PREPARATÓRIO PARA OAB

DISCIPLINA: DIREITO CIVIL

Professor: Dr. Flávio Tartuce

Capítulo 8 Aula 2
CONCEITO DE PROPRIEDADE

Coordenação: Dr. Flávio Tartuce

 Aula 2

A "Nova Propriedade" À Luz da Codificação Privada Emergente e da

Constituição Federal. Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel.
A Usucapião. Propriedade I
A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar, dispor de um bem ou reavê-lo de
quem injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, "caput", do novo Código Civil). Trata-se do mais
completo dos direitos subjetivos e centro do direito das coisas, devendo ser analisado à luz da função social
consubstanciada na codificação privada e da Constituição Federal de 1988.

O atual Código Civil, no artigo 1.228, §1º, reafirma a função social da propriedade acolhida no art. 5º, XXII
e XXIII e artigo 170, III, todos da Constituição Federal de 1988. Na verdade, o Novo Código Civil vai mais
além, prevendo ao lado da função social da propriedade a sua função "sócio ambiental" com a previsão de
proteção da flora, da fauna, da diversidade ecológica, do patrimônio cultural e artístico, da águas e do ar,
tudo de acordo com o que prevê o artigo 225 da Constituição Federal de 1988 e a Lei da Política Nacional
do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/81).

A idéia de propriedade está, assim, de acordo com o citado comando da codificação, relacionada com os
seguintes direitos dela decorrentes:

- Direito de Gozar ou Fruir ("jus fruendi") consiste na retirada dos frutos da coisa principal, sejam eles frutos
naturais, industriais ou civis..

- Direito de Reivindicar ou Reaver ("rei vindicatio") abrange o poder de mover ação para obter o bem de
quem injustamente o detenha ou possua, mediante a ação reivindicatória, principal modalidade da ação
petitória, aquela em que se discute a propriedade.

- Direito de Usar ou Utilizar ("jus utendi") consiste na faculdade que o dono tem de servir-se da coisa e utilizá-
la da maneira que entender mais conveniente, sem modificação em sua substância, não causando danos a
terceiro. O direito de propriedade não é mais tido como totalmente absoluto, encontrando o direito de uso
limitações previstas na Constituição, no próprio Código Civil e no Estatuto da Cidade, além de outras
normas específicas. Nesse sentido, veda o §2º do art. 1.228 os atos emulativos ou abuso no exercício do
direito de propriedade, modalidade de abuso de direito (art. 187 NCC), a gerar a responsabilização civil.

Assim, "são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam
animados pela intenção de prejudicar outrem".

- Direito de Dispor ou Alienar ("jus abutendi" ou "jus disponendi") consiste no poder de se desfazer da coisa a
título oneroso ou gratuito, abrangendo também o poder de consumi-la ou gravá-la de ônus real (penhor,
hipoteca e anticrese).

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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2. A DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL POR POSSETRABALHO.

O Código Civil atual inova ao trazer, nos parágrafos 4º e 5º do artigo 1.228, a denominada desapropriação
judicial por posse trabalho, situação em que um considerável número de pessoas ocupa uma extensa área,
por cinco anos (posse ininterrupta e de boa-fé), existindo nessa extensa área obras consideradas pelo
magistrado de relevante caráter social e econômico (posse trabalho). Essa idéia de posse trabalho, denota,
para nós, a função social da posse.
No caso de uma ação reinvindicatória proposta pelo proprietário, os ocupantes poderão alegar tal
desapropriação como matéria de defesa, desde que paguem (os ocupantes), uma justa indenização ao
reinvindicante (§ 5º). Vale ressaltar, assim, que a indenização não deverá ser paga pelo Estado, pela natureza
privada da inovação. Esse aliás é o entendimento constante do enunciado nº 84 do Conselho Superior da
Justiça Federal: "a defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §4º e 5º,
do novo Código Civil) deve ser argüida pelos réus na ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo
pagamento da indenização".
Em que pese argumento em contrário, esse modalidade aquisitiva de propriedade móvel é constitucional
(enunciado nº 82 CSJF), não devendo ser aplicada às ações reivindicatórias propostas pelo Poder Público
(enunciado nº 83 CSJF). Por um questão lógica, quando estiver configurada a situação descrita nos §4º e 5º
do art. 1.228 NCC, não poderão os ocupantes alegar como matéria de defesa a usucapião, não se
aplicando a Súmula 237 do STF, pela qual "o usucapião pode ser argüido em matéria de defesa".
O instituto em questão não se confunde com a usucapião coletiva, prevista nos arts. 9º e 10 do Estatuto da
Cidade (Lei nº 10.257/01), eis que a indenização deverá ser paga para que os ocupantes tenham direito à
esta desapropriação privada. Na usucapião, como se sabe, não há pagamento de qualquer indenização.

