jR1co MATEO ¥ VILLA Registrador de la propiedad, mercantily de bienes mucbles Doctor en Derecho EL SISTEMA INMOBILIARIO SUIZO Estudio comparado de los sistemas suizo y espatiol Traduccién de la Ordenanza de 23 de septiembre de 2011 Granada, 20132:6. Publicidad formal. El registro de la propiedad es piblico para quien tenga interés juridicamente rele- *Vante en conocerlo’®, Esia materia ha suftido su particular evolucién; asi, hasta el afio j. 1994 tinicamente se autorizaba la consulta del registro a las personas que justificaran in interés legitimo en conocer la informacién y que resultara digno de proteccién, B Revisado el articulo 970 det Codigo civil por Ley federal, de 4 de octubre de 1991, d¢ propiedad inmobiliaria ristica (LDFR), en vigor desde el 1 de enero de 1994, por la que se extendié Ia publicidad del registro, se incluyd un nuevo articulo 97/0a ea el F Cédigo civil, que autorizaba a los cantones 4 publicar las enajenaciones inmobiliarias p Aealizadas —aunque con ciertos limites en lo que a la contraprestacién recibida se tefiere— respecto ‘de negocios concretos', el régimen de la publicidad formal del g feeistro de la propicdad debia cambiar. Ambas disposiciones (articulos 970 y 970a lel Cédigo civil) fueron, a su vez, modificadas con ocasién de la Ley federal, de 19 de diciembre de 2003, de firma electrénica, en vigor desde el 1 de enero de 2005 En esta materia ha de distinguirse entre (i) los datos libremente accesibles, (ji) _ 108 datos no accesibles libremente y, por tiltimo, (ii) los restantes datos. Téngase en "Cuenta, en todo caso, que a esta materia no le resulta de aplicacién la Ley federal, de {19 de junio de 1992, de proteccién de datos, a tenor de su articulo 2,216 En cuanto a los datos libremente accesibles, toda persona podré solicitar los datos Siguientes: la identificacién de los inmuebles, su descripcién, el nombre e identidad de su propietario, el tipo de organizacién de la propiedad (¥. gr. comunidad romana, zerménica o por pisos) y la fecha de la adquisicién de la titularidad', Asimismo, de f acuerdo con la Ordenanza", podrén consultarse libremente las servidumbres y las fCargas inmobiliarias asi como la mayoria de las menciones", La forma de acceder a | éstos datos es por medio de una nota simple o de una certificacién'®; en todo caso, “Tos cantones podrén, igualmente, para el supuesto de que tengan un sistema propio de '® an. 9700C8. "st Att, 9704.2 CCS y 34 Ordenanza. Los cantones podrin decidir también publicar Ia contra- f-Prestaciénrecibida por el enajenante del inmueble, salvo en el supuesto de partcion sucesoria, sucesién { anticipada, de capitulaciones matrimoniales o liquidacién de la sociedad marital; han optado por esta F posibilidad tos cantones de Friburgo, Ginebra, Jura, Necubitel y Vaud (STEINAUER, Les droite rel, "op. cit, pg. 223). . "En Espati, en cambio, dicha normativa, concretada en la Ley Orginica 15/1999, de 13 de Giciembre, de Proteccién de Datos de Cardcter Personal, si que resulta de aplicacién. A tenor del art. 221.6 LH. "an. 9702.Cc8, 11 Art. 26 Ordenanza "6 Art. 26 Ordenanza, "Art. 26.1 Ordenanza. ee46 a SISTEMA ROMANO SUD publicidad. distinto del general (esto es, que aiin conserven alguna «Institucién canto-. nal de publicidad inmobiliaria distinta del registro de la propiedad»), comunicar estos datos informaticamente por medio de un sistema abierto al piblico’”, Cualquiera que sea Ia forma en que se solicite la informacién, s6lo se facilitardn los datos respecto * de fincas determinadas, sin que resulten admisibles las solicitudes indiscriminadas dé informacién'”!. Asimismo, la finalidad de la informacién solicitada debe adecuarse’ a los fines propios del registro de la propiedad, de manera que quede excluida, por: ejemplo, la simple curiosidad por conocer las propiedades de una determinada per~' sona, De todo lo anterior debe deducirse que no ha de confundirse el cardcter piblicg 4 del registro de la propiedad'” con que éste se halle abierto a cualquier consulta