Publicado

Atualizadoem
em18.10.2019
14.10.2020

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O MXRF11 (FII Maxi Renda) é um fundo imobiliário do tipo papel, de
segmento híbrido e com gestão ativa. Seus investimentos são
exclusivamente em títulos e valores mobiliários. É administrado pelo BTG
Pactual e tem como gestora a XP Vista Asset Management. Sua taxa de
gestão e administração é de 0,9% ao ano.

Por sua característica híbrida, o fundo dispõe de CRIs, fundos

imobiliários e participação em desenvolvimento imobiliário por meio do
aporte em permutas (SPEs).

O fundo tem se tornado muito popular entre os investidores –

principalmente os iniciantes – em virtude de sua cota ser negociada a cerca
de R$ 10, ao passo que os demais fundos normalmente têm sua cota
negociada a R$ 100. Dessa forma, alguns investidores acabam acreditando
que o fato de a cota custar R$ 10 indica que ela esteja barata.

No entanto, isso, por si só, não é verdadeiro. O valor da cota evidencia tão
somente o valor de mercado do fundo dividido pelo número de cotas
emitidas. Por exemplo, suponha que um fundo tenha R$ 1 milhão de valor
de mercado e um milhão de cotas emitidas. Assim, o valor unitário da cota
será de R$ 1.

Por outro lado, um fundo que tenha R$ 1 milhão de valor de mercado e

500 cotas emitidas terá o valor de sua cota negociado a R$ 2 mil.

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O último relatório gerencial, datado de agosto de 2020, apontou que 70%
do fundo está em CRIs, 5% em imóveis (SPEs), 5% em fundos imobiliários e
o restante em caixa, como podemos observar a seguir:

Fonte: Relatório Gerencial MXRF11

Vale destacar que o fundo realizou uma oferta pública de novas cotas
(ICVM 400) em setembro, com captação de quase R$ 600 milhões.

Com isso, provavelmente o relatório de setembro/outubro virá com outras

alocações, provenientes dos recursos dessa emissão.

Com relação ao percentual de ativos, há aproximadamente 30% em crédito

comercial, 29% em residencial, 21% em corporativo e o restante em
posição e caixa, conforme demostra o seguinte gráfico:

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 Fonte: Relatório Gerencial MXRF11

Essa diversificação entre setores é importante porque mitiga eventuais

riscos de inadimplência de um segmento específico. Além disso, também
há quatro FIIs na carteira, sobre os quais falaremos um pouco a seguir.

O primeiro FII, com a maior participação – R$ 41,6 milhões –, é o XPCI11

(XP Crédito Imobiliário), fundo imobiliário do tipo papel que investe
preponderantemente em títulos de renda fixa lastreados em créditos
imobiliários, com um dividend yield mensal de 0,66% nos últimos 12 meses.

O segundo fundo no qual o MXRF11 tem uma posição (R$ 21,8 milhões) é o
HBRH11 (Fundo Multi Renda Urbana), fundo imobiliário do tipo tijolo que
investe principalmente em empreendimentos imobiliários de lajes
corporativas e escritórios para empresas. Ele dispõe de um dividend yield
mensal de aproximadamente 0,7% nos últimos 12 meses.

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Por fim, ainda tem posições pequenas nos fundos imobiliários KNCR11 e
BRCR11. primeiro sendo um fundo de papel, enquanto o segundo um
fundo de tijolo que investe principalmente em lajes corporativas.

Com relação aos CRIs, o MXRF11 tem 64% alocado em CDI+ (um prêmio
relacionado ao CDI com um adicional), 27% em IPCA+, 7% em IGPM+ e
apenas 2% relacionados ao CDI percentual, conforme observamos a seguir:

Fonte: Relatório Gerencial MXRF11

Nesse sentido, podemos perceber que o fundo tem uma posição relevante
em créditos imobiliários atrelados ao CDI. Por consequência, a variação da
taxa de juros Selic impacta significativamente os resultados financeiros do
fundo – ora aumentando sua rentabilidade, ora diminuindo.

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No portfólio, o fundo apresenta mais de 50 operações de CRI, com
destaque para:

▪ R$ 62,60 milhões no CRI do Helbor – Estoque III, com cupom de CDI + 1,50%.
▪ R$ 61,18 milhões no CRI da Prevent Senior, com cupom de IPCA + 4,81%.
▪ R$ 59,9 milhões no CRI da Oba Hortifruti, com cupom de CDI + 2,10%.
▪ R$ 57,65 milhões no CRI da AlphaGran, com cupom de CDI + 2,50%.
▪ R$ 55,52 milhões no CRI da Magazine Luiza, com cupom de IPCA + 4,35%.
▪ R$ 45,92 milhões no CRI da Almeida Júnior - Nações, com cupom de CDI + 1,50%.

