rico Freitas Ferreira da Costa

A Barra da Tijuca como vetor de expanso urbana do Rio de Janeiro

Anlises e Projees

Monografia apresentada ao programa de psgraduao em Engenharia Urbana e Ambiental como requisito parcial para obteno do ttulo de Especialista em Engenharia Urbana e Ambiental.

Orientador: Prof. Dr. Madiagne Diallo (PUC- Rio) Co-orientador: Prof. Dra. Luciana da S.Andrade (Prourb- UFRJ)

Rio de Janeiro dezembro, 2008

rico Freitas Ferreira da Costa

A Barra da Tijuca como vetor de expanso urbana do Rio de Janeiro: Anlises e Projees
Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Engenharia Urbana e Ambiental, oferecido pelo Departamento de Engenharia Civil da PUC-Rio. Aprovada pela Comisso Examinadora abaixo assinada

Madiagne Diallo Presidente, PUC-Rio Augusto Ivan Secretaria Municipal de Urbanismo Aspsia Camargo Cmara dos Vereadores do Rio de Janeiro Celso Romanel PUC-Rio Luciana S. Andrade UFRJ Rodrigo Rinaldi de Mattos PUC-Rio Maria Fernanda Campos Lemos PUC-Rio

Rio de Janeiro, 12 de dezembro de 2008

Para os meus pais

AGRADECIMENTOS Primeiramente gostaria de agradecer a Deus e a meus pais Vagner Costa e Maria Eleonora Costa sem os quais eu no poderia ter realizado nada do que realizei at agora. minha querida Cristina Caldas que teve tanta compreenso e pacincia nos momentos mais difceis desta pesquisa, muito obrigado pelo carinho! Agradeo a meu orientador Prof. Dr. Madiagne Diallo que com sua grande competncia soube conduzir habilmente no s a mim mas a todos meus colegas que fazem parte do grupo de Pesquisa Rio-OHA. Agradeo minha co-orientadora Prof. Dra. Luciana da Silva Andrade que contribuiu enormemente no meu processo de pesquisa. Obrigado por ter me ajudado a definir o referencial terico utilizado nesta pesquisa e por ter feito importantes observaes sobre as questes aqui abordadas. Um agradecimento especial Regina Lauria, que disponibilizou material precioso utilizado nesta pesquisa. Um muito obrigado Carvalho Hosken nas pessoas de Srgio Pinheiro, Luciano Guedes, Anderson Miranda e Carolina Linhares que me deram acesso a rico material utilizado neste trabalho. Muito obrigado a todos os meus amigos do Curso de Especializao Urbana e Ambiental da PUC-Rio, que contriburam para o meu engrandecimento intelectual. A todos os professores do Curso de Especializao Urbana e Ambiental da PUC-Rio, que alimentaram a minha fome de saber. A todos aqueles que de forma direta ou indireta colaboraram para a formulao desta monografia, minha eterna gratido.

RESUMO De regio desprezada at a dcada de 60 ao boom imobilirio dos anos 70, a Baixada de Jacarepagu foi a rea do Rio de Janeiro que sofreu maior crescimento populacional nos ltimos trinta anos. Nascida a partir dos Planos do Urbanista Lucio Costa, tem sido considerada a novssima Zona Sul, com a concentrao de condomnios exclusivos nos Bairros da Barra da Tijuca, Jacarepagu e Recreio dos Bandeirantes. Sua ocupao foi viabilizada por enormes investimentos pblicos feitos em infra-estrutura e obras virias, constituindo-se num mercado peculiar gerado pela parceria entre grandes proprietrios de terra e grandes incorporadoras. O trabalho que se segue tem por objetivo analisar o processo de desenvolvimento urbano ocorrido nesta parte da cidade, procurando estabelecer uma relao entre seu crescimento e a dinmica urbana da metrpole como um todo. Parte de uma pesquisa mais abrangente desenvolvida no mbito do grupo de estudo Rio-OHA (Rio Ontem, Hoje e Amanh) do Curso de Especializao em Engenharia Urbana e Ambiental da PUC-Rio, esta monografia discorre sobre aspectos relacionados ao desenvolvimento passado, atual e futuro da Baixada de Jacarepagu. A inteno no apenas identificar os processos responsveis por esta regio ter se tornado o que ela hoje, como tambm identificar as novas tendncias de ocupao dos espaos ainda remanescentes. Na primeira parte da pesquisa so averiguados os acontecimentos que deram incio ocupao da Baixada do jeito que a conhecemos hoje. Especial ateno dada forma pela qual se deu a diviso da terra e como foi feito a expanso da zona sul da cidade atravs da elaborao do Plano Piloto de Lucio Costa. Na seo dedicada fase atual de desenvolvimento da Baixada de Jacarepagu, analisamos a dinmica imobiliria do Rio como um todo, dando destaque, porm, ao que vem acontecendo em bairros como a Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Jacarepagu. Por fim, baseado nos fatos ocorridos recentemente e na identificao das reas ainda livres, fazemos algumas previses do que acreditamos ser o futuro da regio.

Palavras-chave: Barra da Tijuca, Baixada de Jacarepagu, Evoluo Urbana do Rio de Janeiro, Expanso Urbana, Dinmica Urbana.

ABSTRACT From a position of despised region in the sixties to the real estate boost during the seventies, the Jacarepagu Lowlands has turned into the area in Rio de Janeiro where the most expressive demographic increase has taken place. Borned from Lucio Costas sketches, it has been considered the newest South Zone of the city, with a concentration of exclusive condominiums on the Barra da Tijuca, Jacarepagu and Recreio dos Bandeirantes neighborhoods. Its occupation was possible due to expressive public investments in both infrastructure and roads, constituting a mostly peculiar market formed from the partnerships established between the main land owners and the biggest developers. This thesis objective is to analyze the urban development process occurred within this part of the city, as well as to establish a connection between its growth and the urban dynamics of urban center as a whole. Part of a more comprehensive research, developed within the RIOOHA (Rio Yesterday, today and Tomorrow) study group environment, this paper goes about the aspects related with the past, current and forthcoming development of the Jacarepaguas Lowlands. The intention is not only to identify the process responsible for what this region has turned into, but also to identify the new occupation trends for the remaining spaces. In the first part of the research, the events which have triggered the occupation of the area in the way we know it today are assessed. Special attention is paid to the way the land division has occurred and how the luxury real estate market has expanded through the Master Plan developed by Lucio Costa. On the section dedicated to the current development of the Jacarepaguas Lowlands, the real estate market in Rio is studied as a whole, highlighting what has happened lately on the neighborhoods of Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes and Jacarepagu. Finally, based on the facts recently observed and on the identification of the available areas, some forecast is made regarding what is believed to the future of the region.

Keywords: Barra da Tijuca, Jacarepagus Lowlands, Urban Evolution of Rio de Janeiro, Urban Expansion, Urban Dynamics.

INDICE DAS ILUSTRAES, MAPAS E TABELAS

FOTOS 01. Foto area da Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas [20] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 02. Jardim Ocenico e Tijucamar - 1953 [31] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 03. Tnel Velho Dcada de 1920 [32] Fonte: Malta 04. Construo do Elevado do Jo Dcada de 1970 [34] Fonte: Picasaweb.google.com 05. Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1971 [49] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 06. Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1980 [49] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 07. Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1988 [49] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 08. Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1995 [50] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 09. Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1999 [50] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 10. Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 2004 [50] Fonte: Acervo Carvalho Hosken 11. rea onde est sendo implantado o Condomnio Cidade Jardim da RJZ Cyrela e Carvalho Hosken. [85] Fonte: Acervo Carvalho Hosken MAPAS 01. Pontos de ligao entre a orla e faixa central [21] Fonte: Google Maps e elaborao prpria 02. Faixa Central ao longo da Av. das Amricas [21] Fonte: Google Maps e elaborao prpria 03. Localizao das centralidades da Barra da Tijuca [22] Fonte: Google Maps/ Google Earth e elaborao prpria 04. Localizao da Baixada de Jacarepagu [23] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ e elaborao prpria 05. Principais vias da Baixada de Jacarepagu [24] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ 06. Croqui das terras herdadas pelo M. de So Bento [26] Fonte: Gonalves, 2005 07. Terras de Salvador Correia de S divididas em sete glebas [27] Fonte: Gonalves, 2005 08. Plano de Diretrizes para as Vias Arteriais na Plancie de Jacarepagu [30] Fonte: Gonalves, 2005 09. Croqui do Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu [38] Fonte: Lucio Costa 10. Localizao dos usos permitidos pelo Decreto 324/76 [44] Fonte: Google Earth e elaborao prpria 11. ndices de aproveitamento do terreno permitidos pelo Decreto 324/76 [44] Fonte: Google Earth e elaborao prpria 12. Localizao dos usos permitidos pelo Decreto 3.046/81 [47] Fonte: Google Earth e elaborao prpria 13. ndices de aproveitamento do terreno permitidos pelo Decreto 3.046/81 [47] Fonte: Google Earth e elaborao prpria 14. Local de Trabalho dos Adquirentes de Imveis Mercado Formal (geral) [57] Fonte: oipsolo / IPPUR / UFRJ 15. Local de Trabalho dos Adquirentes de Imveis Mercado Formal (AP1) [58] Fonte: oipsolo / IPPUR / UFRJ

16. Local de Trabalho dos Adquirentes de Imveis Mercado Formal (AP2) [58] Fonte: oipsolo / IPPUR / UFRJ 17. Local de Trabalho dos Adquirentes de Imveis Mercado Formal (AP3) [59] Fonte: oipsolo / IPPUR / UFRJ 18. Local de Trabalho dos Adquirentes de Imveis Mercado Formal (AP4) [59] Fonte: oipsolo / IPPUR / UFRJ 19. Regies utilizadas na metodologia da ADEMI [60] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ, ADEMI e elaborao prpria 20. Lanamentos residenciais feitos em 2003 [66] Fonte: Google Earth, ADEMI e elaborao prpria 21. Lanamentos residenciais feitos em 2004 [66] Fonte: Google Earth, ADEMI e elaborao prpria 22. Lanamentos residenciais feitos em 2005 [67] Fonte: Google Earth, ADEMI e elaborao prpria 23. Lanamentos residenciais feitos em 2006 [67] Fonte: Google Earth, ADEMI e elaborao prpria 24. Lanamentos residenciais feitos em 2007 [67] Fonte: Google Earth, ADEMI e elaborao prpria 25. Localizao das grandes glebas ainda disponveis ao longo do arco formado pela Av. Ayrton Senna, Abelardo Bueno e Salvador Allende [85] Fonte: Google Earth e elaborao prpria 26. Comparao entre o Decreto 3.046/81 e o PEU das Vargens [95] Fonte: Google Earth e elaborao prpria 27. Principais Fluxos das viagens motorizadas [95] Fonte: Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro 28. Principais Fluxos das viagens de transporte individual no perodo de pico da manh [95] Fonte: Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro 29. Fluxo estimado de veculos de transporte individual no perodo de pico da manh [95] Fonte: Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro 30. Fluxo estimado de veculos de transporte coletivo no perodo de pico da manh [95] Fonte: Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro 31. Saneamento Bsico Abastecimento de gua [97] Fonte: Ambiental Consultoria 32. Saneamento Bsico Esgotamento Sanitrio [97] Fonte: Ambiental Consultoria 33. Abrangncia do PSBJ [97] Fonte: CEDAE 34. Favelas - 2004 [99] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ 35. Loteamentos Irregulares - 2004 [99] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ 36. Rendimento Mdio Mensal - 2000 [101] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ 37. Proporo da populao moradora em setor censitrio subnormal - 2000 [101] Fonte: Armazm de Dados da PCRJ CROQUIS 01. Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro [39] Fonte: Lucio Costa 02. Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro [39] Fonte: Lucio Costa 03. Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro [39] Fonte: Lucio Costa 04. Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro [39] Fonte: Lucio Costa 05. Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro [39] Fonte: Lucio Costa

06. Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro [39] Fonte: Lucio Costa TABELAS 01. Matriz de Origem X Destinos dos adquirentes de imveis [55] Fonte: Abramo, 2002 02. rea de construo Licenciada por AP e por tipo de uso [81] Fonte: PCRJ, 2007 03. Comparao entre o Decreto 3.046/81 e o PEU das Vargens [89] Fonte: Decreto 3.046/81, Decreto 324/76 e elaborao prpria 04. Projeo do crescimento populacional por RAs [101] Fonte: Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro GRFICOS 01. Bairro de Residncia adquirentes de imveis na Barra da Tijuca [56] Fonte: Carvalho Hosken 02. Unidades Lanadas no Rio de Janeiro [61] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 03. Lanamentos por bairro - 2003 [62] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 04. Lanamentos por bairro - 2004 [62] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 05. Lanamentos por bairro - 2005 [62] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 06. Lanamentos por bairro - 2006 [62] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 07. Lanamentos por bairro - 2007 [62] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 08. Unidade Lanadas por Regio 2003 / 2007 [62] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 09. Lanamentos por tipologia - 2003 [63] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 10. Lanamentos por tipologia - 2004 [63] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 11. Lanamentos por tipologia - 2005 [63] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 12. Lanamentos por tipologia - 2006 [63] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 13. Lanamentos por tipologia - 2007 [63] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 14. Unidades por tipologia 2003 / 2007 [63] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 15. Unidades por tipologia 2003 [64] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 16. Unidades por tipologia 2004 [64] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 17. Unidades por tipologia 2005 [65] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 18. Unidades por tipologia 2006 [65] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 19. Unidades por tipologia 2007 [65] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 20. Lanamento por Bairros da regio 1 - 2003 [69] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 21. Lanamento por Bairros da regio 1 - 2004 [69] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 22. Lanamento por Bairros da regio 1 - 2005 [69] Fonte: ADEMI e elaborao prpria

23. Lanamento por Bairros da regio 1 - 2006 [69] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 24. Lanamento por Bairros da regio 1 - 2007 [69] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 25. Unidades Lanadas na Regio 1 2003 / 2007 [69] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 26. Geral: Regio 1 2003 [70] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 27. Geral: Regio 1 2004 [70] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 28. Geral: Regio 1 2005 [70] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 29. Geral: Regio 1 2006 [70] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 30. Geral: Regio 1 2007 [70] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 31. Unidades Lanadas na Regio 1: Geral 2003 / 2007 [71] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 32. Unidades por tipologia na Regio 1 -2003 [72] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 33. Unidades por tipologia na Regio 1 -2004 [72] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 34. Unidades por tipologia na Regio 1 -2005 [72] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 35. Unidades por tipologia na Regio 1 -2006 [72] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 36. Unidades por tipologia na Regio 1 -2007 [72] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 37. Empresa Beta: tipologia 2003 [73] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 38. Empresa Beta: tipologia 2004 [73] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 39. Empresa Beta: tipologia 2005 [73] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 40. Empresa Beta: tipologia 2006 [73] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 41. Empresa Beta: tipologia 2007 [73] Fonte: ADEMI e elaborao prpria o 42. Empresa Beta: N . de Unidades Lanadas por tipologia 2003 / 2007 [74] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 43. Empresa Beta: Unidades por tipologia 2003 [75] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 44. Empresa Beta: Unidades por tipologia 2004 [75] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 45. Empresa Beta: Unidades por tipologia 2005 [75] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 46. Empresa Beta: Unidades por tipologia 2006 [75] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 47. Empresa Beta: Unidades por tipologia 2007 [75] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 48. Empresa Beta: Unidades Lanadas por bairro 2003 / 2007 [75] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 49. Outros: Regio 1 - 2003 [76] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 50. Outros: Regio 1 - 2004 [76] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 51. Outros: Regio 1 - 2005 [76] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 52. Outros: Regio 1 - 2006 [76] Fonte: ADEMI e elaborao prpria

53. Outros: Regio 1 - 2007 [76] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 54. Outros Incorporadores: Unidades Lanadas na Regio 1 2003 / 2007 [76] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 55. Outros Incorporadores: Unidades por tipologia 2003 [77] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 56. Outros Incorporadores: Unidades por tipologia 2004 [77] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 57. Outros Incorporadores: Unidades por tipologia 2005 [77] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 58. Outros Incorporadores: Unidades por tipologia 2006 [77] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 59. Outros Incorporadores: Unidades por tipologia 2007 [77] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 60. Outros Incorporadores: Unidades lanadas por bairro 2006 / 2007 [77] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 61. Comparao Geral da Participao nos Lanamentos [79] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 62. Unidades Lanadas no Rio de Janeiro: Empresa Beta X outros incorporadores [79] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 63. Unidades Lanadas na Regio 1: Empresa Beta X outros incorporadores [79] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 64. Unidades Lanadas na Regio 1: Empresa Beta X outros incorporadores [79] Fonte: ADEMI e elaborao prpria 65. rea Total Licenciada - 2005 [80] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 66. rea Total Licenciada - 2006 [80] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 67. rea Total Licenciada - 2007 [80] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 68. rea Total Licenciada Uso Residencial - 2005 / 2007 [82] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 69. rea Total Licenciada Uso Misto - 2005 / 2007 [82] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 70. rea Total Licenciada Uso Comercial - 2005 / 2007 [82] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 71. rea Total Licenciada Uso de Servios - 2005 / 2007 [82] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 72. rea Total Licenciada Uso Industrial - 2005 / 2007 82] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 73. rea Total Licenciada por uso - 2005 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 74. rea Total Licenciada por uso - 2006 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 75. rea Total Licenciada por uso - 2007 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 76. rea Total Licenciada : Uso Residencial - 2007 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 77. rea Total Licenciada : Uso Misto - 2007 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 78. rea Total Licenciada : Uso Comercial - 2007 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 79. rea Total Licenciada : Uso de Servios - 2007 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 80. rea Total Licenciada : Uso Industrial - 2007 [83] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 81. rea Total Licenciada por uso na AP-4 - 2005 [84]

Fonte: PCRJ e elaborao prpria 82. rea Total Licenciada por uso na AP-4 - 2006 [84] Fonte: PCRJ e elaborao prpria 83. rea Total Licenciada por uso na AP-4 - 2007 [84] Fonte: PCRJ e elaborao prpria DIAGRAMAS 01. Histrico dos proprietrios da Baixada de Jacarepagu [29] Fonte: Gonalves, 1999 e Carvalho Hosken

SUMRIO
Agradecimentos Resumo Abstract ndice das Ilustraes, mapas e tabelas INTRODUO [15] CAPITULO 1: A BAIXADA DE JACAREPAGU DE ONTEM [25] 1.1. Concentrao da Propriedade da Terra: A Origem do modelo de ocupao da Baixada de Jacarepagu. [25] 1.2. Da Zona Sul tradicional Barra da Tijuca: A expanso do mercado imobilirio de luxo e a formao da novssima zona sul. [30] 1.3. O Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu: uma anlise necessria. [36] 1.4. Do Plano realidade: a transformao de um sonho. [42] CAPITULO 2: A BAIXADA DE JACAREPAGU DE HOJE [51] 2.1. Mobilidade Residencial no Rio de Janeiro. [52] 2.2. Fatores de atrao e repulso na mobilidade residencial. [53] 2.3. Mobilidade Residencial Intra-regies administrativas. [54] 2.4. Importncia da Localizao do Trabalho na escolha Residencial. [57] 2.5. Mercado Imobilirio do Rio de Janeiro: compreendendo o presente. [59] 2.6. Performance Geral do Mercado Imobilirio. [61] 2.7. Lanamentos na Regio 1: A dinmica imobiliria na Baixada de Jacarepagu. [68] 2.8. A Empresa Beta: um caso especial. [73] 2.9. Outros Incorporadores. [76] 2.10. Concluses sobre os Lanamentos Imobilirios atuais na Baixada de Jacarepagu. [78] 2.11. A rea total Licenciada: Compreendendo os dados oficiais. [80]

CAPITULO 3: A BAIXADA DE JACAREPAGU DE AMANH [84] 3.1. PEU das Vargens: nasce um novo vetor de expanso da Barra da Tijuca. [86] 3.2. Aspectos de restrio ocupao da Baixada de Jacarepagu. [94] 3.3. Novas Fronteiras [99] CONSIDERAES FINAIS. [102] REFERNCIA BIBLIOGRFICA. [104] ANEXOS. [107]

INTRODUO
Dissertar sobre a evoluo urbana de uma cidade uma tarefa das mais complexas. Se ao percorrermos a histria de um pequeno centro urbano j adentramos muitas vezes em meandros mal delineados, o que dizer sobre o desenvolvimento de uma metrpole do porte do Rio de Janeiro? O grande desafio de relatar a vida de uma cidade justamente escolher as peas certas que comporo o mosaico sinttico do que ocorreu no meio urbano. difcil, seno impossvel, relatar os acontecimentos sem recorrer a uma narrativa linear no tempo. Recortes temporais so sempre feitos e delimitaes espaciais sempre delineadas em detrimento de uma anlise parcial mais ou menos fiel realidade. Mesmo assim, preciso mais uma vez se correr o risco da parcialidade a fim de se vislumbrar um futuro melhor para as nossas metrpoles. Nesse sentido, o trabalho que se prope no tem a pretenso de ser o menos limitado ou o mais minucioso. Consciente das limitaes impostas pela dimenso scio-espacial do Rio de Janeiro procurou-se definir uma rea especfica como objeto de anlise: A Baixada de Jacarepagu. Embora haja consenso de que esta regio , atualmente, palco das principais mudanas na dinmica urbana carioca, sua compreenso s ser alcanada se observada dentro de um contexto mais amplo. Por este motivo que se faz necessria insero desta pesquisa dentro de um mbito mais abrangente, como o desenvolvido dentro do grupo de estudo denominado RioOHA (Rio Ontem Hoje e Amanh) da PUC-Rio. Formado por alunos do curso de Especializao em Engenharia Urbana e Ambiental e coordenado pelo Professor Madiagne Diallo o grupo de pesquisa tem por objetivo analisar diversos aspectos da evoluo urbana do Rio de Janeiro. Baseados em suas experincias profissionais, cada membro do grupo fez uma proposio diferenciada que, num contexto maior, se relaciona com as demais. Embora no fosse uma exigncia, a anlise aqui apresentada, procurou percorrer os trs marcos temporais definidos como ontem, hoje e amanh. Claro est que esta delimitao temporal bastante vaga j que a definio do incio e do trmino dos acontecimentos urbanos nem sempre to fcil. No entanto, levando-se em considerao que a ocupao da Baixada de Jacarepagu se intensificou a partir de

16 uma srie de obras virias e legislaes urbansticas, possvel se estabelecer, com certa facilidade, o marco inicial desta investigao. Se por um lado a determinao do incio do estudo no complicada, o mesmo no pode ser dito sobre a fase atual de desenvolvimento da regio. Enquanto o passado e o futuro trazem consigo um sentido de processo, o presente parece se definir como um ponto esttico no tempo. Longe disso, no entanto, o presente se assemelha mais a uma mancha estendida que se desloca ao longo do tempo, sendo tanto o agente condicionante do futuro quanto o resultado do passado. Seja como for, a pesquisa em pauta utilizou-se das modificaes na localizao e no volume dos novos lanamentos imobilirios para definir um perodo que poderamos chamar de hoje. O futuro por sua vez, foi projetado tendo-se por base a continuao das tendncias de crescimento atualmente observadas e a ocupao das reas ainda disponveis na Baixada de Jacarepagu. A Literatura existente sobre o processo evolutivo desta regio unnime em afirmar que a histria da Baixada de Jacarepagu comea, de fato, no final da dcada de 1960. Embora as pores extremas denominadas Recreio dos Bandeirantes e Jardim Ocenico fossem alvo de ocupao desde a dcada de 40, as caractersticas naturais do stio no permitiam o alcance da vasta plancie central. Situada entre o Macio da Pedra Branca e o Macio da Tijuca, poucos eram os acessos regio. A questo viria que se tornaria mais tarde um dos indutores do rpido crescimento urbano, s foi realmente impulsionada aps a elaborao do Plano Piloto de Ocupao da Baixada de Jacarepagu pelo urbanista Lcio Costa. A partir deste marco, crescentes investimentos pblicos foram feitos em infra-estrutura, abrindo-se caminho para a expanso da chamada novssima zona sul. Sobre esse tema, importante dizer que, aproveitando-se de sua beleza cnica e de sua proximidade com o litoral, a Barra da Tijuca foi desde cedo definida como um bairro elitizado. Limitadas, as reas ainda disponveis na antiga zona sul ensejaram o deslocamento do mercado imobilirio de alto padro para reas cada vez mais a oeste. Os parmetros urbansticos definidos pela nova legislao, embora procurassem conciliar a ocupao do territrio com sua preservao ambiental, apresentavam um carter altamente segregador. O tamanho dos lotes previstos era

17 demasiadamente grandes e incompatvel com o poder aquisitivo da maior parte da populao. De acordo com a primeira legislao que veio consolidar as intenes do Plano Diretor o decreto 324 de 03 de maro de 1976 - o tamanho mnimo adotado para os lotes da maior parte do Plano Piloto era de 600,00 m. Alm do aparato legal criado para ordenar sua ocupao urbana e suas caractersticas regio de difcil acesso, a Baixada de Jacarepagu teve sua ocupao influenciada pela combinao do capital incorporador com a concentrao da propriedade privada da terra. Utilizando as palavras de Ribeiro,
ao longo o perodo 70/80, observamos um claro movimento de oligopolizao de um segmento do mercado, com o surgimento de um reduzido nmero de grandes empresas que, atuando em associaes entre si e com os proprietrios da terra na Barra da Tijuca realizam um outro tipo de sobrelucro, fundado na urbanizao de extensas reas e na produo em grande escala. (RIBEIRO, 1997: 326)

Datam, portanto, desta poca, a construo dos primeiros condomnios fechados, compostos por amplas reas de lazer e de servios de apoio moradia. O trabalho que se segue tem por objetivo no apenas averiguar a influncia desses fatores no desenvolvimento da Baixada de Jacarepagu, como tambm buscar uma correlao dos processos ocorridos com o restante da cidade. O crescimento populacional testemunhado recentemente na Barra da Tijuca e o surgimento de um novo sub-centro de expresso, suscita questionamentos sobre o futuro geo-econmico da cidade como um todo. Estaria o antigo centro de negcios sofrendo um deslocamento para a Barra da Tijuca? Estaria Lucio Costa correto ao afirmar que se localizaria na Baixada de Jacarepagu o verdadeiro centro Metropolitano do Rio de Janeiro? Estas indagaes merecem, sem dvida, uma averiguao minuciosa dos processos urbanos ocorridos nesta regio at os dias de hoje. Levando-se em conta que a literatura especializada refere-se Baixada de Jacarepagu como principal vetor de expanso do mercado mobilirio do Rio, parte desta pesquisa estar baseada no apenas na evoluo da ocupao dos bairros que a constituem, como tambm o tipo de produo que vem sendo feita.

