de outrem a petigo direto ¢ iminente pode gerar pena de trés meses a um ano de detengio. Tais exigéncias legais nao deixam qualquer divida quanto aos 6nus, responsabilidades © sansGes passiveis de serem atribuidas aos responsdveis pelas anomalias construtivas Destaque-se que os sindicos © proprietirios de iméveis, sio os agentes mais , em virtude da negligéncia com a Manutengao Predial, a colocar pessoas em condigdes de risco ou mesmo causando vitimas pelos acidentes prediais 1.4 Da prevengao Os problemas de “satide das edificagdes” podem ser comparados com aqueles das pessoas. © tratamento do docnte requer, preliminarmente, 0 exato conhecimento da doenga (diagnéstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juizo médico das _possibilidades terapéuticas (prognéstico) ¢ por fim se estabelecer os meios adequados para se obter a cura (terapia), No caso das edificagSes, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a seqiigneia & a mesma Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnéstico), através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir 0 juizo técnico das condigées téonicas, grau de risco, recomendagdes bisicas e ordem de prioridades através do Lando de Inspegao Predial (prognéstico), para, finalmente, se elaborar o plano de Manutengao Predial (terapia) que recuperara a edificagao.A saiide dos edificios ~ check-up predial O resultado do check-up predial (vistoria) e demais andlises téonicas necessérias para se iniciar a recuperagao da cdificagao sao devidamente apresentadas no Laudo de Inspegio Predial, recurso fundamental para a boa “satide da edificagio” © check-up predial que visa cxaminar a cdificagdo para determinar suas anomalias construtivas deve ser realizado por Perito de Engenharia, profissional devidamente habilitado e experiente, cuja comprovagao pode ser confirmada através dos registros no CREA e no BAPE. 1.5 Conclus Cientes dos riscos © responsabilidades decorrentes da negligéncia com as condigdes técnicas das edificagies, os proprictirios, sindicos, gestores privados © piblicos, e também as autoridades piblicas nfo podem prescindir da obrigatoriedade da realizagdo das Inspegdes Prediais periodicamente, visando a boa manutengio ¢ conseqiientemente a seguranga e protegdo de nossa populagao. Visando conscientizar a populagio da importincia de se preservar nossas edificagdes, no s6 para nos proteger, mas também como medida de economia popular, © IBAPEYSP elaborou o presente manual, para permitir até mesmo ao leigo, o conhecimento dos procedimentos ¢ utilidades deste indispensdvel instrumento da gestio condominial que ¢ a INSPEGAO PREDIAL, © check-up predial, tal qual o check-up médico, visa examinar o “paciente- edificio” para possibilitar a “terapia-manutengo” que iré recuperar ou manter suas boas condigées fisicas, visando a seguranga, 0 conforto, a economia ¢ a valorizagio do imével Camara de Inspegio Predial 8 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 2 Inspecao Predial: vantagens da manuten¢ao 2.1 O que é Inspegao Predial e para que serve A INSPEGAO PREDIAL, tema atual ¢ de grande importincia a sociedade, esta sendo discutido © estudado em diversos segmentos do mercado imobilidrio, sejam construtoras, incorporadoras, administradoras de condominios, instituigdes, ete. ‘A Inspegio Predial deve ser entendida como um vistoria para avaliar “estados de conformidades de uma edificagio", mediante aspectos de desempenho, vida itil, seguranga, estado de conservagio, manutengio, utilizagao, operagiio, observando sempre o atendimento as expectativas dos usuarios ‘A Inspepio Predial, além de ser uma avaliagao geral de uma edificagio, é fonte de informages & gesto da manutengio, sendo a coleta de dados para a instrugio de um plano de manutengio a ser desenvolvido ou para a atualizagéo de um plano ja existenteE a vistoria do “check up” predial Assim como 0 ser humano nec ‘ita avaliar seu estado geral de bem estar fisico © psicoldgico, as edificagées nevessitam de uma Inspegio Predial periédica, a fim de garantir 0 “up to date” de suas condigées e caracteristicas fisicas, funcionais operacionais ¢ de utilizagao. A Inspegio Predial associada a planos de manutengio minimiza os desgastes naturais ¢ a depreciagio fisica, reduzindo, inclusive, a obsolescéncia técnica uma vez que poderd estar ligada a estudos de “retrofit” ¢ “up grade” de sistemas ou da propria edificagio, consoante as desconformidades ou anomalias verificadas ¢ analisadas na vistoria ¢ no laudo técnico.A saiide dos edificios ~ check-up predial Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspegio Predial, voltada 4 Manutengo, esto relacionadas a questées de desempenho dos sistemas elementos construtivos, considerando as exigéncias dos usuétios As exigéncias dos usudrios norteiam os trabalhos de Inspegdo Predial, sendo definidas como sendo de: a) Seguranga’ > Seguranga estrutural, > — Seguranga contra o fogo; > — Seguranga no uso e operagao. b) Habitabilidade: > Estanqueidade; Conforto higrotérmico; Conforto acistico; » > > — Conforto luminico; ® — Saiide, higiene e qualidade do ar, ¥ Funcionalidade ¢ acessibilidade; * — Conforto tatil ©) Sustentabilidade: > Durabilidade: > Manutcnabilidade ~ facilidade de se fazer a manutengao; > — Adequagio ambiental O atendimento as necessidades ¢ as exigéncias dos usuarios é uma meta, também, da manutengao predial, sendo esta definida na NBR 5674 — Manutengo de edificagdes da AB.N.T Este atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manutengio predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspegio Predial ¢ fonte de apuragio dessas Inspegao Predial 10 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial informagées, imprescindiveis na claboragao © revisio do plano de manutengio desenvolvido pela gestio predial A Inspegdo Predial também podera ser contratada como uma vistoria de conformidades ndo s6 voltada a elaboragdo, revisdo ¢ atualizagio de um plano de manutengio predial, mas também como fonte de informagies referentes a conformidades: técnicas (envolvendo desempenho ¢ vida iitl), funcionais, operacionais, legais, de seguranga, de atualizagao tecnoldgica, econémicas, etc Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspegdo Predial, variando conforme seu objetivo, pode ser: % — Elaboragio de planos de manuten 0 integrada; > Preservagdo da garantia da construgdo; Verificagao do estado de conservagao; > Estudos de valorizagao © modernizagao de iméveis; Auxilio em transagGes imobilidrias (compra e venda de iméveis); > — Redugio de prémio de seguro; ete, Auxilio na gestdo condominial (sindico ¢ administradora); Como se faz uma Inspegdo Predial? A Inspegio Predial é uma vistoria que necesita de profissional especializado no assunto, com visio sistémica da edificagio, bem como conhecimentos téenicos sobre materiais, sistemas ¢ fancionamentos. Camara de Inspegio Predial u TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial A Norma do IBAPE/SP orienta que os inspetores prediais elaborem seus laudos, de acordo com 0 critério de classificagdo de desconformidades ou anomalias quanto a0 seu grau de risco ou urgéncia. Esse critério baseia-se na andlise do risco oferecido por determinada anomalia, mediante condigées de uso e exposigao ambiental A analise de risco proposta pela Norma de Inspegio Predial do IBAPE/SP consiste na classificagdo das anomalias quanto ao grau de urgéncia, relacionado a fatores de conservagio, depreciagao, satide, seguranga, funcionalidade, operacionalidade, desempenho, enfim, relaciona-se com os aspectos principais que norteiam a coleta de dados sistémica da Inspegao Predial Os graus de urgéncia para a classificagdo das desconformidades ou anomalias sio: Critico, Regular e Minimo Essa classificagdo devera envolver todos os aspectos de desconformidades constatados, consoante as exigéncias dos usuarios que norteiam os pardmetros ¢ padrdes de desempenho que cada edifica 1 possui Com relaglo dos niveis de desempenho exigidos, o Inspetor Predial deverd conhecer as caracteristicas construtivas ¢ de materiais, as solicitagdes dos usuarios ¢ as normas técnicas, a fim de estabelecer as perdas de desempenho e classificar as anomalias decorrentes, podendo, inclusive, definir medidas de reformas, atualizagos retrofit, dentre outras. Apés a identificagio ¢ classificagao das anomalias ou desconformidades, deve- se proceder & lista de orienta mnicas que sera feita de acordo com o grau de risco, ou seja, do mais critico ao menos critico, auxiliando na tomada de decisdes do gestor, bem como a propria gestiio da manutengio predial. 12A saiide dos edificios ~ check-up predial ‘A Inspegio Predial deve seguir um roteiro légico de informages, um check list de dados a serem vistoriados ¢ as solicitagdes dos usudrios.O check list ou lista de verificagdes deverd ser formulado pelo Inspetor Predial ¢ deverd conter os sistemas a serem inspecionados, com apontamentos de niveis de degradagao esperada, perdas de desempenho, condigdes ambientais, ete. A lista de verificagdes é um conjunto de tépicos a serem fundamentalmente vistoriados, sendo considerado o niimero minimo de itens abordados em uma inspegao. Segundo a NBR 5674 ~ Manutengio de edificagdes da A.B.N.T., item 8.4, tem- “As inspegdes devem ser orientadas por lista de conferéncia padronizadas (check list), elaboradas considerando: > Um roteiro légico de inspegio das edificagées; > Os componentes e equipamentos mais importantes na edificagao. } As formas de manifestagio esperadas da degradagio do edificio, } As solicitagSes e reclamagdes dos usuirios.” Quanto ao roteiro légico citado, entende-se como sendo a ordem cronolégica da vistoria, por exemplo: iniciar a vistoria pelo dtico ¢ coberturas, depois as caixas d’égua superiores, barilete, casa de maquinas de elevadores, escadarias ¢ halls, ete. Essa orientagio de cronologia da inspegdo deve ser feita pelo profissional, levando em conta as caracteristicas construtivas de cada empreendimento a ser vistoriado, Camara de Inspegio Predial 1B TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Quanto aos componentes ¢ equipamentos mais importantes, entende-se que nao € possivel deixar de inspecionar elementos estruturais visiveis em sub solos, por exemplo, cabeamentos elétricos, quadros de medigées, coberturas, pisos e revestimentos, ete. Quanto as formas de manifestago esperada de degradagio, entende-se que so as formas de manifestagées patolégicas tipicas para os elementos construtivos, equipamentos ¢ maquinas, considerando situagi esperadas de exposigao ambiental, uso e operagio. Deve-se observar as caracteristicas de projeto dos elementos construtivos, além das especificagées do Manual de Operas, Uso © Manutengiio do empreendimento, para serem considerados os aspectos de vida itil e desempenho previstos para a edificagao, Quanto as solicitagdes ¢ reclamagées do usudrio, entende-se que o check list de inspegdo deve contemplar as opinides de usudrios, a fim de verificar se as necessidades © exiggneias dos usuarios vém sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano de manutengao, O atendimento as necessidades e as exigéncias dos usuarios é uma meta da manutengao predial, além de interferir dirctamente no seu sistema de qualidade e na sua confiabilidade. ‘As necessidades do usud io podem ser definidas, Manutengao de edificagées, da ABNT, como sendo: “Exigéncias de seguranga, satide, conforto, adequagio a0 uso © economia cujo atendimento é condigao para a realizago das atividades previstas em projeto” Camara de Inspegio Predial 14 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Portanto, observa-se que a necessidade do usuario esté relacionada a suas exigéncias Devem ser observados na Inspegio Predial, aspectos de facilidade de manutengao existentes na edificagdo, sendo que dificuldade de acesso, por exemplo, impede um bom desenvolvimento de rotinas de manutengio © até mesmo da propria vistoria Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentagSes administrativas técnicas, além do proprio plano de manutengo ¢ registros, para serem analisados considerados junto as oricntagdes técnicas, Iembrando, no cntanto, que a Inspegao Predial, aqui tratada, néo tem como objetivo a “Legalizagaio” do edificio junto aos érgdios pablicos 2.2 O Laudo de Inspec¢ao Predial © Laudo de Inspegio Predial possui trés principais itens, sendo eles: A Classificago das Anomalias quanto ao Grau de Urgéneia; As Orientagées Técnicas pertinentes as anomalias ¢ A Classificagdo Geral do Estado de Conservagio da edificagao, Esses trés itens do Laudo deverdo ser feitos com miniicia e detalhamento para a correta avaliagao ¢ andlise dos dados de prioridades emitidos. © Laudo devera er redigido de forma prética, para que 0 leigo consiga identificar as anomalias, suas localizagées, seu grau de urgéncia ¢ sua orientagao técnica, Reforga-se que 0 laudo de Inspegio Predial é um “retrato” da edificagdo na data da vistoria, ¢ que dependendo da complexidade do mesmo nao & possivel & emissio de 15A saiide dos edificios ~ check-up predial parecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspegio Predial é uma atividade de constatagdo visual das anomalias ou desconformidades, no entanto poder haver casos em que a inspegao predial use de ensaios e exames mais aprofundados, dependendo do nivel de Inspeso Predial contratado ‘A Norma de Inspegio Predial do IBAPE/SP defini nivel de inspegao predial como sendo a classificago quanto complexidade da vistoria € a elaboragio de seu relatério final, quanto & necessidade do mimero de profissionais envolvidos © a profundidade na constatagio dos fatos.Existem trés niveis de Inspegao Predial, quais, sejam: ‘NIVEL 1: vistoria para a identificagao das anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado; contando com orientagao técnica pertinente. Este nivel se enquadra, ordinariamente, nos iméveis cuja natureza evidenciam sistemas © componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados ¢ edificios sem elevador. NIVEL 2: vistoria para a identificagao de anomalias aparentes identificadas com © auxilio de cquipamentos, claborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicagdo de orientagdes técnicas pertinentes Este nivel se enquadra, ordinariamente, nos iméveis cuja natureza evideneiam sistemas © componentes construtives complexes, tais como: edificios de miiltiplos andares, galpie: industriais, ete. NIVEL 3: vistoria para a identificagdo de anomalias aparentes, ¢ das ocultas constatéveis com auxilio de equipamentos, incluindo testes ¢ ensaios locais e/ou Camara de Inspegio Predial 16 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial laboratoriais espesificos, elaboradas por profissionais de diversas especialidades, contendo indicagdo de orientagdes pertinentes. Este nivel enquadra, ordinariamente, os iméveis com suspeitas de vicios ocultos significativos.” Camara de Inspegio Predial v TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 3 A Manutencao Predial Manutengdo é definida pela NBR 5674 — Manutengdo de edificagdes, da ABN.T.como sendo: “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificago © de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e seguranga dos seus Outra definigo de Manutengao pode ser: (.) Conjunto de atividades cursos aplicados aos sistemas ou equipamentos, visando garantir a consecugio de sua fungo dentro de parimetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos & de vida itil adequados.” Profs. Viktor Mirshawka © Napoleo Lupes Olmedo no livro "Manutengo - Combate aos Custos da Nao. Sficdcia" - edigio Makron-Books, fls.14 E importante destacar que a manutengao recupera ¢ conserva a capacidade funcional de sistemas ¢ elementos construtivos, sendo assim ela ndo tem como objetivo reformar ou alterar caracteristicas de projeto. A manutengdo recupera através de atividades corretivas, sendo preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho, vida util. ‘As atividades de manutengao a serem realizadas dentro de um plano de gestio da manutengio — estratégia de ago, essas podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas. Camara de Inspegio Predial 18 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Manutensio Preditiva: € uma atividade que visa estudos sistemas ¢ equipamentos © analisar seu comportamento, a fim de predizer ¢ apontar anomalias, instruindo aspectos da manutengao preventiva. Manutengio Preventiva: Age antecipadamente para que nao haja a reparagio, so atividades programadas em datas pré-estabelecidas obedecendo, portanto, eritérios técnicos ¢ administrativos.E 0 conjunto de atividades que visam evitar possiveis problemas dos componentes das maquinas e equipamentos, comprometendo a sua performance e desempenho Manutengao Corretiva: Visa & reparagao, caracterizada por servigos planejados ou nao, objetivando comigir defeitos Manutengao Detectiva: Visa apurar a causa de problemas ¢ sua andlise, a fim de ausiliar nos planos de manutengao bem como nas atividades de manutengo preventiva ¢ corretiva.E, a engenharia de manutent jo ou a manutengdo proativa, Observa-se, segundo a Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, a evolugao progressiva de custos de manutengdes, aplicada as suas atividades, considerando os custos relativos a0 tipo de intervengao Camara de Inspegio Predial 19 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 0 le Execugao ‘Manutengao Preventiva Corretiva Manuten Fig. 1.5 EEE —- 0 do ovolugso de custos races ae engs (SITTER, 1984) Fonte: CEB - COMITE EURO-INTERNACIONAL DU BETON, apud NE, 1992, pg.24 Segundo SITTER, colaborador do CEB e formulador dessa lei de custos, adiar uma intervengao significa aumentar os custos dirctos em uma razio de progressio geométrica de 5 (cinco).Sendo, conforme ilustragéo acima’ Se em 12, 0 custo de intervengao ¢ igual a 5, om {3 ser 25, em t4 seré 125 assim por diante na razio de 5. Portanto o ditado popular “nao deixa para a manhi o que pode ser feito hoje” & uma verdade técnica e da boa conservagdo ¢ manutengao de imé Para ser estabelecido um plano de manutengio programado e coerente, a manutengio deverd ser plangjada com dados técnicos, obtidos através de: % — Coleta de dados adequados ¢ com respaldo técnico; v ‘Normas téenicas que regem a matéria; v Especificagdes de fabricantes e/ou instaladoras; Camara de Inspegio Predial 20 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > Posturas determinadas por regulamentagées oficiais de Orgdos ou Setores Publicos fiscalizadores; v Resultados positives ou negatives obtidos em outros servigos, anteriormente programados ¢ executados; > — Experiéneias pessoais, de vivéncia profissional, adquiridas em outros servigos semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas; % — Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades > A Gestio da Manutengdo moderna abrange varios aspectos relacionados ao patriménio, sendo alguns importantes > — Aspectos de conservagao ¢ manutengaio > — Aspectos de funcionamento ¢ uso > — Aspectos de seguranga % — Aspectos legais e de documentos > — Aspectos de satisfagio atendimento as expectativas dos usudrios > — Aspectos financeiros ® — Aspectos tecnoldgicos ¢ de modemnizagio % Aspectos de valorizagio patrimonial e¢ garantia da vantagem competitiva dos iméveis Observa-se, por fim, que a Manutengio ndo é possivel sem uma coleta de dados correta e bem definida, sendo a Inspegdo Predial o instramento para a realizagao de um plano de manutengdo pautado nas exigéneias dos usuérios e critérios de desempenho. A Inspegio Predial auxilia o sindico ¢ 0 administrador na tomada de decisdes, pois apresenta listagem de prioridades téenicas, consoante grau de urgéncia, Camara de Inspegio Predial 2 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4 Principais anomalias e suas orientagées 4.1 Sistema estrutural ‘As estruturas, em que pose a sua aparente rigidez. (imobilidade), caracterizam sempre sistemas com certo grau de movimentagio (deformabilidade). Nesse sentido, os bens “iméveis” (simples coberturas, galpées, residéncias, ou edificios) so, na realidade e internamente, parcialmente moveis, deformando-se dentro de um nivel natural, devido as forgas induzidas pela gravidade ou por outros elementos da natureza, ‘As forgas induzidas pela gravidade sao verticais (ocorrem no sentido de cima para baixo), compreendendo 0 peso proprio das estruturas, das alvenarias, dos revestimentos ¢ as cargas decorrentes do uso do imével, como os pesos dos méveis, dos objetos, das pessoas, ete. Figura 1 Ji as forgas produzidas pelos elementos da natureza, tais como os ventos, a terra © a gua, sio difusas (ocorrem em varias diregées). Figura 2 A atuago conjunta de todas as forgas acima citadas introduz sempre, em maior ou menor extensii 8 nos sistemas estruturais, , deforma Os elementos responsaveis pela transmissdo dos esforgos ao solo (apoio) so chamados fundagées. Figura 3 22A saiide dos edificios ~ check-up predial ‘As fundagées, de acordo com o tipo de solo ¢ 0 montante da carga que iro receber da estrutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) ¢ profundas. Figura 4 ‘As fundagdes diretas ou rasas so aquelas executadas imediatamente abaixo dos baldrames, ai compreendidas as sapatas, os radiers ¢ também as “ brocas “ (reforgos de natureza empirica feitos em baldrames) Figura 5 Figura 6 Figura 7 As fundagées profundas sdo, em geral, executadas com intervengio de equipamento ou de equipes espevializadas, ai compreendidos varios tipos de estacas ¢ os tubuldes. Figura 8 Figura 9 As fundagées sto elementos de fundamental importancia na estabilidade dos edificios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados a solidez © seguranga dos mesmos, Devem ser compativeis com 0 arranjo estrutural, devendo, por mais simples que seja a obra, ser projetadas © ter sua exccugdo supervisionada por profissionais qualificados, qualquer que seja o porte da edificagao. Camara de Inspegio Predial 23 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Em edificios dotados de subsolos ou em regides com topografia acidentada, integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas contengao de confrontantes. Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente as forgas horizontais da terra e das aguas subterréncas Essas estruturas auxiliares so constituidas de muros de arrimo de varios tipos, como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em concreto amado + perfis metilicos. As contengées de confrontantes, quando nevessarias, so também elementos de fundamental importancia na seguranga dos usuarios dos edificios, merecendo, também, as recomendagé es acima citadas para as funda Figura 10 Figura 11 Figura 12 Quanto as estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de sistemas basicos: 0 sistema reticulado c o autoportante. No sistema reticulado a transferéneia de todas as cargas atuantes para as fundagdes, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita através de elementos denominados de vigas e pilares Viga é uma pega linear, cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui- se, também igualmente, para os pilares Pilar & uma pega linear, carregamentos principais provenientes das vigas so nele concentrados ¢ distribuidos pa fundagoes, Camara de Inspegio Predial 24 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial No sistema autoportante uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as cargas recebidas para as fundagdes. Qualquer modificago ou remogao de paredes nesse sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou a projeto. Tenha cautela Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ago direta das cargas devidas ao uso so as lajes, definidas como pegas planas, cujo carregamento principal & aplicado ao longo de sua superficie. Figura 13 Edificios de varios pavimentos sdo em geral mais freqientemente construidos em sistemas reticulados, embora também existam, na pritica brasileira, edificios altos em sistema autoportante Por outro lado, casas ¢ pequenos edificios de até dois pavimentos, com muita frequéncia, so construidos em sistema autoportante, embora também possam sé-lo em sistemas reticulados. Se voeé no souber identificar qual o sistema empregado em seu imével, consulte um engenheiro, arquiteto ou seu construtor. Em edificios altos, em particular, é comum o aparecimento de fissuras ¢ trincas nos andares mais altos devido a ago do vento sobre a estrutura. comum, também, em qualquer edificagio, o apareoimento de fissuras ¢ trincas associadas a problemas nas fundagdes ou nas contengdes de confrontantes. Camara de Inspegio Predial 25 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na superficie de qualquer material sdlido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de até 05, milimetro. Trinea é uma abertura em forma de linha que aparece na superficie de qualquer material s6lido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessura de 0,5 milimetro até 1,0 milimetro. Quando a flexibilidade do sistema reticulado, por problemas patolégicos, apresenta riscos surgem as rachaduras ¢ as fendas, ambas de maior gravidade, se comparadas as fissuras ¢ trineas, recomendando-se uma consulta junto a um engenheiro ou arquiteto, especialistas ¢ estudiosos da matéria Rachadura é uma abertura expressiva que aparecs na superficie de qualquer material sélido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se “ ver através dela ¢ cuja espessura varia de 1,0 milimetro até 1,5 milimetro. Fenda ¢ uma abertura expressiva que aparece na superficie de qualquer material sélido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua divisio em partes separadas, com espessura superior de 1,5 milimetro. Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o observador procurar investigé-las, visando a sua melhor caracterizagao. ‘As principais providéncias podem ser assim relacionadas Identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes, vigas, pilares ou alvenaria portante), Verificar se a pega lesada esta submetida, por algum agente extemo (presenga de gua, por exemplo) a um processo de deterioragao progressiva;, 26A saiide dos edificios ~ check-up predial Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia, Ha diversos processos de controle, sendo os mais praticos e comuns > Preenchimento da abertura com selo de gesso, O fissuramento do gesso % indica a continuidade da movimentagao: % — Fixago de plaqueta de vidro no local, com marcas de referéncias, obser > — vando-se o eventual deslocamento desta; > — Mareagdo dos limites da lesdo com lapis grosso ou tinta, observando-se > estes se alteram com o corer do tempo. Figura 14 Verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso onde sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,Smm), recorra-se a um engenheiro ou arquiteto habilitado © qualificado, Embora as causas das anomalias estruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a atengio para as seguintes origens: VvVV YY Vv v Acomodagao da estrutura:Figura 15 Auséncia de verga ¢ contra verga:Figura 16 Esmagamento de elementos construtivos:Figura 17 Rotagdo: Figura 18 Escorregamento de solo: Figura 19 Erosio ¢ descalgamento de fundagdes: Figura 20 Cisalhamento: fadiga, efeitos térmicos, presenga de vibragdes, Dano excepcional provocado pela natureza: Figura 21 Conservagio de Estruturas de Conereto © conereto apés seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com o decorrer do tempo, estando a estrutura exposta aos agentes da natureza existentes na atmosfera, tais como: poluigao, sulfatos, maresia, gases, depésito de fuligens dcidas que atual dirctamente sobre a superficie do concreto, paulatinamente véo neutralizando os Camara de Inspegio Predial 27 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial componentes basicos do conereto (hidréxido de calcio), transformando-se em componentes neutros (sulfato ¢ carbonato de calcio), reduzindo o Ph do conereto, ssa redugio de Ph implica no ataque acido as armaduras, dando origem a formagao de éxido de ferro © que provoca aumento na dimensio da seegio do ago, expulsando a camada superficial do concreto (recobrimento), deixando exposta a armadura, Em curto prazo, esse fendmeno pode provocar avidentes, no caso do desplacamento do concreto ovorrer em pontos altos da estrutura de um edificio, ‘caso recomenda-se a remo projetando porgdes de conereto na area adjacente. Nes do material solto como providéncia imediata, evitando sua queda até que a estrutura venha a ser convenientemente reparada e protegida. Em longo prazo, com o agravamento dos danos, pode-se chegar até a0 comprometimento da estrutura ¢ sua reparagio seri cada vez mais profunda ¢ mais A infiltrago acima deserita, é provocada pela capacidade de absorgio capilar do conereto que quando funciona no sentido inverso carreia materiais finos devido & evaporagio. Esse fluxo, com o passar dos anos, vai aumentando a porosidade do conereto e favilitando cada vez mais 0 ataque dcido ao concreto ‘A absorgao capilar pode ser controlada mediante tratamento superficial com hidrorepelentes, hidrofugantes ¢ tamponamento de poros conforme o caso € necessidades. Esse tratamento forma uma barreira reduzindo a absorgio © 0 umedecimento do conereto, procurando: Camara de Inspegio Predial 28 TBAPE/SPsatide dos edificios ~ check-up predial > — Diminuir a circulago do vapor d’agua > Diminuir a taxa de absorgdo de agua ® Nao captar ou aderir sujeiras facilmente ‘Nao alterar suas caracteristicas pela ago de raios solares durante sua vida titil projetada Prolongar a vida util da estrutura Fotos: 1, 2,3 Podemos coneluir que 0 tratamento do conereto, além de cumprir 0 objetivo estético, atua como componente na durabilidade e protego da estrutura Devemos considerar que cada sistema de protegdo tem uma vida itil, a qual pode ser prolongada fazendo-se uma manutengao periédica a cada 2 anos. Essa manutengao consiste na hidrolavagem do conereto com saponiceos neutros, permitindo uma anélise localizada da superficie e eventuais pontos onde o sistema protetor que esteja comprometido possa ser restaurado. Essa manutengdo preventiva prolonga a vida itil do sistema protetor garantindo um beneficio maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob 0 ponto de vista técnico, como econémico. De qualquer modo, as origens das anomalias somente poderdo ser perfeitamente identificadas; por engenheiros ou arquitetos habilitados e qualificados para tal finalidade. 6 jc Inspegao Predial 29 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.2 Sistemas de vedagio 4.2.1 Alvenaria a) Descrigio A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificagao, constituida por elementos que compartimentam e definem os ambientes, ‘As alvenarias servem também de suporte ¢ protegio para as instalagées da edificagaio, quando embutidas, ¢ criam as condigées de habitabilidade para edificagao. ‘As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificag4o como um todo, por serem responsaveis pelos aspectos relativos ao conforto, a saiide, © a seguranga de utilizagao; além de possuirem profunda relagdo com a ocorréncia de patologias b) Alvenaria tradicional A alvenaria pode ser entendida como um componente construido em obra através da unido entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjunto rigido e coeso. A palavra alvenaria deriva do arabe al-banna: (aquele que constréi). Quando empregada apenas com a fungio de vedagao, portanto nao sendo dimensionada para resistir a cargas alem de seu proprio peso, chama-se alvenaria de vedago. Sao exemplos deste tipo as paredes de alvenaria utilizadas para o fechamento de ‘vos da maioria das edificagdes construidas pelo proceso construtivo tradicional, ou Camara de Inspegio Predial 30 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em conereto armado ¢ vedagdes de blocos cerdmicos ou de conereto, comuns na maioria das edificagdes ©) Alvenaria estrutural ‘A alvenaria estrutural é usada em edificagdes aonde nao sera usada estrutura de conereto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria sao utilizados blocos de concreto ou até mesmos cerdmicos, mas com uma resisténcia elevada podendo se autoportar ¢ também suportar 0 peso das lajes. Em substituigao aos pilares & realizado o grauteamento em posigdes especificas determinada em projeto. @) Alvenaria dry-wall Basi amente as paredes funcionam através de uma estrutura de perfis de ago zincado constituidos de guias horizontais © montantes verticais sobre os quais parafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camadas com parafusos fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidagdo. Apés o tratamento das juntas das chapas as superficies das paredes tornam-se monoliti s, planas ¢ lisas, prontas para receber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, ceramica, azulejo, Iaminados plasticos, ete. © desempenho das paredes de gesso acartonado é igual ou superior a alguns tipos tradicionais de alvenaria quanto aos indices de resisténcias ao fago, resisténcia mecénica, isolagdo térmica ¢ principalmente isolagao avistica 31A saiide dos edificios ~ check-up predial e) Finalidades Alvenaria tradicional — Fazer a divisio dos ambientes da edificagao, controlando a ago de agentes indesgjaveis entre os quais: intrusos, animais,vento,chuva, pocira ¢ ruido. Alvenaria estrutural - Substituir a fungdo estrutural de pilares © vigas, fazendo a divisio dos ambientes da edificagao, ‘endo um sistema rapido, pratico ¢ limpo, uma vez que praticamente néo existe desperdicio de material e um bom acabamento permitindo em obras simples até mesmo a pintura direta sobre o bloco. Alvenaria de Dry Wall - Fazer a divisdo dos ambientes do imével, através de um sistema extremamente fécil ¢ répido, permitindo ao usudrio a flexibilidade para alterago de lay-out, maior facilidade na fixagao de objetos ou na realizagao de servigos de manutengo das instalagdes £) Problemas ¢ anomalias % — Trincas na regido do acunhamento. > —— Trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura > Trineas na quina nos vaos de portas e janelas. % —— Trincas no encontro de paredes > — Destacamento de murctas cm jardinciras. > — Trincas na base das paredes por defeito na impermeabilizagaio dos alicerces. ‘A atuagdo de sobre carga localizada pode provocar a ruptura dos componentes de alvenaria na regidio de aplicagao da carga e/ou 0 aparecimento de fissuras inclinadas a partir do ponto de aplicagao. 32A saiide dos edificios ~ check-up predial Muros, peitoris ¢ platibandas que néo estejam convenientemente protegidos por rufo poderdo apresentar fissuras na sua parte superior, devido 4 absorgdo de égua (chuvas), podendo ocorrer o destacamento do mesmo. A movimentagdo térmica da estrutura pode causar destacamentos entre a alvenaria ¢ a propria estrutura. Os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com aberturas da ordem de 2a 3 mm. Em fungdo da natureza dos componentes de alvenaria as fissuras manifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com os pilares ou mesmos no corpo da alvenaria. As movimentagées térmicas diferenciadas entre a platibanda ¢ corpo do edificio poderdo resultar no destacamento da platibanda ou na formagio de fissuras inclinadas na extremidade da mesma. g) Recomendagao para solugao das anomalias Antes de perfurar as paredes consulte os projetos ¢ detalhamentos contidos no manual do proprictatio, evitando deste modo a perfuragdo de tubulagdes de égua, energia elétrica on gas, nelas embutidas. Antes de perfurar paredes certifique também de que 0 local escolhido no pilares ¢ vigas. Para melhor fixagio de pegas ou acess6rios, use apenas parafusos com buchas especiais, Toda vez que for realizada uma repintura na edificagdo devera ser feito um tratamento das fissuras, evitando assim infiltragées futuras de Agua nas alvenarias.A saiide dos edificios ~ check-up predial Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos periodos de invemo ou de chuva poder ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensagio de gua por deficiente ventilagao. (principalmente quando houver armérios voltados para a parede extema) Todas as areas intemas como também as extemas (fachada) devem ser pintadas a cada 03 (trés) anos evitando assim o envelhecimento, descascamento ¢ que eventuais fissuras possam causar infiltragdes nas paredes. Os destacamentos entre pilares © paredes poderdo ser recuperados mediante a insergdo de material flexivel no encontro parede/pilar. Nas paredes revestidas, no caso de destacamento provocados por retrago da alvenaria, deve-se empregar uma tela metilica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada ¢ transpassando 0 pilar aproximadamente 20 em.para cada lado, ‘Nas paredes longas com fissuras intermedidrias recomenda-se a criago de juntas de movimentago nos locais de ocorréncia das fissuras No caso de fissuras provocadas por movimentagécs iniciais acentuadas, devido a movimentagées higrotérmica da propria parede é sugerido a utilizagao de tela metilica, ou a intersestio de uma bandagem que propicie dessolidarizagdo entre 0 revestimento e a parede na regio da fissura (0 material para esta bandagem podem ser saco de estopa, esparadrapo fita crepe, plasticos ete...) No caso de fissuras ativas desde que os movimentos nio sejam muito pronunciados poderd ser tentada com o préprio sistema de pintura da parede. Nesse caso, a pintura deve ser reforgada com uma finissima tela de nylon ou polipropileno com 34A saiide dos edificios ~ check-up predial aproximadamente 10 om de largura, sendo nevesséria de 06 (seis) a 08 (oito) demaos de tinta elistica a base de resina acrilica. As fissuras provocadas por enfraquecimento localizado da parede, sejam pela presenga de aberturas de portas ¢ janelas ou pela inserylo de tubulagdes, poderio ser reouperadas superficialmente através da introdugao de bandagem no revestimento ou de (ela de nylon na pintura, O comportamento monolitico da parede poderé ser restabelecido mediante a introdugao de armaduras no trecho fissurado da parede, ou até mesmo por meio de telas metélicas inseridas no revestimento. Nas alvenarias aparentes onde & impossivel a utilizagdo de telas ou bandagem dove-se criar juntas de movimentagio. No caso de movimentay s consolidadas deve-se proceder a simples substitui dos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza, umidccimento ¢ posterior obturagao da junta com argamassa 1:1:6. im paredes sujeitas a variagdes dimensionais limitadas deve-se substituir os blocos fissurados, introduzir a armadura vertical, fazer 0 grauteamento dos furos constituindo-se assim em pilarete armado na sesso originalmente fissurada. Pode- © também, remover a massa de asscntamento das juntas horizontais seguindo-se do chumbamento de ferros com diémetro de quatro ou Sem com argamassa 1:1:6 bem seca em juntas altemadas numa e noutra face da parede. ‘Nos destacamentos entre alvenaria ¢ argamassa de assentamento quando houver infiltragdo de égua pelas fachadas, deve-se fazer as raspagens das juntas ¢ posterior preenchimento com selante. 35A saiide dos edificios ~ check-up predial ‘A recuperagio de paredes trincadas e 0 reforgo das alvenarias portantes poderiio ser conseguidos com a introdugo de armaduras nas paredes chumbadas com argamassa ricas em cimento 1:25:3, h) Os servigos de manutengo e reparos nas paredes de Dry Wall devem seguir as seguinte: omendages ¢ procedimentos: — Reparos em pequenos buracos e fissuras > —Limpe a drea a ser reparada ® —Encha o buraco com massa corrida utilizando uma espatula pequena, ® —Deixe secar. } Se necessério, aplique uma segunda camada de massa ¢ deixe secamovamente. % —Depois de seco lixe cuidadosamente o local, & —Pinte normalmente. — Reparos em trincas > —Limpe a area a ser reparada, v —Encha a trinca com massa corrida utilizando-se uma espatula pequena. > — Coloque a fita sobre a massa cobrindo todo o vao. Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espatula para regularizar a superficie. > — Deixe secar. > —Lixe a drea cuidadosamente, se necessério aplique outra camada de massa > —Deixe secar —Lixe cuidadosamente Pinte normalmente Aberturas/ fechamento para manutengdo Corte com um canivete ou serra pequena e retire a placa de gesso sobre a area a ser reparada > —Proceder a manutengdo necesséria (troca de tubos,conexdes ete..) v Fixe um novo pedago de chapa nos perfis com parafusos, > —Aplique uma camada de massa corrida com a espatula pequena, v Coloque a fita sobre a massa corrida cobrindo todo 0 vio. > — Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espétula para regularizar a superficie. Camara de Inspegio Predial 36 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Deixe secar. — Lixe a drea cuidadosamente, se necessdrio aplique outra camada de massa corrida } —Deixe secar. > —Lixe cuidadosamente > ~Pinte normalmente 4.2.2. Perguntas e respostas mais freqiientes * Pode-se remover uma parede em um apartamento ? R: Sémente remova uma parede de vedagio, apés consulta 4 construtora responsdvel ¢ aos projetos. * E possivel abrir vaos em uma parede de alvenaria estrutural ? R: Nao ¢ permitido a abertura de vos em alvenaria estrutura (vos, apenas os de projeto). Informagées titeis No caso de paredes internas slo consideradas accitéveis ¢ normais as fissuras nao perceptiveis a distncia de pelo menos 01 metro Com relagdo as paredes extemas, as eventuais fissuras que surgirem © nao provoquem infiltragio para 0 interior da edificagdo serio consideradas aceitiveis & normais. Nao sobrecarregar as paredes além do limite normal de utilizagio, esta sobrecarga poderd gerar fissuras ou até mesmo comprometer a estrutura da mesma. Nao deverdo ser alterados quaisquer elementos de vedagio com relagdo ao projeto original. Camara de Inspegio Predial 37 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Nao efetue reformas que envolvam demoligio ou construgéo de paredes, abertura ou fechamento de vos sem a prévia consulta aos projetos. Como foram empregados materiais e pegas diferenciadas, nas jungdes entre eles poderdo ocorrer pequenas fissuras, que ndo representam maiores problemas patolégicos. 4.3 Sistema de revestimentos Eng? Jerénimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Eng? Fulvio Lauria 4.3.1 Descrigdo e finalidade do sistema O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificagao, sendo a parte que se apresenta mais visivel e tem a finalidade principal de protegio de paredes, pisos e totos, incluidos os forros. ‘A fungio protegdo é a que mais se destaca pela sua importincia, pois visa resguardar as superficies a serem revestidas, contra os agentes facilitadores da deterioragio. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltragdo de égua de chuva, da gua do solo, Agua de uso e/ou de manutengdo, agdo de ventos, temperatura e umidade do ar, ago de fungos, ataque de roedores, ¢ outros agentes de carga de uso e sobrecarga. Além disso, o revestimento também cumpre a fungao estética, ligada ao conforto visual, envolvendo ainda questes de gosto pessoal, vindo a se constituir em um verdadeiro elemento de valorizagio do empreendimento, E constituido por uma diversidade muito grande de materiais, podendo ser composto por: madeira, metal, plistico, vidro, papel, pedra, ete. A escolha do Camara de Inspegio Predial 38 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial revestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que for utilizado, das condigdes de utilizagao, do tipo de base (metilica, madeira, cimenticia). 4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento ‘A nevessidade de elaboragiio de projeto de revestimento tem por finalidade evitar a ocorréncia de falhas afastando 0 improviso ¢ a adogo de solugdes nadcquadas que certamente trardo prejuizos tanto ao proprictério/usudrio, que, por exemplo, poder ser privado do uso integral do imével, ¢ principalmente, de ordem financeira para o Construtor, que tera de arcar com os custos para corregdo de falhas. O projeto de revestimento deve ser iniciado com o estudo das caracteristicas locais ou do meio fisico onde seré implantado 0 empreendimento, indagando as condigdes de agressividade do solo, do ar da dgua, as condigées de utilizagio do ambiente. Além disso, o projeto também deve prever as condigdes de conservagio & manutengio do revestimento ¢ dos custos envolvidos. O projeto também deve favorecer as condigGes de manutengdo conservagio & limpeza dos elementos, além de prevenir 0 uso de materiais incompativeis, também para garantir as condigdes de durabilidade da edificagao. 4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento a) Pisos Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se tratar de areas mothaveis ou laviveis, para se evitar os indesejaveis empogamentos, além disso, deve prever os pontos de ralos para captagao das éguas 39A saiide dos edificios ~ check-up predial ‘As escadas devem ter protegao antiderrapante. Inclusive os pisos em areas externas no devem favorecer as condigdes de escorregamento, devendo, também, ter caracteristicas antiderrapantes. A presenga de manchas de ordem diversas, decorrentes de umidade ascendente (proveniente do solo) nos revestimentos em geral, é ocasionada principalmente pela deficiéncia da impermeabilizagio/drenagem das bases © descolamento de revestimentos em geral ¢ motivado por causas ou agentes diversos, devido & inobservancia das normas, destacando-se as condigdes inadequadas de utilizago © preparagio das bases antes da aplicagao do acabamento, especialmente quanto aos procedimentos de limpeza, dentre outros fatores. Os descolamentos também so ocasionados devido a utilizagio de materiais inadequados, mao de obra ¢ fiscalizagdo deficientes, bem como pela utilizagio de ferramentas © equipamentos improprios, em desobediéncia as recomendagdes dos fabricantes ¢ das normas. As juntas © derivados, ineluidos os rejuntes, s0 causadores de incidéncia de diversas anomalias quer pela sua auséncia, quer pela sua especificagiio ou execugio incorreta. Além disso, sua manutengio deve ser motivo de cuidados especificos seguindo a orientagdo dos fabricantes. Especial atengdo deve ser dispensada nas juntas formadas pelo encontro entre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devem ser sinalizadas as regides onde existirem desniveis entre pisos de cinco a dez centimetros de diferenga, para evitar quedas. Falhas nos revestimento em geral também sao registradas, pela deficigneia de protegdo dos revestimentos recém instalados, contra a incidéncia de chuvas, ventos ¢ insolagao direta, causando manchas, descolamentos ¢ outras irregularidades, Camara de Inspegio Predial 40 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial b) Fachadas ‘A auséneia dos elementos arquiteténicos nas fachadas que devem ser contemplados no projeto, tais como a incluso de: beirais, rufos, frisos, rodapés, cantoneiras ¢ outros detalhes fundamentais para protegdo da edificago contra a ago danosa das Aguas, favorecem a incidéncia de umidade, causando _fissuras, descolamentos ¢ outras anomalias ‘As bases das fachadas ¢ das muretas (no encontro com os pisos), devem ter protegdo impermeabilizante para evitar a presenga de umidade devido a ineidéneia de respingos de dgua que resvala no piso e que contribuem para 0 aparecimento das fissuras nas paredes sem protesio. As mesmas observa s relativas & inobscrvancia das normas para os pisos devem ser aplicadas para as fachadas, incluidos os cuidados relacionados as juntas Da mesma forma as observagées para protegio dos revestimentos recém instalados também sao vélidas para as fachadas ©) Forros A auséneia ou deficiéncia de juntas de dilatagao nos forros rigidos (tipo gesso liso, por exemplo), nos encontros com as paredes e também nos “meios dos panos” de grandes dimensdes, ou com configuragao de forma, (geometria) muito irregular, presenga de muitos recortes, desprovidos de cstruturagdo ou reforgo no forro, para instalagao de embutidos (grelhas de ar condicionado ¢ luminérias), esto sujeitos & incidéncia de fissuras ¢ trincas indesejaveis. A instabilidade estrutural dos forros em geral também esta relacionada com a inobservancia das normas ou das recomendagdes dos fabricantes quanto aos 41A saiide dos edificios ~ check-up predial procedimentos de montagem execugio das estruturas de fixagio/sustentagao. Sao registradas a utilizaydo de materiais ¢ elementos nao adcquados (sujcito 4 corrosao) ou ainda constatada a deficiéneia do seu dimensionamento propriamente dito. Também. existe 0 abuso, causado, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados, apoiados diretamente no forro (luminéria, varal, ete.), desprovido de reforyo. Sao também identificadas, deficiéncias de conforto térmico ¢ acistico por especificagdo inadequada de materiais. Além disso, so registradas deficiéncias no dimensionamento ¢ previsio de s ¢ dos elementos algapdes de aces o para realizagio das manutengdes das instalag embutidos no forro, 4.34 A manutengao dos sistemas de revestimento A manutengo dos revestimentos deve ser exercida obrigatoriamente, dentro das condigdes de periodicidade ¢ procedimentos de limpeza ¢ conservagio recomendados pelo fabricante, observada a contratagdo de mao de obra especializada quando for o caso, com a utilizagao de ferramentas © equipamentos adequados bem com a utili de produtos de limpeza de natureza no agressiva, (abrasivos) para que no danifiquem, precocemente, a superficie dos revestimentos. Deve ser ressaltada a necessidade da revisdo periédica e regular dos rejuntes, a realizagio de limpeza dos alos para evitar infiltragées, enfupimentos._ transbordamentos indesejaveis. A pressio do jato deve ser adequada quando se utiliza maquina de lavagem com gua sob pressio, para ndo danificar juntas ¢ materiais. A utilizagdo de agua quente Camara de Inspegio Predial 42 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial deve ser evitada observada as restrigdes dos fabricantes da pequena capacidade de suporte da tubulagdo de esgoto, (p.v.c. branco) a altas temperaturas. ‘A manutengdo deve atontar para a detecgao de