BC Fund 21 de fevereiro de 2017

Divulgao de Resultados 4T16 e 2016

So Paulo, 21 de fevereiro de 2017 - O Fundo de Investimento Imobilirio FII BTG Pactual Corporate Office Fund
(BC Fund), (BM&FBovespa: BRCR11), maior fundo de investimento imobilirio listado em bolsa do Brasil, anuncia
hoje seus resultados referentes ao quarto trimestre de 2016 (4T16) e do ano de 2016.

Destaques do 4T16 e 2016

A receita de locao totalizou R$ 56,4 milhes no trimestre e R$ 217,2 milhes no ano de 2016.
No 4T16, o FFO totalizou R$ 40,7 milhes (R$ 2,12/cota), enquanto o FFO ajustado foi de R$ 43,2 milhes (R$
2,24/cota). Em 2016, o FFO totalizou R$ 179,5 milhes (R$ 9,34/cota) e FFO ajustado foi de R$ 189,7 milhes (R$
9,87/cota).
O lucro lquido no 4T16 foi de R$ -124,7 milhes e R$ -207,4 milhes em 2016, desconsiderando os efeitos de
reavaliao no portfolio, foram R$ 39,1 milhes (R$ 2,04/cota) e R$ 187,2 milhes (R$ 9,74/cota)
respectivamente.
O patrimnio lquido no final do 4 trimestre de 2016 era de R$ 2,1 bilhes (R$ 109,20 /cota).
O total de rendimentos e amortizao distribudos em 2016 foi de R$ 587,4 milhes (R$ 30,56/cota), em linha
substancialmente superior a distribuio de rendimentos e amortizao dos anos anteriores.
Nos ltimos 12 e 24 meses (base dezembro/2016), a rentabilidade dos cotistas, considerando rendimentos
distribudos e o valor da cota, foi de +41,4% e +35,8% respectivamente.
No final do trimestre, a ABL do portflio correspondia a 229.426 m. No havendo alteraes em relao ao 3T16.
A vacncia financeira, que se manteve em patamar inferior mdia de mercado, era de 14,2% no final de 2016.
Reduo de 0,2% se comparado ao trimestre anterior.
No 4T16, 2,8% da carteira de contratos passou por perodo de revisional ou teve novas locaes, o que gerou
uma reduo de 6,4% em termos nominais e de 7,1% se considerada a inflao (leasing spread). A receita
contratada de mesmos inquilinos do 4T16 subiu 1,3% em termos nominais em relao ao 4T15.
Teleconferncia (Portugus) Teleconferncia (Ingls) Relao com investidores
22 de fevereiro de 2017 22 de fevereiro de 2017 E-mail: contato@bcfund.com.br
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Eventos recentes 4T16

Assembleia Geral Ordinria e Extraordinria

Em outubro, foi realizada a Assembleia Geral Ordinria e Extraordinria de Cotistas do Fundo onde foram deliberadas
as adaptaes do regulamento do fundo ICVM 571/2015. O qurum qualificado no foi atingido nesta assembleia.
Junto a demais participantes do mercado o assunto foi levado a CVM e conforme retorno da mesma, as adaptaes
foram realizadas por ato do Administrador.

Carta Consulta
Em novembro, foi divulgada a apurao da Carta Consulta para os cotistas, emitida em outubro. Dos votos
contabilizados, 30,36% do total de cotas emitidas e responderam Carta Consulta, sendo que desse total, por maioria
de 98,89% dos votos, os cotistas aprovaram o item (i) locao do Bloco A do Edifico Burity para o Banco PAN e por
maioria de 90,31% aprovaram o item (ii) aquisio de fundos da mesma Administradora. Com a aprovao do item (i),
foi assinado ainda em novembro o contrato de locao do Bloco A do Edifico Burity para o Banco PAN.

BFC
Novo contrato de locao de dois andares
No ms de outubro, foi assinado contrato de locao para os dois andares que ainda sero desocupados pelo Banco
Pan, conforme a notificao de resciso antecipada recebida no final do ms de maio. Com essa locao se mantem a
ocupao total do edifcio

Eldorado
Novo contrato de locao de meio andar
Em dezembro, foi celebrado um novo contrato de locao com uma empresa do ramo de seguros. O mesmo tem
durao de cinco anos e possui valores de locao compatveis com o que vem sendo comercializado na regio.

Resciso antecipada
Em dezembro, aps cumprimento do aviso prvio, tivemos a sada parcial do locatrio do 8 andar do edifcio
Eldorado, sob o qual foi aplicada multa rescisria. Nossa equipe de locao segue trabalhando ativamente no
processo de comercializao desta rea.

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Reavaliao de ativos
Em Dezembro, foi concluda a reavaliao semestral do portflio de imveis do Fundo. O resultado desta avaliao,
que impacta as demonstraes financeiras do ms de novembro, gerou uma reduo no valor dos ativos de R$163,8
milhes, que significa um decrscimo de 7,3% em relao avaliao anterior, principalmente devido ao impacto da
reavaliao do Torre Almirante com a sada do locatrio e das condies desafiadoras do mercado Rio de Janeiro.

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Eventos subsequentes

Reduo de custos condominiais

No dia 30 de janeiro foi realizada a Assembleia Geral Extraordinria do Condomnio CENESP a qual deliberou uma
reduo de cerca de 25% em termos reais dos custos condominiais, refletindo uma economia de aproximadamente
R$ 365 mil/ms para a nossa participao no empreendimento. Essa reduo de custos que ir beneficiar os
locatrios e o Fundo, faz parte de um dos pilares da gesto ativa aplicada no BC Fund.

Torre Almirante
No dia 16 de fevereiro, a Petrobras finalizou o processo de desmobilizao do ativo, juntamente com a entrega de
chaves e com o pagamento da multa rescisria. Reforamos que temos uma equipe robusta e especializada
trabalhando no processo de comercializao do ativo. Ressaltamos ainda as qualidades tcnicas do ativo e o seu
diferencial frente ao mercado desafiador do Rio de Janeiro.

Eldorado
Reverso de resciso antecipada
No incio de fevereiro, revertemos a sada da Gafisa de uma andar e meio, prevista para ocorrer em janeiro, conforme
informativo mensal de setembro. A rea a ser devolvida correspondia a 1,3 % da ABL do fundo e a quase 2,5% da
receita contratada.

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Constituio do Comit de Acompanhamento

No dia 15 de abril, foi realizada uma Assembleia Geral Ordinria e Extraordinria que deliberou a eleio/reeleio
dos membros do comit de acompanhamento de cotistas, para atuar junto Gestora em assuntos relacionados ao
Fundo.

Aumentar o grau de governana

Aproximao da viso/percepo dos cotistas com a gestora
Objetivo
Atualizao sobre as atividades do fundo e mercado
No se trata de um comit deliberativo

Reeleies feitas anualmente nas AGOs

Prazo
Em caso de renncia, o membro ser substitudo por outro cotista indicado pela Gestora

Reunies ordinrias mensais

Periodicidade
Reunies extraordinrias conforme necessidade

No esteja impedido por lei especial, ou condenado por crime falimentar, de prevaricao, peita
ou suborno, concusso, peculato, contra a economia popular, a f pblica ou a propriedade, ou a
Restries para se
pena criminal que vede, ainda que temporariamente, o acesso a cargos pblicos
candidatar No tenha sido condenado a pena de suspenso ou inabilitao temporria aplicada pela CVM
No seja parte relacionada Gestora e/ou Administradora

Condies aos
Assinatura de termo de confidencialidade
Eventuais restries a negociao de cotas, conforme legislao aplicvel
membro do comit No h remunerao

3 membros indicados pelos cotistas: 3 membros indicados pela Gestora:

Edilson Guidini Alexandre Assolini
Constituio
Felipe Guarnieri Bruno Macedo
Daniel Caldeira Carlos Rebello

Reunies do Comit de Acompanhamento

Pautas dos encontros
Ao longo do 4T16, foram realizadas trs reunies do comit de acompanhamento dos cotistas. Estas reunies
contaram com a presena dos membros do comit e dos gestores do BC Fund e tiveram como pauta o debate de
perspectivas de mercado, acompanhamento operacional do Fundo, enquadramento as regras de governana, entre
outros assuntos.

