UNIVERSIDADE DE SO PAULO

ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS

DEPARTAMENTO DE ARQUITETURA E URBANISMO

HABITAO ESTUDANTIL:
AVALIAO PS-OCUPAO EM SO CARLOS SP

Arq. Juliana de Senzi Zancul

SO CARLOS
2007

HABITAO ESTUDANTIL:
AVALIAO PS-OCUPAO EM SO CARLOS SP

Arq. Juliana de Senzi Zancul

Dissertao apresentada Escola de Engenharia de

So Carlos da Universidade de So Paulo, como parte
dos requisitos para obteno do ttulo de Mestre em
Arquitetura e Urbanismo.
rea de concentrao: Arquitetura, Urbanismo e
Tecnologia.
Orientador: Prof. Dr. Mrcio Minto Fabrcio

SO CARLOS
2007

AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE

TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO,
PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.

Ficha catalogrfica preparada pela Seo de Tratamento

da informao do Servio de Biblioteca EESC/USP

Z27h

Zancul, Juliana de Senzi

Habitao estudantil: avaliao ps-ocupao em So
Carlos-SP
/ Juliana de Senzi Zancul ; orientador
Mrcio Minto Fabrcio. -- So Carlos, 2007.
Dissertao (Mestrado-Programa de Ps-Graduao em
Arquitetura e Urbanismo e rea de Concentrao em
Arquitetura, Urbanismo e Tecnologia) Escola de
Engenharia de So Carlos da Universidade de So Paulo,
2007.

1. Avaliao ps-ocupao. 2. Habitao estudantil.

3. Moradia em So Carlos. 4. Mercado imobilirio.
I. Ttulo.

AGRADECIMENTOS
Ao Professor Dr. Mrcio Minto Fabrcio pela orientao, pelo incentivo, pela confiana e
presena constante.
Ao Professor Dr. Ricardo Martucci pelas oportunidades, pelo apoio ao longo deste trabalho e
por tudo que me ensinou nestes anos de convivncia.
Professora Dra. Sheila Orsntein pelas sugestes e colaborao, apontando caminhos para
este trabalho.
s estatsticas Professoras Dra. Mrcia Echeveste e Dra. Sayuri Tahara Amaral pela
assistncia em importantes etapas da pesquisa. Tambm Lisiane de Moura, estudante do Curso de
Estatstica da UFRGS, pelo auxlio na tabulao dos dados.
Aos estudantes participantes da pesquisa, por possibilitarem a concretizao deste trabalho.
Aos agentes imobilirios entrevistados, por concederem informaes que ajudaram a
viabilizar este estudo.
Aos funcionrios do Departamento de Arquitetura e Urbanismo.
s amigas:
Iara, pelo grande auxlio na coleta de dados e pela amizade iniciada durante este trabalho.
Mayara, pelo emprstimo de materiais, por acompanhar etapas importantes desta pesquisa
e pela amizade.
Tati, pelo cuidado com que ajudou nos desenhos e pela amizade.
Camila, Cynthia, Gabi, Letcia, Marcele, Mnica e Nora pelo convvio e por dividirem comigo
momentos do mestrado e da vida.
Aos amigos da SMHDU, Prefeitura de So Carlos, pela amizade, convivncia e aprendizagem.
minha av, Professora Lucy pelo cuidado com que fez a reviso do texto. ela e ao meu
av Waldemar, pelo carinho e pelos gostosos almoos semanais.
Ao meu pai Almir e ao meu irmo Eduardo pelo estmulo e exemplo.
minha irm Mariana, pelo incentivo na pesquisa, pela companhia constante e pela
cumplicidade na vida.
minha me Cristina, por ser para mim um exemplo de dedicao e persistncia. Tambm
pelo incentivo e pela ajuda imprescindvel neste trabalho.
Ao Al, pelo carinho, apoio e incentivo.

Habitar com qualidade constitui uma possibilidade que marca o

habitante desde o processo que segue na procura e escolha da
sua casa e dos espaos que a envolvem e a constituem, at
vivncia que a pode ter.
Antnio Baptista Coelho, 2003

RESUMO
Zancul, J. S. Habitao estudantil: avaliao ps-ocupao em So Carlos SP.
Dissertao (Mestrado) Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo,
So Carlos, 2007.
Este estudo tem como objetivo avaliar a qualidade habitacional de apartamentos em edifcios
de trs a quatro pavimentos ofertados para estudantes universitrios em So Carlos - SP, por
meio da aplicao de mtodos e tcnicas de Avaliao Ps-Ocupao (APO), com nfase nos
aspectos funcionais da habitao. A crescente populao de universitrios na cidade e as
questes relacionadas s suas circunstncias habitacionais justificam a importncia de se
avaliar as habitaes em uso por este segmento, buscando-se extrair lies que subsidiem
novos projetos e construes. A APO proposta dividiu-se em avaliao tcnica e
comportamental, tanto da unidade habitacional como das reas comuns dos edifcios,
abordando aspectos funcionais, construtivos e itens relacionados ao contexto urbano de So
Carlos. Para aplicao da APO, foram utilizados trs mtodos: entrevistas, questionrios junto
aos moradores e observaes de desempenho fsico. Buscou-se caracterizar a ocupao das
moradias ofertadas, avaliar o nvel de satisfao dos estudantes com a habitao e identificar
suas necessidades, alm de verificar a adequao das construes s normas construtivas e a
ocorrncia de patologias. Os resultados obtidos esto apresentados na forma de tabelas de
freqncias, grficos e plantas que fundamentam as anlises da pesquisa e possibilitam a
exposio dos aspectos com desempenhos satisfatrios e insatisfatrios, tanto na viso dos
usurios como da vistoria tcnica. Os fatores avaliados insatisfatoriamente nas anlises
integradas fundamentaram as recomendaes e sugestes de melhorias tanto para os edifcios
e apartamentos avaliados como para futuros projetos semelhantes. Considera-se que os novos
empreendimentos devem ser viveis tanto do ponto de vista do mercado, como em rela o s
necessidades deste segmento, buscando o atendimento da satisfao dos usurios nos diversos
aspectos da habitao. Trata-se de um levantamento indito na cidade de So Carlos e, a partir
da avaliao de edifcios em uso, so geradas informaes teis tanto para a definio de
polticas pblicas e de planejamento urbano como para o setor imobilirio do municpio,
auxiliando no planejamento habitacional para este mercado especfico.

Palavras-chave: Avaliao Ps-Ocupao. Habitao Estudantil. Moradia em So Carlos.

Mercado Imobilirio.

ABSTRACT
Zancul, J. S. Student housing: Post Occupancy Evaluation at So Carlos SP. Dissertao
(Mestrado) Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo. So Carlos,
2007.

This study intends to evaluate the habitational quality of apartments in buildings with three or
four floors, offered to university students in the city of So Carlos, So Paulo, Brazil. Methods
and techniques of POE Post Occupancy Evaluation were used with emphasis on the
functional aspects of the habitation. The growing population of university students in the city
and the questions related to their housing circumstances justify the importance of evaluating
the habitations used by this segment of the population, searching for lessons that may assist
new projects and constructions. The POE proposal was divided into technical and behaviour
evaluation of the habitational unity and the common areas of the buildings. Functional and
structural aspects were approached, as well as items related to the urban context of So
Carlos. In order to apply the POE, three methods were used: interviews, questionnaires applied
to dwellers and walkthrough observations. We intended to characterize the occupation of the
apartments offered, evaluate the students satisfaction level concerning the apartments and
identify their needs, besides verifying the adequation of the constructions in relation to their
own patterns and the occurrence of pathologies. The results were presented in frequency
tables, graphics and plans, which established the analyses of the research and allowed the
exposition of the aspects with satisfactory and insatisfactory performance, taking into
consideration the dwellers point of view as well as the walkthrough observations. Factors that
were evaluated as insatisfactory in the integrated analyses founded the recommendations and
suggestions for the improvement of the buildings and the apartments evaluated, and also for
the improvement of future similar projects. We consider that the new buildings must be viable
from the market perspective, as well as in relation to the needs of this segment, searching for
the users satisfaction concerning the several aspects of the habitation. This survey is an
original work at So Carlos and, from the evaluation of the buildings presently in use, useful
information is generated for the definition of public politcs and for the urban planning, as well
as for the estate market of So Carlos, helping the habitational planning to this specific
market.
Keywords: Post Occupancy Evaluation. Student Housing. Housing in So Carlos. Estate Market.

LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Curva tpica de declnio de desempenho........................................................................ 15
Figura 2: Curva de influncia da manuteno no desempenho.......................................................... 15
Figura 3: Esquema da APO .................................................................................................... 17
Figura 4: Mapa de expanso da rea urbana ............................................................................... 24
Figura 5: Taxa geomtrica de crescimento populacional de So Carlos (1940-2000)................................. 25
Figura 6:- Localizao das universidades na cidade ...................................................................... 27
Figura 7: Foto campus USP ~1960 ........................................................................................... 28
Figura 8: Foto campus USP ~1973 ........................................................................................... 29
Figura 9: Foto campus UFSCar ............................................................................................... 30
Figura 10: O alojamento da USP (Bloco A) ................................................................................. 33
Figura 11: O alojamento da USP (Bloco D) ................................................................................. 33
Figura 12: O alojamento da USP (Bloco D) ................................................................................. 33
Figura 13: O alojamento da UFSCar ......................................................................................... 34
Figura 14: O alojamento da UFSCar ......................................................................................... 34
Figura 15: Foto area com destaque do campus da USP e vista das suas imediaes ................................ 36
Figura 16: Organograma dos procedimentos metodolgicos ............................................................. 44
Figura 17: Mapa da rea delimitada para levantamento de campo ..................................................... 45
Figura 18: Mapa de quadras e lotes com anotaes do levantamento ................................................. 46
Figura 19: Ocupao urbana de edifcios de 3 a 4 pavimentos levantados na rea delimitada ..................... 46
Figura 20: Vista de um conjunto de edifcios na rea de estudo ........................................................ 47
Figura 21: Preparo do sorteio dos edifcios ................................................................................ 48
Figura 22: Planta da cidade de So Carlos com a localizao dos 13 edifcios selecionados ........................ 49
Figura 23: Roteiro de planejamento e definio das tcnicas de anlise dos dados ................................. 59
Figura 24: Organograma dos procedimentos metodolgicos com a introduo da metodologia estatstica ...... 60
Figura 25: Organograma das etapas do Captulo 4 ........................................................................ 61
Figura 26: Visualizao grfica do resultado do teste Qui-quadrado (software SPSS) ............................. 69
Figura 27: Exemplo de rea permevel sem qualificao Edifcio 1 .................................................102
Figura 28: Instalaes para lavanderia coletiva Edifcio 8 ............................................................103
Figura 29: Espao de estar Edifcio 9.....................................................................................103
Figura 30: Calada com desnvel inadequado Edifcio 6 ...............................................................104
Figura 31: Calada com desnvel inadequado Edifcio 13..............................................................104
Figura 32: Acesso com degraus - Edifcio 10 ..............................................................................104
Figura 33: Acesso com degraus Edifcio 11 ..............................................................................104
Figura 34: Acesso com barreiras (toco de rvore e pilar) - Edifcio 1 .................................................105
Figura 35: Ausncia de faixa de acesso para pedestres - Edifcio 2 ...................................................105
Figura 36: Sobreposio de vagas de garagem Edifcio 5 ..............................................................106
Figura 37: Estacionamento de bicicletas Edifcio 11 ...................................................................107

Figura 38: Estacionamento de motos Edifcio 10 ....................................................................... 107

Figura 39: Corrimo descontnuo Edifcio 13 ........................................................................... 107
Figura 40: Corrimo descontnuo Edifcio 1............................................................................. 107
Figura 41: Caixa de correspondncia inadequada Edifcio 13 ........................................................ 108
Figura 42: Unidades individuais para correspondncias Edifcio 6 ................................................... 108
Figura 43: Lixo defronte ao apartamento Edifcio 8 ................................................................... 109
Figura 44: Tambores insuficientes para depsito do lixo Edifcio 13 ................................................ 109
Figura 45: Instalao de botijo individual fora do apartamento Edifcio 6 ....................................... 110
Figura 46: Tubulao de gs encanado Edifcio 4 ...................................................................... 110
Figura 47: Tubulao de gs encanado Edifcio 9 ...................................................................... 110
Figura 48: Revestimento solto e pintura danificada na caixa de escada Edifcio 4 ............................... 112
Figura 49: Piso retirado para corrigir nivelamento / pintura danificada ............................................. 112
Figura 50: Infiltrao e mancha na laje do trreo (garagem) Edifcio 1 ............................................ 112
Figura 51: Infiltrao e mancha em pilares do trreo (garagem) Edifcio 1 ........................................ 112
Figura 52: Dificuldade de uso da rea de servio causada por suas dimenses pequenas Edifcio 13 .......... 114
Figura 53: Mobilirio inadequado aos ambientes limitados, causando barreiras na circulao Edifcio 5 ...... 114
Figura 54: Mobilirio bloqueia a abertura de janela, prejudicando a iluminao e ventilao naturais ......... 115
Figura 55: A ocupao com camas dificulta a abertura das portas dos dormitrios Edifcio 2 .................. 115
Figura 56: Sobreposio de funes cozinha / rea de servio Edifcio 8 ........................................ 116
Figura 57: Espao residual Edifcio 8 .................................................................................... 116
Figura 58: Espaos residuais Edifcio 5 .................................................................................. 117
Figura 59: Espao insuficiente para armazenar roupas ................................................................. 118
Figura 60: Espao insuficiente para armazenar roupas ................................................................. 118
Figura 61: Ausncia de espao/mobilirio para armazenar materiais de estudo .................................... 118
Figura 62: Ausncia de espao/mobilirio para armazenar materiais de estudo.................................... 118
Figura 63: Ausncia de mobilirio para armazenar pertences ......................................................... 119
Figura 64: Ausncia de mobilirio para armazenar utenslios / mantimentos de cozinha ......................... 119
Figura 65: Portas que interferem entre si quando abertas Edifcio 6 ............................................... 121
Figura 66: Portas que interferem entre si quando abertas Edifcio 5 ............................................... 121
Figura 67: Ausncia de janela na cozinha e rea de servio abertura para corredor interno Edifcio 12 .... 122
Figura 68: Sub-dimensionamento de aberturas rea de servio, sala, banheiro Edifcio 5..................... 123
Figura 69: Sub-dimensionamento da abertura da sala-cozinha Edifcio 7 .......................................... 123
Figura 70: Sub-dimensionamento da 03 janela cozinha Edifcio 3 ................................................... 124
Figura 71: Dormitrios sem veneziana (sem possibilidade de escurecimento) - Edifcio 12 ....................... 124
Figura 72: Excesso de equipamentos e fios Edifcio 7 ................................................................. 125
Figura 73: Disposio e quantidade insuficiente de tomadas Edifcio 8 ............................................ 125
Figura 74: Disposio inadequada de interruptor Edifcio 6 .......................................................... 125
Figura 75: Trincas no revestimento cermico Edifcio 10 ............................................................. 126
Figura 76: Infiltrao em parede de dormitrio Edifcio 1............................................................ 127
Figura 77: Infiltrao em parede de sala Edifcio 1.................................................................... 127
Figura 78: Pintura danificada causada por umidade de banheiro Edifcio 2........................................ 128
Figura 79: Fissura em forro de gesso Edifcio 2 ........................................................................ 128

ii

LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Cursos dos estudantes entrevistados ............................................................................ 63
Tabela 2: Origem dos entrevistados......................................................................................... 64
Tabela 3: Tempo de moradia na cidade e no apartamento .............................................................. 65
Tabela 4: Nmero de moradias em So Carlos ............................................................................. 66
Tabela 5: Tipo de moradia anterior a atual ................................................................................ 66
Tabela 6: Avaliao da moradia atual em relao s anteriores ........................................................ 66
Tabela 7: Nmero de pessoas por apartamento ........................................................................... 67
Tabela 8: Voc lava e passa sua roupa no apartamento?................................................................. 70
Tabela 9: Freqncia de uso da rea de lazer ............................................................................. 71
Tabela 10: Proprietrios de automveis .................................................................................... 71
Tabela 11: Meios de transportes para ir universidade .................................................................. 72
Tabela 12: Apartamentos com computador ................................................................................ 72
Tabela 13: Apartamentos com internet rpida ............................................................................ 73
Tabela 14: Sntese das declaraes espontneas sobre a cidade de So Carlos ...................................... 74
Tabela 15: Notas para a cidade de So Carlos ............................................................................. 74
Tabela 16: Distribuio das notas para a cidade .......................................................................... 75
Tabela 17: Sntese das declaraes espontneas sobre as alternativas de cultura e lazer na cidade ............. 76
Tabela 18: Participao em eventos e campanhas promovidos pela Prefeitura Municipal .......................... 76
Tabela 19: Participao em eventos promovidos pelas universidades ................................................. 77
Tabela 20: Avaliao de itens relativos aos bairros ....................................................................... 78
Tabela 21: Mdia e moda das avaliaes relativas aos bairros .......................................................... 78
Tabela 22: Sensao de segurana no bairro .............................................................................. 79
Tabela 23: Notas para os bairros ............................................................................................ 80
Tabela 24: Distribuio das notas para os bairros ......................................................................... 80
Tabela 25: Avaliao de itens relativos aos edifcios ..................................................................... 81
Tabela 26: Mdia e moda das avaliaes relativas aos edifcios ........................................................ 82
Tabela 27: Acessibilidade ao edifcio ....................................................................................... 83
Tabela 28: Sntese das declaraes espontneas sobre o que mais gostam nos edifcios ........................... 83
Tabela 29: Sntese das declaraes espontneas sobre o que menos gostam nos edifcios ......................... 84
Tabela 30: Sntese das declaraes espontneas sobre o que pode ser melhorado nos edifcios .................. 85
Tabela 31: Notas para os edifcios........................................................................................... 85
Tabela 32: Distribuio das notas para os edifcios ....................................................................... 86
Tabela 33: Avaliao sobre o tamanho dos cmodos ..................................................................... 87
Tabela 34: Avaliao sobre a disposio dos cmodos ................................................................... 88
Tabela 35: Freqncia de uso dos ambientes para desenvolver determinadas atividades .......................... 88
Tabela 36: Sensao de falta de espao para desenvolver alguma atividade ......................................... 89
Tabela 37: Percentual de alterao na disposio dos mveis .......................................................... 89

iii

Tabela 38: Percentual de adequao do mobilirio aos espaos ....................................................... 90

Tabela 39: Origem dos mobilirios dos apartamentos ................................................................... 90
Tabela 40: Avaliao das instalaes prediais do apartamento ........................................................ 91
Tabela 41: Mdia e moda das avaliaes relativas s instalaes prediais ............................................ 91
Tabela 42: Avaliao de itens relativos ao conforto ambiental no apartamento ..................................... 92
Tabela 43: Mdia e moda das avaliaes relativas ao conforto ambiental no apartamento ........................ 93
Tabela 44: Ocorrncia de portas e janelas emperradas ................................................................. 94
Tabela 45: Ocorrncia de revestimentos soltos ........................................................................... 94
Tabela 46: Ocorrncia de pisos soltos ...................................................................................... 95
Tabela 47: Ocorrncia de trincas ........................................................................................... 95
Tabela 48: Ocorrncia de infiltraes ...................................................................................... 96
Tabela 49: Ocorrncia de outras patologias ............................................................................... 96
Tabela 50: ndice de recomendao do apartamento .................................................................... 98
Tabela 51: Notas para os apartamentos.................................................................................... 98
Tabela 52: Distribuio das notas para os apartamentos ................................................................ 99
Tabela 53: Tipologia dos apartamentos estudados ...................................................................... 113

LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Mtodos e Tcnicas em APO .................................................................................... 21
Quadro 2: Mveis e equipamentos padro ................................................................................. 54
Quadro 3: Aspectos abordados nos roteiros de vistorias ................................................................. 56
Quadro 4: Motivos considerados no processo de escolha do apartamento ............................................ 68
Quadro 5: Teste Qui-quadrado .............................................................................................. 69
Quadro 6: reas teis dos cmodos dos apartamentos avaliados (m 2)................................................ 120
Quadro 7: Sntese dos resultados das avaliaes dos usurios e das vistorias tcnicas............................. 133
Quadro 8: Recomendaes baseadas nos resultados das anlises ..................................................... 135

LISTA DE GRFICOS
Grfico 1: Sexo dos entrevistados........................................................................................... 64
Grfico 2: Idade dos entrevistados ......................................................................................... 64
Grfico 3: Fonte de renda dos estudantes ................................................................................. 65
Grfico 4: Renda mensal dos estudantes................................................................................... 65
Grfico 5: Freqncia de quarto individual na moradia de origem .................................................... 67
Grfico 6: Nmero de pessoas no apartamento ........................................................................... 67
Grfico 7: Avaliao das notas para So Carlos ........................................................................... 75

iv

Grfico 8: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas aos bairros ..................................... 79
Grfico 9: Avaliao das notas para os bairros ............................................................................ 80
Grfico 10: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas aos edifcios ................................. 82
Grfico 11: Avaliao das notas para os edifcios ......................................................................... 86
Grfico 12: Opinio sobre os tamanhos dos cmodos ..................................................................... 87
Grfico 13: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas s instalaes prediais ..................... 91
Grfico 14: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas ao conforto ambiental ..................... 93
Grfico 15: Frequncia de ocorrncia de portas e janelas emperradas ................................................ 94
Grfico 16: Frequncia de ocorrncia de revestimentos soltos ......................................................... 94
Grfico 17: Frequncia de ocorrncia de pisos soltos .................................................................... 95
Grfico 18: Frequncia de ocorrncia de trincas .......................................................................... 95
Grfico 19: Frequncia de ocorrncia de infiltraes .................................................................... 96
Grfico 20: Frequncia de ocorrncia de outras patologias ............................................................. 96
Grfico 21: Sntese das patologias apresentadas nos apartamentos .................................................... 97
Grfico 22: Curva de percental acumulado da frequncia das patologias declaradas ............................... 97
Grfico 23: Avaliao das notas para os apartamentos ................................................................... 99
Grfico 24: Freqncia das tipologias dos apartamentos estudados ..................................................113
Grfico 25: Ocorrncias de patologias em revestimentos de piso nos apartamentos ...............................126
Grfico 26: Ocorrncias de patologias em revestimentos de parede nos apartamentos ............................127
Grfico 27: Ocorrncias de patologias em revestimentos de forro nos apartamentos ..............................128

vi

SUMRIO

INTRODUO E JUSTIFICATIVA ............................................................................. 1

OBJETIVOS ...................................................................................................... 4
MATERIAL E MTODOS ........................................................................................ 5
1. CONSIDERAES SOBRE QUALIDADE NA CONSTRUO CIVIL E AVALIAO DA SATISFAO
DOS USURIOS ................................................................................................. 7
1.1 A ANLISE E AVALIAO DE DESEMPENHO ................................................................. 12
1.2 A AVALIAO PS-OCUPAO................................................................................ 16
1.2.1 BREVE HISTRICO DA APO ................................................................................ 18
1.2.2 PRINCIPAIS MTODOS E TCNICAS DE APO.............................................................. 20

2. SO CARLOS SP: DESENVOLVIMENTO URBANO, EVOLUO POPULACIONAL E O REFLEXO

DAS UNIVERSIDADES NO MERCADO IMOBILIRIO .......................................................23
2.1 O DESENVOLVIMENTO URBANO E A EVOLUO POPULACIONAL....................................... 23
2.2 A INSERO DAS UNIVERSIDADES EM SO CARLOS ....................................................... 26
2.2.1 A USP ......................................................................................................... 27
2.2.2 A UFSCAR .................................................................................................... 30
2.2.3 AS INSTITUIES PRIVADAS DE ENSINO SUPERIOR FADISC E UNICEP .............................. 31
2.2.4 A ATUAO DAS UNIVERSIDADES PBLICAS NA PROVISO DE HABITAO ESTUDANTIL ......... 32
2.3 O REFLEXO DAS UNIVERSIDADES NO MERCADO IMOBILIRIO DE SO CARLOS ...................... 35
2.3.1 A PERCEPO DE AGENTES ENVOLVIDOS NO PROCESSO: ENTREVISTAS EM IMOBILIRIAS ....... 38

3 . PLANEJAMENTO E APLICAO DA APO..............................................................43

3.1 LEVANTAMENTO DE CAMPO ................................................................................... 45
3.2 DEFINIO DA AMOSTRA E DO PROCESSO DE AMOSTRAGEM ........................................... 47
3.3 LEVANTAMENTO DE DADOS NA PREFEITURA MUNICIPAL ................................................ 50
3.3.1 PROCESSOS DE APROVAO DOS EDIFCIOS SELECIONADOS ......................................... 50
3.3.2 PRINCIPAIS DISPOSIES LEGAIS CONSTRUTIVAS E URBANSTICAS VIGENTES ..................... 50
3.4 DEFINIO DOS MTODOS E TCNICAS DE APO ........................................................... 51
3.5 DEFINIO DE CRITRIOS DE DESEMPENHO ................................................................ 52
3.6 DEFINIO DOS INSTRUMENTOS DE COLETA............................................................... 55
3.6.1 QUESTIONRIO PRELIMINAR............................................................................... 55
3.6.2 APLICAO DO PR-TESTE E REVISO DO QUESTIONRIO............................................ 56
3.6.3 ROTEIROS DE VISTORIAS - DESEMPENHO FSICO (WALKTHROUGH) ................................. 56

vii

viii

3.6.4 ENTREVISTAS COM SNDICOS .............................................................................. 57

3.7 APLICAO DOS QUESTIONRIOS ............................................................................ 57
3.8 OBSERVAES DE DESEMPENHO FSICO (WALKTHROUGH) ............................................. 58
3.9 PLANEJAMENTO DA ANLISE DE DADOS E DEFINIO DAS TCNICAS ESTATSTICAS .............. 58

4. RESULTADOS E ANLISES DOS DADOS.................................................................61

4.1 SISTEMATIZAO DOS DADOS................................................................................. 62
4.2 RESULTADOS DA AVALIAO COMPORTAMENTAL QUESTIONRIOS ................................. 62
4.2.1 CARACTERIZAO DOS USURIOS E DOS IMVEIS ..................................................... 63
4.2.2 IDENTIFICAO DE NECESSIDADES HABITACIONAIS DOS ESTUDANTES .............................. 68
4.2.3 AVALIAO DA CIDADE .................................................................................... 74
4.2.4 AVALIAO DOS BAIRROS.................................................................................. 78
4.2.5 AVALIAO DOS EDIFCIOS ................................................................................ 81
4.2.6 AVALIAO DOS APARTAMENTOS ........................................................................ 87
4.3 RESULTADOS DA AVALIAO COMPORTAMENTAL ENTREVISTAS .................................... 99
4.4 RESULTADOS DA AVALIAO TCNICO-CONSTRUTIVA VISTORIAS WALKTHROUGH ............. 101
4.4.1 REAS DE USO COMUM DOS EDIFCIOS.................................................................. 101
4.4.1.1 Caracterizao do uso e ocupao ............................................................... 101
4.4.1.2 Verificao da adequao das construes s normas construtivas ......................... 103
4.4.1.3 Levantamento de patologias construtivas nos edifcios ....................................... 111
4.4.2 REAS DE USO PRIVATIVO - APARTAMENTOS .......................................................... 113
4.4.2.1 Caracterizao do uso e ocupao ............................................................... 113
4.4.2.2 Verificao da adequao s normas e recomendaes construtivas ....................... 119
4.4.2.3 Levantamento de patologias construtivas nos apartamentos ................................ 124
4.5 ANLISE INTEGRADA DOS RESULTADOS ................................................................... 129
4.5.1 FATORES CONSIDERADOS NA ESCOLHA DO IMVEL SEGUNDO OS AGENTES IMOBILIRIOS E OS
ESTUDANTES ...................................................................................................... 129
4.5.2 NECESSIDADES HABITACIONAIS A PARTIR DA AVALIAO COMPORTAMENTAL E TCNICA ...... 130
4.5.3 AVALIAES DOS EDIFCIOS E APARTAMENTOS ....................................................... 132
4.5.4 RECOMENDAES PARA OS EDIFCIOS E UNIDADES HABITACIONAIS ................................ 134

5. CONSIDERAES SOBRE A PESQUISA ................................................................ 137

5.1 PROCEDIMENTOS ADOTADOS NA PESQUISA ............................................................... 137
5.2 OS RESULTADOS DA APO ..................................................................................... 138
5.3 OS PROJETOS DE HABITAO PARA ESTUDANTES UNIVERSITRIOS ................................. 139
5.4 CONSIDERAES FINAIS....................................................................................... 141

REFERNCIAS .............................................................................................. 143

ANEXOS ..................................................................................................... 149

ix

INTRODUO E JUSTIFICATIVA
A cidade de So Carlos (SP) atualmente conhecida como A Capital da Tecnologia por
constituir um avanado plo formado por universidades, centros de pesquisas e empresas de
pequeno a grande porte.
Alm da Universidade de So Paulo (USP) e da Universidade Federal de So Carlos
(UFSCar), So Carlos conta tambm com duas instituies privadas de ensino superior:
Faculdades Integradas de So Carlos (FADISC), e Centro Universitrio Central Paulista (UNICEP).
A presena das universidades desempenha um papel significante no desenvolvimento
econmico e social local, refletindo qualitativamente e quantitativamente na dinmica urbana
e, em especial, no mercado habitacional, a partir da demanda gerada pelos estudantes,
professores e funcionrios.
Com o passar dos anos, a questo da habitao para estudantes universitrios na cidade
de So Carlos passou por diversas alteraes, tomando propores relevantes para o mercado
imobilirio e para a economia local. Nos ltimos 10 anos, o crescimento do mercado de
aluguis de casas e apartamentos para estudantes significativo, bem como o fomento de
atividades econmicas direcionadas a este grupo.
As caractersticas fsicas e sociais dos bairros nas imediaes do campus da USP ,
principalmente, tm mudado devido grande oferta e demanda de habitaes com
caractersticas especficas para estudantes e intensificao de servios e comrcios,
configurando ocupaes urbanas de bairros que so reconhecidos como bairros de
estudantes.
Com relao s tipologias de habitaes ofertadas, destaca-se o expressivo nmero de
apartamentos em pequenos edifcios de 3 a 4 pavimentos, casas e kitchenettes.

Mais de 18 mil estudantes freqentam as universidades em So Carlos, um nmero

bastante expressivo e que tende a continuar aumentando a cada ano, com o acrscimo de
vagas oferecidas pelas universidades e com a expanso dos cursos.
A parcela mais significativa de estudantes inseridos no mercado habitacional
representada pelos alunos dos cursos de graduao das universidades pblicas (USP e UFSCar).
So cerca de 8 mil alunos, dos quais a maioria vem de outras cidades para morar em So
Carlos.
O aumento do estoque habitacional capaz de absorver esta demanda e o aumento do
ciclo de construo e reforma de habitaes destinadas a estudantes so fatos que mostram
que o mercado de imveis cresceu em resposta demanda especfica de jovens que se iniciam
no mercado habitacional em So Carlos.
importante, portanto, considerar a crescente populao de universitrios em So
Carlos e as questes relacionadas s suas circunstncias habitacionais, as caractersticas da
moradia, a localizao, a qualidade e o custo, a satisfao de seus usurios e as eventuais
demandas latentes, como fatores que merecem ser avaliados.
Levando em conta que a ausncia de avaliaes sistemticas na produo e no uso do
ambiente construdo conduz repetio de problemas e falhas sem a conseqente
realimentao e melhoria da produo deste ambiente (MEDVEDOVSKI, 2002), percebemos a
importncia e a necessidade de se avaliar os edifcios j implantados para extrair lies que
subsidiem novos projetos e propostas.
Romro e Ornstein (2003, p.23) apontam a necessidade de se estabelecerem rotinas de
avaliao que possam gerar diretrizes de projeto, as quais levam em considerao o
desempenho fsico dos ambientes no decorrer do uso e as necessidades e nveis de satisfao
dos moradores.
Considerando a aplicao de avaliaes sistemticas como um mecanismo eficiente de
realimentao de projetos semelhantes e de controle de qualidade global do ambiente
construdo, esta pesquisa prope a aplicao de uma Avaliao Ps-Ocupao (APO) a
apartamentos em edifcios de 3 a 4 pavimentos, ofertados para estudantes universitrios,
localizados nas imediaes do campus da USP em So Carlos.
Trata-se de um levantamento indito na cidade de So Carlos que gera, a partir da
avaliao de edifcios em uso, informaes teis tanto para a definio de polticas pblicas e
de planejamento urbano como para o setor imobilirio do municpio, auxiliando no
planejamento habitacional para este mercado especfico.

O texto da dissertao est estruturado em 5 captulos. No captulo 1 apresentada a

reviso bibliogrfica que aborda o tema da qualidade na construo civil vinculado ao
desempenho tcnico e satisfao dos usurios, tratando da anlise e avaliao de
desempenho e da avaliao ps-ocupao. No captulo 2 traa-se um breve histrico do
desenvolvimento urbano e da evoluo populacional de So Carlos, descrevendo a insero das
universidades na cidade e o impacto gerado no mercado imobilirio. O captulo 3 apresenta e
detalha os procedimentos metodolgicos utilizados na aplicao da APO. No quarto captulo
esto apresentados os resultados e as anlises dos dados obtidos, que fundamentam as
consideraes e a concluso presentes no captulo 5.

OBJETIVOS

OBJETIVO GERAL
Esta pesquisa tem como objetivo avaliar a qualidade habitacional de apartamentos em
edifcios de 3 a 4 pavimentos ofertados a estudantes universitrios em So Carlos - SP, por meio
da aplicao de mtodos e tcnicas de Avaliao Ps-Ocupao, com nfase nos aspectos
funcionais.

OBJETIVOS ESPECFICOS
So objetivos especficos do estudo:
Caracterizar as moradias ofertadas aos estudantes, verificando o uso e a ocupao
dos espaos, a adequao s normas construtivas e a ocorrncia de patologias;
Avaliar a percepo dos estudantes com relao cidade, ao bairro, ao edifcio e ao
apartamento;
Identificar necessidades habitacionais dos estudantes;
Levantar a percepo de agentes imobilirios com relao habitao estudantil em
So Carlos;
Identificar as eventuais demandas latentes;
Gerar informaes teis para a definio de polticas pblicas e de planejamento
urbano e para o setor imobilirio do municpio;
Contribuir com as pesquisas na rea de avaliao do ambiente construdo.

