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EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO

FICHA TCNICA
Setor da Economia: tercirio
Ramo de Atividade : servio
Tipo de Negcio: administrao de condomnio
Produtos Ofertados/Produzidos: servio de administrao de condomnio
Investimento inicial: 25 mil reais
rea: 30m
APRESENTAO
Na poca das cavernas j era assim. O homem vivia em agrupamentos, havia
tarefas definidas para cada integrante da tribo e existia o indivduo responsvel pela
"gerncia" daquela pequena comunidade. Hoje, preservado o hbito de viver em
conjunto, o homem aprimorou a forma de administrar comunidades. Sob forma de
condomnio e sem a caracterstica de ser simples tarefa de um dos membros do
grupo, a administrao de condomnio surge como uma atividade que sofre
profundas transformaes, tornando-se cada dia mais profissional. Administrar
Condomnios transformou-se num negcio.
MERCADO
O mercado de administrao de condomnios est em expanso, desta forma as
administradoras devem buscar qualidade para encantar o cliente, a fim de garantir
espao no mercado. Visitar estabelecimentos congneres, conversar com pessoas
que j estejam no ramo h algum tempo, ler publicaes especficas, consultar
entidades de classe ou sindicatos, so hbitos que podero trazer informaes
importantes, que em muito o ajudaro.
LOCALIZAO
A melhor localizao para o escritrio a que fique num ponto estratgico de
acesso aos seus clientes. As atividades econmicas da maioria das cidades so
regulamentadas pelo Plano Diretor Urbano (PDU). essa Lei que determina o tipo
de atividade que pode funcionar em determinado endereo. A consulta de local
junto Prefeitura o primeiro passo para avaliar a implantao de sua
administradora. Na Prefeitura de Vitria o PDU fornecido a partir de consulta no
site.
ESTRUTURA
A estrutura fsica montada para o funcionamento da empresa baseada em
equipamentos de escritrio uma vez que as atividades so todas administrativas e
contbeis.
EQUIPAMENTOS
Os equipamentos bsicos so os de informtica (hardware e software), alm dos
mveis:
-Computador;
- Impressoras;
- Software gerencial para atividade fim;
- Mveis de escritrio armrios, frigobar, mesa e cadeira;
- Aparelho telefax;

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- Equipamento de refrigerao do ambiente.

INVESTIMENTOS
O investimento varia muito de acordo com o porte do empreendimento e do
quantitativo de que dispe o investidor. Considerando uma administradora de
pequeno porte, voltada para assessoria contbil e administrativa 30 condomnios
de 40 apartamentos cada, montada numa rea de 30m, ser necessrio um
investimento de R$ 25mil aproximadamente, incluindo os equipamentos j descritos
e capital de giro.
Obs.: os valores apresentados so indicativos e servem de base para o empresrio
decidir se vale ou no a pena aprofundar a anlise de investimento.
PESSOAL
Sero 5 pessoas permanentes no funcionamento da administradora, alm, dos
prestadores de servio que sero contratados para atender demanda eventual e
certa.
Nessa atividade necessrio elevado conhecimento na rea jurdica para prestar os
servios pertinentes a este fim, assim como tambm na rea contbil. Dessa forma,
se faz necessria a existncia desses profissionais no quadro fixo de colaboradores
ou de terceiros.
Especialistas em recursos humanos afirmam: o grande valor de uma empresa ter
as pessoas certas nos lugares certos - ou seja, que exercem funes adequadas ao
seu perfil.
Essa estrutura faz o negcio funcionar como uma engrenagem perfeita, na qual
todos saem ganhando. Buscar bons funcionrios , portanto, uma misso
obrigatria. Mas requer cuidados. Afinal, alm de serem peas estratgicas na
construo da imagem do seu empreendimento, os empregados so como voc,
responsveis diretos pelo sucesso ou fracasso do negcio.
PROCESSOS PRODUTIVOS
Uma Administradora de Condomnios funciona como uma assessoria aos sndicos e
condminos para os diversos segmentos relativos rea: administrao financeira,
controle de saldo bancrio, aplicaes financeiras, pagamento de despesas.
Isto quer dizer que uma empresa com estas caractersticas gerenciar questes
funcionais a partir de direcionamentos de seus clientes (sndicos e condminos).
As empresas que prestam este tipo de servio cobram entre 4% e 7% das despesas
ordinrias do condomnio, que incluem salrios dos funcionrios, gua e luz das
reas comuns, manuteno de elevadores e compra de materiais de limpeza, entre
outras, que varia de acordo com as atividades. Optando por um tipo de
administrao mista (sistema em que se transfere para uma empresa apenas parte
da administrao do prdio), possvel, por exemplo, contratar a empresa apenas
para cuidar da contabilidade, ficando com tarefas como contratao ou demisso de
funcionrios e contratao de prestadoras de servios de manuteno sob
responsabilidade do sndico. por isto que o custo desse tipo de administrao
menor. Gerido s pela empresa de administrao ou em conjunto com o sndico, em
ambos os casos e para todos os efeitos, o sndico responde como nico
responsvel legal pelo condomnio.
Servios:
. ASSESSORIA JURDICA: para o acompanhamento eficaz dos processos de

