APR-1679-A Novembro/2011

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Antônio Paulo Ronchi

Referências: falência, no 2009.017201-4, 4ª Vara Cível de Sorocaba

52 páginas
RESUMO

or determinação do Juízo de Direito da 4a Vara Cível de Sorocaba, é feito

P laudo de avaliação na ação de falência, sob n 2009.017201-4, de autoria
de Auto Peças Porto Eixo contra TCS – Transportes Coletivos de Soroca-
ba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano.

Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia pre-

conizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas)
e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado

do imóvel de matrícula 71.549 do 1º RI de Sorocaba é de R$ 9.285.200,00.
SUMÁRIO

Condições preliminares............................................................... 4
Objetivo da avaliação................................................................ 4
Objeto........................................................................................ 4
Pressupostos............................................................................... 4
Orientação dos trabalhos........................................................... 5
Situação do imóvel...................................................................... 6
A localização............................................................................. 6
O local onde está inserido.......................................................... 6
A infraestrutura urbana.............................................................. 7
As principais características...................................................... 8
Avaliação....................................................................................... 26
Critério....................................................................................... 26
Breve diagnóstico do mercado imobiliário................................ 26
A metodologia utilizada............................................................. 27
Cálculos do valor do imóvel...................................................... 30
Conclusão técnica....................................................................... 51
Palavra final............................................................................ 52
Anexos
1 – Tabelas técnicas
2 – Dados de mercado
3 – Análise estatística
4 – Especificação da avaliação
5 – Planilha Involvert: cenário provável
6 – Planilha Involvert: cenários pessimista e otimista
CONDIÇÕES PRELIMINARES
As razões e a maneira pela qual a perícia é feita

Objetivo da avaliação

ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro

E urbano na cidade de Sorocaba.

Objeto

hácara TCS, de matrícula 71.549 do 1º RI, com superfície de

C 26.021,37 m2, de propriedade da empresa TCS – Transportes Coleti-
vos de Sorocaba Ltda., assim descrita:

°
 Condições preliminares

Pressupostos

este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres

N e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem
comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus regis-
tros têm fundamentação legal.

Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técni-

cos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informa-
ções, tomadas de boa-fé.

Orientação dos trabalhos

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

C seguintes etapas:

 Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo sín-

dico, especialmente cópias das matrículas em apreço;
 Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 28 de outubro de 2011);
 Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Tho-
más Paulo Ronchi;
 Elaboração de laudo de avaliação.

5
VISTORIA
Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança

A localização

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas

C seguintes etapas:

O imóvel está situado na avenida Ipanema na sua confluência com a rua

Naim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços vermelhos] em ima-
gem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em imagem de satélite
de Google Earth.

Figura 1 – imóvel em mapa Figura 2 – imagem de satélite

O local onde está inserido

enominado Recreio dos Sorocabanos, o lugar está incluído na malha

D urbana de Sorocaba.
 Vistoria

Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é

aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constan-
te e intensa de veículos. Há também passagem constante de pedestres.

A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sóli-

dos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultu-
ra e lazer bem como igrejas de diferentes religiões.

Nesse ínterim, possui infraestrutura completa, e sua ocupação é mista

[residencial multifamiliar e comercial], com padrão de ocupação normal e
facilidade de acessos.

Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções

residenciais de padrão econômico a médio, com tendência de assim permane-
cer em curto prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de
comércio local e atratividade média.

Nas imediações são encontrados sem-número de estabelecimentos

comerciais dos mais variados [supermercados, padarias, farmácias, postos de
combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especialmente ao longo da ave-
nida Ipanema.

A infraestrutura urbana

avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio

A e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável,
rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia.

7
 Vistoria

Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inú-

meras vias secundárias do bairro, nas imediações do imóvel.

As principais características

imóvel está disposto em esquina, com base em dados colhidos in loco e

O do registro, que também enuncia área total de 26.021,37 m2. Encon-
tra-se atualmente cadastrado na Prefeitura Municipal de Sorocaba (PMS) sob
nº 35.12.65.3677.01.000.

Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR3 –

Zona Residencial 3, e a avenida frontal constitui CCI – Corredor de
Comércio e Indústria.

O terreno faz frente principal para a avenida Ipanema. Como se

mostra pela fotografia 1, essa frente é configurada por muros de alvenaria pin-
tados.

Foto 1 – Vista da frente para a Avenida Ipanema

8
 Vistoria

O acesso ao imóvel é feito por intermédio de portaria. Esta portaria

possui portão metálico de correr e estrutura de guarita, sob enfoque na foto 2.

Foto 2 – Portaria de entrada

A portaria de entrada está localizada na lateral do imóvel, com frente

para a rua Naim, que possui tráfego menos intenso que o da avenida Ipanema.
Aspectos gerais da rua Naim são permitidos pelas fotos 3 e 4.

Foto 3 – Vista da rua Naim Foto 4 – Outra vista da rua Naim

A estrutura da portaria também serve como entrada (foto 5) e recepção

de pessoas. Tem área edificada de 243,90 m2.

9
 Vistoria

Ao lado da guarita está uma sala com sofás e atendimento a pessoas e

funcionários. Esta sala possui piso em pedra, esquadrias metálicas e paredes
com reboco liso, pintadas [à látex] de branco, e é motivo da foto 6.

Foto 5 – Entrada Foto 6 – Sala de recepção

Ainda na estrutura da portaria, há um corredor lateral (foto 7). O corre-

dor leva até aos vestiários de funcionários, feminino (foto 8) e masculino
(foto 9). No fim do corredor encontram-se os banheiros (foto 10). No vestiário
feminino e banheiros o piso e paredes possuem revestimento com peças
cerâmicas brancas, enquanto no vestiário masculino o revestimento se restrin-
ge às paredes, com piso de pedra.

