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devolução de valores jpa recebidos (efeitos “ex tunc”). Se, por outro lado, o contrato for de
execução continuada, a resolução não atinge o passado, não cabendo restituição dos vlaores.
e.3.) por inexecução involuntária (força maior e caso fortuito) – fatos alheios à vontade
da parte a impedem de cumprir com sua prestação. Não há culpa, afastando a possibilidade de
indenização por perdas e danos. Cabe a intervenção judicial para forçar uma das partes a restituir
aquilo que eventualmente possa ter recebido de forma antecipada.
f) Resilição:
f.1.) bilateral (distrato) – rompimento do vínculo contratual convenciondado por todas
as partes. Deve respeitar às mesmas normas e forma do contrato que se extingue.
f.2.) unilateral – somente se admite em casos excepcionais. O artigo 473 do CC é
expresso ao dispor que “a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o
permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte”. O respectivo parágrafo único determina
que se “dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a
sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com
a natureza e o vulto dos investimentos.”
g) Morte (para as obrigações personalíssimas) – só implica a extinção do contrato
firmado “intuitu personae”, pois com o falecimento do contratante (possuidor das qualidades
pessoais que motivaram a contratação), extinguiu-se a força determinante para a conclusão do
contrato.
Art. 467. No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a
faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele
decorrentes.
Compra e venda
Vem a ser o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra
(comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço
em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 3/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada
quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; bastará o acordo de vontades sobre
a coisa e o preço; a coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do
contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in commercio e ter a possibilidade de ser
transferida ao comprador; o preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma
em dinheiro, seriedade e certeza; o consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais
condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha
capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se.
Pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes
anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo
estipulado; a venda está sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o
comprador p agar o preço ou se, no prazo de 10 dias seguintes ao vencimento do prazo de
pagamento, o vendedor demandar o preço.
Ter-se-á a reserva de domínio quando se estipula que o vendedor reserva para si a sua
propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço; dessa forma, o
comprador só adquirirá o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em que o negócio terá
eficácia plena.
1. Conceito. Os alunos e alunas já sabem que o contrato de compra e venda pode ser
definido como sendo o contrato através do qual o proprietário de um bem móvel ou imóvel
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 5/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
(vendedor) se obriga a transferir a propriedade desse bem (por tradição, no caso de móveis; pela
escrituração e registro no caso de imóveis) a outrem (comprador), mediante o recebimento de valor
correspondente em dinheiro. Em aulas anteriores destacamos que para Sílvio de Salvo Venosa, a
compra e venda “pode ser definida como a troca de uma coisa por dinheiro” (“Direito Civil:
contratos em espécie” 7ª ed, 2 reimp – São Paulo: Editora Atlas, 2.007, p. 5), e que os autores Pablo
Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho apontam a compra e venda como um “negócio jurídico
bilateral pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a em transferir a propriedade de coisa
móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro
(preço)” (“Novo Curso de Direito Civil” – V 4, T. II, São Paulo: Saraiva, 2008).
Em primorosa lição, destaca VENOSA: “Nesse contrato, existe a obrigação de dar uma
coisa em contraposição à entrega de outra. Rem pro re em vez dere pro pretio, coisa por dinheiro,
como na compra e venda. Nesse contrato, as partes comprometem-se a entregar uma coisa por
outra. No aspecto material, a compra e venda também não deixa de ser uma troca de coisa por
dinheiro”. E logo adiante acrescentam os referidos autores: “Tudo o que pode ser objeto de compra
e venda também pode ser de permuta, exceto o dinheiro. Desse modo, são passíveis de troca coisas
fungíveis por infungíveis... Todavia, a troca deve ter por objeto dois bens. Não há troca se, em
contraposição à obrigação de entregar coisa, o outro contratante compromete-se a prestar fato,
por exemplo, a execução de determinado serviço” (“Direito Civil: contratos em espécie” 7ª ed, 2
reimp – São Paulo: Editora Atlas, 2.007, p. 85/86).