18 Para fins metodolgicos, esta pesquisa estar dividida em trs perodos distintos. No primeiro deles, denominado de Ontem, sero analisadas as condicionantes que deram o ponta-p inicial para a ocupao da Baixada de Jacarepagu. Aspectos como a elaborao do Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu e as obras virias executadas desde a dcada de 70 sero abordados e contextualizados dentro do panorama poltico-econmico da poca. Este perodo, iniciado a grosso modo em 1969, se estender at a o incio do novo milnio, atravessando perodos econmicos conturbados e de modificaes no estatuto legal de ocupao da regio. A fase mais atual do desenvolvimento da Baixada de Jacarepagu, por outro lado, representar o momento de euforia vivido no mercado imobilirio do Rio de Janeiro, entre o ano de 2003 e crise financeira de 2008. Durante este perodo sero basicamente analisados a produo imobiliria ocorrida na Baixada de Jacarepagu e sua correlao com o municpio do Rio. Com base em dados da ADEMI e no relatrio de licenciamentos da prefeitura, sero feitos o mapeamento e a caracterizao dos imveis ofertados nesta rea durante os ltimos cinco anos. A inteno identificar no apenas a localizao dos novos empreendimentos na Baixada de Jacarepagu, como tambm possveis polarizaes em seu espao intra-urbano. Por fim, as projees feitas para a evoluo da regio baseiam-se na interpretao da expanso imobiliria em curso, os planos urbansticos previstos e as modificaes em suas legislaes urbano-edilcias. O reconhecimento de que o espao finito, impe sempre a necessidade de se especular: o que acontecer em seguida? A ocupao total da Baixada, certamente no representa mais um simples devaneio pois levando-se em conta que mais de 3/5 de todo o seu territrio foi ocupado em apenas trs dcadas, de se concluir que antes da metade deste sculo o estoque de terras nesta regio estar exaurido. Ao analisarmos a evoluo urbana da Barra da Tijuca, propomos o seguinte ordenamento: Em primeiro faremos uma breve descrio do objeto de estudo, destacando seu posicionamento geogrfico dentro do contexto do Rio de Janeiro. Esta introduo se faz relevante por definir o momento presente e assim viabilizar uma relao constante de causa-feito com os acontecimentos do passado. Na seo dedicada situao atual da Baixada de Jacarepagu,

19 analisaremos a atuao de uma grande empresa do mercado imobilirio que tem concentrado suas atividades na regio da Barra da Tijuca e Jacarepagu. Esta exemplificao paradigmtica por caracterizar bem o tipo de produto que vem sendo disponibilizado em reas especficas deste territrio. Na ltima parte da pesquisa, so apontados alguns aspectos de restrio ocupao da Baixada de Jacarepagu bem como a identificao daquilo que se acredita ser as novas fronteiras de expanso desta parte da cidade. Embora a pesquisa vise contemplar a regio da Baixada de Jacarepagu como um todo, fato que determinados bairros sejam sempre mais estudados do que outros. Por isso, apesar da ocupao de Jacarepagu e Recreio dos Bandeirantes ser bem anterior observada na Barra da Tijuca, sobre esta ltima que se concentraro a maior parte da produo acadmica. Mesmo sem a inteno de incorrer numa anlise tendenciosa, grande parte do que ser aqui relatado, dir respeito a esta poro especfica da Baixada de Jacarepagu. Na realidade, a prpria definio dos limites da Barra da Tijuca uma tarefa rdua. Apesar de ter uma delimitao territorial legalmente definida, sua fronteira psicologica extrapola em muito quelas estabelecidas oficialmente. O mercado imobilirio, ciente deste fato, aproveita para anunciar empreendimentos supostamente situados na Barra da Tijuca mas que na realidade encontram-se em bairros vizinhos. Portanto, por conta desta impreciso espacial, parte das afirmaes aqui colocadas, apresentaro um certo grau de impreciso. A base de dados da ADEMI, utilizada como importante fonte de informao, apresentam imperfeies, sendo alimentada pelas mesmas empresas que tentam valer-se do status da Barra para alavancar a valorizao de suas unidades.

O que a Baixada de Jacarepagu: caracterizao do objeto de estudo.

Denomina-se Baixada de Jacarepagu a enorme poro de terra compreendida entre o Macio da Pedra Branca e o Macio da Tijuca. Com rea total aproximada de 105 km e uma plancie urbanizvel de 82 Km, representa cerca de 20% dos 480 km de reas urbanizveis do Rio de Janeiro. De acordo com Gonalves (1999: 11) sua formao foi resultado do carreamento contnuo de

20 sedimentos arenosos, turfosos e argilosos, pelos rios e oceano, vindo a conformar uma rea caracterizada pelo extenso litoral, pelas plancies alagadias e pelo grupo de lagoas.

Foto 1: Foto area da Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas

A presena do complexo lagunar associado deposio secular de areia ao longo da orla resultou na diviso da rea em trs grandes faixas de terra firme situadas entre a cadeia montanhosa e o Oceano Atlntico. A primeira delas, de largura reduzida, est compreendida entre o mar e a Lagoa de Marapendi. A ocupao atual deste espao composta pelos loteamentos do Recreio dos Bandeirantes de um lado e os Condomnios de Luxo do outro. Na poro mais oriental encontra-se tambm o Jardim Ocenico e o Tijucamar. Assim como no Recreio dos Bandeirantes, a ocupao dessas reas precedeu o desenvolvimento efetivo da Barra da Tijuca. H relatos de ocupao dessa zona por atividades de veraneio desde o final da dcada de 30 quando foi construda a primeira ponte de conexo com a Barrinha. Sua conexo com o restante da Baixada dificultada pela presena da Lagoa de Marapendi, que junto ao canal que a conecta Lagoa da Tijuca somam mais de 14 quilmetros de extenso. H apenas 3 pontos de conexo entre a orla ocenica e a faixa central: A ponte Lucio Costa nas imediaes do Centro da Barra, a Ponte Marechal Adalberto Rodrigues de Albuquerque no prolongamento da Avenida Ayrton Senna, e a Avenida do Contorno no Recreio dos Bandeirantes.

21

Mapa 1: Pontos de ligao entre a orla e faixa central

Na poro situada entre as lagoas de Marapendi e as Lagoas da Tijuca, Jacarepagu e Camorim, encontra-se uma longa faixa com largura variando entre 1 e 1,5 quilometro e extenso de mais de vinte quilmetros. Graas construo da Avenida das Amricas, j contemplada no Plano de Diretrizes para as Vias Arteriais da Plancie de Jacarepagu, a rea pde ser ocupada por inmeros condomnios residenciais e centros comerciais de expresso. Localizada tambm nesta regio, a interseo das duas principais vias da Baixada de Jacarepagu Avenida das Amricas e Avenida Ayrton Senna (Antiga Avenida Alvorada), funciona como ponto estruturante da dinmica urbana da Baixada de Jacarepagu. Na extenso da Avenida Ayrton Senna, compreendida entre a Avenida das Amricas e Avenida Embaixador Abelardo Bueno, situam-se, alm do Aeroporto de Jacarepagu, alguns dos principais Shoppings da Cidade.

Mapa 2: Faixa Central ao longo da Av. das Amricas

22

Mapa 3: Localizao de duas importantes centralidades da Barra da Tijuca

Acima dessa rea, constituindo a terceira grande parcela da Baixada de Jacarepagu, esto localizadas grandes glebas que pouco a pouco so subdivididas para dar continuidade ao processo de expanso da Barra da Tijuca. Embora ainda desocupada, uma das reas de maior expresso o hexgono delimitado pelo Canal Arroio Pavuna, Avenida Ayrton Senna, Avenida Abelardo Bueno e Via projetada 8. Contendo mais de 400 hectares, a propriedade deste terreno est dividida entre apenas 3 grandes grupos de empresas, sendo definido desde o Plano Piloto de Lucio Costa como o local de implantao do novo Centro Metropolitano do Rio de Janeiro. Embora no se possa falar num centro nico na Baixada de Jacarepagu, possvel detectar alguns pontos de maior expressividade na estruturao urbana da regio. O primeiro deles, situado no denominado Centro da Barra, so constitudos pelos Shoppings Downtown, Shopping Citt Amrica e Centro

23 Empresarial Citt Amrica. O segundo, estendendo-se por aproximadamente 1,5 quilmetro, inclui o Centro Empresarial Mario Henrique Simonsen, o Centro Empresarial Le Monde, o Centro Empresarial Barra Shopping, alm do BarraShopping propriamente dito. Ainda em termos territoriais, podemos dizer que a Baixada de Jacarepagu encontra-se subdividida em trs regies administrativas, que juntas conformam a rea de Planejamento AP-4 estabelecida no Plano Urbanstico Bsico da Cidade do Rio de Janeiro (PUB-Rio) em 1977. A primeira e maior delas a Regio Administrativa da Barra da Tijuca (XXIV R.A.), constituda pelos bairros do Jo, Itanhang, Barra da Tijuca, Camorim, Vargem Pequena, Vargem Grande, Recreio dos Bandeirantes e Grumari. A Regio Administrativa de Jacarepagu (XVI R.A), tambm grande em extenso, constituda pelos bairros de Jacarepagu, Anil, Gardnia Azul, Curicica, Freguesia, Pechincha, Taquara, Tanque, Praa Seca e Vila Valqueire. Por fim, configurando a ltima Regio Administrativa da rea de Planejamento 4, encontramos o bairro de Cidade de Deus.

Mapa 4: Localizao da Baixada de Jacarepagu

Em relao s vias de conexo da Baixada de Jacarepagu com o restante da cidade, podemos dizer que elas se limitam a apenas seis ou sete, fato este que contribuiu para que permanecesse desocupada por muito tempo. Enquanto pelo lado oriental possvel acessar a regio atravs da Estrada do Jo ou pelo elevado de mesmo nome, pela poro norte se alcana s outras partes do Rio atravs da Estrada das Furnas, Avenida Menezes Cortes, Estrada do Catonho, Rua Cndido Bencio e Linha Amarela. A poro oeste da Baixada de Jacarepagu sem dvida a que possui pior conectividade com o restante do municpio. Embora um

24 tnel de conexo com Guaratiba tenha sido prometido pelo Poder Pblico, o acesso existente ainda se resume estrada da Grota Funda.

Mapa 5: Principais vias da Baixada de Jacarepagu

Uma caracterstica marcante de toda a Baixada de Jacarepagu, mas mais especificamente do bairro da Barra da Tijuca, a falta de conectividade entre o espao edificado e as vias de circulao. Se na cidade tradicional comum ver o trnsito de pessoas nas ruas, na Barra da Tijuca isso raramente acontece. Em funo da hierarquizao proposta pelas vias no Plano Piloto e pelo acesso restrito as vias que servem empreendimentos comerciais e os condomnios, no h contato com a rua, tornando os espaos livres pblicos de utilizao exclusiva de alguns. Como afirma Campos (2008: 22)
Por recriarem, em escala reduzida, as funes urbanas, estes empreendimentos passam a no vender apenas um lote, mas um trecho urbano. O convvio social deixa de ser caracterizado pela diversidade e pluridade, tpico das sociedades latina e brasileira. H um descompromisso com a cidade gerada como um todo, e como setores urbanos especficos que so, isolados ou pouco conectados com o restante da cidade, se caracterizam por um processo de segregao social e espacial que se d tanto pela homogeneidade de seus moradores como pelos limites impostos livre circulao e acesso ao territrio. (Campos, 2008: 22)

25

CAPTULO 1: A BAIXADA DE JACAREPAGU DE ONTEM

1.1. Concentrao da Propriedade da Terra: A Origem do modelo de ocupao da Baixada de Jacarepagu. Embora a histria da ocupao da Baixada de Jacarepagu tenha ganho notoriedade somente a partir da dcada de 70, um dos principais fatores que condicionaram sua configurao atual data de pelo menos quatro sculos. O processo peculiar pelo qual se deu a diviso deste territrio foi fundamental para a consolidao de um modelo especfico de apropriao do espao urbano. A concentrao da propriedade da terra nas mos de poucos indivduos explica em parte a situao atual de seus bairros constituintes da Baixada de Jacarepagu. Os demais fatores que permitiram a configurao da Baixada de Jacarepagu sero analisados mais adiante, devendo, contudo, ser compreendidos guisa do monoplio da propriedade do solo. De acordo com Gonalves (2005), a origem das terras localizadas na Baixada de Jacarepagu remete a distribuio das terras devolutas e no produtivas das cidades pelos seus governantes. Utilizando-se de uma legislao portuguesa vigente desde 1375, Salvador Correia de S, primeiro governador do Rio de Janeiro, distribuiu entre os membros de sua prpria famlia, grande pores de terra. Este benefcio, concedido pela Coroa Portuguesa queles que se dispusessem a transformar as terras ociosas em reas povoadas e cultivadas foi primeiramente outorgado, em forma de sesmarias, a Martim Francisco de Souza, comandante da primeira expedio colonizadora. No entanto, como o antigo proprietrio no teve xito em torn-las produtivas, suas propriedades foram transferidas aos filhos de Salvador de S Martim Correia de S e Gonalo Correia de S em 1594 (Gonalves, 1999: 48). A poro que coube a cada um dos filhos pode ser estabelecida por um eixo passando pelo Arroio Pavuna. Enquanto a poro compreendida entre o arroio e o Macio da Tijuca passou a ser e de Martim Correia de S, o restante at os lados de Guaratiba foi dado a seu irmo Gonalo (Gonalves, 2005: 23). Estando mortos os dois filhos de Salvador Correia de S, as terras foram repassadas para seus herdeiros diretos, cabendo a Salvador Correia de S e

26 Benevides, a parte de seu pai Martim e viva Esperana e filha Vitria as terras de Gonalo.

Mapa 6: Croqui das terras herdadas pelo M. de So Bento

Com a venda das terras de Esperana a Salvador Correia de S e Benevides, a quase totalidade da regio de Jacarepagu ficou concentrada nas mos de um nico ramo da famlia Correia de S. A parte que ainda cabia Vitria foi doada em testamento ao Mosteiro de So Bento, permanecendo inalterada a situao fundiria por mais de duzentos anos. Com a modificao do modo de produo durante o sculo XIX, o declnio dos canaviais, do ciclo do caf e o fim da mo-de-obra escrava, os monges beneditinos no foram capazes de manter o cultivo de suas fazendas. O processo de decadncia observado nas fazendas de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande ensejou a venda das terras Companhia Engenho Central de Assucar e lcool de Cana de Jacarepagu em 1871 (Gonalves, 1999:53). A partir desta data

27 e de sua liquidao pelo Banco de Crdito Mvel, originam-se as controvrsias que at hoje marcam a questo fundiria da Baixada de Jacarepagu. De acordo com Ryff (2002), o Banco de Crdito Mvel foi alvo de diversas aes judiciais, sendo acusado de apropriao ilegal de terras obtidas por meios violentos. Embora o citado banco tenha recebido parecer favorvel da 5 Cmara Cvel do Estado da Guanabara sobre a autenticidade de suas propriedades, ainda paira sobre seus liquidantes a acusao de terem vendido terrenos cujo registro de propriedade havia sido inicialmente recusado. Outro fato que tambm veio a modificar a dinmica fundiria na regio foi a extino do instituto do Morgadio em 1820 e 1821 (Gonalves, ibidem). Segundo esta lei, as propriedades imobilirias no poderiam ser alienadas ou divididas, devendo permanecer como patrimnio da famlia por vrias geraes. Os descendentes de Salvador Correia de S e Benevides, aproveitando-se da anulao deste impedimento legal, passaram a vender suas terras que, em grande parte, foram adquiridas por Antnio Serpa Pinto. As reas em questo, de propores descomunais, constituram a chamada Fazenda da Restinga, que por sua vez foi dividida em glebas menores e nomeadas com as sete primeiras letras do Alfabeto.

M gle

Mapa 7: Terras de Salvador Correia de S divididas em sete glebas

28 Embora o nmero de proprietrios de terrenos na Baixada de Jacarepagu seja, atualmente, bem maior do que aquele observado em meados do sculo XIX, ainda existe uma concentrao grande de reas urbanizveis nas mos de quatro grandes proprietrios. Segundo Gonalves,
(...) quatro grupos detm ainda grandes reas na Barra da Tijuca: a Carvalho Hosken S/A e suas coligadas Barra da Tijuca Imobiliria S/A e So Fernando Empreendimentos Imobilirios S/A, cujo acionista maior o engenheiro Carlos de Carvalho; a empresa Saneadora Territorial Agrcola ESTA, primitivamente de Francis Walter Hime e, a partir de 1955, de propriedades de Tjong Aiong Oei, natural de Cingapura, naturalizado brasileiro; Pasquale Mauro, tambm naturalizado brasileiro, nascido na Itlia, e Mcio Athaide, advogado, s voltas com inmeras questes na justia, que hoje vive em Miami. (Gonalves, 1999: 56)

Ainda de acordo com o autor, a primeira empresa mencionada dona de um patrimnio de aproximadamente doze milhes de metros quadrados dos quais fazem (ou j fizeram) parte, as Glebas D, E, F, o Centro Metropolitano, a Pedra da Panela, o Morro do Outeiro e a Ilha Pura. Em relao ao segundo grupo, sabe-se que era inicialmente proprietria de cerca de mil hectares, adquiridas do Banco de Crdito Mvel e compreendidas tanto nas imediaes do cruzamento da Avenida das Amricas com Avenida Ayrton Senna quanto em pores na Avenida Lcio Costa (Antiga Sernambetiba) e Avenida Embaixador Abelardo Bueno. Mais conhecido como o Chins da Barra, o cingapurs Tjong Hiong Oei, adquiriu a empresa de Francis Walter Hime na dcada de 50, e desde os anos de 1970 vem sendo responsvel por importantes empreendimentos na Barra da Tijuca, tais como os Condomnios Nova Ipanema, Novo Leblon, Santa Mnica, Santa Marina, Mandala, o Barrashoping, o Via Parque Shopping e o Casa Shopping. (Gonalves, 2005:31) Terceiro dos quatros grandes proprietrios da Baixada de Jacarepagu, o grupo de Pasquale Mauro conta com aproximadamente 13 milhes de metros quadrados de terras situadas entre o Km 8 da Avenida das Amricas e o Recreio dos Bandeirantes. Com empreendimentos bem menos numerosos, suas

29 propriedades abrigam o Condomnio Rio-Mar, o Hospital Rio-mar, a casa de espetculos Ribalta, a Fazenda Parque Recreio e o Residencial Riserva Uno. Ao terceiro grupo, a empresa Desenvolvimento e Engenharia S/A de Mcio Athayde, coube a Gleba C da Fazenda da Restinga comprada de Ivete Palumbo em 1968 (Gonalves, 1999:31). Personagem polmico da histria da Barra da Tijuca, Mcio comprometeu-se a edificar em seu terreno de 1,5 milhes de metros quadrados um conjunto de torres cilndricas de autoria de Oscar Niemeyer que at hoje permanecem inacabadas. O insucesso da Operao resultou na venda dos terrenos a outras grandes empresas do setor imobilirio como a Carvalho Hosken, a Encol e a Santa Isabel.

Diagrama 1: Histrico dos proprietrios da Baixada de Jacarepagu

Ainda sobre o tema das partilhas fundirias, Pereira conclui que

a diviso das enormes extenses de terras na zona oeste da cidade, incluindo as terras da Barra da Tijuca, comeou muito lentamente na dcada de 30, sendo que os maiores negcios ocorreram entre 1958 e 1962. Apontando a Zona Oeste do Rio de Janeiro, como a rea da cidade mais loteada nos ltimos 50 anos, tanto para o mercado popular como para o rico (...) (Pereira, 2002:25)

D J

30 Portanto, devido ao longo tempo esperado entre a compra dos terrenos e sua ocupao efetiva, conclui-se que o processo ocorrido na Baixada de Jacarepagu constituiu a construo de um enorme estoque fundirio. Este fato, embora no fossem mal visto nas primeiras dcadas do sculo XX, passou a ser questionado e combatido a partir das dcadas 70 e 80 dentro do contexto do Movimento pela Reforma Urbana. 1.2. Da Zona Sul tradicional Barra da Tijuca: A expanso do mercado imobilirio de luxo e a formao da novssima zona sul. Antes mesmo da Elaborao do Plano Piloto de Lcio Costa, foram previstas para a Baixada de Jacarepagu, vias arteriais que cobriam todo seu territrio. Com a inteno de conectar os loteamentos j em desenvolvimento nos dois extremos da Baixada (Jardim Ocenico, Tijucamar na poro oriental e Recreio dos Bandeirantes a oeste) e possibilitar a ocupao de toda a poro intermediria, foi aprovado em 1951 durante o governo de Mendes de Morais, o Plano de Diretrizes para as Vias Arteriais na Plancie de Jacarepagu (PAA 5596). Este plano j vislumbrava o enorme potencial daquela plancie que nas palavras do prprio Lucio Costa pareciam no ter fim.