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despejo, cobrana de condminos em atraso, etc. Este departamento jurdico

dever ainda assessorar o condomnio em todos os ramos de direito, apoiando-o
em eventuais defesas junto aos rgos do poder pblico;
. PRESTAO DE CONTAS: balano mensal; previso oramentria; relatrio
mensal detalhado das despesas/receitas; relatrio mensal detalhado das cotas
condominiais em atraso, etc.;
. SERVIO DE MANUTENO PREDIAL: reforma de reas comuns; servios
hidrulicos; servios que necessitem apoio de tcnico especializado; manuteno
preventiva em bombas d'gua; sistema de luz de emergncia; instalao e reforma
de telhados; antenas coletivas; sistema de interfone e comunicao interna;
servios de serralharia e marcenaria em geral; servio de jardinagem;
. CONTABILIDADE e RECURSOS HUMANOS: a quem caber a orientao de
aspectos legais relativos a admisso, folha de pagamento, frias, licenas,
recolhimento de encargos (INSS, FGTS, PIS, IR), pagamento de salrios;
pagamento de 13 salrio; processo de demisso; processo de aposentadoria;
responsvel pelo fornecimento de mo-de-obra para o condomnio (faxineiros,
vigias, porteiros, manobristas, zeladores, etc.);
. COMPRAS: cuidar do apoio logstico, da anlise de cotaes. Para oferecer
esses
servios, o empreendedor dever ter domnio de administrao de prdios, de
administrao de pessoal, de administrao do fluxo de caixa, compras e ainda
contatos ou conhecimento dos servios de reparo e manuteno eltrica, hidrulica,
trabalhos de pedreiro, encanador e outros do tipo.
. FORNECEDORES: Para trabalhos especficos, como por exemplo, cotaes de
servios e materiais, o empreendedor poder contar com a contratao de mo-deobra de terceiros e/ou manter cadastro atualizado desses dados.
A vantagem para o sndico em entregar a administrao de um prdio a uma
empresa especializada livrar-se, pelo menos teoricamente, dos problemas
burocrticos, jurdicos, alm da contratao de funcionrios e compra de materiais,
entre outros.
HORRIO DE FUNCIONAMENTO. No existe horrio fixo de trabalho para o
funcionamento de uma Administradora de Condomnios, mas o empreendedor
dever estar disposto a despender boa parte de seu tempo em reunies com
sndicos, conselhos consultivos e assemblias. Estas reunies, normalmente,
ocorrem noite ou em finais de semana.
Algumas administradoras vm adotando a prtica de no comparecer essas
reunies de condomnio para lavrar as respectivas ATAS, preferindo receb-las
posteriormente e uma vez inteiradas dos problemas, sugerem solues. Os motivos
desta prtica so a freqente discusso de assuntos que no tm relao prtica
com os assuntos cabveis e de competncia da administradora.
A preocupao maior, tanto dos condminos como dos prprios administradores de
condomnios, reduzir gastos e promover campanhas de economia de gua,
energia eltrica, alm de treinar zeladores e porteiros, principalmente quanto
questo de segurana. Para facilitar o controle das despesas a maioria das
administradoras vm buscando o auxlio da informtica para oferecer servios
rpidos, precisos, de qualidade e a preos mais acessveis.

