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edição GUIA DO INVESTIDOR fundo de investimento imobiliário
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GUIA DO INVESTIDOR

fundo de investimento imobiliário

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formar n in formar n trans formar Caro leitor, Ao chegarmos ao fim de 2012, é

Caro leitor,

Ao chegarmos ao fim de 2012, é bastante seleto o conjunto de segmentos do mercado financeiro que podem ser reconhecidos por um desempenho forte de rentabilidade ao longo do ano. Dentre estes, será ainda mais raro encontrar algum que, além da boa rentabilidade, tenha apresentado alta taxa de expansão em suas dimensões. Aplicados de forma composta ambos estes critérios de seleção,

restará tão somente um segmento de mercado que tenha atendido inteiramente estas condições: o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Pelo terceiro ano consecutivo esta é a leitura da atuação do mercado de FII. Consequentemente, aquele segmento que, em 2009, possuía proporções apenas de um pequeno nicho do mercado de capitais atinge agora, no fechamento de 2012, peso relevante neste universo, importância esta que passa a ser devidamente percebida e valorizada pelas instituições e participantes do mercado financeiro brasileiro. É, portanto, mais que simbólico o fato que, no mês em que este Guia do Investidor de FII, em sua terceira edição, é lançado no mercado, mais um fundo bilionário passa a ter suas cotas negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA, depois de ter sua oferta pública subscrita por 46.373 pessoas físicas e 15 entidades de previdência privada, apesar dos montantes adquiridos por estes últimos ainda não serem representativos.

A Uqbar se dedica ao acompanhamento completo do mercado de FII desde 2008, um ano que,

devido à conjuntura econômico-financeira internacional que se desdobrou na época, se provaria desafiador para apostas de crescimento. Naquele ano foi criada uma nova regulamentação para o setor na forma da Instrução nº 472 da Comissão de Valores Mobiliários. O efeito catalisador da nova norma logo viria a surtir efeito, uma vez suavizada a crise financeira. Já em 2009, lançamos a primeira edição do Guia do Investidor de FII, um trabalho elaborado em cima de uma base ainda reduzida de dados empíricos existentes, mas de alto valor didático para o investidor que começava a conhecer este mercado.

De lá para cá o mercado de FII foi virtualmente unidirecional, sempre para cima. A participação do investidor pessoa física, atraído pelas diversas vantagens de se investir no setor imobiliário através deste veículo, tem sido preponderante neste movimento de crescimento. No final deste ano, segundo dados da BM&FBOVESPA, o número deste tipo de investidor de FII negociado em bolsa se aproxima dos seis dígitos. Esta terceira edição do Guia busca trazer para o investidor de FII um amplo e detalhado retrato de quanto evoluiu e onde se encontra este mercado. O número e variedade de fundos atuais e as dimensões individuais e consolidadas dos mercados primário e secundário configuram um rico material

a ser analisado. Através da completude e da qualidade do conteúdo informacional desta publicação,

a Uqbar busca atender uma demanda substancial por um produto que corresponda à velocidade de crescimento e de transformação do setor.

O formato deste Guia reflete, em larga medida, a bem recebida estrutura desenvolvida por ocasião

da segunda edição desta publicação. Os capítulos iniciais contêm a introdução, a descrição de termos

e condições e as classificações desenvolvidas pela Uqbar. O capítulo 4 oferece uma análise completa de desempenho dos mercados primários e secundários e é complementado por descrições de índices

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição

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de rentabilidade utilizados, do índice setorial lançado neste ano pela BM&FBOVESPA, e por tabelas com informações estatísticas relativas aos ativos que compõem as carteiras dos fundos listados. Na sequência, o capítulo 5 apresenta algumas considerações fundamentais sobre risco e o capítulo 6 aborda aspectos tributários e contábeis. Este último foi especialmente escrito por João Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers. O capítulo 7 é dedicado aos rankings de desempenho e de participantes do mercado. Finalizando o Guia, o capítulo 8 exibe uma tabela com todos os FII listados para negociação na BM&FBOVESPA, contendo dados e informações financeiras principais de cada fundo. A Uqbar trabalha com a expectativa de crescimento contínuo e sustentável do mercado de FII. Para tanto, espera que seu desenvolvimento em termos quantitativos seja sempre acompanhado pelo aprimoramento do arcabouço regulamentar e pela disseminação do conhecimento. Qualquer celebração por conta de múltiplos de crescimento alcançados deve ser pontuada por questões como a busca permanente pelo aumento da padronização de informações e da transparência. Cabe a todos os participantes de mercado trabalhar por estes objetivos. Neste sentido, o investidor deve procurar sempre intensificar seu processo de busca pela informação qualitativa e quantitativa, inclusive cobrando daqueles que são responsáveis pelo fornecimento. Em última análise, cabe a ele compreender seu investimento e, para tanto, deve se informar o necessário para que se atinja este entendimento. Nossa visão é a de que o amadurecimento e a sustentabilidade do mercado dependem desta atitude do investidor que será componente fundamental do processo. Este Guia tem como objetivo central contribuir para esta evolução.

tem como objetivo central contribuir para esta evolução. Desejamos a todos uma boa leitura. Equipe Uqbar

Desejamos a todos uma boa leitura.

Equipe Uqbar

© 2012 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.

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Patrocínio

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Em 1996 a Coinvalores estruturou e lançou o primeiro Fundo Imobiliário dentro da Resolução CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo Imobiliário lançado e negociado na Bolsa de Valores. Desde então emprega sua vasta experiência em negociações no mercado secundário e na administração de sua carteira de Fundos. www.coinvalores.com.br

Criada em 2003, a área de Investimentos Imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo estruturou o primeiro Fundo de Investimento em Participações do Brasil. Atualmente, tem como foco a estruturação de FII genéricos e com gestão ativa, sendo pioneira na estruturação deste tipo de produto. A instituição é uma das líderes no mercado de FII administrando R$ 3,0 bilhões na BM&FBOVESPA (Fonte: BM&FBOVESPA Nov. 2012). www.cshg.com.br

O PMKA combina qualidade técnica, vasta experiência em negócios imobiliários e

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atuação – ações e derivativos – além de produtos e serviços voltados a investidores de diferentes portes. www.bmfbovespa.com.br

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ÍNDICE DE CONTEÚDO

1 Introdução

6

Cronologia Histórica

15

2 Resumo dos termos e condições

17

3 Classificação dos Fundos

21

Por classe de ativos

22

Por classe de imóveis

24

Por finalidade

27

4 Análise do Mercado

31

Mercado Primário

33

Mercado Secundário

35

5 Considerações sobre Risco

53

6 Aspectos tributários e contábeis dos FII

59

Aspectos Tributários

60

Aspectos Contábeis

61

7 Rankings

66

Rankings de Cotas

68

Rankings de Prestadores de Serviço

73

8 Fundos Listados na BM&FBOVESPA

78

Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro
Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro de 2012.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento imobiliário,
utilize o Portal Tlon e o Orbis.
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formar n in formar n trans formar Introdução 1 GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

Introdução

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Introdução

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Introdução formar n in formar n trans formar O ano de 2012 caminha para mais um

O ano de 2012 caminha para mais um fechamento anual de força e expansão para o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil. Este é o quarto ano consecutivo que pode ser descrito por este perfil geral de desempenho, tendo o crescimento acumulado no período multiplicado em várias unidades as dimensões que este mercado apresentava em 2008. Pode-se asseverar, assim, que, através da evolução que ocorreu por mais um ano com o aumento ininterrupto das dimensões do seu mercado, o setor de FII apresenta um quadro neste final de 2012 muito mais rico e relevante daquele de um ano atrás. Daí a importância de se atualizar uma leitura pormenorizada do cenário atual.

O mercado de FII já havia recebido um grande impulso na sua capacidade

de captação no final de 2005, por conta da isenção da incidência de imposto de renda nos rendimentos distribuídos para seus cotistas pessoas físicas pelos fundos negociados em ambiente de bolsa ou balcão, conforme foi determinado pela lei nº 11.196. Mas foi a partir da emissão da Instrução nº 472 (ICVM 472) pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que se lançaram as bases para o que se veio confirmar a posteriori e que já tinha sido apontado nas primeiras duas edições do Guia, lançadas em 2009 e 2011, como um ponto de inflexão no histórico do mercado de FII. O advento da ICVM 472 significou um novo e moderno marco regulamentar para o setor, ampliando consideravelmente suas possibilidades. Como o período correspondente à maior parte do biênio 2008-2009 foi fortemente marcado pelo clima de crise financeira mundial, independente do segmento econômico em questão, foi somente a partir do final de 2009 que detectou-se concretamente uma mudança de ventos no mercado de FII, que teve como fator contribuinte a sua nova regulamentação. Concomitantemente

à sua evolução regulamentar específica, o setor imobiliário se tornou prioridade da política governamental e a curva de juros no mercado brasileiro começou um processo de forte ajuste para baixo, reforçando assim as condições fundamentais de demanda e oferta propícias para o crescimento do mercado de FII.

A ICVM 472 ampliou consideravelmente o escopo de tipos de investimentos

que se enquadram na definição de empreendimentos imobiliários, conceito este que, conforme a norma, define a destinação apropriada dos recursos que podem ser captados através do veículo Fundo de Investimento Imobiliário. Neste sentido, títulos de lastro imobiliário, de renda fixa e de renda variável, se

equipararam em relação a imóveis em geral do ponto de vista regulamentar, todos eles sendo inclusos na categoria de investimentos definida como empreendimentos imobiliários. A nova norma tornava viável a estruturação de FII com carteiras compostas preponderantemente por títulos como, por

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Introdução

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Introdução formar n in formar n trans formar exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as

exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), as ações ou debêntures de empresas do setor imobiliário e as cotas de outros FII.

O foco no desenvolvimento do mercado de FII que o regulador

demonstrou possuir com a elaboração da nova instrução veio complementar, de forma tempestiva, as condições estruturais ideais que se alinharam no final de 2009. Naturalmente, os participantes de mercado passaram a enxergar oportunidades atraentes nas atividades de originação, estruturação, gestão e distribuição deste tipo de fundo. O veículo FII começava a exercer efetivamente a função de aproximação entre os tomadores de recursos e os investidores de poupança do setor imobiliário. Uma categoria destes últimos, a de investidores pessoas físicas, é atraída pelos prospectos de retornos diferenciados nesta

indústria, além de contar com os benefícios característicos de se investir através de FII no setor imobiliário, como, por exemplo, os ganhos em diversificação, liquidez, acesso, administração profissional, custo e praticidade. Nos três anos seguintes o mercado de FII se provaria o destaque em crescimento do mercado de capitais brasileiro.

