Dever de publicizar situações jurídicas

reVista de
DIREITO
IMOBILIÁRIO
Ano 40 • vol. 82 • jan.-jun. / 2017
sumário
Doutrina nacional
Ônus e dever de publicizar à luz da boa-fé registral
Onus and obligation to publish in the light of good faith registration prin-
ciple
marceLo Krug FacHin torres ............................................................................................. 15
A função da atividade registral e as provas admitidas no registro de imó-
veis
The function of the registry activity and evidence admitted in the land re-
gistry
Fernando Henrique roVere de godoy................................................................................ 53
Multipropriedade – Uma abordagem à luz do Recurso Especial 1.546.165-SP
Time-sharing: an approach in light of the Special Remedy 1.546.165-SP
meLHim cHaLHub .................................................................................................................... 71
O ITBI na cessão dos compromissos de compra e venda de bens imóveis
ITBI on the assignment of purchase and sale agreements of real estates
Luiza Fontoura da cunHa brandeLLi e marina campeLo ............................................... 87
Usucapião extrajudicial: fundamentos constitucionais para a desjudicia-
lização e o direito comparado
Usucapione extragiudiziale: fondamenti costituzionali per la degiurisdi-
zionalizzazione e il diritto comparato
Henrique Ferraz de meLLo ................................................................................................... 107
Da importância jurídica do regime da afetação patrimonial nas incorpo-
rações imobiliárias
Of the legal importance of the detached assets theory in incorporative ac-
tivity of real estate
jessica cristina coitinHo mota ........................................................................................... 155
Considerações sobre o direito real de laje da MP 759
Considerations on the property law of “MP” 759
marceLLo rennó de siqueira antunes e Fábio pinHeiro gazzi...................................... 183
O nome social no registro imobiliário
The social name in the real estate registry
ViViane aLessandra grego HajeL ........................................................................................ 219
15
Ônus e dever de publicizar à luz da boa-fé registral
Onus and obligation to publish in the light

of good faith registration principle
Marcelo Krug Fachin Torres

Mestrando em Direito Civil na Universidade de Coimbra. Especialista em Direito Registral Imobiliário
pela PUC-MG. Registrador Substituto no Registro de Imóveis da 4ª Zona de Porto Alegre – RS.
Pesquisador da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.
marcelokftorres@gmail.com
Data de recebimento: 14.03.2017

Data de aprovação: 30.03.2017
Áreas do Direito: Imobiliário e Registral; Civil; Processual
Resumo: O ensaio tem por objetivo analisar se Abstract: The purpose of the essay is to analyze
a promoção do ato de inscrição trata-se de um whether a promotion is an act of registration is
ônus ou de um dever ao interessado, assim como a onus or an obligation to the interested party,
quais são as consequências jurídicas àquele que just as banks are legal consequences in which
opta em não publicitar determinada situação it is decided not to advertise a particular legal
jurídico-real, no prisma de um Direito Registral situation. In order to do so, an approach related
que adote o princípio da fé pública registral. Para to the effects of advertising and a perspective
tanto, será realizada uma abordagem quanto aos of the active subject will be carried out, espe-
efeitos da publicidade registral na perspectiva do cially on the positive effects of registration and
sujeito ativo, notadamente sobre os efeitos posi- negative effects of its not performed. From this,
tivos da inscrição e negativos da sua não reali- an analytical analysis of the effects from the
zação. A partir disso, será efetuada uma análise perspective of others will be made, and at this
dos efeitos na perspectiva dos terceiros e, nesse point, a more detailed study of the. Once this
ponto, um estudo mais detalhado quanto a fé has been done, we will start to treat the labeling
pública registral. Feito isso, passaremos a tratar principle in order to verify its relevance to the
o princípio da rogação, de modo a verificar a sua subject and, finally, we will make a relation with
relevância para o tema e, por fim, faremos uma a decision of entry into force of the new Code
relação com a publicitação das medidas judiciais, of Civil Procedure and its relation with Real Es-
a partir da entrada em vigor do novo Código tate Registration Law. The results of the resear-
de Processo Civil e sua relação com o Direito ch point to the fact that, in the light of good
Registral Imobiliário. Os resultados da pesqui- faith, publicizing a particular legal situation is
sa apontam no sentido de que, à luz da boa-fé effectively an onus upon the interested party,
Torres, Marcelo Krug Fachin. Ônus e dever de publicizar à luz da boa-fé registral.
Revista de Direito Imobiliário. vol. 82. ano 40. p. 15-52. São Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2017.
16 Revista de Direito Imobiliário 2017 • RDI 82
registral, publicitar determinada situação jurí- and therefore there is no registration duty. It is
dica trata-se efetivamente de um ônus imposto concluded, lastly, that to lead to the registration
ao interessado, não havendo, portanto, um dever of an option of the interested party, but that
de registro. Conclui-se, por derradeiro, que levar as consequences in not register imply in the
para Registro é uma opção do utente, mas que as absence of guardianship to the legal position,
consequências em não se registrar implicam na and the interested party can still see his pre-
ausência de tutela à situação jurídica, podendo determined right in the conclusion of another
ainda o interessado ver seu direito preterido em registered temporally.
decorrência de outro inscrito temporalmente.
Palavras-chave: Registro de imóveis – Princípio Keywords: Real estate registry – Public faith
da fé pública registral – Publicidade registral principle – Real estate publicity – Civil Procedure.
imobiliária – Processo Civil.
Sumário: 1. Considerações introdutórias. 2. O estado atual da publicidade imobiliária: a fase

registral. 3. Efeitos substantivos da publicidade registral na perspectiva do sujeito ativo do
fato registrável. 3.1. Efeitos favoráveis ao sujeito ativo: oponibilidade do direito inscrito.
3.2. Efeito desfavorável ao sujeito ativo: inoponibilidade do direito “não inscrito”. 4. Efei-
tos substantivos da publicidade registral na perspectiva do terceiro adquirente de boa-fé.
4.1. Fé pública registral. 4.1.1. A aparência negativa derivada da publicidade registral.
4.1.2. Elemento subjetivo da fé pública registral. Inoponibilidade e “dever de consulta” dos
registros pelo interessado. 4.1.3. Elemento temporal da fé pública registral. Momento da
verificação da boa-fé do adquirente para efeitos da tutela registral. 5. O caráter voluntá-
rio da inscrição. 6. Publicidade registral e publicidade processual. 7. Considerações finais.
8. Referências bibliográficas.
1. Considerações introdutórias
O presente ensaio tem por escopo analisar se há por parte dos interessados
um “dever jurídico de promoção do registro”, cuja incumprimento pode gerar
inclusive o dever de indenizar os eventuais prejudicados ou se há, por outro
lado, um ônus àquele que opta por não publicizar determinada situação jurí-
dico-real, que deveria ascender ao registro imobiliário e por vontade da parte
não foi, devendo arcar então com as consequências jurídicas da sua desídia.
A problemática central reside na interpretação do art. 169 da Lei dos Re-
gistros Públicos,1 que prescreve que todos os atos de registro (lato sensu) são
1. Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no
Cartório da situação do imóvel, salvo: I – as averbações, que serão efetuadas na ma-
trícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado
a pertencer a outra circunscrição; II – os registros relativos a imóveis situados em
comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os
Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência.
Doutrina Nacional 17
obrigatórios, embora não estabeleça prazos ou sanções para a hipótese de seu

descumprimento.2 De toda forma, a “obrigatoriedade” do registro, tal como
prevista, é uma decorrência lógica do princípio da inscrição consagrado no art.
172 da Lei Registral3 e do art. 1.245 do Código Civil4 os quais estabelecem que
a transferência da propriedade imóvel, entre vivos, ocorre mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis competente territorialmente. Des-
se modo, prepondera no direito brasileiro para a constituição, extinção, modi-
ficação e alteração dos direitos reais sobre imóveis o sistema do título e modo,
desempenhando a publicidade registral imobiliária a função constitutiva na
alteração da situação jurídico-real.
Com isso, para que se possa chegar uma resposta adequada à questão, se
mostra necessária uma abordagem acerca do fenômeno da publicidade regis-
tral imobiliária, notadamente quanto aos efeitos substantivos que ela produz,
seja na perspectiva daquele que tem o “dever ou ônus” em registrar (quer di-
zer, na perspectiva do sujeito ativo do fato registrável), quanto na perspectiva
dos destinatários da publicidade registral (quer dizer, na perspectiva do tercei-
ro em face do fato registrável, mormente os terceiros que contratam confiando
na informação fornecida pelo Registro de Imóveis).
De modo a verificar se há tecnicamente a obrigatoriedade em se registrar,
será realizada ainda uma abordagem quanto ao denominado princípio da ins-
tância ou da rogação, notadamente quanto ao seu fundamento, assim como a
respeito dos sujeitos que estão legitimados a darem início ao processo registral.
Por último, será realizada uma análise da relação entre o Direito Registral
e o Direito Processual, no tocante à publicitação das medidas judiciais que
2. Como ocorre expressamente na Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio

Grande do Sul (CNNR-RS) ao elencar dentre os princípios que norteiam a atividade
registral o da obrigatoriedade em seu art. 315 III, in verbis: Art. 315. Ao serviço, à fun-
ção e à atividade registral imobiliária norteiam os princípios da: III – Obrigatoriedade
– a impor o registro dos atos previstos em lei, embora inexistam prazos ou sanções
pelo seu descumprimento.
3. Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a
averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa” quer
para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a
terceiros, quer para a sua disponibilidade.
4. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título trans-
lativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promo-
ver, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
ultrapassam a eficácia inter partes do processo judicial e que para a tutela ade-
quada, tempestiva e efetiva do direito devem ser oponíveis erga omnes.
Não se esquecendo do conflito existente entre a segurança jurídica estáti-
ca e a segurança jurídica dinâmica, na medida em que a publicidade terá um
alcance distinto se optar por proteger um ou outro, a investigação tem como
norte analisar o tema à luz de um direito registral que privilegie a segurança
dinâmica, isto é, que tutele de maneira “forte”5 aquele que contrata confiando
na publicidade registral.
A abordagem do estudo tem como premissa os sistemas registrais imobiliá-
rios que adotam (ou reconhecem) o denominado Princípio da Fé Pública Re-
gistral, incluindo-se nesse rol o sistema brasileiro. Quer dizer, embora quase a
totalidade da doutrina entenda que no direito brasileiro não vige o princípio da
fé pública registral – o que acaba por desaguar em uma jurisprudência que não
valoriza a publicidade registral como um instrumento verdadeiramente eficaz
e efetivo para a tutela dos direitos –, recentes estudos procuram demonstrar a
existência fé pública registral e, com isso, verifica-se uma importante mudança
de paradigma no direito registral brasileiro.6 Por esta razão, é através dessa ótica
que será analisado o ônus e dever de publicizar porquanto se ainda não se está
“maduro” o entendimento da tutela forte do adquirente de boa-fé, é imprescin-
dível que a interpretação das normas jurídicas sejam feitas nesse contexto.
Assim sendo, somente haverá segurança jurídica a partir do momento em
que efetivamente se privilegie o inscrito, frente ao “não inscrito” que, via de
consequência, implica em uma mudança de mentalidade a respeito da necessi-
dade de publicidade das situações jurídico-reais oponíveis erga omnes.
2. O estado atual da publicidade imobiliária: a fase registral

