Universidade Metodista de Angola

Faculdade de Engenharia
Departamento de Engenharia Civil

2019, 2o Semestre
Ano Académico 201

Tarefa# 3

Cadeira: Análise de Projectos de Investimento (API)

4º Ano, Manhã (M) & Noite (N) Data de Entrega:

M: 10/10/19 (Quinta
Quinta-feira)
N: 11/10/19 (Sexta
Sexta-feira)

1. Um credor institucional está disposto a fazer um empréstimo de £ 1 milhão em um prédio de

escritórios a uma taxa de juros de 10% e um prazo de empréstimo de 30 anos. Inicialmente, os
pagamentos são calculados como se a taxa de juros fosse de 8% com pagamentos mensais ao longo de
30 anos. Após os primeiros cinco anos, os pagamentos devem ser ajustados para que o empréstimo
possa ser
amortizado ao longo dos restantes 25 anos (usando agora uma taxa de ju
juro de 10%).

a. Qual é o pagamento inicial?

b. Qual será o saldo após o primeiro ano?

c. Qual será o saldo depois de cinco anos?

d. Quais serão os pagamentos mensais, começando no ano 6?

e. Agora suponha que, após 5 anos, a hipoteca seja amortizada apenas por 20 anos e, em seguida,
segu
liquidado com um pagamento único balão no final do ano 25. Qual é o valor do pagamento de balão?
2. Você precisa tomar por empréstimo 500.000,00 libras. Você é oferecido pelo banco a seguinte
hipoteca: trinta anos, totalmente amortizando o pagamento constante de hipoteca (CPM); composição
mensal; cobrando juros anuais de 8%.

a. Qual é o pagamento mensal devido ao banco desta hipoteca? Quanto você pagará em juros e
amortização no final do primeiro, segundo e terceiro ano? E qual será o saldo pendente da sua hipoteca
nessas datas?

b. Suponha que o banco aplique 5 pontos de desconto. Qual é o custo efectivo do empréstimo se você
mantiver a hipoteca até o vencimento? E qual é o custo efectivo do empréstimo se você pagar: i- depois
de 10 anos; ii- após 5 anos; iii- depois de 3 anos; e iv- após 1 ano.

c. Considere agora que o banco está aplicando pagamentos trimestrais e composição trimestral ao
mesmo empréstimo que no cabeçalho da questão e 5 pontos de desconto. Qual seria o custo efectivo
do empréstimo na maturidade e em 10, 5, 3 e 1 ano? E se o banco estivesse aplicando composição diária
(considere 365 dias por ano)? O que você percebe?

d. Agora considere novamente a hipoteca original com composição mensal. Você concorda com o banco
em reduzir os pagamentos para £ 3500 com o saldo pendente pago no vencimento. O banco ainda está
aplicando 5 pontos de desconto. Qual é o custo efectivo deste empréstimo se mantido até o
vencimento? E se você pagar depois de 5 anos?

e. Agora você concorda em apenas amortizar 60% do empréstimo, deixando os outros 40% para serem
pagos no vencimento. Qual é o pagamento mensal desta hipoteca? E se o banco ainda aplicar 5 pontos
de desconto, qual é o custo efectivo do empréstimo no vencimento e se você pagar após 5 anos?

f. Agora você é oferecido um empréstimo alternativo para a mesma quantidade de dinheiro (£ 500.000).
O empréstimo ainda se estende por 30 anos com composição mensal. No entanto, esta hipoteca é uma
hipoteca de pagamento gradual (GPM) com um aumento de 5% no pagamento mensal entre o final do
ano 1 e o início do ano 2; o final do ano 2 e início do ano 3; e o final do ano 3 e início do ano 4. A partir
daí, os pagamentos permanecem constantes. Qual é o primeiro pagamento mensal? E quais são os
pagamentos mensais no início dos anos 2, 3 e 4?
3. Você está planejando comprar uma propriedade no valor de £ 1.500.000 e o banco está
oferecendo um valor que cobre 75% do valor total da propriedade. O empréstimo tem composição
mensal e se estende por 30 anos. A taxa de juros anual é de 4,75%.

a. O banco está inicialmente oferecendo a você a escolha entre uma hipoteca de juros apenas (IO),
uma hipoteca de amortização constante (CAM) e uma hipoteca de pagamento constante (CPM).
Quais são os pagamentos para estas três hipotecas alternativas no primeiro, no segundo, no 120º e
no 359º mês?

