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Notcias do setor
16 dicas para voc financiar seu novo imvel
Revista poca, Jos Fucs, 05/ago

Tudo o que voc sempre quis saber sobre crdito imobilirio e nunca lhe contaram antes

Nos ltimos anos, ficou mais fcil comprar imvel. O crdito, que praticamente sumira do mercado
imobilirio desde a dcada de 1980, voltou com fora. Mesmo com a economia patinando, no falta
dinheiro na praa para quem tem a ficha limpa e quer deixar o aluguel para trs ou morar num imvel
mais adequado a suas necessidades. Com a estabilidade econmica, os prazos de financiamento se
alongaram. Isso permitiu uma reduo significativa no valor das prestaes. Com a queda dos juros,
possvel obter um crdito por at 35 anos por uma taxa razovel. At para quem tem poupana e pode
pagar vista, o crdito imobilirio tornou-se uma alternativa atraente. Por ltimo, o aumento da
concorrncia beneficia a clientela. Os principais bancos privados operam ativamente na carteira
imobiliria. At o Banco do Brasil - que deixava a Caixa, sua "coirm" estatal, correr solta na rea -
entrou na disputa.
A compra de um imvel , muitas vezes, o maior investimento que algum faz ao longo da vida.
fundamental, portanto, planejar minuciosamente esse passo to decisivo. A diferena entre quem
planeja e quem no planeja se mostra nos nmeros, e de maneira eloqente, ainda mais num cenrio de
preos altos, como o que vivemos agora. Pode significar uma economia de at R$ 250 mil, no caso de
um imvel de R$ 500 mil, ou de R$ 500 mil, no caso de um imvel de R$ 1 milho. Os financiamentos
imobilirios tm muitas nuances, e uma parcela relevante dos candidatos a muturio no tem
informao suficiente para escolher a melhor proposta. Como a volta macia do crdito imobilirio ao
pas relativamente recente, no se formou ainda uma cultura slida fora do crculo de profissionais do
setor. "H muita desinformao no mercado", diz a consultora Andreza Reis, da Cfin, empresa
especializada na prestao de servios na rea imobiliria. "Muita gente compra um imvel e no sabe
que precisa reservar dinheiro para pagar o custo do contrato, o Imposto de Transmisso de Bens
Imveis (ITBI) e o registro no cartrio."
Os prprios bancos criam dificuldades. Alguns parecem querer confundir deliberadamente os clientes,
para lucrar com a ignorncia alheia. "Muitas vezes, o barato pode sair caro", afirma Jos Roberto
Machado, diretor de crdito imobilirio do Santander. No Brasil, ao contrrio do que acontece em outros
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pases, como os Estados Unidos, ainda no h ferramentas online para facilitar a comparao das
propostas dos bancos. Tampouco possvel contratar um financiamento imobilirio pela internet. "
importante saber que no apenas os grandes bancos oferecem crdito imobilirio competitivo", diz
Frederico Porto, diretor da Pan Sua Casa, controlada pelo Banco BTG Pactuai em sociedade com a Caixa.
1 D PARA OBTER O CRDITO ANTES DE ENCONTRAR O IMVEL DE SEUS SONHOS
Para facilitar o processo de compra, possvel entrar com o pedido de financiamento no banco antes
mesmo de voc encontrar o imvel que procura. Se o pedido for aprovado, o banco fornecer uma
"carta de crdito" como garantia de que voc ter o dinheiro necessrio para fechar o negcio, caso a
documentao de seu futuro imvel esteja em ordem e o atual proprietrio no tenha pendncias
financeiras. A carta de crdito tem validade por, no mnimo, trs meses. Em geral, concedida at cinco
dias teis aps a entrega dos documentos e formulrios exigidos pelo banco.