Publicidade é o oposto de clandestinidade. Isto é, se por um lado a clan-
destinidade implica ocultação e o desconhecimento, a publicidade supõe
exatamente oposto, divulgação e o conhecimento.7 Toda situação jurídica vali-
damente criada deve ser considerada e respeitada por todos.
5. Cfr. Expressão utilizada por JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do Registo Predial:
terceiros para efeitos do Registo Predial. Coimbra: Almedina, 2015.
6. A obra de referência nesse ponto é a recente publicação da sua Tese de Doutoramento
pela UFRGS de Leonardo Brandelli (Registro de Imóveis: eficácia material, Rio de Ja-
neiro: Forense, 2016).
7. MANZANO SOLANO, Antonio; MANZANO FERNÁNDEZ, Maria Del Mar. Institu-
ciones de Derecho Registral Inmobiliario. Madrid: Colegio de Registradores de la Pro-
piedad, Mercantile y Bienes Muebles, 2008, p. 45.
No que diz respeito aos direitos reais sobre imóveis, isto se mostra bastante
claro, porquanto o aspecto externo desses direitos importa no seu caráter abso-
luto, no sentido de ser oponível contra todos. Além disso, para que se respeite
determinada situação jurídica é necessário, sobretudo, que sobre a mesma haja
conhecimento – ou ao menos a possibilidade de se conhecê-la. De fato, a exis-
tência do direito real deve ser ostensiva e cognoscível por toda comunidade e,
nessa vereda, o princípio da publicidade dos direitos reais consiste que os fatos
jurídicos relativos devem ser dados a conhecer ao público em geral.
Por tal motivo, afirma-se que dada a eficácia absoluta dos direitos reais é fun-
damental que todos os interessados possam conhecer a sua existência, de modo
que os direitos reais somente serão efetivamente reais, dotados da característica
erga omnes, se o direito fornecer algum instrumento adequado de publicidade
que permita à coletividade tomar conhecimento da existência de tal direito.8
À vista disso, sempre que se estuda a publicidade registral, é recorrente
abordá-la a partir do seu desenvolvimento histórico, a contar da Antiguidade
até os dias atuais.9 Nesse cenário, verifica-se, em apertada síntese, que a publi-
cidade passou inicialmente pela fase negocial, posteriormente pela fase edital
até chegar ao que atualmente se entende como fase registral da publicidade.10
Em sociedades com núcleos populacionais reduzidos, tanto a fase nego-
cial como a fase edital da publicidade desempenharam adequadamente a sua
função de dotar as relações jurídicas imobiliárias de segurança jurídica. Po-
rém, a partir do nascimento das grandes cidades, assim como do aumento
da complexidade das relações sociais, estas formas de publicidade aos poucos
foram tornando-se obsoletas e insuficientes, uma vez que se pressupunham o
conhecimento efetivo por parte dos terceiros. Com isso, agudizou-se o conflito
entre os interesses dos titulares dos direitos reais sobre imóveis e os interesses
daqueles que pretendiam adquirir tais direitos, isto é, o conflito entre a segu-
rança jurídica estática e a segurança jurídica dinâmica.11 Isto posto, elevou-se
8. BRANDELLI, Leonardo, Publicidade registral imobiliária: uma breve análise da eficá-

cia dos direitos reais e obrigacionais. In: BRANDELLI, Leonardo (org.). Direito civil e
Registro de Imóveis. São Paulo: Método, 2007.
9. Sobre o assunto MONTES, Angel Cristóbal. Direito Imobiliário Registral. Porto Ale-
gre: SafE, 2005; OLIVEIRA, Marcelo Salaroli de. Publicidade registral imobiliária. São
Paulo: Saraiva, 2010; BRANDELLI. Publicidade registral imobiliária: uma breve aná-
lise da eficácia dos direitos reais e obrigacionais cit.
10. Cfr. PAU PEDRÓN, Antonio. La publicidade registral. Madrid: Colegio de Registrado-
res de la Propiedad, Mercantile y Bienes Muebles, 2001, p. 339.
11. Para uma análise mais aprofundada do tema da segurança jurídica estática x seguran-
ça jurídica dinâmica ver em EHRENBERG, Victor. Seguridad jurídica. Madrid: Cole-
gio de Registradores de la Propiedad, Mercantile y Bienes Muebles, 2003.
a necessidade de se publicizar direitos sobre imóveis – especialmente aqueles

direitos que não são passíveis de serem aferidos pelo instituto da aparência,
como por exemplo o direito real de hipoteca –de forma permanente e eficien-
te, de modo a diminuir a assimetria de informação existente,12 sendo nesse
contexto que se chega à atual fase da publicidade imobiliária: a fase registral.
A partir de então a publicidade proporcionada pela instituição Registral
passa a ter o condão de tornar cognoscível a situação jurídica do imóvel, na
medida em que está disponível a todos por meio da publicidade formal, de-
signadamente da certidão imobiliária. Desta forma, evoluiu-se para o que hoje
conhecemos como Registo Predial ou Registo de Imóveis, o qual, em linhas
gerais, constitui uma Instituição, que tem por atribuição legal a capacidade
para publicitar fatos jurídicos que dizem respeito a bens imóveis, com efeitos
constitutivos ou declaratórios do direito real de propriedade, ou direitos reais
que recaem sobre o direito real de propriedade imobiliária.
Na lição de Pontes de Miranda,13 o Registro de Imóveis é o ofício público no
qual se dá a publicidade a atos de transmissão dos bens imóveis e aos direitos
reais sobre imóveis ou a negócios jurídicos que a eles interessem. Observa-
-se que a publicidade registral imobiliária constitui o meio apropriado e mais
eficaz de dar conhecimento a terceiros sobre a atualizada situação jurídica de
determinado imóvel. Com efeito, caminha-se no sentido de se valorizar a pu-
blicidade registral dentro do ordenamento jurídico brasileiro.
Sem embargo, vale destacar que, por ter como objeto a situação jurídica do
imóvel,14 o Registro15 não publicita “apenas” direitos reais sobre imóveis. Em
outras palavras, para além de tutelar somente os direitos reais sobre imóveis,
há uma tendência global em se centralizar no Registro de Imóveis todas as
situações jurídicas que digam respeito aos imóveis e que devam ser oponíveis
12. SOTTOMAYOR, Maria Clara. Invalidade e Registo: a protecção do terceiro adquirente de

boa fé. Coimbra: Almedina, 2010, p. 159.
13. PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. Rio de Ja-
neiro: Borsoi, 1955, t. XI, 159.
14. Embora não esteja expresso na lei registral brasileira e o tema do que venha ser o
objeto da publicidade registral seja debatido em parte da doutrina, a nosso sentir é a
situação jurídica do imóvel que é, essencialmente, o objeto da publicidade registral.
Esta previsão vem expressa por exemplo no código de registro predial português, ao
estabelecer em seu artigo primeiro que “O registo predial destina-se essencialmente a
dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comér-
cio jurídico imobiliário”.
15. Utiliza-se a expressão em letras maiúscula por estarmos nos referido à Instituição.
a terceiros e que, portanto, produzam efeitos jurídicos na esfera jurídica de

terceiros.16 Nesse seguimento, constata-se uma paulatina “expansão” da publi-
cidade registral imobiliária, de modo a abarcar o maior número de situações
jurídicas possíveis que se refiram a imóveis e devam de alguma forma ser opo-
níveis erga omnes.
Como é evidente, o Registro não é uma instituição natural, mas sim uma
instituição artificial, ou melhor, trata-se de uma pura criação humana para
atingir determinados fins no tráfico jurídico.17 Por esse ângulo, a finalidade
do Registro (ou da publicidade registral) não é apenas de dotar a ordem jurí-
dica de um dispositivo organizado que permita a qualquer interessado aferir a
existência e titularidade dos direitos reais sobre imóveis,18 mas sim a de legiti-
mar direito e situações jurídicas com o principal objetivo de proteger o tráfico
jurídico e a segurança jurídica dinâmica.
16. Desenvolveu-se na doutrina brasileira o denominado princípio da concentração que de

forma sintética impõe que qualquer informação juridicamente relevante sobre o imó-
vel deverá figurar na matrícula do imóvel, sob pena de ser desconsiderada. Tal prin-
cípio busca o afastamento dos “ônus ocultos” do sistema, uma vez que estes “ônus”,
por sua vez, ficam afastados de seus assentamentos, gerando insegurança jurídica e
atentando contra a confiança que a coletividade tem no registo. Assim, para os defen-
sores desse princípio o registro de imóveis tem força atrativa de todos os fatos rele-
vantes aos bens imóveis, servindo como ímã aos títulos que interessam juridicamente
à sociedade. Nesse sentido, ver PASSARELLI, Luciano Lopes. Teoria geral da certidão
imobiliária: o princípio da publicidade na era do registro de imóveis eletrônico; ERPEN,
Décio Antônio; PAIVA LAMANA, João Pedro. Autonomia registral e o princípio da
concentração. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo. Ed. RT, n. 49 jul./dez., 2000.
Não sendo o escopo dessa investigação não é possível deixar de pontuar que embora
salutar os esforços em organizar metodologicamente o tema, o propalado princípio
a nosso sentir não passa de uma nova “roupagem” para tratar acerca dos efeitos da
oponibilidade e da inoponibilidade do registo, em especial no que concerne em sua
relação com os ordenamentos que adotam a fé pública registral.
A “concentração” dos atos jurídicos que se relacionem com imóvel e devam ser pu-
blicitados para ter efetivamente oponibilidade erga omnes (ou na sua falta sejam ino-
poníveis perante terceiros), nada mais é do que um corolário lógico do princípio da
fé pública registral.
17. Interessante observar que as vantagens advindas da publicidade registral originou
a proliferação de outros tipos de Registros, que não apenas o imobiliário, como por
exemplo o Registro da propriedade intelectual, da propriedade industrial etc. (Cfr.
SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier and CALERO ARRIBAS, Blanca. Manual de
Derecho Inmobiliario Registral. Valencia: Tirant lo Blanch, 2006, p. 19.
18. Como defende, por exemplo, José Alberto Vieira em Direitos Reais, Coimbra: Almedi-
na, 2016.
Acresce que não basta ao sistema registral publicitar direitos, pois deve tam-
bém ampará-los e protegê-los.19 Quer dizer, é preciso que o Registro de Imóveis
seja um verdadeiro Registro de Direitos. De outra forma, não é aconselhável
existir toda uma instituição registral, com todos os custos inerentes, se os atos
resultantes (mormente os atos de inscrição) não tutelem de forma adequada
e efetiva tanto os titulares dos direitos inscritos como aqueles que contratam
confiando no conteúdo da publicidade registral. Nesse passo, o registro trata-
-se de um meio da proteção da confiança, que permite a redução dos custos
de informação na contratação imobiliária e facilita o tráfico jurídico e o faz a
partir dos efeitos jurídico-substantivos que produz.20
3. Efeitos substantivos da publicidade registral na perspectiva do

sujeito ativo do fato registrável
A publicidade registral pode desempenhar funções diferentes na aquisição,

transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre imóveis, sendo
classificação mais utilizada a que distingue entre os assentos de eficácia cons-
titutiva e os assentos de eficácia declarativa.21
Diz-se que o assento tem eficácia constitutiva quando a mutação-jurídico
real ocorre somente pelo registro. Ou seja, os direitos reais que tenham por
objeto imóveis não se constituem, transmitem, modificam ou extinguem sem
a respectiva inscrição no registro imobiliário competente e, por esta razão,
sem o registro a situação é juridicamente inexiste.22 Por esse motivo o re-
gistro é um requisito indispensável para que se opere a mutação, também,
por via de consequência, não há o que se falar em oponibilidade erga omnes
antes da realização do assento registral. A eficácia constitutiva é a “regra” no
19. PASSARELLI, Luciano Lopes. Da autonomia do Direito Registral Imobiliário. Revista

de Direito Imobiliário. São Paulo. Ed. RT, n. 74 jan./jul., 2013, p. 48.
20. Sobre os efeitos substantivos ou eficácia material do Registro de Imóveis ver com
maior profundidade e amplo referencial bibliográfico: BRANDELLI, Leonardo. Regis-
tro de Imóveis: eficácia material cit.; e JARDIM, Efeitos substantivos do registo predial:
terceiros para efeitos do Registo Predial cit.
21. Por exemplo, Carlos Ferreira de Almeida utiliza a distinção publicidade de eficácia ab-
soluta para os registros constitutivos e publicidade de eficácia relativo para os registros
declarativos (Publicidade e Teoria dos Registos. Coimbra: Almedina, 1966, p. 289).
22. Cfr. GONZÁLEZ, José Alberto. Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário. 4. ed. Lis-
boa: Quid Juris, 2009, p. 257.
ordenamento jurídico brasileiro, em decorrência do art. 1.227 c/c 1.245 do

