WAGNER GOMES DE ABREU

IDENTIFICAO DE PRTICAS SUSTENTVEIS APLICADAS S

EDIFICAES

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-Graduao em

Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como
requisito parcial para a obteno do Grau de Mestre em
Engenharia Civil. rea de Concentrao: Tecnologia da
Construo.

Orientadora: Prof. Ana Lucia Torres Seroa da Motta, Ph. D.

Niteri
2012

WAGNER GOMES DE ABREU

IDENTIFICAO DE PRTICAS SUSTENTVEIS APLICADAS S
EDIFICAES
Dissertao apresentada ao Curso de Ps-Graduao em
Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como
requisito parcial para a obteno do Grau de Mestre em
Engenharia Civil. rea de Concentrao: Tecnologia da
Construo.

Aprovada em 31 de agosto de 2012.

BANCA EXAMINADORA

___________________________________________________________________________
Prof. Ana Lucia Torres Seroa da Motta, Ph. D. Orientadora
Universidade Federal Fluminense

___________________________________________________________________________
Prof. Orlando Celso Longo, D. Sc.
Universidade Federal Fluminense

___________________________________________________________________________
Prof. Geraldo Martins Tavares, D. Sc.
Universidade Federal Fluminense

___________________________________________________________________________
Prof. Luiz Antonio Ferreira das Neves, D. Sc.
Universidade Federal do Rio de Janeiro

Niteri
2012

DEDICATRIA

Dedico esta dissertao a meus pais (in memoriam).

Ao meu pai, que me ensinou a caminhar com retido e que nunca mediu esforos para que eu
pudesse estudar.
minha me, que sempre incentivou e apoiou todos os meus sonhos e que me ensinou a
nunca desistir.

AGRADECIMENTOS

Agradeo a Deus, que, ao iluminar e abenoar esta jornada me deu f e fora para nunca
desistir diante das dificuldades encontradas.
Prof. Ana Lucia Torres Seroa da Motta, orientadora desta dissertao, por todo empenho,
sabedoria, compreenso e pela oportunidade de crescimento, aprendizado, realizao
profissional e pessoal.
Aos Professores Dr. Orlando Celso Longo, Dr. Geraldo Martins Tavares e Dr. Luiz Antonio
Ferreira das Neves, pela confiana em mim depositada.
Fundao IBGE e a todos os colegas do Servio de Engenharia, que direta ou
indiretamente, contriburam para a execuo dessa pesquisa.
Aos meus familiares que sempre me deram amor e fora, valorizando meus potenciais.
A todos os meus amigos e amigas que sempre estiveram presentes me aconselhando e
incentivando com carinho e dedicao.
A todos os funcionrios do Curso de Ps-Graduao em Engenharia Civil da Universidade
Federal Fluminense.

EPGRAFE

A mente que se abre a uma nova ideia jamais voltar ao seu tamanho original.
(Albert Einstein).

A edificao sustentvel representa uma revoluo em como pensamos o projeto, a

construo e sua utilizao. (Cook apud Mlfarth, 2003).

SUMRIO
SUMRIO................................................................................................................................. 6
LISTA DE FIGURAS............................................................................................................... 8
LISTA DE GRFICOS ........................................................................................................... 9
LISTA DE QUADROS........................................................................................................... 10
LISTA DE TABELAS............................................................................................................ 11
LISTA DE SIGLAS................................................................................................................ 12
RESUMO................................................................................................................................. 14
ABSTRACT ............................................................................................................................ 15
INTRODUO ...................................................................................................................... 16
1.1 APRESENTAO............................................................................................................. 16
1.2 CONTEXTUALIZAO .................................................................................................. 17
1.3 O PROBLEMA .................................................................................................................. 18
1.4 OBJETIVOS....................................................................................................................... 19
1.4.1 Objetivo Central ............................................................................................................ 19
1.4.2 Objetivos Especficos..................................................................................................... 19
1.4.3 Justificativas................................................................................................................... 20
1.5 METODOLOGIA............................................................................................................... 20
1.5.1 Estrutura da Pesquisa ................................................................................................... 20
2 MANUTENO PREDIAL............................................................................................... 22
2.1 DEFINIO E BREVE HISTRICO............................................................................... 22
2.2 CONCEITOS ASSOCIADOS E TIPOS DE MANUTENO ........................................ 26
2.2.1 Conceito de Desempenho .............................................................................................. 27
2.2.2 Conceito de Durabilidade ............................................................................................. 28
2.2.3 Conceito de Patologia .................................................................................................... 29
2.2.4 Conceito de Falha .......................................................................................................... 30
2.2.5 Conceito de Defeito........................................................................................................ 30
2.2.6 Conceito de Anomalia ................................................................................................... 31
2.2.7 Tipos de Manuteno .................................................................................................... 31
2.3 TIPOS DE ANOMALIAS CONSTRUTUVAS................................................................. 36
2.3.1 Endgenas ou internas .................................................................................................. 37
2.3.2 Exgenas ou externas .................................................................................................... 37
2.3.3 Naturais .......................................................................................................................... 38
2.3.4 Funcionais ...................................................................................................................... 38
2.4 FERRAMENTAS DA MANUTENO........................................................................... 41

2.4.1 Inspeo predial............................................................................................................. 41

2.4.2 Planejamento da manuteno....................................................................................... 42
2.4.3 Informatizao da manuteno atravs do uso de softwares .................................... 44
2.4.4 Manual do proprietrio ................................................................................................ 45
2.4.5 O As Built .................................................................................................................... 46
2.4.6 Avaliao da Ps-Ocupao.......................................................................................... 47
3 MANUTENO PREDIAL E SUSTENTABILIDADE ................................................. 49
3.1. SUSTENTABILIDADE: UM CONCEITO EMERGENTE............................................. 49
3.2. A CONSTRUO SUSTENTVEL............................................................................... 54
3.2.1 Mudana no paradigma de desenvolvimento de projetos.......................................... 61
3.2.2 Mudana no sistema construtivo e no gerenciamento de obra.................................. 63
3.2.3 Desmaterializao.......................................................................................................... 65
3.2.4 Adoo de solues flexveis.......................................................................................... 66
3.3
A
VALORIZAO
DA
MANUTENO
NA
PERSPECTIVA
DA
SUSTENTABILIDADE........................................................................................................... 67
4 CONSTRUO E MANUTENO COM PRTICAS SUSTENTVEIS:
PANORAMA INTERNACIONAL E NACIONAL............................................................. 76
4.1 A EXPERINCIA INTERNACIONAL ............................................................................ 76
4.1.1 Europa ............................................................................................................................ 77
4.1.2 Amrica do Norte........................................................................................................... 87
4.2
MANUTENO
COM
PRTICAS
SUSTENTVEIS
NOS
PASES
DESENVOLVIDOS................................................................................................................. 97
4.3 A EXPERINCIA BRASILEIRA ..................................................................................... 98
4.3.1 Manuteno predial no Brasil com prticas sustentveis........................................ 110
4.3.2 Shopping Centers......................................................................................................... 112
4.3.3 Shopping centers: generalidades................................................................................ 113
4.3.4 Shopping centers: manuteno predial ..................................................................... 117
4.3.5 Shopping centers e sustentabilidade .......................................................................... 121
4.3.6 Outros casos de shopping sustentveis brasileiros ................................................... 124
4.4 PRTICAS SUSTENTVEIS DA MANUTENO .................................................... 131
4.4.1 Reduo do consumo de energia ................................................................................ 134
4.4.2 Reduo no consumo de gua..................................................................................... 137
4.4.3 Reduo da gerao de resduos slidos.................................................................... 140
5 CONSIDERAES FINAIS............................................................................................ 142
6 CONCLUSO.................................................................................................................... 144
REFERNCIAS ................................................................................................................... 151
DEFINIES DE TERMOS EM MANUTENO. ....................................................... 165

LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Tipos de manuteno segundo Kardec e Nascif .......................................................32
Figura 2: Aspectos das manutenes corretiva e preventiva....................................................35
Figura 3: Dimenses da sustentabilidade .................................................................................52
Figura 4: Impactos ambientais da cadeia da construo civil ..................................................57
Figura 5: BedZed, Inglaterra ....................................................................................................78
Figura 6: Boutique Hotel Stadthalle, Viena .............................................................................81
Figura 7: Primeiro supermercado Tesco com conceito ZEB....................................................82
Figura 8: Instalaes do REC Conference Center....................................................................83
Figura 9: Viso externa do Mdiacit.......................................................................................85
Figura 10: Viso interna do Mdiacit .....................................................................................86
Figura 11: Fachada da primeira loja sustentvel da Wal-Mart (1993) .....................................89
Figura 13: Centro de Convenes David L. Lawrence, Pittsburgh ..........................................92
Figura 14: Vistas dos prdios sustentveis do campus Davis, Universidade da Califrnia .....93
Figura 15: Outras solues de sustentabilidade adotadas no campus Davis ............................94
Figura 16: Viso frontal do Green Circle .................................................................................95
Figura 17: Detalhe dos recursos empregados no Green Circle ................................................96
Figura 18: Economias com as certificaes no Brasil............................................................104
Figura 19: Edifcio Elis, Porto Alegre ..................................................................................106
Figura 20: Fachada do edifcio Eldorado Business Tower, So Paulo...................................107
Figura 21: Projeto do primeiro edifcio ZEB do Brasil ..........................................................109
Figura 22: Vista area do Shopping Center Uberaba .............................................................124
Figura 23: Aproveitamento da ventilao natural no Shopping Center Uberaba...................125
Figura 24: Solues internas adotadas no Shopping Center Uberaba ....................................126
Figura 25: Projeto do Ptio Batel, Curitiba ............................................................................127
Figura 26: Tapume verde do canteiro de obras do Ptio Batel...............................................128
Figura 27: Detalhe dos jardins verticais do Ptio Batel..........................................................129
Figura 28: Vises do Riviera Shopping Center ......................................................................130

LISTA DE GRFICOS
Grfico 1: Impactos ambientais dos edifcios nos Estados Unidos .........................................87
Grfico 2: Evoluo dos registros e certificaes LEED no Brasil at 2010 .........................102
Grfico 3: Evoluo recente do nmero dos shoppings no Brasil..........................................114

LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Atributos escolhidos pelos consumidores, pesquisa Marques Junior....................116
Quadro 2: Atributos escolhidos pelos gestores, pesquisa de Marques Junior. .......................116
Quadro 3: Principais impactos negativos dos shoppings centers na fase de uso....................133

LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Origem das patologias prediais no Brasil e Europa..................................................40
Tabela 2: Ranking mundial de construes sustentveis........................................................104

LISTA DE SIGLAS
ABL rea Bruta Locvel
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABRASCE Associao Brasileira de Shopping Centers
ACV Anlise do Ciclo de Vida
AMN Associao Mercosul de Normalizao
APO Avaliao da Ps-Ocupao
AQUA Alta Qualidade Ambiental
ASP Application Service Provider
BREEAM Building Research Establishments Environmental Assesment Method
CAM Common Area Maintenance
CASBEE Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency
CBCS Conselho Brasileiro de Construo Sustentvel
CDC Cdigo de Defesa do Consumidor
CEB Comit Euro-International du Bton
CECAS Centro de Estudos do Clima e Ambientes Sustentveis
CFL Lmpadas Fluorescentes Compactas
CIB International Council for Research and Innovation in Building and Construction
CMMS Computer Maintenance Management System
COBRACON Comit Brasileiro de Construo Civil
COPANT Comisso Panamericana de Normas Tcnicas
ERP Enterprise Resource Planning
EPA U.S. Environmental Protection Agency
EPE Empresa de Pesquisa Energtica
FSC Forest Stewardship Council
GBC Brasil Green Building Council Brasil
GCI GreenClean Institute
GEE Gases de Efeito Estufa
HQE Haute Qualit Environnementale ds Batiments
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
IEC International Eletrotechnical Comission
ISO International Organization for Standardization
LCC Life Cycle Cost
LED Light Emitting Diode
LEED Leadership in Energy and Environmental Design
ONU Organizao das Naes Unidas
PIB Produto Interno Bruto
PNUMA Programa das Naes Unidas para o Meio Ambiente
REC Regional Environmental Center for Central and Eastern Europes

TMEF Tempo Mdio Entre Falhas

USGBC United States Green Building Council
WBDG Whole Building Design Guide
WORLD GBC World Green Building Council
ZEB Zero Energy Building

RESUMO
A pesquisa discute a sustentabilidade nas prticas de construo e de operao e uso
da edificao. Busca a reflexo sobre as atividades de manuteno predial sob uma nova
perspectiva que mostra a sua valorizao no contexto da sustentabilidade. Este o pano de
fundo da pesquisa, cujo tema central a prtica sustentvel na manuteno predial. O
Trabalho prope esta reflexo porque se considera que a reduo de impactos ambientais na
fase de projeto e na fase construtiva no suficiente para garantir que a edificao permanea
sustentvel na fase de operao e uso, a mais duradoura de seu ciclo de vida. Apresenta o
panorama internacional e nacional sobre prticas sustentveis na construo civil e na
manuteno predial. Mostra que os shoppings centers fazem parte de um segmento de
expressiva expanso nos ltimos anos e so edificaes representativas para os demais
seguimentos da construo civil de considervel interesse na manuteno predial e na
sustentabilidade. O estudo apresenta casos representativos de shoppings brasileiros que
adotaram medidas de sustentabilidade e finalmente analisa a manuteno predial que
praticada atualmente neste tipo de seguimento de edificao. Portanto, o estudo trata da
manuteno predial de melhoria e modernizao com prticas sustentveis em shopping
centers, porque so edificaes de referncia no Brasil nas prticas de sustentabilidade,
principalmente pelo grande consumo de energia e gua. A investigao tem carter
exploratrio, qualitativo e bibliogrfico O estudo conclui que a aplicao dos princpios
sustentveis nas adaptaes e reformas de shoppings para adoo de medidas sustentveis nas
atividades de manuteno predial possvel e positiva, e, recomenda a aplicao destas
prticas em edifcios residenciais, a massa das edificaes dos centros urbanos, ampliando-se
consideravelmente a reduo de impactos ao meio ambiente.
Palavras-chave: engenharia civil; patologia; manuteno predial; sustentabilidade.

ABSTRACT
The research discusses sustainability in construction practices and operation and use of
the building. Search the reflection on the building maintenance from a new perspective that
shows its value in the context of sustainability. This is the background of the study, whose
central theme is the practice in sustainable building maintenance. The study suggests that
reflection because it is considered that the reduction of environmental impacts in the design
phase and construction phase is not sufficient to ensure that the building remains sustainable
in the phase of operation and use, the longest of its life cycle. Presents sight international and
national sustainable practices in construction and building maintenance. Shows that the
shopping part of a segment of a significant expansion in recent years and buildings are
representative of other segments of the construction of major importance in the maintenance
of the building and sustainability The study shows representative cases of malls that
Brazilians have embraced sustainability measures and finally examines the building
maintenance that is currently practiced in this type of follow-up building. Therefore, the study
deals with the building maintenance and modernization to improve sustainable practices in
shopping centers because they are building a reference in Brazil in sustainability practices,
especially by large consumption of energy and water. The research is exploratory, qualitative
study and literature review concludes that the application of sustainable principles in
adaptations and reforms shopping for adoption of sustainable measures in building
maintenance is possible and positive, and recommends the implementation of these practices
in residential, the mass of buildings in urban centers, increasing considerably the reduction of
environmental impacts.

Key-words: civil engineering, pathology, building maintenance, sustainability.

INTRODUO
1.1 APRESENTAO
A manuteno predial , reconhecidamente, uma funo determinante para a
conservao e preservao do patrimnio imobilirio.
A importncia fundamental que possui para o ciclo de vida da edificao tambm a
percepo da literatura tcnico-cientfica brasileira sobre o tema.
Na prtica, entretanto, no isso o que se verifica. Predominam no Brasil duas
realidades: a quase ausncia de manuteno nos edifcios, refletindo a falta da cultura de
conservao e preservao (na melhor das hipteses haveria uma cultura incipiente nesse
sentido) ou prticas inadequadas de manuteno, ainda baseadas apenas em aes de ordem
corretiva e em aes preventivas, insuficientes para gerar previses que se antecipem a
tomada de deciso sobre os eventos que inevitavelmente acometem as edificaes ao longo do
tempo.
As consequncias da ausncia de manuteno so nefastas para os edifcios. No Brasil,
h exemplos contundentes, que, muitas vezes redundam em ocorrncias fatais ocasionadas
pela negligncia com a manuteno predial. J a manuteno inadequada no s tambm
contribui para a depreciao do patrimnio como resultam no retrabalho e no aumento de
gastos que poderiam ser evitados. (LIMA, 2007). Por este motivo que especialistas,
pesquisadores e gerentes operacionais esto a desenvolver como estratgia, uma srie de
ferramentas que auxiliam o funcionamento regular da manuteno predial, atendendo em
princpio satisfatoriamente a seus objetivos (KARDEC e NASCIF, 2006).

17

1.2 CONTEXTUALIZAO
Apesar desse ferramental, o que vem tornando a manuteno predial um diferencial de
grande significncia a possibilidade associ-la ao conceito de sustentabilidade, propiciando
que seu conjunto de aes tenha menor impacto sobre o meio ambiente.
Sustentabilidade

um

conceito

contemporneo

emergente.

Remete

ao

estabelecimento de uma nova lgica para o sistema econmico, social e ambiental que
incorpora necessariamente quatro dimenses orientadoras da tomada de deciso de toda
atividade produtiva em exerccio: a econmica, a humana, a cultural e a ambiental, e no
somente a dimenso econmica, conforme pugnou o modelo de desenvolvimento do
capitalismo acirrado, sobretudo, aps a Segunda Guerra Mundial.
Motta (2011) acrescenta sustentabilidade a dimenso cultural, que engloba uma srie
de panoramas os quais respeitam s condies geogrficas, climticas, topogrficas, aliadas s
questes sociais, econmicas e culturais do lugar, ou seja, algumas solues aplicadas a uma
construo local podem no se tornar elementos de sua sustentabilidade quando aplicadas em
edificaes de outra na cidade.
Pela importncia que adquiriram nas ltimas dcadas, devido principalmente s
presses dos movimentos ambientalistas, os fundamentos da sustentabilidade vm sendo cada
vez mais empregados em todos os ramos de atividade produtiva. Na construo civil,
sabidamente um dos setores que mais prejuzos e danos causam ao meio ambiente e
qualidade da vida humana a adoo de conceitos sustentveis tem sido crescente dentro das
emergncias e expectativas da sociedade contempornea, pois passou a ser um marco
indissocivel da sobrevivncia da coletividade do planeta. (LIMA, 2006). Em especial no
segmento de edificaes, h uma necessidade econmica, social e ambiental por medidas
mitigadoras de impactos, pois este seguramente o setor que exerce maior presso sobre o
meio ambiente em todas as fases do ciclo de vida, sobretudo nos grandes centros urbanos.
(JOHN, 2008).
Portanto, a ideia de sustentabilidade nas prticas da manuteno predial est ancorada
na perspectiva de adotar-se a aplicao de medidas sustentveis nas atividades de manuteno
de melhoria (adaptaes) e modernizao (renovaes) das edificaes na fase de operao e
uso. Num plano mais abrangente, tambm h um novo paradigma que emerge para o setor da
construo civil neste incio de milnio, frente ao atual contexto de escassez de recursos
energticos, de alteraes climticas e sociais e de disfunes ambientais que afetam o
planeta: a construo sustentvel.

18

1.3 O PROBLEMA
Remetendo-se ao desenvolvimento sustentvel, cabe dizer que ele conceituado
como a capacidade da gerao atual de atender as suas necessidades sem comprometer a
capacidade das geraes futuras de atender s delas, ou seja, a atual manuteno predial no
pode prescindir do objetivo da sustentabilidade, sobretudo considerando essa possibilidade
pelo novo enfoque de manuteno de melhoria que deve compor a trilogia dessa atividade,
juntamente com a manuteno corretiva e a manuteno preventiva (sistemtica e
condicional). (GOMIDE, 2007b).
Segundo Lessa e Souza, (2010), a manuteno de melhoria significa melhorar o
desempenho da edificao para obter um alto nvel de disponibilidade e de qualidade de
servio, com eficcia e eficincia, a um custo vivel. E a manuteno de modernizao
significa renovar a edificao com aplicao e uso de materiais e equipamentos novos.
No contexto da sociedade global, o novo paradigma modifica substancialmente a
viso, a forma e os mtodos tradicionalmente empregados na construo civil na fase do
projeto arquitetnico, na fase construtiva e na de funcionamento do edifcio que se
caracterizam pelo consumo excessivo de matrias-primas, de recursos energticos no
renovveis, e pela excessiva produo de resduos.
Os princpios da construo e da manuteno predial com prticas sustentveis
aplicam-se a todo tipo de edificao (corporativa, comercial ou de servios e residencial) e
tambm a diferentes edificaes de uma mesma tipologia. Introduzem inovaes no
desenvolvimento de projetos, no sistema construtivo e solues de manuteno, todos de
menor impacto sobre o meio ambiente.
As novas edificaes j vm sendo projetadas com viso ecolgica, havendo,
inclusive, normas tcnicas e certificaes internacionais para os green buildings. Importante
observar que as principais medidas de proteo ao meio ambiente j vm sendo implantadas
nos projetos das futuras edificaes. A maioria dos antigos edifcios, no entanto, no
contempla projetos ou equipamentos com esses objetivos de sustentabilidade, ou outras
medidas que propiciem maior proteo ao meio ambiente, motivo da importncia de se incluir
esses itens no plano de manuteno de melhoria. (GOMIDE, 2007b).
A manuteno predial com prticas sustentveis o tema desta pesquisa.
No plano internacional, a incorporao do vis sustentvel s atividades de
manuteno j vem ocorrendo nos pases desenvolvidos (NASTU, 2008). No Brasil, ainda
est relativamente distante da realidade. No apenas porque a adequada manuteno

19

tradicional dos edifcios ainda no se encontra consolidada culturalmente no Pas, mas

tambm porque a sustentabilidade na construo civil exige reformulao de conceitos,
estilos, hbitos e comportamentos, na direo de um modo sustentvel de vida, e,
consequentemente, a reformulao do modus operandi dos agentes envolvidos no setor, o que
representa um desafio, pois se trata de uma revoluo (AGOPYAN e JOHN, 2011).
Esses aspectos problematizam a presente investigao, cujo foco recai sobre prticas
sustentveis de manuteno aplicadas s edificaes.
Tendo em vista estas colocaes iniciais, indaga-se:
(i)

Por que o setor da construo civil brasileira deve incorporar s suas

prticas o conceito de sustentabilidade?

(ii)

Por que prticas sustentveis na manuteno so positivas para as

edificaes e o meio ambiente?

(iii)

Em que a ideia de sustentabilidade aplicada a shopping centers contribui

efetivamente para a adoo de princpios sustentveis de manuteno pela
massa das edificaes?

1.4 OBJETIVOS
1.4.1 Objetivo Central
Tem-se, ento, que o objetivo central deste estudo refletir sobre as atividades de
manuteno predial sob a perspectiva sustentvel, j que a fase de operao e uso a mais
duradoura do ciclo de vida da edificao, portanto a que mais impactos causa ao meio
ambiente, principalmente no consumo de energia e consumo de gua.
1.4.2 Objetivos Especficos
Dos objetivos especficos, fazem parte: (i) analisar o paradigma da construo
sustentvel; (ii) refletir sobre a valorizao da manuteno predial no contexto da
sustentabilidade; (iii) apresentar um panorama sobre construo e manuteno sustentveis
nos planos internacional e nacional; e (iv) analisar a manuteno predial sob o foco da
sustentabilidade.

20

1.4.3 Justificativas
A pesquisa se justifica, num primeiro momento, porque a sustentabilidade na
construo um tema emergente no mbito da Engenharia Civil, em especial na rea de
tecnologias construtivas. Secundariamente, porque os shopping centers fazem parte de um
segmento que alcanou expressiva expanso nos ltimos anos e se constituem uma tipologia
de edificao representativa para os demais seguimentos da construo civil e de considervel
interesse em manuteno predial bem com na sustentabilidade, objetivos propostos pela
pesquisa.
O estudo relevante porque a manuteno predial um tema relativamente carente de
pesquisas especficas; porque a manuteno predial com base na sustentabilidade uma nova
perspectiva no plano das atividades de manuteno de melhoria (modernizao, reforma,
renovao e adaptao) aplicada pelos agentes envolvidos no setor da construo civil, assim
como a prpria ideia de construo sustentvel; e porque os shopping centers esto a praticar
a sustentabilidade na manuteno e constituem um segmento pouco focado nesta rea do
conhecimento.(BONFIM, 2012) Alm da relevncia, essas evidncias tambm conferem
originalidade pesquisa.
1.5 METODOLOGIA
A investigao tem carter exploratrio, uma vez que oferece uma viso geral do tema
central e dos temas conexos, tornando-os explcitos ao pesquisador. Quanto aos meios, tratase de pesquisa fundamentalmente bibliogrfica, envolvida que est no levantamento de
contedos disponibilizados pela literatura, e, portanto, de domnio pblico, veiculados em
livros, revistas cientficas e publicaes peridicas. Quanto forma qualitativa, pois
estabelece a existncia de uma relao dinmica entre a realidade e a pesquisa. E quanto a sua
natureza, a pesquisa aplicada, porque seus objetivos so de gerar conhecimentos para
aplicao prtica dirigida na soluo dos problemas.
1.5.1 Estrutura da Pesquisa
O trabalho inicia com introduo. Depois descreve os objetivos e a metodologia.
Apresenta trs captulos com a seguinte estrutura: a primeira parte apresenta um breve
histrico, define a manuteno predial, seus tipos e conceitos associados, alm das
consequncias da ausncia de manuteno e mostra as principais ferramentas para execuo

21

da manuteno predial; a segunda parte traa um paralelo entre a manuteno predial e a

sustentabilidade como um conceito emergente na construo sustentvel descrevendo as
mudanas nos modelos dos projetos, as mudanas nos sistemas construtivos, o conceito de
desmaterializao na construo e a busca por solues flexveis, incluindo a possibilidade de
alterao dos espaos para o atendimento de mltiplos usos da edificao, bem como a
facilitao da limpeza e da manuteno predial; em seguida a terceira e ltima parte trata das
prticas das construes sustentveis no mbito internacional, focadas na Europa e Amrica
do Norte, posteriormente tratam-se das prticas nacionais demonstrando que as experincias
no setor de shoppings centers no Brasil tambm se voltam para a sustentabilidade, aborda a
manuteno predial em shoppings centers, demonstra alguns casos brasileiros para
enriquecimento da pesquisa e descreve as prticas sustentveis aplicadas na manuteno
predial com enfoque principalmente na economia do consumo de energia e gua. Finalmente
apresenta s consideraes finais, s concluses respondendo as questes que norteiam a
pesquisa e s referncias bibliogrficas.

2 MANUTENO PREDIAL
2.1 DEFINIO E BREVE HISTRICO
O termo manuteno tem origem no vocabulrio militar com o sentido de manter,
nas unidades de combate, o efetivo e o material em um nvel constante. A prtica histrica,
mas apenas com o emprego da mecanizao nas indstrias, o uso das mquinas nos processos
produtivos, pensou-se na manuteno de forma mais especfica, cujo impulso ocorreu aps a
Revoluo Industrial. (MONCHY, 1989).
A manuteno , portanto, atividade que teve origem na Era Industrial e sua histria
acompanha o desenvolvimento tcnico-industrial. (MUNR et al, 2008; SOUZA, 2007).
Segundo Andrade e Costa e Silva (2009), a manuteno pode ser entendida como o
conjunto de aes tomadas com o objetivo de conservar as condies de funcionalidade de um
bem ao longo de sua existncia. O conceito remonta ao sculo XIX, quando as atividades
desenvolvidas no mbito de uma industrializao ainda incipiente exigiram nveis de
produo, para o atendimento de demandas, incompatveis com as paradas constantes das
mquinas para reparos e consertos.
J no sculo XX, at 1914, a manuteno tinha importncia secundria nas indstrias,
caracterizando-se por servios repetitivos de troca de peas, pouca tcnica, improvisao e
aes emergenciais, sob a responsabilidade do prprio pessoal que operava os equipamentos.
Com o advento da Primeira Guerra Mundial (o aumento da demanda por
equipamentos blicos) e a implantao da produo em srie instituda por Henry Ford, as
aes de manuteno passam a ser mais ativas na busca pela otimizao de processos.
As fbricas passam a adotar manutenes de rotina atravs de equipes que efetuassem
reparos e corrigissem falhas no menor tempo possvel. (SOUZA, 2007; ANDRADE E
COSTA E SILVA, 2009).
No ps-Segunda Guerra, por volta dos anos 1950, a manuteno, antes restrita s
Foras Armadas, consolida-se nas indstrias dos Estados Unidos, passando a ocupar posio

23

estratgica na sua estrutura organizacional. Neste momento foram institudos os primeiros

departamentos de Engenharia de Manuteno. Na Frana, nesta poca, o termo manuteno
foi progressivamente substituindo o termo conservao. (MONCHY, 1989).
Da em diante e ao longo de algumas dcadas, o conceito predominante de
manuteno foi o de restabelecer as condies originais dos equipamentos e sistemas.
(KARDEC e NASCIF, 2006).
Em fins do sculo XX houve novo redirecionamento do conceito, a exemplo do
adotado no Brasil pela NBR 5462, que definiu a manuteno como:
A combinao de todas as aes tcnicas e administrativas, incluindo as de
superviso, destinadas a manter ou recolocar um item em estado no qual possa
desempenhar uma funo requerida. Manuteno pode incluir como atividade a
modificao de um item ou de um processo. (ABNT, 1994).

Mais recentemente, segundo Kardec e Nascif (2006, p. 22), a manuteno passou a

significar a garantia da disponibilidade da misso de equipamentos e instalaes [...] de
modo a atender um processo de produo ou de servio, com confiabilidade, segurana,
preservao do meio ambiente e custo adequados.
Na construo civil, o interesse sobre a manuteno teve incio na Europa ao final da
dcada de 1950, diferentemente do observado em mbito industrial. Segundo Freitas (2009),
este interesse ocorreu principalmente na Inglaterra e em pases escandinavos, onde o estoque
predial era consideravelmente mais antigo do que o de outros pases como os Estados Unidos
e Japo.
Em 1965, como reconhecimento da importncia de pesquisas direcionadas para a
manuteno predial, foi criado o Comit de Manuteno das Construes pelo Ministrio de
Construes e Servios Pblicos do governo britnico. Com este Comit, o tema ganhou
importncia em nvel mundial. (FREITAS, 2009).
Em 1979, foi criado o Grupo de Estudos W70 do CIB (International Council for
Research and Innovation in Building and Construction), que dirigiu seus estudos
principalmente para a parte tcnica, analisando o desempenho das edificaes durante o uso e
as falhas geradas pela falta de manuteno. (FREITAS, 2009).
Na dcada de 80, o W70 realizou importantes encontros internacionais, abordando
sistemas de manuteno predial e a manuteno no contexto da vida til do edifcio, desde a
fase de projeto at o final da vida til. (FREITAS, 2009).
Nesta poca, Seeley (apud LIMA, 2007; SANCHES e FABRICIO, 2009) definiu a
manuteno predial como a preservao do edifcio construdo em condies semelhantes

24

quelas de seu estado inicial. Ou seja, o trabalho realizado para manter, restaurar ou melhorar
todas as partes de um edifcio e seus servios para um padro atualmente aceito de modo a
sustentar sua utilizada e valor.
E Meseguer (apud LIMA, 2007) considerou que o desempenho das edificaes
apresentado no final da construo s seria mantido se asseguradas operao e manuteno
adequadas durante a fase de uso, a de maior durao.
O W70 tornar-se-ia uma das principais fontes de pesquisa na rea, sendo que, a cada
congresso realizado por este grupo de estudos, novos e importantes aspectos da manuteno
no mbito da construo civil so abordados. (MEIRA e HEINECK, 2000).
Esta realidade ocorre porque a manuteno predial pode ser estudada sob diferentes
dimenses. Werczberger e Ginsberg (apud MEIRA e HEINECK, 2000) citam as dimenses
econmica, social, administrativa e fsica.

Dimenso econmica nesta dimenso, os estudos analisam os custos de

manuteno. Numa linha mais ampla, h estudos voltados aos custos de
manuteno ao longo do ciclo de vida da construo (Life Cycle Cost LCC),
inclusive desde a etapa do projeto at a operao e manuteno da edificao.
(MEIRA e HEINECK, 2000);

Dimenso social e administrativa/organizacional aqui, a manuteno

predial observada levando-se em conta aspectos demogrficos, de
distribuio ocupacional, relativos renda, ndice de pobreza e escolaridade,
bem como percepes sobre o bairro que influenciam na manuteno das
moradias. Tais estudos so relativamente escassos no Brasil enquanto que na
Europa as questes sociais e organizacionais so fortes determinantes nas
atividades de manuteno. (MEIRA e HEINECK, 2000)

Dimenso fsica tambm chamada tcnica, nesta dimenso ressaltam-se os

estudos relativos qualidade dos produtos e materiais usados e s patologias
das construes, um problema que serve de retroalimentao para novos
processos construtivos. (MEIRA e HEINECK, 2000).

Segundo Sanches e Fabricio (2009), uma das variveis envolvidas nos custos de
manuteno a manutenabilidade, conceito que traduz a maior ou menor facilidade de
executar as atividades de interveno nos equipamentos. A manutenabilidade um parmetro
de projeto que incorpora funo, acessibilidade, confiabilidade, facilidade de uso e reparo em
todos os componentes dos sistemas, maximizando custos e benefcios do ciclo de vida do
edifcio.

25

Conforme cita Meira e Heineck (2000), apesar de cada uma dessas dimenses
proporcionar a anlise da manuteno de forma diferenciada, todas podem associar-se em
pesquisas e estudos especficos.
Data de fins da dcada de 1980 o interesse acadmico pela manuteno predial no
Brasil. Os primeiros trabalhos se concentraram principalmente no levantamento das
manifestaes patolgicas dos edifcios e sobre a durabilidade de materiais. Posteriormente,
as abordagens recaram sobre sistemas de manuteno nas edificaes e gerenciamento de
manuteno. (FREITAS, 2009).
Do ponto de vista da normalizao sobre manuteno predial, destacam-se as
seguintes normas da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas).

NBR 5462 lanada em 1994 introduziu entre ns o conceito de

confiabilidade de um item probabilidade de que um item possa desempenhar
sua funo requerida, por um intervalo de tempo estabelecido, sob condies
definidas de uso e de manutenabilidade a facilidade de um item ser mantido
ou recolocado no estado no qual ele pode executar suas funes requeridas, sob
condies de uso especificadas, quando a manuteno executada sob
condies determinadas e mediante os procedimentos e meios prescritos.
(ABNT, 1994);

NBR 14.037 lanada em 1998 e atualizada em 2011, contm um manual de

operao, uso e manuteno das edificaes que descreve diretrizes,
procedimentos e requisitos que devem estar presentes nos manuais dos
edifcios, inclusive em termos de manuteno. Pela NBR 14.037, os manuais
devem apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para a
manuteno da edificao, contendo procedimentos gerais para a edificao
como um todo e procedimentos especficos para a manuteno de
componentes, instalaes, equipamentos e revestimentos. Alm disso, os
manuais devem identificar os componentes mais importantes da edificao em
relao frequncia ou riscos decorrentes da falta de manuteno, descrevendo
consequncias provveis da no realizao das atividades de manuteno.
(SANTOS, 2003).

De acordo com Santos (2003), a importncia desta norma reside nos seguintes pontos:
o manual define as responsabilidades do construtor, constitui-se em uma garantia legal para os
usurios, fornece aos usurios informaes sobre uso e manuteno corretos nas edificaes

26

(contribuindo para a reduo dos custos na fase de uso do edifcio) e propicia a elaborao de
um plano de manuteno.

NBR 5674 lanada em 1999, considerada por Munr et al (2008) o marco

inicial da discusso sobre a atividade de manuteno predial no meio tcnico
do Brasil, pois regulamentou, definiu e obrigou a manuteno das edificaes,
esboando genericamente os procedimentos para a produo de sistemas de
manuteno. Pela NBR 5674, manuteno o conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e
de suas partes constituintes a fim de atender s necessidades e segurana dos
seus usurios. As aes de manuteno tm como objetivo o prolongamento da
vida til das edificaes, em condies adequadas de durabilidade e de
segurana estrutural. (ABNT, 1999). Esta norma se encontra em processo de
reviso. O prazo para consulta aberta na ABNT e para manifestao da
comunidade tcnica do segundo projeto da futura norma foi encerrado no dia
07/03/2012 e atualmente o novo projeto est em anlise pelos representantes.

