Coordenao Geral:

Prof. Dr. Pedro Abramo, professor e pesquisador IPPUR-UFRJ

Coordenao Executiva:
Andrea Pulici, Doutoranda em Planejamento Urbano e Regional, IPPUR-UFRJ
Pesquisadora Principal:
Luciana Fernandes, Mestre em Planejamento Urbano e Regional, IPPUR-UFRJ

Equipe da Universidade Federal de Santa Catarina:

Prof. Dr. Maria Ins Sugai, prof. e pesquisadora ARQ-UFSC (Coordenao local)
Prof. Dr. Lino Fernando Bragana Peres, professor e pesquisador ARQ-UFSC
Daniella Reche, mestranda (assistente de pesquisa)
Fernanda Maria Lonardoni, mestranda (assistente de pesquisa)

SUMRIO

LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
1.

A evoluo da Informalidade .......................................................................................7

1.1

Desigualdades e pobreza na rea conurbada: situao e conceitos ..............................7

1.2

A evoluo dos espaos de informalidade ....................................................................18

1.2.1

A dimenso quantitativa e scio-demogrfica ....................................................24

1.2.2

A dimenso espacial: sub-urbanizao e densificao ......................................31

2.

A estrutura do Mercado Informal de Solo nas APIs.................................................34

2.1

As reas escolhidas e suas principais caractersticas ..................................................37

2.2

2.1.1

Serrinha (Florianpolis).......................................................................................38

2.1.2

Morro da Queimada (Florianpolis) ....................................................................40

2.1.3

Tapera da Base (Florianpolis)...........................................................................42

2.1.4

Solemar (So Jos) ............................................................................................44

2.1.5

Frei Damio (Florianpolis).................................................................................46

2.1.6

Sol Nascente (Florianpolis) ...............................................................................48

As principais caractersticas do mercado informal de solo............................................51

2.2.1 Composio dos sub-mercados de aluguel e comercializao (geral e por
comunidade)....................................................................................................................51
2.2.2

Estrutura scio-demogrfica ...............................................................................54

2.3

Caractersticas do produto - locao/comercializao - oferta e demanda...................60

2.4

Formas de financiamento..............................................................................................65
2.4.1 Caractersticas institucionais e rotinas (procedimentos de compra, venda e
aluguel)............................................................................................................................65
2.4.2

Preos mdios (comercializao e locao).......................................................70

2.4.3 Primeira aproximao dos fatores determinantes do preo (fatores de

valorizao e desvalorizao) ()......................................................................................76

3.

Mobilidade Residencial dos Pobres ..........................................................................77

3.1

Origem Destino ...........................................................................................................77

3.1.1

Origem ................................................................................................................77

3.1.1.1

Tipo de sub-mercado: comercializao e locao ..................................................78

3.1.1.2

Gnero por tipo de sub-mercado ............................................................................80

3.1.1.3

Rendimento por tipo de sub-mercado.....................................................................83

3.1.2
3.2

Destino ................................................................................................................87

Preferncias Locacionais ..............................................................................................94

3.2.1

Fatores de atrao ..............................................................................................98

3.2.2

Fatores de repulso ............................................................................................99

4.

CONSIDERAES FINAIS ........................................................................................103

5.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS...........................................................................111

LISTA DE FIGURAS
Figura 1 rea conurbada de Florianpolis, (SUGAI, 2002) ..................................................7
Figura 2 Localizao da populao por extremos de renda, (SUGAI, 2002) .....................12
Figura 3 reas com maior concentrao de populao em condies de absoluta
pobreza; Elaborao INFOSOLO, 2005 a partir de dados dos setores censitrios (IBGE,
2000)15
Figura 4 Localizao da rea central de Florianpolis e Macio Central do Morro da
Cruz, (INFOSOLO, 2005) .......................................................................................................19
Figura 5 Ocupao das reas de pobreza da rea conurbada de Florianpolis.
(INFOSOLO, 2005).................................................................................................................20
Figura 6 Localizao dos assentamentos precrios, (INFOSOLO, 2005)..........................28
Figura 7 Localizao dos assentamentos precrios na rea central de Florianpolis e
Macio central do Morro da Cruz, (INFOSOLO, 2005 - IBGE, 2000).....................................29
Figura 8 Vila do Arvoredo, Florianpolis. Ocupao irregular em rea de dunas Bairro
de Ingleses, Nordeste da Ilha de Santa Catarina, (PMF, 2002) .............................................32
Figura 9 Serrinha ................................................................................................................40
Figura 10 Morro da Queimada............................................................................................41
Figura 11 Tapera da Base ..................................................................................................44
Figura 12 Solemar ..............................................................................................................46
Figura 13 Frei Damio ........................................................................................................48
Figura 14 Sol Nascente ......................................................................................................50

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 N de favelas e assentamentos, por perodo de origem, na rea conurbada de
Florianpolis ...........................................................................................................................27
Tabela 2 reas de favelas e assentamentos consolidados, por municpio e condio de
ocupao 2005 ....................................................................................................................31
Tabela 3 Porcentagem de questionrios de venda, aluguel e compra (INFOSOLO,
2005)52
Tabela 4 Porcentagem de questionrios em relao ao nmero de domiclios,
(INFOSOLO, 2005).................................................................................................................53
Tabela 5 Renda Domiciliar Mdia de cada comunidade (%), (INFOSOLO,2005)...............55
Tabela 6 Renda domiciliar mdia e renda por responsvel * (em salrios mnimos),
(INFOSOLO, 2005).................................................................................................................55
Tabela 7 Origem dos entrevistados (%), (INFOSOLO,2005) ..............................................57
Tabela 8 Origem dos migrantes (%), (INFOSOLO,2005)....................................................57
Tabela 9 Responsveis por domiclio que possuem trabalho remunerado,
(INFOSOLO,2005)..................................................................................................................58
Tabela 10 Natureza do vnculo empregatcio em relao aos que tm trabalho
remunerado, (INFOSOLO,2005) ............................................................................................59
Tabela 11 Padro Construtivo mdia geral por comunidade, ..........................................61
Tabela 12 Padro Construtivo mdia geral nos trs sub-mercados (%), .........................62
Tabela 13 Tipo do domiclio por comunidade e sub-mercado, (INFOSOLO, 2005)............65
Tabela 14 Tipo do contrato do imvel - sub-mercados de VENDA e COMPRA,
(INFOSOLO, 2005).................................................................................................................66
Tabela 15 Recursos financeiros utilizados na transao de compra* (%),
(INFOSOLO,2005)..................................................................................................................69
Tabela 16 Informaes sobre o locador do imvel (proprietrio), (INFOSOLO, 2005) .......70
Tabela 17 Preos mdios praticados nos sub-mercados (por m), (INFOSOLO,2005) ......72
Tabela 18 Renda domiciliar mdia de cada comunidade, (INFOSOLO, 2005)...................84
Tabela 19 Renda domiciliar mdia e renda por responsvel * (em salrios mnimos),
(INFOSOLO, 2005).................................................................................................................86
Tabela 20 Deslocamento para o trabalho, (INFOSOLO, 2005)...........................................90
Tabela 21 Onde faz as compras dirias (INFOSOLO, 2005) ..............................................91
5

Tabela 22 Onde faz as compras maiores (INFOSOLO, 2005)............................................91

Tabela 23 Onde mora a maioria dos amigos do entrevistado, (INFOSOLO, 2005) ............93
Tabela 24 Onde mora a maioria dos familiares do entrevistado, (INFOSOLO, 2005) ........94

1.
1.1

A EVOLUO DA INFORMALIDADE
Desigualdades e pobreza na rea conurbada: situao e conceitos

A Regio Metropolitana de Florianpolis institucionalizada composta por 22 municpios,

sendo a maior parte deles pequenos municpios nos quais prevalecem as atividades
agrcolas ( 1 ) (Figura 1), totalizando populao estimada de 933.555 habitantes (IBGE,
2005). O municpio de Florianpolis, capital do estado, abrange a Ilha de Santa Catarina
(424,4km2) e pequeno territrio na rea continental (12,1km2), totalizando seu territrio a
rea de 436,5km2. Florianpolis, desde a dcada de 70, vem consolidando processo de
conurbao com os municpios situados na rea continental - So Jos, Biguau e
Palhoa -, com os quais hoje conforma um espao intra-urbano nico, que se sobrepe
aos seus limites poltico-administrativos ( 2 ).

A rea de investigao dessa pesquisa

abrange os municpios conurbados de Florianpolis, So Jos, Palhoa e Biguau.

Figura 1 rea conurbada de Florianpolis, (SUGAI, 2002)

A Regio Metropolitana de Florianpolis, instituda pelo Governo do Estado atravs da Lei

Complementar N 162/98, de 06 de janeiro de 1998, integrada por 22 municpios, sendo 9
integrantes do ncleo metropolitano (Florianpolis, So Jos, Palhoa, Biguau, guas Mornas,
Santo Amaro da Imperatriz, So Pedro de Alcntara, Antnio Carlos e Governador Celso Ramos),
e os demais compem a chamada rea de Expanso Metropolitana. O Censo Geral (IBGE,
2000) levantou o total de 810.925 habitantes e, em 2005, indicou a estimativa de 933.555
habitantes na rea Metropolitana (IBGE, Cidades, 2005).

SUGAI (2002: 7-8). Sobre a anlise dos processos espaciais de conurbao ver VILLAA (1998:
49-67).

Os quatro municpios apresentam hoje expressiva integrao scio-econmica, com uma

significativa continuidade do tecido intra-urbano e com intensos deslocamentos cotidianos
e mobilidade residencial interna de seus habitantes. Essas caractersticas diferenciam os
municpios conurbados no contexto metropolitano definindo-lhe uma dinmica prpria, o
que determinou a deciso de delimitar a rea de investigao desta pesquisa aos
municpios da rea Conurbada: Florianpolis, So Jos, Palhoa e Biguau. Esses
quatro municpios apresentam populao total estimada de 774.776 habitantes (IBGE,
2005), o que representa cerca de 83% do total da populao da Regio Metropolitana,
estimada em 933.555 habitantes ( 3 ). Esses municpios tm apresentado uma alta taxa de
crescimento anual da populao nos ltimos anos, sendo que Florianpolis nos perodos
1991-2000 e 1996-2000 teve crescimento mdio anual de, respectivamente, 3,34% e de
5,6% ao ano ( 4 ), muito superior mdia do crescimento brasileiro que, no perodo 19912000, foi de 1,63% ao ano. O crescimento populacional de Florianpolis tem sido
expressivo e, no perodo indicado, apenas algumas das maiores capitais do pas,
apresentaram ndices semelhantes a esse crescimento, como Manaus (3,76%) e Braslia
(2,82%). Na realidade, o Censo Geral de 2000 evidenciou que as maiores capitais
brasileiras apresentaram ndices abaixo da mdia brasileira, como Recife (1,0%), Porto
Alegre (0,94%), So Paulo (0,88%) e Rio de Janeiro (0,75%), ou ento prximos mdia
brasileira, como Belm (1,92%) e Salvador (1,85%).
A maior parte da populao da rea conurbada habita no municpio de Florianpolis
(51,2%), sendo que em So Jos, Palhoa e Biguau localizando-se, respectivamente,
25,4%, 16,0% e 7,3% dos habitantes ( 5 ). No perodo 2000-2005 o municpio do contexto
conurbado que obteve a maior aumento demogrfico foi Palhoa, que teve um acrscimo
populacional de 21%, seguido de Biguau, que ampliou em 18,2% o seu total
populacional, mantendo ambos o crescimento demogrfico sempre maior do que os
demais municpios nas ltimas dcadas. Deve-se considerar que a populao de Palhoa
e Biguau, que tiveram o maior acrscimo populacional no perodo 2000-2005, foram os

O Censo Geral de 2000 indicou 666.687 habitantes na rea conurbada. Os totais estimados pelo
IBGE na rea conurbada, para o ano de 2003 e de 2005 so, respectivamente, de 719.847
habitantes e de 774.776 habitantes (IBGE, 2003; 2005). Segundo as estimativas de 2005, os
municpios de Florianpolis, So Jos, Palhoa e Biguau possuem, respectivamente, 396.778
habitantes, 196.902 habitantes, 123.239 habitantes e 56.857 habitantes (IBGE, 2005).

4
5

Cf. Contagem Populacional de 1996 e Censo Geral de 2000, ambos do IBGE.

Cf. estimativa do IBGE, Cidades, 2005.

apresentavam os menores rendimentos j em 2000, sendo que nesses municpios,

respectivamente, 26,4% e 29% dos chefes de famlia recebiam at 2 salrios mnimos
(IBGE, 2000). Considerando os recentes levantamentos do IBGE que apontaram o ritmo
crescente de trabalhadores informais no pas - que no perodo 1997-2003 cresceu 8%,
sendo que a populao ocupada cresceu 4% (IBGE, 2005) -, assim como esse
expressivo aumento populacional na rea conurbada de Florianpolis, em especial nos
seus redutos mais pobres, confirma-se a expanso progressiva de suas periferias e
certamente da ocupao informal do solo urbano.
A especificidade territorial, ambiental e as qualidades paisagsticas desses municpios em especial de Florianpolis e Palhoa - favoreceram o desenvolvimento das atividades
tursticas na regio, alm de intensas disputas pela ocupao do solo urbano. Atualmente
cerca de 42% do territrio da Ilha de Santa Catarina constituem rea de proteo e
preservao ambiental (manguezais, dunas, matas nativas, reservas biolgicas, topos de
morros e encostas com declividade superior a 46,6%, lagoas, mananciais de gua,
praias, restingas, costes, promontrios, etc.) ( 6 ). A reduzida disponibilidade de solo
adequado para ocupao repete-se de forma mais intensa no municpio de Palhoa, que
tambm apresenta os maiores ndices de pobreza da rea conurbada. Palhoa possui
quase 70% de seu territrio protegido por legislaes de preservao ambiental, em
especial o Parque Estadual da Serra do Tabuleiro, que abrange mais de 50% do
municpio. As intensas disputas pela ocupao do solo urbano, a distribuio desigual
dos investimentos pblicos e a localizao residencial das classes sociais, vm
ampliando o processo imobilirio especulativo, dificultando o acesso terra pela
populao de menor renda e reproduzindo a desigualdades scio-espaciais e os
processos segregativos ( 7 ).
Considera-se que para se compreender a pobreza urbana, sua localizao, mobilidade e
expanso no contexto metropolitano, torna-se necessrio assumir as conurbaes
metropolitanas, ou seja, as anlises devem considerar esse todo intraurbano que se
sobrepem aos limites poltico-administrativos, ... com as suas articulaes e
fragmentaes, suas desigualdades e segregaes, seus conflitos scio-espaciais e

CECCA. Unidades de Conservao e reas Protegidas da Ilha de Santa Catarina. Florianpolis:

Insular, 1997.

SUGAI, 2002.

contradies, a acessibilidade e isolamento, a localizao dos grandes investimentos

pblicos e das suas carncias... ( 8 ), entre tantos aspectos dos chamados desequilbrios
urbanos. Assim, as anlises nos contextos conurbados devem tambm considerar a
localizao residencial dessa totalidade intraurbana, ou seja, o processo de segregao
espacial, fenmeno social que historicamente vem se reproduzindo nos espaos intraurbanos brasileiros ( 9 ). Garantida pelo diferencial de preos da terra urbana e uma
presena constante nas cidades brasileiras, a segregao espacial ocorre no apenas
nas grandes reas metropolitanas ou nas grandes cidades. Por se tratar de um fenmeno
resultante dos desequilbrios scio-econmicos, da alta concentrao de renda e das
disputas sociais pelo controle da produo do espao urbano, dissemina-se tambm em
cidades de porte mdio como Florianpolis, e at em pequenas cidades, conforme
atestam pesquisas nas cidades mato-grossenses apoiadas no agronegcio ( 10 ).
Estudos da dinmica intra-urbana apontam a tendncia concentrao e aproximao
dos bairros residenciais e espaos de auto-segregao ocupados pelas camadas sociais
de alta renda no contexto intra-urbano, tendncia que se evidencia no apenas nos
limites de uma cidade, mas das reas metropolitanas brasileiras ( 11 ). A localizao das
moradias das camadas mais pobres, por outro lado, ainda que vinculada e resultante
dessa mesma dinmica scio-espacial, apresenta especificidades locacionais, em
especial as determinaes relacionadas ao mercado informal, como a localizao de
favelas, situadas nas reas centrais ou nas periferias das cidades. Conforme observa
Abramo, evidncias empricas nos estudos sobre a localizao dos pobres indicam a
relao existente entre o mercado de trabalho informal e o mercado imobilirio informal,
assim como de outros fatores locacionais como a acessibilidade, a proximidade de uma
fonte de rendimento e as relaes de vizinhana ( 12 ). Apontam tambm a relativa
diversidade entre as favelas das cidades e mesmo no contexto intra-favelas ( 13 ).

SUGAI, 2002: 8.

Entre outros, VILLAA, 1979, 1998; PASTERNAK, 2003;

10

Ver SUGAI & LONARDONI, 2004.

11

Cf. VILLAA,1979,1998; SUGAI,1994,2002

12

Ver ABRAMO, 2003. Sobre as relaes de vizinhana ver tambm Paul Singer, 1979.

13

ABRAMO, 2003:190.

10

No caso da rea conurbada de Florianpolis esse processo segregativo que vem se

consolidando desde a dcada de 70, fortalecido por suas especificidades territoriais,
que contribui para promover esse processo de separao fsica, social e de investimentos
pblicos, privilegiando a ilha em detrimento das reas situadas no continente.
Florianpolis, cuja maior parte se situa na ilha, nos ltimos anos vem sendo difundida
como uma referncia em termos de qualidade de vida urbana, apresentando indicadores
extremamente favorveis quanto infra-estrutura urbana, aos servios pblicos,
expectativa de vida e ao rendimento mdio de seus habitantes, e que supostamente teria
conseguido reduzir a pobreza. Os dados estatsticos indicam que no perodo entre 1991 e
2000 houve um crescimento dos ndices de rendimento mdio de Florianpolis, superior
ao do pas. Segundo dados do Censo Geral de 2000, considerando todas as capitais do
pas, Florianpolis apresentou o maior rendimento mdio 10,7 salrios mnimos e o
maior rendimento mediano 5,6 salrios mnimos -, dentre os chefes de domiclio ( 14 ). No
entanto, se observarmos no contexto da rea conurbada, chama a ateno as
disparidades sociais, visto que na rea conurbada de Florianpolis cerca de 10% da
populao vive abaixo da linha de pobreza, sendo que 64,2% destes habitam os bairros
situados na parte continental (Figura 2). Em torno de 20% dos chefes de famlia da rea
conurbada recebem rendimento de at 2 salrios mnimos, sendo que, como vimos, em
Biguau e Palhoa o ndice dos que recebem esse valor mensal sobe para 29,0% e
26,4%, respectivamente ( 15 ).

14

- SUGAI, 2002.

15

- Idem, 2002.

11

Figura 2 Localizao da populao por extremos de renda, (SUGAI, 2002)

Os debates que envolvem muitos dos conceitos abordados pela pesquisa evidenciam um
processo em contnua construo, devido tanto ao avano dos estudos feitos nas ltimas
dcadas, como tambm pelas imprecises de alguns dos termos que, embora sejam
muitas vezes empregados e se tornado de uso comum nos diversos estudos acadmicos,
merecem ser mais bem precisados. H duas categorias ( 16 ) centrais no trabalho que so
estruturais e se constituem em causa da gerao das carncias sociais e urbanohabitacionais: a acumulao e a desigualdade, sendo que sua derivao como varivel
dependente e estrutural so a pobreza e a excluso. No entanto, o conceito de pobreza,
ainda que seja muito utilizado pelos rgos governamentais e por estudiosos, um termo

16

Chamamos a ateno para a diferena entre os termos categoria, conceito e acepo,

entendendo que o primeiro , conforme Marx (1857-58/1980), varivel determinante, na medida
em que est prenhe de causalidade. O segundo geral para qualquer termo significante e que
caracterize ou defina um significado. O terceiro equivalente palavra termo, podendo ser
utilizado para substantivo. Buscamos nesta pesquisa a construo de termos, que vo do conceito
ao termo categoria.

12

vago para se apresentar com preciso a efetiva situao da populao de baixos

recursos e seus limites scio-econmicos e espaciais. O termo excluso, ainda que
apresente uma certa impreciso, mais claro do que o termo pobreza e tambm
evidencia a sua condio em relao aos demais extratos sociais. Excluso um termo
que explicita ao de isolamento, denota falta de acesso distribuio de todos os meios
de subsistncia e tambm s benesses urbanas, embora na maior parte das vezes se
refira a determinados bens, principalmente aos bens materiais.
Para caracterizar a situao econmica resultante do processo de acumulao e
desigualdade estrutural das populaes de trabalhadores de baixa renda, tm sido
utilizados, alm dos conceitos de pobreza e do termo excluso, tambm o emprego de
conceitos que os territorializam, particularmente na esfera urbana, atravs de termos
como urbanizao, periferizao, favelizao e favela, aglomerao e assentamentos
precrios. Estes ltimos so tambm caracterizados como subnormais, irregulares,
informais, precrios ou provisrios, carentes, populares, entre outros.
No universo dos estudos sobre a informalidade urbana considera-se a compreenso
assinalada anteriormente, ou seja, a de que a pobreza efeito estrutural do processo de
acumulao nas sociedades capitalistas atuais, cuja reproduo estruturalmente
desigual ( 17 ). No entanto, tambm concordamos com SMOLKA (2003) e ABRAMO
(2003), que apontam a pobreza como causa da desigualdade social e econmica, mas
que evidenciam que a dinmica fundiria e imobiliria tem contribudo para agravar a
situao de pobreza de populaes que vivem em assentamentos precrios ou favelas
(em sua forma legal e ilegal, consolidada ou no) e, inclusive, e a que est o aspecto
causal, reproduzindo e alongando o ciclo daquela pobreza.

Neste caso, os autores

defendem a tese de que o mercado da informalidade reproduz a pobreza, sendo que os

prprios programas oficiais de regularizao, que so promovidos para buscar resolver a
situao de precariedade das populaes pobres, acabam encarecendo o custo de vida
das populaes pobres ou carentes. Assinalam que se deveria analisar estes programas
de um ponto de vista mais amplo e crtico, abordando tambm a poltica fiscal e tributria,
etc. Contribui para esse fenmeno apontado as anlises que Kowarick fazia desde os

17

Vrios autores trabalham com este enfoque como CASTELLS (1970), PRADILLA (1982),
PERES (1994) e outros. So estudos de natureza marxista que tem muito contribudo na
elucidao da formao das classes sociais principalmente nos pases perifricos.

13

anos 70, que a espoliao do trabalho na esfera do consumo ou de uso da cidade.

Neste sentido, as polticas urbanas, atravs dos programas de regularizao e
urbanizao, podem acabar por agravar o processo de opresso e espoliao urbanas de
populaes de baixa renda (KOWARICK, 1993).
Os debates acerca das conceituaes de favela, loteamentos clandestinos, aglomerados
subnormais (utilizado pelo IBGE), reas invadidas, assentamentos precrios, entre outras
denominaes, evidenciam tambm a utilizao de diferentes critrios e classificaes,
de acordo com a fonte. Dentre os diversos critrios adotados para definio de favela,
consideramos que um dos mais adequados o estatuto jurdico da terra, ou seja, a
ocupao ilegal da terra ( 18 ), e no o critrio da quantidade de domiclios, adotado pelo
IBGE ( 19 ). Alm disso, os indicadores evidenciam que esses critrios demonstram
tendncia subestimao das favelas. No caso da cidade de So Paulo, por exemplo,
pesquisas elaboradas em 1987 e em 1993 indicavam que, respectivamente, 21,9% e
21,2% da populao favelada morava em assentamentos com menos de 51 unidades
domiciliares ( 20 ). Inclusive, se fssemos utilizar unicamente os critrios adotados pelo
IBGE, Florianpolis seria considerada uma cidade praticamente sem favelas, pois os
resultados do Censo apontaram apenas quatro situaes de aglomerados subnormais,
aonde viveriam apenas 561 famlias. O contra-senso dessa suposta condio pode ser
confirmado pela Figura 3, que indica a concentrao de populao e absoluta pobreza
na rea conurbada ( 21 ). Esse resultado do IBGE, como veremos adiante, foi contestado
pelos levantamentos desenvolvidos na primeira etapa da presente pesquisa que, apenas
no municpio de Florianpolis, cadastrou 61 assentamentos precrios, os quais que
continham no total mais de 13.100 moradias.

18

- TASCHNER, 2003: 27.

19

- IBGE, Recenseamento Geral, 2000.

20

- TASHNER, 2003.

21

Considerado como populao que vive abaixo da linha de pobreza, conforme dados do mesmo
Censo do IBGE (2000), a populao sem nenhum tipo de rendimento ou auxlio alimentao que,
no Brasil constituam 9,2% da populao total e, em Santa Catarina, este ndice era de 4,1%. Nos
municpios da rea Conurbada de Florianpolis os ndices so os seguintes: Florianpolis: 4,5%,
So Jos: 5,1%, Palhoa: 6,2% e Biguau: 5,6% da populao sem nenhum rendimento (IBGE,
2000).

14

Figura 3 reas com maior concentrao de populao em condies de absoluta

pobreza; Elaborao INFOSOLO, 2005 a partir de dados dos setores censitrios (IBGE,
2000)
Da mesma forma, e ainda segundo esse critrio do IBGE, tambm nos demais
municpios da rea conurbada no haveria favelas. Esse critrio determinou distores
significativas tambm na leitura da realidade urbana da rea conurbada que, como nos
demais municpios catarinenses, so formados em sua da maior parte por cidades de
porte mdio e com centenas de assentamentos precrios ocupados irregularmente e que
somam menos de 51 unidades habitacionais. No entanto, como veremos adiante, cerca
de 14% dos habitantes da rea conurbada vivem em condies de pobreza e em
ocupaes ilegais e precrias. Finalmente, outro aspecto que evidencia a fragilidade
daquele critrio do IBGE a desconsiderao de que o problema social maior no o
nmero de unidades habitacionais dos aglomerados, mas ao fato desses indivduos no
terem direito de acesso ao solo ou ao reconhecimento da propriedade, ao precrio
acesso infra-estrutura, aos servios pblicos, e insero na cidade, a precria

15

condio habitacional dos assentamentos, o nvel de qualificao profissional dos

moradores, entre outros aspectos que deveriam ser ponderados.
Em Florianpolis, o IPUF (Instituto de Planejamento Urbano) no delimita o nmero de
unidades para caracterizar os assentamentos de baixa renda, mas os caracteriza pela
dimenso diminuta dos terrenos ( 22 ). Mantm termos como a irregularidade legal da
ocupao, precariedade de servio, e agrega outras definies s caracterizaes
assinaladas acima, como dificuldade de acesso, espaos pblicos reduzidos e existncia
de populao de baixa qualificao profissional. Verificamos uma configurao bastante
variada de situaes econmicas, sociais, urbanas e habitacionais dos assentamentos
nos quatro municpios da rea conurbada de Florianpolis: desde a antiga insero dos
assentamentos nas encostas, que se assemelham s favelas no Rio de Janeiro, como a
rea do Morro do Macio Central, prximo ao centro histrico de Florianpolis, at a
situao de extrema e precria periferizao, como em mangues, dunas e reas
prximas a rios. A ocupao irregular ou favela Vila do Arvoredo, norte insular de
Florianpolis (Figura 8), e a favela de Frei Damio, no Brejar, localizada nos limtrofes
de Palhoa e vizinha ao municpio de So Jos, se enquadram nas situaes descritas.
Estes assentamentos, entre outros, so que mais se aproximam caracterizao de
favela, tanto pelas definies de autores como Taschner e outros assinalados
anteriormente, como pelo IBGE e IPUF, no considerando a limitao dimensional.
Outra referncia conceitual e emprica que nos ajudou a precisar a diferenciao entre
favela e assentamentos consolidados foram as denominaes de acampamentos e
assentamentos utilizadas pelo Movimento dos Sem Terra (MST) ( 23 ). Em parte,
utilizamos esta diferenciao quando nos referirmo-nos a ocupaes irregulares que
esto em situao de acampamento, como esto parte da Vila do Arvoredo ou esteve a
maioria das invases ou ocupaes dos sem-teto, na sua fase inicial de ocupao, na
regio conurbada de Florianpolis nos anos 80 e 90 (assentamentos de Monte Cristo, Via

22

Ainda que adote a rea mnima de 128,00 m2 para as chamadas ARP-0 (reas Residenciais
Predominantes), indicada no plano diretor vigente, o IPUF tem constatado terrenos de 70,00 m2
para as populaes de baixa renda. O IPUF utiliza a caracterizao de populao carente,
considerada o extrato social que vive margem das condies favorveis do habitat humano ...
(IPUF, 1993: 10-11).
23

- Conforme esclarecemos no segundo Relatrio Parcial de Pesquisa - Infosolo, maro-2005,

pp.19-25.

16

Expressa, etc) ( 24 ). Nos estudos de Peres (1994) verificou-se que quando cessam as
ameaas e a represso policial por ordem de despejo, e comeam as negociaes e se
consegue um mnimo de infra-estrutura e servios, aos poucos a ocupao (ou
acampamento, para os sem terra), vai consolidando-se, constituindo-se num
assentamento consolidado ou permanecendo na condio de favela. Os nveis de
diferenciao entre os assentamentos do-se, portanto, por grau de atendimento dos
servios, estgio de regularizao dos terrenos, grau de integrao na malha urbana e
aos servios pblicos, etc.
Assim, no presente estudo foi adotado o conceito de assentamento ( 25 ) cujo termo
subdividimos inicialmente em favela ou assentamento irregular e assentamento
consolidado. O conceito de favela foi utilizado conforme as ponderaes de Taschner,
Preteceille & Valladares, IPUF e outros rgos e autores citados nos estudos
preliminares, acrescentando o que assinalamos a respeito das comparaes com o termo
ocupao entendida como acampamento para os sem terra ( 26 ). O termo
assentamento consolidado tem em comum com a favela, o grau incompleto ou
precrio de infra-estrutura urbana e de determinados servios, considerando que alguns
servios podem ter ou no apoio do rgo pblico. No entanto, o elemento comum s
duas conformaes (favela e assentamento consolidado) e a todas situaes que
envolvem a informalidade do mercado de terras a existncia de posse ilegal, irregular,
informal ou clandestina dos terrenos, sejam eles servidos ou no de infra-estrutura ( 27 ).
Por outro lado, deve-se evidenciar que, como indicam muitos autores, mais do que a
insegurana da posse, certamente a ausncia de infra-estrutura e a dificuldade de
superar essa condio se constituem nos principais critrios para definir assentamentos
irregulares ( 28 ). Em algumas situaes utilizou-se o termo assentamento precrio, para
indicar o grau de deficincia das moradias, de servios, de infra-estrutura e de ilegalidade
do assentamento. Deve-se ressaltar, no entanto, o uso disseminado pelo poder pblico

24

- Ver PERES, 1994: captulo7.

25

Este termo foi pela primeira vez utilizado nas conferncias da UNESCO nos anos 70 e vem
sendo empregado pelas conferncias posteriores como as de Istambul em 1996.
26

Significando ocupao irregular, com servios incompletos, insuficientes e precrios, abrigando

populao de renda muito baixa, em grau de provisoriedade de moradias e de urbanizao,
localizando-se muitas vezes em ecossistemas frgeis.

27

- SMOLKA & IRASCHETA, 2000: 88.

28

- Durand-Lasserve, apud SMOLKA & IRASCHETA, 2000: 87.

17

catarinense, pela populao, pela imprensa local e tambm pelos prprios moradores dos
assentamentos, do termo comunidades ou comunidades carentes. Entre outros
significados, esse tratamento evidencia uma tentativa de mascarar a condio de
pobreza, a segregao e a excluso dessa populao, alm de retirar sua condio de
sujeitos e de diluir as contradies e conflitos dentro desses espaos de pobreza. No
entanto, apesar da equipe de pesquisa ter restries ao uso do termo comunidade, em
funo dessa autodenominao por seus moradores e destes refutarem como pejorativo
o termo favela, durante todas as visitas em campo e nos contatos desenvolvidos nas
localidades pesquisadas, a equipe Infosolo necessitou utilizar o termo comunidade.
Parte dessas reflexes aqui resumidas foram apresentadas no segundo Relatrio Parcial
da equipe de Florianpolis, de 2005, e, longe de oferecer conceitos definitivos,
pretenderam apresentar contribuies para a construo do corpo conceitual de manejo
desta pesquisa e de aprofundamento para a futura continuidade da pesquisa.
1.2

A evoluo dos espaos de informalidade

A anlise do processo histrico de urbanizao da rea Conurbada de Florianpolis,

indica trs momentos em que a ocupao do solo urbano pela populao pobre se
evidenciou espacialmente de forma concentrada. O primeiro momento, data do final do
sc. XIX, aps a abolio da escravatura, quando se iniciou a ocupao da base, e
depois das encostas, do Macio Central do Morro da Cruz (Figura 4), prximo ao centro
histrico de Florianpolis. Uma dessas ocupaes das encostas, por exemplo, a
chamada Comunidade do Mont Serrat, tem como origem as populaes expulsas do
entorno das reas centrais da cidade, devido s reformas urbanas e sanitaristas
implementadas a partir da dcada de 20. Ao longo do sculo XX e, em especial, nas
ltimas trs dcadas, o processo de desmatamento do macio e de expanso da
ocupao de suas encostas foi contnuo. Atualmente resta apenas uma pequena rea de
16 hectares remanescente da Mata Atlntica Pluvial de Encosta situada no entorno das
edificaes do Hospital de Caridade, que foi erguido no sculo XIX, e cujo conjunto
arquitetnico e a floresta do entorno so preservados por fora de decreto municipal de
1986.
A partir dos anos 60, a populao de mais baixa renda que chegava a Florianpolis
resultante do processo de migrao rural-urbana, comeou a localizar suas moradias,
principalmente, em trs grandes ocupaes nas reas continentais da Capital: 1) Morro
da Caixa, prximo cabeceira da ponte de acesso Ilha; 2) o bairro do Monte Cristo, na
18

divisa com o municpio de So Jos; e 3) no percurso da atual BR-282, hoje a principal

via de acesso da cidade de Florianpolis. Ao longo dos acessos virios ento existentes
e que faziam a conexo entre o municpio de So Jos e de Florianpolis, em especial
nos atuais bairros de Barreiros, Roado e Campinas, foram ocorrendo ocupaes de
terras pela populao migrante. Portanto, alm da ocupao das encostas do macio
central, na Ilha, iniciava-se a ocupao das periferias de Florianpolis, na parte
continental.

