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RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 1/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Os contratos podem extintos pelos seguintes motivos:


a) Execução do contrato – meio normal de extinção dos contratos. Todas as partes
cumprem com o que foi por elas entabulado.
b) Nulidade – sanção pela qual se retira os efeitos do contrato firmado sem que se tenha
atendido aos pressupostos de validade dos negócios jurídicos. Pode ser:
b.1.) absoluta – nulidade de pleno direito. Não convalesce com o passar do tempo, não
produzindo efeitos desde sua formação. Efeitos “ex tunc”.
b.2.) relativa – a sanção que retira os efeitos do contrato deve ser buscada pela pessoa
protegida pela lei. É possível nos casos de contratos firmados por relativamente incapazes não
assisitdos, bem como nos casos de vício de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo,
lesão e fraude contra credores). O contrato produz efeitos até a data da sua anulação. Efeitos “ex
nunc”.
c) Condição resolutiva – pode estar prevista tácita ou expressamente.
c.1.) previsão tácita – admitida ante o que estabelecem os artigos 475 e 476 do CC.
Assim, em todos os contratos sinalagmáticos havendo o descumprimento da obrigação por uma das
partes à outra é facultado pedir a rescisão do contrato por inexecução, ou, exigir o cumprimento da
avença com indenização por perdas e danos. A rescisão não se opera de pleno direito, sendo
necessário o pronunciamento judicial.
c.2.) previsão expressa – prevista expressamente a cláusula resolutiva, a rescisão será de
pleno direito, sendo desnecessário o pronunciamento judicial.
d) Direito de arrependimento – se o contrato prevê a possibilidade de as partes se
arrependerem, o mesmo poderá ser rompido pelo exercício de tal direito. O arrependimento deve ser
manifestado dentro do prazo contratualmente fixado, ou, não havendo essa previsão, antes da
execução do contrato, pois uma vez cumprida a prestação, tem-se a renúncia ao direito de
arrependimento, bem como a extinção do contrato por sua execução.
e) Resolução:
e.1.) por onerosidade excessvia (art. 478, CC) - se o contrato for comutativo, de
execução continuada ou diferida, caso um evento extraordinário e imprevisível (à data da
contratação) torne excessivamente onerosa a prestação de uma das partes, com extrema vantagem
para a outra, poderá o devedor pedir a resolução do contrato, se não for possível sua alteração para
se alcançar o equilíbrio.
e.2.) por inexecução voluntária – o inadimplemento da obrigação se dá por culpa da
parte. Viabiliza perdas e danos. Extingue o contrato de forma retroativa. Assim, se o contrato for de
execução única, todas as conseqüências do contrato serão canceladas, acarretando o dever de
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devolução de valores jpa recebidos (efeitos “ex tunc”). Se, por outro lado, o contrato for de
execução continuada, a resolução não atinge o passado, não cabendo restituição dos vlaores.
e.3.) por inexecução involuntária (força maior e caso fortuito) – fatos alheios à vontade
da parte a impedem de cumprir com sua prestação. Não há culpa, afastando a possibilidade de
indenização por perdas e danos. Cabe a intervenção judicial para forçar uma das partes a restituir
aquilo que eventualmente possa ter recebido de forma antecipada.
f) Resilição:
f.1.) bilateral (distrato) – rompimento do vínculo contratual convenciondado por todas
as partes. Deve respeitar às mesmas normas e forma do contrato que se extingue.
f.2.) unilateral – somente se admite em casos excepcionais. O artigo 473 do CC é
expresso ao dispor que “a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o
permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte”. O respectivo parágrafo único determina
que se “dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a
sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com
a natureza e o vulto dos investimentos.”
g) Morte (para as obrigações personalíssimas) – só implica a extinção do contrato
firmado “intuitu personae”, pois com o falecimento do contratante (possuidor das qualidades
pessoais que motivaram a contratação), extinguiu-se a força determinante para a conclusão do
contrato.

O contrato com a pessoa a declarar


O contrato com pessoa a declarar traduz uma promessa de prestação de fato de terceiro,
que assumirá os direitos e as obrigações do negócio, caso aceite a indicação realizada. Está previsto
no art. 467 , do CC que dispõe:

Art. 467. No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a
faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele
decorrentes.

Compra e venda

Vem a ser o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra
(comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço
em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.
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É um contrato bilateral ou sinalagmático, oneroso, comutativo ou aleatório, consensual


ou solene e translativo do domínio (não no sentido de operar sua transferência, mas de servir como
titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma
obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição ou da transcrição; o contrato de
compra e venda vem a ser um título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e a
transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel

Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada
quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; bastará o acordo de vontades sobre
a coisa e o preço; a coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do
contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in commercio e ter a possibilidade de ser
transferida ao comprador; o preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma
em dinheiro, seriedade e certeza; o consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais
condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha
capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se.

Quanto às conseqüências jurídicas, podemos citar:

1. a obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;

2. obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a


evicção;

3. responsabilidade pelos riscos e despesas;

4. direito aos cômodos antes da tradição;

5. responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;

6. direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;

7. direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da áreas,


ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço;

8. exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito


fiscal;

9. nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8078/90.

São cláusulas Especiais à Compra e Venda:

Retrovenda é a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o


direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as
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despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel; é apenas


admissível nas vendas de imóveis; torna a propriedade resolúvel; o vendedor só poderá resgatar o
imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de 3 anos, ininterruptos e insuscetíveis de
suspensão; o direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos,
mas passa a seus herdeiros.

Venda a contento é a cláusula que subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o


comprador não se agradar da coisa; é a que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e
obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz; ela reputar-se-á feita sob
condição suspensiva, não se aperfeiçoando o negócio enquanto o adquirente não se declarar
satisfeito.

Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda em que o comprador de


coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do
seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em
pagamento.

Pacto de melhor comprador é a estipulação em que se dispõe que a venda de imóvel


ficará desfeita se se apresentar, dentro de certo prazo não superior a um ano, outro comprador
oferecendo preço mais vantajoso; o pacto é resolutivo, e está sujeito ao prazo decadencial fixado em
um ano.

Pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes
anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo
estipulado; a venda está sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o
comprador p agar o preço ou se, no prazo de 10 dias seguintes ao vencimento do prazo de
pagamento, o vendedor demandar o preço.

Ter-se-á a reserva de domínio quando se estipula que o vendedor reserva para si a sua
propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço; dessa forma, o
comprador só adquirirá o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em que o negócio terá
eficácia plena.

Contrato de Troca (Permuta).