Esse contrato é ainda consensual, pois a lei civil o considera perfeito e acabado com a
emissão do consentimento em torno dos bens alvo da permuta, não exigindo para a sua formação a
efetiva entrega do bem.
Nesse sentido, necessário adaptar o disposto no artigo 482, do Código Civil, que regula
a compra e venda, para considerar perfeita e acabada a troca ou permuta, desde que as partes
definam os bens que integrarão a permuta, posto que neste contrato, a definição da coisa encerra o
conteúdo de preço do negócio.
Por outro lado, a troca ou permuta normalmente se apresenta como contrato não solene
ou de forma livre, o que significa considerar que não necessita observar uma forma específica,
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 7/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
podendo se materializar verbalmente, por escrito particular ou escritura pública. Essa é a regra. No
entanto, para a troca ou permutaenvolvendo bem imóvel que apresente valor superior a trinta
salários mínimos, a troca ou permuta passa a ser um contrato formal ou solene, que para ser válido
deve ser estabelecido por escritura pública.
Sob tal prisma, exige o artigo 108, do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário,
a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
As demais classificações seguem uma aplicação quase automática por explicação lógica
de cada variante. Assim, possível identificar que atroca ou permuta é de fato uma
contratação impessoal, pois não depende da estrita pessoa do vendedor para se aperfeiçoar, como
na transferência de um bem pelo espólio do contratante após o falecimento deste. Normalmente
a troca ou permuta é também uma contratação abstrata em relação ao motivo determinante do
negócio, mas as circunstâncias podem levar as partes a uma contratação causal como decorrência
de um fator determinante qualquer. Não podemos nos esquecer que a troca ou permuta é um
contrato individual porque os contratos normalmente são firmados por contratantes considerados
individualmente e não coletivamente, e apresentam função econômica de troca por permitir a
circulação de riquezas, ativação da economia e satisfação das necessidades no meio social e
econômico. A troca ou permuta prevê a produção de seus efeitos de uma única vez, motivo pelo
qual esse contrato é considerado instantâneo, podendo conter previsão de execução imediata, ou
seja, os efeitos são produzidos de uma única vez e tão logo celebrada a troca ou permuta, ou
adotar execução diferida, em que os efeitos são produzidos de uma única vez, mas postergados
para data futura. Por fim, a troca é um contrato ainda principal, não se prestando a vincular as
partes a uma contratação futura, e definitiva, pois não tem a finalidade de preparar a celebração de
outros contratos, ostentando, em regra, vida e intenção contratual próprias.
No entanto, vislumbra a Doutrina o largo campo que envolve negócios jurídicos que
contém parte do pagamento em dinheiro e parte com a entrega de um bem, pois, dependendo da
hipótese, poderemos estar diante de uma compra e venda cujo pagamento em parte é dado com
um bem, ou então, poderemos estar diante de uma troca ou permuta com complementação em
dinheiro.
O que irá determinar a correta identificação do negócio jurídico como sendo de compra
e venda ou de troca está inarredavelmente ligado à intenção das partes, muito embora ainda seja
estabelecido doutrinariamente como critério determinante o do valor pecuniário da TORNA, ou
seja, se superior ao de metade do negócio estaríamos diante de compra e venda; se inferior,
estaríamos diante de troca ou permuta. Em outro sentido, o critério não seria matematicamente
fixado por mais ou menos da metade, mas em valores consideravelmente discrepantes entre a
entrega do bem e complemento em dinheiro, sendo que em sendo bem maior o valor em dinheiro do
que o valor do bem, estaríamos diante de compra e venda, e no caso inverso, diante de troca. Tais
critérios, contudo, devem estar subordinados à vontade das partes contratantes, e o intérprete da
norma e do contrato ainda mais atento para perceber em que momento os contratantes se
utilizam da troca para evitar o tratamento jurídico da compra e venda, já que há algumas
diferenças importantes na disciplina legal dos dois contratos, que, aliás, se percebidos e
demonstrados, podem evitar a burla dos contratantes ao regime mais severo da compra e venda, em
especial, no que diz respeito a algumas situações especiais da compra e venda, tal como na venda
de ascendente a descendente e na preferência legal do locatário.