NBR 15.575 Norma Brasileira de Desempenho de Edificaes, lanada em

2008, est em reviso. A norma regula parmetros mnimos de desempenho
das edificaes habitacionais de at cinco pavimentos, definindo vida til
mnima obrigatria para alguns itens construtivos e para os sistemas de
edificao. Os sistemas que compem os edifcios, como as instalaes
hidrosanitrias, estruturas, pisos, fachadas e coberturas, dentre outros, tero de
atender obrigatoriamente a um nvel de desempenho mnimo ao longo de uma
vida til. Pela norma, o projeto deve determinar a periodicidade de inspees,
prazos para substituio de peas e condies de manuteno geral, de modo a
se atingir a longevidade esperada. A NBR 15.575 determina a ampliao da
mantenabilidade da construo, isto , a possibilidade de fazer manuteno da
edificao em todos os seus setores, a fim de que ela possa executar as funes
para as quais foi criada. (ABNT, 2008).

2.2 CONCEITOS ASSOCIADOS E TIPOS DE MANUTENO

Os problemas das edificaes podem decorrer de falhas de concepo (no projeto e na
construo) e de fatores de degradao. (BONIN apud FREITAS, 2009).

27

Na fase pr-construtiva e construtiva, projetos inadequados, o no atendimento s

normas, o emprego de materiais de qualidade inferior e a falta de apuro tcnico na construo
determinam o surgimento de patologias. Por outro lado, na fase de operao, o mesmo ocorre
com o uso indevido do edifcio, implicando desgaste e degradao fsica de componentes.
Considerando os objetivos da manuteno na resoluo desses problemas, bem como a
relao custo-benefcio, a literatura prope uma tipologia neste campo, descrevendo a que se
refere e a que se destina cada tipo de manuteno.
Antes de abord-la, no entanto, necessrio se faz mencionar ainda que brevemente
alguns conceitos fundamentais que se associam ao estudo atual da manuteno e seus tipos,
em especial os conceitos de desempenho, durabilidade e o de patologias, abordados a seguir.
2.2.1 Conceito de Desempenho
Segundo Borges e Sabbatini (2008), o conceito de desempenho de edificaes
estudado h mais de 40 anos em todo o mundo, o que permite consider-lo consolidado no
mbito da construo civil.
At a dcada de 1980, o foco das pesquisas sobre desempenho era voltado para o
aspecto conceitual do tema. A partir dos anos 90, entretanto, o foco voltou-se aplicao do
conceito de desempenho na concepo e execuo das construes. 50% do desempenho dos
edifcios dependem do projeto. (BORGES e SABBATINI, 2008; SALGADO, 2011).
De acordo com Borges e Sabbatini (2008), o vocbulo desempenho normalmente
est associado a um nvel de desempenho desejado comparado ao desempenho no momento
do habite-se.
Na construo civil, desempenho pode ser entendido como o comportamento em uso
ao longo da vida til dos edifcios e de seus sistemas, isto , o perodo de tempo durante o
qual mantm o desempenho esperado, quando submetidos a certas aes e atividades de
manuteno pr-definidas em projeto. A questo temporal fundamental para a abordagem do
desempenho.
O conceito se aplica a sistemas, elementos e componentes, mas sistmico e
probabilstico, alm de sempre atender a uma parte da populao num perodo de tempo.
(BORGES e SABBATINI, 2008).
O desempenho requerido varia muito em funo do tipo de construo e de usurio a
que se destina, tornando dificultosa a aplicao do conceito de desempenho na construo
civil, eis que depende de vrios fatores. No obstante, a aplicao do conceito de desempenho
uma tendncia irreversvel em todo o mundo basicamente por dois motivos: porque estimula

28

a inovao tecnolgica e porque seu arcabouo conceitual implica mudana na forma de

construir, incorporando uma viso de longo prazo. Nesse sentido, trata-se de uma ferramenta
adequada para o tratamento das questes ambientais e de sustentabilidade na construo.
(BORGES e SABBATINI, 2008).
Um marco importante para a aplicao do conceito de desempenho foi a elaborao da
ISO 6241, em 1984, que definiu uma lista mestra de requisitos funcionais dos usurios de
imveis. Apesar de sua publicao h quase 30 anos, a ISO 6241 ainda vlida como
referncia para a considerao de quais requisitos de desempenho devem ser atendidos nas
edificaes. (BORGES, 2010).
A lgica do desempenho apresentada nessa norma tambm a mesma adotada na
Norma Brasileira de Desempenho de edifcios de at cinco pavimentos, a NBR 15.575,
supracitada. Apesar da carncia de dois anos para a sua aplicao pelo setor da construo
civil, o impacto da NBR 15.575 atualmente objeto de anlise do setor da construo civil
nas suas prticas e gesto de obras e projetos. (ABNT, 2008; SALGADO 2011).
2.2.2 Conceito de Durabilidade
Segundo Isaia (2005), no sentido estrito do termo, a durabilidade um atributo
relacionado capacidade de um elemento construtivo ou material conservar-se em
determinado estado, com caractersticas similares ao longo de um dado tempo.
De outra forma, refere-se resistncia de um material ou elemento construtivo,
conceito este intimamente conectado com o desempenho, que o comportamento de um
produto em utilizao sob condies de real funcionamento ou uso, com pleno atendimento s
exigncias do usurio. (ISAIA, 2005).
O CEB (Comit Euro-International du Bton) define durabilidade como a capacidade
de uma estrutura apresentar o desempenho requerido durante o perodo de utilizao
pretendida, sob a influncia de fatores de degradao incidentes. Para Isaia (2005, p. 93):
Este conceito difere significativamente da viso convencional de durabilidade
porque no leva em conta que a estrutura, durante a sua vida til, necessita de aes
explcitas de manuteno e do conhecimento dos mecanismos de degradao, nas
condies reais a que est exposta ao longo do tempo.

Genericamente, a durabilidade definida na construo civil como a capacidade de

um edifcio e/ou de um conjunto de componentes de manter um desempenho mnimo em

29

determinado tempo, sob a influncia de agentes agressivos. (SARJA e VESIKARI apud

ANDRADE E COSTA E SILVA, 2009).
A compreenso da durabilidade com base no conceito de desempenho aplicvel ao
edifcio e suas partes mais vantajosa do que a abordagem da durabilidade baseada apenas
na degradao dos materiais por permitir uma correlao com as necessidades do usurio.
(JOHN, 1987).
No interesse deste estudo, duas condies se destacam entre aquelas citadas por Isaia
(2005), sobre o modo como a durabilidade deve ser enfocada no projeto atualmente: (i) que as
bases fundamentais da durabilidade so os requisitos funcionais e o desempenho da estrutura
da edificao e elementos no estruturais; e (ii) que a durabilidade deve ser tratada de modo
explcito, devendo ser claras as aes a respeito do comportamento e do tipo de manuteno a
ser considerado ao longo da vida da edificao em servio.
Disso resulta que a durabilidade na construo um atributo que depende muito mais
de conhecimento do que propriamente de recursos, primeiramente porque no se trata de
qualidade intrnseca de um material e depois porque possvel aumentar a vida til sem
aumentar o impacto ambiental durante a fase de produo. (JOHN et al, 2001).
2.2.3 Conceito de Patologia
O termo patologia originado da rea de sade para referir o estudo das doenas,
seus sintomas e natureza das modificaes que provocam no organismo humano.
(ANDRADE E COSTA E SILVA, 2009).
Na Engenharia Civil, segue a mesma linha conceitual, podendo ser considerado,
conforme Helene (2003, p. 19), como [...] a parte da Engenharia Civil que estuda os
sintomas, mecanismos, as causas e as origens dos defeitos das construes civis, ou seja, o
estudo das partes que compem o diagnstico do problema.
Nas edificaes, a patologia corresponde perda ou mesmo queda de desempenho,
originando-se na fase de concepo do projeto, na de execuo construtiva e mesmo na de
utilizao da edificao. Informa Helene (2003, p. 22) que os agentes causadores dos
problemas patolgicos podem ser vrios, por exemplo, [...] cargas, variao da umidade,
variaes

trmicas

intrnsecas

extrnsecas

ao

concreto,

agentes

biolgicos,

incompatibilidade de materiais, agentes atmosfricos e outros.

Em geral, os fenmenos patolgicos, cujo tipo e incidncia so variveis, apresentam
manifestaes externas caractersticas, a partir das quais se pode deduzir sua natureza, origem
e mecanismos envolvidos, bem como suas provveis consequncias. (HELENE, 2003).

30

O estudo dessas manifestaes envolve a observao de sintomas que comprometem

algumas exigncias das construes, seja no que concerne estabilidade, capacidade
mecnica, situao funcional e de servio, esttica e na durabilidade. A terapia objetiva a
correo dos problemas patolgicos. Como a avaliao das patologias depende do
comportamento do edifcio em uso, tal funo abrange aspectos que lhe so essenciais, como
tempo e condies de exposio, o que a torna associada aos conceitos de durabilidade, vida
til e desempenho das edificaes. (ANDRADE E COSTA E SILVA, 2009).
Segundo Helene (2003), os fenmenos patolgicos so evolutivos e tendem a agravarse com o passar do tempo. As correes sero mais efetivas, mais fceis de execuo e mais
baratas quanto mais cedo forem realizadas.
A necessidade de manuteno predial surge em funo da perda de durabilidade, da
presena de patologias e de mudanas para atender as demandas dos usurios. (BONIN apud
FREITAS, 2009).
Para Kardec e Nascif (2006), tipo de manuteno a maneira pela qual feita a
interveno nos equipamentos, sistemas ou instalaes. H diferentes tipos de manuteno,
para atender a diferentes equipamentos, instalaes ou sistemas e aos problemas detectados,
que podem consistir em falhas, defeitos ou anomalias.
2.2.4 Conceito de Falha
Falha definida como a cessao da funo de um item ou sua incapacidade de
satisfazer a um padro de desempenho previsto, ou seja, falha a perda de uma funo e
implica a parada de um equipamento. (KARDEC e NASCIF, 2006; ABNT, 1994; XENOS,
2004).
Qualquer problema que provoque a perda imediata do equipamento. Ocorre uma falha
quando a misso qual se destina o sistema/item no pode mais ser atendida, as falhas
podem ser classificadas em funo de seus efeitos (sistmico, parcial), sua origem
(configurao, composio material) ou sua causa (anormalidade de fabricao, condies
operacionais ou operao indevida).(ALMEIDA, FERREIRA e CAVALCANTI, 2001)
2.2.5 Conceito de Defeito
Qualquer problema que no paralisa imediatamente o equipamento, mas altera seu
desempenho, reduzindo-lhe a vida til. (LESSA e SOUZA, 2010).

31

Defeito um desvio da caracterstica de um item em relao a seus requisitos;

corresponde alterao de um item, porm, no em estado de falha. (KARDEC e NASCIF,
2006; ABNT, 1994; XENOS, 2004).
2.2.6 Conceito de Anomalia
Anomalia uma falha potencial (um sinal de falha), porm sem a ocorrncia de
cessao. (KARDEC e NASCIF, 2006; ABNT, 1994; XENOS, 2004).
2.2.7 Tipos de Manuteno
Se h diferentes tipos de manuteno, existem tambm diferentes classificaes desses
tipos, que, na literatura, no encontram unanimidade. Na bibliografia, possvel encontrar
vrias denominaes e divises por vrios autores para os tipos de manuteno. (SANCHES e
FABRICIO, 2009).
Kardec e Nascif (2006), por exemplo, propem seis tipos, que denominam polticas de
manuteno: Manuteno Corretiva no Planejada; Manuteno Corretiva Planejada;
Manuteno Preventiva; Manuteno Preditiva; Manuteno Detectiva; e Engenharia de
Manuteno. E observam o surgimento de novas terminologias que no faz parte da tipologia
da manuteno, mas que se constituem em ferramentas utilizadas na gesto da manuteno: a
Manuteno Produtiva Total, a Manuteno Centrada na Confiabilidade e a manuteno
Baseada na Confiabilidade.
A Figura 1 ilustra em detalhes esses seis tipos de manuteno.

32

Figura 1: Tipos de manuteno segundo Kardec e Nascif

FONTE: Kardec e Nascif (2006).

GOMIDE et al. (2006) identifica basicamente as seguintes modalidades:

Preditiva: a atividade de manuteno que por meio da inspeo predial visa o estudo de
sistemas e equipamentos a fim de prever possveis anomalias ou falhas nos mesmos,
baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar e direcionar
os procedimentos de manuteno preventiva;

Preventiva: a atividade que entra em ao antes que haja a necessidade de reparo.

Exige uma programao, com datas preestabelecidas obedecendo a critrios tcnicos
determinados pelo fornecedor ou fabricante do produto. fundamental que haja o
registro de todas as atividades executadas;

Corretiva: a atividade que visa reparao ou restaurao de falhas ou anomalias, seja

ela planejada ou no. Implica, necessariamente, a paralisao total ou parcial de um
sistema. o tipo de manuteno que apresenta os custos mais elevados de execuo;

33

Detectiva: a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando

nos planos de manuteno, com o objetivo de atacar a origem do problema, e no apenas
o sintoma do mesmo.
Ao usar as palavras manter e devolver, a NBR 5462/94 enuncia a dualidade

manuteno preventiva X manuteno corretiva, uma vez que, para manter uma caracterstica,
preciso que haja preveno, e para devolver uma caracterstica, aciona-se a correo.
(CASTR0, 2007).
Conforme advertem Sanches e Fabricio (2009), as divises e denominaes a respeito
dos tipos de manuteno acabam por ser resumidas em duas categorias principais: a
Manuteno no Planejada e a Manuteno Planejada, isto , a Manuteno Corretiva e
Preventiva, analisadas a seguir.
A manuteno corretiva destina-se correo de falha ou desempenho menor do que o
esperado. (KARDEC e NASCIF, 2006).
Segundo Viana (1991), trata-se de atividade que existe para corrigir falhas decorrentes
de desgastes ou deteriorao de mquinas ou equipamentos; so consertos em partes que
sofreram falha, podendo ser reparos, alinhamentos, balanceamentos, substituio de peas ou
substituio do prprio equipamento.
A NBR 5462 supracitada, define-a como a manuteno efetuada aps a ocorrncia de
uma pane destinada a recolocar o item em condies de executar uma funo requerida.
Observe-se que, pela mesma norma, pane corresponde ao estado de um item caracterizado
pela incapacidade de desempenhar uma funo requerida, excluindo a incapacidade durante
manuteno preventiva ou outras aes planejadas, ou pela falta de recursos externos. A pane,
em geral, resultado da falha de um item, podendo existir sem uma falha anterior. (ABNT,
1994).
De modo semelhante, Xenos (2004) considera que a manuteno corretiva feita
sempre aps a ocorrncia de defeito.
A manuteno corretiva o tipo mais antigo e conservador de manuteno,
caracterizando-se pela reatividade e por aes no programadas ou planejadas, eis que s
ocorre mediante falha, defeito ou pane, ou seja, o problema no edifcio ou em seus
componentes j aconteceu. Segundo Monchy (1989, p. 37), [...] corresponde a uma atitude
de defesa (submeter-se, sofrer) enquanto se espera uma prxima falha acidental (fortuita),
atitude caracterstica da conservao tradicional.
Com a misso de restaurar o nvel de desempenho da edificao ou de suas partes para
o qual foi ou foram projetados, a manuteno corretiva muitas vezes uma interveno que se

34

desenvolve em condies emergenciais sobre um fato j ocorrido, aumentando custos em

funo de danos ou perdas de equipamentos.
O entendimento de que as falhas podem ser reduzidas ou mesmo evitadas o
fundamento da manuteno preventiva, considerada por Xenos (2004, p. 24) como o corao
das atividades de manuteno.
A manuteno preventiva visa [...] eliminar ou reduzir probabilidades de falhas por
manuteno (limpeza, lubrificao, substituio e verificao) das instalaes em intervalos
pr-planejados. (SLACK et al, 2007, p. 636). Segundo Bonin (apud FREITAS, 2009),
realizada atravs de inspees e pequenos reparos, objetiva resolver pequenos problemas
antes que se tornem grandes e caros.
A manuteno preventiva definida por Kardec e Nascif (2006, p. 39) como a atuao
realizada [...] de forma a reduzir ou evitar a falha ou a queda de desempenho [...]. De
acordo com os autores, para realiz-la necessria a elaborao de um plano de ao prvio,
baseado em intervalos de tempo definidos.
Do mesmo modo, a NBR 5462 define este tipo de manuteno como aquela que se
destina reduo da probabilidade de falha ou de degradao do funcionamento de um item,
sendo efetuada em intervalos pr-determinados ou de acordo com critrios prescritos. (ABNT,
1994).
A periodicidade temporal, isto , a determinao de intervalos das intervenes de
manuteno, o ponto central da manuteno preventiva, uma interveno prevista, preparada
e programada [...] antes da data provvel do aparecimento de uma falha. (MONCHY, 1989,
p. 39). Antecipando-se s falhas, ela reduz a necessidade de manuteno corretiva e tambm
seus custos.
Esta interveno de carter proativo implica considerar o tempo e as condies de uso
dos equipamentos, com base em estimativas de durabilidade esperada; relatrios de vistorias
tcnicas; histrico de falhas; ou no conceito de Mean Time Between Failures, Tempo Mdio
Entre Falhas (TMEF) de um componente ou sistema, citado por Slack et al (2007). De acordo
com esses autores, o TMEF uma medida alternativa de anlise de falhas que corresponde
razo obtida entre o nmero de horas de operao e o nmero de falhas do equipamento, e um
dos principais indicadores de desempenho.
A manuteno preventiva nas edificaes exige planejamento, disciplina e um aporte
de profissionais especializados, muitas vezes terceiriza-se este tipo de manuteno. Em
compensao, as falhas diminuem, trazendo reduo de custos para mdio e longo prazos.

35

A respeito de custos, afirmam Munr et al (2008) que a ao preventiva representa

reduo de custos que, em geral, so permanentemente incorporados ao uso da edificao. E
Sanches e Fabrcio (2009) que a manuteno preventiva, quando bem planejada e executada
apresenta uma maior economia de recursos fsicos e econmicos. Nesse sentido, importante
mudar a viso de que este tipo de manuteno um custo para o condomnio.
Alm disso, atravs da manuteno preventiva os ocupantes tm menos transtornos, a
edificao e seus componentes atingem bom funcionamento e maior desempenho,
durabilidade e confiabilidade, o que resulta em benefcio. Conforme observam Slack et al
(2007), as falhas so consideravelmente mais srias quando no h um planejamento de
manuteno preventiva.
A Figura 2 abaixo ilustra as caractersticas da manuteno corretiva e da manuteno
preventiva.

Figura 2: Aspectos das manutenes corretiva e preventiva

FONTE: Antonioli (2006).

Segundo a NBR 5462, a manuteno uma prtica que envolve aes tcnicas e
administrativas que, juntas, mantero ou devolvero a um item a capacidade de desempenhar
determinada funo. (ABNT,1994).
O sistema de manuteno se dinamiza num processo que envolve o gerenciamento de
recursos para superar problemas e desafios, visando manter os equipamentos e as melhores
condies de sua operao (LINZMAYER, 2002).

36

necessrio entender que a manuteno investimento, receita e ao preventiva, em

contraposio a custo, despesa e ao corretiva, respectivamente, invertendo-se a viso
gerencial de curto para mdio e longo prazos. (BARROS FILHO, 2004).
2.3 TIPOS DE ANOMALIAS CONSTRUTUVAS
A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel por anomalias das
mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais e, s vezes, pessoais. Esses
danos so significativos e atingem no apenas ao proprietrio, mas tambm a sociedade em
geral, j que causa de deteriorao urbana, o que, em logo prazo, favorece a criminalidade,
afasta turistas e reduz a autoestima do cidado (IBAPE/SP, 2005).
Afirma Gomide (apud SANTUCCI, 2012, p. 6), que a manuteno predial atividade
constante, que deve ser incorporada no dia-a-dia da edificao, devendo ser planejada no
curto, mdio e longo prazo. Atividades rotineiras como limpeza e tratamento de gua, por
exemplo, devem constar de programas de manuteno, bem como repinturas de fachadas a
cada cinco anos, substituies parciais das impermeabilizaes e instalaes eltricas e
hidrulicas a cada 10 anos, reformas das esquadrias a cada 15 anos e retrofits dos elevadores a
cada 20 anos.
Apesar das recomendaes dos especialistas, que procuram inserir a manuteno das
edificaes como um aspecto fundamental da construo civil e do ciclo de vida das
edificaes, esta ainda no recebe ateno compatvel com a sua importncia. Muito
frequentemente, desde as fases iniciais de estudos e elaborao de projetos at a fase de uso
das unidades construdas, ela ou ignorada ou negligenciada, relegada a um segundo plano
sob o argumento de que se trata de uma atividade improdutiva e geradora de despesas.
(TAVARES, 2009).
Tavares (2009) admite que a manuteno predial possua um peso importante nas
despesas globais durante o ciclo de vida dos edifcios. Informa que, para um empreendimento
com vida til de 50 anos, as despesas relacionadas com a fase de concepo e de execuo
representam cerca de 20 a 25% dos custos totais enquanto que na fase de explorao a
manuteno constitui cerca de 75% a 80% desses mesmos custos. E que, para manter um
edifcio em condies de desempenhar as funes para as quais ele foi concebido ao longo de
sua vida til, preciso investir por ano 0,5% a 1% do valor do edifcio, a partir do perodo de
garantia construtiva (de cinco anos).
No entanto, observa o autor que:

37
Considerar a manuteno de edifcios como um encargo financeiro improdutivo e de
baixa prioridade um paradoxo, visto que o edifcio construdo um bem de alto
valor de uso e de elevado valor de troca, constituindo-se normalmente em um dos
maiores patrimnios de qualquer entidade individual ou coletiva, pblica ou privada.
(TAVARES, 2009, p. 30).

Com igual perspectiva, Gomide (apud SANTUCCI, 2012) afirma que a manuteno
predial tem custos/benefcios e que os principais deles referem-se boa segurana e
habitabilidade do edifcio, alm da consequente valorizao do imvel.
De acordo com Graziano (apud SANTOS, 2007), em geral, um edifcio projetado
para ter uma vida til de 50 anos. Depois de 20, j tendo enfrentado vrias intempries,
precisa de reparos que, entretanto, costumam ser negligenciados.
Particularmente no Brasil, este um problema crnico, pois a cultura de manuteno
ainda incipiente e a gesto dos oramentos no costuma prever esse tipo de gasto.
Costuma prevalecer a menor percepo em relao necessidade de manuteno,
especialmente nas grandes cidades e nas cidades litorneas, onde o ambiente mais agressivo
pelas condies climticas (poluio e maresia, respectivamente). (GRAZIANO apud
SANTOS, 2007).
As anomalias construtivas tm, basicamente, quatro fontes originrias (CASTR0,
2007), sendo elas:
2.3.1 Endgenas ou internas
Causadas por irregularidades de projeto, de execuo, dos materiais empregados, ou
da combinao desses fatores. Como exemplo pode ser citado: infiltraes, trincas, portas
empenadas, insuficincia de vagas de garagem e outros problemas, sejam eles aparentes ou
ocultos. A responsabilidade de reparo fica por conta do construtor se o imvel estiver dentro
do prazo de garantia estabelecido pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (cinco anos).
2.3.2 Exgenas ou externas
Provenientes da interveno de terceiros no edifcio, tais como os danos causados por
obra vizinha, choques de veculos em partes da edificao, vandalismo etc. A reparao dos
danos de responsabilidade do causador dos mesmos.

38

2.3.3 Naturais
Provenientes da imprevisvel ao da natureza, tais como descargas atmosfricas
excessivas, enchentes, tremores de terra etc. A reparao dos danos fica por conta do
proprietrio. Para evitar surpresas, recomendada a aquisio de um seguro para o bem.
2.3.4 Funcionais
Provenientes do uso inadequado, da falta de manuteno e do envelhecimento natural
da edificao, tais como sujidades, desgastes dos revestimentos e fachadas, incrustaes,
corroses, pragas urbanas etc. A responsabilidade de reparao dos danos do proprietrio.
Segundo Gomide (2007a), a maioria dos edifcios brasileiros apresenta anomalias e
falhas enquadradas como crticas na classificao da norma de Inspeo Predial do IBAPE
(Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia), segundo a qual o estado crtico
corresponde a impacto irrecupervel, relativo ao risco contra a sade, segurana do usurio e
do meio ambiente, bem como perda excessiva de desempenho, motivo pelo qual recomenda
interveno imediata. Para Gomide, tal constatao deriva do atual estgio da manuteno
predial brasileira, em geral, baseada na desinformao e improvisao, com evidente
gravidade de riscos e consequentes prejuzos materiais e humanos.
A manuteno predial comercial e industrial ainda possui relativa viso tcnica,
mesmo que incipiente, mas com tendncia de evoluo. Quanto manuteno
predial residencial a viso geral ainda muito limitada, estacionada em nvel
corretivo e considerada pelos usurios como despesa inconveniente. Somente os
grandes empreendimentos imobilirios privados possuem planos de manuteno, o
que evidencia que o problema da manuteno predial brasileira principalmente de
gesto, poltico, visto no existir regras que determinem sua obrigatoriedade.
(GOMIDE, 2007a, p. 27).

Gomide (apud SANTUCCI, 2012) informa tambm que nos pases do primeiro mundo
a prtica da manuteno uma realidade. H conscincia de que mais produtivo e
econmico manter permanentemente o patrimnio imobilirio em boas condies, inclusive
porque a fiscalizao pblica uma constante e so altas as multas para quem no preserva a
edificao.
No Brasil, a fiscalizao precria e praticamente no h multas para quem descuida
da manuteno. Por isso, a nossa cultura precisa ser modificada, [...] no s para maior
conforto e segurana dos usurios das edificaes, mas, tambm, como fator de economia,
pois muito mais barato manter do que ter que reconstruir ou demolir. (GOMIDE apud
SANTUCCI, 2012, p. 7). Conforme Lima (2007, p. 32), os prdios no so descartveis

39

como os veculos, mquinas e equipamentos, a demolio das edificaes envolve altos custos
[...].
Verifica-se, tambm, que o incremento do capital financeiro na construo de prdios
novos no Pas influencia na perpetuao dessa cultura.
Lima (2007) observa que o volume de recursos bancrios no financiamento para o
setor imobilirio brasileiro leva a concluir que deve ser mais rentvel a produo de novas
edificaes do que a reforma de edificaes antigas; praticamente inexistente o
financiamento para reformas. Nesse sentido, a falta de manuteno deve-se tambm ao
mercado, que prioriza sempre a maior rentabilidade do capital imobilirio. Entre os
produtores de ativos imobilirios prevalece o foco nos custos de produo e quase nenhuma
ateno dada aos custos de uso, operao e manuteno.
Outro aspecto cultural que predomina no Brasil diz respeito desinformao de
sndicos e usurios das edificaes sobre a necessidade de manuteno e sobre a necessidade
de periodicidade dos servios de manuteno. Quando os problemas surgem, em geral eles os
confundem com falha tcnica construtiva e tendem a responsabilizar as empresas
construtoras. Tambm boa parte das empresas especializadas em administrao de
condomnios desinformada sobre a sua responsabilidade tcnica pelo sistema de
manuteno, conforme prev a NBR 5674. (LIMA, 2007).
Finalmente, relata Gomide (2007a) que, no estando implantada a cultura da
manuteno predial no Brasil, a mo de obra de manuteno em geral oriunda da construo
civil e dos prprios condomnios, com pouca ou nenhuma formao tcnica. So raros os
cursos de formao e treinamento de tcnicos em manuteno predial e mais raros ainda os de
formao de gestores na rea.
O quadro preocupante, pois o fator humano da manuteno predial no Brasil, em
geral, despreparado intelectual e manualmente, o que favorece a ocorrncia de erros,
acidentes e desperdcios.
Vrias consequncias advm da ausncia de manuteno ou da manuteno
inadequada ou incorreta dos edifcios, todas elas influenciando sensivelmente na sua
depreciao fsica, na diminuio de sua vida til, na depreciao funcional e econmica do
prdio e no seu valor patrimonial.
Do ponto de vista fsico ou tcnico, destacam-se as patologias adquiridas, que, mesmo
presentes na maioria dos edifcios (a incidncia de patologias, em maior ou menor
intensidade, ocorre em todo o mundo) e originadas em outras fases do ciclo de vida da
edificao, poderiam ser evitadas com a manuteno.

40

No Brasil, as patologias prediais decorrentes de uso associadas falta de manuteno

representam 14% de todas as patologias enquanto que na Europa correspondem a 5%. A
Tabela 1 abaixo ilustra um comparativo entre a origem das patologias no Brasil e na Europa
nas diferentes etapas.
Tabela 1: Origem das patologias prediais no Brasil e Europa

ETAPA

BRASIL

EUROPA

Projeto

18%

43%

Materiais

6%

38%

Execuo

52%

14%

Uso

14%

5%

Outros

16%

FONTE: PCZIECZEK (2011).

Dentre as patologias mais frequentes, destacam-se:

Danificao ou desagregao de elementos estruturais;

Trincas, fissuras e rachaduras visveis, causadas pelo desgaste natural de

materiais;

Carbonatao (reao ao gs carbnico que conduz a micro fissuras);

Infiltraes, que causam patologias na pintura, como descascamento e bolhas;

Corroso e eroso (devido principalmente a infiltraes, reteno de gua e

umidade); e

Ataque de agentes agressivos, por exemplo, agentes biolgicos como fungos,

que se interceptam nas fissuras da edificao. (NOGUEIRA, 2002; HELENE,
2003; SOUZA E RIPPER, 2005).

Consideram-se, ainda, os efeitos colaterais devido ao agravamento dessas patologias,

pois pequenos problemas patolgicos podem evoluir para situaes que comprometem
seriamente a edificao, como a sua estabilidade. E tambm manutenes inadequadas
(corretivas e no planejadas), com tcnicas deficientes, que, em geral, originam a reincidncia
de patologias ou o aparecimento de outras.
Afirmam Souza e Ripper (2005, p. 27) que os problemas patolgicos ocasionados por
manuteno inadequada ou mesmo ausncia total de manuteno:

41
[...] tm sua origem no desconhecimento tcnico, na incompetncia, no desleixo e
em problemas econmicos. A falta de alocao de verbas para manuteno pode vir
a tornar-se fator responsvel pelo surgimento de problemas estruturais de maior
monta, implicando gastos significativos e, no limite, a prpria demolio da
estrutura.

Com relao a verbas para manuteno, segundo Graziano (apud SANTOS, 2007), a
cada Real gasto em manuteno preventiva, tem-se uma economia da ordem de 70 Reais com
patologias que se manifestariam no houvesse a manuteno.
J quanto a problemas estruturais de maior dimenso, afirma Gomide (apud
SANTUCCI, 2012, p. 6) que a falta de manuteno pode gerar graves acidentes:
Tal qual a sade humana, a sade edilcia exige cuidado. A falta de boa alimentao
e de exerccios por longo perodo pode causar a morte por infarto, por exemplo, da
mesma forma que a falta de boa manuteno predial pode causar a runa de uma
edificao.

2.4 FERRAMENTAS DA MANUTENO

De modo a prevenir as consequncias das patologias que se manifestarem, h
ferramentas de manuteno que merecem ser destacadas, conforme a seguir.
2.4.1 Inspeo predial
Segundo Castro (2007), a inspeo predial pode ser entendida como uma vistoria
peridica para avaliar as condies gerais da edificao, segundo aspectos de desempenho,
vida til, segurana, estado de conservao, exposio ambiental, utilizao, operao e
manuteno, observando sempre o cumprimento das expectativas do usurio.
Vistoria definida pela Norma de Inspeo Predial do IBAPE-SP como a constatao
de um fato em imvel, mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos
que o constituem, objetivando sua avaliao ou parecer sobre o mesmo. (IBAPE, 2011).
A norma de inspeo predial do IBAPE-SP, que disciplina a atividade de inspeo
predial, define-a como uma avaliao isolada ou combinada das condies tcnicas, de uso e
de manuteno da edificao, visando direcionar um plano de manuteno. (IBAPE, 2011).
Trata-se de uma ao tcnica que verifica as condies do edifcio, diagnostica o
estado da qualidade de manuteno, indica as criticidades e providncias que devem ser
tomadas na determinao de medidas corretivas e preventivas de manuteno e segurana
patrimonial da edificao que se fizerem necessrias. (IBAPE, 2011).

42

Pela norma, o tipo de inspeo define a natureza do elemento construtivo a ser

vistoriado. J o nvel de inspeo predial, ou seja, a anlise da inspeo varia de acordo com a
tipologia da edificao (casa, edifcios, shopping centers etc.), com a complexidade dos
sistemas construtivos existentes (presena de equipamentos como ar condicionado central,
aquecimento de gua, elevadores etc.) e com a variedade de profissionais envolvidos (quando
alta a complexidade dos sistemas construtivos, a vistoria demanda profissionais de outras
especialidades e habilitaes). (CASTRO, 2007).
De acordo com as condies encontradas, elabora-se um laudo final baseado na
anlise do risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, a partir de
questionrios e entrevistas. A anlise do risco consiste na classificao de anomalias e falhas
identificadas nos diversos componentes da edificao, quanto ao seu grau de urgncia,
relacionado com fatores de conservao, depreciao, sade, segurana, funcionalidade,
comprometimento de vida til e perda de desempenho. (IBAPE, 2011).
A realizao da inspeo predial de responsabilidade e da exclusiva competncia de
profissionais, engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados nos Conselhos Regionais de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREAs. (IBAPE, 2011). Conforme Castro (2007), ao
contrrio da crena de que ela deve ser feita em edifcios que j possuem alguns anos de
existncia, deve ser realizada em momentos importantes para que haja possibilidade de
comparao entre a situao atual e o momento anterior, antes do surgimento de anomalias.
De acordo com este autor, o ideal que se realizem inspees prediais pelo menos nos
seguintes momentos, no excluindo outros:

Quando da entrega do edifcio pela construtora, para que se tenha um registro

do estado real em que foi entregue;

Pouco antes do final da garantia da edificao, para que se avalie a existncia

de anomalias ou falhas de responsabilidade da construtora; e

Antes do incio de grandes obras vizinhas, para que se cobre do construtor a

responsabilidade sobre eventuais trincas ou abalos estruturais que a edificao
preexistente venha a sofrer. (CASTRO, 2007).

2.4.2 Planejamento da manuteno

A manuteno predial corretiva pode ser planejada. Segundo Antonioli (2006), no
planejamento da manuteno deve-se ter em mente que manutenes corretivas e preventivas
podem coexistir, no se excluindo mutuamente, pois a complexidade e gravidade de falhas ou
de processos de deteriorao dos edifcios crescem de maneira no linear. No planejamento, a

43

manuteno preventiva no elimina a ocorrncia da corretiva, mas a manter sob pequena

grandeza de significado, custos e consequncias.
De acordo com Gomide (2008), o planejamento da manuteno deve ser definido em
planos de curto, mdio e longo prazos, de forma a:

Coordenar os servios de manuteno para reduzir a necessidade de sucessivas

intervenes;

Minimizar a interferncia dos servios de manuteno no uso da edificao e a

interferncia dos usurios sobre a execuo desses servios; e

Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, recursos financeiros e

equipamentos.