2 COMPARE AS CONDIES OFERECIDAS PELOS BANCOS
Como os contratos de financiamento imobilirio envolvem muitos documentos e costumam tomar
bastante tempo das agncias, os bancos preferem credenciar empresas especializadas na rea para
fazer a coleta da papelada dos clientes e reduzir o custo da operao. A contratao de uma empresa
credenciada pode ser compulsria ou no, de acordo com o banco. Existem hoje na praa mais de 200
empresas no ramo. Alguns bancos, como o Banco do Brasil e a Caixa, tm contratos de exclusividade
com uma ou duas empresas. Outros trabalham com vrias. A maioria dos prestadores de servio cobra
uma taxa fixa do cliente (de at R$ 1.200) e recebe tambm remunerao dos bancos. H empresas que
chegam a cobrar do cliente 5% do preo do imvel, alegando que esse valor inclui o pagamento do ITBI,
taxas cartoriais e outros gastos menores. Tais despesas, em geral, ficam em torno de 3% nas grandes
cidades do pas. H tambm empresas que recebem sua remunerao s dos bancos, como a Cfin
Consultoria Imobiliria, fundada h cinco anos. Ela responsvel pelas simulaes de financiamento
nos principais bancos, feitas com exclusividade para POCA. Como elas so credenciadas por vrios
bancos, podem fazer cotaes de graa para os candidatos a muturio. Isso facilita muito a preparao
de documentos e o preenchimento de formulrios, alm da tomada de deciso sobre a melhor proposta.
Convm, porm, ficar esperto. Em alguns casos, os intermedirios tentam empurrar para o cliente o
financiamento do banco que lhes paga a maior comisso, mesmo que no seja a melhor opo.
3 NO D PARA CONTAR MUITO COM O FGTS
O salto dos preos dos imveis nos ltimos anos tornou bem mais complicado o uso do Fundo de
Garantia do Tempo de Servio (FGTS) na compra de um imvel. Hoje, s possvel usar o FGTS em
imveis de at R$ 500 mil - um valor insuficiente at para comprar um apartamento usado de dois
dormitrios em bairros de classe mdia nas grandes cidades brasileiras. Como esse valor no
reajustado desde 2009, h presso do setor imobilirio para o governo elevar o limite para R$ 750 mil.
Nenhuma posio oficial a respeito do assunto foi anunciada at o momento. O candidato a muturio
est abandonado prpria sorte. Tem de contar com sua prpria poupana para pagar sua parte no
negcio, que pode variar de um mnimo de 10% a 20% do preo, de acordo com o banco. Ainda que o
imvel esteja dentro do limite legal, h outras restries para usar o FGTS. Se o atual proprietrio tiver
usado o FGTS quando comprou o imvel, um novo comprador s poder faz-lo novamente depois de
trs anos. Ele tambm no pode ser proprietrio de outro imvel na cidade em que trabalha ou mora e
em cidades que faam divisa com ela ou que pertenam mesma regio metropolitana.
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4 O SISTEMA DE PRESTAES DECRESCENTES O MAIS VANTAJOSO
Muitos candidatos a muturio se sentem mais confortveis em fazer um financiamento em que o valor
das prestaes fixo e definido previamente- um sistema conhecido como Tabela Price. Mas o custo
total do financiamento pelo Sistema de Amortizao Constante (SAC), em que as prestaes comeam
um pouco mais altas e perdem valor ao longo do contrato, bem menor. A diferena a favor do SAC,
cujas parcelas tambm so prefixadas, pode chegar a 15% da quantia a pagar ao banco, ou at mais,
dependendo do valor do crdito. Tanto nos financiamentos feitos pelo SAC quanto pela Tabela Price, o
saldo devedor corrigido mensalmente pela variao da TR. S que, pelo SAC, como as prestaes
iniciais so mais altas que pela Tabela Price, a amortizao do saldo devedor mais acelerada. Pelo SAC,
o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira parcela. Pela Tabela Price, a
dvida aumenta no princpio, porque a maior parte das prestaes iniciais cobre apenas os juros da
operao. S depois de alguns anos o saldo devedor comea a cair. At l, se a valorizao no
acompanhar a correo do saldo devedor, a dvida poder superar o valor de mercado do imvel. Trata-
se de uma distoro que j aconteceu num passado relativamente recente no Brasil. No d para
garantir que no acontecer de novo. Tambm ocorreu em larga escala no auge da crise do mercado
imobilirio nos Estados Unidos e na Europa, em 2007 e 2008. Pelo SAC, o risco de isso ocorrer muito
menor.