todas as irregularidades que se apresentem nas superficics dos revestimentos, pois os mesmos denotam ¢ sinalizam problemas que podem configurar uma situagio de risco que necessite de intervengio adequada, inclusive em outros sistemas embutidos. As intervengGes devem ser implementadas no tempo correto, como forma de prevenir prejuizos fisicos ¢ inclusive financeiros, preservando a integridade da edificago ¢ também dos seus ocupantes As irregularidades ¢ defeitos sao apresentados através da incidéncia de fissuras de magnitude ¢ configuragées diversas, manchas de toda ordem (umidade, ferrugem, mofo, formagées esbranquigadas do tipo: eflorescéncia), deficiéneia de aderéncia (descolamentos de origem diversa, estufamentos), descontinuidades também de origem diversa e incidéneia de outras falhas. ‘Na maioria das vezes a solugo caseira para os problemas ndo é recomendada, é contraproducente, devendo ser solicitada a presenga de um profissional competente, que analise os dados ¢ oriente corretamente a remogio de partes soltas, a reposigao de partes danificadas, através da indicagdo de procedimentos scguros ¢ necessarios como forma de prevenir acidentes ¢ assegurar a eficiéncia ¢ longevidade das intervengées. Deve ser destacado que muitas vezes 0 problema que se origina nas estruturas da edificagio & partes intemas do revestimento mais profundo, no caso a base, se propaga e & tranemitido para a camada mais externa do revestimento. © leigo pode indicar solugdes incompativeis ¢ de desempenho inadequado para os problemas analisados, Camara de Inspegio Predial 43 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial ‘A Inspegio Predial é © instrumento adequado para coleta de informages & fomecimento de elementos seguros para a elaboragdo ou revisio do plano de manutengao da edificagio. A vistoria deve ser realizada periodicamente, nio se confundindo com a manutengio rotineira, Detectaré inclusive a necessidade de realizagdo de outros procedimentos paralelos, especializados e nevessérios, como por exemplo, a indicagio de uma pericia especifica para investigagao de determinada anomalia detectada. Argamassa de assentanento —~| 1} chepizeo Alvenatia ‘ de vedagio Enbogo Argemasea ae 5 Rejunte conereta + = a woe Es Ceramice Vig de ‘ concrete * Corte esquematico de parede de alvenaria de tijolo com revestimento extemo composto de chapisco, embogo ¢ acabamento em placa cerémica, 4.4 Sistemas de pintura 4.4.1 Definigdo e finalidade ‘A utilizagio do sistema de a pintura para revestimento final das superficies & pionciro ¢ ainda permanece, largamente empregado na construgio civil, atuando Camara de Inspegio Predial 44 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial prioritariamente como elemento de protegiio das bases ou das superficies pintadas com elevada performance. A outra fungdo do sistema pintura cst rclacionada com 0 aspecto estético ¢ visual, aliada com a facilidade de execugio © grande versatilidade para a decoragtio devida a diversidade de texturas, variedade de cores e apresentagio de produtos com caracteristicas inovadoras. Além disso, é um sistema que propicia facilidade de manutengdo e tem um custo relativamente baixo. E utilizado tanto em ambientes intemos ¢ extcrnos valorizando ¢ destacando especialmente a apresentagio das fachadas. Para cada tipo de superficie ou base de aplicagao, existe um tipo especifico de tinta a ser indicado, muitas vezes com mais de uma opsio na utilizagao dos produtos. No caso da madeira, indica-se 0 vemiz mas também pode ser usado o esmalte. Para os metais também sao indicados muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias, coneretos, reboco, mineral porosos ¢ similares, so indicadas ¢ largamente aplicadas as tintas acrilicas (érea externa) ¢ p.v.a. (drea interna) Uma tinta para ser considerada de boa qualidade deve apresentar como sticas principais: a facilidade de aplicagao, a estabilidade de cor © conservagio da aparéncia, bom rendimento e poder de cobertura, além de elevada capacidade de resisténcia as intempéries. © resultado final do bom desempenho & alcangado desde que seja aliada a qualidade da tinta & boa técnica de aplicagao, 4sA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura A escolha do sistema adequado de pintura esté relacionado com 0 tipo © as condigées da base, entretanto também deve ser conhecida a condigo ambiental e 0 regime de chuvas do local, para que as formulagées da tinta sejam especificadas com a utilizagio de aditivos que reforgam determinadas propriedades, prevenindo o aparecimento de anomalias Os procedimentos de aplicagdo devem comegar pelo preparo adequado da base que inclui o lixamento ¢ limpeza da superficie que sera pintada, Deve ser considerada a remogiio de sais ¢ poluentes que podem causar bolhas ¢ gerar descascamentos; da mesma forma a ferrugem deve ser removida, outras incrustagées, partes soltas e outros contaminantes (mofo, gordura), que dificultam a aderéncia e também podem gerar descascamentos. Eventuais imperfeigées provocadas por fathas, descontinuidades das superficies, presenga de fissuras ou trineas, umidades intemas ¢ outras irregularidades, as mesmas deverdo ser previamente corrigidas para nao prejudicar o desempenho da pintura. ‘A superficie a ser pintada deve apresentar-se estivel (firme) para nio causar desagregagdo da pelicula da tinta, caso contrério a pintura se csfarcla ¢ destaca junto com o reboco, Nesse caso & necessaria a prévia aplicagao de um de uma tinta de fundo (fundo preparador) para promover a consolidagao da base. ‘A superficie da parede revestida, por exemplo, com reboco, caso apresente retengo de umidade e seja pintada com uma tinta tipo acrilica, que forma uma pelicula com caracteristicas impermeaveis, resultard na geragdo de bolhas ¢ estufamentos. Nesse caso a aplicagao da tinta p.v.a. seria recomendada, por apresentar superficie porosa Camara de Inspegio Predial 46 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial permitir a evaporagtio da Agua, desde que seja previamente solucionada a causa da incidéneia da umidade, proveniente, por exemplo, de um vazamento de tubulagio de agua. Para que obtenha um resultado final satisfatorio também devera ser utilizada mio de obra especializada visando a uniformizagao ¢ controle de espessura ¢ secagem das camadas, evitando-se a formagio de fissuras ¢ enrugamentos na pelicula de tinta Alkm disso, deve ser considerado 0 uso de instrumentos adequados quais sejam: rolos, pincéis, desempenadeiras, airless (pistola). Outra fonte de anomalia relacionada 4 aplicag4o ou ineficiéncia da mao de obra fica estabelecida quando a diluisio da tinta ocorre de forma irregular, quer seja pela utilizagio de materiais nio recomendados (gasolina ou querosene) ou pela claboragao da mistura em proporgdo descontrolada. Por ocasiio da aplicagdo da pintura também devem ser considerados os aspectos relatives 8 condigdes climaticas por ocasido da exeeugio dos trabalhos no campo. Devem ser evitadas as incidéncias diretas de chuvas, para néo causar manchas ¢ bolhas. Também a incidéncia direta do sol deve ser evitada, para prevenir a fissurago assim como protegidas as superficies recém pintadas da incidéncia de ventanias carregadas de pociras como forma de se evitar a formagio de manchas de sujeira 44.3 A manutengiio do sistema de pintura A manutengio do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo as inspegdes regulares ou sempre que necessério, para identificagao da incidéncia de anomalias nas superficies pintadas para que as intervengGes necessérias sejam realizadas programadas como forma de preservar a pelicula da tinta e evitar prejuizos futuros Camara de Inspegio Predial 47 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Quando a pelicula de tinta ainda apresenta-se integra ¢ com boa aderéneia, para a realizago da boa manutengdo, basta que sc proceda a lavagem, preferencialmente com regularidade anual, no caso de regides com atmosfera agressiva (litoral ou zona industrial), ow bienal nas outras condigées. A lavagem deve ser executada com agua e sab&o, com pressdo adequada para nao causar estragos ou agravar eventuais danos existentes. Quando ¢ identificada a presenga de colénia de fungos, mofo, manchas esbranquigadas (eflorescéncia) e outros, a remogio desses contaminantes deve ser realizada mediante escovagio ¢ lavagem com agua aditivada com produtos especificos ¢ concentragdo adequada, sempre indicada pelo técnico, em fungdo da extensdo e da identificagdo correta da origem do problema, como também relacionada com o tipo de tinta a ser aplicada, para que no ocorra incompatibilidade entre os produtos. Quando sio identificadas anomalias de origem intema tais como a incidéncia de umidade decorrente de vazamentos de lajes ou tubulagdes, presenga de fissuras localizadas ou outras, as mesmas deverdo ser previamente reparadas, segundo orientagdo técnica especializada, antes que se proceda a repintura localizada. Preliminarmente a repintura, deverdo ser tomados todos os cuidados com a preparagao ¢ limpeza da superficie, j4 abordada anteriormente. aso a pelicula da tinta apresente-se descascada ¢ a superficie exposta, deverd ser promovida a remogdo das partes soltas ou mal aderida, executados 0 preparo limpeza da superficie © executada a repintura, tomado-se 0 cuidado de se utilizar 0 mesmo tipo de tinta para no gerar incompatibilidade de materiais. Camara de Inspegio Predial 48 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial ‘A caiagio toma-se um elemento que ocasiona descascamentos precoces da pelicula da tinta quando sobre a mesma é aplicado qualquer outro tipo de pintura, sem que se proceda a devida e especifica preparagao da superficie, através da raspagem geral © escovagao da mesma, incluida a remogao das partes mal aderidas. Deve ser sempre observada a habilitagao adequada do profissional responsavel pela claborago do diagnstico dos problemas ¢ pela indicago das intervengdes, além da orientagdo adequada ao plano de manutengio, para que scjam garantidas a eficiéncia ¢ longevidade das providéneias, 4.5 Sistemas de esquadrias 45.1 Descrigdo do sistema © sistema, denominado esquadrias, ¢ aquele composto pelas portas, janclas, caixilhos, venezianas. ‘As esquadrias podem ser de madeira, ferro, aluminio, PVC, ou da combinagio de dois ou mais materiais. 4.5.2, Finalidade ‘A fungdo das esquadrias é proporcionar a separagdo entre ambientes contiguos de forma permanente, no caso das esquadrias fixas, ou de forma varidvel, no caso das esquadrias méveis. Essa separagio permite: contato visual com o exterior, permite a iluminagio ambiental, possibilita a ventilagao natural, protege o interior das intempéries, promove a seguranga impedindo 0 acesso ao interior dos ambientes. Camara de Inspegio Predial 49 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial ‘As esquadrias méveis permitem a variagéo imediata de sua fungio: de totalmente vedada a totalmente aberta, passando por todas as fungdes intermediarias, individuais ou combinadas entre si, tais como s6 iluminagao, s6 ventilagio, iluminagao com ventilagao, passagem obstruida, ete. 4.5.3 Anomalias mais comuns a) Esquadrias de aluminio v v v > Falta de estanqueidade pelo desgaste das excovas ou das gaxetas. Anodizagio escurecida, normalmente pela ago da poluigio. Os painéis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade pelo desgaste das escovas ou das gaxetas, Pontos de ferrugem nos locais de fixagio dos acessories, pela ulilizagio de componentes om ferro. Os vidros apresentam folga. Esquadrias de ferro Falta de estanqueidade. Normalmente, as esquadrias de ferro menos estanques que as de aluminio. Ferrugem em pontos localizados s paingis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade, normalmente em fungo do desgaste dos rodizios ¢ dos pivés, ou mesmo apés varias pinturas que diminuem as folgas nevessérias para o bom funcionamento. A fixagdo dos vidros através de massa tornou-se preedria em fangao do ressecamento da massa b) Esquadrias de madeira > Falla de estanqueidade. Normalmente, as esquadrias de madeira so menos estanques que as de aluminio. Pontos de ferrugem nos locais de fixagio dos acessérios, pela utilizagao de componentes em ferro. Os painéis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade, normalmente em fungio do desgaste dos rodizios ¢ dos pivés, ou mesmo apés varias pinturas que diminuem as folgas necessérias para o bom funcionamento. Camara de Inspegio Predial 50 TBAPE/SP> > A saiide dos edificios ~ check-up predial ‘A fixagaio dos vidros através de massa tornou-se precdria em fungao do ressecamento da massa Dependendo do tipo da madeira podera haver o ataque de pragas. 4.5.4 Recomendagées e orientagdes técnicas a) Esquadrias de aluminio Para limpar, use apenas égua e sabJo neutro. Nunca utilizar materiais abrasivos na limpeza, como esponja de ago ou de espuma de poliuretano, Para reavivar a cor ¢ 0 brilho dos caixilhos pintados pode ser usada cera automotiva. Antes de executar qualquer tipo de pintura nas paredes, independent do tipo de tinta, é preciso proteger as esquadrias com fitas adesivas de PVC — nao utilizar fitas tipo crepe que podem manchar o caixilho. No caso de contato da tinta com a esquadria, limpar com pano seco e, depois, com pano umedecido em agua com detergente neutro, O tratamento de superficie (pintura eletrostética a pé ou anodizagio) ¢ feito por indistrias especializadas, antes da fabricagao do caixilho. Portanto, evite pintar os perfis — no caso de obras novas, 0 condémino perderé a garantia do produto. No caso de perda de estanqucidade verifique as escovas ¢ as gaxetas através de empresas especializadas. b) Esquadrias de ferro Faga a limpeza periddica, utilizando apenas 4gua e sabio neutro. Nao use produtos quimicos, tais como solventes ¢ prineipalmente Scidos. Nao use dcidos para lavagem de pisos, pois haverd corrosio dos trilhos ¢ dos batentes. © contato direto ou vapores préximo as janclas, provocam ferrugem. caso for inevitivel, lave imediatamente com agua corrente ¢ sabao neutro, Nao recomendamos 0 uso das janclas em regides com altas taxas de salinidade. Com a ago de agentes externos como sol ¢ chuva, recomenda-se periodicamente uma nova pintura quando se observar desgaste na pintura original. Camara de Inspegio Predial SI TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > _Lubrificar moderadamente os pontos pivotantes nos. caixilhos basculantes, ©) Esquadrias de madeira > — Faga a limpeza periédica, utilizando apenas agua e sabjo neutro, Nio use produtos quimicos, tais como solventes ¢ principalmente acidos. > Com a ago de agentes externos como sol e chuva, recomenda-se periodicamente uma nova pintura quando se observar desgaste na pintura original, Lubrificar moderadamente os pontos pivotantes nos. caixilhos basculantes: 4.6 Sistema de instalagoes elétricas 4.6.1 Descrigdo do sistema As edificagdes de maneira geral, quer sejam individuais ou coletivas, so alimentadas através da rede piblica de distribuigao aérea ou subterrinea em tensio undéria de distribuigdo, denominada de baixa tensdo, diretamente da rede, ou através de transformador. Quando a carga instalada ultrapassar valores estabelecidos pelas_normas pertinentes o fomecimento sera através de rede ou linha piblica de distribuigao aérea em tensdo priméria de distribuigdo, denominada de alta tensdo, que alimentara a subestagdo transformadora da unidade consumidora, Como edificagées individuais, podem ser consideradas as residéncias, lojas, oficinas, galpdes comerciais, galpdes industriais, indastrias As edificagdes coletivas so aquelas utilizadas para uso residencial caso de edificio de apartamentos, ou condominios horizontais, e as utilizadas para uso comercial, como exemplo edificio de escritérios 32A saiide dos edificios ~ check-up predial Basicamente desde a rede de distribuigao até o consumidor final podemos citar 0 ramal de ligagdo que é a interligagéo da rede até o poste particular, ou fachada, denominado ponto de entrega, O ramal de entrada corresponde a interligagdo entre o ponto de entrega até a caixa ou quadro, onde encontram-se a protego e a medigao. Dessa caixa ou quadro, partem os circuitos que alimentam os quadros de distribuigo lovalizados nas unidades de consumo (Figura 1 - Esquema simplificado de entrada de energia) (Figura 2 - Esquema simplificado entrada ¢ distribuigdo de Energia) 4.6.2 Finalidade do sistema A energia elétrica que é gerada nas usinas e cujo transporte é através de linhas de transmissio e distribuigao é transformada pelos equipamentos de utilizagdio em energia mecdnica, térmica e luminosa para ser utilizada no funcionamento de motores, transformadores, reatores, chuveiros elétricos, aquecedores de agua, aparelhos de ar condicionado, lampadas ¢ outros aparelhos. As instalagé cas devem ser projetadas, executadas ¢ mantidas, de modo a fomecer seguranga ao usudrio contra contatos acidentais, proteges contra curto circuitos ¢ sobrecargas ¢ funcionalidade adequada de maneira que no provoque interrupgdes ou desligamentos nao previstos. Um projeto bem elaborado ¢ dentro das normas, mao de obra qualificada durante a exeeugio, materiais de boa qualidade, acompanhamento constante da carga instalada ¢ eventuais aoréscimos, manutengio periddica verificando e corrigindo maus contatos, 33A saiide dos edificios ~ check-up predial corrosées, sobreaquecimentos & um fator importante para ao aumento da vida itil da instalagao. 4.6.3 Principais anomalias > vv As principais anomalias verificadas junto as instalagdes elétricas podem ser consideradas como as descritas: Anomalias construtivas Falhas no projeto clétrico devido a erros de célculos, erros de dimensionamento, previsdo de cargas insuficiente Falhas na execugao das instalagdes elétricas, devido a modificagdes no obedecendo o projeto, mio de obra nao qualificada, Falta de fiscalizagao. Defeitos dos materiais e equipamentos utilizados: fios, cabos, quadros, disjuntores, chaves, fusiveis, ete. Anomalias em fungio de fatores extemnos ¢ da natureza Surtos de tensdo e corrente nas redes de distribuigdo de energia Abalroamento de postes da rede de distribuigio, ou postes particulares, rompimento do ramal de ligagdo devido a passagem de veiculos Agdes de ventos, provocando curto circuitos nas redes devido a contatos com galhos de érvores, chuvas anormais provocando inundages. Descargas elétricas. Ataque de pragas urbanas, como cupins que sc alojam, c destrocm os fundos de madeira dos quadros elétricos. Anomalias devido falta de manutengao ¢ controle Modificagdes das instalagdes mudando as caracteristicas iniciais do projeto elétrico, Protegées com disjuntores ou fusiveis inadequadaos, no obedecendo a capa lade de corrente dos condutores, a demanda ¢ outros fatores. Aumento de carga sem supervisdo técnica, Abuso de aparelhos eletro cletrénicos. Desequilibrio de cargas entre as fases. Modificagdes inadequadas nas instalagdes. Mau estado de conservagao. Falta de manutengao. Camara de Inspegio Predial 4 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial % Deve ser salientado que os incéndios cuja origem detectada foi devido a curto circuito, as causas mais comuns, so na grande maioria devido a essas anomalias. Foto 1 Foto 2: 4.6.4 Plano de manutengao predial Para que o sistema de instalagdes elétricas apresente funcionalidade adequada, seguranga ao usuario, vida atil compativel com a edificago, seguranga ¢ valorizago do patriménio, recomenda-se um Plano de Manutengaio Predial, apés 0 Laudo de Inspegio Predial, o qual indicaré 0 grau de urgéncia de uma anomalia, em fungdo da lista de verificagdo das instalagdes, A lista de verificagdo basicamente consistiré na identificagio das anomalias cencontradas nos itens abaixo: > — Entrada de Energia: Caixas, cabos, chaves seccionadoras, disjuntores, fusiveis, alvenarias. % Centro de Medigio: Caixas, cabos, medidores, portas, disjuntores, chaves, prumadas > — Quadros de forga ¢ luz: Bombas, clevadorcs, iluminagao, minutcrias > — Quadros de distribuigéo das unidades: tampas, disjuntores, fusiveis, ete. > — Iluminagao de Emergéncia: Gerador, Unidades auténomas > — Telefonia, Interfone, Alarmes, CFTV, TV a cabo. De maneira geral, na vistoria atenta-se para: aquecimento nos cabos, limpeza, estado das conexdes, infiltragdes de agua, compatibilidade entre cabo ¢ protegao, lacres das caixas de medigao, falta de vidros nas caixas, emendas, conexées do neutro, conexées do terra, aterramento em geral, acréscimos de carga, testes nas unidades Camara de Inspegio Predial 55 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial auténomas, gerador (teste em vazio, aquecimento, limpeza, paineis, leo, aterramento), estado de emendas dos cabos, ete., 4.6.5 Recomendagées e orientagdes técnicas v ‘As seguintes recomendagdes ¢ orientagdes técnicas deverdio ser consideradas: A principal fungdo da manutengdo nao é reparar, mas sim prevenir a possibilidade de defeitos. A protegdo contra contatos diretos e indiretos deve ser providenciada com barreiras, invélueros, ou placas isolantes: A protegao contra choques deverd ser efetuada com dispositivos de protegdo a corrente diferencial residual (DR ou IDR). Aterramento das partes metalicas (néo vivas). ‘Nao permitir presenga de materiais inflamaveis, materiais explosivos, poeiras em locais onde existem equipamentos elétricos (quadros, cabos, bombas, motores), Lembrar que na ocorréncia de incéndio em equipamento elétrico, utilizar extintor (p6 quimico, gas carbénico) - Classe C. Nunca usar gua ou outro agente que a contenha em sua composigdo com a espuma. As conexdes entre condutores © equipamentos através de terminais devem ser compativeis, para se evitar efeito galvénico. Estabelecer plano de emergéncia em caso de sinistro elétrico com treinamento por clementos qualificados, inclusive treinamento para operagao das chaves ¢ disjuntores na ordem de desligar e ligar. Os locais onde se encontram os quadros elétricos, quer os internos as unidades de consumo, ou os localizados no centro de medigdo, casa de bombas, casa de méquinas dos elevadores, devem manter-se limpos e livres de objetos tais como: jomais, latas de tintas, papéis, solventes, méveis. As portas ¢ tampas dos mesmos nao podem ficar obstruidas Manter em arquivo © com conhecimento dos responsaveis pela edificagao os seguintes desenhos e documentos © Projeto Ekitrico de Entrada e do Centro de Medigao; © Projeto de Telefon aprovado pela Concessionari > Projeto de Eletricidade: iluminagao, forga, tomadas, prumadas; Camara de Inspegio Predial 56 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial © Diagramas dos Quadros de Luz, Forga, Comando; © Relagdo de Cargas. Administraydo ¢ Unidades de Consumo; © Controle mensal do consumo de eletricidade — kWh; © Controle da carga instalada - Administrago ¢ Unidades de Consumo, % — Providenciar vistorias periédicas nas instalagdes elétricas, no minimo a cada dois anos, ou intervalos menores, quando necessério, por Engenheiro Eletricista habilitado credenciado pelo CREA. Esse profissional iri constatar as anomalias e fornecer orientagdes observando as normas técnicas. 4.6.6 Informagées titeis Manter em local visivel, enderego ¢ telefone da agéncia da concessionaria de energia celétrica que atende a edificago. 0800.196.196 Manter em local visivel, enderego © telefone da agéncia da concessionaria de telecomunicagées que atende a edificagao. 0800.771.5104 % — Idem Compo de Bombeiros: 193 - Divisio Praga Clovis Beviléoqua, 421 - Tel. 3242.0977 ¢ do distrito atendido qual grupamento que atende. 4.6.7 Perguntas mais fregitentes a) Posso ligar um aparelho de ar condicionado na minha residénoia / apartamento ? R. Inicialmente teré que ser verificada a poténeia elétrica do aparelho para definir 0 dim: sionamento correto do circuito que iré alimenté-lo © a respectiva protegio. Verificar se nas tubulagdes existentes comporta a enfiagao. Nao comportando, providenciar, tubulagdes novas (aparentes ou embutidas). Verificar também se o ramal alimentador do quadro ¢ proteg4o comporta o aumento de carga, Camara de Inspegio Predial 37 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial FE importante lembrar que no caso de edificio a instalagio de varios aparelhos, pode comprometer a entrada de energia, devendo-se efetuar estudos especificos, pois a demanda para aparelhos de ar condicionado é alta b) Comprei novo chuveiro como ligar ? R. Dependendo da poténcia elétrica do chuveiro a fiagio existente comportar a corrente, Verificar qual o condutor recomendado e respectiva protegao. ©) Para que serve um DR ow IDR qual a diferenga ? R. E. um dispositivo que protege as pessoas contra choques elétricos provocados por contatos diretos ¢ indiretos. DR (Disjuntor Diferencial Residual) é um dispositivo que protege os fios do circuito contra sobrecarga ¢ curto-circuito ¢ as pessoas contra choques elétricos. IDR (Interruptor Diferencial Residual) é um dispositivo que liga e desliga, manualmente o circuito, ¢ protege as pessoas contra choques elétricos) 4) Porque o meu ferro elétrico queimou quando liguei em outra tomada ? R. 0 ferro elétrico contem em seu interior um elemento chamado ri isténcia elétrica que é expressa em (ohm - ©). Geralmente o ferro elétrico convencional ¢ ligado em 110V. A corrente que atravessa a resisténcia elétrica é proporcional a tensao aplicada, Assim quando dobra-se a tensdo (caso de ligar em uma tomada de 220V), dobra-se a corrente, provocando a queima da resisténcia. ) Porque o disjuntor do quadro est sempre desligando? R. Provavelmente devido a sobrecarga, 0 mesmo se aquece ¢ apés um tempo atua o dispositivo térmico do mesmo, provocando o desligamento, 1) Como instalar mais carga na minha residéncia? Camara de Inspegio Predial 58 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial R. Inicialmente deve-se efetuar o levantamento das cargas existentes © acrescentar as novas cargas pretendidas, verificando através da corrente de demanda calculada se os condutores existentes do ramal alimentador suportam. Como também os dispositivos de protegao (disjuntores ou fusiveis). 