que, ‘a su vez, tenga cualquier fin. t Por otra parte, hay datos del registro de la propiedad que no lo son de libre acceso}, por ejemplo, los relativos al modo de adquisicién del dominio, o a anteriores propié- tarios 0, de forma ms amplia, los relativos a datos cancelados'”. A su vez, el docu- mento piblico que caus6 el asiento al que se refiera la consulta, no podri ser objeto deg publicidad salvo en el caso de que dicha consulta resultara necesaria para realizar una’ ‘operacién de toma de razén en el Libro de inscripciones lo que, en todo caso, resultaria ‘excepcional, pero, en ningan caso, para conocer el precio de adquisicién. x En cuanto a los restantes datos del registro de la propiedad, su publicidad se rige! por el articulo 970.1 del Cédigo civil, por lo que sélo el que haga valer un interés, entiéndase, legitimo, podra consultar el registro de la propiedad o podré obtener 9 certificaciones del mismo. De esta manera se evita el uso indebido de la informaciéi registral asi como sobrecargar al registrador en el ejercicio de su funcién'™, sin perj cl solicitante acceda a aquella informacién'”s. En este sentido, no ha de confundirse el interés juridicamente relevante con el interés de relevancia ‘inicamente juridica efectivamente, quien se acerque al registro de la propiedad podré tener motivacio: nes dispares como la econémica, cientifica, personal o familiar; y todas ellas tienedi relevancia juridica', En todo caso, el articulo 970.2 del Cédigo civil no resulta d aplicacién a las autoridades puiblicas, en tanto que éstas se rigen por sus propias leyes, 1 Ants, 9494.2 CCS y 27.1 Ordenanza. 2 ans, 26.2 y 27.2 Ordenanza. 1 Ast. 9700CS, "Art. 910.2 CCS, sensu contrario. "4 rEINAUER, Les droits réels, op. cit, pg. 219. 175 Bn Espafia, en cambio, no es posible que este consentimient6 evite la calificacién del regis: ‘rador en cuanto al interés legitimo alegado, a tenor del art.221 LH. "5 Vid, « modo de ejemplo, art, 272.2. CO.{que tienen el cardcter de especial en esta materia, Bl interés juridicamente relevante falegado ha de ser, ademas, creibié, io que exige wna valificacié 2 dol reg | rador, caso por caso. En el supuesto de que la informacién registral se efectie por nedios informaticos, los cantones podrn autorizar de una manera general la consulta fl registro de la propiedad para ciertas categorias de personas cuando su profesién * justifique un interés digno de proteccién'”. En todo caso, este acceso no controlado ‘glo se referird a los datos del Libro de inscripciones, al Diario y a los registros ac- ‘cesorios; no a la restante informacién registral. Las personas que puedan autorizar ‘documentos pablicos podrdn tener, igualmente, acceso @ los titulos que motivaron slos asientos registrales'. Este acceso a la informacion solo podra realizarse por f solicitud de datos concretos y, en ningiin caso, por Ja transferencia de una base de cada consulta podra ser objeto de registro”, lo que permitiré al registrador ‘controlar lus supuestos de abuso on el ejercicio del derecho de consulta’. En todo E caso, se firmard un documento de autorizacién por cada persona que haya obtenido Hel beneficio del acceso general’ ; {1Cual es el objeto de la publicidad formal registral? En principio, Gnicamente serdn ~ consultables aquellos documentos registrales que produccan Jos efectos propios de la ‘ fe publica registral, tales y como el Libro de inscripciones, el Diario y los documentos Es complementarios. Los registros accesorios tinicamente podran ser objeto de consulta si F contienen informaciones que no consten en el Libro de inscripciones (v. gr. el nombre el titular de una hipoteca cuando, con posterioridad a la inscripci6n de esta tltima, se haya producido su enajenacién); los documentos piblicos a partir de los cuales se ex- F jendieron los asientos en el registro de la propiedad (esto es, los documentos judiciales, administrativos, registrales o notariales depositados materialmente en el registro de la Y propiedad), no podrin