Ma de

Mapa 8: Plano de Diretrizes para as Vias Arteriais na Plancie de Jacarepagu

No entanto, mesmo com este primeiro plano de ocupao j alinhavado e com os melhoramentos das vias de acessos levados a cabo pelas gestes seguintes,

31 o acesso a Barra da Tijuca permanecia difcil e a precariedade da infra-estrutura existente, incompatvel com um crescimento mais consistente. Nos conta a histria que a ocupao da Baixada de Jacarepagu se iniciou, de forma incipiente, nos idos de 1920 e 1930 atravs da Estrada dos bandeirantes pelo do Recreio - de Furnas, da Gvea e do Jo - pelo lado da Barrinha. De acordo com Leito (1999: 51)
no processo inicial de ocupao da Baixada de Jacarepagu, as caractersticas do stio so determinantes: os primeiros assentamentos localizam-se nos vales e piemonte, estruturando-se de acordo com o sistema virio, que est sendo implantado, e tambm, estendendo-se ao longo das estradas rurais.

Foto 2: Jardim Ocenico e Tijucamar - 1953

Portanto, devido a dificuldade do acesso tanto em uma ponta como na outra foram inicialmente utilizadas como balnerios onde os mais aventureiros de dirigiam para tomar banho de mar e fazer piqueniques. Durante esta poca, o mercado imobilirio de luxo que ainda no havia voltado sua ateno para esta regio, concentrou suas atividades na antiga Zona Sul. Pouco a pouco, dado a escassez das reas disponveis nestes bairros, observou-se a expanso da cidade em direo faixa de terra compreendida entre a Lagoa Rodrigo de Freitas, o Oceano Atlntico e os Morros do Leme, Uribu, Babilnia, So Joo, Saudade, Cabritos, do Cantagalo e Dois Irmos. Esta rea,

32 tambm de difcil acesso, teve sua penetrao possibilitada pela construo do Tnel Velho (Tnel Alaor Prata) em 1892 que passou a conectar o Bairro de Botafogo ao de Copacabana atravs das ruas Real Grandeza e Siqueira Campos. De forma semelhante ocorrida na Barra da Tijuca oitenta anos mais tarde, diversos tneis foram utilizados para possibilitar a explorao imobiliria de reas destinadas s populaes mais abastadas.

Foto 3: Tnel Velho Dcada de 1920

De acordo com Carvalho (2000: 11) o Tnel Velho cumpriu, tambm de forma pioneira, a funo de agente facilitador na incorporao e integrao de reas isoladas. Referindo-se a Copacabana, afirma o autor:
(Ela) fruto da ao conjunta dos grandes agentes sociais envolvidos na sua criao, constitudos pelo Estado, proprietrios fundirios e promotores imobilirios. Neste mister, no havia limites rgidos de papis, filiao ou interesses, dentro de cada um dos grupos envolvidos. Como se sabe, muitos representantes pblicos eram proprietrios de terrenos do arrabalde de Copacabana e, ao mesmo tempo, scios das empresas particulares, que exerciam mltiplas operaes vinculadas aos setores fundirio e imobilirio, em atuao no bairro despontante. (Carvalho, 2000: 12)

Com a abertura dos tneis e a construo de diversas linhas de bonde viabilizou-se a expanso da mancha urbana do Rio de Janeiro. Embora tenham

33 sido substitudos por outros modais rodovirios nas dcadas de 1950 e 1960, os bondes foram os principais indutores da ocupao da faixa litornea da cidade conhecida como Nova Zona Sul. Nas palavras de Pereira,
A expanso urbana do Rio de Janeiro foi impulsionada, primeiramente, pelo uso do bonde e do trem, e posteriormente, pelo uso do nibus e do automvel. Sendo o bonde o responsvel pela incorporao da faixa litornea vida urbana, o que levou ao surgimento de um novo estilo de vida que definiu o fato de morar beira mar como sinal de status, e contribuiu para fazer dessa parte da cidade uma das mais valorizadas. (Pereira, 2002: 19)

Desta forma, observando a ocupao gradativa de todo o litoral desde a praa XV at o Morro Dois Irmos, consolidou-se duas reas que foram definidas por Abreu (2006) como Zona Sul Antiga composta pelos Bairros da Glria, Catete, Flamengo, Laranjeiras e Botafogo e a Nova Zona Sul formada por Copacabana, Ipanema e Leblon. O deslocamento do mercado imobilirio de luxo para reas alm do macio da Tijuca e da plancie de So Conrado, s veio acontecer tempos depois, quando o adensamento ocorrido nos bairros da Nova Zona Sul ensejou o deslocamento das classes sociais mais privilegiadas para reas mais distantes. Embora a pedra fundamental para a unificao da Zona Sul com a Zona Oeste j havia sido lanada desde a metade da dcada de 1960 - com a construo dos tneis do Jo, Dois Irmos e Elevado do Jo ela s veio de fato acontecer no ano de 1984 com a construo da Auto-estrada Lagoa Barra. A constituio da Novssima Zona Sul na Baixada de Jacarepagu, a partir da dcada de 1970, ocorreu concomitantemente propagao de uma nova onda de especulao imobiliria nos bairros de Copacabana, Ipanema e Leblon. Durante este perodo, a ao conjunta entre o Poder Pblico e o capital privado realizou mudanas na legislao urbanstica vigente, fazendo com que esses bairros sofressem verticalizao e adensamento populacional expressivo.

34

Foto 4: Construo do Elevado do Jo Dcada de 1970

A Barra da Tijuca, at ento desprezada pelo mercado imobilirio, passou a ser vista com outros olhos. Valendo-se por um lado da limitao de reas livres na Zona Sul e por outro de sua beleza cnica, teve seu potencial turstico, comercial e residencial finalmente compreendidos. Neste contexto, combinandose o monoplio da propriedade fundiria e os investimentos em infra-estrutura feitos pelo poder pblico a partir do final de dcada de 1960, encontramos a gnese daquilo que foi denominado espao do capital. Ainda sobre esse tema, Pereira (2002) e Leito (1999) so categricos ao afirmar que, aps o golpe de 1964, intensificou-se o processo de concentrao de renda no Brasil e o beneficiamento das classes de maior poder aquisitivo. A interveno do Estado, atravs da realizao de grandes obras, marcou os governos nesse perodo, e contribuiu para a intensificao do processo de especulao imobiliria. (Pereira, 2002: 22) Segundo Leito, o plano urbanstico para a Baixada de Jacarepagu foi desenvolvido durante um perodo de vigoroso crescimento econmico que ficaria conhecido mais tarde como milagre econmico brasileiro. Entre os ltimos anos da dcada de 1960 e o incio da dcada de 1970, testemunhou-se um crescimento vertiginoso das exportaes e do PIB no pas. O mercado imobilirio a semelhana do ocorrido com o mercado de bens durveis, mostrava-se em franca expanso, registrando ganhos extraordinrios possibilitados pelos financiamentos concedidos pelo Banco Nacional de Habitao (BNH). Conforme o autor nos explica:

35
Ao analisarmos esse perodo, marcado pela expanso econmica associada a um quadro de concentrao de renda sem precedentes na histria recente do Pas, verificaremos que as aes do Estado (...) vose caracterizar, sobretudo, por privilegiar os estratos da populao de renda mais elevada. (Leito, 1999: 52)

Portanto, em meados de 1968, ciente das presses do mercado imobilirio que j se faziam prementes em relao ocupao definitiva da Baixada de Jacarepagu, o Governador Negro de Lima convidou o renomado urbanista Lucio Costa para desenvolver as linhas orientadoras de desenvolvimento da regio. Temerosos de que a falta de parmetros claros para o aproveitamento das terras ocasionasse a repetio dos erros cometidos em Copacabana, recorreu-se experincia do urbanista cuja misso era criar o Rio do Futuro. (Pereira, 2002: 28) Conhecido por ter trabalho em outros planos urbansticos importantes incluindo o Plano Piloto de Braslia -, Lucio Costa permanecia imbudo dos ideais modernistas empregados na capital brasileira. Sua proposio para o Plano Piloto para Baixada de Jacarepagu apesar de ter mostrado muitas similaridades com aquele apresentado para Braslia, teve um desafio totalmente novo no que diz respeito propriedade da terra. Diferentemente do Distrito Federal, onde todo o territrio era de propriedade da Unio, a posse dos terrenos da Baixada de Jacarepagu repousava nas mos do capital privado. Por este motivo, os parmetros definidos pelo futuro Plano deveriam garantir no apenas uma coerncia urbanstica como principalmente o atendimento das necessidades demonstradas pelos grandes latifundirios urbanos. Neste contexto, conhecidas as condies que deflagraram o processo de ocupao da Baixada de Jacarepagu, passemos para a anlise do plano de ocupao concebido por Lucio Costa.

36 1.3. O Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu: uma anlise necessria. Embora muito do que havia sido proposto pelo Plano de Diretrizes para as Vias Arteriais na Plancie de Jacarepagu tenha sido aproveitado pelo Plano Piloto de Lucio Costa, ele foi efetivamente responsvel pela fixao dos primeiros parmetros de ocupao da vasta plancie da Baixada de Jacarepagu. De forma semelhante ocorrida em Braslia, Lucio Costa, desenvolveu seu plano de ocupao baseado no em estudos tcnicos detalhados sobre a rea em questo mas sobretudo em aspectos formais que ele considerou adequados para aquele stio. Sobre as supostas similaridades entre o Plano Piloto elaborado para o Rio e aquele desenvolvido para Braslia, preciso dizer que, guardadas as devidas propores, foram muitos os aspectos que se repetiram. Em ambas ocasies, podemos notar a hierarquizao dos espaos com a proposio de eixos monumentais, reas de uso cotidiano e reas para a convivncia. Outros conceitos modernistas constantes na capital brasileira tambm se fizeram presentes no caso carioca, tais como a supervalorizao do automvel em detrimento ao homem, o abandono rua tradicional - com o deslocamento das reas de trocas sociais para os espaos internos do lote -, e a implantao livre das edificaes nos lotes. Apesar de serem conceitualmente semelhantes no que diz respeito questo formal, Braslia e a Baixada de Jacarepagu guardavam entre si algumas diferenas fundamentais. Conforme Campos (2008: 265) nos explica, o tempo de maturao dos dois planos eram completamente diferentes, sendo de apenas trs anos no caso de Braslia enquanto de dcadas no caso do Rio. Alm disso, no apenas as funes a serem desempenhadas por cada um dos centros eram diferenciadas como a prpria paisagem encontrada em cada um deles era distinta. Sobre este ltimo aspecto, ou seja, a importncia da paisagem na elaborao do Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu, Lucio Costa afirma:
Bloqueada pelos macios da Tijuca e da Pedra Branca, que lhe dificultam o acesso, preservou-se in natura enquanto a cidade derramava-se como um lquido pela Zona Norte e se comprimia contida entre os vales e

37
as praias da Zona Sul. A medida, porm, que se tornava acessvel, foi pouco a pouco a perdendo as caractersticas originais e muito do ar agreste que, no obstante, ainda o seu maior encanto. (Costa, 1969: 3)

Sua preocupao com o equilbrio entre ocupao e preservao ambiental foi certamente linha indutora do plano de ocupao e questo ao redor da qual girou toda sua concepo de localizao das reas edificadas. Ciente do processo construtivo avassalador que estava por vir, Lucio mostrou-se preocupado com a destruio dos ecosistemas ali encontrados. Em sua concepo era preciso conciliar a urbanizao premente com a proteo do meio natural:
(...) o primeiro impulso, instintivo, h de ser sempre o de impedir que se faa l seja o que for. Mas por outro lado, parece evidente que um espao de tais propores e to acessvel no poderia continuar indefinidamente imune, teria mesmo de ser, mais cedo ou mais tarde, urbanizado. A sua intensa ocupao , j agora, irreversvel. A primeira dificuldade que se apresenta, portanto ao urbanista, esta contradio fundamental. A ocupao da rea nos moldes usuais, com bairros que constitussem no seu conjunto praticamente uma nova cidade, implicaria na destruio sem remdio de tudo aquilo que a caracteriza. O problema consiste ento em encontrar a frmula que permita conciliar a urbanizao na escala que se impe, com a salvaguarda, embora parcial, dessas peculiaridades que importa preservar. (Costa, 1969: 8)

Antes de definir o partido a ser adotado para a ocupao da Baixada de Jacarepagu, Lucio Costa fez a reconstituio da evoluo urbana do Rio de Janeiro. Neste processo, identificou trs fases distintas que representaram, respectivamente, o espraiamento da cidade em direo ao norte, o alcance do litoral pelo sul e a conexo das duas partes atravs da Baixada de Jacarepagu.

38

Mapa 9: Croqui do Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu

Com este raciocnio, o urbanista elevou sobremaneira a importncia da elaborao do Plano Piloto, no se tratando apenas de criar as regras de ocupao para um conjunto de novos bairros, mas principalmente do restabelecimento da unidade urbana h muito perdida. A restaurao do crculo Norte-sul pela ocupao deste espao faria surgir, segundo Lucio Costa, um novo plo estadual de convergncia e irradiao, beneficiado pela abundncia de espaos livres para moradia e lazer, pela proximidade com as zonas industriais e pela oferta de mode-obra. Sua opinio era de que, diferentemente do que previa o Plano Doxiadis, o novo plo de negcios da cidade de no se localizaria em Santa Cruz mas sim no corao da Baixada de Jacarepagu. Segundo as palavras do prprio Lucio Costa,
Sem embargo do acerto da previso de um centro complementar em Santa Cruz, vinculado a rea industrial e porturia de Sepetiba a Baixada de Jacarepagu o ponto natural de confluncia dos dois eixos leste-oeste, o do norte, rodoferrovirio, e o rodovirio do sul, atravs das brechas existentes entre as serras do Engenho Velho, dos Prtos Forros e o tampo do Valqueire, e que portanto ai que o novo CBD dever surgir. (Costa, 1969: 7)

39

Croquis 1, 2 e 3: Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro Croquis 4, 5 e 6: Planos de Lucio Costa para resgate da unidade urbana do Rio de Janeiro

Definido o papel da Baixada de Jacarepagu como o mais novo elemento estruturante da dinmica urbana metropolitana, o Plano Piloto deteve-se mais demoradamente s questes de ordenamento espacial da prpria Baixada. Propondo a revogao parcial do Plano de Diretrizes para as Vias Arteriais na Plancie de Jacarepagu, Lucio Costa imaginou a criao de uma estrutura polinucleada, que visto de forma mais abrangente conformaria um triangulo definido pelos vrtices localizados em trs centros urbanos principais: um no denominado Centro Metropolitano NS-LO, um nas proximidades do Jardim Ocenico e um contguo ao Recreio dos Bandeirantes.

40 Os demais ncleos imaginados por Lucio estariam espalhados ao longo de ambos os lados da Avenida das Amricas, distando cerca de um quilmetro entre si e contendo, cada um, sistema trreo autnomo de comercio e servio. Na poro localizada ao norte da avenida, foi prevista uma srie de vias diagonais que a conectaria a uma segunda avenida longitudinal estendida ao longo do Canal Cortado. Esta faixa, conhecida como oblquas, eram compostas pelos ncleos acima citados e por uma trama de alamedas sinuosas, onde seriam edificadas residncias unifamiliares de diversos tamanhos. Se nos ncleos residenciais situados ao norte da Avenida das Amricas, Lucio Costa idealizou torres com gabarito variando entre 8 e 10 pavimentos, nos terrenos compreendidos entre a via e a Lagoa de Marapendi, foram planejados ncleos com torres mais altas (entre 25 e 30 pisos), entremeados por lotes residenciais circulares destinados a manses ou casas menores. De acordo com Lucio Costa,
Esses conjuntos de trres, muitos afastados, alm de favorecer os moradores com o desafogo e a vista, teriam o dom de balizar e dar ritmo espacial a paisagem, compensando ainda, por outro lado, o uso rarefeito do cho mantido agreste. (Costa, 1969: 9).

Na opinio de Leito, inegvel, nesta proposta de ordenamento espacial, a referncia, ainda que materializados de forma diferenciada, aos princpios e conceitos expressos no projeto das superquadras, desenvolvido pelo urbanista no plano de Braslia.(Leito, 1999: 62) Ainda sobre a questo dos ncleos residenciais planejados por Lcio Costa, mas dessa vez sobre os trs principais situados nas duas extremidades da Baixada de Jacarepagu e na confluncia da Avenida 11 (Avenida Ayrton Senna) com a Avenida 5 (Avenida Abelardo Bueno), Lucio Costa tambm tinha planos mais ou menos definidos. No lado oriental, na poro conhecida como Centro da Barra, Lucio previu a construo da torres circulares idealizadas por Oscar Niemeyer. De concepo semelhante prevista para as edificaes situadas nas imediaes do Recreio dos Bandeirantes, estas torres deveriam contar com outros usos alm do residencial, sendo porm neste caso, tambm detalhado o tratamento de suas fachadas.

41 Em sua pesquisa sobre os espaos livres pblicos da Barra da Tijuca, Campos (2008) concluiu que, no Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu, Lucio Costa havia previsto trs modelos bsicos de habitao. Estas tipologias, representadas pela torres verticais, edifcios de pequeno porte (com at quatro pavimentos) e pelas unidades unifamiliares, foram beneficiadas pelo enorme estoque de terra existente, fazendo surgir um novo tipo de produto onde a ventilao, insolao e vistas generosas eram o grande diferencial. Ainda segundo a autora, as torres verticais idealizadas por Lucio Costa, encontravam-se tanto entremeadas por unidades unifamiliares quanto isoladas no note. Planejados na maioria das vezes de forma holstica, estes empreendimentos contavam com extensas reas livres contnuas de lazer. Esta caracterstica, combinada com adoo do automvel como principal meio de transporte e a criao de acessos restritos, fez com que as relaes de vizinhana passassem a ser desenvolvidas nos espaos intralote. (Campos, 2008: 256) Com relao ao Centro Metropolitano, Menina dos Olhos de Lucio Costa, havia muitas recomendaes, embora o prprio autor reconhecesse que sua ocupao deveria ainda levar muito tempo. Conforme est escrito no memorial de seu Plano Urbanstico,
evidente que a ocupao dela no ser para to cedo. Na vida das cidades as dezenas so fraes, a unidade a centena, ou sua metade. Durante muito tempo ainda, Deixe-se a vrzea tal como est, com o gado solto, pastando. s quando a urbanizao da parte restante da Barra a Sernambetiba, se adensar; quando a infra-estrutura, organizada nas bases civilizadas e generosas que se impe, existir, e a fra-viva da expanso o impuser, - a ento sim, ter chegado o momento de implantar o novo centro que, parceladamente embora, j dever nascer em sua escala definitiva. (Costa, 1969: 13)

Alm do esmero com o detalhamento de determinados pontos estruturantes da Baixada de Jacarepagu, Lucio Costa mostrava-se preocupado em conectar a regio ao restante da Cidade. Tanto assim que, ao explicar a ocupao pretendida para o Centro Metropolitano, destacou a inteno de interlig-lo tanto a Cidade Universitria e ao Galeo atravs de um monotrilho (que passaria na Rua

42 Cndido Bencio e no eixo Madureira-Penha), quanto a toda zona sul e centro atravs da Avenida das Amricas. Embora a Barra da Tijuca tenha se tornado numa das reas mais importantes e valorizadas do Rio de Janeiro, o sistema de transporte de massa, assim como outras diretrizes idealizadas por Lucio Costa nunca saram do papel. Na realidade, apesar de ter definido as linhas gerais para a organizao espacial da Baixada de Jacarepagu, Lucio Costa admitiu que muitos pontos teriam que ser adaptados e desenvolvidos em outra ocasio. Neste sentido, no foi definida uma legislao definitiva sobre os critrios de aproveitamento dos terrenos edificveis, fato este que tinha por objetivo conceder flexibilidade ao plano face s mudanas na dinmica urbana. 1.4. Do Plano realidade: a transformao de um sonho Ciente da necessidade de dar peso legal s diretrizes criadas por Lucio Costa, Negro de Lima assinou, em 23 de junho de 1969, o Decreto-Lei 42 que aprovava o Plano Piloto. Em outro ato da mesma data foi criado o grupo de trabalho encarregado de coordenar o desenvolvimento e implementao do plano piloto. No entanto, apenas sete anos depois, como a transformao do grupo de trabalho em SUDEBAR (Superintendncia para o desenvolvimento da Barra da Tijuca) e com a edio do decreto 324/76 que o plano de Lucio Costa finalmente institucionalizado. O decreto 324/76, elaborado com objetivo de viabilizar a materializao das diretrizes criadas por Lucio Costa no Plano Piloto, foi responsvel pela diviso da chamada ZE-5 (Zona Especial 5) em zonas de planejamento menores. Embora previsse em algumas delas o uso estritamente residencial, o Decreto 324/76 definiu para a maior parte da Baixada de Jacarepagu o uso misto com ocupao comercial e residencial. Ao contrrio do que viria ocorrer com o Decreto 3.046/81, algumas subzonas ficaram com seus critrios de ocupao indefinidos, fato este que, anos mais tarde, ensejou a reviso das linhas orientadoras do decreto. Em termos de usos permitidos, podemos definir quatro grandes setores dentro dos limites da Baixada de Jacarepagu. No primeiro deles, limitado em sua maior parte pelos lotes compreendidos entre Via 4, a orla, a Estrada Vereador Alceu de Carvalho e o Jardim Ocenico,

43 encontramos os terrenos para os quais foi previsto o uso misto residencial e comercial. Dentro desta faixa, localizam-se, portanto, os ncleos residenciais descritos pelo Plano Lucio Costa que ora seriam compostos por torres verticalizadas, ora por ncleo de casas isoladas. No segundo setor, localizado no extremo ocidental da Baixada, situa-se a subzonas de uso estritamente residencial. Limitados pelo Macio da Pedra Branca, pelo Canal de Sernambetiba e pela Estrada dos Bandeirantes, caracterizam-se pelo baixssimo ndice de aproveitamento do terreno e pelos grandes lotes exigidos pela legislao. Sua destinao era basicamente servir como stios e chcaras, estando contgua as reas de caracterstica rural. O terceiro setor, localizado na poro acima da estrada dos Bandeirantes, em direo aos bairros de Curicica e Pechincha, caracterizado pelo uso misto de carter residencial, comercial e industrial. Conformados pelas subzonas 26, 38, 41, 42 e 44 deveriam, conforme Lucio Costa,
ser mantida com a sua personalidade prpria -, reas compreendidas entre a Colnia Juliano Moreira e as estradas do Capo e do Engenho dgua, podero ser consideradas zona industrial, no s porque acessveis aos subrbios e trama rodoviria do bjo do Estado, como porque j comportam slido lastro proletrio. (Costa, 1969: 12)

Por fim, muitas reas distribudas por toda a Baixada de Jacarepagu, definidas pelas subzonas 12, 27, 28, 29, 30, 34, 36, 39 e 43 no tiveram seus parmetros de ocupao determinados, pelo simples fato de ainda no haver nenhum plano para essas reas ou por elas j figurarem em planos outros desenvolvidos no mbito da SUDEBAR.