Foto 7 – Entrada Foto 8 – Vestiário feminino

10
 Vistoria

Foto 9 – Vestiário masculino Foto 10 – Banheiros

Junto à portaria, na parte mais alta do terreno, próximo à avenida Ipa-

nema, está o edifício administrativo, com área de 1.157,00 m2.

Edificado em 2 pavimentos, possui o mesmo acabamento da referida

sala, com paredes pintadas [à látex] de branco, piso em pedra e esquadrias
externas metálicas. Vista geral é permitida na foto 11.

Foto 11 – Edifício administrativo

11
 Vistoria

Seguindo pelo edifício administrativo, no pavimento térreo, a primeira

sala é a de recursos humanos e departamento médico. Vistas destes dois
ambientes desta sala nas fotos 12 e 13.

Foto 12 – Recursos humanos Foto 13 – Departamento médico

Ao lado desta sala encontra-se o “departamento de tráfego”. Vista da

entrada e o interior pelas estampas 14 e 15.

Foto 14 – Dpto. Tráfego Foto 15 – Vista interna da sala

Próximo ao “departamento de tráfego” encontra-se uma sala que fun-

cionava como “banco”, com caixa eletrônico.

12
 Vistoria

Como se verifica pela fotografia 16, nesta sala o piso possui revesti-
mento cerâmico.

Foto 16 – Sala destinada a “banco”

Na parte mediana do pavimento térreo, está a entrada para a adminis-

tração (foto 17). Esta entrada leva para um corredor, com algumas salas, além
do acesso ao pavimento superior.

Aspectos gerais deste corredor estão no enfoque da fotografia 18.

Foto 17 – Entrada da administração Foto 18 – Vista do corredor

13
 Vistoria

Seguindo pelo corredor, está um banheiro da parte administrativa, que

possui porta de madeira na entrada (foto 19).

Aspectos do interior deste banheiro são evidenciados na foto 20. Note-

se revestimento cerâmico das paredes até o teto e peças e metais sanitários de
padrão simples.

Foto 19 – Entrada do banheiro Foto 20 – Interior do banheiro

No fim do corredor estão outras salas do setor administrativo, sob vis-

tas genéricas nas fotos 21 a 24.

Foto 21 – Recursos humanos Foto 22 – S.T.I.

14
 Vistoria

Foto 23 – Tráfego Foto 24 – Contabilidade

O último ambiente do pavimento térreo é o refeitório. Com espaço livre

e cozinha, possui revestimento cerâmico nas paredes, até o teto, pias de quali-
dade simples, e armários de alvenaria.

Vista externa e detalhe do interior da cozinha nas fotos 25 e 26.

Foto 25 – Vista externa do refeitório Foto 26 – Detalhe da cozinha

O acesso ao pavimento superior é feito por meio de escada (foto 27),

que possui revestimento em pedra e corrimão metálico.

Subindo pela escada, encontra-se um breve hall, motivo da fotografia

28.

15
 Vistoria

Foto 27 – Escada de acesso Foto 28 – Hall no pavimento superior

No pavimento superior, encontram-se outras salas do setor administra-

tivo. Vistas gerais pelas fotos 29 a 32. Neste pavimento, o acabamento é com-
posto de paredes pintadas de branco, piso em pedra, forro em madeira, e
esquadrias variadas, com portas de vidro ou madeira.

Foto 29 – Arquivo morto Foto 30 – Setor jurídico

Foto 31 – Entrada de sala Foto 32 – Sala de reuniões

16
 Vistoria

Ao lado do edifício administrativo está uma cobertura simples (foto

33), de 134,30 m2, utilizada como garagem, com piso rústico e telhas de
fibrocimento sobre estrutura de concreto.

Foto 33 – Aspectos gerais da garagem

Em frente ao edifício administrativo está o pátio de manobras, com piso

em paralelepípedos. Logo após o pátio, está a estrutura de garagens e escri-
tórios, guarnecida por cobertura metálica com 2.916,90 m2. Vistas genéricas
do pátio e desta estrutura são permitidas pelas fotos 34 e 35.

Foto 34 – Vista do pátio e garagens Foto 35 – Outra vista do pátio e garagens

A estrutura possui área edificada de 2.461,20 m2. O primeiro setor desta

estrutura é o de funilaria e pintura, com piso em cimentado rústico. Aspectos

17
 Vistoria

genéricos na foto 36. Também nesta foto, é possível ver que não há delimita-
dores de divisa entre este setor e o terreno ao lado, também de propriedade da
requerida, indicado pela seta.

Foto 36 – Setor de funilaria e pintura

Ao lado deste setor, estão as garagens e os escritórios, formados por

alvenaria estrutural, pintada à látex, e esquadrias metálicas. As garagens, com
piso em cimentado rústico, têm demarcações e estruturas especiais para repa-
ros e manutenção de veículos. Os escritórios estão em frente às demarcações.
Vista geral e detalhe estão sob enfoque das estampas 37 e 38.

Foto 37 – Vista geral de garagens Foto 38 – Vista dos escritórios

18
 Vistoria

Como se percebe pela foto 38, a área de escritórios é edificada em dois

pavimentos. As salas são setorizadas por área de mecânica, no pavimento
inferior, e área de interesse técnico, no pavimento superior.

Na maior parte, estas salas têm paredes sem reboco pintadas à látex e
piso em cimentado liso. Aspectos gerais pelas fotografias 39 a 48.

Foto 39 – Gerência de manutenção Foto 40 – Borracharia

Foto 41 – Controle de manutenção Foto 42 – Molas

Foto 43 – Motor Foto 44 – Diferencial e câmbio

19
 Vistoria

Foto 45 – Elétrica Foto 46 – Bombas e bicos

Foto 47 – Freios Foto 48 –Tornearia

No pavimento superior, encontram-se outras salas e um refeitório. Nes-

tas salas, o teto é composto pela própria cobertura metálica. Aspectos gerais
destes ambientes são permitidos pelas fotos 49 a 54.