3. PRINCIPAIS Caracteres da propriedade

A propriedade apresenta como principais características, diante do novo Código Civil e da Constituição
Federal de 1988:

a) Natureza absoluta relativizada - o direito de propriedade é o mais completo dos direitos reais (constantes
no rol taxativo do art. 1.225 do nCC). Propriedade tem natureza absoluta se comparada com os direitos
pessoais puros. Entretanto, relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusos e coletivos
e os interesses da coletividade.

b) Direito exclusivo - a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade a várias pessoas, ressalvados os
casos de condomínio ou compropriedade.

c) Direito perpétuo - subsiste independente de exercício, enquanto não ocorrer causa extintiva, seja ela legal
ou voluntária.

d) Direito elástico - a propriedade pode ser distendida ou contraída no seu exercício, conforme lhe adicionem
ou subtraiam poderes destacáveis.

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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4. DAS FORMAS DE AQUISIÇÃO da propriedade imóvel

A aquisição da propriedade imóvel poderá ocorrer na seguintes formas (arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784
do nCC):

- Aquisição originária - quando não houver transmissão de uma pessoa para outra; o indivíduo faz seu o bem
sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém. Dessa forma, não há intermediações, mas um contato
direto entre pessoa e coisa. Ocorre aquisição originária de bens imóveis nas acessões e na usucapião.

- Aquisição derivada - quando houver transmissibilidade do domínio, com intermediação pessoal, sem o
contato direto entre pessoa e coisa. Tal aquisição pode ser "mortis causa" (sucessão legítima, testamento e
legado) ou "inter vivos" (com o registro do título aquisitivo).

Vejamos as regras específicas quanto à tais formas de aquisição da propriedade imóvel, pela ordem acima
apresentada.

4. 1. DAS ACESSÕES

a) Aluvião (art. 1.250 do nCC) - acréscimo paulatino de terras às margens do rio, mediante lentos e
imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos
marginais, seguindo a regra de que o acessório segue o principal (aluvião própria "terra vem"). As partes
descobertas pelo afastamento das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião
imprópria ("água vai").

b) Avulsão (art. 1.251 do nCC) - repentino deslocamento de uma porção de terra "avulsa", por força natural
violenta, desprendendo de um prédio e juntando-se a outro.

c) Ilhas formadas por força natural (art. 1.249 do nCC) - acúmulo paulatino de areia, cascalho e materiais
levados pela correnteza, ou de rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo
ou do leito. Interessam ao direito civil somente ilhas formadas em rios não navegáveis ou particulares, por
pertencerem ao domínio particular, conforme prevê o Código de Águas. Conforme o Código Civil, para se
saber a quem pertence a ilha, traça-se uma linha mediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas
partes. Até o meio do leito, a ilha pertence ao proprietário fronteiro da margem esquerda e a outra metade
ao proprietário da margem direita.

d) Álveo abandonado (art. 1.252 do nCC) - o álveo é o leito do rio; secando ou desviando por um fenômeno
natural, tem-se o abandono de álveo. Em casos tais, dá-se a mesma solução da formação de ilhas,
"entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do rio".

e) Acessões artificiais, físicas ou industriais - As plantações e as construções (arts. 1.254 a 1.259 do nCC)
derivam de um comportamento ativo do homem, possuindo caráter oneroso e se submetendo à regra de que
tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário
(presunção "juris tantum" do art. 1.253 nCC).

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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4. 2. DA USUCAPIÃO

A usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio pela posse prolongada, permitindo que uma
determinada situação de fato alongada por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em
uma situação jurídica: a aquisição da propriedade de forma derivada. A posse deverá ser exercida com
"animus domini", bem como com as seguintes características, devidamente comentadas:

- Posse mansa e pacífica: exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse.