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Consideraes sobre as informaes contbeis

A elaborao de informaes intermedirias no requerida pelas prticas contbeis adotadas no Brasil aplicveis a
fundos de investimento imobilirio. Em linha com as prticas das companhias listadas na BM&FBovespa e
considerando a atual base de cotistas do BC Fund, as demonstraes financeiras do quarto trimestre de 2016
passaram por um processo de reviso limitada conduzida pela Ernst & Young de acordo com as normas brasileiras e
internacionais de reviso de informaes intermedirias.

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Destaques financeiros (em R$ milhes, exceto se indicado) 4T15 4T16 Var. 2015 2016 Var.
Receitas de locao 59,6 56,4 (5,4%) 237,0 217,2 (8,4%)
Lucro lquido (36,0) (124,7) 246,7% (14,6) (207,3) 1321,2%
Lucro lquido / cota (R$ / cota) (1,87) (6,49) 246,7% (0,76) (10,79) 1321,2%
Lucro lquido (ex -reavaliao) 86,7 39,1 (54,9%) 223,5 187,2 (16,2%)
Lucro lquido (ex -reavaliao) / cota (R$ / cota) 4,51 2,04 (54,9%) 11,63 9,74 (16,2%)
FFO 42,9 40,7 (5,1%) 188,1 179,5 (4,5%)
FFO / cota (R$ / cota) 2,23 2,12 (5,1%) 9,78 9,34 (4,5%)
FFO ajustado 45,2 43,2 (4,6%) 197,0 189,7 (3,7%)
FFO ajustado / cota (R$ / cota) 2,35 2,24 (4,6%) 10,25 9,87 (3,7%)
Distribuio total 58,2 43,6 (25,0%) 233,0 587,4 152,1%
Distribuio total / cota (R$ / cota) 3,03 2,27 (25,1%) 12,12 30,56 152,1%
Patrimnio lquido 2.910,7 2.099,2 (27,9%) 2.910,7 2.099,2 (27,9%)
Patrimnio lquido / cota (R$ / cota) 151,41 109,20 (27,9%) 151,41 109,20 (27,9%)
Endividamento bruto 496,0 481,6 (2,9%) 496,0 481,6 (2,9%)
Endividamento lquido (caixa lquido) (55,5) 51,1 n.a. (55,5) 51,1 n.a.

Destaques operacionais 4T15 4T16 Var. 2015 2016 Var.

2 271.220 229.426 271.220 229.426
ABL do portflio (m ) (15,4%) (15,4%)
Receita contratada de locao mensal (R$ milhes) 22,1 19,4 (12,2%) 22,1 19,4 (12,2%)
Vacncia financeira (final do perodo) 10,1% 14,2% 0,4 p.p. 10,1% 14,2% 0,4 p.p.
Inadimplncia 6,7% 5,2% (0,2 p.p.) 6,7% 5,2% (0,2 p.p.)
Variao anual da receita contratada (SAR) -1,7% 1,3% n.a. -1,7% 1,3% n.a.
Leasing spread (0,6%) (7,1%) 10,8 p.p. (0,6%) (7,1%) 10,8 p.p.
% Carteira negociada 2,9% 2,8% (0,0 p.p.) 54,8% 13,0%
99 (0,8 p.p.)

Destaques de mercado 4T15 4T16 Var. 2015 2016

-3313 Var.
Nmero total de cotas 19.224.537 19.224.537 0,0% 19.224.537 19.224.537 0,0%
Valor de mercado 1.796,5 1.835,9 2,2% 1.796,5 1.835,9 2,2%
Preo da cota - Final do perodo (R$ / cota) 93,45 95,50 2,2% 93,45 95,50 2,2%
Preo da cota - Mdia do perodo (R$ / cota) 102,41 95,63 (6,6%) 105,40 92,88 (11,9%)
Volume financeiro mdio dirio (R$ milhes) 6,25 2,89 (53,8%) 3,57 3,30 (7,6%)
Quantidade de cotistas 17.135 21.734 26,8% 17.135 21.734 26,8%
Total de Pessoas Fsicas 16.985 21.589 27,1% 16.985 21.589 27,1%
Total de Pessoas Juridicas 150 145 (3,3%) 150 145 (3,3%)
% das cotas detidas por Pessoas Fisicas 75% 78% 3,6 p.p. 75% 78% 3,6 p.p.
% das cotas detidas por Pessoas Jurdicas 25%
0,25 22% (10,8 p.p.) 25% 22% (10,8 p.p.)

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Comentrios do Gestor
O ano de 2016 foi bastante movimentado apesar da baixa atividade econmica e do mercado. Vendemos no incio do
ano um portflio de R$ 365 milhes, de 3 propriedades, sendo 2 no Rio de Janeiro e 1 em Braslia, que
considervamos mercados mais arriscados nesse momento. Essas vendas geram um ganho de capital de 22% e um
retorno para o Fundo de 19% a.a. ao longo de 3 anos. Terminamos o ano com um portflio mais concentrado na
regio de So Paulo, representando 75% vs 68% em 2015, que acreditamos ser o mercado que ter uma recuperao
mais rpida no mdio prazo.
No primeiro semestre do ano, decidimos por fazer uma distribuio de caixa extraordinria aos cotistas, no valor de
R$ 400 milhes (R$ 20,80/cota), destravando assim parte do desconto de mercado sobre o valor patrimonial que o
fundo vinha praticando. Para os investidores que utilizaram o recurso da distribuio e reaplicaram no mesmo dia no
BC Fund, tiveram um retorno at o final de 2016 de 41,4%. Somadas todas as outras distribuies mensais, os
investidores que entraram no fundo no seu lanamento em Dez/10 (h 6 anos) ou na segunda oferta em Dez/12, j
receberam na forma de distribuio de caixa 83% e 45% do seu investimento respectivamente.
Em 2016, tivemos dois importantes retrofits em andamento, o do CENESP que foi concludo no 3T16 e do Brazilian
Financial Center (BFC), com previso de termino em 1T17. Este ltimo foi ganhador do prmio mster imobilirio
como melhor Projeto de Retrofit em 2016 do Brasil, com previso de termino no 1T17. Ambos investimentos
resultaro no alongamento da vida til do ativo e no aumento de sua atratividade na prospeco de locatrios.
Trabalhamos tambm na reduo dos custos condominiais e na absoro das reas vagas do nosso portflio.
Continuaremos e intensificaremos esse trabalho em 2017, especialmente para o edifico Torre Almirante no Rio de
Janeiro que ficou vago neste ms (Fev/17).
O Fundo permanece com uma posio de caixa de R$ 430 milhes, o que nos permite fazer aquisies no futuro. J
vemos no horizonte um cenrio de maior estabilidade fiscal e politica, a melhora da confiana do consumidor,
inflao controlada e queda da taxa de juros, fatores que aliados ao pouco volume de entrega de estoque nos
prximos anos possibilitam uma boa uma recuperao do mercado imobilirio e nesse cenrio devemos estar
posicionados em ativos de boa qualidade.
Brazilian Financial Center e CENESP - (antes e hoje)

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Desempenho operacional

Composio do portfolio de ativos

No final do trimestre, a ABL do portflio correspondia a 229.426 m. No havendo alteraes em relao ao 3T16.