Figura 4 Localizao da rea central de Florianpolis e Macio Central do Morro da

Cruz, (INFOSOLO, 2005)
Esse processo determinou, durante a dcada de 70, um novo momento de grande
expanso dessas ocupaes irregulares nas reas localizadas na poro continental da
capital catarinense.

O processo de periferizao e o surgimento de novas reas de

assentamentos precrios nos limites entre os municpios de So Jos e Palhoa

induziram ao processo de integrao e, posteriormente, de conurbao entre o tecido
urbano de So Jos e o de Florianpolis. Deve-se observar que na dcada de 60 e de
70, o crescimento populacional de So Jos foi da ordem de, respectivamente, 6,38% e
de 7,52% ao ano, representado em sua maioria por um contingente populacional
extremamente pobre. Esse processo de expanso de novas ocupaes incrementou-se
com a concluso da BR-101 (1970), a inaugurao da nova ponte ilha-continente de
Florianpolis (1975) e com a abertura de novas vias e pavimentao dos acessos virios
19

existentes. A flexibilidade e a tolerncia das legislaes urbanas dos municpios vizinhos

a Florianpolis, alm dos incentivos fiscais insero de novos empreendimentos,
favoreceram o surgimento de novas indstrias, principalmente em So Jos.
Contriburam tambm para o processo de densificao, de verticalizao das construes
e de intenso crescimento da informalidade na rea continental em todo perodo e nas
dcadas subseqentes (Figura 5).

Figura 5 Ocupao das reas de pobreza da rea conurbada de Florianpolis.

(INFOSOLO, 2005)
A expressiva expanso das reas da informalidade, como conseqncia do processo de
migrao rural-urbana, constituiu-se num marco da dcada de 70 na rea conurbada,
assim como em muitas capitais e cidades de mdio porte brasileiras. Foram sendo
ocupados progressivamente, quase sempre atravs de transaes informais, irregulares
ou clandestinas, os territrios que interligavam o centro histrico de Florianpolis com o
de So Jos, deste ltimo com o de Palhoa e, na dcada seguinte, o de So Jos com o
centro de Biguau. Esse processo contribuiu para que, durante a dcada de 80,

20

ocorresse a consolidao do processo de conurbao entre esses quatro municpios.

Determinou, ainda, que no final da dcada de 70, tenha se configurado uma extensiva
ocupao informal do solo na rea conurbada de Florianpolis, onde mais de 25% da
populao apresentavam rendimento familiar de at 2 salrios mnimos (IBGE, 1980).
Durante a dcada de 80 evidenciou-se tambm o processo de ampliao do
desmatamento, da ocupao irregular, do adensamento do Macio Central do Morro da
Cruz, na Ilha. Alm disso, desde o incio da dcada de 90 - concomitante elevao do
rendimento mdio da populao de Florianpolis ( 29 ), do aumento populacional e
migratrio e tambm das desigualdades sociais no contexto conurbado -, tornou-se mais
evidente: o surgimento de novos assentamentos irregulares e precrios mais distantes
das reas centrais, tanto ao longo da Ilha como no continente; a remoo pelo poder
pblico de alguns desses assentamentos; o processo de adensamento das favelas
existentes; e a consolidao do fenmeno da segregao scio-espacial no contexto
conurbado.
A comparao entre as taxas de crescimento da dcada de 80 e ao longo da dcada de
90, evidencia que, ainda que tenham mantido um ritmo de crescimento alto e sempre
acima da mdia nacional, ocorreu um pequeno declnio nas taxas de crescimento at
ento apresentadas nos quatro municpios. No entanto, constata-se que no municpio de
Florianpolis houve uma inverso no processo de reduo da taxa de crescimento anual
que ocorria desde a dcada 50, aumentando o seu ndice de crescimento, em especial a
partir de meados da dcada de 90. No perodo entre a contagem populacional de 1996 e
o Censo Geral de 2000, o municpio de Florianpolis apresentou alto crescimento
populacional, com ndice de mais de 5% ao ano, combinando-se com as taxas ainda altas
dos municpios de So Jos, de Palhoa e de Biguau no final dos anos 90 ( 30 ).
Entretanto, esse aumento de crescimento populacional de Florianpolis devido ao
processo migratrio da dcada de 90, indicou no apenas a transferncia de populao

29

Conforme j indicado, considerando todas as capitais brasileiras, Florianpolis apresentou o

maior Rendimento Mdio Mensal -10,7 salrios mnimos - e o maior Rendimento Mediano Mensal
- 5,6 salrios mnimos -, sendo que os valores dos Rendimentos Mdio e de Rendimento Mediano
brasileiro so de 5 s.m. e 2,3 s.m., respectivamente. (Censo Geral IBGE, 2000).
30
Estes municpios experimentaram taxas de crescimento anuais das dcadas de 80 e 90,
respectivamente: Florianpolis: 2,81/3,33; So Jos: 4,28/2,47; Palhoa: 4,29/3,92; Biguau:
5,47/4,64.

21

de menor rendimentos (como prevalecia nos processo migratrio das dcadas de 60 e

70), mas tambm a de expressiva quantidade de populao de maior renda.
A dcada de 90, portanto, marca o terceiro momento de expanso e de formao de
novos assentamentos pela populao pobre. Constata-se, alm do adensamento de
reas de ocupao mais antigas, como as do Macio Central do Morro da Cruz e os
localizados no continente, tambm o aumento significativo do nmero de reas de
assentamentos precrios nas periferias, tanto na Ilha - Tapera da Base, Saco Grande,
Vila do Arvoredo, travesso do Rio Vermelho, etc. -, como no continente Frei Damio,
Mclaren, Pedregal, Vendaval, Praia do Tamanco, entre tantos outros. Assim, observa-se
que:
a) Houve um crescimento significativo de populao em Florianpolis durante o perodo
1996-2000, evidenciando no apenas a transferncia de migrantes em busca de
melhores oportunidades, que nos reporta ao movimento das dcadas de 60 e 70, mas,
tambm, a migrao de populao de alta renda, que passa a ocupar diversas
localidades e condomnios ao longo da Ilha.
b) Manteve-se, durante a ltima dcada, a alta taxa de crescimento populacional nos
municpios conurbados situados na rea continental e que receberam a maior parte dos
migrantes de menor renda, em funo do maior custo do solo urbano na Ilha. Os
municpios de So Jos, Palhoa e Biguau apresentavam, no final da dcada de 90,
respectivamente, 19,4% 26,4% e 29% de seus chefes de famlia recebendo at 2 salrios
mnimos (IBGE, 2000). E na rea continental, a includo o territrio de Florianpolis
situado no continente, que residem 67,8% dos chefes que recebem at 2 salrios
mnimos. Essa populao tem sido atrada para a rea conurbada tambm em busca de
empregos na construo civil, resultante dos grandes empreendimentos concentrados na
parte insular de Florianpolis e que comeam a se desenvolver na capital desde meados
da dcada de 90 ( 31 ).

31

Entre outros podemos citar podemos citar alguns empreendimentos que, inclusive tem causado
polmica a cidade pelo alto impacto ambiental, urbano e social que podem causar, como o
Shopping Center Florianplis, localizado na Sc-401 e o Shopping Center Iguatemi, situado prximo
ao campus da Universidade, alm de diversos condomnios verticais e horizontais. Adiciona-se
pequenos empreendimentos tambm polmicos devido aos impactos ambientais e urbanos e que
esto em tramitao nos rgos de planejamento, como o Shopping Center Ilha Terceira, o campo
de golf do Resort Costo do Santinho, entre outros.

22

c) A populao migrante pobre, alm de ocupar e formar novos assentamentos na rea

continental vem, a partir da dcada de 90, densificando ou formando diversos
assentamentos na Ilha, em especial, os localizados nas encostas do Macio do Morro da
Cruz, nos diversos morros ao longo da Ilha e em outras reas de risco e de proteo
ambiental, como mangues e dunas.
Em Florianpolis, na parte insular, durante a dcada de 90 consolidou-se cada vez mais
a ocupao do entorno do Macio Central (Morro da Cruz), na rea central de
Florianpolis e a ocupao dos bairros no entorno do Distrito Sede, como o Saco Grande,
aonde se situa o assentamento Sol Nascente, pesquisado pela equipe Infosolo.
Confirmam, portanto, as anlises ( 32 ) de que a ocupao que comeou pela parte leste e
norte do centro histrico de Florianpolis, expandiu-se no sculo XIX em direo aos
morros para alm do Rio da Bulha, sendo essa rea situada na base do Morro da Cruz, a
primeira rea a receber populaes pobres da regio. Prosseguiu pela ocupao do
macio a leste do centro em direo rea que se denominou de Monte Serrat e,
posteriormente, expandiu-se para o Morro do Mocot. Do final do sculo XIX at a
dcada de 40, a ocupao do Macio Central ocorre em sua parte oeste, voltada para o
centro histrico. A partir da dcada de 60 o campus universitrio da UFSC comea a ser
construdo na regio da Trindade, a leste do Macio Central. Esse fato determinou a
ocupao de seu entorno e a expanso dos bairros da Agronmica, Trindade e Pantanal,
principalmente pela classe mdia. A expanso do mercado formal e a valorizao
crescente do preo da terra desses bairros situados na base do morro (SUGAI, 1994 e
2002) determinaram tambm o crescimento do processo de ocupao das encostas do
Macio Central, em sua parte norte e leste, pela populao pobre.
Os fatores assinalados evidenciam que, em parte, a dinmica de crescimento e
correspondentes processos segregativos, tanto do isolamento da populao pobre como
da auto-segregao das elites em condomnios, reproduz a essncia da dinmica urbana
de ocupao de dcadas anteriores, j apontada em trabalhos como Sugai (1994 e
2002), Peres (1992), Rizzo (2000) e outros. Assim, no incio do sculo XXI, a
concentrao da populao pobre e assentamentos irregulares ocorria, principalmente,
nas periferias dos municpios conurbados, no continente, e nas encostas do Macio
Central, na Ilha. Segundo MIRANDA (2001), Florianpolis apresentava nesse perodo

32

CABRAL, 1968 e 1971; VAZ, 1990; PERES, 1994; SUGAI, 1994 e outros.

23

cerca de 55 assentamentos de pobreza, representando um aumento de 25% sobre a

dcada passada. Em 2004, a prefeitura municipal de Florianpolis, atravs de
levantamento expedito do IPUF, constatou 62 ocupaes. Isso indica que houve
crescimento de 45% do nmero de assentamentos irregulares em uma dcada,
significando que as ocupaes acompanharam o processo de crescimento da populao
de Florianpolis nos anos 90, de cerca de 3,33% ao ano. Isto , o crescimento das
ocupaes esteve acima do crescimento da populao como um todo principalmente nos
anos 80, aumentando esta taxa, mas abaixo das ocupaes nos anos 90.
Conforme veremos em seqncia, e indicado na Figura 6, o levantamento efetuado na
primeira etapa desta pesquisa, em 2004, constatou a existncia de 61 reas de
assentamentos apenas em Florianpolis e 110 nos outros municpios da rea
Conurbada. Nestes trs municpios ocorreu um expressivo aumento de 28 para 110
espaos de pobreza. Do total de 110 reas, So Jos, atualmente, com conta com 66
processos de ocupao irregular, Palhoa possui 27 e Biguau 16, totalizando 171
favelas e assentamentos consolidados na rea Conurbada de Florianpolis ( 33 ).
1.2.1

A dimenso quantitativa e scio-demogrfica

As atividades iniciais da pesquisa procuraram aproximar-se historicamente do objeto de

estudo, buscando levantar, localizar e caracterizar os assentamentos irregulares e
precrios nos municpios de Florianpolis, So Jos, Palhoa e Biguau, que compem a
rea conurbada de Florianpolis, e resgatar o processo de formao e evoluo espacial
desses assentamentos. Levantar e localizar as concentraes de moradias da populao
pobre determinou dois principais desafios encontrados nesta etapa: 1. a ausncia de
levantamentos sistematizados ou mapeamentos das favelas, pois nas prefeituras que os
possuam, como Florianpolis e So Jos, estes no se encontravam atualizados ou
precisos; 2. os critrios utilizados pelo IBGE, tanto na delimitao dos polgonos dos
setores censitrios, que podem abarcar, num mesmo setor censitrio, informaes sobre
reas de informalidade e de ocupaes formais e, principalmente, a classificao como
aglomerados subnormais, apenas aqueles que abrangiam pelo menos 51 domiclios na
poca do recenseamento do ano 2000. Por esta restrio um nmero significativo de

33

- Todas as tabelas com a listagem dos assentamentos ou localidades, do bairros, data de incio
de ocupao, nmero de populao e de moradias estimadas, esto expostas no Relatrio
Parcial, etapa1, da equipe Infosolo, Florianpolis, Finep, maio de 2005.

24

assentamentos no foi considerado no censo oficial, exigindo que fossem feitas diversas
investigaes para levantar os nmeros efetivos de assentamentos e sua condio.
Poucos so os estudos elaborados sobre a localizao, dimenso e caracterizao dos
espaos de pobreza nos municpios da rea Conurbada de Florianpolis. Em
Florianpolis, os trabalhos mais consistentes, que pesquisaram e localizaram os espaos
da pobreza, foram elaborados pelo IPUF (Instituto de Planejamento Urbano de
Florianpolis), em 1992, e por MIRANDA, em 2001, sendo que este ltimo necessitou ter
os dados estatsticos, localizaes e delimitaes das manchas averiguadas de forma
mais precisa, o que se constitui numa das tarefas da equipe INFOSOLO local. Sobre os
municpios de So Jos, Palhoa e de Biguau foram consultados levantamentos
expeditos elaborados pela prefeitura ou por empresas contratadas pelas administraes
municipais, que no indicam com preciso a delimitao espacial dos assentamentos.
Obtivemos, ainda, informaes cadastrais de grupos de pesquisa, em especial da
Universidade Federal de Santa Catarina, como o NESSOP/UFSC Ncleo de Estudos
em Servio Social e Organizao Popular, com levantamentos realizados para o
Programa Fome Zero, no municpio de So Jos, e do NIPE/UFSC para o Habitar-BrasilBID, no municpio de Palhoa, mas sempre levantamentos parciais. Os mapas-base
digitalizados foram adotados de pesquisas anteriores de SUGAI (2002 e 1994). Portanto,
a equipe foi obrigada a coletar dados esparsos em vrios rgos, efetuar diversos tipos
de entrevistas para obter maior preciso, checar informaes, efetuar visitas a campo,
montar e digitalizar mapas.
Contamos ainda com o levantamento dos dados dos Censos Gerais do IBGE, por setores
censitrios, e para os anos de 1991 e 2000, para os quatro municpios estudados (Sugai,
2002; Infosolo, 2005). Alm de sistematizar os dados estatsticos, buscamos indicar a sua
localizao espacial, o que contribuiu para as anlises scio-espaciais e para verificar o
processo de transformaes no perodo. Foram tambm elaborados mapas digitais para
os quatro municpios estudados, por setor censitrio, o que permitiu que fossem
identificados e localizados os assentamentos informais, indicando: densidade; populao
por extremos de renda; mapas digitais localizando espacialmente as reas de maior
concentrao da populao de absoluta pobreza (sem renda), as de at um salrio
mnimo e aquelas de um a dois salrios mnimos. Como resultado deste levantamento, foi
realizado um Banco de Imagens, a partir da digitalizao das imagens e mapas obtidos,
da absoro de imagens digitais de domnio pblico, da atualizao de mapas digitais

25

elaborados por SUGAI (1994; 2002) e da produo de novos mapas digitais. Alm da
digitalizao e produo dos mapas citados, como os do IBGE, tambm se montou e
digitalizou o mapa Mapeamento de reas subnormais de Florianpolis: ilha e rea
continental, apoiado no mapa produzido na Secretaria de Habitao desse municpio.
No incio da dcada de 90, Florianpolis possua 55 reas de assentamento precrio e/ou
irregulares, enquanto os municpios de So Jos, Palhoa e Biguau, possuam cerca de
28 assentamentos (dado estimado visto que no h levantamento preciso do perodo).
Nessa poca, existiam nas encostas do Macio Central do Morro da Cruz, na Ilha, cerca
de 17 reas de assentamentos semelhantes. Desde ento, vem ocorrendo um processo
de expanso e adensamento destas reas. Comunidades antes isoladas, tendo como
nico acesso a via que passava pela base do morro ( 34 ), encontram-se hoje bastante
adensadas e unificadas pelos assentamentos que se expandem e se entrelaam nas
encostas do morro. o caso, por exemplo, das comunidades do Mont Serrat, Serrinha,
Caieira da Vila Operria e Alto da Caieira, unificadas pela expanso da ocupao no topo
do Morro da Cruz.
O esforo desenvolvido para efetuar uma listagem mais precisa das favelas e sua
localizao espacial foi baseada na consulta de fontes diversas como mapas, imagens
digitais, visitas a campo, inter-relacionando e cruzando as informaes coletadas sobre
nmero de moradias, nmero de habitantes, a condio jurdica da terra e o incio do
processo

de

invaso

da

localidade,

caracterizando

ocupaes

recentes

ou

assentamentos consolidados. Como resultado, ainda que no conclusivo, apresentamos

uma listagem e mapas inditos com a localizao de 171 favelas e assentamentos
consolidados nos municpios de Florianpolis, So Jos, Palhoa e Biguau, ocupados
por um total aproximado de 27.786 domiclios (Figura 6). Estimava-se que habitavam
esses assentamentos em torno de 111.144 pessoas, o que representava 15% da
populao da rea Conurbada de Florianpolis ( 35 ).
Localizamos 61 desses assentamentos em Florianpolis, 67 em So Jos, 26 em
Palhoa e 16 em Biguau, conforme pode ser observado na Tabela 1. Das 171 favelas da
rea conurbada cerca de 65% dos domiclios localizam-se na rea continental, sendo que

34

Hoje denominada de Rua Mauro Ramos, mais tarde estendendo-se pelas ruas Bocaiva at a
Rua Lauro Linhares no bairro Trindade.

26

34,2% do total dos domiclios (cerca de 9.527 domiclios) localizam-se na Ilha. A maior
concentrao de favelas ocorre na rea central da Ilha, ao redor do macio central,
chamado de Morro da Cruz. Nas encostas do macio central foram contabilizadas 21
favelas e assentamentos consolidados, que abrangem 15,8% de famlias assentadas da
rea conurbada (Figura 6 e Figura 7). Se considerarmos o Distrito Sede-Ilha, isto ,
todos os assentamentos localizados nos bairros centrais da Ilha, aquele percentual sobe
para 25,2% com a concentrao de 25% dessas famlias. Este trabalho relevante no
apenas porque mostra de forma indita a listagem e sua localizao com maior preciso,
mas tambm porque expressa um painel da situao e da condio da pobreza, em
contraposio s reas de auto-segregao das camadas mais ricas, na rea conurbada
de Florianpolis.
Tabela 1 N de favelas e assentamentos, por perodo de origem, na rea conurbada de
Florianpolis
Florianpolis

Perodo
Anterior a 1950
Dcadas 50 e 60
Dcadas 70 e 80
Dcadas 90
Aps ano 2000
Sem informao
Total existente

Ilha
10
8
14
7
0
0
39

Continente
2
5
10
5
0
0
22

So Jos Palhoa
Total
12
13
24
12
0
0
61

0
1
1
4
3
58
67

0
0
24
2
0
1
27

Biguau

Total

0
0
2
14
0
0
16

12
14
51
32
3
58
171

7,0%
8,2%
29,8%
18,7%
1,8%
33,9%
100,0%

Fonte de dados brutos: PMF, PMSJ, PMP, PMB, Nessop-UFSC, Nipe-UFSC.

Fonte: Grupo Infosolo - Florianpolis

35

Considerando a previso populacional estimada pelo IBGE para o ano de 2003.

27

Figura 6 Localizao dos assentamentos precrios, (INFOSOLO, 2005)

Verificamos uma configurao bastante variada de situaes econmicas, sociais,
urbanas e habitacionais nos diversos assentamentos situados nos quatro municpios da
rea conurbada de Florianpolis: desde a antiga insero dos assentamentos nas
encostas do Morro do Macio Central, prximo ao centro histrico de Florianpolis, e que
se assemelham morfologicamente s favelas no Rio de Janeiro, at a situao de
periferizao e de extrema precariedade, como as ocupaes em mangues, dunas e
leitos dos rios.
H situaes variadas dentro do mesmo assentamento. No Morro da Penitenciria, por
exemplo, h desde barracos localizados nas cotas mais elevadas das encostas como
tambm casas com um maior nvel de qualidade construtiva e urbana, algumas j
regularizadas e localizadas nas cotas mais baixas e prximas aos servios urbanos.

28

Tambm h assentamentos que esto em vias de regularizao fundiria (outorga de

ttulo de propriedade) atravs de aes da Prefeitura, Habitar Brasil e BID, como os
assentamentos de Monte Cristo e, ainda, outros assentamentos que ainda mantm certa
precariedade de servios por acumular carncias ou deficiente implementao dos
programas oficiais (como a comunidade de Novo Horizonte, Chico Mendes e Nossa
Senhora da Glria pelo Programa Habitar Brasil/BID) ( 36 ).

Figura 7 Localizao dos assentamentos precrios na rea central de Florianpolis e

Macio central do Morro da Cruz, (INFOSOLO, 2005 - IBGE, 2000)
Da mesma forma pode-se observar uma variedade de situaes jurdicas: na maioria dos
casos, h um nmero significativo de casas sem nenhum contrato e em situao
irregular; em outros casos, encontram-se casas adquiridas com contrato de compra e
venda ( 37 ), mas sem o terreno regularizado; e h ainda situaes de casas j
regularizadas (escrituradas), mas com insuficincia de servios e infra-estrutura, o que
condio constante nessas reas. Alm disso, h, tambm, o descompasso no ritmo do
processo de regularizao, contrastando os assentamentos referidos acima, que so
relativamente recentes (a partir de incio da dcada de 80), em comparao com os

36

Neste levantamento sobre favelas e assentamentos consolidados, no foram includos os

conjuntos habitacionais construdos pelo Estado (Prefeitura ou COHAB), cujo cmputo, junto com
habitaes construdas por iniciativa individual, aumentaria sensivelmente o quadro geral da
habitao na regio.
37

comum na regio o morador ter contrato de compra e venda e no ttulo de propriedade

escriturado. Esta situao minoritria. Talvez ideologicamente e no anseio de reconhecimento e
incluso social, o morador equivale o contrato de compra e venda sua escriturao.

29

assentamentos antigos como Mont Serrat (final sculo XIX), que ainda mantm em sua
maior extenso a situao irregular de seus assentamentos. No entanto, considerando os
assentamentos dos quatro municpios da rea conurbada, a maioria deles irregular.
As condies de ocupao no Macio Central de Florianpolis variam de existncia de
favelas at reas consolidadas ao longo das encostas do Morro da Cruz. O Alto da
Caieira, uma das reas mais empobrecidas do morro e com ocupao mais recente, teve
um crescimento de pelo menos 200% nos ltimos dez anos, segundo o NESSOP, e o
conjunto da Caieira da Vila Operria aumentou em pelo menos cinco vezes o nmero de
domiclios, segundo o IBGE (Censo, 2000). As condies de acesso ao solo nesta
localidade, segundo o NESSOP ( 38 ), revelam que 84% das famlias possuem a
propriedade ou posse da sua moradia. Porm, 36% das famlias afirmam no possuir
comprovante de propriedade, o que provavelmente expressa a parcela desta populao
que ocupou diretamente o solo sem intermedirios. Outros 36% possuem algum tipo de
recibo, revelando a existncia do mercado informal de terras.

Ainda, 22% afirmam

possuir contrato em cartrio, o que no explica nem garante que sejam compras de
imveis em situao formal, ou seja, regularizada junto administrao municipal, j que
os contratos de compra e venda de imveis feitos pelos cartrios no constituem em
escritura pblica.
A Tabela 2 confirma essa condio de irregularidade, indicando que nos quatro
municpios 80,7% dos assentamentos, tanto os precrios como os consolidados,
irregular. Dentre esses, Florianpolis apresentou a taxa de regularizao mais alta, cerca
de 5% dos assentamentos, os quais situam-se em sua parte central e cujos processos de
regularizao ocorreram a partir da dcada de 80. Este quadro bastante ilustrativo do
processo de ocupao e autoconstruo que se acelerou a partir dos anos 80. Tornou-se
a soluo habitacional das populaes pobres que no conseguem comprar um terreno
no mercado formal pelo alto e crescente preo da terra urbana nas reas centrais de
elevada valorizao fundiria e imobiliria. A irregularidade passa a ser dominante e
condio alternativa de moradia para amplas camadas da populao de baixa renda. A
alternativa que sobra, portanto, a ocupao de reas de proteo ambiental, as reas
de risco situadas e as periferias distantes, que passam a ser a configurao cada vez
mais dominante. Este movimento d-se pela busca de acessibilidade ao emprego,

38

Informaes prestadas pela assistente social Simone, pesquisa NESSOP-UFSC.

30

proximidade a infra-estrutura, servios e transporte, que so fatores fundamentais e

componentes de troca do mercado formal.
Tabela 2 reas de favelas e assentamentos consolidados, por municpio e condio de
ocupao 2005
Municpios

Florianpolis

So Jos

Palhoa

Biguau

TOTAL

Ocupao regular

4,70%

Ocupao irregular

34

63

27

14

138

80,70%

Ocupao
parcialmente regular

16

16

9,40%

Situao
desconhecida

5,30%

TOTAL

61

67

27

16

171

100,00%

Fonte de dados brutos: PMF, PMSJ, PMP, PMB, Nessop-UFSC, Nipe-UFSC.

Fonte: Grupo Infosolo - Florianpolis

1.2.2

A dimenso espacial: sub-urbanizao e densificao

A anlise da localizao dos pobres na rea conurbada nos indica que houve um
deslocamento e expanso de favelas ou de assentamentos precrios em direo parte
continental de Florianpolis, mais especificamente nas periferias de So Jos, Palhoa e
Biguau. Num processo contnuo de ocupao das reas continentais, foram surgindo
novas ocupaes irregulares, principalmente a partir de final da dcada de 70 e durante a
dcada de 80, nos municpios de So Jos, Palhoa e, na dcada de 90, em Biguau.
Houve uma evidente expanso dos assentamentos para a parte continental, acentuandose na ltima dcada nos municpios de Palhoa e Biguau.
Na parte insular de Florianpolis, pode ser observado um processo de periferizao dos
assentamentos de pobreza, como, por exemplo, na parte norte da ilha - onde se
concentram os balnerios de alta renda e maiores investimentos pblicos e privados e
crescente o surgimento de favelas. A favela do Siri, por exemplo, hoje denominada de
Vila do Arvoredo (Figura 8) abriga uma populao de nveis baixssimos de renda e
vivendo em condies precrias de habitao. Esta rea que surgiu no incio da dcada
de 90 ocupando as dunas da regio de Ingleses (nordeste insular de Florianpolis), rea
de preservao permanente, possui atualmente cerca de 200 famlias e est em
processo de negociao com a administrao municipal para viabilizar a sua
transferncia. Outra rea de ocupao irregular nas pores perifricas da Ilha de Santa
Catarina est localizada no Bairro do Rio Vermelho, na costa leste da Ilha de Santa de
Santa Catarina. Neste bairro existem cerca de 500 famlias em reas de ocupao
31

irregular como conseqncia de processos de desmembramentos e loteamentos no

regularizados.

Figura 8 Vila do Arvoredo, Florianpolis. Ocupao irregular em rea de dunas Bairro

de Ingleses, Nordeste da Ilha de Santa Catarina, (PMF, 2002)
Atualmente, as possibilidades de expanso de novas reas de invaso, sobretudo na
parte continental do municpio de Florianpolis comeam a esgotar-se, e verificamos um
aumento bastante significativo de espaos de pobreza em reas continentais cada vez
mais perifricas em relao ao centro da capital ( 39 ). A pesquisa constatou o expressivo
aumento de assentamentos precrios nas ltimas dcadas nos municpios vizinhos de
Florianpolis. Este movimento em direo s reas continentais vem se consolidando
como uma tendncia de ocupao das populaes pobres do Aglomerado Urbano de
Florianpolis.
Na Ilha, apesar da concentrao de favelas nas encostas do Morro da Cruz e em todo
distrito Sede de Florianpolis, houve, na dcada de 90, um processo de expanso para
reas perifricas, em especial, para a regio do Capivari e travesso em Rio Vermelho,

39

Os dados elaborados pelo IPUF sobre o crescimento das ocupaes evidenciam o acelerado
processo de expanso da rea urbana e conurbada em direo aos municpios vizinhos, (So
Jos, Palhoa e Biguau), ocorrendo a incorporao de antigas reas, que o IPUF denomina de
carente, malha urbana, passando condio de consolidadas.

32

ambos no norte da Ilha, e na Tapera da Base e nas Areias do Campeche, na rea sul da
Ilha. No entanto, notrio o processo de fuso ou conurbao das ocupaes localizadas
no Macio Central, tendendo para o adensamento do Macio como um todo, e aonde se
concentravam, no ano 2000, a maior parte das moradias em assentamentos informais do
municpio de Florianpolis. O mesmo fenmeno est ocorrendo em algumas regies da
rea continental, como as favelas do bairro de Monte Cristo em relao ao bairro Jardim
Atlntico. Apesar do custo das moradias nas favelas centrais ser um pouco maior,
somado ao intermitente crescimento da criminalidade e violncia urbana nestes locais, o
adensamento dessas favelas ocorre certamente pela melhor acessibilidade e
proximidade de empregos, infra-estrutura urbana e servios.
Uma das conseqncias da situao vivida por moradores de reas irregulares a falta
de acesso aos servios pblicos, e muitas vezes tambm de direitos bsicos como
energia eltrica e gua encanada. A partir da anlise de dados IBGE, sobre a situao
do domiclio, e das visitas em campo pode-se verificar o nvel de precariedade da infraestrutura dos assentamentos levantados e pesquisados, em contraste com os
investimentos pblicos nas reas habitadas pela populao de alta renda, conforme
evidenciou Sugai (2002).
Deve-se considerar tambm a importncia que exerce o sistema de transportes coletivo
no processo de localizao e densificao dos espaos de pobreza na rea conurbada.
No caso de Florianpolis, o sistema de transporte coletivo, principalmente as linhas de
nibus que servem as reas perifricas da Ilha, historicamente ineficiente, com poucas
linhas, falta de alternativas de conexes e freqncia insuficiente de veculos, o que torna
o transporte at o centro de Florianpolis demorado e extremamente caro. A implantao
do sistema de transporte integrado, em 2003, no resolveu o problema e, nos bairros
distantes, aumentou o tempo de deslocamento. Certamente o processo de periferizao
da pobreza seria ainda mais acelerado no fossem a existncia de um sistema de
transporte ineficiente, as altas tarifas do transporte coletivo e os constantes
congestionamentos de veculos no percurso ilha-continente.
Outro aspecto relevante nesse processo o crescente aumento da criminalidade, em
especial do crime organizado e homicdios relacionados ao trfico de drogas, vem se
dando de forma rpida nesses assentamentos, principalmente nas favelas situadas mais
prximas do centro de Florianpolis ao redor do macio do Morro Cruz e nos acessos
ao centro de Florianpolis. Desta forma, devem ser investigados e considerados o papel
33

que esses fatores, tanto quanto a acessibilidades ou o preo dos imveis, assim como os
aspectos sociais, como proximidade dos familiares e as relaes de vizinhana,
desempenham no controle da expanso territorial, no adensamento dessas favelas e na
induo do crescimento de favelas nas reas centrais ou periferias da Ilha e do
continente.
Finalmente, deve-se considerar outros aspectos que ajudam a entender o porqu da
expanso dos espaos de pobreza nas reas perifricas da Ilha de Santa Catarina, onde
se localizam 88% do territrio do municpio de Florianpolis, ter sido bastante inferior
expanso de assentamentos nas periferias da rea continental e nas reas centrais. O
progressivo processo de valorizao imobiliria na Ilha, mesmo em reas mais distantes,
decorrente de grandes interesses tursticos, de um maior controle na ocupao e de
intensos e constantes investimentos pblicos (SUGAI, 2002), dirigiram parte dessa
populao pobre para as periferias do continente. Por outro lado, mesmo com o preo da
terra urbana na parte insular de Florianpolis cada vez mais elevado, deve-se ter em
conta que as populaes trabalhadoras necessitam tambm se localizar prximas s
ofertas de trabalho, o que fortalece a tendncia de ocupaes em reas de risco ou de
preservao ambiental. o caso das ocupaes dos mangues, dunas e, principalmente,
das encostas do Macio Central.
2.

