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Como Montar Uma Administração de Condomínios
Como Montar Uma Administração de Condomínios
serviço de
administração de
condomínios
EMPREENDEDORISMO
Diretor-Presidente
Diretora Técnica
Vinícius Lages
Mirela Malvestiti
Coordenação
Autor
Projeto Gráfico
1. Apresentação ........................................................................................................................................ 1
2. Mercado ................................................................................................................................................ 5
3. Localização ........................................................................................................................................... 6
5. Estrutura ............................................................................................................................................... 19
6. Pessoal ................................................................................................................................................. 20
7. Equipamentos ....................................................................................................................................... 24
Serviços envolvidos:
- Administração;
- Contabilidade;
- Auditoria;
- Gestão de conflitos;
- Serviços específicos:
2. Mercado
Impulsionado pela lenta, mas gradual recuperação do mercado imobiliário, pela
crescente necessidade de moradia e queda de aproximadamente 16% no déficit
habitacional nos últimos 5 anos (2012 a 2017), ou seja, nesse período, mesmo com a
crescente necessidade de moradia estão sendo entregues mais moradias que a
demanda, diminuindo o déficit, o crescimento do setor imobiliário tem alavancado as
atividades de administração de condomínios, exigindo melhor organização,
profissionalização e excelência na prestação deste serviço.
A escolha do local para instalar seu negócio é uma decisão muito importante para o
sucesso do empreendimento. Lembre-se que as atividades econômicas da maioria das
cidades são regulamentadas em conformidade com o Plano Diretor Urbano (PDU), lei
que determina o tipo de atividade que pode funcionar no imóvel escolhido por você.
Portanto, este deve ser seu primeiro passo para avaliar a implantação de sua empresa.
1. Consulta e Viabilização:
Antes de abrir sua empresa, é preciso se informar. Faça uma pesquisa antecipada
sobre a existência de empresas constituídas com nomes empresariais idênticos ou
semelhantes ao nome pesquisado. Essa é uma etapa obrigatória, que deve ser
preenchida no site da Junta Comercial.
Para fazer o registro é preciso apresentar uma série de documentos e formulários que
podem variar de um estado para o outro. Os mais comuns são:
• Contrato Social;
Contrato Social é a peça mais importante do início da empresa, e nele devem estar
definidos claramente os seguintes itens:
- Objetivo da empresa;
Se tudo estiver certo, será possível prosseguir com o arquivamento do ato constitutivo
da empresa, quando geralmente serão necessários os documentos:
Os preços e prazos para abertura variam de estado para estado. Para isso, o ideal é
consultar o site da Junta Comercial do estado em que a empresa estiver localizada.
3. CNPJ
Escolha de atividades:
Lembre-se que nem todas as empresas podem optar pelo Simples, principalmente as
prestadoras de serviços que exigem habilitação profissional. Portanto, antes de fazer
sua inscrição no CNPJ, consulte os tipos de empresa que não se enquadram no
Simples.
4. Inscrição e Registro
Para as empresas que trabalham com a produção de bens e/ou com venda de
mercadorias é necessário o registro na Secretaria Estadual da Fazenda, a chamada
Inscrição Estadual.
Documentos:
• Cópia autenticada do documento que prove direito de uso do imóvel, como por
exemplo o contrato de locação do imóvel ou escritura pública do imóvel;
• Cópia do CNPJ;
Vale lembrar que em alguns estados a inscrição estadual pode ser solicitada depois do
pedido do alvará de funcionamento.
Registro municipal
6. Alvará de Funcionamento
Documentos
• Cópia do CNPJ;
Para contratar funcionários, é preciso arcar com as obrigações trabalhistas sobre eles.
Ainda que seja um único funcionário, ou apenas os sócios inicialmente, a empresa
precisa estar cadastrada na Previdência Social e pagar os respectivos tributos.
Agora resta apenas preparar o aparato fiscal para que seu empreendimento entre em
ação. Será necessário solicitar a autorização para impressão das notas fiscais e a
autenticação de livros fiscais.
Uma vez que o aparato fiscal esteja pronto e registrado, sua empresa pode começar a
operar legalmente.
5. Estrutura
A estrutura de uma administradora de condomínios é simples, sendo importante
também considerar o perfil do cliente e o mix de serviços que será disponibilizado para
contratação. Basta uma área destinada à recepção e atendimento da clientela, apoio
administrativo e um espaço para depósito de materiais e arquivo de documentos. É
importante ter estacionamento.
6. Pessoal
• Habilidade de relacionamento;
Autônomos
7. Equipamentos
O empreendedor precisará dos seguintes móveis e equipamentos:
• 1 impressora multifuncional;
• 2 linhas telefônicas;
• calculadora de mesa.