44

Mapa 10: Localizao dos usos permitidos pelo Decreto 324/76

1
Mapa 11: ndices de aproveitamento do terreno permitidos pelo Decreto 324/76

45 Ainda em relao ao Decreto 324/76, embora criasse regras mais claras para a ocupao da Baixada de Jacarepagu, sofreu duras crticas por parte de empresrios do setor imobilirio que se encontravam descontentes com o carter segregador que este possua. Seus lotes mnimos eram demasiadamente grandes e s poderiam ser desenvolvidos por grandes incorporadoras aliadas aos proprietrios de terra. De acordo com pesquisa feita por Adauto Cardoso, o porte mdio dos empreendimentos realizados na Barra da Tijuca entre 1979 e 1985 era muito grande (acima de 10.000 m) (Cardoso, 1989: 165). De forma semelhante, Ribeiro (1997) detectou que no perodo de 1979 a 1989, 115 incorporadores atuaram no mercado imobilirio da Barra, sendo mais da metade deles, empreendedores de grande porte. Ainda segundo o autor, por atuarem associadas umas as outras, as empresas de grande porte foram responsveis pelo lanamento de 68% de toda a rea disponibilizada no perodo. Em suas palavras, as informaes coletadas nos permite
(...) perceber uma ntida tendncia ao controle oligoplico da produo na Barra, no apenas pelo reduzido nmero de empresas que ai incorporam, mas tambm pelo forte controle da terra exercido por quatro grandes proprietrios. O resultado a construo em grande escala, o que permite o gerenciamento que associa um variado conjunto de prticas que visam maximizar os ganhos da incorporao, urbanizao e conjuntura. (Ribeiro, 1997: 324)

Portanto, com a presso exercida por aqueles que queriam participar dos ganhos extraordinrios e aqueles que defendiam a acesso a moradia na Baixada de Jacarepagu por uma populao de menor renda, foi criado um grupo de trabalho para propor adaptaes legislao vigente. Sobre a reivindicao popular por maior acessibilidade residencial na Barra da Tijuca, Leito (1999: 93) explica que passada a euforia econmica vivida no Brasil nos primeiros anos da dcada de 1970 e iniciada a abertura poltica no final do Governo Militar, foram feitas as primeiras crticas ao modelo de urbanizao proposto para a ocupao da Barra da Tijuca.

46 Na verdade, a dificuldade de acesso pelos estratos de menor renda e a monopolizao da produo imobiliria na Barra da Tijuca era apenas algumas das questes levantadas por parte do empresariado ligado construo civil. Segundo Leito (1999: 95), alm da reivindicao por maior abertura do mercado, havia a contestao dos critrios adotados pela SUDEBAR para aprovao dos projetos. Na opinio de parte dos empresrios, o personalismo do qual se revestiu o processo de aprovao dos projetos representava um entrave atuao dos empreendedores no setor de imveis. O que eles revidicavam era a definio de normas claras, precisas e objetivas para edificao e parcelamento do solo em cada uma das 46 subzonas estabelecidas pelo Plano Piloto, ou seja: a definio das regras do jogo da produo imobiliria na Barra da Tijuca. (Leito, 1999: 95). Ainda em relao s crticas feitas ao Plano Diretor, era opinio de parte da prpria SUDEBAR que a Baixada de Jacarepagu necessitava sofrer algumas adaptaes para possibilitar sua utilizao mais intensiva. As baixas densidades populacionais preconizadas no Plano Piloto e na sua regulamentao pelo Decreto 324/76 impediam a continuidade no provimento de infra-estrutura pelo Estado, fazendo com que, em pocas de crise econmica como a vivenciada na dcada de 1980, representasse um obstculo para a retomada do crescimento da regio. Neste contexto, inconformado com as modificaes propostas para o seu Plano Piloto, Lucio Costa se retirou da Superviso da SUDEBAR, dando chance aprovao de um novo decreto que viria substituir o de 1976. Embora mantivesse as 46 subzonas definidas pelo decreto 324/76, o decreto 3.046/81 alm de definir critrios para algumas subzonas no detalhadas no Plano Piloto e no Decreto 324/76, aumentou, em alguns casos, o ndice de aproveitamento do terreno, a taxa de ocupao e as condies de parcelamento. Alm disso, atravs do novo instituto legal, foi permitida a construo de hotis-residncia ao longo da orla, fato este que contrariou sobremaneira os planos de Lucio Costa, o qual previa sua preservao quase integral. Segundo Campos (2008: 273), as mudanas trazidas pelo novo decreto fez com que a Barra da Tijuca sofresse um novo boom imobilirio, realado anos mais tarde com a edio da Lei no 41/99 (que regulamentou a construo de hotis residncia) e da Lei no 2128/94 (que aprovou as operaes interligadas). De acordo com Ribeiro (1997: 313) a regio da Barra da Tijuca apresentou um

47 crescente constante em sua rea licenciada, representando 1,6% do total licenciado no Rio de Janeiro em 1973, 27% em 1977 e 43% em 1983.

Mapa 12: Localizao dos usos permitidos pelo Decreto 3.046/81

Mapa 13: ndices de aproveitamento do terreno permitidos pelo Decreto 3.046/81

48 Como vimos, a Baixada de Jacarepagu, e mais especificamente a Barra da Tijuca, foi incorporada ao cenrio urbano do Rio de Janeiro atravs de um movimento de expanso do mercado imobilirio de alto padro. As diretrizes impostas pelo Plano Piloto de Lcio Costa e legislaes subseqentes, associadas ao monoplio da propriedade da terra, estabeleceram um modelo de ocupao distinto do restante da cidade. No apenas os grandes condomnios entremeados de extensas reas de lazer e forte esquema de segurana representaram uma nova forma de viver - exaltada pelas campanhas de marketing como tambm a construo dos maiores shopping Centers e Supermercados vieram a criar espaos concentradores de consumo, encontrados em menor quantidade nos demais bairros do Rio. Ao que pese suas caractersticas peculiares de organizao espacial, o desenvolvimento da Barra no representou um acontecimento desconexo da dinmica urbana e social da metrpole. Como Pinheiro &Pinheiro (2001: 16) nos explicam, A Barra da Tijuca, como lcus social e urbano, no portanto, um fenmeno isolado, uma bolha urbana surgida do nada. Ela brotou, isto sim, em terreno frtil, situado no vrtice de um mundo no limiar da internacionalizao e da deificao do consumo. Em relao ocupao da Baixada de Jacarepagu no perodo ps Plano Piloto, podemos dizer ela se deu basicamente em trs subespaos. Influenciado pela sua configurao espacial e conseqente definio das vias arteriais de circulao, a regio foi primeiramente ocupada nos terrenos remanescentes das duas extremidades onde, desde a dcada de 40, j se formavam os loteamentos do Tijucamar, Jardim Ocenico e Recreio dos Bandeirantes. Em seguida iniciou-se a construo dos grandes condomnios e centros comerciais ao longo da Avenida das Amricas e em sua confluncia com a Avenida Ayrton Senna. Datam da dcada de 1970 os primeiros condomnios residenciais que caracterizariam o Bairro da Barra da Tijuca. Liderado pelo Condomnio Nova Ipanema construdo em 1974, outros tantos surgiram tais como o Novo Leblon, Atlntico Sul, Alfa Barra e Riviera Del Fiori. Por fim, comearam a surgir empreendimentos nos espaos intersticiais que haviam remanescido livres dos perodos anteriores de euforia imobiliria. Terminados os grandes espaos disponveis no eixo da Avenida das Amricas, um novo vetor se expanso se formou no sentido norte-sul da Avenida

Fot

Fot

Fot

49 Ayrton Senna. A Avenida Abelardo Bueno, que at o incio da dcada de 1990, s abrigava o Autdromo de Jarepagu, comeou a ser ocupada por novos condomnios, dos quais o Rio 2 inicialmente construdo pela Encol, e posteriormente finalizado pela Carvalho Hosken foi o pioneiro.

Foto 5: Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1971

Fot

Foto 6: Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1980

Foto 7: Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1988

50

Foto 8: Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1995

Foto 9: Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 1999

Foto 10: Cruzamento Av. Ayrton Senna e Av. das Amricas - 2004

51

CAPTULO 2: A BAIXADA DE JACAREPAGU DE HOJE

Tendo percorrido o processo de ocupao do Rio de Janeiro bem como a origem da apropriao da Baixada de Jacarepagu, faz-se necessrio analisar a situao vivida atualmente pelo mercado imobilirio nesta regio. Tendo-se em vista o papel das grandes incorporadoras na construo da realidade da Barra da Tijuca e da Baixada de Jacarepagu propomos nesse momento um estudo pormenorizado do que vem acontecendo nos ltimos anos no mercado de moradias do Rio. Como foi visto, a dinmica do mercado imobilirio do Rio de Janeiro revelou ser a zona Oeste o principal vetor de crescimento da cidade. O nmero de empreendimentos lanados recentemente nesta regio enseja a realizao de estudos que esclaream as reais dimenses desse fenmeno. preciso se fazer conhecer os fatores que mais influenciam na escolha do local de moradia do indivduo, ou do tipo e localizao dos empreendimentos que vem sendo oferecidos. De forma ainda que resumida, ser tambm analisada a participao dos outros usos (que no o residencial) na constituio da Baixada de Jacarepagu. Baseados no relatrio de licenciamento imobilirio realizado pela prefeitura em 2008, procuramos identificar no apenas os usos predominantes na rea de Planejamento 4 mas principalmente sua participao no contexto maior do Rio de Janeiro. Portanto, a bordagem aqui proposta visa analisar o desenrolar do meio urbano como um todo, averiguando no apenas as tendncias atuais de deslocamento da populao e suas principais motivaes como tambm as transformaes ocorridas em termos de utilizao do solo neste ltimo trinio. Por isso, embora neste primeiro momento abordaremos algumas questes mais abrangentes que influenciam sobremaneira a dinmica urbana tais como a mobilidade residencial e a localizao do mercado de trabalho, veremos mais tarde o que ocorreu no municpio - e especialmente na Baixada de Jacarepagu no que tange a distribuio espacial dos usos residencial, misto, comercial, de servios e industrial.

Foto 1

52 2.1. Mobilidade Residencial no Rio de Janeiro Apesar de ser possvel tirar concluses sobre o crescimento populacional do Rio bem como sobre a direo para o qual a cidade est se expandindo baseando-se apenas nos dados censitrios, compreender a mobilidade residencial de um centro urbano sempre uma tarefa mais complexa e difcil de se realizar. A mobilidade residencial no versa apenas sobre aspectos quantitativos do crescimento populacional em uma dada regio, mas diz respeito principalmente a forma pela qual os fluxos populacionais acontecem. Entender a mobilidade residencial reconhecer os atores sociais includos, suas motivaes e caractersticas scio-econmico-culturais. Portanto, mais importante que saber quantas pessoas esto migrando para uma dada regio conhecer o perfil desta populao. Esta informao de especial interesse para as empresas do mercado imobilirio que aprendem apenas empiricamente a quantidade, a tipologia e as dimenses das unidades que devero ser ofertadas. Em relao ao levantamento de dados sobre a mobilidade residencial, poucas so as fontes realmente confiveis. As constataes aqui relatadas baseiam-se na pesquisa realizada pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR/UFRJ) com dados obtidos diretamente de compradores de imveis que compareceram no balco do ITBI em dezembro de 2001. Este foi um dos ltimos levantamento feito sobre a mobilidade residencial no Rio de Janeiro, podendo apresentar algumas distores devido ao intenso fluxo populacional observado em determinadas reas da cidade nos ltimos 5 anos. Alm de levantar informaes sobre a origem e destino das pessoas que participaram da pesquisa, o relatrio elaborado pelo IPPUR e IPP traz dados sobre a renda, instruo do adquirente, motivaes da mudana, caractersticas do imvel, deslocamento casa-trabalho, etc.

53 2.2. Fatores de atrao e repulso na mobilidade residencial De uma forma geral, verifica-se que o principal motivo pela escolha de um determinado bairro imvel foi j ter morado nele em outras pocas. Este fato indica uma tendncia das pessoas permanecerem prximas aos locais onde j moravam por fatores como a existncia de crculos de amizades, proximidade a parentes, escolas, e outras instituies com as quais mantm relaes estveis. Em comparao com as demais reas, percebe-se que para os bairros da zona norte e parte da zona oeste este fator o mais importante na escolha da localizao do imvel. J para regies com populao de maior poder aquisitivo, os deslocamentos so mais freqentes chegando a 14,6% no caso das pessoas que se mudam da AP-2 (Zona Sul e Tijuca) para a AP-4 (Barra e Jacarepagu) ou 10,5% em casos de fluxo inverso. Esta diferena indica que a proximidade de parentes mais relevante nos bairros de menor poder aquisitivo do que nos bairros mais nobres onde a qualidade do bairro o quesito mais importante na deciso. Na realidade, a impossibilidade de pagar por determinados servios como creches, faz com que os moradores dependam da solidariedade dos vizinhos. Em outros bairros, onde os moradores podem arcar com os custos destas facilidades, a proximidade com familiares ou amigos, deixa de ser to preponderante, valorizando-se outros fatores. No que diz respeito s propriedades do prprio imvel adquirido, a maioria das pessoas apontaram o conforto como o fator primordial para a deciso de mudar enquanto que o tamanho da unidade e a propriedade ficaram em segundo e terceiro lugar em nvel de importncia. O estudo revelou tambm que, em relao ao bairro, trs foram os principais motivos pela sada do antigo imvel: distncia do trabalho, violncia e condies de transporte. De acordo com a pesquisa os bairros onde este fator foi mais relevante localizam-se no extremo oeste do municpio e em alguns pontos da zona norte. Para outros bairros da zona oeste como a Barra da Tijuca e Jacarepagu, a distncia ao emprego tambm se mostrou importante, fato que tambm foi observado em parte da zona sul (Gvea, Ipanema e Copacabana). No que diz respeito violncia, poucos foram os bairros que a apontaram como principal motivo para a escolha de outra regio para se morar. Os bairros

54 onde esta percepo foi mais crtica foram os da Penha, Bonsucesso e Rocinha embora este fator tenha tambm sido expressivo em outras localidades como Campo Grande, Tijuca, e Graja. Refletindo parcialmente o fator distncia do local de trabalho, a falta de transporte foi um dos principais motivos de sada citados por moradores de Santa Cruz e Pedra de Guaratiba. Para as demais regies, a deficincia no sistema de transporte no foi to determinante, vindo a indicar que a mobilidade urbana nessas reas no to precria quanto nas situadas mais a oeste da cidade. Quando questionados sobre os principais motivos pela sada do antigo imvel, a maior parte dos entrevistados afirmou que o tamanho da unidade residencial foi a caracterstica que mais influenciou na deciso de mudar. Essa opinio foi especialmente explicitada por aqueles que moravam em Deodoro, Todos os Santos e Rocinha, sendo que nos demais bairros, a importncia deste fator esteve abaixo da mdia do municpio. A falta de varada, segundo fator indicado, tambm esteve abaixo da mdia na maioria dos bairros, mostrando-se relevante apenas no bairro de Santa Tereza. J o valor do IPTU, terceiro motivo citado, foi tido como determinante apenas em Bento Ribeiro, tendo nas demais reas uma participao reduzida. 2.3. Mobilidade Residencial Intra-regies administrativas Segundo a matriz Origem X Destino (ver pg. 51) , a grande maioria das pessoas que trocaram de imvel procurou outro lugar para morar na prpria regio administrativa em que viviam anteriormente. Dentre todas as regies pesquisadas, aquela com a maior taxa de fidelidade foi a de Campo Grande, onde 95% dos adquirentes permaneceram nesta rea. Por outro lado, os que apresentaram a menor taxa de permanncia foram os bairros da regio administrativa da Lagoa, cujos adquirentes migraram em grande parte para as R.As da Barra da Tijuca (25%), Botafogo (12,5%), Copacabana (12,5%) e Tijuca (10%). Tambm foi expressivo o nmero de compradores que trocaram seus bairros pela Regio da Barra da tijuca: Botafogo (9,09%), Copacabana (7,14%), Tijuca (9,17%) e Vila Isabel (15,38%).

55 Matriz de Origem x Destino

Tabela 1: Matriz de Origem X Destinos dos adquirentes de imveis

J em relao queles que se mudaram da Regio Administrativa da Barra da Tijuca para outras regies da cidade, poucos foram aqueles que optaram pelos bairros da zona sul. Em termos relativos, todas as trs Regies que correspondem a zona sul do Rio de Janeiro (R.A. IV, V e VI) angariaram, cada uma, apenas 1,64% de todos os adquirentes que se mudaram da Barra da Tijuca no ms pesquisado. De fato, do total de pessoas que optaram por sair da R.A. da Barra, 16,40% foram para Jacarepagu e Campo Grande. Este fato revela que, ao mesmo tempo que pessoas de maior poder aquisitivo esto se transferindo de bairros da zona sul para a regio da Barra da Tijuca, tantos outros esto indo para bairros menos privilegiados da zona oeste. Este movimento de certa forma comum a qualquer centro urbano, onde as pessoas de menor poder aquisitivo vo gradativamente vendendo seus imveis quelas com maior poder de compra medida que o local onde habitam valorizado. Ainda de acordo com a matriz, enquanto 67,21% dos adquirentes de imveis na Barra da Tijuca moravam no bairro quando decidiram se mudar, em Jacarepagu essa proporo foi de 73,39%. Para este bairro, a porcentagem dos que decidiram mudar para a Tijuca foi semelhante observada por aqueles que se mudaram da Barra para a Tijuca: 6,42%. No sentindo contrrio, ou seja, no caso das pessoas que trocaram a Tijuca por Jacarepagu, o percentual foi idntico

51,62

56 (6.42%) sendo que para a Barra da Tijuca a proporo subiu para 9,17%. Apesar de ser relevante para a caracterizao da mobilidade residencial entre as diversas regies da cidade, o estudo em questo pecou por no informar a quantidade em termos absolutos de pessoas que mudaram de um bairro para o outro. Este fato impede que se mea a real dimenso desses fluxos j que apesar de poderem possuir valores relativos idnticos, o nmero de pessoas que migra de um bairro para outro pode ser bastante diferente (e geralmente o ) do que o observado no sentido inverso. Em relao s pessoas que escolhem morar na Barra da Tijuca/Jacarepagu, levantamento feito em 277 unidades vendidas por uma grande incorporadora em 2007/2008 revela que mais de um quarto delas vem d prpria regio da Barra. Segundo o grfico ao lado, alm da Barra da Tijuca, outros quatros bairros so responsveis por quase 50% do contingente que adquire imveis nesta rea: Tijuca (7,58%), Jacarepagu (5,42%), Ilha do Governador (4,33%), Recreio dos Bandeirantes (3,97%)

Bairro de Residncia adquirentes de imveis na Barra da Tijuca

3,97% 4,33% 5,42% 7,58% Recreio Ilha do Governador Jacarpagua Tijuca Barra da Tijuca Outros bairros

51,62%

27,08%

Grfico 1

57 2.4. Importncia da Localizao do Trabalho na escolha Residencial Em outra pesquisa sobre mobilidade residencial realizada pelo

IPPUR/UFRJ em dezembro de 2002, analisou-se a importncia da localizao do trabalho na escolha do lugar de residncia. Apesar de se ter chegado concluso que um dos principais fatores para a escolha do bairro a proximidade de parentes e amigos, foi constatado que a distncia at o emprego tambm exerce grande influncia no momento da deciso. De acordo com o estudo, a maioria dos adquirentes de imveis (27,19% do total) trabalhava no Centro da Cidade enquanto que nos outros bairros, esta porcentagem variava entre 0% e 4%. De acordo com o mapa geral de distribuio dos entrevistados segundo localizao do local de trabalho, os bairros que tinham maior participao na concentrao de postos de trabalho foram, excluindo o Centro, os pertencentes zona sul alm da Barra, Jacarepagu, Campo Grande e Tijuca.

Mapa

Mapa 14

Na anlise de cada rea de Planejamento, constatou-se que a maioria dos adquirentes trabalhava no Centro da Cidade ou em bairros prximos a sua residncia. Fato interessante que independentemente da rea de planejamento, a Barra da Tijuca concentrou um grande nmero de postos de trabalho. Esta tendncia refora a idia de que a Barra da Tijuca vem progressivamente se estabelecendo como uma segunda regio central da cidade. A

58 grande diferena no entanto seria o espraiamento dos postos de trabalho causado por sua extenso territorial. Os adquirentes de imveis na AP-2, por exemplo, trabalhavam basicamente no Centro, Copacabana, Botafogo e Barra da Tijuca, alm de alguns outros bairros da zona norte e oeste. J os que se adquiram imveis na AP-3 trabalhavam em alguns bairros da mesma AP, alm da Barra da Tijuca, Ilha do Governador, Copacabana e Botafogo. Quanto aos entrevistados que adquiriram imveis na rea de Planejamento 4, a maior parte trabalhava nesta mesma regio, sendo poucos aqueles que trabalhavam na zona sul ou norte da cidade.

Mapa 15

Mapa 16

59

Mapa 17

Mapa 18

2.5. Mercado Imobilirio do Rio de Janeiro: compreendendo o presente Esta seo tem por objetivo possibilitar uma melhor compreenso da dinmica do mercado imobilirio no Rio de Janeiro nos ltimos cinco anos. A inteno no apenas identificar quando e onde surgiram as mais novas oportunidades de imveis residenciais, mas tambm classificar de forma mais qualitativa esses lanamentos.

60 Apesar de conterem imprecises, a fonte utilizada para fornecimento dos dados, foi a ADEMI. Como se almejava conhecer os tipos de apartamentos oferecidos em cada regio da cidade era necessrio consultar uma base que apontasse o quesito tipologia. A base da ADEMI a nica que serve para tal finalidade, uma vez que estatsticas oficiais da prefeitura sobre licenas concedidas para construo no trazem esse tipo de informao. Desta forma, foi utilizado prioritariamente os dados fornecidos pela ADEMI, sendo que as informaes sobre habite-se e licenas de construo da prefeitura foram utilizadas para fins de comparao e verificao da validade da base da principal. Em relao metodologia utilizada, optou-se em subdividir esta seo em trs anlises, partindo-se de uma viso mais ampla do mercado imobilirio do Rio at a situao especfica de uma grande empresa atuante na Barra a qual convencionaremos chamar de Empresa Beta. Em um primeiro momento foi feita a identificao das regies e bairros onde o mercado esteve mais aquecido, adotando-se a classificao de regies utilizada pela ADEMI. Tambm nesta etapa, foi analisada a distribuio tipolgica das unidades no municpio. Ou seja, destacou-se a participao de cada tipo de residncia (com 1, 2, 3, 4 ou 5 quartos) no total dos lanamentos feitos.