Portfolio de ativos (com base na receita contratada em dez/2016)

Por tipo de ativo Por localizao

Rio de
B Janeiro
18,5% 25,4%

AAA
49,9%

A
31,6%
So Paulo
74,6%

Por setor de atuao dos inquilinos Por concentrao de inquilinos

leo/Gs Em dezembro de 2016, o principal inquilino era a

23,4% Petrobras, com aproximadamente 21% da
Outros
37,6% receita contratada de locao.

Excluindo a Petrobras, nenhum inquilino

representa mais do que 10% da receita
Multi- Financeiro
21,7%
contratada de locao.
Setores
Automobili
4,7%
Servios stica
O Fundo possua, em dezembro de 2016, 59
5,4% 7,3%
contratos de locao.

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Receita Contratada de Locao

A receita contratada mensal de locao, em dezembro de 2016, era de R$ 19,4 milhes, o que representa um
aumento de 0,2% em relao a dezembro de 2015, ponderando pela mesma base de imveis, isto , retirando
Beneditinos, Polidoro e SIA Sul. Se comparada ao fim do trimestre anterior (3T16), a receita contratada mensal
cresceu 1,0%.
A receita contratada de locao uma medida no contbil que corresponde ao valor total dos contratos de locao
vigentes no ms de referncia, desconsiderando descontos, carncias, multas e outros ajustes que impactam a
receita contbil de locao.

Evoluo mensal da receita contratada de locao (em R$ milhes)

22,1
19,4 18,4 18,6 18,7 18,4 18,7 18,7 19,0 19,2 19,4
2,8 19,2 19,3
19,4 19,4 18,4 18,6 18,7 18,4 18,7 18,7 19,0 19,2 19,2 19,3 19,4

dez-15 jan-16 fev-16 mar-16 abr-16 mai-16 jun-16 jul-16 ago-16 set-16 out-16 nov-16 dez-16
Receita contratada sem vendas jan/16 Receita contratada do Beneditinos, Polidoro e SIA Sul

A receita contratada de mesmos inquilinos do 4T16 Variao da receita de mesmos inquilinos (STR)
apresentou aumento nominal de 6,5% em relao a
4T15. Frente a 3T16, a receita contratada dos mesmos
inquilinos incorreu em um crescimento de 1,3%.
A receita contratada de locao de mesmos inquilinos
(Same Tenant Rent STR) uma medida no contbil 6,5%
que corresponde ao valor total dos contratos de
locao vigentes no ms de referncia numa
determinada rea que j estava locada pelo mesmo
1,3%
inquilino no final do mesmo perodo do ano anterior
ou no final do trimestre anterior, desconsiderando ltimos 12 meses ltimos 3 meses
descontos, carncias, multas e outros ajustes que
impactam a receita contbil de locao.

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Renovaes e Revises
O equivalente a 2,8% da receita contratada de locao passou pelo processo de renovao, reviso ou teve novos
contratos no 4T16, resultando em uma reduo nominal de 6,4%. Descontando o efeito da inflao, o resultado real
(leasing spread) foi de -7,1%.
O valor do leasing spread foi impactado principalmente pelas atuais condies de mercado, que vm exigindo uma
maior flexibilidade dos preos a fim de atrair novos locatrios e evitar a sada dos atuais.
Apenas 14,7% dos contratos do Fundo vencem at o final de 2019 e 65,5% at o final de 2021.

Composio da carteira em dezembro/2016 Leasing spread 4T16 Leasing spread 2016

(por ndice de reajuste) (2,8% da receita) (13,0% da receita)

-6,4% -14,8%
-7,1%

IGP-M -22,0%
IGP-DI 97% -0,7%
1%
-7,2%
IPCA Nominal Inflao Resultado real
2%

Nominal Inflao Resultado real

Cronograma de reajustes por inflao Cronograma de vencimento de contratos

(% da receita contratada) (% da receita contratada)
65,5%
RJ SP
20,9% 22,8%
35% 34,5%
8,6%
2,6%
22% 24% 21,2%
20% 42,7%
3,6%
5,9% 31,9%
3,3%

2017 2018 2019 2020 2021 at 2021 aps 2021

1T17 2T17 3T17 4T17

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Devido o grande volume de revisionais e novas locaes fechadas recentemente no portfolio, o cronograma de
vencimento e revisionais foi alongado e somente 22% dos contratos vencem ou tero revisional at o final de 2017.
Como resultados das novas locaes, e em linha com as praticas de mercado, foram concedidos descontos ou
carncia para os novos inquilinos. J sentimos ao longo de 2016 a converso de receita contratada em receita de
aluguel e projetamos que nos prximos 6 meses 3,3% da receita contratada ser percebida como receita de aluguel
devido ao trminos dos prazos de descontos e carncias.

Cronograma de vencimentos e revisionais Crescimento Real (descontos e carncias)

(% da receita contratada) (% da receita contratada)

0,5% 0,1%
0,9%
3,3%
65%

54%
17% 20%
19% 5%
3% 6%
2017 2018 2019 2020 2021+
6M 12M 18M 24M
Vencimento dos contratos Revisionais dos contratos
Crescimento Real (descontos & carncias)

Receita de aluguel vs. contratada Crescimento Real (descontos e carncias)

(R$ milhes) (R$ 000)

19.401
18.470 648 167 105 11
59,6 65,3
8,0 56,4 57,9

59,6 57,2 56,4 57,9

4T15 4T16
Receita de Aluguel Dez/16 6M 12M 18M 24M ajustes Dez/16
Beneditinos, Polidoro e SIA Sul Receita de Receita
Receita Contratada aluguel Aj. contratada

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Vacncia
A vacncia financeira no final do 4T16 foi de 14,2%, frente a 14,4% no final do 3T16. Ao final do trimestre as reas
vagas correspondiam a 25.530 m no CENESP, 8.271m no Cargill, 5.310 m no Flamengo, 2.916 m no Eldorado,
1.874 m no Montreal, 755 m no Burity e 525 m no Transatlntico.

Vacncia financeira e fsica do portfolio

Vacncia financeira Vacncia fsica

19,7% 21,5% 20,4% 20,4% 20,5% 19,5% 19,5% 19,5% 19,7%

18,2% 19,0%
15,0% 15,4% 16,3% 15,5% 15,5% 15,3% 14,4% 14,4% 14,3% 14,2%
13,6%11,9%
10,1% 11,4% 11,5%

dez-15 jan-16 fev-16 mar-16 abr-16 mai-16 jun-16 jul-16 ago-16 set-16 out-16 nov-16 dez-16

Composio da vacncia financeira Composio da vacncia fsica

Flamengo Eldorado Flamengo Eldorado
3,5% 1,7% Montreal 2,3% 1,3% Montreal
24,7% 11,9% 0,2% 11,8% 6,5% 0,8%
1,3% Cargill 4,1%
Cargill Burity 3,6% Burity
2,6% 0,9% 18,3% 0,3%
18,0% 6,0%
1,7%
Transatl.
0,2% CENESP Transatl.
CENESP 1,1% 11,1% 0,2%
5,3% 56,5% 1,2%
37,0%

% da receita potencial total % da ABL total

% da receita potencial de reas vagas % da ABL vaga

Inadimplncia
Devido elevada qualidade do portflio e dos inquilinos, a inadimplncia percebida pelo Fundo sempre foi
consideravelmente baixa. No entanto no fechamento do 4T16 a proviso para devedores duvidosos era R$ 2,9
milhes, ou 1,4% da receita de aluguel de 2016, vindo de R$ 4,0 milhes no fechamento de 4T15, reduo explicada
pela quitao parcial dos valores devidos. Em mais um release, voltamos a informar que o locatrio mais

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representativo no incorre em risco de crdito, mas diverge quanto a valores no mbito da renovatria do contrato,
sendo esse diferencial do aluguel que se encontra inadimplente. Reiteramos o Fundo vem tomando as devidas
providencias para ressarcir este valor na ao renovatria e o processo se encontra no prazo de defesa ou
pagamento do valor devido.