1. Conceito. Os alunos e alunas já sabem que o contrato de compra e venda pode ser
definido como sendo o contrato através do qual o proprietário de um bem móvel ou imóvel
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(vendedor) se obriga a transferir a propriedade desse bem (por tradição, no caso de móveis; pela
escrituração e registro no caso de imóveis) a outrem (comprador), mediante o recebimento de valor
correspondente em dinheiro. Em aulas anteriores destacamos que para Sílvio de Salvo Venosa, a
compra e venda “pode ser definida como a troca de uma coisa por dinheiro” (“Direito Civil:
contratos em espécie” 7ª ed, 2 reimp – São Paulo: Editora Atlas, 2.007, p. 5), e que os autores Pablo
Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho apontam a compra e venda como um “negócio jurídico
bilateral pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a em transferir a propriedade de coisa
móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro
(preço)” (“Novo Curso de Direito Civil” – V 4, T. II, São Paulo: Saraiva, 2008).

No contrato de troca, também chamado de permuta (ou ainda, contrato de câmbio) há


um negócio jurídico em que um dos contratantes (proprietário de um bem móvel ou imóvel) se
obriga a transferir a propriedade desse bem a outrem, mediante o recebimento de outro bem móvel
ou imóvel, e não propriamente dinheiro.

Em primorosa lição, destaca VENOSA: “Nesse contrato, existe a obrigação de dar uma
coisa em contraposição à entrega de outra. Rem pro re em vez dere pro pretio, coisa por dinheiro,
como na compra e venda. Nesse contrato, as partes comprometem-se a entregar uma coisa por
outra. No aspecto material, a compra e venda também não deixa de ser uma troca de coisa por
dinheiro”. E logo adiante acrescentam os referidos autores: “Tudo o que pode ser objeto de compra
e venda também pode ser de permuta, exceto o dinheiro. Desse modo, são passíveis de troca coisas
fungíveis por infungíveis... Todavia, a troca deve ter por objeto dois bens. Não há troca se, em
contraposição à obrigação de entregar coisa, o outro contratante compromete-se a prestar fato,
por exemplo, a execução de determinado serviço” (“Direito Civil: contratos em espécie” 7ª ed, 2
reimp – São Paulo: Editora Atlas, 2.007, p. 85/86).

2. Classificação. O contrato de troca ou permuta é um contrato BILATERAL,


ONEROSO (comutativo), PARITÁRIO, CONSENSUAL, SOLENE OU NÃO SOLENE,
NOMINADO, TÍPICO, IMPESSOAL, EVENTUALMENTE CAUSAL, INDIVIDUAL, COM
FUNÇÃO ECONÔMICA DE TROCA, INSTANTÂNEO COM EXECUÇÃO IMEDIATA OU
DIFERIDA, PRINCIPAL E DEFINITIVO.

A troca ou permuta é um contrato primordialmente bilateral, já que sua carga


obrigacional é naturalmente dividida e assumida pelos contratantes, assim como seus efeitos.
Possível relembrar o estudo da compra e venda para admitir, igualmente para a troca ou
permuta que este é um contrato bilateral, em regra, não só em seus efeitos, mas também no seu
processo de formação, pois exige o ajustamento de vontades inicialmente contrapostas, que se
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igualam e se ajustam em um ponto comum no processo de formulação da proposta e da aceitação,


sendo que esse ponto de consenso o momento definidor do negócio, e devemos ressaltar que, tal
como na compra e venda, dada a proximidade dos dois contratos, também se mostra perfeitamente
possível para a troca ou permuta a figura do contrato aparentemente formado de maneira
unilateral (autocontrato), em que a aparência é a de contrato unilateral posto que formado e aceito
por um dos permutantes que porventura ostente mandato do outro para aceitá-lo em nome deste,
mas é ainda sob essa roupagem um contrato bilateral já que o mandatário atua em nome e seguindo
o interesse do mandante, podendo ser destacada a carga obrigacional e a onerosidade atribuída aos
dois contratantes da permuta, ainda que um deles se faça representar pelo outro, da mesma forma
que seria bilateral se um deles se fizesse representar por qualquer outro terceiro que viesse a agir em
seu nome.

A troca ou permuta é igualmente onerosa e comutativa, já que a vontade criadora das


partes contratantes envolve obrigatoriamente um benefício patrimonial dependente de uma perda
patrimonial que ocorre, respectivamente, com o ingresso e a saída de dois bens do acervo
patrimonial de cada contratante, em uma contratação sinalagmática certa, por estabelecer uma
correlação exata de mútua dependência entre as obrigações recíprocas dos contratantes.

Destacamos ainda que a troca ou permuta é um contrato bilateral e translatício de


propriedade, capaz de gerar a transferência da propriedade da coisa por sua troca, daí porque
recebe proteção e tratamento jurídico da lei civil para as situações já estudadas de vícios
redibitórios e evicção, com a finalidade normativa de se garantir o equilíbrio e o sinalagma das
obrigações. A troca ou permuta é um contrato formado de maneira paritária, ou seja, negociada,
em que a contratação brota como resultado de uma negociação autêntica e concreta entre as partes,
sem adesividade possível.

Esse contrato é ainda consensual, pois a lei civil o considera perfeito e acabado com a
emissão do consentimento em torno dos bens alvo da permuta, não exigindo para a sua formação a
efetiva entrega do bem.

Nesse sentido, necessário adaptar o disposto no artigo 482, do Código Civil, que regula
a compra e venda, para considerar perfeita e acabada a troca ou permuta, desde que as partes
definam os bens que integrarão a permuta, posto que neste contrato, a definição da coisa encerra o
conteúdo de preço do negócio.

Por outro lado, a troca ou permuta normalmente se apresenta como contrato não solene
ou de forma livre, o que significa considerar que não necessita observar uma forma específica,
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podendo se materializar verbalmente, por escrito particular ou escritura pública. Essa é a regra. No
entanto, para a troca ou permutaenvolvendo bem imóvel que apresente valor superior a trinta
salários mínimos, a troca ou permuta passa a ser um contrato formal ou solene, que para ser válido
deve ser estabelecido por escritura pública.

Sob tal prisma, exige o artigo 108, do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário,
a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

A troca ou permuta como sabem os alunos, é um contrato nominado, pois ostenta um


nome jurídico estabelecido, e é igualmente típico por contar com uma disciplina legal específica na
lei civil brasileira, ou seja, um tratamento legal específico através do artigo 533, do Código Civil, e,
subsidiariamente, os artigos 481 a 532, do Código Civil, que regulam a compra e venda.

As demais classificações seguem uma aplicação quase automática por explicação lógica
de cada variante. Assim, possível identificar que atroca ou permuta é de fato uma
contratação impessoal, pois não depende da estrita pessoa do vendedor para se aperfeiçoar, como
na transferência de um bem pelo espólio do contratante após o falecimento deste. Normalmente
a troca ou permuta é também uma contratação abstrata em relação ao motivo determinante do
negócio, mas as circunstâncias podem levar as partes a uma contratação causal como decorrência
de um fator determinante qualquer. Não podemos nos esquecer que a troca ou permuta é um
contrato individual porque os contratos normalmente são firmados por contratantes considerados
individualmente e não coletivamente, e apresentam função econômica de troca por permitir a
circulação de riquezas, ativação da economia e satisfação das necessidades no meio social e
econômico. A troca ou permuta prevê a produção de seus efeitos de uma única vez, motivo pelo
qual esse contrato é considerado instantâneo, podendo conter previsão de execução imediata, ou
seja, os efeitos são produzidos de uma única vez e tão logo celebrada a troca ou permuta, ou
adotar execução diferida, em que os efeitos são produzidos de uma única vez, mas postergados
para data futura. Por fim, a troca é um contrato ainda principal, não se prestando a vincular as
partes a uma contratação futura, e definitiva, pois não tem a finalidade de preparar a celebração de
outros contratos, ostentando, em regra, vida e intenção contratual próprias.