6 4.6.8 Voce sabia? a) Que a poténcia elétrica de um chuveiro de 6500W a 7500W, corresponde a ‘um condutor de alimentagdo de 6mm? a 10mm? em duas fases mais neutro na tensdo de 220V, ¢ a protegdo ¢ através de disjuntor bipolar de 35 Aa 40 A. ? b) Que a poténcia elétrica de uma maquina de lavar lougas é em tomo de 1200W a 2800W? ©) Desde 1997 é obrigatério o uso de dispositive residual diferencial (DR) ? 4) Que o choque elétrico é a passagem da corrente elétrica através do corpo humano ou de um animal © os seus efeitos podem ser caracterizados por paralisia muscular, parada respiratoria, queimaduras, funcionamento irregular do coragai ¢) As tomadas elétricas agora dever ter “3 pinos “sendo um o terra? £) Que © consumo médio de uma geladcira (freezer) ¢ em tomo de 60 a 80kWh/més Sistema de protecao contra descargas atmosféricas 4.7.1 Descrigéo do sistema O raio € responsavel pelos grandes prejuizos que © mesmo provoca quando atinge edificios, residéncias, animais, pessoas, redes elétricas, podendo provocar, morte: Camara de Inspegio Predial 59 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial incéndios, destruigéo de materiais, como também falhas e danos em sistemas de cletricidade e de telecomunicagoes. No caso de edificagdes a protego das mesmas deve ser atendida obedecendo critérios em fungdo do tipo de prédio, tipo de ocupagao, tipo do material de construgao utilizado e localizagao, permitindo assim orientar como deve ser instalado o para-raios. Gcralmente o sistema é constituido por ancis de cobre, que correm fixados junto as muretas da caixa de agua e muretas da cobertura e interligados com os ferros dos pilares de conereto, ou descidas extemas. Esses anéis so interligados com hastes tipo Franklin, com as estruturas metélicas das antenas, escadas metdlicas, rufos quando existir. E importante também, que o sistema possua terminais aéreos nos cantos das bordas. ‘As descidas em edificios mais novos so através de ferro especial que existe dentro das armaduras dos pilares, os quais sdo interligadas nas ferragens das fundagdes. ‘Nos mais antigos, as d ou fixadas nas idas so extemas, correndo através de suporte: paredes externamente Nos sub solos ficam as caixas de inspegao onde localizam-se hastes de aterramento, € pontos quando possivel, para a medigio da resisténcia de aterramento. Proxima da caixa de distribuigo de entrada uma barra de cobre para a interligagdo com © sistema de aterramento das instalagdes elétricas com o sistema do para raios. Nos edificios com mais de 20 metros de altura, anégis devem ser instalados horizontalmente ¢ interligados as descidas (Figura 1 - Esquema frontal ¢ lateral do sistema) 60A saiide dos edificios ~ check-up predial 4.7.2 Finalidade do sistema O sistema de protegdo dos edificios contra a incidéncia de raios, néo impede a ovorréneia das descargas atmosféricas., entretanto reduz de modo bastante significativo os riscos de danos devidos as descargas. Sendo os raios causas de danos fisicos © inondios, os edificios devem ser protegidos contra as descargas diretas tanto na cobertura como nas laterais; protegidos contra sobretensdes provocadas por eles quando atingem redes de nergia elétrica ¢ de telefonia; protegidos contra sobretensdes quando atinge antenas Assim 0 principal objetivo da prote jo contra as descargas atmosféricas, ¢ estabelecer meios para que as descargas se dirijam para a Terra pelo menor perourso possivel, através das descidas constituidas por materiais condutores, de maneira também que todo o sistema esteja de acordo com as normas pertinentes. 47 Prineipais anomalias ‘As principais anomalias que se tem observado no sistema de protegio atmosférica de edificios, podem ser listadas como as descritas abaixo: > — Anomalias construtivas © Falhas na execusao das instalagdes, devido a altcragées no obedecendo as normas vigentes, mao de obra no qualificada. Falta de fiscalizagio. > Instalagao de descidas agrupadas, (devido a estética) lembrando que pode-se usar barras chatas no lugar de cabos, espagadas corretamente. © Defeitos dos materiais ; cabos ¢ conectores nao compativeis, © Falta de interligagdo das estruturas metalicas das antenas, escadas € outras com o sistema de para raios > — Anomalias devido a fatores externos e da natureza Camara de Inspegio Predial 61 TBAPE/SPsatide dos edificios ~ check-up predial © Queda da haste Franklim ¢ de antenas devido a ventanias. © Comprometimento do sistema com corrosées ¢ rompimentos do condutor ou cantos da cobertura devido a incidéncia de raio, & ferrugens devido a chuvas ou ar extemo agressivo. © Modificagées no telhado com comprometimento do sistema, rompimentos, desvios, > — Anomalias devido a falta de manutengio e controle © Condutores com suas fixagdes soltas, e corroses nas mesmas & © Descidas rompidas entre as conexées com o anel captor. > Rompimentos de cabos devido a servigos extemos como exemple: limpeza de caixa de agua, manutengdo em antenas, apoio para balancins, ete. © Conexdes das caixas de inspegao apresentando corrosio. Foto 1 Foto 2: 4.74 Plano de manutengdo predial Um plano de manutengao deve ser seguido, visando a funcionalidade do sistema, © scguranga conforme descrito: > Periodicamente, uma vez ao ano, deverd ser efetuada uma inspegio visual, examinando o estado geral do sistema, principalmente as fixagdes e conexdes, > Uma inspegio completa a cada 5 anos, incluindo a medigio de aterramento 4.7.5 Recomendagdes e orientagdes téenicas ‘As recomendagées ¢ orientagSes so as jé citadas no item anterior, todavia deve ser lembrado que quando na ocorréncia de descarga no edificio, deverd ser efetuada uma inspegdo completa Camara de Inspegio Predial 62 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Também deverd se mantido em arquivo o projeto de para raios ¢ os relatérios © atestados anteriores de vistoria ¢ de medigao, 4.7.6 Informagoes titeis As informagées so as mesmas citadas para o sistema de instalagdes elétricas 4.7.7 Perguntas mais freqitentes a) © que é raio ou descarga atmosférica ? R. O raio pode ser considerado como sendo um fenémeno elétrico, resultante do aciimulo de cargas elétricas em uma nuvem e a conseqiiente descarga elétrica sobre a terra ou sobre qualquer estrutura que oferega condigdes favoraveis a descarga, 1b) Os raios caem nos pontos mais altos ? R. Em pontos mais elevados a probabilidade de um raio eair é maior do que nos locais mais baixos ©) Existe alvo preferido pelos raios ? Como se comporta a corrente ? R. Em edificag os raios preferem os cantos.Quando 0 raio cai em um canto aproximadamente 50% da corrente vai para a terra através do condutor de descida do canto, 4) Qual a distancia entre o ponto que estamos ¢ o ponto que caiu um relmpago ? Camara de Inspegio Predial 63 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial R. Ao visualisarmos um relimpago, contamos o tempo em segundos até ouvirmos o som do trovao. Multiplicando o tempo por 340 (velocidade do som no ar - 340m/s), obtem-se a distancia )Qual & a érea que os para raios protegem ? R. O tipo Franklin da uma protegdo em um cone cuja base é um cireulo, sendo o raio do circulo, fungdo da altura em que esta stalado © para raio. O tipo gaiola de Faraday consiste na teoria de que o campo no interior da gaiola é nulo, Entretanto para o campo ser nulo é necessario que a corrente se distribua uniformemente por toda a superficie, Lembrando que a malha mais importante é a que percorre toda a periferia da cobertura ¢ a periferia da casa de maquinas ¢ caixa digua. Sempre que possivel instalar descidas em cada canto do edificio, ¢ outras quando houver, espagadas regularmente. £)Durante uma tempestade o que devemos fazer ? R. Na cidade, evitar contato com objetos metélicos de grande porte, canos, tomeiras, no fivar desealgo, evitar tocar em aparelhos eletro domésticos. No campo, Jo tocar em cereas. no ficar em baixo de arvores, ‘Vove sabia? a) Pode-se evitar a queima de equipamentos cletrénicos com a instalagdo dispositivos contra surtos de tensdo ? 'b) Que © Brasil por ser um pais tropical ¢ possuir uma extensao territorial muito grande a incidéncia de raios ¢ bastante significativa ? ©) Que em outubro de 91 uma moradora do Parque Nove Mundo, foi atingida por um raio vindo a falecer quando ia para casa de bicicleta? 64A saiide dos edificios ~ check-up predial 4d) Que um tanque com 450 litros de alcool na regidio de Ribeirdo Preto, explodiu a ser atingido por um raio? ) Um menino na cidade de Porto Alegre em 28/11/03, durante um temporal, morren eletrocutado ao encostar em um poste de iluminagio ? £) Quando jogavam bola em um campo do ABC, em 25/01/01, um adolescente foi atingido por raio vindo a falecer. g) Praias, lagos, piscinas ¢ espagos abertos, so os locais mais perigosos durante temporais? Deve-se procurar abrigos protegidos, ¢ no havendo local para se proteger, ficar agachado com os pés juntos. ? 4.8 Sistema hidraulico 4.8.1 Instalagdes hidréulicas a) Descrigdo do sistema As instalagdes hidréulicas so compostas por um conjunto de tubulagdes equipamentos, aparentes ou embutidos nas paredes, destinados ao transporte ¢ controle de fluxo de gua, esgoto ¢ demais em uma edificagio, conforme projeto elaborado de acordo com as normas técnicas da ABNT vigentes. Os sistemas que compdem as instalagées hidréulicas sao: Agua fria; gua quente; > esgoto; > Aguas pluviais; sistema de combate a incéndio, Camara de Inspegio Predial 65 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial © Sistema de Agua fria possui origem no abastecimento da empresa concessiondria de servigos piblicos de dgua. A agua cntra para a cdificagao através do hidrdmetro e por tubulagdes é levada aos reservatorios elevados ou enterrados (subsolo), do reservatério inferior a agua é bombeada ao reservatério superior, através de bombas de recalque; do reservatério superior a 4gua caminha através de tubulagdes chamadas de barrilete; deste a égua desce pelas prumadas de Agua fria para cada andar, onde so distribuidas pelos ramais de distribuigdo de Agua fria, chegando nos pontos de abastecimento, tais como: tomeiras (pia, lavatérios ¢ tanque), valvulas ou caixas de descarga, chuveiros, etc. As tubulagdes de Agua fria quando aparentes so identificada pela cor verde, Os componentes usuais do sistema de Agua fria so: hidrémetro, bombas de recalque, tubulagées, registros e vilvulas, reservatirios. Salienta-se que para edificagdes cuja pressio ultrapassar 40 metros de coluna d’dgua (40 m.c.a.) ¢ recomendado a instalago de vélvula redutora de pressio. O Sistema de agua quente se origina de algum equipamento de aquecimento de gua (caldeiras, sistemas de aquecedores de passagem ou acumulagiio), que sio abastecidos por égua fria © apés aquecimento, seguem através de tubulago de cobre isolada termicamente dos demais componentes da construgdo, até os pontos de abastecimento. As tubulagdes de 4gua quente, quando aparentes, so identificadas na cor branco, Os componentes usuais do sistema de égua quente sio os geradores de égua quente (caldeira, por exemplo), tubulagses, registros e valvulas Camara de Inspegio Predial 66 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial O Sistema de protegio de incéndio é provido pelo volume permanente situado na parte inferior do reservatério superior. A distribuigdo é feita pela prumada de ineéndio, identificada na cor vermelho, tais prumadas alimentam os hidrantes ¢ sprinkler, onde nos andares superiores pode haver a necessidade de instalago de uma bomba de incéndio que garanta uma pressfo de saida no bocal do hidrante de 15 metros coluna gua (15 m.c.a), tais bombas so acionadas comumente por botoeiras, podendo ser acionadas automaticamente. © sistema segue até um registro situado dentro de uma caixa embutida na calgada defronte a edificagio. Os componentes usuais do sistema de protegao contra incéndio sao os hidrantes, sistema de sprinkler, bombas de pressurizagdo, tubulagdes registros ¢ valvulas, Os Sistemas de Aguas pluviais ¢ de esgoto possuem tubulagdes distintas, possuindo para efeito de identifieagao cores diferentes, sendo comumente utilizada a cor marrom para as tubulagdes de Aguas pluviais e preto para as tubulagdes de esgoto. No sistema de 4guas pluviais, as 4guas de chuva coletadas das jardineiras, dos telhados, lajes de cobertura, escoadas através de calhas, ralos ou grelhas, seguem pelos condutores (canalizagdo), até serem despejadas em caixas de coleta ¢ passagem e dai para a rede piblica. No sistema de esgoto, que tem origem nos vasos sanitirios, bidés, chuveiros, lavatérios, etc., a instalagéo ¢ independente ¢ seguem pelos coletores até a caixa de esgoto, situada geralmente no pavimento téreo ¢ dai despeja na rede piblica de oletora, nes: goto, Ha casos que 0 esgoto chega num nivel abaixo da rede sdo projetadas bombas de recalque proprias para carrear residuos sdlidos ¢ iquidos para arede pitblica Os componentes usuais nesses sistemas so as tubulagdes, ralos, canaletas, grelhas, caixas de passagem e inspegio, bombas de recalque Camara de Inspegio Predial 67 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial b) Finalidade do sistema ‘As edificagées sio guamecidas de instalagées hidréulicas, que possuem a finalidade de garantir a habitabilidade do usuario, no que tange 4 higiene, asscio, limpeza ¢ conforto. ©) Principais anomalias ¢ cuidados na manutengdo € uso Dentre as anomalias provocadas por infiltragio ou vazamento das instalagdes hidréulicas destacamos as seguintes: vvvv > deterioragdo dos componentes da construgao por infiltragao; oxidago de ferragens no conereto armado trincas, fissuras ¢ ou rachaduras na alvenaria; deterioragao da instalagdo elétrica; aumento de pesos na estrutura ¢ recalques; ruptura de porges de terreno provocando deslizamentos (olapamentos) ¢ afundamentos; danos a clementos externos & edificagao (automéveis, armarios, etc). Dentre os problemas mais comuns de infiltrago e/ou vazamentos no sistema de instalagao hidraulica, temos: infiltrago na regio dos ralos, por falha na impermeabilizagio; falha na execugao dos acoplamentos entre calhas, ralos ou grelhas ¢ 0 condutor: solda mal exccutada nos cneaixes do barriletes ¢ da prumada do descida; vibragdes intemas as tubulagdes causada pela pressdo da Agua podendo provocar ruptura nas mesmas; falha na impermeabilizagao da caixa d°: interferéneias de obras em paredes que pode chegar a danificar as tubulagses, ete. falta de isolagio térmica nas tubulagdes de égua quente, provocando superaquecimento dos materiais de construgio em sua volta, danificando os mesmos; Camara de Inspegio Predial 68 TBAPE/SP> A saiide dos edificios ~ check-up predial vazamentos de esgoto na parte enterrada, que pode provocar grandes problemas na edificagao. Tanto no manual das areas comuns como de cada proprietario deverd constar 0 cuidado com 0 uso das instalagdes hidrdulicas, que em sintese selecionamos alguns itens 4) Orientags: Banheiros, cozinhas & reas de servigo sem utilizagiio por longo tempo podem ocasionar mau cheiro, em fungio Ada auséncia de agua nos ralos ¢ sifées. Para climinar problema basta adicionar uma pequena quantidade de éleo de cozinha para a formagdo de uma pelicula, evitando-se a evaporagao; nao apertar em demasia os registros, tomeiras, misturadores, copos do siffo, ete. sistema de aviso e/ou ladrdo nao devem ter as suas tubulagdes obstruidas; Nao efetuar alterages na regulagem das vélvulas redutoras de pressio; sistema de combate a incéndio nio pode ser modificado © 0 volume de reservado ao combate de ineéndio nao deve ser altcrado; As bombas de recalque devem funcionar em rodizio, ou seja, altemar a cada 15 dias a chave do painel elétrico, fazendo com que haja alternncia no funcionamento das bombas. Ha a altemancia automatica do quadro elétrico. Manter sempre uma bomba em “stand by” espera, caso haja uma queima inesperada; A bomba de incéndio, pelo menos a cada 60 dias deve ser ligada, para tanto se pode acionar o dreno da tubulagio; Os registros dos subsolos ¢ cobertura (barrilete), devem ser completamente abertos ¢ fechados a cada 6 (seis) meses para evitar eventuais falhas m caso de necessidade; Verificar a cada 15 dias ¢ semanalmente em época de chuvas (vera), os ralos ¢ grelhas das aguas pluviais, bem como as calhas na cobertura; Efetuar, a cada 6 meses, manutengiio preventiva nas bombas de recalque de dgua potivel, incéndio, esgoto e de dguas pluviais. ste Para garantia de sua manutengao e perfeita utilizagio, recomenda-se manter em arquivo ¢ com conhecimento pelos responsav desenhos integrantes do projeto completo de agua fria, s pela edificagao, todos os documentos ¢ gua quente, Aguas pluviais, 69A saiide dos edificios ~ check-up predial esgoto, sistema de protego contra ineéndio (0 prédio deverd ter 0 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB sempre atualizado). As Normas, que norteiam as instalagdes de hidrdulicas so as seguintes: > NBR 5626 — Instalagdo predial de égua fria (09/1998), > NBR 6493 — Emprego de cores para identificagdo de tubulagdes (10/1994); > NBR 7198 — Projeto ¢ execugio de instalagdes prediais de agua quente (09/1993), > NBR 8160 — Sistemas prediais de esgoto sanitario — projeto ¢ execugio (09/1999), > NBR 10844 ~ Instalagdes prediais de Aguas pluviais (12/1989); Em fungio do breve exposto, alerta-se aos responsiveis dos edificios sobre a necessidade de vistorias periédicas nas instalagdes hidraulicas, consultando em caso de davida, um engenheiro responsavel, habilitado e credenciado pelo CREA, que podera esclarecer os problemas, bem como dar a solugio técnica adequada, com emissio da respectiva Anotagdo de Responsabilidade Té ica (ART) junto a0 CREA, 4.8.2 Instalagaes de gas a) Descrigo do sistema As instalages de gas so compostas pelo conjunto de tubulagdes equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados ao transporte ¢ controle do fluxo de gases em uma edificagdo. Assim os componentes do sistema de instalagGes de gis so: tubulagses, registros, valvulas © medidores de vazao. Inspegdo Predial 70 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial O gas utilizado pode ser o gas liquefeito de petroleo (GLP) ou Gas Natural (GN), © GLP é mais pesado que 0 ar ¢, portanto, o produto de seu vazamento se acumulara rente ao piso, mentalize que 0 GLP se acumula como a agua, isto é, 0 GLP sempre estari abaixo do nosso joelho, Por isso vazamento do GLP merece cuidado, pois ao permanecer represado fica em contato com 0 oxigénio do ar formando a combinagdo clissica que somada a uma faisca resulta numa explosdo que pode arrasar um quarteirao. © fornecedor de GLP sera fornecido no Manual das areas Comuns, quando da entrega do edificio, pela Construtora responsdvel e que deverd estar arquivado junto com os outros documentos de responsabilidade do condominio. Jé 0 GN por ser mais leve que o ar, 0 seu Vazamento é menos perigoso, porém no se pode deixé-lo confinado, ou seja, onde houver tubulagées aparentes a ventilagio deve ser permanente ¢ obrigatéria. O gas Natural (GN) é fomecido pela COMGAS, que é a concessionaria de servigo publico de abastecimento de gés natural. ‘As tubulagdes aparentes por onde passam 0 gas devem ser pintadas na cor amarela, conforme NBR 12694 ¢ no devem passar, dentre outros, no interior de dutos de lixo, ar-condicionado © aguas pluviais, res ervatérios. de agua, dutos para incineradores de lixo, pogos de elevadores, compartimentos de equipamento elétrico, compartimentos destinados a dormitérios, pogos de ventilago capazes de confinar gas proveniente de eventual vazamento ¢ pelo "shaft" que o gés passar o mesmo deverd ter ventilagao permanente ¢ adequada nas partes superior ¢ inferior, sendo que esses vazios deve ser sempre visitaveis. Os materiais comumente usados na execugo das prumadas e ramais de distribuigio so os tubos de condugio de cobre rigido, sem costura ou tubos de condugao de ago, com ou sem costura, preto ou galvanizado, no minimo classe média, nA saiide dos edificios ~ check-up predial atendendo a NBR 5580 ou tubos de condugdo com ou sem costura, preto ou galvanizado no minimo classe normal, atendendo a NBR 5590 dentre outros. b) Finalidade do sistema ‘As edificagdes atualmente so guamecidas de rede de gis, para alimentagio do fogio, forno, podendo ainda alimentar caldeiras, aquecedores de passagem, maquinas de secar roupa, lareiras, churrasqueiras ¢ demais ©) Cuidados na manutengao e uso Para garantia de sua manutengio e perfeita utilizagio, recomenda-se manter em arquivo ¢ com conhecimento pelos responsaveis pela edificagio, todos os documentos e desenhos integrantes do projeto completo de gas, além do manual das areas comuns. Tanto no manual das areas comuns como de cada proprietirio devera constar 0 cuidado com o uso das instalagdes de gés, que em sintese selecionamos alguns itens: > — Sempre que o sistema nao for utilizado constantemente, ou em caso de auséncia prolongada no imével, mantenha os registros © as tomeiras de gas fechados; > Ao testar ou procurar vazamentos num equipamento ou tubulagdo aparentes, utilizar espuma de sabio, nunca fésforos ou material inflamavel; v Nao utilizar a Central de GLP © Centrais de medidores como depésito de materiais de qualquer natureza. Tais centrais deverio possuir ventilagdo natural permanente; ® Nao pendurar objetos nas tubulagdes aparentes de gas; > Verificar o prazo de validade das mangueiras flexiveis, trocando-a quando necessario, > Em caso de vazamento de gas que nao possam ser eliminados com fechamento de um registro ou torneira, chame a concessiondria; ) Orientagdes técnicas As Normas ¢ Decreto, que norteiam as instalagdes de gas so as seguintes Camara de Inspegio Predial nD TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > NBR 13932 — Instalagdes intemas de gas liquefeito de petrdleo (GLP) Projeto e execugdo (08/1997), > NBR 13933 — Instalagées intemas de gas natural (GN) ~ Projeto ¢ execugdo (08/1997), > NBR 13523 ~ Central predial de gis liquefeito de petréleo (GLP) ~ Projeto ¢ exeougio (10/1995), > NBR 14024 — Centrais prediais industriais de gas liquefeito de petréleo (GLP) - Sistema de abastecimento a granel; > NBR 14570 — Instalagdes internas para uso alternativo de gases GN ¢ GLP Projeto ¢ exeeugdo > Decreto Estadual 46076/201 — IT N° 28- Manipulago, Armazenamento, Comercializagao e Utilizagio de Gas Liquefeito de Petrileo (GLP), Das normas citadas acima, procuramos indicar a seguir uma sintese dos itens que os responsaveis pela edificagdo, podem constatar © em caso positive, procurar um engenheiro para sanar as irregularidades Quanto ao abastecimento a granel de GLP, para cilindros denominados P-190, os operadores deverfio sempre visualizar um ao outro para que numa emergéncia os procedimentos de seguranga sejam efetuados, assim no deve ter nenhum obsticulo entre 0 caminhio abastecedor ¢ 0 cilindro a ser abastecido, a mangueira flexivel deve estar em linha reta e 0 zelador no deve ficar junto da equipe que esta abastecendo, pois, se houver algum acidente ¢ for originado um “flash”, esse ente fisico chega a liberar calor da ordem de 1.300 °C. E vedado que a mangucira flexivel passe por:A saiide dos edificios check-up predial > Areas intemas as edificagdes, em locais sujeitos ao trafego de veiculos sobre a mangucira; v tubulages de vapor, foros ete; Nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignigio como > Em areas soviais tais como hall, sales de festas, piscinas, play- grounds; buciros, galerias subterraneas ¢ similares. Proximo a aberturas no piso, como ralos, caixas de gordura, esgoto, Quanto a central de GLP, a mesma deve atender as condigdes minimas de seguranga, possuindo extintores de pé quimico em quantidade compativel com o volume armazenado, nao possuir ralos, grelhas ¢ demais vaos a uma distincia inferior a 1,50 m da central, possuir afastamento minimo de 3,00m de materiais de facil combustao e pontos de ignigao, estar no pavimento térreo ¢ ser bem ventilada Do Decreto Estadual 46076/2001, em sua Instrugdo Técnica n° 28, Manipulagio, Ammazenamento, Comereializagao ¢ Utilizagao de Gas Liquefeito de Petréleo (GLP), podemos extrair em sintese as seguintes tabelas orientativas Tabela 3 - Afastamentos de recipient s transportaveis em relagdo a locais de Lovais Afastamento (m) ‘Aberturas de dutos de esgoto, aguas pluviais, pogos, canaletas, ralos. 