Mapa 19: Regies utilizadas na metodologia da ADEMI

61 Essa anlise foi seguida pela pesquisa sobre os imveis lanados na Regio 1, indicando o nmero de imveis lanados em seus principais bairros, sua evoluo no perodo e sua distribuio por nmero de dormitrios. A terceira seo, embora tenha permanecido no limites da Regio 1, abordou mais detalhadamente os bairros da Barra da Tijuca e Jacarepagu. Este recorte espacial foi feito justamente por dizer respeito s reas onde a empresa analisada mantm suas atividades, servindo para mostrar o comportamento no apenas da empresa, mas tambm a de suas concorrentes diretas. No entanto, vale dizer que, para fins de comparao, os nmeros de unidades incorporadas pela Empresa Beta englobam aquelas realizadas em parcerias com outras incorporadoras. Da mesma forma, o comportamento apontado das concorrentes, representa uma tendncia mdia, e no necessariamente os lanamentos feitos por uma incorporadora especfica. 2.6. Performance geral do mercado imobilirio De acordo com a ADEMI, o nmero de unidades residenciais lanadas no Rio de Janeiro passou de aproximadamente 6,2 mil em 2003 para pouco mais de 12 mil em 2007, com um crescimento de 95%. Apesar deste acrscimo expressivo, percebe-se que os anos 2005 e 2007 foram os grandes responsveis por essa guinada j que em 2004 e 2006 houve reduo no nmero de imveis lanados em comparao aos perodos imediatamente anteriores. Em relao ao ano de 2006, o acrscimo no nmero de apartamentos lanados em 2007 foi de 44% ou 3.729 unidades.
Unidades Lanadas no Rio de Janeiro
14.000 12.000 10.000 No. de Unidades 8.000

Total
6.000 4.000 2.000 0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

Grfico 2

62 Embora tenha aumentado o nmero de unidades lanadas e a rea construda entre 2003 e 2007, a quantidade de empreendimentos, com exceo do ano de 2007, apresentou declnio. Este fato reflete a tendncia de construo de condomnios residenciais de grande porte, com grande nmero de unidades e maior estrutura de lazer. Por outro lado, apesar da grande procura por novas unidades, o preo mdio por metro quadrado caiu em 2007 revelando que houve neste ano um incremento na quantidade de empreendimentos voltados para a classe mdia com preos mais acessveis. Outro fato interessante que o decrscimo no nmero de apartamentos lanados em 2004 e 2006 foi contrabalanado pelo crescimento na rea construda, vindo a sugerir que, da mesma forma que foram lanados mais unidades destinadas para a classe mdia, foi tambm mais elevado o nmero de lanamentos de empreendimentos de alto padro. Em relao distribuio geogrfica dos lanamentos residenciais no perodo de 2003 a 2007, percebe-se que os bairros da Barra da Tijuca, Jacarepagu e Recreio dos Bandeirantes foram os que apresentaram o maior nmero de oferta. Juntos, eles representaram 63% dos imveis lanados em 2003, 64% em 2004, 69% em 2005, 74% em 2006 e 67% em 2007. Esta distribuio indica a tendncia de crescimento da cidade em direo baixada de Jacarepagu, onde ainda h terrenos disponveis e infra-estrutura.
Lanamentos por Bairro - 2003
Lanamentos por Bairro - 2004 11% Lanamentos por Bairro - 2005 8% 27%
Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Botafogo Mier Tijuca Vila Isabel OUTROS

14% 3% 3% 9% 5% 3% 13%

23%

27%

Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Botafogo Laranjeiras Tijuca OUTROS

3% 3% 6% 7% 6% 12%

7% 34%
Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Botafogo Catete Mier Tijuca Centro OUTROS

2% 1% 10% 3% 15% 20%

25%

Grfico 3

Grfico 4

Grfico 5

Lanamentos por Bairro - 2006 5% 2% 15% 1% 1% 2%

Lanamentos por Bairro - 2007

9.000

Unidades Lanadas por Regio - 2003 / 2007

11% 27%
Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Botafogo Lagoa Mier Centro So Cristvo OUTROS

8.000

6% 2% 3% 8% 3% 9%

23%

19% 28%

35%

Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Botafogo Del castilho Iraj Vila da Penha Campo Grande OUTROS

7.000 No. de Unidades 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

REGIO 1 REGIO 2 REGIO 3 REGIO 4 REGIO 5 REGIO 6

Grfico 6

Grfico 7

2003

2004

2005 Ano de Lanamento

2006

2007

Grfico 8

63 Quanto aos demais bairros do Rio, destaca-se a boa performance de Del Castilho e Campo Grande em 2007. O primeiro lanou em um nico empreendimento 967 unidades (8% do total) enquanto o segundo, disponibilizou 721 novas unidades. Outro bairro que surpreendeu no nmero de residencias lanadas, foi o Mier. No ano de 2004 ele foi responsvel por 6% do total enquanto em 2005 ele representou 15%. No que diz respeito tipologia das unidades lanadas, os apartamentos com 2 quartos representaram a maioria dentro de todo o universo de imveis lanados. No perodo analisado, a participao desta tipologia variou entre 38% e 61% do total. Tambm expressivo o nmero de residncias com 3 quartos, perfazendo algo em torno de 1/3 dos imveis lanados entre 2003 e 2007. Embora o nmero de habitaes novas com 2 quartos tenha prevalecido no perodo, cabe ressaltar que no ano de 2006, a quantidade de unidades com 3 quartos foi superior quela com 2 quartos. Outro fato interessante que o nmero de residncias com 4 quartos foi superior, em todo o perodo, queles que possuem apenas 1 dormitrio. Em relao ao total, os imveis com 4 quartos representam entre 8% e 16% enquanto os imveis com 1 quarto oscilou entre 1 e 9%. As unidades com 5 ou mais quartos no foram relevantes em nenhum dos anos analisados, contribuindo para apenas 1% de todos os imveis lanados.
Lanamentos por Tipologia - 2003 5% Lanamentos por Tipologia - 2004 2% 8% 0,3% 10%
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Lanamentos por Tipologia - 2005 1% 13% 0,44% 9%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lotes

2% 2%

35% 52%

23% 61%

31%

46%

Grfico 9

Grfico 10

Grfico 11

Lanamentos por Tipologia - 2006 1% 16% 4%

Lanamentos por Tipologia - 2007 1% 11% 0,5% 1%

7.000 6.000 5.000 No. de Unidades 4.000 3.000 2.000 1.000

Unidades por Tipologia - 2003 / 2007

38%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos

35%

52%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lotes

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

41%

Grfico 12

Grfico 13

2003

2004

2005 Ano de Lanamento

2006

2007

Grfico 14

64 De acordo com o grfico ilustrativo da evoluo de lanamentos. possvel apreender que, com exceo das unidades com 4 quartos, os demais apresentaram uma reduo no nmero de unidades lanadas entre 2003 e 2006. Esta tendncia foi contrabalanceada nos anos seguintes pelo aumento relativo de todos os tipos de residncias com exceo das de apenas 1 quarto. Embora a oferta de unidades com 1 e 4 quartos tenha apresentado ligeiro declnio em 2007 (quando comparado ao ano anterior) possvel notar que, no mesmo perodo, houve um aumento expressivo na quantidade de unidades lanadas com 2 e 3 quartos. Assim, enquanto o nmero de residncias com 3 quartos foi 20% superior em 2007, a quantidade de unidades com 2 quartos lanadas em 2007 foi duas vezes maior do que as disponibilizadas em 2006. Em relao distribuio tipolgica das unidades lanadas segundo as regies, percebe-se que as de nmero 1 e nmero 2 guardam grande semelhana. Em ambas as regies predominaram as unidades com 2 quartos embora a participao das residncias com 3 dormitrios tenha variado entre 20% e 37% na Regio 1 e 20% e 45% na Regio 2. Foi tambm relevante nestas localidades, o lanamento de unidades com 4 quartos. Na Regio 1, por exemplo, foram ofertadas no perodo analisado 4.298 novas moradias com 4 quartos. Esta quantidade representou entre 10% e 20% do total na regio. Na Regio 2 por sua vez, o percentual oscilou entre 5% e 21%, acumulando um total de 466 apartamentos de 4 quartos.
Unidades por Tipologia - 2003
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
188 99 2.113 575 337 160 52 1.713 453 56 109 333 14 25

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 15
REGIO 3 REGIO 4 REGIO 5 REGIO 6

REGIO 1

REGIO 2

Unidades por Tipologia - 2004

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
62 40 6 2.289 367 561 8 800 127 112 106 439 101 271 8

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 16
REGIO 4 REGIO 5 REGIO 6

REGIO 1

REGIO 2

REGIO 3

Unidades por Tipologia - 2005

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
189 644 2.466 961 231 365 66 2.029 39 989 395 98 92 123 16 134

65

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 17
REGIO 2 REGIO 3 REGIO 4 REGIO 5 REGIO 6

REGIO 1

Unidades por Tipologia - 2006

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
64 2.551 104 420 238 9 2.325 113 856 174 70 1.302 39 176 9 3

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 18
REGIO 2 REGIO 3 REGIO 4 REGIO 5 REGIO 6

REGIO 1

Unidades por Tipologia - 2007

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
136 8 4.251 228 1.428 60 406 2.648 324 1.115 147 917 60 277 38

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 19
REGIO 3 REGIO 4 REGIO 5 REGIO 6

REGIO 1

REGIO 2

Assim como as duas primeiras regies, a de nmero 3 tambm mostrou uma predominncia no lanamento de unidades com 2 quartos. Esta tipologia somou entre 32% e 76% do total, sendo o restante, em sua maioria, apartamentos com 3 dormitrios. J a Regio 4 (Regio central), apesar de possuir um crescimento populacional negativo, apresentou um nmero expressivo de lanamentos imobilirios. Essas unidades foram em grande parte disponibilizadas em 4 grandes empreendimentos: dois no Centro (Cores da Lapa e Viva Lapa) e dois em So Cristvo (Condomnio Quinta Imperial e Pao Real). No caso das unidades lanadas na Lapa, grande parte delas foi destinada a jovens solteiros ou casais sem filhos, contando com apenas 1 quarto.

66 Comparada s demais reas, as regies 5 e 6 no tiveram um nmero expressivo de lanamentos. No entanto, vale destacar que na regio 6, um nico empreendimento foi responsvel pela oferta de 721 novas unidades de 2, 3 e 4 quartos em Campo Grande (Cond. Atlantis Park).

Mapa 20: Lanamentos residenciais feitos em 2003

Mapa 21: Lanamentos residenciais feitos em 2004

67

Mapa 22: Lanamentos residenciais feitos em 2005

Mapa 23: Lanamentos residenciais feitos em 2006

68

Mapa 24: Lanamentos residenciais feitos em 2007

2.7. Lanamentos na Regio 1: A dinmica imobiliria na Baixada de Jacarepagu Na Baixada de Jacarepagu, possvel notar que a maioria dos lanamentos localiza-se nos bairros da Barra da Tijuca, Jacarepagu e Recreio dos Bandeirantes. Nos cinco anos analisados, a Barra tem dividido com Jacarepagu, a posio de bairro onde ocorre o maior nmero de ofertas. Em todo o perodo, a participao da Barra da Tijuca no total de lanamentos imobilirios variou entre 33% e 48%, alcanando um mximo de 3.067 unidades em 2005 (48% do total). Jacarepagu por sua vez, alcanou entre 29% e 50% das residncias lanadas, sendo que o ano de melhor desempenho foi o de 2007 com um total de 4.131 unidades. O Recreio dos Bandeirantes tambm apresentou um grande nmero de ofertas sendo o terceiro bairro em unidades lanadas (tanto na Regio 1 como no Rio de Janeiro). Sua participao no total da Regio 1 variou entre 13% e 26% chegando a uma marca de 1.645 habitaes em 2006, nmero este que ultrapassou os da Barra da Tijuca para os anos de 2003 e 2004.

Lanam

13%

50%

69 Apesar de terem tido performances bem mais tmidas se comparadas aos seus vizinhos, os bairros de Vargem Pequena e Vargem Grande mostraram uma boa quantidade de unidades lanadas. Nos dois primeiros anos da pesquisa, a participao de Vargem Pequena foi de 7% e 3% do total enquanto Vargem Grande acumulou entre 5% e 9%.
Lanamento por Bairros da Regio 1 - 2003 7% 33% 18%
Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire

Lanamento por Bairros da Regio 1 - 2004

Lanamento por Bairros da Regio 1 - 2005 0,8% 21% 0,6%

5%

9%

3% 37%
Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire

17%

48%

Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire

29%
37%

34%

Grfico 20

Grfico 21
Lanamento por Bairros da Regio 1 - 2006

Grfico 22
Lanamento por Bairros da Regio 1 - 2007 2% 1%

26% 36%
Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire

13%

34%

Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire

38%

50%

Grfico 23

Grfico 24

Em termos absolutos, nota-se pelo grfico ao lado que entre 2003 e 2004 houve uma queda generalizada no nmero de unidades lanadas na Regio 1. Este movimento foi compensado pelo movimento ascendente dos anos seguintes, contando com grande contribuio dos bairros da Barra da Tijuca em 2005 e 2007 e de Jacarepagu entre os anos de 2004 e 2007. A Barra da Tijuca apresentou, entre os anos de 2005 e 2006 uma reduo de 25% no nmero de imveis residenciais ofertados ao passo em que entre 2004 e 2007 (4 anos) Jacarepagu teve um acrscimo de mais de 200%.
Unidades Lanadas na Regio 1 - 2003 / 2007
4500 4000 3500 No. de Unidades 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

Barra da Tijuca Jacarepagu Recreio Vargem Grande Vargem Pequena Vila Valqueire

Grfico 25

70 Em relao tipologia das unidades lanadas na Regio 1, verifica-se a predominncia daqueles com 2 dormitrios. Em todos os anos pesquisados, a participao desta tipologia foi igual ou superior a 40%, tendo alcanado 60% do total em 2004 com 2.289 apartamentos. O ano de maior nmero absoluto de apartamentos de 2 quartos lanados foi o de 2007, quando foram oferecidas 4.251 novas unidades ou 51% do total da regio. Seguindo a tendncia observada na Regio 2 (Zona Sul), grande tambm foi a quantidade de residncias lanadas com 3 e 4 quartos na Baixada de Jacarepagu. Embora a participao das unidades com 3 dormitrios tenha oscilado entre 21% e 38%, os de tipologia com 4 quartos, apresentou um crescimento contnuo de 10% a 21% entre o incio 2003 e o fim de 2006. Esta participao relativa foi drasticamente reduzida em 2007 quando as unidades de 4 quartos lanadas na Regio 1 no representou mais que 13% do total. interessante notar que embora a oferta de apartamentos de 1 quarto no tenha tido de forma geral grande expressividade, um nico empreendimento lanado na Barra da Tijuca (Vila Panamericana) foi responsvel pela oferta de 630 unidades de 1 quarto ou 10% de todos os imveis lanados na Regio 1 durante o ano de 2005. Em relao aos imveis com 5 ou mais quartos, eles no ultrapassaram a marca de 1% do total nos anos de 2005 a 2007, tendo ficado abaixo disso nos demais. Apesar disso, vale dizer que, segundo os dados da ADEMI, todos os imveis de 5 quartos ofertados no Rio de Janeiro durante o perodo pesquisado, estavam localizados na Regio 1, em especial na Barra da Tijuca. Os bairros da Barra, Jacarepagu e Recreio acumularam durante os 5 anos um total de 249 apartamentos com 5 ou mais dormitrios.
Geral: Regio 1 - 2003 4%
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Geral: Regio 1 - 2004 3% 11% 3% 2%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Geral: Regio 1 - 2005 1% 16% 0,6% 10%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

10%

38%

48%

21% 60%

40% 32%

Grfico 26
Geral: Regio 1 - 2006 1% 21% 40% 1%

Grfico 27
Geral: Regio 1 - 2007 1% 13%
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Grfico 28

0,7% 2%
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

51% 32%

37%

Grfico 29

Grfico 30

71 No que diz respeito ao nmero de unidades lanadas, todas as tipologias com exceo das de 2 quartos tiveram variao negativa em suas ofertas durante o ano de 2004. Os lanamentos de apartamentos de 2 quartos feitos na Regio 1 entre 2003 e 2007 perfizeram um total de 13.670 enquanto as de 3 e 4 quartos acumularam 9.515 e 4.298 unidades respectivamente.
Unidades Lanadas na Regio 1 - GERAL
4500 4000 3500 No. de Unidades 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Grfico 31

Dos 6 bairros que mais contriburam para o lanamento de unidades residenciais na Regio 1 durante o perodo analisado, a Barra da Tijuca foi a que apresentou maior variedade tipolgica. Embora os apartamentos com 2 quartos tenham prevalecido, foi expressiva a oferta de residncias com 3 e 4 quartos. Em determinados anos, as quantidades de unidades tanto com 3 ou 4 dormitrios suplantaram aquelas de apenas 2 quartos. No ano de 2003, por exemplo, 650 unidades de 3 quartos foram lanadas na Barra, contra 564 de 2 aposentos. Situao semelhante ocorreu em 2005 quando o nmero de apartamentos com 4 quartos foi superior ao de todas as outras tipologias. Com relao a Jacarepagu, embora tenham sido lanados um total de 699 apartamentos com 4 quartos entre 2003 e 2007, a grande maioria das unidades oferecidas possuam 2 ou 3 quartos. A participao dos apartamentos com 2 quartos no total variou entre 40% e 62% enquanto os com 3 quartos ficaram entre 33% e 53%. De forma semelhante a Jacarepagu, o Recreio dos Bandeirantes teve uma predominncia de lanamento de imveis com 2 e 3 quartos. Os grficos ao lado demonstram que enquanto nos trs primeiros anos da pesquisa o nmero de residncias com 3 quartos era sensivelmente inferior queles de 2 quartos, nos

72 dois anos subseqentes, suas participaes no total praticamente se igualaram. Este fato vem revelar um aumento do poder aquisitivo da populao do bairro, que vem procurando por imveis maiores. Os bairros de Vargem Grande e Vargem Pequena apresentaram tipologia heterognea durante o perodo analisado. No caso de Vargem Grande, os apartamentos de 4 quartos foram a maioria em 2003 e 2004 (49% e 46% respectivamente) enquanto que em 2007 apenas residncias de 1 dormitrio foram lanadas no bairro. Em Vargem Pequena, a maioria das ofertas foi de unidades com 2 quartos. Esta situao s foi diferente no ano de 2004, quando o nmero de residncias com 4 quartos (72 aptos) superou aquelas de 2 dormitrios (52 aptos.).

Unidades por Tipologia na Regio 1 - 2003

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
BARRA

Unidades por Tipologia na Regio 1 - 2004

100%
106 112 58 178 16 512 93 53 110 163 72

24 238 733 650 264 356 888 564 138 24

JACAREPAGU RECREIO V. GRANDE

88

42

90%

223

103

65

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

876 706

473 182 52

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

41 26
V. PEQUENA VILA VALQUEIRE

Grfico 32

0%
BARRA JACAREPAGU RECREIO V. GRANDE V. PEQUENA VILA VALQUEIRE

Grfico 33

Unidades por Tipologia na Regio 1 - 2005

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
BARRA JACAREPAGU RECREIO V. GRANDE V. PEQUENA VILA VALQUEIRE

Unidades por Tipologia na Regio 1 - 2006

100% 90%
70 236 220

39 92 869 953 620 108

12

456

52

40

803 724 644

847

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

846 1.115 710

500

857

979

715

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 34

0%
BARRA

64
JACAREPAGU RECREIO V. GRANDE V. PEQUENA VILA VALQUEIRE

Grfico 35

Unidades por Tipologia na Regio 1 - 2007

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
BARRA JACAREPAGU RECREIO V. GRANDE V. PEQUENA VILA VALQUEIRE

56

5 24 238

42 106 40

771 1.357 420 831 136

2.531 1.136 504

80

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 36

73 2.8. A Empresa Beta: um caso especial Como visto anteriormente, a histria do desenvolvimento desta regio marcada pela forma oligoplica da apropriao da terra, o que enseja a identificao dos padres utilizados por grupos especficos de empreendedores. A anlise do portfolio dos empreendimentos incorporados pela Empresa Beta, por exemplo, demonstra que no houve, no perodo analisado, acompanhamento da distribuio tipolgica observada nos bairros da Regio 1. De fato, mesmo que a maior parte de seus lanamentos tenha se constitudo por imveis com 2 e 3 quartos, a participao de cada tipologia no conjunto dos lanamentos variou consideravelmente em cada ano. Assim, enquanto em 2003 49% das unidades novas possuam 3 dormitrios, no ano seguinte, esta participao caiu para 21%. Fatos semelhantes puderam ser observados tanto entre os anos de 2004 e 2005 quanto entre os 2006 e 2007. No primeiro caso, a participao dos apartamentos de 2 quartos passou de 66% para pouco menos de 20% enquanto que no segundo, a participao de unidades com 4 quartos caiu de 45% para 28%. Este padro indica que, em cada um dos anos, a Empresa Beta buscou privilegiar uma determinada fatia do mercado. Esta tendncia foi de certa forma equalizada no ltimo perodo, tendo cada uma dessas tipologias (2, 3 e 4 quartos) correspondido a aproximadamente 1/3 do total de imveis lanados.
Empresa Beta: Tipologia 2003
Carvalho Hosken: Tipologia 2003

Empres

Carva

28%

Empresa Beta: Tipologia 2004

8% 5%

Carvalho Hosken: Tipologia 2004

EmpresaHosken: Tipologia 2005 Carvalho Beta: Tipologia 2005

7%

28%

23%

19%
2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos

2 quartos 3 quartos 4 quartos

21% 66%

2 quartos 3 quartos 4 quartos lofts

51%

23%

49%

Grfico 37

Grfico 38
Carvalho Hosken: Tipologia 2006

Grfico 39

Empresa Beta: Tipologia 2006

Empresa Beta: Tipologia 2007

Carvalho Hosken: Tipologia 2007

28% 35% 45%

2 quartos 3 quartos 4 quartos

32%
2 quartos 3 quartos 4 quartos

20%

40%

Grfico 40

Grfico 41

74 Com respeito ao nmero de unidades lanadas durante os 5 ltimos anos, observa-se que foi 2007 o ano de maior aquecimento. Durante este perodo foram lanadas 1.781 unidades contra 688 em 2006, 1.256 em 2005, 880 em 2004 e 307 em 2003. Ao contrrio do ano de 2006 - quando todas as tipologias, com exceo das de 2 quartos, tiveram reduo relativa 2007 apresentou crescimento considervel de todos os tipos de imveis. Este crescimento foi de 159% em relao ao ano anterior.
No. de Unidades Lanadas por Tipologia
800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts

No. de Unidades

Grfico 42

O grfico 41 mostra que, embora os apartamentos de 3 quartos tenham duplicado em 2007 sua participao (em termos relativos) em relao ao total de imveis lanados pela empresa em 2006, em termos absolutos o acrscimo foi de 409%. Desta forma, os apartamentos de 3 quartos no apenas passaram a representar 40% das ofertas (contra 20% em 2006) como somou um total de 713 unidades contra apenas 140 do ano anterior. A anlise da distribuio tipolgica por bairros revela que, com exceo do ano de 2007, a distribuio dos diversos tipos de apartamentos foi bastante dspare entre a Barra e Jacarepagu. No ano de 2006, por exemplo, a maioria dos imveis (67%) lanados pela Empresa Beta na Barra da Tijuca continha 4 quartos enquanto o restante eram apartamentos com 3 dormitrios. Jacarepagu por sua vez, apresentou neste mesmo ano, uma distribuio um pouco mais equilibrada com 34% de imveis com 2 quartos, 55% com 3 quartos e 11% com 4 quartos. Os lanamentos realizados pela empresa em 2004 mantiveram as diferenas observadas entre os bairros no perodo anterior. Neste ano, no entanto, a maior parte dos apartamentos lanados na Barra da Tijuca continha 2 quartos