2. Troca (ou permuta) envolvendo bens de valores desiguais. Na compra e venda,


normalmente, temos como elementos essenciais a definição da coisa e do preço, o que identifica de
certa forma uma equivalência entre as prestações, independentemente da existência ou não de
algum lucro, visado sempre em atividades comerciais ou mercantis, e não sempre necessariamente
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visado em negócios de natureza exclusivamente civil. Para a troca ou permuta entendemos


adequado o mesmo enfoque, não sendo uma exigência legal que os bens alvo da troca ou
permuta apresentem valor correspondente, e na verdade se considera até mesmo excepcional que os
bens alvo de permuta tenham o mesmo valor pecuniário, ante a dificuldade natural de que tal
circunstância se verifique na prática.

3. Troca (ou permuta) que envolve em parte pagamento em dinheiro. A troca ou


permuta contendo bens de valor desigual pode ser compensada, e normalmente isso ocorre, com a
chamada TORNA em dinheiro, ou seja, com uma complementação pecuniária que promova um
equilíbrio de valor entre as saídas patrimoniais de cada contratante, sem que tal fator possa
descaracterizar a troca ou permuta.

No entanto, vislumbra a Doutrina o largo campo que envolve negócios jurídicos que
contém parte do pagamento em dinheiro e parte com a entrega de um bem, pois, dependendo da
hipótese, poderemos estar diante de uma compra e venda cujo pagamento em parte é dado com
um bem, ou então, poderemos estar diante de uma troca ou permuta com complementação em
dinheiro.

O que irá determinar a correta identificação do negócio jurídico como sendo de compra
e venda ou de troca está inarredavelmente ligado à intenção das partes, muito embora ainda seja
estabelecido doutrinariamente como critério determinante o do valor pecuniário da TORNA, ou
seja, se superior ao de metade do negócio estaríamos diante de compra e venda; se inferior,
estaríamos diante de troca ou permuta. Em outro sentido, o critério não seria matematicamente
fixado por mais ou menos da metade, mas em valores consideravelmente discrepantes entre a
entrega do bem e complemento em dinheiro, sendo que em sendo bem maior o valor em dinheiro do
que o valor do bem, estaríamos diante de compra e venda, e no caso inverso, diante de troca. Tais
critérios, contudo, devem estar subordinados à vontade das partes contratantes, e o intérprete da
norma e do contrato ainda mais atento para perceber em que momento os contratantes se
utilizam da troca para evitar o tratamento jurídico da compra e venda, já que há algumas
diferenças importantes na disciplina legal dos dois contratos, que, aliás, se percebidos e
demonstrados, podem evitar a burla dos contratantes ao regime mais severo da compra e venda, em
especial, no que diz respeito a algumas situações especiais da compra e venda, tal como na venda
de ascendente a descendente e na preferência legal do locatário.

4. Principais diferenças entre a troca e a compra e venda. Como vimos no tópico


anterior, há relevantes diferenças entre a disciplina legal dos contratos de compra e venda e de
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troca, e são somente algumas, já que, em geral, o contrato de troca ou permuta é regulado pelo
regime legal da compra e venda, como expressamente estabelece a norma:

“Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes


modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as
despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes
e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante”(artigo 533,
Código Civil).

Por esse dispositivo legal, se faz possível perceber duas diferenças importantes entre os
dois referidos contratos, sendo que na primeira, os contratantes da troca ou permuta dividem por
igual despesas do negócio jurídico que podem envolver a tradição para móveis ou a escrituração e o
registro para imóveis, e em geral, as despesas que recaírem sobre um bem ficam a cargo daquele
contratante que o recebeu em permuta (artigo 533, inciso I, Código Civil), ao contrário da compra e
venda, no qual as despesas de tradição ficam a cargo do vendedor, e as de escrituração e registro a
cargo do comprador (artigo 490, Código Civil).

Já a segunda diferença é ainda mais relevante, pois na compra e venda, qualquer que
seja o proveito obtido pelo vendedor com a venda, se o fizer tendo como comprador um
descendente, deverá colher a anuência dos demais herdeiros de mesma classe, sob pena de incorrer
em anulabilidade do negócio jurídico, tratando-se, pois, de uma situação especial da compra e
venda. Em contrapartida, no contrato de troca ou permuta, a situação especial envolvendo o
negócio estabelecido entre ascendente e descendente é igualmente gravado de anulabilidade se não
contar com a anuência dos demais herdeiros e cônjuges, mas apenas na hipótese de troca de bens
de valores desiguais (artigo 533, inciso II, Código Civil), o que não se exige para a compra e
venda, daí porque os contratantes nessa situação especial não podem ocultar uma compra e venda
como se fosse uma permuta de bens contendo valores iguais, apenas para o especial fim de se
afastarem de eventual anulabilidade pela ausência de outorga dos demais descendentes e cônjuge, o
que, aliás, pode ser combatido pelos descendentes por ação anulatória própria.

Há, ainda, a questão que envolve a preferência legal do locatário. Com efeito, embora
ainda não tenha sido estudado o contrato de locação, já houve expressa referência ao longo do
estudo da preempção, de que o locatário goza de preferência legal para a aquisição, tanto por tanto,
de imóvel locado que se encaminha para a venda pelo proprietário a terceiro não locatário, o que,
em tese, não se aplica para a hipótese de permuta ou troca, vez que a Lei de Locações estabelece tal
preferência legal apenas para a compra e venda do bem locado:
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“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou


dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca” (artigo 27, da Lei no. 8.245/91).

Em sentido diverso, para a hipótese de permuta, estabelece a mesma Lei de Locações:

“O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por


decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação” (artigo
32, Lei no. 8.245/91).

Por essa razão, novamente, devem os alunos atentar para a possibilidade de má


utilização do contrato de permuta com torna em dinheiro, apenas para evitar a preferência legal do
locatário, hipótese que, se verificada, exige do locatário reclamar pronta intervenção judicial para
considerar o contrato como sendo de autêntica venda e compra com parte do pagamento por dação
de bem, e não troca ou permuta com eventual torna em dinheiro.

Contrato Estimatório.