Ao verificar questes tcnicas, de uso, de operao, de administrao e de exposio

ambiental, o plano de manuteno consiste em uma atividade intelectual, implicando em
conhecimento, experincia e informao, pois requer a elaborao de uma previso detalhada
dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condies de acesso,
cronograma de realizao e durao dos servios e verba disponvel. Para ser bem-sucedido,
deve conter no mnimo o mtodo de trabalho, a verba disponvel e o objetivo que se pretende
atingir. (GOMIDE, 2008).
Gomide (2008) leciona que o tipo de planejamento depender do objetivo que se
pretende atingir e da verba disponvel, alm de informaes para ser corretamente elaborado
(as informaes devem conter as condies tcnicas, operacionais e administrativas da
edificao).
Definidos objetivo e verba possvel implantar o tipo mais adequado de planejamento
de manuteno, com base em duas metodologias sugeridas por Gomide (2008): planejamento
conservador, de parmetro exclusivamente tcnico, baseando-se na vida til, no nmero de
horas de funcionamento de cada sistema e equipamento; e planejamento arrojado, que se
baseia na combinao de parmetros tcnicos da edificao e econmicos da atividade
empresarial.
Um plano de manuteno imprprio redunda em falhas na manuteno. Mas, a
ausncia de qualquer previso oramentria na taxa condominial para o desenvolvimento do
plano a principal falha no planejamento de manuteno. (GOMIDE, 2008).
De acordo com Andreoli (2006), a execuo do planejamento de manuteno encontra
pelo menos duas dificuldades/barreiras. A primeira delas, de carter cultural: por ser de custo
significativo alguns pesquisadores indicam porcentagens de at 8% ao ano para se manter
adequadamente uma propriedade comercial as aes necessrias para a manuteno

44

planejada quase sempre so equivocadamente entendidas como postergveis. A segunda, de

ordem prtica, diz respeito ao desafio da obteno de informaes confiveis sobre o real
estado dos equipamentos, sistemas e propriedades que se quer manter na edificao.
(ANTONIOLI, 2006).
Por esse motivo, alguns gerentes de manuteno tm-se valido de um processo
estruturado de avaliao, denominado Avaliao de Condies (Conditioning Assessment),
internacionalmente consagrado, e que se refere a uma auditoria completa da propriedade
executada por empresas especializadas. Com esta avaliao, obtm-se indicaes claras de
todos os desatendimentos a normas tcnicas e legislao vigente, bem como custos
aproximados para o saneamento dos problemas. (ANTONIOLI, 2006).
2.4.3 Informatizao da manuteno atravs do uso de softwares
A manuteno predial pode ser realizada atravs do emprego de softwares de gesto
(sistemas informatizados de gerenciamento de manuteno), originados no contexto das novas
tecnologias. Por definio, softwares compreendem programas, procedimentos, regras e
qualquer documentao correlata operao de um sistema de processamento de dados.
(MORILHA, 2011).
Surgidos no Brasil nos anos 1990, juntamente com o surgimento de empresas
especializadas no seu desenvolvimento, os softwares de manuteno so ferramentas de
informtica de armazenamento de dados que geram informaes teis e necessrias para
profissionais que atuam na rea predial. (MORILHA, 2011).
Enfatizam o conceito de gerenciamento da manuteno, criado a partir da necessidade
de planejar e avaliar procedimentos, de promover a integrao com outros programas e entre
reas de atuao, de reduzir custos, aumentar a disponibilidade, evitar o a, reduzir
manutenes corretivas, reduzir desperdcios e administrar estoques. (MORILHA, 2011).
Segundo Castro (2007), partindo dos conceitos do planejamento de manuteno, os
softwares estabelecem um plano de manuteno para o equipamento desejado, tendo como
base as peculiaridades do prprio equipamento.
Os softwares so direcionados ao gerenciamento. E, com o registro das informaes,
proporcionam check-lists; relatrios (de ocorrncias de falhas, de disponibilidade de
equipamentos, de custos, de mo-de-obra etc.); grficos; tabelas e outros indicadores, bem
como controle de estoque, administrao e custos.
Promovem melhores decises e, principalmente, a passagem da manuteno corretiva
para a preventiva, pois seu objetivo maximizar a capacidade produtiva por meio de

45

oportunidades de melhorias de desempenho, principalmente pela reduo dos servios de

emergncia e pelo aumento de horas produtivas. (MORILHA, 2011).
Hoje, uma grande variedade de softwares de gerenciamento para uso corporativo
comercializada. Morilha (2011) cita o Enterprise Resource Planning (ERP); o Computer
Maintenance Management System (CMMS); e a metodologia Application Service Provider
(ASP).
Em meio a vrios tipos de softwares, possvel encontrar os que so especficos para a
manuteno predial, embora os de manuteno industrial ofeream algumas ferramentas mais
avanadas ainda no encontradas nos produtos da rea de manuteno predial. (CASTRO,
2007; MORILHA, 2011).
Morilha (2011) considera que a escolha do software deve recair sobre fornecedores
que tenham conhecimento de engenharia de manuteno, planejamento, controle e
gerenciamento, e sobre softwares que forneam de maneira simplificada e direta os ndices de
que se necessita nesta rea de atuao. Alm disso, deve-se levar em conta o custo de
instalao e customizao do programa; mdulos disponveis; facilidades e ferramentas.
Apesar de seus benefcios, h pontos que a literatura considera negativos nesses
softwares. Morilha (2011) observa que, em quase sua totalidade, ainda so desenvolvidos
exclusivamente para atender equipamentos. Castro (2007) comenta sobre o inconveniente de
sua procedncia, pois a maioria proveniente de outros pases, onde as tcnicas construtivas
so diferentes das empregadas no Brasil.
2.4.4 Manual do proprietrio
Ao final da construo dos edifcios, as empresas entregam aos proprietrios, sndicos
ou responsveis pela manuteno do empreendimento um manual, onde so especificadas as
formas corretas de utilizao e manuteno, de acordo com os sistemas construtivos e
materiais empregados.
Este manual denomina-se manual do proprietrio e nele constam as caractersticas
tcnicas dos materiais utilizados, procedimentos para uso e conservao e prazos de garantia
da edificao perodo em que o construtor responde pela adequao da edificao quanto ao
seu desempenho, dentro do uso que normalmente dele se espera em relao a vcios, falhas e
anomalias que tenham sido constatados neste intervalo de tempo. (FIGUEIREDO, 2007).
O manual do proprietrio documento que contm informaes tcnicas sobre a
edificao. Embora nesta condio, direcionado principalmente para pessoas leigas no

46

assunto. Por isso, em geral, as informaes ali reunidas escritas ou grficas so

formuladas de modo que o leitor as compreenda adequadamente. (CASTRO, 2007).
No Brasil, o manual do proprietrio recomendado pela NBR 14.037, que estabelece
elaborao e formas de apresentao. A norma recomenda que o manual contenha a sua
finalidade; que utilize vocabulrio simples, preciso e adequado aos leitores; que suas
informaes estejam em ordem lgica e organizada; que tenha um contedo mnimo (com a
descrio da edificao, procedimentos para a colocao do edifcio em uso, procedimentos
para operao e uso, procedimentos em de emergncia, procedimentos para inspeo tcnica,
procedimentos de manuteno e informaes sobre responsabilidades); e que seja atualizado
periodicamente. (CASTRO, 2007). Alm da importncia dos esclarecimentos que o manual
contm, em especial sobre a manuteno do edifcio, h outro ponto relevante na sua
existncia no Brasil: o Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), que deixa claro a
necessidade de qualquer fornecedor apresentar aos consumidores informaes adequadas a
respeito do uso, manuteno e riscos dos produtos que fabrica ou comercializa. De acordo
com Castro (2007, p. 26) isso inclui, por bvio, o setor da construo civil, no qual a prtica
de entregar o manual do proprietrio, muito embora no seja nova, vem se disseminando nos
ltimos anos, [...] inclusive com o surgimento de empresas especializadas no
desenvolvimento desses manuais, terceirizando o trabalho das construtoras.
Do ponto de vista jurdico do CDC, o manual uma ferramenta de proteo do usurio
e do construtor simultaneamente:
A existncia do manual do proprietrio , sem sombra de dvidas, benfica para
ambas as partes. De um lado o proprietrio, que poder executar a manuteno
preventiva em seu imvel, garantindo seu perfeito funcionamento, sua valorizao
no mercado imobilirio, a extenso de sua vida til e a manuteno da garantia de
cinco anos sobre anomalias endgenas estabelecida pelo CDC. Por outro lado, o
construtor pode se isentar da responsabilidade sobre anomalias endgenas caso fique
comprovado que o proprietrio no seguiu as orientaes de manuteno contidas no
manual. (CASTRO, 2007, p. 26).

2.4.5 O As Built
Aliado ao manual do proprietrio tem-se o As built da edificao, expresso da
lngua inglesa cuja traduo corresponde aos termos como construdo, conforme
construdo ou projeto construdo.
O As built designa a relao dos projetos elaborados pelo executor da obra,
retratando de forma exata como foi construdo o edifcio, dele constando inclusive todas as
eventuais alteraes e modificaes havidas durante a construo.

47

Afirma Castro (2007, p. 27) que o As built nada mais do que a representao
grfica do que foi, de fato, executado em obra, [...] uma vez que os projetos praticamente
nunca so seguidos risca. Portanto, as alteraes em obra devem ser registradas e esse
registro deve ser fornecido ao proprietrio do imvel.
O objetivo da entrega dos originais do As built aos proprietrios fornecer
informaes adequadas ao proprietrio para que este possa proceder manuteno correta do
bem. (CASTRO, 2007).
2.4.6 Avaliao da Ps-Ocupao
A Avaliao da Ps-Ocupao (APO) uma metodologia que surgiu na dcada de
1960. Elaborada pelos norte-americanos com o objetivo de buscar melhoria de qualidade nos
ambientes construdos, largamente empregada naquele pas e na Europa como recurso de
projeto, corrigindo erros e definindo, se necessrio, um plano para novos projetos. (COSTA
JUNIOR, 2001).
De acordo com Castro et al (apud CARVALHO, 2004), a APO tem como objetivos:
(i) identificar os principais problemas e patologias dos edifcios e revisar os parmetros de
projeto e processos de trabalho; e (ii) avaliar a adequao dos ambientes s normas tcnicas
vigentes, aos graus de adequao, funcionalidade, conforto e segurana e satisfao do
usurio.
Para o seu desenvolvimento, so necessrias vrias disciplinas que vo desde
estatstica e psicologia at as que embasam tecnicamente o sub-setor edificaes. Sendo um
assunto multidisciplinar, a APO das construes envolve aspectos de conforto acstico,
trmico, de iluminao, de instalaes prediais, de estrutura edilcia e programas urbansticos,
introduzindo a relao entre o ser humano e o espao fsico que ocupa. (COSTA JUNIOR,
2001).
Por isso, comumente utilizada para avaliar a satisfao geral do proprietrio do
imvel relativamente a esses aspectos. A avaliao feita atravs de observaes de campo
(sobre o estado da edificao) e entrevistas com os usurios; as informaes coletadas e
processadas so depois enviadas aos projetistas para que possam melhorar as solues
empregadas no futuro. (CASTRO, 2007).
A APO de um edifcio pode ser facilmente estendida manuteno predial: a
edificao como um todo, os materiais, equipamentos e componentes do prdio podem ser por
ela avaliados. (CASTRO, 2007).

48

Partindo de avaliao atravs de observao in loco e da participao dos agentes

envolvidos, a metodologia diagnostica e define recomendaes que reduzam ou corrijam
problemas no ambiente avaliado, proporcionando o estabelecimento de programas de
conscientizao quanto manuteno. (COSTA JUNIOR, 2001).
Ou seja, o produto da APO, as informaes que embasam um planejamento de
manuteno, subsidia equipes e usurios e proporcionam o aprimoramento dos processos de
manuteno, da a sua importncia neste campo.

3 MANUTENO PREDIAL E SUSTENTABILIDADE

3.1. SUSTENTABILIDADE: UM CONCEITO EMERGENTE
Aps a Revoluo Industrial, com o amadurecimento do sistema capitalista, j no
sculo XX, a substituio dos recursos renovveis por combustveis fsseis acirrou-se pela
utilizao do petrleo em todos os processos produtivos ocidentais, sobretudo a partir da
Segunda Guerra Mundial, quando este recurso tornou-se a maior fonte de energia. Nesta
poca, a economia mundial foi dirigida a um mercado que se definiu pela produo e
consumo de massas. O capitalismo atingia seu pice. (GUERRA et al, 2006; HARVEY,
2009).
Este modelo de desenvolvimento tornou-se hegemnico, constatando-se a supremacia
da dimenso econmica (e do princpio do mximo lucro) sobre as dimenses social e
ambiental.
At a dcada de 1960, no se associava o modelo de desenvolvimento econmico
adotado especialmente pelos pases centrais aos problemas sociais e ambientais. A partir dos
anos 70, entretanto, esta percepo seria alterada.
Surgem os primeiros acidentes industriais de grande repercusso mundial, que foram
creditadas ao modelo de desenvolvimento econmico adotado no Ocidente. Entre os desastres
industriais de grande porte ocorridos nesta poca e at a dcada de 80 destacam-se: o de
Seveso, na Itlia (rompimento de tanques de armazenagem de produtos qumicos); o de
Bhopal, na ndia (vazamento numa fbrica de pesticida); o de Chernobyl, (exploso de um
reator nuclear); e, o do Alaska, vazamento de petrleo em funo do naufrgio do petroleiro
Exxon Valdez. (CAPRA e PAULI, 1995).
Paralelamente a crise do petrleo em 1973, ps em movimento um conjunto de
processos que solaparam o compromisso fordista de produo e promoveram um perodo de
reconstruo econmica e reajustamento social e poltico, com efeitos sobre a organizao
industrial, a organizao poltica e da sociedade (HARVEY, 2009).

50

nesse contexto que ganha espao a questo ambiental, estabelecendo-se pela

primeira vez relaes entre o desenvolvimento econmico e a origem dos problemas sociais e
do meio ambiente, um sintoma do desequilbrio da natureza e do limite do crescimento e da
capacidade de sustentao da vida no planeta.
Como os problemas ambientais se acirrassem, reproduzindo-se em diferentes
dimenses, a questo ambiental emergiu como uma crise da civilizao, questionando
paradigmas do conhecimento, do modelo societrio, de comportamentos e das formas de
produo e consumo. A crise evidenciou ser necessrio construir uma nova racionalidade
social (LEFF, 2006, p. 112).
O fator ambiental colocava em xeque o padro dominante de produo e de um
crescimento econmico baseado na economia de mercado. Em funo disso, surge o alerta da
comunidade cientfica internacional.
Em 1968, o Clube de Roma, um grupo de cientistas provenientes de diferentes reas
do saber, propondo-se investigao dos grandes problemas da humanidade (entre outros,
pobreza, deteriorao do meio ambiente, problemas econmicos e expanso urbana
acelerada), divulgou o Relatrio Os Limites do Crescimento, denunciando que a economia
dependia do ambiente e que o desenvolvimento poderia ser limitado pela falncia dos recursos
naturais. (VEIGA, 2008).
Em 1972, a ONU (Organizao das Naes Unidas) repercutiu a importncia da
temtica socioambiental na I Conferncia Internacional sobre o Meio Ambiente, conhecida
como Conferncia de Estocolmo, que produziu a Declarao de Estocolmo e que criou o
Programa das Naes Unidas para o Meio Ambiente (PNUMA), marcando a dimenso global
que estas questes atingiam. (VEIGA, 2008).
Os conceitos aplicados s construes sustentveis tomam forma em 1987, com o
relatrio coordenado pela ento primeira ministra da Noruega, Gros Brundtland, intitulado:
Nosso futuro comum. Este texto apresentou o conceito de desenvolvimento sustentvel. O
documento abriu, ento, espao para uma nova rea da Arquitetura, que discute uma interao
do homem com o entorno, utilizando os elementos e recursos naturais disponveis,
preservando o planeta para as geraes futuras, baseado nas solues socialmente justas,
economicamente viveis, ecologicamente corretas e culturalmente aceitas. Em sntese o
conceito descreve que todos devem Utilizar os recursos disponveis no presente sem esgotlos e comprometer o meio ambiente para as geraes futuras. (MOTTA, 2011).

51

O Relatrio de Brundtland foi definitivo para o tratamento dessas questes.

Estabeleceu e tornou pblico o conceito de desenvolvimento sustentvel como um marco e
um projeto social e poltico para a coletividade. (LEFF, 2006; WCE, 1987).
A partir da publicao do Relatrio Brundtland, criaram-se as bases para outros
inmeros encontros internacionais, dos quais resultaram importantes documentos orientadores
do desenvolvimento sustentvel, entre eles: a Agenda 21, de 1992, que constituiu resposta
mundial ao desafio proposto pelo desenvolvimento sustentvel, e o Protocolo de Kyoto, de
1997, que estabeleceu mecanismos de mitigao dos Gases de Efeito Estufa (GEE), mas que,
sem a adeso dos Estados Unidos, o principal pas poluidor do planeta, teve alcance limitado
para dar conta de um problema de graves consequncias para toda a humanidade. (LIMA,
2009).
Esses encontros continuam a acontecer e as discusses da comunidade internacional
giram em torno dos impactos das atividades humanas sobre o planeta, e suas consequncias,
ou seja, a degradao do meio ambiente e da qualidade da vida humana. Dois fatores so
determinantes desta realidade.
Recentemente (junho de 2012), foi realizada na cidade do Rio de Janeiro a
Conferncia

Rio+20

ou

Estocolmo+40

(Conferncia

das

Naes

Unidas

sobre

Desenvolvimento Sustentvel). Os temas abordados no documento final que sintetiza as

discusses na Conferencia, incluem erradicao da pobreza, segurana alimentar, gua,
energia, sade, emprego, oceanos, mudanas climticas, consumo e produo sustentveis.
(RIO+20,2012).
Dentro das emergncias e expectativas da contemporaneidade, o desenvolvimento
sustentvel passou a ser um marco indissocivel da sobrevivncia da coletividade do planeta.
O debate sobre o tema contribui para o conceito de sustentabilidade (que se reflete em um
quadro terico vindo de diversos campos do saber, como o das cincias naturais, da
sociologia, da poltica, da engenharia e da economia), em torno do qual se concentram hoje as
discusses de praticamente todas as reas do conhecimento, sendo construdo por diversas
correntes de pensamento. (LIMA, 2006).
Apesar das muitas definies, predomina-se a ideia de que a sustentabilidade refere-se
produo de bens com a menor carga ambiental e social. De um lado, implica a preservao
do ambiente de degeneraes futuras e, de outro, na dimenso social, distribuio mais
equitativa do desenvolvimento interno dos pases e entre pases. (JOHN et al, 2001).
Como conceito contemporneo, a sustentabilidade introduz no sistema social uma
nova lgica, diferente da tradicional, pois engloba necessariamente a preocupao com os

52

aspectos econmicos das atividades produtivas, mas tambm humanos e ambientais como
orientadores de suas decises. Deste ponto de vista, introduz a necessidade da adoo de um
novo paradigma que leva a uma viso holstica do mundo, isto , ver o mundo como um todo
integrado, e no como um conjunto de partes dissociadas. (CAPRA e PAULI, 1995).
Sendo assim, a sustentabilidade lidera um processo de institucionalizao que insere
quatro dimenses, a econmica, a ambiental, a social e a cultural na agenda da poltica dos
governos, da economia, dos cidados e da educao. A efetivao de prticas sustentveis que
harmonizam objetivos ambientais, econmicos, sociais e culturais, significa e implica um
processo de mudana de valores da sociedade, de governos, de empresas e de consumidores.
(MOTTA, 2011).
A Figura 3 abaixo sintetiza as dimenses abrangidas pelo conceito de sustentabilidade.

Figura 3: Dimenses da sustentabilidade

FONTE: MOTTA (2011).

A dimenso econmica refere-se contabilizao dos ativos ambientais, uso racional e

valorao econmica dos recursos naturais utilizados. A dimenso social, que inclui aspectos,
melhoria da qualidade de vida das pessoas. E a dimenso ambiental corresponde reduo
de impactos ambientais negativos atravs do equilbrio entre taxas de produo/emisso de
resduos e taxas de absoro/regenerao do ambiente onde se desenvolvem atividades
produtivas. (IBEX, 2011).
Motta (2011) acrescenta sustentabilidade a dimenso a cultural, e o exemplo o
Brasil com o tamanho continental que engloba uma srie de panoramas culturais e climticos

53

diferentes. Uma construo sustentvel deve respeitar e aproveitar o clima no qual ela est
inserida. Os aspectos morfolgicos e o respeito ao ambiente natural so de extrema
importncia para se projetar com estes fins. Se respeitadas, as condies geogrficas,
climticas, topogrficas, aliadas s questes sociais, econmicas e culturais do lugar, a
sustentabilidade se materializa na edificao definindo seu padro de sustentabilidade. Assim,
algumas solues aplicadas a uma construo local podem no se tornar elementos de sua
sustentabilidade quando aplicadas em edificaes de outra na cidade.
Na atualidade, a fora do conceito de sustentabilidade est em delimitar qual o sentido
que deve ter meio ambiente, sociedade e cultura frente s atividades antropocntricas, em
especial as de produo e consumo no setor econmico. Isso porque tais atividades geram
efeitos que se refletem diretamente na sociedade e no meio ambiente. Quando estes efeitos
interferem negativamente no bem-estar das pessoas, na qualidade social e ambiental,
traduzem-se em externalidades negativas. Externalidades negativas constituem, portanto, a
ao ou a interferncia prejudicial ao bem-estar que determinados sistemas de produo
causam a outros sistemas externos, como o sistema social e o ambiental. (MOURA, 2011).
Explica Rodrigues (2005, s/p) que:
[...] durante o processo produtivo, alm do produto ser comercializado, so
produzidas externalidades negativas que, embora resultantes da produo, so
recebidas pela coletividade, ao contrrio do lucro, que recebido pelo produtor
privado. Da a expresso privatizao de lucros e socializao de perdas, quando
identificadas as externalidades negativas.

Segundo Lima (2006), a sustentabilidade busca a conciliao das questes

socioambientais com a questo econmica, incorporando o princpio bsico da continuidade,
isto , nada pode ser sustentvel se no for contnuo. No por acaso, diz-se que
sustentabilidade um conceito sistmico, relacionado com a continuidade dos aspectos
econmicos, sociais, culturais e ambientais da sociedade humana.
O conceito de sustentabilidade tem sido associado com a economia, sendo utilizado,
cada vez mais, para dar suporte a processos econmicos em associao com as demandas da
sociedade. De acordo com o Centro de Estudos da Fundao Getlio Vargas, estas demandas
derivam:
[...] da percepo de que a sociedade no mais aceita que externalidades negativas
sejam lanadas sobre ela impunemente. Este cenrio mais complexo aponta para a
inevitabilidade da integrao de princpios de sustentabilidade na espinha dorsal das
estratgias de negcios das companhias. (apud LIMA, 2006, p. 21).

54

Caracterizando outros aspectos que determinam a sustentabilidade, Lima (2006)

observa que h uma dependncia entre o sistema socioeconmico e o ecossistema, implicando
em limitao do crescimento econmico contnuo pelo ecossistema significando que esta
dependncia condio fundamental para a ocorrncia da sustentabilidade. Nesse sentido,
possvel determinar outro significado para o conceito de sustentabilidade, qual seja, a
viabilidade da interao complexa entre dois sistemas dinmicos, o socioeconmico e o
ecossistema. (LIMA, 2006).
O conhecimento dos impactos socioambientais das atividades humanas provoca um
deslocamento discursivo que recai sobre o papel desempenhado pelos agentes econmicoprodutivos na efetivao da sustentabilidade em suas atividades.
Dentro do novo paradigma, compete a esses agentes repensar processos
administrativos e de produo na busca da compatibilidade entre objetivos corporativos, tais
como lucro, sobrevivncia e liderana no mercado, e objetivos socioambientais. O
desenvolvimento sustentvel, portanto, exige profunda reviso de todos os processos de
produo. Isso inclui os processos do setor da construo civil, responsvel pela
transformao do ambiente natural em um ambiente construdo. (JOHN, 2008).
3.2. A CONSTRUO SUSTENTVEL
A indstria da construo civil composta pelos subsetores de materiais de
construo; de edificaes; e de construo pesada. Trata-se de um macro setor de extrema
importncia para os pases. Na maioria deles, responde por boa parte do PIB (Produto Interno
Bruto).
Nos Estados Unidos, a construo civil, responsvel por 22% da produo total
mundial do setor, representa 8,47% do PIB, constituindo-se uma das maiores atividades
econmicas do pas. Abrangendo 883.000 empresas, das quais 268.000 esto envolvidas na
construo de edificaes, o setor empregava, em 2006, quase 7,7 milhes de pessoas.
(MELLO e AMORIM, 2009).
Na economia da Europa, a construo civil um dos mais ativos setores, sendo
responsvel por cerca de 4% a 9% do PIB dos pases que compem a Unio Europeia e
respondendo por cerca de 4% a 10% do ndice de desemprego. No continente, o subsetor de
edificaes o mais importante, sendo responsvel por mais da metade dos empregos da
construo civil. (MELLO e AMORIM, 2009).

55

No Brasil, a indstria da construo civil composta por uma complexa cadeia

produtiva que caracteriza marcantemente o setor como heterogneo. A cadeia produtiva da
construo civil brasileira abrange setores industriais diversos (tais como minerao,
siderurgia do ao, metalurgia do alumnio e do cobre, vidro, cermica, madeira, plsticos,
equipamentos eltricos e mecnicos, fios e cabos) e vrios prestadores de servios (como
escritrios de projetos arquitetnicos, servios de engenharia, empreiteiros etc). Esta cadeia
produtiva faz com que o setor seja responsvel por uma parcela importante do PIB brasileiro,
13,8%, dos quais 2,05% pertencem ao subsetor de edificaes. Este subsetor corresponde a
39,7% do PIB da construo, que, no momento, apresenta crescimento no Pas; estima-se que
at o fim de 2012 o PIB da construo civil tenha um acrscimo de 5,2%. (MELLO e
AMORIM, 2009; DE CHIARA, 2011).
Alm da participao direta no PIB, a construo civil responsvel por grande
contingente de mo de obra empregada, sendo considerada a maior indstria empregadora do
Brasil. (ROTH e GARCIAS, 2009). At maro de 2012, o setor empregava 3.297 milhes de
trabalhadores em todo o Pas, gerando 123.272 novos empregos com carteira assinada no
primeiro trimestre do ano, desempenho que representou expanso de 3,88% em relao a
dezembro de 2011. (SINDUSCON-SP, 2012).
Apesar da contribuio

positiva da construo

civil

no

desenvolvimento

socioeconmico, as atividades do setor impactam significativamente o meio ambiente,

estando diretamente associadas degradao ambiental e reduo da qualidade de vida.
O setor responsvel por uma grande ocupao do solo, que, especialmente nas reas
urbanizadas, atingido pela retirada de vegetao, por cortes e escavaes de terreno, aterros
e terraplanagem, tornando solo e subsolo degradados, pois muitas vezes perdem a capacidade
de reposio de matrias orgnicas, sua camada frtil, alm de sofrer alteraes na vazo e na
qualidade do sistema hdrico as construes diminuem permeabilidade do solo e alteram a
drenagem, o que causa enchentes e reduz as reservas de gua subterrnea. (ROTH e
GARCIAS, 2009; DEEKE e CASAGRANDE JR., 2008). Alm disso, mudanas no uso do
solo causam emisso de gases de efeito estufa.
Quanto s matrias-primas, a construo civil o setor que mais consome materiais
em todos os pases individualmente. A ele credita-se a utilizao de 60% das matrias-primas
disponveis no planeta, incluindo as no renovveis, sendo que esta utilizao muitas vezes
indiscriminada e impensada por falta de projetos, incompatibilidade de projetos, compras em
maior quantidade, compras erradas ou desnecessrias, que acabam gerando uma srie de
impactos. (MCKINSEY, 2009; ROTH e GARCIAS, 2009).

56

De acordo com John et al (2001, p. 1):

A transformao desses materiais brutos em bens e muitas vezes a necessidade
transportar os materiais por longas distncias exige uma quantidade adicional
recursos, ocasionando cargas ambientais significativas. Recursos adicionais
manuteno, desmobilizao e demolio so consumidos aps a etapa
construo do ambiente construdo.

de
de
de
de

O consumo intensivo de materiais pela construo civil ocasiona outros problemas ao

meio ambiente: a gerao de resduos, o consumo intensivo de energia e a emisso de gases
na atmosfera.
A gerao de resduos est presente em praticamente todas as atividades do setor.
Estima-se que os resduos da construo e demolio variem mundialmente de 163 a 3.658kg
per capita. Adiciona-se a esse total todos os resduos gerados durante a produo de materiais
de construo. (JOHN et al, 2001).
Segundo Delongui et al (2011), a grande quantidade de resduos gerados pela
construo civil est diretamente ligada ao grande desperdcio de materiais na realizao de
empreendimentos. No processo construtivo, o alto e polmico ndice de perdas a principal
causa do entulho gerado, embora nem toda perda se transforme efetivamente em resduo, pois
uma parte acaba ficando na prpria obra.
No canteiro de obras, diferentes atividades so realizadas, diferentes tecnologias
utilizadas e materiais de diferentes naturezas so empregados. Como consequncia, os
resduos de construo e demolio apresentam alta variabilidade e heterogeneidade, poluindo
o meio ambiente. Quando dispostos ilegalmente, promovem o assoreamento de rios e
crregos e o entupimento de galerias e bueiros, influenciando diretamente sobre a sade
pblica da populao. (DELONGUI et al, 2011).
O consumo de energia, inclusive de energias no renovveis, pela construo civil
significativo, tanto na extrao de materiais quanto na fabricao, transporte e processamento
dos insumos, contribuindo para a poluio do ar e o aquecimento global. A grande
participao das emisses de gases na atmosfera e partculas em suspenso no ar pelo setor,
tanto na fase de extrao dos recursos naturais quanto na de produo de materiais para a
construo, prova disso. (ROTH e GARCIAS, 2009).
No mundo, o setor da construo civil responde por entre 40% e 50% da energia total
consumida e por 35% das emisses de carbono. (GOMIDE, 2007b; GANDRA, 2012). Na
fase de produo, somente a decomposio do cal durante a produo de clinquer de cimento
Portland responsvel por aproximadamente 3% do CO2 gerado mundialmente. (JOHN et al,
2001).

57

No Brasil, responsvel em 2009 por 5% das emisses mundiais de GEE, o setor

industrial responde por 13% das emisses. Dentro dele, a emisso de gases proveniente da
construo civil da ordem de 8% das emisses totais do Pas, estando relacionadas
produo de cimento (maior causador de emisses), de ferro e ao, de extrao madeireira e
de transportes. Os dois setores que dependem majoritariamente do comportamento das
pessoas edificaes e tratamento de resduos somam 3% das emisses do Pas.
(MCKINSEY, 2009).
Estas emisses, que propiciam mudanas climticas, so provenientes de trs fontes
principais: (i) do uso de combustvel fssil na fase de produo e transporte de materiais; (ii)
da decomposio de calcrio e outros carbonetos durante a calcinao (materiais cermicos,
cimento, ao, vidro, alumnio e outros); e (iii) da extrao de madeira nativa. (AGOPYAN e
JOHN, 2011).
Os impactos ambientais da cadeia da construo civil podem ser visualizados na
Figura 4.

Extrao de matriaprima da natureza

IMPACTOS
AMBIENTAIS

Produo de materiais
de construo

Construo de
edificaes

Manuteno

Demolio

Resduos
slidos de
edificao
(entulho)

Deposio

Figura 4: Impactos ambientais da cadeia da construo civil

FONTE: ROTH e GARCIAS (2009).

No ano de 2002, o CIB (apud DEEKE e CASAGRANDE JR., 2008) estimou que, no
plano mundial, o setor da construo civil era responsvel:

Por de 12 a 16% do consumo de gua;

Por 25% do uso de madeira florestal;

Por 30 a 40% do consumo energtico;

58

Por 40% da produo de matria-prima extrativa;

Por 20 a 30% da produo de GEEs;

Pela transformao em resduos de 15% dos materiais empregados na execuo

de obras; e

Por 40% do total de resduos, sendo 15 a 30% destes destinados a aterros

sanitrios.

No Brasil, dados do Conselho Brasileiro de Construo Sustentvel (CBCS) (apud

DEEKE e CASAGRANDE JR., 2008) do conta de que a construo civil a maior
consumidora dos recursos naturais extrados no Pas (a infra-estrutura do Brasil consome at
de 75% dos recursos naturais extrados) e que a construo e a demolio produzem resduos
estimados em torno de 450kg por habitante por ano (cerca de 80 milhes de toneladas). A
operao dos edifcios responsvel por aproximadamente 18% do consumo total de energia
do Pas, 50% do consumo de energia eltrica e 21% do consumo de gua.
Conforme Sattler (2002, p. 220):
Quando se avaliam os danos determinados pela atividade construtiva, estes so
normalmente classificados quanto a: gradativo esgotamento de matrias-primas;
dano ecolgico causado pela extrao destes materiais; consumo de energia em
todos os estgios de produo (incluindo transporte); consumo de gua; poluio por
rudos e odores; emisses danosas, entre as quais aquelas diretamente relacionadas
reduo da camada de oznio; aquecimento global e chuvas cidas; aspectos
relativos sade humana; risco de desastres; durabilidade e manuteno; reuso e
desperdcios.

Majoritariamente, a literatura afirma que o modelo predominante no setor da

construo civil est entre os modelos de produo e consumo mais ineficientes, apresentando
processos ultrapassados. O subsetor de edificaes caracterizado pela baixa eficincia
produtiva, por qualidade e produtividade insatisfatrias, alm de ser pouco afeito, do ponto de
vista cultural, a modificaes. (DEEKE e CASAGRANDE JR., 2008; ROTH e GARCIAS,
2009; MELLO e AMORIM, 2009).
Essa realidade conflita frontalmente com a ideia de construo sustentvel, isto ,
edificaes concebidas para fazer o uso racional de recursos naturais, utilizar materiais
ecologicamente corretos e alterar o mnimo possvel o ambiente no qual esto inseridas.
(LAMBERTS et al, 2008).
Uma obra sustentvel leva em conta tudo o que diz respeito aos materiais empregados
nela, a necessidade de uso responsvel, a energia consumida no processo de elaborao de

59

cada componente construtivo, as necessidades de manuteno e, depois, se cada elemento da

construo pode ser reaproveitado. (MOTTA, 2011).
Segundo Motta (2011), algumas diretrizes so essenciais para se considerar uma
construo sustentvel:
Eficincia energtica;
Uso adequado e reaproveitamento da gua;
Qualidade do ar;
Uso de tcnicas passivas para condicionamento trmico dos ambientes;
Utilizao dos recursos naturais presentes no entorno;
Uso de materiais e tcnicas ambientalmente corretas;
Gesto dos resduos slidos. Reciclar, reutilizar e reduzir;
Conforto e qualidade interna dos ambientes;
Permeabilidade do solo;
Acessibilidade;
Integrao dos transportes de massa e ou alternativos ao contexto do projeto;
Afirma tambm, que os conceitos que integram e definem construo sustentvel
ainda so controversos. Ainda no certo afirmar simplesmente que uma obra ou no
sustentvel, pois a caracterizao da sustentabilidade de uma construo vem de diversos
processos, os quais so inerentes ao seu projeto, sua execuo e tambm do somatrio das
tcnicas empregadas para integr-lo ao entorno e do contexto cultural. Na realidade, trata-se
de um processo comparativo onde o mais coerente a confrontao entre projetos visando
determinar qual das construes mais ou menos sustentvel.
Pensar em um edifcio isolado no faz sentido quando se trata as questes ambientais
como a sustentabilidade dos espaos construdos pelo homem. Por ser sistmica, a construo,
para ser sustentvel, deve ser elaborada integrada ao seu contexto. O ambiente externo to
importante quanto o que ocorre nas dependncias internas. Por isso, a comparao a melhor
forma de avaliar uma construo sustentvel, a obra nunca est sozinha. Quando um edifcio
cumpre todos os pr-requisitos tcnicos, respeita todas as normas ticas ambientais, apenas
usa materiais adequados e mesmo assim se fecha para dentro, no condizendo com as
necessidades do entorno, no se relacionando com o lugar na qual est inserido, abstraindo as
outras construes e pessoas que convivem prximo, no estar sendo plenamente
sustentvel. (MOTTA, 2011)
A Agenda 21 para a construo sustentvel, publicada em 1999 pelo CIB, definiu
como construo sustentvel o processo holstico para restabelecer e manter a harmonia entre

60

os ambientes natural e construdo e criar estabelecimentos que confirmem a dignidade

humana e estimulem a igualdade econmica. (CIB, 1999).
Motta (2011) considera que conceito de construo sustentvel est em elaborao e
pode-se dizer que depende de uma agenda de prioridades que nica para cada localidade.
Hoje existem somente algumas diretrizes como forma de orientar aqueles que pretendem
construir de forma ambientalmente mais responsvel.
No plano internacional, a considerao do meio ambiente na construo civil j est
presente no s pelas leis e normas a serem seguidas, mas tambm pela escassez de recursos.
(LAMBERTS et al, 2008).
Segundo Sattler (2002), nos pases desenvolvidos observa-se um rpido crescimento
do nmero de empresas de construo preocupadas em diminuir o impacto associado a suas
atividades, elaborando-se estratgias que incluem o completo levantamento de todos os
resduos (assim como de sua separao), o impacto de transportes de diferentes naturezas e o
total de gua e energia consumido.
Em funo de normas tcnicas, certificaes internacionais e maior conscientizao, as
novas edificaes j vm sendo projetadas com viso ecolgica para tornarem-se green
buildings. (GOMIDE, 2007b).
No Brasil, a busca da construo sustentvel data da dcada de 90, com a publicao
de estudos mais sistemticos e resultados mensurveis sobre reciclagem, reduo de perdas e
de energia. Mais recentemente, houve mudanas quanto reduo do consumo de energtico
na produo de insumos (como o cimento e cermica de revestimento), utilizao de resduos
na produo de componentes construtivos e preocupao com perdas e desperdcios no
canteiro de obras. (LAMBERTS et al, 2008).
Alm disso, decises em mbito governamental brasileiro, como a regulamentao da
disposio de entulho e a ampliao do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade na
Construo Habitacional, que, englobando reas de saneamento, infraestrutura e transportes
urbanos, denotou que a produo de edificaes habitacionais no mais tratada como uma
atividade isolada, mas como parte da criao do habitat urbano. (LAMBERTS et al, 2008).
Entretanto, como constatam Lamberts et al (2008), apesar de teis, essas medidas so
pontuais, o que torna o tema construo sustentvel no Brasil ainda um desafio, fato que
reclama um aperfeioamento prioritrio do setor nesta direo.
De acordo com a Norma de Inspeo Predial do IBAPE-SP, sustentabilidade predial
o equilbrio buscado entre o consumo, preservao e reciclagem de materiais, energia e
recursos renovveis, bem como a reduo da poluio na construo e manuteno das

61

edificaes, visando ao atendimento das necessidades dos usurios com viabilidade

econmica e prolongada vida til. (IBAPE, 2011).
Uma obra sustentvel leva em conta o processo no qual o projeto concebido, quem
vai usar os ambientes, quanto tempo ter de vida til e se, depois desse tempo todo, ela poder
servir para outros propsitos. (MOTTA, 2011).
A literatura destaca aes importantes nesse sentido. As principais so comentadas a
seguir.
3.2.1 Mudana no paradigma de desenvolvimento de projetos
A adoo de um novo paradigma no projeto arquitetnico tem sido apontada como o
ponto de partida da edificao sustentvel. A questo ambiental modifica todo o paradigma do
desenvolvimento e avaliao de projetos, pois a produo de construes sustentveis passa
por um conjunto de decises a serem tomadas no processo de concepo, que, em ltima
instncia, resultar em edificaes produzidas com baixo impacto ambiental. (JOHN, 2005;
SALGADO, 2011).
O primeiro aspecto a ser destacado na fase de projeto a necessidade de adoo e
desenvolvimento da normalizao que orienta a qualidade ambiental dos edifcios e definio
de padres de melhoria desta qualidade. (SALGADO, 2011).
A previso de vida til das edificaes outro aspecto a ser considerado, pois tambm
depende de critrios adicionais de projeto. A norma ISO 15686-2, de 2001, define
planejamento de vida til como um processo de projeto que procura garantir, na medida do
possvel, que a vida til de um edifcio seja igual ou superior vida til de projeto (definida
como aquela pretendida na forma estabelecida pelo projetista ao cliente para sustentar as
decises de especificao), levando em conta (e preferencialmente otimizando) os custos
globais do ciclo de vida do edifcio. (JOHN et al, 2001).
Afirmam Lamberts et al (2008) com igual percepo que, neste novo paradigma, as
solues de projeto devem ser avaliadas considerando-se o ciclo de vida da edificao (o
projeto o ponto de partida deste ciclo), incluindo custos de operao, uso, manuteno e
desmontagem, e no apenas seus custos iniciais.
Diga-se que, conforme a NBR ISO 14040 (Gesto Ambiental Avaliao do Ciclo de
Vida: princpios e estrutura), de 2006, a Anlise do Ciclo de Vida (ACV) uma das
ferramentas de sustentabilidade para identificao de oportunidades de melhorias de aspectos
ambientais de produtos em todo o seu ciclo de vida e para a seleo de indicadores
importantes de desempenho ambiental. (ABNT, 2006).