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Desempenho financeiro

Receita
A receita de locao totalizou R$ 56,4 milhes no 4T16, o que representa uma reduo de 5,4% em relao ao mesmo
perodo do ano anterior. No ano de 2016, a receita de locao totalizou R$ 217,2 milhes, contra R$ 237,0 milhes de
2015, o que representa uma reduo de 8,4%. Os principais eventos que impactaram a receita foram:

Reciclagem do portfolio, onde vendemos trs imveis do portfolio no incio de 2016 (Beneditinos, Polidoro e SIA
Sul) e logo ainda constavam na base de receita de aluguel de 2015.

Receita de locao (R$ milhes) (1)

-5,4% -8,4%
59,6 237,0
56,4 217,2

4T15 4T16 2015 2016

(em R$ '000) 4T15 4T16 Var. 2015 2016 Var.

Receita de propriedades 296.415 (110.644) n.a. 359.993 (177.949) n.a.
Receitas de aluguel 59.602 56.412 (5,4%) 237.012 217.188 (8,4%)
(-) Proviso - liquid. duvidosa (4.018) (2.935) (27,0%) (4.384) (2.939) (33,0%)
Multas e juros recebidos 411 295 (28,2%) 3.580 2.402 (32,9%)
Ajuste a valor justo (122.706) (163.842) 33,5% (238.098) (394.563) 65,7%
Vendas de propriedade 364.903 - n.a. 364.903 4.400 (98,8%)
Descontos concedidos (1.777) (574) n.a.
(67,7%) (3.020) (4.437)
-394563 46,9%
Notas:
(1) No feita distino entre receita bruta e lquida, pois no h qualquer tributao sobre a receita de locao nem sobre o ganho de capital na venda de ativos
e/ou na reavaliao.

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Avaliao do portflio
Semestralmente, nos meses de maio e novembro, realizada uma reavaliao completa dos ativos do portflio do
Fundo, cujo resultado utilizado para definir o valor contbil das propriedades do BC Fund.
As avaliaes de maio de 2016 foram conduzidas pela CB Richard Ellis e as de novembro de 2016 pela Cushman &
Wakefield, que utilizaram um ou mais dos mtodos listado a seguir para a determinao de valor, dependendo das
caractersticas dos imveis e do mercado: (i) comparativos diretos de dados de mercado; (ii) mtodo da renda por
capitalizao direta; e (iii) mtodo da renda por fluxo de caixa descontado.
Com base na avaliao de novembro de 2016, o valor do portflio do Fundo era de R$ 2,1 bilhes.
O valor do portflio em dezembro de 2016 representa um cap rate de 10,4% sobre a receita atual contratada e de
12,1%, considerando a receita potencial das reas atualmente vagas.

Evoluo do valor do portflio (R$ milhes)

-410,4

-230,7
-1,5 -168,8

2.911
2.270
2.099

4T15 Aquisies, vendas, Reavaliao 2T16 Aquisies, vendas, Reavaliao 4T16

amortizao e mai-16 amortizao e nov-16
investimentos investimentos

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Custos e Despesas
(em R$ '000) 4T15 4T16 Var. 2015 2016 Var.
Custo das Propriedades para Investimento (318.808) - n.a. (318.808) (2.264) (99,3%)
Custo de propriedades para investimento vendidas (299.775) - n.a. (299.775) (1.907) (99,4%)
Reverso de ajuste a valor justo de propriedades vendidas (19.033) - n.a.
n.a. (19.033) (357) (98,1%)
n.a.
Custos / Despesas dos Imveis (4.485) (3.350) (25,3%) (18.419) (15.912) (13,6%)
Despesa de comisses (218) (180) (17,4%) (3.754) (851) (77,3%)
Despesa de administrao - Imvel (739) (587) (20,6%) (2.409) (2.500) 3,8%
Despesas de condomnio (3.019) (2.464) (18,4%) (9.621) (11.749) 22,1%
Despesas de reparos, manuteno e conservao (509) (119) (76,6%)
n.a. (2.635) (812) (69,2%)
n.a.
Despesas Administrativas (10.971) (8.139) (25,8%) (46.747) (30.694) (34,3%)
Taxa de gesto (7.806) (5.554) (28,8%) (31.531) (22.494) (28,7%)
Taxa de administrao (2.028) (1.097) (45,9%) (9.044) (5.373) (40,6%)
Despesas tributrias (116) (101) (12,9%) (1.682) (1.799) 7,0%
Outras despesas operacionais (1.021) (1.387) 35,8% (4.490) (1.028)
-10145 (77,1%)

A despesa de comisses est relacionada (i) aos servios de intermediao para renovao e/ou reviso de
contratos de locao, (ii) corretagem para a comercializao de reas vagas e (iii) corretagem para a compra e
venda de ativos.
A despesa de administrao dos imveis est relacionada aos servios de gerenciamento das propriedades e
corresponde a um percentual da receita gerada por cada imvel.
As despesas de condomnio, reparos, manuteno e conservao so incorridas pelo Fundo para cobrir tais
despesas devidas pelas reas vagas de seu portflio. No ltimo trimestre, mesmo com maior nvel de vacncia do
portfolio, houve uma reduo desta despesa, consequncia do continuo esforo de reduo de custos
condominiais.
A despesa de gesto refere-se aos servios de gesto do BTG Pactual e incide sobre o valor de mercado do Fundo
conforme valor de negociao das cotas na BM&FBovespa, a ser calculado e provisionado diariamente e pago
mensalmente. Conforme Fato Relevante do dia 21 de janeiro de 2016, em janeiro de 2017 se encerra o desconto
temporrio que foi praticado por um ano nesta taxa.
A taxa de administrao do Fundo refere-se aos servios de administrao do BTG Pactual e corresponde a
0,25%a.a. sobre o valor de mercado do Fundo, conforme valor de negociao das cotas na BM&FBovespa, a ser
calculado e provisionado diariamente e adicionado os valores pagos ao escriturador do Fundo.
A despesa tributria est relacionada aos tributos municipais, estaduais e federais a qual o Fundo incorre. Em sua
maior parcela corresponde ao pagamento de IPTU das reas no locadas do portfolio.

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As outras despesas/receitas operacionais do 4T16 totalizaram aproximadamente R$ 1,4 milhes. Nesta linha, so
classificadas despesas diversas, tais como contas de consumo relacionadas s reas vagas, taxa de fiscalizao da
CVM, custdia, BM&FBovespa, auditoria, reavaliao dos ativos, tributos diversos, assessoria legal, custas de
cartrios, entre outras.