Foto 49 – Sala de segurança Foto 50 – Tapeçaria

20
 Vistoria

Foto 51 – Sala de eletrônica Foto 52 – Letras

Foto 53 – Lavanderia Foto 54 – Refeitório

A última parte da estrutura de garagens é compreendida por um galpão

de alvenaria com 171,90 m2. A parte frontal deste galpão constitui um depósi-
to com portões metálicos, no enfoque da fotografia 55.

Foto 55 – Vista frontal do depósito

21
 Vistoria

Ainda no pavimento térreo, há uma sala especial para lavagem de peças

(foto 56), com piso em grelhas e bancada especial, sob vista da foto 57.

Foto 56 – Sala de lavagem de peças Foto 57 – Detalhe interno

Acoplado ao complexo de garagens e escritórios, situa-se um compar-

timento para controle de abastecimento e trocas de óleo, com 16,67 m2.

Apresenta piso em cimentado rústico, paredes externas sem reboco,

pintadas à látex e cobertura em laje de concreto. Melhor se mostra pela foto-
grafia 58.

Foto 58 – Controles de abastecimento e óleo

22
 Vistoria

Próximos a este compartimento estão duas caixas d’água, uma com

capacidade para 24,00 m3, indicada pela seta na foto 58, outra com capacida-
de para 84,80 m3 [12,00 m de altura e 3,00 m de diâmetro], sob vista na foto
59, um depósito de alvenaria, com 15,10 m2, e uma cobertura rústica, de
5,90 m2, temas da fotografia 60.

Foto 59 – Caixa d’água Foto 60 – Depósito de alvenaria

Em frente à caixa d'água, com área de 364,10 m2, está uma estrutura
metálica com cobertura simples, que funciona como galpão de abastecimen-
to de veículos. Melhor se mostra na foto 61.

Foto 61 – Galpão de abastecimento

23
 Vistoria

Logo ao lado deste galpão, há um outro, de 448,30 m2, com caracterís-

ticas semelhantes, porém com equipamento para lavagem de ônibus e uma
breve estrutura de alvenaria em dois pavimentos para controle das atividades.
Aspectos genéricos deste galpão na foto 62.

Foto 62 – Galpão de lavagem

Neste mesmo patamar, de cota mais alta do terreno, estão postes com
luminárias e sinalizadores. Vista geral destes postes nas fotos 63 e 64.

Foto 63 – Poste de iluminação Foto 64 – Outra vista de poste

24
 Vistoria

Seguindo em direção ao fundo do terreno, chega-se até um patamar

intermediário (foto 65). Este patamar possui piso em paralelepípedos, e não
tem benfeitorias, sendo utilizado como garagem de ônibus, como se vê pela
foto 66.

Foto 65 – Patamar intermediário Foto 66 – Outra vista do patamar

Atrás do patamar intermediário, está o patamar inferior, junto ao fundo

do terreno. Nesta parte também não há benfeitorias, e o piso é de terra e
pedregulhos, sendo utilizado da mesma forma que o anterior, como depósito
de ônibus. Aspectos gerais deste patamar são evidenciados na foto 67.

Foto 67 – Vista genérica do patamar inferior

25
AVALIAÇÃO
Os meios e a atribuição do valor do imóvel

Critério

avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas

A seguintes normas em vigor:

 Norma Brasileira NBR 14.653, da Abnt (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Pro-
cedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos;

 Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo,
2005.

Breve diagnóstico do mercado imobiliário

esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Soroca-

P ba revelam existir número ínfimo de ofertas de imóveis de porte e carac-
terísticas similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a avenida
Ipanema.

De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximida-

des desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de
negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores
quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomí-
nios fechados.
 Avaliação

O bom volume de negócios pode ser explicado pelo “Feirão da Caixa”

e a campanha de lançamento do programa governamental “Minha Casa,
Minha Vida”.

Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua
formação de valor: frente para avenida de importante circulação no município
e proximidade de vários lançamentos imobiliários relativamente recentes.
Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura compatível ao
padrão da região.

A metodologia utilizada

mprega-se o método evolutivo, pelo qual “a composição do valor total

E do imóvel avaliando é obtida através da conjugação de métodos, a par-
tir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciado e o fator de comercialização”, ou seja:

Vi = (Vt + Vb) × FC

Onde: Vi é o valor do imóvel; Vt é o valor do terreno; Vb é o valor de

custo total das benfeitorias; FC é o fator de comercialização.

O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado (Vm) e

o custo de reedição de um imóvel assemelhado. O custo de reedição é o resul-
tado da soma do valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das
benfeitorias. Utiliza-se a seguinte expressão:

FC = Vm ÷ [Vt + Vb]

27
 Avaliação

Admite-se que este fator pode ser maior ou menor que 1,00 - conforme
a situação do mercado na época da avaliação.

■ Valor do terreno

O perito não encontrou número suficiente de dados de mercado1 simila-

res na localidade para utilizar o método comparativo direto de dados de mer-
cado. Neste caso, emprega o método involutivo, destinado a se avaliar valor
potencial de glebas susceptíveis de urbanização.

Este método consiste na apuração do custo do bem cujo valor se deseja

determinar por meio de apuração de receita total auferível na venda de todas
as unidades de projeto (hipotético ou não), que corresponde ao seu máximo e
mais eficiente aproveitamento, deduzindo-se todos os gastos diretos e indire-
tos envolvidos na execução do empreendimento, bem como os seus lucros.

Na avaliação em pauta, utiliza-se o método involutivo vertical2. E sua

aplicação é feita com uso da planilha Involvert3.