62

De acordo com John et al (2001, p. 4), a integrao do conceito de vida til no projeto
relevante porque integra tambm o conceito de durabilidade ainda nesta fase.
Com o planejamento da vida til pretende-se que a durabilidade do edifcio seja
aquela pretendida pelo usurio. uma ferramenta que permite planejar as atividades
de manuteno ainda na fase de projeto e tambm propicia a tomada de decises que
tornam estas atividades fceis de serem executadas. Facilita ainda as atividades de
reforma, definida como modificaes e melhorias em edifcios existentes ou em
suas partes de forma recuper-lo de obsolescncia.

A mudana de paradigma de projeto tambm altera a seleo de materiais. Projetos

sustentveis devem utilizar materiais e componentes que resultem em menor impacto
ambiental ao longo do seu ciclo de vida. (LAMBERTS et al, 2008).
A lgica da seleo de materiais deixa de ser feita com base apenas em critrios
estticos, mecnicos e financeiros para condicionar-se tambm a diferentes questes, tais
como: contaminao do ar interno, considerando as taxas de ventilao ambiental; possveis
impactos ambientais da deposio de materiais; e durabilidade a que os materiais sero
exposto. (JOHN, 2005).
Como a durabilidade no uma qualidade intrnseca de um material, mudanas em
detalhes de projeto, que proporcionem maior proteo ao componente contra fatores de
degradao, podem aumentar a vida til dos edifcios, sem alterao significativa na carga
ambiental total. (JOHN et al, 2001).
Com relao ao consumo de insumos ambientais, a autossuficincia da edificao deve
ser prioridade. Muitas vezes, alguma parcela da energia pode ser gerada no prprio lugar e a
gua consumida pode ser reaproveitada, fazendo com que em longo prazo se obtenha uma
reduo nos impactos ambientais gerados pela utilizao dos mesmos. Uma arquitetura
sustentvel deve, fundamentalmente, levar em conta as caractersticas geogrficas do espao
na qual est inserida. (MOTTA, 2011)
Alm disso, decises de projeto, com vistas sustentabilidade do ambiente construdo,
podem:

Aproveitar condies naturais locais e suprimir da ao construtiva reas de

vegetao e ecossistemas;

Utilizar o mnimo de terreno e integrar a edificao ao seu ambiente natural,

analisando o entorno;

Conceber melhor uso da luz solar e melhor ventilao para os edifcios a fim
de reduzir a dependncia de sistemas de iluminao e climatizao;

63

Prever mecanismos de controle de consumo de energia e de gua para reduzir o

consumo na fase de operao das edificaes;

Prever mecanismos para aumentar a absoro da gua da chuva;

Controlar a velocidade de obsolescncia do edifcio, facilitando o processo de

demolio e reutilizao dos componentes, controlando problemas de
durabilidade relacionados com a obsolescncia. (JOHN, 2005; GOMIDE,
2007b; JOHN et al, 2001; PRATES et al, 2008).

Importa destacar que o projeto sustentvel agrega necessariamente arquitetos,

engenheiros e outros especialistas em atividades dirias. De acordo com Deeke e Casagrande
Jr. (2008), eles regem um conjunto de aes envolvendo o conhecimento de cada um a fim de
criar um novo saber, coletivo e interdisciplinar. A maior interao entre eles determina a
melhoria do produto final, a edificao sustentvel.
A forma, as tcnicas construtivas e os materiais podem e devem ser selecionados de
maneira a atender aos requisitos impostos pelas diretrizes de sustentabilidade existentes.
Embora seja importante enfatizar que no existe uma receitas prontas, apenas diretrizes a
serem levadas em considerao na hora de projetar. Cabe destacar que a permeabilidade do
solo deve ser um aspecto relevante do projeto sustentvel. Proporcionar espaos livres, com
vegetao natural e bastante permeveis, faz com que o entorno do edifcio seja mais fresco, o
ar tenha mais qualidade, interfira positivamente no microclima e viabilize a integrao da vida
natural com o edifcio. Complementando podem dar vazo percolao das chuvas, tornando
os espaos mais salubres. (MOTTA, 2011)
Afirma Salgado (2011) que a realizao de projetos com alta qualidade ambiental
implica a conjugao de aspectos relacionados a diferentes reas do conhecimento e, portanto,
a realizao de um projeto integrado. A intensificao do carter multidisciplinar do projeto
aumenta a eficincia global do processo e permite equipe a anlise dos impactos das
solues propostas considerando todas as especialidades envolvidas no projeto.
Para alm dos aspectos mencionados, sinalizam Prates et al (2008) que projetos que
incluem a varivel sustentabilidade tm maior potencial de venda e podem ser mais
valorizados pelo mercado.
3.2.2 Mudana no sistema construtivo e no gerenciamento de obra
A sustentabilidade ambiental deve fazer parte da escolha do sistema construtivo a ser
empregado, promovendo o mnimo de impacto. Um sistema construtivo sustentvel prev
eficincia e racionalizao. A perspectiva suscita uma reengenharia neste processo, com

64

melhor gerenciamento na implantao da obra, maior integrao e coordenao entre

parceiros, bem como atualizao e desenvolvimento de novos conceitos, em decorrncia da
penetrao de novas tecnologias.
Segundo Salgado (2011), alm da escolha dos materiais na soluo de projeto (a
construo sustentvel exige materiais ambientalmente corretos, de origem certificada e com
baixas emisses de CO2), so muito importantes as solues tecnolgicas propostas na fase
construtiva, em termos de equipamentos, tcnicas e tecnologias envolvidas na produo do
edifcio. Recomenda-se a escolha de alternativas construtivas e tecnologias de menor impacto
socioambiental.
Inovaes tecnolgicas devem ser adotadas sempre que possvel e vivel na fase de
construo. Mas, quando inviveis, recomenda-se buscar solues criativas que respeitem o
contexto e mesmo antigas tecnologias e processos que foram abandonados em funo da
emergncia das tecnologias que aproveitam passivamente os fatores naturais. (PRATES et al,
2008).
No gerenciamento do canteiro de obras, a reduo de impactos no entorno da obra
uma recomendao de qualidade ambiental externa, bem como o implemento de tcnicas
responsveis de manejo do solo, que, combinadas com o reflorestamento, podem controlar as
emisses de CO2 na fase construtiva. (GOMIDE, 2007b). A reduo de impactos deve visar
tambm qualidade de vida da vizinhana (e seus hbitos) em termos de rudos, circulao de
veculos, estacionamento, presena de edificaes de uso especial, como escolas e hospitais.
(PRATES et al, 2008).
Sistemas construtivos sustentveis incluem tambm a criao de mecanismos para
reduzir o volume de lixo e entulho, pois a reduo da gerao de resduos nos canteiros de
obras proporciona uma destinao adequada queles que so inevitavelmente gerados.
(GOMIDE, 2007b; LAMBERTS et al, 2008). Da a importncia da gesto de materiais e
resduos, que tambm permite sua anlise e quantificao nos clculos de perda de material,
de custos com transporte e de disposio. (PRATES et al, 2008).
Da mudana no sistema construtivo tambm fazem parte: a reutilizao de edificaes
existentes, de resduos industriais, agrcolas e da prpria construo; o reaproveitamento de
recursos; a utilizao de materiais locais e renovveis; a preferncia pelo uso de madeira
certificada; o emprego de reciclados na construo; e a identificao de oportunidades de
reciclar resduos da prpria construo. (LAMBERTS et al, 2008; SALGADO, 2011).
A reciclagem tem sido enfatizada pela literatura como uma alternativa ambiental
relevante no reaproveitamento dos resduos no processo construtivo.

65

Por meio do emprego de tcnicas de reciclagem de resduos, possvel: reduzir o

volume de extrao de matrias-primas, preservando os recursos naturais limitados; reduzir o
consumo de energia, obtendo economia energtica (tanto porque os resduos frequentemente
incorporam grandes quantidades de energia quanto porque reduzem-se as distncias com
transporte de matrias-primas); reduzir os impactos dos resduos na prpria obra ou no seu
entorno; obter uma nova matria-prima que pode substituir parcial ou totalmente matriaprima natural, no renovvel; e obter matria-prima componente da construo. (JOHN, 2005;
DELONGUI et al, 2011).
Por outro lado, como leciona John (2005), a reciclagem uma oportunidade de
transformao de uma fonte importante de despesa em uma fonte de faturamento, ou, pelo
menos, de reduo das despesas com a deposio de resduos. Contrariamente disposio
controlada dos resduos, a reciclagem atrativa para as construtoras, pois a disposio
controlada um servio cujo preo vem se elevando significativamente.
Finalmente, a mudana na fase construtiva exige a garantia de qualidade e de
segurana dos profissionais envolvidos nas atividades desenvolvidas no canteiro de obras,
preferencialmente orientada no Brasil pela NR18, norma regulamentadora das Condies e
Meio Ambiente de Trabalho na Indstria da Construo, do Ministrio do Trabalho e
Emprego. (SALGADO, 2011).
Segundo Prates et al (2008), a maior parte dos sistemas construtivos ainda no
considera relevantes aspectos sociais como a qualidade de vida no canteiro de obras,
treinamento de mo-de-obra e conformidade com normas tcnicas, muito embora esses sejam
aspectos que devam ser considerados e trabalhados na busca da melhor qualidade do ambiente
de trabalho e seu entorno.
3.2.3 Desmaterializao
De acordo com John et al (2001), a sustentabilidade implica em desvincular o
desenvolvimento da carga ambiental. Para tanto, h uma ferramenta especfica, denominada
desmaterializao.
O termo desmaterializao utilizado para caracterizar a reduo em massa, ao
longo do tempo, dos materiais utilizados nos produtos industrializados. Seu conceito remete
reduo de fluxos de entrada, sada e do uso de materiais e, em geral, se refere reduo
absoluta ou relativa da quantidade de materiais usados e/ou quantidade de resduos gerados
na produo de uma unidade de indicador econmico. Na construo civil, o conceito
entendido como estratgia para o desenvolvimento sustentvel. (JOHN et al, 2007).

66

A desmaterializao pode ser realizada empregando-se menores quantidades de

material, porm obtendo-se o mesmo desempenho. Isso promove a reduo de poluentes,
incluindo chuva cida, e a emisso de gases de efeito estufa. (JOHN et al, 2001).
Tambm pode ser feita substituindo-se o modelo linear de produo, no qual a matria
bruta extrada da natureza, transformada industrialmente em produtos que so usados e, aps
o final do ciclo de vida, so descartados. Este processo chamado de ciclo fechado ou
modelo cclico de produo, e nele a utilizao de todos os recursos empregados otimizada e
a gerao de resduos reduzida a um mnimo reciclvel. (JOHN et al, 2001).
A desmaterializao apresenta distores. John et al (2007) citam: (i) a possibilidade
de materiais mais leves no implicarem em reduo de impactos ambientais; (ii) a
possibilidade de mudana de materiais implicar em reduo da vida til ou da demanda de
mais transporte, tendncia ao descarte no lugar de reparos, reduo da reciclabilidade; e (iii) a
possibilidade de recuperao e reciclagem terem impactos ambientais indesejveis devido a
emisses nocivas, aumento de transporte e uso de energia.
Apesar disso, acreditam John et al (2001, p. 2) que o processo de desmaterializao
minimiza a quantidade de matria bruta consumida e de resduo gerado. E consideram que:
No setor da construo isto implica na produo de edifcios que podem ser
mantidos e operados com o mnimo de recursos, facilmente melhorados ou
reformados. O edifcio demolido somente quando estas operaes no forem mais
possveis e os componentes obtidos da demolio so utilizados novamente em um
novo edifcio ou, se estes j tiverem atingido a sua vida til, so reciclados. Os
componentes no so mais projetados para serem destinados a aterros ao final de
suas vidas teis.

3.2.4 Adoo de solues flexveis

Uma das mais fortes tendncias no desenvolvimento de tcnicas construtivas ao longo
do sculo XX foi a busca da flexibilidade, tanto dos processos produtivos quanto dos edifcios
produzidos. Segundo Dorfman (2001), essa tendncia acentuou-se na segunda metade do
sculo, quando a velocidade de mudanas na economia e nas formas de vida das sociedades
urbanas tornou as exigncias sobre edifcios e suas tcnicas de produo cada vez mais
diferenciadas e instveis.
A flexibilidade relaciona-se com adaptao e mutabilidade, uma exigncia atual. No
contexto da construo civil, compreendida como:
[...] a capacidade de estruturas construdas, equipamentos, materiais, componentes,
elementos e processos construtivos em atender a exigncias e/ou circunstncias de
produo e/ou utilizao mutveis, sem que para isso haja variaes significativas na

67
quantidade de recursos necessrios sua produo e/ou utilizao. (DORFMAN,
2001, p. 2).

O conjunto de esforos para implantao das construes sustentveis passa pelo

desenvolvimento de solues que envolvam aspectos de flexibilidade nas edificaes, e no
apenas para atender aos requisitos de seus usurios.
Segundo o Whole Building Design Guide (WBDG), (apud STRAPASSON, 2011)
solues de flexibilidade so consideradas prticas ambientalmente responsveis, pois
preservam a edificao e permitem a adaptao do ambiente construdo com o mnimo de
recursos necessrios e alto desempenho. Alm disso, possibilitam a eficincia ambiental ao
longo do ciclo de vida da edificao e tambm a sua requalificao no caso de ser
amplamente reaproveitada e reciclada ao fim de seu ciclo de vida. (PRATES et al, 2008).
Na dimenso social, uma das repercusses mais relevantes da flexibilidade a
possibilidade de se ampliar a acessibilidade do ambiente construdo ao longo do ciclo de vida,
sobretudo em novas edificaes, quando os custos de acessibilidade so menores do que nas
intervenes construtivas ps-ocupao, no previstas em projeto. (STRAPASSON, 2011).
As solues flexveis aumentam a vida til do edifcio, pois facilitam reformas e
modernizaes, atravs, por exemplo, da reposio de componentes, sistemas e subsistemas.
(STRAPASSON, 2011; LAMBERTS et al, 2008).
Assim, do ponto de vista funcional, incluem a possibilidade de alterar sistemas de
ventilao; ampliar sistemas de isolamento trmico e acstico; obter o ajuste fino de
mecanismos de iluminao natural e a integrao de sistemas hdricos mais eficientes na
edificao. (STRAPASSON, 2011).
Solues flexveis permitem o atendimento de mltiplos usos da edificao, pois
incluem a possibilidade de alterao de espaos. Possibilitam, ainda, a facilitao da limpeza
e da manuteno predial, com a previso de shafts para edificaes de mais de um pavimento,
espaos ocos existentes entre paredes que abrigam e distribuem dutos dos sistemas prediais
(eltrico, de rede e comunicao, entre outros) e que promovem maior organizao,
facilitando o acesso manuteno. (STRAPASSON, 2011; GOMIDE, 2007b).
3.3

VALORIZAO

DA

MANUTENO

NA

PERSPECTIVA

DA

SUSTENTABILIDADE
Segundo Prates et al (2008), a reduo de impactos ambientais pensada na fase de
projeto e realizada na fase construtiva insuficiente para que as edificaes se tornem mais

68

sustentveis: preciso reduzir impactos ambientais durante todo o ciclo de vida, o que inclui a
fase de operao e uso.
A fase de operao e uso dos edifcios a mais duradoura. Por bvio, consome
recursos naturais e gera resduos, tambm impactando negativamente no meio ambiente,
sobretudo pela energia consumida para iluminao e condicionamento do ar e pela forma de
utilizao da gua. Nesta fase, a manuteno do edifcio consome um volume de recursos
aproximadamente igual aos recursos despendidos na fase de produo. (JOHN, 2005). Porm,
com maior impacto sobre o meio ambiente e preponderante influncia nos resultados
econmicos e sociais da edificao. (MARAN, 2011).
A durabilidade, expressa pela distribuio de vida til do edifcio ou de um conjunto
de componentes, possui funo importante para a obteno de uma construo sustentvel. A
durabilidade e a previso da vida til tm dimenses ambientais muito importantes. (JOHN et
al, 2001).
Esses aspectos ganham maior dimenso ao levar-se em conta que a maioria das
edificaes no nova, apresentando-se ineficiente do ponto de vista ambiental, pois
composta por edifcios que no foram projetados e construdos sob os princpios da
sustentabilidade. Os critrios de sustentabilidade no podem ser aplicados somente a novas
edificaes, mas, e principalmente, as j existentes, ineficientes, pois so as que maiores
impactos causam ao meio ambiente durante a fase de operao e uso. Este um processo
complexo. No entanto, constitui um desafio do qual a atual manuteno predial no pode
fugir. No possvel prescindir do objetivo da sustentabilidade, sobretudo considerando essa
possibilidade pelo novo enfoque da manuteno de melhoria ou de modernizao, juntamente
com a manuteno corretiva e a manuteno preventiva, originada do conceito de qualidade
total, que se orienta no sentido de melhorar o desempenho da edificao por meio de
alteraes e modificaes. (GOMIDE, 2007b).
Este conceito remete a reflexo de que possvel prorrogar o ciclo de vida da
edificao, aplicando-se na manuteno de qualidade. Conforme Gomide (2007b), a maioria
edifcios, no contemplam projetos ou equipamentos com esses objetivos de sustentabilidade,
ou outras medidas que propiciem maior proteo ao meio ambiente, motivo da importncia de
se incluir esses itens no plano de manuteno predial de melhoria ou de modernizao.
Diante do exposto, pode-se perceber que o diferencial entre a manuteno predial
tradicional e a manuteno predial com prticas sustentveis o de que na manuteno
tradicional possvel manter e prorrogar o ciclo de vida da edificao, somente usando as
mesmas tcnicas e equipamentos originais da edificao. Porm, na manuteno predial com

69

prticas sustentveis o conceito o de adotar medidas de qualidade nas renovaes e

adaptaes das edificaes, minimizando os impactos no meio ambiente.
A manuteno com prticas sustentveis tida como inteligente, moderna e alinhada
com o futuro, pois seus componentes sociais, culturais e ambientais colaboram para a
prosperidade das edificaes e prosperidade humana com um desempenho de melhoria
holstica em todo o universo de sua atuao. (GOMES, 2010).
A sustentabilidade inserida no processo da manuteno predial na busca do uso
mximo de sistemas com o menor desperdcio e custo possveis, sempre visando
racionalizao dos recursos naturais e a preocupao com o impacto ambiental e urbano
criados com a ocupao do edifcio (GOMIDE et al., 2006).
Na

perspectiva

ambiental,

prticas

sustentveis

na

manuteno

tornam-se

imprescindveis, principalmente porque, atendendo aos requisitos de sustentabilidade das

edificaes, oferecem oportunidades de reduo dos efeitos adversos ao meio ambiente da
fase de operao e uso do edifcio e promovem satisfao e bem-estar a seus usurios.
(MARAN, 2011).
Segundo Maran (2011, p. 28 e 109):
Anteriormente sem expresso no contexto do ambiente construdo, que se
preocupava quase que somente com a atividade de construo, as aes de
manuteno de uma edificao ganharam significativo valor e reconhecimento sob
os princpios do desenvolvimento sustentvel. (...). A partir da compreenso do
desenvolvimento sustentvel e o que esse conceito pode trazer de benefcios para a
sociedade, a manuteno de edifcios e seus sistemas prediais ganham um novo
papel. De um mal necessrio, passa a ser percebida como um meio essencial de
gerenciamento do ciclo de vida dos ativos.

Isto especialmente importante no Brasil, uma vez que a manuteno na maioria dos
edifcios no contempla objetivos sustentveis ou outras medidas que propiciem maior
proteo ao meio ambiente e s pessoas, restringindo-se apenas a manutenes corretivas e
alguma manuteno preventiva sem essa preocupao. (GOMIDE, 2007b; MARAN, 2011).
Destacam-se nas atividades de manuteno predial os trabalhos de melhoria e
modernizao, reformas e reconstrues e estudos de novos projetos. Os trabalhos de
melhoria e modernizao referem-se s alteraes em um equipamento ou instalao aps um
defeito ou falha, visando melhorar as condies de desempenho. As reformas, renovaes e
reconstrues so aes necessrias em funo da vida til do material, envelhecimento e
desgaste. Os estudos e novos projetos envolvem atividades como a colaborao e a
participao em decises estratgicas de investimento da organizao, escolha e especificao

70

de materiais, capacitao de profissionais envolvidos, capacitao de fornecedores, anlise

tcnica de problemas para identificao da causa e da soluo com foco na relao
custo/benefcio, estudos tcnicos e econmicos do sistema predial, treinamento e orientao
dos usurios e das equipes envolvidas (LESSA e SOUZA, 2010).
A automao predial vem evoluindo nos ltimos anos. Deixou de ser apenas um
sistema com boas ideias para o funcionamento de instalaes nos edifcios e controles de
sistemas como os de ar condicionado e bombas dgua, para ser responsvel pelo
funcionamento e gesto de grandes complexos residenciais e comerciais, auxiliando desde o
funcionamento correto dos equipamentos dos prdios at na reduo dos gastos com gua e
energia. A automao tambm integra sistemas como os de segurana, limpeza e controle de
pessoas e gastos, e item essencial em edifcios. (WIECZOREK, 2012).
A misso do setor de manuteno em uma estrutura predial (LINZMAYER, 2002)
envolve:

Consertar defeitos e falhas nas instalaes e nos equipamentos.

Analisar sempre suas causas e efeitos nos servios, resolvendo-os.

Especificar e empregar materiais, peas e ferramentas adequados.

Controlar e reduzir custos de consertos e falhas.

Definir quando executar manuteno preventiva e corretiva.

Manter atualizada a documentao tcnica e legal da edificao.

Definir critrios para reviso geral, reformas e futuras substituies.

Prolongar e controlar o ciclo de vida das edificaes.

Contratar e fiscalizar servios de empresas terceirizados.

Optar entre execuo interna e externa dos servios.

Definir os equipamentos em relao aos quais os investimentos resultaro em

mxima confiabilidade e disponibilidade.

Portanto a manuteno predial pode ser uma ferramenta poderosa para contribuir com
a sustentabilidade das organizaes, principalmente as sem fins lucrativos, como condomnios
residenciais. (LESSA e SOUZA, 2010)
A moderna viso de manuteno de melhorias com prticas sustentveis vem na
esteira da qualidade total e orientada no sentido de melhorar o desempenho da edificao
por meio de alteraes e modificaes, podendo incluir as redues de consumo de gua e
energia, bem como outras medidas de proteo ao meio ambiente (GOMIDE, 2007b).
Afirma Maran (2011) que as prticas sustentveis na manuteno predial:

Promove uso eficiente de energia e de gua;

71

Minimiza o uso de materiais, produtos e a gerao de resduos, principalmente

aqueles com caractersticas txicas, como tintas e vernizes;

Maximiza o emprego de materiais e produtos de baixa energia embutida,

incorporando, quando possvel, materiais e produtos reciclados;

Minimiza emisses poluentes para o ar, gua e solo e a emisso de gases que
colaboram para o efeito estufa;

Compatibiliza-se com a economia de baixo carbono no mundo, que a cada ano

exigir melhor desempenho dos sistemas prediais;

Elimina condies inseguras e insalubres sem agredir o meio ambiente.

Assegura o cumprimento das funes da edificao, com maior desempenho e

eficcia do que a projetada e construda;

A melhoria do provimento da funo e do desempenho requerido de todos os

sistemas prediais com disponibilidade, confiabilidade e segurana;

Assegura padres saudveis e adequados de produtividade e desempenho para

os usurios da edificao por meio de aes de controle do bem-estar, conforto
acstico, visual, trmico, qualidade do ar e da gua dos ambientes de
convivncia ou de trabalho;

Acrescenta Gomide (2007b) que a adeso da manuteno predial s medidas de

proteo ambiental, alm de providncia politicamente correta e de elevada responsabilidade
social, possibilita a valorizao imobiliria e a reduo da taxa condominial dos edifcios.
Esta, de acordo com Sanches e Fabrcio (2009), muitas vezes causa de inadimplncia e at
de abandono dos imveis no Brasil, dificultando ainda mais a soluo da questo habitacional
no Pas.
Para Maran (2011), a adoo da manuteno predial gera efeitos em cascata, pois cada
melhoria alcanada provoca imediatamente outra, o que acaba levando a uma situao de
benefcio geral, levando eficincia da funo da manuteno. Tais efeitos colaboram para
maior confiabilidade de equipamentos e sistemas e melhor desempenho do edifcio, alm da
extenso de sua vida til e durabilidade.
Essa durabilidade e o menor consumo de peas e materiais leva otimizao do
custo do ciclo de vida, o que acaba provocando uma diminuio da carga sobre o
planeta, bem como a reduo de emisses para a atmosfera. Melhor confiabilidade e
desempenho levam maior disponibilidade do item, tendo como consequncia
maior benefcio ao usurio ou ocupante da edificao. (MARAN, 2011, p. 61).

72

Das estratgias de manuteno, nota-se que a que atende todas as dimenses de

sustentabilidade manuteno preventiva baseada em condio, pois sua filosofia de
somente intervir na manuteno uma vez constatada uma anomalia que pode levar falha.
(MARAN, 2011).
Conforme Gomide (2007b), vrias so as alteraes e modificaes que se pode
implantar nos procedimentos de manuteno predial para se obter melhorias na
sustentabilidade das edificaes j existentes e em fase de uso. De maneira geral, possvel
citar a utilizao de equipamentos mais eficientes, o desenvolvimento de programas de
manuteno, o agendamento de servios regulares para a preveno de patologias nos
sistemas e seus componentes e a busca continuada de solues de engenharia. (GOMIDE,
2007b; SANCHES e FABRICIO, 2009).
A equipe de manuteno, em carter pedaggico, tambm pode influir nas prticas
individuais dos usurios para que essas alteraes e modificaes se concretizem. Segundo
Sanches e Fabrcio (2009), a comunicao e a transparncia para os usurios das
necessidades, prazos e procedimentos de manuteno so de fundamental importncia para a
sustentabilidade dos edifcios.
Conforme Gomide (2007b) e Castro (2007), alguns itens sustentveis podem ser
includos na manuteno predial de melhoria ou modernizao para a reduo do consumo de
energia:

A implantao de sistemas de aquecimento solar para gua quente;

A implementao de programas integrados para conjuntos de elevadores,

evitando viagens duplas;

Implantao de sistemas de automatizao para o funcionamento de bombas e

iluminao de reas comuns;

A regulao de moto bombas de recalque para no haver desperdcio de

energia;

Instalao, se possvel, de brises soleils para a melhoria da ventilao

(relacionada qualidade sanitria do ar) e da iluminao; e

Utilizao de lmpadas e luminrias de alto desempenho e eficincia

energtica segundo estudo da McKinsey (2009), 50% das lmpadas
utilizadas no Brasil ainda so incandescentes, o que aumenta o consumo de
energia.

Para a reduo no consumo de gua, sugere-se:

73

O uso de equipamentos hidrulicos de qualidade, pois a qualidade sanitria da

gua est relacionada com a durabilidade dos materiais;

Reuso das guas de lavatrio e banho para a descarga das bacias sanitrias;

Reuso da gua de condensao dos condicionadores do tipo fan coils;

Aproveitamento de guas pluviais com a implantao de sistemas de reteno

de gua de chuva em reas permeveis e de reservatrios;

Reaproveitamento de guas cinza (derivadas de chuveiros e lavatrios de

banheiro, tanques, mquinas de lavar etc.);

Instalao de medidores individuais para monitoramento do consumo de gua;

Instalao de sensores de automao nas torneiras e mictrios, bem como de

vasos sanitrios de baixa vazo;

Instalao de chuveiros de alto desempenho;

Rega de grama e de jardins com guas reaproveitadas; e

Irrigao automtica de jardins, desde que o equipamento esteja bem regulado

e em condies de funcionamento para no haver desperdcio de gua.
(GOMIDE, 2007b; CASTRO, 2007; GOMES, 2010).

De acordo com Castro (2007), a sustentabilidade na manuteno est relacionada com

a preveno de perdas e desperdcios no apenas de um ponto de vista ecolgico, mas tambm
econmico; na manuteno sustentvel, perdas e desperdcios podem ser reduzidos
significativamente. No por acaso Lamberts et al (2008) recomendam a utilizao de produtos
economizadores de energia e de gua disponveis no mercado, que aumentam a eficincia do
uso destes recursos.
Atualmente, reduzir o uso e o desperdcio de energia o pr-requisito nmero um na
concepo das grandes edificaes. Segundo clculos da European Builders Confederation, o
uso de energia em edifcios representa aproximadamente 40% do consumo final de energia e,
de acordo com o US Green Buildings Council, os prdios usam, em mdia, 20% a mais de
energia do que realmente precisam. Baseados nestes dois levantamentos, conclui-se que
reduzir o uso e o desperdcio um benefcio para os resultados econmicos, alm de ser bom
para o meio ambiente. (MARANTE, 2012).
As oportunidades de abatimento de emisses no setor de edificaes no Brasil somam
8,5 milhes de toneladas de CO2, dos quais 25% so relativos a melhorias nos sistemas de
iluminao e 25% a trocas nos sistemas de aquecimento de gua, tanto nas residncias quanto
nos prdios comerciais, aes enquadradas no contexto da manuteno sustentvel. As
oportunidades em iluminao decorrem da troca de lmpadas incandescentes e CFL

74

(Lmpadas Fluorescentes Compactas) por LEDs (Light Emitting Diodes), de elevada

eficincia eltrica. J no aquecimento de gua, as oportunidades surgem da substituio de
sistemas eltricos ou a gs por energia solar, que pode propiciar at 85% de economia de
energia. (MCKINSEY, 2009).
Em termos de energia, outros 20% das oportunidades de abatimento de emisses esto
relacionadas com a gradual substituio de equipamentos atuais por produtos de maior
eficincia energtica na linha branca e em aparelhos eletrnicos, com potencial de 35% de
economia de energia. (MCKINSEY, 2009).
Segundo Gomide (2007b), as aes em prol da manuteno sustentvel incluem ainda:

A reciclagem e a utilizao de materiais reciclados, como papel e plstico;

A coleta seletiva de lixo em contentores especificados;

O uso de mobilirios e revestimentos de madeira certificada; e

O uso de produtos qumicos biodegradveis para a limpeza e o uso de produtos

qumicos de baixa toxidade, evitando poluio interna e externa. A reduo da
nocividade das atividades de manuteno pode ser alcanada substituindo-se
produtos cidos e solventes orgnicos por produtos base de gua.
(MARANHO, 2010).

No caso de manuteno de melhoria e modernizao das edificaes, a literatura

recomenda:

Aes para melhorar a eficincia energtica da edificao (por exemplo, a

troca de chillers, instalao de sistema de monitorao contnua da
performance do ar condicionado, instalao de sensores de CO2 para controle
de demanda da ventilao, troca de vidros laminados por reflexivos e trmicos
e uso de dimmers e dispositivos fotossensores para adequao da iluminao
ambiente diurna);

Preferncia pelo uso de revestimentos claros nas fachadas e com

manutenibilidade e facilidade de limpeza (nesse sentido os revestimentos
devem ser capazes de dificultar o crescimento de micro-organismos, principal
agente causador de manchas e de deposio das partculas de poluio); e

Preferncia por jardins no trreo da edificao e isolamento trmico nas

coberturas. (ASSIS, 2010; GOMIDE, 2007b; MARANHO, 2010).

A norma do IBAPE de manuteno predial, tambm contm recomendaes gerais de

sustentabilidade, consignando medidas de correo e melhoria que possam favorecer em
termos de uso racional de recursos naturais, preservao do conforto e segurana de usurios

75

(promovendo melhor habitabilidade da edificao) e preservao do meio ambiente

(permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes pblicas etc.). (IBAPE, 2011).
Para Gomide (2007b), todas essas medidas podem ser implantadas no planejamento de
manuteno de melhoria de antigas edificaes, no s em favor da sustentabilidade, como
tambm pela economia futura, pois seus custos de implantao, mais altos do que os custos da
manuteno tradicional, sero recuperados em pequeno ou mdio prazo, representando
verdadeiro investimento no longo prazo.
A no utilizao de tecnologias e adoo de prticas em favor da sustentabilidade na
manuteno predial de melhoria e modernizao pode resultar em um produto de valor
imediato mais baixo, mas aps uma anlise criteriosa, ao longo do tempo pode resultar em um
desempenho ambiental, social e financeiro do edifcio muito mais caro. Ao aplicar-se as novas
tecnologias existentes que criam uma manuteno sustentvel, como sistema de transporte
vertical com sistemas de inteligncia (uso do carro mais prximo, inversores de frequncia,
etc.), reaproveitamento de gua de chuvas e de guas cinzas; ETE (Estao de Tratamentos de
Esgotos) e ETA (Estao de Tratamento de gua) com otimizao dos processos e
reaproveitamentos; sensores de automao nas torneiras e mictrios; acessibilidade
inteligente; rega de grama e jardins com guas reaproveitadas, entre outros sistemas, o
investimento inicial mais alto, mas logo recuperado com a reduo de despesas.
Deve-se registrar, por fim, que a manuteno com prticas sustentveis tambm
depende da conscientizao da sociedade e dos usurios dos edifcios, importante fator contra
consumos exagerados e descontrolados, alm de desperdcios.
Nesse sentido, destaca-se a importncia do treinamento de operadores e usurios das
edificaes por meio de palestras e cursos sobre sustentabilidade, de acordo com Gomide
(2007b). Pois como demonstrou anteriormente o, treinamento e orientao dos usurios e das
equipes envolvidas funo intrnseca das atividades de manuteno predial um dos melhores
recursos em prol da manuteno predial com prticas sustentveis, pois ensina o uso
adequado e econmico da edificao, baseado no antigo, mas muito atual princpio do
sabendo usar, no vai faltar.