75 (89%) e uma pequena poro de 3 quartos (2%) e lofts (9%). Os lanamentos feitos em Jacarepagu ampliaram o equilbrio entre as unidades com 2, 3 e 4 quartos representando cada uma respectivamente 35%, 47% e 18% do total. Em 2005 prevaleceram na Barra, os imveis maiores com 3, 4 e 5 dormitrios. Os apartamentos com dois quartos representaram menos de 10% do total, com apenas 64 unidades. J em 2006, todos os imveis incorporados pela Empresa Beta estavam localizados na Barra da Tijuca, sendo que em 2007, ano com o maior nmero de lanamento, a distribuio tipolgica das unidades foi bastante equilibrada nos dois bairros.
C.H.: Unidades por Tipologia - 2003 Empresa Beta: Unidades por Tipologia - 2003
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Barra da Tijuca Jacarepagu
29 72 62 24

C.H.: Unidades por Tipologia - 2004 Empresa Beta: Unidades por Tipologia - 2004
100% 90%
42 13 72

120

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

132 449 172

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 43

0% Barra da Tijuca Jacarepagu

Grfico 44

C.H.: Unidades por Tipologia - 2005 Empresa Beta: Unidades por Tipologia - 2005
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
120 64 172 168 568 92 72

C.H.: Unidades por Tipologia - 2006 Empresa Beta: Unidades por Tipologia - 2006
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
244 140

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

304

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 45
Jacarepagu

0% Barra da Tijuca Jacarepagu

Grfico 46

Barra da Tijuca

Unidades Lanadas por Bairro

Empresa Beta: Unidades por Tipologia - 2007 C.H.: Unidades por Tipologia - 2007
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Barra da Tijuca Jacarepagu
294 274 394 319 352 148

1200

1000

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

No. de Unidades

800

600

Barra da Tijuca Jacarepagu

400

200

Grfico 47
0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

Grfico

76 2.9. Outros Incorporadores Na comparao entre os imveis incorporados pela Empresa Beta e aqueles incorporados por outras empresas na Regio 1, fica evidente que a Empresa Beta lanou unidades mais generosas do que as demais. Os grficos abaixo indicam que a empresa Beta tem direcionado seus investimentos a uma clientela de classe mdia alta. Em 2003, enquanto as concorrentes apresentaram um mix formado por 48% de apartamentos de 2 quartos, 38% de 3 quartos e 9% de 4 quartos, a Empresa Beta estabeleceu proporo bastante diferente. Neste ano, a maior parte dos imveis lanados pela empresa continha 3 quartos (49%), 4 quartos (28%) e 2 quartos (23%). De fato, com exceo do ano de 2004 (quando a distribuio tipolgica das unidades lanadas pela Empresa Beta e as demais empresas foi bastante semelhante) a tendncia de oferta de unidades mais espaosas pela Empresa Beta pode ser observada em todo o perodo analisado. Em 2005, por exemplo, enquanto 44% dos imveis lanados pelas outras incorporadoras possuam 2 quartos, 51% dos imveis oferecidos pela Empresa Beta continham 4 dormitrios. Em 2006, os apartamentos com 4 quartos continuaram representando a principal tipologia da empresa com 45% total enquanto, pelo lado das outras empresas, as residncias com 2 quartos foram maioria.
Outros: Regio 1 - 2003 5%
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Outros: Regio 1 - 2004 2% 1% 12% 4% 2%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Outros: Regio 1 - 2005 1% 7% 13%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

9%

38%

35% 44%

48%

21%

58%

Grfico 49

Grfico 50

Grfico 51

Outros: Regio 1 - 2006 1% 18% 41%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Outros: Regio 1 - 2007 1% 9% 1% 2%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

Unidades Lanadas na Regio 1 - OUTROS

4000 3500 3000 No. de Unidades 2500 2000 1500 1000 500 0

1%

30% 57%

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 ou mais quartos lofts lotes

39%

Grfico 54
2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

Grfico 52 Grfico 53

77 Em termos de progresso da distribuio tipolgica, observa-se um fato interessante: enquanto no ano de 2004 houve um crescimento no lanamento de quase todos os tipos de apartamentos pela Empresa Beta (com exceo das unidades com 4 quartos), para as demais empresas, esse ano apresentou um decrscimo geral no nmero de unidades em relao ao ano anterior. Apesar de esta tendncia ter sido compensada no perodo seguinte, ela se repetiu parcialmente no ano de 2007, quando o nmero de unidades com 2 e 3 quartos lanadas pelas outras incorporadoras foi menor do que as lanadas no ano de 2006.

Outros: Unidades por Tipologia - 2003

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Barra Jacarepagu
24 564 816 621 176 613

Outros: Unidades por Tipologia - 2004

100% 90% 106 70
58 21

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

16

340

165

427

574

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 55

0%

62 Barra Jacarepagu

Grfico 56

Outros: Unidades por Tipologia - 2005

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Barra Jacarepagu 552 644 739 500 785
301 39 36

Outros: Unidades por Tipologia - 2006

100% 90%
70 236

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

542

1.115 360

613

979

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

Grfico 57

64

Grfico 58

BARRA

JACAREPAGU

Outros: Unidades por Tipologia - 2007

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Barra Jacarepagu 842 2.257 437
419

Outros: Unidades Lanadas por Bairro

4.000 3.500

56
24

90

1.038

lotes lofts 5 ou mais quartos 4 quartos 3 quartos 2 quartos 1 quarto

3.000 No. de Unidades 2.500 2.000 1.500 1.000

Barra Jacarepagu

Grfico 59

500 0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

Grfico 60

78 Com relao Barra da Tijuca e Jacarepagu bairros onde a Empresa Beta tem concentrado seus lanamentos - possvel observar as mesmas diferenas entre a distribuio tipolgica dos imveis lanados pela Empresa Beta e aqueles lanados pelas demais incorporadoras. Embora neste caso as diferenas sejam mais sutis do que as existentes na totalidade da Regio 1, visvel que a Empresa Beta disponibilizou nos anos analisados (e ao menos em termos relativos) apartamentos mais generosos do que os dos concorrentes. A disparidade entre a composio tipolgica talvez s no seja igual observada no total da Regio 1 pelo fato desses dois bairros atrarem uma populao de maior poder aquisitivo e que normalmente j demandam apartamentos mais espaosos. No entanto, quando comparamos as unidades lanadas na Barra pelas demais incorporadoras com aquelas lanadas em Jacarepagu, notamos que o comportamento similar ao observado na distribuio dos imveis da Empresa Beta nesses dois bairros. Ou seja, a proporo de imveis com maior nmero de dormitrios lanados na Barra da Tijuca , de uma forma geral, superior participao desse tipo de apartamento no total de imveis lanados em Jacarepagu. A razo por tal fato que, da mesma forma que Jacarepagu encontra-se mais valorizada que a maioria dos bairros da Regio 1, os imveis da Barra da Tijuca so destinados a uma parcela da populao com poder aquisitivo ainda mais elevado. Seja como for, o nmero de imveis lanados em Jacarepagu pela concorrncia foi expressivamente maior do que os lanados na Barra nos ltimos dois anos. No caso da Empresa Beta essa situao s ocorreu no ano de 2003. 2.10. Concluses sobre os Lanamentos Imobilirios atuais na Baixada de Jacarepagu. Sobre o posicionamento da Empresa Beta no mercado imobilirio formal do Rio de Janeiro, podemos concluir que sua participao no total de imveis lanados de Janeiro 2003 at dezembro de 2007 pelas Construtoras filiadas a ADEMI variou entre 5% e 16%. Este um valor bastante expressivo tendo-se em conta o elevado nmero de unidades lanadas anualmente em todo o municpio e quantidade de incorporadoras atuantes no Rio.

79 Alm disso, possvel perceber que a taxa de crescimento no nmero de unidades lanadas pela empresa a cada ano superior taxa de crescimento de apartamentos oferecidos pelas demais incorporadoras. Como se pode ver no grfico 59, enquanto o incremento de unidades lanadas pelas outras incorporadoras foi de 75% entre 2003 e 2007, o aumento no nmero de apartamentos lanados pela Empresa Beta foi de 480%. Na Regio 1, essa tendncia no apenas foi observada como ampliada, haja visto que foi nesta parte da cidade que a empresa concentrou seus investimentos. Se em termos relativos, a participao da Empresa Beta na Regio 1 variou entre 7% e 23% no perodo analisado, em nmeros absolutos passou de 307 unidades em 2003 para 1.781 em 2007. J em relao distribuio tipolgica das unidades, ficou evidente que, embora a Empresa Beta tenha apresentado um portfolio bastante diversificado, a porcentagem de apartamentos com maior nmero dormitrios foi superior mdia das unidades lanadas pelas suas concorrentes. Isto significa dizer que, comparativamente aos imveis lanados pelas demais incorporadoras, os apartamentos mais espaosos tiveram uma maior participao no total de unidades lanadas pela Empresa Beta.
Unidades Lanadas no Rio de Janeiro
Comparao Geral participao nos lanamentos
100% 90% 80%
307 880 1.256 688 1.781

11.000 10.000 9.000 8.000 No. de Unidades 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2003 2004 2005 2006 2007
5.920 4.433 7.581 7.765

10.401

Empresa "Beta" Outros

Outros Empresa "Beta"

Grfico 61

Grfico 62

0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

Ano de Lanamento

Unidades Lanadas na Regio 1

100%

Unidades Lanadas na Regio 1

7.000 6.000 5.000

80%

60%
4160

2944

5003 5624

6496

Outros Empresa "Beta"

No. de Unidades

4.000 3.000 2.000 1.000 0 2003 2004 2005 Ano de Lanamento 2006 2007

40%

Empresa "Beta" Outros

Grfico 63
20%
880 1.256 688 1.781

Grfico 64

0%

307

2003

2004

2005

2006

2007

Ano de Lanamento

80 2.11. A rea total Licenciada: Compreendendo os dados oficiais De acordo com o relatrio sobre licenciamento de construes e emisso de habite-se da Secretaria Municipal de Urbanismo, o total de rea licenciada no ano de 2007 foi 9,85% menor do que a observada no ano de 2006. Apesar dessa reduo, o nmero de unidades licenciadas foi de 23.293, com um acrscimo de 9,89% em relao ao ano de 2006. Este fato indica uma reduo no tamanho das unidades alm de um maior nmero de unidades por empreendimento. Segundo a tabela ao lado, o nmero de licenas e o nmero de edificaes tambm foi menor em 2007, vindo a corroborar com a idia de que vem crescendo o nmero de empreendimento composto por robustas edificaes que possuem grande nmero de unidades residenciais. Como era de se esperar, a rea de Planejamento que apresentou o maior nmero de unidades licenciadas foi a AP-4, incluindo as Regies Administrativas de Jacarepagu, Barra da Tijuca e Cidade de Deus. Estas trs Regies foram responsveis por mais da metade da rea licenciada no municpio representando entre 55% e 60% do total. Expressivas tambm foram as participaes das AP-3, AP-2, e AP-5. Enquanto na AP-2 o crescimento se deu atravs da renovao urbana com a construo de novos empreendimentos no lugar de imveis mais antigos, na AP-5, o principal fator do aumento na rea licenciada foi o incremento de empreendimentos de natureza social viabilizados pela Lei 40/99 e financiados pela Caixa Econmica Federal.
rea Total Licenciada - 2007
rea Total Licenciada - 2005 10% 6% 14%
AP 1 AP2 AP3 AP4 AP5

rea Total Licenciada - 2006

14%
8% 7% 6%
AP 1 AP2 AP3 AP4 AP5

6% 12%
AP 1 AP2 AP3 AP4 AP5

19%

13%

14%

56%

60%

55%

Grfico 65

Grfico 66 Grfico 67

81
APs 2007 AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 AP 5 2006 AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 AP 5 2005 AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 AP 5 Total (m) 3.511.135 214.574 419.726 448.260 1.946.085 482.490 3.942.986 295.186 250.589 756.282 2.317.336 323.593 3.946.136 229.602 588.617 596.807 2.159.198 371.911 Resid (m) 2.523.721 25.395 240.942 301.037 1.570.237 386.110 2.648.263 49.356 119.802 370.102 1.899.261 209.743 2.346.211 7.474 180.345 289.049 1.659.531 209.813 Misto (m) 150.443 7.794 109.164 17.726 4.162 11.597 67.387 1.332 18.708 38.544 2.916 5.887 308.514 82.948 148.141 15.096 53.143 9.188 Comercial (m) 421.801 67.077 16.469 82.601 215.608 40.046 648.818 199.304 63.157 69.344 302.805 14.208 788.770 93.834 224.880 171.164 271.901 26.991 Servios (m) 378.429 106.191 53.151 42.340 149.715 27.033 498.045 41.740 48.921 254.276 103.169 49.938 316.184 44.421 35.252 76.000 151.313 9.199 Industrial (m) 36.741 8.117 0 4.557 6.363 17.705 80.473 3.455 0 24.017 9.185 43.817 186.456 926 0 45.499 23.311 116.721

Tabela 2: rea de construo Licenciada por AP e por tipo de uso

No que diz respeito ao uso residencial especificamente, depreende-se que no perodo 2005/2007, houve aumento da rea licenciada apenas nas AP-2 e AP5. Nas demais reas de planejamento houve aumento da rea licenciada entre 2005 e 2006 e reduo no ano de 2007. (grfico 68). Em relao ao uso misto, com exceo da AP-3 que apresentou tendncia oposta, todas as APs apresentaram reduo expressiva nesse tipo de uso em 2006 com recuperao parcial no ano de 2007 (grfico 69). O uso comercial, por sua vez, apresentou aumento nas AP-4 e AP-1 durante os anos de 2005 e 2006 e declnio no ano seguinte, juntamente AP-2. Este fato interessante uma vez que mostra a similaridade dos comportamentos da regio da Barra da Tijuca e do Centro da Cidade no que diz respeito atividade comercial. Ainda no que tange este tipo de uso, as rea de planejamento 3 e 5 apresentaram queda no perodo de 2005 2006, esboando j alguma recuperao em 2007 (grfico 70). Assim como nos usos residencial e comercial, a AP-4 foi a rea de planejamento que mostrou a rea licenciada para o uso de servio, suplantada apenas em 2006 por um comportamento atpico da AP-3, a rea da Baixada de Jacarepagu, vem se confirmando como regio prioritria para o estabelecimento de novos centros se servios (grfico 71).

82
rea Total Licenciada - Uso Residencial
2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 rea Licenciada 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2005 2006 Ano de Licenciamento 2007 rea Licenciada

rea Total Licenciada - Uso Misto

160.000 140.000 120.000

rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

Grfico 68

0 2005 2006 Ano de Licenciamento 2007

Grfico 69

rea Total Licenciada - Uso Comercial

350.000 300.000 250.000 rea Licenciada 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2005 2006 Ano de Licenciamento 2007

rea Total Licenciada - Uso de Servios

300.000

250.000

rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

rea Licenciada

rea de Planejamento 1

200.000

rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

150.000

100.000

50.000

Grfico 70

0 2005 2006 Ano de Licenciamento 2007

Grfico 71

rea Total Licenciada - Uso Industrial

140.000 120.000 100.000 rea Licenciada 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2005 2006 Ano de Licenciamento 2007

rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

Grfico 72

J em relao ao uso industrial, nota-se que desde 2005 h uma reduo generalizada da rea licenciada. Embora a AP-1 tenha aumentado sua rea industrial de 926,00 m em 2005 para 8.117,00 m em 2007, outras regies como a AP-5 tiveram diminuio de mais de 80% na rea licenciada com o mesmo uso (grfico 72). No mbito geral do Rio de Janeiro, possvel perceber que a atividade residencial vem ganhando destaque em relao s demais. Enquanto ela aumentou sua participao de 59% para 72% do total entre 2005 e 2007, os usos comercial e industrial apresentaram, no mesmo perodo, queda de 40% e 80% respectivamente (grficos 73, 74 e 75).

83
rea Total Licenciada por Uso - 2005 5%
Residencial Misto Comercial Servios Industrial

rea Total Licenciada por Uso - 2006 2%

Residencial Misto Comercial Servios Industrial

rea Total Licenciada por Uso - 2007 1%

Residencial Misto Comercial Servios Industrial

8%

13%

11% 12% 4%

20% 59% 8%

16% 2%

67%

72%

Grfico 73

Grfico 74

Grfico 75

Na anlise da participao de cada rea de planejamento na distribuio da rea licenciada por ramo de atividade, notamos que para o ano de 2007, a AP-4 foi a principal responsvel pelo licenciamento de reas residenciais, comerciais e de servio com 62%, 51% e 40% do total, respectivamente. Sua participao s no foi majoritria nos usos misto e industrial que se concentraram na AP-2, no caso do uso misto, e na AP-5, no caso do uso industrial (grficos 76, 77, 78, 79 e 80).
rea Total Licenciada: Uso Residencial - 2007 1% rea Total Licenciada: Uso Misto - 2007
7,71% 9,55%

rea Total Licenciada: Uso Comercial - 2007

15,30%

3% 12%
rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

5%
rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5
72,56%

9,49%

16%
3,90%

12%

rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

20% 51%

62%

Grfico 76

Grfico 77

Grfico 78

rea Total Licenciada: Uso de Servios - 2007

rea Total Licenciada: Uso Industrial - 2007

7,14%

28%

22%
rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5
48,19% 0,00%

rea de Planejamento 1 rea de Planejamento 2 rea de Planejamento 3 rea de Planejamento 4 rea de Planejamento 5

40%
14,05%

12%

11%

Grfico 79

17%

Grfico 80

Em relao Baixada de Jacarepagu propriamente dita, notamos que de 2005 a 2007 a participao do uso residencial variou entre 77% e 83% enquanto que o uso comercial (incluindo servios) variou entre 17% e 20%. Este fato indica que, embora apresente para os usos comercial e de servio variaes semelhantes s observadas na rea central do Rio de Janeiro, sua ocupao majoritariamente residencial. (grfico 81, 82 e 83)

84
rea Total Licenciada por Uso na AP.4 - 2005
1,08%

rea Total Licenciada por Uso na AP.4 - 2006

0,40%

rea Total Licenciada por Uso na AP.4 - 2007

0,33%

7% 13%
2,46%

4% 13%
Residencial Misto Comercial Servios Industrial
0,13%

8% 11%
Residencial Misto Comercial Servios Industrial
0,21%

Residencial Misto Comercial Servios Industrial

77%

Grfico 81

83%

Grfico 82

81%

Grfico 83

CAPTULO 3: A BAIXADA DE JACAREPAGU DE AMANH

A anlise feita at agora nos mostrou que desde a elaborao do Plano Piloto por Lucio Costa muitas foram as mudanas ocorridas na ocupao da Baixada de Jacarepagu. Enquanto em um primeiro momento houve a ocupao das reas ao longo da Avenida das Amricas, durante a dcada de 1990comearam a surgir outros vetores de expanso urbana. Se por um lado terrenos remanescentes do boom imobilirio ocorridos na dcada de 1970 e 1980 passaram a ser ocupados, valendo-se das modificaes feitas no Decreto 3.046/81 ( como as relacionadas as operaes interligadas e a lei do apart-hoteis), por outro lado, a vasta rea localizada situada entre a Av. Ayrton Senna, Avenida Emb. Abelardo Bueno, a Avenida Salvador Allende e a Avenida Projetada 8, comeou a ganhar importncia (principalmente aps a inaugurao da Linha Amarela em 1997). Aproveitando-se do mote dos Jogos Panamericanos de 2007, grandes investimentos foram feitos na Avenida Emb.Abelardo Bueno, local que concentrou boa parte das instalaes esportivas utilizadas nas competies. Apelidada de Boulevard do Pan, esta via considerada por muitos como a avenida mais bonita da regio, contando com paisagismo exuberante custeado pela iniciativa privada. Importante notar que muito do paisagismo executado nesta regio foi feito pelo pagamento de medidas compensatrias exigidas pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMAC) para o corte de rvores e para o licenciamento ambiental dos empreendimentos. Analisando as reas ainda desocupadas na Baixada de Jacarepagu, possvel concluir que o desenvolvimento futuro da regio ter que passar obrigatoriamente pelo arco formado pelas Avenidas Joo Cabral de Melo Neto

85 (antiga Via Parque), Abelardo Bueno, e Salvador Allende. Proprietria de grandes pores de terras nestas trs vias, a Carvalho Hosken tem desenvolvido com outras construtoras de peso, projetos que vo desde bairros residenciais completos (GLEBA F, Rio2 e Cidade Jardim), at centro comerciais com torres corporativas e shopping centers (Centro Metropolitano). Tambm nas reas dessa empresa que esto sendo planejadas as Vilas Olmpicas e da Mdia das Olimpadas Rio 2016. Nos terrenos conhecidos como Ilha Pura e Outeiro esto projetados, s para a fase olmpica, mais de 11.000 unidades, que devero atender uma populao de aproximadamente 17.500 atletas e 16.000 profissionais da mdia.

Mapa 25: Localizao das grandes glebas ainda disponveis ao longo do arco formado pela Av. Ayrton Senna, Abelardo Bueno e Salvador Allende

Foto 11: rea onde est sendo implantado o Condomnio Cidade Jardim da RJZ Cyrela e Carvalho Hosken.

