8.7.6.

Ação de execução de acordo extrajudicial de cobrança de condomínio sem homologação

judicial

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

DO FÓRUM REGIONAL DE XXXXXXXXX - XXXXXXXX

(10 linhas)

CONDOMÍNIO FULANO, inscrito no CNPJ sob o nº *****, situado à Rua (Endereço

completo), neste ato representado por sua sindica (nome do sindico), conforme copia da Ata da
Assembléia Geral Extraordinária (doc. 2), por intermédio de seus advogados (doc. 1), que abaixo
subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente:

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Em face de SICRANO, (qualificação completa), residente e domiciliada na Rua (endereço

completo), pelos motivos abaixo aduzidos:

A qualificação das partes deve ser a mais completa possível para atender
os requisitos do artigo 282, inciso II do Código de Processo Civil. Em
muitos casos o autor não dispõe da qualificação completa do réu, e neste
caso recomendação que o autor declare na qualificação que ele desconhece
ou é ignorada a referida qualificação.
A competência para a propositura da ação execução de titulo extrajudicial
é o domicilio do réu, conforme artigos 94 e 576 do CPC. Salvo se as partes
estipularem foro de eleição. Assim, o cabeçalho da petição deve ser
endereçado ao Juiz da comarca em que está domiciliado o réu.

DOS FATOS

O exeqüente é condomínio regularmente constituído, no qual o imóvel do executado,

apartamento ****, bloco ***, encontra-se inserido, possuindo assim a obrigação no pagamento das
taxas condominiais.
Ocorre que, o executado deixou de honrar com suas obrigações condominiais, na medida em
que não pagou as taxas condominiais do período de ______ até ______.
O exeqüente diante da inadimplência do Executado buscou meios de solucionar o impasse
amigavelmente, logrando êxito com a celebração do termo de confissão de dívida e acordo para o
pagamento, assinado por 02 (duas) testemunhas, comprometendo-se o executado ao pagamento da
quantia de R$ *******, em ****parcelas, em concomitância com o pagamento das taxas
condominiais vincendas no mesmo período.
Insta argumentar que, o executado deixou de cumprir o acordo constituído em titulo
executivo extrajudicial, antecipando o vencimento das parcelas do acordo.
Não restando alternativa, o exeqüente busca através desta ação, restabelecer seu crédito, que
com os acréscimos de juros, multa e atualização monetária perfaz a quantia de R$ ****, conforme
planilha em anexo.

No tópico dos fatos o autor deve narrar todos as circunstancias que

envolveram a relação jurídica com o condômino inadimplente, bem como
apontar os meses que deixaram de ser adimplidos e a forma de constituição
do titulo executivo extrajudicial, acostando aos autos planilha
demonstrativa do débito.
 A inicial deve vir acompanhada do titulo executivo extrajudicial, para que
haja o regular prosseguimento da execução.
O titulo executivo extrajudicial deve ser acompanhado da assinatura de
duas testemunhas, para atender os requisitos do artigo 585, II do Código de
Processo Civil.
Não havendo a assinatura de duas testemunhas, o titulo executivo fica
desconstituído, com a improcedência da execução.
Importante também é a juntada da matrícula do imóvel, para que se
verifiquem quem detém o titulo de propriedade, que para efeitos legais é o
responsável pelo pagamento, mesmo que no imóvel residam terceiros
diversos do proprietário do imóvel, bem como para ser o objeto da penhora
em caso de não pagamento do débito.
Se o executado for casado, é importante que no momento do acordo
extrajudicial que constituirá o titulo executivo, a esposa também seja parte,
para que no futuro em havendo necessidade seja viabilizada a penhora da
integralidade do imóvel.

DO DIREITO

O Código de Processo Civil em seu artigo 566 atribuiu à legitimidade ativa para promover a
execução de todos os credores, a quem a lei confere titulo executivo.
Efetivamente, o exeqüente possui titulo executivo extrajudicial, conforme previsto pela lei
adjetiva, artigo 585, inciso II, que dispõe:

“Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:

II - a escritura pública, ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento
particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado
pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, ou pelos Advogados dos transatores;”

O título executivo é documento dotado de eficácia para tornar adequada a tutela executiva de
determinada pretensão. É a existência do titulo executivo que viabiliza o ajuizamento do processo
de execução, sem ele não há como executar, pois o titulo que dá certeza da existência do crédito,
necessária para que a esfera patrimonial do devedor seja invalidada.
Enfim, o titulo executivo que fundamenta a presente execução, preenche com clareza a
satisfação integral, em caráter indubitável, a exigibilidade, certeza e liquidez devidas, em face da
norma adjetiva vigente, nada restando aos executados a não ser pagarem o que devem.