MATERIAL E MTODOS
A principal metodologia deste trabalho a aplicao da Avaliao Ps-Ocupao, cujos
procedimentos esto detalhados no Captulo 3 desta dissertao.
As atividades de pesquisa realizadas anteriormente aplicao da APO incluem reviso
bibliogrfica, coleta de dados, entrevistas e levantamento de campo.
A pesquisa bibliogrfica concentrou-se na busca de informaes a respeito de temas
relacionados qualidade na construo civil, anlise e avaliao de desempenho, avaliao
ps-ocupao e ao impacto das universidades no contexto de diversas cidades, com o objetivo
de obter um referencial terico para a dissertao.
Foram pesquisados acervos das bibliotecas da Escola de Engenharia de So Carlos - USP,
da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e da Universidade Federal de So Carlos
UFSCar, para a obteno de livros, dissertaes e teses. Tambm foram utilizados bancos de
teses e dissertaes de universidades na internet. A busca por artigos deu-se principalmente
em anais de congressos e atravs da internet, utilizando-se como base de dados, os sistemas
DEDALUS, SIBiNet, infoHAB e revistas eletrnicas.
Uma outra etapa da pesquisa bibliogrfica foi a busca de dados referentes ao
desenvolvimento urbano da cidade de So Carlos, coletados em teses e dissertaes que tm a
cidade como tema.
Na bibliografia buscou-se o embasamento terico para o desenvolvimento do trabalho e
subsdios para as anlises das informaes.
Informaes sobre a cidade foram buscadas na Prefeitura Municipal de So Carlos e nos
sites da Fundao SEADE e do IBGE. A insero da pesquisadora na Secretaria Municipal de
Habitao e Desenvolvimento Urbano, da Prefeitura Municipal de So Carlos, entre 2005 e
2007, foi fator relevante na facilidade de coleta de informaes sobre a cidade junto a esta
Secretaria e a Diviso de Cadastro Imobilirio.

Os dados sobre as universidades foram obtidos nos sites mantidos por estas
instituies, e revelam aspectos relativos contextualizao das universidades na cidade.
A percepo dos agentes imobilirios com relao ao impacto das universidades no
mercado imobilirio de So Carlos e s caractersticas da demanda habitacional dos estudantes,
foram levantadas em entrevistas com representantes de cinco empresas imobilirias atuantes
na cidade. Esta etapa est detalhada no Captulo 2, item 2.3.1.
Conforme anunciado, no captulo 3 esto abordados todos os procedimentos
metodolgicos utilizados para a aplicao da APO: as definies da rea de estudo, da
amostra, dos mtodos e tcnicas e dos critrios de desempenho referenciais e a elaborao dos
instrumentos de coleta de dados e suas aplicaes em campo.
A sistematizao dos dados foi feita de acordo com procedimentos estatsticos
adequados pesquisa e os resultados da APO esto apresentados na forma de diagnsticos por
meio dos quais procura-se responder s questes delimitadas nos objetivos geral e especficos.
Para fundamentar as anlises dos dados foram utilizadas legislaes e normas
pertinentes a edificaes e obras de autores que se ocupam da temtica deste estudo, entre os
quais os citados na reviso bibliogrfica.

1. CONSIDERAES SOBRE QUALIDADE NA CONSTRUO

CIVIL E AVALIAO DA SATISFAO DOS USURIOS

A qualidade representa, nos dias atuais, um conceito de extrema importncia para a

competitividade das empresas e para a sociedade em geral. No mbito da construo civil, a
definio de qualidade abrange diversos aspectos tcnicos, econmicos, funcionais, culturais e
sociais.
Conforme observa Picchi (1993), o conceito qualidade dinmico e varia com o
tempo e com os interesses das pessoas ou das organizaes em que empregado.
A construo civil um setor tradicional e com diversas peculiaridades, que apresenta
defasagem de vrios anos em relao aos setores industriais mais dinmicos, no que diz
respeito ao gerenciamento da qualidade (PICCHI, 1993). um setor de enorme importncia
para a economia e, no entanto, apresenta elevado ndice de patologias e desperdcios.
Meseguer (1991) destaca algumas peculiaridades da indstria da construo, que a
diferenciam dos demais setores industriais:
- Indstria de carter nmade, com dificuldade de constncia de materiais e processos;
- Produtos geralmente nicos e no seriados;
- Produto fixo e operrios mveis, ao contrrio da produo em cadeia (produtos mveis
e operrios fixos), dificultando a organizao e o controle;
- Tradicional, com grande inrcia s alteraes;
- Utiliza em geral mo-de-obra pouco qualificada;
- Trabalho sujeito s intempries;
- Longo ciclo de aquisio uso reaquisio, com pouca repercusso posterior da
experincia do usurio;

- Especificaes complexas;
- Grau de preciso quanto a oramento, prazos, caractersticas, etc. menor que em
outras indstrias;
- Sistema mais flexvel.

Apesar das dificuldades impostas e do conservadorismo das empresas de construo,

muitas delas encontram-se engajadas em programas de gesto da qualidade e esto
preocupadas em promover melhorias em seus processos, particularmente com relao
padronizao de produtos (JOBIM, 2000).
De acordo com Romro e Ornstein (2003, p.25):
[...] nesta dcada tem aumentado consideravelmente o nmero dos estudos
sobre qualidade, na forma de eventos e pesquisas, junto aos setores
produtivos, sobretudo aqueles relacionados srie ISO 9000 (no Brasil NB
9000), ou seja, a propsito da Gesto da Qualidade, tendo em vista a reduo,
por um lado, dos custos das falhas durante a produo e uso, e, por outro, dos
custos de qualidade.

Nos ltimos anos grandes esforos esto sendo realizados no sentido de introduzir na
construo a nova mentalidade de qualidade total que j predomina em outros setores.
Fatores como restries de mercado, aumento das exigncias dos clientes, evoluo do grau de
organizao da mo-de-obra, necessidade de racionalizao de custos, produtividade e
competitividade comeam a estimular um interesse crescente pela melhoria da qualidade no
setor nas empresas e nos profissionais da construo de edifcios no Brasil (PICCHI, 1993).
Num movimento impulsionado pela maior conscientizao dos consumidores e pelas
polticas indutivas de importantes rgos pblicos como a Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano - CDHU e a Caixa Econmica Federal, as empresas de construo tm
sido pressionadas a implantarem sistemas de gesto da qualidade (FABRCIO, 2004).
No Brasil, crescente o nmero de empresas de construo civil e escritrios de
projeto envolvidos no processo de certificao pela Norma Brasileira Registrada - NBR ISO 9001
e qualificao pelo Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat PBQP-H
(CAZET; LOVATTO; JOBIM, 2002).
O Cdigo de Defesa do Consumidor, vigente a partir de 1991, veda a colocao no
mercado de produtos e servios em desacordo com as normas tcnicas da Associao Brasileira

de Normas Tcnicas - ABNT e impe sanses aos projetistas, fabricantes e construtores, se o

produto apresentar falhas em uso ou vcios de construo (SOUZA, 2004).
De uma forma geral tm-se observado, de um lado, um maior interesse do cliente pela
qualidade e maior conscincia de seus direitos e, de outro, a indstria voltada ao
desenvolvimento de mtodos mais eficientes para produzir com qualidade e manter a
competitividade (JOBIM 1997).
Conforme j mencionado, a definio de qualidade na construo civil abrange diversos
aspectos e os conceitos buscam relacionar a qualidade satisfao das necessidades dos
clientes e usurios dos ambientes construdos.
Simes (1994) define qualidade na construo civil como a adequao ao uso dos
edifcios, segundo um processo contnuo de busca da satisfao do cliente, de forma que o
conjunto das propriedades de um bem material resulte no atendimento das necessidades do s
seus usurios, dentro de conformidades e requisitos predeterminados.
Na viso de Pedro (2002), o conceito de qualidade residencial definido como a
adequao da habitao s necessidades dos moradores, abrangendo no conceito de qualidade
arquitetnica habitacional, a adequao das caractersticas espao-funcionais, scio-culturais
e estticas da habitao.
Voordt e Wegen (2005) abordam o conceito de qualidade funcional de um edifcio,
sendo definida como a capacidade de se satisfazer suas funes previstas de proteo,
privacidade, segurana, bem estar, comunicao, entre outras. Um edifcio funcional aquele
que se ajusta s atividades previstas com eficincia, conforto, sade e segurana para os
usurios.
O conceito da qualidade tem evoludo, tornando-se uma das ferramentas mais decisivas
no sucesso organizacional e crescimento das empresas e um dos elementos chave da gesto da
qualidade a satisfao dos usurios (OLIVEIRA, 1998).
Vrios autores tm definido a satisfao de diferentes formas. Segundo Sarazen & Salter
II (1993) apud Jobim (1997), satisfazer significa identificar ou conhecer as necessidades e
desejos dos clientes, atendendo ou excedendo suas expectativas.
Juran (1992) define a satisfao como sendo o resultado alcanado quando as
caractersticas do produto correspondem s necessidades do cliente, sendo, em geral, sinnimo
de satisfao com o produto.

Conforme Jobim (1997, p.X):

A avaliao do nvel de satisfao dos clientes de imveis residenciais, durante
todas as etapas do processo de construo, constitui-se em importante
instrumento para orientar as empresas construtoras que objetivam melhorias
na

qualidade

produtividade.

Os

dados

obtidos

destas

avaliaes,

devidamente analisados, so imprescindveis como retroalimentadores dos

programas de melhorias destas empresas.

Para Oliveira e Heineck (1999) necessrio compreender os aspectos que envolvem a

qualidade da habitao para obter o conhecimento da satisfao residencial. Os autores dizem
que a satisfao um processo dinmico, de tal forma que a qualidade percebida em moradias
anteriores influencia a qualidade desejada da prxima moradia.
A partir de padres e valores individuais, do conhecimento pessoal do mercado
imobilirio e experincias com moradias anteriores, os usurios desenvolvem uma imagem
como a mais adequada situao residencial, considerada ideal dentro de uma estrutura de
ofertas no mercado, dos limites financeiros disponveis e de circunstncias especficas
(PRIEMUS, 1986 apud OLIVEIRA, 1998).
A satisfao residencial pode ser, portanto, influenciada por inmeros fatores: o valor
do imvel no mercado imobilirio, as caractersticas da vizinhana, a unidade de rea por
morador, a disponibilidade de espaos para usos diversos, a aparncia fsica do entorno, a
disponibilidade de servios relacionados ao transporte e segurana, a ventilao dos
ambientes, entre outros (OLIVEIRA, 1998; BECHTEL, 1997).
A avaliao ps-ocupao (APO), uma das metodologias para a medio de satisfao
que envolvem a participao de clientes, fornece subsdios para a identificao destes
indicadores.
Segundo Dutka (1994), apud Jobim (2003), as exigncias, necessidades e expectativas
dos clientes so formalizadas em um conjunto de atributos de desempenho e as pesquisas,
geralmente, revelam no apenas o grau de satisfao dos clientes quanto ao atendimento das
exigncias e expectativas, mas as causas da satisfao ou insatisfao. Portanto, as causas
precisam ser devidamente estudadas, discutidas e utilizadas como ferramentas para a melhoria
contnua da edificao e de suas partes.
Para Ornstein e Romro (1992, p.13):
Produzir repetitivamente objetos arquitetnicos e urbanos sem avaliar
detalhadamente os seus resultados, sejam eles satisfatrios ou no, significa
mais do que relegar todo um campo de conhecimento ao obscurantismo,

10

limitar a nossa capacitao em elaborar normas essenciais ao desenvolvimento

social e econmico almejado.

Os benefcios de um programa de avaliao podem ser, segundo Baird (1996)

significativos e diversos, tais como: melhor combinao de demanda e oferta, minimizao dos
custos de ocupao, satisfao ampliada do usurio e retornos mais elevados no investimento.
A ausncia de avaliaes sistemticas na produo e no uso do ambiente construdo no
Brasil conduziu repetio de problemas e falhas sem a conseqente realimentao e melhoria
da produo deste ambiente (MEDVEDOVSKI, 2002).
Nos ltimos anos, no entanto, a questo do ambiente construdo no Brasil tem sido
focalizada em estudos de anlise e avaliao que aplicam o conceito de qualidade vinculado ao
desempenho tcnico e satisfao do usurio. A partir destes estudos, programas de operao
e de manuteno de edifcios e diretrizes para futuros projetos semelhantes podem ser
estabelecidos, assim como normas e cdigos brasileiros para a construo civil podem ser
revistos e complementados.
Do ponto de vista metodolgico, a maior parte dos estudos observa e avalia os
ambientes construdos atravs da Anlise e Avaliao de Desempenho e da Avaliao Ps Ocupao (APO), sob diferentes enfoques, contemplando tanto o produto como o processo
habitacional (ABIKO; ORNSTEIN, 2002).
Jobim (1997, p.08) aponta que, alm da Anlise e Avaliao de Desempenho e da
Avaliao Ps-Ocupao (APO),
[...] outros mtodos e tcnicas como Anlise de Valor, desdobramento da
funo qualidade (QFD), Preferncia Declarada e mtodos especficos para
avaliao de projetos tm sido propostos e estudados com a inteno de
analisar os atributos dos imveis e a qualidade dos servios prestados pelas
empresas.

Os trabalhos realizados quanto avaliao da qualidade de ambientes residenciais no

mbito acadmico abordam, principalmente, o segmento de habitaes de interesse social,
havendo carncia de pesquisas ps-ocupacionais voltadas para outros segmentos de demanda,
tais como classe mdia e mdia alta (OLIVEIRA, 1998).
A pesquisa bibliogrfica deste trabalho apontou que existem poucos estudos de
avaliao da qualidade e satisfao dos usurios com relao habitao estudantil. Entre os
trabalhos encontrados que tratam da avaliao de habitaes estudantis esto Brandli (2002),
Elali (2000) e Souza (1993).

11

1.1 A ANLISE E AVALIAO DE DESEMPENHO

A satisfao dos usurios, no contexto do ambiente construdo, mais especificamente no

caso do produto habitacional, est vinculada ao conceito de qualidade que, por sua vez,
vincula-se ao conceito de desempenho.
A palavra desempenho significa comportamento em uso, caracterizando a existncia de
certas propriedades no produto que o capacitam a cumprir sua funo quando sujeito a certas
influncias, durante certa vida til (SOUZA, 1982), considerando, de acordo com Blachre
(1966), citado por Ornstein e Romro (1992) os conceitos de desempenho, idade-limite e
necessidades dos usurios.
A Anlise e Avaliao de Desempenho, j praticada h vrios anos nos pases
desenvolvidos, permite avaliar novas tecnologias, componentes e sistemas construtivos,
detectar patologias e problemas tcnicos nos edifcios e investigar a adequao do projeto s
necessidades e exigncias dos usurios.
A habitao caracterizada como um produto definido, cuja funo satisfazer as
exigncias do usurio, e a avaliao de desempenho consiste na previso do comportamento
potencial do edifcio, quando em utilizao normal (SOUZA, 1982).
As exigncias humanas a serem avaliadas em relao ao desempenho de componentes e
do edifcio como um todo foram detalhadas por Blachre (1978) pelo Centre Scientifique et
Technique du Btiment (CSTB). Aspectos similares aos elaborados por Blachre fazem pa rte da
lista de 14 exigncias do usurio (ISO-DP 6241), em uso atualmente:
Segurana Estrutural
Segurana contra incndio
Segurana de Utilizao
Estanqueidade
Conforto Higrotrmico
Pureza do Ar
Conforto Visual
Conforto Acstico
Conforto Ttil
Conforto Antropodinmico
Higiene
Adaptao Utilizao
Durabilidade
Economia

12

Pedro (2001) define como necessrias ao bom desempenho da habitao as exigncias

seguintes:
Exigncias de habitabilidade, que engloba a agradabilidade espacial proporcionada
pelos conforto higrotrmico, acstico, visual e ttil, pela qualidade do ar,
estanqueidade gua e salubridade;
Exigncias de segurana (estrutural, de uso, contra incndio, contra intruso e
segurana viria);
Exigncias de uso, abrangendo conceitos como a adequao funcional (capacidade,
espaciosidade e funcionalidade), a articulao (privacidade, conviviabilidade,
comunicabilidade e acessibilidade) e personalizao (adaptabilidade e apropriao);
Exigncias estticas
Exigncias de economia

As exigncias humanas constituem, portanto, referenciais importantes na definio de

requisitos e critrios de desempenho a serem atendidos pela habitao, seus elementos e
componentes, considerando-se o contexto social, econmico, cultural, tecnolgico e as
condies fsico-climticas apresentadas.
Os requisitos de desempenho so expressos qualitativamente a partir da funo
especfica que o componente ocupa no edifcio. A partir da quantificao dos requisitos,
estabelecem-se os critrios de desempenho (SOUZA, 1982).
Os critrios de desempenho so valores mnimos aceitveis nos ensaios de
componentes, materiais e sistemas construtivos, nos modelos matemticos de simulao do
comportamento do edifcio, nas inspees tcnicas em prottipos ou nas unidades construdas
(SOUZA, 1982).
O desempenho verificado no atendimento ou no de critrios mnimos estabelecidos
para cada caso, comparando-se os resultados obtidos com os valores considerados aceitveis
(ORNSTEIN; ROMRO, 1992).
De acordo com Benevente (2002), os dados referentes aos problemas de desempenho
impulsionaram, nas dcadas de 1960 e 1970, a sistematizao mundial dos conceitos de
desempenho e avaliao de desempenho de produtos inovadores.
No Brasil, o Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo (IPT) a
instituio com maior dedicao ao tema, sistematizando requisitos e critrios para avaliao
de desempenho de habitaes. H ainda outros institutos e centros de pesquisa que contribuem

13

com proposies de metodologias de avaliaes e estudos especficos de desempenho de

materiais e produtos (BENEVENTE, 2002).
O Comit Brasileiro de Construo Civil (CB-02), da ABNT, responsvel pela
elaborao e divulgao de normas tcnicas de componentes, elementos, produtos ou servios
utilizados na construo civil. Est em discusso pela Comisso de Estudos Desempenho de
Edificaes do CB-02, um conjunto de normas de desempenho para edificaes de at cinco
pavimentos, independente da tecnologia empregada. Sob o ttulo geral de Edifcios
habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho, este projeto de norma constitudo de
seis partes e estabelece requisitos e critrios que devem ser atendidos por edifcios
habitacionais de at cinco pavimentos, considerando as exigncias dos usurios (Associao
Brasileira de Normas Tcnicas, 2007).
Nos dias atuais, tem-se observado uma busca de alternativas aos produtos e processos
tradicionais utilizados na construo civil, atravs do desenvolvimento de novos materiais,
componentes e sistemas construtivos, visando reduo de custos e a melhoria da qualidade.
Uma questo importante que se apresenta a de como avaliar os novos produtos e processos
construtivos oferecidos, considerando tambm a perspectiva dos usurios.
De acordo com Basso e Martucci (2002, p.269):
de fundamental importncia que, dentro de programas que incentivem as
inovaes tecnolgicas, sejam acoplados severos e competentes projetos de
anlise e avaliao com amplitude suficiente para abranger as questes ligadas
aos impactos que estas novas tecnologias causam no meio ambiente,
detectando se realmente as inovaes esto vindo no sentido de beneficiar
significativamente os usurios, no que tange qualidade destes novos
produtos, bem como se no esto sendo implantados apenas e to somente
processos de desenvolvimento de novas formas de acumulao de riquezas por
parte dos agentes intervenientes nos processos produtivos imobilirios.

Para assegurar um nvel satisfatrio de desempenho e satisfao do usurio, Perez

(1985) apud Ornstein (1990) ressalta tambm a influncia das atividades de manuteno.
Segundo o autor, a perda da qualidade dos edifcios manifesta-se atravs do aparecimento de
falhas que podem ter origem nas suas fases de produo e utilizao: planejamento, projeto,
escolha dos materiais e componentes, execuo, uso e manuteno.
H, portanto, necessidade de se reduzirem custos de manuteno, aumentando o
controle de qualidade sobre os processos de produo e uso de ambientes construdos, a partir
da reduo de falhas j na fase de projeto (ROMRO; ORNSTEIN, 2003, p.23).

14

Perez (1985) apud Ornstein (1990) apresenta a curva caracterstica da perda de

desempenho (Figura 1), justificando que o seu conhecimento fundamental para estabelecer
programas de manuteno preventiva e corretiva antes que as falhas apaream, reduzindo
custos onerosos (Figura 2).

Figura 1: Curva tpica de declnio de desempenho

A = exigncias de desempenho
Fonte: Perez (1985) apud Ornstein (1990)

Figura 2: Curva de influncia da manuteno no

desempenho
Fonte: Perez (1985) apud Ornstein (1990)

A escassez de pesquisas e anlises preventivas voltadas para a fase de uso, operao e

manuteno faz com que seja reduzida a vida til de ambientes construdos, ocorrendo a
repetio de falhas em projetos futuros semelhantes, devido ignorncia de fatos ocorridos em
ambientes j em uso. Este crculo vicioso pode ser rompido, na medida em que se procure
conhecer essas edificaes, tanto do ponto de vista tcnico, quanto do ponto de vista dos
usurios (ORNSTEIN; ROMRO, 1992, p. 19-20).
Romro e Ornstein (2003, p.23) apontam a necessidade de se estabelecerem rotinas de
avaliao que possam gerar diretrizes de projeto, as quais levam em considerao o
desempenho fsico dos ambientes no decorrer do uso e as necessidades e nveis de satisfao
dos moradores.

15

1.2 A AVALIAO PS-OCUPAO

A Avaliao Ps-Ocupao (APO), do ingls Post-occupancy Evaluation (POE), um

processo de avaliao sistemtica do desempenho dos edifcios, depois de construdos e
ocupados por algum tempo (FEDERAL FACILITIES COUNCIL, 2001).
A APO adotada para diagnosticar os aspectos positivos e negativos de desempenho do
ambiente construdo, recomendar modificaes e reformas no ambiente objeto da avaliao e
para aprofundar o conhecimento sobre este ambiente, tendo-se em vista futuros projetos
similares (ORNSTEIN; BRUNA; ROMRO, 1995, p.7).
De acordo com Romro e Ornstein (2003), sem minimizar a importncia do desempenho
fsico, a APO se diferencia das avaliaes convencionais, por considerar fundamental o nvel de
satisfao dos usurios no decorrer do uso do ambiente em questo.
Os procedimentos adotados incluem principalmente a avaliao tcnica, a avaliao
funcional e a avaliao comportamental, tendo em vista a opinio dos tcnicos, projetistas e
principalmente dos usurios.
A avaliao tcnica compreende elementos que possam afetar a sade, segurana e
bem-estar dos usurios (conforto ambiental, materiais, etc.). A avaliao funcional abrange
elementos que interfiram no desenvolvimento das atividades no ambiente (acessibilidade,
segurana, flexibilidade, etc.). A avaliao comportamental compreende os elementos que
relacionam as atividades e a satisfao dos usurios com o ambiente construdo (OLIVEIRA,
1998).
As avaliaes fsicas ocorrem por meio de levantamentos e medies realizados por
pesquisadores e as avaliaes comportamentais por meio da utilizao de tcnicas de coletas
de dados como questionrios, entrevistas e observaes que expressem o nvel de satisfao
dos usurios.
A APO compreende ainda as avaliaes econmica, esttica e organizacional.
(ORNSTEIN; ROMRO, 1992). O edifcio passa a ser entendido no mais como um simples espao
construdo das fundaes cobertura mas como um efetivo abrigo do homem, que deve
atender s necessidades de seus usurios (ORNSTEIN, 1990).
A APO assim um conjunto de mtodos aplicados aos estudos das relaes
ambiente-comportamento, cujos resultados se relacionam com a participao,
na prpria pesquisa, dos diversos agentes envolvidos na produo e uso do
ambiente em foco e, principalmente porque conta com o conhecimento crtico
da vivncia diria dos usurios. Os resultados ento podem ser usados como

16

novos insumos e diretrizes para futuros projetos com caractersticas

semelhantes,

mas

podem

sobretudo,

ser

utilizados

para

adaptaes,

renovaes, reformas e reorganizaes, naqueles ambientes estudados.

(ORNSTEIN; BRUNA; ROMRO, 1995, p.70)

ESTUDO DE CASO

FUTUROS PROJETOS

Figura 3: Esquema da APO

Fonte: adaptado de Romro; Ornstein (2003)

A Avaliao Ps-Ocupao considerada, portanto, um mecanismo eficiente de

realimentao de projetos semelhantes e do controle de qualidade global do ambiente
construdo no decorrer de sua vida til (ORNSTEIN; ROMRO, 1992, p.20).
De acordo com os objetivos da pesquisa, o tempo de realizao e os recursos
disponveis, podem ser estabelecidos trs nveis de APO:
- APO indicativa: indicao dos principais aspectos positivos e negativos do ambiente
avaliado, atravs de breves visitas exploratrias e entrevistas com usurios-chave.
- APO investigativa: acresce-se ao nvel anterior, a explicitao de critrios
referenciais de desempenho.
- APO diagnstica: define detalhadamente critrios de desempenho, utiliza tcnicas
sofisticadas de medidas, correlacionando avaliaes fsicas com respostas dos usurios de
determinado ambiente (PREISER; RABINOWITZ; WHITE, 1988).
A partir do diagnstico da APO aplicada, so extradas as recomendaes a curto, mdio
e longo prazos. A curto prazo pode-se identificar e corrigir problemas construtivos, funcionais,
comportamentais, de gerenciamento e manuteno do ambiente. A mdio prazo, pode-se

17

aprofundar as recomendaes sugeridas no nvel anterior e fornecer subsdios para

aprimoramento dos mtodos de aplicao da APO. E a longo prazo, possvel alimentar
critrios e diretrizes de desempenho e de projeto no caso de novas tipologias semelhantes a
serem construdas, bem como aprimorar manuais de projeto, cdigos de obras e normas de
construo, uso e manuteno. (PREISER; RABINOWITZ; WHITE, 1988).
A aplicao sistemtica de Avaliao Ps-Ocupao a estudos de caso especficos tem
gerado, nos trs nveis, grande fonte de conhecimentos, os quais podem nortear a formulao
de critrios de desempenho mais compatveis com as necessidades dos usurios, observados
aspectos tcnicos, econmicos e funcionais.

1.2.1 BREVE HISTRICO DA APO

A APO vem sendo adotada tanto na Europa como nos EUA e no Japo h mais de 40
anos, quando comeou-se a avaliar os resultados da arquitetura moderna de massa,
especialmente no caso dos grandes conjuntos habitacionais, sob a tica das relaes Ambiente
Construdo - Comportamento Humano (ROMRO; ORNSTEIN, 2003). No caso dos EUA, a APO
consolida-se a partir da fundao da Environmental Design Research Association (EDRA), em
1969. Romro e Ornstein (2003) destacam que at 1978 Bechtel e Srivastrava contabilizaram
mais de 1500 APOs aplicadas em conjuntos habitacionais.
Na Inglaterra e na Frana, as pesquisas sobre APO remontam a dcada de 1960, com os
respectivos estudos conduzidos pelo Royal Institute of British Architects e pelo Centre
Scientifique et Technique du Btiment (CSTB) (BENEVENTE, 2002). Em Portugal, o Ncleo de
Arquitetura e Urbanismo (NAU) do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC) tambm
vem produzindo pesquisas na rea de qualidade residencial, no campo da APO, desde a dcada
de 1970.
No campo internacional, em anos recentes, as pesquisas tm abrangido o conceito de
Building Performance Evaluation (BPE), que engloba a APO a fatores tcnicos e econmicos e
a agentes profissionais como investidores e gerenciadores do mercado construtivo (PREISER E
VISHER, 2005; VOORDT E WEGEN, 2005).
No Brasil, pesquisas na linha da APO foram desenvolvidas no perodo de 1972 a 1987 no
Instituto de Pesquisas Tecnolgicas (IPT) do Estado de So Paulo, e em anos recentes vm
sendo desenvolvidas por grupos de estudos de universidades e institutos, entre os quais:
Archtec/EESC-USP,

18

NUTAU

(Ncleo

de

Pesquisa

em

Tecnologia

da

Arquitetura

Urbanismo)/FAU-USP, EPUSP, GEPA (Grupo de Estudos Pessoa Ambiente)/UFRN, NORIE (Ncleo

Orientado para a Inovao da Edificao)/UFRGS, IPT.
Os estudos nesta rea ainda so restritos, mas na dcada de 90 do sculo XX, houve um
aprofundamento das pesquisas voltadas ao mbito conceitual e terico, aos procedimentos
metodolgicos, anlise e tabulao de dados, aplicao a estudos de caso especficos,
alm de trabalhos dirigidos s redes de infra-estrutura urbana, manuteno, segurana e
acessibilidade a portadores de deficincia fsica e trabalhos relacionados gesto da qualidade
na construo civil (ROMRO; ORNSTEIN, 2003).
Benevente (2002, p.65-66) afirma que este quadro pode ser comprovado:
[...] pela incluso da APO como tpico de discusso especfico nos congressos
sobre qualidade, meio ambiente, comportamento, conforto ambiental e
tecnologia, como por exemplo, os Encontros Nacionais de Tecnologia do
Ambiente Construdo ENTACs e Seminrios Internacionais promovidos pelo
Ncleo de Pesquisa em Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo NUTAU/USP, e
tambm pela sua indicao como procedimento metodolgico avaliativo para
alguns programas oficiais de incentivo qualidade e inovao tecnolgica,
como, por exemplo, o programa de Desenvolvimento de Alternativas e Difuso
Tecnolgica PROTEC e Qualihab.

Publicaes recentes nesta rea de conhecimento, alm de seminrios, congressos e

encontros (NUTAU, ENTAC, ENCAC, entre outros), procuram difundir pesquisas que envolvem
estudos de avaliao ps-ocupao e de inovao tecnolgica para a habitao.
Mtodos e tcnicas de avaliaes de desempenho e, sobretudo de APO, aplicados a
estudos de caso, podem ser observados na publicao da Coletnea Habitare: Insero Urbana
e Avaliao Ps-Ocupao (APO) da Habitao de Interesse Social (ABIKO; ORNSTEIN, 2002). A
publicao traz um panorama de diferentes abordagens metodolgicas, destacando objetivos e
resultados alcanados, atravs de 11 projetos de pesquisas distintos, relatados por
pesquisadores de diferentes instituies brasileiras.
Alm desta publicao, pode-se destacar trabalhos realizados em diferentes mbitos,
especificados a seguir:
1. Conceitual,

terico

metodolgico:

apresentam

grande

preocupao

em

aprofundar o estudo dos mtodos de pesquisa empregados.

2. Aplicao a estudos de caso especficos: contemplam a avaliao de unidades
habitacionais, conjuntos habitacionais, escolas, hospitais, edifcios de escritrios,
espaos pblicos.

19

3. Estudos de desempenho tcnico:

observam e analisam novas tecnologias

construtivas e questes tcnicas de conforto ambiental, manuteno e segurana dos

usurios.
4. Trabalhos dirigidos s redes de infra-estrutura urbana em conjuntos habitacionais:
focam especificamente a insero urbana da habitao de interesse social e sua interrelao com os servios pblicos e infra-estrutura. (ROMRO, ORNSTEIN, 2003).
Em alguns estudos, a APO tem sido abordada de maneira abrangente, enfatizando
aspectos da insero urbana. Em outros, a abordagem mais especfica, priorizando aspectos
da edificao.
Verifica-se a relevncia da aplicao de avaliaes sistemticas como mecanismo
realimentador de controle de qualidade ou de desenvolvimento de projetos e novas tecnologias
para habitao, como apontam Romro e Ornstein (2003), levando em conta a diversidade de
mtodos e tcnicas ensaiados e experimentados em cada caso.

1.2.2 PRINCIPAIS MTODOS E TCNICAS DE APO

Em relao aplicao de uma APO, a seqncia bsica de atividades inclui:
levantamento de dados de arquivo ou levantamento da memria do ambiente a ser estudado;
avaliaes tcnicas e comportamentais; levantamento de normas, cdigos, especificaes
tcnicas existentes; anlise dos resultados e diagnstico com recomendaes para o objeto
estudado e para futuros projetos similares (ORNSTEIN; ROMRO, 1992; FEDERAL FACILITIES
COUNCIL, 2002).
De acordo com Ornstein, Bruna e Romro (1995), o projeto de pesquisa j deve prever
quais mtodos e tcnicas atendem aos objetivos em foco. Deve, portanto, ser feita uma
seleo criteriosa de mtodos e tcnicas mais adequados a cada estudo de caso, ajustando-se
s necessidades de prazo e limitaes de custos existentes (ORNSTEIN; BRUNA; ROMRO, 1995,
p.54).
Bechtel, Marans e Michelson (1987), afirmam que para se encaminhar uma APO,
preciso adotar no mnimo trs mtodos combinados para coleta de dados e informaes.
Ornstein, Bruna e Romro (1995) e Romro e Ornstein (2003), relacionaram os diversos
mtodos e tcnicas disponveis para se avaliar o desempenho de ambientes construdos,
apontando vantagens e desvantagens de cada um, conforme o Quadro 1 a seguir:

20

Quadro 1: Mtodos e Tcnicas em APO

MTODOS (M) E
TCNICAS (T)

DESCRIO

VANTAGENS

DESVANTAGENS

Confirmam ou no pontos de
vista dos usurios e as
leituras de projeto

Alguns dados so medidos

pontualmente e exige-se
ateno na interpretao
dos resultados para
compar-los com dados de
projeto e com avaliao dos
usurios; acarretam trabalho
na tabulao dos dados e
possibilidade de
descalibrao ou avaria dos
equipamentos

1. Medidas para aferio

do desempenho fsico (M)

Utiliza-se luxmetro,
decibelmetro, termgrafo,
trena, etc. para verificaes de
conforto ambiental, aspectos
tcnico-construtivos e/ou
arranjo espacial.

2. Observaes do
desempenho fsico (M)

Walkthrough, a olho nu: para

verificao de trincas, fissuras,
goteiras, vazamentos,
recalques, umidades, bolor,
etc.

Rapidez, baixo custo

No identifica origens de
problemas tcnicoconstrutivos mais
complexos. Para tanto, h a
necessidade de consultoria
especial

3. Observaes do
comportamento do
usurio (M)

Podem ser diretas (com

obstruo) ou indireta (sem
obstruo)

Auxilia na compreenso da
dinmica das RACs (Relao
Ambiente Comportamento) e
na elaborao de
questionrios

No h

4. Entrevistas (M)

Apenas com pessoas-chave

como lderes comunitrios,
sndicos, gerentes de
manuteno, entre outros.
Podem ser abertas ou fechadas

Auxilia na elaborao dos

questionrios e nas anlises
dos especialistas; pode ser
interessante no caso de
idosos. Proporcionam
rapidez e confiabilidade

Demanda prazos mais longos

de aplicao; somente para
adultos; resulta em
indicadores qualitativos e
no quantitativos

5. Questionrios (M)

o mtodo mais comumente

utilizado para obter
informaes sobre
comportamentos, atributos e
atitudes de usurios de
ambientes construdos

Pode ser aplicado

pessoalmente, pelo
telefone, pelo correio;
distribudo por categoria de
usurio; rapidez de
aplicao e facilidade de
tabulao

Exige conhecimento
especializado para
confeco e aplicao. No
pode ser aplicado a crianas
ou a muito idosos.