troca, e são somente algumas, já que, em geral, o contrato de troca ou permuta é regulado pelo
regime legal da compra e venda, como expressamente estabelece a norma:
Por esse dispositivo legal, se faz possível perceber duas diferenças importantes entre os
dois referidos contratos, sendo que na primeira, os contratantes da troca ou permuta dividem por
igual despesas do negócio jurídico que podem envolver a tradição para móveis ou a escrituração e o
registro para imóveis, e em geral, as despesas que recaírem sobre um bem ficam a cargo daquele
contratante que o recebeu em permuta (artigo 533, inciso I, Código Civil), ao contrário da compra e
venda, no qual as despesas de tradição ficam a cargo do vendedor, e as de escrituração e registro a
cargo do comprador (artigo 490, Código Civil).
Já a segunda diferença é ainda mais relevante, pois na compra e venda, qualquer que
seja o proveito obtido pelo vendedor com a venda, se o fizer tendo como comprador um
descendente, deverá colher a anuência dos demais herdeiros de mesma classe, sob pena de incorrer
em anulabilidade do negócio jurídico, tratando-se, pois, de uma situação especial da compra e
venda. Em contrapartida, no contrato de troca ou permuta, a situação especial envolvendo o
negócio estabelecido entre ascendente e descendente é igualmente gravado de anulabilidade se não
contar com a anuência dos demais herdeiros e cônjuges, mas apenas na hipótese de troca de bens
de valores desiguais (artigo 533, inciso II, Código Civil), o que não se exige para a compra e
venda, daí porque os contratantes nessa situação especial não podem ocultar uma compra e venda
como se fosse uma permuta de bens contendo valores iguais, apenas para o especial fim de se
afastarem de eventual anulabilidade pela ausência de outorga dos demais descendentes e cônjuge, o
que, aliás, pode ser combatido pelos descendentes por ação anulatória própria.
Há, ainda, a questão que envolve a preferência legal do locatário. Com efeito, embora
ainda não tenha sido estudado o contrato de locação, já houve expressa referência ao longo do
estudo da preempção, de que o locatário goza de preferência legal para a aquisição, tanto por tanto,
de imóvel locado que se encaminha para a venda pelo proprietário a terceiro não locatário, o que,
em tese, não se aplica para a hipótese de permuta ou troca, vez que a Lei de Locações estabelece tal
preferência legal apenas para a compra e venda do bem locado:
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 10/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
Contrato Estimatório.
Esse contrato é ainda real, pois a lei civil o considera perfeito e acabado com a efetiva
cessão da posse do bem móvel para o consignatário, exigindo para a sua formação a efetiva entrega
do bem.
Por outro lado, o contrato estimatório se apresenta como contrato não solene ou de
forma livre, o que significa considerar que não necessita observar uma forma específica, podendo
se materializar verbalmente, por escrito particular ou escritura pública.
As demais classificações seguem uma aplicação quase automática por explicação lógica
de cada variante. Assim, possível identificar que o contrato estimatório é de fato uma
contratação impessoal, pois não depende da estrita pessoa do consignatário para se aperfeiçoar.
Normalmente o contrato estimatório é também uma contratação causal como decorrência de um
fator determinante. Não podemos nos esquecer que o contrato estimatório é um
contrato individual porque os contratos normalmente são firmados por contratantes considerados
individualmente e não coletivamente, e apresentam função econômica de atividade por
necessitarem do componente de atuação do consignatário para seu perfazimento.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 12/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
O contrato estimatório prevê a produção de seus efeitos de uma única vez, motivo pelo qual esse
contrato é considerado instantâneo com execução diferida, em que os efeitos são produzidos de
uma única vez, mas postergados para data futura. Por fim, o contrato estimatório é um contrato
ainda principal, não se prestando a vincular as partes a uma contratação futura, e definitivo, pois
não tem a finalidade de preparar a celebração de outros contratos, ostentando, em regra, vida e
intenção contratual próprias.