Este método é aplicado por intermédio de um roteiro, que é apresentado

a seguir:

 Vistoria da região geoeconômica visando coleta de dados de

empreendimentos existentes (concluídos e/ou em execução) e con-
dições de mercado;
 Vistoria do terreno em avaliação, para definir suas características
físicas;

1
Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram
vendidos recentemente.
2
D’Amato, Mônica & Pereira Alonso, Nélson Roberto - Imóveis Urbanos – Avaliação de Terrenos –
Método Involutivo Vertical: Editora Pini, 2009.
3
Desenvolvida pelo Engº Civil Nélson Roberto Pereira Alonso.

28
 Avaliação

 Verificação da legislação de uso e ocupação do solo;

 Caracterização do empreendimento;
 Cálculo da receita líquida provável;
 Cálculo das despesas
 Prazo de duração do empreendimento;
 Cálculo dos custos financeiros;
 Receita líquida do empreendimento;
 Cálculo do lucro do empreendimento;
 Cálculo do valor do terreno.

Para o cálculo da receita líquida provável é necessário o valor de mer-

cado da unidade.

Esse valor é alcançado por intermédio da comparação com dados de

mercado assemelhados, devidamente homogeneizados na forma usual e de
acordo com as instruções normativas, empregando-se o método comparativo
direto de dados de mercado e o tratamento científico desses dados pela infe-
rência estatística, com uso do software SisReN.

■ Valor de benfeitoria

O valor de benfeitoria (Vb) de cada um dos itens existentes no imóvel

é obtido pela aplicação da seguinte fórmula:

Vb = Ab × Vub × Fp × Fobs

Como valor unitário de benfeitorias (Vub) emprega-se o R8N do Sindus-

con-SP. Ab é a área de benfeitoria, em m2. Fp constitui o fator de padrão, obti-
do do trabalho Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, do Ibape, versão

29
 Avaliação

2008. Assim, as “diferenças de padrão construtivo são ponderadas pela rela-

ção entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos
seus respectivos padrões”. Por sua vez, Fobs é o fator de adequação ao obsole-
tismo e ao estado de conservação, calculado pela seguinte equação:

Fobs = R + K × (1 - R)

Onde o “R” é o valor residual correspondente ao padrão da edificação,

expresso em decimal [tabela de vida referencial e vida residual] e “K” é o
coeficiente de Ross/Heideck [tabela de coeficientes K], de acordo com o esta-
do da edificação [tabela de estado de conservação]. As respectivas tabelas
estão aderidas como anexo 1.

Cálculos do valor do imóvel

■ Valor do terreno

■■ Vistoria da região geoeconômica

Conforme o capítulo precedente, o terreno possui 26.021,37 m2, com

frente para a avenida Ipanema. Ao longo desta avenida, nas proximidades do
imóvel, predominam prédios comerciais de padrões simples e econômico,
além de conjuntos de prédios residenciais.

■■ Vistoria do terreno

 topografia: plano [2 patamares];

 situação na rua: ao nível, em parte;
 superfície: aparentemente seco;

30
 Avaliação

 solo: aparentemente firme e consistente.

■■ Verificação da legislação de uso e ocupação do solo

O imóvel possui o seguinte cadastro municipal: 35-12-65-36-77-01-

0000. Pela PGV (Planta Genérica de Valores) da PMS (Prefeitura Municipal
de Sorocaba), para o exercício de 2011, o seu IF (Índice Fiscal) é R$
78,16/m2.

Com base na Planta de Zoneamento, [na maior parte] está inserido em

ZR3, Zona Residencial 3, para a qual, tem-se:

 coeficiente de aproveitamento: 2,0;

 coeficiente máximo de aproveitamento: 3,0;
 taxa de ocupação: 0,7 ou 70%;
 taxa de permeabilidade mínima: 0,20 ou 20%;
 recuos mínimos: frente = 5,00 m; laterais e fundo, pela aplicação da
fórmula Rm = (h ÷ 10,00) + 1,50 m, respeitando o mínimo de 2,00
m, onde Rm é o recuo mínimo, em metros, h é a altura do prédio,
em metros.

No caso em pauta [prédio projetado de quatro pavimentos], será respei-

tado o mínimo de 2,58 m, pelo recuo calculado da seguinte forma:

Rm = (h ÷ 10,00) + 1,50
Rm = (10,80 ÷ 10,00) + 1,50 = 2,58 m

■■ Caracterização do empreendimento

No caso em pauta, a vistoria da região geoeconômica próxima ao imó-

vel em avaliação confirmou a possibilidade de edifícios residenciais.

31
 Avaliação

Assim, a partir de pesquisa na região (anexo 2), considera-se prédio de

padrão normal sem elevador e mesmo tipo de usuário, com áreas construídas
e úteis compatíveis com as adotadas.

■■■ Área de projeção considerando a taxa de ocupação

A área máxima no térreo é calculada multiplicando-se a área do terreno

pela taxa de ocupação [máxima], da seguinte forma:

Área máxima no térreo = 26.021,37 × 0,70 = 18.214,96 m2

■■■ Áreas consideradas

O empreendimento hipotético será dois prédios comerciais para escritó-

rios. Nesse caso, tem-se:

Área máxima de construção permitida : 78.064,11 m2

Área de ocupação máxima permitida : 18.214,96 m2
Área do terreno menos 20% impermeabilização : 20.817,10 m2
Área computável adotada no “pavimento-tipo” : 238,00 m2
Área destinada à circulação vertical : 22,00 m2
Número de blocos : 25
Número de pavimentos (térreo + superiores) : 4
Número de unidades por pavimento : 4
Número total de unidades : 300
Área construída computável adotada : 17.850,00 m2
Área construída não computável : 7.600,00 m2
Áreas externas (estacionamento, jardins) : 20.071,37 m2
Coeficiente de aproveitamento : 0,686
Taxa de ocupação adotada : 22,87%
Número de vagas por unidade : 1
Área adotada para cada vaga : 14,00 m2
Área total das garagens : 4.200,00 m2
Área privativa média por unidade : 46,50 m2
Área construída por unidade : 71,83 m2

32
 Avaliação

Área total construída adotada : 29.650,00 m2

Área construída total por unidade : 98,83 m2
Relação área privativa/área construída : 47,05%

Tomando-se por base prédio residencial com um pavimento térreo e

três andares, com uma vaga de garagem, tem-se o croqui do empreendimento
na figura 3.