A ESTRUTURA DO MERCADO INFORMAL DE SOLO NAS APIS

As especificidades territoriais e scio-espaciais da rea conurbada de Florianpolis,

relatadas anteriormente, contriburam para a atual configurao urbana e a localizao e
espacializao da pobreza, tanto nas reas situadas na ilha como no continente. Em
funo dessas especificidades, assim como pela menor dimenso das favelas locais, em
comparao s de outras capitais pesquisadas pelo grupo Infosolo, desde o incio da
pesquisa evidenciamos a necessidade de que as reas de informalidade a serem
pesquisadas deveriam contemplar diferentes localizaes, tanto na Ilha de Santa
Catarina como nos assentamentos situados no continente, e que apresentassem essas
diversidades e permitissem estudos comparativos entre os assentamentos pesquisados.
A escolha preliminar determinou a utilizao de alguns critrios para a definio daqueles
assentamentos que teriam o mercado informal pesquisado e que permitiriam o estudo
comparativo entre:

34

a) as favelas situadas reas centrais e as das periferias da rea conurbada;

b) as favelas situadas na Ilha em relao s do continente;
c) as favelas situadas nas periferias da Ilha e as da periferia no continente;
d) favelas com boa acessibilidade e proximidade de infra-estrutura e servios urbanos e
outras em condies bastante precrias.
Selecionamos inicialmente cinco assentamentos de maior interesse:
1. Vila do Arvoredo (cerca de 200 moradias), favela recente situada sobre as dunas da
praia de Ingleses (Distrito de Ingleses do Rio Vermelho, a nordeste da Ilha), tambm
conhecida com favela do Siri, com moradias bastante precrias;
2. Morro da Penitenciria, assentamento consolidado com cerca de 300 domiclios e
localizado na parte central de Florianpolis, nas encostas do Macio Central, chamado de
Morro da Cruz;
3. Chico Mendes, com aproximadamente 500 domiclios, uma das sete favelas situadas
no bairro Monte Cristo, rea continental de Florianpolis, e que apresenta alto ndice de
pobreza e de violncia e contemplado com os programas Habitar Brasil e Habitar Brasil
BID;
4. Tapera da Base, assentamento irregular com aproximadamente 1.223 domiclios,
situado a sudoeste da Ilha, tambm caracterizado pela pobreza, pela violncia urbana e
pela ausncia de infra-estrutura urbana;
5. Frei Damio, no Brejaru, com cerca de 1.100 domiclios, favela em processo de
ocupao, situada nos limites dos municpios de So Jos e Palhoa e que
considerada a que apresenta as piores condies de pobreza, violncia e abandono,
dentre as favelas da rea conurbada. Dentre os critrios utilizados para a escolha desses
assentamentos, alm da localizao e caractersticas, tambm se considerou os contatos
com as lideranas locais e, em algumas delas, trabalhos anteriores de extenso
universitria.
Posteriormente houve o cancelamento 3 das reas de informalidades selecionadas
preliminarmente Chico Mendes, Vila do Arvoredo e Morro da Penitenciria -, cujos

35

motivos so esclarecidos em seguida, e, por sua vez, foram escolhidas outras reas de
informalidades, totalizando 6 reas de pesquisa, localizadas em trs municpios da rea
conurbada de Florianpolis, conforme descrevemos no item 2.1. As alteraes das
comunidades escolhidas para a aplicao dos questionrios foram definidas por
diferentes motivos. A comunidade do Chico Mendes uma das sete favelas situadas no
bairro Monte Cristo, rea continental de Florianpolis, e havia sido escolhida por se
localizar em rea continental de grande densidade, por apresentar alto ndice de pobreza
e tambm por ter sido contemplada com os programas Habitar Brasil e Habitar Brasil BID;
no entanto, em funo da violncia e disputas entre os diferentes grupos do bairro, o lder
comunitrio que havia aceitado ser guia, Sr. Antnio, achou mais sensato que fosse
suspensa a entrada em campo dos nossos pesquisadores, o que inviabilizou a pesquisa
na rea. A favela da Vila do Arvoredo tem processo de ocupao recente, no incio dos
anos 90, e tem como especificidade o fato de estar situada sobre as dunas da praia de
Ingleses (Distrito de Ingleses do rio Vermelho, a nordeste da Ilha), tambm conhecida
com favela do Siri, com moradias bastante precrias. A prpria comunidade da Vila do
Arvoredo vem, nos ltimos anos, controlando a expanso sobre as dunas; no entanto, os
conflitos e debates sobre a permanncia dos moradores em APP (rea de Preservao
Permanente), as imensas dificuldades de se morar sobre dunas e a insalubridade do
local, assim como as presses de setores da classe mdia alta que ocupam o balnerio,
esto coagindo a Prefeitura para a transferncia dessa comunidade. Esses fatos tm
gerado instabilidade e insegurana sobre a permanncia dos moradores, o que afeta a
comercializao dos imveis do assentamento, no sendo, portanto, adequado para a
pesquisa sobre mercado imobilirio. O Morro da Penitenciria um assentamento
consolidado localizado na parte central de Florianpolis, nas encostas do Macio Central
do Morro da Cruz, situado na divisa entre o bairro da Agronmica e da Trindade, bairros
cujos imveis sofrem crescente processo de valorizao.
Esta uma comunidade organizada e de grande interesse em ser pesquisada, mas as
dificuldades de contato, as demoras nas respostas das lideranas locais, a necessidade
de autorizao e apoio em funo do trfico de drogas, sinalizaram as dificuldades que
poderamos ter para levar a contento a pesquisa de campo e decidiu-se por no efetuar
pesquisa no local.

36

2.1

As reas escolhidas e suas principais caractersticas

Os critrios de escolha das 6 comunidades que foram pesquisadas considerou o

processo histrico de ocupao, a especificidade territorial e a distribuio scio-espacial
dos 171 assentamentos levantados nos quatro municpios, na primeira etapa desta
pesquisa. Considerou tambm a representatividade dos assentamentos frente aos quatro
critrios de localizao descritos nos pargrafos anteriores macio central da ilha;
periferia da ilha; periferias da rea continental; a existncia ou ausncia de
acessibilidade, infra-estrutura e servios -, escolhas que possibilitariam maior diversidade
de amostras e maior riqueza para os estudos comparativos entre as reas de
informalidade pesquisadas. Deve-se observar que foram escolhidas duas comunidades
localizadas nas faces sul e leste do Macio do Morro da Cruz, na rea central de
Florianpolis, em funo de sua representatividade. Nas encostas desse macio
localizam-se cerca de 21 comunidades, com aproximadamente 7.000 moradias (2000), e
que representam a maior concentrao populacional e espacial da pobreza da rea
conurbada. No contexto da rea conurbada foram escolhidos e pesquisados o mercado
imobilirio informal de 6 comunidades, a saber:
Quatro no municpio de Florianpolis: Serrinha (centro da ilha, a leste do Macio
Central); Morro da Queimada (centro da ilha, a sul do Macio Central); Sol Nascente
(direo do norte da ilha); e Tapera da Base (sul da ilha); Uma no municpio de Palhoa:
Frei Damio; Uma no municpio de So Jos: Solemar.
No Relatrio Parcial elaborado em dezembro de 2005 foram indicadas e descritas, alm
das caractersticas de cada uma das seis reas de informalidade pesquisadas, ou
comunidades como so tratadas em Florianpolis, tambm o trabalho de campo
desenvolvido e os esclarecimentos de todos os procedimentos de pesquisa. Foram
relatados desde a escolha e treinamento dos pesquisadores (10 estudantes de
graduao do Curso de Arquitetura e Urbanismo da UFSC), dos guias em cada
comunidade, o cotidiano da pesquisa, as correes dos questionrios, alm do
levantamento preliminar dos questionrios e entrevistas por local e dos tipos de
questionrios. No decorrer da pesquisa de campo foram feitas reunies semanais com
cada aluno-pesquisador, alm de trs reunies gerais de todo grupo, nas quais foram
feitas troca de experincias, avaliaes e sugestes dos estudantes. Essas reunies do
grupo de pesquisadores, bolsistas e professores, assim como as avaliaes relatadas
pelos guias e lderes comunitrios demonstraram o sucesso da pesquisa de campo, tanto
37

em termos da qualidade e fidedignidade dos levantamentos realizados e, principalmente,

frente riqueza do aprendizado e das experincias vividas por todos os que estiveram
envolvidos nesse trabalho. Foram anexadas, ainda, como fonte de esclarecimento do
cotidiano da pesquisa, as diversas tabelas de uso interno da equipe de bolsistas, assim
como cronogramas, modelos de crachs e certificados adotados.
Apresentamos, a seguir, as caractersticas de cada uma das reas de informalidade
pesquisadas e tambm as atividades e procedimentos de pesquisa relevantes em cada
uma dessas comunidades. Foram selecionadas e pesquisadas as seguintes seis reas
de informalidade:

2.1.1

Serrinha (Florianpolis)

Caractersticas: Conhecida como comunidade da Serrinha, esse assentamento ocupa

as encostas e parte do topo do Macio do Morro da Cruz, em sua face leste. Situa-se no
bairro da Trindade e outra pequena parte direciona-se para o bairro do Saco dos Limes.
Dividida pelos rgos de planejamento da Prefeitura Municipal de Florianpolis como
Serrinha I e Serrinha II constituem-se, em sua maior parte, de ocupaes irregulares.
Parte dos moradores da Serrinha I ocupam rea de propriedade da UFSC, parte do
campus universitrio situado nas encostas do morro. Na base do Morro encontra-se o
campus da Universidade Federal de Santa Catarina, cuja demanda por pequenos
apartamentos quitinetes e quartos para aluguel tem repercutido no mercado imobilirio
formal e informal, inclusive com presses do mercado formal em avanar nas encostas
em reas do mercado informal. A Serrinha I comeou a ser ocupada em meados da
dcada de 60 em continuidade ocupao da Caieira da Vila Operria, no Saco dos
Limes, cuja ocupao iniciou-se na dcada de 50; e a Serrinha II em meados da dcada
de 80, e constituda tambm por lotes regularizados. O conjunto das duas reas possui
mais de 1.100 domiclios. No entanto, nos ltimos anos houve um processo de
transferncia e venda dos lotes da Serrinha II para setores da classe mdia, muitos
vinculados universidade e rgos pblicos situados no entorno do morro. Atualmente,
mais da metade da comunidade da Serrinha II, situada na parte mais baixa do morro,
habitada por populao classe mdia, ainda que muitos no possuam escritura definitiva.
Em funo do avano de empreendimentos imobilirios voltados para a classe mdia nas
encostas do morro, o setor da Serrinha II apresentava renda mdia de 9,47 salrios
mnimos mensais (IBGE, 2000). A rea informal da Serrinha, e que foi pesquisada, a

38

Serrinha I, constitui-se um conjunto de, aproximadamente, 440 moradias. Nessa parte da

comunidade, cerca de 47,0% da populao recebe at 3 salrios mnimos mensais,
sendo que o rendimento mdio do conjunto dos responsveis pelo domiclio era de 5,38
salrios mnimos mensais (IBGE, 2000). A localizao central e estratgica desta
comunidade, prxima a um mercado imobilirio dinmico, a grande demanda de imveis
determinada pela proximidade do campus, a existncia de infra-estrutura urbana e da boa
acessibilidade do entorno constituram-se em elementos importantes para a escolha da
rea para pesquisa. Alm desses fatores, que possibilitam interessantes estudos
comparativos, a estrutura organizacional da associao dos moradores local e a
receptividade das lideranas comunitrias foram determinantes para a definio e
escolha da comunidade.
Pesquisa de campo na Serrinha: A Serrinha foi a primeira rea de informalidade a ser
pesquisada. A nossa guia, Sra. Clara, uma agente de sade que trabalha e habita na
comunidade h muitos anos e que se mostrou muito receptiva pesquisa. Conhece bem
os moradores e os espaos internos do bairro e nos foi indicada pelo Sr. Volnei, ento
Presidente da Associao Comunitria. tambm muito respeitada, o que se confirma
por sua recente eleio para Presidente da Associao de Moradores. Foi na Serrinha
que toda equipe pde experimentar e aperfeioar o desenvolvimento das entrevistas,
assim como sanar as dvidas dos alunos pesquisadores e respostas dos entrevistados,
medida que todos adquiriam prtica e destreza. No houve nenhum problema relativo
violncia ou ao trfico de drogas, e o maior desafio foi enfrentar o sol e calor excessivos,
somados s dificuldades de acesso pela topografia acidentada. Justamente esta
topografia responsvel por demarcar a comunidade na parte baixa, mais consolidada, e
na parte alta, uma ocupao mais recente. Esta demarcao se refletiu nos resultados
obtidos. Nas reas mais consolidadas, e aonde h melhor acessibilidade, obtivemos
maior nmero de questionrios, em sua maioria de aluguel. Ao final dos trabalhos ficaram
pendentes cerca de quinze domiclios, onde no foi possvel fazer as entrevistas mesmo
depois dos pesquisadores retornarem vrias vezes.

39

Figura 9 Serrinha

2.1.2

Morro da Queimada (Florianpolis)

Caractersticas: Localizado nas encostas do Macio do Morro da Cruz, em sua face sul,
esse assentamento situa-se no bairro do Jos Mendes, prximo rea central da cidade
e de seu centro histrico. A maior parte dos moradores que habita prximo base do
Morro possui imvel regularizado, sendo que a ocupao irregular ocorre nas partes mais
altas do Morro, onde se desenvolveu a pesquisa. Nas ltimas dcadas, com a expanso
das ocupaes nas encostas do Macio, houve um processo de conurbao entre os
diversos assentamentos, que formaram um tecido contnuo de ocupaes irregulares no
Morro da Cruz que dificultam a delimitao espacial das comunidades. Nesta parte sul do
Macio as ocupaes das encostas cresceram a partir do Morro do Mocot, comunidade
prxima rea central e uma das primeiras ocupaes de Florianpolis, e a partir do
Morro da Queimada, ocupao iniciada no bairro Jos Mendes, na dcada de 50. O alto
do Morro da Queimada apresenta cerca de 250 domiclios cujo rendimento mensal de
40

3,78 salrios mnimos. A escolha da rea deveu-se ao interesse em se obter outras

informaes em relao ao mercado imobilirio informal no Macio do Morro da Cruz que
pudessem fornecer referncias ao estudo comparativo nas reas centrais de
Florianpolis, em especial com a Serrinha, e com outras comunidades da Ilha.
Pesquisa no Morro da Queimada: A comunidade do Morro da Queimada substituiu
nossa primeira alternativa que era a comunidade do Morro da Penitenciria, tambm
situada no Macio do Morro da Cruz.

O Morro da Queimada atendia aos nossos

objetivos de pesquisar numa comunidade j consolidada e que ficasse na rea central de

Florianpolis. Trata-se de uma comunidade com tamanho reduzido, mas em continuidade
espacial com a comunidade do Morro do Mocot. Assentada sobre terreno muito
ngreme, so comuns situaes com risco de desabamento e deslizamento de terras e
pedras. Nesta comunidade, no fomos acompanhados por apenas um nico guia e sim
por diversos membros da associao, de acordo com a disponibilidade. Isso prejudicou o
andamento dos trabalhos, porque nem sempre a mesma equipe de alunos voltava e o
guia daquele dia muitas vezes no sabia o que j sido rastreado ou no, exigindo
constantes checagens e atrasando o desenvolvimento da pesquisa nesse local.

Figura 10 Morro da Queimada

41

2.1.3

Tapera da Base (Florianpolis)

Caractersticas: Constitui-se num assentamento irregular situado na parte sudoeste da

Ilha, voltada para a baa sul, e distante cerca de 29 km do centro de Florianpolis. A
Tapera da Base caracterizava-se at a poucos anos pela pobreza, pelos esgotos
correndo a cu aberto, pelas gangues, pela violncia urbana, pela implantao de toque
de recolher pela Polcia Militar no ano de 2001, pela existncia de apenas uma rua
pavimentada e pela ausncia de infra-estrutura urbana. Vem apresentando alteraes
neste quadro em funo das manifestaes populares junto Prefeitura Municipal e
tambm pelo visvel interesse de setores da classe mdia em adquirir propriedades
situadas na orla da baa para veraneio. Esses fatos geraram aes do poder pblico,
como o incio de calamento de ruas, a retificao de alguns crregos como o da rua do
Juca, a instalao de posto e de ronda policial e de outros servios. Trata-se ainda, no
entanto, de uma comunidade isolada espacialmente e com precria acessibilidade, tanto
pela orla da baa sul, como pela SC-405. A barreira ao acesso de carros particulares a
partir do aeroporto pela via SC-401, que margeia a orla da baa sul, determinada pela
localizao da Base Area na orla. Por outro lado, observa-se a inadequao dos outros
acessos, em especial das precrias condies de manuteno da rodovia que faz
conexo da Tapera com a SC-405 e o Campeche, hoje praticamente de terra batida. O
processo de ocupao da Tapera iniciou-se no final da dcada de 80, nas terras
prximas orla de acesso Base Area, e expandiu-se na dcada de 90 atravs de
grilagens. A comunidade da Tapera da Base certamente uma das maiores da rea
conurbada, mas existem grandes discrepncias nos dados sobre o nmero de moradia.
Segundo o IBGE haveria cerca de 1.223 moradias (ano 2000), mas segundo contabiliza a
Associao dos Moradores da Tapera da Base, os nmeros mais atualizados indicam
cerca de 4.000 domiclios e mais de 15.000 moradores. Os nmeros da Associao
envolvem a Tapera da Base e a favela do Pedregal, ocupao mais recente situada do
outro lado da rodovia de acesso Tapera. Devido sua grande extenso horizontal e s
diferentes morfologias, no apresenta homogeneidade scio-espacial. Apesar da orla
apresentar algumas casas de veraneio, a grande maioria vive nas reas mais internas e
prximas do mangue. Cerca de 34,55% de seus moradores recebem at 2 salrios
mnimos mensais e o rendimento mdio mensal de 3,65 salrios mnimos, bem abaixo
da mdia de Florianpolis que de 10,7 salrios mnimos mensais. As grandes
dimenses da Tapera da Base, seu relativo isolamento e desconhecimento pela
populao de Florianpolis dado pela dificuldade de acesso, o fato de ser uma
42

comunidade consolidada e organizada, com mercado imobilirio em expanso e

localizada no sul da Ilha, determinou o interesse de investigao e a sua seleo para
pesquisa de campo.
Pesquisa de campo na Tapera da Base: A Tapera da Base constituiu-se na maior rea
de informalidade pesquisada, aonde foram feitas cerca de 43% das entrevistas, e
tambm a mais extensa e populosa dentre as comunidades escolhidas. Assenta-se sobre
terreno plano, prximo ao mar e com acesso difcil porque alm de quase 30 km distante
do centro, a comunidade situa-se vizinha a Base Area de Florianpolis onde no
permitida a passagem de carros, apenas de transporte coletivo. Este isolamento d
Tapera da Base especificidades que nos interessavam, sobretudo porque tnhamos
informaes sobre o recente e significativo crescimento da comunidade. Na Tapera no
houve acompanhamento dirio de guia. Foram feitos contato prvio com o presidente da
associao, que fez alguns dos acompanhamentos e apresentaes em reunies e nos
assegurou sobre as condies de segurana da comunidade. Neste caso os estudantes
andavam em duplas (uma dupla por rua), at que esta fosse completamente rastreada. A
ausncia de um guia constante, justamente em uma comunidade dessa dimenso,
resultou numa demora maior dos trabalhos. Como no conheciam os moradores, os
alunos eram obrigados a bater em todas as casas para se certificar de que o universo da
pesquisa estava sendo abordado. O grande nmero de casas fechadas exigiu que os
alunos voltassem, em alguns casos at trs vezes, para se certificar se tratava ou no de
morador que deveria ser entrevistado. Este foi um trabalho demorado por que nem
sempre uma casa pendente era prxima a outra e demandava muita caminhada, para
poucos questionrios. A comunidade possui diferentes graus de consolidao,
apresentando desigualdades scio-espaciais, com uma parte da populao de renda
muito baixa habitando as reas prximas ao mangue, e uma parte com um poder
aquisitivo mais alto, e situada prxima praia da Tapera. Inclusive, deve-se observar que
na Tapera, os alunos relataram problemas em relao ao ttulo da pesquisa, pois os
moradores de maior poder aquisitivo no se identificavam com a palavra pobre presente
no ttulo (folders, crachs, etc.) e se sentiam constrangidos em responder s perguntas.

43

Figura 11 Tapera da Base

2.1.4

Solemar (So Jos)

Caractersticas: Solemar constitui-se numa ocupao irregular situada no bairro Bela

Vista, distrito de Barreiros, no municpio de So Jos. Apesar de situar-se na periferia da
rea continental, mantm relativa proximidade fsica dos bairros centrais de So Jos e
dos acessos s vias que se dirigem a Florianpolis. Com a abertura da chamada Avenida
da Torres (referncia s torres de alta tenso) prxima comunidade, uma via paralela
BR-101, mas situada na parte mais elevada dos morros, a distncia entre essa
comunidade e o centro de Florianpolis de aproximadamente 15 km. Uma das
caractersticas da populao do Solemar e das comunidades vizinhas, como o Pedregal,
a sua extrema pobreza. A renda mdia mensal de seus moradores de 2,35 salrios
mnimos, sendo que 10% de seus moradores no apresentam nenhum rendimento.

44

Conforme os indicadores do Censo do IBGE (2000), que dividiram a comunidade em dois

setores censitrios diferentes, num deles cerca de 76% dos moradores recebiam at 3
salrios mnimos mensais e, no outro setor censitrio, isso ocorria com cerca de 57% de
seus moradores. O processo de ocupao do Solemar recente, e data do incio da
dcada de 90. O nmero de moradias no Censo do IBGE (2000) era de 468 domiclios,
mas o levantamento de comunidades carentes da Prefeitura Municipal de So Jos, em
2003, indicava 369 domiclios. A aparente reduo de moradias deve-se dimenso dos
dois setores censitrios, que abarcavam rea maior do que a da comunidade de Solemar.
Uma primeira aproximao atravs da pesquisa de campo indica que essa uma
comunidade em processo de consolidao com equilbrio entre as operaes de compra,
venda e aluguel.
Pesquisa de campo no Solemar: O contato com esta comunidade, ao contrrio dos
demais, no foi feito atravs da Associao dos Moradores, mas numa das visitas
comunidade. Trata-se de um dos mais antigos moradores do local, chamado Oziel.
Informou-nos sobre o histrico da comunidade, o processo de ocupao e expanso e os
problemas de trfico de drogas e violncia que esta vinha enfrentando. Fez os contatos
necessrios e as autorizaes junto aos grupos locais para garantir a entrada em campo
e a segurana da equipe de pesquisadores. Em funo de sua dificuldade de tempo para
acompanhar os pesquisadores, fez contato com outro morador, seu Antnio, vinculado
Associao dos Moradores e que auxiliou nas atividades de guia. Os trabalhos de campo
foram feitos nos finais de semana a pedido dos guias. A dificuldade e a escassez de
horrios de nibus para essa comunidade nos finais de semana exigiu que os
deslocamentos fossem feitos sempre de carro. Entre todas as comunidades esta foi,
segundo os pesquisadores, a que deixou mais evidente a tenso provocada pelo trfico,
e a sensao de estar em constante vigilncia.

45

Figura 12 Solemar

2.1.5

Frei Damio (Florianpolis)

Caractersticas: Situado na localidade conhecida como Brejaru, este assentamento

localiza-se na divisa entre os municpios de So Jos e de Palhoa. Atravs da BR-101,
a comunidade situa-se a, aproximadamente, 30 km do centro de Florianpolis. Frei
Damio considerada uma das reas de informalidade que apresenta as piores
condies de pobreza, de ausncia de infra-estrutura urbana, de violncia e de
abandono, dentre todas as favelas da rea conurbada. H, inclusive, um estigma de ser
um morador na rea, relatado pelos prprios habitantes, que evitam identificar seu local
de moradia quando procuram emprego. Trata-se de uma ocupao recente, iniciada em
1993, em processo de expanso e de ocupao. Uma das caractersticas da rea que
parte considervel de seus moradores trabalha como catadores de lixo reciclvel. A
comunidade ocupa rea aterrada, de topografia plana, definindo ocupao horizontal e de
grande extenso. Atualmente, conforme a Associao dos Moradores, h cerca de 1.400
domiclios no conjunto da comunidade, dividida em 3 faixas mais homogneas
internamente. O Censo Geral do IBGE, de 2000, indicava 318 domiclios e, no ano de
2001, o levantamento da Prefeitura Municipal de Palhoa contabilizava 1000 domiclios.
Mesmo que haja erros grosseiros nos indicadores, que na verdade so bastante
confiveis, esses nmeros sugerem um processo crescente de expanso da ocupao. A

46

renda mdia mensal do conjunto de responsveis pelo domiclio de 2,06 salrios

mnimos, sendo a mais baixa dentre as favelas pesquisadas. At meados da dcada de
90 a rea pertencia ao municpio de So Jos. No entanto o total descaso com que a
comunidade era tratada, e a sua maior proximidade com a rea urbana de Palhoa,
contriburam para que a comunidade se organizasse e reivindicasse a anexao da rea
ao municpio de Palhoa. A escolha desta rea, ainda que parte dela esteja em processo
de ocupao, deve-se tambm ao fato de apresentar caractersticas scio-econmicas e
espaciais extremadas, em funo de sua localizao no contexto conurbado e da
reduzida informao que se tm sobre a comunidade.
Pesquisa de campo no Frei Damio:
A comunidade do Frei Damio fica na divisa entre os municpios de Palhoa e de So
Jos e constitui-se numa das reas de maior pobreza da regio metropolitana. Trata-se
de uma comunidade distante 30 km de rea central da capital, com topografia plana que
facilmente sofre alagamentos e inundaes e com precria infra-estrutura. Possui cerca
de 1400 moradias. A guia local foi a presidente da Associao dos Moradores da
comunidade local, Sr. Ollia, que dividiu os trabalhos com outra moradora, Sra.Vernica.
Aqui foram recorrentes os contratempos causados pela constante assdio que as guias
sofriam dos moradores locais para resoluo de problemas ou de demandas que, em
alguns casos, prejudicaram a eficincia dos trabalhos. Da mesma forma que a
comunidade de Solemar, aqui tambm a distncia e a escassez de horrios de transporte
dificultaram o trabalho de campo, o que exigiu o uso de carro dos alunos ou professores
para efetuar os deslocamentos. A comunidade apresenta problemas de violncia em
algumas reas especficas, que se constitui no interesse de mudana do local por grande
nmero de moradores, confirmada pelo nmero de questionrios de venda, de 57,7% do
total, quando nas demais comunidades a porcentagem mxima foi de 28%. Para se ter
idia do abandono de seus moradores, em meados do ano 2006, a empresa de
transporte que serviam populao do Brejaru suspendeu essa linha de nibus alegando
a violncia e o grande nmero de assaltos aos nibus dessa linha.

47

Figura 13 Frei Damio

2.1.6

Sol Nascente (Florianpolis)

Caractersticas: O Sol Nascente uma das 6 comunidades, reunidas em seis diferentes

associaes de moradores, situados no bairro de Saco Grande, que se situa a 13 km a
norte do centro de Florianpolis. Essas comunidades ocupam as encostas dos morros
ao longo da Rodovia Virglio Vrzea, paralela rodovia SC-401, rodovia que faz a
conexo entre a rea urbana central e o norte da Ilha. A comunidade escolhida localizase na parte central deste extenso aglomerado e est organizada na Associao dos
Moradores Sol Nascente. As populaes desse bairro apresentam rendimento mdio de
4,2 salrios mnimos, sendo que 38,99% da populao do bairro recebe at 2 salrios
48

mnimos. A diferena entre os rendimentos mdios mensais das seis comunidades que
ocupam as encostas varia de 2,74 salrios mnimos mensais - na Vila Cachoeira,
ocupao mais recente iniciada na dcada de 90 -, at 4,99 salrios mnimos - no Morro
do Atansio, ocupao mais antiga iniciada na dcada de 60. O bairro ainda apresenta
um alto ndice de chefes de famlia sem renda, cerca de 9,15%, quando a mdia de
chefes sem nenhum rendimento de Florianpolis de 4,45% (IBGE, 2000). Alm da
localizao estratgica desta comunidade no contexto conurbado, que oferece
possibilidade de importante estudo comparativo entre as comunidades pesquisadas,
tambm a organizao da comunidade constitui-se em um aspecto relevante para as
anlises e justificou a sua escolha para pesquisa de campo.
A populao desta comunidade, atravs da Associao Sol Nascente, tem o controle
sobre a coleta, o represamento, o reservatrio, o tratamento, o uso, a distribuio, a
manuteno e a cobrana da gua potvel, alm do controle sobre a preservao dos
mananciais e da ocupao dos crregos. Certamente esse controle pela Associao, o
cadastro dos moradores, a organizao e independncia frente ao poder pblico
constituem instrumento eficaz de controle em relao expanso do trfico de drogas, da
violncia urbana e a ocupao por novos moradores. Por outro lado, vem ocorrendo uma
perceptvel mudana do perfil de renda dos moradores na base das encostas do Morro, o
que fortalecido pela localizao do bairro, situado na direo norte da Ilha, para onde
se concentra a expanso de bairros residenciais de mais alta renda, dos investimentos
pblicos, alm de investimentos privados de grande porte, como um grande shopping
center que est sendo construdo na base deste morro, entre a SC-401 e a rodovia
Virglio Vrzea. O interesse do capital imobilirio pelas reas na base do morro, e a sua
localizao estratgica em relao s reas de auto-segregao das camadas de alta
renda, na metade norte da ilha, evidenciam essa possvel mudana de perfil dos
moradores e de conflitos com o capital imobilirio, constituindo-se mais um dos motivos
que justificaram a pesquisa dessa rea de informalidade.
Pesquisa de campo no Sol Nascente: Atravs de uma primeira visita e contato com um
funcionrio da associao, Beto, constatou-se que se tratava de uma comunidade
organizada cuja associao era responsvel pelo abastecimento de gua local. Havia um
cadastro dos moradores locais, que serviu de base para levantamento prvio dos
possveis entrevistados. Segundo relato de moradores locais, o abastecimento prprio de
gua desperta nos moradores sentimento de orgulho da comunidade, que se tornam

49

mais seletivos quanto ao crescimento excessivo da comunidade e a necessidade de sua

preservao. Observa-se pelos resultados da pesquisa de campo que a maioria absoluta
de questionrios, cerca de 76,1%, so de aluguel, refere-se a quitinetes construdas por
moradores locais. Como guia, tivemos o Beto e um outro morador, Alfredo Ortiz, que
tambm trabalha na associao como entregador de carns de cobrana da gua
comunitria, cujo conhecimento detalhado da comunidade e de seus moradores facilitou
a localizao dos moradores a ser entrevistados.

Figura 14 Sol Nascente

50

2.2

As principais caractersticas do mercado informal de solo

A mdia de entrevistas por comunidade que esta pesquisa realizada pelo grupo
INFOSOLO girou em torno de 10,4% das entrevistas dentre o cmputo total de 4.366
domiclios nos seis assentamentos informais, localizados nos municpios conurbados de
Florianpolis, e que foram objeto de acordos ou transaes comerciais imobilirias
informais em 2005. Os percentuais de transao ocorreram nos ltimos nove meses,
efetuadas de janeiro a setembro de 2005, recorte temporal estabelecido pela pesquisa.
Com isso, pode-se verificar o comportamento e movimento da comercializao de
imveis dos seis assentamentos informais estudados.
O acesso aos resultados da pesquisa apontou a riqueza das informaes e o imenso
potencial que representam para se compreender o mercado imobilirio informal, a
mobilidade intra-urbana e as condies de habitao dos moradores dos assentamentos
precrios. Indicou, tambm, que h um mercado informal de compra, venda e aluguel de
imveis na regio conurbada de Florianpolis, podendo-se constatar o comportamento e
o movimento da comercializao de imveis em assentamentos informais. O universo de
moradores em imveis alugados, comprados recentemente, ou venda, evidenciou um
mercado imobilirio bastante dinmico, cujas caractersticas relataremos neste item do
presente relatrio de pesquisa, e que tambm influenciado pela localizao do
assentamento ou comunidade no contexto da rea conurbada, alm do nvel de
consolidao da prpria comunidade.
Esclarece-se que, cinco das seis favelas ou assentamentos estudados, constituem-se em
comunidades mais consolidadas. No entanto, a comunidade de Frei Damio apresenta
ocupao recente, com reas ainda em processo de ocupao. Encontra-se tambm em
processo de negociao com a prefeitura de Palhoa para obter implantao dos
servios bsicos. Portanto, a anlise de Frei Damio deve ser matizada com esta
particularidade, quando se analisa o funcionamento dos sub-mercados e demais
informaes desta comunidade.