1. Conceito. O contrato estimatório é popularmente conhecido como “venda em


consignação”, através do qual um dos contratantes, denominado consignante, entrega bem móvel de
sua propriedade ao outro contratante, chamado de consignatário, para que este último se incumba de
vendê-lo a outrem, mediante um preço que respeite, no mínimo, um patamar previamente
estabelecido e estimado pelo consignante proprietário, salvo se preferir o consignatário, ao final do
prazo estabelecido para a venda, restituir ao consignante a coisa, ou mesmo, comprar o próprio
consignatário o bem do consignante por aquele preço estimado. Perfeitamente adequado considerar
ainda, que se o consignatário vender o bem do consignante por valor superior ao estimado, todo o
lucro será revertido a ele, vendedor consignatário. Nesse mesmo sentido, prevê o artigo 534, do
Código Civil:

“Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que


fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo
estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada” (artigo 534, Código Civil).

2. Classificação. O contrato estimatório é um contrato BILATERAL, REAL,


ONEROSO (comutativo), NÃO SOLENE, NOMINADO, TÍPICO, IMPESSOAL, CAUSAL,
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INDIVIDUAL, COM FUNÇÃO ECONÔMICA DE ATIVIDADE, INSTANTÂNEO COM


EXECUÇÃO DIFERIDA, PRINCIPAL E DEFINITIVO.

O contrato estimatório é um contrato primordialmente bilateral, já que sua carga


obrigacional é naturalmente dividida e assumida pelos contratantes, assim como seus efeitos. Não
há possibilidade de autocontrato nessa espécie de contrato.

Esse contrato é ainda real, pois a lei civil o considera perfeito e acabado com a efetiva
cessão da posse do bem móvel para o consignatário, exigindo para a sua formação a efetiva entrega
do bem.

O contrato estimatório é igualmente oneroso e comutativo, já que a onerosidade


comutativa nasce para o consignante que admite ceder a posse do bem para alcançar a sua venda
por um preço estimado, ainda que não seja esse preço o normal de venda, ao passo que o
consignatário suporta o depósito do bem, sua guarda e as despesas naturais de negociações
preliminares de venda, sendo tais sacrifícios patrimoniais recíprocos sempre certos.

O contrato estimatório é um contrato formado normalmente de maneira paritária, ou


seja, negociada, em que a contratação brota como resultado de uma negociação autêntica e concreta
entre as partes, mas eventualmente pode se dar sob forma adesiva.

Por outro lado, o contrato estimatório se apresenta como contrato não solene ou de
forma livre, o que significa considerar que não necessita observar uma forma específica, podendo
se materializar verbalmente, por escrito particular ou escritura pública.

O contrato estimatório é um contrato nominado, pois ostenta um nome jurídico


estabelecido, e é igualmente típico desde o advento do Código Civil de 2002, por contar
atualmente com uma disciplina legal específica na lei civil brasileira, ou seja, um tratamento legal
específico através do artigo 534 a 537, do Código Civil, pois não era disciplinado pela lei civil
revogada.

As demais classificações seguem uma aplicação quase automática por explicação lógica
de cada variante. Assim, possível identificar que o contrato estimatório é de fato uma
contratação impessoal, pois não depende da estrita pessoa do consignatário para se aperfeiçoar.
Normalmente o contrato estimatório é também uma contratação causal como decorrência de um
fator determinante. Não podemos nos esquecer que o contrato estimatório é um
contrato individual porque os contratos normalmente são firmados por contratantes considerados
individualmente e não coletivamente, e apresentam função econômica de atividade por
necessitarem do componente de atuação do consignatário para seu perfazimento.
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O contrato estimatório prevê a produção de seus efeitos de uma única vez, motivo pelo qual esse
contrato é considerado instantâneo com execução diferida, em que os efeitos são produzidos de
uma única vez, mas postergados para data futura. Por fim, o contrato estimatório é um contrato
ainda principal, não se prestando a vincular as partes a uma contratação futura, e definitivo, pois
não tem a finalidade de preparar a celebração de outros contratos, ostentando, em regra, vida e
intenção contratual próprias.

3. Características. O contrato estimatório tem algumas características interessantes


voltadas para a perda temporária do direito de alienação do consignante, dos riscos de perecimento
da coisa para o consignatário, e vedação de penhora, todas de razoável interesse prático. Vamos
detalhá-las um pouco:

3.1. Suspensão do direito de alienação do bem por parte do consignante: através do


referido negócio jurídico de venda em consignação (contrato estimatório), o proprietário de um bem
móvel (o consignante, ou “tradens”) cede a posse da coisa em favor do contratante que se dispõe a
vendê-lo em certo prazo (o consignatário, ou “accipiens”), e enquanto perdura o exercício da posse
direta por parte do consignatário, perde o consignante proprietário o direito de dispor da coisa por
sua própria força (primeira característica), sendo conhecido dos alunos que a faculdade de dispor
do bem é um dos principais efeitos do direito real de propriedade. Essa recuperação da faculdade de
disposição da coisa por parte do proprietário somente se dá, se não alienado o bem pelo
consignatário através do preço antes estimado, e se o próprio consignatário não opta pela compra
em nome próprio, ou seja, se vier o consignatário a restituir o bem ao consignante proprietário ou
mesmo comunicar-lhe acerca da restituição. No mesmo sentido estabelece o artigo 537, do Código
Civil: “O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser
comunicada a restituição”.

3.2. Riscos de perecimento do bem no curso do contrato estimatório: normalmente,


ao menos para a lição clássica aplicável para os contratos de compra e venda, a coisa sempre perece
para o seu dono (res perit domino), ainda que alvo de alienação, se ainda não ocorrida a tradição.
No entanto, no curso do contrato estimatório, fica fixado para o consignatário a obrigação de vender
o bem a outrem mediante preço mínimo estimado pelo consignante, ou a faculdade de restituir o
bem não vendido ao consignante ao final ou mesmo antes do termo final do prazo, e assim,
estabelece a lei civil que se houver perecimento do bem antes da sua restituição ou venda a outrem,
mesmo que o perecimento não decorra de culpa do consignatário, este terá a obrigação de restituir
todo o preço estimado ao consignante proprietário, e isso claramente se explica porque o
consignatário exerce posse própria sobre a coisa segundo exemplar lição de Carlos Roberto
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 13/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Gonçalves (“Direito Civil Brasileiro/Vol. III: contratos e atos unilaterais” 5ª ed.– São Paulo: Editora
Saraiva, 2.008, p. 252), e conforme expressamente preceitua o artigo 535, do Código Civil: “O
consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua
integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável”.

Penhora sobre a coisa consignada: a estrutura do contrato estimatório não permite


concluirmos que o consignatário ficará com o bem ao final do prazo de venda, já que se faculta ao
consignatário restituir o bem ao proprietário a qualquer tempo, mesmo antes do encerramento do
prazo para alienação e exercício da posse. Portanto, mesmo estando na posse do consignatário e
suprimido temporariamente a prerrogativa do proprietário consignante de alienar o bem, não poderá
a coisa ser penhorada ou seqüestrada por dívida executada por credores do consignatário, consoante
estabelece o artigo 536, do Código Civil: “A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou
seqüestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço”.