Código Civil.23
Por outro lado, afirma-se que o assento possui eficácia declarativa quando a
mutação jurídico-real ocorre à margem do Registro.24 Nesse caso, a publicidade
registral em nada se relaciona com a mutação jurídico-real, mas possui a fun-
ção de consolidar a oponibilidade erga omnes desse direito.
Isto posto, é comum a afirmação de que o sistema registral brasileiro é bas-
tante seguro na medida em que se inspirou no modelo germânico e adotou
a eficácia constitutiva para que a mutação jurídico-real. Todavia, esta é uma
compreensão parcial da publicidade registral imobiliária, pois a diferenciação
entre eficácia constitutiva e declarativa do assento é relevante para saber os
efeitos que a inscrição produz no mundo jurídico, mas para fins de se verificar
o grau de segurança oferecido pelo registro não é esse o ponto que deve ser
analisado. Melhor explicando, para saber se um sistema é mais seguro e con-
fiável é preciso verificar se o mesmo adota o princípio da fé pública registral.
Por essa razão, a melhor doutrina afirma que a função constitutiva ou de-
clarativa do registro ocupa um lugar secundário frente ao objetivo fundamen-
tal da publicidade, que é dar segurança jurídica ao comércio de bens imóveis25
e mais, rechaça a eventual correlação ente um sistema de proteção forte e o
registro constitutivo.26-27 Acresce que o maior ou menor grau de segurança de
23. “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título trans-
lativo no Registro de Imóveis.”
24. JARDIM, Mónica. Registo Imobiliário Constitutivo ou Registo Imobiliário Declarati-
vo/Consolidativo? Qual deles oferece maior segurança aos terceiros. In: JARDIM, Mó-
nica. Escritos de Direito Notarial e Direito Registal. Coimbra: Almedina, 2015, p. 70.
25. LACRUZ BERDEJO, José Luis. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid:
Civitas, 1957, p. 12.
26. Esta ideia é defendida, simultaneamente, por autores de diferentes países com sis-
temas registrais distintos, como por exemplo JARDIM, Mónica. Registo Imobiliário
Constitutivo ou Registo Imobiliário Declarativo/Consolidativo? Qual deles oferece
maior segurança aos terceiros cit., p. 85; LACRUZ BERDEJO, José Luis. Lecciones de
Derecho Inmobiliario Registral cit., p. 12; BRANDELLI, Leonardo. Registro de Imóveis:
eficácia material. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 266, de Portugal, Espanha e Brasil,
respectivamente.
27. José Alvarez Caperochipi vai além e afirma que a inscrição constitutiva não é aconse-
lhável nem tecnicamente possível (CAPEROCHIPI, José Álvarez. Derecho Inmobilia-
rio Registral. 2. ed. Granada: Editorial Comares, 2006, p. 145).
determinado sistema registral advém, sobretudo, do maior ou menor grau de

cognição do responsável pelo registro ao desempenhar a função qualificadora
dos títulos.28 Em síntese, não há segurança jurídica sem uma forte e ampla
qualificação, mas há segurança sem um registro constitutivo.
É fundamental ter claro que o valor do Registro está em ser um instrumen-
to eficaz de segurança jurídica e certeza para o tráfico imobiliário e não pro-
priamente constituir, modificar ou extinguir direitos.29 Nessa esteira, o efeito
básico (ou primário) da publicidade é a eficácia erga omnes dos assentos30 isto
é, a oponibilidade dos direitos inscritos e, por via de consequência, a inopo-
nibilidade do direito não inscrito, motivo pelo qual os efeitos substantivos da
oponibilidade e da inoponibilidade são comuns a todos e quaisquer sistemas
registrais, do mais “fraco” ao mais “ forte” e devem ser estudados na perspec-
tiva do sujeito ativo do fato registrável.
Quer dizer, a oponibilidade e a inoponibilidade são efeitos que se relacio-
nam com o interessado em publicizar determinado fato jurídico. Pertinente
notar que podem ser compreendidos como efeitos favoráveis ou desfavorá-
veis31 e, nesse passo, estão diretamente ligados ao ônus em publicizar. Por sua
vez, as consequências jurídicas da oponibilidade e da inoponibilidade é que se
vinculam aos terceiros em face do ato registral.32

vo/Consolidativo? Qual deles oferece maior segurança aos terceiros cit., p. 86.
29. Para José Alberto Gonzalez a instituição de um registro constitutivo não representa
uma exigência intrínseca à segurança jurídica, nem a melhor forma de a garantir (A
realidade registral predial para terceiros. Lisboa: Quid Juris, 2006, p. 83).
30. Cfe. JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do registo predial: terceiros para efeitos do
Registo Predial cit., p. 60.
31. A classificação como efeito favorável ao titular do direito inscrito é de Antônio Pau
Pedron em La Publicidad Registral, Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad,
Mercantile y Bienes Muebles, 2001, p. 298 e ss.
32. Esta confusão quanto a perspectiva na qual deve ser analisada a inoponibilidade pa-
rece incorrer Marcelo Melo (Teoria Geral do registro de imóveis. Porto Alegre: SafE,
2016, p. 129.) quando fala em princípio da inoponibilidade. Quer, na verdade, tratar
da vertente negativa da fé pública registral que se relaciona com a inoponibilidade e
se relaciona com os terceiros.
A inoponibilidade é um efeito que se relaciona primeiramente com o sujeito ativo do
fato inscritível, na medida em que se não inscrever, não poderá opor seu direito. To-
davia, esta inoponibilidade do direito não inscrito, para o terceiro, poderá ceder lugar
caso haja a comprovação efetiva do conhecimento do fato.
3.1. Efeitos favoráveis ao sujeito ativo: oponibilidade do direito inscrito

A oponibilidade da publicidade é muitas vezes deixada em um segundo pla-
no em virtude da eficácia constitutiva da inscrição, dando maior importância
na publicidade registral aos efeitos constitutivos do registro do que aos efeitos
da oponibilidade que ele produz. Contudo, a oponibilidade erga omnes da ins-
crição é um efeito básico da publicidade registral e supõe a incidência efetiva
das situações jurídicas no âmbito dos terceiros.33 A oponibilidade é um efeito
do assento registral que possibilita opor situação jurídica inscrita contra ter-
ceiros. Por esta razão, pode-se dizer que a oponibilidade é um efeito favorável
ao titular do direito inscrito,34 visto que determina a sua plena eficácia frente a
terceiros da situação jurídica.
Como já afirmado, nos registos constitutivos a mutação jurídico-real so-
mente ocorre após o registro e, portanto, a situação jurídica em causa depende
diretamente da realização do assento e, antes disso, é juridicamente inexisten-
te. Como a oponibilidade atua no campo da eficácia da inscrição, antes desta
não há qualquer sentido em se falar em oponibilidade erga omnes. Nessa hi-
pótese, a oponibilidade depende de forma absoluta da inscrição. Vale destacar,
não há oponibilidade sem registro.
Por outro lado, nos registos declarativos, isto é, quando a mutação-jurídico
real ocorre fora do Registro, a inscrição “consolida” definitivamente perante
os terceiros a oponibilidade erga omnes do direito. No direito brasileiro, para
além da eficácia erga omnes, a inscrição também é necessária para fins de dis-
ponibilidade do direito. A inscrição declarativa, embora não seja um modo de
aquisição do direito, é um mecanismo para assegurar os direitos inscritos.35
A oponibilidade erga omnes que deriva (nos assentos constitutivos) ou con-
solida (nos assentos declarativos) fundamenta-se, sobretudo, na cognoscibili-
dade geral derivada da publicidade registral.36 Quer isto dizer, a publicidade
registral gera a cognoscibilidade geral ou a possibilidade de conhecer e faz
com que os terceiros sejam afetados pelas situações jurídicas publicadas, sendo
33. Cfe. JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do registo predial: terceiros para efeitos do
Registo Predial cit., p. 60; PAU PEDRÓN, António. La publicidade registral cit., p. 297.
34. Cfr. PAU PEDRÓN, António. La Publicidad Registral cit.
35. LOPES, Joaquim Seabra. Direito dos registos e do notariado. 7. ed. Coimbra: Almedina,
2014, p. 348.
36. JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do registo predial: terceiros para efeitos do Registo
Predial cit., p. 62.
irrelevante se tiveram conhecimento efetivo das mesmas.37 Com isso, a oponibi-

lidade substitui o conhecimento efetivo por parte dos terceiros e faz com que as
consequências jurídicas produzam-se independentemente do conhecimento ou
não desse fato e, nessa perspectiva, a tomada de conhecimento, para fins de ir-
radiação de efeitos perante terceiros, é totalmente irrelevante. Com isso, se por
um lado não é possível presumir o conhecimento do conteúdo registral por par-
te dos terceiros, por outro a prova do desconhecimento não é sequer admitida.38
De outra forma, a medida em que disponibiliza a informação de forma perene
e atualizada à toda a comunidade por meio da “publicidade formal”,39 estando
esta disponível a qualquer interessado,40 a publicidade registral gera a cognoscibi-
lidade geral ou a possibilidade de conhecer e resulta que os terceiros sejam afeta-
dos ou prejudicados pelas situações jurídicas publicadas, ainda que não tenham
tido o efetivo conhecimento delas. Nessa linha, a publicidade produz a chamada
ficção do conhecimento41 e tem por corolário a impossibilidade de se alegar o des-
conhecimento do teor do Registos.42 O Registro possui oponibilidade contra ter-
ceiros ainda que não tenha sido consultado, porquanto a cognoscibilidade geral
substitui o conhecimento efetivo e as consequências jurídicas produzem-se inde-
pendentemente da circunstância que ocorra, ou não, esse conhecimento de fato.
Outra consequência da oponibilidade erga omnes é que, independentemen-
te da eficácia do assento registral, o direito publicado terá preferência e preva-
lência sobre quaisquer outros inscritos posteriormente, se compatíveis.43 Isto
37. ALMEIDA, Carlos Ferreira. Publicidade e teoria dos registos cit., p. 254.
38. Para Mónica Jardim a cognoscibilidade legal é um resultado inevitável da publicidade
registral, porquanto a possibilidade de consulta do Registo a legitima, tal como a pu-
blicidade legislativa nos Diários Oficiais legitima a ordem jurídica, com irrelevância
que se ignore ou não o conteúdo do preceito publicado (Efeitos Substantivos do registo
predial: terceiros para efeitos do Registo Predial cit.)
39. Para um estudo mais detalhado da publicidade formal, ver amplamente PASSARELLI,
Luciano Lopes. Teoria Geral da certidão imobiliária: o princípio da publicidade na era
do registro de imóveis eletrônico. São Paulo: Quinta Editoria, 2010.
40. Art. 17 da Lei 6.015/1973. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem
informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.
41. ERPEN, Décio Antônio; PAIVA LAMANA, João Pedro. Princípios do Direito Registral
Formal. In: DIP, Ricardo (org.). Introdução ao Direito Notarial e Registral. Porto Ale-
gre: SafE, 2004, p. 174.
Predial cit., p. 62.
43. O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um
imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por
é, inscrito determinado direito, a oponibilidade afasta qualquer outro direito

incompatível apresentado para registro posteriormente ou, se compatível, este
segundo será hierarquicamente inferior.44
Portanto, a oponibilidade pode ser vista como um efeito benéfico, de modo
a tutelar o interessado que diligentemente levou o seu título para registro e
que, após a respectiva inscrição terá, ao menos, o seu direito assegurado frente
a direitos incompatíveis posteriormente apresentados.
3.2. Efeito desfavorável ao sujeito ativo: inoponibilidade do direito