2
Caixas d’água 30,00 m
2
Ático Barrilete 30,00 m
2
Casa máquinas 30,00 m
2
4º 260,00 m
2
3º 260,00 m
2
2º 260,00 m
2
Térreo 260,00 m

Figura 3 – croqui do empreendimento

■■ Cálculo da receita líquida provável

O valor de mercado da unidade é definido pela comparação de valores

de venda de apartamentos residenciais similares, localizados na região Norte
da cidade.

Como já é dito este valor é aferido pelo método comparativo direto de

dados de mercado, e o tratamento científico desses dados, por meio da infe-
rência estatística.

O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área,

usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si
quanto a áreas e benfeitorias.

Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar

33
 Avaliação

essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais

tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as
características específicas de cada um dos imóveis.

Para o caso em exame, foram encontrados 15 dados de mercado na

região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características estão
relacionadas no anexo 2.

Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são

relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência
de formação de preços para explicar o valor total do imóvel.

Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de aparta-

mentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características
(ou variáveis independentes):

 Área útil: variável quantitativa, expressa em m2, destinada a

investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado,
sua relação com a variação dos preços;

 Vagas de garagem: variável quantitativa, expressa em nº, desti-

nada a investigar, dentro da amplitude existente no mercado, sua
relação com a variação dos preços.

Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é,

um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo.

A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma

equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de

34
 Avaliação

venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região

onde está situado.

O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das

propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser expli-
car fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significati-
vas, que, via de regra, englobam as influências das demais.

Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 3 permitiram um modelo

no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão rela-
cionadas com a área útil e as vagas de garagem.

Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso

pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático:

10 10 2 1/2
Valor total = (-1,419905424 +2,514393372 × Vagas de garagem +663121,2847 × Área útil )

A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para

cada uma das variáveis estudadas:

 Existe uma relação diretamente proporcional do preço com a área

útil: à medida que a área aumenta, o valor total do apartamento
também aumenta;

 Há uma relação direta do preço com o número de vagas de gara-

gem, isto é, à medida que aumenta este número, aumenta o valor
do apartamento.

Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de

predição deste modelo é considerado bom.

35
 Avaliação

E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau

de Fundamentação II e o Grau de Precisão III. A especificação desta ava-
liação é apresentada no anexo 4; os itens que se enquadram ao caso em tela
estão ali destacados em azul.

A partir do modelo acima, um apartamento com área útil de 47,00 m2 e

uma vaga de garagem situa-se entre R$ 105.604,31 e R$ 113.233,54, com a
média de R$ 111.398,89, que é adotada como valor básico. Assim, tem-se os
seguintes itens:

Peso de venda do “pavimento-tipo” : 1,00

Peso do custo de construção das vagas : 1,00
Peso do preço de venda das vagas : 1,00
Vantagem da coisa feita : 1,00
Valor de mercado da unidade : R$ 111.398,89
Valor unitário da unidade (área útil privativa) : R$ 2.395,68
Valor unitário da unidade (área total construída) : R$ 1.127,14

■■ Cálculo das despesas

Utiliza-se o “custo unitário básico no Estado de São Paulo” publicado

pelo SindusCon-SP (www.sindusconsp.com.br) para CSL (comercial - salas e
lojas) de padrão normal. A economia de escala é estimada em 10%.

Tem-se os seguintes dados:

Desconto médio de custos (10% de economia de escala) : 0,90

Custo unitário básico (PIS) : R$ 654,19
Custo unitário básico com desconto : R$ 588,77
Variação anual de custo de edificações : 0,1100
Variação mensal de custo de edificações : 0,00873
Número de meses para atualização : 2
Itens extras (projetos, cópias, orçamentos etc.) : 5,00%

36
 Avaliação

■■ Prazo de duração do empreendimento

O prazo de duração do empreendimento (ne) é expresso em meses.

Deve ser entendido como o somatório dos seguintes períodos: inicial com
projetos (np); registro da incorporação (nri); de construção (nc), e de vendas
das unidades (nv). Depreendem-se os seguintes dados:

Duração da fase de projetos e aprovação : 5

Duração da fase de registro imobiliário : 3
Duração das fases de projeto e registro : 8
Duração da fase de construção e vendas : 20
Duração do empreendimento : 28

■■ Cálculo dos custos financeiros

Neste caso, são considerados outorga onerosa, taxa de juros e correção

monetária, fatores dos valores atuais, taxa de vacância, fatores gradientes e
taxa mínima de atratividade.

■■■ Cálculo da outorga onerosa

O valor da outorga onerosa (Vo) é calculado pela multiplicação da área

construída excedente (Ace) com o valor venal (Vv) do metro quadrado do ter-
reno, ou seja, o índice fiscal, da seguinte forma:

Vo = Ace × Vv

A área construída excedente constitui a subtração da área construída

computável adotada conforme estudo de viabilidade pela área construída
básica (área do terreno × coeficiente de aproveitamento básico). No caso em
tela, não há área excedente, e o valor é considerado nulo.

37
 Avaliação

■■■ Taxa de juros e correção monetária

A taxa de juros cobre o risco financeiro, enquanto a correção monetá-

ria, a variação da moeda. Os seguintes parâmetros são considerados:

Valor da outorga onerosa : R$ 0,00

Taxa [Selic] de juros anual : 11,50%
Correção monetária IPC-FIPE São Paulo : 5,44%
Taxa de rendimento mensal : 1,3577%

■■■ Fatores dos valores atuais

Os custos financeiros sobre o valor de mercado do terreno são aferidos

considerando as seguintes incidências: total (ne), durante o prazo de projetos
(np), parcial e decrescente durante o prazo de vendas (n v) com base na vacân-
cia final e durante o prazo de registro da incorporação (nri).