Doação

Doação é o contrato em que uma pessoa. por liberalidade, transfere do seu patrimônio,
bens ou vantagens para o de outra, que os aceita.

Para que seja válida, além dos requisitos gerais reclamados por qualquer negócio
jurídico, será imprescindível o preenchimento de outros, especiais, que lhe são peculiares; requisito
subjetivo, isto é, a capacidade ativa e passiva dos contraentes; requisito objetivo, pois para ter
validade a doação precisará ter por objeto coisa que esteja in commercio; além do mais, será
imprescindível a liceidade e a determinabilidade; requisito formal, visto ser a doação um contrato
solene, pois lhe é imposta uma forma que deverá ser observada, sob pena de não valer o contrato.

A doação pura ou simples é feita por mera liberalidade, sem condição presente ou
futura, sem encargo, sem termo, enfim, sem quaisquer restrições ou modificações para a sua
constituição ou execução.

A doação modal ou com encargo é aquela em que o doador impõe ao donatário um


incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou do interesse geral.

Doação remuneratória é aquela em que, sob aparência de mera liberalidade, há firme


propósito do doador de pagar serviços prestados pelo donatário ou alguma outra vantagem que haja
recebido dele.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 14/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Doação condicional é a que surte efeitos somente a partir de um determinado momento,


ou seja, é a que depende de acontecimento futuro e incerto.

Doação a termo ocorre se tiver termo final ou inicial.

Doação de pais a filhos é aquela que importa em adiantamento da legítima, ou seja,


daquilo que por morte do doador, o donatário receberia.

A doação conjuntiva é feita em comum a mais de uma pessoa, sendo distribuída por
igual entre os diversos donatários, exceto se o contrato estipulou o contrário (1178).

Invalidar-se-á a doação se ocorrerem casos de nulidade comuns aos contratos em geral,


se se apresentarem os vícios que lhe são peculiares, ou se houver a presença de vícios de
consentimento, como o erro, o dolo, a coação, e de vícios sociais, como a simulação e a fraude
contra credores, que a tornam anulável.

A revogação de um direito é a possibilidade de que um direito subjetivo, em dadas


circunstâncias, por força de uma causa contemporânea à sua aquisição, possa ou deva retornar ao
seu precedente titular; o doador não poderá revogar unilateralmente, no todo ou em parte, se já
houve aceitação pelo donatário, salvo se ocorrerem as hipóteses previstas na lei.

Mandato

De início, não confundam mandato com mandado. Mandato é contrato, é representação.


Enquanto mandado é ordem. Então deputado tem mandato (representa o povo) e advogado também
(representa o cliente). Já Juiz expede mandado (= ordem) de segurança, mandado de prisão,
mandado de reintegração de posse, etc.

Mandato deriva do latim manum + datum, significando dar a mão, afinal é costume
apertar as mãos após a conclusão de um negócio. Mas na vida moderna pode acontecer das pessoas
não poderem agir em certos casos ou estar presentes em todos os lugares, então surge
a representação, com alguém em lugar de outrem. O mandato permite que uma pessoa esteja
simultaneamente em mais de um lugar.

Em Direito, a representação possui duas espécies (115): a) legal ou judicial: deriva da


lei ou da ordem do Juiz (ex: o pai representa o filho menor, o tutor o órfão e o curador o louco; o
inventariante representa o espólio, etc.); b) consensual ou voluntária: decorre do contrato de
mandato, é a representação que nos interessa este semestre. Na representação legal não há mandato,
não há contrato.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 15/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Conceito: contrato pelo qual o procurador/ou mandatário/ou representante se obriga a


praticar atos jurídicos em nome do mandante/ou representado. O mandato se prova através
da procuração (653). Mandato não se confunde com prestação de serviço, pois quando preciso de
um médico/engenheiro/psicólogo/arquiteto, o profissional vai agir em meu benefício, mas não em
meu lugar. Já o procurador representa o mandante, como o advogado substitui a parte perante o
Juiz. Assim, para o trabalho do advogado, além do contrato de mandato, celebra-se também o
contrato de prestação de serviço. Mas os demais profissionais liberais prestadores de serviço não
são nossos representantes, não tendo mandato (692, mandato judicial será estudado em Processo
Civil e Prática Forense).

Atos jurídicos: o mandatário fala em nome do mandante, prestando-se o mandato para


atos jurídicos, mas não para atos materiais ou fatos (ex: posso passar uma procuração para alguém
me inscrever no vestibular, mas não para fazer prova em meu lugar; outro ex: admite-se casamento
por procuração -1.542, mas só para a celebração jurídica e não para a relação conjugal).

Procuração: é o instrumento do mandato, é o elemento exterior do mandato. É com a


procuração que o mandatário prova a terceiros que é o representante do mandante (118). Procuração
não tem prazo, mas por cautela pode o terceiro exigir procuração recente do mandatário. O contrato
de mandato pode ser verbal (656), mas a procuração precisa ser escrita e com a firma reconhecida
(654, 657). A procuração para advogado atuar em Juízo dispensa a firma reconhecida conforme art.
38 do CPC. Já analfabeto não pode passar procuração particular, exigindo-se procuração pública
feita em qualquer Cartório de Notas.

Características do mandato: pode ser oneroso quando se paga uma remuneração ao


procurador (ex: advogado, pú do 658; sendo oneroso, trata-se também de um contrato de prestação
de serviço), mas pode ser gratuito quando feito entre amigos (ex: fazer inscrição num concurso,
658). É sempre personalíssimo, pois se confia nas qualidades do procurador (682, II).

Obrigações do procurador: 1) aplicar toda sua diligência/capacidade em favor do


mandante no cumprimento do mandato, observando as instruções recebidas; 2) prestar contas de sua
gestão (668). Responde o procurador por perdas e danos caso exerça mal seus poderes, ou
substabeleça a terceiros incompetentes (667). Substabelecer é o mandatário se fazer substituir na
execução do mandato; em geral o procurador pode substabelecer, afinal se o mandante confia no
procurador, confia também nas pessoas em quem o procurador confia, mas o substabelecimento
pode ser expressamente vedado. No silêncio do mandato, admite-se substabelecimento (655).
Substabelecimento é ato unilateral derivado da procuração, onde o procurador transfere no todo ou
em parte, os poderes recebidos do outorgante. Pode ser de todos os poderes (sem reserva) ou só de
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 16/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

alguns poderes (com reserva). De sorte que se feito o substabelecimento com reserva de poderes o
procurador permanece cumulativamente ou se afasta apenas temporariamente.

Obrigações do mandante: 1) passar a procuração; 2) adiantar o dinheiro para a execução


do mandato (ex: o valor da inscrição no concurso); 3) pagar a remuneração ao mandatário se o
contrato for oneroso (676); 3) cumprir as obrigações assumidas pelo mandatário (116, 675, 679). O
mandatário pode exercer direito de retenção sobre bens do mandante, para forçar o mandante a
cumprir suas obrigações, nos casos do 664 e 681.