Os anos de 2010 e 2011 testemunharam saltos substanciais em montante

consolidado emitido de cotas de FII, tanto para os chamados fundos listados – aqueles cujas cotas podem ser negociadas no mercado secundário nos ambientes de bolsa e balcão organizado da BM&FBOVESPA– como para a indústria como um todo. Este ritmo de crescimento, que de fato já estava em curso desde o último semestre de 2009, elevou o montante anual emitido por fundos listados de R$ 866,8 milhões naquele ano para R$ 3,11 bilhões em 2011, e por fundos de toda a indústria de R$ 1,27 bilhão em 2009 para R$ 8,78 bilhões em 2011. Em 2012 o volume consolidado de emissão continuou a crescer, mas a uma taxa proporcional menor, haja vista a base ampliada de mercado alcançada já no início deste ano, bem maior não só em termos de ritmo de emissão, como também de patrimônio líquido e de capitalização de mercado. Nos primeiros dez meses de 2012, o montante emitido pelo conjunto de fundos listados, que equivalia a R$ 4,34 bilhões, já havia superado, por larga margem, o recorde anual histórico de emissões de fundos listados, o qual foi observado no ano anterior. Tomando como base a indústria de FII como um todo, o número parcial referente aos dez primeiros meses de 2012, de R$ 8,66 bilhões, ainda não superou a cifra anual de 2011 1 . Porém, o volume de emissão dos dois últimos meses de 2012 deverá adicionar o suficiente para que a cifra anual de 2012 atinja recorde histórico.

1

1 É importante salientar que em 2011 foi estruturado o FII Porto Maravilha, veículo não listado que adquiriu CEPACS vinculados à região do porto da cidade do Rio de Janeiro. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço comprou os R$ 3,50 bilhões em cotas emitidas por este fundo. Devido a esta única operação, o valor consolidado de emissão em 2011, referente a toda a indústria, teve um acréscimo de quase 70,0%.

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1 Evolução das Emissões – Montante (em R$ milhões) 1 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000
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Evolução das Emissões – Montante (em R$ milhões)
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Introdução
* Até Outubro

Mudando o alvo da análise dimensional do mercado de FII para medidas de estoque, em contrapartida a medidas de fluxo, a evolução trimestral do valor Patrimônio Líquido (PL) consolidado do setor também aponta para um aumento relevante na taxa de crescimento do setor a partir do final de 2009, perdurando até o presente momento. Este indicador, quando decomposto entre as partes referentes aos fundos listados e aos fundos não listados, mostra uma indústria que historicamente vem sendo composta de forma aproximadamente equivalente entre estes dois grupos, com oscilações pontuais. Nos últimos três anos ocorreram dois movimentos importantes: no final de 2010 houve um forte movimento de emissões primárias de cotas de FII negociáveis nos mercados secundários da BM&FBOVESPA e, por outro lado, no final do primeiro semestre de 2011 aconteceu a substancial emissão do FII Porto Maravilha (não listado).

substancial emissão do FII Porto Maravilha (não listado). Evolução do Patrimônio Líquido 35.000 30.000 25.000
Evolução do Patrimônio Líquido 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 GUIA DO INVESTIDOR
Evolução do Patrimônio Líquido
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Introdução

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A indústria como um todo fechou o terceiro trimestre de 2012 com um PL consolidado de R$ 33,59 bilhões, sendo R$ 17,35 bilhões referentes aos fundos listados e R$ 16,24 bilhões referentes aos não listados. Isto se compara a um PL de apenas R$ 4,41 bilhões (R$ 2,47 bilhões para os listados e R$ 1,94 bilhão para os não listados) três anos antes, em setembro de 2009. A taxa de crescimento anual no período atingiu 96,7%. Porém, esta medida de crescimento deve ser interpretada levando-se em conta o impacto da Instrução CVM nº 516 (ICVM 516), que foi emitida no final de 2011 e acarretou em mudanças substanciais na elaboração das demonstrações financeiras dos FII, com efeito direto na determinação do PL. Com o fim da aplicabilidade do conceito de depreciação e a instituição de critérios de mensuração de ativos como o de valor justo, houve um impacto geral no sentido de majoração dos valores de PL no primeiro trimestre de 2012, o que explica em boa parte os saltos maiores exibidos naquela data na figura 2. Quando medido em termos de número de fundos, o tamanho do mercado de FII vem apresentando também crescimento a um ritmo mais elevado nos últimos três anos. Porém, por este critério, o crescimento neste período se deu de forma mais acentuada para o grupo de fundos listados.

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Evolução do Número de Fundos 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Evolução do Número de Fundos
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Mar-11 Jun-11 Set-11 Dez-11 Mar-12 Jun-12 Set-12 Em setembro de 2009 havia um total de 75

Em setembro de 2009 havia um total de 75 fundos, sendo menos que um terço deles (23) listados. Um ano depois, o total já havia crescido para 96, sendo 33 deles (ainda aproximadamente um terço) listados. Já em setembro de 2012, o total havia galgado para 164, porém, proporcionalmente, o salto do número de fundos listados tinha sido muito maior, tendo este atingido 76, quase a metade do total.

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Ou seja, uma conclusão possível de se tirar da leitura deste indicador é a de que, no contexto que já é de crescente preferência no mercado de capitais brasileiro por Fundos de Investimento Imobiliário como veículo de captação de recursos destinados a empreendimentos imobiliários, o grupo dos FII cujas cotas são negociáveis no mercado secundário da BM&FBOVESPA merece destaque ainda maior. Empiricamente, a evolução do mercado mostrou o sucesso do objetivo do legislador quando da promulgação da lei nº 11.196. Se atendo ao grupo dos fundos listados, como de fato acontece na maior parte do conteúdo deste Guia que é primordialmente voltado para o investidor em cotas de FII negociáveis no mercado secundário de bolsa ou balcão organizado da BM&FBOVESPA, dois indicadores significativos de se avaliar de forma conjunta são os valores consolidados de capitalização de mercado e de número de fundos deste grupo.

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Fig. 4 25.000 80 70 20.000 60 50 15.000 40 10.000 30 20 5.000 10
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Mar-11 Jun-11 Set-11 Dez-11 Mar-12 Jun-12 Set-12 O desempenho de ambos os indicadores na figura 4

O desempenho de ambos os indicadores na figura 4 representa o vigor do crescimento ininterrupto nos últimos três anos. O grupo de FII listados teve sua capitalização de mercado consolidada quase multiplicada por seis neste período, pulando de R$ 3,63 bilhões em setembro de 2009 para R$ 20,23 bilhões em setembro de 2012. Como o número de fundos “apenas” triplicou no mesmo período, a capitalização de mercado média por fundo aproximadamente dobrou neste espaço de tempo. A capitalização de mercado consolidada cresce através de novas emissões, de fundos existentes ou de fundos novos, e também através do aumento de preço de mercado das cotas dos fundos. Este segundo fator reflete, de forma combinada, a diminuição do custo de oportunidade financeiro na economia e a valorização dos imóveis que compõem as carteiras destes fundos, o aumento de seus fluxos de distribuição e uma percepção de maior valor agregado na gestão dos mesmos.

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Quando se compara a evolução histórica dos valores consolidados de PL

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e de capitalização de mercado do grupo dos fundos listados para o período

que vai do começo de 2010 até outubro de 2012, constata-se que os dois indicadores apresentam curvas com trajetórias paralelas. Estas, no entanto, são marcadas por dois pontos de inflexão. O primeiro, que aparece no final de 2010, faz com que as curvas destes indicadores se afastem, enquanto que o

segundo, no começo de 2012, as aproxima.

enquanto que o segundo, no começo de 2012, as aproxima. No final de 2010 ocorreu uma
enquanto que o segundo, no começo de 2012, as aproxima. No final de 2010 ocorreu uma

No final de 2010 ocorreu uma emissão secundária de um fundo cujas cotas não eram, até então, negociadas no mercado secundário e que se tornou, a partir desse momento, o maior FII do setor, o FII Brazilian Capital Real Estate Fund (atual FII BTG Pactual Corporate Office Fund), ocasionando um excedente de aproximadamente R$ 500,0 milhões entre o valor de mercado e o PL deste fundo. Um dos fatores relevantes para esta discrepância, fator este que se aplicava então em relação a muitos dos fundos do mercado, era o efeito da depreciação. Ou seja, o acúmulo do lançamento deste tipo de despesa, que não tinha efeito relevante de caixa e era dissociada do valor real do imóvel, por vários anos, fazia com que o PL de um fundo se tornasse um valor sem significado real e muito inferior ao seu valor de mercado. O fator relacionado ao lançamento da depreciação contábil e o advento da oferta secundária do fundo mencionado acima explicam as trajetórias das linhas da figura 5 até o final de 2011. A partir do começo de 2012, nota-se então o efeito da edição da ICVM 516, que elimina de vez a possibilidade de depreciação contábil e institui a mensuração, atualizada “continuamente”,

a valor justo. O resultado é a tendência de reaproximação entre o valor de mercado e o PL dos fundos. Nota-se, entretanto, que alguma diferença de

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Introdução

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valores persiste, apesar de proporcionalmente muito menor do que seu valor histórico. Isto se deve a um descompasso que ainda existe entre a

velocidade de valorização de mercado, quase que diária em muitos fundos,

e de valorização contábil dos ativos das carteiras destes mesmos fundos e

de outros fatores como a atribuição de valor à capacidade de gestão dos fundos. O estágio atual do mercado de FII, e particularmente do grupo de seus fundos listados, requer uma cobertura ampla e atualizada de seus aspectos, como se propõe detalhar este Guia a partir do próximo capítulo 2 . No último ano, muito em função da participação de um número crescente de

investidores pessoas físicas, o qual caminha rumo ao nível de seis dígitos,

o mercado primário e, principalmente, o secundário se expandiram para

patamares bem mais elevados. Os fundos que já existiam cresceram e vários novos fundos surgiram. Assim, a composição do mercado de FII, definida por critérios de finalidade, de classe de ativo e de classe de imóvel, sofreu alterações. As principais categorias de fundos, como as de escritórios, de shopping centers e de títulos de renda fixa aumentaram de tamanho e produziram mais um ano de dados empíricos de liquidez e rentabilidade importantes de serem avaliados. Relevantes também para a sustentabilidade do desenvolvimento do mercado de FII foram duas iniciativas que entraram em vigor no último ano. Primeiro, como abordado anteriormente, a edição da ICVM 516 que traz importantes melhorias de natureza informacional, aumentando o grau de realismo exigível nas demonstrações financeiras. Segundo, o lançamento de um importante benchmark para o setor na forma de um índice, o IFIX ou Índice de Fundos de Investimento Imobiliário BM&FBOVESPA, iniciativa que passa a contribuir para melhores condições de avaliação comparativa de desempenho e, ao mesmo tempo, para o crescimento da liquidez no mercado secundário. Ambos os eventos são tratados em destaque nesta publicação. Do ponto de vista dos tipos de fundos quanto ao perfil de risco, teor de outro capítulo deste Guia, a evolução e diversificação recente das carteiras de ativos dos FII justifica agora uma análise de fatos estilizados de quatro tipos de fundos representativos do mercado como um todo. Assim, em cima de quatro diferentes agrupamentos de fundos, uma análise é elaborada para determinar quais são os riscos relevantes de cada um, buscando-se, assim, um entendimento mais claro das variáveis importantes de cada caso.