Os fatores de valor atual (FVA)4 das séries dos custos e ganhos finan-
ceiros do empreendimento, com base nos prazos prefixados (n p, nri, nv e ne) e
na taxa de rendimento (r) admitida são os seguintes:

Fator (FVA, r, np + nri) : 7,5326

Fator (FVA, r, nv) : 17,4119
Fator (FVA, r, ne) : 23,1638
Fator (FVA, r, nri) : 2,9203
Fator (FVA’, r, np + nri) : 0,8977
Fator (FVA’, r, np) : 0,9348
Fator (FVA’, r, ne) : 0,6855

■■■ Taxa de vacância

A taxa de vacância é obtida em face da análise de mercado característi-

co e contemporâneo à avaliação. Cobre os riscos do mercado.
4
Fórmula de matemática financeira, pela qual se encontra o valor presente a partir de parcela
n n
mensal de uma série uniforme: FVA r,n = [(1+r) – 1] ÷ [r × (1+r) ].

38
 Avaliação

No caso em tela, é considerada uma taxa de 5,00%, isto é, que 15 apar-

tamentos permaneçam vagos ao fim do empreendimento [15 ÷ 300 = 0,50].

■■■ Fatores gradientes

Os fatores atuais das séries gradientes do terreno, da outorga onerosa,

da construção e do empreendimento, custos e ganhos financeiros do empreen-
dimento, com base nos prazos prefixados (np, nri, nv e ne) e na taxa de rendi-
mento mensal (r) admitida são os seguintes:

Gradiente de custos financeiros do terreno : 0,0679%

Gradiente de custos financeiros de outorga onerosa : 0,0679%
Gradiente de custos financeiros de construção : 0,0503%
Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento : 0,0715%
Fator V. Atual gradiente C. F. do terreno : 20,89%
Fator V. Atual gradiente C. F. outorga onerosa : 14,37%
Fator V. Atual gradiente C. F. da construção 14,70%
Fator V. Atual gradiente G. F. do empreendimento : 10,11%

■■■ Taxa mínima de atratividade (L)

A taxa mínima cobre os riscos do empreendimento. É obtida em função

da análise do mercado típico e contemporâneo à avaliação. Neste caso é con-
siderada uma taxa de 12,50%.

■■ Receita líquida do empreendimento

A partir dos parâmetros considerados, são calculadas as áreas vendá-

veis do empreendimento, resultando o respectivo valor total das vendas.

Nada obstante, são calculadas as despesas de comercialização e publi-

cidade, legais, impostos e eventuais (de compra: escritura, registros, certidões,

39
 Avaliação

impostos de transmissão, incidência fiscal: PIS e COFINS) e indiretas (propa-

ganda). Esses itens são listados abaixo:

Área total vendável (menos as vagas) : 24.450,00 m2

Área ponderada das garagens (vagas demarcadas) : 10.221,41 m2
Área construída ponderada total vendável : 35.671,41 m2
Valor total das vendas do empreendimento (R$) : R$ 38.196.301,63
Despesas de comercialização e publicidade (3%) : R$ 1.145.889,05
Despesas legais, impostos e eventuais (4%) : R$ 1.527.852,07
Despesas indiretas (1%) : R$ 381.963,02
Despesas totais : R$ 3.055.704,13
Receita líquida do empreendimento : R$ 35.140.597,50
Valor presente das unidades vacantes : R$ 1.145.472,95
Receita líquida final do empreendimento (RLE) : R$ 36.286.070,45

■■ Cálculo do lucro do empreendimento (LE)

O lucro do empreendimento é calculado pela aplicação de uma taxa

mínima de atratividade (em %) sobre: o valor de mercado do terreno (VMT), o
valor da outorga onerosa (VO), os custos do empreendimento (CE), os custos
financeiros a valor presente do: terreno (PCFT), da outorga onerosa (PCFO) e da
construção (PCFC). Assim, tem-se a seguinte expressão:

LE = L × (VMT + CE + VO + PCFT + PCFO + PCFC)

■■■ Custo do empreendimento (CE)

O custo do empreendimento é calculado considerando o custo de

reprodução atualizado, além de imprevistos e eventuais, remuneração da
construtora e gerenciamento da obra, discriminados abaixo:

Custo unitário de reprodução (R$/m2) : R$ 629,05/m2

Custo direto de construção do empreendimento : R$ 21.807.874,18

40
 Avaliação

Honorários da construtora (10%) : R$ 2.180.787,42

Imprevistos e eventuais (2%) : R$ 436.157,48
Gerenciamento da obra (2%) : R$ 436.157,48
Custo do empreendimento (CE) : R$ 24.860.976,56
Custo unitário médio final de reprodução : R$ 1.127,48/m2

■■ Cálculo do valor do terreno

O valor do terreno (VT) é obtido pela seguinte equação:

Onde: Rle = receita líquida do empreendimento; VO = valor da outorga

onerosa; CE = custo do empreendimento; L = taxa de atratividade; FVGFE =
fator valor presente de ganhos financeiros do empreendimento; F VPCFO = fator
valor presente de custos financeiros da outorga onerosa; F VPCFC = fator valor
presente de custos financeiros da construção; FVPCFT = fator valor presente de
custos financeiros do terreno.