5 A "TAXA DE BALCO" S O COMEO DO JOGO
Os bancos costumam trabalhar com uma taxa diferente para os candidatos a muturio que no so seus
clientes. Embora tenham se tornado mais seletivos para conceder descontos, com a alta dos juros nos
ltimos meses, ainda h uma boa margem de negociao. A taxa pode cair de forma significativa, s
vezes 1 ou 2 pontos percentuais ao ano, dependendo do perfil de crdito. Se o interessado estiver
disposto a abrir uma conta-corrente e a concentrar seus negcios no banco em que pretende fazer o
financiamento, poder obter um desconto adicional. Alguns bancos incluem no contrato um dispositivo
que prev o aumento dos juros se o cliente cancelar um dos servios ou atrasar mais de 15 dias o
pagamento da parcela.
6 A CAIXA NEM SEMPRE A MELHOR OPO
Ao contrrio do que diz a crendice popular, o crdito imobilirio da Caixa pode no ser o mais barato.
Embora os juros cobrados pela Caixa sejam os menores do mercado, outros fatores afetam o custo do
financiamento, como o seguro contra danos fsicos e contra morte ou invalidez permanente do
muturio, ambos obrigatrios. Muitas vezes, os seguros da Caixa custam mais caro que em outros
bancos. Hoje, os principais bancos privados podem oferecer condies mais atraentes. At o Banco do
Brasil, que ficava fora desse ramo, entrou na disputa. Como acontece com outras modalidades de
crdito, no preciso ser cliente de um banco para financiar a compra de seu imvel com ele.
7 OS BANCOS QUE TM PARCERIA COM IMOBILIRIAS NEM SEMPRE OFERECEM OS MELHORES NEGCIOS
Por comodidade, quem compra um imvel financiado prefere muitas vezes fazer o financiamento no
banco que tem convnio com a imobiliria que inter- medeia a transao. Isso pode facilitar a
aprovao do crdito e a liberao posterior do dinheiro, mas tambm pode representar um gasto
adicional de milhares de reais ao longo do contrato. O melhor no fechar negcio com quem faz a
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primeira proposta, por mais tentador que possa parecer, antes de consultar seus concorrentes. Pode at
ser que o banco conveniado seja a melhor alternativa, mas, se no for, quem ficar no prejuzo voc.
8 ALGUNS BANCOS USAM ARTIFCIOS PARA CONFUNDIR O CLIENTE
Como o crdito imobilirio tem muitas variveis, comum o candidato a muturio comparar banana
com ma e laranja com mamo ao avaliar a melhor proposta para seu bolso. Isso pode lev-lo a fechar
negcio com um banco que no oferece a melhor condio, sem se dar conta. A taxa nominal de juro
apenas uma referncia. No deve ser comparada com a taxa de juro efetiva, mais realista. Ela tambm
deve ser informada pelos bancos clientela. S que mesmo a taxa efetiva no d uma ideia precisa do
custo, porque no inclui os seguros habitacionais, que fazem diferena no valor final do crdito. O custo
efetivo total (CET), cuja divulgao tambm obrigatria, permite uma comparao mais precisa. Ele
inclui os juros efetivos, os seguros e outras despesas recorrentes de menor relevncia. At o CET,
porm, pode induzir o cliente a erro. Embora alguns bancos tenham um CET mais baixo que outros e
deem a impresso de que oferecem uma condio melhor de financiamento, recorrem com freqncia a
mutretas de todo tipo para ludibriar o interessado. So artifcios quase impossveis de notar, s vezes
at mesmo por quem do ramo. Para ter certeza de que voc est mesmo fazendo o melhor negcio, a
melhor sada comparar a soma das prestaes mensais de todo o financiamento - uma informao que
os bancos tambm tm de fornecer, com a simulao das parcelas.
9 O VALOR TOTAL A PAGAR PODE VARIAR AT 30%
No crdito imobilirio, qualquer pequena diferena no custo pode proporcionar uma economia
substancial para o comprador. Na soma de todas as prestaes, a diferena entre o banco que oferece a
melhor condio e o que oferece a pior pode chegar a 32%, segundo as simulaes produzidas pela
Cfin. Nos financiamento de imveis de R$ 500 mil, a diferena chega hoje a R$ 250 mil. Nos de R 750
mil, a quase R$ 380 mil, e nos R$ 1 milho, a pouco mais R$ 50 mil. No brincadeira. Essa diferena
pode representar vrias viagens a exterior com toda a famlia durante o perodo do financiamento. Ou,
no mnimo, duas ou trs caminhonete importadas de alto padro. A som do valor total das prestaes
funda mental para voc poder escolher, ser risco de errar, o banco em que far se financiamento. A
esses valores, ainda deve ser acrescentada a variao d TR, adotada hoje por todos os banco no sistema
de prestaes decrescente (SAC). Como a TR comum a todo os bancos, no altera a comparao das
propostas.