Gonçalves (“Direito Civil Brasileiro/Vol. III: contratos e atos unilaterais” 5ª ed.– São Paulo: Editora
Saraiva, 2.008, p. 252), e conforme expressamente preceitua o artigo 535, do Código Civil: “O
consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua
integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável”.
Doação
Doação é o contrato em que uma pessoa. por liberalidade, transfere do seu patrimônio,
bens ou vantagens para o de outra, que os aceita.
Para que seja válida, além dos requisitos gerais reclamados por qualquer negócio
jurídico, será imprescindível o preenchimento de outros, especiais, que lhe são peculiares; requisito
subjetivo, isto é, a capacidade ativa e passiva dos contraentes; requisito objetivo, pois para ter
validade a doação precisará ter por objeto coisa que esteja in commercio; além do mais, será
imprescindível a liceidade e a determinabilidade; requisito formal, visto ser a doação um contrato
solene, pois lhe é imposta uma forma que deverá ser observada, sob pena de não valer o contrato.
A doação pura ou simples é feita por mera liberalidade, sem condição presente ou
futura, sem encargo, sem termo, enfim, sem quaisquer restrições ou modificações para a sua
constituição ou execução.
A doação conjuntiva é feita em comum a mais de uma pessoa, sendo distribuída por
igual entre os diversos donatários, exceto se o contrato estipulou o contrário (1178).
Mandato
Mandato deriva do latim manum + datum, significando dar a mão, afinal é costume
apertar as mãos após a conclusão de um negócio. Mas na vida moderna pode acontecer das pessoas
não poderem agir em certos casos ou estar presentes em todos os lugares, então surge
a representação, com alguém em lugar de outrem. O mandato permite que uma pessoa esteja
simultaneamente em mais de um lugar.
alguns poderes (com reserva). De sorte que se feito o substabelecimento com reserva de poderes o
procurador permanece cumulativamente ou se afasta apenas temporariamente.
A palavra mandato pode ter acepções diferentes. Pode ser entendido como uma ordem
ou uma autorização para se fazer representar por alguém mediante procuração. Pode ser visto como
uma delegação outorgada pelo povo a um político para agir como representante dos seus eleitores
junto aos poderes legislativo e executivo. Pode ainda ser identificado como uma sentença ou
decreto judicial.
sociedade empresária, para que administre e represente a empresa no seu dia a dia, tanto no âmbito
judicial quanto administrativo.
Assim, o contrato de mandato materializado por meio da procuração, como regra não
confere poderes ilimitados. Em termos gerais, o mandato só confere ao mandatário poderes de
administração ordinária dos negócios do mandante, isto é, poderes de gerência, de simples medidas
conservatórias. Para quaisquer negócios que exorbitem da administração ordinária, bem como para
alienar, hipotecar ou transigir, são necessários poderes especiais. Termos gerais são aqueles em que
não há muita delimitação dos atos do mandatário, em que as palavras usadas são de caráter amplo e
que não revelam a vontade inequívoca do mandante de conferir ao mandatário poderes de
representá-lo em atos que podem alterar a economia do seu patrimônio (Enciclopédia Soibelman).
a) representação legal, que decorre da lei que lhe confere mandato para administrar bens
e interesses de terceiros, a exemplo dos pais, tutores e curadores.
representante convencional, considerado como tal quem recebe procuração para praticar
os atos em nome do outorgante.
podendo contudo ser exercido mediante remuneração, sobretudo quando se tratar de ofício
profissional, que é o caso dos advogados.
Código Civil
Art. 679. Ainda que o mandatário contrarie as instruções do mandante, se não exceder
os limites do mandato, ficará o mandante obrigado para com aqueles com quem o seu procurador
contratou; mas terá contra este ação pelas perdas e danos resultantes da inobservância das
instruções.
Art. 665. O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles,
será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos.
Art. 861. Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio
alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono, ficando responsável a
este e às pessoas com que tratar.