2.2.1

Composio dos sub-mercados de aluguel e comercializao (geral e por

comunidade)

Do total de questionrios aplicados, 30,3% deles eram de responsveis pelo domiclio

que estavam com seu imvel venda, 42,2% dos entrevistados foram os que alugavam
51

um imvel e 27,5% dos entrevistados eram os que haviam comprado imvel no perodo
(ver Tabela 3). O sub-mercado de aluguel o que tem maior ndice, o que se confirma
observando-se os trs sub-mercados por comunidade na mesma Tabela: todas
apresentaram sempre maior incidncia de aluguel com exceo de Frei Damio, que
apresenta apenas 6,4% de transaes neste sub-mercado, porque ela estava ainda em
processo de ocupao, ao contrrio das demais favelas que esto mais consolidadas.
Estes ndices majoritrios na transao de aluguel mostram a carncia por imveis e
evidenciam com mais certeza a demanda local. Este aspecto o que mais chama a
ateno, pois revela o grau de informalidade da populao local como tambm a sua
mobilidade residencial, como veremos mais adiante.
Tabela 3 Porcentagem de questionrios de venda, aluguel e compra (INFOSOLO,
2005)
COMUNIDADE
Tapera
Frei Damio
Solemar
Serrinha
Queimada
Saco grande
TOTAL

TOTAL
VENDA
56
45
5
20
2
10
138

%
28,1
57,7
25,0
24,4
9,1
18,5
30,3

TOTAL
ALUGUEL
81
5
8
38
19
41
192

%
40,7
6,4
40,0
46,3
86,4
75,9
42,2

TOTAL
COMPRA
62
28
7
24
1
3
125

%
31,2
35,9
35,0
29,3
4,5
5,6
27,5

TOTAL
199
78
20
82
22
54
455

%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

Constatou-se que as reas localizadas na parte central e insular do municpio e

Florianpolis tm, proporcionalmente, maior percentagem de aluguel que as reas mais
perifricas, mostrando-nos a maior demanda por habitao nestas reas, ainda que o
movimento de venda e compra seja significativo. Deve-se ponderar, no entanto, que a
comunidade de Frei Damio um assentamento em processo de ocupao, onde o
mercado de aluguis recente, por isso tem ndice baixo deste tipo de transao.
Relacionando os sub-mercados de aluguel, verifica-se que os 23,9% da renda familiar
ficam comprometidos com o custeio do aluguel. Os preos elevados pagos nos aluguis,
como, por exemplo, na comunidade do Sol Nascente, no Saco Grande, indicam a
existncia de um mercado imobilirio informal de terras; acabam no apenas
reproduzindo a pobreza, mas tambm impondo populao formas de explorao que se
assemelham ao do mercado imobilirio formal.
Considerando-se na Tabela 4 abaixo a mdia de 10,42% dos domiclios que tinham
algum tipo de transao, a comunidade que apresentou maior nmero de transaes do
mercado imobilirio informal foi a Tapera da Base com 16,27% dos imveis envolvidos
52

em algum tipo em alguma operao imobiliria ou em deslocamento recente. seguida

pela Serrinha com 12,42% e Sol Nascente com 9,00%, todas localizadas na parte insular
do municpio de Florianpolis. As comunidades da rea continental, situadas nos
municpios vizinhos, apresentaram ndices bem inferiores de transao (Solemar com
8,70% e Frei Damio com 5,57%), conforme indica a Tabela abaixo.
A comunidade da Serrinha, situada no Macio Central, possui ndice de 12,42% de
imveis transacionados no perodo pesquisado de 2005. Os motivos que justificam essa
condio talvez sejam pela proximidade a um mercado imobilirio dinmico prximo
UFSC. O ndice elevado de transaes (16,27%) da Tapera da Base pode ser explicado
por vrios fatores entre os quais: a) segundo informou o presidente da Associao dos
Moradores da Tapera da Base, havia uma sinalizao positiva da Cmara dos
Vereadores favorvel aprovao de um projeto de lei para regularizao de setores do
bairro, integrando-os no circuito formal da terra; b) pelo fato de que est prxima praia,
o que pode ser de interesse mais relacionado aos setores imobilirios formais e das
classes mdias. Sol Nascente, embora esteja com um ndice de transaes mais baixo,
9,0%, o qual est na mdia das transaes por domiclio, sofre presso no preo de suas
transaes pela proximidade a um eixo virio e de equipamentos no entorno da SC 401.
Pesquisa recente realizada na Serrinha ( 40 ), com abrangncia de todo universo do submercado de aluguel existente na comunidade, independente do perodo de aluguel do
imvel, indicou que cerca de 18,8% do total dos 660 domiclios da comunidade
constituem-se em casas alugadas. Este dado indica a necessidade de estender esta
investigao para a totalidade dos imveis alugados nos demais cinco assentamentos
pesquisados, apontando para a possibilidade das transaes de aluguel poderem ter uma
presena ainda mais expressiva da que se apresentou nesta pesquisa.
Tabela 4 Porcentagem de questionrios em relao ao nmero de domiclios,
(INFOSOLO, 2005)
N de moradias
(preliminar)

TOTAL
VENDA

TOTAL
ALUGUEL

TOTAL
COMPRA

TOTAL

Tapera

1223

56

4,58%

81

6,62%

62

5,07%

199

16,27%

Frei Damio

1400

45

3,21%

0,36%

28

2,00%

78

5,57%

Solemar

230

2,17%

3,48%

3,04%

20

8,70%

COMUNIDADE

40

Refere-se pesquisa da dissertao de Mestrado, sub-produto desta pesquisa, que vem

desenvolvendo a acadmica Fernanda Lonardoni no Programa de Ps-Graduao Urbanismo,
Histria e Arquitetura da Cidade da Universidade Federal de Santa Catarina.

53

Serrinha*

660

20

3,03%

38

5,76%

24

3,64%

82

12,42%

Queimada

253

0,79%

19

7,51%

0,40%

22

8,70%

1,67%

41

6,83%

0,50%

Saco grande

600

10

TOTAL GERAL

4366

138

192

125

54

9,00%

455

10,42%

O alto ndice de transaes relativas ao sub-mercado de aluguel pode ser indicativo de:
a) uma condio de transitoriedade; b) ausncia de espao para novas ocupaes na
comunidade; c) demanda por moradia, paralela insuficincia de recursos dessas
famlias para adquirir imveis nas favelas; d) tempo menor de permanncia,
considerando que a maior parte dos migrantes do sub-mercado de aluguel chegou nos
ltimos anos na rea conurbada. Deve-se observar que nem sempre o fato de a pessoa
estar alugando imvel significa renda menor, como vemos no caso do Frei Damio ou de
Solemar, ambos na rea continental. Ao contrrio, os indicadores demonstram que no
sub-mercado de aluguel a renda mdia do entrevistado e a renda mdia domiciliar eram
mais elevadas do que a renda mdia e a renda mdia domiciliar de quem havia
comprado imvel. No entanto, mais adiante, na anlise dos preos de comercializao,
verificar-se- a relao entre a renda domiciliar e o valor do aluguel e o quo significativo
o papel que o valor do aluguel ocupa na renda domiciliar dos entrevistados.
2.2.2

Estrutura scio-demogrfica

Como indica a Tabela 5, a renda mdia domiciliar do conjunto de entrevistados ficou em

R$ 869,20 (2,89 salrios mnimos), sendo que renda mdia domiciliar mais baixa e a
renda mdia domiciliar mais alta foram apresentadas, respectivamente, pelas
comunidades de Frei Damio, com renda mdia dos entrevistados de R$ 618,61 (2,06
s.m.), e de Sol Nascente, com renda mdia de R$1.043,75 (3,47 s.m.). Por ordem
decrescente, a renda mdia domiciliar das comunidades ou assentamentos estudados
foi: Sol Nascente, Tapera da Base, Morro da Queimada e Serrinha e, por ltimo, Solemar
e Frei Damio, reas localizadas na periferia de Palhoa e So Jos respectivamente.
Esta diferena indica que os domiclios situados nos assentamentos localizados na parte
insular tendem a ter nveis salariais maiores do que os assentamentos localizados na
parte continental, demonstrando que h uma diferena entre as rendas domiciliares das
populaes das reas de informalidade localizadas nas periferias dos municpios situados
no continente e as populaes de menor renda prximas s zonas mais valorizadas e
centrais da ilha. Tanto as famlias que compraram como as que venderam imveis, as
maiores rendas familiares se concentram nas comunidades localizadas na Ilha de Santa
Catarina (Queimada, Sol Nascente, Tapera e Serrinha). exceo da Tapera, as outras

54

trs comunidades esto localizadas prximas s reas de alto valor imobilirio (nos
bairros ao redor do Macio Central e no eixo institucional e comercial da SC 401, corredor
de acesso s praias do norte da Ilha).

Tabela 5 Renda Domiciliar Mdia de cada comunidade (%), (INFOSOLO,2005)

SOMA DAS
RENDAS

MDIA

QUANT. SAL.
MIN.

Tapera da Base

R$188.858,00

R$ 958,67

3,19

Frei Damio

R$48.252,00

R$ 618,61

2,06

Solemar

R$13.485,00

R$ 674,25

2,24

Serrinha

R$66.216,00

R$ 817,48

2,72

Morro da Queimada

R$19.707,00

R$ 895,77

2,98

Sol Nascente
RENDA MDIA
GERAL

R$56.363,00

R$ 1.043,75

3,47

R$ 392.881,00

R$ 869,20

2,89

COMUNIDADE

Tabela 6 Renda domiciliar mdia e renda por responsvel * (em salrios mnimos),
(INFOSOLO, 2005)
VENDA

COMPRA

ALUGUEL

Renda Mdia
do
Responsvel

Renda Mdia
Domiciliar

Renda Mdia
do
Responsvel

Renda
Mdia
Domiciliar

Renda Mdia
do
Responsvel

Tapera da Base

2,69

3,37

2,3

3,22

2,24

3,05

Frei Damio

1,61

2,15

1,4

1,85

1,73

2,4

2,26

1,34

1,83

1,88

2,6

Serrinha
Morro da
Queimada

2,05

2,89

1,84

3,09

1,84

2,41

1,33

3,33

3,67

6,67

2,09

2,76

Sol Nascente

3,31

4,43

1,75

3,22

2,18

3,27

TOTAL

2,24

2,94

1,95

2,83

2,1

2,9

COMUNIDADE

Solemar

Renda Mdia
Domiciliar

(*) considerando os responsveis com renda.

Analisando a renda domiciliar mdia nos trs tipos de sub-mercados (venda, compra e
aluguel), (Tabela 5 e Tabela 6), observa-se que Frei Damio (2,4 s.m.), Serrinha (2,41
s.m.) e Solemar (2,60 s.m.) so os assentamentos menor renda mdia domiciliar no submercado de aluguel e Solemar (1,83 s.m.) e Frei Damio (1,85 s.m.) tm os menores no
sub-mercado de compra. Na venda, Frei Damio (2,15 s.m.), Solemar (2,26 s.m.) e
Serrinha (2,89), sendo esta a menor da parte insular, apresentam as menores rendas
mdia domiciliar. Nas trs transaes, Frei Damio e Solemar tm a menor renda mdia

55

domiciliar, o que mostra que as populaes de menor renda mdia domiciliar se localizam
na parte continental e perifrica. A variao entre a maior e menor renda mdia nas trs
transaes est no sub-mercado de compra (Solemar com 1,83 s.m. e Morro da
Queimada com 6,67 s.m.), chegando a 3,64 ( 41 ) vezes. J as menores diferenas entre
as rendas familiares esto no sub-mercado de aluguel.
Constata-se que as populaes que alugaram ou compraram tm, no conjunto das
transaes, as menores rendas mdias domiciliares. Quem vende se encontra em uma
situao mais estabilizada na favela, alm do fato de que conta com o patrimnio
venda. Mas, muitos dos que vendem indicaram que precisavam vender por motivos
financeiros ou o fariam para obter uma renda extra e comprar um imvel mais barato, s
vezes na prpria comunidade.
Como mostra a Tabela 7 ( 42 ), 65,10% so oriundos da rea conurbada de Florianpolis e
do interior de Santa Catarina e 34,90% so de outros estados. Destacam-se os
percentuais de pessoas vindas da regio conurbada entre os assentamentos estudados:
a Tapera da Base com 38,20% e Sol Nascente com 29,60%, sendo que os
assentamentos localizados na parte continental, Frei Damio e Solemar, que tm os
menores percentuais de pessoas oriundas da rea conurbada. Isto mostra uma
mobilidade intermunicipal e intraurbana, que analisaremos melhor no item sobre
Mobilidade mais adiante.
Considerando-se os dados desagregados, que mostram origem das populaes p
transao, a partir da Tabela 7 e Tabela 8 , nos sub-mercados de venda e compra h os

41

Ainda que possa haver uma distoro na renda mdia domiciliar do Morro da Queimada, verificando-se a
segunda renda mais alta (Sol Nascente com 4,43 s.m. na venda), este ndice 2,4 vezes maior que Solemar
(aluguel). Relativiza-se a renda mdia domiciliar da comunidade Morro da Queimada, porque,

verificando-se as respostas dos questionrios, v-se que muito alta (R$ 2.000,00) com relao
s demais comunidades, onde a renda domiciliar mais alta R$ 966,67 a da Sol Nascente e a
mais baixa da comunidade Solemar (R$ 547,00). Examinando-se as respostas dos questionrios
referentes renda mdia por pessoa que contribui com a renda, verifica-se que as pessoas
entrevistadas na Morro da Queimada so poucas com relao s demais comunidades: somente 1
pessoa contribui, alm do responsvel, e somente 2 pessoas sobre o total de pessoas que
contribuem (responsvel e os demais), quando a mdia nos dois casos nas cinco comunidades
de 15,8 pessoas que contribuem, alm do responsvel, e 38,6 do total de pessoas que
contribuem.
42

Para no estender muito o texto com muitas tabelas, resolveu-se compactar os dados das
transaes nas tabelas 5 e 6, para o leitor ter uma idia geral da origem das populaes
residentes nas trs favelas ou assentamentos.

56

maiores

percentuais

de

populao

com

origem

em

SC,

74,64%

74,20%

respectivamente, sendo que na transao de aluguel h menor percentual com 51,56%.

Neste sub-mercado, os percentuais de outros estados so maiores no conjunto dos trs
sub-mercados: 20,31% (PR), 21,35% (RS) e 6,77% (outros estados).

Nas reas

perifricas, h maior incidncia de populao de fora de Santa Catarina, como Frei

Damio (60%, aluguel), Solemar (50,00%, aluguel e 42,86% na compra), e Sol Nascente
(33,33% na compra), ainda que o Morro da Queimada tenha percentuais significativos de
populaes de outros estados nas transaes de aluguel e compra.
Tabela 7 Origem dos entrevistados (%), (INFOSOLO,2005)

Tapera da Base

REA
CONURBADA

SC

RS

PR

OUTROS

38,2%

28,6%

11,1%

10,1%

12,1%

Frei Damio

9%

57,7%

12,8%

15,4%

5,1%

Solemar

0%

65%

0%

25%

10%

Serrinha

8,5%

58,5%

8,5%

19,5%

4,9%

Morro da Queimada

18,2%

22,7%

18,2%

18,2%

22,7%

Sol nascente

29,6%

33,3%

14,8%

20,4%

1,9%

TOTAL

24,2%

40,9%

11,2%

14,9%

8,8%

Tabela 8 Origem dos migrantes (%), (INFOSOLO,2005)

SC

RS

PR

OUTROS

TOTAL

Tapera da Base

46,3%

17,9%

16,3%

19,5%

35,7%

Frei Damio

63,4%

14,1%

16,9%

5,6%

21,7%

65%

0%

25%

10%

5,2%
11%

Solemar
Serrinha

64%

9,3%

21,3%

5,3%

Morro da Queimada

27,8%

22,2%

22,2%

27,8%

5,8%

Sol Nascente

47,4%

21,1%

28,9%

2,6%

20,6%

TOTAL

53,9%

14,8%

19,7%

11,6%

100%

Analisando a Tabela 8, o percentual de migrantes de fora do estado de SC (46.10%)

expressivo e mostra a tendncia de crescimento deste contingente. Fazendo um
cruzamento nos trs sub-mercados, verifica-se que principalmente Morro da Queimada,
Tapera da Base e Sol Nascente tm populaes com maioria de origem em outros
estados. Pode-se ver que dos trs, dois so de assentamentos perifricos, com exceo
do Morro da Queimada. A comunidade de Frei Damio, com 63,4% de migrantes de SC
e com a menor populao originria da rea conurbada, revela as ltimas tendncias de
periferizao da populao de outros estados. Esta tendncia iniciou-se nos anos 80 e

57

tende a se pronunciar. Este quadro fornece indcios de que a populao de outros

estados poderia tender a residir na periferia ( 43 ).
Como se verifica na Tabela 9 abaixo, os responsveis que possuem trabalho remunerado
so em 76%, 74,6% e 88,0% respectivamente nas transaes de compra, venda e
aluguel. No entanto, entre os assentamentos, os percentuais na venda so os de mais
baixa remunerao na mdia, sendo que no Solemar (40%) e Tapera da Base (66,01%),
h existncia de significativa populao sem trabalho remunerado. O Solemar tem
presena de populao de baixa renda e rea perifrica de So Jos, ms prxima das
vias centrais de acesso a Florianpolis. A Tapera da Base rea perifrica da parte
insular e tem forte presena de pobres.
Tabela 9 Responsveis por domiclio que possuem trabalho remunerado,
(INFOSOLO,2005)
COMUNIDADE

COMPRA

VENDA

ALUGUEL

Tapera da Base

40

64,5%

37

66,1%

67

82,7%

Frei Damio

23

82,1%

39

86,7%

100,0%

Solemar

85,7%

40,0%

100,0%

Serrinha

22

91,7%

15

75,0%

35

92,1%

Morro da Queimada

100,0%

50,0%

17

89,5%

Sol Nascente

100,0%

90,0%

37

90,2%

TOTAL

95

76,0%

103

74,6%

169

88,0%

A Tabela 10 mostra a presena significativa de empregados (57,8%) e de trabalhadores

por conta prpria (27,2%). Considerando o vnculo empregatcio e trabalho remunerado
por transao em cada comunidade, os 57,8% na mdia da percentagem de
empregados, desdobram-se da seguinte forma: 39,95% (compra), 53,40% (venda) e
71,01% no aluguel. Chama a ateno o sub-mercado de aluguel que apresenta maior
ndice para o trabalho remunerado (88,00%) (ver Tabela 7 responsveis por domiclio e
que tem trabalho remunerado) e com maior ndice de populao empregada (71,01%).
Embora estes dados mostrem que h um alto grau de remunerao, onde elevado o
percentual de empregados, no h garantia de que sejam formalizados sob contrato com
carteira assinada. Por outro lado, como vimos na anlise que se fez anteriormente, as
transaes de compra e aluguel concentram a populao de menor renda em relao

43

Peres (1994), assinalava essa tendncia na anlise das comunidades da regio de Monte
Cristo, em Florianpolis.

58

venda. Pode-se deduzir que a transao de aluguel, ainda que tenha maior populao
com trabalho remunerado e empregada, abriga populao de renda mais baixa, o que
revela o nvel de precarizao desta populao. A presena do trabalho por conta prpria
significativa na transao venda com 35,92%, e a remunerao de outras fontes no
reveladas na compra alta com 30,53%. muito significativo que os assentamentos
com maior incidncia de aluguel, em sua grande maioria, tm algum trabalho
remunerado, inclusive porque em funo do alto valor (proporcional na renda para eles)
no teriam como alugar no mercado formal. Mas no d para saber se esses que tm
algum trabalho remunerado sejam do mercado formal.
Tabela 10 Natureza do vnculo empregatcio em relao aos que tm trabalho
remunerado, (INFOSOLO,2005)

Tapera da Base

Empregados

trabalhador
domstico

Cooperativado

72

50,0%

2,8%

conta
prpria

outros

total de
empregados

0,0%

37

25,7%

31

21,5%

144

Frei Damio

26

38,8%

9,0%

1,5%

31

46,3%

4,5%

67

Solemar

12

75,0%

0,0%

0,0%

25,0%

0,0%

16

Serrinha

54

75,0%

5,6%

0,0%

14

19,4%

0,0%

72
19

Morro da Queimada

12

63,2%

0,0%

0,0%

31,6%

5,3%

Sol Nascente

36

73,5%

8,2%

0,0%

16,3%

2,0%

49

TOTAL

212

57,8%

18

4,9%

0,3%

100

27,2%

36

9,8%

367

Do conjunto das trs transaes, os assentamentos que esto em condio mais precria
em empregabilidade so, pela ordem, Frei Damio (38,8%), Tapera da Base (50,00%) e
Morro da Queimada (63,20%), sendo que este assentamento tem menor incidncia desta
condio nas pessoas que alugam. So as reas perifricas (insular e continental) que
esto em piores condies em empregabilidade.
Das 455 pessoas entrevistadas ( 44 ), 64% foram do sexo masculino e 36% do sexo
feminino, proporo que se mantm nas trs transaes e na maior parte das

44

Com exceo do sub-mercado de venda em Solemar, Serrinha e Sol Nascente, em que 80% so do sexo
masculino; tambm no caso de compra e de venda do Morro da Queimada, cujo maior nmero de casos se
concentrou em aluguel. Estes dados no so definitivos, considerando que apenas a metade dos casos os
domiclios sustentada apenas pelo entrevistado 48,4% no aluguel, 49,6% na compra e 53% na venda -, e
nem sempre o chamado chefe de famlia o que possui o salrio mais maior do domiclio, estando muitas
vezes desempregado, devendo, portanto, tambm ser relativizado o papel do chamado responsvel pelo
domiclio. Isto , o perfil de gnero do entrevistado deve ser ponderado com estas observaes.

59

comunidades pesquisadas. Com relao composio etria e de gnero, h maior

incidncia entre os entrevistados de populao entre 31 a 50 anos nas transaes de
aluguel (42,71%), em primeiro lugar, e compra (51,20%), em segundo lugar, sendo que a
populao que vende de maior idade, com maior incidncia nas faixas entre 31 a 50
anos (55,07%) e 51 a 70 anos (23,19%). Tanto em aluguel como em compra, as faixas de
renda entre 26 e 30 anos (19,79% e 20,80% respectivamente) e depois entre 21 e 25
anos (18,75% e 14,40%) tm peso significativo depois da faixa entre 31 e 50 anos
(42,71% e 51,20%).
Quanto ao gnero com relao aos entrevistados, destaca-se um maior equilbrio de
gnero nas transaes de aluguel, em primeiro lugar, e, em segundo lugar, ocorrendo
uma maior presena do sexo masculino na transao de venda. No conjunto das trs
sub-mercados, significativa a presena da populao mais jovem e da mulher. H
cerca de 20% dentre os que fizeram transaes que so mulheres e que sustentam
sozinhas a casa, mesmo morando com um companheiro. Em quase todas as
comunidades; em geral, predominam mulheres migrantes, desde mulheres com 74 anos
at jovens com 16 anos ( 45 ). Aprofundar-se- este aspecto mais no item sobre
Mobilidade.
2.3

Caractersticas do produto - locao/comercializao - oferta e demanda

Considerando-se os resultados obtidos em relao ao padro construtivo das habitaes

nas reas de informalidade da regio de Florianpolis, um dos fatores que mais chama a
ateno o tipo de material utilizado para construo das paredes. Em relao a esse
acabamento, o padro construtivo dessas habitaes concentra-se, basicamente, em
dois tipos: paredes de alvenaria ou paredes de madeira. As demais alternativas
existentes na pesquisa (folha de zinco, estuque, papelo, taipa e plstico) no foram
indicadas, demonstrando que praticamente no so utilizadas nas reas de informalidade
da regio. Com base na Tabela 11, a anlise dos resultados gerais, e tendo em vista o
conjunto dos entrevistados dos 3 sub-mercados nas 6 comunidades pesquisadas,
demonstra essa afirmao: 35,2% das habitaes so construdas de madeira e 64,0%
so construdas em alvenaria. Para facilitar as anlises e tendo em vista a particularidade

45

Aprofundaremos melhor a anlise do conjunto destes dados no item de Mobilidade.

60

do emprego da madeira nas reas urbanas, centrar-se-o os estudos nas construes de

madeira.
Tabela 11 Padro Construtivo mdia geral por comunidade,
(INFOSOLO, 2005)
ALVENARIA

MADEIRA

OUTRO
0,5%

Tapera da base

70,9%

28,6%

Frei Damio

30,8%

69,2%

0%

Solemar

40%

45%

15%

Serrinha

57,3%

42,7%

0%

Morro Queimada

86,4%

13,6%

0%

Sol Nascente

96,3%

3,7%

0%

64%

35,2%

0,9%

TOTAL

Comumente compreende-se o uso da madeira nas reas de informalidade como sinal de

precariedade e de pobreza de sua populao. No entanto, na anlise do padro
construtivo no sul do pas, deve ser levado em conta que a madeira largamente
utilizada e que a sua tcnica construtiva bastante difundida e conhecida popularmente.
Certamente o aumento no custo da madeira em tbuas em relao reduo do custo do
tijolo, nas ltimas dcadas na regio, deve ter reduzido o uso da madeira e disseminado
o uso do tijolo. Ou seja, o amplo uso da madeira nas comunidades da rea conurbada de
Florianpolis no se constitui num indicador de pobreza extrema. Essa questo pode ser
confirmada efetuando-se correlaes entre o uso construtivo de madeira nas
comunidades pesquisadas e a metragem quadrada por domiclio ou a relao entre o uso
da madeira ou alvenaria e o tipo de cmodos da edificao (se tem varanda, por
exemplo) ou entre o uso da madeira e a renda dos entrevistados ou o uso da madeira ou
alvenaria e o custo da compra dos domiclios.
Relacionando-se os dados sobre as caractersticas ou padres construtivos (utilizao de
alvenaria ou madeira), significativa a presena das construes de madeira nas
transaes de compra (51,20%) e venda (38,4%). Mas, o que chama a ateno a baixa
percentagem nos imveis alugados: 22,4%; o predomnio das casas de alvenaria de
76%. Por outro lado, considerando que dominante nas reas de informalidade no Brasil
edificaes de alvenaria, deve-se tornar como significativa a percentagem de madeira
presente nos assentamentos analisados.

61

Os dados por assentamento ou rea levantada, na transao de compra, mostram que as

percentuais maiores de casas de madeira pela ordem so: Solemar (71,43%), Frei
Damio (67,86%), Serrinha (62,50%) e Tapera da Base (40,32%). Para a venda, os
percentuais so, na ordem: Frei Damio (71,11%), Serrinha (60%), Solemar (40%) e
Tapera da Base (12,50%). No entanto, j para a transao de aluguel, os nmeros so os
seguintes: Frei Damio (60%), Tapera da Base (30,86%), Solemar (25%), Serrinha
(21,05%), Morro da Queimada (15,79%) e Sol Nascente (4,88%). Pode-se concluir que a
maior incidncia de casas de madeira se d em reas perifricas e de maior
precariedade nas trs transaes, como so Frei Damio e Solemar, junto com Tapera
da Base na transao de compra. Mesmo assim deve-se considerar determinadas reas
mais pobres desta comunidade, pois nas transaes venda alta a percentagem de
imveis: 85,71%.
Examinando-se a Tabela 11 e Tabela 12, que agregam estes dois tipos de sistema, por
comunidade e em todas as transaes, confirma-se a anlise que se fez acima: a
presena significativa do uso da madeira na Serrinha com 42,7%, sendo seguida de
Solemar com 45%, Tapera com 28,6% e Morro da Queimada com 13,6%. Dos
assentamentos insulares e localizados prximos de reas valorizadas, a Serrinha o que
mais utiliza construes de madeira (42,7%), assim como Solemar (45,0%).
Tabela 12 Padro Construtivo mdia geral nos trs sub-mercados (%),
(INFOSOLO, 2005)
aluguel
COMUNIDADE

venda

compra

alvenaria

madeira

outro

alvenaria

madeira

outro

alvenaria

madeira

outro

Tapera

69,1%

30,9%

0,0%

59,7%

40,3%

0,0%

85,7%

12,5%

1,8%

Frei Damio

40,0%

60,0%

0,0%

32,1%

67,9%

0,0%

28,9%

71,1%

0,0%

Solemar

50,0%

25,0%

25,0%

28,6%

71,4%

0,0%

40,0%

40,0%

20,0%

Serrinha

78,9%

21,1%

0,0%

37,5%

62,5%

0,0%

40,0%

60,0%

0,0%

Morro da Queimada

84,2%

15,8%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

Sol Nascente

95,1%

4,9%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

Comparece, portanto, nas transaes de compra e venda, a Serrinha, o que pode

explicar alguns fatores como: 1) topografia acidentada da regio, como ocorre no

62

Solemar ( 46 ), ainda que em determinadas reas acidentadas como o Morro da Queimada,

pouca, comparativamente, a presena de casas de madeira; 2) proximidade da rea
aos servios e alta procura de imveis, que levam o proprietrio a colocar venda ou
comprar um imvel de madeira, entendendo-se aqui de baixa qualidade ou feito de forma
mais rpida.
Como se pode verificar, a presena da madeira significativa. Apesar de que, por
exemplo, so poucos os migrantes da regio de Lages, 50% das pessoas que
compraram domiclio e 50% dos que pretendem vender vieram desta regio e das
cidades ao redor: So Jos do Cerrito e Campo Belo do Sul.

Nestas regies, a

populao local est acostumada a construir suas habitaes com madeira. Podemos
dizer que a relao que a populao do sul mantm com a madeira completamente
diferente de outras regies do pas, particularmente a regio sudeste ( 47 ).
Por ltimo, invertendo a anlise, ou seja, passando a analisar o imvel de alvenaria, vse sua presena dominante na maior parte dos imveis de aluguel e com maior
incidncia na parte insular de Florianpolis e nas reas prximas s regies mais
valorizadas ou centrais, como no Sol Nascente (95,12%), Morro da Queimada (84,21%) e
Tapera da Base (69,14%), ficando em ltimo as reas perifricas Solemar (50%) e Frei
Damio (40%) ( 48 ).

46

No entanto, Frei Damio uma rea plana e com alto ndice de construes de madeira (69,2%). Neste
caso, a explicao a velocidade das ocupaes e a existncia de populao vivendo em precrias
condies e com baixo nvel de renda.
47

No Rio de Janeiro e So Paulo, as periferias pobres so construdas de tijolo. Alm disso, deve-se
considerar que na regio sul e extremo-sul do pas a casa de madeira no sinnimo de barraco. Inclusive
aqui, no necessariamente a renda das mais baixas do Brasil, est acima, na mdia, da renda mediana do
Brasil que era 2,3 salrios mnimos; ou seja, no ano 2000, metade da populao brasileira ganhava menos
que 2,3 s.m. por ms. Ento, os entrevistados esto, na sua maioria, em situao precria. Sobre eles
trabalharem com madeira e irem passando para a alvenaria, a seqncia que as populaes adotam. No
somente uma questo cultural o uso da madeira no sul, mas porque conta o fator durabilidade e mais ainda
porque o tijolo muito mais barato que a madeira tratada. A madeira utilizada geralmente de segunda ou
de terceira, com custo abaixo do tijolo.
48

Em Peres (1994), analisou-se como a adoo da alvenaria significa consolidao do assentamento,

conforme anlises feitas nas trs comunidades de Monte Cristo, parte continental de Florianpolis, limtrofe
com o municpio de So Jos. A suspenso das ameaas de expulso garantia a permanncia dos
ocupantes na rea por um tempo, o que permitia o investimento na casa com os excedentes que vo
obtendo. Este processo foi acompanhado tambm da ampliao da rede de infra-estrutura. No incio, toda
rea era ilegal e sem reconhecimento oficial. Posteriormente, com a presso dos moradores, comea o poder
publico a implantar a infra-estrutura. Concomitantemente a este processo, comeam os moradores a
adotarem um tipo mais slido de construo, em que a alvenaria o sistema mais adotado, substituindo,
aos poucos, as construes de zinco, madeira de terceira ou quarta categoria e vedaes de com restos de
papelo.

63

Com relao ao nmero de cmodos na mdia das 6 comunidades, fica evidente o perfil
claro das transaes: o sub-mercado venda com 5,92 cmodos, em seguida a submercado compra com 5,39 e o sub-mercado aluguel com 4,90 cmodos. O sub-mercado
de venda configura-se como a situao de maior estabilidade scio-econmica nos
assentamentos estudados tanto pelo fato de que tm maior tempo de permanncia, o que
se revela pela idade, nmero de aposentados, do sexo masculino e com populao
majoritariamente de origem em Santa Catarina, como vimos nas tabelas anteriores. O
sub-mercado de aluguel que se encontra com a situao mais frgil scioeconomicamente com menor nmero de cmodos, populao mais jovem, maior
incidncia do sexo feminino ( 49 ) e de populao majoritariamente de origem de outros
estados. Deste quadro, a Serrinha e Morro da Queimada que tm menor metragem por
imvel, pelo fato de se localizarem prximas s regies da cidade mais valorizadas e de
maior demanda de imvel para alugar.
A Tabela 13 abaixo mostra outra evidncia: ainda que o tipo de imvel dominante seja a
casa como 99,30% para a venda, 99,20% para a compra, chama a ateno o aluguel
que, apesar do alto percentual de 86,98%, so elevados os percentuais nos
assentamentos localizados na parte insular central com presena de domiclio de
apartamento como a Serrinha com 21,10%, Sol Nascente como 19,51%. que se em
contra prxima a eixo virio e de equipamentos com processo de valorizao e Morro da
Queimada com 15,79%.
Mas, o que se destaca o alto percentual de apartamento para alugar (12,00%), com
21,10 na Serrinha, 19,50% na Sol Nascente e 15,98% no Morro da Queimada e todas
reas insulares e prximas s zonas valorizadas do mercado formal com elevados
investimentos pblicos e privados. Significa que comea a haver um investimento ou
"preparao" para o "mercado" de aluguel.

Estes dados indicam o incio de uma

especializao do sub-mercado de aluguel neste tipo de imvel ( 50 ); ou seja, os imveis

49

Ainda que se deva relativizar este setor, pois nem sempre a mulher responsvel pelo
domiclio.
50

Este fenmeno no ocorre nas transaes de venda e compra, onde os ndices de domiclios
tipo casa so 99,28% e 99,20% respectivamente. Mesmo nestes sub-mercados, somente a
Serrinha aparece isolada com um pequeno ndice 5,0% de sobrado com comrcio na transao
de venda e 4,17% na compra. Estes ndices reforam a hiptese de que comea a haver um submercado de apartamento para alugar, particularmente na Serrinha.