Extinção do mandato: nas hipóteses do art. 682, I (a revogação a qualquer tempo é


direito potestativo do mandante, não podendo o mandatário se opor, pois basta o mandante perder a
confiança no procurador para revogar a procuração); II (é contrato personalíssimo); III (ex:
advogado que passa no concurso de Juiz não pode mais exercer mandato judicial; outro ex: deixa de
ter valor a procuração de pessoa solteira para alienar imóvel se essa pessoa contrai matrimônio); IV
(este é o objetivo do contrato).

Autocontrato: é o contrato consigo mesmo ou procuração em causa própria que foi


comentado no começo do curso (ex: vou viajar e passo uma procuração para meu amigo José
vender minha casa a qualquer pessoa, eis que o próprio José resolve compra-la, vai então celebrar a
escritura de compra e venda sozinho, porém em meu nome e no nome dele, 117). Sendo a
procuração em causa própria benéfica ao mandatário, o mandante não pode revoga-la (ex: vendo
minha casa a José, recebo o dinheiro, e passo uma procuração para José ir nos cartórios fazer a
escritura e o registro, não posso assim depois revogar essa procuração, 684, 685 e pú do 686).

A palavra mandato pode ter acepções diferentes. Pode ser entendido como uma ordem
ou uma autorização para se fazer representar por alguém mediante procuração. Pode ser visto como
uma delegação outorgada pelo povo a um político para agir como representante dos seus eleitores
junto aos poderes legislativo e executivo. Pode ainda ser identificado como uma sentença ou
decreto judicial.

No campo do direito civil opera-se o mandato quando alguém denominado mandatário


(outorgado) recebe de outrem chamado mandante (outorgante) poderes expressos para, em seu
nome, praticar atos judiciais ou não para administrar seus interesses. A procuração é o instrumento
do contrato de mandato e com ela ocorre a formalização da representação. Quando por escrito,
nesse documento deve vir consignada a incumbência e os poderes concedidos ao mandatário.
O mandato pode também ser conferido a uma pessoa, pode deliberação dos sócios de uma
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 17/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

sociedade empresária, para que administre e represente a empresa no seu dia a dia, tanto no âmbito
judicial quanto administrativo.

Destaque-se que o ponto principal da procuração como contrato de mandato é a idéia de


representação, em que o procurador representa o outorgante e em seu nome pratica os atos
autorizados no documento. O mandatário deve agir dentro dos limites dos poderes concedidos pelo
mandante.

Assim, o contrato de mandato materializado por meio da procuração, como regra não
confere poderes ilimitados. Em termos gerais, o mandato só confere ao mandatário poderes de
administração ordinária dos negócios do mandante, isto é, poderes de gerência, de simples medidas
conservatórias. Para quaisquer negócios que exorbitem da administração ordinária, bem como para
alienar, hipotecar ou transigir, são necessários poderes especiais. Termos gerais são aqueles em que
não há muita delimitação dos atos do mandatário, em que as palavras usadas são de caráter amplo e
que não revelam a vontade inequívoca do mandante de conferir ao mandatário poderes de
representá-lo em atos que podem alterar a economia do seu patrimônio (Enciclopédia Soibelman).

Ainda segundo a referida enciclopédia, o mandato expresso é aquele no qual o


mandante manifestou de forma positiva a escolha e os poderes do seu mandatário. Opõe-se a
mandato tácito, no qual se presume o consentimento do mandante, como nos seguintes casos: o do
condômino para a defesa da coisa comum; o do empregado para os negócios domésticos; o dos
prepostos comerciais; o do portador da letra de câmbio para preencher certos dados, etc. O mandato
expresso pode ser verbal ou escrito. V. consentimento expresso.

A doutrina dominante estabelece a existência de três tipos de representação:

a) representação legal, que decorre da lei que lhe confere mandato para administrar bens
e interesses de terceiros, a exemplo dos pais, tutores e curadores.

b) representante judicial, aquele nomeado pelo juiz, sendo exemplos, o síndico da


falência e o inventariante no processo envolvendo partilha de herança.

representante convencional, considerado como tal quem recebe procuração para praticar
os atos em nome do outorgante.

O mandato formalizado por meio da procuração é um acordo de vontade em que o


mandante outorga a procuração e o mandatário ou procurador aceita a incumbência sendo, portanto,
um contrato consensual, personalíssimo, não solene e via de regra também unilateral e gratuito,
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 18/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

podendo contudo ser exercido mediante remuneração, sobretudo quando se tratar de ofício
profissional, que é o caso dos advogados.

Como principal característica do contrato de mandato é a idéia de representação, que o


distingue da locação de serviços e da comissão mercantil. Por essa razão, os atos do mandatário
vinculam o mandante, se dentro dos poderes outorgados (art. 679). Os praticados além deles só o
vinculam se forem por ele ratificados (art. 665).

Código Civil

Art. 679. Ainda que o mandatário contrarie as instruções do mandante, se não exceder
os limites do mandato, ficará o mandante obrigado para com aqueles com quem o seu procurador
contratou; mas terá contra este ação pelas perdas e danos resultantes da inobservância das
instruções.

Art. 665. O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles,
será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos.

Art. 861. Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio
alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a
este e às pessoas com que tratar.

Art. 862. Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do


interessado, responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo,
ainda quando se houvesse abatido.

Art. 863. No caso do artigo antecedente, se os prejuízos da gestão excederem o seu


proveito, poderá o dono do negócio exigir que o gestor restitua as coisas ao estado anterior, ou o
indenize da diferença.

Art. 873. A ratificação pura e simples do dono do negócio retroage ao dia do começo
da gestão, e produz todos os efeitos do mandato.

Como características, juridicamente o mandato é considerado um contrato, pois depende


de aceitação das partes (outorgante e outorgado). A anuência do mandato de acordo com o artigo
659 do código pode ser tácita, e resulta do começo de execução, sendo portanto consensual. Por
outro lado tem característica também personalíssima, pois tem por base a confiança entre as partes,
sobretudo do mandante no mandatário. É um contrato não solene, mesmo porque pode se formar
tacitamente ou de forma verbal. Reza o artigo 656 do código que o mandato pode ser expresso ou
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 19/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

tácito, verbal ou escrito. Regra geral o mandato é gratuito, podendo entretanto, ser oneroso,
especialmente nos casos de exercício profissional, a exemplo do mandato concedido a advogado.

2. Pessoas que podem outorgar e receber mandato

Em tese, todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento
particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. Não podem dar procuração as
pessoas absoluta e relativamente incapazes.

O maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipados pode ser procurador
(mandatário). O risco é do mandante que nomeia um relativamente incapaz para agir em seu nome,
não respondendo neste caso o mandatário por perdas e danos em razão de má execução do
mandato.

3. A procuração e seus requisitos

A procuração é o instrumento do mandato e nela devem conter os seguintes elementos:


a qualificação do outorgante e do outorgado; a natureza e a extensão dos poderes conferidos.
O mandado pode ser materializado por um instrumento particular e dependendo da exigência legal,
deverá ser outorgada por instrumento público.