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CONTROLES - necessrio um rigoroso controle de recebimento das

despesas do condomnio, controle dos custos e assistncia constante aos
condminos. Recorrer aos avanos da informtica para aprimorar esses
controles uma boa sada.
COMEANDO
Com bom conhecimento do mercado de condomnios, experincia em
administrao de bens imveis e/ou condomnios, possvel ao empreendedor
iniciar a divulgao de seus servios junto construtoras, empreendimentos
imobilirios, e at mesmo atravs de sua relao pessoal de amigos e conhecidos.
CLIENTES
Atender bem o cliente uma qualidade a ser cultivada por todos os funcionrios da
administradora, principalmente pelos que tiverem contato direto com ele. Os
porteiros e zeladores mesmo quando contratados pelo prprio condomnio, so da
responsabilidade do administrador. Por isso deve ser orientador no sentido de ser
cordial no atendimento ao interfone, a transmisso de recados precisos, o auxlio a
moradores com sacolas, bolsas ou malas, pacincia com as crianas, boa
apresentao, uso de uniformes e uma postura adequada durante o servio, so
prticas importantes que refletem na imagem da empresa administradora e iro
render bons frutos.
No atendimento ao sndico, a administradora precisa demonstrar conhecimento da
legislao em vigor, da conveno do condomnio e estar sempre pronta para
atend-lo. aconselhvel realizar pesquisas que meam a satisfao do cliente e
que orientem a atuao do sndico. Como exemplo, muitas vezes o sndico acha
que o morador no quer gastar, mas ele est preocupado com a segurana e paga
por ela. Outra dica diz respeito ao relacionamento entre as partes: administradora,
sndico e moradores. A administrao do futuro est centrada na capacidade que
tem empresa em resolver problemas.
DIVULGAO
A propaganda a alma do negcio. Velho jargo, porm muito verdadeiro! Para
atingir o consumidor e garantir um nmero considervel de clientes, voc deve
planejar o seu marketing, fazer uma anlise do seu mercado, identificar quais so
os custos de seus servios, adapt-los e buscar a otimizao de sua alocao.
Mantenha seus clientes motivados, partindo para uma reviso da sua estrutura de
servios, avaliando paralelamente, se essa estrutura atinge seu mercado-alvo com
sucesso. Lembre-se que o marketing deve ser contnuo e sistmico. As empresas
devem ter conscincia de que a qualidade nos servios prestados , ainda, a melhor
forma de tornar-se conhecida e slida num mercado competitivo. A propaganda
boca a boca fator de fortalecimento das marcas.
DIVERSIFICAO
Os resultados do negcio dependero de:
- Conhecimento de administrao de prdios;
-Boa disposio para tratar com os condminos;
- Dispor de mo-de-obra qualificada (pedreiro, encanador, etc.);
- Seriedade;
- Ganhar a confiana dos clientes. A Contratao de profissionais qualificados
parte fundamental para este tipo de negcio, porm, o maior problema dos