64

para alugar no so os que so utilizados para casa somente, mas que h construes
destinadas a este tipo de sub-mercado.
Tabela 13 Tipo do domiclio por comunidade e sub-mercado, (INFOSOLO, 2005)
venda
COMUNIDADE
Tapera da Base

compra

Casa

apartamento

sobrado e
comrcio

100,0%

0,0%

0,0%

casa

100,0%

aluguel

apartamento

sobrado e
comrcio

casa

apartamento

sobrado e
comrcio

0,0%

0,0%

93,8%

4,9%

0,0%

Frei Damio

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

Solemar

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

Serrinha
Morro da
Queimada

95,0%

0,0%

5,0%

95,8%

4,2%

0,0%

76,3%

21,1%

2,6%

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

84,2%

15,8%

0,0%

Sol Nascente

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

80,5%

19,5%

0,0%

TOTAL

99,3%

0,0%

0,7%

99,2%

0,8%

0,0%

87,0%

12,0%

0,5%

2.4
2.4.1

Formas de financiamento
Caractersticas institucionais e rotinas (procedimentos de compra, venda e
aluguel)

Para a transao de venda, adotadas para a fixao dos preos, a mdia do preo fixado
a partir dos preos dos imveis estipulados em placas nas ruas da comunidade foi de
(34,03%) e 31,88%. Tambm tem referncia nos gastos realizados na construo ou
reforma, sendo que os preos estipulados a partir das comunidades do entorno ou de
outras comunidades somadas chegam ao baixo percentual de 13,76%.
Sobre as formas e locais de anncio e de transao, a grande maioria das transaes,
94,93%, ocorreu sem a intermediao de imobilirias, sendo que 69,57% das transaes
de venda deram-se por anncio em placa e 17,39% no anunciaram. 68,09% ocorreram
por contato verbal, o que significativo, e somente 31,91% as pessoas assinaram
contrato. Estes dados mostram claramente o alto grau de informalidade nas relaes e
intermediaes das transaes, estando este circuito na sua quase totalidade fora do
circuito formal de comercializao.
No que se refere ao tipo de contrato e registro, as formas de divulgao das transaes
do por placa (69,57%) e minoritariamente por jornais. Considerando as relaes de
carter pessoal das transaes, referidas acima, pode-se constatar que as transaes se
desenvolvem de forma direta e com pouca intermediao contratual.

65

Examinando a Tabela 14, ainda que os ndices de existncia de contratos nas transaes
de compra e venda sejam importantes (72,5% na venda e 72,8% na compra), chama a
ateno o seu oposto: 27,5% e 22,2% respectivamente so imveis sem contrato e dos
que tm contrato, 32,8% da venda e 37,6% da compra no tm registro em cartrio. Frei
Damio o assentamento que apresenta os menores percentuais de registro em cartrio
(46,67% na venda e 39,39% na compra). Sol Nascente e a Tapera da Base apresentam
os maiores ndices de registros em cartrio, com 100,0% e 82,14% na venda, 77,42%
(Tapera da Base) na compra e 66,70% (Sol Nascente) na compra, mostrando
possivelmente um indicador de consolidao importante ou de antiguidade de transaes
destes assentamentos.
Tabela 14 Tipo do contrato do imvel - sub-mercados de VENDA e COMPRA,
(INFOSOLO, 2005)
VENDA
tipo de registro

imveis
com
contrato

Cartrio

Tapera da Base

87,5%

Frei Damio

53,3%

Solemar

COMUNIDADE

COMPRA

no
registrou

outros

82,1%

5,4%

12,5%

46,7%

33,3%

20,0%

80,0%

100,0%

0,0%

0,0%

Serrinha

60,0%

60,0%

20,0%

Morro da Queimada

50,0%

50,0%

Sol Nascente

100,0%

TOTAL

72,5%

imveis
com
contrato

tipo de registro
Cartrio

no
registrou

outros

87,1%

77,4%

12,9%

9,7%

50,0%

39,3%

42,9%

17,9%

85,7%

57,1%

14,3%

28,6%

20,0%

58,3%

50,0%

12,5%

37,5%

50,0%

0,0%

100,0%

100,0%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

66,7%

66,7%

33,3%

0,0%

68,8%

16,7%

14,5%

72,8%

62,4%

20,0%

17,6%

Analisando o nvel de formalizao dos contratos por sub-mercado ou tipo de transao,

verifica-se que na compra so altos os percentuais referentes a imveis sem recibo
(10,4%) e 18,4% sem nenhuma documentao. Destacam-se nas transaes de venda e
compra de Frei Damio e Serrinha, com 17,9% e 12,5% respectivamente de transaes
sem testemunhas e 32,1% e 29,2% sem haver nenhum documento utilizado na
transao. Em mdia, so 18,4% das transaes de compra que esto nesta situao.
Das transaes que tiveram registros em cartrio, 87,88% no sub-mercado de venda e
88,7% na compra so de escritura pblica de compra e venda e praticamente nenhum
caso de escritura pblica definitiva. Destaca-se a Serrinha com 13,33% e Sol Nascente
com 12% das transaes que utilizaram outras formas de registro. Chama a ateno que,
apesar de que na venda e na compra as mdias de contrato de compra e venda so
respectivamente de 72,80% e 72,46%, trs assentamentos tm elevado ndice de
transaes sem nenhum contrato: Frei Damio com 50% e 46,67% (compra e venda),

66

Serrinha com 41,67 e 40,00%% e Sol Nascente com 33,33%, este na compra. Este
quadro mostra a situao de irregularidade destes assentamentos que, em sua maioria,
se localizam em reas de APP ( 51 ) ou reas pblicas, processo que tem dificultado a
regularizao para escritura pblica definitiva diferena de uma prtica muito comum
em Florianpolis, particularmente na parte insular que a escritura de posse ( 52 ). Tramita
no Congresso Nacional uma PEC que beneficia a regularizao das ilhas ocenicas ou
costeiras, como caso de Florianpolis ( 53 ).
A Serrinha, apesar de se localizar na parte central insular e prxima s zonas urbanas
mais valorizadas, apresenta um alto grau de informalidade no trmite de documentao
das transaes acima da mdia dos outros assentamentos.

Como se assinalava

anteriormente, as condies de acesso ao solo nas localidades estudadas no municpio

de So Jos, segundo o NESSOP (Ncleo de Estudos de Servio Social e Organizao
Popular da UFSC), 36% das famlias afirmam no possuir comprovante de propriedade, o
que provavelmente expressa a parcela desta populao que ocupou diretamente o solo
sem intermedirios. Outros 36% possuem algum tipo de recibo, revelando a existncia do
mercado informal de terras. Ainda, 22% afirmam possuir contrato em cartrio, isto no
explica nem garante que sejam compras de imveis em situao formal, ou seja, seja

51

rea de Preservao Permanente, como manguezais, encostas acima de 100 metros, dunas, etc, como
descrevemos anteriormente neste Relatrio.

52

Como se sabe, juridicamente s tm escritura definitiva os terrenos registrados no Cartrio de

Registro de Imveis, o que permite o acesso legal aos servios urbanos, como gua, luz e outros.
No entanto, comum na ilha de Santa Catarina, Florianpolis, a adoo da chamada escritura de
posse, que dada a quem provar que o terreno pertenceu a algum da famlia e a quem prova
que comprou o lote. Este tipo de contrato impede, por exemplo, a instalao dos servios urbanos
mencionados. Esta interpretao deste tipo de contrato dada pelo jornalista Mrcio Miranda
Alves em sua matria intitulada Unio perde domnio sobre ilhas Posseiros de Florianpolis e So
Francisco podem reivindicar propriedade de terrenos, (matria publica no Jornal Dirio
Catarinense, de 06 de maio de 2005, p. 30).
53

Baseando-se em dados fornecidos pelo gabinete do deputado Edison Andrino, Corregedoria

Geral de Justia, SUSP e Cartrio Santiago, o jornalista Mrcio Miranda Alves (op. cit.) assinala
que O inciso quarto do artigo 20 da Constituio Federal (de 1988) dizia que as ilhas costeiras
(como a Capital) e as ocenicas (afastadas da costa) pertenciam Unio. Logo, do ponto de vista
constitucional, todos os terrenos das ilhas pertenciam Unio, no a quem morava neles. Como
ficou: Quem mora em ilhas (que sejam reconhecidas como cidades) pode reivindicar a escritura
definitiva (alguns chamam de escritura pblica) do terreno em que mora. Para isso, ter de
impetrar recurso de usucapio (tempo de moradia no lote) na Justia. As ilhas atendidas: A PEC
beneficia a Ilha de Santa Catarina (Florianpolis), de So Francisco do Sul (Litoral Norte de SC),
de So Lus (Maranho), de Vitria (Esprito Santo), de Maraj (Par) e de Ilha Bela (SP). A PEC
a que se refere o Alves a 575/98, que tramita no Congresso desde 1998.

67

uma situao regularizada junto administrao municipal, j que os contratos de

compra e venda de imveis feitos pelos cartrios no constituem em escritura pblica.
Das transaes em aluguel, 97,92% no alugam por imobiliria, destacando-se Solemar
que teve 12,5% de suas transaes alugado por imobiliria. E dos que alugaram
diretamente com o proprietrio, 68,9% ocorreram de forma verbal e 31,91% assinaram
contrato. Destes, novamente Frei Damio e Serrinha apresentam os maiores ndices,
com 100% e 76,32%, respectivamente, que assinaram contrato.

Tapera da Base

(34,62%) e Sol Nascente (41,46%) tm os maiores ndices de assinatura de contrato.

Tapera da Base aparece com maior grau de formalidade nas transaes, confirmando ou
maior grau de consolidao ou antiguidade. Novamente, estes dados mostram o elevado
grau de informalidade do mercado informal nos assentamentos examinados.
A Tabela 15 tratando dos recursos utilizados na transao de compra, destacam-se os
54,4% dos domiclios que utilizaram outros recursos que possivelmente sejam recursos
prprios. Os outros ndices so 36,8% obtidos por venda de domiclio, 22,4% por
recursos de poupana, 10,4% por indenizao e 7,2% por emprstimo. Constata-se que
os recursos por emprstimo so baixos na mdia (7,20%), ainda com ndices mais
elevados no Sol Nascente (33,33%) e Solemar (28,57%), mostrando a baixa insero
destas comunidades no mercado formal financeiro. De qualquer forma, chama a ateno
os 22,4% dos recursos obtidos pela poupana, quando se trata de comunidades
carentes, principalmente Morro da Queimada (100%), Sol Nascente (33,3%) e Tapera d
Base (30,7%). Estes dados indicam que h um nvel de poupana para a compra, ainda
que no seja esta situao a majoritria. Se as pessoas ganham to pouco, como j
analisamos anteriormente, como ainda conseguem fazer poupana? No entanto, os
36,8% de recursos obtidos por venda do domiclio anterior, indicam uma movimentao
migratria importante.
Destaca-se, tambm, o alto ndice de outros recursos que so majoritrios na mdia do
total dos recursos obtidos para a compra, sendo que Morro da Queimada, Serrinha, Frei
Damio e Tapera da Base so as que apresentam os maiores ndices obtidos por
recursos prprios. Dever-se-ia identificar e desagregar este item para melhor caracterizar
o perfil estes recursos que foram certamente obtidos de forma no-institucional. Este
dado mostra pelo menos duas questes: 1) o alto ndice de recursos obtidos fora dos
meios institucionais ou do mercado financeiro formal; 2) a existncia de uma economia
subterrnea que no est sendo formalizada e nem mesmo identificada pelas pessoas
68

que responderam aos questionrios. um volume expressivo de recursos considerando

o total de recursos obtidos para compra de domiclios nos assentamentos estudados.
Tabela 15 Recursos financeiros utilizados na transao de compra* (%),
(INFOSOLO,2005)
COMUNIDADE

n dom.
poupana

emprstimo

indenizao

venda de
domiclio

outros

Tapera da Base

30,7

6,5

8,1

43,6

41,9

Frei Damio

3,6

7,1

14,3

35,7

60,7

Solemar

14,3

28,6

14,3

28,6

28,6

Serrinha

20,8

0,0

8,3

25,0

91,7

Morro da Queimada

100,0

0,0

0,0

0,0

100,0

Sol Nascente

33,3

33,3

33,3

33,3

0,0

TOTAL

22,4

7,2

10,4

36,8

54,4

Conforme dados da Tabela 16, significativo o percentual de 34,30% dos proprietrios

locadores que vivem em outra comunidade com relao ao imvel que alugam, sendo
que dos 65,10% dos locadores que moram na comunidade onde alugam o seu imvel,
52,08% tem mais de um imvel alugado. Deste percentual, 71% so proprietrios de
mais de 2 (dois) imveis alugados. A mdia de imveis por locador de 4,24 domiclios,
entre os que possuem mais de um imvel, alm do entrevistado. Como mostra a Tabela
13, pela ordem decrescente Sol Nascente, Morro da Queimada, Solemar, Tapera da
Base e Serrinha, respectivamente, tm 7,56, 4,00, 3,33, 2,86 e 2,50 imveis por locador.
Considerando-se os locadores que no moram na comunidade, como em Frei Damio
(80%), Solemar (50,50%), Tapera da Base (37%), Serrinha (34,20%) e, por ltimo Sol
Nascente (29,20%), constata-se que so as reas perifricas da parte continental e
insular de Florianpolis que tm maior incidncia de locadores que vivem fora das
comunidades. No entanto, destes, em uma mdia de 52,08% dos locadores que vivem
fora das comunidades, a ordem das comunidades especificadas acima com relao ao
locador que vive fora da comunidade, se inverte: as comunidades localizadas em reas
mais centrais e na parte insular que tm imveis alugados por locadores com mais de
um imvel. Pela ordem decrescente, so as seguintes comunidades que esto nesta
situao: Morro da Queimada (84,21%), Sol Nascente (65,85%), Serrinha (47,37%),
Tapera da Base (43,21%), at aqui todas reas insulares, e, em seguida, Solemar
(37,50%) e Frei Damio (20%).

69

Tabela 16 Informaes sobre o locador do imvel (proprietrio), (INFOSOLO, 2005)

COMUNIDADE
Tapera da Base

onde mora o locador

Locadores que possuem

outro imvel alm do que
est sendo entrevistado

mdia de
imveis por
locador

na
comunidade

em outra
comunidade
ou cidade

entrevistado
no soube
informar

43,2%

2,86

61,7%

37,0%

1,3%

Frei Damio

20,0%

20,0%

80,0%

0,0%

Solemar

37,5%

3,33

62,5%

37,5%

0,0%

Serrinha

47,4%

2,5

65,8%

34,2%

0,0%

Morro da Queimada

84,2%

79,0%

21,1%

0,0%

Sol Nascente

65,9%

7,56

70,7%

29,3%

0,0%

TOTAL

52,1%

4,24

65,1%

34,4%

0,5%

A partir destes dados e anlise, pode-se concluir que h presena significativa de locador
que em mais de um imvel para alugar, chegando na comunidade Sol Nascente a uma
mdia de 7,56 imveis por locador. Uma pesquisa mais detida poderia indicar em que
velocidade este fenmeno ocorre. No entanto, este fato no permite afirmar que h um
crescente aumento da especulao com imveis de aluguel ou um crescente mercado
informal de aluguis. H evidentes indcios de que isso esteja ocorrendo. Outro aspecto
que se deve alertar que esta pesquisa e dados os resultantes no permitem afirmar que
todos os locadores tm como finalidade, com o aluguel, a apropriao dos excedentes
em forma de lucro. cedo para defini-lo desta forma ( 54 ).
Concluindo este item do Relatrio, pudemos constatar o alto grau de irregularidade e
informalidade do mercado imobilirio informal dos assentamentos estudados. A respeito
de estudos sobre a informalidade de comunidade de baixa renda, pode-se consultar
Luciana Lago e Francisco de Oliveira em seus artigos ( 55 ).
2.4.2

Preos mdios (comercializao e locao)

Antes de iniciar-se o exame deste item, esclarece-se que os dados obtidos com os
questionrios, que serviram de base para Tabela 17, so bastante confiveis, pois os

54

Mereceria um estudo especfico deste setor da populao local para melhor caracterizar seu papel, o
quanto de sua renda est comprometido com sua subsistncia e o quanto capta de excedente, se que h.
semelhana do que ocorre com proprietrios de imveis venda, uma hiptese de que os ganhos ou renda
obtida pode ser destinada aos gastos domiciliares.
55

De Francisco de Oliveira, o trabalho intitula-se O crescimento da informalidade nas cidades do psfordismo e a mudana do paradigma das polticas de habitao social e da Luciana Corra do Lago Favelaloteamento: re-conceituando os termos da ilegalidade e da segregao urbana, apresentado no X Encontro
Nacional da ANPUR.

70

estudantes que trabalharam na pesquisa de campo que determinaram as dimenses

dos domiclios e dos terrenos e esto acostumados a trabalhar com dimensionamento e
ergonomia. Este fator dimensional por terreno e domiclio permitiu estabelecer valores por
m2, o que propiciou anlises comparativas entre os assentamentos estudados.
Analisando os preos mdios de comercializao por comunidade na Tabela 17, nas
transaes de venda, compra e aluguel, constata-se claramente que os preos mais
elevados na venda e aluguel esto nas reas do Sol Nascente (maior preo de aluguel,
R$ 250,7 ou R$ 5,37/m2 e de venda, R$ 59.500,00 ou R$ 711,71/m2) e na Tapera da
Base (R$ 215,20 ou R$ 4,13/m2 ou R$ 43.482,10 ou R$ 556,83/m2), que so reas com
significativo grau de consolidao e com elevadas taxas de crescimento interno. Tapera
da Base, por ser rea plana e insular, e Sol Nascente, por se localizar em rea prxima
SC 401, eixo de expanso em direo norte insular e com concentrao de
equipamentos estatais e privados com alto preo da terra. Em seguida, a rea da
Serrinha experimenta altos preos de aluguel e de compra (R$ 183.0 ou R$ 4,36/m2 e R$
9.182,9 ou R$ 315,53/m2), junto com o Morro da Queimada (R$ 179,00 ou R$ 5,10/m2 e
R$ 32.500,00 ou R$ 375/m2, valor mximo em comparao aos demais). Como j se
mencionou antes, so ambas reas localizadas na parte central insular, prximo ao
centro antigo de Florianpolis. J os assentamentos Frei Damio e Solemar, perifricos
aos municpios vizinhos a Florianpolis, que tm preos menores na mdia das trs
transaes.
Com relao mdia dos preos de aluguel, h uma diferena de aproximadamente de
50% entre o preo mdio mais baixo (R$ 178,8/m2 na comunidade Solemar, localizada
na rea continental) e o preo mdio mais elevado (R$ 250,7/m2 na comunidade Sol
Nascente, situada na direo norte da Ilha) ( 56 ). A dimenso mdia dos imveis alugados
era de 45,5 m2, apresentando quase sempre condies precrias ( 57 ).

56

Uma explicao para esta disparidade talvez seja o preo mdio definido tambm pelo preo dos bairros
do entorno, de sua infra-estrutura, do transporte coletivo, e, claro, da qualidade do imvel. Constatou-se que
no Sol Nascente , regio de Saco Grande, h um fato inusitado: os moradores tm um processo prprio de
controle da gua, isto , atravs de sua captao, tratamento, armazenamento, distribuio e conservao,
cobrando taxas bem menores que as da CASAN (Companhia de Saneamento de Santa Catarina), alm de
no haver falta de gua. Ali a comunidade tem controle do trfico, que no entra na rea e fica nas favelas do
entorno. Talvez seja um dos motivos do aluguel e da venda serem os mais altos em Sol Nascente.
57

Estas dimenso est prxima aos 36,00 m2, que o parmetro mnimo exigido pelo BID para
programas habitacionais e que as administraes municipais tm adotado, chegando at 42 m2,
nos programas Habitar Brasil, Habitar Brasil-BID e, recentemente, nos programas PAR e crdito

71

Tabela 17 Preos mdios praticados nos sub-mercados (por m), (INFOSOLO,2005)

COMPRA

ALUGUEL
Valor do
Aluguel /
rea mdia
rea
edificada
(m2)
edificada

renda
destinada p/
pagamento
do aluguel

VENDA
mdia do
valor dos
imveis
venda

mdia do
valor pago
pelo imvel

rea mdia
edificada
(m2)

valor do m2
de rea
edificada

mdia do
valor pago
pelo aluguel

Tapera

17.675,40

61,33

288,2

215,2

52,15

4,13

23,5%

43.482,10

Frei Damio

6.517,90

49,54

131,6

183,3

42,8

4,28

20,4%

10.257,80

Solemar

4.714,30

48

98,2

178,8

54,25

3,29

22,9%

26.000,00

Serrinha
Morro da
Queimada

9.182,90

38,6

237,9

183,9

42,16

4,36

25,4%

17.575,00

30.000,00

80

375

179

35,1

5,1

21,7%

32.500,00

Sol Nascente

5.400,00

46

117,4

250,7

46,7

5,37

25,6%

59.500,00

MDIA GERAL

12.428,32

53,38

233,82

208,8

46,71

4,47

23,9%

29,261,59

COMUNIDADE

Como podemos verificar na Tabela 17, o comprometimento do da renda familiar com o

aluguel significativo em uma mdia de 23,44%, sendo que os valores mais altos esto
no Solemar (25,60%), Serrinha (25,44%) e Tapera da Base, seguidos de Solemar e
Morro da Queimada, os trs assentamentos na parte insular. Considerando que os
maiores valores pagos no aluguel esto no Sol Nascente (R$ 5,37/m2), Morro da
Queimada (5,10) e Serrinha (4,36) e Tapera da Base junto com Frei Damio, na
seqncia, mostram estes dados que a parte mais valorizada so os assentamentos que
se encontram mais prximos s reas valorizadas da Ilha, conforme se demonstrou
anteriormente. Por outro lado, estes dados no so to dspares e esto prximos como
se pode ver nas Tabelas. Portanto, deve-se ponderar se os aluguis esto muito
valorizados mesmo nas reas mais afastadas das reas centrais. Isto pode se explicar
pela alta demanda por imveis face baixa disponibilidade de imveis para alugar. Uma
hiptese explicativa para este fenmeno no assentamento Frei Damio: devido ao fato
de que predomina neste local o imvel para a compra, pode-se explicar o alto preo do
aluguel (R$ 4,48/m2), valor prximo e acima um pouco do valor da Tapera da Base (R$
4,13/m2), que um assentamento perifrico da parte insular.
No que diz respeito aos imveis que haviam sido comprados recentemente, estes
possuam, em mdia, 53 m2 de rea construda, cujo valor mdio do metro quadrado era

solidrio. Em Peres (2001), critica-se estes parmetros, pois esto projetados para casas
financiadas geminadas, que no permitem expanses, laterais. Na comunidade de Monte Cristo,
onde foram construdas unidades pelos Programas Habitar Brasil-BID, a prefeitura de Florianpolis
aceitou o aumento das dimenses para famlias numerosas. A dimenso das casas obtidas pela
compra que em mdia tm dimenso de 49,37 m2, superior aos 36 m2 exigidos pelo BID.

72

de US$ 94. Conforme a localizao intra-urbana da favela, esse valor apresentou

variaes de US$ 44/m2, nos imveis adquiridos em Solemar (no continente), at o valor
de US$170/m2, dos imveis adquiridos no Morro da Queimada, favela localizada prxima
ao centro administrativo e comercial da capital. Inclusive deve-se esclarecer que a favela
Solemar, situada no municpio de So Jos, apresentava diversos problemas relativos ao
trfico de drogas e violncia, ainda que este no tenha sido uma das justificativas para a
escolha para se comprar um imvel na comunidade. Na maior parte das justificativas
para compra de imveis nas favelas e comunidades pesquisadas, em cerca de 30%
delas alegou-se a proximidade do local de trabalho e, em torno de 20% das respostas, o
fato de haver a proximidade de parentes. Isto demonstra que a rede de proteo familiar
e de vizinhana se constitui num fator preponderante na escolha da localizao da
comunidade a ser habitada, numa situao onde o Estado est quase sempre ausente na
oferta de servios urbanos, de creches, sade pblica e todo apoio bsico vinculado
sobrevivncia das famlias. Apenas em dois casos de comunidades localizadas mais
distantes, como a Tapera da Base, ou nas periferias dos bairros centrais, como o Saco
Grande, houve indicao de 12% e de 10%, respectivamente, da escolha da localidade
ter objetivando fugir da violncia.
Fazendo uma relao ilustrativa com o mercado formal ( 58 ), verificou-se que na Trindade
o preo do metro quadrado de venda 166 vezes o preo do metro quadrado do aluguel.
E, na Serrinha, o preo do metro quadrado de venda 72,36 vezes maior que o preo do
metro quadrado do aluguel e o preo do metro quadrado de compra 54,5 vezes o metro
quadrado do aluguel (na Serrinha, o aluguel R$ 4,36/m2; a venda R$ 315,53/m2; e a
compra R$ 237,9/m2). Por esta pequena comparao, essa diferena menor no mercado
informal faz sentido ( 59 ), pois, ao comprar um imvel no mercado formal, tem-se a
garantia constitucional da propriedade privada do imvel. Mas, ao comprar imvel no
mercado informal, o comprador estaria totalmente a descoberto das garantias de
permanncia de seu patrimnio.

58

Por informao direta obtida pela equipe INFOSOLO, em outubro de 2007, uma apartamento
localizado no bairro da Trindade, na parte insular de Florianpolis (trs quartos em condomnio e classe
popular), custa aproximadamente R$ 2000,00/m2 na venda e R$ 12,00/m2 no aluguel.
59

A Tabela 17 acima mostra a que a mdia do preo pago pela aquisio de imveis nos ltimos nove
meses foi de R$ 12.482,32 e a mdia do preo de venda no momento da pesquisa era de R$ 29.261,59.

73

Mesmo no mercado formal, o preo de venda (o preo que est se pedindo na venda)
sempre superior ao preo de compra, ou seja, ao preo que foi efetivamente vendido.
Isso que normalmente chamado de preo de mercado. o valor efetivo do imvel.
Uma situao o preo hipottico, o quanto o dono do imvel gostaria de vender (seu
desejo), outra o que o imvel vale no mercado, ou seja, o que realmente se paga por
ele. A diferena entre os valores pelos quais se pretende vender os imveis e os que de
fato so pagos por sua compra, suscita que as negociaes finais so feitas a partir de
acordos comerciais, e que os preos iniciais possam no ser parmetros de valores
imobilirios nos assentamentos.
Os preos pagos pelos aluguis, como no caso da comunidade do Sol Nascente, e pela
compra de imveis, indicam a existncia de um mercado informal de terras/moradias.
Sob ponto de vista social, acaba reproduzindo a pobreza, porque impe populao, que
s tem como alternativa estes assentamentos precrios, formas de explorao e
especulao antes comuns apenas ao mercado formal.
Com relao ao tempo mdio de moradia, os dados mostram que o tempo de moradia
dos entrevistados que esto alugando apenas de trs meses. Como os entrevistados
s foram escolhidos entre aqueles moradores que haviam feito transaes de compra e
venda ou aluguel em 2005, sendo que a pesquisa de campo concentrou-se nos meses de
outubro e novembro, o tempo mdio de moradia de compra e de aluguel deveria ser
previsivelmente pequeno. No entanto, destaca-se o longo perodo de moradia daqueles
que estavam colocando venda seus imveis, cuja mdia de 88 meses, ou seja, a
maior parte daqueles que colocavam venda habitava a comunidade h mais de mais de
7 anos.
Interessante que mesmo na localidade de Frei Damio, cujo nmero de domiclios
venda representou 57,7% dos questionrios repassados, quase o dobro da mdia das
demais reas de informalidade apresentou o tempo mdio de moradia de 5 anos. Esse
tempo de permanncia um ndice alto, principalmente nesse assentamento que se
iniciou em 1993 e que ainda se encontra em processo de ocupao. Os motivos que
levam as pessoas a vender os imveis so: 9,42% alegam como o principal motivo da
mudana a distncia do trabalho (na Tapera da Base foram 15%); 18,12% alegam a
ausncia de urbanizao; e 16,67% comentam que a razo da venda fugir da violncia.
Entre vrias razes, seguem a justificativa de no gostar do bairro (9,42%).

74

No que se refere aos tempos de moradia no sub-mercado de aluguel, os menores tempos

foram no Morro da Queimada e Serrinha (rea central insular) e os maiores tempos no
Sol Nascente (5,07 meses), Frei Damio (3,6) e Tapera da Base (3,07), sendo que os
maiores tempos para a venda foram os de Solemar (144 meses), Sol Nascente (142,50)
e Tapera da Base (95,27) e menores Frei Damio (61,97), Morro da Queimada (66) e
Serrinha (94,15 meses). Destaca-se a Serrinha com os menores tempos mdios de
transao. Em parte, explica-se este fenmeno pela localizao prxima s reas
centrais mais valorizadas e de alta densidade populacional.
Com os imveis colocados venda, h tempos de moradias longos e os que compraram
o fizeram nos dois ltimos meses. H vrias explicaes para esta aparente disparidade
de tempos:
a) A mdia de tempo em que um imvel est venda relativamente grande. H um
grupo de 31,3% dos entrevistados que esto com o imvel venda h mais de 1 ano,
um grupo de 14% esto com imvel venda h mais de 2 anos e h pessoas que vem
tentando vender seu imvel h 10 anos. Mais de 50% dos que esto colocando venda
esto oferecendo h menos de 5 meses. Esse um tempo muito curto e as pessoas
ainda sustentam valor de venda mais alto.
b) Parece, tambm, que quanto mais tempo o imvel est venda mais barato ele est
sendo oferecido. evidente que h outros aspectos que determinam o preo, como o
valor mdio, as condies do domiclio, a sua localizao na comunidade e a localizao
da prpria comunidade na cidade. Mas, considerando-se os dados gerais, por exemplo,
de Sol Nascente, cujo preo de venda o mais alto de todos, constatar-se- que 60%
dos entrevistados esto com imvel venda h menos de 5 meses. O segundo preo
mais elevado na Tapera da Base, onde ocorre o mesmo caso; isto , cerca de 60%
esto com imvel venda h menos de 5 meses. Por outro lado, Solemar, cujo preo de
venda o menor, 60% est com imvel venda h mais de 6 meses.
Certamente no s isso, mas esse um fator objetivo e que est explcito nos dados.
Alm disso, 86% dos donos dos imveis venda acreditavam que seu imvel ia valorizar
nos prximos dois anos. Isso uma evidncia de que o preo pedido contava com essa
projeo. E, finalmente, h uma pergunta importante, analisando a base de dados da
pesquisa: cada entrevistado diante da pergunta por que voc acha que ainda no
vendeu o seu imvel?. Ainda que sem a sistematizao completa de todas as respostas,

75

 significativo o nmero de entrevistados que respondem porque o preo alto, ou falta

de dinheiro para pagar ou colocou venda h pouco tempo ou problema com imvel,
com o entorno ou bairro. Ento, parte considervel deles sabe que ter que abaixar o
preo se quiser vender num prazo mais curto. No Sol Nascente, 70% disseram acreditar
que no venderam, porque o preo pedido alto ou as pessoas no tm dinheiro. Ou
seja, eles sabem que vo ter que reduzir o preo.
Na Tapera da Base, o segundo assentamentos com os preos mais elevados, cerca de
40% dos entrevistados expuseram justificativas relativas ao preo alto e falta de
dinheiro para pagar. Outra parte alegou a falta de infra-estrutura e deficincias do imvel
e do lugar. Ou seja, reconhecem que o preo alto para o que se oferece.
As respostas negativas com relao vizinhana - valorizar ou no o imvel - so de
maior percentagem nas comunidades Sol Nascente, Frei Damio e Serrinha. Pode se
relacionar localizao precria dentro de mesma comunidade ou de fatores como
insegurana, etc. Frei Damio que tem piores ndices relacionados possibilidade de
construir novos quartos para valorizao na compra e na venda e que as relaes de
vizinhana no valorizam o imvel. Explica-se, em parte, este quadro pela precariedade
geral que esta comunidade sofre em termos de insegurana na prestao de servios por
parte da prefeitura.
2.4.3

Primeira aproximao dos fatores determinantes do preo (fatores de

valorizao e desvalorizao) ( 60 )

Um fator determinante que se constatou na pesquisa a localizao dos assentamentos

ou comunidades estudadas localizadas prximas s reas centrais e valorizadas. Por
exemplo, as reas que se localizam na parte central insular, prximo ao centro antigo de
Florianpolis, como Serrinha, Morro da Queimada e Sol Nascente, esta prxima BR
401, eixo de acesso parte norte da Ilha, onde se localizam os preos mais elevados da
Ilha e onde crescem equipamentos institucionais e comerciais de alto valor imobilirio e
fundirio. J Frei Damio e Solemar, que so assentamentos perifricos dos municpios
vizinhos a Florianpolis, tm preos menores na mdia das trs transaes. Estes dados
comprovam que, com relao ao preo dos imveis que foram vendidos ou comprados,

60

Faremos uma anlise inicial a respeito doas fatores de valorizao e desvalorizao,

continuando posteriormente no item que trata da mobilidade

76

h valorizao dos imveis quando esto prximos s reas mais centrais e valorizadas,
particularmente quando se localizam na parte insular de Florianpolis.
Considerando a mdia de entrevistas por comunidade, que gira em torno de 12% de
entrevistas dentre o cmputo total de 4.128 domiclios nos assentamentos informais, que
foram objeto de acordos ou transaes comerciais imobilirias informais em 2005,
verificou-se que a proximidade dos assentamentos estudados a reas mais centrais e
valorizadas constitui-se em fator de valorizao ou influncia nos preos das transaes.
Ao contrrio, transforma-se em fator de desvalorizao, quando os assentamentos esto
em localizaes perifricas prximas s reas menos valorizadas.
Quando se mencionou anteriormente que a expanso dos espaos de pobreza nas reas
perifricas da Ilha de Santa Catarina, onde se localiza a maior poro do territrio do
municpio de Florianpolis, foi bastante inferior expanso na rea continental, indicavase que uma das explicaes deste fenmeno poderia ser o forte processo de valorizao
imobiliria na Ilha; mesmo as reas mais distantes so altamente valorizadas pela
proximidade de eixos virios, reas valorizadas ou proximidade das praias. Afirmava-se
que se devia considerar esse processo tambm luz da falta de acessibilidade a estas
reas, que, para a populao pobre, se constitui no s em investimentos pblicos no
sistema virio, mas tambm na eficincia do transporte coletivo e em tarifas de nibus
mais acessveis, somados oferta de empregos e existncia de investimentos pblicos
em infra-estrutura e equipamentos urbanos.