6. Dirios e/ou listas de

atividades (T)

Planilhas preenchidas pelo

usurio, relatando atividades
durante o dia (ex: de hora em
hora)

Contemplam maiores
detalhes de informaes

So mais apropriadas a
locais de trabalho; aplcvel
apenas a alfabetizados
adultos; podem ser
esquecidas, pois no h o
controle externo do
avaliador

7. Mapas
comportamentais (T)

Identificam atividades e
comportamentos padro que se
repetem no tempo e no espao.
So elaboradas pelos
avaliadores

Extremamente teis para

compreenso das relaes
entre ambiente e
comportamento de reas
livres de conjuntos
habitacionais, praas, hall
de edifcios, hotirs, etc.
Apresentam resultado
grfico, o que facilita a
utilizao na formulao de
diretrizes de projeto

Dependendo da
profundidade da pesquisa,
exigem a permanncia
prolongada dos avaliadores,
pois as verificaes so
documentadas em intervalos
de tempo regulares

8. Registros fotogrficos
(T)

teis nas avaliaes de

desempenho fsico,
comportamento dos usurios e
mapas comportamentais, pois
permitem posteriores
avaliaes

Baixos custos; rapidez e

confiabilidade no registro

So estticos no tempo

21

MTODOS (M) E
TCNICAS (T)

DESCRIO

VANTAGENS

DESVANTAGENS

9. Registros em
videoteipes (T)

Extremamente teis e
versteis, pois permitem a
produo de um banco de
dados de imagens para
posterior anlise por tcnicos e
especialistas

Permitem documentar
imagens dinmicas e
conseqentes
comportamentos com
preciso maior do que a
tcnica 8; podem ser
associados a recursos de
computao grfica

Custos mais elevados em

relao ao item 8, pois
exigem recurso materiais e
tcnicos especializados em
vdeo e em computao
grfica

10. Registros em udio

(T)

Permitem registros sonoros de

rudos urbanos, entre
apartamentos e entrevistas
com pessoas-chave

Tcnica complementar,
auxilia para dirimir dvidas
de informaes obtidas em
entrevistas

Exige um tempo maior para

transcrever os registros

11. Percepo Visual (T)

Solicita-se aos usurios que

fotografem aspectos
especficos que esto sendo
avaliados; mostra-se a um
conjunto de usurios fotos de
aspectos que se pretende
avaliar

Baixo custo; auxilia quando

no possvel realizar
levantamentos in loco;
auxilia nas avaliaes
quando os usurios so
crianas ou analfabetos

Podem implicar em
distores de resultados;
pouca validade ecolgica

12. Jogos (T)

Simulaes de situaes
relativas s RACs, com cartelas
contemplando, por exemplo,
elementos visuais

Baixo custo; permitem

socializao dos
participantes; teis em
programas de treinamento,
por exemplo, para operao
manuteno e uso de
ambientes construdos; teis
no caso de crianas

Na APO devem ser adotados

obrigatoriamente com a
utilizao recproca de
outros mtodos. S podem
ser utilizados de modo
isolado em casos especficos
de treinamento

13.Simulaes (M/T)

Modelagem via computao

grfica, maquetes em escala

Podem permitir maior

participao dos moradores
no processo de APO; teis no
caso de analfabetos e de
crianas

Pouca validade ecolgica.

Devem ser usados,
necessariamente, no caso de
APO, de modo combinado
com outros mtodos

Fonte: adaptado de Ornstein; Bruna e Romro, 1995 (p.70-74) e de Romro; Ornstein, 2003 (p.264-269)

De acordo com Lay e Reis (1993, p.906):

A aplicao de questionrios tem sido um dos procedimentos mais comuns para
a coleta de informaes sobre o grau de satisfao de moradores com o seu
ambiente habitacional, devido a sua adequao para coletar uma quantidade
significativa

de

dados,

que

podem

ser

comparados

analisados

estatisticamente, por uma variedade de testes estatsticos, fornecendo

resultados que tendem a refletir com segurana as relaes existentes entre as
variveis analisadas.

Benevente (2002), que examinou os artigos publicados em APO dos NUTAUs e ENTACs de
1995 a 2000, verificou que os mtodos mais adotados nestas pesquisas foram os questionrios e
as entrevistas, e que o registro fotogrfico foi usado intensamente, no levantamento das
condies do edifcio e como suporte para avaliaes tcnicas.

22

2. SO CARLOS SP:
DESENVOLVIMENTO URBANO, EVOLUO POPULACIONAL E
O REFLEXO DAS UNIVERSIDADES NO MERCADO IMOBILIRIO

2.1 O DESENVOLVIMENTO URBANO E A EVOLUO POPULACIONAL

So Carlos est situada na regio central do Estado de So Paulo, a 232 Km da capital e

margem da Rodovia Washington Luiz. A cidade foi fundada em 1857, durante o perodo de
expanso da cultura do caf.
A histria de So Carlos pode ser dividida, basicamente, em dois principais momentos: o
ciclo inicial do caf que proporcionou condies para a consolidao do segundo momento, o
de plo industrial e educacional.
O aumento da produo do caf fez com que as atividades econmicas, sociais e
culturais se expandissem juntamente com o crescimento da populao. Isso propiciou o
arranque da produo industrial posteriormente ao auge cafeeiro. Com a crise cafeeira,
desenvolveu-se na cidade uma economia de carter urbano-industrial (DOZENA, 2001).
Os conhecimentos dos imigrantes e a chegada de migrantes de outros centros urbanos,
nas dcadas de 30 e 40, consolidaram a indstria como a principal atividade econmica de So
Carlos, que chegou dcada de 50 como centro manufatureiro com relevante expresso
industrial entre as cidades do interior do Estado de So Paulo (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO
CARLOS, 2006).
A elite urbano-industrial, que substituiu a elite agrria, possibilitou a transformao de
So Carlos em um meio concentrador de tcnica e de cincia, na medida em que incentivou a

23

instalao de indstrias, a criao de infra-estrutura urbana e a implantao de universidades

de destaque: a USP e a UFSCar (DOZENA, 2001).
So Carlos atualmente conhecida como A Capital da Tecnologia por constituir um
avanado plo formado por universidades, centros de pesquisas da Embrapa e empresas de
pequeno a grande porte, com forte atuao em produtos de tecnologia de ponta.
A ocupao da rea urbana de So Carlos ocorreu de forma descontnua e fragmentada
e a cidade cresceu sobre reas inadequadas, com graves problemas de eroso, de drenagem e
de proteo de encostas e mananciais (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO CARLOS, 2004).
At 1940 a cidade se mostrava compacta, com uma grande facilidade de
deslocamento, gerada por distncias curtas. Entre 1940 e 1950, ela mantm as
mesmas caractersticas da dcada anterior, com todo o crescimento se dando
em regies adjacentes rea ocupada. De 1950 em diante, no entanto, a cidade
explode. Somente entre 1950 e 1960, ela chaga a mais do que dobrar a sua rea,
em relao ao que havia at ento. Da pra frente o crescimento se mantm de
forma acelerada, com enormes reas nitidamente rurais sendo incorporadas
cidade entre 1970 e 1988. Apenas aps 1988 a cidade parece reduzir o seu ritmo
de crescimento, talvez como conseqncia do elevado nmero de terrenos
deixados vazios nas reas j loteadas (estimado em 15.000 lotes em 1996)
(SILVA, 1997, p.51).

at 1940
1940
a 1950
at 1940
1950 a 1950
1970
1940
1970 a 1970
1980
1950
1970 a 1980

at 1940
1940 a 1950
1950 a 1970
1970 a 1990
1980
1980
1990 a 1990
2002
1980
1990 a 2002

1980 a 1990
1990 a 2002

Figura 4: Mapa de expanso da rea urbana

24

Fonte: Prefeitura Municipal de So Carlos, 2004.

Alm do crescimento urbano, houve em So Carlos um intenso crescimento

populacional. De 1950 a 2000, a populao total evoluiu de 22.093 para 192.923 habitantes
(DOZENA, 2001).
O grfico a seguir apresenta a taxa geomtrica de crescimento populacional entre 1940
e 2000 e mostra que o acrscimo mais expressivo no nmero de habitantes ocorreu a partir de
1950. importante ressaltar que este ndice do municpio permanece alto (em torno de 2,06%
ao ano), acima da mdia em relao aos ndices do Estado de So Paulo (1,90%a.a.) e do Brasil
(1,56%a.a.) (FUNDAO SEADE, 2005).

Figura 5: Taxa geomtrica de crescimento populacional de So Carlos (1940-2000)

Fonte: Prefeitura Municipal de So Carlos, 2004.

De acordo com dados da Fundao SEADE (2005), o municpio de So Carlos possui uma
rea de 1.132 Km, 213.314 mil habitantes e

densidade demogrfica de 188,44

habitantes/Km.
Apenas 5% da populao so-carlense residem na zona rural, que ocupa 93% do
territrio municipal. Por outro lado, 95% da populao moram em zona urbana, ocupando os 7%
restantes da rea de todo municpio (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO CARLOS, 2004).
Alguns ndices sociais significativos do municpio so:
- grau de urbanizao de 95,93%;

25

- atendimento de 99,73% de abastecimento de gua;

- atendimento de 99,63% de servio de coleta de lixo, sendo que 99% do lixo domiciliar
e comercial destinado a aterro sanitrio;
- atendimento de 99,31% da demanda da rede coletora de esgoto, sendo que est em
construo a estao de tratamento de esgoto do municpio, com inaugurao prevista para
final de 2007;
- ndices de mortalidade infantil de 10,66 por mil nascidos vivos;

2.2 A INSERO DAS UNIVERSIDADES EM SO CARLOS

Na segunda metade do sculo XX, So Carlos recebeu um grande impulso para o seu
desenvolvimento tecnolgico e educacional com a implantao, em 1953, da Escola de
Engenharia de So Carlos (EESC), vinculada em 1972 Universidade de So Paulo (USP), e, com
a criao, na dcada de 70, da Universidade Federal de So Carlos (UFSCar) (PREFEITURA
MUNICIPAL DE SO CARLOS, 2006).
Alm da USP e da UFSCar, So Carlos conta tambm com duas instituies privadas de
ensino superior: a FADISC (Faculdades Integradas de So Carlos), instalada em 1968 e a UNICEP
(Centro Universitrio Central Paulista), criada em 2000 a partir da antiga ASSER (Associao de
Escolas Reunidas), criada em 1974.
O texto da UNIVERSIDADE DE SO PAULO (2005, p.171), referindo-se EESC, afirma
que:
Ao mesmo tempo em que a Escola, a cidade cresceu, novas instituies de
ensino e pesquisa foram criadas, e um importante plo industrial de alta
tecnologia se consolidou, caracterizando-a como um centro de ensino e
pesquisa em cincias exatas e engenharia.

Com relao s localizaes, a USP, em especial, apresenta um relacionamento direto

com o desenvolvimento urbano de So Carlos, pois se situa no meio da malha urbana. A UFSCar
tambm se localiza em local estratgico, margem da Rodovia Washington Luiz, no vetor de
expanso norte da cidade.
A figura a seguir ilustra as localizaes das universidades na cidade.

26

Figura 6:- Localizao das universidades na cidade

2.2.1 A USP
A Escola de Engenharia de So Carlos (EESC), instituio instalada nos anos 50, abriu
caminho para a interiorizao do ensino superior no Estado de So Paulo e formou as lideranas
cientficas responsveis, em ltima instncia, pela efervescncia tecnolgica da regio
(NOSELLA; BUFFA, 2000, p.15).
A idia de uma universidade no interior do Estado no era, entretanto,
consensual. Que idia mais esdrxula, pensavam alguns, a de criar uma
universidade, at ento privilgio das capitais, numa pequena cidade
interiorana. Essa era, alis, a tradio brasileira, a de instalar universidade s
nas capitais mais importantes (NOSELLA; BUFFA, 2000, p.24).

No final dos anos 40, a populao da cidade era de apenas 40 mil habitantes, e a do
municpio, 65 mil, ocupando uma rea de 1439 km.
J funcionavam, na cidade, bancos, jornais, estao de rdio, revistas,
farmcias, Santa Casa de Misericrdia, Centro de Sade, quase quatrocentos

27

estabelecimentos comerciais e, gerando emprego para cinco mil operrios,

mais de trezentos estabelecimentos industriais grandes e pequenos em todo o
municpio. (ALTAFIM; SILVA, 2004, p.15)

Criada pela Lei Estadual n 161, de 24/09/1948, e implantada em dezembro de 1952,

pela Lei Estadual n1968 de 16/12/1952, a EESC instalou-se no edifcio "Casa d'Itlia" cedido em
carter provisrio pela Sociedade Dante Alighieri, prdio que atualmente abriga o Centro de
Divulgao Cientfica e Cultural (CDCC) da USP (ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS,
2006).
O primeiro concurso vestibular, ento denominado Concurso de Habilitao, realizou-se
em 1953, com a oferta de cinqenta vagas para o curso de engenharia, com habilitaes em
Engenharia Civil e Engenharia Mecnica. Inscreveram-se duzentos candidatos, dentre os quais
foram selecionados trinta e nove (ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS, 2006).
A partir de 1955, a EESC passou a oferecer os denominados cursos de doutoramento e,
em 1956, estabeleceu os cursos de especializao e aperfeioamento. Os programas dos cursos
de ps-graduao foram organizados em 1969 (ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS, 2006).
O atual campus, com uma rea de cerca de 320 mil metros quadrados, dos quais 124 mil
metros quadrados so reas edificadas, passou a ser ocupado em 1956, e parte da rea foi
doada pela Prefeitura Municipal. A EESC instalou-se por etapas, entre 1956 e 1957, no Bloco E1, edifcio construdo para sedi-la. Posteriormente, novos prdios e laboratrios foram
construdos, expandindo as atividades didtico-cientficas e a organizao administrativa
(ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS, 2006).

Figura 7: Foto campus USP ~1960

Fonte: ATALFIM; SILVA, 2004.

28

Em 1970, somaram-se s habilitaes em Engenharia Civil e Engenharia Mecnica,

outras duas opes de formao: Engenharia de Produo e Engenharia Eletrotcnica, depois
denominada Engenharia Eltrica (ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS, 2006).
Institudo em 1972, o Campus da USP em So Carlos foi integrado pela Escola de
Engenharia de So Carlos (EESC) e duas outras Unidades Universitrias que dela se originaram
em 1971: o Instituto de Cincias Matemticas de So Carlos, atualmente denominado Instituto
de Cincias Matemticas e de Computao (ICMC), e o Instituto de Fsica e Qumica de So
Carlos, posteriormente desmembrado em Instituto de Fsica de So Carlos (IFSC) e Instituto de
Qumica de So Carlos (IQSC) (ESCOLA DE ENGENHARIA DE SO CARLOS, 2006).

Figura 8: Foto campus USP ~1973

Fonte: NOSELLA; BUFFA, 2000.

Em 1985, foi implantado o Curso de Arquitetura, atual Curso de Arquitetura e

Urbanismo. No ano de 2001, teve incio o Curso de Engenharia Aeronutica e, em 2002, foram
criados os cursos de Engenharia Ambiental, Engenharia Mecatrnica, Engenharia Eltrica com
nfase em Sistemas de Energia e Automao e Engenharia de Computao (ALTAFIM; SILVA,
2004).
Com o crescimento de sua estrutura, o campus local, localizado na regio central da
cidade, ficou limitado expanso fsica. Em virtude disso, em 2001 foi iniciado o processo para

29

implantao de um segundo campus, o Campus 2, j em funcionamento, em uma rea de cerca

de 785 mil metros quadrados de terreno (UNIVERSIDADE DE SO PAULO, 2006).
Atualmente, a USP So Carlos composta de quatro unidades (EESC, ICMC, IFSC e IQSC),
totalizando 18 cursos de graduao e 22 de ps-graduao. Nos cursos de graduao h 2.890
alunos matriculados e nos de ps-graduao, 2.707. Esto em atividade 414 servidores docentes
e 660 no-docentes. (UNIVERSIDADE DE SO PAULO [1], 2006).

2.2.2 A UFSCAR
Fundada em 1968, a Universidade Federal de So Carlos (UFSCar), nica instituio
federal de ensino superior localizada no interior do Estado de So Paulo, possui trs Campi: o
principal fica em So Carlos e tem 645 hectares de extenso, sendo 137 mil metros quadrados
de rea construda. Os outros campi localizam-se em Araras e Sorocaba (UNIVERSIDADE
FEDERAL DE SO CARLOS, 2006).
Em maro de 1970, a UFSCar recebeu seus primeiros 96 alunos para os cursos de
Licenciatura em Cincias, hoje j extinto, e Engenharia de Materiais, pioneiro na Amrica
Latina (UNIVERSIDADE FEDERAL DE SO CARLOS, 2006).
Uma comisso formada na Prefeitura Municipal de So Carlos coordenou os trabalhos
para implantao do Campus. Avaliadas as possibilidades, a Fazenda Trancham, situada s
margens da rodovia Washington Lus, foi apontada como a propriedade adequada para
implantar a UFSCar. As instalaes da antiga fazenda foram adaptadas para receber a
administrao, salas de aula e laboratrios (UNIVERSIDADE FEDERAL DE SO CARLOS, 2006).

Figura 9: Foto campus UFSCar

Fonte: Universidade Federal de So Carlos, 2006.

30

Nos anos 70 foram criados os trs primeiros centros acadmicos da instituio: o Centro
de Cincias Exatas e de Tecnologia (CCET), o Centro de Cincias Biolgicas e da Sade (CCBS) e
o Centro de Educao e Cincias Humanas (CECH).
Foram abertas vagas para os cursos de Fsica, Qumica e para o primeiro curso de
graduao em Cincias Biolgicas, aps a extino do curso de Licenciatura em Cincias.
Tambm nessa poca foram criados os cursos de Pedagogia e Enfermagem (UNIVERSIDADE
FEDERAL DE SO CARLOS, 2006).
A partir da dcada de 90 foram implantados novos cursos, entre eles: Cincias Sociais,
em 1991; Psicologia, Biblioteconomia e Cincia da Informao e Educao Fsica, em 1994;
Letras e Imagem e Som, em 1996; Licenciatura em Msica com habilitao em Educao
Musical, em 2004 e Medicina, em 2006 (UNIVERSIDADE FEDERAL DE SO CARLOS, 2006).
A comunidade da UFSCar em So Carlos composta por cerca de 600 tcnicos
administrativos, 522 professores, 5.354 alunos de graduao e 1.608 de ps-graduao, 30
cursos de graduao e 31 cursos de ps-graduao divididos em 21 programas (17 cursos de
mestrado, 11 de doutorado e 3 de especializao).

2.2.3 AS INSTITUIES PRIVADAS DE ENSINO SUPERIOR FADISC E UNICEP

A FADISC (Faculdades Integradas de So Carlos), instalada em 1968, responsvel pelos
cursos de graduao em Direito, Administrao de Empresas, Letras, Computao, Secretariado
Executivo Bilnge, Engenharia Civil e Engenharia de Produo. A faculdade possui cerca de
1250 alunos matriculados.
A UNICEP (Centro Universitrio Central Paulista), criada em 2000 a partir da antiga
ASSER (Associao de Escolas Reunidas), criada em 1974, oferece 23 cursos de graduao a
cerca de 4500 alunos: Administrao, Arquitetura e Urbanismo, Cincias Biolgicas, Cincias
Contbeis, Computao - Sistemas de Informao, Direito, Educao Fsica, Enfermagem,
Engenharia de Computao, Engenharia Eltrica, Engenharia de Produo, Farmcia,
Fisioterapia, Histria, Letras, Matemtica - Licenciatura e Bacharelado, Nutrio, Pedagogia,
Publicidade e Propaganda e Turismo e Hotelaria.
A participao dos estudantes da UNICEP e da FADISC no mercado imobilirio de So
Carlos pequena, pois h um grande contingente de alunos que moram em cidades da regio e
que viajam para So Carlos para estudar, e outra grande parte dos alunos so moradores da
cidade.

31

2.2.4 A ATUAO DAS UNIVERSIDADES PBLICAS NA PROVISO DE

HABITAO ESTUDANTIL
Tanto a USP como a UFSCar oferecem vagas em moradias estudantis, localizadas dentro
dos respectivos campi.
O Campus da USP possui quatro blocos de alojamento (A, B, C e D), totalizando 192
vagas.
O bloco A, de dois pavimentos, dispe de 70 vagas distribudas em 32 quartos com
sacada, quatro banheiros, uma cozinha comunitria, rea de servio, rea de convivncia,
depsito e local para bicicletas, totalizando 895 metros quadrados de rea til. Este o
alojamento mais antigo do campus, construdo em 1963 e implantado na principal rea de
convivncia, junto praa e ao restaurante central (UNIVERSIDADE DE SO PAULO, 2005).
O bloco D o alojamento mais recente do campus, construdo em 1995 e implantado
junto aos blocos B e C, prximo ao campo de futebol. Ele foi projetado para abrigar 60
estudantes, distribudos em 30 quartos com varanda, seis banheiros, sala de estudos, cozinha,
rea de servio, rea de convivncia e solrio. Possui trs pavimentos e sua estrutura em
concreto aparente, a vedao em tijolo de barro aparente e a rea til 1.150 metros
quadrados (UNIVERSIDADE DE SO PAULO, 2005).
A seleo dos candidatos moradia feita por uma comisso, considerando a situao
scio-econmica do estudante. Quando preenchidas as vagas do alojamento, o aluno pode ser
beneficiado com ajuda financeira (Bolsa-Auxlio Moradia) a fim de suprir parte dos gastos com a
moradia na cidade.
De acordo com informaes da diretoria do alojamento da USP, h aproximadamente
250 moradores nos alojamentos, um nmero superior ao nmero de vagas oferecidas.
No incio do ano letivo de 2007, salas de aulas do Departamento de Engenharia foram
ocupadas por vrios estudantes que reivindicavam a construo dos novos blocos de moradia. A
ocupao dos manifestantes permaneceu at final do ms de agosto e culminou na proposta de
algumas medidas de apoio aos alunos do campus, aprovadas pelo Conselho do Campus de So
Carlos e pela Coordenadoria de Assistncia Social (Coseas), entre elas o aumento do nmero de
bolsas-auxlio moradia, a proposta de reforma de um dos blocos de moradia e a construo de
um novo bloco visando suprir a expanso da demanda por vagas.
Alm dos alojamentos e da bolsa-auxlio moradia, o Servio Social da USP oferece
ainda, auxlio aos alunos na procura de imveis no mercado privado, fornecendo contatos de
proprietrios e informaes sobre imveis nas imediaes do campus.

32

Figura 10: O alojamento da USP (Bloco A)

Figura 11: O alojamento da USP (Bloco D)

Figura 12: O alojamento da USP (Bloco D)

33

A Moradia Estudantil da UFSCar, com 383 vagas, destina-se ao estudante que esteja
regularmente matriculado, que no resida em So Carlos e que comprove situao de carncia
scio-econmica. Assim como na USP, os candidatos moradia tambm participam de um
processo de seleo realizado por uma comisso composta por alunos residentes no
alojamento, professores e funcionrios da UFSCar. Este processo ocorre uma vez por ano e
obedece a critrios scio-econmicos.

Figura 13: O alojamento da UFSCar

Figura 14: O alojamento da UFSCar

34

2.3 O REFLEXO DAS UNIVERSIDADES NO MERCADO IMOBILIRIO DE SO

CARLOS

Analisando o impacto das universidades no contexto de diversas cidades, Brandli (2004),

afirma que este envolve dimenses econmicas, sociais e fsicas das reas urbanas. Alm disso,
h a contribuio com o desenvolvimento de pesquisas e gerao de conhecimento, o
incremento do nvel educacional e o aumento das taxas de emprego e renda.
A presena das universidades induz reaes numa grande variedade de setores
econmicos da cidade, afetando diretamente os setores de construo, hotis, alimentao,
mveis e acessrios, comunicao, servios diversos, servios educacionais, servios
recreacionais e culturais, viagens, comrcio varejista, entre outros (BRANDLI, 2004, p.42).
Azambuja (1997, p.69) apud Brandli (2004, p.93) afirma que:
pela presena da universidade que reas prximas a ela vo sendo ocupadas
por habitaes selecionadas, por atividades comerciais, pela procura de
imveis de aluguel ou pela construo de edifcios nos bairros prximos.

Em So Carlos, a presena das universidades desempenha um papel significativo no

desenvolvimento econmico e social local, refletindo qualitativamente e quantitativamente na
dinmica urbana e, em especial, no mercado habitacional, a partir da demanda gerada pelos
estudantes.
Em estudo sobre o processo de urbanizao da cidade, Devescovi (1985, p.186) descreve
o incio da ocupao urbana pelos estudantes. Segundo o autor:
[...] vrias das antigas residncias situadas nas reas imediatamente contguas
ao espao central foram transformando-se a partir dos anos 50/60 em
moradias estudantis residncias, em geral precariamente conservadas, e
alugadas a grupos de estudantes. Na verdade, a existncia, na cidade, de
escolas de nvel superior particularmente a Universidade de So Paulo e a
Universidade Federal de So Carlos atraiu para a uma parcela expressiva de
populao flutuante que passou a ocupar uma regio que no se limita apenas
aos espaos mais centrais da cidade, mas que se estende sobretudo at as
imediaes do campus da Universidade de So Paulo de um lado, e a Vila Nri
de outro.

Com o passar dos anos, a questo da habitao para estudantes universitrios na cidade
de So Carlos passou por diversas alteraes, tomando propores relevantes para o mercado
imobilirio e para a economia local. Nos ltimos 10 anos, o crescimento do mercado de

35

aluguis de casas e apartamentos para estudantes significativo, bem como o aumento de

atividades econmicas direcionadas a esse grupo.
As caractersticas fsicas e sociais dos bairros nas imediaes do campus da USP,
principalmente, tm mudado devido grande oferta e demanda de habitaes com
caractersticas especficas para estudantes e intensificao de servios e comrcios,
configurando ocupaes urbanas de bairros que so reconhecidos como bairros de
estudantes.
Com relao s tipologias de habitaes ofertadas aos estudantes, destaca-se o
expressivo nmero de apartamentos em pequenos edifcios de 3 a 4 pavimentos, alm de casas
e kitchenettes.
Embora se refira a uma outra realidade, uma pesquisa realizada na Universidade de
York (RUGG; RHODES; JONES, 2000) aponta elementos que podem ser usados para reflexo da
situao apresentada em So Carlos. A pesquisa mostra que os estudantes potencializam o
mercado de aluguis, moram em tipos particulares de habitaes e em bairros especficos.

Figura 15: Foto area com destaque do campus da USP e vista das suas imediaes
Fonte: SMHDU - PMSC

36

Mais de 18 mil estudantes freqentam as universidades em So Carlos, um nmero

bastante significativo e que tende a continuar aumentando a cada ano, com o acrscimo de
vagas oferecidas pelas universidades e com a expanso dos cursos.
O aumento do estoque habitacional capaz de absorver esta demanda e o aumento do
ciclo de construo e reforma de habitaes destinadas a estudantes so fatos que mostram
que o mercado de imveis cresceu em resposta demanda especfica de jovens que ingressam
no mercado habitacional em So Carlos.
importante destacar, no entanto, que no universo de estudantes que freqentam as
universidades de So Carlos h peculiaridades que determinam demandas variadas.
Os alunos das instituies particulares FADISC e UNICEP representam uma parcela
pequena no mercado imobilirio, pois muitos deles residem em cidades prximas e viajam
diariamente para So Carlos e outra grande parte reside na cidade com a famlia.
A parcela mais significativa de estudantes no mercado habitacional de So Carlos ,
portanto, representada pelos alunos das universidades pblicas USP e UFSCar. As duas
universidades possuem mais de 12 mil alunos, sendo cerca de 8 mil em cursos de graduao e
aproximadamente 4 mil nos cursos de ps-graduao.
Apontam-se aqui outras particularidades, uma vez que os estudantes de ps-graduao
compem um grupo bastante heterogneo: h alunos bolsistas e h alunos que j trabalham e,
por isso, podem pagar uma habitao mais cara ou em bairros no to prximos das
universidades. H alunos que moram com a famlia e h tambm aqueles que viajam
diariamente ou semanalmente para a cidade para realizar os estudos. Alm disso, a faixa etria
neste grupo bastante variada.
Levando-se em conta as peculiaridades apontadas constata-se que no conjunto dos
estudantes universitrios de So Carlos, os estudantes de graduao das universidades
pblicas representam o perfil mais homogneo que predomina neste segmento do mercado
imobilirio. So cerca de 8 mil alunos, dos quais a maioria vem de outras cidades para morar
em So Carlos.
Esses jovens em sua maioria so solteiros, no trabalham, dependem financeiramente
dos pais e ocupam reas com habitaes pequenas e de custo acessvel. Por suas caractersticas
e necessidades habitacionais particulares representam um grupo especfico que exerce uma
demanda expressiva sobre o mercado habitacional de So Carlos.

De acordo com Brandli (2004, p.24):

37

Os fatores considerados no processo de deciso dos estudantes so importantes

para o planejamento das necessidades de habitao para este mercado
especfico. A no incorporao destes fatores ao conhecimento dos agentes
provedores de habitao faz com que a oferta nem sempre seja atrativa em
termos de qualidade, preo e localizao.

importante, portanto, considerar a crescente populao de estudantes universitrios

em So Carlos e as questes relacionadas s suas circunstncias habitacionais, as
caractersticas da moradia, a localizao, a qualidade e o custo, a satisfao de seus usurios e
as eventuais demandas latentes, como fatores que merecem ser avaliados.

2.3.1

PERCEPO

DE

AGENTES

ENVOLVIDOS

NO

PROCESSO:

ENTREVISTAS EM IMOBILIRIAS
Com o objetivo de levantar a percepo dos agentes imobilirios com relao ao
impacto das universidades no mercado imobilirio de So Carlos e as caractersticas da
demanda habitacional dos estudantes, foram aplicadas entrevistas com representantes de cinco
empresas imobilirias atuantes na cidade. A escolha das empresas foi definida por serem
representativas no mercado imobilirio de So Carlos e no meio estudantil.
Foi aplicado o mtodo de entrevista aberta com roteiro semi-estruturado. Para a
elaborao das questes procurou-se utilizar linguagem simples e direta, resultando em um
roteiro com 17 questes, apresentado no ANEXO 1 desta dissertao.
As entrevistas foram agendadas por telefone e realizadas nas imobilirias; tiveram
durao mdia de 20 minutos e foram gravadas para posterior aferio das respostas.
Por meio das entrevistas foi possvel obter informaes teis para compreender a
participao dos estudantes no setor imobilirio de So Carlos.

A participao dos estudantes no mercado imobilirio de So Carlos

Com relao participao dos estudantes universitrios no mercado de imveis de So

Carlos, o representante da Imobiliria 1 afirma que durante 4 meses no ano, eles so os
principais clientes das imobilirias, responsveis por mais de 50% do movimento.
No ms de Novembro comea uma movimentao dos estudantes j residentes na
cidade, que mudam de repblica, casa ou apartamento, e depois, na fase de vestibular, os
ingressantes comeam a procurar imveis vagos e esse movimento segue at meados de maro.

38

Para os representantes das Imobilirias 2 e 3, a participao dos estudantes no mercado

de imveis de mais de 60%. Para o representante da Imobiliria 4, esta participao chega a
80% e para o representante da Imobiliria 5, nos meses de pico, os estudantes representam 70%
do movimento. Ainda segundo essa imobiliria, durante os outros meses do ano a
movimentao dos estudantes baixa, e, portanto, a participao deles no mercado de imveis
pode ser considerada algo em torno de 10% do movimento anual.
As imobilirias afirmam que h estudantes que procuram imveis para comprar (em
torno de 5%) e, nesse caso, a procura por apartamentos. Alguns estudantes fazem essa opo
por considerar que, ao invs de pagar todo o perodo do curso, ou seja, 5 anos de aluguel, eles
podem investir em um imvel e praticamente quit-lo ao final do curso.

Os principais fatores considerados na escolha do imvel

De acordo com os entrevistados, os bairros com maior concentrao de imveis

alugados para estudantes so nos arredores da USP. A localizao prxima universidade o
maior atrativo das alternativas de escolha do imvel, principalmente para os calouros,
ingressantes nas universidades e na cidade. A maioria procura imveis prximos USP ou, n o
caso dos estudantes da UFSCar, tambm nas regies centrais da cidade, prximas a pontos de
nibus.
O preo do aluguel considerado pelas imobilirias como o segundo fator mais
importante para a escolha do imvel, seguido de outros fatores como: seguran a, tamanho do
imvel, boas condies de uso e existncia de garagem.
Os entrevistados apontaram que a maior restrio na escolha do imvel , no caso de
apartamentos, o valor do condomnio. Em segundo lugar, o estado de conservao do imvel,
ou seja, os estudantes escolhem imveis em relao aos quais eles no tenham que se
preocupar com trabalhos de manuteno.

As caractersticas da demanda habitacional dos estudantes

Segundo as imobilirias, a procura dos estudantes um pouco maior por apartamentos

(em torno de 60%) que comportem em mdia de 2 a 3 pessoas. A oferta de apartamentos em
pequenos edifcios de 3 a 4 andares tem aumentado nos ltimos anos em resposta a esta
demanda.
De acordo com as Imobilirias 3 e 5, estudantes que esto no incio do curso de
graduao preferem morar sozinhos, em pequenos apartamentos ou kitchenettes, e nos outros

39

anos, muitos optam por morar com amigos em repblicas em apartamentos maiores, em
grupos de at 4 pessoas, ou em casas. Nestes casos, os grupos so em mdia de 6 a 10 pessoas.
Para o representante da Imobiliria 1, existem dois segmentos de mercado em relao
aos estudantes que vm para So Carlos: h aqueles que vm de uma classe de poder aquisitivo
alto e que, em muitos casos, procuram um imvel com trs dormitrios onde more apenas um
estudante por quarto. So estudantes que possuem carro e precisam ter vaga de garagem.
Normalmente, eles procuram tambm algum tipo de lazer na casa ou no apartamento, como
piscina e rea de lazer. E h os estudantes com poder aquisitivo mais baixo, que procuram
imveis mais baratos, como as kitchenettes, ou casas e apartamentos em que possam morar em
grupos maiores, minimizando os custos com a habitao.
Na viso do representante da Imobiliria 1, h mais opo e oferta de apartamentos e
kitchenettes para alugar e faltam casas no mercado. Segundo ele, h bastante procura por
casas grandes, para as repblicas maiores, e nesse caso, a oferta no to expressiva, pois os
proprietrios desses imveis ainda tm restries para alugar para estudantes.
No entanto, de acordo com os entrevistados, esse fato est mudando nos ltimos anos,
pois os proprietrios e investidores do mercado imobilirio perceberam que os estudantes so
bons inquilinos, sendo a taxa de inadimplncia desse segmento muito pequena e a
rentabilidade alta.
No passado, as restries para estudantes eram muito maiores. Os entrevistados
relatam que frases como: No alugo pra estudante; No alugo pra mais de um; No alugo
pra repblica de homem eram freqentes. Hoje, os investidores que tm imveis no mercado
imobilirio se preocupam em deix-los em boas condies de utilizao para os estudantes.
Os valores dos aluguis dos imveis ocupados por estudantes so, de acordo com as
imobilirias, bastante variados. H imveis alugados de R$190,00 (kitchenettes) a R$650,00
(apartamentos). Os aluguis de casas tambm variam bastante, de R$400,00 a R$1500,00.
Nos casos de kitchenettes e apartamentos, h tambm a taxa de condomnio, que varia
de acordo com o nmero de unidades e os servios oferecidos no imvel. Em mdia, os valores
desta taxa so de R$30,00 a R$150,00 e chegam a R$300,00 em apartamentos maiores, com
elevadores e portaria, itens que encarecem a taxa de condomnio.
Os entrevistados afirmaram que o tempo mdio que os estudantes permanecem em uma
mesma moradia de um ano, sendo a rotatividade bastante alta. Mas h casos diversos, como
das grandes repblicas em que variam os moradores, mas o imvel continua o mesmo.

