Boletim Semanal de Fundos Imobiliários

Agosto/2019: 05/08 – 09/08

No começo de agosto de 2019, ou seja, a partir de segunda-feira (05/08) até sexta-feira (09/08), os fundos imobiliários, medidos
pelo IFIX obtiveram desempenho de -0,85%, contra 1,29% do Ibovespa e 0,11% do CDI, conforme mostram os gráficos abaixo.

Gráfico 1: IFIX x IBOVESPA x CDI Gráfico 2: Performance Semanal: 05/08 – 09/08

IFIX x IBOVESPA x CDI Performance Semanal: 05/08 - 09/08
2,25% 1,29%

1,50%
0,75%
0,00%
-0,75%
0,11%
-1,50%
-2,25% IFIX CDI IBOVESPA
-3,00%
05/08/2019 07/08/2019 09/08/2019

IFIX CDI IBOVESPA

-0,85%

Fonte:Economática Fonte: Econ Fonte:Economática

As tabelas abaixo mostram os destaques em termos de desempenho dos fundos imobiliários na primeira semana de agosto/2019.
Tabela 1: 10 Maiores Retornos na 1ª Semana de Agosto/2019
Nome do Fundo Código do Fundo Retorno (%) 05/08 - 09/08
FII Iridium IRDM11 9,02%
FII Panamby PABY11 5,26%
FII Brrealty BZLI11 4,35%
FII Anh Educ FAED11 3,85%
FII Crianca HCRI11 3,39%
FII Tg Ativo TGAR11 3,00%
FII Js Real JSRE11 2,23%
FII Tboffice TBOF11 2,09%
FII Rb Gsb I RBGS11 2,06%
FII Bmbrc Lc BMLC11B 1,98%
Fonte: Econ Fonte:Economática

Tabela 2: 10 Menores Retornos na 1ª Semana de Agosto/2019

Nome do Fundo Código do Fundo Retorno (%) 05/08 - 09/08
FII Riobrcib RBCB11 -17,09%
FII Abc Imob ABCP11 -13,02%
FII D Pedro PQDP11 -10,29%
FII V bi Log LV BI11 -6,38%
FII Bc Ffii BCFF11 -6,15%
FII General GSFI11 -5,85%
FII Maxi Ren MXRF11 -5,78%
FII Kinea Hy KNHY11 -5,41%
FII Rb Cap I FIIP11B -4,62%
FII Domo DOMC11 -4,50%
Fonte: Econ Fonte:Economática

Além disso, tivemos as seguintes notícias dos fundos imobiliários ao longo da 1ª semana de agosto de 2019.

Funds Explorer © 2016-2019

Boletim Semanal de Fundos Imobiliários
Agosto/2019: 05/08 – 09/08
FFCI11: O FII de propriedades comerciais comunicou, em 06/08/2019, que convocou AGE para 21/08/2019, a fim de
deliberar sobre: (i) a 7ª emissão de cotas do FII, sob o regime de melhores esforços ICVM 476, no valor de até R$ 125
milhões,com748.503novascotas,aopreço deR$171,93, incluindoocustounitáriodeR$4,93.Alémdisso,nestemesmo
dia,o FFCI11adquiriuparticipaçãode20% emumempreendimento corporativo,em umadas regiões nobres da capital
paulista,desembolsando aquantia deR$ 35 milhões, sendo que,também anunciou a aquisição deoutro ativo,pelo valor
de R$ 55 milhões. Os desfechos, de fato, das operações serão conhecidos após 60 dias corridos e términos dos processos
de due diligence.

IRDM11: O FII de recebíveis comunicou, em 06/08/2019, que foi encerrado o prazo para exercício do direito de
preferência da 4ª emissãode cotas do fundo, iniciado em 23/07/2019 eencerrado em 05/08/2019. Resultado foide 1,2
milhão de novas cotas subscritas ao valor de R$ 99,59, totalizando, R$ 119,5 milhões, aproximadamente, sendo que
sobraram 313.572 cotas para serem distribuídas aos investidores profissionais, a partir de 06/08/2019.

TGAR11: O FII de desenvolvimento comunicou, em 06/08/2019, que foi deliberada e aprovada a 7ª emissão de cotas do
FII, sob o regime de melhores esforços em oferta ICVM 400, destinada ao público em geral, no valor de R$ 200 milhões,
para distribuição de 1.482.470 novas cotas, ao preço de R$ 134,91/cota na proporção de 99,23501628988%.