Art. 873. A ratificação pura e simples do dono do negócio retroage ao dia do começo
da gestão, e produz todos os efeitos do mandato.
tácito, verbal ou escrito. Regra geral o mandato é gratuito, podendo entretanto, ser oneroso,
especialmente nos casos de exercício profissional, a exemplo do mandato concedido a advogado.
Em tese, todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento
particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. Não podem dar procuração as
pessoas absoluta e relativamente incapazes.
O maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipados pode ser procurador
(mandatário). O risco é do mandante que nomeia um relativamente incapaz para agir em seu nome,
não respondendo neste caso o mandatário por perdas e danos em razão de má execução do
mandato.
Os poderes conferidos ao outorgado podem ser transferidos para outra pessoa através do
substabelecimento, com reserva de poderes (o outorgado original continua com os mesmos poderes)
ou sem reserva de poderes (o outorgado na prática renuncia o mandato).
4. Espécies de mandato
Destaque-se que entre as espécies, a procuração "ad negotia" é conferida para a prática e
administração de negócios em geral. A procuração ad judicia é outorgada para o foro, autorizando o
procurador a propor ações e a praticar atos judiciais em geral. O mandato mercantil é restrito aos
negócios mercantis entre empresários. O mandato em termos gerais só confere poderes de
administração. Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da
administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.
5. Obrigações do mandatário
O mandatário deve agir em nome do mandante, dentro dos limites dos poderes
recebidos. O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, será
considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante lhe não ratificar os atos.
6. Obrigações do mandante
7. Extinção do mandato
O mandato pode ser extinto, cessando seus efeitos em decorrência dos seguintes fatos:
8. Irrevogabilidade do mandato
9. Mandato judicial
O mandato judicial fica subordinado às normas que lhe dizem respeito, constantes da
legislação processual, e, supletivamente, às estabelecidas no código civil (CC, art. 692).
São nulos os atos privativos de advogados praticados por pessoa não inscrita na OAB
(Lei 8.906/94, art. 4º).
Contrato de locação
É acerca não só da lei do inquilinato, mas também de toda leva de matéria que este traz
consigo que este trabalho se propõe penetrar nas indagações e pontos cruciais da locação.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 22/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
“Locar” algo, segundo Soares Amora, significa alugar, arrendar um determinado objeto.
O termo arrendamento, bastante utilizado no universo contratual, condiz ao contrato de locação,
que, por sua vez, é aquele em que uma parte, geralmente o proprietário do objeto, cede à outra parte
este em troca de uma determinada prestação.
É importante salientar que a coisa não pode exaurir-se com o uso e gozo proporcionado
à parte usufruinte; portanto bens como gás, energia elétrica ou mesmo água não podem ser objeto
de locação.
No que tange à sua classificação, o contrato de locação é oneroso, na maior parte das
vezes consensual, comutativo, de execução continuada (há continuidade de prestação até que se
cesse o contrato – o aluguel); resulta-se a partir dessa caracterização um dos seus três principais
pressupostos: a contratualidade, seguida da chamada “cessão temporária de uso e gozo” (onde há
transferência de propriedade) e remuneração. Este último se materializa perante o aluguel, o salário
e a soldada, conforme o contrato se tratar de locação de coisa, prestação de serviço ou empreitada,
respectivamente.
Locação de coisa (locatio conductio rerum): É aquela que, como cita Venosa, “O
locador cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”, fazendo referência ao
Direito Romano. Essa espécie de locação, cuida exclusivamente do uso e gozo de bem infungível,
uma vez que ao tratar de um bem fungível, ter-se-ia o negócio de mútuo e não de locação.
A lei do inquilinato, para a qual o estudo desta pesquisa está sendo direcionado, toca a
espécie locação de coisas.
A LEI DO INQUILINATO
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 23/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
A lei também denominada norma inquilinária por parte da doutrina exclui do seu âmbito
de atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz expressamente
que não cuida de apart-hotéis, arrendamentos mercantis (leasing), espaços destinados à publicidade,
imóveis da União e vagas de garagem autônomas e estacionamentos, por pertencerem à alçada do
código civil ou de legislações especiais.