1s Materiais de facil combustao 3,0 Fontes de ignigao (inclusive estacionamento] , 5 de vcioulos) , Depésitos de materiais inflamaveis ou). 5 comburentes . Depésito de hidrogénio 15,0 Redes elétricas 3,0 Tabela 4 - Afastamentos de recipientes transportaveis em relagdo A projegdo das edificagdes: 14A saitde dos edificios ~ check-up predial Quantidade de GLP (kg) Afastamento (m) Até 540 0 A partir de $40 até 1080 1s A partir de 1080 até 2520 3,0 A partir de 2520 até 4000 78 Tabela 5.- Afastamentos dos recipientes estaciondrios em relagdo A projegdo das edificagdes: ‘Capacidade Volumétrica do tanque (m’) _[Afastamento (m) Até 1,0 0 De 11 até 2.0 15 De 2,1 até 5,5 3.0 De 5,6 até 8.0 75 Tabela 6: Unidade ¢ capacidade extintora de pé BC, a ser instalado junto central de GLP. Central de GLP Extintor Portatil Extintor sobre rodas Quantidade de GLP (kg) [N° Capac |N° | Capac Até 270 1 20B |- |- 271 a 1800 2 20B |- |- ‘Acima de 1800 2 20B [1 |80B Obs.: Quando uma edificagdo possuir sistema de hidrantes ¢ a central de GLP no constituir risco isolado, & obrigatéria a proteso da central de GLP por um dos hidrantes, admitindo-se 10m de jato, sem a necessidade de acrescenté-lo no céleulo do dimensionamento de pressiio e vazio do sistema. Recomenda-se aos responsaveis pela edificagdo que em caso de emergéncia, ligue para a COMGAS se o fornecimento for gis natural (GN) ¢ no caso de gis liquefeito de petréleo (GLP) a operadora que fornece o referido gas Em fungao do breve exposto, alerta-se aos responsdveis dos cdificios sobre a necessidade de vistorias periddicas nas instalagées de gas, observando se ha odores 75A saiide dos edificios ~ check-up predial caracteristicos provenientes de algum vazamento, chamando como jé observado as operadoras responsaveis pelo fornecimento do gas, pois estas possuem rol de empresas de manutengio que decerto fario os servigos dentro das normas, com engenheiro responsavel, habilitado e credenciado pelo CREA, além de emitir a respectiva Anotagao de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA e utilizar materiais adequados. 4.9 Sistema de impermeabilizagao 49.1 A importancia da impermeabilizagaio Normalmente toda edificagdo encontra-se com seus componentes construtivos protegidos contra a ago deletéria da umidade, Agua, gases ¢ outras substincias nocivas a integridade fisica dos mesmos, presentes no ar atmosférico. Tais protegdes, muito embora nao visiveis, encontram-se instaladas em lajes de piso, © em paredes sob os revestimentos, ou mesmo na forma de revestimento. cis, encontram-se instaladas tanto em Essas protegdes, ou camadas impermes trechos das areas comuns do edificio, como em trechos das areas privativas das unidades residenciais a) Nas éreas comuns Nos subsolos, a camada impermedvel, normalmente encontra-se instalada nas paredes ¢ lajes em contato com o solo, caso nao tenha sido realizado um eficiente sistema de drenagem, a qual funciona contra a penetragio © passagem de agua pelo conereto das estruturas ou de contrapiso, quer por pressdo, devido a presenga de um Iengol dégua no terreno, denominado lengol frestico, ou por simples contato com o solo Gimido ou saturado (capilaridade). Tal camada encontra-se também protegendo o Camara de Inspegio Predial 6 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial conereto armado das estruturas dos pogos de clevadores © dos reservatérios d'égua inferiores (cisterna), Todas as lajes expostas ao intemperismo, ou seja, aquelas sujeitas as chuvas © incidéneia direta dos raios solares, as quais abriga, no térreo, o playground; os jardins, jardineiras ¢ floreiras; as quadras de esporte; as areas de circulagio de pedestres ¢ de veiculos; as areas de estacionamento, mesmo aquelas sob pilotis; o deck das piscinas; as reas de lazer com churrasqueira, ete, também encontram-se protegidas através de um sistema de impermeabilizagao. As lajes de cobertura e calhas, os terragos ¢ as varandas, também por estarem expostas ao intemperismo, normalmente encontram-se protegidas contra a ago deletéria da agua c da umidade, por um sistema impermeavel. Os caixithos das janelas extemas, ¢ as juntas existentes nos revestimentos de fachadas, certamente foram vedados pelo construtor com um produto impermeabilizante b) Nas éreas privativas ‘As reas de uma unidade residencial expostas as aguas de chuva, de lavagem, © de banho, sejam elas da cozinha, da area de servigos, dos banheiros, dos terragos, varandas ou sacadas, jardineiras, saunas ¢ piscinas, também contém uma protegio impermeavel compativel com o proceso de seu uso e utilizagao. 4.9.2 As garantias Todas as dreas acima citadas, quanto a garantia de estanqueidade ¢ salubridade dos usuarios, segundo do que consta no Ci digo Civil Brasileiro, estdo cobertas pelo prazo isvedutivel de 5 (cinco) anos, no entanto, qualquer intengo de reforma, seja de Camara de Inspegio Predial 7 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial modificagio do ambiente, ou simplesmente de substituigao do material de acabamento, tais como ceramicas, azulejos, ou pegas sanitdrias, deve ser previamente comunicada & incorporadora ¢ ou construtora, tendo em vista possivel perda nao s6 dessa garantia legal, bem como da proteso impermedvel, no que acarretara grandes transtornos com 0s vizinhos, tanto laterais como subjacentes. Caso impossibilidade de contatar o incorporador, 0 construtor ou a empresa que executou sistema impermeabilizante, procure, entrar em contato com o Instituto Brasileiro de Avaliagdes ¢ Pericias de Engenharia, (IBAPE) ~ ou o Instituto Brasileiro de Impermeabilizagao (IBD), os quais certamente indicardio um profissional habilitado & experiente em Engenharia de Impermeabilizagao, para orientago técnica necessaria as devidas corregies. Sempre sol nas superficies quando o trabalho & enxuto. A impermeabilizagio & usada como forma de proteger as diversas; superficies dos componentes construtivos de um imével contra a agdo deletéria das aguas da chuva ou de outras origens. Impermeabilizagdo ¢ um ato saudivel para o imével. E para quem vive nele, Agua infiltrada nas superficies ¢ estruturas afeta o concreto, a alvenaria ¢ as ferragens, O ambiente fica insalubre © diminui a vida til do imével. Sem falar no desconforto fisico ¢ no desgaste emocional do usuario, que sofre com a deterioragéo de seu bem patrimonial. 4.9.3 Umidade A. umidade & um dos prineipais fatores que influi diretamente na deteriorago da edificagao, Camara de Inspegio Predial 78 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial A maioria dos materiais de construgao, sem a protegao adequada a ago da umidade ¢ da agua, se altera, se degrada e acaba por se desagregar. Para que estes nfo sejam afetados pela umidade, é necesséria a execugao de uma protegdo impermeavel. Essa protegdo ¢ indispensdvel para que seja garantida a estanqueidade da edificagdo ¢ de seus componentes, aquela como condigao intrinseca para desempenho, salubridade e vida util desta. Todo esse conhecido preambulo para chegarmos a conclusio de que impermeabilizagao nao deve sc constituir cm recurso tardio ou antidoto, quantas vezes inécuas, contra os efeitos da umidade ja instalada, Tecnicamente; sem aceitagao de condigao outra, a impermeabilidade & condigo que para ser obtida deve ser prevista na origem da construgo, nos projetos Na realidade tudo em uma edificago deve ser impermedvel. Estabelecida a analogia pouco usual e metaférica o aparetho impermeabilizante protetor estaria para a edificagdo como a derme e epiderme, a pele, esta para os corpos. dos seres animados. ‘A protegio que a impermeabilizagao necessita no entanto, é de manutengao ¢ cuidados contra a agress4o para que seja a mesma resguardada © assegurado o seu desempenho funcional e a vida itil das edificagées Pode-se até afirmar que a garantia de scguranga relativa das estruturas de uma robusta estrutura dependerd, quando for o caso, entre fatores outros, da manutengao da impermeabilidade, por conseguinte da sua impermeabilizagao protetora, S6 para exemplificar: Camara de Inspegio Predial 79 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial No mbito judiciério, por exemplo, quando se reclama do vicio ou um desempenho da impermeabilizago, 0 argumento téenico de imediato levado em consideragio so os riscos de seguranga advindos pela falha de protegdo das estruturas carentes da proteyo contra a umidade que afeta e compromete as suas armaduras Antes de contratar um servigo de impermeabilizagio contrate um projeto para execustio do mesmo. A impermeabilizagdo anda junto com o projeto de construgao. Seja industrial, comercial ou residencial. I: um setor da engenharia civil tio importante como a arquitetura, a hidrdulica, a elétrica ¢ muitas outras. A impermeabilizagio inibe © evita os prejuizos causados_ pelal infiltragdo de 4gua. Quem exige qualidade no inicio economiza em longo prazo, Em todas as atividades humanas exige a relago custo/beneficio. Principalmente em se tratando da impermeabilizagao. Quando feita cometamente por uma empresa idénea, ¢ na época certa, tem um custo médio de 2% (dois por cento) do valor da obra, Se solicitada, depois de constatados os problemas, o valor do trabalho torna-se maior © mais variével dependendo da extensdo dos prejuizos causados ao imével Existem casos até irreversiveis que nenhuma impermeabilizagao resolve. Cabe lembrar que a impermeabilizagdo mal feita é tao perigosa quanto a falta de impermeabilizagao. Empresas no qualificadas ou que usam sistemas inadequados podem apenas mascarar as infiltragdes. Nesses casos as conseqtiéncias so mais graves, © muitas vezes as reparagées so impossiveis, ocasionando até a ruptura ¢ queda de um elemento estrutural. Camara de Inspegio Predial 80 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Cinco maneiras de filtrar uma boa empresa de impermeabilizagao Para voes ter certeza da qualidade dos servigos prestados & preciso conhecer a empresa de impermeabilizagéo. Tome alguns cuidados: 1 -Exija comprovagio de filiagio ao Instituto Brasileiro de impermeabilizagao— IBL 2. -Nio telefone solicitando visita. V4 pessoalmente ao escritério & analise suas instalagdes e organizagao, 3. Exija diversos orgamentos sempre com o mesmo paradigma, Para nio ter ilusSes com "“diferengas" de pregos ¢ materiais "milagrosos". gn 4 —Certifique-se da presenga de pelo menos 1 engenheiro na empresa para assumir a responsabilidade técnica. 5 -Exija o registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA. A empresa também deve recolher a ART que oferece dupla| garantia na responsabilidade técnica da obra. Um racho na honestidade da empresa pode levar seu imével por agua abaixo! Como voeé pode observar, a anlise do imével ¢ muito importante. Por isso, a empresa de impermeabilizagio deve ser honesta e tecnicamente qualificada, Mas ndo se esquega da prévia solicitagio de um projelo de impermeabilizagio ou reimpermeabilizagio, conforme definido na Norma Técnica NBR 9575/2003 impermeabilizagio ~ selegio ¢ projeto Camara de Inspegio Predial 81 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Outro fator de qualidade ¢ a coordenagao desses servigos por profissional qualificado em Consultoria e Projeto de Impermeabilizagio, mesmo que contratada empresa qualificada na execugio da impermeabilizagio, o qual exerceré a fiscalizagao da qualidade dos produtos e dos servigos empregados, bem como a compatibilizagao dos demais projetos ou elementos construtivos em instalagdes com a impermeabilizagio propriamente dita 4.10 Sistema de seguranga contra incéndio 4.10.1 Extintores a) Descrigdo ¢ finalidade do sistema Considerado um dos principais agentes extintores, s4o aparelhos de acionamento manual, destinados a combater principios de ineéndio b) Principais anomalias: v v v ©) Orientagoes t A quantidade de extintores por pavimento, lembrando que todo ¢ qualquer pavimento deverd ter no minimo 2(dois) extintores — 1 classe “A” ¢ outro classe “B/C”, Extintores obstruidos por qualquer material Extintores sem o selo do INMETRO. Extintores sem o selo de recarga/ manutengio dentro das especificagdes da NBR 12962. Extintores sem a indicagio de classe a que se emprega Extintores sem sinalizagao, inclusive aqueles que esto em pilares. Extintores de égua pressurizada devem ser recarregados a pelo menos cada 5 anos ou utilizagao. Extintores de pé quimico devem ser recarregados a pelo menos cada 1 ano ou tempo marcado no cilindro pelo fabricante ou utilizagao. Camara de Inspegio Predial 82 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > — Extintores de diéxido de carbono - CO2 devem ser recarregados sempre que sua carga nominal for inferior a 10% ou caso nao seja possivel pesé-los, por seguranga recarregar a cada 1 ano ou utilizagao. 4.10.2 Hidrantes a) Descrigdo ¢ finalidade do sistema: jo instalado em edil nados O sistema de hidrantes & um tipo de prote 3s, dest ao combate de incéndios. composto de reserva de incéndio, bomba de recalque, tubulagao, abrigo da mangueira ¢ registro de recalque. b) Principais anomalias: > A falta de conservagdo ¢ sinalizagao das bombas de incéndio. > — Dispositivo de alarme ¢ comando das bombas esto em ruim estado. % © estado de conservagdo das caixas de hidrantes, inclusive procedendo abertura de todas as portas, pois ¢ comum estarem emperradas > — Mangueiras dos hidrantes enroladas inadequadamente, sem esguicho eete. Caixas de hidrantes sem os vidros de visualizago ¢ protegao das mangueiras, ©) Orientagées téenicas: % Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente antes de ser colocada em uso. % Toda mangueira, quando utilizada, deve ser inspecionada a cada 3 meses ¢ ensaiada hidrostaticamente a cada 12 meses. > Para limpeza ¢ lavagem utilizar somente 4gua potivel ¢ secélas a sombra interna ¢ externamente. % —Osistema deve ser dotado de alarme audiovisual, indicativo do uso de qualquer ponto de hidrante que é acionado. sistema de hidrante deve ser utilizado, preferencialmente por duas pessoas, atentando para: retirar a mangueira, acoplar as adaptagdes da ‘mangueira no esguicho e no registro do hidrante, utilizar a chave de mangueira quando necesséio, abrir 0 registro, ligar a bomba, iniciar © combate, Camara de Inspegio Predial 83 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.10.3 Saidas de emergéncia a) Descrigdo ¢ finalidade do sistema Sao condigdes exigiveis que as edificagdes possuam a fim de que a sua populagao possa abandoné-la em caso de incéndio, completamente protegida ¢ também permitir 0 acesso de auxilio externo (Corpo de Bombeiros) para 0 combate ao fogo ¢ a retirada da populagao. b) Principais anomalias > Falta de acessibilidade das rotas de fuga, ou seja, se as mesmas nfo estdo obstruidas por vasos omamentais, méveis, materiais diversos & principalmente por lixeiras que so instaladas nas antecdmaras. > — Verificar se as rotas de fuga levam a uma drea de descarga segura. > A unidade passagem de 1,20m no minimo, principalmente nas escadatias ¢ antecdmaras, nao so respeitadas Corrimaos instalados erroneamente © sem as pontas voltadas para parede. Guarda-corpos com altura fora dos padrdes, ou de 1,05m e de 1,30m para exteriores para interiores » ~ Verificar se as escadas abertas ou enclausuradas s4o constituidas de elementos estruturais ¢ de vedago que resistam ao fogo 120min. % Verificar se as escadas enclausuradas a prova de fumaga tem ventilago exaustora que resista 4 horas ininterruptamente, > — Verificar nas PCF — Portas corta fogo: estado de funcionamento das fechaduras e se as mesmas possuem selo da ABNT ~ lembrar que muitas vezes o selo esta coberto por tinta. > — Verificar a iluminagao de emergéncia auténoma por baterias ou por gerador — colocar em funcionamento ¢ verificar todas as luminérias. ©) Orientagdes téenicas: > Toda rota de fuga deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses ou utilizagio e/ou mudanga de layout. > Toda iluminagao e sinalizagao deve ser inspecionada e testada a cada pelo menos 3 meses e/ou utilizagao. 84A saiide dos edificios ~ check-up predial > — O conjunto porta corta fogo ¢ 0 piso ao redor nao devem ser lavados com Agua ou qualquer produto quimico, a limpeza deve ser feita com pano ‘imido em Agua c em seguida utilizado um pano seco para a remogio, a fim de preservar o ago e a pintura que compée 0 conjunto. > Todas as PCF ~ Portas corta fogo deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses, aplicando 6leo lubrificante nas dobradigas © maganetas para garantir o seu perfeito funcionamento, 4.10.4 Chuveiras automdticos - sprinkler. a) Desorigio e finalidade do sistema: E um sistema de protego contra incéndio, pelo método de resfriamento, destinado a projetar gua em forma de chuva, integrado por rede de abastecimento, reservatorio, elemento sensivel e bombas.A instalagio deste tipo de protegio sera obrigatéria quando nao forem atendidos os limites estabelecidos para a compartimentagdo horizontal e vertical para a edificagdo, em fungao da altura, ocupagdo e area construida.Nao sendo necessaria a sua instalagao em unidades residenciais b) Principais anomalias: Nos chuveiros autométicos, deve-se observar principalmente: Os chuveiros automticos nao podem ser pintados, pois a temperatura nominal de funcionamento de seu elemento sensivel softeria alteragGes. Os chuveiros automiticos no poderfo ter sua area de atuagio prejudicada por divisorias, materiais, luminérias e ete, Nao devera ser amarrado nas tubulagdes do sistema, nenhum tipo de material, como fios, encanamentos ¢ ete. > Os fios elétricos de alimentago das bombas de recalque, quando dentro de area protegida pelos chuveiros automiticos, devem ser protegidos contra danos mecanicos ¢ quimicos, fogo ¢ umidade. ©) Orientagdes téenicas: > a) Dever’ ser mantido um estoque de clementos sensiveis para a reposigao imediata caso necessério. Camara de Inspegio Predial 85 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > b) Toda o sistema de chuveiros automaticos deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses ou utilizagao c/ou mudanga de layout. 4.11 Sistema de ar condicionado 4.11.1 Descrigao do Sistema Definigao: Processo de tratamento de ar para controlar simultaneamente a temperatura, umidade, pureza e movimentago do ar, conforme os requisitos do Ambiente Condicionado. Desereveremos, a seguir, o sistema mais simples, que & 0 Condicionador de Janela. O aparelho se compée de dois compartimentos. O primeiro esta situado do lado exteno do Ambiente Condicionado e se comunica com o ar exterior. O segundo esta situado no lado do Ambiente Condicionado e se comunica com o mesmo, Cerca de 10a 20% do ar insuflado passa do compartimento de ar externo para o do ar condicionado através de um Damper (registro) que controla a vazio que passa pelo Damper. Esse ar serve para suprir perdas ¢ renovar o ar do Ambiente Condicionado. O compartimento de ar extemo contém um Compressor ¢ seu respective motor encerrados em uma Careaga (Compressor hermético), uma Serpentina Condensadora, um tubo capilar ¢ um Ventilador. © compartimento de ar condicionado contém uma Serpentina Evaporadora, um Filtro de Are um Ventilador. O ar do Ambiente Condicionado é aspirado pelo ventilador e forgado a passar através das aletas extemas da Serpentina Evaporadora, onde é esfriado. A seguir passa pelo filtro ¢ ¢ insuflado no Ambiente pelas Grelhas. O esfriamento ¢ provocado pela passagem do fluido refrigerante (geralmente do tipo Freon ou Suva) pelo lado interno da 86A saiide dos edificios ~ check-up predial tubulagdo aletada da Serpentina Evaporadora. Esse fluido deve entrar na serpentina no estado liquido ¢ sair no estado gasoso. Essa mudanga de estado esfria o ar. O fluido deve estar totalmente no estado gasoso pois se entrar algum liquido no Compressor, este corre o riseo de quebrar. © Compressor aspira o fluido refrigerante e o comprime aquecendo-o, fazendo 0 fluido circular pelo interior da tubulagéo da Serpentina Condensadora, onde o fluido passa do estado gasoso ao estado liquido. © csfriamento ¢ a mudanga de estado do fluido refrigerante se da as custas do ar extemo que é forgado através das aletas externas da Serpentina Condensadora, aspirado pelo Ventilador O fluido refrigerante, totalmente no estado Liquido, passa no tubo capilar, onde perde pressio © comesa a evaporar. A seguir, o fluido refrigerante, parcialmente evaporado penetra na Serpentina Evaporadora, fechando o ciclo ¢ reiniciando o proceso como deserevemos acima, Em resumo: realiza-se o bombeamento do Calor do ar condicionado (através da Serpentina Evaporadora) para o ar externo (através da Serpentina Condensadora), usando 0 fluido refrigerante como fluido de transporte do calor. Essa operagao é feita as custas do Compressor, que atua como um coragio, promovendo a circulagio do fluido refrigerante ¢ transformando energia mecanica em trabalho de compressio, O calor relirado do ar condicionado mais 0 calor de compressio ¢ as perdas do circuito sao rejeitados para o ar exterior. 4.11.2 Finalidade Manter as condigdes de temperatura ¢ umidade em uma faixa confortivel & saudivel ao ser humano ou seja, no Vero, temperatura de 24 a 26° C © umidade Camara de Inspegio Predial 87 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial relativa de 40 a 60% (conforme Norma Brasileira ABNT NBR 6401). Quando no Ambiente houver equipamento eletrénico ou Museus ¢ Galerias de Arte, a faixa de tomperatura serd de 20 a 22° C. No invemno, em geral, quando houver aquecimento, as condigées sero respectivamente 20 a 22°C ¢ 35 a 65%. Manter a pureza do ar: isto & conseguido com filtros de ar © tomando-se 0 cuidado de manter todo o equipamento em contato com o ar limpo ¢ higienizado (veremos isto mais adiante), Distribuigdo adequada do Ar Condicionado, A temperatura no ambiente ao nivel das pessoas deve ser a mais homogénea possivel (dificil de se conseguir com apenas um condicionador de janela), Nao se deve langar o ar insuflado diretamente sobre as pessoas e sim acima de suas cabegas pois o mesmo se encontra a uma temperatura de 10 a 15° C e com umidade relativa muito alta (proxima da saturagdo). Nao ¢ condigdo de conforto ¢ nem & saudivel (vide Norma Brasileira citada). Por estas razBes, ao se instalar um aparetho de janela, a melhor posigo néo é no parapeito da janela e sim na parte superior da mesma. As aletas da grelha de insuflamento devem dirigir 0 ar para cima, 4.11.3 Anomalias encontradas Uma ocorréncia bastante freqitente ¢ a utilizagio das casas de maquinas (onde estiio alojados os condicionadores) como depésitos de material de limpeza. Isso & muito perigoso pois esses materiais contém geralmente produtos organicos (élcool, solventes, querosene, etc.) voléteis que se desprendem dos frascos © contaminam o ar condicionado. Esses produtos sao toxicos (ver Resolugio 176 do Ministério da Saiide), Camara de Inspegio Predial 88 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial ‘A bandeja de condensado deve ser limpa ¢ higienizada de forma que nao se prolifere algas, fungos, protozodrios ¢ bactérias que possam provocar doengas aos usuarios (alergia, bronquite, asma, etc.). Existem até relatos de doengas fatais. A higicnizagio deve ser feita com desinfetantes (agentes biocidas). Ver a citada Resolugao. 