86 Alm dessas reas, a vasta regio com mais de 2130 hectares compreendida entre a Avenida das Amricas, Estrada Benvindo de Novaes e Estrada dos Bandeirantes, constitui tambm um enorme estoque de terras. Embora j apresente uma ocupao rarefeita, seu desenvolvimento dever ser alavancado pela aplicao dos parmetros contidos na Lei Complementar 79 de 30 de maro de 2006. Conhecida como PEU das Vargens, esta legislao prope novos critrios de ocupao para os Bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena e Camorim, modificando em parte as determinaes presentes no Decreto 3.046/81. Como veremos a seguir, sua importncia reside no apenas no fato de constituir as regras para um novo vetor de expanso na Baixada de Jacarepagu, como viabilizar uma ocupao mais controlada numa rea que sofre atualmente com a proliferao de loteamentos irregulares. 3.1. PEU das Vargens: nasce um novo vetor de expanso da Barra da Tijuca A medida que diminuem o nmero de terrenos disponveis na Barra da Tijuca, aumenta-se a presso pela ocupao das vastas glebas ainda desimpedidas na poro mais ocidental do bairro bem como aquelas j dentro do limites de Bairros que ainda hoje guardam um carter eminentemente rural: Vargem Grande, Vargem Pequena e Camorim. Da mesma forma que o Fenmeno Barra da Tijuca vem tendo seus limites virtualmente expandidos nas campanhas publicitrias dos novos lanamentos imobilirios, bairros que h at poucos anos eram utilizados para a produo agrcola, passam a fazer parte dos planos dos grandes produtores imobilirios. Presses polticas para a modificao da legislao urbanstica da rea comeam a ser feitas por aqueles que possuem o controle do grande capital incorporador e a ocupao ainda rarefeita e de baixssima densidade populacional ganha novas diretrizes para uma ocupao mais intensiva do solo urbano. As modificaes efetuadas na legislao urbanstica da Barra da Tijuca desde a concepo do Plano Diretor, evidencia a dinmica de uma regio que desde a dcada de 60 tida no apenas como o vetor de expanso da cidade, como, mais especificamente, prolongamento da zona sul do Rio de Janeiro. A novssima Zona Sul, como se refere Abreu (2006) demanda por uma evoluo das

87 normas vigentes, a modelo do que foi observado anteriormente em outros bairros como Copacabana, Ipanema e Leblon. Como foi visto, passado poucos anos da edio do decreto 324 /76, cuja funo era ditar as regras gerais do Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu, novas legislaes foram criadas para adequar a ocupao da regio a realidade que se impunha. Desta forma, embora o decreto citado j estabelecesse os parmetros urbansticos bsicos para boa parte da baixada, o decreto 3.046/81 veio suplantlo, estabelecendo em alguns casos as primeiras diretrizes de ocupao, e em tantos outros, a modificao daquilo que j estava detalhado. A rea compreendida entre a Avenida das Amricas, a Avenida Salvador Allende e o Macio da Pedra Branca, ganhou uma nova proposio de ocupao urbana no ano de 2006. Atravs da Lei Complementar 79/2006 novos usos podero ser propostos em reas que anteriormente s poderiam ser ocupadas por edificaes uni ou multifamiliares. Embora a aplicao integral dos parmetros do PEU das Vargens encontrese atualmente impossibilitada devido edio do decreto 28.193/07, o qual obriga a adoo das normas mais restritivas do Decreto 3.046/81 ou da Lei Complementar 79/06, sua elaborao, revela, por si s, a premncia do estabelecimento de uma nova diretriz de ocupao para aquele espao. Na realidade, a batalha judicial encampada pelo poder executivo com fins a impedir a implementao do PEU das Vargens motivada muito mais por uma questo financeira do que por uma divergncia de opinies entre o corpo tcnico da prefeitura e o dos vereadores. Comparando-se as propostas feitas pelo poder Executivo e aquelas aprovadas na Lei Complementar 79 pela Cmara Municipal, possvel perceber que existem algumas diferenas nos critrios estabelecidos para o parcelamento do solo e para a edificao propriamente dita. No entanto, a diferena mais evidente que se apreende desta anlise, que, segundo a proposio da prefeitura, alguns parmetros mximos s poderiam ser alcanados atravs da utilizao de instrumentos onerosos como a Outorga Onerosa. Se por um lado, os vereadores so pressionados pelos grandes proprietrios/incorporadores, para a elaborao de normas urbansticas as mais

88 brandas possveis, por lado, a prefeitura, faz o possvel para viabilizar uma arrecadao que venha a custear parte dos recursos pblicos gastos no provimento de infra-estrutura para a regio em questo. De acordo com o inciso III do Art. 2 do PEU das Vargens, um dos objetivos do novo marco legal justamente orientar a aplicao dos instrumentos da poltica urbana estabelecidos pela Lei Federal n.o 10.257, de 2001, para a urbanizao da regio, viabilizando a reunio de recursos pblicos e privados (Lei Complementar 79/06, Art.2, Inciso III). No entanto, mesmo reservando uma Seo inteira sobre a aplicao dos instrumentos da Poltica Urbana (Outorga Onerosa do Direito de Construir, Transferncia do Direito de Construir e Operao Urbana Consorciada) no estabelecido, a priori, os parmetros e zoneamentos especiais a serem alcanados atravs desses mecanismos. A exemplo do que ocorreu com o Plano Diretor da Cidade, instrumentos que necessitavam de legislao complementar para serem regulamentados, acabaram no sendo nunca utilizados. Seja como for, a elaborao do PEU das Vargens veio trazer propostas importantes para ordenamento desta rea, hoje em franco processo de ocupao irregular. Ao contrrio do ocorrido entre o Decreto 324/76 e o Decreto 3.046/81 que mantiveram intocadas as mesmas subzonas de planejamento, o PEU das Vargens traz em seu bojo um novo olhar sobre os bairros da Vargem Grande, Vargem Pequena, Camorim e parte dos bairros da Barra da Tijuca e Jacarepagu. Em seu contexto proposto um novo zoneamento e a redefinio de parte das subzonas existentes na legislao anterior. Como se ver, na maioria dos setores delimitados pelo PEU, houve um aumento no ndice de aproveitamento do terreno (I.A.T) para os usos residencial e comercial. Se este fato veio, por si s, atender as demandas feitas pelo grande capital, uma outra alterao ainda mais significativa criou a possibilidade de uma ocupao socialmente menos segregadora. Em determinadas sub-zonas, onde, segundo o decreto 3.046/81 s poderiam ser aprovados lotes com reas mnimas entre 1.000,00 m e 10.000,00 m, passou a ser permitido o parcelamento do solo em lotes menores com 360,00 m, 600,00 m e 1.000 m. Esta alterao representou, de certa forma, uma democratizao do acesso terra j que possibilitou que uma populao de poder aquisitivo mais modesto pudesse ser atendida pelo mercado imobilirio formal.

89

Tabela 3: Comparao entre o Decreto 3.046/81 e o PEU das Vargens

90 De fato, segundo os plano de Lucio Costa, as Vargens Grande e Pequena deveriam ser incentivados como reas de cultura com stio, granjas e chcaras. (Costa, 1969: 12) No entanto, as reas dos lotes necessrias para o cultivo de qualquer espcie eram, certamente, muito superiores quelas adequadas para o uso residencial. Por isso, embora o Decreto 3.046/81 tenha preenchido parte da lacuna deixada pela legislao anterior, ela no foi suficiente para se ajustar nova dinmica da regio. A conseqncia desse anacronismo entre a legislao vigente e a demanda por lotes menores levou um nmero significativo de pessoas a recorrer ao mercado informal de terras. Muitos proprietrios ansiosos com a possibilidade de lucrar com a venda de seus terrenos, mas frustrados com a impossibilidade de parcel-los em pores menores no exitaram em vender clandestinamente lotes menores que os permitidos. Este fato causou transtornos no apenas para os prprios adquirentes dos lotes, como, em determinados casos, possibilitou a ocupao indevida de reas que haviam sido demarcadas como necessrias para a abertura de novas vias. Tendo-se em vista que o loteamento em parcelas menores no seria aprovado pelo rgo licenciador, os loteadores no se preocupavam em fazer nem as doaes previstas na lei, nem os recuos estabelecidos nos projetos de alinhamento existentes. Para se ter uma idia da mudana trazida pela reduo na rea mnima dos lotes, basta fazermos uma equao matemtica simples. Em determinadas reas de Vargem Grande e Vargem pequena, onde o lote mnimo permitido pelo Decreto 3.046/81 era, por exemplo, igual a 10.000,00 m, podia-se construir, edificaes unifamiliares com uma A.T.E mxima at 2.000 m (j que o I.A.T estabelecido era de 0,20). No PEU das Vargens, por outro lado, com a reduo da rea mnima do lote, poder-se-ia construir em terreno de igual dimenso, dez edificaes de 200,00 m. Portanto, embora o potencial construtivo para o terreno seja o mesmo, o proprietrio passou a ganhar em liquidez, j que sua propriedade pode agora ser vendida entre um maior nmero de compradores. Ainda sobre este aspecto, importante frisar que o carter de preveno da formao de novos loteamentos irregulares citado explicitamente no texto da lei. De acordo com seu Art. 2, o PEU Vargens tem por objetivos:

91 Iorientar a ocupao urbana de parte da Baixada de Jacarepagu, condicionando-a proteo do meio ambiente s suas caractersticas paisagsticas e de fragilidade ambiental e promovendo uma relao adequada entre adensamento e as possibilidades do stio; IIintegrar as intervenes e/ou aes administrativas dos diversos rgos setoriais municipais municipais, necessrias urbanizao, com a proteo do ambiente local; IIIorientar a aplicao dos instrumentos da poltica urbana estabelecidos pela Lei Federal n.o 10.2570, de 2001, para a urbanizao da regio, viabilizando a reunio de recursos pblicos e privados; IVadequar os parmetros urbansticos realidade local e tornar mais eficaz o seu controle, em virtude da atual intensificao da ocupao urbana e do crescente surgimento de loteamentos irregulares e clandestinos; (grifo nosso) Vgarantir meios de participao da populao local para atendimento de suas propostas. A questo dos assentamentos informais, juntamente a preocupao com a preservao ambiental da regio, ensejou a aplicao de parmetros urbansticos at ento inexistentes na legislao da Baixada de Jacarepagu. Conceitos de permeabilidade urbana e adensamento construtivo se uniram aos j consagrados critrios de edificao tais como o I.A.T, Taxa de Ocupao, nmero de pavimentos e Afastamentos. Se o primeiro desses novos parmetros tem por objetivo garantir a permeabilidade do solo, o segundo, por sua vez, visa impedir a construo de edificaes muito adensadas e com nmero exagerado de unidades habitacionais. Curioso notar que, alm dessas novidades, o PEU das Vargens prope uma abordagem diferenciada ao da legislao anterior no que diz respeito aplicao dos parmetros urbansticos segundo o uso proposto. Ao contrrio do preconizado no Decreto 3.046/81, a Lei Complementar 79/06 no faz distino do uso a ser dado ao lote quando da aplicao dos critrios de edificao. Assim, se em um determinado setor ou sub-setor for permitido o uso residencial unifamiliar, multifamiliar ou comercial, o critrio de edificao (No. de pavimentos, I.A.T, Taxa de Ocupao, etc) ser o mesmo para todos. Isto

92 significa dizer que, de certa forma, a densidade construtiva tem uma importncia maior para o PEU das Vargens do que a densidade populacional. Portanto, partindo-se do princpio que a adoo de um mesmo I.A.T para edificaes comerciais ou residenciais resultar em volumes de construo ou reas privativas totais no muito dspares1, conclui-se que caber ao proprietrio do terreno decidir o melhor uso a dar ao seu imvel. Esta escolha ser feita de acordo com a demanda percebida para cara um dos usos permitidos durante o tempo, devendo ser selecionada a opo que apresente a melhor relao entre o preo de venda do metro quadrado da rea privativa e o custo do metro quadrado da construo. Ainda que interessante, esta nova forma de orientar o desenvolvimento da regio, traz em si uma ameaa no que diz respeito a infra-estrutura instalada. Tendo-se em vista que os espaos internos so, de forma geral, utilizados de maneira mais intensiva nas edificaes de uso comercial/de servios do que nas de uso residencial, de se esperar que a presso exercida sobre a infra-estrutura urbana seja tambm consideravelmente maior. Portanto, caso o panorama econmico-financeiro propicie a escolha de determinado uso em detrimento do outro, de se esperar que a infra-estrutura existente se mostre ora ociosa, ora sobrecarregada. A gnese desta problemtica reside no fato do PEU das Vargens no ter discriminado o uso comercial do uso residencial quando da aplicao dos parmetros urbansticos. Apesar de existir reas onde apenas o uso residencial permitido, no h nenhum local onde esteja previsto somente o uso comercial. Ou seja, partiu-se do princpio de que onde for permitido o uso comercial/servios, assim tambm ser o de carter residencial. Esta concluso tanto verdadeira que, na Seo dedicada ao zoneamento, so definidas apenas dois tipos de zonas: a zona residencial (ZRU ou ZRM) e a Zona de uso misto (ZUM1, ZUM2 e ZUM3). O resultado dessa situao que, embora se tenha conferido uma maior flexibilidade na escolha dos usos e maior adaptabilidade da legislao a dinmica urbana, gerou-se incertezas em relao ao planejamento da infra-estrutura a ser provisionada. Apenas a ttulo de exemplificao, no setor B do PEU das Vargens permitido tanto o uso residencial como o comercial e o de servios. Embora uma
1

Na realidade, haveria diferenas no volume de construo por conta das diferenas das exigncias feitas em relao ao nmero de vagas de automveis para cada um dos usos e to no contabilizao das varandas no cmputo da rea total edificada (A.T.E)

93 ocupao mais intensiva possa ser feita na poro limtrofe as principais vias projetadas/existentes, no preciso ficar limitado a uma opo apenas, sendo os critrios de edificao comum a todas as reas. Nas subzonas A-28 e A-29 do Decreto 3.046/81, por outro lado, no h alternativa que no a de destinar os lotes para o uso residencial. Desta comparao apreende-se que o PEU das Vargens possibilita uma variedade muito maior de ocupaes, proposta diametralmente oposta ao do 3.046/81, cuja concepo modernista insiste em vincular a utilizao do solo a uma imagem construda pr-concebida.

Mapa 26: Comparao entre o Decreto 3.046/81 e o PEU das Vargens

94 3.2. Aspectos de restrio ocupao da Baixada de Jacarepagu De todos os fatores que podem eventualmente restringir a ocupao da Baixada de Jacarepagu, trs merecem ateno especial. A primeira e mais critica delas, trata da saturao do sistema virio e de transportes da regio. A Baixada de Jacarepagu , pela prpria conformao geomorfolgica, uma zona de difcil acesso. A presena de dois grandes macios faz com que se resuma a duas as principais vias de entrada e sada da rea, fato este que implica em um sistema virio complicado. Esta caracterstica de confinamento que at meados da dcada de 70 no possua maior relevncia dado o baixo volume de veculos que para l se dirigia, ganhou destaque no cenrio urbano aps a construo da auto-estrada Lagoa Barra e Linha Amarela. Esta duas vias, embora tenham facilitado o acesso regio, encontram-se operando no limite de suas capacidades, estando suscetveis a congestionamentos constantes. Outra caracterstica fsica que dificulta sobremaneira a resoluo do problema do trfego na regio a existncia de um sistema lacustre que secciona o territrio em faixas com poucos pontos de conexo. Este fato, aliado aos grandes investimentos que tem sido feitos na Barra da Tijuca, Recreio e Jacarepagu, com o crescimento acelerado no nmero de novas construes e locais de trabalho resultam em condies de bastante vulnerabilidade para o sistema virio. O aumento populacional sem precedentes fez das Regies Administrativas da Barra da Tijuca e Jacarepagu, uma das principais reas de concentrao de empregos, ficando atrs somente das R.As do Centro e Botafogo. De acordo com o Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro, as R.As de Jacarepagu e Barra da Tijuca perdem somente para as R.As do Centro e Botafogo no que diz respeito ao nmero de viagens originadas. Embora a rea apresente um equilbrio no nmero de viagens originadas e atradas, os grficos de linhas de desejo comprovam que os principais fluxos por transporte motorizado ocorrem em direo ao Centro, Botafogo, Copacabana, Lagoa, Barra da Tijuca, Jacarepagu, Mier e Madureira. J em relao ao transporte individual, as regies que mais atraem viagens no perodo da manh so: Lagoa, Barra da Tijuca, Jacarepagu, Botafogo, Centro e Mier.

95

Mapa 27

Mapa 28

Mapa 29 Mapa 30

Se forem considerados cenrios a mdio e longo prazo, levando em conta a ocupao dos terrenos vazios ainda oferecidos na Barra da Tijuca e a ampliao da frota de automveis, o trafego de entrada e sada para a Baixada de Jacarepagu exigir que continuem sendo realizados investimentos em infra-estrutura viria, como dever ocorrer com a implantao da linha 4 do metr e T-5. No entanto, caso no seja tomada nenhuma medida no sentido de melhorar a mobilidade nessa regio, estima-se que os impactos em alguns corredores sero bastante expressivos. Assim, no que diz respeito aos principais acessos a Baixada de Jacarepagu, o incremento no nmero de transporte individual circulando na Linha Amarela, Estrada Lagoa-Barra e Avenida das Amricas nos prximos vinte anos ser respectivamente de 55%, 31% e 32%. Da mesma forma, o aumento no nmero de usurios de transportes coletivos que passam pela seo crtica da Avenida Ayrton Senna ser de 56% enquanto na Avenida das Amricas ser de 37%, refletindo numa sensvel piora no sistema de transportes da cidade. Em termos globais, esperado que o tempo de

96 viagem aumente em 28% no caso de transporte individual, com uma queda de 25% na velocidade mdia. Seja como for, e independentemente das aes tomadas pelos governos federal, estadual e municipal, cabe a iniciativa privada tomar decises que visem diminuir a necessidade de utilizao de veculos automotores, especialmente os de uso individual. O paradigma modernista sob o qual a ocupao da Baixada de Jacarepagu foi baseada precisa ser revisto. preciso, antes de mais nada, criar espaos de moradia prximos s oportunidades de trabalho e comrcio que possam ser vencidos a p ou em pequenas viagens feitas por transporte pblico coletivo. O segundo aspecto que pode agir restritivamente a ocupao da Baixada de Jacarepagu a falta de saneamento bsico. Embora tenham sido anunciados pela CEDAE macios investimentos em saneamento bsico na Baixada de Jacarepagu, estudo realizado pela Ambiental Engenharia e Consultoria revelou que em 2000, muitas reas da Bacia Hidrogrfica de Jacarepagu no possuam atendimento adequado por redes de esgoto sanitrio. As reas mais crticas eram aquelas situadas a oeste como Vargem Grande, Vargem Pequena e Recreio dos Bandeirantes, embora trechos ao redor da Lagoa da Tijuca tambm apresentassem atendimento em apenas 20% dos domiclios. De acordo com o estudo:
O complexo lacunar recebe cerca de 3.200 litros de esgoto por segundo, o equivalente a aproximadamente 220 piscinas olmpicas por dia. A regio de Jacarepagu contribui com 70%, enquanto que a Barra da Tijuca e o Recreio contribuem com 30%. Quanto carga orgnica em DBO, Jacarepagu produz 54t/dia (lanando 38t/dia), enquanto Barra / Recreio produzem 22t/dia (lanando 7 t/dia), segundo dados da Prefeitura do Rio. Assim, o total lanado no sistema lacunar existente de 45t/dia em carga orgnica de DBO. Ainda, so lanados no sistema, 1.3000 t/dia de lodo de esgoto e 80t/dia de lixo (que causam assoreamento). Com isso, na pior situao a do canal de Marapendi a concentrao de coliformes fecais dez vezes maior que a permitida pelo rgo ambiental estadual. (Ambiental, 2004)

Segundo estimativas da CEDAE, quando totalmente implantado, o programa de Saneamento da Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e

97 Jacarepagu PSBJ ter a capacidade de coletar 5.000 litros por segundo de esgoto sanitrio, volume suficiente para atender o desenvolvimento urbano da regio pelas prximas dcadas. Apesar disso, permanece a preocupao com as reas que hoje j possuem deficincia no atendimento, ou seja, Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena. Isto porque, considerando o grande nmero de terrenos disponveis, o crescimento de loteamentos irregulares e o Plano de Estruturao Urbana das Vargens (PEU das Vargens), de se esperar uma ocupao intensiva da regio em um espao de tempo relativamente exguo. Este crescimento populacional, desacompanhado de medidas de saneamento bsico, acarretar no despejo de milhares de litros de esgoto por segundo nos corpos hdricos da regio e na poluio do sistema lacunar.

Mapa 31

Mapa 32

Mapa 33

98

Por fim, o terceiro fator que constitui em importante aspecto de restrio a ocupao da Baixada de Jacarepagu o crescimento dos aglomerados subnormais que vem ocorrendo de forma acelerada desde a dcada de 80. Embora o crescimento dessas comunidades seja uma realidade em todo o municpio, a velocidade com que tem ocorrido tem chamado ateno. Alm de constiturem na maioria das vezes em locais desprovidos de condies adequadas de saneamento, a ausncia do poder pblico nessas comunidades propiciou o surgimento de poderes locais paralelos, geralmente comandados por faces criminosas ligadas atividade do narcotrfico. Em termos de localizao, a maior parte dos aglomerados subnormais existentes na Baixada de Jacarepagu localiza-se ao longo dos principais canais da regio ou na margem superior da Lagoa da Tijuca. Essas reas so em geral locais de proteo ambiental e/ou reas alagveis, que no so passveis de utilizao pelo mercado imobilirio formal. Segundo dados do IPP/SMU, apesar de ser a AP-3 a regio que mais concentra os setores subnormais (respondendo por aproximadamente metade dos habitantes de setores subnormais de todo o Rio), foi na AP-4 (Barra da Tijuca, Jacarepagu, Recreio dos Bandeirantes, etc) que a expanso se deu de forma mais acelerada nos ltimos 20 anos. Estima-se que entre os dois ltimos censos (1991 2000), o Rio ganhou 210 mil novos moradores em aglomerados subnormais, dos quais um tero se instalou na rea da Baixada de Jacarepagu. J em comparao a populao existente nesses assentamentos na dcada de 80, constatou-se que ela quintuplicou em 20 anos, passando de 27 mil em 1980 para 144 mil em 2000. Entre os anos de 1991 e 2000, a populao favelada na AP4 duplicou, com uma taxa de crescimento anual de 8%, onze vezes maior que a observada para toda a populao do Rio de Janeiro no mesmo perodo (0,74%). Na AP-4 especificamente, a taxa de crescimento foi alta tambm para a cidade legal. De acordo com relatrio da SMU, houve um incremento populacional de 1,7% e 6% ao ano, respectivamente, para Jacarepagu e Barra da Tijuca. No entanto, nos setores subnormais, o crescimento foi bem mais rpido, com taxas de 7,5% ao ano em Jacarepagu e quase 10% ao ano na Barra da Tijuca. Ainda segundo este relatrio, um exerccio aritmtico simples indica que, mantido esse

99 ritmo, Jacarepagu ser uma regio majoritariamente favela em 2024. (PCRJ, 2002: 06) A questo dos assentamentos informais, alm de implicaes ambientais e sociais, possui um grande impacto na atividade imobiliria formal. Segundo pesquisas feitas em So Conrado, estima-se que imveis localizados nas proximidades da Rocinha apresentaram desvalorizao de at 30%. Este fato indica que investimentos em habitaes sociais pelos empreendedores constituem numa medida positiva de controle contra a desvalorizao de seus imveis decorrente da proximidade de aglomerados subnormais.

Mapa 35 Mapa 34

3.3. Novas Fronteiras Fazer uma previso das reas que sero objeto de atrao imobiliria nas prximas dcadas um exerccio de grande complexidade. Diversos so os fatores que podem influenciar a dinmica imobiliria, variando desde o panorama macroeconmico brasileiro, at questes locais do planejamento municipal. Seja como for, faz-se importante o monitoramento do mercado imobilirio a fim de antever para que direo ele ser orientado a mdio e longo prazos. No caso do Rio de Janeiro especificamente, este acompanhamento de vital importncia, dado suas caractersticas geomorfolgicas. A intensa ocupao da Baixada de Jacarepagu suscita a discusso sobre a expanso populacional da cidade aps o trmino dos terrenos disponveis na regio. Embora a conquista de novas reas mais a oeste implique no vencimento de novas barreiras fsicas e na

100 modificao de legislaes de uso e ocupao do solo, bairros como Guaratiba, Santa Cruz e Campo Grande devero constituir futuramente um importante plo de desenvolvimento imobilirio. A fixao de diversas grandes siderrgicas prximas ao Porto de Sepetiba dever gerar um desenvolvimento da regio, propiciando sua ocupao mais intensiva nas prximas dcadas. De acordo com as previses feitas no mbito da PDTCRJ, estima-se que das cinco regies administrativas que mais crescero em termos populacionais nos prximos 18 anos, trs estaro dentro da rea de Planejamento 5. Tanto em termos relativos quanto em termos absolutos, os bairros de Campo Grande, Santa Cruz e Guaratiba so os que mais ganharo em nmero de habitantes, ficando atrs apenas da Barra da Tijuca. Em relao a Campo Grande, sua vantagem em comparao aos dois outros bairros que sua populao tem rendimento mdio de 5 a 9 salrios mnimos, enquanto os demais possuem salrios mdios de at 4 salrios (segundo Censo IBGE 2000). Esta regio, embora esteja afastada do centro do Rio, cortado por um sistema de transporte de massa (Ramal Santa Cruz) alm de fazer limite com uma importante via de acesso como a Avenida Brasil. No entanto este bairro atualmente o mais populoso da cidade, contando com mais de 300.000 habitantes e possuindo uns dos ndices mais baixos de desenvolvimento Humano na cidade. Da mesma forma, embora Santa Cruz deva apresentar um crescimento considervel por conta do desenvolvimento trazido pelas siderrgicas, possui caractersticas que impactam negativamente no mercado imobilirio. Alm de ser uma rea de populao de baixo poder aquisitivo, apresenta, assim como Campo Grande, um grande nmero de assentamentos irregulares. Embora seja territorialmente maior que Campo Grande e Santa Cruz, Guaratiba possui populao muito inferior, no chegando metade da observada nos dois outros bairros. Sua contigidade aos bairros de Vargem Grande e Recreio dos Bandeirantes tornam o bairro propcio ao avano da atividade imobiliria. Embora seu acesso atual seja difcil, est prevista a construo do tnel da Grota Funda, que facilitar a interligao da Baixada de Jacarepagu com os demais bairros da zona oeste. Grande parte de seu territrio classificado como rea de Preservao Ambiental, o que dificulta seu aproveitamento pelo mercado imobilirio. No entanto, sua proximidade a orla e a beleza natural, faz dessa rea

101 uma regio cobiada, devendo gerar conflitos futuros para possibilitar sua ocupao.