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condomnios a falta de qualificao dos seus sndicos, j que muitos

desconhecem a legislao.
LEMBRETES
O empreendedor desta rea deve estar bem informado quanto s diversas
alteraes e exigncias da rea, ser dinmico e ir alm das rotinas de trabalho.
Observar com muita ateno mudanas nas normas de segurana do prdio, que
ser fiscalizado pelo rgo competente do municpio prtica essencial.
NOTCIAS
Inadimplncia em condomnios cresce 6,13% em dezembro de 2009
O nmero de aes contra inadimplentes em condomnios subiu 6,13% entre os
meses de novembro e dezembro do ano passado, segundo levantamento realizado
pelo Grupo Hubert.
No entanto, desde julho de 2008, quando a lei 13.160 - que permite o protesto do
boleto de cobrana de condomnios - passou a vigorar, a taxa de inadimplncia
condominial acumula queda de 32,53%.
O diretor do grupo Hubert, Hubert Gebara, afirma que a lei est conseguindo seu
objetivo e, em alguns casos, mudando o comportamento de condminos maus
pagadores, que agora receiam ter seus nomes apontados nos servios de proteo
ao crdito.
"A lei da deputada Maria Lcia Amary minimizou a difcil situao dos condomnios,
quando o boleto no podia ser protestado e muitos condminos davam preferncia
ao pagamento de contas cujo atraso geram juros mais altos, declarou Gebara (em
So Paulo).
Aes
Segundo o levantamento, o nmero de aes por falta de pagamento em dezembro
atingiu 952, ante as 879 de novembro. Na comparao com dezembro de 2008, a
variao de 45,57%, j que na poca o nmero registrado de aes foi de 654.

Fonte: http://economia.uol.com.br
CURSOS E TREINAMENTOS
O SEBRAE/ES disponibiliza para o empresrio uma carteira com mais de 30 ttulos
de cursos e palestras abordando os mais variados temas e objetivos. A Educao
Empresarial do SEBRAE um instrumento para que os obstculos encontrados
sejam superados com maior facilidade ampliando, conseqentemente, o horizonte
de conhecimentos necessrios nessa funo.
Cursos: Tcnicas de Vendas; Marketing: Uma Estratgia de Vendas; Gerncia de
Equipes de Vendas; Gerncia de Rotinas e Procedimentos em Vendas;
Atendimento ao Cliente; Como Vender mais e Melhor; Iniciando um Pequeno
Grande Negcio; Empretec; Administrao Bsica para Pequenas Empresas; entre
outros.
Palestras Gerenciais : Atendimento a Clientes; Comece Certo Planejamento e

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Anlise; Determinao do Capital de Giro; Gerenciando o Fluxo de Caixa com

Eficincia; Promoo de vendas; Entendendo Custos, Despesas e Preo de Venda;
A Empresa e os Novos Tempos; Qualidade no relacionamento ao cliente; Como
Conquistar e Manter Clientes.
A programao anual pode ser consultada no site: www.sebraees.com.br no link Cursos e
Palestras.
SEBRAE/ES
Av. Jernimo Monteiro, 935, Ed. Sebrae Centro, Vitria/ES
CEP: 29010-003
Canal de Relacionamento: 0800 570 0800
Curso de Administrao de Condomnio
http://www.tecnoponta.com.br/cursos
CURSO-Administrao Condomnio-FMU
http://www.ocondominio.com.br
EVENTOS
O empreendedor deve estar sempre em contato com as entidades e associaes
para obter informaes sobre os eventos que ocorrero dentro da sua rea (tipo,
data, local de realizao). Os eventos como feiras, roda de negcios, congressos,
etc., so muito importantes para o empresrio ficar por dentro das tendncias de
mercado, conhecer novos produtos e tecnologias, realizar parcerias e fazer bons
negcios.
Onde pesquisar: Unio Brasileira de Feiras e Eventos - http://www.ubrafe.com.br
CONDOMNIOS - GESTO PARA SINDICOS PROFISSIONAIS
contato@agoracultural.com.br
LEGISLAO ESPECFICA
Cabe sugerir consulta CARTILHA DO FORNECEDOR CAPIXABA, que se
encontra
disponvel
na
Biblioteca
do
SEBRAE/ES
ou
pelo
site:
http://www.procon.es.gov.br/download/Cartilha_Fornecedor_Capixasba.pdf
Essa atividade exige o conhecimento de algumas leis:
- Lei n. 6.080/2003 Cdigo de Posturas e Atividades Urbanas do Municpio de
Vitria Regulamentada pelo Decreto n 11.975/04. Ref.Proc. 5766168/03. Lei n
6412-05-acrescenta inciso IX ao 2.Alterada pelas Leis ns 6679/06 e 6680/06.
Acrescentado inciso IX ao 2 do Art. 99, pela Lei n 7.063/07. Regulamentado
inciso III do Art. 194, pelo Decreto n 13.853/08. Acrescentado artigos pela Lei n
7598/08. Acrescentado 3 no Art. 43, pela Lei n 7.768/09 - 3. Na fixao de
nomes de bens pblicos municipais dever ser reservado um percentual de 50%
(cinquenta por cento), no mnimo, para o gnero feminino.(NR) - Alterada Redao
do 1] do Art. 19 pela Lei n 7.775/09. Acrescentado Pargrafo nico ao Art. 27,
pela Lei n 7.842/09.