Locação residencial
Assim, findo o prazo do contrato, o locador, nos termos concernentes a este artigo, fica
desobrigado de notificar o locatário, havendo resolução automática do acordo. Porém, caso o
locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador (prorrogação
tácita), o contrato dar-se-á como vigente (art. 46 § 1º) até que este notifique aquele (art. 46 § 2º).
No artigo 47 estão arroladas as restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que
estipularem prazo inferior a trinta meses (denúncia justificada). De acordo com o disposto no
artigo, ao contrário do citado anteriormente, ocorre a prorrogação automática do contrato que, por
sua vez, só findará com a operância das hipóteses de seus incisos, seguido da devida e obrigatória
notificação do locatário,incisos estes que se seguem:
Esse inciso diz que pode haver resolução contratual nas hipóteses do art. 9º da lei,
abrangendo o mútuo acordo, a prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel
e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo
poder público.
III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio.
Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por
parte do locador. Ele abraça também a pessoa jurídica locadora que pede o imóvel para que nele
possa instalar e exercer sua atividade, desde que para uso próprio.
Tal inciso não se confunde com o art.9º IV, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não
do poder publico, que apenas aprova a idéia.
Venosa cita este inciso como sendo o mais importante, fundamental à nova lei do
inquilinato. Ele cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de
cinco anos”, ou seja, uma espécie de denúncia vazia que está restrita aos tomos da lei e que só
florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos de locações com prazo
inferior a trinta meses.
Uma vez que possui prazo determinado, este tipo de contrato de locação só poderá
existir se escrito, pois sob a forma verbal irá submeter-se às normas do dispositivo anterior
(“Quando ajustada verbalmente...” art.47). Como se refere a situações transitórias, com curta
duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do
bem, atentando-nos para uma de suas mais relevantes peculiaridades.
A prorrogação tácita se dará da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo
igual ou superior a trinta meses; se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem a
oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte
deste (art 50).
2.4) Sublocação
Segundo Maria Helena Diniz, “ A sublocação vem a ser um contrato de locação que se
efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador,
que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio ( contrato de locação) , se vincula a
uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado”
A lei do inquilinato trata especialmente da sublocação nos arts 14,15 e16, onde diz que
essa relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie segue as mesmas normas e
procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original. Segue o
mesmo raciocínio da sublocação a cessão e o empréstimo do imóvel já em locação.
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 26/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
Como todo contrato, é preciso estar atento às formalidades da lei quando esta assim
determinar – quando se tratar de contratos solenes; além de, obviamente, conter os elementos
essenciais de qualquer contrato como o consentimento válido dos contratantes e a capacidade dos
sujeitos envolvidos no acordado.
AS NULIDADES DA LEI
A lei do inquilinato visa proteger a ordem pública, no que tange os atos que possam
atingir seus objetivos basilares.É importante salientar que o texto legal não trata de nulidades
relativas, embora estas obviamente possam ocorrer, mediante interpretação doutrinária ou
jurisprudencial. Wilson de Andrade Brandão cita, em obra especializada: “Para o art 45 da lei do
inquilinato, só existem nulidades, porque a ineficácia das cláusulas advém de sua ofensa à ordem
pública em que se situam os ditames”.
Divórcio do locatário:
Morte:
A morte de uma das partes da relação ex locatio, seja do locador ou do locatário, não
finda os efeitos do contrato. Em casos assim, ocorre a transmissão aos herdeiros ou segue-se as
ordens de sub-rogação elencadas no art 11 da lei.
Alienação do imóvel:
RENÊ SAMPAIO MEDEIROS – 23MAI2011 - 27/27 - RESUMO DE DIREITO CIVIL
A nova lei do inquilinato veio para materializar a até então também inovadora teoria
contratual. Balanceou as bases do contrato, igualou as partes contratantes, harmonizou a relação ex
locatio. A pesquisa que se seguiu procurou ambientar o entendimento de forma objetiva e didática,
procurando mostrar os ditames estruturais da lei e sua aplicabilidade prática.