Com os cálculos desenvolvidos pela referida planilha Involvert, encon-

tra-se o fator financeiro, isto é, o denominador da equação acima, o valor de
mercado do terreno e o valor unitário do terreno, apresentados a seguir:

Fator financeiro : 1,3601

Valor de mercado do terreno (VT) : R$ 5.789.759,87
Valor unitário do terreno : R$ 222,50/m2

■■ Cenários

Pela aplicação do método involutivo, o valor do empreendimento cor-

41
 Avaliação

responderá ao valor presente de um fluxo de caixa projetado, descontado a

taxas que reflitam adequadamente remuneração de capital e riscos do
empreendimento.

Quanto à renda líquida, são abordados três cenários: provável, otimista

e pessimista, em função de variações das estimativas básicas.

No caso em pauta, as estimativas adotadas são as seguintes:

Item Cenários
Pessimista Provável Otimista
Valor de mercado da unidade 100.259,00 111.398,89 122.538,78
Valor unitário de construção 719,61 654,19 588,77
Prazo de projetos e aprovação 7 meses 5 meses 4 meses
Prazo de registro imobiliário 4 meses 3 meses 2 meses
Prazo de construção e vendas 24 meses 20 meses 16 meses
Taxa de vacância 10,00% 5,00% 2,50%

Tabela 1 – dados estimados para três cenários

■■■ Aplicação dos dados coletados e estimados em modelo de viabilidade

A análise dos itens da tabela 3 e das estimativas constitui dados aplica-

dos ao método involutivo, por intermédio de modelo determinístico de viabi-
lidade econômica, no caso, o modelo involutivo vertical, que resulta basica-
mente na seguinte fórmula:

Rle = VMT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC + LE - PGFE

Onde: Rle = receita líquida do empreendimento, compatível com as

suas características e condições do mercado local; VMT = valor do terreno; VO
= valor da outorga onerosa; CE = custo do empreendimento; PCFT = valor pre-

42
 Avaliação

sente dos custos financeiros do terreno; PCFO = valor presente dos custos
financeiros da outorga onerosa; PCFC = valor presente dos custos financeiros
da construção; LE = lucro do empreendimento; PGFE = valor presente dos
ganhos financeiros do empreendimento.

Assim, a partir das premissas da tabela 1 e dos parâmetros já definidos

nos temas anteriores, são projetados fluxos de caixa para o empreendimento.

O cenário provável é apresentado na planilha de anexo 5. Por sua vez,

o cenário pessimista e o otimista estão no anexo 6.

Os valores globais e unitários do terreno para os cenários estão na tabe-

la 2.

Cenário Valor do terreno

2
Global (R$) Unitário (R$/m )
Otimista 11.885.701,04 456,77
Provável 5.789.759,87 222,50
Pessimista 1.839.841,03 70,71

Tabela 2 – valor do terreno para os três cenários

■■ Validação do modelo

O modelo proposto tem por base a igualdade dada pela fórmula:

Rle = VMT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC + LE - PGFE

Dessa fórmula resulta o lucro do empreendimento, considerando-a

como a diferença entre as receitas e os custos, na seguinte equação:

LE = (Rle + PGFE) - (VMT + VO + CE + PCFT + PCFO + PCFC)

43
 Avaliação

Nada obstante, o lucro do empreendimento também é calculado pela

equação:

LE = L × (VT + CE + VO + PCFT + PCFO + PCFC)

Onde: L = taxa mínima de atratividade (em %) e VT = valor de mercado

do terreno (incógnita procurada).

Independentemente das alterações de variáveis, exigidas na modela-

gem, deverá permanecer a identidade de valores entre os cálculos do lucro do
empreendimento por essas duas fórmulas, o que valida assim o modelo.

Nesse ínterim, os itens 102 e 103 das planilhas de anexos 5 e 6 com-

provam a validação do modelo proposto nos três cenários.

■■ Aferição de resultados

A partir do modelo proposto, alguns cálculos em face de prerrogativas

e resultados parciais devem guardar relação com o mercado imobiliário, que
são designados como aferição de resultados.

■■■ Velocidade de vendas admitida

A velocidade de vendas (Vva) é calculada pela seguinte expressão:

Vva = (1 – Tv) ÷ nv

Onde: Tv = taxa de vacância [número de unidades estimadas que per-

manecerão à venda após o prazo de vendas]; nv = prazo de vendas.

44
 Avaliação

No modelo provável, tem-se:

Vva = ((1 – (15 ÷ 300)) ÷ 20) × 100

Vva = 4,75%

■■■ Valor final de cada unidade

O valor final de cada unidade (VFU) é obtido multiplicando-se o preço

de lançamento [valor de mercado] da unidade pela vantagem da coisa feita.
No modelo provável, tem-se:

VFU = 111.398,89 × 1,00

VFU = R$ 111.398,89

■■■ Valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma

O valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma (VFIAU) é

calculado por meio da relação entre o somatório dos valores do terreno e da
outorga onerosa com o número de unidades, ou seja:

VFIAU = (VT + VO) ÷ nº de unidades

VFIAU = (R$ 5.789.759,87 + 0,00) ÷ 300
VFIAU = R$ 19.299,20

■■■ Valor da construção

Tendo em vista que são conhecidos os valores de cada unidade autô-

noma e de sua fração ideal, determina-se o valor da construção (VC) pela sub-
tração dos respectivos valores, ou seja:

VC = 111.398,89 - 19.299,20
VC = R$ 92.099,69

45
 Avaliação

■■■ Valor unitário da construção

O valor unitário da construção (VUC) é obtido dividindo-se o valor da

construção pela área total construída por unidade, da seguinte forma:

VUC = 92.099,69 ÷ 98,83

VUC = R$ 931,87

■■■ Valor unitário da construção expresso em R8N

O valor unitário da construção expresso em R8N (VR8N) é calculado

dividindo-se o valor unitário da construção pelo valor unitário da construção
expresso em R8N, no seguinte procedimento:

VR8N = 931,87 ÷ 654,19

VR8N = 1,424

Considerando-se padrão médio de apartamento simples sem elevador, o

estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Ibape-SP com base
no padrão construtivo R8N estabelece o unitário médio de 1,266, mínimo de
1,032 e máximo de 1,500.