Resultado Financeiro
(em R$ '000) 4T15 4T16 Var.
6801 2015 2016
-11749 Var.
Despesas sobre captao e aquisio de imveis (14.176) (13.915) (1,8%) (55.679) (55.713) 0,1%
Despesas com juros (11.794) (11.445) (3,0%) (46.728) (45.568) (2,5%)
Despesas com correo monetria (2.382) (2.470) 3,7%
n.a. (8.951) (10.145) 13,3%
Ativos financeiros de natureza imobiliria 13.935 4.713 (66,2%) 62.017 49.514 (20,2%)
Certificados de recebivis imobilirios (CRI) 27 26 (3,7%) 106 104 (1,9%)
Letras de crdito imobilirio 14.728 8.888 (39,7%) 62.692 46.397 (26,0%)
Rendimentos de Cotas de Fundos Imobilirios 1.938 1.302 (32,8%) 9.141 6.326 (30,8%)
Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (2.758) (5.503) 99,5%
n.a. (9.922) (3.313) (66,6%)
Outros Ativos Financeiros 622 1.849 197,3% 3.850 18.660 384,7%
Receitas com cotas de fundo de renda fixa 870 2.023 132,5% 4.905 21.812 344,7%
Despesas com IR sobre aplicaes financeiras (248) (174) (29,8%)
-38806 (1.055) (3.152) 198,8%
Resultado Financeiro 381 (7.353) n.a.
380808 10.188 12.461 22,3%

A despesa com juros e correo monetria por aquisies e captao de recursos totalizou R$ 13,9 milhes no 4T16,
1,8% abaixo do mesmo perodo de 2015.
As receitas financeiras no 4T16 reduziram 66,2% em relao ao mesmo perodo do ano anterior, impactadas
principalmente pelo retorno das Letras de crdito imobilirio, uma vez que o Fundo dispe de menor montante desta
aplicao dada a distribuio e amortizao de R$ 400 milhes realizada em maio de 2016.
O resultado financeiro em 2016 totalizou R$ 12,5 milhes, 22,3% acima de 2015.

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Lucro lquido
O lucro lquido do 4T16 foi negativo em R$ 124,7 milhes (-R$6,5/cota). O lucro lquido no 4T16 foi negativamente
impactado principalmente devido reavaliao dos ativos feita em novembro de 2016. O lucro lquido no trimestre
desconsiderando os efeitos da reavaliao foi de R$ 39,1 milhes (R$2,04/cota).
O lucro lquido de 2016 foi negativo em R$ 207,3 milhes (-R$10,79/cota), desconsiderando os efeitos dos dois laudos
de avaliao realizados em 2016, o lucro lquido ajustado de 2016 foi 16,2% inferior ao de 2015, totalizando R$ 187,2
milhes (R$9,74/cota).

Lucro Lquido (R$ milhes) Lucro Lquido por Cota (R$/cota)

Valor Justo
-54,9%
Lucro lquido (ex-Valor Justo)
-54,9% 4,51
2,04
86,7 -1,87
39,1 -6,49
-36,0 -124,7 -6,38
-122,7 -8,52
-163,8

4T15 4T16
4T15 4T16

-16,2%
-16,2% 11,63
9,74
223,5 187,2
-0,76
-14,6 -10,79
-207,3 -12,39
-238,1
-394,6 -20,52

2015 2016
2015 2016

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FFO e FFO ajustado

O FFO do Fundo totalizou R$179,5 milhes em 2016, o que representa uma queda de 4,5% em relao a 2015. O FFO
no uma medida reconhecida pelas prticas contbeis adotadas no Brasil e sua metodologia pode mudar se
comparada com outras empresas. Neste trimestre, os principais efeitos que influenciaram o FFO, partindo do lucro
lquido, foram:
Resultado de venda de ativos (venda de um conjunto do edifcio Transatlntico);
O resultado de ajuste a valor justo de cotas de outros FII.
Os gestores do fundo consideram que os efeitos contbeis do ajuste de correo monetria sobre saldo devedor das
obrigaes no tem efeito caixa. Portanto, para a anlise do fluxo de caixa das operaes, os gestores calculam o FFO
ajustado, que desconta do FFO os efeitos no caixa sobre o endividamento. O valor das despesas financeiras no
caixa em 2016 representaram R$10,1 milhes e o FFO ajustado totalizou R$189,7 milhes, ou R$9,87/cota, valor 3,7%
menor que no mesmo perodo do ano anterior.

(em R$ '000, exceto se indicado) 4T15 4T16 Var. 2015 2016

217188 Var.
Lucro lquido (35.967) (124.711) 246,7% (14.589) (207.338) 1321,2%
(-) Reavaliao de ativos 122.706 163.842 33,5% 238.098 394.563 65,7%
(-) Resultado de venda de ativos (46.095) - n.a. (46.095) (2.136) (95,4%)
(-) Ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 2.758 5.503 99,5% 9.922 3.313 (66,6%)
(+) Despesas no-recorrentes (547) (3.946) 621,4% 722 (8.882) n.a.
(=) FFO 42.855 40.688 (5,1%) 188.058 179.520 (4,5%)
FFO / cota (R$ / cota) 2,23 2,12 (5,1%) 9,78 9,34 (4,5%)
(+) Despesas financeiras no-caixa 2.382 2.470 3,7% 8.951 10.145 13,3%
(=) FFO ajustado 45.237 43.158 (4,6%) 197.009 189.665 (3,7%)
FFO ajustado / cota (R$ / cota) 2,35 2,24 (4,6%) 10,25 9,87 (3,7%)

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Obrigaes e disponibilidades
As obrigaes por aquisies de imveis e por captaes de recursos no final do 4T16 totalizaram R$481,6 milhes e
o Fundo possua uma posio de caixa e equivalentes de R$ 430,5 milhes.
(em R$ '000) Custo Prazo orig. Venc. 3T16 4T16
Obrigaes por aquisies de imveis 485.551 481.621
Brazilian Financial Center TR + 9,32% aa 12 anos Dez/2025 244.775 244.697
Eldorado Business Tower TR + 10,17% aa 10 anos Mai/2019 240.776 236.924
Obrigaes por captao de recursos 70637 - -
Endividamento bruto 485.551 481.621
(-) Disponibilidades e aplicaes financeiras livres (388.205) (359.837)
(-) Cotas de outros FIIs (Mercado) (75.869) (70.637)
Endividamento lquido 21.477 51.147
-45568

O nvel de alavancagem, em dezembro de 2016, se LTV bruto

manteve em patamares confortveis, com LTV bruto
de 18,3% e LTV lquido de 1,9% (o Fundo deve manter 3,9 p.p.
o LTV lquido abaixo de 30,0%).
A totalidade das obrigaes do Fundo corrigida por
taxas fixas indexadas TR, sofrendo impacto limitado 18,3%
14,4%
ao aumento na taxa de juros.
O fluxo de amortizaes continua confortvel, com 2015 2016
parcelas pequenas nos prximos anos.

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ndice de Reajuste Cronograma de amortizao (R$ milhes)

218
197

TR
100%

27 30
9

2017 2018 2019 2020 2021+

Patrimnio lquido Evoluo do patrimnio (R$ milhes)

O patrimnio lquido no 4T16 totalizou R$ 2,1 bilhes, 2.911
correspondendo a uma diminuio de 27,9% em 400
2.099
(16,4%)
relao ao 4T15.
R$ 151,41 / cota
O valor patrimonial da cota passou de R$ 151,41/cota R$ 109,20 / cota

em dezembro de 2015 para R$ 109,20/cota no final de

dezembro de 2016. 2015 2016
Distribuio de Maio/16

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Distribuies
No 4T16, o valor mdio distribudo por cota foi de R$ 0,76/cota/ms, o que representou um total de rendimentos
distribudos pelo fundo de R$ 2,27/cota no trimestre. O valor total distribudo em 4T16 foi de R$ 43,6 milhes.
Relembramos que em maio de 2016 foi realizada a distribuio de rendimentos e amortizao das cotas do Fundo de
R$ 400 milhes. Aps essa distribuio, o Fundo conforme regulamento, passou a distribuir no mnimo 95% dos
lucros apurados sobre regime de caixa. Visando atenuar a volatilidade inerente a este regime, que pode sofrer com
impactos significativos de atrasos de pagamento, multas e no recorrentes, vis--vis a distribuio que o fundo
praticava anteriormente de R$1,01/cota, estamos distribuindo o rendimentos mensal utilizando uma ponderao
mvel do FFO Ajustado do Fundo ao longo do semestre e faremos o ajuste do efeito caixa no ltimo ms do semestre
corrente.