Os poderes conferidos ao outorgado podem ser transferidos para outra pessoa através do
substabelecimento, com reserva de poderes (o outorgado original continua com os mesmos poderes)
ou sem reserva de poderes (o outorgado na prática renuncia o mandato).

4. Espécies de mandato

Quanto às espécies a doutrinas tem identificado os seguintes mandatos: expresso ou


tácito, verbal ou escrito; gratuito ou remunerado; ad negotia (extrajudicial) e ad judicia; civil e
mercantil; em termos gerais e com poderes especiais; conjunto, solidário, sucessivo ou fracionário;
especial a um ou mais negócios determinadamente, ou geral a todos os do mandante (art. 660).

Destaque-se que entre as espécies, a procuração "ad negotia" é conferida para a prática e
administração de negócios em geral. A procuração ad judicia é outorgada para o foro, autorizando o
procurador a propor ações e a praticar atos judiciais em geral. O mandato mercantil é restrito aos
negócios mercantis entre empresários. O mandato em termos gerais só confere poderes de
administração. Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da
administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

Sendo dois ou mais os mandatários nomeados no mesmo instrumento, qualquer deles


poderá exercer os poderes outorgados, se não forem expressamente declarados conjuntos, nem
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 20/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

especificamente designados para atos diferentes, ou subordinados a atos sucessivos. Se os


mandatários forem declarados conjuntos, não terá eficácia o ato praticado sem interferência de
todos, salvo havendo ratificação, que retroagirá à data do ato (CC,art.672).

5. Obrigações do mandatário

O mandatário deve agir em nome do mandante, dentro dos limites dos poderes
recebidos. O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, será
considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos.

O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as


vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja.

O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato,


e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem
autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

6. Obrigações do mandante

O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário, na


conformidade do mandato conferido, e adiantar a importância das despesas necessárias à execução
dele, quando o mandatário lho pedir (CC, art.675).

É igualmente obrigado o mandante a ressarcir ao mandatário as perdas que este sofrer


com a execução do mandato, sempre que não resultem de culpa sua ou de excesso de poderes.

É obrigado o mandante a pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as despesas da


execução do mandato, ainda que o negócio não surta o esperado efeito, salvo tendo o mandatário
culpa.

7. Extinção do mandato

O mandato pode ser extinto, cessando seus efeitos em decorrência dos seguintes fatos:

a) pela revogação ou pela renúncia;

b) pela morte ou interdição de uma das partes;

c) pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o


mandatário para os exercer;

d) pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.


RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 21/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar,


pagará perdas e danos.

8. Irrevogabilidade do mandato

O mandato é irrevogável quando contiver cláusula de irrevogabilidade (CC, art. 683) e


quando for outorgado em causa própria. Estabelece o artigo 683 do código que quando o mandato
contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos.

Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver


sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz (CC,
art. 684).

É absolutamente irrevogável o mandato quando conferido com a cláusula “em causa


própria”. Assim determina o código que conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a
sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o
mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis
objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais (art. 685).

É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de


negócios encetados, aos quais se ache vinculado (CC, parágrafo único, art. 686).

9. Mandato judicial

É o mandato outorgado a pessoa legalmente habilitada para defesa a defesa de direitos e


interesses em juízo.

O mandato judicial fica subordinado às normas que lhe dizem respeito, constantes da
legislação processual, e, supletivamente, às estabelecidas no código civil (CC, art. 692).

São nulos os atos privativos de advogados praticados por pessoa não inscrita na OAB
(Lei 8.906/94, art. 4º).

Contrato de locação

O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados na


órbita contratual. Talvez por isso desperte tanta controvérsia e mereça a atenção de tantos estudiosos
do Direito, e até mesmo atenção especial do legislador, que designou uma lei especial para esse tipo
de contrato.

É acerca não só da lei do inquilinato, mas também de toda leva de matéria que este traz
consigo que este trabalho se propõe penetrar nas indagações e pontos cruciais da locação.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 22/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO

“Locar” algo, segundo Soares Amora, significa alugar, arrendar um determinado objeto.
O termo arrendamento, bastante utilizado no universo contratual, condiz ao contrato de locação,
que, por sua vez, é aquele em que uma parte, geralmente o proprietário do objeto, cede à outra parte
este em troca de uma determinada prestação.

É importante salientar que a coisa não pode exaurir-se com o uso e gozo proporcionado
à parte usufruinte; portanto bens como gás, energia elétrica ou mesmo água não podem ser objeto
de locação.

No que tange à sua classificação, o contrato de locação é oneroso, na maior parte das
vezes consensual, comutativo, de execução continuada (há continuidade de prestação até que se
cesse o contrato – o aluguel); resulta-se a partir dessa caracterização um dos seus três principais
pressupostos: a contratualidade, seguida da chamada “cessão temporária de uso e gozo” (onde há
transferência de propriedade) e remuneração. Este último se materializa perante o aluguel, o salário
e a soldada, conforme o contrato se tratar de locação de coisa, prestação de serviço ou empreitada,
respectivamente.

O contrato de locação possui três espécies: locação de serviços, de obra e de coisas.

Locação de serviços (locatio conductio operarum): De acordo com a explicação de


Maria Helena Diniz, “Se relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável,
considerada em si mesma, independente do resultado”. Em outras palavras, nessa espécie de
locação uma parte presta serviços à outra mediante um pagamento.

Locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis):No entender de Sílvio


Rodrigues, é aquela em que há um obra “... para a qual o locador promete fornecer seu trabalho e/ou
material em troca de uma remuneração”.

Locação de coisa (locatio conductio rerum): É aquela que, como cita Venosa, “O
locador cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”, fazendo referência ao
Direito Romano. Essa espécie de locação, cuida exclusivamente do uso e gozo de bem infungível,
uma vez que ao tratar de um bem fungível, ter-se-ia o negócio de mútuo e não de locação.

A lei do inquilinato, para a qual o estudo desta pesquisa está sendo direcionado, toca a
espécie locação de coisas.

A LEI DO INQUILINATO
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 23/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

A lei do inquilinato, de nº 8245, publicada em outubro de 1991, dispões sobre as


locações de imóveis urbanos, bem como os procedimentos concernentes a ela, excluind0-se, pelo
menos num primeiro instante – como cita Venosa, os bens móveis e os imóveis rurais.

Isso porque, a partir da reflexão do mesmo autor, “Considera-se imóvel urbano


conforme sua destinação e não de acordo com sua localização”. O que Venosa defende é a idéia de
que mesmo situado numa área rural, o imóvel pode ser considerado urbano para fins de locação
desde que seja destinado à moradia ou ao comércio.

A lei também denominada norma inquilinária por parte da doutrina exclui do seu âmbito
de atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz expressamente
que não cuida de apart-hotéis, arrendamentos mercantis (leasing), espaços destinados à publicidade,
imóveis da União e vagas de garagem autônomas e estacionamentos, por pertencerem à alçada do
código civil ou de legislações especiais.