1

Introdução

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Introdução formar n in formar n trans formar Para finalizar esta Introdução, uma nota sobre o

Para finalizar esta Introdução, uma nota sobre o futuro possível. Como também pode ser constatado em algumas tabelas no capítulo final, dedicado aos vários rankings da Uqbar, o salto dimensional nos últimos doze meses resultou em um novo mercado, com vários fundos bilionários e vários fundos com liquidez diária substantiva. Esta tendência de crescimento dos fundos individualmente, além da do mercado consolidado, apesar de ter gerado carteiras mais diversificadas, ainda não mudou relevantemente a composição básica deste mercado no sentido da composição de mercados mais maduros. Por exemplo, a participação de fundos que investem em imóveis residenciais prontos, ou em hotéis, ou em empreendimentos imobiliários de infraestrutura, ou em plantações de árvores de madeira (florestas) ainda é negligente. Portanto, uma trajetória possível de ser trilhada pelo mercado brasileiro de FII, que tem vasto potencial de crescimento seja qual for a métrica utilizada, é aquela que significaria investimentos em ativos considerados essenciais para a continuação do desenvolvimento econômico do país.

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Introdução

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Introdução formar n in formar n trans formar Cronologia Histórica   1993 25 | Junho –

Cronologia Histórica

 

1993

25

| Junho – Lei nº 8.668

Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.

 

1994

14

| Janeiro – Instrução CVM nº 205

Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.

14

| Janeiro – Instrução CVM nº 206

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos FII.

 

1997

20

| Novembro – Lei nº 9.514

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa

imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

 

1999

19

| Janeiro – Lei nº 9.779

Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de

capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte.

 

2001

06

| Abril – Resolução CMN nº 2.829

Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que compõem o segmento de imóveis das entidades fechadas de previdência privada.

 

2004

21

| Dezembro – Lei nº 11.033

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

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Introdução

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Introdução formar n in formar n trans formar 2005 21 | Novembro - Lei nº 11.196

2005

21 | Novembro - Lei nº 11.196

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas,

os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50 cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

2008

31 | Outubro – Instrução CVM nº 472

Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII, criando, assim, nova regulamentação para FII e revogando a Instrução CVM nº 205/94. Destaque para permissão expressa de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário.

2009

27 | Agosto – Lei nº 12.024

Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos com seus limites próprios. Destaque para os FII que na nova classificação não fazem mais parte do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos estruturados.

2011

29 | Dezembro – Instrução CVM n° 516

Dispõe sobre as normas aplicáveis à elaboração e divulgação das demonstrações financeiras e os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas e apropriação de despesas, dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII, regidos pela Instrução CVM nº 472. A Instrução CVM nº 516/11 revoga a Instrução CVM nº 206/94.

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Resumo 2 dos termos e condições

n trans formar Resumo 2 dos termos e condições GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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Resumo dos termos e condições

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termos e condições formar n in formar n trans formar Descrição Comunhão de recursos captados por

Descrição

Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

 

Forma e Registro

Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações.

 

Tipos de Ativos

Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

 

Limites

(a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos em cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), cotas de FII e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). (b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administração

Administrador

Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

 

Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.

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Resumo dos termos e condições

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Custódia

Tipo de Investidor

Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.

2

Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condições e características específicas.

COTA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

específicas. COTA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Descrição Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Descrição

Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Emissor

Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.

 

Forma e Registro

Escritural e nominativa.

Classe

Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo.

Série

 

Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.

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Resumo dos termos e condições

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Distribuição

Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrição

Integralização

Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado.

Amortizações

Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários.

 

Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

Resgate

Não é permitido.

2

Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência As cotas podem ser transferidas mediante

Transferência

As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

Ambiente de Negociação BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

Liquidação Financeira

BM&FBOVESPA e CETIP.

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Classificação 3 dos Fundos

formar n trans formar Classificação 3 dos Fundos GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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Classificação dos fundos

formar n informar n transformar

O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII. Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar classificou os fundos imobiliários listados para negociação na BM&FBOVESPA de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por classe de imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos com políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa. As figuras deste capítulo consideram somente os fundos imobiliários com capitalização de mercado em 31 de outubro de 2012. A capitalização de mercado é calculada pela multiplicação do preço médio ponderado mensal das negociações de outubro pelo número de cotas. O número de cotas é o do final de outubro enquanto que o preço médio ponderado mensal é o do mês de outubro, ou o do mês mais recente em que houve negociação, dentro de um período de seis meses, caso não tenha havido negociação em outubro.

3

POR CLASSE DE ATIVOS

Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo.

de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo. n Imóvel – Fundos cuja

n

Imóvel – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados, sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui também investimentos em Sociedades de Propósito Específico que são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos sobre Imóveis.

n

Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.

n

Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii) ações ou cotas de Sociedades de Propósito Específico; (iii) cotas

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Classificação dos fundos

de Fundos de Investimento em Participações (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.

n Multiclasse – Fundos cuja política de investimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas acima.

3

Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Ativo em 31/10/2012 6 0,9 % 3,8
Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Ativo em 31/10/2012
6
0,9 %
3,8 %
4,3 %
Imóvel
91,0 %
Multiclasse
4,3 %
Renda fixa
3,8 %
Renda variável
0,9 %
91,0 %
Número de FII por Classe de Ativo em 31/10/2012 7 Imóvel 66 Renda Fixa 7
Número de FII por Classe de Ativo em 31/10/2012
7
Imóvel
66
Renda Fixa
7
3
Multiclasse
1
Renda variável
0
10
20
30
40
50
60
70
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10 20 30 40 50 60 70 formar n informar n transformar GUIA DO INVESTIDOR |

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Classificação dos fundos

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Em 31 de outubro de 2012, dentre os 77 FII que possuíam capitalização de mercado, 66 pertenciam à classe Imóvel. Dos onze FII restantes, sete pertenciam à classe Renda Fixa, três pertenciam à classe Multiclasse e um pertencia à classe Renda Variável. Dois dos FII classificados como Multiclasse possuem títulos de renda fixa e de renda variável em suas carteiras de investimentos, já o terceiro fundo investe também em imóveis. Vale observar que os dois maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimônio líquido conjunto em outubro de 2012 era de R$ 1,47 bilhão, não têm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA e, portanto, não estão incluídos nesta distribuição. Em outubro de 2012, os FII da classe Imóvel representavam 91,0% e 85,7% da capitalização de mercado e do número de fundos negociados na BM&FBOVESPA respectivamente.

POR CLASSE DE IMÓVEIS

3

Classifica os fundos da classe de ativos Imóvel por classe predominante

de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.

imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII. n Logística – Prédios e galpões, ou projetos

n

Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhões.

n

Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para estacionamento nos imóveis.

n

Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas físicas, locadas com base temporária ou prolongada, frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um projeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento, restaurante e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.

n

Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos industriais podem incluir espaços e estruturas de apoio à atividade

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industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.

3

Classificação dos fundos

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dos fundos formar n in formar n trans formar n Residencial – Prédios e outras estruturas

n

Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

n

Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é um prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção do imóvel.

n

Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o equipamento necessário para a realização da atividade de ensino, ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.

n

Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias, conforme descrito abaixo. Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construção destes. O número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para estacionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção. Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou projetos para a construção destes. A variedade normalmente não inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio gerencial e de manutenção. Lojas Individuais Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para a construção destas.

n

Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa área específica e salas comerciais numa outra área.

n

Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram em nenhuma das outras categorias.

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Classificação dos fundos

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Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Imóvel em 31/10/2012 8 1,5 % 1,4
Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Imóvel em 31/10/2012
8
1,5 %
1,4 % 1,2 %
1,5 %
0,0 %
2,0 %
2,9 %
Escritórios
54,2 %
4,8 %
Varejo – Shopping Centers
17,0 %
Diversificado
13,5 %
Logística
4,8 %
Varejo - Lojas Individuais
2,9 %
13,5 %
Escolar
2,0 %
54,2 %
Residencial
1,5 %
Hospitalar
1,5 %
Hospedagem
1,4 %
17,0 %
Industrial
1,2 %
Varejo - Galerias
0,0 %
1,4 % 17,0 % Industrial 1,2 % Varejo - Galerias 0,0 % Número de FII por

Número de FII por Classe de Imóvel em 31/10/2012

9
9
Escritórios 27 Varejo–Shopping Centers 11 Diversificado 7 Logística 5 Residencial 4 Varejo–Lojas
Escritórios
27
Varejo–Shopping Centers
11
Diversificado
7
Logística
5
Residencial
4
Varejo–Lojas Individuais
4
Escolar
3
Hospitalar
2
Varejo–Galerias
1
Industrial
1
Hospedagem
1
0
5
10
15
20
25
30

Em 31 de outubro de 2012 três classes de empreendimentos imobiliários dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imóvel: Escritórios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas três classes de empreendimentos imobiliários representavam 84,7% e 68,2% da capitalização de mercado e do número de fundos negociados da classe de ativos Imóvel na BM&FBOVESPA respectivamente.