40

Para os entrevistados, os itens de maior reclamao dos estudantes referem-se a

infiltraes e vazamentos nos imveis. H tambm reclamaes quanto aos valores dos
condomnios.
As entrevistas revelaram que mudanas ocorridas nos ltimos anos, no perfil social dos
estudantes, tm se refletido no aumento do grau de exigncias, gerando a necessidade de
oferta de habitaes compatveis com as novas demandas. Ao mesmo tempo, o aumento da
oferta de imveis destinados a estudantes tambm tem possibilitado escolhas mais adequadas
s suas preferncias.
Na viso das imobilirias, a qualidade dos imveis ofertados est melhorando,
principalmente com relao aos acabamentos.

Como ser este mercado no futuro?

De acordo com as imobilirias, a demanda por novas vagas neste segmento crescente
e, conforme o representante da Imobiliria 1, nos ltimos 5 anos tem crescido em torno e 8% a
10% ao ano:
O nmero de estudantes tem aumentado e eles tm se dividido mais para morar. um
mercado de crescimento muito grande, com uma demanda criada, uma demanda crescente, e
um nicho de mercado que ainda tem muito a ser explorado, muito para ser criado. [...] hoje
est muito claro que pelo menos nos prximos anos este nvel social dos estudantes deve
continuar por algum tempo. Ento isto acaba sendo fator decisivo pra vermos o que temos
como demanda. Para se ter idia, hoje as kitchenettes que geralmente eram alugadas para os
primeiros estudantes que vinham, que eram kitchenettes das mais baratas, de 100 reais, 150
reais, acabam sobrando e nem sendo mais locadas, pois mudou o nvel de exigncia com
relao ao passado.
Segundo o representante da Imobiliria 3, neste ano faltaram imveis que atendessem a
todas as preferncias dos estudantes, e ainda h muito a se investir. Para ele, h carncia de
habitaes para estudantes nos bairros do entorno da UFSCar e seria interessante que os
empreendedores investissem naquela regio.

O marketing das imobilirias

Quando questionadas sobre o que oferecem de diferencial aos clientes estudantes,

todas as imobilirias afirmaram que procuram facilitar a locao, no que diz respeito a
exigncias de documentos e de fiador.

41

A Imobiliria 2 afirma que facilita o pagamento com a emisso de boletos bancrios,

que tambm podem ser retirados via internet. Alm disso, na locao, entregam um manual do
usurio, com algumas dicas gerais de uso e manuteno de imveis.
Durante os meses de maior movimentao dos estudantes na cidade (novembro a
maro), as imobilirias fazem panfletagem, exibem propagandas na cidade e nos prprios sites
da internet. Nos outros meses, as imobilirias atuam como patrocinadoras de eventos, festas e
jogos universitrios.

42

3 . PLANEJAMENTO E APLICAO DA APO

Este captulo apresenta os procedimentos metodolgicos adotados na aplicao da
Avaliao Ps-Ocupao, que tem como foco edifcios de 3 a 4 pavimentos, localizados nas
imediaes do campus da USP.
A APO em questo dividiu-se em avaliao tcnica e comportamental, considerando
tanto a unidade habitacional como as reas comuns dos edifcios. A avaliao tcnica abordou
aspectos funcionais, construtivos e itens de conforto ambiental das edificaes e a avaliao
comportamental compreendeu a avaliao da satisfao dos usurios com relao aos mesmos
aspectos, alm de outros relacionados ao contexto cultural e urbano da cidade de So Carlos.
Inicialmente foi realizado um planejamento da avaliao, com a finalidade de orientar
a determinao da amostra, a definio e a aplicao dos instrumentos de coleta de dados,
bem como a organizao e a anlise das informaes.
Assim, para a aplicao da APO foram definidos os seguintes procedimentos:
Levantamento de campo
Definio da amostra e do processo de amostragem
Levantamento de dados na Prefeitura Municipal
Caracterizao dos edifcios selecionados
Definio dos mtodos e tcnicas de APO a serem aplicados
Definio de critrios de desempenho
Definio dos instrumentos de coleta
- questionrio preliminar
- pr-teste e adequao do questionrio
- roteiro de vistoria do desempenho fsico (walkthrough)
- roteiro de entrevistas com sndicos
Aplicao do questionrio e da entrevista
Observaes do desempenho fsico (walkthrough)

43

 Planejamento da anlise de dados (tcnicas estatsticas)

Sistematizao dos dados (captulo 4)
Resultados, anlises e recomendaes (captulo 4)
Consideraes e concluses (captulo 5)

O organograma a seguir ilustra o roteiro metodolgico seguido no planejamento e na

aplicao da APO:
Levantamento de campo

Definio da amostra

Definio dos critrios

de desempenho

Definio dos mtodos

da APO

Definio dos instrumentos

de coleta

Levantamento de dados
na Prefeitura

Caracterizao dos
edifcios

Aplicao dos instrumentos

de coleta

Planejamento da anlise dos

dados

Sistematizao dos dados

Resultados, anlises e
recomendaes

Consideraes e concluses

Figura 16: Organograma dos procedimentos metodolgicos

44

3.1 LEVANTAMENTO DE CAMPO

As entrevistas com os agentes imobilirios, cujos resultados esto apresentados no
captulo 2, apontaram os arredores do campus da USP como a regio com maior concentrao
de imveis alugados para estudantes, onde h grande oferta de apartamentos em pequenos
edifcios, casas e kitchenettes.
Estas informaes motivaram a definio da rea de estudo, cuja delimitao
considerou os seguintes elementos: o permetro do campus da USP, limites de bairros e
equipamentos urbanos como a rodoviria (que atrai a ocupao para seu entorno) e o cemitrio
(que limita a ocupao).

Figura 17: Mapa da rea delimitada para levantamento de campo

Trata-se de uma rea de uso misto, com grande concentrao de edificaes

residenciais, mesclada a um pequeno e mdio uso comercial.
Na rea delimitada foi realizado o levantamento da ocupao urbana de edifcios
ofertados aos estudantes, que incluiu um levantamento de campo, com observaes e registros
fotogrficos.

45

Figura 18: Mapa de quadras e lotes com anotaes do levantamento

Foram identificados 35 edifcios com 2 pavimentos, 108 edifcios de 3 a 4 pavimentos

(sendo 99 em uso e 9 em construo ou em fase inicial de uso) e 40 edifcios com 5 ou mais
pavimentos (dados de julho de 2006).
Destaca-se, portanto, o expressivo nmero de prdios de 3 a 4 pavimentos, cuja
ocupao urbana est ilustrada na Figura 18 a seguir.

Figura 19: Ocupao urbana de edifcios de 3 a 4 pavimentos levantados na rea delim itada

46

A grande quantidade destes pequenos edifcios pode ser explicada como conseqncia
das limitaes urbansticas decorrentes dos coeficientes de ocupao e de aproveitamento dos
lotes nestes bairros (a maior parte pequenos e mdios lotes). Alm disso, os projetos e as
construes so relativamente simples, se comparados com os de edifcios maiores, e
demandam menores investimentos por parte dos construtores e empreendedores.
O conjunto composto pelos edifcios de baixo gabarito resulta em uma ocupao urbana
agradvel, que gera poucos impactos visuais na paisagem dos bairros. A Figura 20 a seguir
ilustra tal situao.

Figura 20: Vista de um conjunto de edifcios na rea de estudo

3.2 DEFINIO DA AMOSTRA E DO PROCESSO DE AMOSTRAGEM

A definio da amostra baseou-se no universo de 99 edifcios de 3 a 4 pavimentos em

uso, levantados na rea delimitada nas imediaes do campus da USP.
Para o clculo da amostra considerou-se a porcentagem de confiana de 95% e margem
de erro de 5%. De acordo com a tabela de nveis usuais de confiana e respectivos coeficientes
(ORNSTEIN, 1992, p.78), tem-se, para o limite de confiana de 95%, o coeficiente de confiana
de valor 1,96, considerando que os dados sejam provenientes da distribuio normal.
O pr-clculo do tamanho da amostra n0 foi feito de acordo com a equao adaptada
por Ribeiro e Echeveste (1998) (1):

47

z 2 .cv 2
n0
e2

(1)

n0 = tamanho da amostra
z= coeficiente de confiana (1,96)
cv= coeficiente de variao (universo homogneo - 10%)
e= margem de erro (5%)

n0

1,96 2.0,10 2
,
0,05 2

assim:

n0 15,37

Considerando que a populao finita, o valor de n0 calculado foi corrigido utilizandose a frmula (2):

N .n0
n0 N

(2)

n= tamanho da amostra corrigida

N= tamanho da populao= 99 edifcios

99.15,37
,
15,37 99

assim:

n 13,30

Assim, o tamanho da amostra final compreende 13 edifcios.

A seleo edifcios a serem avaliados foi feita atravs de amostragem aleatria simples,
realizada por sorteio.

Figura 21: Preparo do sorteio dos edifcios

48

Distribuio da amostra:
A amostra sorteada ficou distribuda conforme apresentado no mapa a seguir:

Figura 22: Planta da cidade de So Carlos com a localizao dos 13 edifcios selecionados

Processo de amostragem:
Foi definido que a avaliao seria feita em 3 apartamentos de cada um dos 13 edifcios
selecionados, ou seja, em 39 unidades habitacionais.
A seleo das unidades foi definida preferencialmente, segundo a posio no andar, a
tipologia e a orientao solar, a fim de serem obtidas respostas que representassem as diversas
perspectivas dos moradores dos edifcios.
Os critrios de seleo dos moradores que participariam da pesquisa foram definidos a
partir do perfil considerado como mais homogneo e mais representativo no mercado
habitacional de So Carlos - os alunos dos cursos de graduao das universidades pblicas (USP
e UFSCar). Tambm levou-se em conta o tempo de moradia no apartamento, selecionando-se
estudantes que morassem h pelo menos 1 ano no local.
Diante destes critrios, a aplicao do questionrio em dois dos treze edifcios somente
foi possvel em duas unidades, resultando, portanto, na avaliao total de 37 unidades.

49

3.3 LEVANTAMENTO DE DADOS NA PREFEITURA MUNICIPAL

3.3.1 PROCESSOS DE APROVAO DOS EDIFCIOS SELECIONADOS

Os processos de aprovao dos 13 edifcios selecionados na amostra foram levantados
na Prefeitura Municipal de So Carlos, para coleta dos projetos, memoriais descritivos e de
outras informaes relevantes para a caracterizao tcnica e construtiva dos edifcios e das
respectivas unidades habitacionais.
Os 13 edifcios sorteados foram construdos entre os anos 1990 e 2005 (de acordo com
as datas dos respectivos processos de aprovao na Prefeitura Municipal), sendo que 10 deles
foram projetados por arquitetos e 3 por engenheiros civis.
As fichas de caracterizao dos edifcios esto no ANEXO 2, listadas em ordem
cronolgica de data de aprovao na Prefeitura Municipal de So Carlos, com indicao das
implantaes, plantas-tipo e caractersticas gerais.

3.3.2 PRINCIPAIS DISPOSIES LEGAIS CONSTRUTIVAS E URBANSTICAS VIGENTES

As normas, leis e recomendaes existentes e utilizadas para a aprovao de edifcios
residenciais, foram obtidas na Secretaria Municipal de Habitao e Desenvolvimento Urbano,
rgo responsvel pela elaborao de diretrizes de uso e ocupao do solo, anlise e aprovao
de projetos.
As principais disposies legais construtivas e urbansticas, incidentes na aprovao de
projetos, esto contidas na legislao seguinte:
Lei Municipal 6.910/72 Lei das Edificaes, que dispe sobre edificaes neste
municpio;
Legislao Estadual - Cdigo Sanitrio Decreto Estadual 12.342/78, que aprova o
regulamento da Promoo, Preservao e Recuperao da Sade no campo de
competncia da Secretaria de Estado da Sade;
Lei Municipal n 11.337/97, que dispe sobre o sistema de utilizao de gs
combustvel nos edifcios e construes em geral e d outras providncias;
Lei Municipal n 11.414/97, que dispe sobre a colocao de caixas receptoras de
correspondncias em edificaes urbanas de qualquer natureza e d outras
providncias ;
Lei Municipal n 13.058/02, que dispe
empreendimentos a se instalarem no Municpio;

sobre

consumo

de

gua

em

Lei Municipal n 13.246/03, que dispe sobre a construo de reservatrios de

deteno ou reteno de guas em conjuntos habitacionais, reas comerciais e
industriais, loteamentos ou parcelamentos em reas urbanas;

50

 Lei Municipal n 13.173 de 26/06/2003, que dispe sobre acondicionamento de lixo

em edifcios residenciais e comerciais, e d outras providncias;
Lei Federal n 10.098/00, que estabelece normas gerais e critrios bsicos para a
promoo da acessibilidade das pessoas portadoras de deficincia ou com mobilidade
reduzida, e d outras providncias;
Decreto Federal n 5.296/04, que regulamenta as Leis n 10.048/00 e 10.098/00;
Lei Municipal n 13.697/05, que dispe sobre a aplicao das normas de proteo
contra incndios do Corpo de Bombeiros, do Municpio de So Carlos, e d outras
providncias;
Lei Municipal n 13.691/05 Plano Diretor do Municpio de So Carlos.
Todos os 13 edifcios amostrados neste estudo foram aprovados segundo a Lei Municipal
6.910/72 Lei das Edificaes e o Decreto Estadual 12.342/78 - Cdigo Sanitrio Estadual,
vigentes at hoje. As outras leis listadas e tambm ainda vigentes foram utilizadas na
aprovao de alguns dos 13 edifcios selecionados.
Destaca-se que est em processo de elaborao o novo Cdigo de Obras e Edificaes
do Municpio de So Carlos, que, quando aprovado na Cmara Municipal, passar a reger todos
os projetos de obras e edificaes no municpio.
O novo cdigo de obras, em conjunto com o Plano Diretor do municpio, aprovado em
2005, e com a legislao estadual e federal pertinentes, so importantes instrumentos para a
implementao de melhorias que iro se refletir tanto no ambiente construdo como no
desenho urbano da cidade de So Carlos.

3.4 DEFINIO DOS MTODOS E TCNICAS DE APO

A escolha dos mtodos e tcnicas deve levar em considerao, alm das caractersticas
do objeto de estudo, os recursos e prazos disponveis (ORNSTEIN; BRUNA; ROMRO, 1995).
Segundo Bechtel, Marans e Michelson (1987), na avaliao aconselhvel o uso de pelo menos
trs diferentes mtodos para possibilitar a verificao dos dados coletados e garantir a
confiana nos resultados da pesquisa.
Optou-se, portanto, pelo uso dos seguintes mtodos:
- entrevistas com sndicos dos edifcios
- questionrio junto aos moradores
- observaes do desempenho fsico (walkthrough)

51

As entrevistas podem ser teis no fornecimento de informaes mais aprofundadas

sobre determinada varivel e por oferecer uma percepo mais ampla da realidade pesquisada
e o questionrio um mtodo de grande aceitao porque se ajusta a vrios tipos de
pesquisa, podendo ser aplicado apenas a uma amostra representativa (ORNSTEIN E ROMRO,
1992).
As observaes do desempenho fsico, por sua vez, podem fornecer subsdios para a
interpretao da avaliao do ponto de vista dos usurios. Alm disso, os dados obtidos podem
ser comparados com os critrios de desempenho pr-definidos.
Alm destes mtodos, utilizou-se tambm a tcnica de registro fotogrfico como
auxiliar nas observaes do desempenho fsico e da ocupao dos edifcios e apartamentos
pelos estudantes.

3.5 DEFINIO DE CRITRIOS DE DESEMPENHO

Avaliar um ambiente determinar seu desempenho a respeito de algum critrio

(Francescato et. al, 1989 in: Preiser, 1989).
Conforme j abordado no item 1.1., do captulo 1, desta dissertao, os critrios de
desempenho so valores mnimos aceitveis e o desempenho verificado no atendimento ou
no destes valores, comparando-se com os resultados obtidos nas vistorias tcnicas (SOUZA,
1982; ORNSTEIN; ROMRO, 1992).
Os critrios de desempenho servem, portanto, como referencial de qualidade nas
anlises tcnicas, comportamentais e nos cruzamentos entre ambas (ROMRO; ORNSTEIN,
2003).
Nesta APO foram considerados alguns critrios e referncias procedentes de normas
nacionais e legislaes estadual e municipal, entre elas:

a) Norma NBR 9050/04 - Acessibilidade a edificaes, mobilirio, espaos e

equipamentos urbanos
Recomendaes observadas nesta norma:
- acabamento adequado de caladas
- acesso aos edifcios por meio de rampas
- vo livre mnimo de porta: 0,80 metros
- vagas apropriadas de estacionamento

52

Escadas:
- largura mnima: 1,20 metros
- altura de corrimo: 0,92 metros do piso acabado
- corrimos instalados em ambos os lados das escadas e contnuos, sem interrupes nos
patamares
- dimenses constantes dos pisos e espelhos, atendendo s condies:
- pisos (p): 0,28 m < p < 0,32 m;
- espelhos (e): 0,16 m < e < 0,18 m;
- 0,63 m < p + 2e < 0,65 m.
- dimenso longitudinal mnima de patamares: 1,20 metros

b) Cdigo Sanitrio do Estado de So Paulo Decreto n12.342/78, especificamente

os Ttulos II Normas Gerais de Edificaes e III Normas Especficas das
Edificaes
Recomendaes observadas neste decreto:
- rea de iluminao dos compartimentos: mnimo 1/8 da rea do piso (mnimo 0,60m)
- rea de ventilao natural: no mnimo a metade da rea de iluminao natural
reas mnimas de cmodos:
- salas: 8,00m
- dormitrios: 12,00m (nico) e 10,00m (2 dormitrios)
- sala-dormitrio: 16,00m
- cozinhas: 4,00m
- banheiros: 2,50m (bacia sanitria, lavatrio e chuveiro)

Observao: Os dados de rea mnima dos cmodos dos apartamentos vistoriados foram
comparados tambm com valores e referncias do IPT (1987) e de Boueri Filho (1989).

c) Projeto de Norma 02:136.01-001 - NBR Desempenho (2007) requisito:

funcionalidade
Recomendaes observadas neste projeto de norma:
- disponibilidade mnima de espaos para uso e operao da habitao, que suporte a
colocao dos mveis e equipamentos padres listados no quadro a seguir.

53

Quadro 2: Mveis e equipamentos padro

Atividades essenciais / Cmodo

Mveis e equipamentos padro

Dormir / Dormitrio Casal

Cama de casal + guarda roupa + criado mudo (mnimo 1)

Dormir / Dormitrio para duas

pessoas (2. Dormitrio)

Cama de solteiro (2) + guarda roupa + criado mudo ou mesa

de estudo

Dormir / Dormitrio para uma

pessoa (3. Dormitrio)

Cama de solteiro + guarda roupa + criado mudo

Estar

Sof de 2 ou 3 lugares + armrio/estante + poltrona

Cozinhar

Fogo + geladeira + pia de cozinha + armrio sobre a pia +

gabinete + apoio para refeio (2 pessoas)

Alimentar/ tomar refeies

Mesa + 4 cadeiras

Fazer higiene pessoal

Lavatrio + chuveiro (box) + vaso sanitrio

Obs.: no caso de lavabos, no necessrio o chuveiro

Lavar, secar e passar roupas

Tanque (externo para unidades habitacionais trreas) +

mquina de lavar roupa

Estudar, ler, escrever, costurar,

reparar e guardar objetos diversos

Escrivaninha ou mesa + cadeira

d) Lei Municipal n 11.414/97, que dispe sobre a colocao de caixas receptoras

de correspondncias em edificaes urbanas
Recomendaes observadas nesta lei:
- caixas receptoras de correspondncias junto ao alinhamento predial e com fcil acesso
- dimenses das caixas compatveis com o tipo e volume de correspondncias
- material durvel

e) Lei Municipal n 13.173/03, que dispe sobre acondicionamento de lixo em

edificaes
Recomendaes observadas nesta lei:
- prover local adequado para depsito e coleta de lixos
- incentivar a separao do lixo orgnico e inorgnico para fins de reciclagem
- no obstruir o trnsito livre de pedestres em caladas

f) Lei Municipal n 11.337/97, que dispe sobre o sistema de utilizao de gs

combustvel nos edifcios
Recomendaes observadas nesta lei:
- dispor de instalao permanente de gs, assegurando que o armazenamento do combustvel
se processe fora da edificao
- prever dispositivo opcional (canalizao) at o alinhamento predial, que possibilite a
utilizao de eventual rede pblica de gs

54

g) Decreto Estadual 46.076/2001 que Institui o Regulamento de Segurana contra

Incndio das edificaes / Instrues Tcnicas n20/01 e 21/01
Recomendaes observadas neste decreto:
- cada pavimento deve possuir no mnimo 2 unidades extintoras, sendo um extintor de gua
pressurizada ou espuma mecnica e um extintor de p qumico ou dixido de carbono. Outra
opo a instalao de duas unidades extintoras iguais de P ABC (fosfato monoamnico)
- a edificao deve dispor de sinalizao de rotas de sada e de indicao da localizao e
dos tipos de equipamentos de combate a incndios disponveis

3.6 DEFINIO DOS INSTRUMENTOS DE COLETA

3.6.1 QUESTIONRIO PRELIMINAR

Para a construo do questionrio preliminar tomou-se como base questionrios j
aplicados em avaliaes ps-ocupao, entre as quais as pesquisas desenvolvidas pelo Grupo
Archtec da EESC/USP na avaliao da Vila Tecnolgica de Ribeiro Preto (MARTUCCI, 1999) e na
avaliao de empreendimentos da Caixa Econmica Federal (2003-2004) e a pesquisa realizada
no Conjunto Habitacional Jardim So Lus (ROMRO E ORNSTEIN, 2003).
Por meio do questionrio proposto procurou-se abranger alguns dos objetivos
especficos estabelecidos na pesquisa, com questes agregadas em cinco blocos temticos:
1) Caracterizao do usurio e do imvel;
2) Avaliao da cidade de So Carlos e do bairro;
3) Avaliao do edifcio;
4) Avaliao do apartamento;
5) Avaliao da convivncia.
Foram abordadas questes relativas a aspectos funcionais, de conforto ambiental, de
segurana e manuteno, considerando tanto a unidade habitacional como as reas comuns dos
edifcios.
Adotou-se prioritariamente questes com resposta mltipla escolha, com escala de 5
pontos, incluindo-se tambm os termos no sei (ns) e no se aplica (nsa). Ao longo do
questionrio tambm foram colocadas algumas questes abertas.

55

3.6.2 APLICAO DO PR-TESTE E REVISO DO QUESTIONRIO

O questionrio foi aplicado na forma de pr-teste para aferio de eventuais falhas e
necessidades de alteraes.
Foram aplicados quatro questionrios como pr-testes e constatou-se a necessidade de
algumas revises, como mudanas na ordem de respostas, eliminao de perguntas e
adequaes de contedos e vocabulrios, resultando no questionrio definitivo com 88
questes, organizadas nos 5 blocos temticos, conforme ANEXO 3.

3.6.3 ROTEIROS DE VISTORIAS - DESEMPENHO FSICO (WALKTHROUGH)

Para auxiliar as observaes do desempenho fsico foram elaborados roteiros de
vistorias tanto para a unidade habitacional como para as reas comuns dos edifcios, visando
atingir os seguintes objetivos:
caracterizar o uso e a ocupao das edificaes;
verificar a adequao s normas construtivas;
levantar a ocorrncia de patologias construtivas.
Os roteiros propostos para as vistorias das reas comuns dos edifcios e das unidades
habitacionais, apresentados nos ANEXOS 4 e 5, abrangem os seguintes itens, relacionados aos
objetivos citados:

Quadro 3: Aspectos abordados nos roteiros de vistorias

OBJETIVOS

UNIDADE HABITACIONAL

1. Caracterizar o uso e
a ocupao

Implantao e caracterizao dos

equipamentos do edifcio

Arranjo espacial da unidade

2. Verificar a
adequao s normas
construtivas

Acessos e fluxos

Dimensionamentos e acessibilidade

Infra-estrutura e instalaes
condominiais

Iluminao e ventilao naturais

Patologias especficas e gerais

Instalaes prediais e revestimentos

3. Levantar a
ocorrncia de
patologias construtivas

56

REAS COMUNS

3.6.4 ENTREVISTAS COM SNDICOS

Para a entrevista com os sndicos dos edifcios, foi elaborado um roteiro abordando
temas relacionados s questes de uso e manuteno das edificaes e dos apartamentos
(ANEXO 6).
Tambm foi elaborada uma carta de apresentao da pesquisa/pesquisadora, para
estabelecer o contato com o sndico, que deveria ser, quando possvel, o contato inicial no
edifcio.

3.7 APLICAO DOS QUESTIONRIOS

Os questionrios foram aplicados conforme seleo amostral. Primeiramente foi
verificado se o estudante respondente era estudante de graduao das universidades pblicas
da cidade e depois, se morava no apartamento h pelo menos 1 ano.
Conforme apontado no item 3.2, em dois dos treze edifcios selecionados somente foi
possvel a aplicao do questionrio em 2 unidades, devido incompatibilidade dos demais
moradores aos critrios de seleo da pesquisa.
Foram aplicados, portanto, um total de 37 questionrios, sendo a amostra efetiva 94,8%
da amostra prevista.
A aplicao dos questionrios ocorreu no perodo de 23 de abril a 31 de maio de 2007,
durante os dias da semana e em geral no perodo da noite. A durao mdia da aplicao dos
questionrios foi de 23 minutos.
Em alguns edifcios foi preciso retornar algumas vezes at encontrar moradores que
fossem compatveis aos critrios de seleo e que tivessem disponibilidade de tempo para
responder ao questionrio. Algumas entrevistas tiveram que ser agendadas previamente com os
estudantes.
Em geral, os estudantes entrevistados foram bastante receptivos e aceitaram participar
da pesquisa sem restries.

57

3.8 OBSERVAES DE DESEMPENHO FSICO (WALKTHROUGH)

As vistorias tcnicas foram aplicadas de acordo com os roteiros, nas reas comuns dos
13 edifcios e nas reas privativas dos 37 apartamentos selecionados, no mesmo perodo de
aplicao dos questionrios.
Todos os elementos levantados e medidos foram registrados por meio de anotaes nos
roteiros pr-estabelecidos e em plantas dos edifcios e das unidades e posteriormente
desenhados no software AutoCAD.
Nesta etapa utilizou-se tambm a tcnica de registro fotogrfico, que auxiliou no
registro das observaes do desempenho fsico e da ocupao dos edifcios e apartamentos
pelos estudantes.

3.9 PLANEJAMENTO DA ANLISE DE DADOS E DEFINIO DAS TCNICAS

ESTATSTICAS
Nesta etapa, utilizou-se uma metodologia estatstica em desenvolvimento pelo grupo
NUMA Ncleo de Manufatura Avanada, da EESC-USP, denominada SAATE Sistema de Apoio a
Aplicao de Tcnicas Estatsticas 1, que tem por objetivo auxiliar no planejamento e
desenvolvimento de produtos industriais e pode ser adaptada para outros tipos de pesquisas
(ECHEVESTE, AMARAL, ROZENFELD, 2007).
Trata-se de um formulrio de preenchimento seqencial, seguindo um roteiro de
caracterizao e planejamento da pesquisa, definio das caractersticas que se pretende
avaliar e das respectivas variveis de medida, escolha do mtodo de anlise, at atingir os
objetivos estatsticos (derivados dos objetivos de pesquisa) que por sua vez culminam na
sugesto de tcnicas estatsticas adequadas para o tratamento dos dados a serem analisados.
Todas as perguntas constantes no SAATE tm por objetivo auxiliar o pesquisador a
conduzir a pesquisa. A tcnica estatstica , portanto, indicada pelo sistema a partir da
combinao das repostas dadas pelo pesquisador, resultando numa estrutura bastante lgica e
coesa da pesquisa.
O organograma a seguir ilustra o roteiro bsico seguido na definio das tcnicas
estatsticas:
1

Esta etapa contou com o auxlio das estatsticas e pesquisadoras Prof. Mrcia Echeveste (UFRGS) e Sayuri Tahara Amaral
(NUMA-EESC-USP).

58

Caracterizar a
pesquisa:
objetivos
populao-alvo

Definir mtodo de anlise dos dados:

Descritiva / Inferencial
relaes entre variveis (causas) que
podem contribuir para o efeito.
Pressupe amostragem probabilstica

Definir escopo do
problema:
Anlise
(descrever, comparar,
relacionar/associar)

DEFINIR OBJETIVOS
ESPECFICOS

DEFINIR AS CARACTERSTICAS
O que vai avaliar?

DEFINIR AS VARIVEIS
Como medir as caractersticas

DETERMINAR OBJETIVOS
ESTATSTICOS

AVALIAR O NVEL DE
MENSURAO
Mtrico / no-mtrico

RELACIONAR TCNICAS DE
ANLISES
Tabelas de freqncia
Medidas de correlao
Mdia
etc.

Figura 23: Roteiro de planejamento e definio das tcnicas de anlise dos dados

Conforme os quadros de planejamento das anlises de dados, exemplificados no

ANEXO 7, dependendo do tipo de objetivo estatstico e do nvel de mensurao das questes,
foi determinada uma tcnica de anlise estatstica, resultando em anlises descritivas (tabelas
de freqncia simples e relativa, mdia, diagrama de paretto, desvio-padro) e inferenciais
(teste qui-quadrado e medidas de correlao). A anlise inferencial permite extrair concluses
e generalizaes a respeito da populao, a partir das medidas da amostra, considerando a
margem de erro. Ou seja, em anlises inferenciais verifica-se se o resultado encontrado
significativo para a populao alvo estudada.

59

No decorrer do planejamento da anlise de dados e da definio das tcnicas

estatsticas, observou-se que o uso do sistema SAATE na etapa anterior definio dos
instrumentos de coleta, poderia ter auxiliado todo o planejamento da pesquisa de campo,
desde a construo dos instrumentos de coleta at a seleo das tcnicas de anlise,
possibilitando o estabelecimento de anlises estatsticas mais complexas. Esta possibilidade
est destacada no organograma a seguir (Figura 24).
Mesmo assim, o uso desta ferramenta aps a aplicao dos questionrios e a realizao
das vistorias foi bastante eficaz para o entendimento e a organizao dos dados bem como para
o planejamento das etapas seguintes a serem cumpridas.
Levantamento de campo

Definio da amostra

Definio dos critrios

de desempenho

Definio dos mtodos

da APO

Definio dos instrumentos

de coleta

Levantamento de dados
na Prefeitura

Caracterizao dos
edifcios

Aplicao dos instrumentos

de coleta

Planejamento da anlise dos

dados

Metodologia SAATE
(Sistema de Apoio a Aplicao de
Tcnicas Estatsticas)

Sistematizao dos dados

Resultados, anlises e
recomendaes

Legenda:
Momento considerado como

Consideraes e concluses

ideal para uso da metodologia SAATE

Figura 24: Organograma dos procedimentos metodolgicos com a introduo da metodologia estatstica

60

4. RESULTADOS E ANLISES DOS DADOS

Este captulo apresenta a sistematizao e o tratamento dos dados e os diagnsticos
obtidos a partir da aplicao da APO. So apresentados os resultados por tipo de avaliao comportamental e tcnica- relacionando-os aos objetivos da pesquisa. Posteriormente, so
feitas anlises integradas comparativas, com cruzamentos dos dados comuns das avaliaes,
confrontando-se a opinio dos usurios com os resultados das vistorias tcnicas.
O esquema a seguir ilustra as etapas do Captulo 4:

Sistematizao dos dados

- questionrios
- entrevistas
- vistorias

Resultados da avaliao tcnica

Resultados da avaliao
comportamental

- reas comuns (edifcios)

- reas privativas (apartamentos)

- questionrios
- entrevistas

Resultados e anlises
integradas

Concluses e recomendaes
(Captulo 5)

Figura 25: Organograma das etapas do Captulo 4

61

4.1. SISTEMATIZAO DOS DADOS

As informaes coletadas por meio da aplicao do questionrio foram codificadas e
tabuladas em planilhas no software SPSS Data Editor - Statistical Package for the Social
Sciences2 e os grficos representativos foram confeccionados no programa Microsoft Excel. Os
dados finais apresentam-se em forma de tabelas de freqncias, grficos setoriais ou de barras,
histogramas e Diagrama de Paretto.
O Diagrama de Paretto (grfico de barras horizontais), instrumento muito utilizado nas
APOs, demonstra a hierarquia das mdias atribudas pelos usurios, em ordem ascendente,
auxiliando a visualizao dos resultados positivos e negativos (ORNSTEIN, 1992).
Para a formulao dos diagramas utilizou-se escala de 5 pontos (pssimo a timo) e a
mdia mnima aceitvel foi 3, sendo as respostas acima da mdia consideradas de tendncia
positiva e as abaixo da mdia, de tendncia negativa.
Com relao avaliao tcnica (walkthrough), os dados coletados foram tabulados
manualmente e apresentam-se no corpo do texto. As plantas dos 13 edifcios e das 37 unidades
de apartamentos foram desenhadas no software AutoCAD07.

4.2. RESULTADOS DA AVALIAO COMPORTAMENTAL QUESTIONRIOS

Os resultados da avaliao comportamental a partir dos questionrios aplicados aos
moradores-estudantes esto apresentados por itens, conforme os objetivos da pesquisa:
Caracterizao dos usurios e dos imveis;
Identificao de necessidades habitacionais dos estudantes;
Avaliao da percepo com relao cidade;
Avaliao da percepo com relao ao bairro;
Avaliao da percepo com relao ao edifcio;
Avaliao da percepo com relao ao apartamento;

Esta etapa contou com o auxlio de Lisiane de Moura, estudante do Curso de Estatstica da UFRGS.

62

4.2.1 CARACTERIZAO DOS USURIOS E DOS IMVEIS

Foram entrevistados 37 estudantes de 16 cursos diferentes, a maioria alunos dos cursos
das engenharias, conforme a Tabela 1 a seguir:

Tabela 1: Cursos dos estudantes entrevistados

Freqncia

Freqncia
Relativa

Engenharia Civil

13,5%

Qumica

10,8%

Cincia da Computao

10,8%

Estatstica

8,1%

Engenharia Eltrica

8,1%

Engenharia de Produo

8,1%

Engenharia de Computao

5,4%

Engenharia Mecnica

5,4%

Engenharia Qumica

5,4%

Arquitetura

5,4%

Fisioterapia

5,4%

Engenharia Aeronutica

2,7%

Engenharia de Materiais

2,7%

Engenharia Fsica

2,7%

Cincias Fsicas e Biomoleculares

2,7%

Fsica

2,7%

Total

37

100,0%

Curso

62,1% so estudantes de graduao da USP e 37,9% da UFSCar.

29,7% cursam o 2 ano da graduao, 32,4% cursam o 3 ano, 18,9% cursam o 4 ano e
18,9% esto no 5 ano da graduao.