4.11.4 RecomendagGes ¢ orientagaes técnicas O Condicionador de Janela deve ser inclinado com sua parte mais baixa no lado do ar extemo para que 0 condensado nao reflua para o Ambiente Condicionado. A sua drenagem deve ser feita com mangueira de tal forma que nao respinguc 4gua nos transcuntes. No caso de condicionadores mais complexos, 0 dreno deve conduzir o condensado para 0 esgoto ¢ ser dotado de sifio para evitar que 0 condensado volte a bandeja (por diferenga de pressio © nao por gravidade) ¢ também evitar odores ¢ contaminagio do esgoto. Os filtros devem ser periodicamente examinados. Quando a diferenga de pres: sionada pelos mesmos aumenta muito (isto pode ser indicado pela sensivel diminuigao da Vaziio de ar insuflado ou quando os condicionadores tiverem manémetro que indique essa diferenga) devemos tomar providéncias. Veremos os prazos de manutengdo adiante. Os elementos filtrantes podem ser descartveis ou recuperiveis. Se descartiveis devem ser trocados por novos. Se recuperiveis devem ser limpos conforme instrugdes do fabricante. Devemos também fazer manutensio periédica da Rede de Dutos, pois os mesmos podem acumular poeira e objetos estranhos nos quais prolifera bactérias artrépodes que provocam doengas contagiosas. Os dutos devem ser dotados de Portas de Inspegdo em locais convenientes para facilitar a limpeza. Essa limpeza pode ser feita Camara de Inspegio Predial 89 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial por escovagio mecéinica ou sopro de ar comprimido, Existem firmas especializadas que utilizam robés controlados ¢ monitorados & distncia (inclusive imagens), Outros elementos que devem ser limpos sio os Trocadores de Calor, Serpentinas de Aquecimento se existirem ¢ as Bocas de Ar (difusores ¢ grelhas) A Agua da Torre de Resfriamento deve ter tratamento adequado. Isto é feito por firmas especializadas. Esse tratamento & para evitar a proliferagdo de algas, fungos, bactérias protozodrios. ‘Ao se instalar um Condicionador, mesmo o de janela, deve se cuidar que a Rede elétrica suporte a carga do Condicionador sem sobrecarga do Circuito, provocando aquecimento da fiagio © deteriorago do isolamento (0 incéndio do Joclma foi ocasionado por sobrecarga da rede elétrica devido A instalagio de Condicionadores de Janela que nio tinham sido previstos no Projeto original). Também pelas mesmas conseqiiéncias ndo se deve superdimensionar os Disjuntores ou fusiveis além da capacidade da rede clétrica neles conectada, isto 6, substituir por outros de maior capacidade, Se os disjuntores desarmarem ou os fusiveis queimarem, verifique 0 que esta ocasionando a irregularidade. Quando nao houver controle da umidade e se existirem muitos tapetes e carpete no piso, 0 ar se toma seco ¢ conseqilentemente haverd aciimulo de eletricidade estatica nas pessoas. Essas pessoas ao tocarem em maganetas ou objetos metilicos, descarregario a eletricidade estitica com a formagio de desagradaveis faiscas. Essa condigao pode, As vezes, ser muito perigosa, notar que a causa da tragédia do Foguete brasileiro foi descarga de eletricidade estitica de seres humanos. Para minimizar o ar 90A saiide dos edificios ~ check-up predial seco, recomenda-se algum expediente como a colocagio de fontes attificiais no Ambiente ou espelhos d’4gua ou bacias de 4gua que fornegam umidade ao mesmo. Observemos que em Postos de Gasolina no se deve fumar, jogar pontas de cigarro no chao ou provocar faiscas com objetos metélicos em atrito, Ao se destinar uma Sala de Reunides Auditério, ete. deve-se v cquipamentos de Ar Condicionado foram projetados para isso. Para uma sala comum, a quantidade de ar extemo & de cerea de 10 a 20% do ar insuflado. Quanto maior o nimero de pessoas ¢, principalmente, se houver fumantes no Ambiente, maior sera a quantidade de ar externo. © céleulo é feito de acordo com Normas, Em certos casos especiais como Salas de Cirurgia, UTIs ou Salas Limpas para fabricagio de equipamentos eletrnicos, a quantidade de ar extemo chega a ser de 100% e o ar deve ser o mais limpo ¢ estéril possivel. Nesse caso as exigéncias de filtragem so muito rigorosas, isto é, o mais isento possivel de poeira e microorganismos, o que significa no minimo 3 estagios de filtragem: grosso, fino e absoluto. Portanto, muito cuidado com a destinagio do Ambiente, o mesmo deve estar compativel com o equipamento de Ar Condicionado, Prazos de manutengio dos equipamentos de Ar Condicionado conforme Resolugio 176 do Ministério da Saitde: > — Componente Periodicidade © Tomada de ar extemo: Mensal © Unidade filtrante: Mensal © Serpentina de aquecimento: Mensal © Serpentina de resfriamento: Mensal © Umidificador: Mensal > Ventilador: Semestral 1A saiide dos edificios ~ check-up predial > Plenum de mistura/Casa de maquinas: Semestral > Inspegdo: Semestral 4.12 Paisagismo 4.12.1 Descrigdo Paisagismo é 0 estudo do meio ambiente fisico, de forma planejada, compondo elementos construidos ¢ vegetais em ambientes abertos. So levados em consideragio aspectos fisicos — clima, vegetagdo, solo ¢ 4gua — ¢ aspectos funcionais — acesso, circulagdo, uso ¢ caracteristicas da area a ser tratada, 4.12.2 Finalidade © paisagismo complementa a arquitetura, criando ambientes agradiveis © saudaveis: beleza através de cores, texturas, formatos; insolayio as edificagdes; sombreamento em Areas de lazer, repouso, estacionamento, ete., barreira sonora (ex: edificios situados em vias movimentadas); protegio contra o vento; ete. © conceito que muitos fazem de paisagismo, ¢ que o paisagismo se restringe apenas as espécies vegetais, o que no € correto, pois engloba também pavimentagio, espethos d’dgua, equipamentos de lazer e esportes, jardinciras, posteagao e aparelhos de iluminagao, tubulagdes ¢ elementos de drenagem ¢ irrigagao. 4.12.3 Principais Anomalias ‘As principais anomalias referentes ao paisagismo esto relacionadas com a no excougio de projeto ou ao mau projeto de paisagismo: ao plantio ou 4 manutengio. Serio apresentados a seguir, aspectos para se evitar ou minimizar anomalias, Camara de Inspegio Predial 2 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.12.4 Projeto © projeto de paisagismo é imprescindivel para o resultado final, inclusive influenciando na sua manutengao ¢ em seus objetivos finais, minimizando anomalias Na selegio de arvores, arbustos ¢ flores em um projeto paisagistico, ndo se pode apenas considerar a beleza plastica ~ folhagens, formas, flores ¢ seu perfume, texturas e cores ~ mas também o conhecimento sobre as caracteristicas, habitos de cada planta ¢ os objetivos que almejamos alcangar (beleza estética, sombreamento, protegdo sonora, ete.), Dois fatores so essenciais: 0 local de plantio ¢ as caracteristicas das Deve-se ter conhecimento sobre o clima; insolagdo necessaria; tipo de solo: radicular (raizes profundas ou superficiais), tronco; altura, forma; copa; ramificagao, galhos; folhagens perenes ou “caducas”; grandes ou pequenas (estas podem entupir calhas ¢ ralos); frutificagdo (frutos pesados que caem © podem causar acidentes ou que depreendem tintas (contra-indicados em estacionamentos), entretanto so arvores que atraem passaros, florago (colorido, época da florada e perfume); distancias de plantios; resisténcia 4 pragas; ete O tempo de crescimento de cada planta é outro aspecto importante, pois algumas espécies desenvolvem-se lentamente, outras crescem mais répidas ¢ temos que respeitar estes prazos. Deve-se efetuar projeto e planejamento cuidadoso do paisagismo, para que apés © plantio executado, nao seja necessério “arrancar” as plantas por estas estarem “atrapathando” a passagem, “sujando” o piso, entupindo cathas, raizes quebrando pisos, ete, Camara de Inspegio Predial 93 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Quanto escotha de piso, é necessirio sua correta indicagao, considerando 0 espago a ser criado, considerando aspectos quanto a caracteristica escorregadia, texturas, cores, ete, A correta escolha ¢ manutengdo de equipamentos de lazer é também muito importante, em especial quanto a playground, equipamento que sera tratado em item especifico, Considerar — que —_algumas espécies sofrem quedas de folhas ou ramos, especialmente durante 0 outono ¢ inverno. Isto pode causar entupimento de calhas © canalizagdes ow danificar coberturas ¢ telhados. Figura 1 (CESP. Guia de Arborizagio. 3* Ed. SP, 1988) 4.12.5 Plantio ‘Ao selecionar espécies para o plantio, devem-se procurarem mudas isentas de pragas ou doengas, com boa formagio ¢ de preferéncia novas, pois as velhas se recuperam muito devagar. Dependendo do porte da muda ¢ da qualidade do solo, a cova deve ser aberta com medidas apropriadas ¢ devidamente adubada para permitir a adaptago da muda ¢ um bom desenvolvimento inicial (2/3 de terra de boa qualidade ¢ 1/3 de adubo organico bem curtido). Este procedimento deverd ser feito alguns dias antes do plantio, para permitir sua inoculagdo por micro-organismos. Camara de Inspegio Predial of TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial © preparo do solo pressupée limpeza do terreno, removendo todo material Prejudicial ao desenvolvimento © manutengdo da vegetagdo, ou seja, tocos, materiais no bio-agradaveis, materiais ferruginosos, entulho de obra, entre outros. Nas areas que tonham sido compactadas por ocasidio da execugio de obras civis, os terrenos devem ser submetidos a uma aragem profunda, além de drenagem. Pressupdem-se também a anélise preliminar do solo com determinasio, no minimo, do pH (grau de acidez). ‘A época adequada para o plantio é 0 inicio do periodo de chuvas, portanto, na ocorréncia de periodos de seca, como j4 comentado em pardgrafos anteriores, as mudas deverdo ser inrigadas, Figura 2 (CESP. Guia de Arborizagio. 3° Ed. SP, 1988) 4.12.6 Manutengao. Deve-se comprar apenas mudas sadias, adquiridas de viveristas idéneos, com 0 minimo de 3 pernadas bem espagadas ¢ alternadas (1). Para a arborizagio de ruas, 0 tronco deve estar livre de ramos até 1,80m — 2,00m (2). © tansplante deve ser realizado de preferéncia em dia nublado ou ‘imido (3). As raizes das mudas devem ser conservadas tmidas, através de irrigagdes periddicas do tormio © a embalagem da muda retirada por ocasido do plantio (4). Apés o plantio € muito importante a protego da muda por meio de gradil de madeira, por exemplo, contra veiculos, animais, ete. As mudas plantadas devem ser regularmente observadas para que se possa avaliar 0 seu desenvolvimento ¢ tomar as medidas necessérias para correyio de Camara de Inspegio Predial 95 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial distorgées no crescimento das. mesmas. Serio verificados principalmente, se esta ocorrendo ataque de pragas ¢ doengas, brotagdes, ramificagdes indescjaveis, ete. 4.12.7 Recomendagées e orientagdes técnicas v v Escolher drvores cujo porte e raizes se desenvolvam sem causar prejuizos a pisos internos, calgadas ¢ ruas; E aconselhavel apés o plantio, do uso de tutor — estaca de madeira ou bambu que sustenta e protege a muda — assim como protetores em reas préximas de circulagdo intensa e nas calgadas externas — Figura 2. Materiais que possam causar danos ao tronco, como o arame, so contra-indicados. Estes materiais deverdo ser substituidos & medida que se apresentam danificados ¢ sem condigdes de proteger a muda; As mudas, na véspera e apés o plantio, deverdio receber abundante rega, assim como até as respectivas pegas; No plantio as mudas devem ser enterradas com 0 torrao, evitando-se as raizes nuas. Latas ou sacos plasticos devem ser retirados, evitando- se afetar o raizame; Todas as espécies devem receber adubagdo anual de restituigao; Arvores, arbustos e trepadeiras devem receber a poda de limpeza a0 menos uma vez ao semestre, para retirada dos ramos e galhos quebrados, doentes ou secos; Nos gramados e forragGes, proceder rega didria na fase de enraizamento; corte periédico, com aproveitamento de parte da grama cortada como adubo; Limpeza do terreno junto as espécics quanto a brotagdes ¢ ramificagGes indesejaveis: Combate adequado a pragas ¢ doengas (ver item especifico). Cabe ressaltar que © preparo da terra e 0 plantio devem ser executados por profissional jardineiro, o qual poder particularizar o tratamento para cada tipo de solo a cada espécie vegetal. Cabe ressaltar mais uma vez, a importancia da elaboragao de projeto paisagistico por profissional habilitado © capacitado, pois o projeto ou a falta do mesmo, poderd acarretar sérias conseqiéncias na qualidade ambiental no que s¢ refere principalmente & parte estética, sombreamento, bloqueio sonoro, permeabilidade do solo, escolha das Camara de Inspegio Predial 96 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial espécies vegetais de acordo com o tipo de solo, rea disponivel ¢ resultados almejados, lembrando mais uma vez que paisagismo nio se refere apenas & vegetagdo, mas também piso, mobilidrio, iluminagao, etc. 4.12.8 Informagoes titeis v Para o plantio deve-se saber se a terra est boa para plantar. Para tanto, devem-se retirar punhados de terra de diferentes pontos do jardim, com profundidade de 15 om a 20 em. O nivel de acidez da terra (pH) deve oscilar entre 6 ¢ 7. Ha lojas especializadas ¢ faculdades de agronomia que podem fazer essa andlise: A primavera & a época do ano mais indicada para a adubagio, que deve ser feita uma semana antes do plantio ¢, de preferéncia, combinando os trés tipos de adubo: organico (humus, esterco ¢ farinha de ossos), mineral (caleério) ¢ quimico (nitrogénio, fosforo e potassio): Adubos quimicos, como 0 NPK, podem queimar © gramado. Por isso, recomenda-se diluir o produto em dgua e regar a grama logo apés 0 seu uso; Para que as plantas vinguem, o torrdo (terra que envolve a raiz) deve estar firme ¢ intacto; Confira ainda se as folhas esto livres de manchas. Galhos secos & folhas amarelas devem ser eliminados; i importante também lavar as ferramentas com gua ¢ sabao, além de passar dlcool em equipamentos de corte. Isso evita a disseminagao de doengas; Procure revolver a terra para que ela se oxigene. Isso pode ser feito em conjunto com a adubagao; Sempre verifique as folhas, de ambos os lados, para manter o controle sobre as pragas. Também é importante verificar os galhos e notar se eles esto melados ou se aparece os indesejaveis pontinhos pretos, marrons ou brancos (tipo algodio); 4.12.9 Algumas pragas de jardim e recomendagées FORMIGAS: costumam se alimentar das folhas. Para combaté-las, alm de se identificar e destruir o formigueiro, outra maneira & fazer um preparado com pimenta macerada e alcool e embeber este preparado cm um pano tipo "perfex" ¢ amarré-lo no tronco da planta sem apertar demais, Camara de Inspegio Predial 97 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > LESMAS/CARACOIS/LAGARTAS: estas trés pragas atacam a planta se alimentando das folhas, nos trés casos aconsclha-se a retirada manual. Use luvas, pois algumas lagartas podem queimar as maos! ® PULGOES: esta praga aloja-se nos troncos das plantas ¢ os deixam melados, muitas vezes aparecem também na folhagem. Sao pontos pretos, marrons ¢ brancos, de tamanho pequeno e sugam a seiva da planta. Retire-os com pano e/ou algodio embebidos em dlcool um a um. Algumas vezes & necessério repetir o procedimento durante algumas semanas dependendo de como a praga estiver proliferada Borrifar as folhas ¢ os galhos com calda de fumo + dlcool, melhora a eficiéncia do combate. ‘A qualidade da terra comprada também é muito importante, pois muitas vezes ela ja esté contaminada. Por isso compre sempre terra de boa qualidade, a economia pode custar caro! 4.12,10Vacé sabia? Que © profissional especializado em paisagismo é denominado “arquiteto paisagista”? Que o horario ideal de rega, principalmente no verdo, é de manha cedo ou a tardinha, quando 0 sol esta mais fraco? Que para uma manutengo menos onetosa, pode-se substituir a grama por espécies tipo forragao’ Que dirvores com folhas “caducas” so aquelas que perdem suas folhas e que em paises de clima frio, 0 outono & considerado uma das estagdes mais bonitas, justamente por causa delas? ‘Os nomes comuns, ou vulgares, das espécies vegetais variam de acordo com o pais, a regio ¢ até mesmo de uma pessoa para outra? Ao contrario, os nomes cientificos sdo regulamentados pelo Cédigo Internacional de Nomenclatura Botanica. Camara de Inspegio Predial 98 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.13 Controle de pragas urbanas 4.13.1 Deserigdo Sao conhe idas como pragas urbanas, formigas, ratos, cupins, pombos, etc. ¢ podem ser divididas em dois grupos: as prejudi is A sade das pe joas © as que so prejudiciais a saiide das edificagdes e conseqiientemente a das pessoas. Incluem-se no primeiro grupo, baratas, formigas, ratos, pombos, etc. ¢ no segundo grupo, as brocas os cupins de madeira seca, ete. 4.13.2 Finalidade Apresentar técnicas ¢ hébitos para prevenir, amenizar e/ou controlar as pragas urbanas. Principais caracteristicas, medidas preventiva ¢ de controle, 4.13.3 Recomendagées e orientagdes técnicas: Neste item serdo apresentadas algumas caracteristicas das pragas ¢ suas formas de controle. Qualquer ambiente seja de produgio, residencial, lazer, ete., est sujeito a0 alaque de pragas e sua presenga e proliferagdo, esta diretamente ligada aos seguintes fatores } abrigo nevessério para seu desenvolvimento e reprodugio; % alimento farto, necessério para sua manutengio ¢ sobrevivéneia © v facilidades de entrada e permanéncia a locais diversos. Camara de Inspegio Predial 99 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Para a prevengio de varias destas pragas, a limpeza geral ¢ 0 armazenamento adequado de lixo ¢ detritos em local de forma apropriado, sejam no edificio ou em areas, livres, tormam-se as melhores maneiras de preveniclas. © sucesso do controle da maioria destas pragas dependeré do bom senso, da capacidade de identificagdo das espécies, scu monitoramento, inspegio do local ¢ ocalizagio do ninho (no caso de formigas, cupins, etc.) © principalmente do conhecimento da biologia do grupo com que se esta trabalhando. Estes conhecimentos ¢ ages posteriores garantiro aplicagées eficazes de controle ¢ a continuidade dos resultados. controle dos insetos, também podera ser realizado através de intervengées quimicas utilizando equipamentos de alta tecnologia e produtos de efivdcia comprovada, garantindo a seguranga e ndo comprometendo a satide das pessoas. A seguir serdo relatados alguns aspectos de determinadas pragas: > FORMIGAS URBANAS: Qualquer forma de controle a ser adotado, deve ter como objetivo a colénia como um todo ¢ nao somente as operarias que realizam atividades extemas ao ninho. Uma das caracteristicas prinoipais das formigas urbanas ¢ a forte tendéncia em migrar, ou seja, freqientemente mudam a colénia de lugar, tanto quando perturbadas, tanto quando em alta densidade populacional. © controle & mais eficiente quando feito por meio de iseas, que atraem as formigas. Na isca existe um inseticida em baixa concentragio, que mata aos poucos os membros da colénia, compostos por erias (ovos, larvas ¢ pupas) ¢ os adultos (operérias, rainhas e machos). As iscas so importantes também para identificagdo por especialistas, da espécie, suas caracteristicas seus habitos alimentares © assim tentar localizar 0 100A saiide dos edificios ~ check-up predial ninho, ou pelo menos a trilha principal da colénia, Caso 0 ninho seja encontrado, um tratamento especifico podera ser realizado. Outra técnica, caso o ninho esteja espalhado, & a utilizagdo de “iscas téxicas”, técnica conhecida como “trofalaxia”. Técnica ainda ndo aplicada no Brasil é a utilizagao de inseticidas denominados reguladores de crescimento. ® CUPIM SUBTERRANEO: 0 cupim subterraneo faz 0 ninho no solo, geralmente proximo a uma fonte de umidade ou alimento, saindo do ninho em busca de alimento para sobrevi erem, De uma maneira geral, prevenir uma infestago de qualquer praga implica em se limitar o acesso desta praga ao ambiente estudado ¢ a disponibilidade de fatores que permitam sua sobrevivéncia. Estes fatores so basicamente trés: alimento, umidade & abrigo. Os cupins de solo podem desgastar o conereto para permitir a passagem, quando este € obstaculo entre a coldnia e a madeira, Como os insetos so pequenos, eles fazem pequenas perfuragdes aproveitando as fissuras ou falhas ja cxistentes, assim como os vos existentes entre 0 concreto © os demais componentes do edificio, como os conduites e dutos hidréulicos. No ponto particular em que o ninho esta diretamente em contato com o conereto ou alvenaria o dano pode ser maior, havendo perfuragio mais intensa em componentes como tijolos de barro. As se ¢ subprodutos da atividade vital dos cupins causam alterago superficial no conereto ¢ oxidago na ferragem quando em contato direto com acolénia, 101A saiide dos edificios ~ check-up predial Foto 1 @RAGAS Urbanas, Disponivel em em: 08 abril 2004) © sinal tipico de ataques dos cupins subterrfneos $0 os caminhos que eles fazem sobre a alvenaria ou outro material. Feitos de terra, fezes e saliva, estes cupins constroem —verdadeiros tineis que os protegem de predadores, perda de gua e outros contratempos. Fatores que favorecem 0 ataque: Dente os fatores que favorecem a intensidade de infestago por cupins em uma estrutura, pode-se citar: entulhos de construgdo; espagos entre estruturas; solos orgénicos (com raizes abaixo das construgdes); arvores cortadas ou agredidas (mal podadas); condigSes de umidade (areas mal drenadas em gramados, pneu em volta de arvores, éreas com tomeiras gotejando, ete.) Medidas Preventivas: Existem ainda, umas séries de medidas que podem ser consideradas preventivas do ataque de cupins de madeira seca, a saber: > Uso de madeiras tratadas durante a construgio do imével ou montagem dos méveis; > Colocagio de telas (20 mesh) para prevenir a entrada de alados nas ‘reas internas da estrutura; v Uso de madeiras naturalmente mais resistentes; Protegio da superficie exterior das madeiras com tintas, vemizes ou outras coberturas apropriadas, com o objetivo de tapar frestas e ranhuras onde os cupins possam se alojar. Métodos de Controle: Como vimos antetiommente, cupins subterréneos necessitam de umidade para sobreviver © por causa disto colénias so geralmente encontradas no solo, A nei utilizada para ajudar no controle destes insetos. ssidade de umidade é uma caracteristica que pode ser Amara de Inspegao Predial 102 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Por outro lado, locais onde pisos de madeira ou outras estruturas de madeira encontram-se em contato constante com o solo imido, provéem facil acesso entre o local da colénia a fonte de alimento, Alteragdes mecanicas, incluindo eliminagao de pontos de contato da madeira com o solo, substituigio de madeira ou objetos atacados, remogio de restos de celulose ¢ redugdo do excesso de umidade na estrutura podem também ajudar no controle de infestagdes de cupins Estratégias basicas devem ser consideradas para se controlar cupins subterréneos: > Alteragio mecanica: qualquer medida que faga com que a estrutura fique menos susceptivel ao ataque de cupins; ‘Tratamento do solo; ‘Tratamento da madeira; vvyv Barreira quimica; & Uso de iscas. Por causa dos riscos inerentes ao tratamento, o controle de cupins subterrineos requer obrigatoriamente a contratago de uma empresa especializada para a realizagio do servigo. Nao obstante, todos os cupinicidas registrados para este fim so de uso profissional, podendo apenas ser manipulado por empresas especializadas A seta branca mostra onde so feitos os furos para o tratamento do solo para o controle de cupins subterrneos, de maneira a formar uma barreira quimica contra a entrada destes insetos. Em cinza ¢ mostrado 0 piso ¢ em marrom, a parede da estrutura. Foto 2 PRAGAS Urbanas. Disponivel em http://www.pragas.com.br. Acesso em: 08 abril 2004) Amara de Inspegao Predial 103 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial Quando um piso de cimento impede o acesso ao solo para o estabelecimento de uma barreira quimica ao redor, ou dentro de uma estrutura, é necessirio furé-lo para a posterior injegdio do produto através dos faros. Foto 3 (PRAGAS Urbanas, Disponivel em http://www.pragas.com.br. em: 08 abril 2004) ROEDORES ~ RATOS: Alguns danos causados pelos ratos Consumo direto de alimentos; > Contaminagao ¢ danos nos alimentos; ® Danos estruturais; > Transmissdo de doengas;, ® Fontes de reinfestagiio em areas adjacentes; % Custos associados com a operago de controle. Métodos de Prevengio: Alimento e abrigo so, também, os fatores essenciais para promover a infestagdo destas pragas numa determinada drea, eliminando-se estes fatores podemos evitar a presenga indesejavel destes roedores. Algumas medidas devem. ser empregadas na rotina didria, como por exemplo: remover diariamente do lixo, acondicionar corretamente os alimentos, no jogar lixo om terrenos ou cérregos, manter os jardins em bom estado de conservagdo, remover os entulhos, vedar devidamente esgotos © canais efluentes desativados, nio acumular materiais em locais como depésitos © garagens. Controle da praga: Conforme ja citado, a presenga de roedores est associada & disponibilidade de alimento, Agua ¢ abrigo. Acrescentando a estes fatores as Amara de Inspegao Predial 104 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial caracteristicas comportamentaise reprodutivas destes animais encontramos uma situago em que o controle somente aleangard 0 efeito desejado com a adogio de medidas integradas, O controle integrado de roedores envolve basicamente as seguintes tapas: a) b) Adogio de Medidas Sanitérias para o Controle: A climinagao de fontes de alimentos ¢ higienizagio da area so essenciais para o sucesso no controle de roedores. Manter a area extema limpa: sem entulhos, materiais empilhados (madeira, canos, telhas), mato ¢ grama devidamente aparados, poda de galhos de arvores que se projetem sobre a construgio; Eliminar ou proteger as fontes de Agua: fossos, valas, pogas estagnadas, pogos, caixas d’agua ¢ outros reservatérios; Armazenamento adequado e protegido: cereais e forragens, alimentos, ragbes; Acondicionamento do lixo em recipientes a prova de roedores, ou de dificil acesso; Manutengdo adequada das instalagdes hidréulicas ¢ rede de esgoto. Controle Quimico: Atualmente ¢ 0 método mais utilizado para eliminagio de infestagdes existentes. Consiste na utilizagdo de substancias toxicas incorporadas a iscas que serdo oferecidas em locais de trinsito ou de visitagao destes animais, entretanto tais substancias contidas nas iscas também sao toxicas para outros mamiferos como gatos, cies ¢ o proprio homem. Controle Mecanico: Consiste na utilizagao de sistemas de protegao fisica contra a entrada de roedores na area, ¢ sistemas de captura para remogao e posterior Amara de Inspegao Predial 105 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial climinagao destes roedores. Devemos eliminar aberturas ou frestas maiores que 0,5 cm impedindo a passagem dos ratos, instalar mecanismos para impedir o refluxo de efluentes nos vasos sanitérios, colocagio de dispositivos impedindo a escalada em fios, paredes, tubulagdes, encanamentos ¢ até mesmo em palmeiras localizadas nos jardins. Dispositivos de captura podem ser distribuidos estrategicamente pela érea, como ratociras, armadilhas adcsivas ¢ gaiolas com entrada tinica. A utilizagio de barreira elétrica tem como fatores limitantes 0 seu custo, manutengio ¢ riscos de acidentes. 