EDGA11: O FII de propriedades comerciais comunicou, em 06/08/2019, que convocou AGE para 20/08/2019, a fim de
deliberar sobre a contratação de novo consultor imobiliário, a CB Richard Ellis (CBRE).

Comentários: Nova troca de consultor imobiliário para o fundo. Talvez, com mais expertise, capital humano e melhor networking
nacional e internacional, a CBRE possa executar melhor o papel de consultora imobiliária para o FII, em especial, na região do Rio de
Janeiro, onde a vacância alta e o ciclo imobiliário possuem recuperação ainda mais lenta.

XPLG11: O FII de logística comunicou, em 05/08/2019, que anunciou aquisição do FII NE Logistic, proprietário de um
condomínio logístico, avaliado em R$ 537 milhões, com sinal pago em 02/08/2019 de R$ 10 milhões. O ativo é um
condomínio logístico, situado na região de Cabo de Santo Agostinho/PE, com locações na modalidade típica (31%) e
atípica (69%), sendo o FII NE Logistic proprietário de imóveis compostos por 26 matrículas, que fazem parte do
empreendimento logístico, divididos em 3 condomínios-edifícios; (i) Condomínio Logístico e Industrial Cone Multimodal 1, (ii)
Condomínio Logístico e Industrial Cone Multimodal 2 e (iii) Condomínio Logístico Cone Plug & Play 2 .

Comentários: Ótima notícia para o fundo. Aquisição de ativo diversificado em termos de ocupantes, dadas as 26 matrículas, o que
diminui, por exemplo, o risco de vacância e inadimplência no fluxo de receitas de locação par ao FII. Além disso, o empreendimento
não só abriga imóveis logísticos, mas, também, industriais, diversificando o perfil dos inquilinos., com ambos tipos de contrato de
locação, com prevalência sob o regime atípico de aluguel, o que oferece mais segurança financeira para o locador para este tipo de
empreendimento.

KNIP11:OFIIde recebíveiscomunicou,em05/08/2019,quefoiaprovadaa 5ªemissãodecotas,soboregimedemelhores

esforços, ICVM 400. Serão até 7 milhões de novas cotas, ao preço de R$ 111,40/cota, acrescido de 1,3% de custos da
emissão, totalizando o valor de R$ 112,84/cota.

MALL11: O FII de Shopping-Centers comunicou, em 06/08/2019, que foi aprovada a 3ª emissão de cotas, sob o regime de
melhores esforços, ICVM 400. Serão até 4.102.985 novas cotas, ao preço de R$ 97,49/cota, acrescido de 4,11% de custos
da emissão, totalizando o valor de R$ 101,5/cota.

Funds Explorer © 2016-2019

Boletim Semanal de Fundos Imobiliários
Agosto/2019: 05/08 – 09/08
DRIT11B: O FII de propriedades comerciais comunicou, em 09/08/2019, que concluiu aquisição do 11º andar do Edifício
Minneapolis, localizado na Rua Ramos Batista, 198, no bairro da Vila Olímpia, na cidade de São Paulo. O ativo adquirido
possui ABL de 391m² e é avaliado em R$ 4,6 milhões equivalente a R$11.956,03/m² e está locado para a empresa
Inovadora 2A Serviços S.A (WAPA), até agosto de 2021. O impacto, em termos de receita de locação é R$ 0,07/cota, enquanto
os dividendos serão impactados em R$ 0,01/cota.

Comentários: Aquisição de laje em um empreendimento de classe B. O preço está razoável, quando se trata de um edifício para
este rating. O que este analista estranha é o esforço para se comprar apenas uma laje, podendo ser um sinal, por exemplo, de que o
mercado de lajes corporativas está cada vez mais caro, em especial, para empreendimentos imobiliários de alto rating.

JSRE11: O FII híbrido da J. Safra Asset Management comunicou em, 09/08/2019, que fará a sexta emissão de cotas, ICVM 400,
destinadaaopúblico emgeral,nointuitodecaptaraté,aproximadamente,R$ 625milhões,correspondendoa 5.945.020
novas cotas, ao preço de R$ 108,28 por cota, com investimento mínimo de R$ 1.000,00 por investidor, no âmbito de fora do
direito de preferência, sendo que o fator de proporção para quem já é cotista é de 0,73560675. O preço de R$ 108,28/cota
corresponde a um P/VPA de 0,97x, ou seja, com desconto de 3% em relação ao preço patrimonial. Por isso, para quem já é cotista,
este analista recomenda participar do exercício de direito de preferência.