Dos 37 entrevistados, 37,8% so mulheres e 62,2% so homens, e todos so solteiros

(100%). Com relao faixa etria, 67,6% tem idades entre 19 e 21 anos, conforme Grfico 2 a
seguir:

63

Idade dos Entrevistados

Sexo dos entrevistados

21 anos
24%

22 anos
14%

fem.
38%

masc.
62%

23 anos
3%

24 anos
11%

20 anos
23%

19 anos
19%

Grfico 1: Sexo dos entrevistados

25 anos
3%
31 anos
3%

Grfico 2: Idade dos entrevistados

No que diz respeito cidade de origem, 89,2% dos estudantes vieram de cidades do
Estado de So Paulo, a maior parte cidades mdias (32,4%) e grandes (29,7%) do Estado e 10,8%
de outros Estados da regio sudeste do Pas.

Tabela 2: Origem dos entrevistados

Freqncia

Freqncia
Relativa

Freqncia
Acumulada

Estado de So Paulo - cidade pequena*

13,5%

13,5%

Estado de So Paulo - cidade mdia*

12

32,4%

45,9%

Estado de So Paulo - cidade grande*

11

29,7%

75,7%

So Paulo capital

13,5%

89,2%

Outros Estados - Sudeste

10,8%

100,0%

Total

37

100,0%

Origem

* BRAGA (2004) - cidade pequena = menos de 100 mil hab, cidade mdia = 100 mil a 500 mil hab e
cidade grande = mais de 500 mil hab.

A maioria dos estudantes (75,7%) no exerce atividade remunerada. Dos que exercem, a
maior parte faz iniciao cientfica, com remunerao em forma de bolsa de pesquisa. A fonte
de renda , portanto, exclusivamente dos pais para 75,7% dos estudantes e apenas 5,4% so
independentes financeiramente.

64

A partir do Grfico 4 verifica-se que a maior incidncia de valor de renda mensal est
na faixa entre R$500,00 e R$750,00 (37,8%), seguido de 35,1% com renda na faixa de R$751,00
a R%1000,00.

Fonte de renda

salrio
5%

Rensa mensal

pais
76%

salrio e
pais
3%

de
R$1001,00 a
R$1250,00
5%

at R$500,00
22%

pais e
bolsa
16%

de R$501,00
a R$750,00
38%
de R$751,00
a R$1.000,00
35%

Grfico 3: Fonte de renda dos estudantes

Grfico 4: Renda mensal dos estudantes

Apenas 1 dos 37 respondentes proprietrio do apartamento, ou seja, 97,3% dos

apartamentos dos entrevistados so alugados. A mdia do valor gasto com aluguel e condomnio
por ms e por morador de R$268,50, sendo o valor mnimo declarado de R$125,00 e o mximo
de R$600,00 por morador.
Com relao limpeza e manuteno dos apartamentos, 51,4% dos estudantes
declararam que fazem a limpeza com freqncia mdia de 1 vez por semana. E praticamente
metade dos estudantes (48,6%) contrata faxineiras para fazer a limpeza, com freqncia mdia
de 1 vez a cada 15 dias (duas vezes por ms).

Os estudantes entrevistados moram em mdia h 2,5 anos em So Carlos e h 1,6 anos

no mesmo apartamento, conforme dados na tabela a seguir:
Tabela 3: Tempo de moradia na cidade e no apartamento
Tempo de moradia

Mnimo
(anos)

Mximo
(anos)

Mdia
(anos)

Desvio Padro

Na cidade

1,00

6,00

2,5135

1,38688

No apartamento atual

1,00

5,00

1,6756

1,08151

65

A pesquisa indicou que 40,5% dos estudantes moram no mesmo apartamento desde que
se mudaram para So Carlos e que 35,1% esto na segunda moradia, 16,2% na terceira e apenas
8,1 % na quarta moradia diferente. Portanto, 59,5% dos estudantes j moraram em mais de
uma habitao.
Tabela 4: Nmero de moradias em So Carlos
N. de moradias
em So Carlos

Freqncia

Freqncia
relativa

15

40,5%

13

35,1%

16,2%

8,1%

Total

37

100,0%

O apartamento foi o tipo mais freqente de moradia anterior a atual (50,0%), seguido
de kitchenette (31,8%) e casa (13,6%).
Tabela 5: Tipo de moradia anterior a atual
Tipo de moradia
anterior a atual

Freqncia

Freqncia
relativa

Casa

13,6%

Apartamento

11

50,0%

Kitchenette

31,8%

Outro - edcula

4,5%

Total*

22

100,0%

* descontados os 15 respondentes que moraram apenas no apartamento avaliado

A Tabela 6 demonstra que 90,9% consideram o apartamento atual melhor em relao a

outras moradias em que j morou.
Tabela 6: Avaliao da moradia atual em relao s anteriores
Moradia atual

Freqncia

Freqncia
relativa

Pior
Igual
Melhor

1
1
20

4,5%
4,5%
90,9%

Total*

22

100,0%

* descontados os 15 respondentes que moraram apenas no apartamento avaliado

66

Entre as justificativas mais apontadas por serem melhores esto: possibilidade de morar
sozinho (20%) ou de ter quarto individual (15%), melhor diviso dos espaos internos (15%), tamanho
maior do apartamento (15%), melhor localizao (10%), preo mais barato (10%), amizades (5%),
no ter carpete no apartamento (5%), ter maior privacidade e mais segurana no edifcio (5%).
Verifica-se que a possibilidade de morar sozinho ou de ter quarto individual somam 35%
das respostas e isto evidencia, possivelmente, uma tendncia neste segmento. Quando
questionados sobre a moradia de origem (casa dos pais), a maioria (70,3%) afirma que j tinha
quarto individual, conforme grfico a seguir:
Na moradia de origem voc tinha
quarto individual?
No
30%

Sim
70%

Grfico 5: Freqncia de quarto individual na moradia de origem

Conforme Tabela 7 e Grfico 6, que tratam do nmero de habitantes por apartamento

pesquisado, temos que 32,4% dos entrevistados moram sozinhos e 37,8% dividem o apartamento
com apenas mais uma pessoa, somando 70,3%.
Tabela 7: Nmero de pessoas por apartamento
N de
pessoas

Freqncia

Freqncia Freqncia
relativa
acumulada

1,00

12

32,4%

32,4%

2,00

14

37,8%

70,3%

3,00

13,5%

83,8%

4,00

10,8%

94,6%

5,00

5,4%

100,0%

Total

37

100,0%

Nmero de pessoas no apartamento

1 pessoa
32%
5 pessoas
5%
4 pessoas
11%

3 pessoas
14%

2 pessoas
38%

Grfico 6: Nmero de pessoas no apartamento

A mdia , portanto, de 2,19 pessoas por apartamento e, considerando o nmero de

quartos dos apartamentos pesquisados, a mdia de aproximadamente 1,4 pessoas por quarto.

67

4.2.2 IDENTIFICAO DE NECESSIDADES HABITACIONAIS DOS ESTUDANTES

Motivos de escolha do apartamento
O Quadro 4 a seguir aponta a freqncia de respostas para a questo dos motivos
considerados no processo de escolha do apartamento, em ordem de importncia para os
estudantes.
Observa-se que os primeiros e segundos motivos obtiveram respostas bastante
concentradas, com maior freqncia nos itens localizao e preo. J o terceiro motivo
obteve respostas mais distribudas.

Quadro 4: Motivos considerados no processo de escolha do apartamento

Freqncia
total

Motivos

1 motivo

2 motivo

3 motivo

localizao

21

57%

24%

14%

35

preo do aluguel/condomnio

14%

13

35%

14%

23

tamanho do apartamento

8%

14%

11%

12

possibilidade de ter quarto individual

8%

5%

17%

11

possibilidade de morar com amigos

3%

5%

14%

aparncia do edifcio

5%

5%

8%

segurana

3%

8%

8%

qualidade da construo

0%

0%

6%

existncia de rea de lazer

0%

0%

3%

outro

3%

3%

8%

Total

37

100%

37

100%

37

100%

111

Para a anlise destes dados aplicou-se o Teste do Qui-quadrado3 que possibilita a

verificao da dependncia entre duas variveis.

Com o auxlio da Prof. Mrcia Echeveste (UFRGS)

68

Quadro 5: Teste Qui-quadrado

ordem

Motivos
localizao

Freqncia
resduos ajustados

preo

Freqncia
resduos ajustados

tamanho

Freqncia
resduos ajustados

quarto indiv. Freqncia

resduos ajustados
amigos

Freqncia
resduos ajustados

aparncia

Freqncia
resduos ajustados

segurana

Freqncia
resduos ajustados

Total

21

3,8

-1,4

-2,5

13

-1,5

2,5

-1,0

-0,8

0,5

0,3

-0,6

-1,2

1,9

-1,4

-0,6

2,1

-0,4

-0,4

0,8

-1,2

0,5

0,8

36

36

31

Total
35
23
12
11
8
7
7
103

Neste teste a associao observada por meio dos resduos ajustados. Um resduo
ajustado maior que 2,0 representa uma associao significativa entre a linha e a coluna
correspondente.
O teste Qui-quadrado (p=0,017<0,05) indicou uma associao significativa entre motivos
de escolha do imvel e ordem de preferncia. Ou seja, existem motivos que esto associados
ordem de preferncia e a amostra convergiu para os motivos localizao, preo e possibilidade
de morar com amigos.
A figura a seguir destaca graficamente os resultados do teste aplicado.

Figura 26: Visualizao grfica do resultado do teste Qui-quadrado (software SPSS)

69

A partir da anlise efetuada, tem-se que a maior parte dos estudantes considera em
primeiro lugar a localizao, em segundo lugar o preo do aluguel e do condomnio e em
terceiro lugar, a possibilidade de morar com amigos.
Outros itens tambm obtiveram freqncias expressivas como terceiros motivos no
processo de escolha do apartamento, como tamanho do apartamento e possibilidade de ter
quarto individual, evidenciando mais uma vez a preferncia de ter quarto individual para uma
parcela da populao de estudantes.

Uso da rea de servios

Com relao ao uso da rea de servios para tratamento de roupas, a Tabela 8
demonstra que apenas 29,7% lavam e/ou passam sua roupa no apartamento (18,9% somente
lavam e 10,8% lavam e passam a roupa).
Tabela 8: Voc lava e passa sua roupa no apartamento?
Freqncia

Freqncia
relativa

No

26

70,3%

Sim

11

29,7%

Total

37

100,0%

A maioria dos estudantes que no lavam suas roupas no apartamento, afirmaram que
levam a roupa suja para lavar na casa de seus pais nos finais de semana.
Este resultado demonstra que o uso da rea de servio para a atividade de lavar roupas
relativamente baixo, o que no justifica a existncia de projetos com dimenses que
dificultem a realizao desta atividade no apartamento (discusso aprofundada no item de
anlise integrada).

Uso da rea de lazer

Apenas 3 dos edifcios selecionados possuam rea de lazer. A freqncia de uso destas
reas est apontada na Tabela 9 a seguir.

70

Tabela 9: Freqncia de uso da rea de lazer

Freqncia

Freqncia
relativa

Semanalmente

11,1%

2 vezes/ms

11,1%

1 vez/ms

22,2%

Raramente

11,1%

Nunca

44,4%

Total

100,0

Observamos que a freqncia de uso da rea de lazer baixa, considerando que 55,5%
afirmaram que nunca ou raramente usam estes espaos, e apenas 22,2% usam com freqncia
considervel.

Uso de vaga de garagem e meios de transportes utilizados

Uma parcela significativa dos estudantes possui automvel (40,5%), o que se reflete na
demanda por vagas de garagem nos edifcios.
Tabela 10: Proprietrios de automveis

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

15

40,5%

No

22

59,5%

Total

37

100,0%

No entanto, o automvel no majoritariamente utilizado como meio de transporte

para ir universidade, principalmente no caso da USP, por localizar-se perto dos edifcios da
pesquisa. Conforme Tabela 11, 43,2% dos respondentes vo exclusivamente a p para a
universidade. Se considerarmos os que vo a p ou com outro meio de transporte (nibus,
bicicleta, carro ou carona), estes chegam a 24,3% dos respondentes.
Este item se reflete na demanda por travessias seguras nas vias mais movimentadas
perto das universidades, e na acessibilidade das caladas e vias pblicas, entre outros aspectos
em respeito ao grande movimento e circulao de pedestres.

71

Tabela 11: Meios de transportes para ir universidade

Freqncia

Freqncia
relativa

A p

16

43,2%

A p + outros meios de transporte

24,3%

De carro

10,8%

De nibus

8,1%

Outros (bicicleta, moto, carona)

13,6%

Total

37

100,0%

Meio de transporte

Tambm nota-se nesta tabela a baixa freqncia de uso da bicicleta pelos estudantes, o
que pode ser explicado pela geografia acidentada da cidade, mas principalmente, pela falta de
infra-estrutura adequada e insegurana das vias pblicas, que desestimulam o uso deste meio
de transporte.
Seria importante que o poder pblico municipal procurasse incentivar o uso de meios de
transporte alternativos, como a bicicleta e a circulao segura de pedestres, que contribuiriam
para reduzir o trnsito da cidade.

Uso de meios de comunicao no apartamento

Neste item, procurou-se avaliar o uso de meios de comunicao no apartamento,
considerando as recentes mudanas tecnolgicas e a intensa insero de equipamentos no meio
domstico, refletindo no uso dos espaos e mobilirios.
Todos os entrevistados (100%) possuem telefone celular e o uso do telefone fixo no
apartamento foi apontado por 67,6% deles e apenas 8,1% possuem televiso a cabo.
A maioria (86,5 %) possui computador no apartamento, conforme Tabela 12 a seguir:
Tabela 12: Apartamentos com computador

72

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

32

86,5%

No

13,5%

Total

37

100,0%

Quando h mais de um morador nos apartamentos, observamos a tendncia de cada um

ter o seu prprio computador fixo ou porttil, o que demanda projetos de instalaes eltricas
adequadas possibilidade de uso simultneo destes equipamentos.
Dos respondentes que tm computador no apartamento, 68,7% possuem internet rpida,
conforme Tabela 13 a seguir:
Tabela 13: Apartamentos com internet rpida
Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

22

68,7

No

10

31,3

Total*

32

100,0

* 5 no possuem computador

Os novos projetos devem considerar, portanto, a previso de espaos e instalaes

eltricas adequadas ao uso de equipamentos como os computadores nos apartamentos e a
necessidade de instalao de cabos e redes em geral, buscando atender demanda das novas
tecnologias de informao e comunicao.

73

4.2.3 AVALIAO DA CIDADE

Analisando as declaraes espontneas dos estudantes sobre a cidade de So Carlos,
compiladas na Tabela 14, constata-se uma avaliao bastante positiva por parte de 67,5% dos
estudantes, uma avaliao positiva, mas com algumas restries por 13,5% e uma avaliao
negativa por 18,9%.
Tabela 14: Sntese das declaraes espontneas sobre a cidade de So Carlos
Freqncia
relativa

Avaliao

Eu gosto bastante da cidade / muito agradvel para morar

32,4%

positiva

tranqila, calma e segura

27,0%

positiva

uma cidade boa para estudantes / infra-estrutura para estudantes

boa

8,1%

positiva

Gosto da cidade, mas o comrcio fraco / falta mercado 24 horas e

farmcia no bairro

10,8%

Gosto da cidade, menos do trnsito

2,7%

muito parada / com poucas opes de cultura e lazer

13,5%

negativa

No gosto da cidade

2,7%

negativa

muito dependente de estudantes

2,7%

negativa

100,0%

Impresso sobre So Carlos

Total

positiva, com
restries
positiva, com
restries

Em uma escala de 1 a 10, a nota mnima atribuda cidade foi 3,00 e a mxima foi 10,
sendo a mdia a nota 7,13, conforme Tabela 15.
Tabela 15: Notas para a cidade de So Carlos
Mnima

Mxima

Mdia

Desvio Padro

3,00

10,00

7,1351

1,31576

De acordo com Tabela 16 e Grfico 7, que categoriza as notas em faixas, 75,7% dos
entrevistados esto satisfeitos com a cidade de So Carlos.

74

Tabela 16: Distribuio das notas para a cidade

Nota

Freqncia

Freqncia
relativa

3,00

2,7%

4,00

2,7%

5,00

2,7%

6,00

10,8%

7,00

16

43,2%

8,00

12

32,4%

10,00

5,4%

Total

37

100,0%

Avaliao das notas para a cidade

muito
satisfeito
5%
satisfeito
76%

insatisfeito
5%

pouco
satisfeito
14%

Grfico 7: Avaliao das notas4 para So Carlos

Para verificar se o tempo de moradia na cidade influencia na satisfao com a cidade,

realizou-se o Teste de Correlao de Pearson (tempo de moradia na cidade X satisfao com a
cidade).
Pela anlise dos dados obtidos, observou-se que no h correlao linear significativa
(r=-0,70) entre tempo de moradia na cidade e a nota geral para a cidade, ou seja, o tempo de
moradia na cidade no influencia positivamente ou negativamente na satisfao com a cidade.

Com relao opinio sobre as alternativas de lazer e cultura de So Carlos, observa-se

na Tabela 17, uma avaliao positiva por 29,7%, uma avaliao mediana por 29,7%, negativa
por 18,9% e neutra por 21,6% dos entrevistados.

Categorizando as notas em faixas, utilizou-se a seguinte escala: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a 4 =
insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muito satisfeito

75

Tabela 17: Sntese das declaraes espontneas sobre as alternativas de cultura e lazer na cidade
Freqncia
relativa

Avaliao

bom / para o tamanho da cidade est bom / Tem bastantes

iniciativas das universidades, do SESC, do CDCC

27,0%

positiva

excelente, a questo saber aproveitar

2,7%

positiva

razovel

13,5%

intermediria

Cultura bom, mas lazer (espaos livres, praas) no tem muito

10,8%

intermediria

Tem lugares interessantes, mas so poucos

5,4%

intermediria

Somente freqento festas das universidades / Freqento poucos

lugares

21,6%

neutra

ruim, em relao quantidade de estudantes que tem

13,5%

negativa

pssimo

5,4%

negativa

100,0%

Satisfao com as alternativas de cultura e lazer

Total

A participao em eventos e a integrao com a cidade ficam evidenciadas com os

dados das Tabelas 18 e 19.
A participao em eventos e campanhas de sade promovidos exclusivamente pela
Prefeitura Municipal bastante baixa (10,8%). Os eventos citados foram: Encontro de educao
ambiental, atividades em parceria da PMSC com a UFSCar e Feira de Eventos na Praa da Rua
XV de Novembro.
Tabela 18: Participao em eventos e campanhas promovidos pela Prefeitura Municipal
Participao

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

10,8%

No

33

89,2%

Total

37

100,0%

A freqncia de participao em eventos de iniciativa das universidades de 64,9%. Os

mais citados foram: campanhas de doao de sangue, trote solidrio, universidade aberta,
semana de cursos, palestras e seminrios, teatro e festas, projetos em par ceria com a
prefeitura (em escolas e em postos de sade) e eventos esportivos.

76

Tabela 19: Participao em eventos promovidos pelas universidades

Participao

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

24

64,9%

No

13

35,1%

Total

37

100,0%

Verifica-se que a participao dos estudantes em campanhas e eventos condicionada

muito mais s iniciativas das universidades, talvez pela ausncia de polticas pblicas e aes
municipais direcionadas especificamente aos universitrios.
O que se observa, em anos recentes, o aumento de aes pontuais de parcerias entre
o poder pblico municipal e as universidades, que incluem a participao dos estudantes e
beneficiam ambas as partes.
Algumas notcias veiculadas nos jornais da cidade e no site da prefeitura abordam estas
aes positivas, entre elas, a apresentada a seguir:
SO CARLOS APRESENTADA AOS CALOUROS DA USP
Na manh desta segunda, dia 26, o diretor do Departamento de Fomento ao Turismo, da
Secretaria de Desenvolvimento Sustentvel, Cincia e Tecnologia, Emiliano Azevedo, participou da
recepo preparada pelo Departamento de Engenharia da USP para os calouros. Ele foi apresentar a
cidade para os novos moradores que devero ficar aqui pelos prximos cinco anos. Nosso principal
objetivo que esses estudantes, muitos pela primeira vez fora de suas casas, longe da famlia, saibam
qual a infra-estrutura oferecida pela cidade e os atrativos que ns temos aqui, e que no so poucos,
disse.
Essa a primeira vez que esse tipo de orientao passada na recepo dos calouros da
USP/So Carlos e, segundo o diretor de Turismo, resultado da parceria entre a Prefeitura e a
USP/So Carlos. Os cerca de 100 calouros presentes receberam ao final do evento um folder e um mapa
de So Carlos. (www.saocarlos.sp.gov.br, 26/02/07)

Outras manchetes veiculadas no site da prefeitura:

ALUNOS DE EMEI PARTICIPAM DA CALOURADA NA USP (02/03/07)
RVORES NATIVAS PLANTADAS DURANTE TROTE SOLIDRIO MARGEIAM CRREGO

DO

MONJOLINHO (03/03/05)
ALUNOS DA USP VISITAM USINA DE RECICLAGEM DA PROHAB (06/06/06)
PARQUE ECOLGICO PARTICIPA DO BIO NA PRAA (14/09/07)

Considera-se que estas e outras parcerias do poder pblico com as universidades, que
beneficiam a integrao tanto dos estudantes com a cidade como da cidade com a
universidade, devem ser estimuladas.

77

4.2.4 AVALIAO DOS BAIRROS

Na anlise da percepo dos estudantes com relao ao bairro, constata-se que a
maioria dos entrevistados (57%) avalia positivamente a oferta de transporte pblico,
classificando-a como timo ou bom.
A limpeza e a iluminao das ruas e caladas obtiveram avaliaes entre regular e bom,
com maior tendncia para regular, principalmente o item iluminao das ruas e caladas,
que foi avaliado pela maioria (51%) como regular.
Os itens oferta de comrcio e servios, arborizao e reas verdes obtiveram
avaliao dispersa entre ruim e bom, sendo que o item arborizao obteve a menor mdia
das avaliaes (3,11), conforme Tabela 21 e Grfico 8.

Tabela 20: Avaliao de itens relativos aos bairros

timo
(5)

Bom
(4)

Regular
(3)

Ruim
(2)

Pssimo
(1)

ns/nsa

Total

Oferta de transporte pblico

19%

38%

14%

0%

11%

19%

100%

Oferta de comrcio e servios

14%

41%

19%

22%

3%

3%

100%

Arborizao e reas verdes

8%

38%

22%

22%

11%

0%

100%

Limpeza das ruas e caladas

5%

41%

32%

19%

3%

0%

100%

Iluminao das ruas e caladas

3%

38%

51%

5%

3%

0%

100%

Item avaliado

Tabela 21: Mdia e moda das avaliaes relativas aos bairros

Item avaliado

78

Mdia

Moda

Oferta de transporte pblico

3,67

4,00

Oferta de comrcio e servios

3,42

4,00

Iluminao das ruas e caladas

3,32

3,00

Limpeza das ruas e caladas

3,27

4,00

Arborizao e reas verdes

3,11

4,00

No diagrama a seguir, observa-se a avaliao dos itens em ordem ascendente. Apesar de

todos terem obtido avaliao acima da mdia 3, o diagrama explicita a tendncia mais positiva
ou mais negativa de cada item avaliado pelos estudantes.

Diagrama de Paretto
Arborizao e reas verdes

Limpeza das ruas e caladas

Iluminao das ruas e caladas

Oferta de comrcio e servios

Oferta de transporte pblico

Pssimo
1

Ruim
2

Bom
4

Regular
3

timo
5

Mdia das Avaliaes

Grfico 8: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas aos bairros
Considerando escala de 1 a 5 (pssimo a timo) e mdia 3

Com relao sensao de segurana no bairro (Tabela 22), aproximadamente um tero

(32,4%) dos estudantes afirmaram sentirem-se inseguros em caminhar noite pelas ruas do
entorno do bairro em que moram.
Tabela 22: Sensao de segurana no bairro
Voc se sente seguro em
caminhar noite pelas ruas
do entorno do seu bairro?

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

25

67,6%

No

12

32,4%

Total

37

100,0%

Entre as pessoas que no se sentem seguras, as justificativas foram: o medo de serem

abordadas, pois j ocorreram assaltos perto do apartamento, a vizinhana estranha e a
iluminao precria das ruas.

79

Em uma escala de 1 a 10, a nota mnima atribuda aos bairros foi 4,00 e a mxima foi 9,
sendo a mdia a nota 7,13, conforme Tabela 23 a seguir.
Tabela 23: Notas para os bairros
Mnima

Mxima

Mdia

Desvio Padro

4,00

9,00

7,1351

1,39766

De acordo com Tabela 24 e Grfico 9, que categoriza as notas em faixas, 45,9% dos
entrevistados esto satisfeitos e 18,9% esto muito satisfeitos com o bairro onde moram. J
32,4% demonstraram pouca satisfao com relao ao bairro.

Tabela 24: Distribuio das notas para os bairros

Nota

Freqncia

Avaliao das notas para o bairro

Freqncia
relativa

4,00

2,7%

5,00

10,8%

6,00

21,6%

7,00

18,9%

8,00

10

27,0%

9,00

18,9%

Total

37

100,0%

satisfeito
46%

muito
satisfeito
19%

insatisfeito
3%

pouco
satisfeito
32%

Grfico 9: Avaliao das notas5 para os bairros

Categorizando as notas em faixas, utilizou-se a seguinte escala: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a 4 =
insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muito satisfeito

80

4.2.5 AVALIAO DOS EDIFCIOS

A anlise da percepo dos estudantes com relao aos edifcios apontou que a maioria
dos entrevistados (70%) avalia positivamente o acesso de pedestres (classificando-o como bom).
A manuteno das reas comuns e a aparncia externa dos edifcios tambm obtiveram
avaliaes positivas, entre regular e timo, com maior tendncia para bom, (49% e 54% e
mdias 3,73 e 3,68 respectivamente).
As reas de lazer foram avaliadas apenas por moradores dos 3 edifcios que as possuem,
e a avaliao ficou igualmente distribuda entre ruim (5%), regular (5%), bom (5%) e timo (5%).
Os itens relativos segurana contra assaltos, roubos e invases e contra acidentes
nas escadas e reas comuns obtiveram avaliaes entre regular e bom, com maior tendncia
para regular (mdias 3,19 e 3,39 respectivamente).
As reas de estacionamento obtiveram a menor mdia das avaliaes (3,03), conforme
Tabela 26 e Grfico 10, sendo motivo de insatisfao para 22% dos estudantes, que avaliaram
este item como ruim ou pssimo.

Tabela 25: Avaliao de itens relativos aos edifcios

timo
(5)

Bom
(4)

Regular
(3)

Ruim
(2)

Pssimo
(1)

ns/nsa

Total

Segurana contra assaltos, roubos

e invases

14%

30%

27%

22%

8%

0%

100%

Segurana contra acidentes nas

escadas e reas comuns

3%

54%

24%

11%

5%

3%

100%

Aparncia externa

11%

54%

30%

3%

3%

0%

100%

Manuteno das reas comuns

19%

49%

19%

14%

0%

0%

100%

rea de lazer

5%

5%

5%

5%

0%

78%

100%

rea de estacionamento

0%

35%

27%

11%

11%

16%

100%

Acesso de pedestres

14%

70%

14%

3%

0%

0%

100%

Item avaliado

81

Tabela 26: Mdia e moda das avaliaes relativas aos edifcios

Item avaliado

Mdia

Moda

Acesso de pedestres

3,95

4,00

Manuteno das reas comuns

3,73

4,00

Aparncia externa

3,68

4,00

rea de lazer

3,50

Multi-modal

3,39

4,00

3,19

4,00

3,03

4,00

Segurana contra acidentes nas

escadas e reas comuns
Segurana contra assaltos,
roubos e invases
rea de estacionamento

No diagrama a seguir, observa-se a avaliao dos aspectos em ordem ascendente. Os

itens com avaliao mais negativa foram as reas de estacionamento e a segurana contra
assaltos e acidentes nos edifcios. No entanto, todos obtiveram avaliao acima da mdia 3.

Diagrama de Paretto
rea de estacionamento
,Segurana contra assaltos
roubos e invases
Segurana contra acidentes nas
escadas e reas comuns
rea de lazer

Aparncia externa

Manuteno das reas comuns

Acesso de pedestres
1
Pssimo

2
Ruim

3
Regular

4
Bom

Mdia das Avaliaes

Grfico 10: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas aos edifcios
Considerando escala de 1 a 5 (pssimo a timo) e mdia 3

82

5
timo

Quando questionados sobre a acessibilidade aos edifcios, apenas 8,1% afirmaram j

terem enfrentado problemas (Tabela 27).
Tabela 27: Acessibilidade ao edifcio
Voc j enfrentou problema
de acessibilidade ao edifcio?

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

8,1%

No

34

91,9%

Total

37

100,0%

Os problemas apontados se referem a condies enfrentadas temporariamente pelos

estudantes, como por exemplo, um estudante que necessitou usar muletas durante uma
semana e teve dificuldades em subir os lances de escada.

Analisando as declaraes espontneas dos estudantes sobre o que mais gostam nos
edifcios em que moram, compiladas na Tabela 28, observa-se que 24,3% citam a localizao,
21,6% referem-se ao apartamento e 21,6% ao convvio com os vizinhos.
Tabela 28: Sntese das declaraes espontneas sobre o que mais gostam nos edifcios
O que voc mais gosta no edifcio?

Freqncia
relativa

Da localizao

24,3%

Do apartamento

21,6%

Do convvio com os vizinhos / da integrao dos moradores

21,6%

Da segurana / portaria 24 horas / porteiros noturnos

8,1%

Da tranqilidade

8,1%

Da garagem

2,7%

Da aparncia

2,7%

Do tamanho da sala

2,7%

Da varanda do apartamento

2,7%

Da piscina / rea de lazer

2,7%

De nada / No sei

2,7%

Total

100,0%

83

Os aspectos que menos gostam nos edifcios, apontados pelos estudantes (Tabela 29),
foram bastante variados, sendo a maior incidncia de respostas a garagem (10,8%) e questes
relacionadas privacidade (8,1%) e rudos da rua e de vizinhos (8,1%).
Tabela 29: Sntese das declaraes espontneas sobre o que menos gostam nos edifcios
O que voc menos gosta no edifcio?

Freqncia
relativa

Da garagem (pequena / encoberta)

10,8%

Da pouca privacidade / proximidade entre edifcios

8,1%

Dos barulhos da rua e de vizinhos

8,1%

Do fato de no ter porteiro / da insegurana

5,4%

Do fato de no ter elevador

5,4%

Do local para disposio do lixo

5,4%

Do preo do aluguel / condomnio

5,4%

Da fachada

5,4%

Dos vizinhos

5,4%

Do fato de no ter sndico

2,7%

Da temperatura do apartamento ( muito quente)

2,7%

Dos porteiros

2,7%

Da administrao do condomnio

2,7%

Da falta de espao para pendurar roupa no apartamento

2,7%

Do sistema de recebimento de correspondncias

2,7%

Do porto de entrada

2,7%

Da rea de lazer

2,7%

Do tamanho do banheiro (muito pequeno)

2,7%

De nada / no sei

16,2%

Total

100,0%

As sugestes sobre o que pode ser melhorado nos edifcios (Tabela 30) so
principalmente sobre segurana (21,6%), melhorias nas reas de convvio comum (13,5%),
conserto ou troca de porto eletrnico e interfone (10,8%) e melhoria na infra-estrutura geral
das reas comuns, englobando local adequado para depsito de lixo e iluminao com
temporizador nas reas comuns (10,8%).

84

Tabela 30: Sntese das declaraes espontneas sobre o que pode ser melhorado nos edifcios
Freqncia
relativa

O que voc acha que pode ser mudado/ melhorado no edifcio?

Segurana / ter portaria 24 horas / ter porteiro / cerca eltrica

21,6%

rea de lazer / ter salo de jogos / rea para churrasqueira / instalao de

bancos

13,5%

Porto eletrnico / interfone

10,8%

Infra-estrutura - local adequado para depsito de lixo / caixa de correios

adequada / iluminao das reas comuns com temporizador e clula foto-sensvel

10,8%

Garagem: acesso / vaga coberta

8,1%

Manuteno das reas comuns / encanamento / pintar a fachada

5,4%

Ter sndico

5,4%

Ter sacada na sala

2,7%

Relao de proximidade entre edifcios (privacidade)

2,7%

Vedao contra barulho - melhorar a acstica

2,7%

rea de circulao da escada aberta - poderia ser fechada

2,7%

O relacionamento entre os vizinhos

2,7%

Piso da calada - antiderrapante

2,7%

O tamanho do banheiro

2,7%

Nada / no sei

5,4%

Total

100,0%

Em uma escala de 1 a 10, a nota mnima atribuda aos edifcios foi 3,00 e a mxima foi
9, sendo a mdia a nota 7,24, conforme tabela 31 a seguir.

Tabela 31: Notas para os edifcios

Mnima

Mxima

Mdia

Desvio Padro

3,00

9,00

7,2432

1,29969

De acordo com Tabela 32 e Grfico 11, que categoriza as notas em faixas, 67,6% dos
entrevistados esto satisfeitos, 18,9% esto pouco satisfeitos e 10,8% esto muito satisfeitos
com o edifcio onde moram.

85

Tabela 32: Distribuio das notas para os edifcios

Nota

Freqncia

Freqncia
relativa

3,00

2,7%

5,00

8,1%

6,00

10,8%

7,00

10

27,0%

8,00

15

40,5%

9,00

10,8%

Total

37

100,0%

Avaliao das notas para o edifcio

muito
satisfeito
11%
insatisfeito
3%
satisfeito
67%
pouco
satisfeito
19%

Grfico 11: Avaliao das notas para os edifcios

Categorizando as notas em faixas, utilizou-se a seguinte escala: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a 4 =
insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muit o satisfeito

86

4.2.6 AVALIAO DOS APARTAMENTOS

Com relao s dimenses dos cmodos dos apartamentos, a Tabela 33 e o Grfico 12
demonstram que os tamanhos das salas e dos dormitrios obtiveram avaliaes semelhantes e
positivas, sendo considerados adequados por 51% e grandes por 38% (salas) e 24% (dormitrios).
O tamanho das cozinhas obteve avaliao intermediria entre pequeno (46%) e
adequado (41%) e as reas de servios foram avaliadas como pequenas por 40% e adequadas por
35%. Salienta-se que 22% dos apartamentos no possuem este cmodo, apenas um tanque
dentro do banheiro.
Os banheiros obtiveram a maior freqncia de avaliao do tamanho como adequado
(65%), porm 32% esto insatisfeitos com o tamanho deste cmodo e o consideram pequeno.