CONSTRUO

MANUTENO

COM

PRTICAS

SUSTENTVEIS:

PANORAMA INTERNACIONAL E NACIONAL

4.1 A EXPERINCIA INTERNACIONAL
O tema sustentabilidade vem sendo largamente discutido em todo o mundo. O
conceito vem sendo aplicado na construo civil de diferentes pases. No entanto importante
ressaltar que embora o tema desta pesquisa trate de manuteno predial com prticas
sustentveis, as construes sustentveis neste contexto mostram exemplos de que possvel
promover reformas, modernizaes ou adaptaes nas edificaes existentes com a adoo de
por meio da manuteno de melhoria.
Nos pases desenvolvidos, o uso de indicadores de sustentabilidade amplamente
utilizado e em adequao com as suas caractersticas, sendo que a varivel ambiental nos
sistemas construtivos tem tido peso significativo no setor e tem impulsionado a edificao de
prdios verdes, os green buildings. (GARCIA et al, 2008).
Os movimentos ambientalistas so frutos de maior conscientizao das pessoas acerca
dos problemas ambientais advindos das atividades produtivas e desempenharam importante
papel nesse processo. Mas cumpre destacar a presena do Estado como regulador da
incorporao de prticas sustentveis no setor da construo civil. Leis, incentivos e uso do
poder pblico de compra para a valorizao de empreendimentos com menores impactos
foram determinantes na definio dos rumos deste mercado.
De acordo com Lauriano e Tello (2011):
O papel do Estado, por meio de polticas pblicas, leis e incentivos, uma das
maneiras de induo do chamado isomorfismo institucional, isto , um processo de
restrio que fora uma unidade em uma populao a se assemelhar a outras
unidades que enfrentam o mesmo conjunto de condies ambientais. (LAURIANO e
TELLO, 2011, p. 3).

77

Com efeito, praticamente todos os pases desenvolvidos j possuem ou esto

produzindo leis e incentivos para que as edificaes sejam ambientalmente responsveis e
tenham alto desempenho. Citam-se, por exemplo, na Alemanha o Habitat Passivo, na Frana
o RT 2000 e na Sua o Selo Minergie. (LAMBERTS et al, 2008).
Este conjunto de medidas orienta a sustentabilidade na construo a partir do projeto
de arquitetura, pois, no mbito internacional, a fase de concepo a mais enfatizada no ciclo
da construo sustentvel.
Muitos pases baseiam a perspectiva sustentvel na construo civil em indicadores
ambientais prprios, que contribuem para a tomada de decises nesta direo. O Canad, por
exemplo, desenvolveu um conjunto de indicadores por especificidade, no qual so
contempladas as categorias atmosfera; gua; biota; e recursos econmicos (floresta,
agricultura, pesca, uso de gua e energia). J o Reino Unido inclui em seus indicadores
ambientais aqueles referentes biodiversidade; qualidade de vida; atmosfera; terra;
gua; aos recursos martimos; agricultura; energia; indstria; e ao transporte de resduos
slidos. (ALVAREZ e MOTA, 2010).
No panorama internacional, a construo sustentvel hoje uma realidade nos pases
desenvolvidos. Aborda-se a seguir o estado da arte desse tema na Europa e na Amrica do
Norte, priorizando a observao em edificaes cuja tipologia interessa ao foco deste estudo.
4.1.1 Europa
Na Europa, o impulso sustentabilidade na construo civil teve origem na
Conferncia das Naes Unidas para os Assentamentos Humanos Habitat II, realizada em
Istambul, Turquia, em 1996, ocasio em que foi definida a aplicao do conceito de
desenvolvimento sustentvel para o setor da construo.
Segundo Lamberts et al (2008), tal iniciativa provocou repercusso imediata,
colocando em evidncia os problemas do uso de certos materiais, como o amianto, e
despertando o interesse da opinio pblica para a preservao do meio ambiente e criao de
um entorno sustentvel. A partir da, profissionais e indstrias europias comearam a
considerar a dimenso ecolgica.
No curso do tempo, o aumento da conscientizao a respeito da importncia da
sustentabilidade levou a novas exigncias por parte do pblico, determinando a criao de
novos requerimentos e regulamentaes nesse sentido, tanto no mbito interno dos pases
quanto no da Unio Europeia. (MELLO e AMORIM, 2009).

78

Tendo isso em vista, houve avanos no continente na direo da sustentabilidade

predial, atravs do desenvolvimento de novos produtos e de novos processos construtivos,
alm de gesto e mo-de-obra comprometida e qualificada, inserida em uma cultura receptiva
a mudanas. Isso fez com que boa parte dos pases europeus avanassem tambm no
desenvolvimento de tecnologias que amenizassem o impacto negativo do setor. (LAURIANO
e TELLO, 2011).
Na Inglaterra, por exemplo, o ano de 2002 marcou o trmino de uma obra que durou
dois anos, mas que se tornou referncia em construo sustentvel para o mundo: o BedZed
(Beddington Zero Energy Development), localizado em Sutton, a 20 minutos de trem de
Londres, um condomnio de 100 casas e escritrios que, entre outras qualidades, consome
apenas 10% da energia que habitualmente os imveis de reas urbanizadas convencionais do
pas consomem. (GOMES, 2008).
A Figura 5 fornece uma viso panormica do empreendimento.

Figura 5: BedZed, Inglaterra

FONTE: GOMES (2008).

Concebido pelo arquiteto Bill Dunster, o BedZed um modelo lder em

sustentabilidade urbana: foi erguido com material de construo comprado perto da
localizao da obra, utilizou materiais reciclados e mo de obra local e foi programado para
emitir baixssimas taxas de carbono. Alm disso, emprega um sistema inteligente quanto ao

79

uso de energia, baseado em tcnicas simples e comprovadas, para minimizar o consumo,

tendo em vista o alto consumo de energia nos invernos rigorosos do pas. (GOMES, 2008).
Conforme relata Gomes (2008), os imveis do empreendimento (casas e escritrios)
foram construdos para manter a temperatura em 18 graus centgrados. Para tanto, utilizou-se
materiais construtivos que conservam e liberam vagarosamente o calor, principalmente nas
paredes. As paredes, por sua vez, foram feitas com isolantes trmicos entre duas camadas de
concreto, propiciando que o prprio uso do imvel mantenha a temperatura: forno, TV e
pessoas liberam uma quantidade de calor, que, em vez de desperdiada, fica retida por esses
sistemas de isolamento trmico.
J no vero, abrindo as janelas, o ar circula. Os grandes e coloridos ventiladores que se
veem nos telhados mantm uma circulao inteligente do ar: refrescam no vero e usam a
presso do vento para intensificar o aquecimento no inverno. (GOMES, 2008).
Por isso, o consumo de energia para aquecimento de somente 10% do que gastaria
normalmente um imvel na Inglaterra. A energia usada vem de fontes renovveis atravs de
placas de captao de energia solar e uma unidade abastecida por refugos de madeira no
prprio empreendimento que fornece a energia eltrica para todos os compartimentos, sendo
que o calor desse processo gera gua quente. (GOMES, 2008).
Na questo da gua, um sistema de coleta de chuva est localizado nos telhados. Esta
gua usada na descarga dos banheiros, de presso regulvel, proporcionando um consumo
de 60 litros de gua por dia por pessoa, enquanto que o gasto mdio de gua por dia por
pessoa no Reino Unido de 150 litros. (GOMES, 2008).
Para coroar este exemplo de sustentabilidade construtiva, em 2008, 40% dos
moradores e ocupantes do BedZed utilizavam bicicletas e trem como meio de transporte, uma
vez que incentivados para tanto pelo prprio empreendimento. (GOMES, 2008).
Hoje na Europa, edifcios verdes j so comuns, esto em toda parte, e apresentam
bons resultados, em termos de ecodesign, eficincia energtica, uso adequado de guas,
conforto para os usurios e baixos nveis de emisso de gases de efeito estufa. (LAURIANO e
TELLO, 2011).
No entanto, no segmento, o que existe de mais atual so os edifcios que produzem
inteiramente a prpria energia que consomem os ZEB (Zero Energy Building) ou Edifcios
de Energia Zero, em funo do aumento do consumo de energia no setor imobilirio; do
aumento do preo da energia; do aquecimento global; e dos problemas climticos. (DIAS,
2009; ALVAREZ e MOTA, 2010; KIBERT apud BARBOSA, 2010; NASCIMENTO, 2011).

80

Segundo Dias (2009), a essncia do conceito ZEB de que os edifcios satisfaam

todas as suas necessidades energticas a um baixo custo, com energias disponveis localmente
e produzidas atravs de fontes renovveis. Portanto, em termos de energia, os edifcios ZEB
adotam um conceito ainda mais radical do que o adotado no BedZed, acima citado.
Ainda de acordo com Dias (2009), o objetivo ZEB pode ser atingido utilizando-se
diferentes solues, umas mais onerosas outras menos. necessrio identificar o conjunto de
solues que conduz consecuo deste objetivo com menor custo (cost-effective ZEB). As
linhas gerais do conjunto de solues que conduzem ao cost-effective ZEB baseiam-se em
experincias profissionais e consistem:

Na explorao de todas as solues razoveis de eficincia energtica (processo

conhecido como demand-side management) com o objetivo de conduzir reduo das
necessidades energticas do edifcio;

Na integrao de energias renovveis para supresso dos consumos que resistirem ao

esforo de eficincia (processo conhecido como suply-side management). Dentre as
fontes de energias renovveis possveis desta integrao, destacam-se a solar e a elica.
(DIAS, 2009).
Para Charles Kibert, engenheiro e professor da Escola de Projeto, Construo e

Planejamento da Universidade da Flrida, (apud BARBOSA, 2010), edifcios ZEB so uma

proposta bastante atrativa, pois, simultaneamente, diminuem custos com energia e diminuem
as emisses de gases de efeito estufa.
Na Europa, a edificao ZEB geralmente definida como aquela com emisses zero
de energia lquida, isto , um edifcio zero de carbono ou zero de emisses na construo e
posterior uso. (NASCIMENTO, 2011).
No continente, cada vez mais comum a construo de edifcios alinhados com o
conceito ZEB. E, para se ter uma ideia da importncia dada a este tipo de empreendimento,
membros do parlamento europeu j discutem legislao que obrigar as novas construes do
continente a produzir sua prpria energia a partir de 2019, devendo alcanar um percentual
mnimo desse tipo de edificao at 2010. (NASCIMENTO, 2011).
Alguns exemplares europeus de edificao ZEB so brevemente apresentados a seguir.
O Boutique Hotel Stadthalle, localizado em Viena, ustria, j existia, mas passou
por retrofit para tornar-se, no ano de 2010, o primeiro hotel urbano a adotar o conceito ZEB.
Com seis andares, o prdio possui 160 metros quadrados de painis solares que suprem de
energia renovvel a energia de que necessita. Grandes cisternas coletam gua de chuva do
telhado, gua utilizada para a rega do jardim e no sistema de descarga dos banheiros. Telhado

81

completamente recoberto por lavanda. (BOUTIQUE HOTEL STADTHALLE, 2010).

Figura 6: Boutique Hotel Stadthalle, Viena

FONTE: BOUTIQUE HOTEL STADTHALLE (2010).

No Reino Unido, a rede Tesco de supermercados tem atualmente quatro lojas ZEB.
A primeira delas (Figura 7) foi inaugurada em 2009, em Ramsey, Cambridgeshire, o primeiro
supermercado carbono zero.

82

A loja gera sua prpria energia, a partir de fontes renovveis, e vende a energia
excedente para a rede eltrica do pas. E incorpora caractersticas de design e tecnologias
ambientalmente sustentveis, incluindo:

Estrutura de madeira sustentvel de origem;

Claraboias e tubos solares para iluminao natural;

Sistemas eficientes de aquecimento e de ar condicionado;

Coleta de gua de chuva para uso em descargas e lavagem de automveis;

Refrigerao no-nociva nos sistemas de condicionamento de geladeiras, de

aquecimento, ventilao e ar;

Iluminao LED no parque de estacionamento (a primeiro no Reino Unido);

Iluminao base de energia solar na rea externa (pblica) de entorno; e

Equipamentos energticos eficientes, como nos fornos da padaria. (TESCO, 2012).

Figura 7: Primeiro supermercado Tesco com conceito ZEB

FONTE: TESCO (2012).

Embora o conceito ZEB seja de mais fcil realizao desde a concepo em projeto, o
Boutique Hotel Stadthalle de Viena um exemplo de que possvel promover reformas ou
adaptaes para a adoo deste conceito e na direo da sustentabilidade por meio da
manuteno de melhoria.
Na Europa, este tambm o caso do prdio do REC (Regional Environmental Center
for Central and Eastern Europes) Conference Center, um centro de convenes, localizado

83

em Szentendre, na Hungria. Criado em 1990, passou por retrofit para alcanar a meta ZEB e,
consequentemente, nenhuma emisso de CO2.
Para obter o resultado alcanado, duas estratgias foram adotadas no prdio:
diminuio da demanda de energia e uso total de recursos energticos renovveis. Com isso, o
consumo de energia estimado para aquecimento e resfriamento da edificao j reformada
passou a ser de 30 kWh por metro quadrado, de um total de mais de 300 kWh por metro
quadrado gastos na antiga construo. (NASCIMENTO, 2011).
Uma das principais funes do novo prdio servir como um exemplo de instalaes
com solues de sustentabilidade em design de arquitetura, energia solar, climatizao e
sistema de iluminao. (REC, 2009).
No conjunto de imagens a seguir, observa-se esta edificao e detalhes das solues
adotadas na perspectiva ambiental ZEB. Da esquerda para direita e de cima para baixo, podese observar: o emprego de pavimentos permeveis no entorno da edificao para captao de
guas pluviais; a instalao de painis fotovoltaicos na cobertura e na fachada lateral para
suprirem o prdio de energia; instalao de brises nas janelas para aproveitar a iluminao
natural e controlar a incidncia de radiao solar e a temperatura interna; e, a modernizao
da iluminao artificial e do ar condicionado com controle automatizado. (REC, 2009).

Figura 8: Instalaes do REC Conference Center

FONTE: REC (2009).

84

A realidade da construo sustentvel na Europa, e, em particular, a emergncia dos

edifcios ZEBs, orienta-se pela crescente restrio da legislao ambiental interna dos pases e
pela definio, em dezembro de 2008, pela Unio Europia, de uma poltica ambiciosa para os
seus pases membros, denominada Pacote Clima-Energia, fatores importantes na reduo de
poluentes e de emisso de GEEs pelo setor construtivo.
Focado na reduo de GEEs e na promoo de energias renovveis para o continente,
o Pacote Clima-Energia definiu metas para perodos determinados at o ano de 2050, sendo
elas:

20% de reduo das rejeies de GEE;

23% de gerao de energias renovveis na Frana;

Melhoramento em 20% da eficincia energtica das edificaes; e

Instaurao progressiva de uma tributao sobre produtos consumidores de energia e

tributao das rejeies de CO2, a fim de acelerar a transio para um sistema de
gerao sem carbono (20 por tonelada de CO2). (EDF, 2011).
Importa destacar, ainda, que foi no continente europeu que se originaram os primeiros

sistemas de certificao ambiental e os primeiros padres internacionais de sustentabilidade

para edificaes nos quais se reconhece os melhores desempenhos das edificaes em
relao ao uso de critrios de sustentabilidade, e cujo principal objetivo foi organizar as
iniciativas em prol dessa perspectiva na construo, gerando diretrizes para que as empresas
diminuam os impactos negativos de seus empreendimentos. (LAMBERTS et al, 2008;
LAURIANO e TELLO, 2011).
Da Europa, essa forma de incentivo e normalizao difundiu-se para outros pases
desenvolvidos, como Canad, Estados Unidos, Reino Unido, Frana, Japo e Austrlia, entre
outros, que hoje tambm possuem seus prprios sistemas de certificao. Lamberts et al
(2008) citam, entre os principais sistemas de avaliao ambiental de edificaes:

BREEAM, Building Research Establishments Environmental Assesment Method, Reino
Unido, certificao pioneira dentre todas, criado em 1990;

HQE, Haute Qualit Environnementale ds Batiments, Frana, criado em1992;

LEED, Leadership in Energy and Environmental Design, Estados Unidos, 1998;

iiSBE, International Initiative for a Sustainable Built Environment Canad;

CASBEE, Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency,
Japo;

GBCA, Green Star, do Green Building Council, Austrlia.

85

Todos esses sistemas de certificao so membros do World GBC World Green

Building Council, o Conselho Mundial de Edificaes Verdes, sediado em Ontrio, no
Canad. (LAMBERTS et al, 2008).
de se destacar tambm a nova certificao adotada pela Alemanha, o Selo de
Qualidade Alemo para a Construo Sustentvel, em vigor desde 2009, no qual so
consideradas, alm da compatibilidade ambiental, as qualidades da construo do ponto de
vista econmico e sociocultural. (DETSCH, 2008).
Finalizando o relato sobre construo sustentvel na Europa, e atendendo ao foco
desta pesquisa, apresenta-se um shopping center totalmente concebido e construdo na
perspectiva da sustentabilidade. Trata-se do Mdiacit, projeto do arquiteto Ron Arad, situado
na cidade de Lige, Blgica, e inaugurado em 2009.
Ocupando uma rea de 160 mil metros quadrados distribudos em dois nveis
(arquitetura horizontal), o Mdiacit um complexo multifuncional que combina comrcio
(tem 124 lojas), lazer e cultura. Do ponto de vista arquitetnico, apresenta linhas fluidas e
design ambientalmente responsvel. (MDIACIT, 2012).
As duas imagens a seguir fornecem uma viso externa do empreendimento.

Figura 9: Viso externa do Mdiacit

FONTE: MEINHOLD (2009); WILHEM & CO GROUP (2012).

86

O shopping foi originalmente concebido para reduzir emisses de carbono, gases de

efeito estufa e promover economia de energia, atravs novas tecnologias. Dentre as solues
empregadas esto:

Cobertura em ETFE, etileno-tetrafluoretileno, com lotes de clarabias no teto

privilegiando a luz natural na galeria de 450 metros;

Estaes de tratamento de ar no telhado e no teto para manuteno da

qualidade do ar;

Coletores das guas de chuva no telhado e coletores de resduos; e

Estratgias de eficincia energtica, tais como, uso de caldeiras de alta

eficincia para a condensao de gs e materiais reflexivos para reteno de
calor. (MEINHOLD, 2009).

O prximo conjunto de Figuras ilustra a vista interna da edificao.

Figura 10: Viso interna do Mdiacit

FONTE: MEINHOLD (2009); WILHEM & CO GROUP (2012).

Por priorizar princpios e solues de sustentabilidade, o Mdiacit foi o primeiro

edifcio da Blgica certificado com o BREEAM e tambm o primeiro shopping urbano da

87

Europa a receber a certificao BREEAM Retail 2008, especialmente desenvolvido para

avaliar projetos de varejo. (MDIACIT, 2012; WILHELM & CO GROUP, 2012).
4.1.2 Amrica do Norte
O panorama da construo sustentvel na Amrica do Norte no difere muito do
panorama europeu. Para apresent-lo aborda-se o contexto dos Estados Unidos.
Historicamente, a indstria da construo civil dos Estados Unidos foi responsvel por
grandes impactos ambientais. Dados recentes dos impactos causados pelos edifcios no pas
so fornecidos pela U.S. Environmental Protection Agency (EPA) e podem ser observados no
Grfico 2 abaixo.
Energy Use

42%
40%
30%

Raw Materials

25%

Solid Waste

24%

Water Use

20%
15%

Atmospheric Emissions

Water Effluents

Land Use

12% Other Releases

0%

50%

100%

Grfico 1: Impactos ambientais dos edifcios nos Estados Unidos

FONTE: PINHEIRO (2003).

Apesar desses impactos, e no obstante o pas no ter aderido ao Protocolo de Kioto,

os Estados Unidos foram um dos pioneiros na introduo de programas de certificao de
construes ambientalmente sustentveis. O LEED, conferido pelo United States Green
Building Council (USGBC), foi criado em 1998. Atualmente, o mais reconhecido selo e o
que mais cresce em todo o mundo. Mas no s: na lista de pases com maior nmero de
processos de certificao LEED no ano de 2010, os Estados Unidos ocupavam o primeiro
lugar, com 27.014 pedidos. (KAWAKAMI, 2010).

88

Esta realidade remete aos resultados atuais do histrico movimento ambientalista dos
Estados Unidos, que atingiu seu maior pice na dcada de 1970, quando foi lanada, na
cidade de Nova York, a primeira edio do Dia da Terra, cujo objetivo foi levar ao domnio
do povo norte-americano as preocupaes com o meio ambiente, e que at hoje perdura no
pas em verses anuais. (PURDUM, 2008).
A realidade atual denota que a assimilao e a aplicao dos conceitos de
sustentabilidade construtiva so processos j consolidados no pas, que ostenta uma forte
cultura nesse sentido. Prova disso a posio de liderana que os Estados Unidos ocupam
hoje no ranking mundial de construes sustentveis, com um total de 40.262 unidades, na
frente da China, segunda colocada com 869, e dos Emirados rabes Unidos, em terceiro lugar
com 767 unidades. (CASADO apud GANDRA, 2012).
No mbito corporativo, de acordo com Nastu (2008, p. 4), as empresas norteamericanas:
[...] esto levando a srio a edificao verde, bem como a subsequente economia de
energia, recursos naturais e dinheiro. Novas tecnologias e a importncia cada vez
maior do programa de certificao de Liderana em Projeto Energtico e Ambiental
(LEED) do Conselho de Edifcios Verdes dos EUA (USGBC), alm de novos
cdigos de eficincia, esto ajudando a impulsionar a adoo corporativa.

O conglomerado financeiro CityGroup, por exemplo, com uma carteira de imveis

equivalente a 8,5 milhes de metros quadrados no mundo todo, adotou medidas de economia
de energia em suas edificaes, como desligar as escadas rolantes nas entradas dos prdios,
reformar agncias bancrias para priorizar a entrada de luz natural e utilizar materiais
reciclados. A corporao diz ser possvel economizar at 1 dlar por 0,09 metro quadrado por
ano, ou aproximadamente 100 milhes de dlares anualmente, fazendo com que seus
escritrios usem menos energia. (NASTU, 2008).
Do mesmo modo, redes varejistas como Wal-Mart, Target, Starbucks, Best Buy,
Lowes e REI vm construindo suas lojas com base na sustentabilidade. A rede de
supermercados Wal-Mart, iniciou suas experincias em sustentabilidade em 1993, quando
abriu sua primeira Eco-store em Lawrence, Kansas, a primeira grande loja supermercadista do
pas a combinar elementos ecologicamente corretos na concepo do
(PANCHAPAKESAN, 2007).
A Figura 11 ilustra a fachada desta loja.

edifcio.

89

Figura 11 Fachada da primeira loja sustentvel da Wal-Mart (1993)

FONTE: PANCHAPAKESAN (2007).

Segundo Panchapakesan (2007), j naquela ocasio, o edifcio foi projetado para ter
baixo consumo de energia e de gua, produo mnima de resduos e reciclagem.
Painis fotovoltaicos foram instalados
para armazenar energia solar; instalou-se um
sistema de clarabias para iluminao interior
e sensores de luz foram colocados no telhado
para medir a quantidade de luz interior,
escurecendo
artificial

ou

dentro

clareando
do

iluminao

edifcio;

utilizou-se

materiais ambientalmente corretos: o prprio

telhado foi construdo com madeira especial
para ser energeticamente mais eficiente; foi
criado um lago artificial para recolher guas
residuais e de escoamento da prpria loja para
usos diversos, inclusive irrigao de reas de
paisagismo; foi criado em anexo ao prdio um
centro de reciclagem com 19 diferentes tipos
de materiais que hoje recicla 220 toneladas de
materiais
Figura 12: Solues adotadas 1 Eco-Wal-Mart

(2007).

por

ms.

PANCHAPAKESAN

90

importante observar que o atual momento promissor da sustentabilidade construtiva

nos Estados Unidos vem da fora da populao, cada vez mais consciente dos efeitos do
consumo e das atividades produtivas sobre o meio ambiente (mais de um em cada cinco
americanos considera-se um participante ativo do movimento ambientalista), mas tambm de
aes e incentivos governamentais, principalmente no que se refere ao uso de energias
alternativas para a eficincia energtica de edifcios pblicos e privados. (PURDUM, 2008;
BHAT, 2008; NASTU, 2008).
Do ponto de vista do governo central, na adoo de tecnologias verdes, os Estados
Unidos se aproximam do cap and trade, sistema que fornece incentivos econmicos para a
reduo de poluio. (NASTU, 2008). De acordo com Bhat (2008, p. 10), mais do que
qualquer outro pas, os Estados Unidos valem-se da anlise econmica para ajustar as
polticas ambientais, utilizando este tipo de anlise para exigir a reduo das emisses de
vrias fontes de poluio, inclusive usinas eltricas e motores a diesel.
No mbito dos governos locais, destacam-se regulamentaes, polticas pblicas e
programas de incentivo adotados na direo da sustentabilidade construtiva.
Boston, por exemplo, lder atual na construo sustentvel dos Estados Unidos, foi a
primeira grande cidade norte-americana a implementar, em 2007, um programa que alterou o
cdigo de zoneamento em favor da sustentabilidade das edificaes. Pelo artigo 37 do novo
cdigo, todos os novos prdios, pblicos e privados, que ocupem rea construda superior a
50 mil metros quadrados devem adequar-se para obter, pelo menos, 26 pontos na certificao
LEED. O mesmo vale para antigos prdios que forem reformados. (AIA, 2009).
Adicionalmente, o novo cdigo exige que mesmo as habitaes populares devem
adequar-se aos padres LEED e explicita pontos que refletem as prioridades da cidade em
termos de sustentabilidade, incluindo transporte, energia, consumo de gua e preservao.
(AIA, 2009).
No estado de Washington, vigora legislao que exige de todos os edifcios pblicos a
obteno do selo LEED na categoria gold e na cidade de Nova York implementou-se um
programa de apoio para o desenvolvimento da construo sustentvel, o High Performance
Building, cujo conceito remete elevao do desempenho das edificaes. (LAMBERTS et
al, 2008; PINHEIRO, 2003).
Assim que hoje a sustentabilidade na construo civil parte integrante do projeto de
desenvolvimento norte-americano e da paisagem do pas. Alguns exemplares significativos
nesse sentido so apresentados a seguir.

91

A cidade de Pittsburgh, na Pensilvnia, vem passando ao longo dos ltimos anos por
intensas transformaes para revitalizar o meio ambiente. O ponto central dessa iniciativa so
as construes verdes, dentre elas o The David L. Lawrence Convention Center, o maior
centro de convenes do pas e o primeiro sustentvel. Com certificao LEED gold, tornouse o smbolo da nova Pittsburgh. (LIMA, 2009).
A reforma do antigo prdio, que terminou no ano de 2003, incorporou tecnologias que
incluem: uso de ventilao natural (atravs da forma do edifcio, em especial o telhado curvo,
que capta o fluxo de ar natural a partir do rio Allegheny para ajudar na ventilao e
arrefecimento do prdio); uso de sensores de luz natural e sensores de monxido de carbono;
uso de grandes janelas, clarabias e paredes de vidro que produzem iluminao difusa e
temperatura uniforme; sistema de preservao e recuperao de gua que reduz o consumo em
60%; e grande capacidade para a reciclagem (de alumnio, plstico, papel, madeira, papelo,
lmpadas, lixo eletrnico e de gua, atravs de uma estao de tratamento de guas residuais).
Todas essas tecnologias verdes ajudaram a reduzir o consumo de energia do prdio em 35%.
(DLCC, 2012; SARGENT, 2012).
As imagens abaixo ilustram detalhes deste empreendimento.

92

Figura 13: Centro de Convenes David L. Lawrence, Pittsburgh

FONTE: PROJETO DESIGN (2005); SARGENT (2012).

Centros universitrios sustentveis tambm j so uma realidade nos Estados Unidos.

Por tambm abrigarem moradias de professores e estudantes, os campi norte-americanos so
voltados para prticas que valorizam a manuteno, a economia de energia, reduo do
consumo de gua e reciclagem. (DEEKE e CASAGRANDE JR., 2008).
No ano de 2000 foi inaugurado o primeiro prdio verde de um campus universitrio
nos Estados Unidos, o Adam Joseph Lewis Center, no Oberlin College, Ohio. No entanto,
assim na Europa, o conceito ZEB vem dominando a atual construo sustentvel no pas,
incluindo o segmento de edificaes dos centros universitrios.
No campus Davis, da Universidade da Califrnia, os seis edifcios inaugurados no
final de 2011, destinando 123 unidades habitacionais a estudantes e professores, e que
incluem 12.800 metros quadrados de lojas no piso trreo, fazem parte da primeira fase do
West Village, o maior projeto zero energia dos Estados Unidos. Eles so o mais recente
exemplar de construo sustentvel nas universidades americanas. (SOKOL, 2012).
As imagens abaixo ilustram duas vistas deste complexo.

93

Figura 14: Vistas dos prdios sustentveis do campus Davis, Universidade da Califrnia
FONTE: SOKOL (2012).

Os edifcios de trs andares apresentam solues ambientalmente corretas no alcance

do conceito ZEB: foram reduzidas, o mais drasticamente possvel, as cargas de energia e
includa a gerao necessria para atender a essas cargas reduzidas.
Para maximizar a eficincia energtica, os prdios receberam painis fotovoltaicos de
captao de energia solar para aquecimento da gua; o telhado em balano favorece o
desempenho desses painis. (Figura 14). A eletricidade excedente retorna para a rede, atravs
de dispositivo em torre. (Figura 14).
A envoltria dos edifcios recebeu a aplicao de uma camada de isolamento rgido e a
instalao de elemento de sombreamento nas janelas e sacadas.
Nas faces sul e oeste de cada prdio foram instalados dispositivos de metal em forma
de L com tamanho e angulao para evitar a incidncia direta do sol da manh e da tarde.

94

Usou-se, ainda, uma chamin trmica num dos edifcios (no detalhe na Figura 15) para
auxiliar a exausto de ar quente.
Essas solues podem ser visualizadas nas imagens abaixo.

Figura 15: Outras solues de sustentabilidade adotadas no campus Davis

FONTE: SOKOL (2012).

Para finalizar a abordagem sobre construo sustentvel nos Estados Unidos,

apresenta-se um shopping center que privilegiou esta perspectiva.
O Green Circle, como o prprio nome indica, um shopping que empregou tcnicas e
tecnologias para assegurar a sustentabilidade ambiental. Como resultado, foi o primeiro
shopping center dos Estados Unidos a receber, em 2010, a certificao LEED do USGBC
nvel platinum, a mais alta. (GREEN CIRCLE, 2012).
A Figura 16 fornece uma viso frontal da edificao, tratando-se de uma edificao
horizontal.

95

Figura 16: Viso frontal do Green Circle

FONTE: GREEN CIRCLE (2012).

O shopping, plantado numa rea de 23 mil metros quadrados em Springfield,

Missouri, tornou-se um dos empreendimentos mais sustentveis do varejo norte-americano,
privilegiando estratgias, tcnicas e materiais na fase construtiva, que incluram:

Emprego majoritrio de ao reciclado na estrutura da edificao (95%);

Gesto de resduos de construo: 75% dos resduos construtivos foram

reusados, convertidos ou reciclados;

Emprego de concreto poroso e permevel na pavimentao do estacionamento

subterrneo, direcionado a gua diretamente para o solo e evitando o seu
escoamento no local;

Emprego de sistema de aquecimento geotrmico subterrneo, a partir da massa

de terra, para aquecer e arrefecer o edifcio e maximizar a eficincia energtica;

Uso de unidades de ventilao e recuperao de energia no telhado que

extraem a energia contida no sistema de exausto do prdio, tornando mais
eficiente o sistema de aquecimento e arrefecimento;

Uso de materiais regionais e de madeira composta (madeira recuperada mais

serragem e plstico reciclado) nos decks do prdio, que no deforma como a
madeira natural e que atende a padres de refletividade da energia solar;

96

Emprego de pavimentos permeveis por toda a edificao. (GREEN CIRCLE,

2012; HUFF PROJECTS, 2012; SOKOL, 2007).

As imagens abaixo ilustram algumas dessas tcnicas.

Figura 17: Detalhe dos recursos empregados no Green Circle

FONTE: SOKOL (2007); GREEN CIRCLE (2012).

Outras solues empregadas incluram: (i) sistema de coleta de guas pluviais no

telhado e sistema de escoamento e drenagem dessas guas pelo edifcio, para limpeza de
banheiros e irrigao de jardins; (ii) jardins no telhado, reduzindo o escoamento da gua de
chuva e desviando-a para uma cisterna local; (iii) conjunto de painis fotovoltaicos no
telhado; (iv) ventilao e climatizao de alta eficincia e uso de janelas de vidro duplo; (v)
controles de iluminao; e (vi) estacionamento compartilhado em acordo com uma igreja
vizinha local. (GREEN CIRCLE, 2012; HUFF PROJECTS, 2012; SOKOL, 2007).

