Imveis

de Renda, Ensaio Introdutrio

Mark Morgan Ford
Jerry Wayne, um assinante da The Palm Beach Letter, recentemente
escreveu para mim:

Acabei de ler na PBL, mais uma vez, sobre a construo de riqueza
por meio de imveis. Sou uma dessas pessoas que entendem muito
pouco sobre o setor imobilirio e que no tm muito dinheiro. Estou
disposto a trabalhar o mximo que puder para ser bem sucedido em
tudo que eu empreender. Voc pode me dizer como desenvolver um
plano que me permita comprar, vender e lucrar com o setor imobilirio?
Sei que este o momento de comprar, s um idiota para no saber isso. Mas sinto que serei
um peixe num mar de tubares se eu entrar nesse negcio sem conhecimento e orientao.

Jerry est certo. Este o momento para comprar imveis nos EUA. E eu certamente
compreendo as preocupaes dele. Quase todos que investiram em imveis entre 2005 e 2008
milhes de americanos fizeram isso perderam as calas. Mas investimentos so assim: o
investidor mdio sempre entra num mercado quando esse est perto de ruir. E ento ele sai
da experincia to traumatizado que no capaz de voltar quando os preos esto atrativos
mesmo sabendo que aquele investimento a atitude mais inteligente a ser tomada.
assustador. E o fato que 80% das pessoas que leem este ensaio no sero capazes de
superar o medo. Mas, daqui a 10 anos, vo olhar para trs e perceber que cometeram um
grande erro.
por isso que eu continuo escrevendo sobre o setor imobilirio. No para atender a um
desejo dos leitores, que quererem saber mais sobre o tema. Eu sei que eles no querem! Mas
minha tarefa ajud-los a enriquecer, e os imveis so a melhor maneira de atingir essa meta.
A boa notcia que no difcil entender o assunto. Trata-se basicamente de um investimento
de oferta e demanda. Mas muitos, como o Jerry, sentem dificuldades em certos pontos, por
isso montamos um programa que vai ensinar tudo o que voc precisa saber.
Chamamos o programa de Imveis de Renda. Por enquanto, ele est disponvel somente no
Wealth Builders Club. Em breve, pretendemos oferec-lo na forma de curso individual.
Em Imveis de Renda, escrevo uma srie de ensaios que vo explicar tudo o que sei sobre
investimentos nesse setor. Mais ainda, eu conto com a contribuio dos meus parceiros
imobilirios para aprofundar o contedo. So pessoas que trabalham ativamente no ramo
durante todos os dias de suas vidas.
Imveis de Renda ajudar voc a progredir um passo de cada vez.
Hoje vou apresent-lo minha maneira de pensar, explicando por que eu acredito que o ramo
imobilirio o melhor investimento da dcada.

Se, como Jerry, voc teve sua confiana no setor

abalada, pode se animar. O que est prestes a ler
simples, de senso comum. E essa uma das razes
principais de eu adorar imveis como uma das
formas de se construir a riqueza.
Fui capaz de fazer milhes nesse mercado e evitei a
bolha sem jamais ter feito um curso e sem possuir
qualquer certificado.

The Palm Beach Letter de longe

o melhor boletim de
investimentos que eu j assinei.
Estou muito satisfeita com o
servio e os ensaios.
Lisa Holstein
Assinante Platinum

Recomendo de verdade esta leitura.

Voc tem o que precisa para ser bem sucedido?

Para ser um investidor de sucesso no ramo imobilirio, voc precisa de trs coisas: dinheiro,
conhecimento e tempo. Isso vale para a maioria dos investimentos, mas a boa notcia que,
para adquirir esses imveis, voc no precisa ter um monto de nenhum dos trs.
Com cerca de US$10.000 j possvel ter o seu prprio imvel para alugar. Os conceitos mais
importantes que voc precisa saber sobre o tema podem ser aprendidos em menos de 30 dias.
E o tempo que levar para localizar, adquirir, financiar e alugar seu primeiro imvel pode ser
inferior a 40 horas.