Tabela 33: Avaliao sobre o tamanho dos cmodos

Item avaliado

Pequeno

Adequado

Grande

ns / nsa

Total

Tamanho da sala

11%

51%

38%

0%

100%

Tamanho da cozinha

46%

41%

14%

0%

100%

Tamanho do banheiro

32%

65%

3%

0%

100%

Tamanho do dormitrio

11%

51%

24%

14%

100%

Tamanho da rea de servios

40%

35%

3%

22%

100%

90
90

Opinio sobre
sobreos
ostamanhos
tamanhosdos
doscmodos
cmodos
Opinio

80
80

Porcentagem
Porcentagem
(%)(%)

70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10

0
10
sala

cozinha

banheiro

dormitrio

rea de servios

Cmodos
sala

cozinha

pequeno

banheiro

adequado

Cmodos

dormitrio

grande

rea de
servios

ns/nsa

Grfico 12: Opinio sobre os tamanhos dos cmodos

87

A disposio dos cmodos foi considerada boa por 81,1% dos respondentes, conforme
Tabela 34 a seguir.
Tabela 34: Avaliao sobre a disposio dos cmodos
Disposio dos
cmodos

Freqncia

Freqncia
relativa

Ruim

5,4%

Regular

13,5%

Bom

30

81,1%

Total

37

100,0%

A Tabela 35 relaciona a freqncia de uso dos ambientes do apartamento para

desenvolver as atividades estudo e leitura, refeies, receber amigos e descanso.
Tabela 35: Freqncia de uso dos ambientes para desenvolver determinadas atividades
Na sala

No quarto

Na cozinha

Em todos os
ambientes

Total

Estudo e leitura

67,6%

32,4%

0%

0%

100,0%

Refeies

73,0%

2,7%

21,6%

2,7%

100,0%

Receber amigos

81,1%

8,1%

2,7%

8,1%

100,0%

Descanso

24,3%

75,7%

0%

0%

100,0%

Atividades

Observa-se que a sala o ambiente mais utilizado para realizar 3 das 4 atividades
definidas, sendo o uso para estudo e leitura de 67,6%, para refeies 73,0% e para receber
amigos o uso de 81,1% neste cmodo.
Estudo, leitura e descanso so atividades realizadas exclusivamente nas salas e
dormitrios dos apartamentos, porm as freqncias so inversas, ou seja, as salas so mais
utilizadas para estudo e leitura e os quartos so mais utilizados para descanso.
A freqncia de uso da cozinha para fazer refeies de 21,6%, e isto se deve s
reduzidas dimenses deste cmodo em alguns apartamentos, e a possibilidade de utilizao
apenas para o preparo das refeies.

88

Ainda do ponto de vista dimensional dos apartamentos, a Tabela 36 demonstra que

21,6% dos estudantes afirmaram sentir falta de espao para desenvolver algumas atividades.

Tabela 36: Sensao de falta de espao para desenvolver alguma atividade

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

21,6%

No

29

78,4%

Total

37

100,0%

As atividades mais apontadas foram: secar roupa, cozinhar, praticar exerccios fsicos,
cultivar plantas (quintal), e receber amigos.

Verifica-se a partir da Tabela 37, que 40,5% dos moradores costumam alterar as
disposies dos mobilirios no apartamento para desenvolverem diversas atividades.
Tabela 37: Percentual de alterao na disposio dos mveis
Freqncia

Freqncia
relativa

Altera

15

40,5%

No altera

22

59,5%

Total

37

100,0%

O motivo principal por que costumam mudar a disposio dos mveis de carter
esttico. Outros motivos apontados foram: fazer festa ou reunio de amigos, assis tir a filmes,
organizar a sala para jogar baralho com os amigos, mudar mesa de local para estudar, arrastar
o sof da sala para colocar o varal de roupas e arrastar os mveis da sala para fazer churrasco.

De acordo com a Tabela 38, a maioria (91,9%) considera o mobilirio adequado aos
ambientes do apartamento.

89

Tabela 38: Percentual de adequao do mobilirio aos espaos

Freqncia

Freqncia
relativa

Adequado

34

91,9

No adequado

8,1

Total

37

100,0%

Quando questionados sobre a provenincia dos mveis dos seus apartamentos, os

estudantes, em sua maioria, responderam mais de uma opo, somando 66 respostas. A Tabela
39 demonstra que as respostas comprado novo, comprado usado e emprestado dos
pais/parentes foram as mais apontadas, com 35%, 26% e 32 %, respectivamente.

Tabela 39: Origem dos mobilirios dos apartamentos

Freqncia

Freqncia
relativa

Comprado novo

23

35%

Comprado usado

17

26%

Emprestado dos pais / parentes

21

32%

Emprestado de amigos

3%

Outro: alugaram com mveis / mveis do dono do apto

4%

Total

66

100%

Origem

A anlise da satisfao dos estudantes com relao s instalaes prediais dos

apartamentos apontou que 57% avaliam o funcionamento das instalaes eltricas como bom e
24% acham que timo.
No entanto, a quantidade e disposio de interruptores e tomadas obtiveram 38% de
avaliao como sendo boas e 30% como regulares, com maior tendncia para regular (mdias
3,40).
A avaliao do funcionamento das instalaes hidrulicas ficou igualmente distribuda
entre regular (38%) e bom (38%), conforme Tabela 40 e Grfico 13.

90

Tabela 40: Avaliao das instalaes prediais do apartamento

timo
(5)

Bom
(4)

Regular
(3)

Ruim
(2)

Pssimo
(1)

ns/nsa

Total

Quantidade e disposio de
interruptores e tomadas

14%

38%

30%

14%

5%

0%

100%

Funcionamento das instalaes

eltricas

24%

57%

16%

3%

0%

0%

100%

Funcionamento das instalaes

hidrulicas

16%

38%

38%

3%

5%

0%

100%

Item avaliado

Tabela 41: Mdia e moda das avaliaes relativas s instalaes prediais

Item avaliado

Mdia

Moda

Funcionamento das instalaes

eltricas

4,03

4,00

Funcionamento das instalaes

hidrulicas

3,57

3,00 e 4,00

Quantidade e disposio de
interruptores e tomadas

3,40

4,00

No diagrama a seguir, observa-se a avaliao dos aspectos em ordem ascendente,

salientando que todos obtiveram avaliao acima da mdia 3.

Diagrama de Paretto
Quantidade e disposio de
interruptores e tomadas
Funcionamento das instalaes
hidrulicas
Funcionamento das instalaes
eltricas

Pssimo
1

Ruim
2

Regular
3

Bom
4

timo
5

Mdia das Avaliaes

Grfico 13: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas s instalaes prediais
Considerando escala de 1 a 5 (pssimo a timo) e mdia 3

91

Na anlise da percepo dos estudantes com relao ao conforto ambiental no

apartamento, constata-se que os itens iluminao artificial nos ambientes e ventilao no
dormitrio foram avaliados positivamente pela maioria dos entrevistados e obtiveram as
maiores mdias (4,03 e 3,95 respectivamente).
A iluminao natural dos ambientes foi avaliada entre regular (22%) e bom (54%), com
maior tendncia para bom (mdia 3,59), assim como o item temperatura no inverno, (59% bom,
16% regular e mdia 3,57).
Os itens ventilao na cozinha e ventilao no banheiro obtiveram avaliaes
semelhantes entre regular (22% e 27% respectivamente) e bom (49%), com maior tendncia
para regular.
A temperatura no vero considerada boa por 35% e regular por 32%, com tendncia
para regular (mdia 3,24).
As avaliaes referentes aos rudos internos e externos ao edifcio foram as mais
dispersas (entre pssimo e bom) e obtiveram as mdias mais baixas (3,00 e 2,68
respectivamente), conforme Tabela 43 e Grfico 14. Estes itens so motivos de insatisfao
para grande parte dos moradores, que os avaliaram como ruim (14% e 22%) ou pssimo (22% e
19%).

Tabela 42: Avaliao de itens relativos ao conforto ambiental no apartamento

timo
(5)

Bom
(4)

Regular
(3)

Ruim
(2)

Temperatura no inverno

11%

59%

16%

3%

11%

0%

100%

Temperatura no vero

19%

35%

32%

5%

8%

0%

100%

Ventilao no(s) dormitrio(s)

22%

65%

5%

3%

5%

0%

100%

Ventilao na cozinha

11%

49%

22%

8%

11%

0%

100%

Ventilao no banheiro

5%

49%

27%

14%

5%

0%

100%

Iluminao natural dos ambientes

11%

54%

22%

11%

3%

0%

100%

Iluminao artificial dos ambientes

16%

76%

3%

5%

0%

0%

100%

Rudos internos ao edifcio

8%

35%

24%

14%

19%

0%

100%

Rudos externos ao edifcio

3%

27%

27%

22%

22%

0%

100%

Item avaliado

92

Pssimo
ns/nsa
(1)

Total

Tabela 43: Mdia e moda das avaliaes relativas ao conforto ambiental no apartamento
Item avaliado

Mdia

Moda

Iluminao artificial dos ambientes

4,03

4,00

Ventilao no(s) dormitrio(s)

3,95

4,00

Iluminao natural dos ambientes

3,59

4,00

Temperatura no inverno

3,57

4,00

Ventilao na cozinha

3,4

4,00

Ventilao no banheiro

3,35

4,00

Temperatura no vero

3,24

4,00

Rudos internos ao edifcio

3,00

4,00

Rudos externos ao edifcio

2,68

3,00 e 4,00

O diagrama a seguir, demonstra a avaliao dos aspectos em ordem ascendente. Os

itens com avaliao mais negativa foram os rudos externos ao edifcio, que obteve avaliao
abaixo da mdia e os rudos internos, com avaliao coincidindo com a mdia 3,00.

Diagrama de Paretto
Rudos externos ao edifcio

Rudos internos ao edifcio

Temperatura no vero

Ventilao no banheiro

Ventilao na cozinha

Temperatura no inverno

Iluminao natural dos ambientes

Ventilao no(s) dormitrio(s)

Iluminao artificial dos
ambientes

Pssimo
1

Ruim
2

Regular
3

Bom
4

timo
5

Mdia das Avaliaes

Grfico 14: Diagrama de Paretto das mdias das avaliaes relativas ao conforto ambiental
Considerando escala de 1 a 5 (pssimo a timo) e mdia 3

93

As declaraes dos estudantes acerca das patologias apresentadas nos apartamentos

apontam que os itens de maior freqncia so as infiltraes, trincas nas paredes ou no forro,
portas e janelas emperradas e problemas nos sistemas hidrulico-sanitrios, conforme tabelas e
grficos apresentados a seguir.

A Tabela 44 e o Grfico 15 indicam que 21,6% j apresentaram portas e/ou janelas

emperradas. Em trs casos os problemas foram resolvidos pelos prprios moradores. Nos outros
5 casos, o problema permanece.
Tabela 44: Ocorrncia de portas e janelas
emperradas
Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

21,6

No

29

78,4

Total

37

100,0

Seu apartamento j apresentou

portas e janelas emperradas?

No
78%

Sim
22%

Grfico 15: Frequncia de ocorrncia de portas e

janelas emperradas

Revestimentos soltos j foram apresentados em 10,8% dos apartamentos, conforme a

Tabela 45 e o Grfico 16. Em dois dos quatro casos relatados, os problemas foram resolvidos
pela imobiliria e em outro caso, pelo proprietrio.

Tabela 45: Ocorrncia de revestimentos soltos

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

10,8

No

33

89,2

Total

37

100,0

Seu apartamento j apresentou

revestimentos soltos?

No
89%

Sim
11%

Grfico 16: Frequncia de ocorrncia de

revestimentos soltos

94

Conforme Tabela 46 e o Grfico 17 a seguir, 10,8% j apresentaram pisos soltos. Em

apenas um dos quatro casos apontados, o problema foi resolvido (pelo proprietrio do imvel).

Tabela 46: Ocorrncia de pisos soltos

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

10,8

No

33

89,2

Total

37

100,0

Seu apartamento j apresentou pisos

soltos?

Sim
11%

No
89%

Grfico 17: Frequncia de ocorrncia de pisos soltos

De acordo com a Tabela 47 e o Grfico 18 a seguir, 32,4% dos apartamentos j

apresentaram trincas nas paredes ou no forro. Em nenhum dos doze casos, o problema foi
resolvido.

Tabela 47: Ocorrncia de trincas

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

12

32,4

No

25

67,6

Total

37

100,0

Seu apartamento j apresentou

trincas nas paredes ou no forro?
No
68%

Sim
32%

Grfico 18: Frequncia de ocorrncia de trincas

Infiltrao foi a mais freqente das patologias declaradas pelos usurios, com 35,1%,
conforme Tabela 48 e o Grfico 19. Em apenas cinco dos treze casos os problemas foram
resolvidos, 3 deles pela imobiliria e 2 pelos proprietrios. Os outros 8 casos no foram
resolvidos.

95

Tabela 48: Ocorrncia de infiltraes

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

13

35,1

No

24

64,9

Total

37

100,0

Seu apartamento j apresentou

infiltraes?
No
65%

Sim
35%

Grfico 19: Frequncia de ocorrncia de infiltraes

A Tabela 49 e o Grfico 20 a seguir, indicam que em 40,5% dos apartamentos j

ocorreram outros problemas.

Tabela 49: Ocorrncia de outras patologias

Freqncia

Freqncia
relativa

Sim

15

40,5

No

22

59,5

Total

37

100,0

Seu apartamento j apresentou algum

outro problema?
No
59%

Sim
41%

Grfico 20: Frequncia de ocorrncia de outras

patologias

Os problemas apontados foram: vazamentos (3), mofo, por falta de iluminao e

ventilao (2), odor ruim nos ralos do tanque e box (2), problema com interfone (2), furo no
forro de gesso da rea de servio (1), guarnio solta da janela do banheiro (1), pia da cozinha
solta (1), retorno de gua no ralo da rea de servio (1), torneira de plstico do banheiro
trincada (1) e mancha na pintura (1).
Em sete dos quinze casos os problemas apontados j foram resolvidos.

O Grfico 21 apresenta uma sntese das patologias ocorridas nos apartamentos, com a
demarcao das que j foram resolvidas (destacadas em azul).

96

20

Patologias apresentadas nos apartamentos

18

Nmero de Ocorrncias

16
14
12
5

10

8
6

12

3
1

revestimento s
so lto s

vazamento s

0
trincas nas
paredes ou no
fo rro

infiltra es

po rtas e janelas
emperradas

piso s solto s

o utros

Problemas

Grfico 21: Sntese das patologias apresentadas nos apartamentos

No Grfico 22 a seguir, as barras verdes representam, em ordem decrescente, o nmero

de ocorrncias das patologias declaradas pelos moradores e a curva em azul representa o
percentual acumulado da freqncia destas patologias.
18

120%

Patologias apresentadas nos apartamentos

16

100%

80%

10
60%
8

40%

Problemas acumulados

12

4
20%
2

Pintura

Torneira Banheiro

Pia da cozinha

Janela Banheiro

Ralo rea de Servio

Problemas

Forro

Interfone

Odor ruim (ralos)

Mofo / Umidade

Vazamentos

Pisos

Revestimentos Parede

Portas e Janelas

0%
Trincas

0
Infiltraes

Nmero de Ocorrncias

14

Grfico 22: Curva de percental acumulado da frequncia das patologias declaradas

97

Observa-se que os seis primeiros itens, de quinze tipos de problemas relatados, so

responsveis por cerca de 80% das ocorrncias, quais sejam infiltraes, trincas, portas e
janelas emperradas, revestimentos soltos (paredes e pisos) e vazamentos.
Esta hierarquia indica quais tipos de problemas so mais recorrentes nos apartamentos
avaliados, apontando questes a serem consideradas em projetos, especificaes de materiais
e em procedimentos construtivos.

A Tabela 50 a seguir apresenta o ndice de recomendao do apartamento. Apenas 1

dos respondentes no recomendaria seu apartamento para amigos que esto procurando uma
nova moradia, justificando que seu apartamento j apresentou muitas patologias.
A maioria (97,3%) afirma que recomendaria o apartamento, o que evidencia uma grande
satisfao dos moradores com os imveis.

Tabela 50: ndice de recomendao do apartamento

Freqncia

Freqncia
relativa

Recomendaria

36

97,3%

No recomendaria

2,7%

Total

37

100,0%

Da mesma maneira, a mdia das notas apresentadas a seguir, comprovam este alto
nvel de satisfao com os apartamentos.
Em uma escala de 1 a 10, a nota mnima atribuda aos apartamentos foi 4,00 e a
mxima foi 10, sendo a mdia a nota 8,13, conforme Tabela 51 a seguir.
Tabela 51: Notas para os apartamentos
Mnima

Mxima

Mdia

Desvio Padro

4,00

10,00

8,1351

1,22842

De acordo com Tabela 52 e Grfico 23, que categoriza as notas em faixas, 59,5% dos
entrevistados esto satisfeitos e 37,8% esto muito satisfeitos com os apartamentos onde
moram.

98

Tabela 52: Distribuio das notas para os

apartamentos
Nota

Freqncia

Freqncia
relativa

4,00

2,7

7,00

10

27,0

8,00

12

32,4

9,00

24,3

10,00

13,5

Total

37

100,0

Avaliao das notas para o

apartamento
muito
satisfeito
38%

satisfeito
59%
insatisfeito
3%

Grfico 23: Avaliao das notas 7 para os apartamentos

Com relao convivncia social, 80% dos estudantes consideram tima a convivncia
com colegas de apartamento e 20% dizem que uma boa convivncia. A maioria tb considera
boa (43%) ou tima (32%) a convivncia com vizinhos que tb so estudantes. J a convivncia
com vizinhos que no so estudantes vista como regular por 19%, boa por 38% e tima por 11%
(nsa=30%).

4.3 RESULTADOS DA AVALIAO COMPORTAMENTAL ENTREVISTAS

Foi planejado que seriam estabelecidos contatos com os sndicos dos edifcios a serem
avaliados, para a realizao de breves entrevistas. Estes usurios seriam questionados
principalmente quanto a problemas de uso e manuteno das edificaes e dos apartamentos.
No entanto, na etapa de aplicao dos instrumentos de coleta, tomamos conhecimento
de que, dos 13 edifcios, apenas 7 tm sndicos. Destes, 1 no quis participar da pesquisa e 2
no foram encontrados (estavam fora da cidade). Portanto, apenas 4 sndicos responderam a
entrevista dos edifcios 3, 9, 10 e 13.
Nos 6 edifcios que no tm sndicos, os moradores informaram que a administradora
a responsvel pela contratao de servios de limpeza e manuteno dos condomnios .

Categorizando as notas em faixas, utilizou-se a seguinte escala: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a 4 =
insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muito satisfeito

99

Como resultado das entrevistas aplicadas temos os seguintes pontos:

2 sndicos entrevistados so estudantes de graduao nas universidades, 1
funcionria da USP e 1 no possui vnculo com as universidades.
Os itens que mais demandam manuteno, apontados pelos sndicos, so: interfone,
porto, antena, caixa dgua e piscina (no edifcio 10).
As maiores reclamaes dos moradores referem-se a problemas nos portes e nos
interfones, problemas de barulhos causados por vizinhos, e ao acmulo de lixo dos
moradores nos acessos dos blocos (edifcio 13).
Em 3 dos 4 edifcios j houveram problemas de insegurana, como roubos e invases.
2 sndicos afirmaram que j houve acidentes nas reas comuns dos edifcios. Em um
dos casos, uma moradora escorregou e caiu no corredor de acesso ao bloco de
apartamentos, porque o piso estava molhado e escorregadio (havia chovido). O outro
acidente relatado foi causado pela queda de telhas do telhado, atingindo um carro no
estacionamento, mas sem machucar nenhum morador.
Com relao acessibilidade, a sndica do edifcio 10 afirmou que j houve um
morador que necessitou usar muletas, mas seu apartamento era localizado no piso
trreo e, portanto, no houve maiores problemas.
Entre as sugestes de melhorias nos edifcios, apontadas pelos 4 sndicos, esto:
- melhorias na segurana do edifcio, principalmente nas portas de acessos aos blocos
de apartamentos (que muitas vezes ficam abertas);
- melhoria no sistema de porteiro eletrnico;
- melhorias no estacionamento de veculos (cobrir as vagas encobertas);
- instalao de cabo de internet, antena para TV;
- colocao de cobertura no acesso para pedestres;
- local adequado para acondicionamento do lixo dos moradores.

100

4.4 RESULTADOS DA AVALIAO TCNICO-CONSTRUTIVA VISTORIAS

WALKTHROUGH

Os dados da avaliao tcnico-construtiva foram obtidos a partir dos levantamentos dos

aspectos construtivos e funcionais dos edifcios (reas comuns) e dos apartamentos (reas
privativas).
Os resultados esto apresentados separadamente (reas comuns e reas privativas) e
por itens, conforme os objetivos da pesquisa:
caracterizao do uso e da ocupao das edificaes;
verificao da adequao das construes s normas construtivas;
levantamento de ocorrncia de patologias construtivas.

4.4.1 REAS DE USO COMUM DOS EDIFCIOS

Na etapa de vistoria das reas comuns dos edifcios, foram verificadas as implantaes
dos 13 edifcios, as adequaes das construes com relao s normas construtivas,
observando questes relativas aos acessos e fluxos, rea de estacionamento, infra-estrutura e
instalaes condominiais, e tambm foram levantadas as patologias construtivas existentes.

4.4.1.1 Caracterizao do uso e ocupao

Implantao
A implantao de 7 edifcios totalmente isolada no lote; a de 2 edifcios isolada por
uma nica lateral; a de 3 edifcios sem recuos laterais e 1 edifcio possui implantao com
partes recuadas e partes no recuadas dos lotes vizinhos.
Conforme verificado nos levantamentos, apenas 7 edifcios possuem rea permevel no
lote, com vegetao ou com pedriscos e estas reas so, em sua maioria, pequenas ou mal
qualificadas.

101

Figura 27: Exemplo de rea permevel sem qualificao Edifcio 1

Equipamentos
Com relao aos equipamentos nas reas comuns, 5 edifcios apresentam rea de
guarita / portaria, sendo que h porteiros em apenas 3 destes edifcios.
H salo de festas em 2 edifcios e apenas um deles destina-se ao uso de festas, com
churrasqueira e banheiros. O outro usado como estacionamento de bicicletas e depsito de
mveis.
H dois edifcios com piscina e rea de lazer, um deles inclusive com sala de ginstica
para os moradores. Estes edifcios so os de porte maior, implantados em grandes lotes e com
apartamentos divididos em blocos separados, com total de 32 apartamentos e 48
apartamentos.
Apenas um dos edifcios apresenta local com instalaes para lavanderia coletiva,
encontradas em situao precria (Figura 28).
Observou-se ainda que, em geral, faltam espaos de estar qualificados nas reas
comuns dos edifcios, com bancos e vegetao, sendo que apenas 2 edifcios apresentam estes
itens.

102

Figura 28: Instalaes para lavanderia coletiva Edifcio 8

Figura 29: Espao de estar Edifcio 9

4.4.1.2 Verificao da adequao das construes s normas construtivas

Os dados obtidos nesta etapa da vistoria foram comparados com os critrios de
desempenho descritos no item 3.5.

ACESSOS E FLUXOS
Caladas
Com relao pavimentao das caladas dos 13 edifcios, 4 delas (30,8%) estavam
danificadas, ou com mau nivelamento, apresentando risco de queda aos pedestres e uma das
calcadas foi pavimentada com material escorregadio, inadequado para reas externas por
causar riscos de acidentes.

103

O desnvel longitudinal de 3 das 13 caladas (23,1%) apresentava problemas para a

circulao de pedestres e de portadores de deficincias fsicas.
No foram encontrados problemas nas guias rebaixadas e rampas de acesso de veculos.

Figura 30: Calada com desnvel inadequado

Edifcio 6

Figura 31: Calada com desnvel inadequado

Edifcio 13

Acesso de pedestres
O acesso de pedestres mostrou-se inadequado em 7 edifcios (53,8%), apresentando
degraus ou barreiras arquitetnicas que dificultam ou at impossibilitam o acesso de pedestres
e de portadores de deficincias fsicas.

Figura 32: Acesso com degraus - Edifcio 10

104

Figura 33: Acesso com degraus Edifcio 11

Figura 34: Acesso com barreiras (toco de rvore e pilar) - Edifcio 1

No caso do edifcio 2, h conflito de circulao entre pedestres e carros estacionados na

faixa de acesso ao edifcio.

Figura 35: Ausncia de faixa de acesso para pedestres - Edifcio 2

No entanto, as dimenses dos vos livres dos portes de acesso ao edifcio e das portas
de acesso aos blocos, quando existentes, mostraram-se adequados em todos os 13 edifcios,
atendendo ao mnimo de 0,80 metros, exigido pela norma brasileira.

105

Estacionamento
7 edifcios (53,8%) apresentaram estacionamentos descobertos e 6 edifcios (46,2%)
apresentaram estacionamentos cobertos ou no subsolo/trreo das construes sobre pilotis.
Com relao quantidade de vagas, em 7 edifcios (53,8%) h a relao de uma vaga
por apartamento e nos outros 6 edifcios as relaes so de 2 vagas para cada 3 apartamentos,
1 vaga a cada 2 apartamentos, chegando at em 1 vaga para cada 4 apartamentos, havendo
insuficincia de vagas para os moradores.
A pior situao encontrada foi no edifcio 5, no qual h vagas de garagem insuficientes
e sobrepostas (engavetadas), o que dificulta a livre sada de veculos (Figura 36).

Figura 36: Sobreposio de vagas de garagem Edifcio 5

Nenhum edifcio apresentou vaga especificamente destinada a portadores de

deficincias fsicas, mas 7 edifcios possuem espaos suficientes no estacionamento para
adequar-se a esta exigncia, se necessrio.
2 edifcios apresentaram reas para estacionamento de bicicletas, e 1 deles apresentou
rea para estacionamento de motos tambm

106

Figura 37: Estacionamento de bicicletas Edifcio 11

Figura 38: Estacionamento de motos Edifcio 10

Escadas
Com relao s escadas, 5 edifcios (38,5%) apresentaram altura de corrimo acima da
altura mxima permitida na norma brasileira, alm de 8 edifcios (61,5%) apresentarem
corrimos descontnuos, em desacordo com a mesma norma.

Figura 39: Corrimo descontnuo Edifcio 13

Figura 40: Corrimo descontnuo Edifcio 1

Com relao ao dimensionamento das escadas, 6 edifcios (46,1%) apresentaram largura

da escada abaixo do mnimo exigido pela norma (1,20m) mas todos apresentaram a dimenso
longitudinal do patamar correta, de acordo com a norma (mnimo de 1,20m).
9 edifcios (69,2%) apresentaram problemas nas medidas de piso e espelho dos degraus
da escada, com valores inconstantes ou fora dos parmetros da norma.

107

O material dos degraus das escadas dividem-se em cermico (4 edifcios 30,7%),

ardsia (3 edifcios 23,1%), granilite (3 edifcios 23,1%) e cimentado (3 edifcios 23,1%),
sendo que em 2 casos foi observado que a faixa de segurana anti-escorregadia (necessria
devido ao tipo de material) est desgastada, representando risco de acidentes aos moradores.

INFRA-ESTRUTURA DOS EDIFCIOS

Caixa receptora de correspondncias
Em 5 edifcios (38,5%) foram verificadas caixas de correspondncias inadequadas, muito
pequenas, quebradas ou de difcil acesso pelo exterior, em desacordo com lei municipal e com
as necessidades dos edifcios.
Considerando que a maior parte destes edifcios no possui porteiro ou sndico, o ideal
seria a instalao de unidades receptoras de correspondncias separadas para cada
apartamento (a exemplo do Edifcio 6 - Figura 42), ou maiores, com local para separao
interna pelos prprios moradores.

Figura 41: Caixa de correspondncia inadequada

Edifcio 13

108

Figura 42: Unidades individuais para

correspondncias Edifcio 6

Abrigo de lixo
Em

dois

edifcios

(15,4%)

foram

encontrados

problemas

relacionados

ao

acondicionamento de lixo e depsito na calada.

Figura 43: Lixo defronte ao apartamento Edifcio 8

Figura 44: Tambores insuficientes para depsito do

lixo Edifcio 13

Apenas 3 edifcios (23,1%) fazem coleta seletiva do lixo, com local apropriado para
acondicionamento dos reciclveis para posterior entrega cooperativa de reciclagem do
municpio. No entanto, nos outros edifcios, foi observada a participao individual de alguns
moradores na separao do lixo reciclvel.
Considera-se que esta uma prtica que deve ser incentivada pelo poder pblico, pelas
universidades e at mesmo pelos agentes imobilirios, apresentando aos estudantes a
existncia da coleta seletiva no municpio e orientando a participao de todos.

Abrigo de gs
Foram levantados 4 edifcios (38,5%) com armazenamento do botijo de gs dentro do
apartamento, em situao inadequada de acordo com as normas de segurana. Dois destes
edifcios foram aprovados em anos seguintes a aprovao da Lei Municipal 11.337/97, que
obriga que o armazenamento do combustvel seja feito fora da edificao.
A Figura 45 ilustra a soluo adotada em um edifcio, com a instalao de um botijo
individual para cada unidade, porm fora do apartamento, na caixa de escada do edifcio, em
compartimento fechado e com ventilao permanente.

109

Figura 45: Instalao de botijo individual fora do apartamento Edifcio 6

Os edifcios das figuras a seguir adequaram-se s normas de segurana, exigidas na lei

municipal mencionada, utilizando gs combustvel proveniente da rede pblica.

Figura 46: Tubulao de gs encanado Edifcio 4

Figura 47: Tubulao de gs encanado Edifcio 9

Os outros 6 edifcios (46,1%) possuem instalaes permanentes de gs, com abrigos para
os cilindros nos pavimentos trreos e distribuio canalizada para os apartamentos.

110

Segurana contra incndio extintores e sinalizao de incndio

Neste item foi verificado que em todos os edifcios (100%), cada pavimento possua o
mnimo de 2 unidades extintoras, conforme determinado por instruo tcnica do Decreto
Estadual 46.076/01. No entanto, em dois edifcios (15,4%) foram encontrados extintores
vencidos ou sem o selo de validade.
Com relao sinalizao de incndio, em 7 edifcios (53,8%) foi observada a
sinalizao de rotas de sada e de localizao e tipos de equipamentos disponveis para
combate a incndios e em 6 edifcios (46,2%) as sinalizaes so insuficientes ou at mesmo
inexistentes.

Iluminao
Tanto a iluminao pblica das ruas e caladas como a iluminao das reas comuns
externas dos edifcios (garagens, acessos) foram consideradas boas e suficientes em 11 edifcios
(84,6%), sendo que nos outros observou-se que a existncia de rvores de copas densas e baixas
contribuem para o escurecimento das caladas durante a noite.
Com relao s reas comuns internas, 2 edifcios apresentam iluminao acionada por
sensor e timer. Os pontos negativos encontrados neste item foram: iluminao insuficiente ao
trnsito de pessoas em 1 edifcio e interruptores mal locados na caixa de escada em 2 edifcios.

4.4.1.3 Levantamento de patologias construtivas nos edifcios

De modo geral, os edifcios apresentam o mesmo padro de manuteno das reas
comuns e com relao s patologias, foram observados mais problemas pontuais do que
generalizados. Vale ressaltar que se tratou de um levantamento expedito, baseado apenas na
observao dos problemas aparentes.
Pintura danificada foi a patologia de maior incidncia observada nas vistorias,
apresentada por 7 edifcios (53,8%), apesar da maior parte das fachadas estarem com pintura
recentemente retocada.
Outros problemas levantados foram:
- Infiltraes e manchas de umidade ou bolor: 3 edifcios (23,1%)
- Fissuras e trincas nas paredes internas ou no forro: 2 edifcios (15,4%)
- Fissuras e trincas nas paredes externas: 2 edifcios (15,4%)
- Revestimentos soltos: 2 edifcios (15,4%)
- Porta emperrada: 1 edifcio (7,7%)

111

Figura 48: Revestimento solto e pintura danificada

na caixa de escada Edifcio 4

Figura 49: Piso retirado para corrigir nivelamento

que impede abertura da porta de acesso / pintura
danificada Edifcio 13

Figura 50: Infiltrao e mancha na laje do trreo

(garagem) Edifcio 1

Figura 51: Infiltrao e mancha em pilares do trreo

(garagem) Edifcio 1

112

4.4.2 REAS DE USO PRIVATIVO - APARTAMENTOS

Nesta etapa de vistoria dos 37 apartamentos, foram levantadas as ocupaes e arranjos
de mobilirios e equipamentos, as adequaes com relao s normas e recomendaes
construtivas, (observando questes relativas a dimenses de cmodos, funcionalidade,
iluminao e ventilao) e as patologias existentes.

4.4.2.1 Caracterizao do uso e ocupao

Arranjo espacial das unidades
Os apartamentos levantados possuem reas entre 22,00m e 73,00m metros
quadrados, divididos entre tipologias kitchenette, de 1, 2 e 3 quartos conforme Tabela 53 e
Grfico 24:
Tipologia dos apartamentos

Tabela 53: Tipologia dos apartamentos estudados

Tipologia

Freqncia

Freqncia
relativa

3 quartos

5,4%

2 quartos

17

45,9%

1 quarto

10

27,0%

Kitchenette

21,6%

Total

37

100,0%

3 quartos
5%
2 quartos
46%

Kitchenette
22%

1 quarto
27%

Grfico 24: Freqncia das tipologias dos

apartamentos estudados

Observa-se, portanto, a predominncia de edificaes com 2 quartos e, de acordo com

os dados coletados, as tipologias de 1 quarto so, em sua maioria, as que foram construdas
mais recentemente, (entre 2001 e 2005) sinalizando uma tendncia neste mercado imobilirio.
Nos levantamentos foram observados alguns itens em desacordo com os projetos
aprovados, como disposio de peas sanitrias, localizao de portas de acessos a cmodos e
inclusive a ocorrncia de um edifcio com plantas completamente dspares das apresent adas no
processo de aprovao analisado. Esses itens observados foram atualizados nas plantas dos
apartamentos (as built) e desenhados no software AutoCAD07.

Com relao ocupao e arranjo de mobilirios e equipamentos nos ambientes,

observaram-se especialmente a ocorrncia de pontos de conflito ou de espaos residuais, as
reas de armazenamento e o mobilirio para estudo individual.

113

Pontos de conflito
Em 15 apartamentos (40,5%) foram observados pontos de conflito na ocupao e arranjo
dos ambientes, causados pelo pequeno dimensionamento dos ambientes, pela excessiva
quantidade de mveis e equipamentos em um mesmo espao ou pela inadequao dos mveis
ao espao, gerando sobreposio de funes e prejuzo da circulao.
As imagens a seguir e as respectivas plantas com layout representam algumas das
situaes encontradas.

Figura 52: Dificuldade de uso da rea de servio causada por suas dimenses pequenas Edifcio 13

Figura 53: Mobilirio inadequado aos ambientes limitados, causando barreiras na circulao Edifcio 5

114

Figura 54: Mobilirio bloqueia a abertura de janela, prejudicando a iluminao e ventilao naturais
Edifcio 7

Figura 55: A ocupao com camas dificulta a abertura das portas dos dormitrios Edifcio 2

115

Figura 56: Sobreposio de funes cozinha / rea de servio Edifcio 8

Espaos Residuais
Apenas em 6 apartamentos (16,2%) foram observados espaos residuais, sem utilizao
ou qualificao, causados por problemas de projeto, conforme exemplificado nas Figuras 57 e
58 a seguir.