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- Lei n. 8.078/1990 (Cdigo de Defesa do Consumidor) Alterada pela Lei n

8.656/1993, Lei n 8.703/1993, Lei n 8.884/1994, Lei n 9.008/1995, Lei n
9.298/1996, Lei n 9.870/1999, Lei n 11.785/2008, Lei n 11.800/2008, Lei n
11.989/2009 e Lei n 12.039/2009.
- A transferncia de tarefas no isenta o sndico de responder juridicamente pelo
condomnio. Em outras palavras, se a administradora errar ou atropelar a legislao,
a responsabilidade total ser do sndico. claro que, posteriormente, ele poder
acionar a administradora para recuperar eventuais prejuzos, mas at l, ter de
assumir os problemas.
- Lei no. 10.406, de 10/01/2002 - Cdigo Civil artigos 1.323 1.358 - Dispe sobre a
administrao do condomnio (alterao Lei n 10.931, de 2004).
REGISTRO ESPECIAL
Para registrar sua empresa voc precisa de um contador. Profissional legalmente
habilitado para elaborar os atos constitutivos da empresa, auxilia-lo na escolha da
forma jurdica mais adequada para o seu projeto e preencher os formulrios
exigidos pelos rgos pblicos de inscrio de pessoas jurdicas. Alm disso, ele
conhecedor da legislao tributria qual est subordinada a nossa produo e
comercializao. Mas, na hora de escolher tal prestador de servio, deve-se dar
preferncia a profissionais qualificados, que tenha boa reputao no mercado e
melhor que seja indicado por algum que j tenha estabelecido com ele uma
relao de trabalho. Para legalizar a empresa necessrio procurar os rgos
responsveis para as devidas inscries:
- Registro no Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas;
- Registro na Secretria da Receita Federal;
- Registro na Prefeitura do Municpio;
-Registro no INSS;
- Registro no Sindicato Patronal (empresa ficar obrigada a recolher por ocasio da
constituio e at o dia 31 de janeiro de cada ano, a Contribuio Sindical Patronal);
- Registro na Prefeitura para obter o alvar de funcionamento;
- Cadastramento junto Caixa Econmica Federal no sistema Conectividade Social
- INSS;
- Voc deve procurar a prefeitura da cidade onde pretende montar a sua
administradora para fazer a consulta de local.
LINKS INTERESSANTES
possvel acessar sites destinados a dar dicas e sanar dvidas sobre
administrao de condomnios. Os assuntos vo desde a indicao de empresas
prestadoras de servios at informaes sobre legislao trabalhista. A maior
vantagem desses servios que so gratuitos. O sndico tem apenas de se
cadastrar, escolher o assunto desejado e enviar um e-mail. As empresas que
administram esses sites garantem que as dvidas so repassadas a especialistas e
que as respostas saem em, no mximo, 48 horas. Outra opo para o sndico
familiarizado com a informtica a BBS Classndico On-Line, que disponibiliza o
jornal "Classndico".