No modelo em comento, deve o exeqüente fundamentar o direito de

execução no dispositivo legal correspondente à espécie, bem como a forma
em que se processa a execução.
O titulo executivo extrajudicial sofreu pequena alteração com as novas
regras processuais para a execução, pois antes o devedor era citado para o
pagamento do débito em 24 horas, e agora com a nova redação do artigo
652 do Código de Processo Civil, o prazo passou para 03 (três) dias.

DA CERTIDÃO DE AVERBAÇÃO EXECUTÓRIA NA MATRICULA DO IMÓVEL

Tendo em vista o inadimplemento do executado, que gerou a necessidade de propositura

desta execução, o exeqüente faz jus a requerer nos moldes do artigo 615-A do Código de Processo
Civil, a expedição no ato da distribuição da ação a certidão comprobatória do ajuizamento da
execução, para fins de averbação no registro de imóveis, sob a matricula nº **** do imóvel do
executado, que gerou os débitos condominiais, garantindo ao final a eficácia da demanda com a
constituição do arresto em penhora.

A reforma processual trouxe outra novidade, a possibilidade de no

momento da distribuição da execução requerer certidão comprobatória
para fins de averbação na matricula do imóvel, evitando-se a fraude a
execução e a falta de garantia do débito, bem como dando publicidade à
execução aos possíveis compradores do imóvel.

DO PEDIDO

Por todo o exposto, e como acima transcrito, não restando outro meio aos credores, ora
Exeqüentes, em receber a quantia que lhe é devida, é a presente para requerer que Vossa Excelência,
se digne a:

a) requer preliminarmente a expedição de certidão comprobatória da execução para fins de

averbação na matricula do imóvel acima descrito, nos termos do artigo 615-A do CPC;

b) determinar a citação da executada, para que pague no prazo do artigo 652 do CPC, o valor
de R$ ******, indicado na planilha de débitos demonstrada nessa peça e exposta no tópico anterior,
corrigidos monetariamente e acrescidas de juros legais e a aplicação da cláusula penal fixada no
titulo judicial, sob pena de não o fazendo, seja convertido o arresto em penhora, indicando desde já
o imóvel que foi averbada a certidão comprobatória de distribuição, localizado na Rua ****a,
nº ****, Pq. *****, Município de *****, inscrito na matricula n *****, no cartório de registro
de imóveis da **.ª circunscrição de ******;

c) seja feita a citação através de oficial de Justiça, para intimar os executados pessoalmente,
com os benefícios do artigo 172 do Código de Processo Civil;

d) a condenação dos executados nas custas processuais e honorários advocatícios, no

importe de 20% do valor da condenação;

Protesta provar o alegado, por todos os meios de provas em direito admitidas, em especial
pela prova documental que acosta a presente inicial;

Inicialmente deve o exeqüente requerer a certidão comprobatória de

distribuição da execução, para fins de averbação na matricula do imóvel.
O pedido da inicial deve ser certo e determinado, requerendo o pagamento
do débito pelo devedor no prazo legal, sob pena de penhora dos bens
suficientes para a sua garantia, que com a nova disposição do artigo 615-A
do Código de Processo Civil, pode ser requerida a conversão do arresto em
penhora.
O exeqüente deve requerer a condenação do executado a pagar os
honorários advocatícios, bem como as custas processuais.

Dá-se à causa o valor de *******

A toda causa deve ser atribuída um valor, no caso da ação execução de

titulo extrajudicial, o valor a ser atribuída a causa corresponde ao valor
devido pelo réu, referente às taxas condominiais, multas e outras incidentes
sobre o imóvel e pertinentes à relação jurídica.
 O valor da causa é utilizado para calcular as despesas processuais, que
variam conforme o estado da federação.
A falta de atribuição ao valor da causa é motivo para o indeferimento da
inicial, nos moldes dos artigos 267 e 295 do Código de Processo Civil.
Vale ressaltar que, a razoabilidade impõe que o Magistrado antes de
indeferir a inicial pela falta de qualquer requisito para o regular
processamento da ação, seja concedido o autor o prazo de 10 dias para
regularizar a petição, conforme prevê o artigo 284 do CPC.

Termos em que,
Pede deferimento.

Local, data e ano.

Advogado OAB/UF
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