Figura 57: Espao residual Edifcio 8

116

Figura 58: Espaos residuais Edifcio 5

reas de armazenamento
De acordo com Portas (1969), as necessidades de armazenamento na habitao so
diversas e dividem-se principalmente em dois grupos: roupas de uso geral na casa e produtos
diversos (limpeza, alimentos, malas, etc).

117

Verificou-se que, em alguns cmodos de 12 apartamentos (32,4%) h insuficincia de

espao ou de mobilirio para armazenamento adequado principalmente de alimentos (nas
cozinhas) e materiais de estudo (nos dormitrios), conforme Figuras 59 a 64.

Figura 59: Espao insuficiente para armazenar roupas

Figura 60: Espao insuficiente para armazenar roupas

Figura 61: Ausncia de espao/mobilirio para

armazenar materiais de estudo

Figura 62: Ausncia de espao/mobilirio para

armazenar materiais de estudo

118

Figura 63: Ausncia de mobilirio para armazenar

pertences

Figura 64: Ausncia de mobilirio para armazenar

utenslios / mantimentos de cozinha

Mobilirio para estudo individual

Para a verificao do mobilirio adequado para estudo individual, considerou-se como
mobilirio mnimo uma escrivaninha ou mesa e uma cadeira por morador do apartamento, de
acordo com a tabela de mveis e equipamentos padro do Projeto de Norma de Desempenho
(NBR desempenho, vide Quadro 2 item 3.5).
Verificou-se a inexistncia ou insuficincia desse mobilirio em 11 apartamentos
(29,7%), sendo que em alguns casos h mesa para suporte de equipamentos de informtica, no
sobrando, no entanto, espao para estudo alm do ocupado pelo computador.

4.4.2.2

Verificao

da

adequao

normas

recomendaes

construtivas
Os dados obtidos nos projetos e nas vistorias foram comparados com os critrios de
desempenho e recomendaes projetuais, descritos no item 3.5.

Dimensionamentos e acessibilidade
A partir da anlise dos projetos e dos resultados das vistorias, construiu-se o Quadro 6,
comparativo das reas teis dos cmodos dos apartamentos com os valores exigidos pelo Cdigo
Sanitrio do Estado de So Paulo (1978), e recomendados por Boueri (1989) e pelo IPT (1987)
(apud CRUZ, ORNSTEIN, 1995).

119

Quadro 6: reas teis dos cmodos dos apartamentos avaliados (m2)

1 dorm.

2 dorm.

3 dorm.

Sala

Saladormitrio

Cozinha

Banheiro

rea
Servio

Cd.Sanitrio
SP

12,00

10,00

8,00

8,00

16,00

4,00

2,50

Boueri (1989)

14,00

12,00

8,00

15,00

7,20

4,20

5,40

IPT (1987)

9,00

8,00

8,00

12,00

10,00

2,50

1,50

Edifcio 01

12,00

10,20

23,60

10,50

3,54

5,50

Edifcio 02

10,00

10,00

20,25

9,48

4,18

3,60

Edifcio 03

~ 15,58

~ 5,72

2,40

no tem

Edifcio 04

10,50

8,64

8,87

4,58

2,80

1,20

Ed. 5 tipo 1

6,56

8,31

4,19

2,40

1,15

Ed. 5 tipo 2

11,25

12,34

5,64

2,88

0,85

Edifcio 06

10,72

10,72

17,07

5,49

3,11

1,91

Edifcio 07

11,30

~ 10,00

~ 8,60

2,55

no tem

Edifcio 08

13,07

6,00

2,47

no tem

Edifcio 09

10,40

9,76

20,26

6,88

3,59

3,43

Edifcio 10

10,32

10,00

19,76

5,50

2,73

3,00

Edifcio 11

10,86

11,93

5,15

3,24

2,59

Ed.12- tipo 1

9,78

9,10

3,49

2,52

1,05

Ed.12 tipo 2

9,83

8,89

8,84-

18,40

4,85

2,60

3,80

Ed.12- tipo 3

9,71

9,71

15,85

5,26

2,94

1,89

Edifcio 13

10,55

12,69

3,85

2,80

1,05

De acordo com o Quadro 6, a maioria das reas dos cmodos encontram-se abaixo de
algum parmetro considerado, mas dentro de outro, sendo que os espaos totalmente
inadequados a todos parmetros esto destacados em vermelho.
Verificaram-se, portanto, algumas reas abaixo de todos os valores mnimos exigidos ou
recomendados, em especial as dimenses de rea de servio, cmodo sub-dimensionado em 5
tipologias e inexistente em 3 das tipologias avaliadas.
As salas, ao contrrio, apresentam-se, em alguns apartamentos, com dimenses acima
das mnimas exigidas nas referncias utilizadas. De acordo com Souza (2007), em geral, as
salas, por serem destinadas ao convvio e recepo de visitas, sempre tiveram maior destaque
em relao rea nos apartamentos. Alm dessas atividades este cmodo tambm pode ser

120

considerado com maiores possibilidades de utilizao (...), que no os comumente praticados

(Dias, 2007, p.122).
No que se refere acessibilidade interna dos apartamentos, verificou-se que as
dimenses dos vos das portas de acesso so adequadas ao mnimo exigido (0,80 metros). No
entanto, em geral, as portas internas de quartos e banheiros possuem vos menores que 0,80
metros, impossibilitando a adequao s necessidades de portadores de cadeiras de rodas.
Foram observadas ainda barreiras arquitetnicas causadas tanto pelo layout dos
mobilirios quanto por questes projetuais, como, por exemplo, portas que interferem entre si
quando abertas, conforme Figuras 65 e 66.

Figura 65: Portas que interferem entre si quando abertas Edifcio 6

Figura 66: Portas que interferem entre si quando abertas Edifcio 5

121

Iluminao e ventilao naturais

Com relao ao conforto ambiental, foram observados itens relativos iluminao e
ventilao naturais dos ambientes, necessrios por motivos de conforto e higie ne em todos os
cmodos das edificaes.
Pedro (2001) afirma que as habitaes devem ser concebidas com iluminao natural
adequada e com possibilidade de fechamento dos vos, assegurando o controle das aberturas e
que o escurecimento completo dos vos deve ser assegurado pelo menos nos dormitrios.
De acordo com Romro e Ornstein, 2003 (p.140), quanto ao conforto trmico de
banheiros, a ventilao natural o parmetro mais importante a ser observado, por se tratar
de ambiente mido e produtor de odores. Quanto ao conforto trmico de reas de servios, os
autores afirmam ser a insolao e a ventilao necessrios durante algum tempo no dia ao
longo de todo ano, por motivos no s de conforto, mas principalmente higinicos.
O cdigo sanitrio determina a medida mnima de iluminao natural como 1/8 da rea
do piso do cmodo, sendo o mnimo aceitvel 0,60 metros quadrados e a rea de ventilao
natural deve ser no mnimo metade da rea de iluminao natural.
Nas vistorias dos apartamentos foram identificadas algumas situaes crticas, como
sub-dimensionamento ou ausncia de aberturas, principalmente em banheiros, cozinhas e reas
de servios, conforme ilustradas nas figuras a seguir.

Figura 67: Ausncia de janela na cozinha e rea de servio abertura para corredor interno Edifcio 12

122

Figura 68: Sub-dimensionamento de aberturas rea de servio, sala, banheiro Edifcio 5

Figura 69: Sub-dimensionamento da abertura da sala-cozinha, considerando a dimenso longitudinal do

ambiente de 6,30m a 7,50m Edifcio 7

123

Figura 70: Sub-dimensionamento da 03 janela

cozinha Edifcio 3

Figura 71: Dormitrios sem veneziana (sem

possibilidade de escurecimento) - Edifcio 12

4.4.2.3 Levantamento de patologias construtivas nos apartamentos

As ocorrncias das patologias apontadas neste item resultam de levantamentos
baseados apenas na observao dos problemas aparentes, relativos s instalaes prediais e aos
revestimentos internos de pisos, paredes e forros.

Instalaes prediais
Nesse item foi observada a ocorrncia de problemas gerais nas instalaes eltricas e
hidrulico-sanitrias.
Com relao quantidade e disposio de tomadas e interruptores, verificou-se 5
apartamentos com insuficincia de instalaes de acordo com os usos observados. Muitos dos
edifcios da pesquisa foram construdos h mais de 5 anos, quando no havia o uso de
equipamentos de informtica nas habitaes, o que dificulta este uso em muitos apartamentos,
principalmente quando h mais de 1 computador.

124

Figura 72: Excesso de equipamentos e fios podendo

causar sobrecarga nas instalaes eltricas (insuficientes)
Edifcio 7

Figura 73: Disposio e quantidade insuficiente de

tomadas Edifcio 8

Figura 74: Disposio inadequada de interruptor

Edifcio 6

No que se refere s instalaes hidrulico-sanitrias, poucos problemas foram

observados, entre eles, mau cheiro no ralo e consequentemente nos espaos internos de duas
Kitchenettes e torneiras de plstico trincadas em um apartamento.

Revestimentos
Nesta etapa, foi levantada a ocorrncia de patologias nos revestimentos de piso, parede
e forro de todos os cmodos dos 37 apartamentos pesquisados.
Nos pisos, h o predomnio do uso do revestimento cermico em 22 apartamentos
(70,3%); seguido do uso do taco de madeira aliado ao revestimento cermico (nas reas midas)

125

em 6 apartamentos (16,2%) e do uso de ardsia aliado ao revestimento cermico em 3

apartamentos (8,1%) e carpete com revestimento cermico em 2 apartamentos (5,4%).
A maior incidncia de problemas nos pisos foi observada nas cozinhas, nas salas e nos
banheiros, conforme Grfico 25 a seguir.

20

Patologias em revestimento de piso

18

Nmero de Ocorrncias

16
14
12
10
8
6
4
2
0
20

cozinha

Nmero de Ocorrncias

18

rea de servio

sala

banheiro

Patologias emAmbiente
revestimento de piso

16

14
fissuras
e trincas

infiltraes, umidade, bolor

desgastes, manchas

Revestimento soltos

12
10 Grfico 25: Ocorrncias de patologias em revestimentos de piso nos apartamentos
8
6
4
2
0
cozinha

rea de
servio

sala

banheiro

dormitrio

Ambiente

Figura 75: Trincas no revestimento cermico Edifcio 10

126

dormitrio

Nas paredes predomina o revestimento cermico nas reas midas e pintura nas reas
secas. Os problemas levantados foram mais freqentes nos banheiros, nas salas e nas cozinhas
(Grfico 26)

11

Patologias em revestimento de parede

10

Nmero de Ocorrncias

9
8
7
6
5
4
3
2
1

20
0

Nmero de Ocorrncias

18

cozinha

Patologias
emsala
revestimento
rea de servio
banheiro de piso
dormitrio
Ambiente

16

14
fissuras
e trincas

infiltraes, umidade, bolor

desgastes, manchas

Revestimento soltos

12
10Grfico 26: Ocorrncias de patologias em revestimentos de parede nos apartamentos
8
6
4
2
0
cozinha

rea de
servio

sala

banheiro

dormitrio

Ambiente

Figura 76: Infiltrao em parede de dormitrio

Edifcio 1

Figura 77: Infiltrao em parede de sala Edifcio 1

127

J nos forros os revestimentos dividem-se entre laje pintada e gesso. Os banheiros

apresentaram a maior parte das patologias de forro, em geral, de gesso.

20

Patologias em revestimento de forro

Nmero de Ocorrncias

18
16
14
12
10
8
6
4
2

20
0

Nmero de Ocorrncias

18
cozinha

Patologias
de
piso
salaem revestimento
banheiro
dormitrio

rea de servio

Ambiente

16

14
fissuras
e trincas

infiltraes, umidade, bolor

desgastes, manchas

Revestimento soltos

12

Grfico 27: Ocorrncias de patologias em revestimentos de forro nos apartamentos

10
8
6
4
2
0
cozinha

rea de
servio

sala

banheiro

dormitrio

Ambiente

Figura 78: Pintura danificada causada por umidade

de banheiro Edifcio 2

128

Figura 79: Fissura em forro de gesso Edifcio 2

4.5. ANLISE INTEGRADA DOS RESULTADOS

Alm das anlises j elaboradas at aqui, considera-se importante a apresentao de

uma anlise integrada, que permita a comparao das avaliaes realizadas.

De acordo com as Imobilirias entrevistadas, o tempo mdio de permanncia dos

estudantes em uma mesma moradia de um ano, sendo a rotatividade bastante alta. Este dado
converge parcialmente com o obtido nos questionrios: os estudantes entrevistados moram em
mdia h 2,5 anos em So Carlos e h 1,6 anos no mesmo apartamento e 59,5% deles j
moraram em mais de uma habitao diferente.
Os questionrios apontaram tambm que 90,9% dos estudantes que j moraram em mais
de uma habitao, consideram a atual melhor do que as anteriores.
possvel afirmar que medida em que os estudantes adquirem um melhor
conhecimento da cidade e das ofertas do mercado habitacional, eles transitam por imveis
buscando melhores condies de moradia e de qualidade da habitao.

4.5.1 FATORES CONSIDERADOS NA ESCOLHA DO IMVEL SEGUNDO OS

AGENTES IMOBILIRIOS E OS ESTUDANTES
Na viso dos agentes imobilirios, os principais fatores considerados pelos estudantes na
escolha dos imveis so a localizao prxima universidade e o preo do aluguel. Para eles
outros fatores tambm so considerados, como: segurana, tamanho do imvel, boas condies
de uso e existncia de garagem.
Para os estudantes, os principais motivos para escolherem um imvel so, em primeiro
lugar, a localizao, em segundo, os preos do aluguel e do condomnio e, em terceiro lugar, a
possibilidade de morar com amigos. Outros fatores considerados so o tamanho do apartamento
e a possibilidade de ter quarto individual.
Na percepo dos agentes imobilirios e dos estudantes, a localizao e o preo dos
imveis so, portanto, aspectos reconhecidamente importantes. A opo por morar com amigos
e a preferncia de ter quarto individual tambm bastante considerada por uma parcela da
populao de estudantes.

129

A grande tendncia das opes por morar sozinho ou por ter quarto individual
evidenciada pela freqncia de 32,4% dos entrevistados que moram sozinhos e pelas mdias
calculadas de 2,19 pessoas por apartamento e de aproximadamente 1,4 pessoas por quarto.
De acordo com Hall, Ogden e Hill (1997, p.178 apud Brandli, 2004) viver sozinho tem se
tornado um fenmeno significativo nos ltimos anos e seu crescimento particularmente
pronunciado entre os jovens.
Portanto, a tipologia mais adequada aos fatores considerados na escolha dos imveis,
deve considerar, alm da localizao e do preo, a tendncia dos estudantes morarem sozinhos
ou de dividirem o apartamento mantendo a possibilidade de terem um quarto individual.
Considera-se que as tipologias de apartamentos de 1 e de 2 quartos em pequenos edifcios
so alternativas viveis ao atendimento destas necessidades.

4.5.2

NECESSIDADES

HABITACIONAIS

PARTIR

DA

AVALIAO

COMPORTAMENTAL E TCNICA
Algumas necessidades habitacionais dos estudantes foram analisadas na pesquisa, tanto
pela viso dos usurios como nas vistorias tcnicas.
Com relao rea de servios, este cmodo foi avaliado insatisfatoriamente tanto nos
questionrios aplicados como nas vistorias tcnicas. Quase metade dos estudantes (40%)
considera este cmodo pequeno e as vistorias apontam que ele sub-dimensionado em 27% e
inexistente em 22% dos imveis avaliados.
Apesar de seu uso ser de freqncia pouco intensa pelos estudantes (apenas 29,7%
lavam e/ou passam sua roupa no apartamento), as dimenses de uma rea de servio devem
possibilitar pelo menos a instalao de um tanque e de uma mquina de lavar roupas, alm do
espao para circulao e utilizao, conforme recomendado pelo Projeto de Norma NBR
Desempenho (2007).
A inexistncia deste cmodo em alguns apartamentos pode ser compensada com a
proposta de projetos de reas de servios coletivas nos edifcios.

No que se refere s reas de lazer, seu uso foi considerado baixo nos edifcios avaliados
que possuem estes espaos. No entanto, nas declaraes espontneas sobre o que pode ser
melhorado no edifcio, 13,5% dos estudantes apontam a necessidade de melhorias nas reas
comuns, sugerindo rea para churrasqueira e instalao de bancos. Quando questionados sobre

130

o que mais gostam no edifcio em que moram, 21,6% afirmaram que gostam do convvio com os
vizinhos.
Pela vistoria tcnica observou-se que em geral faltam espaos de estar qualificados
nas reas comuns dos edifcios, que possibilitem a integrao dos moradores. Levando em
conta as declaraes considera-se importante que os edifcios tenham, pelo menos, pequenos
espaos de estar qualificados, com bancos e vegetao, que demandam poucos gastos e
manutenes e proporcionam opes de convvio entre os moradores.

J as reas de estacionamento foram avaliadas com desempenho insatisfatrio tanto

pelos sndicos como pelos estudantes e pela vistoria tcnica. Os problemas apontados foram
insuficincia de vagas (em 46,2% dos edifcios h menos de uma vaga por apartamento),
ausncia de vagas especiais destinadas a portadores de deficincias fsicas e falta de cobertura
de proteo em vrios estacionamentos.
Considerando que parcela significativa dos estudantes possui automvel (40,5%), a
demanda por vagas nas garagens deve ser considerada nos projetos dos edifcios, prevendo
pelo menos uma vaga de garagem para cada apartamento, por questes de acessibilidade,
segurana e como necessidade urbanstica de no sobrecarregamento das vias de circulao.
Ainda, para atender a Norma de acessibilidade, deve-se prever pelo menos uma vaga
com dimenses adequadas ao uso por portadores de deficincias fsicas.

Com relao ao uso de meios de comunicao, destaca-se que a maioria dos

estudantes (86,5%) possui computador no apartamento, dos quais 68,7% possuem internet
rpida.
H, portanto, uma demanda por instalaes eltricas e de cabos e redes adequadas s
novas tecnologias de informao e comunicao, que deve ser considerada nos projetos dos
edifcios. Estas instalaes devem ser dimensionadas atendendo s possibilidades de uso
simultneo de equipamentos eletrnicos diversos, atendendo o uso cada vez mais freqente na
habitao.
Levando-se em conta que a locao das instalaes eltricas muitas vezes determina a
ocupao dos mobilirios nos ambientes, deve-se projet-las em quantidade e distribuio
suficiente para possibilitar uma diversidade de disposio dos mveis nos cmodos.

131

No que se refere s atividades de estudo e leitura, de acordo com os estudantes, estas

so realizadas exclusivamente nas salas (67,6%) e nos dormitrios (32,4%) dos apartamentos.
Em 11 apartamentos (29,7%), tanto os espaos como os mobilirios disponveis para
estudar, armazenar livros e materiais foram avaliados como insatisfatrios pela vistoria
tcnica, considerando como mobilirio mnimo uma escrivaninha ou mesa e uma cadeira por
morador do apartamento (Projeto de Norma NBR Desempenho, 2007).
Alm da questo espacial, um dos maiores problemas apontados na avaliao
comportamental foi a ocorrncia de rudos tanto internos quanto externos aos apartamentos.
Esta questo prejudica o necessrio isolamento acstico para a atividade de estudo nos
apartamentos e pode ser solucionada com o uso de materiais isolantes adequados.
Seria necessrio que fossem projetados espaos para atividades de estudo, que, de
acordo com Portas (1969, p.59) exigem concentrao, requerendo caractersticas de
isolamento acstico, especialmente em relao aos locais mais ruidosos da prpria habitao e
nveis de iluminao natural e artificial com intensidade e direo adequadas.

4.5.3 AVALIAES DOS EDIFCIOS E APARTAMENTOS

Alm dos itens j abordados, outros fatores avaliados esto resumidos no Quadro 7, que
possibilita uma viso geral dos desempenhos satisfatrios ou insatisfatrios referentes aos
edifcios e apartamentos, na viso dos sndicos, estudantes e das vistorias.

132

Quadro 7: Sntese dos resultados das avaliaes dos usurios e das vistorias tcnicas

Edifcios
Apartamentos
Edifcios
Apartamentos

Desempenho insatisfatrio

Desempenho satisfatrio

Avaliao comportamental

Avaliao Fsica

Entrevistas com sndicos

Avaliao dos usurios

Vistorias tcnicas

- acesso de pedestres
- manuteno e aparncia das
reas comuns
- segurana contra assaltos,
roubos e invases
- segurana contra acidentes nas
escadas e reas comuns
- convvio com vizinhos

- caladas
- iluminao das reas externas e
comuns
- instalaes contra incndios
(extintores)

- dimenses dos dormitrios,

salas e banheiros
- mobilirio
- instalaes eltricas e
hidrulicas
- quantidade de interruptores e
tomadas
- iluminao artificial
- iluminao natural
- ventilao natural
- temperatura no inverno
- temperatura no vero

- portes e interfones
- acmulo de lixo dos moradores
nos acessos dos blocos
- segurana contra roubos e
invases
- rea de estacionamento

- rudos internos causados por

moradores

- rudos internos e externos

- dimenses das cozinhas e reas
de servios
- revestimentos (ocorrncias de
trincas e infiltraes)

rea de estacionamento
segurana (pode melhorar)
rea de lazer / espaos de estar
portes e interfones
infra-estrutura geral do edifcio

- dimenses dos dormitrios,

salas, cozinhas e banheiros
- mobilirio
- iluminao natural
- ventilao natural
- instalaes eltricas e
hidrulicas
- quantidade de interruptores e
tomadas

- espaos de estar
- acesso de pedestres
- rea de estacionamento
- segurana contra acidentes nas
escadas
- pintura externa
- infra-estrutura geral do edifcio
(caixa de correios, local para
depsito de lixo)
- sinalizao de incndio

- reas de armazenamento
- mobilirio e espao para estudo
individual
- dimenses das reas de servios
- acessibilidade interna (vos)
- revestimentos internos

133

Comparativamente, h coincidncias e divergncias entre as avaliaes realizadas,

alm de observaes isoladas em cada avaliao.
Destacam-se como motivos de insatisfao com relao ao edifcio, problemas
relacionados ao depsito de lixo, segurana contra roubos e invases e aos portes e
interfones.
Alguns itens avaliados negativamente pela vistoria tcnica divergem da avaliao feita
pelos moradores, quais sejam o acesso de pedestres, a manuteno e aparncia das reas
comuns e a segurana contra acidentes nas escadas. As avaliaes satisfatrias por parte das
vistorias nos edifcios referem-se s caladas e iluminao das reas externas e comuns.
Com relao aos apartamentos, h convergncia em todos os resultados satisfatrios,
com exceo das dimenses de cozinhas, analisadas como insatisfatrias pelos usurios. Os
resultados insatisfatrios convergentes referem-se a dimenses das reas de servios e ao
desempenho dos revestimentos internos dos cmodos dos apartamentos.
Na avaliao fsica, verificou-se ainda, a incidncia de problemas relativos
acessibilidade interna dos apartamentos, cujas dimenses de vos dificultam ou at
impossibilitam a adaptao dos ambientes a portadores de deficincias fsicas. Uma soluo
poderia ser a localizao de habitaes adequadas ou passveis de adequao a pessoas
portadoras de necessidades especiais nos pisos trreos dos edifcios.

4.5.4 RECOMENDAES PARA OS EDIFCIOS E UNIDADES HABITACIONAIS

Os resultados das anlises integradas da viso dos sndicos, moradores e da avaliao
fsica basearam a construo do Quadro 8, que relaciona as principais recomendaes e
sugestes de melhorias tanto para os edifcios e apartamentos avaliados como para futur os
projetos semelhantes.

134

Quadro 8: Recomendaes baseadas nos resultados das anlises

Recomendaes / Sugestes de melhorias
- melhorias na segurana do edifcio, principalmente nas portas de acessos aos blocos de
apartamentos;
- melhoria no sistema de porteiro eletrnico;

Para os edifcios

- adequao dos estacionamentos de veculos (prever 1 vaga de garagem por apto e uma vaga
adequada para portadores de deficincias fsicas / cobrir as vagas encobertas);
- eliminao de barreiras arquitetnicas no acesso de pedestres;
- adequao das dimenses das escadas;
- colocao de cobertura no acesso para pedestres;
- qualificao das reas de estar e convvio no edifcio;
- instalao de caixas de correios adequadas;
- definio, em projeto, de local adequado para depsito de lixo e separao do lixo reciclvel,
observando princpios de higiene pblica;
- instalao do abrigo de gs fora dos apartamentos;
- adequao da sinalizao de incndio.

Para as unidades habitacionais

- previso de espao para atividade de estudo no apartamento, com possibilidade de isolamento

para estudo silencioso;
- adequao das dimenses de reas de servios e cozinhas;
- dimensionamento da rede eltrica atendendo s possibilidades de uso simultneo de
equipamentos e em quantidades e distribuies suficientes para uma diversidade de disposio
dos mveis nos cmodos;
- instalao de cabo de internet, antena para TV e outros;
- dimensionamento de janelas para iluminao e ventilao naturais atendendo ao mnimo
estabelecido em norma;
- previso de habitaes adequadas ou passveis de adequao a pessoas portadoras de
necessidades especiais, localizadas em pisos trreos dos edifcios;
- previso de espaos para armazenamento de roupas, alimentos, utenslios e ma teriais de
estudo;
- uso de revestimentos de piso, parede e forros de maior qualidade e durabilidade ;
- melhoria do isolamento acstico das habitaes.

135

136

5. CONSIDERAES SOBRE A PESQUISA

Neste captulo so apresentadas consideraes referentes aos procedimentos adotados
na pesquisa, aos resultados da APO e aos projetos dos edifcios para estudantes universitrios.

5.1 PROCEDIMENTOS ADOTADOS NA PESQUISA

O planejamento da avaliao foi fundamental para orientar as etapas de pesquisa,

entre elas, a determinao da amostra, a definio e a aplicao dos instrumentos de coleta de
dados e a organizao e anlise das informaes obtidas.
De acordo com Reis e Lay (2005, p.22),
Para que pesquisas na rea Ambiente-Comportamento sejam consolidadas,
desde o ponto de vista cientfico, a estratgia metodolgica tem-se mostrado
fundamental: os estudos devem estar sustentados, inter alia, em metodologias
sistmicas reconhecidas, selees amostrais rigorosas e anlise comparativa de
dados. Contudo, a definio dos mtodos, critrios de qualidade ou tcnicas de
pesquisa deve ser feita com seletividade, isto , moldada de acordo com cada
situao especfica, para que estes se tornem ferramentas teis para qualquer
tipo de investigao.

Os mtodos e tcnicas utilizados nesta APO mostraram-se adequados para a avaliao

proposta. Salienta-se a importncia que deve ser dada na etapa de definio e elaborao dos
instrumentos de coleta e na aplicao de seus respectivos pr-testes, de maneira que todos os
objetivos de pesquisa sejam contemplados com a abrangncia de anlise pretendida. Da mesma
maneira, a seleo dos critrios de desempenho deve ser adequada s comparaes a serem
feitas com os dados das vistorias.

137

Nesta pesquisa, tanto a definio da amostragem como o planejamento das anlises

tiveram a essencial participao de especialistas na rea de estatstica, que propuseram o uso
da metodologia SAATE (Sistema de Apoio a Aplicao de Tcnicas Estatsticas) no planejamento
das anlises dos dados.
Observou-se o uso potencial desta metodologia para auxiliar desde a definio dos
instrumentos de coleta at a seleo das tcnicas de anlises, possibilitando, inclusive, o pr estabelecimento de anlises estatsticas mais complexas.
A partir de um maior conhecimento do uso desta metodologia, entendo que as pesquisas
em APO podem ser aprimoradas se forem norteadas por conceitos e tcnicas estatsticas no
somente em momentos pontuais de seleo amostral e de tabulao de dados, mas em todas as
suas etapas, fundamentando as escolhas e produzindo resultados e anlises de maior qualidade
e complexidade.

5.2. OS RESULTADOS DA APO

Considerada do ponto de vista de um nico edifcio, a pesquisa
de avaliao no muito prtica, uma vez que os resultados
chegam tarde demais para que possam ser teis aos clientes. No
entanto, se estamos lidando com um sistema de edifcios que ir
expandir-se e mudar com o tempo, esta crtica perde sua
validade.
R. Sommer, 1973

A avaliao comportamental indicou elevados ndices de satisfao dos estudantes com

relao habitao nos edifcios de 3 a 4 pavimentos na rea amostrada, em So Carlos,
havendo coincidncias e divergncias em relao aos resultados da avaliao tcnica.
Os resultados das avaliaes, analisados de forma integrada no item 4.5, do Captulo 4,
possibilitam a exposio dos aspectos com desempenhos satisfatrios ou insatisfatrios, tanto
na viso dos usurios como da vistoria tcnica.
Grande parte dos itens com desempenho insatisfatrio decorrente de falhas de
projetos, demonstrando a importncia da retroalimentao do processo projetual a partir de
pesquisas de avaliao dos espaos construdos.

138

De acordo com Romro e Ornstein (2003), a partir da reduo de falhas na fase de

projeto pode-se aumentar controle de qualidade sobre os processos de produo e uso de
ambientes construdos, reduzindo-se custos posteriores com manutenes.
Outro fator que contribui para o desempenho insatisfatrio dos edifcios a presena
de patologias construtivas, decorrente da escolha de materiais de baixo custo e de falhas nos
procedimentos construtivos, conforme observado nas vistorias tcnicas.
Alm destes fatores, considera-se que a ausncia de sndicos ou de organizao dos
moradores, em alguns dos edifcios, prejudica o estabelecimento de programas de manuteno
preventiva e corretiva antes que as falhas construtivas apaream ou se agravem.
Neste sentido, seria interessante que as imobilirias elaborassem um manual dos
imveis para ser entregue aos estudantes, divulgando cuidados preventivos e de manuteno
dos imveis, inclusive com telefones de profissionais ligados rea de manuteno predial na
cidade, a exemplo do manual j elaborado pela Imobiliria 2.
Os resultados indicaram tambm os fatores decisivos para a escolha dos imveis e
evidenciaram algumas necessidades habitacionais dos estudantes que merecem ateno nos
projetos de novos edifcios.

5.3. OS PROJETOS DE HABITAO PARA ESTUDANTES UNIVERSITRIOS

Apesar dos moradores mostrarem-se satisfeitos com a habitao em que vivem, os

resultados da pesquisa apontam uma elevada taxa de rotatividade em busca por melhores
condies de moradia que pode ser associada a motivos de cunho social, econmico e espacial.
Questiona-se, neste sentido, se o padro de apartamentos oferecidos realmente satisfaz
os estudantes, atendendo suas necessidades espaciais, ou se a satisfao est atrelada s
opes ofertadas pelo mercado imobilirio de So Carlos aos universitrios.
Bauer (1963, p23 apud FOLZ, 2002, p.84) expressa este questionamento dizendo que,
por um lado:
los deseos conscientes del consumidor estn condicionados por el
conocimiento y la experiencia: en trminos generales, slo se puede desear lo
que se conoce. (...) Lo que realmente necesitamos saber, por tanto, es qu
deseara la gente si conociera la totalidade de las posibilidades, por un lado, y
la de las limitaciones prcticas, por el outro.

139

Uma breve anlise qualitativa das plantas dos edifcios analisados mostra que no
houve, em quase 15 anos8, alteraes significativas nos padres espaciais dos projetos, sendo
que as variaes resumem-se apenas a diferenas de reas e de nmero de cmodos.
Alm disso, em geral, a concepo dos projetos mostra-se bastante tradicional e
genrica, uma vez que no so verificadas inovaes espaciais e tecnolgicas que levem em
conta caractersticas do modo de vida desta populao.
Considera-se que os novos projetos de edifcios devem explorar possibilidades espaciais
diversas, por meio da aplicao de conceitos como a flexibilidade espacial, que pode
proporcionar adaptaes do espao fsico adequadas aos usos e necessidades dos moradores
(ABREU, HEITOR, 2006).
Tramontano (1993, p.27) relaciona o estilo de vida dos jovens estudantes com as
caractersticas necessrias das suas habitaes, indicando a importncia da flexibilidade
espacial:
Estudantes universitrios so adolescentes quase adultos em plena descoberta
de novos limites, saindo da casa dos pais, buscando identidades, inclusive
espaciais. [...] Trata-se de uma populao em evoluo com necessidades
diferentes de cinco anos atrs e de daqui a cinco anos. Da a necessidade de
habitaes flexveis.

No entanto, de acordo com Folz (2002), a flexibilidade tem suas limitaes e as

propostas precisam ser trabalhadas dentro delas:
Algumas consideraes so bsicas no sentido de proporcionar um mnimo de
flexibilidade. O uso de paredes no estruturais, bem como painis ou unidades
mveis, pivotantes, dobrveis, reclinveis, retrteis, por exemplo, ajudam a
configurar o espao interior de acordo com as necessidades e desejos por um
perodo curto de tempo, como noite e dia, ou por um longo perodo (Folz,
2002, p.172).

O uso de mobilirios flexveis nos apartamentos tambm poderia ser uma soluo para
conciliar os diversos usos dos ambientes, proporcionando configuraes de acordo com as
necessidades dos moradores, pois foi constatado que os estudantes costumam alterar as
disposies dos mobilirios para desenvolverem diversas atividades.

considerando as datas de construo dos edifcios analisados (entre 1990 e 2005)

140

Ainda segundo Folz (2002, 173),

Quando se prope uma flexibilidade da edificao, entende-se que o mobilirio
co-autor desta flexibilidade. Um mvel pode ser uma divisria, pode
encolher-se quando no est em uso disponibilizando o espao para uma outra
atividade, pode fazer parte de um elemento estrutural da edificao, enfim,
conforme o projeto, a edificao e o mobilirio esto em constante dilogo
para proporcionar a flexibilidade desejada.

Talvez a flexibilidade espacial seja um caminho de inovao para as habitaes

estudantis, considerando as caractersticas e o modo de vida especficos desta populao.
Vale lembrar que a aplicao destas e de outras possibilidades de inovao espacial nos
projetos devem vir sempre acopladas a programas de avaliao sistemtica, verificando a
aceitao e a satisfao dos usurios.

5.4. CONSIDERAES FINAIS

A habitao influencia de forma determinante e sobre mltiplos

aspectos o dia-a-dia dos moradores, marcando profundamente a
sua qualidade de vida, e as suas expectativas e possibilidades de
desenvolvimento futuro
J. B. Pedro, 2002

A pesquisa realizada explicitou a importncia de se considerar a crescente populao de

estudantes universitrios em So Carlos e as questes relacionadas s suas circunstncias
habitacionais.
A partir do estudo foi possvel obter informaes teis para se compreender a
participao dos estudantes no setor imobilirio do municpio, identificar necessidades
habitacionais e avaliar fatores de satisfao ou de insatisfao deste grupo com relao
habitao.
Considera-se, portanto, que os empreendimentos imobilirios destinados a estudantes
devem ser viveis no apenas do ponto de vista do mercado, mas adequados s necessidades
dos usurios nos diversos aspectos da habitao.