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POR FINALIDADE

3

Classificação dos fundos

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Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do fundo.

n

Renda Regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada, no caso de FII da classe Imóvel, pelo pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, pelo pagamento de juros dos títulos investidos.

n

Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do valor patrimonial e de mercado da cota através da valorização dos bens e direitos investidos e/ou de sua negociação no mercado secundário.

n

Investimentos Gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamente. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui- se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a gestão patrimonial de imóveis.

n

Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma operação de securitização. O fundo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobiliários e Securitização na página 29 para maior detalhamento.

e Securitização na página 29 para maior detalhamento. Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade em
Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade em 31/10/2012 10 3,9 % 10,6 % Renda
Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade em 31/10/2012
10
3,9 %
10,6 %
Renda regular
Investimentos gerais
Ganho de capital
85,4 %
10,6 %
3,9 %
85,4 %

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Classificação dos fundos

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Número de FII por Finalidade em 31/10/2012

11
11
Renda regular 65 Ganho de capital 8 Investimentos 4 gerais 0 10 20 30 40
Renda regular
65
Ganho de capital
8
Investimentos
4
gerais
0
10
20
30
40
50
60
70

Em 31 de outubro de 2012, as três categorias da classificação dos fundos por finalidade que estavam presentes entre os fundos cujas cotas são negociadas na BM&FBOVESPA eram: Renda Regular, Ganho de Capital e Investimentos Gerais. A categoria Renda Regular era predominante, com uma participação de 85,4% e de 84,4% da capitalização de mercado e do número de fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA respectivamente.

conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA respectivamente. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO |

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Classificação dos fundos

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Fundos Imobiliários e Securitização

3

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma descrição resumida destas estruturas.

Build-to-suit Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). A figura abaixo exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit

esquemática deste tipo de estrutura. Build-to-suit Incorporadora Vendedor (FII) Contrato “ Build to suit

Incorporadora

Vendedor

(FII)

Contrato “Build to suit

Securitizadora Imobiliária Recebíveis de Aluguel
Securitizadora Imobiliária
Recebíveis de
Aluguel

Empresa

Securitizadora Imobiliária Recebíveis de Aluguel Empresa GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a

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3

Classificação dos fundos

formar n informar n transformar

Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré- determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representação esquemática desta estrutura.

Sale and lease-back

esquemática desta estrutura. Sale and lease-back FII Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

FII

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

Cessão De nitiva

R$

Securitizadora Imobiliária Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície CRI
Securitizadora Imobiliária
Créditos da
Concessão do
Direito de Uso
de Superfície
CRI

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície

R$

Contrato de Direito de Uso de Superfície

Empresa

CRI

R$

Investidores

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição

30

formar n in formar n trans formar

formar n in formar n trans formar Análise 4 do Mercado GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO

Análise4

do Mercado

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Análise do Mercado

formar n informar n transformar

Análise do Mercado formar n in formar n trans formar Até o ano de 2008 o

Até o ano de 2008 o mercado de FII era composto unicamente por fundos que investiam preponderantemente em imóveis. Naquele ano, com

o advento da ICVM 472, tornou-se possível a estruturação de fundos que

investissem majoritariamente em títulos. Desde aquela data, os lançamentos

e emissões de fundos dedicados a investimentos em títulos lastreados em

créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

e, posteriormente, em outros tipos de títulos fizeram com que o nível de

concentração do mercado em fundos de imóveis começasse a se diluir. No entanto, conforme apresentado no capítulo 3, a classe de ativo que engloba os fundos de imóveis ainda representava 91,0% da capitalização de mercado

consolidada 1 em outubro de 2012. Assim, apesar do forte crescimento do mercado de FII neste período e,

setorialmente dentro deste, de suas diferentes classes, quando o critério para

a determinação da composição atual do mercado é por classe de ativo –entre

os fundos pertencentes às três classes, fundos de imóveis, fundos de renda fixa e fundos de renda variável– esta composição ainda se mostra pouco diversificada. Por outro lado, quando se restringe a avaliação de composição a apenas o conjunto de fundos de imóveis, o grau de diversificação já se revela

bem maior. Mesmo assim, as duas principais classes de imóveis, escritórios

e shopping centers, representavam juntas, em outubro de 2012, 71,2% da

capitalização de mercado dos fundos de imóveis. Para uma análise setorial efetiva dos mercados primário e secundário de cotas de FII, abordando aspectos de tamanho, liquidez e rentabilidade, a Uqbar opta por apresentar dados comparativos divididos entre aqueles referentes às

duas classes principais de imóveis (escritórios e shopping centers), Renda Fixa

e todo o restante do mercado. Desta forma, neste capítulo são apresentados

gráficos que trazem dados referentes a quatro grupos de fundos, cada um representando um tipo distinto de ativo(s): escritórios, shopping centers, CRI

e o grupo de todos os fundos restantes ou o consolidado do mercado. Pelo

poder de representatividade destes quatro grupos, devido ao tamanho mas também à distinção de perfil de risco, esta divisão possibilita uma análise setorial comparativa, permitindo um entendimento da razão de algumas diferenças de desempenho entre os principais setores do mercado. A seguir é desenvolvida uma análise mais detalhada dos mercados primário

e secundário de cotas de FII. Exceto quando expressamente mencionado, as

estatísticas apresentadas referem-se apenas a fundos listados para negociações de suas cotas em bolsa de valores e ambiente de balcão organizado.

4

1 Os dados referentes aos dois maiores FII que não são de imóveis não estão inclusos no cálculo e nos gráficos representando a composição de mercado. Isto ocorre pelo fato destes dois fundos, o FII Votorantim Securities e o FII Votorantim Securities III, que investem preponderantemente em CRI, não terem suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Em 31/10/2012 o patrimônio líquido destes fundos era de R$ 621,5 milhões e R$ 846,8 milhões respectivamente.

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MERCADO PRIMÁRIO

4

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

Evolução das Emissões dos FII Listados por Tipo de Ativo – Montante (em R$ milhões)

12
12
5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2003 2004 2005 2006
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
* Até Outubro
Renda Fixa
Escritórios
Shopping Centers
Outros

Indicando a manutenção do domínio histórico dos fundos de Escritórios no mercado de FII, as emissões primárias dos fundos deste tipo de ativo foram as que mais cresceram em 2012 em termos absolutos e relativos, alcançando R$ 1,78 bilhão até outubro. Mesmo comparando somente o prazo de dez meses de 2012 contra o ano inteiro de 2011, o aumento já registrado é equivalente a R$ 628,9 milhões, ou 54,5%. Nos últimos doze meses, destaque individual para o montante de emissões de três fundos de Escritório: os FII CSHG Real Estate, Kinea Renda Imobiliária e Edifício Galeria, que emitiram R$ 490,9 milhões, R$ 409,8 milhões e R$ 381,2 milhões respectivamente 2 . As emissões do grupo de fundos chamado de Outros –aqueles que não pertencem aos três grupos principais– também cresceu substancialmente, atingindo R$ 1,43 bilhão até outubro de 2012, R$ 451,5 milhões (45,2%) acima da cifra do ano anterior. Neste grupo, o maior montante individual emitido nos últimos doze meses se refere ao FII JS Real Estate Multigestão, de R$ 414,1 milhões. Este fundo, cujo tipo de estruturação só se tornou possível após o advento da ICVM 472, tem sua carteira composta por investimentos preponderantes em títulos de renda fixa (CRI e Letras de Crédito Imobiliário) e títulos de renda variável (cotas de FII), sendo categorizado pela Uqbar como um fundo Multiclasse. Refletindo a permanência como o segundo grupo mais importante do mercado, porém com crescimento menos acentuado, os fundos de Shopping

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

Análise do Mercado formar n in formar n trans formar Centers emitiram R$ 640,8 milhões até

Centers emitiram R$ 640,8 milhões até outubro de 2012, contra R$ 572,0 milhões no ano anterior. O FII CSHG Brasil Shopping, um fundo de gestão aberta de investimentos em shopping centers, que possui uma carteira atual composta de vários empreendimentos deste tipo, teve o maior montante emitido nos últimos doze meses neste grupo, equivalente a R$ 333,5 milhões. Os fundos de Renda Fixa (CRI) emitiram R$ 470,6 milhões até outubro de 2012, comparado com R$ 385,0 milhões durante todo o ano de 2011. Os fundos de Renda Fixa, além dos fundos Multiclasse, também são fruto da ICVM 472 e vêm, paulatinamente, mostrando tendência de crescimento sustentado. Em outubro de 2012 existiam sete fundos neste grupo, excluindo os dois maiores que não têm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA¹. Este crescimento é oriundo na demanda de investidores do mercado que, em boa medida, são parte do private banking de grandes bancos e buscam investimentos, no caso indireto, em títulos de renda fixa com maior retorno em um ambiente de taxas de juros declinantes. Neste sentido, um fator limitador de uma expansão mais acelerada deste grupo de fundos tem ocorrido do lado da oferta, já que as emissões de CRI em 2012 decresceram substancialmente. As emissões primárias de cotas de FII em 2012 foram, mais uma vez, adquiridas majoritariamente por investidores pessoas físicas, responsáveis por 87,0% da demanda deste mercado, conforme pode ser visto na figura 13 a seguir.

4

Composição das Emissões em 2012* dos FII Listados por Classe de Investidor (% de Montante)
Composição das Emissões em 2012* dos FII Listados
por Classe de Investidor (% de Montante)
13
1,5 %
2,5 %
4,4 %
4,6 %
Pessoas físicas
87,0 %
Fundos de investimento
4,6 %
Pessoas ligadas à emissora
e/ou aos participantes
do consórcio
4,4 %
Pessoas jurídicas
2,5 %
Outros
1,5 %
87,0

Dando continuidade à tendência observada desde o ano passado, devido à atratividade crescente de investimentos em FII listados para investidores pessoas físicas, os bancos comerciais de varejo intensificaram seu foco de atuação junto a este segmento de clientes, utilizando e potencializando seus

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34

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

canais de distribuição. Por sua vez, as corretoras independentes também atuaram estrategicamente na distribuição de cotas destes fundos para o investidor pessoa física. Estima-se que, no final de outubro, cerca de sessenta mil pessoas físicas possuíam investimento em cotas de FII. Outros segmentos de investidores têm tido, por enquanto, participação negligente em termos de montante no mercado de emissões primárias de cotas de FII listados. Particularmente, fundos de pensão e investidores estrangeiros representaram menos que 1,5% deste mercado no último ano.