“não inscrito”
Oponibilidade e inoponibilidade são dois aspectos do fenômeno publici-
tário, dois lados da mesma moeda e, nessa ótica, para Antônio Pau Pedron,45
uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior

tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição
no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois.
(CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 285.)
Nesse ponto, esclarece Mouteira Guerreiro que não se trata da prioridade da criação
do direito (a que se aplicava a frase latina) no sentido de que o primeiramente cons-
tituído prevalece sobre o nasceu depois, mas sim na de que o registado em primeiro
lugar tem prevalência – ou deve ser graduado primeiramente – sobre o que é poste-
riormente inscrito, ainda que este tenha nascido antes. (Publicidade e Princípios do
registo. In: GUERREIRO, J A Mouteira. Temas de Registos e de Notariado. Coimbra:
Almedina, 2010, p. 13).
44. Para Francisco Rezende dos Santos que será aplicado no primeiro caso o princípio da
prioridade na sua vertente denominada prioridade exclusiva ou também conhecida co-
mo eficácia excludente do título quando os direitos apresentados no Registro de Imóveis
forem excludentes entre si; na segunda hipótese, isto é, quando os direitos reais podem
coexistir sobre um mesmo imóvel, será aplicada denominada prioridade gradual ou efi-
cácia preferencial do princípio da prioridade, ou seja, se forem compatíveis os direitos,
aquele que primeiro for apresentado no Registro de Imóveis, terá uma preferência com
relação aos demais, vale dizer, será hierarquicamente superior aos demais (SANTOS,
Francisco Rezende dos. Princípio da prioridade. Boletim do Irib em Revista 318, p. 42).
O ponto é interessante para demonstrar que tal princípio beneficia o diligente e,
consequentemente, pune o retardatário. Vale lembrar, aquele que primeiro levar seu
título a registro, obterá a proteção registral, de modo que eventual título apresentado
posteriormente não poderá prejudicar o seu direito, embora não nos pareça que, tec-
nicamente, aplica-se o princípio da prioridade nesses casos. Explica-se: tal princípio
tem relevância (ou incidência) até o momento da inscrição e após a efetivação do as-
sento não se trata mais do princípio da prioridade, mas sim propriamente dos efeitos
decorrentes da oponibilidade do direito inscrito.
45. PAU PEDRÓN, António. La publicidade registral cit., p. 299.
constitui um falso dilema afirmar que a regra geral é a oponibilidade ou a

inoponibilidade, pois uma não pode existir sem a outra. Se por um lado a opo-
nibilidade constitui a possibilidade que tem o sujeito ativo do fato registrável
em opor determinada situação contra terceiros, por outro, a inoponibilidade é
exatamente o oposto disso, ou seja, constitui na impossibilidade de o sujeito,
que tem a possibilidade de fazer o registro, caso não o faça, pretender que a
situação produza efeitos na esfera jurídica dos terceiros.46 Isto é, querer que a
situação produza efeito ultra partes.
Enquanto a inscrição tem como consequência a impossibilidade de os ter-
ceiros alegarem a ignorância do teor dos registros – sendo, portanto, afetados
por todo e qualquer assento –, a ausência de inscrição implica na impossibili-
dade de o sujeito ativo invocar os efeitos contra terceiros, de modo que o fato
não registrado não ultrapassa a eficácia inter partes, pois sobre esta situação
não há cognoscibilidade. Quer isto dizer, na medida em que aos terceiros não
foi dada a possibilidade de conhecê-la, não pode tal situação produzir efeitos
em suas esferas jurídicas.
Em suma, a inoponibilidade significa que o “não inscrito” não afeta aquele
que tenha obtido o registro em seu favor.47 Constata-se que a inoponibilidade é
um efeito que se relaciona com o sujeito ativo do fato registrável, que deveria
requerer o registro e por qualquer motivo não o fez. Desse modo, a máxima “se
o registro não foi feito, é inoponível” é uma verdade para aquele que deveria
ter requerido o registro e por desídia não o fez. Melhor explicando, em um
eventual conflito entre um direito não inscrito e um direito inscrito, não pode
aquele que não registrou pretender ver a sua posição prevalecer frente ao que
diligentemente efetuou o registro. Nesse aspecto, é enfático Mouteira Guerrei-
ro48 ao dizer que não pode aproveitar o “desgraçadinho” ou o “relaxado” que
não cuidou de requerer o registro em detrimento de quem cumpriu e registrou.
A inoponibilidade tem direta relação com o ônus que recai sobre o in-
teressado em efetuar o registro, visto que não fazendo, tem como “castigo”
46. Cfr. BRANDELLI, Leonardo. Registro de Imóveis: eficácia material cit., p. 274.
47. O tema da inoponibilidade ainda pode ser visto sobre três dimensões diferentes, con-
forme sustenta Mónica Jardim. Nesse sentido, para uma análise mais detalhada, ver
mais em JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do registo predial: terceiros para efeitos
do Registo Predial cit., p. 85 a 108.
Contudo, interessa para o presente estudo, na perspectiva do ônus que recai sobre o
sujeito ativo em registrar o seu direito as duas primeiras dimensões efetivamente.
48. GUERREIRO, J A Mouteira. Ensaio sobre a problemática da Titulação e do Registo à luz
do Direito Português. Coimbra: Coimbra Editora, 2014, p. 475.
exatamente a inoponibilidade do direito perante o terceiro que diligentemen-

te registrou. Assim, se é verdade que a oponibilidade é um efeito favorável
ao titular do direito inscrito, também é verdade que a inoponibilidade é um
efeito desfavorável àquele que livremente optou em não requerer o respectivo
registro, ou não o fez em tempo hábil. Portanto, é relevante compreender a
inoponibilidade como um efeito que se relaciona com o sujeito ativo do fato
registrável, ou melhor, como um efeito desfavorável ao sujeito que não cum-
priu o seu ônus de registrar.
Porém, ao contrário da oponibilidade –que nunca poderá ser afastada –, os
efeitos da inoponibilidade poderão ser afastados em decorrência de um valor
maior e que deve pautar toda a atividade jurídica e especialmente a publicida-
de registral: a boa-fé. Esclarecendo, não se afasta a inoponibilidade para fins
de beneficiar o que não inscreveu, afasta-se a inoponibilidade para punir, ou
melhor, para não tutelar a posição jurídica do terceiro que não agiu em confor-
midade com a boa-fé.49
Ainda que o efeito prático seja semelhante, a lógica que fundamenta a au-
sência de tutela é completamente diversa.
4. efeitos substantivos da publicidade registral na perspectiva do

terceiro adquirente de boa-fé
A publicidade terá um alcance distinto se optar por proteger o titular re-
gistral (segurança estática) ou aos terceiros que confiam na veracidade das
declarações do Registro (segurança dinâmica).50 Por esta razão, é importante
compreender os efeitos substantivos da publicidade na perspectiva do terceiro
em face do fato registrável.51
49. O terceiro para estar tutelado pela eficácia negativa da publicidade registral deve estar
de boa-fé quando da aquisição do seu direito.
50. SÁNCHEZ CALERO; SANCHEZ-CALERO ARRIBAS. Manual de derecho inmobiliario
registral cit., p. 133.
51. Nesse ponto, o terceiro que se fala aqui é o chamado “terceiro hipotecário”, o qual
não se confunde com o conceito de terceiro civil.
O conceito de terceiro, para fins da tutela registral, varia conforme o ordenamento
jurídico em casa. Por exemplo, em Portugal esse é um tema que mais corre tinta
atualmente em virtude da polêmica entre a concepção ampla ou restrita de terceiro.
Assim, uma corrente defende uma concepção restrita e considera que terceiros são
aqueles que do mesmo autor ou transmitente recebem sobre o mesmo objeto direitos
total ou parcialmente incompatíveis, ou conforme a terminologia do art. 5 n. 4 do
Nesse quadro, é possível distinguir entre os sistemas que concedem uma

tutela “forte” ao terceiro e os sistemas que concedem uma tutela “fraca” aos
terceiros:52 nos sistemas de proteção forte, o adquirente que preenche os pres-
supostos para a tutela da fé pública registral poderá confiar plenamente no
Registro, uma vez que a sua aquisição será preservada; nos sistemas de prote-
ção “fraca” o adquirente não terá esse plena confiança na instituição registral,
na medida em que em eventual conflito, o adquirente – mesmo preenchido os
pressupostos da fé pública – não verá sua posição jurídica prevalecer.
Cumpre registrar que nos sistemas de proteção forte, adota-se o princípio
da fé pública registral e nos sistemas de proteção fraca há somente o princípio
da legitimação.53
O sistema registral tem por objetivo tutelar a segurança jurídica dinâmica e,
por isso, deve ter como norte ser um sistema de proteção forte dos direitos da-
queles que contratam confiando na informação da publicidade registral. Logo,
desenvolver todo um mecanismo complexo como é o registro da propriedade
imóvel e privilegiar a segurança estática, de modo a ceifar a confiança que deve
existir na instituição registral é, para dizer o mínimo, um equívoco.54
4.1. Fé pública registral

A fé pública registral é um efeito do registo que tem a sua relação no mundo
registral, prima facie não com sujeitos ativos do fato registado, mas sim com os
CRP, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis
entre si. (concepção esta adotada no país). Por outro lado, os defensores do conceito
amplo, entendem que são terceiros aqueles que têm a seu favor um direito que não
pode ser afetado pela produção dos efeitos de um ato que não foi levado a registo e
que é incompatível com aquele direito. Nesse sentido vide LOPES, Joaquim Seabra.
Direito dos registos e do notariado. 7. ed. Coimbra: Almedina, 2014. p. 374.
De todo modo, ainda que de maior relevância a correta delimitação do conceito de
terceiro, não há no Brasil um desenvolvimento profundo sobre quem seria o terceiro
registral.
52. Classificação esta feita por Mónica Jardim (efeitos substantivos do registo predial:
Registro Predial cit.) e considerada por Mouteira Guerreira como a mais relevante
atualmente (Ensaio sobre a problemática da Titulação e do Registo à luz do Direito Por-
tuguês cit.)
53. Embora não deixe de existir o princípio da legitimação nos sistemas de proteção for-
te. O que ocorre é um plus em decorrência da fé pública registral.
54. Cfr. MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando. A função econômica dos sistemas registrais.
Revista de Direito Imobiliário. São Paulo. Ed. RT, n. 53 jan.-jun., 2002.
adquirentes de direito reais sobre imóveis, isto é, trata-se de um efeito material

do Registro que deve ser analisado na perspectiva do terceiro adquirente de
boa-fé.55-56
Nesse contexto, existindo divergência entre a situação jurídica inscrita (rea-
lidade tabular) e a situação jurídica real (realidade extratabular), quer dizer,
quando o conteúdo do registo é inexato e não condiz com a realidade dos fatos,
o princípio da fé pública registral faz prevalecer a situação jurídica inscrita em
detrimento da situação jurídica real, na medida em que protege o terceiro de
boa-fé frente a causas de inexistência, invalidade ou ineficácia ex tunc do título
do seu causante e ainda perante a invalidade do registo anterior ao seu.
Nesse quadro, atendidos os pressupostos da fé pública registral, o adquiren-
te estará plenamente protegido no seu direito. Por esse motivo afirma-se que os
sistemas que adotam esse princípio outorgam uma “proteção forte” em favor
dos terceiros em face do ato registral.57
Basicamente, o assento, com relação aos terceiros de boa-fé, possui presunção
absoluta de veracidade. Melhor explicando, a presunção iuris tantum de vera-
cidade do conteúdo registral que emerge da inscrição, a favor do transmitente,
55. A boa- fé do terceiro, segundo, Francisco Javier Sánchez Calero e, Blanca Sánchez
Calero Arribas existe en la medida en que realiza la adquisición del derecho con el
convencimiento de la exactitud del contenido registral. El adquirente cree que el
titular registral es el verdadero titular del derecho que adquiere y que tiene el poder
de disposición suficiente para llevar a efecto el acto traslativo (Manual de derecho
inmobiliario registral cit., p. 154.)
Não existe a boa- fé e, portanto, não se operam os efeitos protetivos da fé pública em
favor do terceiros quando consta do Registo um protesto ou assento de contradição,
isto é, um assento que adverte para a possibilidade de o Registro ser inexato e quan-
do se conhece a desconformidade entre a realidade tabular e a situação jurídico real
(boa- fé em sentido psicológico). (JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do registo
predial: terceiros para efeitos do Registo Predial cit.”).
56. Todavia, é importante destacar ainda que a necessidade de boa- fé por parte do adqui-
rente é um fundamento ético do sistema registral e da tutela da fé pública registral,
mas não constitui um instrumento técnico. Ou seja, é possível que haja inclusive
que haja a tutela do terceiro adquirente mesmo tendo conhecimento da inexatidão
e, portanto, atuando de má- fé. Neste ponto, o ordenamento italiano, sob o pretexto
de garantir a circulação dos bens, tutela o terceiro mesmo que não esteja de boa- fé
(JARDIM, Mónica. Efeitos Substantivos do registo predial: terceiros para efeitos do Re-
gisto Predial. cit.., p. 251.
57. Nesse sentido, por todos: (JARDIM, Mónica. Efeitos substantivos do registo predial:
terceiros para efeitos do registo predial cit.
torna-se iure et iure, em favor dos terceiros adquirentes que tenham confiado
no conteúdo dos dados registais e, por sua vez, feito o registo em seu favor.58
Consiste a fé pública registral em um efeito eminentemente registral, pois
tem o condão de, para a proteção da confiança dos Registos, tornar a presun-
ção relativa de veracidade do registo em uma presunção absoluta de verdade,
em favor dos terceiros de boa-fé que preencham os pressupostos legais. Quer
dizer, a publicidade não passa a ter característica sanante,59 porque o âmbito de
proteção do princípio da fé pública registral reside na tutela da aparência jurí-
dica, aplicada ao terceiro que confiou legitimamente na informação registral.
Na realidade, fé pública não sana nenhum vício, tampouco produz qualquer
aproximação entre o registo e a realidade, podendo inclusive o assento ser re-
tificado quando não corresponder à realidade jurídica.
Nada obstante o acabado de afirmar, após a circulação do direito registado,
com o seu ingresso no tráfico jurídico, o terceiro de boa-fé que adquiriu este
direito, fiando no conteúdo da informação registral, é protegido de maneira
absoluta na sua aquisição.60 Além do mais, a fé pública registral tem o pro-
pósito de tutelar não somente os adquirentes de direitos reais que confiaram
na aparência do bom direito publicidade pelo Registo imobiliário, (isto é, na
exatidão do assento) mas também protege os terceiros contra as situações jurí-
dicas que deveriam ter sido inscritas e por qualquer razão não o foram. Nessa
perspectiva, o adquirente não é prejudicado por situações sob as quais não há
cognoscibilidade.
Trata a primeira hipótese da dimensão positiva do princípio da fé pública
registral e a segunda da sua dimensão negativa. Ainda, a dimensão positiva
58. MENDES, Isabel Pereira. Estudos sobre direito predial. Coimbra: Almedina, 2003, p. 28.
59. Um exemplo de publicidade sanante existente é o Registro Torrens no qual se esta-
belece a presunção absoluta em face de todos, e não apenas dos terceiros de boa-fé
(SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro. Ainda as certidões de feitos ajuizados. Boletim do
Irib em Revista n. 331, 2007).
Vale ressaltar que nenhum sistema jurídico pretende que o Registro outorgue garantia
absoluta e imóvel (GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe publica registral.
Lima: Jurista Ediores, 2010).
60. Nesse sentido, complementa Leonardo Brandelli que o terceiro não perderá seu di-
reito, ainda que o sistema civil seja causal, e que o negócio jurídico subjacente seja
considerado inválido. Nesse caso, responderá civilmente o Estado, responderá o Ofi-
cial de Registro, ou quem mais tenha dado causa à invalidade ou à publicidade da
situação jurídica inválida, mas o direito publicizado e circulado restará garantido.
BRANDELLI, Leonardo. Abstração e causalidade entre o plano real e o obrigacional e
as espécies registrais imobiliária. Revista de Direito Imobiliário 79/2015, p. 98.
refere-se à presunção de exatidão do registo,61 e a dimensão negativa refere-se à