O Dinheiro
Como acabei de dizer, voc s precisa de US$10.000 para entrar no ramo imobilirio. Voc
deve estar pensando, como ele chegou a esse nmero?
O valor de entrada para um investidor financiar seu imvel nos EUA costuma girar na casa dos
20%. Esse o percentual que um banco vai exigir de adiantamento. Dar uma entrada numa
casa de trs quartos e dois banheiros custa para o americano algo em torno de US$80.000.
Vinte por cento de US$80.000 so US$16.000. Mas esse valor superior aos US$10.000
propostos, voc vai dizer. Qual o truque?
O truque que eu acredito fortemente na estratgia de ter parceiros em negcios imobilirios
para locao. E ter um parceiro em 50% sobre um investimento de US$16.000 significa que sua
parte de apenas US$8.000.
Ento voc arruma um parceiro e cada um d US$8.000 de entrada. Como vocs tinham
US$10.000 cada, ainda lhe sobram US$4.000 que sero destinados s despesas de fechamento
do negcio (mnimas), reformas (tambm mnimas, se voc fez sua lio de casa) e despesas
para conseguir alug-lo.
Foi assim que eu cheguei aos US$10.000. Mas talvez voc no goste da ideia de ter um
parceiro, ento me deixe explicar as razes dessa estratgia. Em termos de desembolso de
caixa, ter 100% de um imvel de US$80.000 como ter 50% em dois imveis no mesmo valor.
Mas eu prefiro ter 50% em duas propriedades do que 100% em uma, porque isso reduz o meu
risco e aumenta a chance de conseguir uma valorizao acima da mdia de mercado.

 claro, voc tem que conhecer algum de confiana e que tenha US$10.000 para investir.
Pessoas confiveis costumam se cercar de outras pessoas de confiana. Se voc confivel,
encontrar um parceiro no ser um problema.
Outra opo encontrar um banco que oferea financiamento para 90% do imvel. Voc
consegue obter um emprstimo dando 10% de sinal? possvel, apesar de os bancos estarem
mais cautelosos do que estavam durante a bolha americana.
Em todo caso, eu no recomendo tais emprstimos. A tradicional exigncia de 20% est l por
uma razo. Ela faz voc refletir mais sobre o valor do bem comprado, e assim o negcio
levado mais a srio o que sempre bom para os investimentos.
Se no quiser fazer parceria, vai precisar de um mnimo de US$20.000 ou ento ter de
encontrar uma propriedade por um valor menor que os US$80.000.

O Conhecimento
O conhecimento mais importante que voc precisa para esta jornada imobiliria se refere a
valor. preciso conhecer os valores relativos das propriedades no mercado em que estiver
atuando.
O modo de aprender isso fcil. Basta passar algum tempo olhando e respondendo a anncios
imobilirios de onde voc deseja investir. Isso simples de fazer. Leia os e-mails. Entre no
mailing de um corretor de imveis local para ficar por dentro das novidades que chegam ao
mercado. Fale com os corretores. V visitar uma dzia de casas venda. Antes do que imagina,
ter adquirido uma boa percepo do valor de qualquer propriedade particular em sua rea.
A outra coisa que voc precisa aprender o quanto pode esperar pelo aluguel da casa que
estiver comprando. Mais uma vez, isso tambm moleza. Observe os aluguis em sua rea.
Fale com um corretor especializado em aluguis. Pesquise em sites como Zillow, Trulia e
Craigslist para ter uma ideia das propriedades disponveis para aluguel nas reas em que
pretende investir. E visite uma dzia de outras propriedades espera de inquilinos.

O Tempo
Voc pode se familiarizar com os valores de aluguel ao mesmo tempo em que aprende sobre
os valores de compra. D para pesquisar o mercado durante uma ou duas semanas aps seu
expediente de trabalho ou ento aos finais de semana, se preferir.
Depois de ter feito isso, hora de procurar um imvel para comprar. Supondo que voc j
tenha selecionado o bairro, este processo vai demorar como eu disse menos de 40 horas.
Talvez no seja possvel encaixar essas 40 horas numa nica semana. Isso porque seu objetivo
comprar a um preo justo. E nem toda casa que chega ao mercado est precificada
corretamente.
Graas ao desemprego, s execues hipotecrias e s baixas vendas, h uma abundncia de
propriedades disponveis na maioria dos bairros. Mas tambm h muita gente por a com
algum dinheiro que estar competindo com voc pelas melhores ofertas.