consultarse sino es en relacién con una conereta ‘operacién del B Libro de inscripciones (para, por ejemplo, conocer el alcance o extensién de una ser- Bidumbre pero no para venir en conocitiento del precio de adquisicién del inmueble). EA su vez, Ia consulla podté tefcrirse tanto a elementos juridicos coma de hecho de la b. finca, contenidos estos uiltimos en e) estadillo descriptivo del inmueble. {Cudles son los medios de consulta disponibles? B1 acceso directo de los libros “: 9 la solicitud por certificacién. En el primer caso, Ja persona interesada hard indi- cacin de las concretas fincas que desea consultar seftalando, si procede, los titulos que causaron las inscripciones, el Diario o el plano de la finca, También serd po: ible 171_Ants, 949 CCS y 28 y ss. Ordenanza. Art. 28 Ordenanza. 9M Art. 303 Ordenanza, "8 Arts, 28 y 29 Ordenanz.48 EL SISTEMA BMMOBILZARIO SULZO realizar esta consulta a distancia, En cuanto a las certificaciones™, éstas podrin ser: positivas 0 negativas (es decir, declarativas de que no existe un determinado derecho sobre cierta finca); asimismo, podrian ser completas o parciales, si, en este ditimo, caso, s¢ refieren tinicamente a ciertos asientos del historial registral de una finca. En. ‘este diltimo caso, se hard constar su caricter de parcial™. A su vez, las certificaciones} podrén emitirse tanto informéticamente como en formato papel"; en todo caso, irét fechadas y firmadas, constituyendo documentos piblicos en el sentido del articulo 9.1; del Cédigo civil, («Los registros piiblicos y los documentos de esta misma naturaleza,, huardn fe de los hechos a los que se reficran, mientas que su inexactitud no sea probs da), de manera que se presume la existencia y exactitud de los derechos contenidos en las propias certificaciones, en los términos del articulo 937 del Cédigo civil. 2.7. Procedimiento registral En cuanto al procedimiento registral (a salvo el caso de inmatriculacién, de: acuerdo con Ia regla general anteriormente expuesta), las operaciones registrales $e realizan, goncralmente, a instancia de parte, de manera que son excepcionales log: casos en los que el registrador haya de proceder de oficio'™. En ciertas ocasiones, $e ordena al registrador el cierre del registro (més concretamente, de determinados folios: registrales). Dicho cierre resultara generalmente de un mandamiento judicial, admi-} nistrativo o de la ley federal 0 cantonal (para el caso de que el registrador conozéa de oficio, a partir de los asientos registrales, ciertos datos juridicamente relevantess la practicard él mismo de oficio)"”. En el caso de cierre registral, el registrador ad’ © pau 27, de dts bremente accesles,y 28 Ordena, de oes duos tino se snr Ants. 3i y ss. Ordenanza M4 Art, 31 Ordenanza 15 rt. 32 Ordenanza. , 185 Art. 46 Ordenanzs; en cuanto a las operaciones realizadas de ofcio, ats. 976 y 977.3 CCS: 60, 88, 110, 116 y 138 Ordenanza. 187 Arts, 178.3 y 841.3 CCS y 56 Ordenanza. La norma cantonal que justifique el cierre se bess «en motivos de interés piblico, no seré sea contraro al espirim de la Ley federal y nicamente exist cuando el fin de proteccin perseguido no pueda conseguirse de otra manera (STEINAUER, Les dro réels, op. cit, pg. 240). También serin admisibles los cieres reyitiales a partir de normas de der ‘administrative cantonal (art. 702 CCS) con Ia finalidad de realizar una expropiacién o una concentra parcelara, En Derecho espafol, ls instrumentos de la publicidad formal son la nota simple info tiva y las certfcaciones, Las primeras no son ms que una manifestacién efectuada por el registradl y telativa al estado registral de la finca, sin formatidad alguna pero también sin garantia alguna ( 332 RH); en cuanto a las certfcaciones (art. 335 RH) consisten en traslados del contenido del registra ‘bajo la fe del registrador, por lo que en este caso ai que se produce la garantia de que el contenido) la certificacion se corresponde con el del Libro registral. Es éste el tnico medio para acreditar el coi