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http://www.classindico.com.br
http://www.condominios.com.br
http://www.revistacondominio.com.br
http://www.jornaldosindicobsb.com.br
Exclusiva Baixa On-Line - Software
www.brcondominio.com.br
www.superlogica.com - Administrao Condomnios - Software
http://www.brcondominio.com.br - BR Condomnio - Software
ENTIDADES
Central Fcil Central de Atendimento Empresarial
um sistema de atendimento que prev a simplificao, racionalizao e
padronizao dos processos de abertura de empresas, atravs de reduo da
burocracia.
Avenida Nossa Senhora da Penha, 1433 Santa Luzia Vitria ES
CEP 29045-401
Fone: 27- 2127- 3000
E-mail: facil@es.sebrae.com.br
Horrio de funcionamento:
Segunda a sexta: 12 as 17:30 h.
CLASSINDICO
Rua Domingos de Morais, 1794 - 1o. andar - cj.13 - So Paulo - SP Tel.: (11) 55730333
http://www.classindico.com.br
SESCON/ES - Sindicato das Empresas de Servios Contbeis, Auditorias,
Assessoramento, Percias, Informaes e Pesquisas do Estado do Esprito Santo
Av. Princesa Isabel, 15 - Sls. 1105/1111 Ed. Martinho de Freitas - Centro
Vitria ES - CEP 29.010-361
Email: sescon@sescon-es.org.br
Site: www.sescon-es.org.br
SINDCONTBIL - Sindicato dos Contabilistas do Estado do Esprito Santo Av.
Jernimo Monteiro, n. 124, salas 401 a 403, Ed. Santa Mnica Centro Vitria/ES
CEP: 29010-002 Tel.: 3223-5522
CFC - Conselho Federal de Contabilidade Sas Quadra 05 - lote 03 - Bl.J -Edifcio
CFC Braslia (DF) CEP: 70070-920 Tel.: (061) 3314-9600
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Casa do Cidado Joo Luiz Barone Av. Marupe, n. 2544 - Itarar Vitria/ES CEP:
29.045-230 Tel.: (0xx27) 3382-5545
http://www.vitoria.es.gov.br/procon/procon.htm

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O SEBRAE/ES se isenta de responsabilidades quanto forma da atuao das

empresas no mercado.
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infovix@infovix.com.br http://www.infovix.com.br
REFERNCIA BIBLIOGRFICA
- Folha do Sndico. Penalidades aplicveis s infraes de normas condominiais.
Acesso em 13.02.10 em http://www.folhadosindico.com.br/fsnv/index.php?
tab=artigo&id=62
- Inadimplncia em condomnios cresce 6,13% em dezembro de 2009. Acesso em
13.02.10 em Fonte: http://economia.uol.com.br
- SEBRAE/SP. Como montar uma administradora de condomnio, 1997, 40p. Site:
classindico acesso em 10/03/2006
A Oportunidade de Negcios um material meramente informativo acerca dos
empreendimentos existentes no segmento correspondente ao seu ttulo. Os dados
apresentados so extrados de publicaes tcnicas e, em linhas gerais, no tm a
pretenso de ser um guia para a implementao dos respectivos negcios.
destinada apenas apresentao de um panorama da atividade ao futuro
empresrio, que poder enriquecer suas idias com as informaes apresentadas,
mas carecer de um estudo mais detalhado e especfico para a implementao do
seu empreendimento.
REA RESPONSVEL:
UAD Unidade de Atendimento e Desenvolvimento - SEBRAE/ES
Data de atualizao: Fevereiro de 2010.

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