MERCADO SECUNDÁRIO

4

Com relação à evolução do mercado secundário de cotas de FII, dois aspectos destacam-se quando se analisa o comportamento recente de dois importantes indicadores: o montante negociado e o número de negócios. Em primeiro lugar, é extraordinária a durabilidade de um ritmo muito alto de expansão, ritmo este que se aplica de forma generalizada aos quatro grupos de fundos analisados. Em segundo lugar, nota-se uma participação proporcionalmente maior por parte dos fundos de títulos na composição da liquidez do mercado em ambos indicadores.

na composição da liquidez do mercado em ambos indicadores. Evolução das Negociações dos FII por Tipo
Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões) 14 800
Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões)
14
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Montante Negociado (R$ milhões)
Jan-Mar/03
Abr-Jun/03
Jul-Set/03
Out-Dez/03
Jan-Mar/04
Abr-Jun/04
Jul-Set/04
Out-Dez/04
Jan-Mar/05
Abr-Jun/05
Jul-Set/05
Out-Dez/05
Jan-Mar/06
Abr-Jun/06
Jul-Set/06
Out-Dez/06
Jan-Mar/07
Abr-Jun/07
Jul-Set/07
Out-Dez/07
Jan-Mar/08
Abr-Jun/08
Jul-Set/08
Out-Dez/08
Jan-Mar/09
Abr-Jun/09
Jul-Set/09
Out-Dez/09
Jan-Mar/10
Abr-Jun/10
Jul-Set/10
Out-Dez/10
Jan-Mar/11
Abr-Jun/11
Jul-Set/11
Out-Dez/11
Jan-Mar/12
Abr-Jun/12
Jul-Set/12

O mercado secundário de cotas de FII vem sendo caracterizado por uma taxa particularmente alta de crescimento que já dura quase três anos, independente da métrica utilizada. No primeiro trimestre de 2010 o montante negociado consolidado girava em torno de R$ 35,0 milhões. No terceiro trimestre de 2012, esta cifra já se aproxima de R$ 800,0 milhões, um

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Análise do Mercado

formar n informar n transformar

Análise do Mercado formar n in formar n trans formar múltiplo maior que 22. Esta expansão

múltiplo maior que 22. Esta expansão ocorreu de forma quase ininterrupta no período.

O grupo de fundos de Escritórios tem oscilado historicamente em torno

da taxa de 50,0% em termos de participação no consolidado de montante negociado no mercado secundário. Esta participação já esteve acima de 50,0%, mas, a partir do lançamento dos primeiros fundos de títulos, este nível

de participação tem funcionado como um teto máximo. No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Escritórios alcançou R$ 389,8 milhões, equivalente a 50,2% do total do mercado. Nos últimos doze meses o FII BTG Pactual Corporate Office Fund foi o fundo deste grupo que apresentou o maior montante negociado individual no mercado, atingindo R$ 365,4 milhões no período.

O grupo de fundos de Shopping Centers tem exibido um nível de liquidez

proporcionalmente menor do que a participação deste grupo no montante de emissões e de capitalização de mercado justificaria. No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Shopping Centers atingiu apenas R$ 46,6 milhões, equivalente a 6,0% do total do mercado. Por outro lado, os grupos de fundos de Renda Fixa e pertencentes à categoria Outros apresentaram montantes de negociação proporcionalmente maiores. Isto se deve às contribuições individuais dos fundos de Títulos (fundos de CRI, pertencentes ao grupo de fundos de Renda Fixa, e fundos que investem em CRI e cotas de FII, que são Multiclasse e pertencem à categoria Outros). No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Renda Fixa atingiu R$ 111,4 milhões, equivalente a 14,4% do total do mercado, e o montante negociado de cotas do grupo pertencente à categoria Outros alcançou R$ 228,2 milhões, equivalente a 29,4% do total do mercado. Nos últimos doze meses quatro fundos de Títulos apresentaram valor individual de montante negociado que os incluiu na lista dos dez fundos mais líquidos do mercado, no período, por este critério, tendo sido o FII XP Gaia Lote I o fundo de Renda Fixa de maior montante, com R$ 116,0 milhões, e o FII BTG Pactual Fundo de Fundos (Renda Variável) o fundo da categoria Outros de maior montante, com R$ 112,9 milhões. Ao se avaliar a liquidez do mercado pelo critério de número de negócios, constatam-se os mesmos fenômenos apontados acima, mas com maior intensidade. Em termos do mercado consolidado, o número de negócios saltou de menos de 4.000, no primeiro trimestre de 2010, para mais de 100.000 no terceiro trimestre de 2012, um fator múltiplo maior que 25. A seguir, a evolução histórica trimestral, por este critério de liquidez, para os quatro grupos de fundos avaliados:

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4

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4 Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Número de Negócios 40.000
4
Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Número de Negócios
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Análise do Mercado
Escritórios
Shopping Centers
Renda Fixa
Outros
Número de Negócios
Jan-Mar/03
Abr-Jun/03
Jul-Set/03
Out-Dez/03
Jan-Mar/04
Abr-Jun/04
Jul-Set/04
Out-Dez/04
Jan-Mar/05
Abr-Jun/05
Jul-Set/05
Out-Dez/05
Jan-Mar/06
Abr-Jun/06
Jul-Set/06
Out-Dez/06
Jan-Mar/07
Abr-Jun/07
Jul-Set/07
Out-Dez/07
Jan-Mar/08
Abr-Jun/08
Jul-Set/08
Out-Dez/08
Jan-Mar/09
Abr-Jun/09
Jul-Set/09
Out-Dez/09
Jan-Mar/10
Abr-Jun/10
Jul-Set/10
Out-Dez/10
Jan-Mar/11
Abr-Jun/11
Jul-Set/11
Out-Dez/11
Jan-Mar/12
Abr-Jun/12
Jul-Set/12
Jul-Set/11 Out-Dez/11 Jan-Mar/12 Abr-Jun/12 Jul-Set/12 No terceiro trimestre de 2012, o número de negócios de

No terceiro trimestre de 2012, o número de negócios de cotas do grupo de fundos de Escritórios alcançou 39.611, equivalente a 38,9% do total do mercado, uma taxa bem abaixo daquela referente à participação deste grupo segundo o montante negociado. O grupo de fundos de Shopping Centers teve 5.021 negócios, equivalente a 4,9% do total. Por sua vez, os grupos de fundos de Renda Fixa e pertencentes à categoria Outros apresentaram números de negócios neste trimestre de 20.019 e 37.069, equivalentes a 19,7% e 36,4% do total, respectivamente. Mais uma vez as contribuições individuais dos fundos de Títulos explicam as participações proporcionalmente maiores dos dois últimos grupos, fenômeno que vem sendo registrado há vários trimestres. Nos últimos doze meses os três fundos que apresentaram maior valor individual de número de negócios de todo o mercado são fundos de Títulos. Os FII XP Gaia Lote I (Renda Fixa), BTG Pactual Fundo de Fundos (Outros – Renda Variável) e o Maxi Renda (Outros – Renda Fixa e Renda Variável) tiveram 26.518, 23.860 e 17.939 negócios, respectivamente. Dois motivos principais ajudam a explicar o maior nível de liquidez, absoluto e relativo, de alguns fundos de Títulos. Para o caso do FII BTG Pactual Fundo de Fundos - um fundo de renda variável cuja carteira é composta majoritariamente de cotas de outros FII - o fato de haver uma gestão ativa de títulos, que procura incrementar o nível de distribuição do fundo com receita de ganho de capital em negociações de cotas de outros fundos, pode gerar um volume maior de suas cotas no mercado secundário por parte de investidores de curto prazo que se orientam pelo dividend yield mensal 3 . Independente do fator acima, alguns fundos de Títulos têm sido lançados com a figura do

3 Ver box Indicadores de Rentabilidade.

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formador de mercado, normalmente a mesma instituição que atuou como

4

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

distribuidora da oferta de cotas, a qual mantém um estoque destas em casa

e se compromete a alimentar e manter ofertas de compra e de venda destes

títulos no mercado secundário, com o intuito de aumentar a liquidez e, assim,

atrair mais investidores desde o mercado primário. Outros métodos estatísticos básicos são efetivos para ilustrar

quantitativamente as dimensões do crescimento de liquidez verificado. Por exemplo, o número de fundos que consistentemente atingiram, ao mesmo tempo, os patamares mínimos mensais de R$ 1,0 milhão em montante de cotas negociado e de 100 em número de negócios, durante os três meses precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de 2012 este número foi de 31 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este número tinha sido de 11 fundos. Ou alternativamente, o número de fundos que consistentemente atingiram o patamar mínimo de 90,0% em frequência de participação mensal em negociações nos pregões, durante os três meses precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de 2012 este número foi de 36 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este número tinha sido de 15 fundos. Alterando a análise de desempenho de liquidez de uma perspectiva de números de soma consolidada para números de média, e utilizando o float mensal como variável básica, conclui-se que a tendência de expansão no mercado secundário pode ser decomposta em três fatores: o crescimento do número de fundos que têm cotas negociadas; a valorização média dos preços das cotas; e um aumento da média da proporção do valor de cada fundo que

é negociada. O float mensal é definido como a porcentagem do valor de capitalização

de mercado de um fundo, em um determinado mês, que é negociada no mercado secundário ao longo daquele mês. A seguir, a figura 16 apresenta

a evolução do float mensal médio por fundo de cada um dos três grupos principais por ativo e do mercado consolidado.

três grupos principais por ativo e do mercado consolidado. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO

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4 Evolução do Float Mensal Médio dos FII por Tipo de Ativo (%) 16 6
4
Evolução do Float Mensal Médio dos FII por Tipo de Ativo (%)
16
6
5
4
3
2
1
0
Análise do Mercado
Consolidado
Renda Fixa
Escritórios
Shopping Centers
Jan-Mar/03
Abr-Jun/03
Jul-Set/03
Out-Dez/03
Jan-Mar/04
Abr-Jun/04
Jul-Set/04
Out-Dez/04
Jan-Mar/05
Abr-Jun/05
Jul-Set/05
Out-Dez/05
Jan-Mar/06
Abr-Jun/06
Jul-Set/06
Out-Dez/06
Jan-Mar/07
Abr-Jun/07
Jul-Set/07
Out-Dez/07
Jan-Mar/08
Abr-Jun/08
Jul-Set/08
Out-Dez/08
Jan-Mar/09
Abr-Jun/09
Jul-Set/09
Out-Dez/09
Jan-Mar/10
Abr-Jun/10
Jul-Set/10
Out-Dez/10
Jan-Mar/11
Abr-Jun/11
Jul-Set/11
Out-Dez/11
Jan-Mar/12
Abr-Jun/12
Jul-Set/12
Jul-Set/11 Out-Dez/11 Jan-Mar/12 Abr-Jun/12 Jul-Set/12 Anteriormente, quando existiam pouquíssimos fundos

Anteriormente, quando existiam pouquíssimos fundos listados, e depois, entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor começou

a atrair investidores em função da isenção fiscal para o investidor pessoa física que tinha sido recém-regulamentada naquela época, o float mensal médio por fundo (consolidado) chegou a superar 1,0%, ou até 2,0%, em alguns meses. Porém, com o aumento inicial do número de fundos, seguido por um período de atividade reduzida no mercado secundário que antecedeu a ICVM 472 e

o boom imobiliário, o float mensal médio passou a apresentar tendência de

retração se aproximando de 0,5%. A partir do começo de 2010, quando as condições de mercado se alteraram e o setor começou a adquirir relevância crescente como opção real de alocação e diversificação de investimentos para o investidor pessoa física, o float mensal médio voltou a aumentar. No primeiro trimestre de 2012 o float mensal médio superou 1,0% e, mantendo esta direção, fechou o terceiro trimestre em 1,36%. Assim, pode-se afirmar que a atividade consolidada do mercado secundário de FII tem crescido ainda mais rapidamente do que a combinação do crescimento do número de FII e a valorização média das cotas dariam a entender. Consoante com a análise anterior apresentada sobre o desempenho de liquidez dos fundos de Renda Fixa, o float médio mensal deste grupo tem sido consistentemente mais alto que o de todos os outros, tendo crescido mais acentuadamente no último ano e alcançado 4,98% no terceiro trimestre de 2012. Conforme exibido a seguir na figura 17, a evolução do valor de capitalização de mercado de cada um dos grupos principais de fundos e do mercado consolidado mostra um forte ritmo de crescimento generalizado, ininterrupto há vários anos.

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4 Evolução da Capitalização de Mercado dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$
4
Evolução da Capitalização de Mercado dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões)
17
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Análise do Mercado
Escritórios
Shopping Centers
Renda Fixa
Outros
31/01/2003
31/05/2003
30/09/2003
31/01/2004
31/05/2004
30/09/2004
31/01/2005
31/05/2005
30/09/2005
31/01/2006
31/05/2006
30/09/2006
31/01/2007
31/05/2007
30/09/2007
31/01/2008
31/05/2008
30/09/2008
31/01/2009
31/05/2009
30/09/2009
31/01/2010
31/05/2010
30/09/2010
31/01/2011
31/05/2011
30/09/2011
31/01/2012
31/05/2012
30/09/2012
31/05/2011 30/09/2011 31/01/2012 31/05/2012 30/09/2012 A capitalização de mercado como um todo é equivalente ao

A capitalização de mercado como um todo é equivalente ao produto do seu número de fundos pelo valor médio de capitalização de mercado por fundo. Ambos componentes vêm aumentando nos últimos anos. Em setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor médio de capitalização de mercado por fundo de R$ 134,0 milhões. Em setembro de 2011 o número de FII tinha subido para 55, com valor médio de capitalização de mercado por fundo de R$ 200,2 milhões. Recentemente, em outubro de 2012, o número de FII tinha saltado para 77, com valor médio de capitalização de mercado por fundo de R$ 269,2 milhões. O grupo de fundos de Escritórios vem mantendo uma participação próxima da metade do valor de capitalização de todo o mercado, tendo registrado 49,4% deste valor em outubro de 2012, com uma capitalização de mercado de R$ 10,23 bilhões. Isto representa um crescimento de 78,6% sobre o valor de um ano antes, de R$ 5,73 bilhões. Seis dos dez maiores valores de capitalização de mercado individuais pertencem a este grupo. No final de outubro de 2012, o maior fundo de Escritórios era o FII BTG Pactual Corporate Office Fund, com um valor de R$ 1,69 bilhão. Na mesma data, um total de seis FII, de grupos distintos, tinham valor de mercado próximo ou acima de R$ 1,0 bilhão. O maior fundo do grupo de Shopping Centers era o FII CSHG Brasil Shopping, com valor de R$ 994,7 milhões, e o maior fundo pertencente à categoria Outros era o FII Opportunity, com valor de R$ 1,84 bilhão. Este último é um fundo que investe em uma carteira de imóveis diversificados e responde pelo maior valor do mercado (outubro/2012), porém suas cotas apresentam baixíssima liquidez. Nenhum fundo de Títulos se encontra entre os dez maiores fundos do mercado.

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Análise do Mercado

formar n informar n transformar

O rendimento mensal médio por fundo, ponderado pela capitalização de mercado, para o mercado consolidado se manteve razoavelmente estável nos últimos dois anos, com pequenas oscilações em torno de 0,6%. Apenas nos últimos seis meses este indicador parece quebrar para baixo este nível de suporte de forma mais convincente. O rendimento mensal é definido como a razão entre o rendimento distribuído por um fundo em um determinado mês e o valor de mercado da cota do fundo naquele mês, em termos percentuais. Abaixo, na figura 18, a evolução nos últimos dois anos do rendimento mensal médio para os principais grupos de fundos.

4

Rendimento Médio Mensal Histórico dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado)
Rendimento Médio Mensal Histórico dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado)
18
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
Consolidado
Renda Fixa
Escritórios
Shopping Centers
Nov-10
Dez-10
Jan-11
Fev-11
Mar-11
Abr-11
Mai-11
Jun-11
Jul-11
Ago-11
Set-11
Out-11
Nov-11
Dez-11
Jan-12
Fev-12
Mar-12
Abr-12
Mai-12
Jun-12
Jul-12
Ago-12
Set-12
Out-12
Abr-12 Mai-12 Jun-12 Jul-12 Ago-12 Set-12 Out-12 Devido ao desempenho nos últimos dois anos do setor

Devido ao desempenho nos últimos dois anos do setor imobiliário na economia, que acarretou em taxas de vacância bastante reduzidas em imóveis alugados, o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos tem sido superior ao IGP-M, principal índice de reajuste dos contratos de aluguel de grande parte dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos. (ver box “Algumas Estatísticas sobre Imóveis de FII”). Ao mesmo tempo, devido à contínua valorização destes imóveis neste período, que reflete uma dinâmica de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa que permanece de rendimentos crescentes oriundos em aluguéis, as cotas dos FII continuam apresentando tendência de valorização de preço negociado no mercado secundário. A partir do fim de 2010, a valorização dos preços de cotas vinha ocorrendo em ritmo compatível à taxa de aumento nominal dos rendimentos dos fundos, mas passou a superá-la um pouco nos últimos seis meses. Assim, o rendimento mensal médio, tal qual é calculado, apresentou ligeira tendência de decrescimento neste período final. Esta queda reflete uma tendência de ajuste para baixo da expectativa de retorno por parte do mercado.

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41

Análise do Mercado

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Os fundos de Renda Fixa apresentaram o histórico de rendimento mensal médio mais alto nos últimos dois anos. A carteira destes fundos é majoritariamente composta por CRI e o lastro destes títulos é composto por recebíveis imobiliários cujos montantes são indexados ao IGP-M, frequentemente com reajustes em base mensal. Nos períodos de maior elevação deste índice, esta alta se reflete direta e pontualmente em toda a

cadeia de títulos beneficiária desta indexação: recebíveis imobiliários, CRI e cotas dos fundos de Renda Fixa. Adicionalmente, é importante destacar que, embora possam ser comparáveis, os rendimentos de fundos de Imóveis e de Renda Fixa têm dinâmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial e de mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos fundos de Renda Fixa, dependendo do fluxo de amortização dos CRI que compõem suas carteiras

e do nível do IGP-M, principal indexador destes títulos, podem ser majorados

pelo efeito da distribuição do componente referente à atualização monetária do valor do principal do CRI, resultando assim em uma tendência de queda

do valor real do CRI, e consequentemente da carteira de títulos, ao longo do tempo. Esta diferenciação, de certa forma comparável à distinção entre

o desempenho de um título de renda fixa e um título de equity, resulta em

rendimentos mensais que também são distintos. A rentabilidade efetiva das cotas de FII, definida como a taxa interna de retorno que considera o fluxo de distribuições e de amortizações das cotas e

seus preços negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA no começo

e fim do período referente ao cálculo da rentabilidade (ver box Indicadores

de Rentabilidade), apresentou um nível médio para o setor nos últimos anos bastante superior ao do mercado de ações e da taxa DI. Em setembro de 2012,

4

a

BM&FBOVESPA lançou o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários - IFIX,

o

primeiro benchmark deste setor (ver box IFIX). O desempenho deste índice,

deste setor (ver box IFIX). O desempenho deste índice, apresentado retroativamente desde o final de 2010,

apresentado retroativamente desde o final de 2010, oferece um referencial efetivo para uma leitura comparativa de desempenho intermercados e intramercados. No capítulo de Rankings são apresentados os dez melhores desempenhos do mercado de FII, em termos da rentabilidade efetiva, nos últimos doze meses, juntamente com o desempenho do IFIX no período. Poucos fundos apresentaram desempenho negativo nos últimos doze meses. Nestes casos, alguns riscos característicos de investimentos em cotas de FII se tornaram realidade de fato. No capítulo Considerações sobre Risco, uma análise em cima de fatos estilizados referentes a quatro diferentes tipos de fundo é desenvolvida. Nela, é incorporada a experiência empírica de riscos realizados recentemente no mercado.