3.

MOBILIDADE RESIDENCIAL DOS POBRES

3.1

Origem Destino

3.1.1

Origem

Cerca de 75,8% dos moradores que efetuaram transao imobiliria nas reas de
informalidade pesquisadas no era originrio da rea conurbada de Florianpolis.
Vieram, em sua imensa maioria, de municpios do interior de Santa Catarina, sendo que
os demais estados de origem dos migrantes so, principalmente, os estados do Paran e
do Rio Grande do Sul. Dessa populao de migrantes, mais de 70% deles transferiramse para a regio metropolitana de Florianpolis a partir da dcada de 90, ou seja, na

77

poca da entrevista estavam habitando na rea conurbada h menos de 15 anos. Ainda

que esse seja um dado que compreende o conjunto dos entrevistados, essa mesma
proporo de migrantes e suas origens, como veremos adiante, se reproduzem de forma
semelhante em cada uma das seis comunidades pesquisadas, assim como em cada um
dos sub-mercados de compra, de venda e de aluguel.
interessante observar que dentre os moradores que migraram para a regio de
Florianpolis, apenas 8,8% o fizeram antes da dcada de 80, ou seja, migraram na
dcada de 70 ou em perodo anterior. Apesar de ser uma taxa reduzida, o que pode
indicar que os migrantes mais antigos talvez j estejam em condies mais consolidadas
e menos sujeitos a transaes imobilirias, interessante apontar que esses 8,8% de
migrantes que se encontravam h mais de 25 anos na rea conurbada estavam
habitando principalmente em Frei Damio e Tapera da Base, comunidades localizadas
em reas perifricas e de ocupao recente. Cerca de 2,5% desses antigos migrantes
moravam na rea conurbada na condio de locatrios e com renda mdia de 2,1
salrios mnimos mensais, demonstrando que alguns desses migrantes ou seus filhos,
dcadas aps a chegada, permaneciam em condio de pobreza.
3.1.1.1 Tipo de sub-mercado: comercializao e locao
A maior parte dos moradores que havia efetuado algum tipo de comercializao ou
mesmo alugado um imvel, como vimos, era formada de migrantes que, em sua maioria,
se originavam do interior de Santa Catarina. A populao de migrante constitua 82,8%
dos locatrios, 77,6% dos que compraram imvel e 76,8% dos estavam vendendo imvel.
Dos 77,6% dos entrevistados que haviam comprado imveis e no eram originrios da
cidade onde moravam, 67% vieram do interior de Santa Catarina, 19,6% do Paran e
7,2% eram originrios do Rio Grande do Sul. No contexto de cada comunidade essa
proporo se mantm, apresentando, ainda, 6,2% de casos de migrantes originrios de
So Paulo, Minas Gerais, Maranho e Mato Grosso do Sul e que haviam comprado
imvel na Tapera da Base, em Frei Damio e no Solemar. Em sua maioria, os migrantes
entrevistados chegaram rea conurbada de Florianpolis h menos de 15 anos, sendo
que 33% na dcada de 90 e 40,2% desses migrantes vieram a partir do ano 2000.
Dentre os entrevistados que estavam com imvel venda nas reas de informalidade,
76,8% vieram de outras cidades, sendo que desses, 67% so originrios do interior de

78

Santa Catarina, 14,1% do Paran e 13,2% do Rio Grande do Sul. A maior parte, cerca de
60% dos migrantes, chegou na rea conurbada de Florianpolis durante a dcada de 90
e 18,8% deles a partir do ano 2000. Deve-se observar que nesse tipo de
comercializao que se encontram os migrantes mais antigos, visto que quase 18% deles
migraram na dcada de 1980 e 11,3% chegaram nas dcadas precedentes. E tambm
nesse sub-mercado de venda que esto os moradores mais antigos na comunidade,
dentre os 3 tipos de sub-mercados pesquisados. Considerando o total de moradores que
estavam com imvel venda, 28,4% habitavam a comunidade h mais de 10 anos,
27,7% deles entre 5 a 10 anos e 32,1% moravam na comunidade entre 2 a 5 anos. Ou
seja, quase 60% desses moradores habitavam na comunidade h mais de 5 anos,
condio peculiar em se tratando de reas de informalidades de ocupao relativamente
recente. Em algumas comunidades, como Sol Nascente, cerca de 60% dos que estavam
vendendo seu imvel moravam na comunidade h mais de 10 anos, com tempo mdio de
11,8 anos. A maior parte desses moradores do Sol Nascente estava na faixa etria entre
30 a 41 anos de idade, e decidiram vender seu imvel, principalmente, em funo da
inexistncia de programas de urbanizao, para fugir da violncia ou pela ausncia de
algum tipo de infra-estrutura e servios. No contexto das seis comunidades, a faixa etria
de quase 60% dos entrevistados que estavam vendendo seu imvel situava-se na faixa a
partir de 40 anos de idade.
Entre os locatrios do mercado informal tambm se constatou que 82,8% dos moradores
entrevistados eram migrantes recentes na rea conurbada de Florianpolis, sendo que
80% deles migraram a partir do ano 1990. A anlise do perodo de chegada desses
moradores de aluguel indica que 56,6% deles chegaram depois do ano 2000, cerca de
24% migraram na dcada de 90 e 11,3% na dcada de 80. Entre os locatrios, apenas
5,6% deles se encontravam h mais de 25 anos na rea conurbada, ndice ligeiramente
menor que dos demais sub-mercados. Em relao ao estado de origem desses migrantes
que alugavam um imvel no mercado informal constatou-se que h um maior equilbrio
em relao aos demais sub-mercados. Assim, se os que migraram em direo capital
at a dcada de 90 eram originrios, principalmente, do interior de Santa Catarina,
comea a haver alterao a partir do ano 2000, ampliando consideravelmente os
migrantes vindos do Paran e do Rio Grande do Sul, que so estados de origem de,
respectivamente, 24,52% e 25,8% dos imigrantes. Deve-se observar tambm que, dentre
os locatrios que migraram a partir do ano 2000 nesse sub-mercado, h uma maior
diversidade dos estados de origem dos migrantes, vindos do nordeste (PE, MA e AL),
79

centro-oeste (MS e MT), mas, principalmente, dos estados do Rio de Janeiro e de So

Paulo.
3.1.1.2 Gnero por tipo de sub-mercado
Considerando todos os trs sub-mercados, foram entrevistadas 455 pessoas, das quais
64% foram do sexo masculino e 36% do sexo feminino. Essa proporo de 2/3 de
entrevistados do sexo masculino e o menor nmero de entrevistadas mulheres se
reproduz no apenas nos sub-mercados de venda, compra e aluguel, mas tambm na
maior parte das comunidades pesquisadas. No entanto, no caso do sub-mercado de
venda, essa proporo em relao ao gnero dos entrevistados foi alterada nas
comunidades de Solemar, Serrinha e Sol Nascente, nas quais 80% dos entrevistados
foram do gnero masculino e 20% do gnero feminino. Nos outros dois casos em que
essa proporo em relao ao gnero dos entrevistados no se reproduziu, foi devido ao
pequeno nmero de entrevistas em alguns sub-mercados, como no caso de compra e de
venda do Morro da Queimada, cujo maior nmero de casos se concentrou em aluguel.
Entretanto, importante alertar que no consideramos que essas informaes possam
ser tomadas como definitivas se a perspectiva for apontar o gnero dos principais
responsveis pelo domiclio nas reas de informalidade, ou seja, o gnero do
responsvel pela comercializao do mesmo. Ainda que as nossas equipes de pesquisa
tivessem como objetivo entrevistar apenas os responsveis pela comercializao do
imvel ou o locatrio do imvel e que, para tanto, tenham retornado por diversas vezes e
em horrios diferentes num mesmo imvel, nem sempre foi possvel efetuar a entrevista
com o responsvel. Assim, algumas vezes a entrevista necessitou ser feita com um dos
moradores, o companheiro homem ou a mulher, que tivessem condies de responder de
forma adequada ao questionrio. Alm disso, importante salientar que apenas na
metade dos casos os domiclios so sustentados apenas pelo entrevistado 48,4% no
aluguel, 49,6% na compra e 53% na venda -, e nem sempre o chamado chefe de famlia
o que obtm o maior rendimento do domiclio estando muitas vezes desempregado,
devendo, por isso, tambm ser relativizado o papel do chamado responsvel pelo
domiclio.
Entretanto, uma anlise detida em relao ao gnero feminino evidenciou informaes
significativas em relao posio da mulher como chefe de famlia no mercado
imobilirio informal na rea conurbada de Florianpolis. Na anlise de gnero dos
moradores do sub-mercado de venda, observou-se que praticamente todas as mulheres
80

entrevistadas tinham algum tipo de ocupao e contribuam para a renda familiar. No

entanto, chamou mais a ateno o fato de que 18,8% dos entrevistados em todas as
comunidades eram mulheres que sustentavam sozinhas seus domiclios, mesmo quando
moravam com um marido ou companheiro. Os indicadores levantados nas comunidades
de Sol Nascente, de Solemar, de Frei Damio e da Tapera da Base expuseram que 20%
dos moradores que vendiam seu domiclio eram de mulheres chefes de famlia, as quais
quase sempre eram migrantes, possuam ocupao e rendimento, sendo que a maioria
delas morava sozinha, por serem solteiras, separadas, vivas ou divorciadas. Em
algumas comunidades, como em Frei Damio, as mulheres apresentavam idade mdia
de 50 anos. Na Serrinha o ndice de mulheres que estavam vendendo seu imvel e cujo
rendimento se constitua na nica fonte de renda familiar foi de 10% do total, sendo que
todas elas eram originrias de Lajes, cidade no interior do estado de Santa Catarina.
Nesse sub-mercado de vendas, dentre as mulheres que recebiam o nico rendimento no
domiclio e que vendiam sua moradia, 70% declararam-se brancas, 17,4% pretas e 13%
pardas.
No sub-mercado de aluguis, igualmente ao sub-mercado de vendas, foi observado um
nmero significativo de mulheres em torno de 18,2% do total - cujo rendimento era o
nico da casa e que iremos nos referir aqui como arrimo de famlia ou chefes de famlia.
Considerando a mdia geral dessas mulheres arrimo de famlia, 75% delas eram
migrantes, sendo que 42,2% delas chegaram na rea conurbada de Florianpolis a partir
do ano 2000 e a maior parte delas morava sozinha. Cerca de 77% dessas mulheres
vieram principalmente do interior de Santa Catarina, do Paran e do Rio Grande do Sul.
Ao contrrio do que poderia se supor, elas no trabalham apenas como empregada
domstica. O trabalho de 57,1% dessas mulheres chefes de famlia se concentra em
empregos em comrcio ou servios, sendo que 14,2% trabalham por conta prpria,
14,2% so aposentadas, 11,4% trabalham como empregadas domsticas e 2,8%
trabalham em cooperativa, provavelmente de catadores de lixo reciclvel em Frei
Damio. Outro fator que chama a ateno que a mdia de rendimentos dessas
mulheres arrimo de famlia era de 2,2 salrios mnimos (R$ 662,58), ligeiramente acima
da mdia do rendimento de todos os entrevistados do sub-mercado de aluguel, que foi de
2,1 salrios mnimos (R$ 634,20). Em relao cor, 54,2% se declaram brancas, 22,8%
pretas, 20% pardas e 2,8% indgena. Em relao idade, ainda que os dois extremos de
idade dessas mulheres situem-se nos 16 anos e nos 83 anos, a faixa etria predominante
em todas as comunidades abrange o perodo entre os 35 e 40 anos de idade.
81

Mantendo-se ainda a anlise no sub-mercado de aluguis e focando essas mulheres

arrimo de famlia por comunidade, observa-se que a incidncia dessas mulheres nas
comunidades de Tapera da Base, Frei Damio, Solemar, Serrinha, Morro da Queimada e
Sol Nascente de, respectivamente, 18,5%, de 20%, de 25%, de 15,8%, de 21% e de
17% de mulheres locatrias frente ao total de locatrios entrevistados. Ainda mantendo a
anlise por comunidade, observamos que dentro de uma mesma localidade h diferena
entre o valor do rendimento mdio do conjunto de locatrios e o rendimento mdio
dessas mulheres locatrias. Em 3 das comunidades Tapera da Base, Morro da
Queimada e Sol Nascente -, o rendimento mdio daquelas mulheres foi inferior do que o
rendimento mdio dos demais locatrios e, ao contrrio, em outras 2 comunidades
Serrinha e Solemar , o rendimento mdio das mulheres arrimo de famlia locatrias foi
superior mdia dos demais moradores que alugavam imvel. Assim, se os locatrios
das comunidades de Tapera da Base, Morro da Queimada e Sol Nascente recebiam,
respectivamente, rendimento mdio pessoal de 2,2 s.m., 1,9 s.m. e 2,18 salrios
mnimos,

as

locatrias

arrimo

de

famlia

dessas

comunidades

recebiam,

respectivamente, 1,9 s.m., 1,4 s.m. e 1,58 salrios mnimos. Por outro lado, os locatrios
das comunidades de Serrinha e Solemar recebiam, respectivamente, rendimento mdio
pessoal de 1,69 s.m. e de 1,88 salrio mnimo, inferior ao das locatrias arrimo de
famlia dessas comunidades que recebiam, respectivamente, 1,75 s.m. e 2,3 salrios
mnimos mensais.
O sub-mercado de compra apresentou um ndice de 16,7% de mulheres chefes de famlia
dentre o conjunto dos que haviam comprado imvel. No entanto, observa-se que nesse
sub-mercado no so em todas as comunidades que h um padro de ocorrncia de
mulheres com essas caractersticas scio-econmicas. A incidncia maior dessas
mulheres chefes de famlia ocorre na Tapera da Base, no Frei Damio, no Solemar e no
Sol Nascente, aonde essas mulheres que haviam comprado imvel representavam,
respectivamente, 19,35%, 14,28%, 28,5% e 33,3% do total de compras de imvel nessas
comunidades. Na Serrinha houve apenas um caso, que representou 4% dentre o total de
compradores e no Morro da Queimada no houve nenhum caso. Na Serrinha observa-se
que, apesar de ter apresentado grande quantidade de transaes comerciais e de
locao, de haver participao das mulheres entrevistadas no mercado de trabalho, de
no ter se constitudo na comunidade com os maiores custos de imvel de compra ou
aluguel e de possuir uma localizao privilegiada, no entanto, a incidncia dessas
mulheres chefes de famlia da Serrinha sempre esteve entre as menores, considerando
82

tanto a comparao entre as seis comunidades como entre os 3 sub-mercados

pesquisados. Certamente esse um dos casos que posteriormente ir merecer um
estudo especfico que esclarea essa ocorrncia e a sua singularidade em relao s
demais comunidades pesquisadas.
3.1.1.3 Rendimento por tipo de sub-mercado
Considerando o conjunto dos trs tipos de sub-mercado a pesquisa indicou que a grande
maioria dos entrevistados exercia algum tipo de trabalho remunerado. No sub-mercado
de aluguel 88% dos entrevistados trabalhavam, no sub-mercado de compra 76% dos
entrevistados e no sub-mercado de venda 74,6% dos entrevistados desenvolvia algum
trabalho remunerado. O ndice mais alto de entrevistados com trabalho remunerado se
concentrou entre aqueles que alugavam imveis, sendo que cinco das seis comunidades
pesquisadas registraram ndices iguais ou superiores a 90% de locatrios com trabalho
remunerado. Os ndices do sub-mercado de venda de algumas comunidades, como
Solemar e Morro da Queimada, indicaram que, pelo menos metade daqueles que
estavam com seus imveis venda, se encontravam sem um trabalho remunerado.
Ainda que a anlise detida das condies scio-econmicas desses entrevistados nessas
duas comunidades tenha indicado tratar-se de aposentados, pde-se constatar que, para
muitos entrevistados de outras comunidades, o fato de no estarem exercendo trabalho
remunerado tambm contribuiu para a deciso da venda do imvel. Muitos deles
expressaram como motivao da venda de seu imvel as dificuldades financeiras e a
possibilidade de obteno de recursos atravs da troca de seu imvel por um mais
barato, alm da vontade ou da necessidade de retornar para sua cidade de origem, entre
as principais justificativas dos que se encontravam sem remunerao.
Apesar do alto ndice de moradores que exerciam algum tipo de ocupao, constatou-se
tambm que apenas uma metade dos domiclios sustentada unicamente pelo
entrevistado 48,4% no aluguel, 49,6% na compra e 53% na venda -, e nem sempre o
chamado chefe de famlia o que obtm o maior rendimento no domiclio. Assim, para a
outra metade desse universo de domiclios pesquisados 51,6% no aluguel, 50,4% na
compra e 47% na venda -, o rendimento familiar se constitui no resultado do trabalho de
pelo menos duas pessoas residentes no domiclio.
A Renda Domiciliar Mdia, considerando todo o universo de entrevistados nos trs submercados, apresentou o valor de 2,89 salrios mnimos mensais conforme Tabela 18.

83

Deve-se salientar que, considerando os 3 sub-mercados, so pouqussimos os domiclios

no qual houve declarao de ausncia de renda domiciliar, representando 0.65% do total
de entrevistas. O sub-mercado de aluguel o nico em que no h nenhum entrevistado
sem renda domiciliar, mas foram relatados dois casos de ausncia de renda domiciliar no
sub-mercado de compra, situados na Tapera da Base, e um caso de ausncia de renda
no sub-mercado de vendas, de um morador da Serrinha. As duas comunidades que
apresentaram a Renda Domiciliar Mdia mais baixa foram Frei Damio e Solemar, com,
respectivamente 2,0 e 2,2 salrios mnimos mensais e, no coincidentemente, ambas
situadas na parte continental e na periferia dos municpios vizinhos de Palhoa e So
Jos. Por outro lado, as comunidades com a Renda Domiciliar Mdia mais alta foram Sol
Nascente e Tapera da Base, que apresentaram, respectivamente, 3,47 e 3,19 salrios
mnimos mensais, sendo que ambas situam-se na ilha, mas nas periferias do Distrito
Sede, uma na direo norte da ilha e outra no sul da ilha.
Os valores apresentados da Renda Domiciliar Mdia dos entrevistados foram
extremamente mais baixos que a Renda Mdia do chefe de domiclio dos municpios
estudados, visto que os municpios de Florianpolis, So Jos e Palhoa apresentaram
no ltimo Censo Geral (IBGE, 2000) rendimento mdio dos responsveis pelo domiclio
no valor de, respectivamente, 10,7 salrios mnimos, de 6,39 salrios mnimos e de 4,48
salrios mnimos mensais. Alm disso, a Renda Domiciliar Mdia apresentada pelos
entrevistados tambm est abaixo do valor do rendimento mdio dos bairros do entorno
das comunidades e tambm abaixo do rendimento mdio do conjunto dos chefes de
famlia da prpria comunidade pesquisada (Infosolo, 2005), devendo salientar-se que o
Censo Geral do IBGE (2000) oferece os dados do Rendimento do chefe do domiclio e
no de Renda do domiclio ou renda familiar. Portanto, se a comparao for feita com a
renda mdia dos entrevistados as diferenas sero ainda maiores.
Tabela 18 Renda domiciliar mdia de cada comunidade, (INFOSOLO, 2005)
SOMA DAS
RENDAS

MDIA

QUANT. SAL.
MIN.

Tapera da Base

R$188.858,00

R$ 958,67

3,19

Frei Damio

R$48.252,00

R$ 618,61

2,06

Solemar

R$13.485,00

R$ 674,25

2,24

Serrinha

R$66.216,00

R$ 817,48

2,72

COMUNIDADE

Morro da Queimada

R$19.707,00

R$ 895,77

2,98

Sol Nascente
RENDA MDIA
GERAL

R$56.363,00

R$ 1.043,75

3,47

R$ 392.881,00

R$ 869,20

2,89

84

A anlise comparativa entre os rendimentos apresentados nos trs sub-mercados,

evidencia que a menor Renda Mdia do responsvel - 1,95 salrios mnimos - e menor
Renda Mdia Domiciliar 2,83 salrios mnimos ocorreu no sub-mercado de compra
como pode ser observado na Tabela 19. interessante observar que apesar de
receberem um rendimento menor do que dos demais sub-mercados, esse grupo de
moradores havia conseguido comprar um imvel recentemente, sendo que a maior parte
deles - 52,8% -, certamente teve alguma possibilidade de poupana, pois havia efetuado
o pagamento vista. Por outro lado, o sub-mercado cujos entrevistados recebiam a maior
Renda Mdia do responsvel 2,24 salrios mnimos - e maior Renda Mdia Domiciliar
2,94 salrios mnimos ocorreu no sub-mercado de venda. Deve-se observar que esse
grupo de entrevistados do sub-mercado de venda tambm era o que possua maior
estabilidade, pois tm o maior tempo de permanncia na comunidade 88,3% deles
habitava h pelo menos 2 anos nesse mesmo domiclio -, 74,6% exercia alguma
atividade remunerada, sendo que 15,9% dos entrevistados j estavam aposentados,
inclusive o maior ndice de aposentados dos trs sub-mercados. De qualquer forma,
mesmo com essa diferena favorvel de rendimento em relao aos demais submercados, isso no se constitui numa benesse, pois so famlias que vivem em
condies bastante precrias, tanto que muitos deles indicaram motivao financeira
para a venda, a qual iria permitir receber recursos com a troca por um imvel mais barato
ou porque iria permitir retornar para sua cidade de origem ou para outra cidade com
menor custo de vida.
Dentre as seis comunidades pesquisadas as que apresentaram as condies mais
precrias, inclusive em termos de renda, foram as de Frei Damio e Solemar, cujos
responsveis recebiam a menor Renda Mdia por responsvel a menor Renda Mdia
Domiciliar nos sub-mercados de venda, compra e aluguel, que redundou na
apresentao da Renda Domiciliar Mdia mais baixa dentro o conjunto das comunidades,
conforme exposto anteriormente. Entretanto, as informaes coletadas permitiram
evidenciar no apenas as diferenas de renda entre os diferentes tipos de sub-mercados
ou as diferenas de renda definidas pela localizao da prpria comunidade no contexto
urbano, mas, alm disso, evidenciar as diferenas de renda apresentadas entre os
entrevistados conforme a origem dos moradores que alugaram ou comercializaram
imveis.

85

Considerando-se que a ampla maioria dos moradores que havia efetuado transao
imobiliria era formada de migrantes, ou seja, 79,5% do total, buscou-se averiguar se
haveria diferena na renda domiciliar recebida pelos migrantes em relao queles
originrios da rea conurbada de Florianpolis. Tomou-se como objeto de investigao o
sub-mercado de aluguel, visto ter sido o que apresentou o maior numero de migrantes
82,8% dos entrevistados e tambm porque foi o nico sub-mercado onde todos
apresentaram algum tipo de renda, no ocorrendo, portanto, domiclio sem rendimento. A
comparao entre a Renda Mdia Domiciliar dos locatrios originrios da rea conurbada
de Florianpolis 3,28 salrios mnimos indicou que essa era maior do que a Renda
Mdia Domiciliar dos locatrios migrantes, 2,81 salrios mnimos.
Tabela 19 Renda domiciliar mdia e renda por responsvel * (em salrios mnimos),
(INFOSOLO, 2005)
VENDA

COMPRA

ALUGUEL

Renda Mdia
do
Responsvel

Renda Mdia
Domiciliar

Renda Mdia
do
Responsvel

Renda
Mdia
Domiciliar

Renda Mdia
do
Responsvel

Tapera da Base

2,69

3,37

2,3

3,22

2,24

3,05

Frei Damio

1,61

2,15

1,4

1,85

1,73

2,4

2,26

1,34

1,83

1,88

2,6

Serrinha
Morro da
Queimada

2,05

2,89

1,84

3,09

1,84

2,41

1,33

3,33

3,67

6,67

2,09

2,76

Sol Nascente

3,31

4,43

1,75

3,22

2,18

3,27

TOTAL

2,24

2,94

1,95

2,83

2,1

2,9

COMUNIDADE

Solemar

Renda Mdia
Domiciliar

(*) considerando os responsveis com renda.

Os migrantes que alugavam moradia, no entanto, apresentaram no apenas a Renda

Mdia Domiciliar menor do que a Renda Mdia Domiciliar do locatrio originrio da rea
conurbada e morador de sua comunidade, mas a renda desses migrantes tambm
apresentava um valor menor do que a Renda Mdia Domiciliar do conjunto de locatrios
entrevistados nas seis comunidades, que foi de 2,9 salrios mnimos. No entanto, como
havia sido observado, se a menor renda mdia domiciliar entre todos os locatrios,
migrantes ou no, ocorreu em Frei Damio, onde a mdia recebida era de 2,40 salrios
mnimos, a comparao entre os grupos de migrantes das diversas comunidades
evidenciou que a menor renda mdia domiciliar dos migrantes ocorreu na Serrinha, que
apresentou 2,17 salrios mnimos. Por outro lado, observa-se que a renda mdia
domiciliar dos locatrios migrante moradores de Sol Nascente, apresentaram a Renda
Mdia Domiciliar de 3,22 salrios mnimos, portanto, maior do que o rendimento mdio do
86

conjunto de todos os locatrios pesquisados. Deve-se recordar que foi na comunidade de

Sol Nascente aonde foram registrados os valores de aluguel mais altos, R$ 5,37 o metro
quadrado, considerando todo universo do mercado informal pesquisado. Essa
averiguao em relao aos rendimentos dos migrantes demonstra, por um lado, que no
contexto geral h uma diferenciao entre os rendimentos dos migrantes e dos que
nasceram na cidade, indicando que os migrantes recebem menores rendimentos, mas
que, no entanto, a localizao da comunidade no contexto intra-urbano tambm repercute
nessa definio de valores nos rendimentos dos migrantes e da prpria comunidade.
Alm disso, como se confirma adiante, a pesquisa indicou que no contexto da
informalidade sobrepem-se tambm outros valores e necessidades, em especial, as
redes sociais de intercmbio, que pondera as relaes com parentes e amigos, a qual foi
apontada pelos moradores como prerrogativa importante, e que contribuem para a
constituio do capital social, (BORDIEU, apud GUTIRREZ: 2005: 30).
3.1.2

Destino

Na anlise da mobilidade residencial dos moradores das reas de informalidade o destino

pretendido fator importante e ser averiguado atravs de dois tipos de abordagem e
alcance: 1) a mobilidade determinada pelo processo migratrio considerada a origem e a
comunidade escolhida pelo migrante para moradia quando foi entrevistado; 2) a
mobilidade estabelecida pelo cotidiano dos moradores entrevistados nas reas de
informalidade: trabalho, compras, lazer, entre outros destinos.
Como foi visto, compunha-se de migrantes cerca de 80% dos moradores das reas de
informalidade que havia efetuado algum tipo de comercializao, ou alugado um imvel
no mercado informal. A maior parte desse contingente veio do interior de Santa Catarina
e dirigiu-se para a Florianpolis e sua rea conurbada, principalmente, a partir de 1990.
Considerando os trs sub-mercados, constitua-se de migrantes 82,8% do grupo de
locatrios, 77,6% dos que compraram imvel e 76,8% dos estavam vendendo imvel.
Dentre o conjunto de migrantes que haviam comprado imveis, 67% vieram do interior de
Santa Catarina, 19,6% do Paran e 7,2% eram originrios do Rio Grande do Sul. Dentre
os moradores que estavam com imvel venda e eram originrios de outras cidades,
67% vieram do interior de Santa Catarina, 14,1% do Paran e 13,2% do Rio Grande do
Sul. No grupo de locatrios do mercado informal que eram migrantes, constatou-se que
41,5% eram originrios do interior de Santa Catarina, 24,52% do Paran e 25,8% do Rio

87

Grande do Sul. Deve-se salientar que 56,5% dos que alugavam imveis haviam migrado
para a rea conurbada depois do ano 2000.
Os dados evidenciam, portanto, que no conjunto dos trs sub-mercados, 53,9% dos
migrantes eram originrios do interior de Santa Catarina, 19,7% deles migrou do Paran,
14,8% migraram do Rio Grande do Sul e 11,6% vieram de outros estados ou pases. No
momento da pesquisa, dentre os migrantes que eram originrios do interior de Santa
Catarina, 31,2% havia escolhido a Tapera da Base para morar, 25,24% a Serrinha,
25,74% a comunidade de Frei Damio, na rea continental, em Palhoa e 8,9% moravam
na comunidade de Sol Nascente. Os migrantes que vieram do Paran tiveram como
destino naquele momento uma distribuio mais equilibrada, habitando principalmente as
comunidades da Tapera da Base (27,4% dos paranaenses), na Serrinha (22%), em Frei
Damio (20,5%) e no Sol Nascente (17,8%). Os migrantes entrevistados que vieram do
Rio Grande do Sul estavam concentrados principalmente na Tapera da Base, onde
59,67% dos que transacionaram imveis eram gachos, diluindo-se a presena desses
migrantes de forma eqitativa nas demais comunidades, com exceo de Frei Damio,
nica comunidade onde no foi feita entrevista com nenhum morador oriundo do Rio
Grande do Sul.
Se tomarmos o conjunto de migrantes entrevistados, veremos que 35,63% deles morava
na Tapera da Base, seguido por 21,54% em Frei Damio e na Serrinha. No entanto,
apesar do alto ndice de migrantes entre os que efetuaram transao imobiliria na
Tapera da Base, cerca de 64,8% do total, essa a comunidade que apresentou o menor
ndice de migrantes que efetuaram transao. Dos que efetuaram transao imobiliria
em Frei Damio 100% eram migrantes, assim como 95% dos entrevistados de Solemar,
95% da Serrinha, 86,3% do Morro da Queimada e 72,2% do Sol Nascente tambm eram
migrantes.
Possivelmente podem ter contribudo para o destino dos migrantes no apenas a
proximidade dos parentes e amigos, conforme motivao apresentada pela maior parte
dos entrevistados, mas, ainda, a diferena dos preos dos imveis transacionados,
apresentados em cada comunidade. Assim, as comunidades de Solemar e Frei Damio,
ambas localizadas nas periferias pobres do continente, apresentaram as menores mdias
de preo por m2 dos imveis de compra, respectivamente, R$ 98,21/m2 e R$ 131,29/m2.
Da mesma forma Solemar apresentou o preo mdio por m2 mais baixo do aluguel, R$
3,29 m2, enquanto Sol Nascente apresentou o preo mais alto, R$ 5,37/m2, localidade
88

que, no por coincidncia, apresentava 30% de seus locadores possuindo mais de 5 de

imveis para alugar. No sub-mercado de venda, mais uma vez Solemar e Frei Damio
apresentaram o preo por metro quadrado mais baixo, respectivamente, R$ 168,61/m2 e
R$ 175,11/m2, enquanto Tapera da Base e Sol Nascente apresentaram, respectivamente,
R$556,83/ m2 e R$ 711,71/m2, os valores mais caros dentre as comunidades. Portanto,
alm dos fatores de atrao definidos pelos entrevistados como sendo, principalmente, a
proximidade dos parentes e a proximidade do trabalho, tudo indica que tambm o fator
custo da moradia parece ter influenciado a maior concentrao dos migrantes em
algumas comunidades nas reas da periferia continental. O destino dos moradores que
esto vendendo seu imvel, aps a sua comercializao, ser, para 31,68% deles uma
outra cidade, seguido por 27,54% que pretendem ir para outro bairro, sendo que 24%
indicou que pretende continuar na mesma comunidade, principalmente os moradores da
Tapera da Base (37,5%) e da Serrinha (25%).
O destino cotidiano dos moradores que efetuaram transaes imobilirias pde ser
observado atravs do seu deslocamento para o trabalho, para compras, para passeios,
lazer e visitas a parentes e amigos. Em relao ao deslocamento para o trabalho, as
indicaes gerais da distncia a ser percorrida pelos responsveis pelos domiclios
puderam ser aferidas atravs da separao preliminar em 3 nveis de distncia moradiatrabalho, (Tabela 20) adequadas localizao das comunidades pesquisadas em relao
rea conurbada e Florianpolis: a) distncia de at 5 km, percurso que pode ser
desenvolvido a p; b) distncia moradia-trabalho entre 5 a 25 km., referenciada na
distncia entre a rea central da ilha e cada uma de suas extremidades, que de
aproximadamente 35 km; c) distncia superior a 25 km a ser percorrida diariamente, em
geral, o percurso ilha-continente, ou percurso intermunicipal ou entre a parte norte e sul
da ilha.
Dentre os 3 sub-mercados, os entrevistados dos sub-mercados de aluguel e de compra
foram os que indicaram maior proximidade entre a moradia e o trabalho. No sub-mercado
de aluguel, a localizao do trabalho para quase 40% dos entrevistados se situa a at 5
quilmetros de distncia de sua moradia, no entanto, 38% deles percorre a distancia
diria entre 5 a 25 km. Para os que compraram domiclio o ndice de distncia de at 5km
atinge 32% dos entrevistados, e 30% para percursos entre 5 e 25 km. No sub-mercado
de venda o percurso de at 5 km desenvolvido por 27,5% dos entrevistados, sendo que
37,6% percorrem entre 5 a 25km para chegar ao trabalho. Certamente a menor distncia

89

percorrida entre moradia-trabalho por aqueles que haviam recentemente alugado e

comprado um domiclio seria a prevista, principalmente sabendo que os motivos que
determinaram a escolha do imvel para a maioria deles foi a proximidade dos parentes e
a distncia do trabalho. Assim, no compito geral dos entrevistados que se pronunciaram
nos sub-mercados de compra e de aluguel, 36,6% conseguiram permanecer habitando
numa distncia mxima de 5 km de seu trabalho, 35% necessitavam percorrer distncia
entre 5 a 25km para chegar ao trabalho e apenas 7,8% efetuavam percursos superiores a
25km. Isso significa que, apesar de nem todos os entrevistados dos 3 sub-mercados
conseguirem habitar em reas prximas de sua moradia, o tempo dirio despendido no
percurso casa-trabalho-casa para 33,8% deles ser de menos de 1 hora diria e para
35,8% ser despendido em torno de 2 horas at, no mximo, 2 horas e meia dirias
nesse percurso casa-trabalho-casa, fator considerado bastante favorvel no contexto dos
moradores de reas de informalidade no pas.
Tabela 20 Deslocamento para o trabalho, (INFOSOLO, 2005)
AT 5KM DO
DOMICLIO

ENTRE 5 E 25KM
DO DOMICLIO

ALUGUEL

39,58%

COMPRA

32%

VENDA
TOTAL GERAL

sub-mercado

MAIS DE 25 KM
DO DOMICLIO

no declarado

38%

7,29

15,10%

30%

8,80%

28,80%

27,50%

37,68%

8,70%

26%

33,84%

35,82%

8,13%

22,20%

No cotidiano desses moradores constatou-se que a grande maioria efetuava suas

compras dirias em sua prpria comunidade, Tabela 21 sendo que esse procedimento
de 82,6% dos entrevistados do sub-mercado de vendas, de 79,2% do sub-mercado de
compras e de 69,8% do sub-mercado de aluguel. Estes indicadores evidenciam que h
um suporte mnimo de comrcio no interior ou ao redor dessas comunidades
pesquisadas, inclusive nas mais precrias como Solemar e Frei Damio. No entanto, no
sub-mercado de aluguel um grupo de 17,2% indicou que efetuava essas compras dirias
num outro bairro, sendo que chama a ateno o procedimento ter sido apontado pelos
moradores da Serrinha e de Solemar. A pouca estrutura do bairro pode ser a justificativa
dos locatrios de Solemar, no entanto, na Serrinha, rea com boa insero urbana, pode
haver outras motivaes, entre elas, o pouco tempo de permanncia na comunidade
pelos entrevistados - na poca, uma mdia de 3 meses -, restringindo os vnculos com o
local ou que ainda estivessem conectados ao local de moradia anterior.