presunção de integralidade e completude do Registo.62
Melhor explicando, a dimensão positiva é o que se entende consagrada-
mente pela expressão “fé pública registral”, ao considerar exato o Registo. Quer
dizer, o terceiro que adquire um direito confiando nos pronunciamentos regis-
tais, torna-se titular do direito real, com o conteúdo e extensão que constem
no Registo imobiliário.63 Em síntese, a vertente positiva da boa-fé supre a falta
de direito do transmitente e corresponde à presunção de exatidão do registo em
face dos terceiros.
4.1.1. A aparência negativa derivada da publicidade registral
Sem embargo, não apenas os fatos registados possuem repercussão no orde-
namento jurídico, mas os fatos “não inscritos”,64 da mesma forma, têm a sua
61. Prevista no art. 34 da Lei Hipotecária espanhola: El tercero que de buena fe adquiera a
título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más
protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
62. Prevista no art. 32 da lei Hipotecária espanhola Los títulos de dominio o de otros dere-
chos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
63. ALMEIDA, Carlos Ferreira. Publicidade e Teoria dos Registos cit., p. 305.
64. Mónica Jardim destaca que a expressão “não inscrito” pode ter três conteúdos: pri-
meiro podem existir fatos jurídicos que não tenham acedido ao Registo; segundo, podem
existir causas determinantes de inexistência, de invalidade ou de cessação da eficácia de
fatos jurídicos inscritos no registo que, por sua vez, não tenham sido publicitadas; tercei-
ro, pode ter ocorrido o cancelamento indevido de inscrições registais, tendo, consequente-
mente, as situações jurídicas, anteriormente publicitadas, deixado de o ser.
Isto é, considerando na perspectiva do sujeito ativo de um fato jurídico que deveria
ter acedido ao Registo distingue a Prof. três dimensões da inoponibilidade: primeira,
“o sujeito ativo de um fato jurídico, que deveria ter acedido ao Registo, sob pena
de não ocorrer a mutação jurídico-real ou sob pena de não se consolidar a eficácia
da mutação jurídico-real já ocorrida, não verá a sua posição jurídica prevalecer em
face de um terceiro adquirente que haja obtido o registo; segunda, o titular de um
direito, caso deixe de constar do registo como sendo o atual titular registral (ou o
único titular registral), em virtude da inscrição registral de um fato jurídico que seja
inexistente, nulo, padeça de uma causa de anulabilidade ou esteja sujeito a uma causa
de cessação de eficácia ex tunc, não verá a sua posição jurídica prevalecer em face
de um terceiro que haja adquirido do então titular registral e obtido o correspon-
dente registo, se em data anterior não constar do registo um assento que alerte para
a discrepância, existente ou futura, entre a realidade tabular e extratabular; terceira,
carga de relevância para o sistema registral. Isto é, não apenas a oponibilidade

tem pertinência para a publicidade registral e para a segurança jurídica, como
também a inoponibilidade também tem. Acresce que é nessas situações que atua
a dimensão negativa da fé pública registral, assim como é a dimensão negativa
que faz com que verdadeiramente haja um ônus ao sujeito ativo em registrar,
isso porque o sistema registral exige do titular extrarregistral a diligência em
proceder no registro, sancionando-o quando, podendo inscrever, não o faz.65
Por seu turno, a dimensão negativa do princípio da fé pública corresponde,
pois, à presunção de integralidade ou completude do registo em face dos tercei-
ros. Nesse aspecto, estabelece, sobretudo, que o terceiro de boa-fé realiza uma
aquisição inatacável, ainda que depois se declare resolvido ou nulo o título de
seu transmitente, em decorrência de causas que não constem do álbum real ao
tempo em que registrou a sua aquisição.66 Pelo acabado de afirmar, a fé pública
registral, na sua dimensão negativa, torna inexistente tudo o que não conste do
Registo e que tenha o condão de limitar ou invalidar o direito inscrito.67 Dessa
maneira, a aquisição é insuscetível de ser atacada por causas que não constem
do próprio Registo, motivo pelo qual o terceiro adquirente pode rechaçar tudo
o que não apareça inscrito, na medida em que o “não inscrito” não prejudica
o terceiro.68 Nesses aspectos, o princípio da fé pública resulta que tudo o que
deveria ter sido dado a conhecer, efetivamente foi.69
o sujeito ativo de uma situação jurídica registada, cujo assento registral tenha sido
‘indevidamente cancelado’ (tendo em conta a realidade substantiva) e que volte a
obter a eficácia ex tunc, não pode opor o seu direito a um terceiro que haja ‘adquirido’
do então titular registral e obtido o correspondente registro, se em data anterior não
tiver sido publicitada a impugnação do assento de cancelamento”. Por fim, refere a
autora que nos sistemas que adotam a fé pública registral encontram-se presentes as
três dimensões da inoponibilidade acima tratadas. Para uma análise pormenorizada
do assunto com as , em razão da sua complexidade vide JARDIM, Mónica. Efeitos
substantivos do registo predial: terceiros para efeitos do Registo Predial cit., p. 85 a 108.
65. Cfr. JEREZ DELGADO, Carmen. La buena fe registral. Madrid: Colegio de Registrado-
res de la Propiedad, Mercantile y Bienes Muebles, 2005, p. 43.
66. SÁNCHEZ CALERO; SANCHEZ-CALERO ARRIBAS. Manual de derecho inmobiliario
registral cit., p. 129.
67. BRANDELLI, Leonardo. Publicidade registral imobiliária: uma breve análise da eficá-
cia dos direitos reais e obrigacionais cit., p. 243.
68. Exemplifica José Maria Chico y Ortiz que caso seja constituído um direito real sobre
um imóvel, porém tal direito não seja levado a registro, poderá sempre ser ignorado
por um terceiro que adquira a propriedade e registra seu título. Assim sendo, o direito
real será inoponível perante terceiros, caso não seja realizada a inscrição (Estudios
sobre derecho hipotecario. Madrid Marcial Pons, 2000, t. I, p. 272).
69. Cfr. GONZÁLEZ, Jose Alberto. Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário cit., p. 232.
Se é verdade que os atos “não inscritos” não devem ter qualquer eficácia
contra terceiros que tenham obtido o registro a seu favor, porque são tidos por
desconhecidos, por consequência lógica o direito não pode favorecer o sujeito
que teve a oportunidade de fazer o registro e mesmo assim não o fez. Enfatiza-
-se, não se pode consentir na hipótese de prevalecer a posição jurídica do não
diligente em detrimento da posição jurídica do diligente.70
Em suma, a lógica que envolve o princípio é bastante singela: se o Registo é
uma instituição destinada a dar segurança ao tráfico jurídico imobiliário, deve
proteger de forma plena aqueles que adquiriram direitos reais sobre imóveis
confiando nas suas informações,71 motivo pelo qual entende-se, inclusive, que
a fé pública é o que caracteriza a própria instituição registral imobiliária.
4.1.2. Elemento subjetivo da fé pública registral. Inoponibilidade e “dever

de consulta” dos registros pelo interessado
Nada obstante, afasta-se a boa-fé se o adquirente possui conhecimento efetivo
da inexatidão registral ou se está inscrito no registo um assento de contradição72
(v.g os institutos da widerspruch do direito alemão ou a anotação preventiva do
direito espanhol73). Nesse cenário, considera-se que a boa-fé não existe quando,
à data da aquisição, haja um assento registral de conteúdo negativo que advirta
para o fato de o registo estar sendo contestado e, portanto, sinalize para a even-
tualidade da situação jurídico-real ser diversa da publicitada.74
70. Ou nas palavras de J. A Mouteira Guerreiro, não se pode aproveitar ao desgraçadinho

(ou relaxado, numa expressão com maior rigor) que não cuidou de requerer o regis-
tro em detrimento de quem cumpriu e registrou. GUERREIRO, J. A Mouteira. Ensaio
sobre a problemática da Titulação e do Registo à luz do Direito Português cit., p. 475.
vo/Consolidativo? Qual deles oferece maior segurança aos terceiros cit., p. 83; MELO,
Marcelo Augusto Santana. O Registro de Imóveis e o princípio da fé pública regis-
tral. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo. Ed. RT, n. 63, p. 71, 2007; GORDILLO
CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública registral cit., p. 6.
72. Cfr., SOTTOMAYOR, Maria Clara. Invalidade e Registo: a protecção do terceiro adqui-
rente de boa fé cit., p. 616.
73. Para um estudo mais aprofundado sobre estes dois institutos, consultar JARDIM,
Mónica. Efeitos Substantivos do registo predial: terceiros para efeitos do Registo Predial cit.
74. Como alerta Carlos Ferreira de Almeida, uma corrente minoritária entende que os
efeitos da inoponibilidade ano encontram limite na boa-fé. Isto é, para os defensores
dessa ideia, o fundamento da publicidade não é a boa-fé, mas é antes a segurança
e tranquilidade dos terceiros em relação aos direitos e qualidades que podem ter
Enquanto a oponibilidade em nenhuma hipótese poderá ser afastada, a

inoponibilidade poderá ser quando o terceiro tiver conhecimento efetivo de
determinada situação.75 Nessa linha, afasta-se a boa-fé se o adquirente pos-
sui conhecimento efetivo da inexatidão registral ou se está inscrito no registo
um assento de contradição. Por exemplo, considera-se que a boa-fé não existe
quando, à data da aquisição, haja um assento registral que advirta para o fato
de o registo estar sendo contestado e, portanto, sinalize para a eventualidade
da situação jurídico-real ser diversa da publicitada.
Contudo, a possibilidade de se afastar a inoponibilidade em decorrência
da ausência de boa-fé é, no mais das vezes, mal compreendido pela doutrina
e pela jurisprudência com consequências diretas no que concerne às medidas
judiciais que não são levadas para Registros e mesmo assim são oponíveis fren-
te ao adquirente.76
Em verdade, a boa-fé do terceiro se presume e, por esta razão, ao adquirir
determinado direito real sobre imóvel o adquirente não necessita comprovar
que agiu de boa-fé. Nesse sentido, não há qualquer necessidade em diligenciar
na investigação em torno da situação extrarregistral, dado que toda situação
jurídica que tem o condão de repercutir na esfera jurídica do terceiro deve
estar devidamente publicizada.77 Cumpre destacar, a lei não impõe o conheci-
mento da situação para que produza efeitos e, por consequência lógica, a falta
de consulta ao Registro também não tem a capacidade de afastar a proteção
dos terceiros. De outra forma, não há por parte do adquirente, para que seja
considerado de boa-fé, sequer um “dever de consulta” ao registro.78 Para fins
relevância para os seus próprios interesses e assim, a admissão da prova do conheci-