97

4.2

MANUTENO

COM

PRTICAS

SUSTENTVEIS

NOS

PASES

DESENVOLVIDOS
Segundo Gomide (2006), a manuteno predial com prticas sustentveis j est
consolidada nos pases desenvolvidos em funo das reconhecidas vantagens econmicas e
sociais da preservao patrimonial e do meio ambiente.
O prolongamento da vida til do edifcio, maior segurana e a preservao do
conforto, obtidos com a adequada manuteno, constituem benefcios inegveis, alm de
evitar a desvalorizao imobiliria e a degradao urbana, que limitam o progresso e o
turismo. (GOMIDE, 2006).
Nos pases desenvolvidos, nos prdios novos (que foram concebidos e construdos
com base nos princpios de sustentabilidade) a manuteno com prticas sustentveis vem a
reboque, uma vez que nessas edificaes foram empregadas estratgias de projeto, tcnicas
construtivas, materiais especiais e tecnologias mais recentes, que praticamente obrigam a
prticas sustentveis de manuteno como se esta fora sua extenso.
Por outro lado, nos j existentes, pressupe-se que as prticas sustentveis na
manuteno seja uma tendncia, levando-se em conta a colocao de Gomide (2006), mas
tambm os contedos apresentados na seo 2.3 desta pesquisa.
De acordo com o que foi revisado, boa parte de prdios j existentes vm passando por
retrofits e/ou adaptaes, promovendo, entre outras perspectivas de sustentabilidade, a
reduo do consumo de energia e a eficincia energtica nas edificaes, por exemplo, atravs
da prioridade s fontes renovveis; a reduo do consumo de gua e o aproveitamento e
preservao desse recurso; e a reciclagem de materiais e o aproveitamento de materiais
reciclados.
A Green Building Partnership uma Cooperativa de empresas com sede na cidade
de Brighton no Reino Unido, cujo objetivo transformar Brighton & Hove em exemplo de
cidade verde com a prestao de servios profissionais para reformas e manuteno dos
edifcios existentes. J conta com a uma vasta carteira de clientes. A procura pelos servios de
manuteno predial cada vez mais crescente. A Cooperativa presta servios em imveis
residenciais, comercias e do setor pblico. Embora Brighton & Hove seja o foco, a
Cooperativa presta servios em outras cidades no Reino Unido. A parceria envolve
consultores e avaliadores de construo sustentvel, arquitetos, engenheiros civis, engenheiros
mecnicos e engenheiros eltricos com a finalidade de alcanar maior desempenho em
qualquer projeto de eficincia energtica e de preservao dos recursos naturais nos edifcios

98

existentes. A Cooperativa tambm possui equipes de treinamento para os profissionais

envolvidos, com objetivo de aplicar prticas de sustentabilidade em toda e qualquer atividade
de manuteno desenvolvida pela Cooperativa (THE GREEN BUILDING PARTNERSHIP,
2012).
Tais aes, certamente fazem parte do enquadramento s normas vigentes e aos
padres de certificao ambiental, sobretudo o LEED.
Esta seria uma nova onda do green building, para prdios j existentes, pois da
certificao LEED faz parte, complementarmente, o selo LEED EB Existing Buildings
Operations and Maintenance, no qual a operao e a manuteno prediais devem atender aos
pressupostos de sustentabilidade. E este caminho j foi percorrido pelos pases desenvolvidos.
(BENITE, 2010). possvel afirmar que, nos pases desenvolvidos, os prdios j existentes
esto no mesmo patamar de desempenho e de competitividade dos green buildings novos.
Acredita-se, assim, que, no plano internacional, a discusso sobre os impactos dos
edifcios, combinada com a evidncia da popularizao das construes verdes, bem como
as medidas para tornar sustentveis os edifcios j existentes, reverbera sobre o papel
relevante da manuteno predial que prioriza a reduo dos impactos ambientais na fase de
operao e uso da edificao existente, no atual estgio de desenvolvimento das construes
sustentveis.
4.3 A EXPERINCIA BRASILEIRA
Conforme anteriormente mencionado, importante ressaltar que embora o tema desta
pesquisa trate de manuteno predial com prticas sustentveis, as construes sustentveis
neste contexto mostram exemplos de que possvel promover reformas, modernizaes ou
adaptaes nas edificaes existentes com a adoo de conceitos na direo da
sustentabilidade por meio da manuteno de melhoria e modernizao.
As primeiras informaes sobre construo sustentvel chegaram ao Brasil na dcada
de 1990, atravs da publicao de estudos pioneiros que pesquisadores brasileiros
desenvolveram em nvel acadmico sobre o tema. Logo, adviriam as primeiras medidas de
mbito governamental, relacionadas com temas conexos sustentabilidade na construo
civil. (LAMBERTS et al, 2008).
O aumento das publicaes sobre construo sustentvel propiciou informaes aos
brasileiros do que ocorria no plano internacional: a presso cada vez mais intensa dos
movimentos ambientalistas, as primeiras experincias em construo sustentvel dos pases

99

desenvolvidos e o surgimento de padres de sustentabilidade nas edificaes e dos primeiros

sistemas de certificao ambiental, avaliando projeto, obra e operao/manuteno de
edifcios.
Embora o maior propsito da construo/edificao sustentvel seja beneficiar o meio
ambiente e promover a qualidade de vida, preciso dizer que, segundo a literatura, a adoo
dos requisitos da certificao como diretrizes construtivas e de operao se justifica no Brasil
por questes bastante objetivas, de custos e de mercado, quais sejam:

Porque menor consumo de energia, de gua e de resduos, acrescido dos gastos com
segurana e com investimento em TI (Tecnologia de Informao), reduz o custo
operacional e de manuteno da edificao em uso a reduo de custos de operao de
um prdio sustentvel no Brasil de cerca de 10% em relao a um prdio convencional
e;

Porque a sustentabilidade virou uma demanda de mercado: edifcios sustentveis tornam

o ativo imobilirio mais competitivo tanto em termos de venda como de locao. O metro
quadrado de empreendimentos certificados fica mais valorizado e a velocidade de
ocupao e de comercializao aumenta, na mesma proporo da diminuio do risco de
investimento. (BIGESCHI, 2011; KOPSCHITZ, 2012; CASADO apud GANDRA,
2012).
De acordo com Motta (2011) O Programa Nacional de Eficincia Energtica em

Edificaes Procel Edifica foi institudo em 2003 pela Eletrobrs/Procel e atua de forma
conjunta com o Ministrio de Minas e Energia, o Ministrio das Cidades, universidades,
centros de pesquisa e entidades das reas governamental, tecnolgica, econmica e de
desenvolvimento, alm do setor da construo civil. O programa tem por objetivo incentivar a
conservao e o uso eficiente dos recursos naturais (gua, luz, ventilao etc.) nas edificaes,
reduzindo os desperdcios e os impactos sobre o meio ambiente.
No entanto, apenas em 2007 o conceito de construo sustentvel comearia a ser
disseminado no Pas, principalmente em funo da criao do GBC Brasil, Green Building
Council Brasil, e do CBCS, Conselho Brasileiro de Construo Sustentvel.
Assim que, neste mesmo ano, 2007, uma agncia do Banco Real localizada na
Granja Viana, So Paulo, tornou-se a primeira edificao do Brasil (e da Amrica Latina) a
receber a certificao norte-americana LEED de sustentabilidade, na tipologia new
construction e na classificao gold. (BIGESCHI, 2011).

100

Segundo Bigeschi (2011), a concesso do selo LEED a este empreendimento, pioneira

no Pas, contribuiu para que os sistemas de certificao se tornassem mais difundidos no
Brasil.
Para Motta (2011), no Brasil, o certificado de sustentabilidade que est se
configurando como o mais apropriado o emitido pelo Inmetro, conhecido como Selo Procel
Edifica. O processo de Certificao de Eficincia Energtica de Edifcios Procel Edifica se
encontra em vigor desde 2007, em carter voluntrio, e passar a ser obrigatrio a partir de
2012, conforme a Lei de Eficincia Energtica n 10.295/01.
O Programa Nacional de Conservao de Energia Eltrica, uma etiqueta de eficincia
energtica de edificaes, primeiramente voltada a prdios comerciais ou pblicos e hoje
engloba tambm os residenciais. (BIGESCHI, 2011).
Tambm em 2007, o Grupo paulista SustentaX, de Engenharia de Sustentabilidade,
que vinha desenvolvendo processos de certificao em empreendimentos, pr-certificou com
selo prprio, o SustentaX, o edifcio residencial paulista Ecolife Independncia. (GRUPO
SUSTENTAX, 2012).
No ano seguinte, 2008, a Fundao Vanzolini, criada e gerida por professores da
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo, apresentou o que considerado o primeiro
selo de certificao brasileiro, o AQUA, Alta Qualidade Ambiental, pois, inspirado no selo
francs HQE, e adaptando conceitos realidade brasileira, tornou-se o primeiro referencial
tcnico do Pas para construes sustentveis. A certificao AQUA diferente das
certificaes verdes existentes no mercado brasileiro. De aplicao mais exigente, requer o
atendimento a todas as 14 categorias e a verificao por meio de auditorias presenciais em
todas as fases. Ao mesmo tempo, por exigir desempenho, permite maior flexibilidade s
solues de projeto que so adotadas de acordo com o contexto do projeto, considerando
regio, clima, vegetao, cultura e o ambiente construdo e as comunidades locais. Outro
detalhe importante no Processo AQUA que, durante a fase de projeto, so consideradas
solues passivas e ativas para a obteno de conforto e sade para a reduo de impactos
ambientais e custos operacionais da construo, ao longo de toda a vida til das edificaes.
Com isso, consomem menos recursos naturais e geram menos resduos, alm de proporcionar
melhores condies de conforto e sade aos usurios. Isso abrange as fases de programa,
concepo (projeto), realizao (construo) e uso dos empreendimentos. (BIGESCHI, 2011)
Em 2009, foi criado o Selo Casa Azul, da Caixa Econmica Federal, instrumento de
classificao de sustentabilidade para projetos habitacionais, integrante do Programa de
Construo Sustentvel do banco. (CAIXA, 2009).

101

Em setembro de 2010, o Senado lanou uma cartilha com diretrizes para a concepo
de edifcios pblicos sustentveis. Essa publicao aborda temas como compras sustentveis e
a importncia de o gestor pblico conhecer o conceito das construes verdes, sendo parte
integrante do Programa Senado Verde. Este programa objetiva introduzir a gesto ambiental
nas rotinas administrativas. Para isso, criou esta cartilha sobre Edifcios Pblicos
Sustentveis. A publicao tambm mostra como os investimentos em sustentabilidade
podem se reverter em economia para o rgo pblico, enfatizando que a preocupao com a
sustentabilidade deve estar presente em todas as fases do projeto, comeando pelo
arquitetnico, que deve coordenar uma perfeita integrao com os projetos de todos os
sistemas do edifcio. Aspectos como a paisagem, a organizao do canteiro de obras, a
utilizao econmica da gua, a possibilidade da cobertura verde, o uso correto de energia, a
irrigao, o clima, uma gesto dos resduos slidos responsvel, materiais utilizados na obra e
lixo esto divididos e explicados na cartilha. Cada uma das sees mostra como o prdio
pblico deve trabalhar com essas questes para se tornar sustentvel. Nas sees, aparecem
tambm tecnologias que facilitam o aproveitamento de energia, gua e lixo. Um prdio com
estas caractersticas pode obter um certificado de sustentabilidade. (MOTTA, 2011).
Como se v, apesar do impulso em curto perodo de tempo, o processo de aquisio de
conhecimentos sobre a construo sustentvel no Brasil recente. Do mesmo modo,
tambm recente o processo de certificao de edificaes brasileiras. Todas estas colocaes
confirmam o carter do novo que cerca a construo sustentvel no Brasil, inclusive em
termos de experincia prtica.
No obstante, os ltimos dados da GBC Brasil so bastante animadores. Eles registram
um total de 526 empreendimentos sustentveis no Pas no perodo compreendido entre 2007 e
2012. A evoluo das certificaes confirma essa perspectiva: tem-se hoje 52 prdios
brasileiros certificados no USGB e 474 em processo de certificao por esta organizao (em
2007 eram apenas oito projetos brasileiros certificados). (CASADO apud GANDRA, 2012).
Com efeito, nos ltimos anos o Brasil, mais especificamente atravs de
empreendimentos localizados na regio Sudeste, So Paulo e Rio de Janeiro, teve grande
avano no desenvolvimento de edificaes que incorporassem os conceitos de construo
sustentvel. Houve, inclusive, um processo de profissionalizao no setor da construo civil
nesse sentido. (CARMINATTI JUNIOR et al, 2011).
Isso pode ser comprovado pela evoluo dos registros e certificaes LEED (no
Brasil, o mais procurado selo de certificao ambiental) de edifcios brasileiros, que, no

102

perodo compreendido entre 2004 e 2010, apontou aumento considervel em termos de

quantidade.
O Grfico abaixo apresenta esta evoluo.

Grfico 2: Evoluo dos registros e certificaes LEED no Brasil at 2010

FONTE: CARMINATTI JUNIOR et al (2011).

Mais recentemente, desde meados de 2011, a procura por certificao LEED cresceu
significativamente no Pas: a entidade registra pelo menos um projeto de edificao
sustentvel buscando certificao por dia til (ou seja, a cada dia til um empreendimento
solicita certificao), sendo que, entre fevereiro e maro de 2012, houve 62 solicitaes.
(KOPSCHITZ, 2012; GANDRA, 2012).
Santos e Abascal (2011, p. 12) acrescentam, que apesar da nobreza das intenes de
quem quer ser certificado e mesmo da eficincia dos resultados das certificaes, o sucesso da
certificao aproveitado para criar instrumentos para o chamado marketing ambiental.
Segundo Paiva, citada pelas autoras:

103
...] quando a empresa passa a valorizar sua relao com o meio ambiente e a tomar
medidas preventivas, sua imagem perante a opinio pblica tende a apresentar
conotao diferenciada. Valorizar sua preocupao com o meio ambiente tem um
forte papel, entre outros, na manuteno dos clientes atuais e atrao de novos
consumidores.

Seja por motivaes objetivas ou de marketing, fato que o emprego dos conceitos de
construo sustentvel tem elevado o padro tcnico da indstria da construo civil
brasileira, o que, indiretamente e por associao, beneficia todos aqueles que fazem parte da
cadeia desse segmento, tais como a indstria de materiais e produtos ambientalmente
sustentveis, os agentes envolvidos com o tratamento de resduos e com a reciclagem, e assim
por diante. (KOPSCHITZ, 2012).
Tambm fato que as certificaes, mesmo quando questionadas por estas questes e
motivaes, se sustenta pelas caractersticas positivas que oferecem, seja no incentivo ao
desenvolvimento da construo sustentvel ou no seu aperfeioamento. Assim no fora, sua
importncia no estaria sendo amplamente disseminada e incorporada pela sociedade como
sinal de qualidade construtiva e ambiental. (SANTOS e ABASCAL, 2011).
As certificaes no Brasil ainda esto restritas a empreendimentos comerciais e
servios. At o momento, no h edifcios residenciais certificados no pas. No entanto, a
Fundao Vanzolini, disponibilizou em janeiro desse ano o selo AQUA para projetos
habitacionais. (FUNDAO VANZOLINI, 2012)
Na Figura a seguir, possvel observar dados percentuais recentes em termos de
economia de energia, de gua e de reciclagem de resduos alcanados pela construo
sustentvel brasileira atravs das certificaes AQUA e LEED.

104

Figura 18: Economias com as certificaes no Brasil

FONTE: GONALVES (2012).

De outra parte, o crescimento do mercado de construo sustentvel no Brasil e o

aumento do nmero de edifcios brasileiros certificados com LEED fizeram com que o Pas
despontasse como um dos pases lderes desse mercado, ocupando hoje a quarta posio no
ranking mundial do World GBC World Green Building Council, segundo o GBC Brasil.
A Tabela a seguir mostra o somatrio de prdios certificados com mais os processos
de certificao em cada pas, por ordem decrescente at janeiro de 2012.
Tabela 2: Ranking mundial de construes sustentveis

PAS
Estados Unidos

N DE CONSTRUES SUSTENTVEIS
40.262

China

869

Emirados rabes Unidos

767

Brasil

526
FONTE: CASADO apud GANDRA, 2012.

105

Atualmente, totalizam em mais de 60 mil os edifcios em processo de certificao

LEED em no mundo. Destes, estima-se que entre 650 e 700 sejam empreendimentos
brasileiros que tero a certificao LEED de sustentabilidade at o final de 2012. (CASADO
apud GANDRA, 2012). Entre 120 pases, o Brasil est em quarto lugar com maior nmero de
empreendimentos que podem receber o selo LEED. (VILLELA, 2011).
Os dados so promissores, no restam dvidas, porm, ainda incipiente a realidade
brasileira, os edifcios verdes so minoria no Brasil, representam apenas 1% da oferta do
mercado imobilirio, enquanto que na Europa os edifcios verdes representam10% da oferta
do mercado imobilirio e nos Estados Unidos os edifcios verdes representam 15% da oferta
do mercado imobilirio. Os Estados Unidos atualmente o pas que mais investe em
construes sustentveis. Os desafios desse mercado so grandes, sobretudo devido ao
preconceito e falta de informao. O atual momento marcado pela necessidade de
mudana cultural. (VILLELA, 2011; GONALVES, 2012).
Mas h avanos na cadeia da construo sustentvel, com maior fabricao de
materiais de baixo impacto ambiental, e no emprego de diferentes tecnologias e solues de
sustentabilidade na experincia prtica brasileira.
O edifcio comercial Elis, localizado em Porto Alegre, um bom exemplo nesse
sentido. Alm de adotar tcnicas sustentveis tais como telhado verde e sistema de coleta e
aproveitamento de gua de chuva, foi o primeiro no Brasil a utilizar a energia dos ventos no
seu funcionamento, atravs da colocao, no topo do prdio, de um gerador elico,
responsvel por 20% de toda a energia consumida nas reas comuns do prdio (corredores,
elevadores e estacionamento). (VOELCKER, 2008). Isso pode ser visto na imagem abaixo.

106

Figura 19: Edifcio Elis, Porto Alegre

FONTE: AECWEB (2012).

Inaugurado em 2006, o Elis recebeu meno honrosa da Procel na categoria

edificaes, por atender aos dispositivos da ISO 14.000 quanto ao destino de dejetos, e, mais
recentemente, no incio de 2012, de forma pioneira no Brasil, a certificao AQUA para a
fase de operao e uso, incluindo as rotinas adotadas na manuteno e os procedimentos
quanto ao uso de materiais sustentveis de limpeza. (VOELCKER, 2008; REVISTA INFRA,
2012).
Outro exemplo que merece citao o do edifcio Eldorado Business Tower, um
complexo de escritrios localizado em So Paulo, com 141 metros de altura e 32 andares, e
que dispe de quatro subsolos, edifcio garagem com sete pavimentos, centro de convenes e
heliponto. (SANTOS e ABASCAL, 2011).
A Figura 20 fornece viso da fachada frontal deste edifcio, na qual se observa grelha
estrutural e vedao diferenciada de vidro.

107

Figura 20: Fachada do edifcio Eldorado Business Tower, So Paulo

FONTE: SANTOS e ABASCAL (2011).

Embora aparentemente este complexo no parea se diferenciar das demais torres de

escritrios da cidade, possui vantagens significativas que o distinguem pelos princpios
sustentveis adotados, especialmente quanto economia de gua e de energia, eficincia
energtica e ao uso de energias renovveis. (SANTOS e ABASCAL, 2011).
O prdio, inaugurado em 2007, recebeu, em 2009, a classificao LEED platinum, o
mais alto grau concedido pelo USGBC, tendo sido esta a primeira vez que uma edificao
latino-americana foi agraciada com este grau de classificao.
O selo nesta classificao ocorreu porque durante a obra 50% do material adquirido
tm origem local; 95% de toda a madeira empregada tm origem certificada pelo FSC (Forest
Stewardship Council); 74% de todo resduo gerado foram destinados a aterros; e 30% do

108

material empregado foram reciclados. J na fase de uso, foi concedido em funo dos 33% de
economia no consumo de gua potvel (comparado ao padro norte-americano); dos 100% de
economia de gua potvel para irrigao; dos 18% de economia no consumo de energia; e dos
25% de reduo da vazo e volume de gua lanada na rede pblica durante as chuvas.
(SANTOS e ABASCAL, 2011).
Edifcios j existentes no Brasil tambm vm passando por processos de reformas e/ou
adaptaes na direo da sustentabilidade.
Este o caso de algumas unidades do Hospital Albert Einstein, de So Paulo. Em
2009, a unidade Morumbi recebeu placas de captao de energia solar para o sistema de
aquecimento da gua, ao que foi estendida dois anos depois tambm para a unidade da Vila
Mariana, que, atualmente tem 100% do sistema de gua quente proveniente do sistema de
aquecimento solar. (EINSTEIN, 2012).
Paralelamente, outras medidas foram implantadas em todas as unidades da rede Albert
Einstein, como: lixeiras para descarte de pilhas e baterias, material depois encaminhado para
empresas especializadas em reciclagem; troca de copos descartveis por copos reciclveis;
mudana nos restaurantes e servio de alimentao, em termos de melhoria das condies de
ar, gua, higienizao, seleo de resduos e reduo de desperdcios. (EINSTEIN, 2012).
A aplicao do conceito ZEB nas edificaes ainda no uma realidade no Brasil. No
entanto, j h um projeto de edificao para o primeiro prdio ZEB no Pas. Trata-se do
projeto desenvolvido pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) e o Instituto de
Astronomia, Geofsica e Cincias Atmosfricas (IAG) da USP para abrigar o Centro de
Estudos do Clima e Ambientes Sustentveis (CECAS), lanado em 2009. (NASCIMENTO,
2011).
O prdio, em construo, ocupar um terreno de cerca de seis mil metros quadrados na
Cidade Universitria da USP, incluindo subsolo, trreo, trs pavimentos superiores e
cobertura, sendo dividido em trs blocos.
A Figura a seguir fornece uma imagem de como ser a edificao.

109

Figura 21: Projeto do primeiro edifcio ZEB do Brasil

FONTE: NASCIMENTO (2011).

Trs pressupostos foram considerados neste projeto: a maximizao da relao entre

arquitetura e clima, como forma de reduzir futuros consumos energticos (tecnologias solares
passivas); utilizao de tecnologias ativas com baixo consumo de energia; e implantao de
iniciativas de sustentabilidade e reduzido impacto ambiental durante as etapas de construo,
uso, operao e manuteno do edifcio.
Segundo Nascimento (2011), para atingir estes pressupostos est previsto, entre outros
aspectos, o controle da radiao solar por meio de protetores solares externos automatizados;
melhoria da iluminao natural e prateleiras de luz; ventilao natural com controle
automatizado; ar condicionado solar no auditrio e sala de servidores; resfriamento do ar pelo
solo; gerao de energia eltrica por meio do efeito fotovoltaico; automao e gerenciamento
da energia com painel demonstrativo; captao de gua de chuva para reaproveitamento em
bacias sanitrias e irrigao de jardim; coletores solares planos para aquecimento de gua em
chuveiros e lavatrios; alm da utilizao de materiais de construo com contedo reciclado.
O edifcio ser servido 100% por gerao autnoma fotovoltaica, interligada rede,
fornecendo um excedente energtico durante o perodo diurno e resgatando este excedente
nos perodos vespertino e noturno. Os painis do tipo fixo sero localizados na cobertura, em

110

dois dos trs blocos. Est previsto tambm a colocao de uma torre fotovoltaica que
acompanha o azimute solar e com efeito demonstrativo no exterior do edifcio. Alm disso, o
edifcio ser servido por painis solares trmicos que fornecero gua quente para banheiros e
vestirios. Uma outra caracterstica do prdio ser o suprimento de ar frio por meios
geotrmicos. (NASCIMENTO, 2011).
4.3.1 Manuteno predial no Brasil com prticas sustentveis.
Conforme j mencionado anteriormente nesta pesquisa (GOMIDE, 2008), muitos
edifcios brasileiros na fase operao e uso se caracterizam pela quase ausncia de
manuteno, resultante principalmente da falta de uma cultura de conservao e preservao
do patrimnio.
A situao, contrria que ocorre, por exemplo, na Europa, ainda dominante no
Pas. Na melhor das hipteses, pode-se afirmar que esta uma cultura ainda incipiente no
Brasil.
De outra parte, como atesta Gomide (2008), raros so os prdios que recebem servios
de manuteno adequados em vrios deles, esta funo limitada, carecendo de tecnologias,
de planejamento e acompanhamento.
Nesses casos, em geral a manuteno desenvolvida ou para corrigir ou prevenir
eventuais falhas, defeitos, anomalias e problemas das edificaes, caracterizando-se mais pela
reatividade a um desses eventos e menos por aes preditivas, como ocorre nos pases
desenvolvidos. Sabe-se que a manuteno corretiva est francamente ultrapassada e que a
preventiva, isoladamente, no oferece condies de gerar previses que se antecipam
ocorrncia desses eventos, no alcanando eficincia e confiabilidade. (LARA, 2006; 2010;
MARAN, 2011).
Ora, frente a essa realidade, pouco h que se falar em experincias de manuteno com
prticas sustentveis no Brasil, sobretudo nos prdios existentes. E mesmo as edificaes
reformadas e adaptadas para tornarem-se mais sustentveis, bem como aquelas em que
medidas e programas foram implantados nesse sentido (em especial para reduo do consumo
de energia e de gua), precisam do envolvimento e da adeso das pessoas, funcionrios e
usurios, do contrrio, prticas de manuteno sustentveis no se consolidaro nas suas
rotinas.
Por outro lado, no raramente supe-se que os edifcios concebidos e construdos em
conformidade com os princpios de sustentabilidade nos quais o projeto determina ou pelo
menos delineia futuras prticas sustentveis de manuteno para a fase de operao e uso,

111

devido ao emprego de estratgias construtivas, solues e materiais de baixo impacto

ambiental prescindem de manuteno sustentvel, estando fora do seu escopo e alcance.
Esta uma viso equivocada. Na verdade, a manuteno com prticas sustentveis
parte do conceito do green building, representando um outro momento deste tipo de
construo, ou no dizer de Benite (2010), a sua segunda onda, referente fase de operao e
uso da edificao concebida como sustentvel.
Nesses prdios, j ocupados e em operao, prticas sustentveis de manuteno
valem, inclusive, para efeitos de certificao com o selo LEED EB Existing Buildings
Operations and Maintenance, que atesta gesto consistente de manuteno, e cuja validade
obedece a prazos pr-estabelecidos, devendo ser renovada a cada cinco anos, segundo o
USGBC.
O Programa GreenClean foi lanado em 2008, tornando pioneira a importncia dos
servios de manuteno sustentvel no Brasil. Foi desenvolvido no Brasil pela empresa
Limpidus, sendo voltado para o conceito de Green Cleaning (limpeza verde) amplamente
difundido nos pases desenvolvidos, mas no no Brasil inclusive porque no h entre ns
empresas certificadoras de produtos ambientalmente corretos.
Hoje, o Programa est incorporado para efeitos de certificao internacional pelo
norte-americano GreenClean Institute e o GBC Brasil pretende adaptar o LEED EB para
inserir esta perspectiva na sua certificao. (REVISTA HIGIPLUS, 2009).
Assim, para tornar realidade o conceito de edificao verde, no basta projetar e
construir com sustentabilidade, pois no somente isso que garante a sustentabilidade de uma
edificao. Os padres de sustentabilidade no se encerram nestas etapas, mas se estendem
para todo o ciclo da vida til do prdio, o que inclui, necessariamente, prticas de
manuteno, no longo prazo, que confirmem e garantam o edifcio como sustentvel.
No Centro Administrativo Rio Negro de Alphaville - Barueri/SP, composto por quatro
torres construdas h oito anos em bases sustentveis, em abril deste ano, 2012, apenas duas
das quatro torres haviam conquistado certificao de sustentabilidade na categoria de
manuteno com eficincia energtica no nvel de classificao prata com o selo LEED EB
Existing Buildings: Operations and Maintenance, (EB:O&M) atestando eficincia enrgica e
timas condies de uso na manuteno e conservao predial. Este dois prdios so os
primeiros edifcios administrativos at a presente data a receberem este tipo de certificao
no Brasil em tal categoria e nvel, fato que s foi possvel ao adotar-se uma srie de aes que
auxiliou na gesto sustentvel da dupla de prdios. (WIECZOREK, 2012).

112

Alm disso, conforme Gomide (2007b) esses aspectos ganham maior dimenso ao
levar-se em conta que a maioria das edificaes no nova, apresentando-se ineficiente do
ponto de vista ambiental, pois composta por edifcios que no foram projetados e
construdos sob os princpios da sustentabilidade. . Isso leva a concluir que os critrios de
sustentabilidade no podem ser aplicados somente a novas edificaes, mas, e principalmente,
as j existentes, ineficientes, pois so as que maiores impactos causam ao meio ambiente
durante a fase de operao e uso.
E esse caminho o Brasil ainda ter de percorrer, eis que a construo sustentvel ainda
uma perspectiva recente no Pas. Todavia, nos shopping centers brasileiros, existe uma
preocupao maior de inserir os conceitos sustentveis nas prticas de manuteno e operao
predial. Estas iniciativas so motivadas, principalmente, por aspectos econmicos e
embasadas mais em marketing ambiental do que em comprometimento sustentvel. A nfase
desta pesquisa em relao aos shoppings centers, justifica-se porque as prticas sustentveis
aplicadas por este setor s suas edificaes devem ser vistas como ferramentas estratgicas e
positivas para outras tipologias de edificao e para o meio ambiente.
4.3.2 Shopping Centers
Manutenes improvisadas, sem planejamento e estratgia no tm mais espao nas
prticas desta funo nos diferentes tipos de edificao e nos diversos setores. Nas empresas
de todos os segmentos, esta perspectiva imperiosa, eis que determinante de competitividade
em um mercado globalizado. (BARROS FILHO, 2004; GOMIDE, 2007b; TAVARES, 2009).
Por seus objetivos e caractersticas, as edificaes comerciais apresentam um fluxo de
circulao de pessoas nas suas instalaes significativamente maior do que o fluxo de
circulao existente nos edifcios residenciais. Em consequncia deste uso intensivo, h maior
consumo de recursos, maior produo de resduos e o tempo de vida til dos materiais e
equipamentos das edificaes so menores, com risco de obsolescncia funcional e fsica
precoce. Por este motivo, as edificaes do setor comercial devem ser submetidas a avaliaes
constantes de conservao e atividades de manuteno mais rigorosas, sistemticas e sob a
responsabilidade de uma equipe profissional. Nos edifcios comerciais, a funo da
manuteno assume especial relevncia, pois no percebida pela populao em geral (fixa e
flutuante), mas afeta diariamente o dia-a-dia de milhares de pessoas. (SEBALHOS, 2007).
Dentro da categoria edificaes comerciais, esto os shopping centers que
representam novos espaos de consumo e de lazer, onde se manifestam vrios tipos de
atividades. Como lugar urbano de consumo eles mantm a prtica de consumir em constante

113

movimento atravs das suas ofertas e dos seus incentivos para aes rotinizadas. Os
shoppings centers possuem uma estrutura espacialmente distribuda que tem como
consequncia uma regionalizao das aes. A regionalizao deve ser entendida no
meramente como localizao no espao, mas como referente ao zoneamento do tempoespao, em relao s prticas sociais rotinizadas, que fazem atualmente os shopping centers
parte do cotidiano dos brasileiros. (GIL, 2003).
Essas construes exigem um complexo sistema de manuteno predial, devido
intensa circulao de pessoas e aos diferentes setores que o compem.
4.3.3 Shopping centers: generalidades
A ABRASCE (Associao Brasileira de Shopping Centers) define shopping centers
como os empreendimentos com rea Bruta Locvel (ABL), normalmente, superior a 5 mil
m, formados por diversas unidades comerciais, com administrao nica e centralizada, que
pratica aluguel fixo e percentual. Na maioria das vezes, dispe de vagas de estacionamento
compatveis com suas reas de vendas que incluem as lojas ncoras, lojas de departamentos
ou lojas que ocupam reas bem maiores do que as outras que so as grandes atraes para os
consumidores Sua origem se encontra nas grandes lojas de departamentos do sculo XIX, nos
Estados Unidos, cujo formato fsico exibia estruturas de ferro, alumnio e bronze; vidros
temperados e vitrines no lugar de janelas; verticalizao dos espaos por meio de escadas
rolantes; e a combinao entre ar condicionado e moderna iluminao. Essas lojas de
departamentos foram as verdadeiras inspiradoras dos shopping centers do sculo XX.
(PADILHA, 2006).
J no sculo XX, o surgimento de shopping centers no espao urbano deu-se no
perodo imediatamente ps-Segunda Guerra nas cidades norte-americanas, visando ao
atendimento das necessidades de consumo da populao que comeava a povoar bairros
planejados, porm afastados do centro histrico das cidades. (HOPPE FILHO et al, 2003).
O primeiro shopping center dos Estados Unidos foi inaugurado em 1950, nos
arredores de Seattle. Era uma construo isolada cujos prdios tinham lojas que se abriam
para caladas internas. Os prdios eram rodeados por um estacionamento para quatro mil
carros que ocupava cerca de do terreno de 242 mil metros quadrados. (PADILHA, 2006).
Em pouco tempo, o novo conceito passou a ser difundido em outros pases, como o
Canad, em outros continentes. Na Europa, os primeiros empreendimentos do gnero [...]
instalaram-se na Gr-Bretanha, na Frana e na Alemanha nos anos 1950 e 1960, pois esses

114

pases aceitaram o novo conceito de centro comercial criado pelos Estados Unidos. Outros
pases demoraram maior tempo para incorpor-lo. (PADILHA, 2006, p. 63).
Pintaudi (1992) descreve que no Brasil, a intensa urbanizao a partir da dcada de
1960, que concentrou no Sudeste o capital, favoreceu o surgimento de shopping centers
Em1966, houve a inaugurao do primeiro shopping center. no Brasil, o Iguatemi,
localizado na cidade de So Paulo, desde ento a denominada indstria de shopping centers
vem experimentando significativo desenvolvimento. (PINTAUDI, S.M. & JR. FRUGOLI H,
1992)
A expanso do nmero de shoppings crescente e o setor experimenta significativo
desenvolvimento no Brasil. Desde o ano de 2006, o nmero de inauguraes cresceu. Essa
expanso atribuda ao crescimento da economia brasileira, ao alargamento dos centros
urbanos e ascenso de parcelas da populao classe mdia, que passaram a consumir mais,
com maior segurana e conforto. (CURY, 2010).
A evoluo do setor em nmero de shoppings at o ano de 2010 pode ser observada no
Grfico 1 a seguir, onde consta tambm uma previso para o ano de 2011.

Grfico 3: Evoluo recente do nmero dos shoppings no Brasil

FONTE: CURY (2010).

Estratgias de marketing e publicidade frequentemente focam a imagem de um

shopping center um conceito atrelado a atributos mais marcantes, que so avaliados e
ponderados uns contra os outros pelos consumidores com base nas caractersticas e

115

expectativas que mais valorizam, e que tem ligao direta com a possibilidade de se trabalhar
com a marca neste mbito.
Segundo Marques Junior et al (2009, p. 371), a imagem dos shoppings consequncia
de aes deliberadas e no intencionais tomadas por seus gestores, e de importncia central
para a avaliao do desempenho do marketing desses empreendimentos. A boa imagem pode,
entre outras coisas, alavancar e decidir negcios, potencializar qualidades e virtudes, suprir
deficincias, fazer a diferena, encurtar caminhos, aumentar a produtividade, em suma, gerar
vantagem competitiva.
Atravs de pesquisas de percepo de imagem e pesquisas de satisfao e
comportamento do consumidor, possvel conhecer o pblico, estabelecer um conjunto de
atributos ao empreendimento que so caros ao pbico e construir uma boa imagem,
permitindo a identificao com o shopping. (MARQUES JUNIOR et al, 2009).
Apesar de os shopping centers estarem em franco processo de expanso na economia
brasileira, h poucas anlises envolvendo estes empreendimentos e os atributos que possuem
que motivam a sua escolha pelos consumidores. (MARQUES JUNIOR et al, 2009).
Hoppe Filho et al (2003) citam alguns atributos dos shoppings centers que seriam
considerados importantes para o pblico, tais como complementaridade e diversidade de
oferta, preo, qualidade dos produtos, acessibilidade, conforto e ambientao.
Marques Junior et al (2009), desenvolveram pesquisa emprica justamente com o
objetivo de analisar os fatores motivacionais determinantes para o processo de
escolha/preferncia de um shopping center e mais valorizados, visando ao aprofundamento
dos conhecimentos neste campo e ao fornecimento de material para a melhoria da gesto
desses empreendimentos.
A amostra foi constituda por um conjunto de 672 estudantes de graduao de cursos
de Administrao, frequentadores e consumidores de trs shoppings da cidade de Ribeiro
preto, So Paulo. Adicionalmente, gestores desses trs shoppings foram entrevistados.
Os resultados da pesquisa revelaram que as percepes entre os dois grupos de
participantes, consumidores e gestores, diferenciada. Entre os consumidores, os atributos
apontados foram limpeza, manuteno, segurana interna e qualidade do servio prestado,
nesta ordem. Ressalta-se que no houve meno da sustentabilidade.
No Quadro 1 abaixo esto representados os atributos que receberam maior nota mdia
e maior importncia por parte dos 672 consumidores de acordo com o shopping center que
escolheram.

116

Shopping escolhido

Atributos que receberam a maior nota mdia e a

(preferido)

maior importncia

Shopping A

Shopping B

Shopping C

Limpeza e manuteno
Segurana dentro do shopping
Qualidade do servio prestado
Presena de lojas do tipo fast food e restaurantes
Limpeza e manuteno
Segurana dentro do shopping
Qualidade do servio prestado
Presena de lojas do tipo fast food e restaurantes
Limpeza e manuteno
Segurana dentro do shopping
Presena de cinemas
Qualidade do servio prestado

Quadro 1: Atributos escolhidos pelos consumidores, pesquisa Marques Junior.

FONTE: MARQUES JUNIOR et al (2009).

Com relao aos gestores dos trs shoppings, os atributos que receberam maior nota
mdia e maior importncia so representados na Quadro 2 a seguir.
Shopping

Atributos que receberam a maior nota mdia e a maior

escolhido

importncia

Shopping A

Shopping B

Shopping C

Segurana dentro do shopping

Limpeza e manuteno e segurana do estacionamento
Preos praticados pelas lojas
Disponibilidade de estacionamento
Segurana dentro do shopping
Qualidade do servio prestado
Presena de lojas de marca (grife)
Disponibilidade de estacionamento e segurana do estacionamento
Segurana dentro do shopping
Qualidade do servio prestado
Presena de lojas de marca (grife)
Limpeza e manuteno

Quadro 2: Atributos escolhidos pelos gestores, pesquisa de Marques Junior.

FONTE: MARQUES JUNIOR et al (2009).