8. Matéria Prima/Mercadoria
A gestão de estoques no varejo é a procura do constante equilíbrio entre a oferta e a
demanda. Este equilíbrio deve ser sistematicamente aferido através de, entre outros,
os seguintes três importantes indicadores de desempenho:
Giro dos estoques: o giro dos estoques é um indicador do número de vezes em que o
capital investido em estoques é recuperado através das vendas. Usualmente é medido
em base anual e tem a característica de representar o que aconteceu no passado.
Portanto, o estoque dos produtos deve ser mínimo, visando gerar o menor impacto na
alocação de capital de giro. O estoque mínimo deve ser calculado levando-se em conta
o número de dias entre o pedido de compra e a entrega dos produtos na sede da
empresa.
Fornecedores
Antes de se decidir pelo sistema a ser utilizado, o empreendedor deve avaliar o preço
cobrado, o serviço de manutenção, a conformidade em relação à legislação fiscal
municipal e estadual, a facilidade de suporte e as atualizações oferecidas pelo
fornecedor, verificando ainda se o aplicativo possui funcionalidades, tais como:
• Fluxo de caixa;
• Lista de espera;
O capital de giro é regulado pelos prazos praticados pela empresa, são eles: prazos
médios recebidos de fornecedores (PMF); prazos médios de estocagem (PME) e
prazos médios concedidos a clientes (PMCC).
Quanto maior o prazo concedido aos clientes e quanto maior o prazo de estocagem,
maior será sua necessidade de capital de giro. Portanto, manter estoques mínimos
regulados e saber o limite de prazo a conceder ao cliente pode melhorar muito a
necessidade de imobilização de dinheiro em caixa.
Um fluxo de caixa, com previsão de saldos futuros de caixa deve ser implantado na
empresa para a gestão competente da necessidade de capital de giro. Só assim as
variações nas vendas e nos prazos praticados no mercado poderão ser geridas com
precisão.
14. Custos
- Instalar sensores de luz nas escadas e corredores do prédio, para reduzir o consumo
de energia;
- Substituir processos de lavagem manual, que consomem até 250 litros de água, pelo
uso de lavadoras, cujo consumo não atinge 40 litros;
IRPJ - 15%, para determinação do IRPJ. Poderá haver um adicional de 10% para a
parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, no mês, ou R$ 60.000,00, no
IRPJ - 15% sobre a base de cálculo (lucro líquido). Haverá um adicional de 10% para a
parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, multiplicado pelo número de
meses do período. O imposto poderá ser determinado trimestralmente ou com opção
do Lucro estimado mensalmente e apuração anual;
A seguir são indicados, a título de exemplo, eventos tradicionais que fazem parte do
calendário do setor de administração de imóveis e condomínios:
Feira Secovi Condomínios Evento anual realizado em São Paulo (SP) (11) 5591-
1281/1283 www.feirasecovi.com.br
Esta Norma fixa as condições exigíveis para que a qualidade de água de piscina
garanta sua utilização de maneira segura, sem causar prejuízo à saúde e ao bem-estar
dos usuários.
Esta Norma fixa as condições exigíveis para garantir segurança e higiene em piscinas.
Esta Norma classifica as piscinas. tomando por critérios o uso, o suprimento de água,
a finalidade, o condicionamento, as características químicas da água, o recinto e a
construção.
21. Glossário
Algicida – produto utilizado para combater a ação das algas nas piscinas.
Habite-se – autorização emitida pela prefeitura para que um imóvel possa ser ocupado.
• Sensores de presença;
23. Características
• Comprometimento;
• Qualidade e eficiência;
• Independência e autoconfiança;
• Senso de oportunidade;
• Conhecimento do ramo;
• Liderança.
24. Bibliografia
AIUB, George Wilson et al. Plano de Negócios: Serviços. 2. ed. Porto Alegre: Sebrae,
2000. BARBOSA, Mônica de Barros; LIMA, Carlos Eduardo de. A Cartilha do Ponto
KOTLER, Philip. Administração de Marketing: a edição do novo milênio. 10. ed. São
Paulo: Prentice Hall, 2000. SEBRAE. Empresa Administradora de Condomínios – Série
Idéias de negócios. Vitória: SEBRAE-ES. SILVA, José Pereira. Análise Financeira das
Empresas. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2006. Sites afins:
25. Fonte
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Pessoal / Equipamentos / Matéria Prima/Mercadoria / Organização do Processo Produtivo / Automação /
Canais de Distribuição / Investimento / Capital de Giro / Custos / Diversificação/Agregação de Valor /
Divulgação / Informações Fiscais e Tributárias / Eventos / Entidades em Geral / Normas Técnicas /
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ideias/Como-montar-um-servi%C3%A7o-
https://www.sine.com.br/media-salarial-para-auxiliar-de-escritorio
de-administra%C3%A7%C3%A3o-de-condom%C3%ADnios
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http://www.sindiconet.com.br
28. Sites Úteis
http://www.condominial.tv
29. URL