mento como substituto da publicidade impediria a subsistência de certeza (ALMEI-
DA, Carlos Ferreira. Publicidade e Teoria dos Registos cit., p. 276.
75. A presunção de ignorância dos terceiros poderá ser afastada por eles próprios, se for
da sua conveniência. Os fatos inoponíveis não podem ser invocados contra terceiros,
mas poderão ser por estes se for a seu favor. É o que Antonio Pau Pedron define como
utilizabilidade. (sobre o assunto: ALMEIDA, Carlos Ferreira. Publicidade e Teoria dos
Registos cit., p. 274; PAU PEDRÓN, António. La Publicidad Registral cit.; BRANDEL-
LI, Leonardo. Registro de Imóveis: eficácia material cit., p. 139.)
76. Nesse ponto merece críticas a Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a cons-
trutora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de com-
pra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
77. Conforme LACRUZ BERDEJO, José Luis, Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral.
Predial, p. 193.
da tutela registral, ele estará protegido mesmo que não tenha efetivamente
consultado o registro, desde que à data da sua aquisição não exista qualquer
direito conflitante registrado.79
De fato, a boa-fé registral é um conceito definido pelo desconhecimento da
inexatidão registro, isto é, pode-se afirmar que a fé pública registral surte seus
efeitos quando não reste provado que o adquirente conhecia a inexatidão (má-
-fé registral).80 Nessa ótica para António Pau Pedron,81 a má-fé registral – que
impossibilita que se opere os efeitos a fé pública registral – consiste no conhe-
cimento pleno e completo da inexatidão registral, embora não haja qualquer
obrigação de diligência por parte do adquirente.
É importante compreender isto porque afastar a tutela registral sob o pre-
texto que o adquirente não consultou o registro ou que não tomou todas as
medidas necessárias para assegurar o seu direito e, portanto, não estava agindo
de boa-fé é, ao fim e ao cabo, desconsiderar o ônus que recai sobre o sujeito
ativo do fato registrável em requerer o registro.
4.1.3. Elemento temporal da fé pública registral. Momento da verificação

da boa-fé do adquirente para efeitos da tutela registral
Debate-se na doutrina alienígena qual o momento de se verificar a boa-fé
registral, ou seja, a partir de qual instante o adquirente estará tutelado pelos
efeitos decorrentes da fé pública registral. Um setor da doutrina, capitaneado
por José Manuel Garcia Garcia82 defende que a boa-fé deve existir no mo-
mento da celebração do contrato, ao passo que outra parcela, liderada por
Angel Sanz Fernandez83 entende que o momento mais adequado é do ato de
transmissão.
79. Inexiste o dever de consulta uma vez que a consulta ao registro não tem igualmente e
o condão de proteger o terceiro. A certidão é um ato administrativo e não tem efeitos
maiores do que demonstrar o conteúdo dos livros. Por esta razão, não há a possibili-
dade de requerer a tutela apenas pelo fato de ao tempo em que consultou a certidão,
não constava qualquer direito conflitante. É necessário que haja o respectivo registro.
80. JEREZ DELGADO, Carmen. La buena fe registral cit., p. 31.
81. PAU PEDRÓN, António. La Publicidad Registral cit., p. 336.
82. Cfr. GARCIA GARCIA, Jose Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Madrid:
Civitas, 2002. v. 3.
83. SANZ FERNANDEZ, Ángel. Instituciones de Derecho Hipotecário. Madrid Colegio de
Registradores de la Propiedad, Mercantile y Bienes Muebles, 1947, p. 466, t. I.
Nada obstante, a opção mais adequada corresponde àquela que entende

que a boa-fé registral opera seus efeitos a partir do ato de transmissão – que,
no caso do país, por ser um registro com eficácia constitutiva, ocorre efeti-
vamente quando da realização da inscrição – e não quando da celebração do
contrato.
Explica-se: um dos pressupostos para que opere os efeitos da fé pública re-
gistral é precisamente que o terceiro haja obtido o registro em seu favor. Antes
disso a boa-fé é irrelevante para concessão da tutela registral e, portanto, não
pode o terceiro que sequer tem o seu direito registrado pretender a tutela da fé
pública registral.
Estabelecer que a boa-fé deve estar presente no momento da aquisição e
não quando da celebração do negócio jurídico, além de ser a opção sistema-
ticamente mais apropriada, cristaliza também o ônus que agora recai sobre o
adquirente em levar o quanto antes o seu título para registrar, posto que antes
da inscrição não estará resguardado pela fé pública registral sendo, portanto,
irrelevante a sua boa-fé.
Portanto, se há um ônus ao titular do direito em registrar seu direito, sob
pena de ver preterida a sua posição jurídica frente a um terceiro que diligen-
temente obteve o registro, também há por parte do terceiro o mesmo ônus em
registrar, caso contrário não estará amparado pela fé pública registral.84
5. O caráter voluntário da inscrição

O princípio da rogação estabelece que o processo registral somente se inicia
por iniciativa do interessado, ou seja, ao Oficial é vedada a prática de atos sem
84. Imagine-se que A é exequente de B em processo judicial e foi determinado a penhora

do imóvel de propriedade de B. Todavia, A não leva para registro a medida, fiando
que a mera publicidade processual é suficiente. B então vende o imóvel para C, ad-
quirente de boa-fé, uma vez que não tem conhecimento efetivo da situação existente
entre A e B. Se C lograr obter o registro em seu favor, antes da inscrição da penhora,
à luz da fé pública registral deve permanecer intacta a sua aquisição. Contudo, se no
ínterim da efetivação do negócio, com escritura já lavrada, mas não apresentada para
registro, A efetiva a publicidade da penhora na matrícula do imóvel e, posteriormen-
te, C apresenta a escritura para registro, penhora passa a ser oponível erga omnes, não
podendo mais C pretender a tutela da fé pública registral uma vez que à data da sua
aquisição já constava um assento de penhora.
Nessa hipótese exequente terá a sua posição jurídica assegurada mesmo que C esti-
vesse de boa-fé durante todo o tempo.
que haja provocação da parte interessada e, nesse aspecto, o processo registral

possui um caráter eminentemente dispositivo.85
Em verdade, a impossibilidade em se proceder de ofício na realização do
assento se fundamenta na concepção do Direito Registral como parte do Di-
reito Privado, em concreto do Direito Civil, onde as atuações de ofício não se
coadunam com a ideia de liberdade e autonomia da vontade.86 Essencialmente,
a voluntariedade da inscrição se baseia em garantir o órgão registral como
uma instituição independente e imparcial – ao impedir as atuações de ofício
por parte do Oficial, com base no seu conhecimento privado –,87 assim como
garantir ao interessado o exercício de sua autonomia privada,88 – na medida em
que cabe ao interessado a escolha em registrar ou não.
Contudo, embora o início dos processos somente ocorra à instância do in-
teressado, tal fato não implica necessariamente que a apresentação seja verda-
deiramente opcional.89 Nesse contexto distingue-se entre inscrição necessária
e inscrição voluntária.90-91
85. Cfr. GUERREIRO, J. A Mouteira. Ensaio sobre a problemática da Titulação e do Registo

à luz do Direito Português cit.
86. Cfr. MONJE, Maria Isabel de la Iglesi. El principio de rogación y el procedimiento regis-
tral, Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantile y Bienes Muebles,
2010.
87. GUERREIRO, J. A Mouteira. Ensaio sobre a problemática da Titulação e do Registo à luz
do Direito Português cit., p. 495.
88. Nesse sentido, ver mais detalhadamente em MELO, Marcelo. Teoria Geral do Registro
de Imóveis; MONJE, Maria Isabel de la Iglesia. El principio de rogación y el procedimien-
to registral cit.
89. Cfr. GONZÁLEZ, Jose Alberto. Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário cit., p. 151.
90. Cfr. RODRÍGUEZ OTERO, Lino, Instituciones de derecho hipotecario. 2. ed. Barcelona:
Bosch, 2012, p. 87.
91. Outra classificação existente e igualmente útil é feita por Jose Aberto Gonzalez que
classifica o registro como obrigatório, indiretamente obrigatório e facultativo. Nessa
linha, o registro é obrigatório sempre que a sua realização represente um dever para
a pessoa com legitimidade para o efeito e, portanto, sempre que a sua falta implique
a aplicação de sanções de natureza penal àquele que estava vinculado à apresen-
tação; será indiretamente obrigatório quando o particular tenha a possibilidade de
optar entre apresentar ou não apresentar a requisição para registro, embora, caso não
proceda à apresentação, isso lhe possa acarretar determinadas desvantagens e, por
isso, quando tal suceder, registrar não será um dever, mas antes um ônus jurídico; o
registro será facultativo quando registrar ou não registar seja totalmente indiferente
para o particular com legitimidade para tanto. GONZÁLEZ, José Alberto. A Realidade
Registral Predial para Terceiros cit., p. 151.
Considera-se necessária quando a sua não promoção resulte na aplicação de

uma sanção, seja de natureza administrativa, civil ou penal, àquele que deveria
realizá-lo. Há, nesse caso, um dever de atuar92 ou um “dever de registro”.
Entende-se por voluntária quando a ausência de registro implique somente
uma posição de desvantagem àquele que não o promoveu. Há, nesse caso, um
“ônus jurídico” ao sujeito ativo do fato registrável, mas não há a imposição
legal de prazos para a sua realização ou multas. As sanções, ou melhor, as
consequências jurídicas da ausência de registros são estritamente aquelas da
própria ausência de inscrição.
Melhor explicando, quando se fala em inscrição necessária ou inscrição
voluntária (ou em registro obrigatório ou facultativo), ou quando se fala em
“dever” ou “ônus” em registrar, trata-se a respeito da sua promoção e não
quanto aos efeitos na mutação jurídico real. Isto porque, no Brasil, o registro
é obrigatório no sentido de ser conditio sine qua non para a própria criação
do direito nos registros constitutivos e, no mínimo, para a oponibilidade erga
omnes nos registros declarativos. Por isto, é preciso distinguir entre o plano
material e o plano formal (ou processual): o princípio da rogação tem natureza
processual93-94 ou, como assinala José Maria Chico y Ortiz,95 é mais do que um
princípio registral e sim um princípio processual que a lei registral estabelece
como requisito imprescindível para a atuação registral; já o princípio da inscri-
ção é que tem natureza material, ao determinar a necessidade de registro para
que se opere a mutação jurídico-real pretendida.
A questão é saber se, à luz do direito registral e da boa-fé registral, a pro-
moção da inscrição é que deve ser voluntária, sem qualquer tipo de imposição
de prazo para sua realização ou sanção para a sua ausência, isto é, se pode ser
promovida a qualquer tempo sem qualquer prejuízo que não os resultantes da
falta de registro ou se há, por outro lado, a obrigatoriedade em se registrar que,
92. ALMEIDA, Carlos Ferreira. Publicidade e Teoria dos Registos cit., p. 168.
93. Nesse ponto é interessante observar que a petição de inscrição atua como uma deli-
mitação à atuação do registrador e do procedimento em geral, pois o registrador não
pode pronunciar-se além do solicitado (MONJE, Maria Isabel de la Iglesia. El princi-
pio de rogación y el procedimiento registral cit.).
94. De acordo com LACRUZ BERDEJO, Jose Luis. Lecciones de Derecho Inmobiliario
Registral cit.
95. Cfr. MONJE, Maria Isabel de la Iglesia. El principio de rogación y el procedimiento
registral cit.
caso não atendido ocasione a possibilidade de sanções outras que não apenas
a ausência de registro96.
Nesse ponto, autores como Luciano Passarelli97 e Antônio Reinaldo Filho98
sustentam, a partir da ideia de “dever de dar a conhecer” que a promoção do
registro no Brasil é obrigatória. Com base no Princípio da boa-fé, da solida-
riedade e da função social e econômica do Registro de Imóveis, bem como do
interesse público subjacente que existe na inscrição, entendem que há uma
verdade “dever de registro”, para além de um “ônus” e que, por consequência,
o seu descumprimento pode gerar a obrigação em indenizar.99
Entretanto, as próprias características da publicidade registral apontam no
sentido de que a promoção do registro é voluntária. Isto é, para examinar a
natureza voluntária ou obrigatória da inscrição é preciso que se olhe na pers-
pectiva da própria instituição registral e não na perspectiva do interessado pro-
priamente dito.100
Pelo já afirmado, o efeito básico da publicidade registral é a oponibilidade
erga omnes da inscrição e, portanto, um efeito favorável àquele que diligen-
temente procedeu no registro. Vale dizer, feito o assento, o titular do direito
inscrito se beneficiará dos efeitos da tutela registral e, nesse aspecto, a quem
interessa obter a tutela registral é a quem corresponde a carga de pedi-la.101
96. Como por exemplo ocorre no direito registral português, ao estabelecer a obrigato-
riedade na promoção do registro, dentro de determinado prazo e conforme determi-
nados legitimados ativos, no art. 8 do CRP:
97. PASSARELLI, Luciano Lopes. Responsabilidade civil do adquirente de bem imóvel
que não registra seu título. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo. Ed. RT, n. 68,
jan.-jun., 2010.
98. FILHO REYNALDO, Antonio. A publicidade registrária como meio de concreção da
boa-fé objetiva. In: BRANDELLI, Leonardo (org.). Direito civil e Registro de Imóveis.
São Paulo: Método, 2007, p. 22.
99. Ocorre, contudo, que os referidos autores embora sustentem a obrigatoriedade na
promoção do registro e da possibilidade de responsabilidade civil no caso de sua
inexistência, não delimitam um prazo para sua promoção, por exemplo.
A nosso sentir, estipular a obrigatoriedade da inscrição e admitir sanções para o seu
descumprimento, por mais bem-intencionada que seja a medida, não parece ser a
alternativa mais acertada.
100. MONJE, Maria Isabel de la Iglesia. El principio de rogación y el procedimiento regis-
tral. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantile y Bienes Muebles,
2010, p. 80.
101. ALVAREZ-BUYLLA, Plácido Prada. Principios procesales del procedimiento regis-
tral. El principio de oficialidad. In: GIMENO Y GOMEZ LAFUENTE, Juan Luis;
Igualmente, os efeitos desfavoráveis da ausência de inscrição somente