Evoluo da distribuio mensal de distribuio e amortizao (R$/cota/ms)

0,96 1,01 1,01 1,01 0,99

0,83 0,80 0,74
0,67
0,85
0,50 0,78

2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Mercado de capitais
Nos ltimos 12 e 24 meses (base dezembro/2016), o retorno das cotas do BC Fund (BRCR11), considerando
rendimentos distribudos e o valor da cota, foi de 41,4% e 35,8%. Nos mesmos perodos, o Ibovespa registrou
variaes de 38,9% e 20,4%, respectivamente.
No trimestre, a rentabilidade foi de 0,2%, enquanto o Ibovespa e o IFIX apresentaram variaes de 3,2% e 2,6%,
respectivamente.
Desempenho da cota no mercado (Base 100 Dezembro/2010)
203,3
210
190
Base 100 = Dez/2010

186,4
170
150
130
107,5
110
90
70 88,0

50
dez-10 abr-11 ago-11 dez-11 abr-12 ago-12 dez-12 abr-13 ago-13 dez-13 abr-14 ago-14 dez-14 abr-15 ago-15 dez-15 abr-16 ago-16 dez-16
BC Fund BC Fund (com proventos) IBOVESPA IFIX

Valor patrimonial vs. Valor de mercado Retorno dos ltimos 3, 12 e 24 meses (Dez/16)
-3%

-6% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

-29% -13%
-26% -35% -17%
-32% 35,8%
155,10 -46%
ltimos 24 M 20,4%
151,00
138,31 39,5%
128,12
114,00
100,61 122,00 118,31 106,90 41,4%
100,30 93,45 97,60 ltimos 12 M 38,9%
80,76 95,50 32,3%
Valor Patrimonial (a) Valor de Mercado (b)
0,2%
abr-11

abr-12

abr-13

abr-14

abr-15

abr-16
jul-14
jul-11

jul-12

jul-13

jul-15

jul-16
jan-16
jan-11

out-11
jan-12

out-12
jan-13

out-13
jan-14

out-14
jan-15

out-15

out-16

ltimos 3 M 3,2%
2,6%

BRCR11 IBOVESPA IFIX

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O valor de fechamento da cota de R$ 95,50 em 29 de Avaliao a mercado

dezembro de 2016 representava:
Dez-16 Dez-15
Desconto de 12,5% com relao ao valor Valor patrimonial [R$ / cota] 109,20 151,41
Valor da cota (fechamento) [R$ / cota] 95,50 93,45
patrimonial da cota.
Desconto ao valor patrimonial [%] (12,5%) (38,3%)
Distribuio de rendimentos anualizada de 9,7% Distribuio mensal [R$ / cota] 0,74 1,01
Rentabilidade mensal [% a.m.] 0,77% 1,08%
a.a.
Rent. anual (linear) [% a.a.] 9,3% 13,0%
Cap rate implcito do portflio de 11,9% Rentabilidade anualizada [% a.a.] 9,7% 13,8%

(considerando a receita contratada de Quantidade de cotas [#] 19.224.537 19.224.537

Valor de mercado [R$ mi] 1.835,9 1.796,5
dezembro/2016). Se for considerada a receita
Dvida lquida (caixa lquido) [R$ mi] 51,1 (55,5)
potencial das reas vagas, o cap rate implcito seria Participao minoritrios [R$ mi] 64,4 71,0
de 13,9%. Enterprise Value [R$ mi] 1.951,5 1.812,0
Receita contratada [R$ mi] 19,4 22,1
Valor mdio de R$ 8.506/m2 de ABL. Cap rate implcito [%] 11,9% 14,6%
Cap rate potencial reas vagas [%] 13,9% 16,3%
ABL do portfolio [m2] 229.426 271.220
Valor mdio por m2 [R$ / m2] 8.506 6.681

Neste quarto trimestre de 2016, a negociao em bolsa das cotas do BRCR11 registrou um volume mdio dirio de
R$2,9 milhes e no ano, este valor foi de R$ 3,3 milhes.

Volume dirio de negociao na BM&FBovespa (R$ milhes)

10

Mdia Outubro : 3,3

Mdia Novembro: 3,4 Mdia Dezembro: 2,0
5
2,4
2,3
3,2
2,9
3,5
2,5
5,6
3,1
2,3
6,1
4,6
3,7
2,2
2,8
4,0
3,6
3,3
2,8
2,8
2,7
1,9
3,6
3,4
5,4
2,8
2,1
4,1
4,0
2,2
2,9
4,2
7,5
4,6
3,5
2,8
2,7
1,4
3,6
1,8
3,0
2,1
1,5
2,1
2,8
2,7
2,3
1,8
1,7
2,5
3,9
2,7
2,2
2,1
1,7
2,1
2,6
1,0
0,5
1,3
1,6
0,8

0
3-out 13-out 24-out 3-nov 14-nov 24-nov 5-dez 14-dez 23-dez

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Demonstraes Financeiras Consolidadas

DRE Consolidada
(R$ '000) 4T15 4T16 Var. 2015 2016 Var.
Receitas Propriedades para Investimento 296.415 (110.644) n.a. 359.993 (177.949) n.a.
Receitas de aluguel 59.602 56.412 (5,4%) 237.012 217.188 (8,4%)
(-) Proviso para crditos de liquidao duvidosa (4.018) (2.935) (27,0%) (4.384) (2.939) (33,0%)
Receitas de multas e juros recebidos 411 295 (28,2%) 3.580 2.402 (32,9%)
Receitas de vendas de propriedade para investimento 364.903 - n.a. 364.903 4.400 (98,8%)
Descontos concedidos (1.777) (574) (67,7%) (3.020) (4.437) 46,9%
Ajuste a valor justo (122.706) (163.842) 33,5% (238.098) (394.563) 65,7%
Custo Propriedades para Investimento (318.808) - n.a. (318.808) (2.264) (99,3%)
Custo de propriedades para investimentos vendidas (299.775) - n.a. (299.775) (1.907) (99,4%)
Reverso de ajuste a valor justo de propriedades vendidas (19.033) - n.a. (19.033) (357) (98,1%)
Despesas juros e atualizao monetria (14.176) (13.915) (1,8%) (55.679) (55.713) 0,1%
Juros com obrigaes por compra de imveis (11.794) (11.445) (3,0%) (46.728) (45.568) (2,5%)
Atualizao monetria com obrigaes por compra de imvel (2.382) (2.470) 3,7% (8.951) (10.145) 13,3%
Despesas administrativas dos imveis (4.485) (3.350) (25,3%) (18.419) (15.912) (13,6%)
Despesas de comisses (218) (180) (17,4%) (3.754) (851) (77,3%)
Despesa de administrao - Imvel (739) (587) (20,6%) (2.409) (2.500) 3,8%
Despesas de condomnio (3.019) (2.464) (18,4%) (9.621) (11.749) 22,1%
Despesas de reparos, manuteno e conservao (509) (119) (76,6%) (2.635) (812) (69,2%)
Resultado lquido de propriedades para investimento (41.054) (127.909) 211,6%
n.a. (32.913) (251.838) 665,2%
Certificados de recebivis imobilirios (CRI) 27 26 (3,7%) 106 104 (1,9%)
Letras de crdito imobilirio 14.728 8.888 (39,7%) 62.692 46.397 (26,0%)
Rendimentos de Cotas de Fundos Imobilirios 1.938 1.302 (32,8%) 9.141 6.326 (30,8%)
Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (2.758) (5.503) 99,5% (9.922) (3.313) (66,6%)
Resultado lquido de ativos financeiros de natureza imobiliria 13.935 4.713 (66,2%) 62.017 49.514 (20,2%)
Resultado lquido de atividades imobilirias (27.119) (123.196) 354,3% 29.104 (202.324) n.a.
Receitas com cotas de fundo de renda fixa 870 2.023 132,5% 4.905 21.812 344,7%
Despesas com IR sobre aplicaes financeiras (248) (174) (29,8%)
n.a. (1.055) (3.152) 198,8%
Total outros ativos financeiros 622 1.849 197,3%
n.a. 3.850 18.660 384,7%
Despesa de gesto (7.806) (5.554) (28,8%) (31.531) (22.494) (28,7%)
Taxa de administrao - Fundo (2.028) (1.097) (45,9%) (9.044) (5.373) (40,6%)
Despesas tributrias (116) (101) (12,9%) (1.682) (1.799) 7,0%
Outras despesas operacionais (1.021) (1.387) 35,8%
n.a. (4.490) (1.028) (77,1%)
Total de receitas(despesas) operacionais (10.971) (8.139) (25,8%)
n.a. (46.747) (30.694) (34,3%)
Lucro Lquido Antes da Participao dos Minoritrios (37.468) (129.486) 245,6%
n.a. (13.793) (214.358) 1454,1%
Participao Minoritrios 1.501 4.775 218,1%
n.a. (796) 7.020 n.a.
Lucro lquido do exerccio (35.967) (124.711) 246,7%
n.a. (14.589) (207.338) 1321,2%
Quantidade de cotas no final do perodo 19.224.537 19.224.537 0,0% 19.224.537 19.224.537 0,0%
Lucro lquido por cota - R$ (1,87) (6,49) 246,7% (0,76) (10,79) 1321,2%