141

Para atingir este objetivo, importante a participao de todos os agentes envolvidos

nos processos de projeto, fiscalizao, construo e gesto do ambiente construdo e dos
espaos urbanos da cidade.
Destaca-se, assim, o papel fundamental do poder pblico municipal no estabelecimento
de recomendaes e normas construtivas e na fiscalizao de seu cumprimento, bem como na
definio de polticas pblicas voltadas a integrao dos estudantes com a cidade.
As universidades tambm devem incentivar e cobrar a produo de habitaes
adequadas para seus estudantes (BRANDLI, 2004), e podem participar da produo de solues
projetuais, por meio de projetos pilotos ou projetos participativos, j que em seu meio (nos
cursos de arquitetura e engenharia) h um ambiente favorvel experimentao e adoo de
solues inovadoras na concepo de projetos, bem como utilizao de novas tecnologias.
Por fim, indispensvel a conscientizao dos projetistas e empreendedores da cidade,
para a elaborao de projetos adequados s necessidades dos estudantes. Tambm
importante a participao deste segmento no estabelecimento de programas de avaliao de
seus projetos e edificaes e na aplicao sistemtica dos conhecimentos gerados em
empreendimentos futuros, visando a melhoria constante do ambiente construdo e a
conseqente satisfao dos usurios.
Diante das consideraes apontadas defende-se que os projetos de habitaes devem
ser essencialmente pensados para o usurio, ajustados s suas caractersticas e necessidades
habitacionais e frequentemente avaliados, buscando a melhoria constante da qualidade de vida
no ambiente construdo.

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ANEXOS
ANEXO 1 Roteiro de entrevista - agentes imobilirios
ANEXO 2 Fichas de caracterizao dos edifcios selecionados
ANEXO 3 Questionrio - usurios
ANEXO 4 Roteiro de vistoria - unidade habitacional
ANEXO 5 Roteiro de vistoria reas comuns
ANEXO 6 Roteiro de entrevista sndicos
ANEXO 7 Quadro de planejamento das anlises

ANEXO 1
Roteiro de entrevista - agentes imobilirios

ROTEIRO DE ENTREVISTA I M O B I L I R I A S
Empresa imobiliria: ............................................................................................ .....
Pessoa entrevistada: ....................................................... cargo:..................................
Data: ..................... durao: ...................

1. Qual a participao dos estudantes universitrios no mercado de imveis de So Carlos?

2. H estudantes que procuram imveis para comprar? Qual a porcentagem?
3. Alm da habitao, vocs oferecem algum atrativo para estudantes? (forma de pagamento,
mobilirio, ...)
4. Para o estudante, qual o fator mais importante para a escolha do imvel? Enumere os 3 itens mais
importantes (1=mais importante, 2 e 3):
(
(
(
(
(

)
)
)
)
)

localizao
preo do aluguel/condomnio
aparncia do edifcio
qualidade da construo
segurana

(
(
(
(
(

) tamanho do apartamento
) existncia de rea de lazer
) possibilidade de morar com os amigos
) possibilidade de ter quarto individual
) Outro: __________________________

5. Quais so as maiores restries na escolha do imvel?

6. Quais os bairros com maior concentrao de imveis alugados para estudantes?
7. A procura maior por casas ou apartamentos? Qual a porcentagem?
8. A maior procura dos estudantes por imveis para morar sozinho ou em grupo? Os grupos so, em
mdia, de quantas pessoas?
9. Estudantes so considerados bons inquilinos? H diferenas entre inquilinos estudantes e noestudantes?
10. Qual a mdia dos valores de aluguel dos imveis alugados aos estudantes?
11. Em geral, qual o tempo mdio que permanecem em uma mesma moradia?
12. Quais os itens de maior reclamao/manuteno?
13. Voc considera que a oferta de imveis na cidade atende s diversas necessidades dos estudantes?
(Ou os imveis so ocupados por falta de opo?)
14. Na sua viso, o que deficiente nos imveis oferecidos aos estudantes?
15. Quando as construtoras/imobilirias comearam a investir mais no mercado de habitaes para
estudantes?
16. Os investidores procuram as imobilirias para saber sobre a demanda deste mercado especfico antes
de construir?
17. A demanda por novas vagas/ano do segmento de estudantes no mercado imobilirio crescente?
Como voc v este mercado no futuro?

ANEXO 2
Fichas de caracterizao dos edifcios selecionados

EDIFCIO 1

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Solar dos Engenheiros

Ano de aprovao na PMSC: 1985 (ano do processo) / ~1990 aprovao
N. de unidades: 56
N. de tipologias: 3 (2 e 3 dormitrios)
reas: terreno: ~3500,00m / Blocos 2 e 3: ~1200,00m
rea construda (unidades): Tipologia 2 dormitrios: ~73,00m
Caractersticas gerais:
3 blocos com duas lminas cada, articuladas atravs de caixa de escada (forma H) e 1 bloco de uma
lmina / edifcios construdos sobre pilotis

EDIFCIO 2

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Parque Arnold Schimid

Ano de aprovao na PMSC: 1991
N. de unidades: 21
N. de tipologias: 1 (2 dormitrios)
reas: terreno: 1132,50m / edifcio: 2167,98m
rea construda (unidades): 66,00m
Caractersticas gerais:
2 blocos construdos sobre pilotis, articulados por meio de caixa de escada central

EDIFCIO 3

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Cidade Universitria

Ano de aprovao na PMSC: 1994
N. de unidades: 25
N. de tipologias: 1
reas: terreno: 403,00m / edifcio: 746,80m
rea construda (unidades): ~25,00m
Caractersticas gerais:
O ambiente interno nico, sem divises, com funo de sala, cozinha e dormitrio.

EDIFCIO 4

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Jardim Paulistano

Ano de aprovao na PMSC: 1996
N. de unidades: 48
N. de tipologias: 1 (h variao de metragem da rea de servio)
rea construda (edifcio): total: 4559,80m
rea construda (unidades): ~46,00m
Caractersticas gerais:
3 blocos de edifcios implantados em amplo terreno, com rea de lazer e piscina

EDIFCIO 5

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Taba Yaci

Ano de aprovao na PMSC: 1996
N. de unidades: 14
N. de tipologias: 2
reas: terreno: 294,00m / edifcio: 540,52m
rea construda (unidades): ~25,70m e ~34,00m

EDIFCIO 6

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Centro
Ano de aprovao na PMSC: 1996
N. de unidades: 12
N. de tipologias: 2 (de 1 e de 2 dormitrios)
reas: terreno: 434,81m / edifcio: 1033,73m
rea construda (unidades): 1 dormitrio: ~47,00m / 2 dormitrios: ~65,00m
Caractersticas gerais:
Edifcio aproveita a declividade do terreno, sendo construdo com diferena de meio nvel entre os 2
blocos

EDIFCIO 7

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Cidade Universitria

Ano de aprovao na PMSC: 1998
N. de unidades: 31
N. de tipologias: 1
rea construda (edifcio): 1212,42m
rea construda (unidades): ~32,00m
Caractersticas gerais:
2 blocos construdos articulados por meio de caixa de escada central

EDIFCIO 8

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Cidade Universitria

Ano de aprovao na PMSC: 1999
N. de unidades: 35
N. de tipologias: 1
reas: terreno: 532,50m / edifcio: 1020,81m
rea construda (unidades): ~22,00m
Caractersticas gerais:
2 blocos construdos articulados por meio de caixa de escada central

EDIFCIO 9

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Parque Arnold Schimid

Ano de aprovao na PMSC: Processo 1999 aprovao ~2002
N. de unidades: 32
N. de tipologias: 1
reas: terreno: 1660,59m / edifcio: 2670,98m
rea construda (unidades): ~64,00m
Caractersticas gerais:
2 blocos de edifcios em amplo terreno, com estacionamento encoberto

EDIFCIO 10

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Jardim Santa Paula

Ano de aprovao na PMSC: 2001
N. de unidades: 32
N. de tipologias: 1
reas: terreno: 2326,70m / edifcio: 2325,90m
rea construda (unidades): ~62,00m
Caractersticas gerais:
2 blocos de edifcios implantados em amplo terreno, com rea de lazer e piscina

EDIFCIO 11

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Jardim Paulistano

Ano de aprovao na PMSC: 2001
N. de unidades: 11
N. de tipologias: 1
reas: terreno: 574,61m / edifcio: 579,11m
rea construda (unidades): ~42,00
Caractersticas gerais:
Apartamentos articulados em torno de escada central

EDIFCIO 12

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Cidade Jardim

Ano de aprovao na PMSC: 2003
N. de unidades: 23
N. de tipologias: 3 (1, 2 e 3 dormitrios)
reas: terreno: 600,00m / edifcio: 1896,44m
rea construda (unidades): 1 dorm.: ~34,00m / 2 dorm.: ~52,00m / 3 dorm.:~67,00m
Caractersticas gerais:
1 bloco nico construdo sobre pilotis, com escada e corredores de circulao centrais

EDIFCIO 13

Vista do edifcio

Implantao

Planta pavimento-tipo

Bairro: Taba Yaci

Ano de aprovao na PMSC: 2005
N. de unidades: 32
N. de tipologias: 1 (h variao de metragem da rea de servio)
reas: terreno: 570,00m / edifcio: 1838,52m
rea construda (unidades): ~38,00m
Caractersticas gerais:
2 blocos construdos sobre pilotis, articulados por meio corredor lateral de acesso

ANEXO 3
Questionrio - usurios

Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo Depto. de Arquitetura e Urbanismo EESC-USP

Habitao Estudantil: Avaliao Ps-Ocupao em So Carlos - SP

QUESTIONRIO

USURIOS
Croqui: posio da unidade e orientao solar

Questionrio n.............
Data: ..../..../....

Incio ___:___ h

Fim ___:___ h

Edifcio: ..........................................................
Apartamento: ........... Pav.: ........... Bloco: ..........
Voc estudante de: ( ) graduao
( ) ps-graduao
( ) nsa
Voc mora neste apartamento h quantos anos? .......... anos

1. CARACTERIZAO DO USURIO E DO IMVEL

Nome: _____________________
1. Idade: ______ anos
4. Renda mensal:

2. Sexo: ( ) fem. ( ) masc.

( ) at R$500,00

3. Estado civil: __________________

( ) de R$501,00 a R$750,00
( ) de R$1001,00 a R$1250,00

( ) de R$751,00 a R$1000,00
( ) acima de R$1250,00

5. Fonte de renda: ___________________________

6. Exerce atividade remunerada?

( ) no

( ) sim

qual? __________________________________________________

7. Cidade de origem: ___________________________________

8. Na moradia de origem voc tinha um quarto individual? ( ) no ( ) sim
9. H quantos anos voc mora em So Carlos? _________________
10. Voc j morou em quantas casas/aptos. diferentes em So Carlos? _______________________________________________
(se s morou em 1 apto, passar para a questo 13)

11. Qual era o tipo da sua habitao anterior a esta?

( ) casa
( ) apartamento

( ) kitchenette

( ) outro qual? _________________

12. Voc considera este apartamento, em relao a outras moradias em que j morou:
( ) pior
( ) igual
( ) melhor
Por qu? _________________________________________________________________________ ____________________
13. O seu apartamento :

( ) prprio

( ) alugado

( ) outro: _______________________________________

14. Quantas pessoas moram neste apartamento?

( )1
( )2
( )3

( )4

15. Em qual(is) curso(s) e universidade(s) voc(s) estuda(m)?

Curso: _______________________________
Curso: _______________________________
Curso: _______________________________
Curso: _______________________________
Curso: _______________________________

Ano: ________
Ano: ________
Ano: ________
Ano: ________
Ano: ________

( )5

( ) mais de 5
(
(
(
(
(

)
)
)
)
)

USP
USP
USP
USP
USP

(
(
(
(
(

)
)
)
)
)

UFSCar
UFSCar
UFSCar
UFSCar
UFSCar

16. Quais os motivos que o fizeram optar por residir neste edifcio? Enumere os 3 itens mais importantes, de acordo com a
ordem de importncia (1=mais importante, 2 e 3):
( ) localizao
( ) tamanho do apartamento
( ) preo do aluguel/condomnio
( ) existncia de rea de lazer
( ) aparncia do edifcio
( ) possibilidade de morar com os amigos
( ) qualidade da construo
( ) possibilidade de ter quarto individual
( ) segurana
( ) Outro: __________________________
17. Qual o valor gasto com aluguel e/ou condomnio por ms? (total e por morador) ___________________________________
18. Quem faz a limpeza do apartamento? E com
( ) faxineira
( ) morador(es)
( ) outro _______________

que freqncia?
freq.___________
freq.___________
freq.___________

19. Voc lava e passa sua roupa no apartamento? ( ) no

20. Voc possui automvel?

( ) sim

( ) sim

( ) lava e passa

( ) s lava

( ) s passa

( ) no

21. Qual meio de transporte utilizado para ir universidade? _________________________________________ ______________

2. AVALIAO DA CIDADE DE SO CARLOS E DO BAIRRO

22. O que voc acha da cidade de So Carlos?
______________________________________________________________________________________ ______________________
______________________________________________________________________________________ ______________________
23. O que voc acha das alternativas de lazer e cultura de So Carlos?
____________________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________ ____________
24. Voc participa ou j participou de alguma campanha de sade, atividade cultural, curso ou evento promovidos pela
Prefeitura Municipal de So Carlos?
( ) sim ( ) no Qual? ________________________________________________________________________________
25. Voc participa ou j participou de alguma campanha de sade, atividade cultural, curso extra acadmico ou evento
promovidos pelas Universidades de So Carlos?
( ) sim ( ) no Qual? ________________________________________________________________________________
26. De forma geral, d uma nota de 1 a 10 para a cidade de So Carlos: [ ]
Com relao ao seu bairro, como voc avalia:

timo

bom

regular

ruim

pssimo

ns*/nsa**

27. a oferta de transporte pblico?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

28. a oferta de comrcios e servios?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

29. a arborizao e as reas verdes?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

30. a limpeza das ruas e caladas?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

31. a iluminao das ruas e caladas?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

32. Voc se sente seguro em caminhar noite pelas ruas do entorno do seu prdio?
( ) sim
( ) no Por qu? __________________________________________________________________________
33. De forma geral, d uma nota de 1 a 10 para seu bairro: [ ]

3. AVALIAO DO EDIFCIO
Como voc classifica seu edifcio em relao :

timo

bom

regular

ruim

pssimo

ns/nsa

34. segurana contra assaltos, roubos e invases?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

35. seg. contra acidentes nas escadas e reas comuns?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

36. aparncia externa?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

37. manuteno das reas comuns?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

38. rea de lazer?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

39. rea de estacionamento?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

40. acesso de pedestres?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

41. Voc j enfrentou algum problema de acessibilidade ao edifcio? (morador ou visitante deficiente ou com problemas de
locomoo) Como este problema foi resolvido?
( ) sim ( ) no _____________________________________________
______________________________________________________________________________________ ______________________
42. Com que freqncia voc usa a rea de lazer do edifcio? (se no tiver rea de lazer, passar para questo 44)
( ) semanalmente
( ) 2 vezes/ms
( ) 1 vez/ms
( ) raramente
( ) nunca
43. O que voc mais gosta neste edifcio? ________________________________________________________________________
44. E o que voc menos gosta? _________________________________________________________________________________
45. O que voc acha que pode ser mudado/melhorado? ____________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
46. De forma geral, d uma nota de 1 a 10 para o edifcio em que voc mora: [ ]
______________________________
*ns= no sei / **nsa= no se aplica

4. AVALIAO DO APARTAMENTO
Em relao ao apartamento, o que voc acha:

grande

adequado

47. do tamanho da sala?

( )

( )

( )

( )

48. do tamanho da cozinha?

( )

( )

( )

( )

49. do tamanho do banheiro?

( )

( )

( )

( )

50. do tamanho do(s) dormitrio(s)?

( )

( )

( )

( )

51. do tamanho da rea de servio?

52. da disposio dos cmodos?

pequeno

ns/nsa

( )

( )

( )

( )

bom

regular

ruim

ns/nsa

( )

( )

( )

( )

Em qual cmodo voc desenvolve as seguintes atividades:

53. Estudo e leitura _______________________________
54. Refeies ____________________________________
55. Receber amigos _______________________________
56. Descanso ___________________________________
57. Voc sente falta de espao para desenvolver alguma atividade?
( ) sim ( ) no
qual? __________________________________________
58. Voc costuma mudar a disposio dos mveis para desenvolver alguma atividade?
( ) sim ( ) no
qual? __________________________________________
59. O mobilirio do apartamento :

(
(
(
(
(

)
)
)
)
)

comprado novo
comprado usado
emprestado dos pais/parentes
emprestado de amigos
outro ____________________________

60. Voc considera este mobilirio adequado aos ambientes do apartamento?

( )sim ( )no
Por qu? __________________________________________________________________________
Voc(s) possui(em):
61.
62.
63.
64.
65.

telefone fixo?
celular?
computador?
internet rpida?
TV a cabo?

(
(
(
(
(

)sim
)sim
)sim
)sim
)sim

(
(
(
(
(

)no
)no
)no
)no
)no

Quantos? _______

Como voc classifica seu apartamento em relao :

Em qual(is) cmodo(s)? ____________________

timo

bom

regular

ruim

pssimo

ns/nsa

66. quantidade e disposio de interruptores e tomadas?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

67. funcionamento das instalaes eltricas?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

68. funcionamento das instalaes hidrulicas?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

69. temperatura no inverno?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

70. temperatura no vero?1

( )

( )

( )

( )

( )

( )

71. ventilao no(s) dormitrio(s)?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

72. ventilao na cozinha?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

73. ventilao no banheiro?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

74. iluminao natural dos ambientes?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

75. iluminao artificial dos ambientes?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

76. rudos internos ao edifcio?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

77. rudos externos ao edifcio?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

Seu apartamento j apresentou os seguintes

problemas?

Se sim, os problemas foram resolvidos?

sim

no

sim

Por quem?

no

78. portas e janelas emperradas

( )

( )

( )

( )

79. revestimentos soltos

( )

( )

( )

( )

80. pisos soltos

( )

( )

( )

( )

81. trincas nas paredes ou no forro

( )

( )

( )

( )

82. infiltraes

( )

( )

( )

( )

83. outro

( )

( )

( )

( )

Por qu?

84. Voc recomendaria este apartamento para amigos que esto escolhendo uma nova moradia?
( )sim

( )no

Por qu? ___________________________________________________________________________________

85. De forma geral, d uma nota de 1 a 10 seu apartamento: [ ]

5. AVALIAO DA CONVIVNCIA NO APARTAMENTO E NO EDIFCIO

Como voc considera a convivncia:

timo

bom

regular

ruim

pssimo

ns/nsa

86. com seus colegas de apartamento?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

87. com os vizinhos que tambm SO estudantes?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

88. com os vizinhos que NO so estudantes?

( )

( )

( )

( )

( )

( )

Comentrios: _______________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________ _____________________
___________________________________________________________________________________________________________

AGRADECEMOS SUA COLABORAO!

ANEXO 4
Roteiro de vistoria - unidade habitacional

R O T E I R O D E V I S T O R I A UNIDADE HABITACIONAL
Data: ...../..../..... Incio ____:____h Fim ____:____h
Edifcio: ............................................................

Apto.: ..........

Pav.: ..........

1. LEVANTAMENTO DO USO E OCUPAO

1.1. ARRANJO ESPACIAL DA UNIDADE

Observar / Levantar:
mobilirio / equipamentos / louas sanitrias/ peas de cozinha /
reas de armazenamento / mobilirio para estudo individual
X - pontos de conflito
- espaos residuais

Bloco: .........

2. VERIFICAO DA ADEQUAO S NORMAS CONSTRUTIVAS

2.1. DIMENSIONAMENTOS E ACESSIBILIDADE

rea (m2)

Cmodo

Largura do
vo de acesso

Barreiras arquitetnicas observadas

Cozinha
rea de servio
Sala
Banheiro
Dormitrio 1
Dormitrio 2

2.2. ILUMINAO E VENTILAO NATURAIS

Cozinha
A. Servio
Sala
Banheiro
Dormitrio 1
Dormitrio 2

Observaes:

De correr c/ venez.
De correr s/ venez.
Abrir c/ veneziana
Abrir s/ veneziana
Basculante
Maxim-ar
outra: ___________

Material

rea
iluminao

rea
ventilao

anlise
Inadequado

Adequado

Janela

(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)

Cdigo
Sanitrio

dimenso

Tipo:

3. LEVANTAMENTO DE PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS

3.1. INSTALAES PREDIAIS

ITEM

Situao / Observaes

(verificar se h uso de benjamins e extenses, mau cheiro nos ralos,

vazamentos nas torneiras e bacias sanitrias)

Quantidade e disposio de tomadas

e interruptores
Instalaes hidrulicas
Instalaes sanitrias

3.2. REVESTIMENTOS

Cozinha
A. Servio
Sala
Piso

Banheiro
Dormitrio 1
Dormitrio 2

Cozinha
A. Servio
Sala
Parede

Banheiro
Dormitrio 1
Dormitrio 2

Cozinha
A. Servio
Sala
Forro

Banheiro
Dormitrio 1
Dormitrio 2

Revestimento
solto

Material

Desgaste

Ambiente

Infiltraes,
umidade, fungos
ou bolor

ITEM

Fissuras, trincas

Situao - Patologias

ANEXO 5
Roteiro de vistoria reas comuns

R O T E I R O D E V I S T O R I A REAS COMUNS
Edifcio:

Data:

1. LEVANTAMENTO DO USO E OCUPAO

1.1. IMPLANTAO DO EDIFCIO NO TERRENO

Observar / Levantar os seguintes elementos:

rvores

Abrigo de lixo

Jardim (rea drenante)

Abrigo de gs

IIIII

Talude

Acesso de pedestres

===

Canaleta de guas pluviais

Acesso de veculos

Guarita e/ou portaria

Bancos de jardim
Quiosque
Piscina
Salo de uso comum - salo de festas
Outros (discriminar)

Inexistente

ITEM

Existente

1.2. EQUIPAMENTOS

Situao / Observaes

2. VERIFICAO DA ADEQUAO S NORMAS CONSTRUTIVAS

2.1. ACESSOS E FLUXOS

ITEM
Calada

Situao / Estado de conservao / Observaes

Pavimentao
Desnvel

Guias rebaixadas e rampas de acesso de veculos

Acesso de pedestres
Vo livre do porto de acesso: ____________ m
Vos livres das portas de acesso: ___________ m
Descoberto: __________ vagas
Estacionamento:
(n de vagas)

Coberto: __________ vagas

Subsolo: __________ vagas
Vaga para deficiente: _______
Corrimo: h = __________ m

Escadas:

Largura: ___________ m

(medidas de piso e
espelho do 1
degrau, degrau
intermedirio e
ltimo degrau)

Piso:
Espelho:

/
/

Patamar: __________ m
Piso (material):

ITEM

Caixa de correios
Depsito de lixo
Abrigo de gs
Extintores
Sinalizao de incndio
Pblica (calada)
Iluminao:

reas comuns externas

reas comuns internas

Inexistente

Existente

2.2. INFRA-ESTRUTURA E INSTALAES CONDOMINIAIS

Situao / Observaes

3. LEVANTAMENTO DE PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS

3.1. PATOLOGIAS NAS REAS COMUNS

ITEM
Portes ou portas emperrados
Revestimentos soltos
Pisos soltos
Fissuras e trincas nas paredes externas
Fissuras e trincas nas paredes internas ou no forro
Infiltraes, manchas de umidade ou bolor
Pintura danificada

3.2. OUTRAS PATOLOGIAS OBSERVADAS

NO

SIM

Observaes
(problema generalizado / pontual)

ANEXO 6
Roteiro de entrevista sndicos

Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo Depto. de Arquitetura e Urbanismo EESC-USP

Habitao Estudantil: Avaliao Ps-Ocupao em So Carlos - SP

ENTREVISTA

SNDICO

Data: ...../..../..... Incio ___:___h Fim ___:___h

Edifcio: .....................................................

Nome: ....................................................

1. Voc possui alguma relao com as Universidades (USP/UFSCar)?

( ) sim
( ) sou estudante de graduao

( ) no

( ) sou estudante de ps-graduao

( ) sou funcionrio
( ) sou professor

Qual sua ocupao? .....................................

2. H quanto tempo voc mora neste edifcio? .....................................

3. Quantos apartamentos tm este edifcio? Quantos deles esto ocupados por estudantes?
.........................................................................................................................................
4. H conflitos entre moradores estudantes e no estudantes? / Como o convvio entre os vizinhos?
.........................................................................................................................................
5. Quem o responsvel pela limpeza das reas comuns do edifcio? E com que freqncia?
.........................................................................................................................................
6. O edifcio tem portaria?

( ) sim

( ) durante o dia
( ) durante a noite
( ) 24 horas

( ) no

7. Quais itens que mais demandam manuteno no edifcio?

.........................................................................................................................................
8. H algum cronograma de atividades de manuteno?
.........................................................................................................................................
9. Voc possui cpia da planta do edifcio e dos apartamentos?
.........................................................................................................................................
10. Quais as maiores reclamaes dos moradores com relao ao edifcio?
.........................................................................................................................................
11. J aconteceu algum acidente nas reas comuns do edifcio? (nas escadas, no estacioname nto...)
.........................................................................................................................................
12. J aconteceu algum problema de acessibilidade ao edifcio? (morador ou visitante deficiente, acidentado
ou com problemas de locomoo) Como o problema foi resolvido?
.........................................................................................................................................
13. O que voc acha que pode ser mudado/melhorado no edifcio?
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................

Comentrios: .......................................................................................................................
.........................................................................................................................................
AGRADECEMOS SUA COLABORAO!

ANEXO 7
Quadro de planejamento das anlises

PLANEJAMENTO DA ANLISE DE DADOS - Questionrios

Objetivo principal
da pesquisa

Objetivos
especficos

Identificar
algumas
necessidades
habitacionais dos
estudantes

Avaliar a qualidade
habitacional de
apartamentos em
edifcios de 3 a 4
pavimentos
ofertados para
estudantes
universitrios em
So Carlos - SP

O que vai avaliar /

medir (caracterstica)

Variveis - Como medir

a caracterstica?

motivos considerados no
processo de escolha do
apto

categorias / lista de
motivos

uso da rea de servio

varivel nominal
(sim/no)

uso da rea de lazer

unidade de
medida

QUESTO

Objetivo estatstico

Nvel de
mensurao

TCNICA DE ANLISE

16

Descrever os principais
motivos no processo de
escolha

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa /
Teste Qui-quadrado

sim/no

19

Descrever o percentual de
uso

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa

freqncia de uso

escala
(n de vezes/ms)

42

Descrever a freqncia de
uso

no mtrico,
(ordinal)

Tabela de percentual por

categoria

uso de vaga de garagem

varivel nominal
(sim/no)

sim/no

20

Descrever o percentual de
uso

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa

meio de transporte
utilizado

categoria

21

Descrever qual o meio de

transporte utilizado

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa por
categoria

uso de meios de
comunicao no apto

varivel nominal
(sim/no)

61 , 62 , 63 ,
64 , 65

Descrever o percentual
por meio de comunicao

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de freqncia
simples e relativa

categorias / adjetivos

22

Caracterizar agrupando
respostas numa tabela

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
relativa por categoria

categorias / adjetivos

23

Caracterizar agrupando
respostas numa tabela

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
relativa por categoria

no mtrico
(ordinal) /
mtrico

Ordinal: tabela de
freqncia simples e
relativa / Mtrico:
mdia, desvio-padro

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de freqncia
simples e relativa

sim/no

impresso sobre a cidade

Avaliar a
percepo dos
moradores com
relao cidade

nota geral para a cidade

nota de 1 a 10

26

Descrever a nota geral

para a cidade

integrao do estudante
com a cidade

varivel nominal
(sim/no) / qual?

sim/no

24 , 25

Descrever o percentual de
participao

h quantos anos mora na

cidade

tempo

anos

impresso sobre a cidade

nota geral para a cidade

nota de 1 a 10

26

Associar - tempo de
moradia com a satisfao
com a cidade - verificar
se o tempo de moradia na
cidade influencia na
satisfao com a cidade

mtrico
Medida de correlao de
Pearson
mtrico

Objetivo principal
da pesquisa

Objetivos
especficos

Avaliar a
percepo dos
moradores com
relao ao bairro

O que vai avaliar /

medir (caracterstica)

impresso sobre o bairro

Avaliar a qualidade
habitacional de
apartamentos em
edifcios de 3 a 4
pavimentos
ofertados para
estudantes
universitrios em
So Carlos - SP
Avaliar a
percepo dos
moradores com
relao ao
edifcio

impresso sobre o
edifcio

Variveis - Como medir

a caracterstica?

unidade de
medida

QUESTO

Objetivo estatstico

Nvel de
mensurao

TCNICA DE ANLISE

grau de satisfao

Escala likert
5 pontos
(pssimo a timo)

27 , 28 , 29 ,
30 , 31

Caracterizar o grau de
satisfao com o bairro

no mtrico,
(ordinal)

Tabela de percentual por

categoria / Mdia
Diagrama de Paretto

sensao de segurana

sim/no

32

Descrever o percentual de
sensao de segurana no
bairro

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de freqncia
simples e relativa

nota geral para o bairro

nota de 1 a 10

33

Descrever a nota geral

para o bairro

no mtrico
(ordinal) /
mtrico

Ordinal: tabela de
freqncia simples e
relativa / Mtrico:
mdia, desvio-padro

grau de satisfao

Escala likert
5 pontos
(pssimo a timo)

34 , 35 , 36 ,
37 , 38 , 39 ,
40

Caracterizar o grau de
satisfao com edifcio

no mtrico,
(ordinal)

Tabela de percentual por

categoria / Mdia
Diagrama de Paretto

presena de problemas
de acessibilidade

(sim/no)

41

Descrever o percentual de
repostas com problemas
de acessibilidade

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa

itens de
satisfao/insatisfao

categorizar

43 , 44 , 45

Caracterizar agrupando
respostas numa tabela

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de freqncia
relativa por categoria

nota geral para o edifcio

nota de 1 a 10

46

Descrever a nota geral

para o edifcio

no mtrico
(ordinal) /
mtrico

Ordinal: tabela de
freqncia simples e
relativa / Mtrico:
mdia, desvio-padro

Objetivo principal
da pesquisa

Objetivos
especficos

O que vai avaliar /

medir (caracterstica)

impresso sobre os
cmodos

Variveis - Como medir

a caracterstica?

unidade de
medida

QUESTO

Objetivo estatstico

Nvel de
mensurao

TCNICA DE ANLISE

tamanho dos cmodos

Escala
(grande/adequado/
pequeno)

47 , 48 , 49 ,
50 , 51

Caracterizar a impresso
sobre o tamanho dos
cmodos

no mtrico,
(ordinal)

Tabelas de percentual
por categoria

disposio dos cmodos

Escala
(bom/regular/ruim)

52

Caracterizar a impresso
sobre a disposio dos
cmodos

no mtrico,
(ordinal)

Tabela de freqncia
simples e relativa

categorizar

53 , 54 , 55 ,
56

Descrever a freqncia
dos itens

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de percentual
por categoria

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de freqncia
simples e relativa

categorias
(atividades X cmodos)

adequao do espao

sim/no

57 , 58 , 60

Descrever o percentual de
sensao de falta de
espao, de mudana de
disposio dos mveis e
de adequao aos espaos

provenincia do
mobilirio

categorias

59

Caracterizar a
provenincia dos mveis
dos estudantes

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa por
categoria

impresso sobre
instalaes prediais do
apto

grau de satisfao

Escala likert
5 pontos
(pssimo a timo)

66 , 67 , 68

Caracterizar o grau de
satisfao com as
instalaes prediais

no mtrico,
(ordinal)

Tabela de percentual por

categoria / Mdia
Diagrama de Paretto

impresso sobre conforto

ambiental no apto

grau de satisfao

Escala likert
5 pontos
(pssimo a timo)

69 , 70 , 71 ,
72, 73 , 74,
75, 76 , 77

Caracterizar o grau de
satisfao com o conforto
ambiental

no mtrico,
(ordinal)

Tabela de percentual por

categoria / Mdia
Diagrama de Paretto

presena de patologias

existncia e situao

sim/no

78 , 79 , 80 ,
81 , 82 , 83

Caracterizar as patologias
existentes

no mtrico,
(nominal)

Tabelas de freqncia
simples e relativa

recomendaria o apto

sim/no

84

Descrever o percentual de
recomendao

no mtrico,
(nominal)

Tabela de freqncia
simples e relativa

85

Descrever a nota geral

para o apto

no mtrico
(ordinal) /
mtrico

Ordinal: tabela de
freqncia simples e
relativa / Mtrico:
mdia, desvio-padro

funo e uso dos

cmodos (mobilirio)
Avaliar a qualidade
habitacional de
apartamentos em
edifcios de 3 a 4
pavimentos
ofertados para
estudantes
universitrios em
So Carlos - SP

Avaliar a
percepo dos
moradores com
relao ao
apartamento

satisfao com o apto

nota geral para o apto

nota de 1 a 10

PLANEJAMENTO DA ANLISE DE DADOS Vistorias

Objetivo
principal da
pesquisa

Objetivos
especficos

Caracterizar o uso
e a ocupao das
edificaes

Avaliar a
qualidade
habitacional de
apartamentos
em edifcios de 3
a 4 pavimentos
ofertados para
estudantes
universitrios em
So Carlos - SP

Verificar a
adequao das
construes com
as normas e
recomendaes
construtivas

Levantar a
ocorrncia de
patologias
construtivas

O que vai avaliar /

medir (caracterstica)

Variveis - Como medir a

caracterstica?

unidade de
medida

Objetivo estatstico

Nvel de
mensurao

TCNICA DE
ANLISE

Implantao dos edifcios

vistoria

Descrever as
caractersticas das
implantaes

qualitativo

anlise
qualitativa

Equipamentos dos
edifcios

vistoria

Descrever os
equipamentos dos
edifcios

qualitativo

anlise
qualitativa

Arranjo espacial das

unidades habitacionais

Vistoria e levantamento dos mveis

Descrever as tipologias
dos apartamentos

qualitativo

anlise
qualitativa

Apropriao dos espaos

vistoria

Descrever a ocupao
dos apartamentos

qualitativo

anlise
qualitativa

Qualidade da
acessibilidade
(reas comuns e unidades
habitacionais)

largura de vos (portas e portes),

dimenses de escada
(piso/espelho/patamar/corrimo...)

metro

Comparar com normas /

leis referentes

mtrico
contnuo

anlise
qualitativa

Qualidade da infraestrutura e das

instalaes condominiais
do edifcio

existncia e situao

Comparar com normas /

leis referentes

qualitativo

anlise
qualitativa

Dimensionamentos

dimensionamentos (rea dos

cmodos e rea til)

metro quadrado

Comparar com normas /

leis referentes

mtrico
contnuo

Tabela de relao
com normas

Qualidade da iluminao
e ventilao naturais

rea da abertura

metro quadrado

Comparar com normas /

leis referentes

mtrico
contnuo

anlise
qualitativa

Patologias gerais nas

reas comuns dos
edifcios e em instalaes
e revestimentos nos
aptos

ocorrncia (sim/no), situao /

observaes

Caracterizar as
patologias existentes

qualitativo

anlise
qualitativa