10 O APORTE INICIAL PODE SER MAIS ELEVADO EM CERTOS BANCOS
At pouco tempo atrs, o comprador precisava ter, no mnimo, 30% do valor do imvel para obter o
financiamento. Hoje, a maioria dos bancos trabalha com 20%. Outros, como Caixa, Banco do Brasil e Pan
Sua Casa (fuso do antigo Panamericano com a BM Sua Casa, especializada em crdito imobilirio),
exigem apenas 10% de contrapartida do comprador. Esse valor pode ser pago total ou parcialmente ao
vendedor como sinal. Uma parcela tambm pode ser paga quando o banco liberar o financiamento.
Tudo depende da negociao com o vendedor. A parcela do banco creditada diretamente na conta-
corrente do vendedor. Isso pode representar de 15 a 60 dias, conforme o banco, para quem j estiver
com a carta de crdito na mo. Em geral, os bancos privados so bem mais geis. O atraso na liberao
do dinheiro ao vendedor pode acarretar multas ao comprador, se isso estiver previsto no contrato de
compra e venda. Para conseguir obter o valor mximo de financiamento, a prestao inicial tem de estar
dentro dos limites de comprometimento de renda estabelecidos pelo banco. A maior parte dos bancos
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permite um comprometimento de at 30% da renda bruta mensal. O Santander informa trabalhar com
at 35% da renda bruta. O Ita tambm trabalha com 35%, mas da renda lquida. Quem no se
enquadrar nessas exigncias precisar aumentar o valor da entrada para reduzir o valor do
financiamento e das prestaes. S assim o banco aprovar o crdito.
11 O VALOR DA PRIMEIRA PRESTAO PODE ENGANAR O COMPRADOR
Ao comparar as simulaes feitas pelos bancos com o valor exato de cada prestao do contrato (sem
considerar a variao da TR), muita gente se preocupa apenas em olhar a primeira parcela e talvez a
ltima. fundamental que a primeira prestao tenha o menor impacto possvel no oramento do
comprador. Tambm importante observar a ltima prestao, para saber se, daqui a 25, 30 ou 35 anos,
no poder ser cara demais para o muturio, em especial em caso de aposentadoria. Isso no quer dizer
que o banco com menores prestaes no incio e no final do contrato o que voc deve escolher. Quem
oferece a primeira e a ltima prestao mais baixas nem sempre tem o menor custo total de
financiamento. No sistema de prestaes decrescentes, o SAC, tudo depende da velocidade de reduo
das parcelas ao longo do contrato, que varia conforme o banco. Alguns mantm as prestaes mais
baixas no comeo, mas demoram mais para reduzi-las e oneram o saldo devedor com pesadas
correes. Outros comeam com prestaes um pouco mais altas, mas diminuem a dvida com maior
rapidez. Lembre que o custo total e a soma das prestaes so as informaes mais relevantes. Voc
tem de conhec-las para poder escolher com segurana o banco em que far o financiamento. Voc
pode at optar por uma instituio financeira mais barata, mas deve ter conscincia de que poder
pagar mais por isso depois.
12 OUTRAS DIVIDAS ENTRAM NA CONTA DO COMPROMETIMENTO DE RENDA DO CLIENTE
Muitas vezes, na hora de avaliar o comprometimento de renda do candidato, os bancos levam em
considerao outros financiamentos feitos pelo cliente, entre eles carro e outros bens de consumo
includos no cadastro nico do Banco Central. J houve candidatos a muturio que tiveram de quitar o
financiamento do carro para poder financiar o imvel. Em geral, os bancos permitem compor a renda
por at duas pessoas da famlia. O Banco do Brasil e o HSBC aceitam at cinco pessoas, mesmo sem lao
de parentesco. Alguns bancos tambm so mais tolerantes em relao renda no comprovada dos
candidatos.