4) Controle Fisivo: A utilizagio de aparelhos que emitem ultra-som segundo diversos autores deve ser melhor estudada para uma conclusio definitiva sobre esta técnica. Todos os tipos existentes possuem vantagens ¢ desvantagens, que deverdo ser analisadas por empresa especializada. % POMBOS: Os pombos so aves comuns em quase todas as cidades brasileiras ¢ em todos os meses do ano, sendo que poucos sabem do perigo a sauide piblica que estes animais significam. Suas fezes além de transmitirem doengas, sujam ¢ destroem o patriménio, pois so cidas ¢ deterioram matetiais. Seus ninhos entopem calhas ¢ quando ‘ocorrem préximo a aeroportos podem ocasionar acidentes a aviagao © Métodos de Prevengao: * evitar alimentar os pombos ¢ uma das melhores medidas de prevengao, pois sem este fator eles iro abandonar 0 local para procurar alimento; * consertar fathas em estruturas que permitam a nidificagao dos pombos; * vedar as bordas entre os telhados ¢ a laje para impedir 0 acesso dos pombos nos espagos; + existem no mercado alguns equipamentos para impedir 0 avesso de pombos, muitos deles so importados. Amara de Inspegao Predial 106 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial © Medidas de Controle: " Medidas de médio/longo prazo: Sado medidas de controle que iro interferir diretamente na redug%o populacional dos pombos ‘© Emprego de substincias anticoncepeionais: ‘* Uso de pombas de reprodugo controlada, + Medidas a curto prazo: Representam medidas de controle que irdo afastar os pombos das proximidades afctadas, sem influir no nivel populacional. Sao, em sua maioria, medidas de controle que funcionam como barreiras fisicas que impedem o pouso das aves nas superficies tratadas. © A supresso alimentar toma-se fator limitante Prioritario de controle, com resultados diretos na redugio do potencial reprodutivo ¢ da densidade populacional destas aves; ‘* Inclinagdo de superficies de pouso; © Emprego de acessérios desestabilizadores de pouso: © Vedagio de espagos; © Emprego de elementos assustadores (visuais ¢ auditivos); © Persuagio do pouso por substincias repelentes; © Emprego de cercas cletrificadas; © Captura por armadilhamento; © Manejo de residuos organicos; ‘© Limpeza dos locais infestados; © Desindetizagao. 4.13.4 Informagées titeis No Brasil todo existe cerea de 20 espécies de formigas distribuidas pelas cidades; O uso indiscriminado de inseticidas em forma de aerosol contra formigas, pode promover, além da contaminagio do ambiente, a fragmentag3o das colénias, aumentando o nivel de nfestago. As formigas percebem o cheiro do veneno ¢ sacm em busca de um abrigo mais seguro, Amara de Inspegao Predial 107 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial Os oupins nao se alimentam do conereto, podem produzir ligeiro desgaste apenas para obter passagens para os tiineis, entre os diversos componentes da edificago; Um dos meios de se impedir que os pombos pousem nos parapeitos de janelas, & esticar um ou mais fios de "nylon", presos por ganchos, nas bordas laterais das paredes que circundam o parapcito. Estes fios devem estar a uma altura de aproximadamente 10 om do parapeito: Pombos nao gostam de pousar em superficies inclinadas, portanto construir um parapeito com inclinagao de mais ou menos 45° impede seu pouso; ‘As fezes de pombos devem ser umedecidas antes de serem retiradas, para evitar a inalagao de esporos de fungos ¢ outras formas causadoras de doengas; Antes de contratar servigos de Controle de Pragas Urbanas, verifique se a empresa tem alvard de funcionamento expedido pelo Centro de Vigiliincia Sanitaria © usa produtos devidamente registrados no Ministério da Saitde. 4.13.5 Perguntas freqilentes Os pombos transmitem doengas? Sim, através das fezes que podem conter fungos e outros microrganismos, causam doengas graves como a criptococose, psitacose ¢ salmonelose Como descobrir que em um determinado local ha cupim? Descobre-se a infestagio de cupins buscando-se principalmente as_pistas deixadas por estes insetos nos locais atacados, Os cupins de madeira seca liberam os residuos feeais secos ¢ granulados que se acumulam proximo as pegas afetadas. Apds os cupins climinarem parte dos residuos 108A saiide dos edificios ~ check-up predial fecais pelos orificios na madeira, cles os vedam novamente com uma pelicula normalmente de colorago marrom. principal indicio da infestagdo de cupins de solo é a presenga de timeis em paredes, lajes, rodapés, molduras de portas, ete. Nos armérios embutidos devem ser cuidadosamente inspecionadas a pegas intemas para observagtio do material vedante com que os cupins preenchem as frestas, ou mesmo da presenga de tineis ou deterioragio. E frequente também a observagdo dos tineis ou residuos nos dutos elétricos. Além disso, as revoadas no ambiente intemo ou externo, no solo, em arvores, ¢ indicio seguro da infestagao. Porque os cupins aparecem no calor? Nos meses quentes apés 0 invemo apenas ocorrem as revoadas, que so a liberago dos reprodutores alados (com asas) com a finalidade de procriagio e fundagao de novas colénias. Portanto, quem apare: io os alados provenientes de colénias j4 existentes © bem desenvolvidas, que podem permanecer ativas durante muitos anos. Siriri é cupim? O siriri € cupim em sua forma alada, que é um reprodutor que tentaré se instalar nos locais propicios para iniciar uma nova colénia, Se forem siriris de cupins de madeira seca tentario se instalar dirctamente no interior da madeira, Se forem siritis de cupins de solo, procurario o solo ou outro local que contenha madeira ¢ uma fonte de umidade. Grande parte dos siriris morre durante ou apés a revoada, atacados por diversos predadores, mas os casais bem sucedidos irdo acasalar ¢ fundar nova colénia, sejam cupins de solo ou de madeira seca Amara de Inspegao Predial 109 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.14 Equipamentos: elevadores 4.14.1 Descrigdo do sistema Presente na grande maioria das edificagdes, o clevador é um meio de transporte seguro ¢ eficiente desde que usado ¢ mantido da maneira correta. O sistema consiste em quatro grupos: Cabina: O que comumente conhecemos como elevador; local através do qual as pessoas séo transportadas (também ¢ conhecido como “carro”); Casa de maquinas: Geralmente na cobertura do edificio, ela resguarda os painéis elétricos ¢ de comando, os geradores e motores de tragao, fircios ¢ sistema de ventilagao (natural ou forgada); Pogo do elevador: Onde temos as guias que auxiliam no suave deslocamento da cabina, eabos de tragdo, peso ¢ contra-peso e sistemas de seguranga (normalmente compostos por sistemas hidrdulicos instalados no fundo do pogo); Andares ou pavimentos: Nos andares temos além das botociras de acionamento (chamada), os sistemas de abertura de porta que so acionados assim que 0 elevador estiver nivelado com 0 piso do pavimento. 4.14.2 Finalidade do sistema Este sistema tem como finalidade o transporte vertical de passageiros ou cargas e deve fazé-lo com conforto © seguranga, contando para isto, com uma série de dispositivos Camara de Inspegao Predial 110 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Existem também procedimentos que devem ser obedecidos pelos seus usuarios, evitando assim um clevado tempo de espera ou mesmo de viagem, quebra de dispositivos de porta ou mesmo de cabina (iluminagao, botociras, etc..). No tocante a seguranga, 0 equipamento dispée de alame, sistema de interfone ¢ luz de emergéncia, todos situados no interior da cabina e geralmente (exceto a iluminagdo de emergéncia) interligados com a portaria ou a recepgio da edificagio, O sistema de elevadores, referindo-nos as edificagdes comerciais com instalagdes mais modemnas, também possuem uma finalidade importante em situagdes de emergéncia que ¢ denominada OEI; a Operagio de Emergéncia ¢ Incéndio (OED consiste na descida obrigatéria de todos os elevadores, independente do sentido de seu deslocamento ou de solicitagées de pavimentos, ao piso térreo em casos de emergéncia (alarme de ineéndio). 4.14.3 Principats anomalias > Anomalias construtivas: > Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abriz); Sensagdo de desconforto durante a viagem devido a uma saida ou parada brusca; v v Alarme nao funciona ou esta posicionado (campainha) em local onde nao existem pessoas proximas; > Interfone nao funciona; ® Desnivel entre piso da cabina ¢ 0 pavimento onde ocorreu a parada. Em geral, estas anomalias construtivas so causadas por uma ma regulagem (portas, desnivel, velocidade de viagem, etc.) ou por problemas de instalagio (cabos de interfones rompidos em algum ponto, ete.). Também podem ovorrer falhas de projeto ou mesmo definigdes erradas, como por exemplo, a posigdo do alarme sonoro no hall da edificas (0 ou na portaria, Amara de Inspegao Predial ul TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.14.4 Anomalias em finedo da utilizagao: Quebra de botdes da cabina e de pavimentos; > Falha nos sistemas de ventilagao interna da cabina; > Falha no sistema de iluminagao da cabina; > Vandalismo. 4.14.5 Plano de Manutengao Predial Dentre as muitas responsabilidades legais na administrago de um Condominio, esté a contratagio de uma empresa de manutengdo, recomendando-se normalmente que esta empresa seja o préprio fabricante do equipamento, pois, somente ele tem condigdes efetivas de manté-lo, garantindo suas caracteristicas originais. ‘Também é importante que condominio tenha conhecimento, de que pelo artigo 10 da Lei 10,348 (Sdo Paulo), as empresas conservadoras dever io manter servigo de prontidio, com no minimo dois técnicos capacitados, para atendimento de situagdes de emergéncia, Os contratos de manutengio basicamente se dividem em dois tipos % Contrato de Conservagio: prevé somente a utilizagao de mao de obra especializada para execugio manutengdo preventiva / corretiva atendimento aos chamados de emergéncia, no incluindo portanto, materiais e/ou pegas de reposigao; v Contrato de Manutengiio: prevé a utilizagio de mao de obra speci atendimento dos chamados de emergéncia, além do fornecimento de componentes mecanicos, elétricos ¢ eletrénicos, desde que constatado seu desgaste natural, excluindo-se portanto, a reposigio de componentes danificados por atos de vandalismo ou para modemizagio/ embelezamento. lizada para execugo da manutengao preventiva / corretiva ¢ ‘Nas visitas mensais para a realizagdo da manutengdo, os técnicos da empresa mantenedora devem fornecer ao Condominio uma cépia da chamada “ficha de 112A saiide dos edificios ~ check-up predial atendimento”, na qual é preenchido um breve relato do servigo realizado pelo técnico, incluindo a discriminagio das pegas utilizadas. E de fundamental importancia que o Condominio mantenha estas fichas em arquivo, pois este documento além de retratar 0 historico do equipamento, comprova a realizagio das substituigdes de pegas ¢ componentes danificados. ‘oda qualquer intervengao quando contratada junto a terveiros, tais como limpeza de pogo do elevador, substituigdo de espelho da cabina, instalagdo de cameras de video, entre outros, deverd ser previamente comunicada a empresa mantenedora para que a mesma possa avaliar se fazer-se~a necesséria a presenga de um técnico para o acompanhamento dos servigos e/ou orientar com relagdo a execugdo dos mesmos. Pessoas ndo habilitadas podem gerar intervengdes inadequadas com inimeras conseqiéneias, dentre as quais podemos citar riscos de acidentes graves, diminuigo da vida Util dos equipamentos, desativagio dos componentes de seguranga ¢ outros. © Condominio ¢ responsivel pela limpeza interna da cabina (espelhos, revestimentos, teto, piso, ete) enquanto que a mantenedora € responsdvel pela limpeza do pogo dos elevadores ¢ sala de maquinas, ambos locais cujo acesso deve ser restrito aos téenicos da mantenedora ¢ pessoas habilitadas / pré-autorizadas A sala de maquinas, geralmente localizada na cobertura da edificagao, abriga as maquinas, quadros de comando, polias, motores © outros componentes responsaveis pelo funcionamento do elevador, ¢ portanto, trata-se de local que deve ser mantido livre de objetos estranhos, com ventilagdo adequada, livre de infiltragdes © permanentemente trancada por questdes de seguranga. Camara de Inspegio Predial 113 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial Lembrem-se daquela placa de comunicagao visual instalada ao lado do elevador com os dizeres “Antes de entrar no elevador verifique sc 0 mesmo encontra-se parado neste andar”, Esta frase nos remete a uma importante reflexdo com relagtio aos aspectos, de seguranga, pois o elevador, apesar de vistoriado periodicamente pelos técnicos quando da realizagao da manutengdo, também deve ser constantemente observado pelo Condominio durante a sua utilizagdo rotineira; como exemplo, podemos citar a atengao que devemos ter em relagao ao nivelamento de piso, ou seja, ao abrir as portas (porta de cabina ¢ de pavimento), piso da cabina deverd estar nivelado com o piso do pavimento, evitando assim acidentes, Dentre os dispositivos de seguranga normalmente verificados pelos técnicos podemos citar: % Trinco de porta: elemento responsavel por garantir que 0 elevador nao se desloque até que as portas de cabina e pavimento estejam totalmente fechadas, atuando no conjunto fechador e trinco; ® Limitador de velocidade: elemento responsavel pelo monitoramento da yelocidade do clevador, composto por componentes de seguranga elétrica © mecanica (freios de seguranga e para-choque), que atuam quando ocorrem alteragées bruscas das velocidades pré-estabelecidas no sistema, geralmente causadas por alguma pane, parando simultaneamente o elevador. 4.14.6 Recomendagées e orientagdes técnicas Quando falamos de seguranga, é fundamental tratarmos da questo referente a0 resgate de pastageiros presos. Independentemente se a causa da parada do elevador ocorreu por fatha de algum componente do sistema ou falta de energia elétrica, nestas situagdes, 0 procedimento correto a ser adotado é o acionamento imediato da empresa mantenedora pelo Condominio, que deverd ainda manter os passageiros calmos, informando-os de que o resgate foi acionado ¢ encontra-se a caminho. O resgate nunca Camara de Inspegao Predial 4 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial devera ser feito por pessoas nao habilitadas, pois poderdo ocorrer graves acidentes caso © elevador volte a se deslocar no momento da sua realizago. A falta de conhecimento sobre a maneira correta de se utilizar o clevador pode gerar inconvenientcs aos scus usuarios c/ou prejuizos ao Condominio. Diante deste cenario, varias empresas mantenedoras/fabricantes j4 oferecem aos seus clientes cursos para zeladores / administradores, onde so abordados temas como: nogées basicas sobre funcionamento de elevador, seus principais componentes de seguranga, procedimentos a serem adotados durante a paralisagio do elevador ¢ a forma correta de agir em caso de passageiro preso. Recomendamos que 0 Condominio, seja no recebimento de novos equipamentos modemizagao ou apés um longo periodo de operagiio ¢ manutengao dos equipamentos existentes, procure por uma avaliagio de um consultor especializado. Damos a seguir algumas dicas para um rapido “check up” possivel de ser executado pelo Condominio: % Documentagao / sinalizagao: © Manter em local visivel a chapa de identificagao / registro do elevador junto a Prefeitura, fomecida por ocasido da emisso do Alvard de Instalagai Manter em local visivel a placa “Antes de entrar no elevador verifique se 0 mesmo encontra-se parado neste andar”, instalada no hall; ° Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa indicativa do nome, enderego ¢ telefone, atualizados, dos responsaveis pela instalagdo e conservagai > Manter em local de féeil acesso a RIA — Relatério de Inspe Anual, cuja emissao ¢ obrigatéria pela empresa de manutengdo. > Casa de Maquinas ¢ pogo do elevador: > Garantir 0 a 0 restrito & empresa de manutengdo; © Manter em local visivel a ficha de atendimento (historico); Amara de Inspegao Predial 11s TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial © Observar periodicamente a existéncia de ruidos © / ou odores anorm: nesta situagdo, recomendamos o acionamento imediato da empresa de manutengao. > Operagao do elevador: © Observar o funcionamento de botoeiras no andar, > Observar o nivelamento de pisos (elevador ¢ andar) conforme ‘mencionamos anteriormente; © Observar se a porta do elevador abre somente quando 0 mesmo estiver parado e nivelado em relago ao andar destino; © Observar © funcionamento do ventilador da cabina (quando existir) durante a viajem; © Observar a existéncia de ruidos ou deslocamento turbulento (balango) do elevador durante o pereurso (viajem); © Testar periodicamente (recomendamos a freqiiéncia semanal) 0 interfone ¢ 0 alarme de emergéncia (dentro da cabina), © Solicitar para que a empresa de manutengio teste a iluminagio de emergéncia dentro da cabina ¢ na sala de méquinas 4.14.7 Informagoes titeis Normas técnicas ¢ Leis que norteiam estes sistemas quanto a sua importéncia manutengao: MB 129 ~ Inspegao de elevadores © monta-cargas novos MB 130 — Inspegao periddica de elevadores e monta-cargas Lei 10.348 de 04/09/1987, sobre conservagao ¢ funcionamento de elevadores em So Paulo Camara de Inspegao Predial 116 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial A. Prefeitura de Sao Paulo disponibiliza, através de seu site hitp./iwww6.prefeitura.sp.gov brisceretariashhabilacao, a relago de empresas cadastradas junto ao Departamento de Controle do Uso de Iméveis/Contru 03, para a manutengao de elevadores. Denineias sobre falta de seguranga no funcionamento de clevadores podem ser direcionadas a0 Departamento de Controle do Uso de Iméveis/Contru 03 localizado a Rua Sao Bento, 405 - 19° andar - Ed. Martinelli, — CEP: 0101-000. 4.14.8 Perguntas mais freqitentes m fungio do man estado, o elevador pode desver pelo pogo sem controle? R.: Mesmo em prédios residenciais de menor porte, 0s equipamentos possuem uma série de dispositivos de seguranga que so automaticamente acionados quando houver uma aceleragao da cabina acima do limite aceitavel. E evidente que, para os sistemas operarem adequadamente, a manutengio por empresa responsivel e a exeeugio de testes periddicos (em alguns sistemas) so fundamentais, Existem riscos em viagens apenas com criangas (sozinhas)? R: Sim. Como dissemos anteriormente, existem pontos importantes que o passageiro deve observar antes de entrar no elevador (desnivelamento entre o piso da cabina ¢ o piso do pavimento, o espagamento entre a cabina e o piso do pavimento, etc.) dificilmente a crianga tem este discemimento. Outro risco a considerar é a parada imprevista do elevador ¢ o panico natural que isto gera nas pessoas Nao é perigoso permanecer dentro do elevador parado ao invés de tentar uma saida (ser resgatada por pessoal no preparado)? Camara de Inspegao Predial u7 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial R: Nao. A grande verdade é que o risco maior existe na tentativa de resgate sem que a pessoa esteja treinada para tal. E mais seguro, em fungao de todos os dispositivos {a citados, que 0 passageiro espere calmamente o resgate, apés ter notificado 0 seu enclausuramento ao zelador ou a recepgio da edificagao. 4.14.9 Vacé sabia? Que 0 elevador nao pode ser utilizado em casos de ineéndio; Que as empresas de manutengo © conservagio possuem plantéo 24hs para atendimentos de emergéncia e que o prazo para estes atendimentos deve constar em contrato; E muito perigoso permitir a entrada de gua no pogo do elevador, proveniente de grandes vazamentos ou da lavagem de pavimentos, pois existem diversos componentes cletrénicos ¢ elétricos na cabina ¢ no pogo, que podem ser danificados e comprometer de forma séria, a operagio do sistema 4.15. Sistema de automagao (em desenvolvimento) 4.16 Seguranga patrimonial (em desenvolvimento) 4.17 Equipamentos de lazer Visando proporcionar entretenimento aos seus moradores, os equipamentos de lazer so encontrados com freqiiéncia nos condominios residenciais; e entre os tipos mais freqiientes, este trabalho ira abordar as pisinas e os playgrounds, 118A saiide dos edificios ~ check-up predial 4.17.1 Piscinas a) Descrigdo do Sistema As piscinas so 0 conjunto das instalagdes (tanque, soldrio, casa de maquinas ¢ vestidrios), destinadas as atividades aquaticas Os tipos de piscinas mais encontrados sio com estrutura em conereto ou alvenaria armada; ¢ revestimento em cerdmica, fibra de vidro ou vinil. O esquema basico de funcionamento do sistema de recirculagao ¢ tratamento da gua de uma piscina ¢: Figura b) Finalidade do Sistema A finalidade da piscina em um condominio residencial &: > proporcionar a convivéncia, o entretenimento ¢ a pritica de esportes aos seus moradores, > valorizar os imoveis nos quais esto instalados. ©) Principais Anomalias As anomalias mais freqtientes nas piscinas sao: > tratamento inadequado da dgua, } desgaste do revestimento do tanque ou do solario, > falta de manutengdo ou manejo incorreto dos equipamentos, v vazamentos no tanque de origem estrutural, nas instalagdes ou no sistema de impermeabilizagao. d) Recomendagées Técnicas As recomendagées técnicas mais importantes so: Camara de Inspegao Predial 19 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > propiciar treinamento ao pessoal do condominio responsavel pela ‘manutengio; } promover exames regulares da qualidade da agua, > manutengdo dos equipamentos executada por empresa idénea, } contratago de téenico capacitado para levantar as causas e definir os reparos das eventuais anomalias existentes no conjunto; > instituir campanha dos prinefpios basics de seguranga e de satide no uso da piscina e) Vocé sabia? Voeé sabia que as eriangas s6 devem ter acesso as piscinas acompanhadas por um responsavel? Voeé sabia que protetores ¢ bronzeadores dificultam ¢ comprometem a filtragem da agua da piscina? Voeé sabia que pessoas com cabelos longos devem usar toucas de natagio ou prendé-los junto 4 nuca, quando utilizando uma piscina 4.17.2 Playgrounds a) Desorigao do Sistema Playgrounds so os equipamentos para brincar, destinados as atividades de lazer infantil. Tradicionalmente os playgrounds eram executados em madeira aparelhada ou em ferro pintados; porém atualmente, os mais encontrados so em madeira bruta tratada ou em plistico, Os brinquedos dos playgrounds podem ser méveis (balango, roda-roda, gangorra), estéticos (escorregador, casinha de boneca) ou integrados.Foram projetados para a instalagdo permanente ao ar livre, ¢ sem sistema motriz. 120A saiide dos edificios ~ check-up predial b) Finalidade do Sistema ‘A finalidade do playground em um condominio residencial > promover o desenvolvimento fisivo ¢ social das criangas residentes no empreendimento, ¥ valorizar os iméveis nos quais estdo instalados. ©) Principais Anomalias ‘As anomalias mais frequentes nos playgrounds sao: > falta de manutengo no equipamento ou no seu entomo; } desgaste de peyas no equipamento pela sua utilizagao: > vandalismo ou mau uso dos equipamentos. d) Recomendagdes Técnicas As recomendagGes técnicas mais importantes sao: > inspegdes visuais freqiientes, com a troca imediata das pegas do equipamento quando desgastadas ou faltando; } a superficie junto ao equipamento deve ser do tipo absorvente a impactos; } contratagio de pessoal especializado, para a exeougio de inspegies. ©) Vocé sabia? Voeé sabia que as criangas s6 devem ter acesso aos playgrounds acompanhadas por um responsavel? Vocé sabia que os brinquedos devem possuir sinalizagio indicando a idade apropriada das criangas que podem utilizé-lo? Vocé sabia que um playground sem manutengio pode esconder perigosas armadilhas as criangas? Amara de Inspegao Predial 121 TBAPEYSPsatide dos edificios ~ check-up predial Vooé sabia que téo importante quanto o equipamento, ¢ que o seu entorno também seja adequado ao uso pelas criangas? 