poderão se produzir plenamente se a promoção do registro for considerada
voluntária. Explica-se: a dimensão negativa da publicidade registral – nota-
damente a inoponibilidade – decorre de um descumprimento de um ônus em
se promover o registro e não de um dever jurídico existente.102 Isto posto,
qualquer alternativa que retire do verdadeiro interessado a inciativa de pedido
enfraquece o princípio da rogação e obscurece os efeitos da inoponibilidade.103
É imprescindível que, para a correta produção dos efeitos da oponibilidade
e da inoponibilidade da publicidade registral, a promoção do registro deva ser
voluntária e que as sanções sejam estritamente aquelas da própria inexistência
de registro.
6. Publicidade registral e publicidade processual

A publicidade do processo judicial caracteriza-se como um elemento es-
sencial ao Estado Democrático de Direito,104 sendo alçado ao status de um
GONZALEZ SALINAS, Jesús; GONZÁLEZ PÉREZ, Jesus. Procedimiento ante el Regis-

tro de la Propiedad y el Registro Mercantil, Madrid t. I: Centro de Estudios, 2005, p. 90.
102. Cfr. BRANDELLI, Leonardo. Registro de Imóveis: eficácia material, p. 308.
103. Ao se retirar do interessado a exclusividade na promoção do registro, não se pode
afirmar, portanto, que este não foi diligente na busca pela tutela pelo seu direito,
quando não há o registro. Explica-se: no ordenamento jurídico português, se estabe-
lece a obrigatoriedade do registro nos termos do art. 8-A do CRP; ainda, estabelece
a lei registral os legitimados a promover o registro, como por exemplo, é legitimado
para a promoção do registro o notário que participou da efetivação do ato e caso não
cumpra com a sua função, a lei também prevê o pagamento em dobro dos emolu-
mentos devidos. O problema é o seguinte, se há por parte do notário então o “dever
de registro” previsto em lei, competindo ao Tabelião promover o registro, caso este
não o faça (além da questão pecuniária dos emolumentos) há como se afirmar que
o interessado não foi diligente, na medida em que passou a depositar no tabelião o
dever, previsto em lei, em efetuar a apresentação do título para registro.
O princípio da fé pública irá tutelar o adquirente que à época não tinha conhecimen-
to da situação por exemplo, cabendo ao prejudicado ação de responsabilidade civil
contra o tabelião. Esta alternativa também existe no direito argentino, que estabelece
a obrigação de inscrição por parte do notário.
Embora a ideia por trás desta obrigação seja assegurar que participação desse profis-
sional do direito de alguma forma a assegurar a publicidade sobre os direitos reais, em
benefício de toda a comunidade, fortalecendo a paz pública e ordem social não parece
ser a melhor forma de outorgar maior valorização a publicidade registral.
104. Cfr. MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel.
Curso de Processo Civil. 2. ed. São Paulo. Ed. RT, 2016, p. 510, v. 1.
Direito Fundamental Processual ínsito ao Processo Justo.105 Prevista no art. 5º,

LX, da Constituição Federal e no art. 189 do Novo Código de Processo Civil,
a publicidade processual pode ser categorizada de inúmeras formas distintas,
conforme a opção de cada autor.106 Desse modo, poderá ser vista no seu aspec-
to interno (que é a publicidade dos atos às partes) como no seu aspecto externo
(que é a publicidade ao alcance do público em geral).107
Quanto à sua função,108 a um só tempo, a publicidade serve para proteger
as partes contra juízos arbitrários e secretos (aspecto interno da publicidade),
na medida em que sem a ciência de qualquer acontecimento processual a parte
fica privada de exercer o seu Direito Fundamental ao Contraditório, assim co-
mo permite o controle da opinião pública sobre os serviços da justiça (aspecto
externo da publicidade), cujo intuito é dotar o processo de uma legitimação
democrática.109
A publicidade processual está umbilicalmente ligada à noção de Processo
Justo e, diferentemente da publicidade registral, não tem o propósito de dotar
de eficácia erga omnes os atos processuais.110 Com isso, se é verdade que estas
duas formas de publicidade possuem finalidades distintas, não se pode
105. Nesse sentido, SARLET, Ingo Wolfgang; MARINONI, Luiz Guilherme; MITIDIERO,
Daniel. Curso de Direito Constitucional. São Paulo: Ed. RT, 2012.
106. Nesse sentido, explica Roberto José Ferreira de Almada que a publicidade é classifi-
cada por exemplo entre publicidade imediata – quando os atos do processo estão ao
alcance do público em geral – e publicidade mediata – quando os atos processuais
se tornam públicos através da informes e certidões; em publicidade geral – que é a
publicidade em sentido amplo – e publicidade para as partes – quando está somente
disponível às partes; em publicidade ativa – em que determinados atos do processo
são involuntariamente conhecimento do público – e publicidade passiva – quando
o público, por iniciativa própria, toma conhecimento dela etc. (FERREIRA DE AL-
MADA, Roberto José. A garantia processual da publicidade. São Paulo: Ed. RT, 2005,
p. 112.
107. Vale ressaltar que a publicidade externa pode ser eventualmente restringida em razão
de outros valores como a defesa da intimidade ou do interesse social (art. 5º, LX, da
Constituição).
108. DIDIER, JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil. 18. ed. Salvador: JusPodivm,
2016, p. 89.
109. FERREIRA DE ALMADA, Roberto Jose. A garantia processual da publicidade cit.,
p. 128.
110. Cfr. BRANDELLI, Leonardo. Fraude à execução imobiliária e a publicidade registral
no novo CPC. In: DIP, Ricardo (org.). Direito Registral e o novo Código de Processo
Civil. São Paulo: Forense, 2016, p. 95 e ss.
pretender que produzam os mesmos efeitos. Em verdade, para que os atos

processuais efetivamente atinjam a esfera jurídica dos terceiros, o processo
judicial deve se utilizar das ferramentas adequadas para tanto que, no caso dos
bens imóveis, é a publicidade decorrente do Registro Imobiliário competente.
De outra forma, enquanto não publicizado no meio idôneo para que se
atinja a oponibilidade perante terceiros, os atos processuais que se refiram aos
bens imóveis são inoponíveis aos terceiros de boa-fé, mesmo tendo o processo
caráter público e sendo acessível a todos. Vale dizer: é ônus do interessado
assegurar a oponibilidade erga omnes do seu direito por meio da publicidade
registral, na medida em que a publicidade do processo não é o meio adequado
para se conseguir tal desiderato.
Nesse aspecto andou bem o Novo Código de Processo Civil ao estabelecer
que para a presunção absoluta do conhecimento por terceiros cabe ao exe-
quente a averbação da penhora no registro competente.111
Isso porque a penhora é uma inscrição de natureza declarativa, ou seja,
atendido os requisitos legais a penhora é existente, válida e eficaz entre as
partes do processo, sem a necessidade de publicidade registral, mas para que
tenha eficácia erga omnes torna-se imprescindível a respectiva averbação no
álbum imobiliário. De outra forma, sem a averbação a medida não deixa de
ser existente e válida, mas seus efeitos somente incidirão sobre os sujeitos do
processo, nunca sobre terceiros.
Todavia, a lei processual não fez nada mais do que levar para dentro do
processo os efeitos substantivos ínsitos à publicidade registral imobiliária:
uma vez publicizado determinada situação jurídica, esta é oponível erga omnes,
afastando de plano qualquer discussão quanto a boa ou má-fé do adquirente; não
havendo publicidade sobre determinada situação, esta é considerada desconhecida
e portanto inoponível perante terceiro por parte do sujeito ativo que não deveria
tê-la inscrito, podendo eventualmente ser afastada mediante comprovação do co-
nhecimento efetivo.
O que o Novo Código de Processo Civil fez foi reconhecer essas caracterís-
ticas da publicidade imobiliária.
Tal como o já afirmado, no caso dos registros declarativos, a inoponibilidade
pode ser afastada em virtude do conhecimento efetivo da situação. Reitera-se, a
111. Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente
providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante
apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.
inoponibilidade é afastada em decorrência da ausência de boa-fé do adquiren-

te, o que não significa diminuir o ônus que o interessado tem em publicizar.
Ocorre que, a despeito de todo o avanço obtido para valorizar a publicidade
registral, alguns autores preferem fechar os olhos para o ônus que recai sobre
o interessado e ainda hoje sustentam que o ônus é do adquirente em obter as
certidões judiciais para comprovar que sempre agiu de boa-fé.112 Nessa pers-
pectiva, asseveram que a ausência de averbação não pode ser traduzida como
presunção absoluta de inexistência e embaraço e que, portanto, cabe ao adqui-
rente o ônus de provar que tomou todas as cautelas para a aquisição, mediante
a exibição das certidões pertinentes. Sem embargo, esta posição somente pode
ser adotada para os bens não sujeitos a registro,113 o que ratifica o ônus que
recai sobre o interessado em publicizar determinada situação, visto que no
caso dos bens imóveis o NCPC, na esteira do entendimento jurisprudencial,
afastou em definitivo qualquer possibilidade de discussão a respeito: a aver-
bação da penhora é requisito indissociável para o reconhecimento da fraude
à execução.114 Rectius, é fundamental o conhecimento do adquirente quanto a
existência da penhora115 ou, alternativamente, a ciência da demanda judicial e
que o bem está sujeito à penhora através da “averbação premonitória”.116
Quer isto dizer, para que seja reconhecida a fraude à execução se mostra
imprescindível afastar a boa-fé do adquirente e se faz isso ou pela averbação da
112. Defendendo tal posição, por exemplo: SALAMANCA, José Eli. Fraude à execução. São
Paulo: Ed. RT, 2005, p. 157. E MAZZEI, Rodrigo; BENTO, Leriande Drumond. Frau-
de à execução no CPC/15: algumas questões registrais. In: PAULINO, Roberto (org.).
Direito Notarial e Registral: Coleção repercussões no novo CPC, Salvador: JusPodivm,
2016, p. 160.
113. Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: § 2º No
caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de
provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das
certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra
o bem.
114. MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Curso
de Processo Civil. 2. ed. São Paulo: Ed. RT, 2016, p. 978, v. 2.
115. Conforme se depreende da leitura dos arts. 844 c/c 792 do NCPC.
116. Nesse sentido, MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO,
Daniel. Curso de Processo Civil cit., 2. ed. São Paulo: Ed. RT, 2016, p. 979, v. 2, e o art.
828 CPC: Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admiti-
da pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação
no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou
indisponibilidade.
penhora ou pela averbação da existência da demanda executiva, competindo a