Preço de Emissão: R$ 108,28/cota

Quantidade de Novas Cotas: Até 5.945.020

Investimento Mínimo por Investidor (Cotas Remanescentes): R$ 1.000,00

Público-Alvo: Investidores no geral (ICVM 400)

Concessão do Registro pela CVM: 08/08/2019

Anúncio de Início e Disponibilização do Prospecto Definitivo: 09/08/2019

Negociação do Direito de Preferência (B3): 16/08/2019 a 23/08/2019

Exercício do Direito de Preferência (B3): 16/08/2019 a 29/08/2019

Exercício do Direito de Preferência (Escriturador): 16/08/2019 a 30/08/2019

Pedidos de Cotas Remanescentes (Sobras): 16/08/2019 a 09/09/2019

Liquidação do Direito de Preferência: 30/08/2019

Anúncio de Encerramento do Exercício do Direito de Preferência: 02/09/2019

Alocação dos Pedidos de Subscrição de Cotas Remanescentes: 10/09/2019

Data de Liquidação Financeira da Oferta: 13/09/2019

Data de Anúncio de Encerramento da Oferta: 16/09/2019

Negociação das Novas Cotas na B3: 01/10/2019

XPML11: O FII de Shopping-Centers comunicou, em 09/08/2019, que celebrou escritura de compra e venda para
comprar fração ideal de 10% do ativo Plaza Sul Shopping, na cidade de São Paulo/SP, pelo valor de R$ 55,3 milhões. O
resultado operacional para o FII será de, aproximadamente, R$ 4,3 milhões, no primeiro ano de operação, líquido de

Funds Explorer © 2016-2019

Boletim Semanal de Fundos Imobiliários
Agosto/2019: 05/08 – 09/08
despesas operacionais eimpostos,sendo queadistribuiçãodedividendos éesperada em R$0,45/cotaporanopara este
ativo na proporção detida, agora, pelo FII.

Comentários: O Shopping Plaza Sul é localizado no bairro da Saúde, zona sul da capital paulista. O ativo é localizado em uma região
com alto adensamento, além de baixa concorrência nas redondezas, o que faz do Shopping ser um ativo dominante. Recentemente,
o Shopping passou por uma reforma, melhorando o fluxo de visitantes e adicionando 500 m² de ABL, sendo que já está em
progresso plano de atualização do mix de lojas para manutenção da atratividade do ativo na região. Portanto, o ativo possui
potencial interessante de valorização, o que pode ser interessante para o FII melhorar o valor de sua participação no
empreendimento.

VISC11: O FII de Shopping-Centers comunicou, em 09/08/2019, que concluiu a venda do Ilha Plaza, na fração ideal de
14,6% pelo valor de, aproximadamente, R$ 48 milhões, apurando lucro líquido de R$ 6,47 milhões, representando R$
0,79/cota. Assim sendo, o VISC11 terá participação de 34,4% deste ativo. Além disso, também concluiu a aquisição de
36,5%do ativo ShoppingGranja Vianna pelo valordeR$ 108,7milhões,compostos deR$69,9milhões doativo eR$38,8
milhões referente a um CRI de vencimento em 2033, com juros de CDI + 1,83% ao ano.

Além disso, o FII irá fazer a 5ª emissão de cotas, cuja oferta é ICVM 476, ou seja, cujo público-alvo seriam investidores
profissionais.O montantea captarédeatéR$ 280 milhões,ao preço deR$ 108,0/cota (R$104,8/cota +R$3,2/cota),com
colocação de até 2.671.756 novas cotas, sendo que o fator de proporção para os atuais cotistas é de 0,3273979679.

TBOF11: O FII de propriedades comerciais comunicou, em 08/08/2019, duas novas locações. A primeira com a empresa
Agência Tundra de Publicidade eEventos, referenteà loja 9 (cobertura) do 25º andar, com ABLde 2.177,87m²,prazo de
60 meses ou 5 anos de contrato, sendo observada a carência em linha com aquela praticada na região, sendo o valor do
aluguel um percentual variável, de acordo com o faturamento mensal da locatária. Já o segundo contrato de locação é
referente ao conjuntos 161,162, 65% do conjunto 171 e 1,33% do conjunto 172, localizados no 16º e 17º andares do
empreendimento, com ABL de 3.198,83 m² locados para a EMAE – Empresa Metropolitana de Águas e Energia S.A.,
sendo que o contrato possui duração de 5 anos e conta com presença de allowance. Dessa forma, esta última nova locação
impactará o FII, em termos de receita em 7,86% em relação às receitas de julho/2019, proporcionando aumento dos rendimentos
em 8,05%., com base na última distribuição.