Então, o fundo dispõe de várias operações, desde CRIs High Grade (de
baixo risco) até CRIs de maior risco, como os Multipropriedades, ou mesmo
os CRIs que têm operação de estoque residencial, os quais dependem de
volume de vendas para ter fluxo.

Com relação às permutas financeiras, que são aportes diretos, o fundo vem
realizando várias operações, constituindo hoje um saldo em torno de R$ 76
milhões. As operações de permuta dependem da velocidade de venda e da
quantidade de unidades comercializadas para se obter um retorno mais
expressivo do investimento.

As permutas estão concentradas em 13 prédios residenciais, localizados

majoritariamente no estado de São Paulo. Além deles, há dois imóveis
judicializados em Goiânia/GO. O fundo busca recuperar o capital investido
– cerca de R$ 36 milhões.

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A título exemplificativo, podemos citar a construção do Perdizes 2, com
valor geral de venda (VGV) de R$ 132,5 milhões, no qual o fundo detém
10% de participação. A obra tem previsão para começar em fevereiro de
2021 e ser concluída no início de 2023.

Fonte: Relatório Gerencial MXRF11

O MXRF11 tem uma boa presença no mercado, com uma base de

aproximadamente 242,13 mil cotistas. Assim, também tem boa liquidez
diária, entre R$ 7,66 milhões, e presença em 100% dos pregões.

Vale lembrar que o fundo possui o mandato de gestão ativa. Com isso,
nos últimos 6 meses, o gestor tem intensificado bastante a renovação e
o giro do portfólio, especialmente dos CRIs presentes na carteira.

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Nesse contexto, parte dos lucros auferidos pelo fundo decorre desse giro
da carteira de CRI e dos FIIs em carteira. Isso significa que uma parte dos
rendimentos distribuídos pelo MXRF11 não é recorrente, portanto, o seu
pagamento no futuro não é garantido.

Em função da situação atual do mercado, o time de gestão precisa

acompanhar de perto as operações.

Primeiro, porque envolvem várias securitizadoras, como RB Capital,

Habitasec, Truesec, Gaia, Polo, Barigui e Fortsec. Além disso, existe um
risco de crédito potencial em razão de o fundo ter uma posição relevante
concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Portanto, se os riscos potenciais se concretizarem, o fundo poderá ser

fortemente impactado.

O risco de inadimplência é parcialmente compensado pela diversificação

do portfólio do fundo, uma vez que nenhum Certificado de Recebível
Imobiliário representa – sozinho – uma parcela significativa dos ativos
totais do fundo.

No entanto, caso isso venha a acontecer, o dividendo pago aos cotistas do

fundo acabará reduzido.

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Portanto, podemos concluir que o fundo dispõe de uma gestão bem
qualificada e de um portfólio diversificado, que conseguiu se sair bem na
crise, mantendo um dividend yield mensal de aproximadamente 0,65% nos
últimos seis meses.

Porém, verifica-se que parte desses rendimentos provém de operações

financeiras realizadas pela gestão do fundo. Ou seja, não se trata de um
rendimento recorrente.

Nesse sentido, o investidor deve ficar atento, pois os rendimentos atuais

podem não ser sustentáveis num futuro próximo.

Igualmente, outro ponto de atenção está relacionado ao possível aumento

da inadimplência dos CRIs no portfólio do fundo, principalmente aqueles
ligados à operação de estoque residencial, que dependem do volume de
vendas para ter fluxo de receita.

Além disso, o investidor deve prestar atenção à forma como a gestão do

fundo alocará os quase R$ 600 milhões recentemente captados.

De fato, a pandemia trouxe algumas oportunidades para fundos que têm

caixa disponível, mas também aumentou significativamente os riscos
envolvidos.

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Por fim, como o fundo tem uma exposição relevante dos CRIs atrelados ao
CDI, o investidor deve ficar atento a possíveis variações na taxa básica de
juros. Afinal, elas podem afetar substancialmente os rendimentos dos
títulos investidos pelo fundo.

*Plano atrelado a renovação automática para o plano Suno Premium Mensal (R$ 62.90)
após 15 dias. Cancelamento possível em até 14 dias após a renovação.

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Disclaimer
As informações constantes deste material podem auxiliar o
investidor em suas decisões de investimento; porém o
investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação
da conveniência e oportunidade da movimentação de sua
carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à
efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou
valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de

investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as
informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez
que as informações constantes deste material não são
adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de
risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e,
portanto, não são e não devem ser interpretadas pelo investidor
como previsão de eventos futuros e/ou garantia de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui

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investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para
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