13 POSSVEL INCLUIR IMPOSTOS E TAXAS NO CRDITO
Quase ningum se d conta de que, alm do pagamento da entrada, ainda ter de pagar um valor
considervel, cerca de 3% do valor do imvel, em impostos, taxas e despesas contratuais, alm da taxa
de vistoria, que varia de R$ 250 a R$ 1.500, e dos custos contratuais cobrados pelos bancos.
fundamental prever esses gastos, para no ser surpreendido depois. Quem no for contratar o valor
mximo de financiamento para sua renda mensal, e no quiser pagar as despesas extraordinrias
vista, poder inclu-las no financiamento na maioria dos bancos. Se voc tiver um valor maior que o
mnimo necessrio para dar de entrada, poder usar parte do dinheiro na reforma do imvel e aumentar
o valor do financiamento, j que as taxas de juro do crdito imobilirio esto entre as mais baixas do
mercado. melhor engordar o valor do financiamento imobilirio do que ter de recorrer aos bancos
depois, para pagar a reforma, ou mesmo usar o crdito especial oferecido pela Caixa para materiais de
construo e de acabamento.
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14 O PRAZO MXIMO DO CRDITO PODE VARIAR DEZ ANOS
At pouco tempo atrs, os bancos trabalhavam com financiamentos de, no mximo, 30 anos. Hoje,
Santander, Pan Sua Casa e Caixa j trabalham com at 35 anos. A opo por um financiamento de prazo
mais longo pode ser boa alternativa para reduzir o valor das prestaes e facilitar o enquadramento nas
exigncias de comprometimento de renda com o pagamento das prestaes. Obviamente, isso
aumentar o valor total a pagar ao banco ao longo do contrato e encarecer o imvel. Mas uma opo
vlida para quem no tem renda suficiente para fazer um financiamento por prazos mais curtos. Alguns
bancos, como o Banco do Brasil, anunciam para o pblico que oferecem 30 anos de prazo. Na hora H,
depois de uma longa anlise, aprovam apenas 25 anos.
15 A IDADE DO MUTURIO I AFETA P VALOR DAS PRESTAES
Segundo a legislao em vigor, a idade limite para pagamento da ltima parcela do financiamento
imobilirio de 80 anos e seis meses. Isso significa que o prazo encurta progressivamente para
candidatos com mais de 45 anos e seis meses. Ao mesmo tempo, a taxa do seguro contra morte e
invalidez do muturio, que quita o saldo devedor - ou sua frao na propriedade, se houver mais de um
comprador -, aumenta com a idade na maioria dos bancos. Com o encarecimento do seguro e a reduo
do prazo de financiamento, o valor das prestaes aumenta. Isso dificulta o enquadramento nos limites
de comprometimento de renda fixados pelos bancos. Se for seu caso, pode ser conveniente fazer o
financiamento num baNco que no reajuste o seguro ao longo do contrato, como o HSBC, para diluir
custo por um prazo maior.
16 D PARA CORTAR O CUSTO COM A MIGRAAO PARA OUTRO BANCO
Alguns bancos, como o Pan Sua Casa, oferecem a possibilidade de transferir o financiamento do imvel
para eles, com o objetivo de reduzir os juros hoje pagos a outro banco. Isso ainda no foi
regulamentado pelo Banco Central, mas j se tornou prtica de mercado. Dependendo da idade do
muturio, d at para alongar o prazo da dvida remanescente, para reduzir o valor das prestaes.
possvel tambm refinanciar imveis j quitados, com escritura definitiva. Quem j tem a casa prpria e
precisa de um reforo de caixa pode alienar parte do patrimnio, refinanciando at 60% do valor do
imvel por um prazo de at 30 anos - desde que se enquadre nos limites de comprometimento de renda
vlidos para um financiamento convencional. A vantagem desse tipo de operao que voc consegue
alongar suas dvidas, mais que em qualquer outra modalidade de crdito, e pagar os menores juros do
mercado pelo financiamento. Se preferir, pode sacar o crdito aprovado em parcelas. Pode receber um
valor inicial de R$ 50 mil e depois, se quiser, sacar o restante aos poucos, para no ter de pagar juros
sobre o valor integral do crdito desde o incio. No caso do Pan, a taxa dessas operaes de 12,7% ao
ano, fora a variao do ndice Geral de Preos do Mercado (IGPM), calculado pela Fundao Getulio
Vargas (FGV).

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Matria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]

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