Além disso, a AGE, convocada para 22/08/2019 visa discutir a aprovação da locação de parte do empreendimento para
a empresa TS Participações, companhia do mesmo grupo econômico da TS Consultoria Imobiliária, contratada do FII,
para serviços de consultoria imobiliária, além de deliberação sobre aquisição pelo FII de fundos de investimento em renda fixa
administrados pela administradora e permitir equivalência de proposta de locação por empresa terceira e não vinculada, para o
caso da TS Participações.

Comentários: Ótima notícia para o FII que, agora, verá sua vacância ser reduzida para 14% e ainda mais, caso a Tishman Speyer
ser locatária. Este patamar ou mais baixo, considerando localização ruim do empreendimento é, relativamente, saudável. Como
mesmodadopara a cidade de SãoPauloestá em tornode17% para empreendimentos AAA e, nos próximos 2 anos,haverá poucos
empreendimentos comerciais em lançamentos, o ativo TBOF11 pode se posicionar de forma diferenciada, em se tratando de um
edifício AAA.

FIIP11B: O FII de híbrido comunicou, em 08/08/2019, que recebeu distrato de contrato de locação do imóvel,
anteriormente,locadopara o inquilinoMagazineLuiza. Assim sendo,adistribuiçãodedividendos seráafetada,visto que
este imóvel representa 18,11% da distribuição de rendimentos deste FII., baseada na última distribuição de
rendimentos aos cotistas.

Funds Explorer © 2016-2019

Boletim Semanal de Fundos Imobiliários
Agosto/2019: 05/08 – 09/08
ABCP11 / CTXT11: Ambos os fundos imobiliários receberam comunicado da CVM, mais especificamente, da SIN
(Superintendência de Relação com Investidores Institucionais), solicitando o refazimento das demonstrações
financeiras de 2017 e 2018 por entender que estes fundos imobiliários estariam enquadrados no artigo 2º da Lei
9.779/99.

Assim diz o artigo 2º da Lei 9.779/99:

Art. 2o Sujeita-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, o fundo de investimento imobiliário de que trata a Lei no 8.668 de
1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que
possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do fundo.

Parágrafo único. Para efeito do disposto neste artigo, considera-se pessoa ligada ao quotista:

I - pessoa física:

a) os seus parentes até o segundo grau;

b) a empresa sob seu controle ou de qualquer de seus parentes até o segundo grau;

II - pessoa jurídica, a pessoa que seja sua controladora, controlada ou coligada, conforme definido nos §§ 1o e 2o do art. 243 da Lei
no 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Então, a CVM, por meio da SIN, entende que ambos os fundos estariam enquadrados no artigo 2º da Lei 9.779/99, pois
ambos possuem cotistas detentores com mais de 25% das cotas. Esta é a interpretação da CVM e SIN. Já a Rio Bravo,
administradora, destes fundos imobiliários, diz que não compete a CVM o manifesto de temas fora de alçada, ou seja, a
CVM não deve questionar a administradora em matérias de enquadramento legal para fins tributários, competência
exclusiva da Receita Federal do Brasil (RFB). Por discordar da CVM e SIN, a Rio Bravo entrará com recurso ao Colegiado
da CVM até 20/08/2019, com pedido de efeito suspensivo em relação à republicação das demonstrações financeiras.

Comentários: Situação difícil. No entanto aqui, na visão deste analista cabe a seguinte pergunta: Quem fez a incorporação ou
construçãodoGrandPlazaShoppingedoCentroTêxtilInternacional?Aresposta destapergunta deve,pelomenosemtese, resolver
este imbróglio jurídico e tributário em que os fundos imobiliários estão, porque, segundo o artigo 2º da Lei 9.779/99, o cotista que
tivermais de 25% dascotasdofundoese caracterizarcomoincorporador,construtorousócio,deve fazercomqueoFIIseenquadre
neste dispositivo legal, cabendo, então, a cobrança habitual de impostos diretos e indiretos, o que poderia diminuir os dividendos
distribuídos aos cotistas destes FIIs. No caso do ABCP11, a Cyrela Commercial Properties possui mais de 25% das cotas deste FII.
Vamos aguardar o desfecho para ambos os FIIs, sendo que, para quem já é cotista, recomendação de manutenção de posição, a não
ser que existir possibilidade de ganho de capital expressivo na realização de lucros com a venda de ambos os ativos.

Assim sendo, cabe, na visão deste analista, alguns questionamentos.

Pergunta 1: Por que, apenas agora, a CVM e SIN fizeram este comunicado?

Pergunta 2: Nas visitas da Receita Federal à administradora isso não chegou a ser verificado ou discutido?