90

Tabela 21 Onde faz as compras dirias (INFOSOLO, 2005)

ALUGUEL
na
outro
comunidade
bairro

COMUNIDADE

outros

COMPRA
na
outro
comunidade
bairro

outros

VENDA
na
outro
comunidade bairro

outros

Tapera da Base

87,7%

12,3%

0,0%

88,7%

11,3%

0,0%

89,3%

8,9%

1,8%

Frei Damio

80,0%

20,0%

0,0%

89,3%

3,6%

7,1%

91,1%

2,2%

6,7%

Solemar

37,5%

25,0%

37,5%

57,1%

14,3%

28,6%

60,0%

40,0%

0,0%

Serrinha

47,4%

5,3%

47,4%

50,0%

12,5%

37,5%

55,0%

10,0%

35,0%

Morro da Queimada

47,4%

42,1%

10,5%

0,0%

100,0%

0,0%

100,0%

0,0%

0,0%

Sol Nascente

70,7%

4,9%

24,4%

100,0%

0,0%

0,0%

70,0%

10,0%

20,0%

TOTAL

69,8%

13,0%

17,2%

79,2%

10,4%

10,4%

82,6%

8,0%

9,4%

As compras maiores, por outro lado, sujeitava cerca de 80% deles a se deslocarem para
outro bairro para efetiv-las, conforme indicou os entrevistados do sub-mercado de venda
(79,7%), compra (84,3%) e aluguel (79,2%), Tabela 22. Esses ndices foram maiores que
80% nas comunidades mais distantes como a Tapera da Base e Solemar e mesmo nos
prximos das reas centrais, como Morro da Queimada e Sol Nascente. No entanto, 20%
dos moradores de Frei Damio indicaram que compravam no prprio bairro, 40% em
outro bairro e 20% em outra cidade, que longe de demonstrar uma possvel qualidade do
comrcio local ou disponibilidade de seus moradores, evidenciam as dificuldades da
comunidade e do entorno em que esta se insere.
Tabela 22 Onde faz as compras maiores (INFOSOLO, 2005)
COMUNIDADE

ALUGUEL
outro
no bairro
bairro

outros

COMPRA
outro
no bairro
bairro

outros

VENDA
outro
no bairro
bairro

outros

Tapera da Base

0,0%

95,1%

4,9%

1,6%

93,5%

4,8%

1,8%

89,3%

8,9%

Frei Damio

20,0%

40,0%

40,0%

3,6%

67,9%

28,6%

15,6%

60,0%

24,4%

Solemar

0,0%

100,0%

0,0%

14,3%

85,7%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

Serrinha

31,6%

68,4%

0,0%

41,7%

54,2%

4,2%

15,0%

85,0%

0,0%

Morro da Queimada

15,8%

84,2%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

50,0%

50,0%

0,0%

Sol Nascente

4,9%

80,5%

14,6%

33,3%

66,7%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

TOTAL

9,4%

84,4%

6,3%

11,2%

79,2%

9,6%

8,7%

79,7%

11,6%

A maior parte dos entrevistados exercia alguma atividade remunerada e a maior parte
trabalhava, no mnimo, 5 dias semanais. No entanto, quando no estavam trabalhando,
esses moradores das reas de informalidade indicaram que desenvolviam algumas
atividades semelhantes. A principal atividade desenvolvida por esses moradores durante
o seu tempo livre constitua-se em desfrutar da sua casa, escolha apontada por 68,6%
daqueles que vendiam sua casa, por 41% dos que alugavam um domiclio e de 54,4%

91

que haviam comprado um domiclio recentemente. Certamente essa proporo pode

estar relacionada ao grau de vnculos que os moradores de cada sub-mercado mantinha
com seu domiclio, certamente relacionado ao tempo de vivncia na comunidade e
condio de propriedade do imvel. No sub-mercado de venda, ainda 13,7%
costumavam visitar parentes e amigos e outros 13,7% participavam de atividades
religiosas, sendo que essa ltima opo foi apontada por 22,2% dos que vendiam seu
domiclio em Frei Damio. Essa foi das poucas comunidades que apontou de forma
significativa o exerccio de atividades religiosas, fato coerente com as caractersticas
observadas, ou seja, trata-se de uma comunidade isolada, que apresentava condies
precrias, onde muitos participavam da cooperativa de catadores de lixo reciclvel e onde
despontavam diversos grupos religiosos no interior da comunidade. Ainda foram
apontados pelos entrevistados no sub-mercado de aluguel que o lazer ao ar livre era uma
alternativa de uso do tempo livre por 20,8% e, por 18,4% dos que compraram o imvel, a
opo de visitar os parentes e amigos.
O apoio e a proximidade dos parentes e amigos foi, por diversas vezes e de diferentes
formas, citada como um dos aspectos importantes no cotidiano de todos os
entrevistados. Essa proximidade constitui-se num dos fatores mais importantes para a
escolha de uma comunidade para morar e de um domiclio na comunidade, inclusive na
maior parte das vezes as informaes de imveis para alugar ou comprar foram obtidas
atravs desses contatos. Os amigos e parentes geram constantes movimentaes e
deslocamentos para visita quando esses moram distantes. No entanto, a maior parte dos
entrevistados apontou que seus amigos moravam em sua prpria comunidade, situao
assinalada por 68,8% dos que vendiam um imvel, por 55% dos que alugavam e por 60%
dos que haviam comprado um imvel, (Tabela 23). Alguns necessitam deslocar-se, visto
que os amigos moravam em outro bairro, situao vivida por 23,9% dos que vendem o
imvel, por 26,5% dos locatrios e por 30,4% dos entrevistados do sub-mercado de
compra. interessante notar, por outro lado, que 68,8% dos entrevistados pretendiam
vender seu imvel apesar de seus amigos morarem na sua comunidade, da mesma
forma que 26% indicaram que seus parentes moravam na sua comunidade, mas mesmo
assim pretendiam se desfazer de seu imvel, sendo que nem sempre houve indicao de
que a mobilidade iria ocorrer dentro da mesma comunidade.

92

Tabela 23 Onde mora a maioria dos amigos do entrevistado, (INFOSOLO, 2005)

ALUGUEL
COMUNIDADE

na
outra
comunidade comunidade

COMPRA
outro
bairro

outros*

na
outra
comunidade comunidade

VENDA
outro
bairro

outros*

na
outra
comunidade comunidade

outro
bairro

outros*

Tapera da
Base
Frei
Damio

59,3%

8,6%

25,9%

6,2%

46,8%

4,8%

43,6%

4,8%

69,6%

1,8%

26,8%

1,8%

100,0%

0,0%

0,0%

0,0%

71,4%

7,1%

14,3%

7,1%

73,3%

2,2%

13,3%

11,1%

Solemar

50,0%

12,5%

25,0%

12,5%

85,7%

14,3%

0,0%

0,0%

80,0%

0,0%

0,0%

20,0%

Serrinha

50,0%

15,8%

26,3%

7,9%

79,2%

0,0%

16,7%

4,2%

80,0%

0,0%

20,0%

0,0%

42,1%

5,3%

26,3%

26,3%

0,0%

0,0%

100,0%

0,0%

50,0%

0,0%

50,0%

0,0%

56,1%

4,9%

31,7%

7,3%

33,3%

0,0%

66,7%

0,0%

20,0%

10,0%

70,0%

0,0%

55,7%

8,9%

26,6%

8,9%

60,0%

4,8%

30,4%

4,8%

68,8%

2,2%

23,9%

5,1%

Morro da
Queimada
Sol
Nascente
TOTAL

Em relao ao local de moradia dos parentes, (Tabela 24) parte significativa indicou que
eles moravam em outras cidades, situao de 44,2% dos que estavam vendendo, de
58,3% dos que alugavam e de 38,4% dos que compraram imveis. Moradores das
comunidades mais perifricas e precrias, como Solemar e Frei Damio, esse ndice era
muito superior, apresentando, respectivamente, ndice de 87,5% e 80% em que os
parentes viviam em outras cidades. Havia tambm um contingente de moradores, nos
trs sub-mercados, que possuam parentes morando na mesma comunidade, conforme
ocorria com 26% do mercado de vendas, com 23,4% do mercado de aluguel e com
34,4% do sub-mercado de compra. Sabendo que a maior parte dos que comercializaram
imveis eram migrantes, interessante notar que pelo menos um quarto deles
conseguiram morar prximos a seus parentes, na prpria comunidade, evidenciando
fluxo contnuo de movimentos de mudanas e de migraes, procedimento muito comum
e que ocorre sempre que os primeiros membros da famlia conseguem se estabelecer
numa nova cidade.
Outro aspecto significativo e que confirma essa rede de relaes estreita e integrada dos
moradores das reas de informalidade, que, apesar de 70% dos que comercializaram
imveis serem moradores recentes, j apresentavam significativa rede de relaes de
amizade nessas novas comunidades. Finalmente, importante salientar que essa
relao de amizade se estende nas relaes de troca com a vizinhana, para 45% dos
que pretendiam vender seu imvel, para 39,58% dos que alugavam um imvel e para
46,4% dos que haviam comprado um imvel. Esses dados confirmam essa rede de
amizade e apoio e, apesar do ndice geral de 45% apresentado no sub-mercado de
vendas se reproduzir com equilbrio em todas as comunidades, curioso notar que no

93

h muita diferena entre os ndices das 3 sub-mercados, que apresentam relao de

vizinhana semelhante apesar do tempo de permanncia dos que compraram e alugaram
imveis ser de poucos meses e, ao contrrio, daqueles que vendiam estarem, em sua
maioria, h mais de 5 anos morando na mesma comunidade.
Tabela 24 Onde mora a maioria dos familiares do entrevistado, (INFOSOLO, 2005)
ALUGUEL
COMUNIDADE

COMPRA

outro bairro

outra
cidade

outros*

33,3%

16,1%

44,4%

6,2%

37,1%

20,0%

0,0%

80,0%

0,0%

Solemar

0,0%

12,5%

87,5%

Serrinha
Morro da
Queimada
Sol
Nascente

10,5%

13,2%

73,7%

15,8%

10,5%

24,4%

TOTAL

23,4%

Tapera da
Base
Frei
Damio

3.2

na
comunidade

na
comunidade outro bairro

outra
cidade

25,8%

39,3%

14,3%

0,0%

14,3%

2,6%

33,3%

73,7%

0,0%

14,6%

56,1%

14,1%

58,3%

VENDA
outros*

na
comunidade

outro
bairro

outra
cidade

outros*

32,3%

4,8%

25,0%

33,9%

37,5%

3,6%

35,7%

10,7%

26,7%

13,3%

51,1%

8,9%

14,3%

57,1%

14,3%

20,0%

0,0%

60,0%

20,0%

8,3%

50,0%

8,3%

20,0%

25,0%

55,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

100,0%

100,0%

0,0%

0,0%

0,0%

4,9%

0,0%

33,3%

66,7%

0,0%

30,0%

40,0%

30,0%

0,0%

4,2%

34,4%

19,2%

38,4%

8,0%

26,1%

24,6%

44,2%

5,1%

Preferncias Locacionais

Ao se analisar as preferncias dos moradores pela localizao do domiclio nas reas de

informalidade, um dos aspectos que chama a ateno que nem sempre os
entrevistados tem clareza do contexto e da totalidade fsico-territorial da sua cidade e da
rea conurbada. Os resultados evidenciam que os moradores conseguem distinguir
claramente as desigualdades scio-espaciais, em especial entre as reas residenciais
ricas e pobres, mas nem sempre tem conhecimento de onde se localizam as reas de
auto-segregao da classe dominante ou as reas mais valorizadas. Ao serem
questionados sobre quais seriam as reas mais valorizadas da cidade, menos de 40%
dos entrevistados dos 3 sub-mercados, conseguiu indicar com maior preciso essas
reas. Mas, os que o fizeram, apontaram corretamente reas como o empreendimento
Jurer Internacional, a avenida beira-mar norte e praias localizadas no norte da ilha.
Mesmo no caso dos entrevistados de Palhoa e de So Jos, e que se referenciaram ao
seu municpio, essa impreciso para localizar as reas mais valorizadas tambm se
manifestou.
Os moradores das reas de informalidade, no entanto, tm a noo clara de quais so e
onde se localizam as reas menos valorizadas da sua cidade e no contexto conurbado
ilha-continente. Ao serem indagados quais as reas menos valorizadas da cidade,
praticamente todos que haviam comprado imvel apontaram os morros e periferias
94

pobres, muitos citando nomes de favelas como Chico Mendes, Frei Damio, Tapera da
Base, Morro da Caixa Dgua, Monte Cristo, entre diversas outras. A conscincia dessa
condio de pobreza e de desvalorizao no contexto da cidade tambm confirmada
pelas respostas dadas pelos moradores que adquiriram imvel em Frei Damio, favela
considerada das mais precrias e pobres da rea conurbada. Ao responderem a essa
questo, a maior parte dos moradores de Frei Damio - 82% dos moradores que
compraram e 79,5% dos que esto com imvel venda -, indicaram a sua prpria
comunidade como a mais desvalorizada da cidade. Na comunidade de Frei Damio
tambm pde ser observado que os moradores entrevistados, na maioria das vezes,
ficaram circunscritos s referncias urbanas situadas no municpio de Palhoa, ao
contrrio dos entrevistados de outras comunidades cujas respostas apontam maior
clareza da amplitude territorial.
A conscincia de que habitam em reas desvalorizadas no se constitui necessariamente
num obstculo, embarao ou fator de insatisfao. Os moradores que haviam comprado
o imvel recentemente demonstraram, pelas declaraes efetuadas, satisfao em
relao ao local onde estavam morando. Foram pr-determinadas nos questionrios 8
alternativas de localidades de domiclios em reas de informalidade localizadas na ilha e
no continente, no centro e na periferia, inclusive uma casa com escritura definitiva em
Biguau ( 61 ). Foram indicadas 3 opes de localidades com domiclio do mesmo preo
que ele havia comprado para que pudesse escolher. Dentre o total de entrevistados,
71,2% indicaram que continuariam optando pelo mesmo imvel adquirido. Se
averiguarmos cada uma das comunidades, sempre mais do que 50% dos entrevistados
indicaram que se manteriam nesse mesmo domiclio. Dentre os moradores do Morro da
Queimada e do Sol Nascente, 100% dos entrevistados das duas comunidades
declararam que preferiam permanecer no seu imvel, assim como 82,26% dos
moradores da Tapera da Base. Na localidade de Frei Damio, apesar de 53,57% dos que

61

- As oito opes indicadas no questionrio de compra foram as seguintes: a) uma casa menor
na rea central do municpio de Florianpolis situada, por exemplo, no Morro da Mariquinha, Morro
do Horcio, ou Morro do 25; b) Uma casa com escritura (ttulo de propriedade) no municpio de
Biguau prxima ao Jardim Saveiro ou Morro do Tibrcio; c) Uma casa maior no municpio de
Palhoa situada, por exemplo, no Passa Vinte, Areias ou Curtume; d) Uma casa maior no
municpio de So Jos situada no pedregal, Morro do Ava ou Metropolitano; e) Uma casa no sul
da ilha, em Florianpolis, situada, por exemplo, na Tapera da Base ou Areias do Campeche; f)
Uma casa no norte da ilha, em Florianpolis, situada, por exemplo, na Vila do Arvoredo (Siri),
angra dos Reis ou Travesso do Rio Vermelho; g) Uma casa no continente, mas ainda em
Florianpolis, situada, pro exemplo, na Vila Aparecida, Novo Horizonte ou Morro da Caixa.

95

adquiriram um imvel terem indicado que optariam em permanecer na mesma

comunidade, houve um ndice de 25% de moradores que aventaram a possibilidade de
troca de seu imvel por uma casa maior tambm em Palhoa. Entretanto, importante
notar que, apesar de 82% dos que compraram imveis em Frei Damio terem indicado a
prpria comunidade de Frei Damio como a rea menos valorizada da cidade, ainda
assim, parcela considervel desses moradores preferia ali permanecer.
Confirma ainda essa conscincia de que habitam em reas desvalorizadas as respostas
oferecidas ao serem solicitados a comparar a comunidade que habita em relao s
reas residenciais do entorno. Dentre os que compraram imveis, 77,6% consideraram
que os imveis da comunidade em que habita valem menos do que os imveis do
entorno da comunidade. Apresentaram essa mesma percepo de desvalorizao de sua
comunidade em relao ao entorno cerca de 75,3% dos moradores que estavam com
imveis para vender.
Os resultados que apontam a satisfao dos entrevistados e a sua preferncia em
permanecer em seu domiclio e em sua comunidade so realmente significativos. Dentre
as alternativas apresentadas aos entrevistados que haviam comprado imvel, cerca de
71,2% deles optaram em permanecer no mesmo imvel. Deve-se esclarecer que, desse
percentual, apenas 12% desses responderam que preferiam permanecer na sua
comunidade porque consideraram piores as alternativas de troca sugeridas pela
pesquisa. Todos os demais entrevistados justificaram sua permanncia no domiclio e na
comunidade em funo das qualidades que viam na sua moradia e na localidade, seja
em funo da proximidade dos parentes, da vizinhana, da tranqilidade do bairro, da
proximidade do emprego, da ausncia de violncia, entre as justificativas mais citadas.
Na anlise das preferncias locacionais, outro aspecto expressivo em todas as
comunidades, o fato de muitos entrevistados terem considerado a sua comunidade
como a mais tranqila e a que apresentava menos violncia, em comparao s demais
reas de informalidade indicadas. Essa afirmao foi efetuada mesmo por moradores de
comunidades consideradas muito violentas. Como declarou um morador de Solemar,
comunidade com alto ndice de criminalidade: Continuaria morando aqui porque j
conheo e esses bairros sugeridos tm bandidos; aqui tambm tem (bandido), mas j
conheo e no tenho medo. Esse fato retrata tambm o receio de enfrentar situaes
desconhecidas, ou seja, expressa o sentimento de maior segurana frente a um
panorama que lhe familiar, mesmo que seja reconhecidamente perigoso ou vulnervel.
96

Esse conjunto de resultados relatados evidencia, por um lado, que esses indivduos que
desenvolveram algum tipo de transao imobiliria nas reas de informalidade e pobreza,
aparentemente no consideraram a sua moradia prioritariamente como investimento.
Visivelmente os atributos do imvel como valor de uso suplanta o seu interesse como
valor de troca, ou seja, a moradia interessa de imediato mais por suas qualidades de uso
do que pela possibilidade de comercializao ou investimento. Mesmo quando os
moradores expressaram ter como perspectiva o imvel de moradia como investimento,
nem sempre demonstraram ter noo dos atributos que valorizam ou desvalorizam um
imvel uso do potencial construtivo do imvel adquirido e que lhe possibilitar
futuramente a absoro de rendas -, e de quais localizaes da cidade estariam em
processo de valorizao. Assim, um dos entrevistados, morador da Serrinha, situada
prximo ao campus da UFSC, indicou como alternativa a opo de se mudar para a
Tapera da Base, no sul da ilha, porque um lugar bem valorizado, e muitas pessoas
esto indo pra l. Um outro morador da Serrinha apontou a alternativa de se mudar para
a Palhoa, porque a Palhoa vai crescer bastante, vale a pena investir l, porque uma
rea que vai valorizar. Certamente, tanto alternativas nas reas alagveis da Palhoa
so de valorizao duvidosa se comparada valorizao imobiliria na Serrinha, assim
como a valorizao de imvel na Serrinha mais provvel do que na Tapera da Base,
dependendo evidentemente da localizao da moradia no contexto daquela distante,
extensa e heterognea comunidade. Ainda que no tenha sido constatado que a moradia
comercializada no se constitua prioritariamente em investimento, ao serem instigados a
opinar sobre uma eventual valorizao do imvel nos prximos dois anos, 92% dos que
haviam comprado imveis disseram que sim, que estes iriam valorizar, assim como
tambm afirmaram 86% dos moradores que estavam com seu imvel venda.
Os procedimentos de procura e de escolha locacional daqueles que adquiriram imvel
podem, em linhas gerais, serem descritos atravs de um perfil definido pela incidncia
das caractersticas mais expressivas apresentadas. A maior parte dos que compraram
um imvel comeou procurando um novo domiclio dentro da prpria comunidade aonde
vivia, efetuando, em mdia, cerca de 2 visitas em imveis venda. Depois procuram em
outros bairros e, posteriormente, em outras comunidades. Mas essas buscas nas demais
localidades so mais raras e o nmero de visitas menor do que as buscas em sua
prpria comunidade. Cerca de 74% tomam conhecimento do imvel venda atravs de
amigos e de parentes, seguido de 13% que efetuam a procura porta a porta, o que
evidencia, mais uma vez, a importncia dessa rede de proteo e de relaes para essas
97

indicaes. A escolha do imvel, na maior parte das vezes, bastante rpida, sendo que
63% dos que compraram um imvel demoraram at um ms para encontrar o imvel
comercializado. Mesmo que tenha havido alguns casos de busca mais demorada, 87%
dos que compraram imvel em reas de informalidade levaram, no mximo, 5 meses at
acharem o seu domiclio. A primeira aproximao dos resultados no autoriza que se
efetue uma relao direta entre o tempo de procura do imvel e o valor pago pelo imvel.
Houve quem tivesse demorado 24 meses para achar seu domiclio e pagou em torno de
R$ 6.000,00 pelo imvel na Serrinha, enquanto outro que pagou R$ 65.000,00 na Tapera
da Base achou o imvel em apenas um ms de busca, tempo utilizado pela maioria dos
entrevistados. As anlises dos motivos que levaram essas escolhas.
3.2.1

Fatores de atrao

Conhecer os fatores que atraem os compradores a uma comunidade e que justificam a

comercializao de um imvel um dado significativo para compreenso do mercado
imobilirio informal. A pesquisa evidenciou que a possibilidade de estar prximos de
parentes e tambm a proximidade em relao ao local de trabalho se constitui, para,
respectivamente, 20,8% e 20% dos entrevistados, nos principais motivos que atraram e
justificaram a compra do imvel nas comunidades pesquisadas. Alm dessas duas
motivaes outras justificativas significativas foram alegadas, entre elas, a inteno de
sair do aluguel, o valor do domiclio e o gostar do bairro, respondidas,
respectivamente, por 12%, 8,8% e 8,8% dos entrevistados. Alm da escolha da
comunidade, 72% desses moradores tambm escolheram a localizao do domiclio
adquirido dentro da comunidade.
Os moradores que alugaram uma moradia na comunidade, de forma semelhante aos que
compraram moradia, tambm apresentaram como principais motivaes da escolha da
comunidade, a proximidade do trabalho e a proximidade dos parentes, respostas dadas
por, respectivamente, 25% e 23,96% dos entrevistados. As demais causas da escolha da
localidade diluem-se em outras treze alternativas, merecendo ainda ser relatadas as
alternativas referentes ao valor do domiclio, ao querer fugir da violncia e a gostar do
bairro, respondidos por, respectivamente, 9,38%, 7,81% e 5,73% dos entrevistados.
Chama a ateno na anlise do universo das seis comunidades, que o preo do aluguel
do imvel, que poderia ser decisivo, tenha sido relatado por to poucas pessoas como
motivo de escolha da comunidade. Apenas no caso de Solemar o preo do aluguel foi
uma alternativa indicada de forma significativa por 25% dos entrevistados, mas que
98

acabou sobrepujado pela proximidade do local do trabalho, fator que motivou a escolha
de 62,5% da populao da comunidade. O preo do aluguel tambm foi indicado como
motivo de escolha por 12,3% desses entrevistados do sub-mercado de aluguel na
localidade de Tapera da Base. Inclusive, significativo que o preo do aluguel tenha sido
indicado exatamente por duas comunidades localizadas nas reas perifricas e com
oferta de imveis, como o Solemar, no municpio de So Jos, e a Tapera da Base,
situada a 30 km ao sul do centro de Florianpolis.
Frente a esses relatos confirma-se que a localizao da comunidade foi decisiva na
resoluo da compra do imvel. Evidencia-se, tambm, que para os setores sociais mais
pobres e excludos das benesses urbanas, a proximidade dos parentes tambm
fundamental. A proximidade de familiares garante uma rede social apoio, condio
importante para quem nem sempre conta com servios pblicos adequados (creche,
escola, transporte escolar, hospital, etc), emprego formal (licena mdica, licena
maternidade, seguro sade, seguro desemprego, etc) ou qualquer facilidade financeira.
Assim, a relao de vizinhana, amizade e, principalmente, a proximidade de parentes
fundamental para a prpria sobrevivncia das famlias pobres, garantindo o apoio em
situao de emergncia ou a ininterrupo do trabalho, da ocupao ou do estudo,
quando no h creche ou em casos de doena na famlia. Essa estreita relao se
confirma, inclusive, como importante meio de informao que os levou obteno da
prpria moradia, pois 74,4% dos que adquiriram imvel e 70,8% dos locatrios
entrevistados, declararam que tomaram cincia do domiclio atravs de parentes e
amigos.
3.2.2

Fatores de repulso

Os principais motivos que levam os moradores a deixarem ou desejarem deixar uma

comunidade concentram-se, fundamentalmente, em 6 fatores. Considerando os
entrevistados com casas venda, na mdia do universo das seis reas de informalidade
pesquisadas, o motivo da comercializao alegado por 18,12% deles referia-se
inexistncia de programas de urbanizao na localidade, seguido por 16,67% que
alegaram que pretendiam sair da localidade para fugir da violncia. Ainda no contexto
das seis reas 9,42% alegaram que o motivo seria a distncia do trabalho, 9,42% que
desejavam sair do local porque no gostam do bairro, 7,9% indicaram como motivo o
tamanho do domiclio e 7,25% alegaram a distncia dos parentes. Todas as demais 12
alternativas oferecidas no questionrio tiveram porcentagens menores de 5% na mdia
99

de respostas. Apenas 5% dos que esto vendendo pretende permanecer no mesmo

bairro, sendo cinco dos entrevistados na Tapera da Base e dois moradores de Frei
Damio.
Ao se comparar a mdia das motivaes dada pelo conjunto das reas pesquisadas,
relatada acima, com a mdia das alegaes de cada uma das comunidades
isoladamente, no se observou alteraes nas motivaes, mas, sim, uma maior ou
menor nfase em algumas delas, conforme a localizao do assentamento pesquisado.
Assim, importante notar que, apesar de terem sido oferecidas 18 opes de motivos
aos entrevistados, em todas as comunidades as motivaes indicadas permaneceram
concentradas praticamente em seis alternativas: 1. a inexistncia de programas de
urbanizao; 2. fugir da violncia; 3. distncia do trabalho; 4. no gosta do bairro; 5.
distncia dos parentes; e 6. o tamanho do domiclio, sendo que os dois primeiros motivos
foram, sem dvida, os mais citados.
No entanto, em relao ao fator da violncia nessas localidades, interessante observar
que apesar de em todas elas ter sido levantado ou relatado problemas de violncia, de
gangues e do constrangimento do trfico de drogas, nem sempre entre as motivaes
expressas nesse item da pesquisa elas tomam a dimenso prevista. Esse o caso de
Frei Damio, um grande assentamento iniciado h 13 anos e ainda em processo de
ocupao, considerada a localidade com maior ndice de violncia, de subempregos e de
pobreza da rea conurbada, e que apresentou o maior nmero de transaes de venda,
57,6% das transaes efetuadas nessa rea. As evidncias preliminares indicavam que
os motivos do alto ndice de vendas relacionavam-se fundamentalmente violncia, no
entanto, dos entrevistados que estavam com seus imveis venda apenas 24,4%
apontaram como motivao a violncia, seguidos por 17,78% que indicam como motivo a
inexistncia de urbanizao, por 8,9% que alegaram distncia dos parentes e de 8,9%
que no gostam do bairro, entre as principais justificativas.
Por outro lado, em duas outras localidades pesquisadas, Solemar e Serrinha, a violncia
foi apontada com maior nfase como motivo de repulsa. Solemar, situada no municpio
de So Jos, e cujos moradores e o guia local evidenciaram a condio precria de
segurana local, e aonde nossos alunos sentiram a condio de menor segurana, foi
justamente aonde a violncia foi apresentada por 40% dos moradores como motivo para
colocar venda a sua moradia. Igualando-se a esse ndice, entretanto, outros 40% de
moradores dessa mesma localidade apontaram a inexistncia de programa de
100

urbanizao como justificativa para comercializar seu imvel. Na Serrinha, localizada

num bairro mais central, mais denso e aonde as gangues tm atuao crescente, fugir da
violncia foi apontado como motivo da venda dos imveis por 30% dos proprietrios,
seguidos por 20% dos entrevistados que declararam o tamanho do domiclio como
motivo, e por 10% que alegam no gostar do bairro.
Dos moradores com imveis venda no Sol Nascente, cerca de 20% indicaram a fuga da
violncia como motivo da comercializao do imvel, o que, no entanto, metade dos
40% dos donos de imveis que alegaram como motivo de venda e sada do local a
inexistncia de programa de urbanizao. Essa mesma motivao tambm foi a mais
declarada pelos moradores com imvel venda na Tapera da Base, localizada a quase
30 km do centro de Florianpolis. Na Tapera da Base 17,6% dos entrevistados
declararam como motivo a inexistncia de programa de urbanizao, seguido por 14,23%
que declararam a distncia trabalho e por 10,7% que alegaram no gostar do bairro.
interessante esclarecer que na Tapera da Base, at ano de 2001, a precariedade da
infra-estrutura urbana, o abandono e a insegurana eram to alarmantes que, durante um
perodo foi institudo pela Polcia Militar uma espcie de toque de recolher local, mas,
em funo da mobilizao e presso dos moradores, comeou a haver nos ltimos anos
investimentos de saneamento, pavimentao da rua e policiamento 24 horas, com posto
policial. Certamente essa alterao da condio do bairro fez com que apenas 3,5% dos
entrevistados indicassem a violncia como o motivo da venda do imvel e de interesse
em sair do bairro.
Deve ser relatado, ainda, que no houve nenhum entrevistado das seis reas de
informalidade que tenha apontado como motivao de sada da comunidade a
inexistncia de programa de regularizao ou a desvalorizao do domiclio ou a falta
de transporte, alternativas apresentadas no questionrio. Em relao aos dois primeiros
aspectos revelam que para esses moradores, no necessariamente o benefcio do
domiclio se concentra em seu valor de troca ou investimento, ou, eventualmente,
expressam desconhecimento sobre o funcionamento do mercado ou, ainda, no efetuam
uma relao entre a regularizao fundiria e uma possvel melhora de investimentos
pblicos. Evidentemente no se pode dizer que no tenham noo de que h uma
dinmica no mercado imobilirio, pois, como vimos, 86,2% dos que esto vendendo seus
imveis e 92% dos que compraram recentemente, afirmaram acreditar que ele ir
valorizar nos prximos 2 anos. Em relao ao transporte coletivo chama a ateno o fato

101

de ter sido alegado como motivo de descontentamento por raros entrevistados, pois,
desde 2004, tem sido uma constante em Florianpolis as reclamaes, confrontos e
manifestaes em relao eficincia do sistema de transporte coletivo, ao insuficiente
nmero de veculos e ao custo da passagem. Apontou essa motivao apenas 6,6% de
moradores de Frei Damio, localidade que, por sua vez, extremamente mal servida de
transporte pblico e cuja empresa de nibus que fazia o trajeto local suspendeu a linha,
em meados de 2006, devido aos contnuos assaltos aos nibus quando se aproximavam
do assentamento.
Finalmente, chama tambm a ateno o fato de haver certa discrepncia entre o medo e
a insegurana devido violncia urbana, que so expressos crescentemente entre
setores das classes mdia e alta e pela mdia, em contraposio s motivaes expostas
pelos moradores de reas consideradas inseguras e dominadas por gangues e trfico,
onde apenas 16,6% do conjunto dos proprietrios de imveis venda apontam a fuga da
violncia como motivo da venda do imvel. Evidencia-se, por outro lado, que para a
populao pobre a ausncia de infra-estrutura e, principalmente, a ausncia de
perspectivas de mudanas, como a inexistncia de programas de urbanizao, que
vm determinando a venda do imvel e o abandono da localidade de moradia.