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Análise do Mercado

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Análise do Mercado formar n in formar n trans formar Para finalizar este capítulo dedicado à

Para finalizar este capítulo dedicado à análise de mercado, em relação à evolução de mercado mais recente, após a data final de referência desta publicação, que é 31/10/2012, novas operações ocorreram. Entre a data final de referência e a data da publicação, sete novos FII passaram a ter suas cotas negociadas no mercado secundário. Baseado somente nestas operações, a projeção de aumento no valor de capitalização de mercado consolidado ainda em 2012 é de R$ 2,94 bilhões. 4

4

4 A capitalização de mercado foi calculada com base no preço médio negociado das cotas dos respectivos fundos em novembro de 2012, exceto para os casos dos FII CEO Cyrela Commercial Properties e FII RSB 1 que iniciaram seus negócios no dia 10 de dezembro de 2012, e do FII BB Progressivo II, que teve início de negociação de suas cotas programado para 12 de dezembro de 2012, para os quais foram utilizados o total do montante captado nas respectivas ofertas.

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43

Análise do Mercado

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Indicadores de Rentabilidade

4

Três indicadores de rentabilidade são utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho das cotas de FII: a Variação de Preço, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.

Variação de Preço

Este indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo, gerado pela valorização (positivo) ou desvalorização (negativo) do preço da cota de um FII, negociada no mercado secundário no começo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar efeitos distorcidos causados por baixos níveis de liquidez em uma base diária, a Uqbar trabalha com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preços médios mensais das cotas de FII, ponderados por montante negociado.

A fórmula da Variação de Preço (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do mês A ao mês B é:

no intervalo de tempo que vai do mês A ao mês B é: onde: e :

onde:

e:

de tempo que vai do mês A ao mês B é: onde: e : m i

m i A e m i B são os montantes negociados em cada negócio i, nos preços p i A e p i B , durante os meses A e B respectivamente.

Dividend Yield

A rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que é aplicado no

mercado de ações e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preço. É definida como o quociente entre o somatório das distribuições de uma cota em um determinado

intervalo de tempo e o preço de mercado da mesma cota.

intervalo de tempo e o preço de mercado da mesma cota. O dividend yield mais comumente

O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII é o anual, mas o mensal também é

bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend yield anual mais utilizado é o que se refere às distribuições dos doze meses precedentes ao mês de referência, incluindo o próprio, e ao preço de mercado da cota no mês de referência. É o dividend yield estimado. Outras opções menos utilizadas se referem ao preço de mercado da cota no mês do início do intervalo de tempo de doze meses precedentes ao mês de referência (dividend yield realizado) ou à estimativa do somatório das distribuições nos doze meses futuros ao mês de referência (dividend yield futuro).

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Análise do Mercado

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Análise do Mercado formar n in formar n trans formar A Uqbar, em seu acompanhamento mensal

A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indústria, trabalha com o dividend yield anual

estimado, referente ao somatório de distribuições nos doze meses precedentes ao mês de referência, incluindo o próprio, e ao preço médio de mercado da cota no mês de referência, este último calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seção anterior referente ao indicador Variação de Preço.

A fórmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao mês

de referência A é:

termos percentuais, referente ao mês de referência A é: onde: d i é cada distribuição que

onde:

d i é cada distribuição que ocorreu nos doze meses precedentes ao mês de referência A, incluindo o próprio, e P A é o preço médio no mês A, ponderado por montante negociado, conforme descrito anteriormente.

A interpretação direta do significado do dividend yield é a da proporcionalidade entre o valor das

distribuições e o valor da cota de FII. Tudo o mais constante, estes dois valores devem manter

o coeficiente de proporcionalidade inalterado. Alternativamente, um dividend yield crescente

indica uma propensão do mercado de demandar uma antecipação de rendimentos e/ou um aumento do retorno; e um dividend yield decrescente indica uma propensão do mercado de aceitar uma postergação de rendimentos e/ou uma redução do retorno. Ao se analisar a rentabilidade indicada pelo dividend yield, é importante que se tenha a informação se está ocorrendo alguma amortização das cotas por parte do fundo. Se o FII entrar

em alguma fase de desinvestimento, por exemplo, realizando lucros com a venda de imóveis que se valorizaram de acordo com metas preestabelecidas, e distribuir este lucro, adicionando-o aos seus rendimentos, o dividend yield do fundo aumentará de forma insustentável no longo prazo e deve ser analisado neste contexto. Ademais, se o dividend yield calculado se refere às distribuições que ocorreram durante o período de amortização e ao preço de mercado da cota no final deste período, como no caso do dividend yield estimado, haverá também um efeito adicional de aumento artificial neste indicador por conta da diminuição do denominador, já que

o preço de mercado da cota tenderá a se reduzir em função da amortização.

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4

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4 Taxa Interna de Retorno A Taxa Interna de Retorno (TIR) é o indicador de
4
Taxa Interna de Retorno
A
Taxa Interna de Retorno (TIR) é o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta
tanto os fluxos inferidos no cálculo da Variação de Preço, como os fluxos utilizados no cálculo
do Dividend Yield. Por isto, este indicador também é referido como o indicador de rentabilidade
efetiva.
O
indicador é equivalente à TIR do fluxo de caixa que considera as distribuições e as amortizações
de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preços médios, ponderados por
montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário nos meses do começo
e
fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR é a taxa de desconto que faz com que o somatório
Análise do Mercado
do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuições e amortizações
no intervalo de tempo e do preço da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor
do investimento inicial (equivalente ao preço da cota no início do intervalo de tempo), tal qual
representado pela fórmula abaixo:
n f ( t)
( 1 + TIR )
=
Investimento inicial
u t
25
2
t
=
1
onde:
t
= período (de 1 a n)
t = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t
f(t) = fluxo de caixa no período t
u
ao fim do período t f(t) = fluxo de caixa no período t u GUIA DO

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4 Índice Índice de de Fundos Fundos de de Investimentos Investimentos Imobiliários Imobiliários BM&FBOVESPA
4
Índice Índice de de Fundos Fundos de de Investimentos Investimentos Imobiliários Imobiliários BM&FBOVESPA BM&FBOVESPA – – IFIX IFIX
O
IFIX é um índice que mede o retorno total de um investimento em uma carteira de cotas de
Análise do Mercado
FII, sendo que sua metodologia de cálculo considera as variações de preço e as distribuições de
rendimentos e amortizações destas cotas de fundos.
Lançado pela BM&FBOVESPA em 03 de setembro de 2012, o índice tem sua série histórica que
pode ser acompanhada retroativamente desde o final de dezembro de 2010, quando o valor
base do índice foi fixado em 1.000 pontos. No final de outubro de 2012, o valor do IFIX era de
1.500,57 pontos, acumulando alta de 50,1%, ou o equivalente a 24,8% a.a. desde o início de sua
apuração no final de 2010. Seu menor valor histórico foi de 981,44 pontos, registrado em janeiro
de 2011, e o maior foi de 1.537,32, alcançado em setembro de 2012 1 . A figura abaixo mostra a
evolução do índice desde o início de sua série até o final de outubro de 2012.
Evolução diária do IFIX
1.600
1.537,56
1.500
1.400
1.300
1.200
1.100
1.000
981,44
900
O
IFIX é composto por uma carteira de cotas de FII negociadas nos mercados de bolsa e balcão
organizado da BM&FBOVESPA. Como condição para fazer parte do índice, as cotas dos fundos
devem estar presentes:
n
em 60,0% ou mais dos pregões dos últimos doze meses;
n
na lista das cotas que possuem índices de negociabilidade que somados, de forma
decrescente, representem mais de 99,0% do valor acumulado de todos os índices de
negociabilidade.
O índice de negociabilidade é a média geométrica entre as participações de determinada
cota em termos do número de negócios e do montante negociado em relação ao ocorrido
em todo o mercado.
1 Os valores mínimo e máximo são referentes à série histórica que compreende o período de 30/12/2010 a
31/10/2012.
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dez-10
jan-11
jan-11
fev-11
fev-11
mar-11
mar-11
abr-11
abr-11
mai-11
mai-11
mai-11
jun-11
jun-11
jul-11
jul-11
jul-11
ago-11
ago-11
set-11
set-11
out-11
out-11
out-11
nov-11
nov-11
dez-11
dez-11
jan-12
jan-12
jan-12
fev-12
fev-12
mar-12
mar-12
abr-12
abr-12
mai-12
mai-12
mai-12
jun-12
jun-12
jul-12
jul-12
ago-12
ago-12
ago-12
set-12
set-12
out-12
out-12

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

Análise do Mercado formar n in formar n trans formar onde: IN i é o índice

onde:

IN i é o índice de negociabilidade da cota i; n i e m i são o número de negócios e o montante negociado da cota i nos últimos 12 meses; e N e M são o número de negócios e o montante negociado de todas as cotas de FII nos últimos 12 meses.

4

As cotas dos fundos com menos de doze meses de listagem na BM&FBOVESPA somente podem fazer parte do IFIX se tiverem mais de seis meses de negociação e , no mínimo, 60,0% de presença em pregão nos últimos seis meses, além de pertencerem à lista do índice de negociabilidade, exatamente como definido acima, ou seja, mantendo a base anual de N e M. Em 03 de dezembro de 2012, 44 cotas de FII faziam parte da carteira do IFIX. A tabela abaixo mostra cada cota pertencente à carteira com suas respectivas participações no índice e quantidade teórica de cotas.

participações no índice e quantidade teórica de cotas. FII Ticker Qtde. Teórica Part. (%) BTG Pactual

FII

Ticker

Qtde. Teórica

Part. (%)

BTG Pactual Corporate Office Fund

BRCR11

11.000.000

12,179

CSHG Real Estate

HGRE11

900.000

11,205

Kinea Renda Imobiliária

KNRI11

772.200

9,111

CSHG Brasil Shopping

HGBS11

445.795

7,000

BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

BBVJ11

5.420.000

4,394

Grand Plaza Shopping

ABCP11

61.019.165

4,078

Edifício Almirante Barroso

FAMB11B

104.800

3,759

BB Progressivo

BBFI11B

130.000

3,743

CSHG Logística

HGLG11

340.100

3,119

Torre Almirante

ALMI11B

104.700

2,652

Shopping Pátio Higienópolis

SHPH11

578.353

2,471

Projeto Água Branca

FPAB11

750.000

2,200

Presidente Vargas

PRSV11

195.000

1,988

BTG Pactual Fundo de Fundos

BCFF11B

2.123.862

1,945

Rio Bravo Renda Corporativa

FFCI11

136.662.752

1,931

Cenesp

CNES11B

1.958.330

1,800

Industrial do Brasil

FIIB11

664.516

1,754

Hotel Maxinvest

HTMX11B

714.516

1,655

CSHG JHSF Prime Offices

HGJH11

165.000

1,649

Hospital Nossa Senhora de Lourdes

NSLU11B

1.144.800

1,559

Campus Faria Lima

FCFL11B

167.000

1,469

BTG Pactual Fundo de CRI

FEXC11B

1.461.280

1,359

BB Renda Corporativa

BBRC11

1.590.000

1,346

TRX Realty Logística Renda I

TRXL11

1.591.357

1,311

RB Capital Renda I

FIIP11B

927.162

1,192

Parque Dom Pedro Shopping Center

PQDP11

100.000

1,107

Cyrela Thera Corporate

THRA11B

1.368.247

1,037

Square Faria Lima

FLMA11

69.033.500

1,016

RB Capital Renda II

RBRD11

1.848.383

0,981

Mercantil do Brasil

MBRF11

101.664

0,957

BM Brascan Lajes Corporativas

BMLC11B

998.405

0,918

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Análise do Mercado

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FII

Ticker

Qtde. Teórica

Part. (%) (cont.)