Ter sucesso com imveis no curto prazo depende de uma compra certeira (no longo prazo, isso
menos importante). Portanto, vale a pena esperar algumas semanas ou mesmo alguns meses
para encontrar uma propriedade por um preo justo.
No faz mal, voc no vai querer investir em qualquer coisa. Como eu disse, o mercado est
cheio de propriedades e outras novas aparecero num fluxo constante ao longo do prximo
ano ou enquanto as execues hipotecrias persistirem. Eu sei, os bancos tambm participam
do negcio imobilirio de aluguel, mas ainda assim haver muitas chances de encontrar
propriedades, por isso no se sinta pressionado.
Uma vez que escolheu seu imvel, levar algumas semanas ou mesmo um ms at que feche o
acordo. Haver formulrios para preencher e contratos para assinar. Explicarei essas questes
no programa Imveis de Renda.
Logo chegar o dia em que voc fechar um acordo para comprar seu imvel. E ento, se
estiver devidamente preparado (direi como num ensaio posterior), voc ser capaz de alug-lo
em questo de dias ou semanas.

A recompensa
A casa que voc comprou por US$80.000 deve
gerar cerca de US$12.000 por ano em aluguel.
Descontando o custo de financiamento (a
hipoteca), as taxas de administrao (pode fazer
isso por conta prpria se preferir) e as comisses
de aluguel (se precisou de um corretor), seu lucro
lquido deve ficar em cerca de 7%, cash on cash.

Sou assinante da The Palm Beach

Letter e estou curtindo muito os
conselhos do Sr. Ford em seus
ensaios sobre construo de
riqueza. uma pena que eu no
tive acesso a um contedo assim
30 anos atrs.
Chris Boetto,
assinante Platinum

[O retorno cash on cash uma mtrica comum em

investimentos. Ao contrrio do lucro contbil, que calculado com base no regime de
competncia, o cash on cash estimado com base no fluxo de caixa, ou seja, o dinheiro que
realmente foi recebido. Neste caso, voc colocou US$20.000 (entrada e despesas de
fechamento). Se, depois de todas as despesas pagas, voc recebeu no ano US$ 1.400 limpos, o
retorno cash on cash foi de 7% (US$1.400 / US$20.000).]
Mas isso no inclui a valorizao do imvel. aqui que a coisa fica mais interessante. Se a sua
propriedade se valoriza 3% ao ano, voc no est fazendo apenas 10% ao ano (7% mais 3%).
Isso porque voc no colocou US$80.000 no negcio, apenas US$ 20.000.
Na verdade, voc estar fazendo US$3.800 por ano com US$20.000 de investimento (US$1.400
em renda lquida e US$2.400 de valorizao). Isso d um retorno total sobre o investimento
(ROI) de 19%.
[Retorno sobre o investimento (ROI) uma medida de desempenho utilizada para avaliar a
eficincia de um investimento. Para calcular o ROI, dividimos o lucro pelo total investido. O
resultado expresso percentualmente ou em nmero decimal. Portanto, US$ 3.800 /
US$20.000 = 0,19, ou 19%.]
Trata-se de um ROI bastante seguro, com chance pequena de se perder dinheiro (explicarei
isso futuramente).

Pois bem, esses so os princpios bsicos. Se lhe parecem sensatos, aqui est uma lista de
assuntos que inclu em nosso programa Imveis de Renda:

1. Como saber onde investir. Devemos comear pelo prprio bairro? Na prpria cidade? Ou
devemos comprar imveis em outros estados?;
2. Como determinar o aluguel de uma propriedade;
3. Como montar uma boa equipe (corretores, avaliadores, administradores, financiadores,
agentes de seguros etc);
4. Como garimpar boas propriedades para conseguir um aluguel adequado;
5. Os nmeros bsicos por trs de um imvel (um oramento que ir calcular o seu retorno
aps estimar receitas e despesas);
6. A logstica por trs da oferta a um imvel;
7. As questes contratuais de aluguel;
8. O processo de emprstimo e financiamento imobilirio;
9. O que esperar no dia de fechar o negcio;
10. Como encontrar um inquilino confivel (devo procur-lo por conta prpria ou contratar
uma empresa de gesto da propriedade?);
11. Dicas, lies e armadilhas comuns dos meus mais de 20 anos investindo em imveis para
alugar.

Esta no uma lista definitiva e pode mudar de acordo com o seu feedback.
Ao sucesso,
Mark