Os atributos mais valorizados pelos consumidores em ordem prioritria so limpeza e

manuteno e depois segurana dentro do shopping (Quadro-1), j pelos gestores as
prioridades esto invertidas (Quadro-2). Esses aspectos de diferenas de posicionamento entre
gestores e consumidores, apontam que as prticas de limpeza e manuteno adotadas tem
maior percepo pelos consumidores e figurou como um atributo muito importante. Entre os
gestores a segurana dentro do shopping o atributo mais importante (MARQUES JUNIOR

117

et al, 2009). Observa-se na pesquisa que o ambiente cuidado na edificao tem considervel
importncia para usurios e para os gestores operacionais a importncia est na segurana da
edificao.
4.3.4 Shopping centers: manuteno predial
Pela natureza e caractersticas complexas, os shopping centers apresentam um
expressivo nmero de pessoas circulando nas suas dependncias implicando um desgaste e
degradao fsica mais rpido dos componentes da edificao. (ABRASCE, 2012)
No Brasil, isso pode ser comprovado pelos dados mais recentes da ABRASCE,
segundo os quais a mdia mensal atual de visitas aos shoppings do Pas de 376 milhes de
pessoas, sem contar os 775 mil empregados que eles abrigam diariamente. (CURY, 2010).
Esta evidncia denota por si s que esses empreendimentos necessitam de uma
administrao adequada e gil, e que valorize as atividades de manuteno predial de modo a
prevenir as consequncias das patologias na operao e uso da edificao, e, de promover os
principais benefcios de segurana, habitabilidade e confiabilidade do edifcio, alm da
consequente valorizao do imvel.
Para alm da questo da intensa circulao de pessoas, corrobora tal perspectiva a
tendncia de a manuteno constituir-se um atributo valorizado pelo frequentador dos
shoppings, colaborando significativamente para a sua boa imagem embora no se possa
generalizar, a pesquisa supracitada de Marques Junior et al (2009), vislumbrou este horizonte.
Desafortunadamente, e corroborando com os resultados da pesquisa de Marques
Junior et al (2009) quanto percepo dos gestores, no exatamente essa a realidade de boa
parte dos estabelecimentos comerciais brasileiros.
Pujadas (2007) relata que auditorias tcnicas realizadas em empreendimentos
comerciais brasileiros durante o perodo de 2002 a 2007 revelaram que o estado de
conservao dos imveis era de depreciao precoce das edificaes e de diversos sistemas,
demandando grandes investimentos para o restabelecimento de condies operacionais e
funcionais importantes para o sucesso econmico do negcio.
Nessas auditorias, constatou-se:

Falta ou deficincia da gesto de recursos financeiros ligados manuteno, promovendo
deficincia em atividades peridicas de manuteno e perda de valor do imvel;

Investimentos equivocados devido falta de avaliao correta do estado de conservao de
instalaes;

118

Por consequncia desses investimentos equivocados, situaes de retrabalho em prazos

pequenos, incorrendo em perdas de desempenho precoce, alm de manutenes corretivas
onerosas;

Percentual significativo de problemas classificados como crticos (40%), necessitando de
investimentos imediatos ou dentro de prazos curtos; e

Aumento de investimentos para suprir esses problemas, ocasionado pela falta de um
histrico de manuteno, negligncia, ausncia ou falta de investimentos em manuteno.
Segundo Pujadas (2007) estudos indicam que edificaes que necessitam de reparos
simples podem ter sua situao agravada devido inobservncia da manuteno.
Ainda de acordo com a autora, a deteriorao em empreendimentos comerciais muitas
vezes impede que edificaes e sistemas tenham boa funcionalidade, repercutindo em fatores
determinantes para o fluxo do negcio constitudo no empreendimento. Assim, por exemplo,
hotis com problemas em sistemas de ar condicionado no seriam procurados e tenderiam a
perder potencial de negcios e shopping centers com problemas de infiltraes poderiam ter
nveis de vacncia mais altos, alm de problemas com danos a carros de usurios, causando
baixa de locao, alm de menor movimento de pessoas e baixa de rentabilidade nas lojas.
(PUJADAS, 2007).
Em geral, os lojistas dos shoppings so responsveis pela manuteno e conservao
de seus prprios estabelecimentos. Nas reas comuns, entretanto rea construda,
estacionamento, reas de carga e descarga de mercadorias, subestaes eltricas, instalaes
centrais de ar condicionado, sistemas de abastecimento de gua, de esgotamento sanitrio, de
gs, de segurana e espaos de fluxo contnuo de pessoas , so de responsabilidade da
administrao dos shoppings. (MOACYR, 1997).
Os shoppings costumam ter uma unidade prpria local, com funcionrios-chave de
manuteno em nvel gerencial para desempenhar essa funo, sustentada por um fundo de
manuteno de rea comum (CAM, Common Area Maintenance), ao qual os lojistas
contribuem coletivamente, compartilhando seus custos. (LONDON, 2009).
Contudo, estes empreendimentos se equiparam a cidades, exigindo ciclos contnuos de
manuteno para seu bom funcionamento, estruturas operacionais de porte e presena
permanente de profissionais de nvel tcnico aprimorado para o desempenho de uma
variedade de atividades que inclui, entre outros:
(i)

Manuteno de elevadores e escadas rolantes;

(ii)

Manuteno de sistemas de condicionamento de ar e de ventilao mecnica;

(iii)

Manuteno hidrulica e em sistemas de limpeza e tratamento de gua;

119

(iv)

Manuteno em subestaes eltricas de alta tenso (consideradas um ponto de

especial importncia nos shoppings);

(v)

Manuteno da rede geral de iluminao; e

(vi)

Manutenes em sistemas de eletricidade de baixa tenso, em requisitos de

marcenaria e mobilirio, de alvenaria, acabamento, pintura e serralheria.
(MOACYR, 1997).

Isso faz com que muito frequentemente os servios de manuteno sejam contratados
por meio de empresas terceirizadas, em vez de equipes internas e funcionrios do
empreendedor. (MOACYR, 1997; LONDON, 2009). Corrobora tal premissa um aspecto
importante observado por Kardec e Zen (2002), segundo os quais bons resultados nas
atividades de manuteno dependem de vrios profissionais e de profissionais de diferentes
formaes para o desempenho de diferentes funes, com qualificao e habilitao.
Afirma Lara (2010), que atualmente a atividade de manuteno predial tornou-se
muito estratgica, seja no que se refere longevidade e confiabilidade das instalaes, seja na
manuteno da qualidade do ambiente interno, ou seja, na estratgia de comercializao de
imveis. (CONSTRUO MERCADO, 2010)
A terceirizao consiste na contratao de empresas prestadoras de servios. No se
refere apenas simples entrega de servios a terceiros, mas sim, retirada de etapas
coadjuvantes da atividade-fim de um processo produtivo, ditas secundrias, tercirias, ou
atividades-meio, entregando-as a terceiros para a sua execuo. (OLIVEIRA, 1998).
Com a terceirizao de atividades no inerentes ao seu negcio principal, seu core
business, a empresa concentra-se no seu produto estratgico, naquilo que capaz de fazer
melhor; as atividades auxiliares so realizadas por empresas que se especializam de maneira
mais racional e com menor custo. (VALENA e BARBOSA, 2002).
Terceirizar servios relaciona-se, portanto, com qualidade, produtividade e
competitividade. De acordo com Valena e Barbosa (2002, p. 164):
[...] a terceirizao ganha importncia em um momento em que as empresas
precisam racionalizar recursos, redefinir suas operaes, funcionar com estruturas
mais enxutas e flexveis. Assim, ela se apresenta como um dos instrumentos de
auxlio reestruturao organizacional, ao incremento da produtividade e da
competitividade e busca da identidade e comprometimento com a vocao da
empresa.

No Brasil, a expanso do setor de servios (shopping center) ocorreu nos anos 1980.
E, seguindo uma tendncia mundial, resultou, na dcada de 90, na intensificao da

120

terceirizao de parte das atividades internas das organizaes (privadas e pblicas), que foi
transferida para organizaes externas. (PINTO, 2009).
A manuteno predial, desde a dcada de 1980 predominantemente desenvolvida por
equipes prprias das empresas, tambm seguiu esta tendncia, passando a ser terceirizada.
(LARA, 2010).
De acordo com Pinto (2009), os servios mais comumente terceirizados so aqueles
relacionados infraestrutura de apoio: apoio administrativo alimentao; limpeza; segurana;
transportes; e manuteno.
Contudo, a terceirizao de servios de manuteno predial mais complexa. Neste
caso, o panorama outro, no incluindo todos os segmentos, mas principalmente os de
hospitais, hotis, complexos corporativos, plantas industriais e shopping centers. (VIDEIRA,
2009).
De acordo com pesquisa realizada pelo Gepe-ESP (Grupo de Ensino, Pesquisa e
Extenso em Engenharia de Sistemas Prediais) da Escola Politcnica da USP (Universidade
de So Paulo), coordenada pelo professor doutor Moacyr da Graa, hoje o mercado de facility,
do qual faz parte a manuteno predial, movimenta cerca de R$ 22 bilhes por ano no Brasil.
"Estima-se que 60% desse montante seja destinado ao setor de manuteno".
(CONSTRUO MERCADO, 2010)
O segmento de shopping centers apresenta maior propenso cultural para terceirizar
servios. (VIDEIRA, 2009). Mas em termos de manuteno predial, a qualidade
imprescindvel para o segmento, sob pena de a produo profissional que atua no local ficar
comprometida. Afirma Lara (2010) que a manuteno predial tanto fundamental no se refere
garantia de longevidade e confiabilidade de instalaes quanto na qualidade do ambiente
interno, essencial para garantir a produtividade dos funcionrios.
Por isso a lgica da terceirizao da manuteno em shopping centers de que a
especializao (estrutura de pessoal, capacitao de profissionais e experincia de manuteno
em empreendimentos similares) leva a maior eficincia e ao estabelecimento de padres de
excelncia e qualidade, exigidos no s para o bom funcionamento do empreendimento, mas
tambm pelos usurios.
O conceito envolve tambm a coordenao dos espaos fsicos do empreendimento
com os grupos humanos ali presentes, sem interferir nas rotinas da edificao, visando
eficincia do trabalho e aos objetivos e expectativas das pessoas, fazendo com que elas
percebam diferenas positivas e tendam a preferir shoppings que apresentam estes padres.

121

4.3.5 Shopping centers e sustentabilidade

No contexto de um mercado altamente aquecido, a indstria de shopping centers no
Brasil tambm se volta para a sustentabilidade, a exemplo do que ocorre nos pases centrais.
Seja em novos empreendimentos (quando da adoo de requisitos ambientais na
construo como premissa de projeto, propiciando a operao com menor impacto ambiental
e melhor ecoeficincia) ou na expanso de empreendimentos j existentes, as principais
empresas do setor tm investido em shoppings sustentveis.
Identificam Grassiotto e Grassiotto (2010, p. 5) que, no Brasil, as administradoras de
shoppings comearam a se preocupar com as questes ambientais e o nmero de profissionais
envolvidos, nesse tipo de projeto, triplicou nos ltimos trs anos, sendo necessrios
engenheiros ambientais e gestores com conhecimento na rea de sustentabilidade. A disputa
por essa mo de obra especializada apenas se inicia.
Para os shoppings, os benefcios da sustentabilidade so:
[...] reduo dos custos de operao diminuindo o consumo de utilidades como gua,
gs e eletricidade; incremento da qualidade do ambiente interno melhorando a
qualidade do ar, adotando solues especiais de ventilao, filtragem, eliminando a
concentrao de poluentes, controlando a temperatura, a umidade relativa, a luz,
som, etc.; melhoria das condies de trabalho e de sade para os frequentadores
atravs do uso de produtos orgnicos para limpeza, pintura, suprimentos para
manuteno de equipamentos etc. (GRASSIOTTO e GRASSIOTTO, 2010, p. 5).

Esses autores observam ainda como vantagens dos shoppings sustentveis o

diferencial entre outros empreendimentos similares por ocasio da negociao com ncoras e
demais lojistas e a oportunidade de obteno de material para maior marketing ambiental.
No se tem uma comunicao exata do nmero de shoppings sustentveis no Brasil.
No entanto, algumas informaes permitem observar aes pontuais ou medidas pioneiras e
traar um painel a respeito, ainda que aproximado.
Em 1986, quando foi inaugurado, o Norte Shopping, localizado na zona Norte da
cidade do Rio de Janeiro, foi o primeiro shopping do Brasil a instalar sistemas de termoacumulao e de cogerao de energia a gs natural, economizando a energia que seria
fornecida pela concessionria, especialmente em horrio de ponta, e propiciando climatizao
atravs do sistema de ar condicionado sem o emprego de substncias refrigerantes. Na poca,
este shopping foi considerado pela ABRASCE o mais eficiente no Pas em termos energticos
na sua categoria. (SANTOS e NOVO, 2008).

122

No curso do tempo, outros shoppings foram incorporando providncias de

sustentabilidade, tais como aproveitamento da iluminao natural, priorizao de
equipamentos eficientes e projetos de utilizao da gua de chuva e de reuso de gua.
Em So Paulo, por exemplo, o Grand Plaza Shopping (inaugurado em 1997 e
localizado em Santo Andr, regio do ABC) foi o primeiro do estado a implantar um sistema
de tratamento de esgoto e reuso de gua para a rega de jardins, descarga sanitria, lavagem de
pisos e abastecimento das torres de resfriamento, reciclando cerca de 3,5 milhes de litros de
gua por ms. (GRAND PLAZA SHOPPING, 2012).
O sistema adotado pelo shopping, desenvolvido no Canad, utiliza tecnologia
inovadora: em vez do tratamento convencional, feito por meio de lagoas, possui um reator
vertical de 90 metros de profundidade que trata o esgoto com injeo de ar sob alta presso,
resultando na remoo eficiente da carga orgnica, com ausncia de odores. Com a medida, o
Grand Plaza conseguiu diminuir em 30% o consumo total mensal de gua, de 13,6 mil metros
cbicos, e economizar 25% os custos com gua em termos financeiros. (GRAND PLAZA
SHOPPING, 2012).
Em 2009, cerca de 6% do total de shoppings brasileiros haviam empregado tcnicas
sustentveis desde a concepo e construo, entre elas, a definio de um design favorvel
iluminao natural durante o dia; a utilizao de equipamentos eltricos eficientes; projetos
para reuso de gua e utilizao de gua de chuvas; e sistemas inteligentes de iluminao e ar
condicionado. (BOMFIM, 2009).
Registros de pretenso certificao e certificaes efetivadas, sobretudo do Green
Building Council, so tambm fontes facilitadoras da investigao sobre a sustentabilidade em
shoppings centers no Brasil, uma vez que, a exemplo do que ocorre em nvel internacional,
interessam aos empreendedores e administradores, seno veja-se.
Casado (apud SARAIVA, 2011) explica que as principais motivaes para a
certificao de shoppings so economia operacional, valorizao do imvel (um edifcio
sustentvel certificado pode ser muito mais valorizado comercialmente do que um shopping
convencional) e o alinhamento da marca a conceitos de sustentabilidade. E argumenta que o
selo traz vantagens para esses empreendimentos, como a reduo de custos operacionais
durante toda a vida til do complexo, estimada entre 8% a 9% com a economia de gua, de
energia e de manuteno e a valorizao do imvel entre 10 e 20%, alm do grande
diferencial em termos de marketing. (CASADO apud SARAIVA, 2011).
J Grassiotto e Grassiotto (2010, p. 10), consideram que, em funo da
conscientizao da sociedade brasileira sobre o meio ambiente, a preferncia por

123

empreendimentos verdes esto sendo includas na poltica global de grandes empresas. Neste
horizonte, o interesse em certificar os shoppings aumenta.
No curso cronolgico, desde que o sistema LEED Application Guide for Retail um
guia especfico para o varejo que, surgindo em 2002, passou a ser utilizado para a certificao
no setor comeou a operar no Brasil, em 2008, avaliou alguns shoppings brasileiros, tendo
passado pelo processo de certificao nesta categoria os shoppings San Pelegrino, em Caxias
do Sul (RS), o Iguatemi de Alphaville, em Barueri, So Paulo, e o shopping Patio Mogi, de
Mogi-Mirim, tambm em So Paulo. (GRASSIOTTO e GRASSIOTTO, 2010).
Em 2010, o Salvador Norte Shopping, da cidade de Salvador, Bahia, tornou-se o
primeiro shopping do Brasil a receber o selo Procel Edifica, na classificao A, pelo padro
de eficincia energtica alcanado no edifcio, mais especificamente quanto envoltria e ao
condicionamento de ar das reas comuns. (PINHEIRO, 2012).
At 2011, nove shopping centers foram certificados com o selo LEED do USGBC no
mundo: quatro nos Estados Unidos, trs no Canad, um na Estnia e um na China. Neste
mesmo ano, outros 26 desses complexos estiveram em processo de normatizao para receber
esta certificao em diferentes pases, inclusive no Brasil. (CASADO apud SARAIVA, 2011).
No incio de 2012 foi certificado o primeiro shopping center brasileiro com o selo
AQUA na fase programa (projeto de arquitetura), o Amricas Shopping, a ser construdo no
Rio de Janeiro e com previso de inaugurao no primeiro trimestre de 2014. (FUNDAO
VANZOLINI, 2012).
Dados mais recentes da GBC, de maio de 2012, indicam que, por tipo de edificao,
os shoppings vm equivalendo a 9,2% dos registros de certificao LEED no Brasil. (GBC
BRASIL, 2012).
Na avaliao da Revista Vida Imobiliria (2011), no Brasil, s h menos shoppings em
processo de certificao que edifcios de escritrios porque as construes de centros de
consumo so menos frequentes. Com efeito, de acordo com estimativas do GBC, at 2014
outros nove shoppings centers brasileiros ganharo a certificao LEED. (SARAIVA, 2011).
A busca pela sustentabilidade nos shopping centers brasileiros parece, portanto,
inegvel. Isso comprova que o conceito vai aos poucos se disseminando pelos diferentes
segmentos da construo civil, em diferentes tipologias de edificao.
Atualmente, praticamente todos os shopping centers brasileiros vm adotando medidas
de sustentabilidade ambiental, seja desde o projeto ou aps a edificao construda.
Apresentam-se a seguir trs casos que se considera representativos nesse sentido e para efeitos
desta pesquisa, com solues tcnicas empregadas e prticas implementadas.

124

4.3.6 Outros casos de shopping sustentveis brasileiros

O Shopping Center Uberaba, localizado na cidade de Uberaba, Minas Gerais, um
exemplo a ser citado, pois foi inaugurado em 1999, portanto, muito antes de o conceito de
construo sustentvel ser mais ventilado no Brasil.
Embora j tenha passado por trs expanses, originalmente o shopping possua 122
lojas, caracterizando-se como um shopping horizontal, com apenas um piso de lojas, sem
elevadores e sem escadas rolantes. (PORTUGAL, 2007).
Na Figura abaixo possvel observar o shopping. A rea em verde corresponde
edificao inaugurada em 1999.

Figura 22: Vista area do Shopping Center Uberaba

FONTE: SHOPPING UBERABA (2012).

O mall do prdio no foi condicionado artificialmente. Estudos sobre a direo dos

ventos na regio propiciaram o aproveitamento da ventilao natural na edificao, gerando
tambm economia de energia.
A Figura 23 ilustra o esquema de uso da ventilao natural no prdio.

125

Figura 23: Aproveitamento da ventilao natural no Shopping Center Uberaba

FONTE: VIVEL ARQUITETURA (2007).

Segundo Portugal (2007), baseado na temperatura da cidade, o aproveitamento da

ventilao natural no shopping foi possvel atravs de mtodos passivos de arquitetura, tais
como uso de p direito alto, de aberturas localizadas de vos (Figura 24 A, B, G, H), de
beirais e venezianas (Figura 24 C e D), clarabia (Figura 24 E), alm de vegetao, que
puderam assegurar que a temperatura e a umidade estariam em nveis aceitveis de conforto
ambiental.
J quanto iluminao, empregou-se em projeto o uso da luz natural para o dia e o uso
de lmpadas de alto rendimento para iluminao noturna (Figura 24 G e H), assim como o uso
de energias renovveis.
Subestaes de energia, localizadas junto aos centros de carga, fizeram uso de
barramentos blindados e medidores individualizados por loja, garantindo o controle da
energia gasta. Quanto gua, um tanque preserva a gua gelada (Figura 24 F). Tais medidas
resultaram em um dos mais baixos ndices de consumo de energia eltrica entre os shoppings
brasileiros. (PORTUGAL, 2007).
O conjunto de imagens abaixo ilustra essas solues.

126

Figura 24: Solues internas adotadas no Shopping Center Uberaba

FONTE: VIVEL ARQUITETURA (2007).

127

O shopping Ptio Batel, localizado no bairro Batel da cidade de Curitiba, Paran, est
em fase de construo e tem inaugurao prevista para maro de 2013. O empreendimento,
que ocupar 20.450 metros quadrados de terreno, ter 200 lojas e salas de cinema, distribudos
em quatro pisos, alm de cinco nveis subterrneos de garagem, sete elevadores e 32 escadas
rolantes. (PTIO BATEL, 2012).
A Figura abaixo fornece a imagem simulada da edificao.

Figura 25: Projeto do Ptio Batel, Curitiba

FONTE: PTIO BATEL (2012).

A tipologia de edificao do Ptio Batel vertical. Isso porque havia um bosque de

oito mil metros quadrados na regio e porque houve necessidade de recuar a fachada do
empreendimento em 20 metros quadrados para que a circulao de automveis no
atrapalhasse o trnsito.
Mas o conceito voltado para o meio ambiente est presente, tanto que o projeto
arquitetnico previu a integrao do edifcio ao bosque, preservando-o. Alis, a arquitetura
sustentvel o seu principal diferencial: o projeto privilegia grandes espaos abertos, reas
verdes e transparentes (integrando o interior com o exterior), paisagismo e aproveitamento da
luz natural, propiciando menor consumo de energia. (MARIZ, 2011).
Incorporando inteiramente a proposta de sustentabilidade do projeto, a construo do
shopping, em andamento, o elemento que mais chama ateno, sendo este o motivo da citao
deste empreendimento nesta seo da pesquisa.

128

De forma inovadora, a obra utiliza um tapume verde de proteo, formando um jardim

vertical de 130 metros de extenso (120 metros quadrados), um dos poucos jardins verticais
do Brasil, inspirado no trabalho do botnico francs Patrick Blanc.
Composto por 2.600 mudas e seis tipos de plantas e com previso de permanncia no
canteiro de obras at a inaugurao do shopping, o jardim possui, na parte estrutural, mdulos
resistentes de plstico encaixveis com um sistema prprio de fertilizao e irrigao.
(JACQUES, 2011; VILARON, 2011).
As imagens abaixo fornecem uma viso do tapume da obra do Ptio Batel.

Figura 26: Tapume verde do canteiro de obras do Ptio Batel

FONTE: VILARON (2011); WALLGREEN (2012).

129

Figura 27: Detalhe dos jardins verticais do Ptio Batel

FONTE: THERMOGREEN (2012).

De acordo com Vilaron (2011), esse tipo de cortina verde, wall green, vem sendo
muito empregada no Japo para reduzir o uso de ar condicionado, uma vez que funciona
como um isolamento trmico.
No caso do inusitado tapume utilizado no canteiro de obra do Ptio Batel, a dimenso
a mesma, no sendo apenas uma questo esttica. Alm da beleza visual, os jardins
funcionam como isolante trmico, protegendo o ambiente do calor, e so purificadores do ar.
As plantas criam uma barreira trmica, absorvendo a luz do sol e diminuindo o aquecimento
do entorno. A parede verde tambm diminui o impacto de rudos causados pela construo.
(VILARON, 2011; JACQUES, 2011).

130

Finalmente, apresenta-se um dos casos brasileiros mais representativos para este

estudo, pois diz respeito manuteno, conservao e limpeza predial com prticas
sustentveis, que priorizam a preservao das instalaes, a utilizao de materiais e
equipamentos ambientalmente corretos e seu uso eficiente, com vistas principalmente
reduo do consumo de energia e de gua.
Trata-se do Riviera Shopping Center, parte integrante de um empreendimento de
urbanizao e ocupao planejada e ambientalmente correta, a chamada Riviera de So
Loureno, em Bertioga, litoral do estado de So Paulo. (PORTAL DA RIVIERA, 2012).
Inaugurado em 1992, o Riviera Shopping um empreendimento que pode ser
considerado pequeno: ocupa uma rea de 8,2 mil metros quadrados e possui 56 lojas,
caracterizando-se como uma edificao aberta, de um s pavimento. (PORTAL DA
RIVIERA, 2012).
As imagens abaixo fornecem uma viso do shopping.

Figura 28: Vises do Riviera Shopping Center

FONTE: PORTAL DA RIVIERA (2012); PRAIAS (2012).

131

No ano de 2010, o Riviera Shopping Center foi certificado com o selo GreenClean,
um programa integrante do GreenClean Institute (GCI), como a primeira edificao comercial
no Brasil em manuteno, conservao e limpeza verdes.
A certificao da gesto ambiental do shopping foi concedida em funo:

Torneiras e mictrios com temporizadores para economia de gua

Descargas sanitrias com fluxo duplo para slidos ou lquidos;

Limpeza executada com produtos biodegradveis;

Aproveitamento mximo da luz natural;

Uso de lmpadas de baixo consumo e alta durabilidade;

Da utilizao de pinturas sem odor;

Da separao de resduos para reciclagem e;

Principalmente, pelo aprimoramento de processos e servios no empreendimento,

em termos de tecnologia e de mudana comportamental de seus funcionrios, que
foram treinados em tcnicas e procedimentos sustentveis, entre eles o cuidado
com instalaes. (REVISTA INFRA, 2011).

A mudana de comportamento foi fundamental para a certificao GreenClean e sem

ela no haveria como obt-la. Por esta razo, foi preciso levar aos funcionrios do shopping,
de forma consistente, os conceitos de sustentabilidade e prticas sustentveis.
Uma manuteno de modernizao neste shopping estava programado para ocorrer no
ano de 2011, tratando-se de projeto desenvolvido sob vertentes sustentveis. A modernizao
incluiria um projeto luminotcnico para ampliar o tempo de utilizao da iluminao natural e
melhor direcionamento da iluminao artificial, que, atrelada a outros recursos,
proporcionaria reduo no consumo de energia. (REVISTA HIGIPLUS, 2010).
Apesar das inmeras pesquisas, no se conseguiu descobrir se esta reforma foi
realizada efetivamente. No obstante, os servios de manuteno com prticas sustentveis
esto consolidados nesse shopping. E esta uma notcia alvissareira no Brasil, pois abre o
caminho para que outras edificaes adotem a medida.
4.4 PRTICAS SUSTENTVEIS DA MANUTENO
A incluso do paradigma da sustentabilidade nos projetos arquitetnicos e nos
processos construtivos das edificaes hoje uma tendncia incontestvel e um horizonte a

132

ser perseguido. No poderia ser diferente com relao manuteno predial, cujas prticas
devem enquadrar-se nesta perspectiva o aprimoramento da operao e manuteno edilcia
este entre os princpios da construo sustentvel. (LICCO, 2006).
A assertiva colocada particularmente relevante no Brasil, onde a maioria dos
profissionais do setor de manuteno ainda pratica programas bsicos, sem a adio de
tecnologias, sem planejamento e acompanhamento de indicadores tcnicos importantes para a
tomada de decises e sem a otimizao de recursos com a aplicao de prticas preditivas.
(LARA, 2006).
A manuteno com prticas sustentveis em edifcios comerciais como os shopping
centers mais do que se justifica, pois estes empreendimentos, apesar de importantes marcos de
referncia da paisagem urbana, constituindo-se elementos-chave na definio da cidade
contempornea, so responsveis por diferentes externalidades negativas, como barulho,
aumento do nmero de pessoas, aumento do nmero de veculos, uma arquitetura no
adaptada ao clima.
Alm das externalidades negativas na fase de implantao, em geral desordenada e
causando eliminao de reas verdes, poluio e trnsito com impacto no trfego e sistema
virio, citam-se, na fase de uso, aumento do nvel de rudo, resduos em excesso e intensa
demanda de recursos naturais no renovveis para consumo. Como megacomplexos,
interferem na sustentabilidade ambiental. (GRASSIOTTO e GRASSIOTTO, 2010).
Bortoli (2009) empreendeu estudo de campo a respeito do impacto ambiental de cinco
shopping centers localizados no contexto urbano da cidade de Porto Alegre. Excetuando a
falta do quesito demanda por energia, considera-se que os resultados deste estudo so
aplicveis generalidade dos shoppings no Brasil.

133

O Quadro 5 sintetiza alguns os impactos negativos desses empreendimentos na fase de

operao.

Ao

Impacto

Impermeabilizao do solo

Aumento do escoamento superficial de bacias e sub-bacias

hidrogrficas

Funcionamento de
equipamentos ruidosos e
aumento do trfego de
veculos nas vias do
entorno
Aumento do trfego de
veculos nas vias do
entorno
Estacionamento de
usurios
nas vias do entorno
Gerao de vapores graxos
em cozinhas
Realizao de obras em
redes de infra-estrutura
pblicas
Demanda por
abastecimento de gua e
tratamento de esgotos
Operao de espaos
comerciais e restaurantes

Gerao de rudo, em nveis incmodos aos vizinhos

Aumento da concentrao de poluentes atmosfricos;

Desgaste desproporcional das estruturas dos pavimentos das
vias do entorno do empreendimento
Diminuio das vagas pblicas de estacionamento nas vias
do entorno
Incmodo atmosfrico pelos odores emitidos
Interrupes temporrias de servios pblicos;
Danos s redes pblicas
Sobrecarga das redes de gua;
Degradao dos recursos hdricos
Gerao de resduos slidos domsticos

Quadro 3: Principais impactos negativos dos shoppings centers na fase de uso

FONTE: BORTOLI (2009).

Na fase de uso, os edifcios dos shoppings centers, alm de outros impactos, emitem
poluentes e gases de efeito estufa e demandam alto consumo de energia e gua.
Particularmente o consumo desses recursos naturais nos sistemas prediais desses
empreendimentos fator crtico para a sustentabilidade ambiental. Shopping centers
classificados como regionais, por exemplo, o Rio Sul, no Rio de Janeiro, que recebem um
volume mensal de pessoas cima de dois milhes, consomem em gua e energia o equivalente
a uma cidade de 100 mil habitantes. (NUNES, 2006).
A seguir, analisa-se o impacto desses consumos e sugerem-se medidas de manuteno
sustentvel.

134

4.4.1 Reduo do consumo de energia

Segundo a Empresa de Pesquisa Energtica (EPE), do governo federal, o consumo de
energia do setor comercial em 2011 foi de 73.535 GWh, 6,3% do total. (EPE, 2012). O setor,
apesar de no ser o de maior consumo final, responde pelo maior consumo relativo de energia,
levando-se em conta a rea construda, sendo tambm o de maior velocidade do crescimento
da demanda. (GRASSIOTTO e GRASSIOTTO, 2010).
Com efeito, dados de maro de 2012 indicaram um forte crescimento do consumo de
eletricidade neste setor, que registrou alta de 10,6% ante o mesmo ms em 2011. Os sinais de
sustentao do crescimento das atividades comerciais e de servios pressionam a demanda de
energia eltrica. (EPE, 2012).
De acordo com Portugal (2007, p. 2), os shoppings centers podem ser considerados
como um dos segmentos do setor de comrcio e servios mais intensivos em consumo de
energia, inclusive porque o estilo arquitetnico adotado em boa parte de seus prdios no
considera o bioclimatismo.

Nas dcadas de 60 e 70, no advento da indstria de shopping centers no Brasil, o

modelo de negcio foi importado dos EUA, e neste pacote vieram as caractersticas
arquitetnicas de prdio fechado e isolado do exterior, e totalmente iluminado e
condicionado artificialmente. medida que o modelo arquitetnico modificava nos
EUA tambm aqui era modificado, abrindo-se ento na dcada de 80 os tetos dos
malls para a iluminao natural, o que permite na maior parte dos casos, a luz solar
direta no interior das edificaes. Diminuiu-se a necessidade de iluminao diurna e
acresceu-se em muito a carga eltrica devido aos sistemas de ar condicionado, que
tiveram suas cargas trmicas aumentadas, com esta nova modalidade de arquitetura.

Em 2006, os indicadores de consumo mensal por rea locvel dos shoppings centers
(rea efetivamente ocupada pelas lojas) apontavam consumo entre 30 kWh e 70 kWh por
metro quadrado. Considerando em mdia o consumo de 50kWh por metro quadrado de rea
bruta locvel, o consumo mensal de energia eltrica desses empreendimentos no Brasil atingiu
neste ano 431.854.600 kWh, representando, em alguns casos, at 30% do valor condominial
do empreendimento. (PORTUGAL, 2007).
Dos recursos energticos consumidos, 70% so derivados dos sistemas de iluminao
artificial e de condicionamento do ar os sistemas de climatizao ainda so os grandes
viles na matriz de consumo de energia nesses empreendimentos. (GRASSIOTTO e
GRASSIOTTO, 2010; LARA, 2003). Estes itens determinam basicamente os gastos mensais
com energia, um dos principais gastos destes empreendimentos; s o sistema de

135

condicionamento do ar corresponde a 60% da conta total de energia de um shopping.

(BONFIM, 2010).
Considerando-se esta realidade, a funo da manuteno predial pode adotar uma srie
de processos e mudanas com os quais se pode obter maior eficincia, reduzindo o consumo
de energia e garantindo a sustentabilidade nos shoppings. A literatura (BONFIM, 2010;
GRASSIOTTO e GRASSIOTO, 2010; FREITAS, 2010; MOTA, 2009; JEREISSATI, 2009;
PORTUGAL, 2007) cita:

Estabelecimento de diagnstico energtico e conforto trmico da edificao

seja ela vertical ou horizontal;

Anlise do sistema eltrico da edificao com a finalidade de implantao de

subestaes de mdia tenso junto aos centros de carga e instalao de
barramentos blindados e medidores de energia individualizados por loja;

Adaptaes paisagsticas com o uso de vegetao para sombreamento de vos

e reas onde o sol incide ao longo do dia;

Avaliao e troca de cores que captam ou refletem a luz solar;

Reviso do sistema de iluminao originalmente concebido em projeto com a

implantao de sistemas inteligentes de iluminao, de reatores eletrnicos, de
sensores de iluminao, de setorizao dos circuitos de iluminao (permitindo
o acendimento apenas das reas utilizadas) e troca de lmpadas por outras de
alta eficincia energtica, como LEDs;

Avaliao do sistema de iluminao de cada loja, sugerindo a implantao de

projeto inteligente de iluminao (conforme descrito acima);

Manuteno constante de equipamentos para no haver perda de desempenho e

retrofit de equipamentos ultrapassados;

Instalao de sensores, de equipamento de automao do sistema de ar

condicionado e utilizao de chillers de resfriamento de frequncia varivel,
aumentando a eficincia energtica em baixas cargas, ou de chillers a gs.
Equipamentos inteligentes de condicionamento de ar possuem volume de ar
varivel, permitindo a adequao da temperatura aos diferentes pontos da
edificao, visando, inclusive, qualidade do ar interno;

Implantao de sistemas de controle de condicionamento do ar por andar ou

por loja;

136

Abertura de vos nas paredes externas (na direo em que no haja insolao
direta) com aplicao de vidros insulados refletivos para reduzir a necessidade
de ar condicionado ou troca de vidros comuns por estes vidros;

Avaliao da possibilidade de colocao de painis fotovoltaicos para captao

de energia solar e elica como sistema adicional de gerao de energia;

Troca de escadas rolantes convencionais por outras, de baixo consumo de

energia, como escadas rolantes de velocidade varivel, que ajustam
automaticamente a operao do motor ao trnsito de passageiros e que
possibilitam at 30% de economia no consumo de energia;

Incluso de um gerador de energia para os horrios de ponta, em que a energia

eltrica costuma ser mais cara;

Substituio de elevadores tradicionais por elevadores equipados com

iluminao a LED, com sistemas regenerativos de energia (que filtram a
energia produzida pelo elevador em movimentao e a devolve rede do
prprio shopping) e sistema de antecipao de chamada e destino

Integrao de operaes e gerenciamento de sistemas tcnicos (ar

condicionado, elevadores, telecomunicaes e proteo contra incndio); e

Iniciativas mais simples, como o aumento do nvel do brilho do piso para obter
melhor resultado na iluminao atravs de reflexo, e incluso de pelculas que
limitam a entrada de sol no ambiente.

Na avaliao de Bonfim (2010), embora esse conjunto de aes permita uma

economia significativa no custo operacional dos shoppings, a reduo do consumo de energia
atravs das atividades de manuteno na infraestrutura do empreendimento no deve interferir
no grau de adequabilidade do ambiente, pois, se o cliente encontra um local limpo, organizado
e atraente visualmente, ficar mais tempo no shopping.
Os estacionamentos dos shoppings centers tambm so objeto de manuteno
sustentvel no que respeita ao consumo de energia.
Lazzarini (2009) cita duas estratgicas a serem empregadas em estacionamentos
cobertos, onde h grande demanda de energia eltrica para iluminao artificial e exausto.

Utilizao de medidores de monxido de carbono (CO2) para acionar o sistema

de exausto apenas quando o ar da garagem estiver com nvel de poluentes
acima dos limites aceitveis; e

137

Modificao do sistema de iluminao para outros mais eficientes: estabelecer

uma diviso em circuitos para garantir iluminao permanente nas reas de
circulao do estacionamento ou uma iluminao controlada por detectores de
presena nas reas vagas.