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Balano Patrimonial Consolidado

% sobre % sobre
ATIVOS (R$ '000) 2015 2016 Variao
Ativo Total Ativo Total
Circulante 885.711 25,1% 390.988 14,4% (55,9%)
Disponibilidades 74 0,0% 1 0,0% (98,6%)
Aplicaes Financeiras 476.004 13,5% 363.527 13,4% (23,6%)
Aluguis a receber 25.204 0,7% 24.170 0,9% (4,1%)
Outros ativos 384.429 10,9% 3.290 0,1% (99,1%)
No Circulante 81.812 2,3% 70.637 2,6% (13,7%)
Aplicaes financeiras 81.812 2,3% 70.637 2,6% (13,7%)
Propriedades para Investimento 2.561.067 72,6% 2.249.368 83,0% (12,2%)
Edificaes 2.561.067 72,6% 2.249.368 83,0% (12,2%)
TOTAL DO ATIVO 3.528.590 100,0% 2.710.993 100,0% (23,2%)
% sobre % sobre
PASSIVO E PATRIMNIO LQUIDO (R$ '000) 2015 2016 Variao
Passivo + PL Passivo + PL
Circulante 83.675 2,4% 65.865 2,4% (21,3%)
Rendimentos a distribuir 19.836 0,6% 33.064 1,2% 66,7%
Impostos e contribuies a recolher 10 0,0% 21 0,0% 110,0%
Provises e contas a pagar 5.204 0,1% 6.801 0,3% 30,7%
Obrigaes por aquisio de imveis 58.625 1,7% 25.979 1,0% (55,7%)
No circulante 463.175 13,1% 481.452 17,8% 3,9%
Provises e contas a pagar 16.821 0,5% 16.294 0,6% (3,1%)
Obrigaes por recursos em garantia 6.300 0,2% 6.981 0,3% 10,8%
Obrigaes por aquisio de imveis 440.054 12,5% 458.177 16,9% 4,1%
TOTAL DO PASSIVO 546.850 15,5% 547.317 20,2% 0,1%
Patrimnio Lquido 2.910.724 82,5% 2.099.230 77,4% (27,9%)
Cotas integralizadas 1.973.069 55,9% 1.659.671 61,2% (15,9%)
Gastos com colocao de cotas (38.806) (1,1%) (38.806) (1,4%) 0,0%
Reserva de contingncia 32.436 0,9% 16.755 0,6% (48,3%)
Ajuste de avaliao a valor justo 1.017.097 28,8% 380.808 14,0% (62,6%)
Lucros (prejuzos) acumulados (73.072) (2,1%) 80.802 3,0% (210,6%)
Participao dos Minoritrios 71.016 2,0% 64.445 2,4% (9,3%)
TOTAL DO PASSIVO E PATRIMNIO LQUIDO 3.528.590 100,0% 2.710.992 100,0% (23,2%)

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Fluxo de Caixa Consolidado

(R$ '000) 2015 2016 Venc.

Recebimento de renda de aluguis lquido de desconto 117.255 88.526 (24,5%)

Recebimento de multas e juros 2.100 1.398 (33,4%)
Pagamento/recebimento de reembolso de despesas operacionais 1.334 - n.a.
Pagamento de luvas em contratos de locao (5.000) (2.700) (46,0%)
Pagamento de despesas com comisses (1.604) (851) (46,9%)
Pagamentos de despesas de consultoria (250) (207) (17,2%)
Pagamentos de despesas de gesto (30.563) (21.015) (31,2%)
Pagamento de taxa de administrao - Imvel (1.645) (1.647) 0,1%
Pagamentos de despesas com advocacia - (513) n.a.
Pagamento de taxa de administrao - Fundo (6.182) (4.158) (32,7%)
Pagamento de tributos municipais e federais (2.476) (1.799) (27,3%)
Pagamento de despesas com condomnio (2.880) (2.278) (20,9%)
Pagamento de manuteno e reparos (1.571) (876) (44,2%)
Compensao de IR s/ aplicao financeira 1 (2.778) n.a.
Pagamentos (recebimentos) diversos (1.828) 843 n.a.
Caixa lquido das atividades operacionais 66.691 51.945 (22,1%)
Aplicao em cotas de fundos de renda fixa e debnture 1.389 (10.638) n.a.
Aquisio de imveis p/ renda (benfeitorias e custas de registros) - (1.475) n.a.
Venda de imveis para renda - 369.303 n.a.
Resgate de letras de crdito imobilirio 166.781 214.203 28,4%
Aquisies de cotas de entidade controlada no consolidada (65.422) (102.827) 57,2%
Recebimento de rendimentos de fundos imobilirios investidos 7.954 6.041 (24,1%)
Recebimento de rendimentos de entidade controlada no consolidada 98.144 104.103 6,1%
Amortizao de certificados de recebveis imobilirios 165 156 (5,5%)
Caixa lquido das atividades de investimentos 209.011 578.866 177,0%
Amortizao de cotas integralizadas - (313.395) n.a.
Pagamento de juros e atualiz. monetria com obrig. aquisio de imveis (29.443) (18.944) (35,7%)
Pagamento do principal com obrigaes por aquisio de imveis (13.158) (24.516) 86,3%
Rendimentos pagos (232.990) (273.966) 17,6%
IRRF sobre rendimentos pagos (111) 11 n.a.
Caixa lquido das atividades de financiamento (275.702) (630.810) 128,8%