4.18 Sistema de ventilagao forgada 4.18.1 Descrig@o dos Sistemas Normalmente observamos uma maior aplicagdo de sistemas de ventilagio foryada em edificios comerciais, hotéis, teatros, edificios pablicos, etc..Estes sistemas de ventilagao so normalmente projetados com as seguintes finalidades: > Pressurizagdo em escadarias (rota de fuga) > Ventilagdo ¢ exaustio de garagens subterrneas > Ventilagio com a finalidade de controle de temperatura em salas de maquinas (subestagdes elétricas, ete..) Se analisarmos o grau de importéncia de cada uma destas instalagdes, observaremos que todas tém como principal ponto de interseegao a vida humana, seja na protegtio contra a intoxicagio causada pela fumaga / fogo em um ou mais andares préximos a escadaria de emergéncia, seja na redugo no nivel de Monéxido de Carbono € de outros poluentes em dreas de estacionamento com pouca ventilagao natural ou na manutengao de temperaturas amenas em casas de maquinas, onde equipamentos & instalagdes elétricas emanam constantemente calor para o ambiente, incorrendo em riscos operacionais. Antes de abordarmos o roteiro de um rapido “check up” desta modalidade de instalagdes prediais, sintetizaremos abaixo os fundamentos de cada um dos sistemas listados acima: jc Inspegao Predial 122 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.18.2 Finalidade dos sistemas a) Pressurizagao em escadarias (rota de fuga): Consiste em uma instalago com norma ABNT especifica - NBR 14880 (Saidas de emergéncia em edificios - Escadas de seguranga — Controle de fumaga por pressurizagio), cujo principio de funcionamento baseia-se na ventilagao forgada do ar extemno (ventiladores localizados na cobertura ou nos subsolos) para dentro da escadaria, gerando pressio positiva, ou seja, uma maior presso intema (escadas) em rel “hall” dos andares, impedindo assim a infiltragao de fumaga para dentro da “rota de fuga” Este sistema ¢ normalmente acionado durante 0 procedimento de operagaio em situages de incéndio ¢ consiste em um ou mais ventiladores, sua respectiva instalagao elétrica ¢ quadro de acionamento / comando dos cquipamentos, geralmente localizado na recepgaio ou na central de bombeiros do condominio. b) Ventilagdo ¢ exaustiio de garagens subterraneas Ao contrério do sistema de pressurizagao, a ventilagdo / exaustio de garagens objetiva a circulagdo / renovagio de ar extemo no ambiente pouco ventilado ¢ com alta concentragao de polucntes gerados por veiculos automotivos. Podemos ter dois principios basicos de funcionamento para este sistema > Ventilag Forgada ¢ Exaustio natural Ventilagdo ¢ exaustdo forgada Camara de Inspegio Predial 123 TBAPE/SPA saitde dos edificios ~ check-up predial Exaustores a Este sistema pode ser operado manualmente ou através de um sistema de automagio, © geralmente, é acionado em horirios de grande movimentagio de veiculos.O si ma é composto por um conjunto de equipamentos (um ou mais ventiladores), sua instalagdo elétrica ¢ o painel de acionamento / comando. ©) Ventilagdo com a finalidade do controle de temperatura em salas de méquinas Normalmente operando em subestagdes (cabines de entrada de energia elétrica) ou salas de geradores de emergéncia, estes sistemas retiram o calor gerado no proprio ambiente (motores, transformadores, cabos, etc), auxiliando na manutengio de uma temperatura mais amena, evitando assim possive colapsos, principalmente em componentes elétricos ¢ motores. Costumam ser sistemas de operagio continua em virtude do calor emanado (Subestagdes elétricas) ou de operagdo intermitente quando relacionados a0 funcionamento de algum equipamento (geradores de emergéncia, ete). 4) Principais Anomalias > Anomalias construtivas: © Brros de dimensionamento (projeto); 124A saiide dos edificios ~ check-up predial © Eros quanto ao conceito de exaustio no que tange a remogio do ar viciado e a respectiva entrada de ar limpo no ambiente; © Eros de instalagao quanto a impossibilidade de acesso (para ‘manutengio) a todos os componentes do sistema © a exposigao do(s) equipamento(s) ao tempo. > Anomalias em fungao da utilizagao: © Operagao continua do equipamento ocasionando o desgaste prematuro da instalagao. 4.18.3 Plano de Manutengao Predial a) No equipamento: } Verificar a fixagio do equipamento; > Efetuar a limpeza do equipamento (rotor e careaga): > Lubrificar maneais ¢ rolamentos (se houver); Verificar o estado geral do equipamento, climinando pontos de ferrugem e reapertando todos os elementos de fixagio; > Verificar as condigdes elétricas de funcionamento (motor elétrico). b) No quadro elétrico: > Verificar o funcionamento de botdes de acionamento, interruptores © lampadas de sinalizagao; % Verificar tenso © corrente elétrica do equipamento conforme procedimento padrao téenico, > Verificar o estado dos componentes (cabos, contatoras, fusiveis, ete.); > Efetuar o reaperto geral; 4.18.4 Recomendagdes ¢ orientagaes técnicas Como dicas de “check up” para o condominio, podemos sugerir as seguintes ages periddicas } Efetuar testes mensais (minimo recomendado) dos sistemas observando: > Se todos os ventiladores esto operando; Se existem ruidos anormais durante a operagdo (chamar técnico especializado caso isto ocorra), Amara de Inspegao Predial 128 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial > Se existem materiais obstruindo a entrada de ar de renovagao e a saida (forgada ou natural), removendo-os imediatamente; ¥ Se os quadros elétricos estio limpos, sem odor de queimado (isto pode significar alta temperatura e desgaste de cabos ¢ demais componentes), sem sinais de queima nos cabos (alta temperatura, falta de aperto nos terminais / manutengio), sem riscos extemos tais como goteiras / infiltragdes proximas ¢ se 0 quadro elétrico esta fechado (estanque) no oferecendo riscos as pessoas que circulam no local; } Se os funciondrios do condominio esto treinados operar os sistemas; } Se estas dreas consideradas técnicas (sala dos ventiladores / exaustores e sala dos quadros elétricos) sio restritas a entrada de funcionarios do condominio / Bombeiros. % No caso da pressurizagdo de escadarias, favor observar capitulo especifico para itens de seguranga em condominios neste manual. 4.18.5 Informagoes titeis a) Quanto a documentagao > Manter projetos, memoriais e atestados de _funcionamento (normalmente solicitados para a regularizago do condominio junto aos Grgios oficiais como Corpo de Bombeiros e Prefeitura) sob a responsabilidade do administrador do condominio. % Nao permitir que nenhuma outra instalagio descaracterize estes sistemas sem uma prévia avaliagio por um engenheiro responsavel e principalmente, sem que se faga a atualizagao de projeto em caso de alteragao da instalago original. b) Normas técnicas que norteiam estes sistemas quanto a sua importéncia © manutengio: > NBR 14880 — Saidas de emergéncia em edificios — Escadas de seguranga — Controle de fumaga por pressurizagaio ® NBR 13971 — Sistemas de refrige ventilagdo — Manutengao programada. do, condicionamento de ar ¢ 4.18.6 Perguntas mais freqitentes © equipamento pode operar 24 horas? Amara de Inspegao Predial 126 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial R.: Geralmente no. Todas as instalagdes que operam durante as 24hs costumam ser projetadas com mais de um equipamento, possibilitando 0 revezamento entre cles.Lembre-se que todo equipamento que opera sem paradas sofreri desgaste prematuro de seus componentes Quando é que devo operar o sistema? R: Normalmente os sistemas de exaustio so projetados para operar nos hordrios de maior concentragéo de poluentes.Como exemplo, podemos citar estacionamentos onde os sistemas normalmente operam nas horas de “rush” j4 no caso da pressurizagao de jo antes sscadarias, o sistema pode manter um certo nivel de press de qualquer evento extraordinario (abandono da edificago) mas, operara com toda a sua capacidade durante 0 evento. De onde vem 0 cheiro de queimado? R.: O cheiro de queimado pode ser proveniente do motor que no suporta a carga de trabalho (operagio continua do equipamento) como também, proveniente do quadro elétrico em fungdo do aquecimento intemo excessive (falta de ventilagdo suficiente no local) ¢ desgaste dos componentes (queima de cabos © terminais).O aquecimento excessivo também pode ser ocasionado pela falta de manutengio (reaperto) e do conseqiiente mau contato. 4.18.7 Vocé sabia? Que nio podemos obstruir entradas ou saidas de ar para ndo prejudicar a operagio do sistema? Isto reduz a vazio de ar exaurida ou insuflada Amara de Inspegao Predial 127 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial 4.19 Sistema de cobertura 4.19.1 Descrigdo E um sistema composto por estrutura (metalica, madcira a concreto), telhas (barro, fibrocimento, plasticas ou metélicas), calhas, rufo canaletas, lajes, coletores ¢ terragos impermeabilizados. A cobertura pode ser ainda de vidro ou policarbonato, apoiada sobre estrutura metdlica Normalmente, esses dois tipos de cobertura tm um cariter estético & decorative, mantendo, no entanto sua caracteristica principal, que & a protegao contra intempéries. Podemos ainda encontrar coberturas retrateis, que j4 ndo sio comuns de se encontrar e deve ter um tratamento todo especial ‘Acestrutura de um telhado & composto por tesoura, terga, oil, ripas ¢ caibros. 4.19.2 Finalidades Protegdo da parte superior das edificagdes contras intempéries > Recebimento de aguas de chuva e direcionamento para o sistema de captagiio de aguas pluviais. > Composigao arquiteténica da fachada da edificagio, 4.19.3 Problemas e anomalias > Escorrimento de telhas devido & agdo dos ventos. > Afrouxamento de parafuso de fixagao, Corrosio dos parafusos de fixagao. } Ressecamento das borrachas. > Quebra de telhas Amara de Inspegao Predial 128 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial v Infiltrago por ressecamento do silicone das juntas. v Destacamento da argamassa de chumbamento das cumeciras. Extravasées devidos a transbordamento dos condutores. Destacamento do chumbamento dos rufos. Empenamento da estrutura de madeira Caida inadequada para os coletores de égua pluvial Inclinagao inadequada VV VYVY Fixagdo inadequada das telhas, ‘M&A fixago da estrutura do telhado. Utilizagiio de materiais inadequados. v Dificuldade de acesso a cobertura para manutengio, v Estocar materiais de forma inadequadas nas coberturas. Fixago de equipamentos de manuteng’io Onidagdo de rufos e calhas. Infiltragdes provenientes da troca ou instalagdo de equipamentos Apodrecimento (estrutura de madeira) em fungdo de infiltragdo de égua. Corrosio (estrutura metalica) em fungao de infiltragio de agua. vVvVVY Entupimentos causados por folhas ¢ galhos v Infestagao por pragas urbanas (cupins) 4.19.4 Recomendagdo para soluedo das anomalias > Melhoria no sistema de fixagdo das telhas.(amarrar as primeiras fiadas & uma alternativa principalmente em dreas sujeitas a ventos fortes) } Verificasdo periédica do aperto de parafusos de fixagio. > Nas calhas e rufos a cada trés anos, renove a pintura das pegas de chapa galvanizada usando tintas asfaltica.As de aluminio devem ser protegidas com um fundo especifico, dentro da mesma petiodicidade 0 cobre despensa tratamento. Substituigdo das borrachas danificadas Substituigdo das telhas quebradas. v Substituigo do silicone das juntas. v Substituigdo de cumeeira e novo assentamento. > Limpeza dos condutores. > Retirada de toda a argamassa solta, ¢ novo assentamento dos rufos com argamassa. Amara de Inspegao Predial 129 TBAPEYSPA saiide dos edificios ~ check-up predial > Substituigdo do elemento de madeira danificado > Tratamento com lixamento ¢ anticorrosivo. Corresao da caida, > Adequar a estrutura do telhado a inelinagio correta > Fixar as telhas de forma adequada com parafusos galvanizados ¢ arruelas de borracha. > Melhorar a fixagdo da estrutura do telhado, > Na execugio da manutengio utilizar sempre materiais adequados, seguindo as normas de seguranga. > Os componentes de madeira que ficam expostos & chuva ¢ sol precisam receber aplicagées de stain ou verniz O stain é um produto impregnante que protege de raio solares e fungos, deve ser renovado a cada dois ano se a edificagao ficar no itoral a manutengio ters que ser feita todo o ano, > No caso da estrutura ser metilica recomenda-se fazer uma inspegao a cada cinco anos, para ver se ha algum ponto de corrosao, principalmente nas areas de solda, mais vulnerdveis.Em caso afirmativo, deve-se lixar manualmente a superficie atingida, aplicar uma camada de primer epéxi € pintar com tinta polioretinica ou epéxi.Se ndo houver problemas, basta renovar a pintura original, > Programar ¢ planejar a execugdo dos servigos de manutengio. > Nao permitir qualquer tipo de armazenamento sobre a cobertura Se houver a instalago de equipamentos, vedar todos os parafusos de forma adequada. > O aperto de telhas de fibrocimento deve ser feito de forma cuidadosa para se evitar a fissuragdo das telhas nas ondas de fixagao. > Proibir o avesso de pessoas ndo habilitadas ao telhado, % Ao menos uma vez por ano, antes da época das chuvas, & preciso desobstruir calhas ¢ condutores, no ha outro jeito: essa limpeza tem que ser feita de forma manual, com o auxilio de vassoura pa.Tampe a entrada do condutor e retire folhas e gravetos amontoados ao longo da calhas, > Trafego correto de pessoas da manutengio sobre 0 telhado (sempre andar sobre tébuas as quais nunca devem ser posicionadas no meio das telhas). > Nunca trafegar sobre telhas dimidas ou molhadas. 4.19.5 Perguntas ¢ respostas MA conservagao do telhado pode softer danos 4 edificagio? 130A saiide dos edificios ~ check-up predial R: Sim, infiltragées trardo danos a estrutura do telhado ¢ ao imével no nivel inferior. E. preciso inspecionar o telhado apés uma chuva de granizo? R: Sim, pois podera ocorrer a quebra de telhas. comum o entupimento das coletoras de égua? R: Sim, principalmente quando ha drvores por perto, passaros e pipas também so causadores 4.19.6 Informagoes titeis Somente profissional habilitado deveré fazer manutengdo em coberturas. ‘Nunca faga manutengdo na cobertura em dias de chuva © zelador deveré acompanhar todo e qualquer trabalho que venha a ser executado na cobertura A qualidade do telhado depende muito mais de fatores de manutengio ¢ conservagio do que das caracteristicas dos materiais empregados. Os pontos deseritos acima sio de grande importincia para a manutengao da integridade do telhado ¢ por conseqiiéncia, para sua estanqueidade. A cobertura se for bem elaborada , construida ¢ com manutengées preventivas ¢ corretivas periédicas poder durar a vida toda, quer seja de madeira, quer seja de metal, ou de qualquer outro material apropriado Sempre que for necesséria para a manutengdo, a substituigao de algum elemento em uma Camara de Inspegio Predial 131 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial cobertura de vidro deve-se obrigatoriamente manter a especificago técnica do material. original. E recomendavel que se tenha um contrato de manutengdo para as coberturas retrateis (seus elementos mecanivos e eh tam, (de tal manutengo), Nos beirais das coberturas, deverd haver uma protegio sob as telhas, para se evitar a entrada de pequenos animais( ratos, passaros ). Se for necessario a instalagéo de equipamentos na cobertura, eventuais fios ¢ cabos que necessitam passar sob o telhado, deverio ser tubulados, Empresas que venham a instalar equipamentos na cobertura deverdo garantir a condigdo original do telhado. Camara de Inspegio Predial 132 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 5 Vantagens da inspecao predial e da manutencgao 5.1 Valorizacao patrimonial e manutencao A Manutensao Predial compreende um conjunto de servigos para a conservagio ou recuperagao da capacidade funcional da edificagfo, a fim de atender as necessidades dos usuarios. Possui por finalidade primeira a minimizagdo dos desgastes nos diversos sistemas que compdem 0 edificio, bem como o atendimento aos niveis de desempenho & exigéncias dos usuarios, permitindo que as vidas iteis desses sistemas se aproximem dos prazos para os quais foram projetados Para estabelecer 0 Plano de Manutengio Predial, que por definigdo é um conjunto de tarefas planejadas © programadas segundo uma Estratégia de Gestio, os Gerentes Condominiais ndo poderio se abster da constatago das reais condigdes técnicas do empreendimento.Neste aspecto a INSPECAO PREDIAL auxilia todo 0 processo e, inclusive, ja esta prevista em norma técnica de Manutengao Predial (NBR. 5674 da ABNT). INSPEGAO PREDIAL ¢, de forma simples, 0 “check up” da edificagao, retratando © panorama geral em um determinado instante, através do levantamento indicago das caracteristicas reais do edificio, © Relatério de Inspegdo Predial relaciona os problemas de ordem téenica- funcional ¢ de manutengao encontrados nos sistemas que compée o empreendimento, documentando através de registro fotogrifico © estabelecendo prioridades de intervengdo sob a ética da seguranga do usuério.Informa, também, as recomendagdes {éenicas para cada questo abordada 133A saiide dos edificios ~ check-up predial Com estas informagées os Gerentes Condominiais poderao definir, corrigir ou reorientar © Plano de Manutengdo do Edificio permitindo a programagio de despesas ¢ custos intrinsecos @ manutengio.Além disso, estabelecerdio parametros. para a determinagio de outros dois aspectos. importantes na _gestio _condominial: MANUTENCAQ DO VALOR PATRIMONIAL E AUMENTO DO VALOR PATRIMONIAL, A MANUTENGAO DO V, LOR PATRIMONIAL 6 tarefa da manutengai predial por exceléncia, visto que esté diretamente relacionada com a funcionalidade dos sistemas, sua conservagio ¢ minimizagao de gastos © AUMENTO DE VALOR PATRIMONIAL ¢ uma etapa na vida econdmica de um edificio que deve estar prevista nos planos de Gestéo Condominial como estratégia Competitiva de Administragao. Para haver Aumento de Valor Patrimonial, analisam-se as alteragées © modificagdes necessérias dos sistemas de funcionamento, através da adequagio © atualizagao frente as novas tendéncias mercadolégicas.Nesse caso siio estabelecidos os critérios de quando ¢ como realizar as alteragdes, programando o “Retrofit” ¢ 0 “Up Grade” necessérios para que seja garantida a manutengio da VANTAGEM COMPETITIVA no mereado imobiliario. Com base nestes conceitos, os custos de manutengdo ndo podem ser confundidos como despesas.Os gastos com MANUTENGAO séo INVESTIMENTOS ao patriménio, ja que permitem MANTER E AUMENTAR 0 VALOR PATRIMONIAL da empresa CONDOMINIO. Camara de Inspegio Predial 134 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial De acordo com este contexto, a INSPEGAO PREDIAL impulsiona toda a gama de atividades para a materializagio do investimento no patriménio, © se faz insubstituivel como instrumento modemo na ADMINISTRAGAO CONDOMINIAL, onde a regra é a administragéo por resultados com plena utilizago dos recursos teenolégicos, humanos e materiais, a fim de solucionar questdes relacionadas ao consumo ¢ investimento de bens iméveis.” A Inspegdo Predial ¢ 0 fundamento ou a base de todo o processo da manutengdo de valores, tal qual a relagiio abaixo estabelecida, segundo 0 fluxo de informagées proposto: > Estudo do mercado ~ panorama geral > Realizagdo da Inspeco Predial } Anélise das anomalias — prioridades de servigos — recomendagies técnicas ® Plano de manutengio ¢ reformas, considerando o mercado > Levantamento de valores a serem investidos > Estabelecimento de cronograma de intervengdes Anilises de viabilidade de investimentos Verificagao da consolidagdo da valorizagao patrimonial Camara de Inspegio Predial 135 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 6 Informacées uteis 6.1 Documentagao basica para edificios Segue abaixo, a relagdo de documentos nevessarios aos edificios comerciais ou residenciais, com base na legislago em vigor 6.1.1 Condominios Convengio, Especificagao do Condominio ¢ Quadro de areas > Regulamento Intemo do condominio > Livro de atas © presenga de condéminos nas assembléias ¢ arquivo o/ procuragdes dos representantes > Lista com o Cadastro dos Condéminos (nome da empresa, CNPJ, LE., enderego, etc..) » Cartio do CNPJ (atualizar através do site da Reveita Federal: hitp://www-receita.fazenda.gov.br A seguir clicar em “Cadastro Nacional de Pessoa Juridica ~ CNPJ”Depois clicar em “Emisso de Comprovante de Inscrigdo e de Situagao Cadastral”. Fomecer o n° do CNPJ e seguir as instrugées. > Matricula no INSS > Livro de Inspegdo do Trabalho > RAIS (Relago Anual de Informagio Social) — inclusive a negativa quando 0 condominio nao possui funcionarios > Apélices de seguro > Documentagio contabill > Os documentos contabeis devem ser mantidos por pelo menos cinco anos. > Prestagao de contas da Administragao anterior ® Pastas de prestagdo de contas com as despesas ¢ receitas referentes aos iiltimos cinco anos > Relatorios Financeiros, documentagdo bancéria. > Originais de guias de recolhimento de impostos ¢/ou tributos (INSS, IR, FGTS, Taxa anual de licenga p/ funcionamento dos elevadores, escadas rolantes ¢ ete, devem ser arquivados por tempo indeterminado). 136A saiide dos edificios ~ check-up predial 6.1.2 Qualquer edificio (condominio e ndo condominio) ® Plantas/projetos - (redes de hidrdulica, elétrica, ar condicionade, civil, arquitetura, paisagismo, alteragdes de lay-out das areas privativas) - desejivel Habite-se ou Auto de conclusio do edificio > Documentagdo de regularizagao de Ieliponto (quando houver) > Alvards de Funcionamento dos clevadores (inclusive monta carga) ¢ escadas rolantes > RIA (Relatério de Inspegao Anual) dos clevadores ~ manter om local visivel > AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) — renovado periodicamente (ver validade no proprio documento) » CADANILICENGA DE ANUNCIO- quando houver algum tipo de comunicagdo visual externa “Totem” — renovar conf.Crientagdo da Prefeitura (ex.03 anos) ¥ Certificado de Limpeza dos reservatorios de agua ¢ anilise de agua potavel > PMOC (Plano de Manutengao, Operagao e Controle) referente a0 ar condicionado (instalagécs com capacidade superior a STRs / 60.000 Btus ) > Cadastro na LIMPURB - atualizado Quadro com horirio de trabalho de todos os prestadores de servigos residentes no edificio (0 quadro deverd estar em local visivel) } Copias autenticadas da Fichas de Registro dos prestadores de servigos > Cépias atualizadas do PPRA (Programa de Prevengio Riscos Ambientais) © PCMSO (Programa de Controle, Medicina e Saude Ocupacional) > Copia do termo de recebimento de EPI’s — Equipamentos de Protegao Individual (funcionarios) > Contratos em vigéncia: servigos, seguro, concessionarias ete...(originais) > Copias autenticadas das guias de INSS, PIS, FGTS, ISS das cmpresas prestadoras de servigos Cépia de pelo menos um camé de IPTU > Manuais de equipamentos, procedimentos de operagdo e procedimentos de emergéncia Regulamento Intemo (os prédios que nao so condominio podem ter um Regulamento Intemno aprovado pelo proprietario do edificio) Inspegdo Predial 137 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial 6.1.3 Nota importante Alvard de Funcionamento — cada empresa situada em um edificio (proprietéria ou locataria) & responsavel pela obtengio junto a Regional da Prefeitura Municipal de seu respective “Alvard” ou “Licenga” de Funcionamento.A Administragio do Condominio ou Edificio é responsavel por fornecer & empresa os seguintes documentos: > Copia do AVCB do prédio ~ atualizado v Planta de arquitetura do andar tipo ipia do Habite-se ou Auto de Conclusao do prédio > Cépia do camé de IPTU (apenas se nao houver desmembramento) > Acesso do condémino a documentay Mesmo que a conferéncia seja fungdo do Conselho Consultive, qualquer condémino deve ter livre acesso 4 documentagio, esteja em poder do sindico ou da administradora. © acesso também inclui os documentos referentes as despesas ainda nao aprovadas em Assembléia A responsabilidade pela guarda de documentos é do sindico / administradora. Documentagdo referente funcionérios de condominios (quando houver) Deve ser mantida em cariter permanente, mesmo de funciondrios desligados ha mais de cinco anos Guias do INSS © do FGTS - por lei, as administradoras devem manter em arquivo préprio os originais das Guias.Na pasta de prestagdo contas para o sindico, pode-se colocar uma cépia. Mantenha os documentos abaixo: Camara de Inspegio Predial 138 TBAPE/SPA saiide dos edificios ~ check-up predial > Livro ow cartéo de ponto > Horatio de trabalho > Carimbo do CNP.J > Matricula no INSS > Livro de Registro de Empregados > Livro de Inspegdo do Trabalho > Contratos de Experiéneia > Folha de Pagamento :s de contrato de trabalho Pasta com todas as resci > Cadastro do empregador para o Vale Transporte v Declaragio ¢ Termo de Responsabilidade - vale transporte » Termo de responsabilidade para concessao do Salario-Familia } Declaragao de dependentes para fins de desconto do Imposto de Renda > Guias - contribuigao sindical ; INSS ; FGTS ; PIS ; IR > Certiddes negativas de Débito (CND) do INSS ¢ FGTS a cada trés meses, se 0 responsavel pelo pagamento é a administradora ou o contador > RAIS (Relagdo Anual de Informagao Social) > DIRF (Declaragao do Imposto de Renda na Fonte) > Comprovante de rendimentos pagos e de retengiio de Imposto de Renda na Fonte. Inspegdo Predial 139 TBAPE/SP