b. Considere a hipoteca CPM. Fornecer as seguintes valores para os 1º, 2º, 120º e 359º períodos:
montante total de juros pagos até e incluindo esse período; valor total das contribuições de
amortização efetuadas até aquele período; saldos de empréstimos pendentes nesse momento.

c. Usando a fórmula padrão que caracteriza o pagamento, a amortização e o saldo devedor de um

empréstimo, mostre como você calcularia manualmente o total de juros pagos, a amortização total
paga e o saldo devedor do empréstimo CPM no final do primeiro e segundo meses. Esses números
se enquadram com aqueles fornecidos na alinha b?

d. Sua renda mensal é de £ 7.200. Se o banco usa um Índice Mínimo de Cobertura da Dívida1 (ICSD)
de 1,2. Para qual empréstimo você se qualifica?

e. Agora você está tentando reduzir os pagamentos mensais do empréstimo de CPM para ficar mais
próximo dos pagamentos mensais do empréstimo de IO. Se você reduzir os pagamentos mensais
do CPM para £ 5000, qual é o empréstimo em aberto devido no final do período contratual (ou
seja, após 30 anos)? E se esse número se reduzir ainda mais para £ 4453,12? O que você percebe?
Quais seriam, em vez disso, os pagamentos se você quisesse ter um empréstimo pendente no final
do período contratual de £ 300.000?

f- Você decidiu considerar apenas os empréstimos IO e CPM. O banco está aplicando dois pontos
de desconto. Qual é o custo efetivo do empréstimo para o empréstimo CPM se você mantiver o
empréstimo até o vencimento? E qual é o custo efetivo do empréstimo para o empréstimo IO se
ele for mantido até o vencimento? Como esses números mudam se você pagar depois de 10 anos?
Comente seus resultados.

1
Índice Mínimo de Cobertura da Dívida/ Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (ICSD): Em finanças
corporativas, o ICSD é uma medida do fluxo de caixa disponível para pagar obrigações de dívida atuais.
Interpretando o Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida

Os credores irão avaliar rotineiramente o ICSD de um mutuário antes de fazer um

empréstimo. Um ICSD de menos de 1 significa fluxo de caixa negativo, o que significa
que o mutuário não poderá cobrir ou pagar obrigações de dívida atuais sem recorrer a
fontes externas - sem, no essencial, contrair mais empréstimos. Por exemplo, o ICSD de
.95 significa que há apenas receita operacional líquida suficiente para cobrir 95% dos
pagamentos anuais da dívida. No contexto das finanças pessoais, isso significaria que o
mutuário teria de se aprofundar em seus fundos pessoais todos os meses para manter o
projeto funcionando. Em geral, os credores desaprovam um fluxo de caixa negativo,
mas alguns permitem que o mutuário tenha recursos fortes fora da renda. Se o índice de
cobertura do serviço da dívida estiver muito próximo de 1, digamos 1,1, a entidade é
vulnerável, e uma pequena queda no fluxo de caixa poderia torná-lo incapaz de pagar
sua dívida. Os credores podem, em alguns casos, exigir que o mutuário mantenha um
determinado ICSD mínimo enquanto o empréstimo estiver pendente. Alguns acordos
considerarão um mutuário que fica abaixo desse mínimo para estar inadimplente.
Normalmente, um ICSD maior que 1 significa que a entidade - seja uma pessoa,
empresa ou governo - tem receita suficiente para pagar suas obrigações de dívida atuais.

O ICSD mínimo que um credor exigirá pode depender de condições macroeconômicas.

Se a economia está crescendo, o crédito está mais prontamente disponível, e os credores
podem perdoar os índices mais baixos. Uma tendência ampla de emprestar a tomadores
menos qualificados pode, por sua vez, afetar a estabilidade da economia, no entanto,
como aconteceu antes da crise financeira de 2008. Os tomadores de empréstimos
subprime conseguiram obter crédito, especialmente hipotecas, com pouco escrutínio.
Quando esses tomadores começaram a entrar em default em massa, as instituições
financeiras que os financiavam entraram em colapso.

[Fonte: https://www.investopedia.com/terms/d/dscr.asp]