Pergunta 3: Em auditorias anteriores e recentes, este problema não foi verificado?

Pergunta 4: O Grand Plaza Shopping, antigamente, era uma fábrica. A reforma deste ativo para transformação em Shopping,
segundo a legislação vigente, pode ser caracterizada como incorporação? Ou apenas construção?

Funds Explorer © 2016-2019

Boletim Semanal de Fundos Imobiliários
Agosto/2019: 05/08 – 09/08
Pergunta 5: Se a decisão for desfavorável ao FII ABCP11, como se dará a cobrança de impostos, multas e juros, dado que o imóvel já
existia antes do dispositivo legal? Os cotistas irão pagar isto via emissão de cotas?

Pergunta 6: Por que a Rio Bravo proporcionou ênfase à competência da CVM e não à Lei 9.779/99?

Enfim, este analista aguarda a decisão final para melhor interpretar os resultados para ambos os FIIs.

CPTS11B: OFII de recebíveisimobiliários comunicou, em07/08/2019, que irá deliberar sobre a 5ª emissão decotas, cuja oferta
é ICVM 476, ou seja, cujo público-alvo seriam investidores profissionais. O montante a captar é de até R$ 150 milhões, ao
preço de R$ 97,58/cota + custos de emissão, além do investimento mínimo por investidor é R$ 25.000,00, não sendo
aplicado para o exercício do direito de preferência.

UBSR11: OFIIde recebíveisimobiliárioscomunicou,em08/08/2019,quefoiaprovadaa 5ªemissãodecotas,cujaofertaéICVM

476, ou seja, cujo público-alvo seriam investidores profissionais. O montante a captar é de até R$ 250 milhões, ao preço
de R$ 100,00/cota, sendo que o investimento mínimo por investidor é R$ 10.000,00 ou 100 cotas, não sendo aplicado
para o exercício do direito de preferência.

MAXR11: O FII de varejo independente comunicou, em 07/08/2019, que a locatária Curso Preparatório Exatas Ltda, por
problemas operacionais internos, não conseguiu efetuar o pagamento do aluguel de junho/2019, com vencimento em
junho/2019. Assim sendo, o FII será impacto, negativamente, com redução de 6,85% nos rendimentos distribuídos de
junho/2019.

BMLC11B: O FII de propriedades comerciais comunicou, em 07/08/2019, que recebeu R$ 127.848,23 da locatária A5
Gestão de Investimentos, referente às locações em atraso, multas, juros e correção monetária, bem como condomínio e
IPTU, já líquidos das despesas de honorários advocatícios e da recomposição da garantia de locação. Assim sendo, a
distribuição de rendimentos será impactada, positivamente, em 38,17% com base na última distribuição de R$
0,33/cota.

MGFF11: O Fundo de fundos imobiliários comunicou, em 07/08/2019, que retificou e ratificou as novas datas para
exercício do direito depreferência da 3ª emissão decotasdo FII. Logo,égarantido aos atuais cotistas,detentores decotas
na data de 18/07/2019, o direito de preferência na subscrição de novas cotas, no período de 24/07/2019 a
12/08/2019, na proporção de 0,564821125543402, sendo que a manifestação para exercício vai até 09/08/2019 na B3 e
12/08/2019 no escriturador.

Funds Explorer © 2016-2019

Boletim Semanal de Fundos Imobiliários
Agosto/2019: 05/08 – 09/08

Analista Responsável:
Jacinto Santos Neto, MSc., CNPI

DISCLAIMER

As informações constantes deste material são emitidas pela Funds Explorer e de propriedade da Suno
Research. Tais informações podem auxiliar o investidor em suas decisões de investimento. Porém, o
investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da
movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações
de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários. Este material apresenta informações para
diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao
seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para
todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e
não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e/ou garantia de
resultados. Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao
investidor que não utilize este relatório como única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os
investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos
mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito,
risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de
disponibilização de recursos adicionais, entre outros. O analista responsável pela elaboração deste
relatório declara, nos termos da Instrução CVM nº 598º/18, que as recomendações do relatório de análise
refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente,
ainda que o analista responsável por este relatório possua algumas posições nestes fundos imobiliários
recomendados, como, de fato, possui em alguns citados anteriormente. Este material destina-se única e
exclusivamente aos assinantes da Funds Explorer, sua cópia ou distribuição integral ou parcial sem a
expressa autorização acarretará multa de até 2000 vezes o valor desse relatório, apreensão das cópias
ilegais além de responsabilização em processo civil.

Funds Explorer © 2016-2019