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Anexo A Portfolio de ativos

Eldorado Torre Brazilian

Business Tower Almirante Financial Center CENESP Cargill

Flamengo Edifcio
Transatlntico Ed. Montreal Towers Volkswagen Burity

Sia Sul General Polidoro Beneditinos

Anexo B Sobre o Fundo
O BC Fund , atualmente, o maior fundo de investimento imobilirio de lajes corporativas listado em bolsa do Brasil,
em termos de patrimnio lquido. Suas cotas vm sendo negociadas em mercado organizado da BM&FBOVESPA
desde seu IPO, ocorrido em dezembro de 2010. O BC Fund foi constitudo em junho de 2007 e, desde ento, adota
uma gesto ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritrios comerciais de laje corporativa
com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisio de imveis
comerciais de escritrios ou direitos relativos a imveis, prontos ou em fase final de construo.
O portflio do BC Fund composto por 10 imveis de escritrios localizados em So Paulo e Rio de Janeiro,
concentrado em edifcios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe AAA e A). Os imveis so locados por uma
variedade de empresas nacionais e multinacionais. O BC Fund possui participao de controle na maioria dos
empreendimentos, o que lhe permite participar ativamente na gesto dos referidos bens. Alm disso, o BC Fund
detm em bases consolidadas outros ativos como cotas de outros Fundos Imobilirios, Letras de Crdito Imobilirio
(LCI) e Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), cujos rendimentos tambm so isentos de tributao ao Fundo.
O BC Fund possui uma poltica de gesto ativa baseada em quatro pilares: (i) negociao competente dos contratos
de locao a valor de mercado na periodicidade mnima permitida pela legislao; (ii) investimento em expanso,
melhorias e retrofits dos imveis almejando maiores valores de locao e menor taxa de vacncia; (iii) eficiente
reciclagem da carteira atual de imveis com aumento de renda e realizao de ganho de capital e; (iv) alavancagem
positiva na aquisio de novos imveis, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar
retorno ao cotista.
Os fundos de investimentos imobilirios so veculos estruturados de investimento, que tm como escopo principal o
investimento em desenvolvimento no setor imobilirio. Dentre as principais vantagens que o investimento em um FII

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proporciona, destaca-se a iseno de 100% dos impostos incidentes sobre as receitas e lucros dos ativos com lastro
imobilirio, que possibilitam a obteno de rendimentos potencialmente superiores aos experimentados pelas
sociedades que atuam no mesmo setor, as quais se sujeitam a uma tributao de 9,25% sobre a receita e 34% sobre o
lucro real. Ademais, as distribuies de resultados do FII aos investidores pessoa fsica so isentas de tributao,
desde que atendidos certos requisitos previstos na legislao em vigor.
Ainda no que se refere s vantagens potenciais que o investimento em cotas de um FII proporciona, quando
comparado ao investimento em sociedades atuantes no setor imobilirio, merecem destaque: (i) a economia
decorrente do no recolhimento de impostos, encargos trabalhistas e/ou do pagamento de bnus a executivos, visto
ser vedada a contratao direta de empregados pelo FII; (ii) a maior previsibilidade e constncia no fluxo caixa de um
FII, dado que suas receitas so decorrentes substancialmente de aluguis dos imveis integrantes de seu patrimnio;
(iii) previsibilidade e capacidade de suportar as despesas relativas aos prestadores de servios do FII, cujas
remuneraes so normalmente fixadas como um percentual de variveis financeiras do prprio Fundo; e (iv)
proteo ao patrimnio na vedao do FII em constituir nus reais sobre os imveis integrantes de sua carteira ou de
coobrigar-se sob qualquer transao.
No obstante ser vedado aos FIIs contrair dvidas, existe a possibilidade de os FIIs adotarem estratgias de
alavancagem de seu ativo, visto lhes ser permitido, por exemplo, comprar imveis a prazo ou ceder o fluxo de
contratos de direitos de crdito futuros. Nessas operaes, as garantias oferecidas no oneram os cotistas, tampouco
implicam na criao de qualquer obrigao contra o BC Fund, que no coobrigado pela solvncia dos crditos
cedidos.
As aquisies do BC Fund so selecionadas por meio do monitoramento constante do mercado imobilirio de
escritrios nas regies em que ele atua; da realizao de diligncias rigorosas sobre os imveis e da capacidade da
Administradora (controlada pelo Banco BTG Pactual) e da Gestora (tambm controlada pelo Banco BTG Pactual) de
originar e recomendar as melhores oportunidades de investimento. O frequente investimento no mapeamento de
oferta e demanda do mercado de escritrios comerciais, permite ao BC Fund identificar oportunidades de aquisio
de imveis com grande potencial de valorizao.

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Estrutura Organizacional do Fundo

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Anexo C Glossrio
ABL - rea Bruta Locvel: Refere-se rea efetivamente locada e, portanto geradora de receita. usada como base
para o clculo das mtricas relacionadas rea do portfolio.
rea BOMA: Principal mtodo de medio de rea adotado para a comercializao de reas de lajes corporativas.
Permite uma melhor comparao de reas entre empreendimentos, levando em conta espaos que tenham tanto
uma utilizao exclusiva da unidade autnoma quanto os que servem de suporte geral do condomnio.
Cap rate: Corresponde receita mensal de um imvel anualizada (12 meses) dividida pelo valor do imvel.
CDB: Certificado de Depsito Bancrio.
CRI: Certificado de Recebveis Imobilirios.
FFO Funds From Operations: Medida no contbil correspondente ao lucro lquido, excluindo (adicionando) os
efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para
investimento e receitas e despesas no recorrentes. O FFO calculado pelos administradores do Fundo e no possui
um significado padro e pode no ser comparvel a medidas com ttulos semelhantes fornecidas por outros fundos
ou por companhias atuantes no mesmo segmento.
FFO Ajustado: Corresponde ao FFO somado s despesas financeiras no caixa, relacionadas correo monetria
sobre o saldo do endividamento.
LCI: Letra de Crdito Imobilirio.
Leasing Spread: Incremento real (acima da inflao) do valor de locao no final do perodo sobre o valor de locao
correspondendo mesma rea no incio do perodo, em decorrncia dos contratos negociados nas revises ou novas
locaes.
LTV Loan to Value (bruto): corresponde ao valor do endividamento bruto sobre o valor total de ativos deduzido das
participaes minoritrias.
LTV Loan to Value (lquido): corresponde ao valor do endividamento bruto descontado da posio de caixa e
equivalentes a caixa dividido pelo total de ativos, tambm descontado da posio de caixa e equivalentes a caixa.
IGP-M: ndice Geral de Preos de Mercado, publicado mensalmente e apurado pela Fundao Getlio Vargas.
IPCA: ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo, divulgado mensalmente pelo IBGE.
IPO Initial Public Offering: Oferta Pblica Inicial das cotas. O Fundo realizou seu IPO em dezembro de 2010.
Market Cap: Corresponde ao valor patrimonial no mercado secundrio obtido pela quantidade de cotas multiplicado
pelo valor de fechamento da cota no ltimo dia til do perodo correspondente.
Receita Contratada de Locao: Medida no contbil que corresponde ao valor total dos contratos de locao
vigentes no ms de referncia, desconsiderando descontos, carncias, multas e outros ajustes que impactam a
receita contbil de locao.

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Receita Contratada de Locao de Mesmos Inquilinos (Same Tenant Rent STR): Medida no contbil que
corresponde ao valor total dos contratos de locao vigentes no ms de referncia numa determinada rea que j
estava locada pelo mesmo inquilino no final do mesmo perodo do ano anterior ou no final do trimestre anterior,
desconsiderando descontos, carncias, multas e outros ajustes que impactam a receita contbil de locao.
Vacncia Financeira: Percentual estimado que representa a potencial locao mensal de reas vagas sobre a locao
total mensal do portflio somada potencial locao mensal das reas vagas.
Valor Patrimonial da Cota: Corresponde ao valor do patrimnio lquido contbil do fundo dividido pelo nmero de
cotas em circulao.

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