realização de ambas as medidas ao interessado, conforme expressamente pre-
visto no NCPC. A publicidade processual não produz qualquer efeito contra
terceiros e, por consequência, é ônus do interessado publicizar adequadamente
o gravame, sob pena de não atingir os efeitos desejados.
Não deixa de ser verdade que a ausência de averbação não torna absoluta-
mente inoponível a situação, na medida em que esta inoponibilidade pode ser
mitigada mediante a comprovação do conhecimento efetivo por parte do ter-
ceiro.117 O que não é possível é exigir do terceiro que adote diligências extrar-
registrais para tutelar o seu direito, quando a única exigência que lhe pode ser
feita (se é que pode ser feita tal exigência) para aquisição de direitos sobre imó-
veis é a consulta à certidão imobiliária, na medida em que é nela que estão as
informações pertinentes à situação jurídica do imóvel e que lhe são oponíveis.
Entender de modo diverso é, sobretudo, desconsiderar o ônus que recai
exclusivamente sobre o exequente.
Por fim, todos os que de alguma forma participam do processo devem com-
portar-se de acordo com a boa-fé.118 Nesse passo, o exequente sabe desde logo
que é de sua competência a promoção da publicidade registral da penhora, e
mais, tem a seu dispor a possibilidade de obter a certidão premonitória a partir
do momento em que admitida a execução, de modo antecipar o marco a partir
do qual se pode considerar fraude à execução a alienação ou oneração feita
pelo demandado.119
Tendo desde a propositura da ação a ciência da necessidade da publicidade
registral para a produção da eficácia ultra partes, bem como todos os instru-
mentos necessários para a tutela do seu direito à sua disposição, optar por não
fazer uso da publicidade registral e, ainda assim, pretender afastar a aquisição
do terceiro sob o pretexto que este não diligenciou na busca pelas certidões
judiciais fere a razoabilidade e a boa-fé que deve pautar a atuação da parte.
O ônus de publicizar se mostra expressamente presente no art. 844 do
NCPC e recai fortemente sobre o exequente que, em não se utilizando da pu-
blicidade registral, embora não haja sanção de ordem processual, deve arcar
com as consequências jurídicas da sua inércia, sobretudo quanto a ausência de
117. BRANDELLI, Leonardo. Registro de Imóveis: eficácia material cit., p. 185.

118. Conforme art. 5º do NCPC: Aquele que de qualquer forma participa do processo deve
comportar-se de acordo com a boa-fé.
119. MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHARDT, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Novo
Código de Processo Civil Comentado cit., 2. ed. São Paulo: Ed. RT, 2016, p. 978.
eficácia erga omnes da penhora ou, em outras palavras, na inoponibilidade do

seu direito frente ao terceiro adquirente de boa-fé.
7. Considerações finais
A publicidade imobiliária se desenvolveu sempre no sentido de robustecer
a segurança jurídica dinâmica, diminuindo a assimetria de informações quanto
aos bens imóveis como forma de facilitar e fomentar o tráfico jurídico e desen-
volver a economia, pois sem segurança jurídica não há crédito e sem crédito
não há crescimento econômico. Não é sem proposito que o Estado criou um
mecanismo específico para dar a conhecer, de maneira eficaz e segura, a res-
peito da situação jurídica dos bens imóveis. Ter a necessidade de buscar em
outras fontes que não a publicidade formal do Registro Imobiliário para se ter
conhecimento da situação do imóvel é, para dizer o mínimo, antieconômico,
burocrático e gerador de insegurança jurídica, uma vez que o adquirente de
determinado direito real necessita então comprovar a sua boa-fé quando da
aquisição desse direito ao ter obtido as mais diversas certidões, o que em uma
eventual demanda judicial necessita de uma maior dilação probatória, aumen-
tando inclusive os custos do processo.
Como alternativa para tanto, é imprescindível a compreensão por parte da
comunidade que o Registro imobiliário é o órgão encarregado de publicizar a
situação jurídica do imóvel, no intuito de proporcionar segurança jurídica (pri-
mordialmente visa a segurança jurídica dinâmica) ao tornar verdadeiramente
oponíveis os direitos ali publicizados. Por conseguinte, é fundamental consoli-
dar o ônus que recai sobre o interessado em publicitar os direitos que relacio-
nem aos imóveis e que, em qualquer grau, devam ser oponíveis erga omnes.
Em eventual conflito entre um direito não inscrito, – mas que para além da
eficácia intra partes deveria tê-lo sido –, não é concebível favorecê-lo em detri-
mento do direito do adquirente que não tinha conhecimento efetivo do mesmo
e inscreveu o seu direito (elementos subjetivo e objetivo para a concessão da
tutela da fé pública registral), sob o argumento de que o adquirente não tomou
as medidas necessárias para se precaver de direitos incompatíveis e que, por-
tanto, não agiu de boa-fé na sua aquisição. Resolver dessa forma problema é,
sobretudo, menosprezar a publicidade e desconsiderar o ônus que recai sobre
o interessado em publicizar o seu direito.
Se há, por um lado, um mecanismo específico e eficaz de dar a conhecer e tor-
nar oponível o direito e, por outro, a possibilidade real de fazer uso deste, não pode
aquele que optou livremente em não fazer uso da publicidade registral pretender
que seja tutelado em seu direito, na medida em que este sim não agiu conforme os
ditamos da boa-fé objetiva.
Não se esqueça que, em razão do princípio da rogação, registrar ou não

é uma opção do interessado120 e, nesse desiderato, o registro não configura
tecnicamente como uma obrigação imposta ao titular do direito. O registro é
obrigatório no sentido de que é indispensável para que produza efeitos subs-
tantivos no ordenamento jurídicos que, no caso do registro constitutivo é a
própria constituição, extinção, modificação do direito e nos registros decla-
rativos é a consolidação da oponibilidade erga omnes. É nesse sentido que
deve ser entendido o vocábulo “obrigatório” do art. 169 da Lei dos Registros
Públicos.
Pelo acabado de afirmar, o registro pode ser considerado voluntário ou indi-
retamente obrigatório, ou ainda, um ônus jurídico que recai sobre o interessado,121
visto que a sua realização é, sobretudo, uma escolha do particular que em não
realização acarreta em desvantagem para o mesmo.
Esta situação corrobora o afirmado que a publicitação dos direitos é, essen-
cialmente, um ônus ao legitimado, podendo fazer uso ou não da publicidade,
embora deva ter a plena consciência que em não fazendo, seu direito não será
oponível e, consequentemente, restará afastado dos benefícios que a publici-
dade registral imobiliária concede ao titular registral, pois embora tenha como
finalidade a tutela precípua da segurança jurídica do comércio, não deixa de
ser um importante instrumento para a segurança estática dos direitos.
Vale destacar, utilizar ou não a publicidade registral é uma faculdade do
legitimado, mas para que se obtenham efeitos substantivos e a tutela registral
o registro é, nesse ponto, obrigatório.
Por derradeiro, não há problema em não se registrar, problema há em se acredi-
tar que esta situação estará juridicamente protegida ou, pior, problema há quando
efetivamente se protege uma situação não inscrita frente a uma situação devida-
mente inscrita.
8. Referências bibliográficas
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120. CAPEROCHIPI, Jose Antonio Álvarez. Derecho Inmobiliario Registral cit., p.145.
121. Para Jose Alberto Gonzalez o registro não é uma mera faculdade, pois se assim o fosse
a sua não realização em seria totalmente indiferente ao particular com legitimidade
para o requer o que, conforme se viu, não é isto que ocorre (A Realidade Registral
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Pesquisas do Editorial
Veja também Doutrina

• A fé pública registral, de Marcelo Terra – RDI 26/36-56 e Doutrinas Essenciais de Direito
Registral 1/301-332 (DTR\1990\267);
• A função notarial na atualidade, de Leonardo Brandelli – RDI 80/55-78 (DTR\2016\19739);
• A publicidade no sistema registral imobiliário, de Marcelo Krug Fachin Torres – RDI 72/
201-263 (DTR\2012\44777); e
• A sistemática registral imobiliária sob a perspectiva do princípio da publicidade regis-
tral, de Raquel Vieira Abrão Rezende – RDI 81/101-131 (DTR\2016\24833).

Dever de publicizar situações jurídicas

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Ônus e dever de publicizar à luz da boa-fé registral

Onus and obligation to publish in the light

Marcelo Krug Fachin Torres

Data de recebimento: 14.03.2017

Áreas do Direito: Imobiliário e Registral; Civil; Processual

Sumário: 1. Considerações introdutórias. 2. O estado atual da publicidade imobiliária: a fase

obrigatórios, embora não estabeleça prazos ou sanções para a hipótese de seu

2. Como ocorre expressamente na Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio

2. O estado atual da publicidade imobiliária: a fase registral

8. BRANDELLI, Leonardo, Publicidade registral imobiliária: uma breve análise da eficá-

a necessidade de se publicizar direitos sobre imóveis – especialmente aqueles

12. SOTTOMAYOR, Maria Clara. Invalidade e Registo: a protecção do terceiro adquirente de

a terceiros e que, portanto, produzam efeitos jurídicos na esfera jurídica de

16. Desenvolveu-se na doutrina brasileira o denominado princípio da concentração que de

3. Efeitos substantivos da publicidade registral na perspectiva do

A publicidade registral pode desempenhar funções diferentes na aquisição,

19. PASSARELLI, Luciano Lopes. Da autonomia do Direito Registral Imobiliário. Revista

ordenamento jurídico brasileiro, em decorrência do art. 1.227 c/c 1.245 do

determinado sistema registral advém, sobretudo, do maior ou menor grau de

28. JARDIM, Mónica. Registo Imobiliário Constitutivo ou Registo Imobiliário Declarati-

3.1. Efeitos favoráveis ao sujeito ativo: oponibilidade do direito inscrito

irrelevante se tiveram conhecimento efetivo das mesmas.37 Com isso, a oponibi-

é, inscrito determinado direito, a oponibilidade afasta qualquer outro direito

3.2. Efeito desfavorável ao sujeito ativo: inoponibilidade do direito

uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior

constitui um falso dilema afirmar que a regra geral é a oponibilidade ou a

exatamente a inoponibilidade do direito perante o terceiro que diligentemen-

4. efeitos substantivos da publicidade registral na perspectiva do

Nesse quadro, é possível distinguir entre os sistemas que concedem uma

4.1. Fé pública registral

adquirentes de direito reais sobre imóveis, isto é, trata-se de um efeito material

refere-se à presunção de exatidão do registo,61 e a dimensão negativa refere-se à

carga de relevância para o sistema registral. Isto é, não apenas a oponibilidade

4.1.2. Elemento subjetivo da fé pública registral. Inoponibilidade e “dever

70. Ou nas palavras de J. A Mouteira Guerreiro, não se pode aproveitar ao desgraçadinho

Enquanto a oponibilidade em nenhuma hipótese poderá ser afastada, a

relevância para os seus próprios interesses e assim, a admissão da prova do conheci-

4.1.3. Elemento temporal da fé pública registral. Momento da verificação

Nada obstante, a opção mais adequada corresponde àquela que entende

5. O caráter voluntário da inscrição

84. Imagine-se que A é exequente de B em processo judicial e foi determinado a penhora

que haja provocação da parte interessada e, nesse aspecto, o processo registral

85. Cfr. GUERREIRO, J. A Mouteira. Ensaio sobre a problemática da Titulação e do Registo

Considera-se necessária quando a sua não promoção resulte na aplicação de

Igualmente, os efeitos desfavoráveis da ausência de inscrição somente

6. Publicidade registral e publicidade processual

GONZALEZ SALINAS, Jesús; GONZÁLEZ PÉREZ, Jesus. Procedimiento ante el Regis-

Direito Fundamental Processual ínsito ao Processo Justo.105 Prevista no art. 5º,

pretender que produzam os mesmos efeitos. Em verdade, para que os atos

inoponibilidade é afastada em decorrência da ausência de boa-fé do adquiren-

penhora ou pela averbação da existência da demanda executiva, competindo a

117. BRANDELLI, Leonardo. Registro de Imóveis: eficácia material cit., p. 185.

eficácia erga omnes da penhora ou, em outras palavras, na inoponibilidade do

Não se esqueça que, em razão do princípio da rogação, registrar ou não

ALVAREZ-BUYLLA, Plácido Prada. Principios procesales del procedimiento re-

GUERREIRO, J A Mouteira. Ensaio sobre a problemática da Titulação e do Registo

MONTES, Angel Cristóbal. Direito Imobiliário Registral. Porto Alegre: SafE,

Veja também Doutrina

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