XP Gaia Lote I

XPGA11

1.050.973

0,853

CSHG Recebíveis Imobiliários BC

CSBC11

104.709

0,835

Europar

EURO11

440.000

0,754

RB Capital General Shopping Sulacap

RBGS11

1.078.000

0,635

Aesapar

AEFI11

750.500

0,620

Anhanguera Educacional

FAED11B

518.007

0,565

West Plaza

WPLZ11B

989.339

0,513

Max Retail

MAXR11B

59.245

0,499

Hospital da Criança

HCRI11B

200.000

0,409

Caixa TRX Logística Renda

CXTL11

53.597

0,389

Mais Shopping Largo 13

MSHP11

90.840

0,366

RB Capital Prime Realty I

RBPR11

800.000

0,356

Floripa Shopping

FLRP11B

48.000

0,321

4

A carteira teórica do índice tem vigência de quatro meses. Uma cota de FII será excluída da

carteira se: (i) deixar de atender a algum critério de inclusão, quando das reavaliações periódicas;

ou (ii) houver o resgate da totalidade dos títulos em circulação; ou (iii) sua negociação na BM&FBOVESPA for suspensa por 30 dias.

A BM&FBOVESPA calcula o IFIX em tempo real, considerando os preços dos últimos negócios

ocorridos nos mercados de bolsa e balcão organizado. No cálculo do índice, as cotas que fazem

parte do mesmo, de acordo com os critérios de inclusão, são ponderadas por seus respectivos valores de mercado. O valor de mercado é a quantidade total de cotas emitidas multiplicada por sua última cotação em mercado. A participação de um título no IFIX não poderá ser superior a 20,0%. Caso isso ocorra, ajustes são feitos para adequar a participação do título a esse limite.

O peso de cada cota no índice não leva em consideração o grau de negociabilidade da cota

como ocorre no cálculo do Índice Bovespa - Ibovespa. O IFIX segue o modelo do Índice Brasil

50 - IBrX -50, o qual considera o grau de negociabilidade apenas como condição para inclusão na carteira teórica. Depois de satisfeita esta condição e a de frequência mínima (60,0%) em pregões, estando então elegível para compor a carteira do índice, a cota tem o nível de sua participação definido exclusivamente pela sua capitalização de mercado relativa.

O IFIX pode ser calculado da seguinte forma:

relativa. O IFIX pode ser calculado da seguinte forma: onde: IFIX é o valor do índice;
relativa. O IFIX pode ser calculado da seguinte forma: onde: IFIX é o valor do índice;

onde:

IFIX é o valor do índice; Qi é a quantidade teórica da cota i; Pi é o preço da cota i; e n é a quantidade de cotas integrantes da carteira teórica do índice. Finalmente, em relação à ocorrência de rendimentos em dinheiro, proventos em cotas e novas subscrições referentes às cotas pertencentes à carteira do IFIX, ajustes são realizados de forma a sempre manter a continuidade do valor do índice, incorporar neste o retorno total de cada cota e manter o peso teórico de cada cota representado pelo valor diário de capitalização de mercado relativa de seu fundo.

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49

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Informações Estatísticas sobre FII

4

Dados Estatísticos sobre Ativos de FII

A tabela abaixo apresenta dados estatísticos, segregados por tipo de imóvel, sobre os ativos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em outubro de 2012. Os dados foram obtidos a partir

de levantamento feito pela Uqbar, utilizando como base os informes mensais divulgados pelos administradores dos FII na CVM.

O tipo de imóvel apresentado na tabela se refere à classificação do fundo, sendo considerados

apenas fundos da classe Imóvel. Os valores apresentados são os montantes médios por fundo associado a cada tipo de imóvel e os números percentuais se referem à participação de cada ativo em relação ao total de ativos de cada tipo de fundo.

 

Ativo

Imóveis

CRI / LCI

FII

Ações /

Aplicações

Recebíveis

Outros

Tipo Imóvel

Total

Participações

Financeiras

R$

R$

 

R$

 

R$

 

R$

 

R$

 

R$

 

R$

 
 

milhões

milhões

%

milhões

%

milhões

%

milhões

%

milhões

%

milhões

%

milhões

%

Escolar

123,7

109,8

88,7

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

13,3

10,8

0,7

0,5

0,0

0,0

Escritórios

299,0

246,3

82,4

7,9

2,6

29,2

9,8

1,0

0,3

11,7

3,9

2,2

0,8

0,8

0,3

Galerias

10,2

9,5

93,2

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,7

6,7

0,0

0,0

0,0

0,0

Hospitalar

142,3

139,9

98,3

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

1,3

0,9

1,1

0,8

0,1

0,0

Diversificado

460,0

301,7

65,6

0,0

0,0

2,4

0,5

20,8

4,5

32,2

7,0

99,9

21,7

3,0

0,6

Industrial

57,9

54,2

93,7

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

1,9

3,4

1,6

2,8

0,1

0,1

Logística

143,8

105,1

73,1

4,0

2,8

20,4

14,2

0,0

0,0

13,1

9,1

1,2

0,8

0,0

0,0

Lojas Individuais

89,4

65,5

73,3

5,5

6,2

0,0

0,0

0,0

0,0

16,6

18,6

1,3

1,4

0,5

0,5

Residencial

86,5

12,5

14,5

0,0

0,0

0,0

0,0

56,0

64,8

16,5

19,1

1,3

1,5

0,1

0,1

Shopping Centers

326,7

253,4

77,5

20,9

6,4

23,3

7,1

6,1

1,9

14,1

4,3

6,8

2,1

2,1

0,6

Todos

264,7

204,3

77,2

8,0

3,0

18,9

7,1

6,8

2,6

14,1

5,3

11,6

4,4

1,0

0,4

6,8 2,6 14,1 5,3 11,6 4,4 1,0 0,4 Segue a definição de cada tipo de ativo:

Segue a definição de cada tipo de ativo:

Imóveis: investimento em imóveis, incluindo possíveis benfeitorias, obras e atualizações de valor devido às reavaliações dos mesmos. CRI / LCI: investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários e/ou Letras de Crédito Imobiliário. FII: investimento em cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Ações/Participações: investimento em ações de empresa e/ou participações em sociedades de propósito específico (SPE) que estejam ligadas ao setor imobiliário. Aplicações Financeiras: investimentos em ativos de renda fixa, como Certificados de Depósito Bancário e títulos públicos, e fundos de investimentos de diferentes modalidades. Recebíveis: contas a receber diversos, principalmente aluguéis. Outros: outros ativos, principalmente caixa.

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição

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4

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

Dados Estatísticos sobre Imóveis de FII Os quadros abaixo apresentam alguns dados estatísticos sobre os imóveis que pertenciam às carteiras de investimentos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) na data base desta publicação. Os dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar junto a todos os FII cujas cotas são negociadas nos mercados de bolsa e balcão organizado da BM&FBOVESPA. Foram utilizadas informações públicas divulgadas pelos fundos nos seguintes documentos: Demonstrações financeiras e de fluxo de caixa, relatórios mensais, trimestrais e semestrais dos administradores, informes e balancetes mensais, pareceres de auditores independentes e relatórios de gestores e consultores. A Uqbar gostaria de agradecer às instituições que retornaram as solicitações, confirmando e/ ou completando as informações levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse maior e a informação sobre os imóveis mais acurada.

Para o quadro abaixo, foram utilizadas as seguintes definições:

Número de Fundos: quantidade de fundos negociados na BM&FBOVESPA que têm nas suas carteiras imóveis com dados disponíveis. Amostra: o número de fundos com dados disponíveis sobre área ou valor de mercado de imóveis. Área Útil Média: média da área útil total por tipo de imóvel por fundo. Valor de Mercado Médio: média de valor de mercado total por tipo de imóvel por fundo. Para cada tipo de imóvel são considerados os fundos que possuem pelo menos um imóvel pertencente àquela categoria.

possuem pelo menos um imóvel pertencente àquela categoria. Tipo Variável Total Com 1 Entre 2 e

Tipo

Variável

Total

Com 1

Entre 2 e 5 imóveis

Entre 6 e 10 imóveis

Mais de 10 imóveis

de Imóvel

imóvel

 

Número de Fundos

67

33

18

8

8

Área Útil Média (mil m²)

64,1

31,5

30,2

125,7

191,9

Todos

Amostra

57

29

13

8

7

Valor de Mercado Médio (R$ milhões)

197,0

182,9

164,2

210,8

420,4

Amostra

64

31

18

8

7

 

Número de Fundos

29

16

9

2

2

Área Útil Média (mil m²)

32,4

26,6

13,0

53,1

120,3

Escritórios

Amostra

25

14

7

2

2

Valor de Mercado Médio (R$ milhões)

259,1

221,8

147,6

358,5

922,7

Amostra

27

14

9

2

2

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição

51

Análise do Mercado

formar n informar n transformar

 

(cont.)

Tipo

Variável

Total

Com 1

Entre 2 e 5 imóveis

Entre 6 e 10 imóveis

Mais de 10 imóveis

de Imóvel

imóvel

 

Número de Fundos

13

10

2

1

-

Área Útil Média (mil m²)

68,3

40,2

60,0

329,5

-