J nos estacionamentos descobertos, o autor recomenda mudana dos materiais da

pavimentao para alterar o ndice de refletncia solar do material. O asfalto, por exemplo, em
geral muito empregado em estacionamentos, tem ndice de refletncia baixo e acaba
guardando calor.
Outras medidas que minimizam os impactos ambientais dos estacionamentos de
shopping centers incluem: (i) utilizao de vagas preferenciais para veculos de baixa emisso
e baixo consumo (critrio definido pelo LEED, Leadership in Energy and Environmental

Design, sistema de certificao ambiental de empreendimentos); (ii) incentivo a programas de

carona, ao transporte coletivo e abertura de vagas para bicicletas; e (iii) compartilhamento de
estacionamentos entre edifcios de perfil de ocupao diferentes, alternando o principal fluxo
de veculos entre dias da semana e dias de fim de semana. (LAZZARINI, 2009).

4.4.2 Reduo no consumo de gua

Quando se pensa em consumo de gua nas edificaes, deve-se considerar o consumo
total, entendido como uso (gua utilizada para a realizao de diferentes atividades) mais
desperdcio (decorrente do uso excessivo ou de perdas). (NUNES, 2006).
Toda gua disponvel em um sistema hidrulico predial e que seja perdida antes do seu
uso para qualquer atividade significa desperdcio. O desperdcio pode advir da perda (gua
que escapa do sistema antes de ser utilizada), causada por mau desempenho do sistema, por
vazamento e por negligncia do usurio; e do uso excessivo (gua utilizada de forma
inadequada ou perdulria), causado por mau desempenho do sistema e procedimentos
inadequados. (NUNES, 2006).
Quanto maior a concentrao populacional nas edificaes, maior o consumo total de
gua. Ocorre que a gua um recurso escasso. Por esta razo, sua conservao (gesto pela
demanda e pela oferta) e uso eficiente so necessrios, no sentido de reduzir o consumo e o
desperdcio nos sistemas prediais, inclusive porque isso proporciona a reduo do consumo de
energia eltrica. (NUNES, 2006).
Na tipologia das edificaes, as atividades desenvolvidas em hotis, residncias e
edifcios de escritrios redundam em coeficientes altos de consumo mdio de gua por dia

138

(respectivamente 250 a 350 litros de gua por hspede, 200 litros por pessoa e 50 a 80 litros
por empregado, ou quatro a 10 litros por metro quadrado), maiores do que o coeficiente dos
shoppings centers. (NUNES, 2006).
Apesar disso, os shoppings centers, que possuem grande homogeneidade de consumo
entre estabelecimentos, apresentam consumo mdio dirio de quatro litros por metro
quadrado, significando que so grandes consumidores de gua. Devido ao grande consumo
unitrio de gua, no raro empresas fornecedoras de gua (por exemplo, a SABESP, de So
Paulo) tratam um shopping como consumidor comercial individual, frequentemente o maior
em sua regio. (NUNES, 2006; ESPRITO SANTO, 2001).
O consumo de gua nos shoppings pode ser estimado a partir da rea construda e do
nmero de lojas. Mas ele impulsionado principalmente em funo das atividades
desenvolvidas em academias, sales de beleza, cozinhas e banheiros. Shoppings de porte e
grande movimentao de pessoas consomem diariamente entre 615 e 650 metros cbicos de
gua em mdia e pelo menos 30 mil metros cbicos de gua em mdia por ms. (ESPRITO
SANTO, 2001; NUNES, 2006; HOPPE FILHO et al, 2003).
As atividades de manuteno podem concorrer para mitigar o consumo de gua nos
shoppings centers. Com base na literatura (ESPRITO SANTO, 2001; NUNES, 2006;
MOTA, 2009), listam-se algumas medidas nesse sentido.

Diagnstico, mesmo que estimado, do consumo mensal de gua do shopping

atravs de: caracterizao fsica da edificao, histricos de consumo total e de
consumo de cada estabelecimento ali localizado, quantidade funcionrios e
usurios e observao de seus hbitos (o pblico a varivel mais
representativa do consumo de gua nos shoppings centers), identificao de
atividades de maior consumo, identificao do volume de gua comprada de
diferentes fontes (rgos municipais, terceiros ou poos artesianos) se for o
caso e identificao dos dias e horrios de pico de consumo;

Comparao do perfil de consumo do shopping com outro empreendimento

similar (benchmarking) para subsidiar anlises e planos de ao;

Diagnstico do sistema hidrulico da edificao atravs de verificao: de

vazamentos em tubulaes, registros e/ou equipamentos, das condies de
hidrmetros e de aparelhos danificados ou desregulados, da possibilidade de
ocorrncia de furtos, de manchas de umidade e de sons de escoamento de gua
e do sistema de ar condicionado, que consome gua;

139

Medies de vazo de gua nas lojas, banheiros e reas importantes de

consumo e pesquisa junto aos lojistas para levantar a variao horria de
consumo;

Monitorao sistemtica do consumo de gua, significando controle, que

auxilia a estabilizao do consumo nos nveis mnimos e reduz desperdcios;

Implantao de sistemas de medio setorizada, de deteco e correo de

vazamentos;

Substituio

de

componentes

hidrulico-sanitrios

convencionais

por

equipamentos e componentes economizadores de gua, tais como bacias

sanitrias com volume de descarga reduzido e torneiras hidromecnicas ou
torneiras com sensor, que preveem a reduo no consumo de 48 a 58%
respectivamente. Importante destacar que torneiras com sensor funcionam a
base de energia eltrica e que isso deve ser levado em considerao na troca,
pois o uso em larga escala pode significar aumento do consumo de energia;

Implantao de sistema de captao e aproveitamento de gua pluvial. A gua

de chuva tem grande potencial de aproveitamento e utilizao para fins no
potveis, tais como descarga de vasos sanitrios; lavagem e limpeza de
diferentes setores; irrigao de canteiros, jardins e reas verdes; controle de
poeira em obras, entre outros. O sistema de captao e reserva demanda
tecnologia simples e baixo custo de investimento;

Implantao de sistemas de reciclagem de gua e tratamento de efluentes

lquidos para reuso de gua para fins no potveis (atravs de estaes prprias
ou no). O reuso de guas cinza nos shoppings centers limitado, apresentando
volume relativamente pequeno, em funo da ausncia de chuveiros, banheiras
e mquinas de lavar;

Reuso de guas no sistema de ar condicionado;

Implantao de programa de conservao de gua atravs de um sistema de

gesto da demanda e da oferta, possibilitando que usos menos nobres sejam
supridos por guas de qualidade inferior, isto , possibilitando que gua de
reuso seja utilizada em determinadas atividades nas quais a qualidade no tem
importncia;

Setorizao das intervenes e sistematizao das aes propostas para a

reduo do consumo, a fim de garantir a qualidade e quantidade necessrias
para o cotidiano do shopping.

140

4.4.3 Reduo da gerao de resduos slidos

A quantidade de resduos slidos gerados pela indstria da construo civil um dos
itens de maior impacto sobre o ambiente natural.
Estima-se que durante a execuo de uma obra, 15% dos materiais transformam-se em
resduo sendo que desses, de 15 a 30% so depositados em aterros sanitrios.
(GRIGOLETTI & SATTLER, 2003).
Muito embora a gesto de resduos seja um item de grande relevncia para construo
civil, uma vez que compe um dos pilares da sustentabilidade e o controle da gerao de
resduos slidos seja funo da manuteno predial na fase operacional da construo, a
pesquisa tem como foco principal, o tratamento da utilizao responsvel de recursos como
energia e gua.
Este tratamento justifica-se por trs motivos: (i) a utilizao e a reduo do uso de
energia eltrica e de gua so os fatores que demandam maior importncia na sustentabilidade
da operao e uso do ambiente construdo. (HOPPE FILHO et al, 2003); (ii) apesar de ser o
mais visvel, o resduo gerado na fase operacional da edificao ou resduo slido municipal
(lixo), certamente a menor parte do volume de todos os resduos gerados no Brasil. (JOHN,
2005); e (iii) a gesto da gerao de resduos na fase de uso da edificao tem aspectos
voltados para adaptaes muito mais gerenciais do que arquitetnicas. (JOHN, 2005)
Neste trabalho o conceito de desmaterializao abordado no captulo 2.2 (A
construo sustentvel) como ao importante para a sustentabilidade no que se refere
reduo absoluta ou relativa da quantidade de materiais usados e/ou quantidade de resduos
gerados. No entanto, medidas de manuteno na gesto de resduos slidos podem resultar em
impactos positivos para o meio ambiente como:

A implantao de programa de separao de lixo, coleta seletiva em coletores

diferenciados e disposio final em rea apropriada;

O planejamento e implantao de processos de reciclagem (de papel, de leos

lubrificante, diesel e de cozinha), utilizao de materiais reciclados e
estabelecimento de parcerias com cooperativas que trabalham com reciclagem.
(NUNES, 2006; JEREISSATI, 2009; GRASSIOTTO e GRASSIOTTO, 2010).

Outra medida de manuteno que tambm pode resultar em sustentabilidade a

implantao de programas e campanhas educativas contra desperdcios e de incentivo
conservao e uso racional de energia e gua, sensibilizando funcionrios e clientes para
mudana comportamental na prtica de seus procedimentos.

141

A manuteno predial em shoppings centers capaz de tornar sustentveis novas e

antigas edificaes, proporcionando uma economia de 10 a 20% nos custos da fase de
operao, que, ao longo de 40 anos da vida til, somam 50% do custo total de um edifcio.
(LICCO, 2006). Conforme afirma Bonfim (apud GRASSIOTTO e GRASSIOTO, 2010, p.
12), a aplicao de prticas de sustentabilidade em shopping centers um caminho sem
volta.
Quando se considera esta realidade, percebe-se que os shoppings centers so boas
referncias quando se pensa em manuteno predial. So empreendimentos que necessitam de
profissionais capacitados de modo a prevenir e solucionar os problemas de operao e uso da
edificao com eficincia e agilidade. Disso depende a segurana, a habitabilidade, a
confiabilidade e o conforto dos usurios para uma boa imagem e valorizao do espao.
Por outro lado, na fase de uso, os shoppings centers promovem diversos impactos
negativos ao seu entorno e demandam alto consumo de energia e gua, fator crtico quando se
pensa em sustentabilidade. Consequentemente estes fatores levam a manuteno desses
empreendimentos a adotarem uma srie de medidas que minimizem os gastos com consumo
de energia e gua, desenvolvendo prticas que contribuem para a sustentabilidade.

5 CONSIDERAES FINAIS
O conceito de desenvolvimento sustentvel, cunhado praticamente na ltima dcada
do sculo XX, marca um novo captulo na histria da civilizao na direo da melhor
compreenso da relao ser humano e natureza, homem e ambiente.
Pautado na economia, meio ambiente, sociedade e cultura, e referindo-se
compatibilizao desses quatro elementos para a garantia da vida no planeta, o conceito foi
definitivo para evidenciar ao mundo, a natureza predadora da interao do ser humano com o
seu entorno e a necessidade de mudar o modelo de desenvolvimento que predominou ao
longo de sculos, fundamentalmente baseado na explorao desmedida de recursos naturais,
como se eles fossem infinitos e como se os seres humanos deles no dependessem para
sobrevivncia.
A ideia de desenvolvimento sustentvel transformou esta viso equivocada. E vem
sendo internalizada, pois hoje permeia a produo intelectual, a agenda poltica dos governos,
as atividades desenvolvidas nos diversos setores produtivos da economia e nas preocupaes
da sociedade em geral. Aplicando-se em todos esses fruns, oferece-lhes novos princpios e
valores, uma nova tica fundada na sustentabilidade.
Por outro lado, o desenvolvimento de construes sustentveis no Brasil, embora
recente, j vem ocorrendo, no obstante em menor proporo na comparao com os pases
desenvolvidos.
Esta uma realidade inegvel. E importante ressalt-la antes das concluses da
pesquisa ora desenvolvida pela constatao da real centralidade desse conceito
contemporneo. No fosse isso, no haveria que se falar em um novo paradigma para a
construo civil, para as edificaes e sua manuteno.
A sustentabilidade um conceito emergente. No setor construtivo, origina a chamada
construo sustentvel, edificao concebida e realizada em harmonizao com o meio
ambiente. Buscando o menor impacto possvel, prioriza, entre outros, a observncia das

143

condies do entorno, a eficincia energtica, a economia de gua, o uso de materiais

renovveis, a reduo da gerao de resduos e a reciclagem.
Nos pases desenvolvidos, a sustentabilidade das edificaes vem sendo consolidada
nos edifcios verdes, cada vez mais numerosos na Europa e na Amrica do Norte, tambm
em funo da vigncia de legislaes, que probem certas prticas e estimulam outras na
direo da sustentabilidade.
A manuteno predial destacada pela literatura como o conjunto de aes para
solucionar as patologias das edificaes e de fundamental importncia para a durabilidade, o
desempenho e a qualidade dos edifcios durante o seu ciclo de vida.
A falta de manuteno predial e a sua prtica inadequada produzem efeitos adversos,
pois possibilita o agravamento de problemas que a princpio poderiam ser de fcil soluo e
provoca o surgimento de patologias diversas para a deteriorao fsica das edificaes. Muitas
vezes, leva a situaes irreversveis, como o colapso de componentes e mesmo do edifcio e,
alm disso, implica em retrabalho e em gastos que poderiam ser evitados. Estes fatos, por si
s, remetem a manuteno predial ao conceito da sustentabilidade.
No entanto, quando se aplica procedimentos nas atividades de manuteno predial
para apenas manter e prorrogar o ciclo de vida das edificaes percebe-se a possibilidade da
adoo de uma manuteno de melhoria com prticas sustentveis, cujo conceito no
somente manter e prorrogar o ciclo de vida, mas, sobretudo adotar medidas de qualidade nas
renovaes e adaptaes das edificaes, minimizando os impactos no meio ambiente.
Os shoppings so edificaes comerciais que esto a voltar-se para a sustentabilidade.
Tanto no plano internacional quanto no nacional, pois nos shoppings atualmente, os princpios
sustentveis de construo e as adoes de medidas sustentveis no uso dos seus edifcios so
priorizados, ainda que este conjunto de aes seja muito freqentemente utilizado como
medida de reduo de despesas, aumento da valorizao imobiliria e estratgia de marketing
institucional, como observado.
Isso leva percepo de que a manuteno de shoppings no pode ser vista somente
como um conjunto de atividades e recursos que garante melhor desempenho em termos de
edificao. Sua maior abrangncia, explicitada na ligao direta que possui com a economia
nos gastos, com a no depreciao do bem, com as necessidades e expectativas de usurios, e
com a boa imagem, indica que deve ser vista como uma ferramenta estratgica e positiva para
o meio ambiente.

6 CONCLUSO
A manuteno predial uma atividade constante no dia a dia, e deve ser percebida
como um conjunto de procedimentos complexos do ponto de vista tcnico-operacional. Exige
planejamento e adoo de um ferramental prprio de gesto, alm de habilitao profissional,
de modo a garantir aos sistemas edilcios o seu pleno funcionamento e um timo desempenho.
Este conceito, definido pela literatura, remete reflexo de que possvel prorrogar o ciclo de
vida das edificaes, aplicando-se manuteno prticas sustentveis, j que as novas
edificaes vm sendo projetadas com viso ecolgica, havendo, inclusive, normas tcnicas e
certificaes para os edifcios verdes, e, medidas de proteo ao meio ambiente vm sendo
aplicadas nas novas construes. No entanto, conforme mostra a pesquisa os edifcios antigos
no contemplam projetos ou equipamentos com objetivos sustentveis ou outras medidas que
propiciem maior proteo ao meio ambiente, motivo da importncia de se incluir prticas
sustentveis no plano de manuteno predial, j que o propsito da edificao tornar-se
sustentvel beneficiar o meio ambiente e a qualidade de vida.
De acordo com a pesquisa, existem duas principais vertentes nas tipologias de
manuteno predial, a corretiva que visa reparao e a preventiva que entra em ao antes
que haja a necessidade do reparo. No entanto, nota-se que dentre as estratgias praticadas na
manuteno predial, a que mais atende ao conceito de sustentabilidade a manuteno
preventiva, baseada em condio, cuja filosofia somente intervir na manuteno, uma vez
constatada uma anomalia que pode levar falha, ou seja, prolonga a durabilidade, diminui o
consumo de materiais, leva reduo do custo e do impacto ambiental.
A pesquisa demonstra que existem vrias modificaes que se pode implantar nos
procedimentos de manuteno predial para obteno de melhorias na sustentabilidade das
edificaes j existentes e em fase de uso, como a substituio de produtos por outros que
economizam energia e gua. Com isso aumenta-se a eficincia do uso destes recursos.
Portanto, estas so algumas diferenas entre a manuteno predial tradicional e a manuteno

145

predial com prticas sustentveis, ou seja, na manuteno tradicional possvel manter e

prorrogar o ciclo de vida da edificao, usando-se as tcnicas e materiais originais da
edificao e na manuteno predial com prticas sustentveis o conceito o de adotar
medidas eficientes de qualidade na renovao, adaptao e conservao das edificaes,
minimizando os impactos no meio ambiente. Sendo assim, pode se observar a relevncia da
manuteno predial, que alm de promover economia, segurana, conforto, salubridade e
preservar a edificao, tambm est associada aos conceitos e prticas sustentveis.
Apesar do crescente nmero de processos em certificaes de edifcios brasileiros
apresentados ao longo dos ltimos anos, a experincia no pas em termos de construo
sustentvel ainda incipiente. A pesquisa aborda alguns exemplos de edificaes certificadas
no Brasil e mostra que as certificaes podem acontecer em trs fases distintas: na fase de
projeto; na fase de construo e na fase de operao e uso da edificao, porm observa-se
que as certificaes das edificaes brasileiras ainda esto restritas a empreendimentos
comerciais ou corporativos e que at o momento, no h edifcios residenciais certificados ou
em processo de certificao no pas.
Ainda que positiva, a adoo de certificao sustentvel para construo das
edificaes no Brasil justificada, apesar dos custos, mas em funo dos benefcios de
mercado e no por conscientizao ecolgica. Isto porque, a reduo de custos (operacional e
de manuteno), isto : menor consumo de energia e de gua, gastos com segurana e com
investimentos em tecnologia de informao proporcionam excelente resultado operacional
creditado as certificaes dos edifcios. Seu sucesso aproveitado para criar instrumentos
para o chamado marketing ambiental, que valoriza ainda mais o imvel certificado.
O caminho da conscientizao ecolgica no Brasil ainda ter muito a percorrer, eis que
a construo sustentvel ainda uma perspectiva recente no pas. Porm o estudo demonstrou
que o gestor de manuteno predial, em carter pedaggico, pode influir nas prticas de
comportamento dos profissionais envolvidos na manuteno e dos usurios do imvel, com a
implantao de programas e campanhas educativas contra desperdcios, de incentivo
conservao e o uso racional de energia e gua.
A evoluo das certificaes no Brasil, at 2012, conta com 52 prdios certificados e
474 projetos em processo de certificao. Tal fato gera uma demanda de um pedido de
certificao por dia. Pode se afirmar que a sustentabilidade est se tornando uma demanda de
mercado. Edifcios sustentveis tornam o ativo imobilirio mais competitivo, tanto em termos
de venda como de locao. O metro quadrado dos empreendimentos certificados fica mais
valorizado e a velocidade de ocupao e de comercializao aumenta, na mesma proporo da

146

diminuio dos riscos de investimento. Diante do novo paradigma, pode-se concluir, portanto,
que o setor da construo civil brasileira deve incorporar s suas prticas o conceito de
sustentabilidade, pois so positivas para economia e para o meio ambiente. Prticas
sustentveis nas construes so inevitveis, porque a preservao do meio ambiente hoje
uma preocupao universal e a construo civil um dos setores produtivos que mais danos
causam ao meio ambiente.
possvel observar que a reduo de impactos ambientais pensada na fase do projeto e
na fase construtiva, por si s no suficiente para garantir que a edificao continue
sustentvel. No plano internacional verifica-se que a manuteno com prticas sustentveis
nos edifcios verdes, veio a reboque. Nessas edificaes foram empregadas estratgias de
projeto, tcnicas construtivas, materiais especiais e tecnologias mais recentes. Estas
estratgias obrigam prticas sustentveis de manuteno como sua extenso.
No

caso

brasileiro

apresentado

neste estudo,

quatro

prdios

do

mesmo

empreendimento foram construdos com perspectivas sustentveis. Em 2012, apenas dois

conquistaram a certificao de sustentabilidade na categoria manuteno e eficincia
energtica, decorrente da adoo de uma srie de aes que auxiliaram na gesto sustentvel
da edificao. A partir disto, conclui-se a importncia de prticas sustentveis na manuteno
e conservao que ampliam e perpetuam os conceitos sustentveis do edifcio na fase de
operao e uso.
Tambm no plano internacional, observa-se que nos edifcios existentes, as prticas
sustentveis na manuteno so crescentes. Parte dos prdios existentes est passando por
manuteno de modernizao e adotam perspectivas sustentveis de reduo do consumo de
energia, bem como priorizam fontes alternativas para a reduo do consumo de gua. Tal fato
propicia o aproveitamento e a preservao desses recursos. Outro tpico a reciclagem e o
uso de materiais reaproveitados.
Atualmente as certificaes fazem parte da operao e manuteno predial de prdios
existentes que atendem aos pressupostos de sustentabilidade. Sendo assim, possvel afirmar
que os edifcios existentes, por meio da manuteno de modernizao, de reparo e de
adaptao podem atingir o mesmo patamar de desempenho dos novos edifcios verdes.
possvel a adoo de medidas para tornar sustentveis as antigas edificaes durante a fase de
operao e uso. No atual estgio de desenvolvimento das construes sustentveis, a
manuteno predial tem papel relevante quando se aplica na sua gesto, estratgias que
priorizam a reduo dos impactos ambientais na fase operacional das edificaes. Isso leva a
concluso de que os critrios de sustentabilidade no podem ser aplicados somente nas novas

147

edificaes, mas principalmente, nas edificaes existentes, pois so as que maiores impactos
causam ao meio ambiente durante a fase de operao e uso.
No entanto, o estudo mostrou que no Brasil a manuteno desenvolvida para
corrigir, ou eventualmente prevenir falhas, caracterizando-se mais por aes corretivas e
menos por aes preventivas. Frente a essa realidade, pouco h que se falar em experincias
de manuteno predial com prticas sustentveis no Brasil, sobretudo nos prdios existentes.
Mesmo nas edificaes reformadas e adaptadas para tornarem-se mais sustentveis, bem
como naquelas em que medidas e programas foram implantados nesse sentido, precisam do
envolvimento e adeso de todos, profissionais e usurios, do contrrio, prticas de
manuteno sustentveis no se consolidaro nas suas rotinas.
A ideia de que a sustentabilidade quando se refere produo de bens com menor
carga ambiental, implica na preservao do ambiente de degeneraes futuras, confirma que a
lgica da seleo de materiais deixa de ser feita com base apenas em critrios estticos,
mecnicos, culturais e financeiros para condicionar-se tambm a diferentes questes como
contaminao do ar e do ambiente interno, durabilidade, qualidade dos materiais utilizados e,
possveis impactos ambientais do uso e descarte dos materiais. A durabilidade, expressa pela
distribuio de vida til do edifcio ou de um conjunto de componentes, possui funo
importante para a obteno de uma construo sustentvel, sendo assim, a durabilidade e a
previso da vida til tm dimenses ambientais muito importantes na edificao. A
durabilidade deixou de ser um aspecto importante apenas do ponto de vista econmico e
passou a significar a ampliao do tempo, para que atividades que impliquem em impacto
ambiental minimizem o consumo de recursos naturais. Portanto, a aplicao de prticas
sustentveis na manuteno predial no s contribui para a durabilidade das edificaes, mas
tambm para a minimizao de impactos ambientais, pois as perdas e os desperdcios so
reduzidos significativamente. Conclui-se, que as prticas sustentveis na manuteno predial,
so positivas para as edificaes e para o meio ambiente e adquirem um novo valor, pois se
tornam uma garantia de que as edificaes novas ou existentes permanecero aptas para
atenderem s suas destinaes com alto desempenho ao longo da vida til, promovendo
menor impacto ambiental.
A pesquisa corrobora que os shoppings centers so boas referncias quando se pensa
em manuteno predial, so empreendimentos que necessitam de gesto operacional
capacitada e gil, de modo a prevenir as consequncias das patologias na operao e uso da
edificao, promovendo assim, segurana, habitabilidade e confiabilidade do edifcio, para
uma boa imagem e uma consequente valorizao do espao. No entanto, nota-se que na fase

148

de uso, os edifcios dos shoppings centers, alm de outros impactos ao seu entorno, emitem
poluentes e gases de efeito estufa e demandam alto consumo de energia e gua, recursos
naturais,

como

demonstrado

anteriormente,

que

nos

sistemas

prediais

desses

empreendimentos fator crtico para a sustentabilidade ambiental. O estudo mostra que

existem nas grandes capitais brasileiras shoppings que recebem um volume mensal de pessoas
acima de dois milhes que consomem gua e energia equivalentes a uma cidade de 100 mil
habitantes. Portanto os shoppings centers so considerados como o segmento do setor de
comrcio e servios mais intensivos em consumo de energia e gua, inclusive porque o estilo
arquitetnico adotado em boa parte de seus prdios no considera o bioclimatismo.
Considerando-se esta realidade, a prtica da manuteno predial nestas edificaes, adota uma
srie de procedimentos com os quais se podem obter maior eficincia. Observa-se, ento,
neste estudo que estes fatores contribuem consideravelmente para a aplicao de prticas
sustentveis na manuteno predial, principalmente pelo alto consumo de energia e de gua,
dois quesitos relevantes na avaliao dos impactos ambientais das edificaes e prioritrios
nas preocupaes mundiais atuais quanto utilizao de recursos naturais. O estudo mostra
tambm que a manuteno predial em shopping centers capaz de tornar sustentveis novas e
antigas edificaes, proporcionando uma economia de 10 a 20% nos custos da fase de
operao, que, ao longo de 40 anos da vida til, somam 50% do custo total de um edifcio e
que esta economia pode ficar ainda maior na medida em que se utiliza na manuteno de
modernizao a automao das edificaes. Esta comparao foi realizada pelas
administradoras de shoppings, pois atualmente comeam a se preocupar com as questes
ambientais, tanto que o nmero de profissionais envolvidos nesse tipo de projeto j triplicou
nos ltimos trs anos, sendo necessria a participao de engenheiros ambientais e gestores
com conhecimento na rea de sustentabilidade. Portanto, os shoppings centers se prestam
sobremaneira para o desenvolvimento de procedimentos sustentveis de manuteno e
conservao edilcia, como os descritos nesta dissertao. Esses procedimentos s
acrescentam valores a estas aes e edificao em si, dado que se preservam o ativo
imobilirio, sem falar no vis pedaggico que embutem, chamando a ateno para a
importncia de atitudes em favor do meio ambiente e alterando hbitos de funcionrios e
frequentadores positivamente. No por acaso, que prticas sustentveis de manuteno,
conservao e limpeza em shoppings centers so reconhecidas publicamente por sua
excelncia, conforme o ltimo caso brasileiro analisado neste estudo, em que a manuteno,
conservao e limpeza predial com prticas sustentveis, priorizam a preservao das
instalaes, a utilizao de materiais e equipamentos ambientalmente corretos e seu uso

149

eficiente, com vistas principalmente reduo do consumo de energia e de gua. Portanto,

este seguimento construtivo, foco desta pesquisa, constitui considervel significncia na
aplicao do conceito de sustentabilidade nas prticas de manuteno predial.
Mostrou-se, no entanto que a aplicao deste novo conceito na manuteno predial
depende de investimentos, pois quando se adota prticas tradicionais na manuteno predial
de melhoria e modernizao pode-se resultar em um produto de valor imediato mais baixo,
mas tambm com demonstrado, aps uma anlise da literatura, ao longo do tempo resulta em
um desempenho ambiental, social e financeiro do edifcio muito mais caro. Observou-se que
essas medidas so possveis ser implantadas no planejamento de manuteno de melhoria de
antigas edificaes, no s em favor da sustentabilidade, como tambm pela economia futura,
pois seus custos de implantao, mais altos do que os custos da manuteno tradicional, sero
recuperados em pequeno ou mdio prazo, representando verdadeiro investimento em longo
prazo. Esta a razo pela qual a ideia da sustentabilidade aplicada a shopping centers
contribui efetivamente para adoo de princpios sustentveis na manuteno predial em
outros tipos de edificaes que constituem a massa urbana construda.
Conclui-se ainda, que para que as atividades de manuteno predial tenham prticas
sustentveis devem ser aplicados os princpios bsicos de: minimizao do consumo de
recursos; maximizao da reutilizao de recursos; uso de recursos renovveis ou reciclveis;
proteo do meio ambiente; criao de ambiente saudvel e no txico; busca da qualidade da
manuteno no ambiente construdo.
A manuteno predial com prticas sustentveis uma nova perspectiva no campo da
construo civil. Sua aplicao efetiva nos edifcios que abrigam shoppings centers comprova
que possvel aplic-la tambm aos edifcios residenciais e em outros tipos de edificao,
ampliando, para a massa das edificaes, o raio de ao das medidas de reduo de impactos
ao meio ambiente.
Este trabalho no teve o condo de exaurir o tema tratado, inclusive porque, sabe-se
que ele vasto o suficiente para contemplar inmeros aspectos que, certamente, no foram
aqui mencionados e analisados.
Acredita-se que outras abordagens sobre construo sustentvel so merecedoras de
reflexo e anlise no campo de estudos da Engenharia Civil. Por isso, recomenda-se o
desenvolvimento de novas pesquisas nesta rea de conhecimento.
Por outro lado, esta pesquisa versou especificamente sobre a aplicao dos princpios
de sustentabilidade na manuteno predial, focando as prticas em shoppings centers,
apresentando ponto de vista bibliogrfico e tratamento qualitativo. Acredita-se que estudos

150

futuros podem aprofund-la, empreendendo observaes empricas em alguns desses

empreendimentos.
Sugere-se, em especial, o desenvolvimento de pesquisas que abordem a viabilidade da
manuteno sustentvel em condomnios e edifcios residenciais j existentes, e que tragam a
pblico, exemplos reais e inequvocos dessas prticas neste tipo de edificao.

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Aproveitamento o ndice que mede o percentual de aproveitamento de um

equipamento ou instalao pelo setor operacional

Cadastro tcnico de equipamentos o conjunto dos ativos da empresa organizado

em nveis hierrquicos e dispostos de forma a permitir a identificao do item,
relacionado sua localizao fsica geogrfica e papel funcional dentro das reas de
produo.

Confiabilidade a capacidade de um item de desempenhar uma funo especfica,

sob condies e intervalo de tempo predeterminado. um ndice que mede a
confiana do equipamento ou instalao, quantidade de tempo sem apresentar falha.

Conjunto - uma parte do equipamento ou do processo que desempenha uma funo

especfica.

Custo - funo dos custos relacionados a gesto de pessoas, energia eltrica e outros
custos operacionais, reserva tcnica, equipamentos de suporte e ferramentas, apoio
logstico e estrutura da gesto e planejamento, alm do investimento inicial do
sistema. Corresponde ao LLC (Lif Cicle Cost), ou seja, custo do ciclo de vida til do
equipamento ou sistema.

Defeito Qualquer problema que no paralisa imediatamente o equipamento, mas

altera o seu desempenho, reduzindo-lhe a vida til.

166

Desempenho Significa obter um alto nvel de disponibilidade e de qualidade de

servio, com eficcia e eficincia, a um custo vivel.

Disponibilidade Medida do grau em que um item estar opervel e confivel no

incio da misso, quando a misso for exigida aleatoriamente no tempo. A
probabilidade de um equipamento ou sistema estar em condies de operar, dentro dos
limites para o qual foi especificado, no instante em que for solicitado; ou o tempo (em
percentual) em que o equipamento fica disposio dos setores operacionais da
empresa. Corresponde ao estado de operao (bom), sendo o equivalente ao estado em
que o equipamento ou sistema est operando em boas condies.

Eficcia definida como a obteno dos resultados, realizar o que deve ser
realizado, fazer as coisas certas, alcanando-se assim os objetivos almejados.
medida pela relao entre os resultados obtidos e os resultados planejados.

Eficincia realizar a tarefa da melhor maneira possvel, fazer as atividades

corretamente, significa fazer bem feito, refere-se com foi realizado. fazer a tarefa
com a melhor relao resultados/insumos.

Engenharia de Manuteno Predial rea da engenharia que se preocupa com o

planejamento e o gerenciamento de sistemas em operao, estando numa fronteira da
Tecnologia, Estatstica, Economia e Administrao, de forma a manter o sistema
atendendo aos objetivos para os quais se destina, dentro de requisitos de
Disponibilidade e Qualidade de Servios requeridos, sob restries de custos
compatveis.

Equipamento Conjunto de componentes integrados, com o qual se realiza

materialmente uma atividade em uma instalao.

Estratgia de Manuteno Composio adequada de polticas de manuteno para

que

os

objetivos

da

funo

manuteno

equipamento/instrumento, ou grupo destes.

sejam

atingidos

para

um

167

Falha Qualquer problema que provoque a perda imediata do equipamento. Ocorre

uma falha quando a misso qual se destina o sistema/item no pode mais ser
atendida, podendo as falhas serem classificadas em funo de seus efeitos (sistmico,
parcial), sua origem (configurao, composio material) ou sua causa (anormalidade
de fabricao, condies operacionais ou operao indevida).

Falha ou defeito externo Qualquer problema causado por acidente, imprudncia ou

agente externo, podendo ocorrer falha ou defeito externo.

Inspeo Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes, realizada

para orientar as atividades.

Instalao hidrulico-sanitrias Conjunto de instalaes prediais compreendidas

pela instalao de gua fria (recalque e distribuio), instalaes de esgotamento de
efluentes.

KPIs (Key Performance Indicator) So os indicadores chaves de manuteno que

evidenciam as oportunidades para melhorias dentro da empresa. Eles mostram pontos
problemticos, possibilitando chegar causa do problema. Medem o nvel de
desempenho do processo.

Mantenabilidade um ndice que mede o tempo mdio que se gasta para consertar
um determinado equipa mento ou instalao. Quando a falha pode ser rapidamente
eliminada e o servio de manuteno corretiva rapidamente concludo isto representa
alta mantenabilidade. Corresponde ao atendimento das manutenes corretivas ou
aleatrias, estando associada durao das falhas. Compreende o trabalho envolvido
para garantir a disponibilidade do sistema. Quanto menos tempo se gasta em
determinado servio, mais rapidamente o equipamento volta a operar, e logo maior a
sua mantenabilidade. A mantenabilidade est ligada a uma caracterstica mais global
de desempenho chamada disponibilidade, pois um equipamento estar mais
provavelmente disponvel se tiver uma boa confiabilidade(falhar pouco) e uma boa
mantenabilidade( quando falhar seja reparado rapidamente).

168

Manual de operao, uso e manuteno Documento que rene apropriadamente

toadas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, utilizao e
manuteno da edificao.

Necessidades dos usurios exigncias de segurana, sade, conforto adequao ao

uso e economia cujo atendimento condio para realizao das atividades previstas
no projeto.

Ordem de servio de manuteno o documento no qual se registram as

informaes bsicas (operaes, pessoal, materiais, tempo, datas, etc.) para execuo
de uma tarefa de manuteno. o principal documento da manuteno. Todas as horas
trabalhadas devero estar acobertadas por uma ordem. A ordem a principal fonte de
informao de custo para o sistema. Atravs da ordem de manuteno formada parte
da histria da manuteno.

Planejamento dos servios de manuteno Elaborao de uma previso detalhada

dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condies especiais
de acesso, cronograma de realizao e durao de servios

Previso oramentria Estimativa do custo para a realizao de um programa de

manuteno.

Programao dos servios de manuteno Elaborao de um cronograma para a

realizao dos servios de manuteno.

Projeto Descrio grfica e escrita das caractersticas de um servio ou obra de

engenharia ou arquitetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, financeiros e
legais.

Servio de manuteno Interveno realizada sobre a edificao e suas partes

constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional.

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Sistema de manuteno Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os

servios de manuteno.

Sobressalente Material destinado substituio de peas nos trabalhos de

manuteno, usualmente designado pelo seu fabricante atravs de uma referncia
comercial ou referncia do fabricante.

Subconjunto uma parte do equipamento ou conjunto que desenvolve sua funo

individualmente. nele que a manuteno intervm para substituir, recuperar,
lubrificar, inspecionar e monitorar componentes.

Substituio a retirada de um item defeituoso ou que perdeu as condies de

desempenhar suas funes, e a colocao de outro novo ou recuperado em seu lugar.

Vida til Intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes

constituintes atendem os requisitos funcionais para os quais foram projetados,
obedecidos os planos de operao, uso e manuteno prevista.