102

Rede INFOSOLO HABITARE/FINEP

4.

CONSIDERAES FINAIS

A presente pesquisa desenvolvida pela rede INFOSOLO permitiu levantar, reconhecer e

localizar o conjunto de todas as 171 reas de informalidade da rea conurbada de
Florianpolis, desenvolveu extensa pesquisa de campo em 6 reas de informalidade
Tapera da Base, Frei Damio, Solemar, Serrinha, Morro da Queimada e Sol Nascente e, atravs dela, pde investigar como se estrutura esse mercado imobilirio informal e
como vivem e se relacionam as camadas sociais que habitam as reas mais precrias da
totalidade intra-urbana de Florianpolis. Essa aproximao das reas de informalidade, o
reconhecimento quantitativo e qualitativo desse mercado imobilirio informal e a
compreenso de seu funcionamento e das diversas relaes que estabelecem, no
apenas nos d elementos para investigar o processo de reproduo dessa fora de
trabalho, mas tambm contribui para os estudos sobre a reproduo social da pobreza. A
riqueza dos dados obtidos garante e potencializa, por outro lado, que os estudos e
anlises da pobreza urbana possam ser abordados no apenas a partir das ausncias e
das carncias, como tradicionalmente investigada, mas tambm do reconhecimento
dos bens que essas camadas sociais possuem, de seu patrimnio tangvel ou intangvel,
material ou simblico, ou seja, tambm de seu capital social e de sua capacidade de
aproveitamento das redes sociais ( 62 ).
As atividades de pesquisa aqui relatadas e os resultados obtidos permitiram levantar e
manipular uma quantidade imensa de informaes que, apenas de respostas diretas
representou mais de 30.000 dados, os quais, somados s possibilidades de conexes
entre eles, significa milhares de novas informaes, alm de potencializar focos originais
de investigao a serem desenvolvidos, descobertos e analisados. Assim, pudemos
conhecer as caractersticas do mercado informal na rea conurbada de Florianpolis, as
caractersticas dos indivduos que participam desse mercado e vivem nas reas de
informalidade, os mecanismos de comercializao e de locao dos imveis, as
caractersticas construtivas das moradias, os fatores de atrao e repulso na localizao
urbana, os valores e o uso do tempo livre do morador da rea de informalidade, a sua
mobilidade intra-urbana, entre tantos outros aspectos. Os resultados desta pesquisa
permitem tambm conhecer e abrir possibilidade de novos focos de anlises especficas -

62

- Ver BORDIEU, P. (1980); TOLEDO, F. (2005) GUTIRREZ, A. (2005), CATTANI(2005), entre

outros.

103

Rede INFOSOLO HABITARE/FINEP

por exemplo, ao evidenciar o processo de comercializao da moradia em funo da

profisso, da cor, ou da instruo, ou de gnero, ou da distribuio espacial intra-favelas,
da localizao da comunidade no tecido intra-urbano, da relao com o mercado formal,
entre dezenas de outros aspectos -, anlises que tambm iro nos ajudar a entender
como esses grupos social e espacialmente excludos conseguem se reproduzir apesar de
toda restrio de trabalho, renda, consumo, que a sociedade lhes impem, assim como
acenar com propostas para a formulao de polticas pblicas transformadoras e
inclusivas.
Neste relatrio puderam ser descritos todos os resultados obtidos e evidenciadas as
especificidades internas aos integrantes de cada um dos trs sub-mercados de compra,
venda e de aluguel -, assim como as singularidades determinadas pelas caractersticas
de cada uma das seis comunidades pesquisadas e de sua localizao na rea conurbada
de Florianpolis. Entretanto, os resultados obtidos evidenciam tambm que, a partir do
padro mdio delineado, possvel traar um perfil definido pela incidncia das
caractersticas mais expressivas apresentadas pelos sujeitos que alugaram, que
compraram e que estavam com imveis venda, assim como do funcionamento do
prprio mercado imobilirio nas reas de informalidade, facilitando a sua apreenso.
Desta forma, atravs da juno das caractersticas pessoais, sociais, de domiclio, de
procedimentos de escolha, de negociao, da mobilidade residencial e das relaes
sociais que estabelece, pde-se reconhecer e esboar os contornos essenciais que
caracterizam os perfis dos indivduos que comercializaram ou alugaram imveis e o perfil
do prprio mercado imobilirio informal na rea conurbada de Florianpolis, cujo resumo
apresentamos a seguir:

PERFIL DO LOCATRIO
O indivduo que alugou um imvel nas reas de informalidade pesquisadas integra-se no grupo
que mais recentemente havia migrado para a regio de Florianpolis e que chegaram,
principalmente, a partir do final da dcada de 90. procedente, em sua maior parte, do interior de
Santa Catarina, ainda que tambm sejam significativos nesse perodo os migrantes originrios do
Rio Grande do Sul e do Paran. Com idade mdia entre 35 a 40 anos de idade, a maior parte dos
responsveis pela famlia era do sexo masculino, declarado de cor branca, convivia com um(a)
companheiro(a) e seu nvel de instruo alcanava at a oitava srie. Deve-se observar, no
entanto, que cerca de 18% dos chefes de famlia eram mulheres cujo rendimento o nico da
famlia. Esse locatrio descrito exercia, em sua maior parte, algum trabalho remunerado, quase
sempre no papel de empregado, desempenhando atividades principalmente no setor de servios
(auxiliar de escritrio, servios gerais, vendas, office-boy, motorista, cobrador, porteiro, vigia, gari,
recepcionista, telemarketing, etc), ainda que muitos deles atuem na construo civil (servente,
pedreiro, soldador, mestre de obras, carpinteiro, eletricista, etc), ou no comrcio (balconista,
garom, caixa, cozinheiro, padeiro, supermercado, frentista, etc). Recebiam, em mdia, 2,1
salrios mnimos mensais e apresentavam renda domiciliar de 2,9 salrios mnimos, havendo

104

Rede INFOSOLO HABITARE/FINEP

quase sempre duas pessoas que contribuam para esse rendimento. Em menor nmero, alguns
locatrios tambm trabalhavam por conta prpria (catador de reciclvel, borracheiro, lixador,
pintor, faxineira, carregador, vendas, etc). Na poca da entrevista habitava havia trs meses no
domiclio, que se constitua, em sua maioria, numa casa de um pavimento, com aproximadamente
46 m2 de rea construda, sendo a nica casa a ocupar o lote que, em mdia, apresentava 279,0
m2 de rea (o menor lote mdio incidiu em Frei Damio, com 138,00 m2). No entanto, no caso da
Serrinha, metade dos domiclios apresentava mais de um imvel num mesmo lote. O imvel
alugado, em geral implantado num terreno no sujeito a alagamentos, constitua-se, em mdia, de
4 cmodos: uma sala, um banheiro, uma cozinha, e um ou dois quartos, sendo que o estado de
conservao do imvel era considerado bom pelo inquilino. Em relao ao padro construtivo do
imvel, este era constitudo, na maior parte, com paredes em alvenaria, piso cermico e cobertura
de cimento amianto. Deve-se observar, entretanto, o alto ndice de uso da madeira como vedao
em algumas comunidades, como Frei Damio e Serrinha, onde h muita pobreza, mas tambm
onde parcela dos migrantes originria da serra catarinense, regio com disseminado uso da
madeira na construo civil. O inquilino pagava para o locador, em mdia, R$ 208,00 reais
mensais pelo imvel, que representava custo mdio de R$ 4,47 por metro quadrado de rea
construda. O valor do aluguel pago pelo imvel, em geral, era significativo no oramento do
locatrio e representava cerca de 23% de seu rendimento domiciliar. O processo de escolha e
aluguel do imvel foi rpido, definido em torno de 1 ou 2 meses, durante o qual visitou cerca de 2
imveis. Soube deste imvel atravs de parentes e amigos e tratou diretamente com o proprietrio
o valor a ser pago, efetuando um acordo verbal com o locador. Apesar de, em sua maioria, os
locadores habitarem na prpria comunidade, observou-se que 1/3 dos locadores habitava em
outros bairros, destacando-se tambm o fato de 52% dos locadores possurem outros imveis
para alugar, com alguns casos extremos, como no Sol Nascente, onde mais de 30% dos
locadores possuam mais do que 5 imveis para alugar. O locatrio padro considerou em seu
processo de escolha no apenas a localizao da comunidade na cidade, mas tambm a
localizao do domiclio dentro dessa comunidade. A escolha da comunidade teve como principais
justificativas o fato da comunidade ser prxima de seu local de trabalho e tambm o desejo de
morar prximo aos parentes, motivaes que superam todas as demais alternativas expostas,
inclusive a inteno de pagar um menor valor de aluguel, motivo alegado por parcela dos que
alugaram em assentamentos mais perifricos, como Solemar ou Tapera da Base. Morar prximo
do local de trabalho constitua-se no principal anseio para, pelo menos, 39,5% deles, que
despendia no mximo uma hora diria para percorrer a distncia de at 5 km entre a sua moradia
e o local de trabalho, sendo que outra parcela semelhante de locatrios despendia at duas horas
e meia por dia no trajeto casa-trabalho-casa. Esse inquilino da rea de informalidade j havia
morado em outros 2 ou 3 imveis na rea conurbada, desenvolvendo quase sempre sua trajetria
residencial no mercado imobilirio informal. Demonstrava-se, no entanto, satisfeito com seu atual
imvel alugado, indicando que tinha interesse em comprar um imvel na comunidade que
habitava. Inclusive, apesar de ser um morador recente na comunidade, mantinha boas relaes de
troca com a vizinhana, fato relatado por 39,58% dos que alugavam um imvel, condio
importante para sua vida social, visto que os parentes de mais da metade desses locatrios
moravam em outros municpios. Inclusive quanto mais perifrica a comunidade, como Solemar e
Frei Damio, maior o ndice de trocas com os vizinhos e maior a declarao de inteno de
compra de um imvel na comunidade. Costumava fazer as suas compras dirias na prpria
comunidade e as compras maiores em outros bairros, sendo que quanto mais perifrica a
localizao da comunidade, era menor a oferta de comrcio e maior o nmero de deslocamentos
para efetuar compras. Em seu tempo livre preferia desfrutar a sua casa, ainda que 20,8% deles
indicassem atividades de lazer ao ar livre. Privilegiavam as visitas aos parentes e amigos, sendo
que 55% dos locatrios indicaram que os seus amigos tambm habitavam na mesma comunidade,
confirmando os motivos de sua mudana para aquela localidade.

PERFIL DE QUEM VENDIA

Uma das caractersticas mais evidente no perfil do indivduo que vendia seu imvel nas reas de
informalidade era a sua relativa estabilidade e longo perodo de permanncia na comunidade,

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comparativamente aos demais entrevistados. A maior parte era originria do interior de Santa
Catarina e o seu perodo migratrio para a rea conurbada de Florianpolis foi mais intenso
durante dcada de 90. Portanto, esses proprietrios que estavam com imveis venda
constituam um grupo de moradores mais antigos nas comunidades, sendo que 18% deles
migraram na dcada de 1980 e 11,3% chegaram nas dcadas precedentes. A maior parte estava
na faixa dos 40 anos de idade, declarou-se de cor branca, do sexo masculino, no havia
conseguido concluir o primeiro grau e convivia com um(a) companheiro(a), seja casado ou em
unio consensual. Cerca de 60% deles habitava na comunidade h mais de 5 anos e, em alguns
locais, como no Sol Nascente, a maior parte morava na comunidade h mais de 10 anos.
Observa-se que em algumas comunidades (Sol Nascente, Solemar, Frei Damio e Tapera da
Base) cerca de 20% dos moradores que vendiam seu domiclio eram mulheres chefes de famlia,
quase sempre migrantes, na maior parte declararam-se de cor branca, possuam ocupao e
rendimento, sendo que a maioria delas sustentava sozinha seu domiclio, e eram solteiras,
separadas, vivas ou divorciadas. Em algumas comunidades, como em Frei Damio, as mulheres
apresentavam idade mdia de 50 anos. O indivduo que estava vendendo o seu imvel, em sua
maior parte, exercia algum tipo de trabalho remunerado, ainda que nas comunidades de Solemar
e Morro da Queimada, pelo menos metade dos que estavam com seus imveis venda, se
encontrava sem um trabalho remunerado. Alm disso, nesse sub-mercado de vendas
concentrava-se o maior ndice de aposentados, cerca de 15% deles. Para muitos, o fato de no
estarem exercendo trabalho remunerado ou estarem em dificuldades financeiras, tambm
contribuiu para a deciso da venda do imvel, com o qual pretendiam obter recursos atravs da
troca de seu imvel por um mais barato. Esse indivduo exercia algum trabalho remunerado
(74,6%), quase sempre no papel de empregado, e desempenhava atividades principalmente no
setor de servios e na construo civil. Quem estava vendendo seu imvel apresentou a maior
renda mdia - 2,24 salrios mnimos -, e a maior Renda Mdia Domiciliar - 2,94 salrios mnimos -,
em comparao aos integrantes dos demais sub-mercados. Cerca de metade desses proprietrios
havia inicialmente adquirido o lote e posteriormente construiu o imvel que estava venda, sendo
que 1/3 deles comprou o imvel j pronto. Praticamente todos domiclios venda se constituam
numa casa e, na maior parte, de um pavimento. Apresentavam rea construda mdia de 71,4 m2,
sendo a nica casa a ocupar o lote que, em mdia, apresentava 257,6 m2 de rea do lote (o
menor lote mdio incidiu no Morro da Queimada, com 110,00 m2). O imvel venda estava
localizado, em geral, em terreno seco e plano, e constitua-se, em mdia, de 6 cmodos: uma
sala, um banheiro, uma cozinha, e dois ou trs quartos, sendo que o estado de conservao do
imvel tinha avaliao positiva, na maior parte considerado bom ou muito bom, pelo proprietrio.
Em relao ao padro construtivo do imvel, a maioria era constituda de paredes em alvenaria,
piso cermico ou de tbua e cobertura de cimento amianto. Deve-se observar, como nos demais
sub-mercados, o alto ndice de uso da madeira como vedao em algumas comunidades. A maior
parte construiu o imvel que estava venda e, praticamente todos os demais, realizaram pelo
menos alguma reforma ou ampliao no imvel. O preo mdio de venda do imvel era de R$
29.261,59, que na poca representava 97,5 salrios mnimos, definindo valor de R$409,50 o metro
quadrado da rea construda (o menor valor do imvel, R$10.257,80, foi em Frei Damio, e o
maior valor, R$ 59.500, no Sol Nascente). A maior parte desses proprietrios no pagava e nem
possua carn de IPTU. O preo do imvel foi fixado tendo por base, principalmente, os preos
praticados na rua do imvel e, para outros, foi baseado nos gastos realizados na construo ou
reforma da edificao. O proprietrio considerava, tambm, que o potencial construtivo de seu
imvel valorizava esse patrimnio, alm de acreditar que seu imvel iria se valorizar nos prximos
2 anos. As relaes de vizinhana tambm se constituam, para esse proprietrio, num fator de
valorizao do imvel. A maior parte dos proprietrios possua contrato do imvel registrado em
cartrio e pretendia utilizar como documento de venda uma escritura pblica de compra e venda, a
qual seria registrada em cartrio. A divulgao da venda foi feita atravs de uma placa colocada
na frente do imvel. A maior parte dos imveis encontrava-se venda h menos de 6 meses,
ainda que 1/3 dos imveis estivesse venda num perodo de 1 a 5 anos. Uma mdia de 5
pessoas, da comunidade ou fora dela, j havia visitado o imvel, significando interesse de compra.
Deve-se observar que o valor mdio fixado para venda, R$ 29.261,59, era mais que o dobro do
valor mdio dos imveis comprados no perodo, R$ 12.482,30. Quando perguntado porque ainda
no havia vendido o imvel, boa parte dos proprietrios reconhecia e citava como motivo o valor
do preo fixado. Aps a comercializao do imvel consideravam duas opes de destino,

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alegadas com igual nfase pelos proprietrios: mudar-se para outra cidade ou mudar-se para
outro bairro, ainda que parcela significativa desejasse permanecer na mesma comunidade
(23,9%). Diversos foram os motivos alegados para a venda de seu imvel, dentre os 18 motivos
sugeridos pela pesquisa, sendo que a maior incidncia de alegaes referiram-se inexistncia
de programas de urbanizao na localidade (18,12%) e a inteno de sair da localidade para fugir
da violncia (16,67%). Em relao mobilidade cotidiana observa-se que a possibilidade do
deslocamento casa-trabalho poder ser efetuada p, em funo da distncia mxima de apenas
5km, era vivel para apenas 27,5% dos proprietrios, ndice menor que nos demais submercados, sendo que 37,6% desenvolviam percursos entre 5 a 25 km, podendo demorar at duas
horas e meia o percurso casa-trabalho-casa. No entanto, esse deslocamento no se constitua
numa preocupao para os proprietrios que vendiam, pois menos de 10% alegaram que a venda
estivesse relacionada distncia no percurso entre sua moradia e o local de trabalho. No
cotidiano desses moradores constatou-se que a grande maioria efetuava suas compras dirias em
sua prpria comunidade e, para as compras maiores, sujeitava-se aos deslocamentos para outro
bairro. Durante o seu tempo livre a maior parte no efetuava muitos deslocamentos, visto que
preferiam desfrutar da sua casa, escolha apontada por 68,6%. Mesmo a visita aos parentes e
amigos, que foi citada por diversas vezes, como um dos aspectos importantes no cotidiano dos
entrevistados dos 3 sub-mercados e gerador de mobilidade, no exigia para muitos que vendiam o
imvel um grande nmero de deslocamentos, pois para a maior parte, seus amigos moravam em
sua prpria comunidade (68,8%), e para uma parte significativa seus parentes moravam em outras
cidades (44,2%). interessante notar, por outro lado, que apesar desse apreo declarado pelos
amigos, 68,8% dos entrevistados pretendiam vender seu imvel apesar de uma porcentagem igual
de proprietrios ter declarado que seus amigos moravam naquela comunidade, sendo que apenas
23,9% declararam que depois da venda permaneceriam na mesma comunidade. Reforando essa
situao dbia dos proprietrios que vendiam seu imvel, os trs sub-mercados apresentaram
ndices semelhantes de relao de troca com a vizinhana, fato surpreendente considerando a
significativa diferena de tempo de permanncia na comunidade que cada um dos trs segmentos
apresentava.

PERFIL DE COMPRADORES
Os indivduos que compraram imveis nas reas de informalidade pesquisadas, da mesma forma
dos que alugavam, integra-se no grupo que mais recentemente havia migrado para a regio de
Florianpolis e que chegaram, principalmente, a partir de meados da dcada de 90. procedente,
em sua maior parte, do interior de Santa Catarina. Com idade mdia de 36,9 anos de idade, a
maior parte dos responsveis pela famlia era do sexo masculino, declarado de cor branca,
convivia com um(a) companheiro(a) e seu nvel de instruo alcanava at a oitava srie, ainda
que houvesse alguns com segunda grau completo (20%). Cerca de 20% dos moradores que
vendiam seu domiclio eram mulheres chefes de famlia, quase sempre migrantes, na maior parte
declararam-se de cor branca, possuam ocupao e rendimento, sendo que a maioria delas
sustentava sozinha seu domiclio, e eram solteiras, separadas, vivas ou divorciadas. Esse
indivduo padro que comprou imvel exercia, em sua maior parte, algum trabalho remunerado
(76%), quase sempre no papel de empregado, desempenhando atividades principalmente no setor
de servios e uma parcela significativa trabalhava por conta prpria. No sub-mercado de compras
o ndice de aposentados era cerca de 12,8% do total. Quem havia comprado seu imvel
apresentou a menor renda mdia - 1,95 salrios mnimos -, e a menor Renda Mdia Domiciliar 2,83 salrios mnimos -, em comparao aos integrantes dos demais sub-mercados.
interessante observar que apesar de receberem um rendimento menor do que dos demais submercados, esse grupo de moradores havia conseguido comprar um imvel recentemente, sendo
que a maior parte deles - 52,8% -, certamente teve alguma possibilidade de poupana, pois havia
efetuado o pagamento vista. Os domiclios que foram comprados, em geral, constituam-se
numa casa e, na maior parte, de um pavimento. Apresentavam rea construda mdia de 53,38
m2, sendo a nica casa a ocupar o lote que, em mdia, apresentava 256,37 m2 de rea do lote (o
menor lote mdio incidiu na Serrinha, com 159,70 m2). O imvel que foi comprado estava
localizado, em geral, em terreno plano e seco, e constitua-se, em mdia, de 5,39 cmodos: uma

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sala, um banheiro, uma cozinha, e dois ou trs quartos, sendo que o estado de conservao do
imvel era considerado bom ou muito bom, pelo proprietrio. Em relao ao padro construtivo do
imvel, a maioria era constituda de paredes em alvenaria, piso cimentado e cobertura de cimento
amianto. O preo mdio pago pelo imvel comprado, no valor de R$ 12.482,32, representava na
poca 41,61 salrios mnimos, definindo custo mdio da rea construda de R$233,82 o metro
quadrado (o maior valor mdio do imvel ocorreu no Morro da Queimada, de R$ 30.000,00, e o
menor valor mdio do imvel, em Solemar, de R$ 4.7114,29). Os recursos utilizados na compra
foram provenientes basicamente da poupana e venda de domiclio. A maior parte possua
contrato de compra e venda que foi registrado em cartrio (62,4%). Utilizou para a compra uma
escritura pblica de compra e venda, que foi registrada em cartrio, ainda que deva ser relatado
que 18,4% no tenha utilizado nenhuma documentao para a compra do imvel. A maior parte
dos domiclios no possua carn de IPTU e nem pagava nenhum tipo de tributo, ainda que 1/3
tenha indicado que efetuava o pagamento de IPTU. Os procedimentos de procura e de escolha
locacional daqueles que adquiriram imvel indicam que a maior parte dos que compraram um
imvel comeou procurando um novo domiclio dentro da prpria comunidade aonde vivia,
efetuando, em mdia, cerca de 2 visitas em imveis venda. Depois procuram em outros bairros
e, posteriormente, em outras comunidades. Mas essas buscas nas demais localidades so mais
raras e o nmero de visitas menor do que as buscas em sua prpria comunidade. Cerca de 74%
tomam conhecimento do imvel venda atravs de amigos e de parentes, seguido de 13% que
efetuam a procura porta a porta, o que evidencia, mais uma vez, a importncia dessa rede de
proteo e de relaes para essas indicaes. A escolha do imvel, na maior parte das vezes,
bastante rpida, sendo que 63% dos que compraram um imvel demoraram at um ms para
encontrar o imvel comercializado. Mesmo que tenha havido alguns casos de busca mais
demorada, 87% dos que compraram imvel em reas de informalidade levaram, no mximo, 5
meses at acharem o seu domiclio. A possibilidade de estar prximos de parentes (20,8%) e
tambm a proximidade em relao ao local de trabalho (20%) constituram-se nos principais
motivos que atraram e justificaram a compra do imvel nas comunidades pesquisadas. Confirmase que a localizao da comunidade foi decisiva na resoluo da compra do imvel e que, para os
setores sociais mais pobres, a proximidade dos parentes na escolha da comunidade tambm
fundamental. A quase totalidade dos que compraram consideram que a possibilidade de construir
tende a valorizar o imvel, e tambm que seu imvel ir se valorizar nos prximos dois anos. Alm
disso, a maior parte tambm acredita que a boa relao com a vizinhana fator de valorizao
imobiliria. Para 32% dos que compraram domiclio o ndice de distncia entre sua moradia e o
local de trabalho de at 5km, e cerca de 30% deles necessitava efetuar percursos casa-trabalho
entre 5 e 25 km de distncia. A menor distncia percorrida entre moradia-trabalho por aqueles que
haviam recentemente comprado um domiclio seria previsvel, principalmente sabendo que os
motivos que determinaram a escolha do imvel para a maioria deles foi a proximidade dos
parentes e a distncia do trabalho. No cotidiano desses moradores constatou-se que a grande
maioria efetuava suas compras dirias em sua prpria comunidade (79,2%), sendo que as
compras maiores sujeitavam cerca de 84,3% deles a se deslocarem para outro bairro. O alto
ndice de deslocamentos para a compra diria pode ser determinado pelo pouco tempo de
permanncia na nova moradia, cerca de 3 meses. A principal atividade desenvolvida por esses
moradores durante o seu tempo livre constitua-se em desfrutar da sua casa, situao apontada
por 54,4% que haviam comprado domiclio, seguida pela opo de visita a amigos e parentes
(18,4%). O apoio e a proximidade dos parentes e amigos foi, por diversas vezes e de diferentes
formas, citada como um dos aspectos importantes no cotidiano de todos os entrevistados. Essa
proximidade constitui-se num dos fatores mais importantes para a escolha de uma comunidade
para morar e de um domiclio na comunidade, inclusive na maior parte das vezes as informaes
de imveis para alugar ou comprar foram obtidas atravs desses contatos. Os amigos e parentes
geram constantes movimentaes e deslocamentos para visita quando esses moram distantes. No
entanto, a maior parte dos que compraram imveis apontou que seus amigos moravam em sua
prpria comunidade (60%), e que seus parentes moravam em outras cidades, situao de 38,4%
dos que compraram imveis. Muitos deles indicaram que seus parentes tambm moravam na
mesma comunidade (34,4%). Sabendo que a maior parte dos que comercializaram imveis eram
migrantes, interessante notar que pelo menos um tero deles conseguiram morar prximos a
seus parentes, na prpria comunidade, evidenciando fluxo contnuo de movimentos de mudanas
e de migraes, procedimento muito comum e que ocorre sempre que os primeiros membros da

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famlia conseguem se estabelecer numa nova cidade. Outro aspecto significativo e que confirma
essa rede de relaes estreita e integrada dos moradores das reas de informalidade, que,
apesar de 70% dos que comercializaram imveis serem moradores recentes, j apresentavam
significativa rede de relaes de amizade nessas novas comunidades. A conscincia de que
habitam em reas desvalorizadas no se constitua necessariamente num obstculo, embarao ou
fator de insatisfao. Os moradores que haviam comprado o imvel recentemente demonstraram,
pelas declaraes efetuadas, satisfao em relao ao local onde estavam morando. Os
resultados que apontam a satisfao dos entrevistados e a sua preferncia em permanecer em
seu domiclio e em sua comunidade so realmente significativos e indicam que, dentre as
alternativas apresentadas aos entrevistados que haviam comprado imvel, cerca de 71,2% deles
prefeririam permanecer no mesmo imvel.

A presente pesquisa pde confirmar e esclarecer alguns dos mecanismos de

funcionamento de um mercado imobilirio informal ativo e que, apesar de desconhecido e
no reconhecido, se constitui numa forma de acesso moradia completamente familiar
aos milhares de moradores das 171 comunidades da rea conurbada de Florianpolis e
aos milhares de migrantes que ininterruptamente vm se transferindo para a regio
metropolitana de Florianpolis. O desconhecimento de sua existncia, de sua
abrangncia e de seu funcionamento torna-se mais surpreendente, principalmente se
observarmos a quantidade de pessoas que esto envolvidas nesse mercado as
transaes de aluguel, venda e compra envolvem cerca de 10% dos domiclios das
comunidades consolidadas -, e tambm os valores que esse mercado movimenta
mensalmente. Verificamos que o total de renda domiciliar apenas nos 455 domiclios das
6 comunidades pesquisadas, da ordem de R$ 392.881,00 mensais, parcela
considervel da qual comprometem com aluguel, reformas, ampliaes e toda ordem de
investimentos que teoricamente valorizariam seu patrimnio material e potencializam a
sua capacidade de troca ( 63 ). Se considerarmos que os valores do rendimento mdio
domiciliar apurados na amostragem de uma comunidade deveriam guardar uma
proximidade com os rendimentos mdios da totalidade da comunidade, ento pode-se

63

H controvrsias sobre o carter dessa habitao como valor de troca e se cria valor,
surpreendentes frente aos dados aqui apresentados. Segundo Oliveira, ... no se cria um
mercado imobilirio. Mercado imobilirio no Brasil s existe da classe mdia para cima. Nas
classes populares, no existe. impossvel existir, porque voc est de posse exatamente daquilo
que no mercadoria. A casa no pode ser trocada, no tem valor de troca, tem apenas valor de
uso, a finalidade de habitar. A habitao popular no tem valor de troca porque impedida por
dois processos. Impedida, em primeiro lugar, pelo prprio rebaixamento. Se decompusermos o
custo de uma habitao popular, ele basicamente fora de trabalho do prprio futuro e feliz
proprietrio. A chegamos ao paradoxo de que isso no cria valor, no se constitui em mercadoria.
(...). O outro obstculo que a renda baixssima em todo o conjunto das populaes pobres.
Portanto, no h mercado imobilirio. Assim, no haveria renda para se criar um mercado
imobilirio. OLIVEIRA, 2006.

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estimar que os rendimentos mensais, apenas nessas seis comunidades representem

valores da ordem de R$ 3.794.927,00 mensais. A existncia de 171 assentamentos
semelhantes na rea conurbada de Florianpolis certamente nos autorizam a considerar
a imensa soma que mensalmente circula nas reas de informalidade, os valores que
esses trabalhadores injetam diariamente na economia local e a importncia que
desempenham no processo produtivo e na reproduo das redes produtivas.
O mercado imobilirio informal, por outro lado, ao mesmo tempo em que permite aos
mais pobres a soluo de seu problema habitacional e desonera o Estado, tambm
determina amplas penalidades aos seus moradores ( 64 ), pois os submete ao mesmo
processo de explorao do mercado formal, mas em condies inadequadas e precrias,
sem infra-estrutura, pagando valores prximos aos do mercado formal dos bairros
vizinhos, e mantendo, ao mesmo tempo, essas famlias em permanente condio de
precariedade, de carncia e sem a segurana jurdica do mercado formal; ou seja,
reproduzindo as suas condies de pobreza e de excluso.
Alm disso, os resultados dessa pesquisa nos levam a dirigir a discusso e as reflexes
para tentar compreender a relao que se estabelece entre esse mercado imobilirio
informal e a produo e estruturao do espao intra-urbano, considerando, entre outros
aspectos, a necessidade de delimitar o nvel de autonomia e de conscincia dessa
populao na deciso locacional. A compreenso da lgica de ocupao da terra urbana
pela populao pobre, a localizao de seus assentamentos e das reas de ocupao e
a sua mobilidade intra-urbana devem certamente considerar o papel e as relaes que
esta estabelece na dinmica de ocupao do mercado formal e nos processos
segregativos. Sabe-se que, por um lado, e em um mbito mais estrutural, o que
determina o movimento territorial das populaes pobres a hegemonia, em especial o
capital imobilirio e fundirio, que tm historicamente obtido precedncia na escolha e na
localizao de seus empreendimentos, de suas reas residenciais, de seus investimentos
imobilirios e no poder de presso sobre o Estado para a localizao espacial dos
investimentos e dos servios pblicos ( 65 ), Assim, na maioria das vezes, a escolha ou a
nica alternativa de moradia dos pobres incide nas terras urbanas que sobram, e que se
constituem, principalmente, nas reas de proteo ambiental e nas reas de risco ou nas

64
65

- ABRAMO, 2003; SMOLKA, 2003.

- SUGAI, 2002.

110

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periferias distantes. Utilizam nessa escolha, certamente, tambm critrios caros ao

mercado formal, como a acessibilidade, a proximidade de infra-estrutura, transporte e
servios urbanos e tambm o custo do aluguel ou do imvel. No entanto, se por um lado
no h como se pensar numa autonomia absoluta e numa escolha consciente de
estratgias dessa populao deve haver uma margem de opo para os agentes
sociais, evitando-se abordagens restritivas, como se as condies estruturais
eliminassem toda margem de autonomia e criatividade do agente social, e com isso toda
possibilidade de modific-las.(Gutirrez, 2005). .Alm disso, a pesquisa indicou que no
contexto da informalidade sobrepem-se tambm outros valores e necessidades, em
especial, as redes sociais de intercmbio, que contribuem para a constituio do capital
social, poder que capacita essas camadas a terem maiores ou menores chances nas
disputas scio-espaciais, na constituio das estratgia de sobrevivncia e, numa
perspectiva de modificao de suas condies de existncia, nas estratgias de
mudana. ( 66 )
5.

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66

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Entrevistas:
ENTREVISTA COM A ANGELITA BAVARESCO, Coordenadora do Programa Habitar-Brasil.
Prefeitura Municipal de Palhoa, outubro de 2004.

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ENTREVISTA COM O SR. MAURCIO ROQUE DA SILVA, Gerente de Assuntos Fundirios.

Prefeitura Municipal de Palhoa, outubro de 2004.
ENTREVISTA COM A SRA. ZAIDA RABELO PETRY, Secretria de Assistncia Social. Prefeitura
Municipal de Bigua, outubro de 2004.
ENTREVISTAS COM LIDERANAS COMUNITRIAS: Clara, (Presidente da Associao de
Moradores da Serrinha); Katsumi e Ins (Membros da diretoria da Associao de Moradores do
Morro da Queimada); Lizandro (Presidente da Associao de Moradores da Tapera da Base);
Beto (Funcionrio da Associao de Moradores do Sol Nascente); Oziel (morador do Solemar);
Ollia (liderana comunitria do Frei Damio).

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