Neste caso, o resultado do modelo é normal: encontra-se dentro do

intervalo.

■■■ Relação entre lucro do empreendimento e valor do terreno

Recomenda-se que a relação entre o lucro do empreendimento (LE) e o

valor do terreno (VT) seja de pelo menos 50% [ou 0,50].

No caso em pauta, é alcançado o fator 0,77, que se traduz por 77%, cal-
culado da seguinte maneira:

46
 Avaliação

RLT = LE ÷ VT
RLT = R$ 4.439.436,65 ÷ R$ 5.789.759,87
RLT = 0,7668

■■■ Velocidade de construção

A velocidade de construção é calculada dividindo-se a área total cons-

truída adotada pelo número de blocos e pela duração da fase de construção e
vendas (nv), ou seja: 29.650,00 m2 ÷ 25 ÷ 20 = 59,30 m2.

Este resultado é considerado normal, admitindo-se uma velocidade de

876,00 m2 mensais, relativa a escritórios, colhida de dados de lançamentos do
mercado imobiliário.

■■■ Relação entre valor do terreno e valor total de vendas

A relação entre o valor do terreno (VT) o valor total de vendas do

empreendimento (VTV) é obtida pela seguinte expressão:

RTT = VT ÷ VTV
RTT = R$ 5.789.759,87 ÷ R$ 38.196.301,63
RLT = 0,1516

Este resultado representa 15,16%, situados entre a variação de 15% e

25% admitida pelo mercado, que permite a segurança para indicar o modelo e
o cenário utilizado.

No cenário pessimista, esta relação [com 5,65%] está abaixo do míni-

mo de 15%. Por sua vez, no cenário otimista, a relação entre o lucro do
empreendimento e o valor do terreno [de 41%] está abaixo do mínimo admiti-
do de 50%.

47
 Avaliação

Assim, é considerado plausível o modelo utilizado com o cenário pro-

vável e adotado o valor de mercado do terreno de R$ 5.789.760,00.

■ Valor das benfeitorias

As características das benfeitorias foram verificadas in loco, e permi-

tem estabelecer áreas, padrão e fator de obsolescência.

No caso de edificações, o valor unitário (Vub) é o índice R8N, atual-

mente em R$ 953,75 por metro quadrado. Os valores das benfeitorias encon-
tradas bem como o respectivo valor total estão na tabela 3.

2
Benfeitoria Área (m ) Vub Fp Fobs Valor (R$)
Portaria 243,90 953,75 0,786 0,800 146.271,22
Edifício administrativo 1.157,00 953,75 1,206 0,800 1.064.645,95
Garagem 134,30 953,75 0,456 0,743 43.397,45
Cobertura metálica 2.916,90 953,75 0,246 0,100 68.437,04
Estrutura de garagem e escritórios 2.461,20 953,75 1,326 0,651 2.026.310,38
Galpão 171,90 953,75 0,726 0,616 73.320,90
Compartimento 16,65 953,75 0,156 0,000 0,00
Depósito 15,10 953,75 0,360 0,616 3.193,70
Cobertura rústica 5,90 953,75 0,156 0,907 796,19
Galpão abastecimento 364,10 953,75 0,246 0,100 8.542,61
Galpão lavagem de ônibus 448,30 953,75 0,246 0,100 10.518,13
Total 3.445.433,56

Tabela 3 – Valores das benfeitorias encontradas no imóvel

■■ Valor das caixas d´água

As características da primeira caixa d’água são as seguintes:

 Capacidade (Cp): 24,00 m3;

 valor unitário (Vub) = R$ 2.085,00(5);

5
Conforme Guia da Construção, reservatório de 10.000 l, custo total de R$ 20.850,00.

48
 Avaliação

 fator de obsolescência (Fobs): 0,400 (atribuído).

O valor depreciado dessa benfeitoria é encontrado da seguinte forma:

Vb = Cp × Vub × Fobs
Vb = 24,00 × 2.085,00 × 0,400
Vb = R$ 20.016,00

Por sua vez, as características da segunda caixa d’água são estas:

 Capacidade (Cp): 84,80 m3;

 valor unitário (Vub) = R$ 884,17(6);
 fator de obsolescência (Fobs): 0,400 (atribuído).

O valor depreciado dessa benfeitoria é encontrado da seguinte forma:

Vb = Cp × Vub × Fobs
Vb = 84,80 × 884,17 × 0,400
Vb = R$ 29.991,00

■ Valor do imóvel

Pelo considerado método evolutivo, o valor do imóvel (V i) é obtido

multiplicando-se a soma dos valores do terreno e das benfeitorias pelo fator
de comercialização (FC), que é atribuído em 1, considerando-se a falta de
elementos similares ao próprio imóvel para o seu cálculo.

Dessa forma, tem-se:

6
Conforme estimativa da empresa Cico (www.cico.com.br; fone 11-36631040) para reservatório de 56,55
m3 no valor de 50 mil reais.

49
 Avaliação

Vi = (Vt + Vb) × FC
Vi = (5.789.760,00 + (3.445.433,00 + 20.016,00 + 29.991,00)) × 1,00
Vi = (5.789.760,00 + 3.495.440,00) × 1,00
Vi = R$ 9.285.200,00

50
CONCLUSÃO TÉCNICA
A perícia atribui valor ao imóvel

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para

E Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau II de enquadra-
mento, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado
para o imóvel de matrícula 71.549 do 1º RI é de R$ 9.285.200,00.

51
PALAVRA FINAL
Últimas considerações e forma de apresentação do laudo

ste laudo de avaliação contém 52 folhas, impressas apenas na frente,

E todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui 6
anexos.

Sorocaba, 16 de novembro de 2011

Antônio Paulo Ronchi

CREA/SP 0601041072

52