- Posse contínua: sem intervalos, porém, admitindo sucessão.

- Posse justa: sem os vícios da violência, clandestinidade ou precariedade.

Cinco são as modalidades de usucapião de imóvel admitidas no direito privado brasileiro, com os requisitos
listados de forma esquematizada:

A) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 do nCC).

- Posse pacífica, ininterrupta, com "animus domini" e sem oposição por 15 anos.

- O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver
realizado obras ou serviços de caráter produtivo ("posse trabalho").

- Não é necessário provar boa-fé ou justo título, havendo uma presunção absoluta ("iure et de iure"), da
presença desses elementos.

B) USUCAPIÃO ORDINÁRIA (ART. 1.242 do nCC).

- Posse mansa, pacífica e ininterrupta com "animus domini" por 10 anos.

- O prazo cai para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante
do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico ("posse trabalho").

- Justo título, ainda que contenha alguma irregularidade.

- Boa-fé, consubstanciada na ignorância dos defeitos no título ou na crença de que a coisa realmente lhe
pertence.

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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C) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, ESPECIAL RURAL ou "pro labore" (arts. 191 CF/88 e 1.239 do nCC):

- Área não superior a 50 hectares (50 h.a), localizada na zona rural.

- Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com "animus domini".

- Utilização do imóvel para subsistência (trabalho) agricultura, pecuária, extrativismo ou atividade similar.

- Quem adquire por usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel - rural ou urbano.

- A pessoa ou família deve tornar produtiva por força de seu trabalho ou de sua família.

D) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, ESPECIAL URBANA, "pro moradia" ou "pro misero" (arts. 183 CF/88
e 1.240 do nCC):

- Área urbana não superior a 250 m2.

- Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com "animus domini".

- O imóvel deve ser utilizado para a sua moradia ou de sua família (art. 6º CF/88).

- Aquele que adquire o bem não pode ser proprietário de outro imóvel - rural ou urbano

E) USUCAPIÃO COLETIVA (art. 10 do Estatuto da Cidade Lei nº 10.257/01).

- Extensa área urbana, havendo limitação mínima de 250m2.

- Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com "animus domini".

- Existência no local de famílias de baixa renda, utilizando o imóvel para moradia.

- Ausência de possibilidade de identificação da área de cada possuidor.

- Aquele que adquire não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

- Há ainda a possibilidade de instituição de um condomínio especial e indivisível, não passível de extinção

4. 3. SUCESSÃO OU DIREITO HEREDITÁRIO.

O direito hereditário ou sucessão é a forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato
"mortis causa" em que o herdeiro legítimo ou testamentário ocupa o lugar do "de cujus" em todos os seus
direitos e obrigações.

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4. 4. REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO.

Como é notório, os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis devem ser feitos por
escritura pública, se o imóvel tiver valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do nCC). A escritura
pública é lavrada no Cartório de Títulos e Documentos (CTD) de qualquer local do País.

Mas os contratos criam apenas direitos e deveres com natureza obrigacional, não ocorrendo com esses a
transmissão da propriedade em si. A transmissão da propriedade imóvel só se opera com o registro da
transferência, realizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) do local de situação do bem.

Prazo = 15 anos
10 anos (posse-trabalho)
Extraordinária (NCC)
Presunção de boa-fé
e justo título
Prazo = 10 anos
5 anos (posse-trabalho)
Ordinária (NCC)
boa-fé
justo título

50 ha
Constitucional ou
especial rural Não pode ser proprietário
pro labore Para o trabalho
(NCC + CF/88)
Usucapião Posse = soma
de
imóvel

Constitucional ou 250 m
especial urbana Não pode ser proprietário
pro moradia ou
promisero Para a moradia (art. 6º CF)
(NCC + CF/88 Posse = soma

Considerável nº de pessoas
Coletiva Área mínima = 250 m
(Estatuto da Cidade Posse = soma
Lei 10252/01)
Utilização para moradia
Imóvel urbano

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 Aluvião

Avulsão

Originárias Acessões Ilhas

Álveo abanc

Construções e Planta

Extraordinária

Ordinária
Formas de Especial Ru
Usucapião
Aquisição
da Especial V
Propriedade
Imóvel Coletiva

Sucessão

Derivadas

Registro do Título

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