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LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Institui o Cdigo Civil
Em vigor desde dia 11.01.2003
CAPTULO VI
Do Condomnio Geral
Seo I
Do Condomnio Voluntrio
Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os
direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a
respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de
conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.
Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte
ideal.
1 oSe os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita,
adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem.
2o Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.
Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a
parte de cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou
proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.
Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela,
obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que
lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o
quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.

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 1oPodem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de cinco
anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2o No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3 oA requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz
determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de herana (arts.
2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s,
indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies
iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa
benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos
do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a
coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies iguais, o
condmino ao estranho.

Subseo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o administrador,
que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o
condmino ao que no o .
Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante
comum.
Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1o As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta.
2 oNo sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de qualquer
condmino, ouvidos os outros.
3o Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou disposio de ltima
vontade, sero partilhados na proporo dos quinhes.

Seo II
Do Condomnio Necessrio
Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto
neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou

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valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho,
embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de
ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender a diviso no o
pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra
divisria.

CAPTULO VII
Do Condomnio Edilcio
Seo I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so
propriedade comum dos condminos.
1 oAs partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas,
lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietrios.
2 oO solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e
eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
3oA frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao valor da unidade imobiliria,
o qual se calcula em relao ao conjunto da edificao.
4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.
5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do
condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio
de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no
mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde
logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham

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posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser
registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem
estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s
despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
2oSo equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os
promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos
demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
o
1O
condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento
sobre o dbito.

2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a
multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o
valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no
havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos
condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante
o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a
pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e
danos que se apurem.

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Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as
despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies
iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade
exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias,
com as suas partes acessrias.
1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino,
s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela
no se opuser a respectiva assemblia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns
deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1oAs obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao,
pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2 oSe as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia
assemblia, que dever ser convocada imediatamente.
o
3 No
sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas
excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente
convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos
condminos.

4oO condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que
efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora
de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos,
no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por
qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter
novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de
modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio,
inclusive multas e juros moratrios.

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Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total
ou parcial.

Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o
condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos
necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que
interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao.
2oO sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as
funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da
conveno.
o

Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do artigo

antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar
irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma
prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos
condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao da
conveno e do regimento interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende de aprovao pela unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia sero tomadas,
em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo

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menos metade das fraes ideais.

Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do
condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a
reunio.
Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos
condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela
assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do
sndico.

Seo III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os
condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem
metade mais uma das fraes ideais.
1 oDeliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas
respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial.
2 oRealizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao
estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que se refere o
2odo artigo antecedente.

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