Obras de célebres juristas como Humberto Theodoro Jr e Venosa, atentos certamente ao


entendimento sólido do leitor, costumam classificar a locação de coisas em três sub grupos, dos
quais esta pesquisa se utilizou para uma melhor compreensão do universo da locação.

Locação residencial

Na locação residencial, há que se considerar o tempo de duração do contrato escrito; se


este fora acordado com prazo inferior ou superior a trinta meses. A lei, em seu dispositivo nº 46,
trata das locações com prazo igual ou superior a trinta meses, frisando a possibilidade da
chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade de notificação por parte do locador.

Assim, findo o prazo do contrato, o locador, nos termos concernentes a este artigo, fica
desobrigado de notificar o locatário, havendo resolução automática do acordo. Porém, caso o
locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador (prorrogação
tácita), o contrato dar-se-á como vigente (art. 46 § 1º) até que este notifique aquele (art. 46 § 2º).

No artigo 47 estão arroladas as restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que
estipularem prazo inferior a trinta meses (denúncia justificada). De acordo com o disposto no
artigo, ao contrário do citado anteriormente, ocorre a prorrogação automática do contrato que, por
sua vez, só findará com a operância das hipóteses de seus incisos, seguido da devida e obrigatória
notificação do locatário,incisos estes que se seguem:

I – Nos casos do art. 9º


RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 24/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Esse inciso diz que pode haver resolução contratual nas hipóteses do art. 9º da lei,
abrangendo o mútuo acordo, a prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel
e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo
poder público.

II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo


locatário for relacionada com seu emprego.

A relação que evidencia o vínculo trabalhista é pressuposto essencial para a locação;


desfazendo-se abre-se espaço para despejo.

III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio.

Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por
parte do locador. Ele abraça também a pessoa jurídica locadora que pede o imóvel para que nele
possa instalar e exercer sua atividade, desde que para uso próprio.

IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras


aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em , no mínimo, vinte por cento ou,
se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.

Tal inciso não se confunde com o art.9º IV, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não
do poder publico, que apenas aprova a idéia.

V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Venosa cita este inciso como sendo o mais importante, fundamental à nova lei do
inquilinato. Ele cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de
cinco anos”, ou seja, uma espécie de denúncia vazia que está restrita aos tomos da lei e que só
florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos de locações com prazo
inferior a trinta meses.

2.2) Locação de temporada

A locação de temporada é “... aquela destinada à residência temporária do locatário,


para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo”, e contratada por prazo não superior
a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. (art48)
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 25/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

Uma vez que possui prazo determinado, este tipo de contrato de locação só poderá
existir se escrito, pois sob a forma verbal irá submeter-se às normas do dispositivo anterior
(“Quando ajustada verbalmente...” art.47). Como se refere a situações transitórias, com curta
duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do
bem, atentando-nos para uma de suas mais relevantes peculiaridades.

A prorrogação tácita se dará da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo
igual ou superior a trinta meses; se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem a
oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte
deste (art 50).

2.3) Locação não residencial

As locações não residenciais se dividem quanto à possibilidade da renovação


compulsória. Caso a locação não esteja acobertada por essa possibilidade, a regra a qual irá
submeter-se o contrato será a da lei 8245/91, estando este sujeito à denúncia vazia, ao direito de
retomada.

Nos contratos com renovação compulsória, também denominados comerciais, em que


não há vínculo existente entre a locação e relevante significância social ( escolas, igrejas..) ou
humanitária (hospitais..), é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco anos e que não haja
mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de preservar o valor do “ponto”. Para
garantir a inerência do locatário, deve-se fazer com seis meses de antecedência do vencimento do
contrato uma renovação deste – a ação renovatória, para garantir a prioridade sobre o imóvel. Se
não houver a possibilidade de renovação, o locatário deverá ser indenizado pelos acréscimos que
realizou.

2.4) Sublocação

Segundo Maria Helena Diniz, “ A sublocação vem a ser um contrato de locação que se
efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador,
que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio ( contrato de locação) , se vincula a
uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado”

A lei do inquilinato trata especialmente da sublocação nos arts 14,15 e16, onde diz que
essa relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie segue as mesmas normas e
procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original. Segue o
mesmo raciocínio da sublocação a cessão e o empréstimo do imóvel já em locação.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 26/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

O COMEÇO E O FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Como todo contrato, é preciso estar atento às formalidades da lei quando esta assim
determinar – quando se tratar de contratos solenes; além de, obviamente, conter os elementos
essenciais de qualquer contrato como o consentimento válido dos contratantes e a capacidade dos
sujeitos envolvidos no acordado.

Há ainda observações concernentes à locação em especial como a cessão de posse do


bem locado, forma livre na maior parte das vezes e lapso de tempo, sendo este último determinado
ou não.

A extinção do contrato se dará mediante resilição bilateral, direito de retomada, cláusula


resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo, desapropriação,
nulidade (absoluta ou relativa), inexecução contratual ou infração à lei, falência ou concordata de
um dos contratantes e ainda por extinção de usufruto ou fideicomisso , no caso do art 7º da lei.

AS NULIDADES DA LEI

A lei do inquilinato visa proteger a ordem pública, no que tange os atos que possam
atingir seus objetivos basilares.É importante salientar que o texto legal não trata de nulidades
relativas, embora estas obviamente possam ocorrer, mediante interpretação doutrinária ou
jurisprudencial. Wilson de Andrade Brandão cita, em obra especializada: “Para o art 45 da lei do
inquilinato, só existem nulidades, porque a ineficácia das cláusulas advém de sua ofensa à ordem
pública em que se situam os ditames”.

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES ACERCA DA LOCAÇÃO

Divórcio do locatário:

Ocorrendo separação ou divórcio a locação se estenderá ao cônjuge que permanecer no


imóvel locado, lembrando sempre que se deve comunicar o locador por escrito. Este, por sua vez,
poderá exigir a substituição do fiador ou uma das garantias legais no prazo de trinta dias.

Morte:

A morte de uma das partes da relação ex locatio, seja do locador ou do locatário, não
finda os efeitos do contrato. Em casos assim, ocorre a transmissão aos herdeiros ou segue-se as
ordens de sub-rogação elencadas no art 11 da lei.

Alienação do imóvel:
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 27/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL

A alienação, quando ocorre durante a vigência do contrato, requer a denúncia do


mesmo, que deve ser exercida por sua vez no prazo de noventa dias, contados do registro da venda
ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação da locação. Esta
regra se aplica a todas as modalidades de locação, com exceção apenas daquelas contratadas com
prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário
competente.

A nova lei do inquilinato veio para materializar a até então também inovadora teoria
contratual. Balanceou as bases do contrato, igualou as partes contratantes, harmonizou a relação ex
locatio. A pesquisa que se seguiu procurou ambientar o entendimento de forma objetiva e didática,
procurando mostrar os ditames estruturais da lei e sua aplicabilidade prática.