Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho

UNESP Campus Franca FHDSS

ANLISE JURISPRUDENCIAL

CONTRATO DE RESERVA DE ESPAO PARA LOAO EM SHOPPING CENTER

Discente : Ana Carolina Garcia, 4 Direito

Diurno
Docente : prof. Dr. Alfredo Jos dos Santos

Franca
2010
ANLISE JURISPRUDENCIAL

RESERVA DE ESPAO PARA LOCAO EM SHOPPING CENTER

O contrato de reserva de locao em shopping center espcie de contrato
atpico misto, j que assume duas ou mais formas de se contratar. Trata-se de contrato
que se firma ainda na fase de construo do prdio em que se situar o Shopping Center
e o lojista se obriga a contribuir com o valor de construo, pagando quantias peridicas
at a finalizao da obra. O empreendedor, por sua vez, se obriga a garantir o sucesso da
obra e as caractersticas necessrias, acopladas a ela, que visem garantir um maior
rendimento para o lojista locatrio que ir instalar sua loja no espao reservado. Dessa
forma, temos a obrigao mtua como ponto presente deste contrato.
O shopping Center tem a configurao de centro comercial que objetiva
oferecer, entre outras coisas, lazer, entretenimento, segurana e, principalmente, um
leque de opes de consumo dos mais variados produtos disponveis no mercado.
Considerando esse aspecto, podemos entender que o lojista, ao se dispor a contratar
junto ao empreendedor do shopping, espera, para o sucesso de seu negcio, que o centro
comercial oferea todas essas caractersticas elencadas que so mesmo essenciais para a
classificao deste local como um shopping.
O lojista, alm de pagar previamente pelo espao em que colocar sua loja, paga
o aluguel por ele, quando j pronto, mais taxas condominiais, referidas no art. 54 da Lei
n8.245 /91. Essas taxas condominiais se dividem em extraordinrias e ordinrias, sendo
que as primeiras so devidas pelo empreendedor e as segundas so pagas tanto pelos
lojistas quanto pelo empreendedor, j que se destinam manuteno do prdio.
Sobre este tipo de contrato configurar como contrato de locao no se encontra
consenso na doutrina. Para Maria Helena Diniz tal classificao no estaria correta j
que o locatrio se obriga a pagar quantias referentes obra antes mesmo da existncia
do contrato de locao.
"A moldura do contrato de locao no idnea para guarnecer a relao entre o empreendedor, o shopping e o
lojista. Este contrai obrigaes que no so prprias de um locatrio. Antes da entrega da loja, os lojistas tero o nus de pagar
uma quantia, que no ser certamente "luvas", visto que no h ainda contrato de locao. Trata-se de uma quantia paga ttulo
de reserva ou de garantia, devida na fase de construo do empreendimento e tambm quando j est concludo e em
funcionamento. A administradora do shopping poder fiscalizar o faturamento bruto da loja, averiguando os livros e registros que
contenham a escriturao contbil, balanos e estoques de mercadorias, registro de vendas vista e a crdito e o movimento
dirio das operaes mercantis. Essa intromisso na contabilidade de cada loja ter por escopo apurar, em operao de

sindicncia, o valor percentual do aluguel participativo, de tal sorte que o lojista no poder negar, se solicitado, a apresentao
desses livros de registros. Tal sindicncia no haver num contrato de locao, sendo at mesmo incompatvel com ele.

O acrdo aqui analisado trata-se de apelao interposta contra sentena que deu
como procedente uma ao rescisria de contrato de reserva de espao para locao em
shopping Center. A lojista contratante props reconveno contra a autora
empreendedora na ao principal, citando-a. por esta ultima no comparecer audincia
aps ser devidamente citada, em apelao, a r reconvinte pugna pela improcedncia da
ao ora dada como procedente, e pela procedncia da reconveno. Defende que seja
aplicado a pena de confisso autora reconvinda j que no comparecera audincia.
Alega que no pode cumprir, o contrato de reserva de espao, pelo valor excessivo deste
e em face da crise mundial que assolou o pas e que prejudicou, entre outros ramos, o
ramo de venda de automveis (negcio em que se baseava a atividade da lojista). Cita
como base argumentativa o que preceitua o artigo 393 do Cdigo Civil.

Em

contrapartida, a empreendedora alega que seu representante legal no recebeu a citao

da reconveno proposta pela r, e portanto, se torna impossvel a aplicao de pena de
confisso. Alm do mais, a alegao feita pela r, de que no pde cumprir com a
obrigao devido a caso fortuito ou motivo de fora maior (crise mundial), no se
sustenta, visto que toda atividade comercial oferece riscos que lhe so inerentes, e
considerando-se que o ramo de venda de automveis, no Brasil, j vinha, h tempos,
sofrendo dificuldades.
O comprometimento da apelante, em principio, tinha se fixado no pagamento de
28.500 reais, em 10 parcelas mensais e, desta forma, como houvera pago somente duas
parcelas, a multa por resciso contratual deveria ser calculada proporcionalmente s 8
parcelas restantes. Ocorre que , na ao julgada procedente, fixou-se uma multa de 20%
sobre 28.500 totalizando numa quantia de 5.700 que foi pago pela apelante. Todavia
este valor que, como dito acima, deveria fixar-se em razo das parcelas restantes, se
calculado com base nesta proporcionalidade seria de 4.560 reais. O clculo correto,
ento, ficaria desta maneira: 28.500 x 20% = 5.700 : 10 x 8 = 4.560.
Diante destas alegaes, o colegiado decidiu por dar provimento parcial
apelao, garantindo que a apelante tivesse de volta o dinheiro que pagou a mais pelo
clculo equivocado.

DINIZ, Maria Helena, Tratado Terico e Prtico dos Contratos, 3, 2 ed. 1996 - ed. Saraiva.