Mapa 36 Mapa 37

Outras alternativas para a expanso imobiliria voltada para a populao de maior poder aquisitivo a renovao urbana atravs de substituio de imveis mais antigos ou recuperao de reas infra-estruturadas em estado de decadncia. Desta forma, bairros como So Cristvo e Centro, por exemplo, se beneficiaram de projetos de revitalizao ou da mudana em sua legislao urbanstica enquanto outros como Botafogo e Catete vm passando por um perodo de renovao atravs da construo de condomnios no lugar de antigas construes.

Fonte: Plano Diretor de Transportes do Rio de Janeiro (PDTCRJ)

Tabela 4 : Projeo do crescimento populacional por RAs

102

CONSIDERAES FINAIS
Como pde ser visto, a Baixada de Jacarepagu se consolidou como vetor de crescimento da cidade devendo de manter neste posto durante as prximas dcadas. Os bairros com maior nmero de lanamentos so os da Barra da Tijuca e Jacarepagu, sendo que este ltimo aumentou sua participao no total, acumulando 50% dos imveis lanados na regio no ano de 2007. Apesar de ainda conter os imveis de maior rea e com maior nmero de quartos, a Barra da Tijuca vem tendo sua posio de bairro nobre compartilhado com algumas reas de Jacarepagu. Condomnios de alto padro esto sendo construdos ao longo de vias importantes como a Embaixador Abelardo Bueno e a Estrada Cel. Pedro Correia, fazendo com que a Barra da Tijuca se estenda cada vez mais a oeste. Em relao tipologia, a maior parte das unidades lanadas contm dois dormitrios, embora a participao de residncias com trs quartos tenha aumentado nos ltimos trs anos. Em relao ao futuro da AP-4, o estudo revelou que so trs os principais fatores que podem constituir impedimento a ocupao da regio. O primeiro e mais importante deles a questo do trfego e seu corolrio na mobilidade da populao. Devido s suas caractersticas geolgicas e a falta de uma poltica de transportes, a Baixada de Jacarepagu est fadada a sofrer com congestionamentos durante um longo perodo. Outras questes relacionadas ao crescimento dos lotes irregulares e a falta de saneamento tambm podem conformar situaes de constrangimento ocupao de determinadas reas. Apesar do ritmo acelerado de ocupao, estima-se que os estoques de terras disponveis na Baixada de Jacarepagu so suficientes para satisfazer a demanda pelas prximas dcadas. Esta previso leva em considerao a rea total edificvel ainda disponvel, dependendo, porm, dos usos que se d a reas chave como o Centro Metropolitano e as reas abrangidas pelo PEU das Vargens. Fatores como a reduo na taxa de natalidade ou mudanas nas legislaes urbanas e ambientais podem igualmente alterar a capacidade e durao destes estoques. Tendo em vista a magnitude das reas ainda disponveis impossvel afirmar com certeza quando elas sero ocupadas.

103 Apesar disso, a velocidade com que vm sendo erguidos novos empreendimentos na regio, faz com que se inicie a discusso sobre os futuros vetores de expanso da cidade. Seguindo a tendncia de crescimento para oeste, poder-se-ia dizer que as reas de Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena sero as prximas a serem ocupadas. Conforme pode ser visto nos mapas dos lanamentos imobilirios, algumas dessas reas j vem sendo objeto de grandes empreendimentos, completando assim a ocupao das ltimas grandes reas disponveis da Baixada de Jacarepagu. No que tange a expanso do mercado imobilirio destinado classe mdia e alta, possvel se fazer algumas especulaes. Levando-se em conta que as reas de orla sempre foram as mais valorizadas na cidade, poder-se-ia pensar numa expanso da cidade para alm da Serra da Grota Funda em direo Guaratiba. Como as prprias estatsticas oficiais indicam, esta regio ser uma das que mais crescero nos prximos vinte anos. Apesar disso, este bairro possui atualmente diversas restries ambientais ocupao, fato que a torna ainda pouco valorizada do ponto de vista imobilirio. A falta de infra-estrutura e o baixo rendimento de seus habitantes so outros fatores que tambm podem dificultar a ocupao por uma populao de maior poder aquisitivo, ainda que processo semelhante a este tenha ocorrido h mais de 30 anos na hoje prspera regio da Barra da Tijuca. Por fim, cabe destacar que a expanso urbana pode ocorrer tanto de forma horizontal quanto atravs do adensamento dos espaos construdos j consolidados. Desta forma, ao mesmo tempo em que a cidade continua a crescer para novas regies - culminando na expanso territorial do centro urbano edificaes mais antigas passam a dar lugar a novos empreendimentos. Outrossim, reas degradadas com imveis ociosos so objetos de projetos de revitalizao, vindo a ser ocupados por populaes de poder aquisitivo mais elevado. No Rio de Janeiro, este fenmeno pode ser observado em determinados bairros como So Cristvo e Centro onde projetos de reestruturao e revitalizao urbana deram novo flego ao mercado imobilirio.

104

REFERNCIA BIBLIOGRFICA
ABRAMO, Pedro; LOURENO, Luciana Fernandes. A importncia da Localizao do Trabalho na Escolha Residencial dos Indivduos. XII Encontro da Associao Nacional de Ps-graduo em Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional. Belm: ANPUR, 2007. AMBIENTAL ENGENHARIA E CONSULTORIA. Estudo de Impacto Ambiental EIA/RIMA Gleba F 2004. ABREU, Maurcio de Almeida. A Evoluo Urbana do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: IPP, 2006. CAMPOS, Ana Ceclia Mattei de Arruda. Alphaville-Tambor e Barra da Tijuca: as aes programadas e aestruturao do sistema de espaos livres. Tese de Doutorado em Arquitetura e Urbanismo - FAUUSP. So Paulo, 2008. CARDOSO, Adauto Lucio; Ribeiro, Luiz Csar de Queiroz. Dualizao e reestruturao urbana: o caso do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Observatrio de Polticas Urbanas: IPPUR: FASE, 1996. CARDOSO, Adauto Lucio. O Espao do Capital: A barra da Tijuca e a Grande Promoo Imobiliria. Anais do III Encontro Nacional da ANPUR. guas de So Pedro: ANPUR, 1989 CARVALHO, Ronaldo Cerqueira. Rio de Janeiro Uma cidade conectada por tneis. Coleo Estudos da Cidade. Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, 2000. COSTA, Lucio. Plano-Pilto para a Urbanizao da Baixada compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e Jacarepagu. Estado da Guanabara, 1969.

105 GONALVES, Ayrton Luiz. Barra da Tijuca, o lugar. Rio de Janeiro: Thex Ed.: Biblioteca da Universidade Estcio de S, 1999. ___________. Barra da Tijuca, de rua em rua. Rio de Janeiro: Ed. Rio, 2005. LEITO, Gernimo Emlio Almeida. A Construo do Eldorado Urbano. O plano piloto da Barra da Tijuca e Baixada de Jacarepagu 1970/1988. Niteri: EdUFF, 1999. LOURENO, Luciana Fernandes. Mobilidade residencial e estruturao do espao residencial no municpio do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: UFRJ, 2003. MARTINS, Maria Clara Amado. Barra da Tijuca: uma arquitetura entre a tica e a esttica. Tese de doutorado em Arquitetura - Rio de Janeiro: UFRJ/FAU, 2007. PEREIRA, Claudia Loureiro de Alves. Segregao Urbana e as Novas Classes Mdias: O Caso do bairro carioca da Barra da Tijuca. Dissertao de Mestrado em Planejamento Urbano e Regional Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 2002. PINHEIRO, Augusto Ivan de Freitas; PINHEIRO, Eliane Canedo deFreitas. Barra da Tijuca: a construo do lugar. Rio de Janeiro: Sextante, 2001. REZENDE, Vera, LEITO, Gernimo. O Plano Piloto para a Barra da Tijuca e Baixada de Jacarepagu. Intenes e realizaes aps trs dcadas. Rio de Janeiro: CREA-RJ/UFF, 2004. RIBEIRO, Luiz Csar de Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira: IPPUR, UFRJ: FASE, 1997. Lei Complementar 79 de 30 de maio de 2006. Cmara Municipal do Rio de Janeiro.

106 Decreto 3.046 de 27 de abril de 1981. Municpio do Rio de Janeiro Decreto 324 de 03 de maro de 1976. Municpio do Rio de Janeiro PCRJ. Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenao-Geral. O Plano Piloto da Baixada de Jacarepagu e a Expanso Urbana da Cidade do Rio de Janeiro. Sem data PCRJ. Os dados mais recentes sobre a populao de favelas na cidade do Rio de Janeiro. Coleo Estudos da Cidade. Rio de Janeiro: SMU / IPP, 2002. PCRJ. Mercado Imobilirio do Rio de Janeiro. Ata No. 52. Rio de Janeiro: SMU, 2007. PCRJ. Plano Diretor de Transportes da Cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: SMTR PCRJ. Anlise do Licenciamento Imobilirio na Cidade 2007. Rio Estudos No. 284, Rio de Janeiro. RYFF, Carlos Eduardo Machado. Expanso Urbana e Conflito Ambiental: o Caso DownTown. Dissertao de Mestrado em Planejamento Urbano e Regional. Rio de Janeiro: IPPUR, 2002.

107

ANEXOS
COMPARAO ENTRE O DECRETO 324/76 E O DECRETO 3046/81
SUBZONA LEGISLAO USO PERMITIDO Uni / Multifamiliar Dec. 324 / 76 A-1 Dec. 3.046 / 81 Multifamiliar (Av. Sernambetiba) Comercial Unifamiliar Multifamiliar Comercial Unifamiliar Dec. 324 / 76 Multifamiliar Comercial Unifamiliar Multifamiliar Dec. 3.046 / 81 Multifamiliar (Av. Sernambetiba) Comercial Hotel / Hotel Residencia A-3 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 Unifamiliar Hotel Unifamiliar Hotel / Hotel Residencia REA MNIMA DO LOTE 600,00 m 2.000,00 m 600,00 m 600,00 m 600,00 m 2.000,00 m Av. Sernambetiba 600,00 m 600,00 m 2.000,00 m Av. Sernambetiba 10.000,00 m 2.000,00 m Av. Sernambetiba 5.000,00 na Av. Sernambetiba 600,00 m 2.000,00 m 2.000,00 m 2.000,00 m 600,00 m 2.000,00 m Av. Sernambetiba 600,00 m 2.000,00 m Av. Sernambetiba GABARITO 2 5 2 2 2 5 2 2 2 5 2 2 2 5 5 2 entre 8 e 15 2 entre 8 e 15 2 entre 8 e 15 1,25 50% I.A.A T.O

1,25

50%

0,75 0,75 1,25 0,75 0,75 0,60 0,75 1,25 0,75 4,00 0,55 2,40 0,60 2,40

30% 30% 30% 30% 30% 40% 30% max. 30% 30% 50% trreo 25% lmina 30% 30% trreo 15% lmina 40% 30% trreo 15% lmina

A-2

108
Comercial (lotes comericiais do PAL 27.560) Dec. 324 / 76 A-4 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-5 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-6 Dec. 3.046 / 81 A-7 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-8 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-9 Dec. 3.046 / 81 Unifamiliar Multifamiliar Comercial Unifamiliar Multifamiliar Comercial Unifamiliar Comercial (Av. das Amrica) Unifamiliar Comercial (Av. das Amrica) Unifamiliar Comercial (Av. das Amrica) Unifamiliar Comercial (Av. das Amrica) 600,00 m 2 0,75 30%

600,00 m

1,25

50%

600,00 m 600,00 m 2.400,00 m 600,00 m 2.400,00 m 600,00 m 2.400,00 m 600,00 m 2.400,00 m

2 2 2 2 2 2 2 2 2

1,25 0,56 0,60 0,60 0,75 0,56 0,60 0,60 0,75

50% 20% 30% 40% 30% 20% 30% 40% 30%

rea de preservao ambiental - Itanhang Golf Club (sem aproveitamento) rea de preservao ambiental - Itanhang Golf Club (sem aproveitamento) Unifamiliar Comercial (Estr. de Jacarepagu) Unifamiliar Multifamiliar Comercial Unifamiliar Comercial (Estr. de Jacarepagu) Unifamiliar Multifamiliar Comercial 600,00 m 2.400,00 m 600,00 m 10.000 m 2.400,00 m 600,00 m 2.400,00 m 600,00 m 10.000 m 2.400,00 m 2 2 2 12 2 2 2 2 18 2 0,56 0,40 0,60 1,50 0,40 0,56 0,40 0,60 1,50 0,40 20% 20% 40% 20% 20% 20% 20% 40% 20% 20%

109
Unifamiliar Multifamiliar e/ou Comerc. (Jardim Clarice) Industrial Comercial (Estr. Jacarepagu) Unifamiliar, Multifamiliar, Comercial ou Misto (reas A e B) Dec. 3.046 / 81 Unifamiliar (rea C) Multifamiliar (rea C) Comercial (rea C) A-11 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 1.000,00 m 360,00 m (Jardim Clarice) 600,00 m 360,00 m 10.000,00 m --360,00 (rea A) 600,00 m (rea B) 2 30,00 mts acima nvel do mar 2 0,60 1,50 0,75 40% --30% 2 2 2 2 2 2 1,25 0,85 1,25 1,00 0,75 1,25 50% 30% 50% 40% 30% 50%

Dec. 324 / 76

A-10

rea de preservao ambiental - Pedra da Panela rea de preservao ambiental - Pedra da Panela Planos Especiais de parcelamento e grupamentos edilcios. No h definio de parmetros e ocupao Unifamiliar 1.000,00 m 2 0,60 40% 30,00 mts 1.000,00 m Multifamiliar 0,75 20% acima nvel do 10.000,00 m (grupamentos) mar Comercial, Cultural, Institucional e proporo 4:1 0,5 25% Empresarial (Av. Definido no PAL 31.418 Alvorada) Unifamiliar (Av. Via 2 0,56 20% Parque) Para os lotes Integrantes dos Planos de Conjunto Visados para as Glebas Saco Grande e Saquinho, os critrios esto definidos nos respectivos planos de Conjunto Comercial, Cultural, Institucional (Av. Alvorada) Unifamiliar (Av. Via Parque, Glebas Saco Grande e Saquinho) Definido no PAL 31.418 3 0,75 30%

A-12

A-13 Dec. 324 / 76

Dec. 3.046 / 81

600,00 m

0,60

40%

110
Multifamiliar (somente Gleba do Saquinho) Comercial Dec. 324 / 76 A-14 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-15 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-16 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-17 Dec. 3.046 / 81 Comercial, Cultural e Institucional (rea de Particulares) Unifamiliar Unifamiliar Multifamiliar Comercial ncleo max. de 60.000,00 m 3.000,00 m 6 2 1,50 0,60 25% 40%

rea ocupada pelo Aeroporto Executivo da Baixada de Jacarepagu Definido no PAL 31.418 4.000,00 m 600,00 m ncleo max. de 60.000,00 m 3.000,00 m 3 2 2 6 2 0,75 0,20 0,60 1,50 0,60 30% 10% 40% 25% 40%

rea destinada ao aproveitamento residencial uni e multifamiliar, a ser definido pela SUDEBAR consoante consulta prvia aprovada. Unifamiliar (rea D) Multifamiliar (rea D) Comercial (rea D) Unifamiliar Comercial Multifamiliar Uni / bifamiliar Multifamiliar Comercial Especial Interesse Social Unifamiliar Multifamiliar (ncleo) Comercial (Av. das Amricas) Unifamiliar Multifamiliar (ncleo) Comercial (Av. das Amricas) Turstico e Praieiras Restaurantes, bares, lanchonetes, boates, clubes, ativ. Esportivas 600,00 m ncleo max. de 60.000,00 m 3.000,00 m 500,00 m De acordo com projeto de Lcio Costa 525,00 m Funo de projeto integrado para a rea de cada ncleo 3.500,00 m 5.000,00 m SL= 1/3 [ ST - (C+N)] max. 70.000,00 m T x 70,00 m SL= 1/3 [ SG - (C+N)] max. 70.000,00 m 3.500,00 m 5.000,00 m s permitido o remembramento 2 6 2 1 2 entre 8 e 10 2 entre 8 e 10 2 8 2 entre 18 e 30 2 2 entre 18 e 30 2 2 1 0,60 1,50 0,60 0,366 0,40 1,30 0,60 1,50 0,40 0,40 0,36 3,00 0,40 0,60 3,00 0,75 0,35 0,15 40% 25% 40% 20% 20% --40% --20% 20% 20% --20% 40% --30% 20% 10%

Dec. 324 / 76 A-18 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-19 Dec. 3.046 / 81

111
Unifamiliar Multifamiliar Dec. 324 / 76 Comercial (lotes defindidos no loteamento) Uni / Multifamiliar Multifamiliar (Av. Sernambetiba) Comercial Hotel e Hotel-Residncia Turstico (Gleba Finch) - entre orla martima e Av. BW Dec. 324 / 76 Uni / Multifamiliar (Gleba Finch) - Entre Av. BW e limite sul da Gleba "C" do Recreio dos Bandeirantes Comercial Uni / Multifamiliar/ Comercial Dec. 3.046 / 81 Hotel e Hotel-Residncia (entre a Av. BW e a praia do Pontal de Sernambetiba) Unifamiliar Unifamiliar (rea A) Comercial (rea A) : Estr. do Pontal Unifamiliar (rea B) Multifamiliar (rea B) Comercial (rea B): Av. das Amricas A-23 Dec. 324 / 76 Unifamiliar 2.000,00 m 10 1,25 20% 600,00 m 600,00 m 2.000,00 m Av. Sernambetiba 600,00 m 600,00 m 2.000,00 m 600,00 m 2.000,00 m 2 2 5 2 2 5 2 entre 8 e 15 10 1,25 1,25 1,25 4,00 2,5 50% 50% 50% 50% trreo 25% lmina 25%

1,25

50%

A-20 Dec. 3.046 / 81

A-21

a ser definida pela SUDEBAR Denifindo no PAL 34.291 (Centro de Sernambetiba) 2 1,25 600,00 m (Gleba Finch) Denifindo no PAL 34.291 (Centro de Sernambetiba) entre 8 e 15 4,00 600,00 m (Gleba Finch) 10.000,00 m 1.000,00 m 2 2 2 10.000,00 m 2 1.000,00 m 2 0,75 0,75 0,20 0,75 0,20

50%

50% trreo 25% lmina 10% 30% 10% 30% 30%

Dec. 324 / 76

A-22

Dec. 3.046 / 81

112
Comercial Unifamiliar Comercial Unifamiliar Unifamiliar (rea A) Comercial (rea A) : Estr. do Pontal Unifamiliar (rea B) Multifamiliar (rea B) Comercial (rea B): Av. das Amricas Dec. 324 / 76 A-25 Dec. 3.046 / 81 Unifamiliar Unifamiliar (rea A) Comercial (rea A) : Estr. do Pontal Unifamiliar (rea B) Multifamiliar (rea B) Industrial Comercial (Estr. Bandeirantes) Industrial Comercial (Estr. Bandeirantes)

Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76

1.000,00 m 10.000,00 m 1.000,00 m

2 2 2 2

0,75 0,20 0,75 0,20 0,75 0,20 0,75 0,20 1,00 0,75 1,00 0,75

30% 10% 30% 10% 30% 10% 30% 10% 40% 30% 40% 30%

A-24

Dec. 3.046 / 81

10.000,00 m 2 10.000,00 m 1.000,00 m 10.000,00 m 10.000,00 m 5.000,00 m 2 2 2 2 2 2 2

Dec. 324 / 76 A-26 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-27 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-28 A-29 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81

Ocupao definida dentro do Plano Paralelo da SUDEBAR Unifamiliar 360,00 m 2 0,60 40% 1.000,00 m Multifamiliar 6 1,50 50% 10.000,00 m (grupamentos) Comercial 1.000,00 m 2 0,75 30% Industrial 1.000,00 m 2 1,00 40% Ocupao definida dentro do Plano Paralelo da SUDEBAR Unifamiliar 360,00 m 2 0,60 40% 1.000,00 m Multifamiliar 6 1,50 50% 10.000,00 m (grupamentos) rea de caracterstica rural cujo critrio de utilizao no foi ainda definido pela SUDEBAR Unifamiliar 360,00 m 2 0,60 40% Multifamiliar 6 1,00 20% 1.000,00 m

113
Dec. 324 / 76 A-30 Dec. 3.046 / 81 10.000,00 m (grupamentos) rea de caracterstica rural cujo critrio de utilizao no foi ainda definido pela SUDEBAR Unifamiliar 360,00 m 2 0,60 40% 1.000,00 m Multifamiliar 6 1,00 20% 10.000,00 m (grupamentos) Unifamiliar 10.000,00 m 2 0,20 10% Unifamiliar (entre Estr. 1.000,00 m Bandeirantes e Via 5) Comercial 1.000,00 m 2 0,75 30% (Estr. dos Bandeirantes) Unifamiliar (rea B) 1.000,00 m 2 0,60 40% Unifamiliar (rea C) 360,00 m 1.000,00 m 16 At 6 pav: 50% 7 e 8 pav: 40% 3.000,00 m entre 7 e 16 Multifamiliar (rea C) 1,50 9 e 10 pav: 32% 11 a 16 10.000,00 m (grupamentos) 16 pav: 20% Comercial (rea B) Industrial (rea B) A-32 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81 1.000,00 m 1.000,00 m 2 2 0,75 1,00 30% 40%

Dec. 324 / 76

A-31 Dec. 3.046 / 81

rea de preservao ambiental - Morro do Amorim rea de preservao ambiental - Morro do Amorim Comisso Nacional de Energia Nuclear - Governo da Unio Comisso Nacional de Energia Nuclear - Governo da Unio rea com aproveitamento definido pelo Projeto Especial de autoria de Lucio Costa Unifamiliar (reas B e C) 600,00 m 2 0,60 3.000,00 m Multifamiliar (reas B) 12 1,50 10.000,00 m (grupamentos) Comercial (C) 1.000,00 m 2 0,75 Industrial (rea C) 1.000,00 m 2 1,00 rea destinada implantao de conjuntos habitacionais no Sistema de Cooperativas Comercial 10.000,00 m 2 1,05 Unifamiliar 600,00 m 2 0,60 3.000,00 m Multifamiliar 18 1,50 10.000,00 m (grupamentos) 40% 20% 30% 40% 30% 40% 20%

A-33

A-34

A-35

Dec. 324 / 76 Dec. 3.046 / 81

114
Comercial (Estr. dos Bandeirantes) Industrial (Estr. dos Bandeirantes) Dec. 324 / 76 Unifamiliar (rea A) Unifamiliar (rea B) 1.000,00 m 1.000,00 m 2 2 0,75 1,00 30% 40%

Centro de Iniciao Urbana. I.A.A = 1,50 3.000,00 m 2 definido no PAL 36.047 e 25.500 3.000,00 m 16

0,50

20% At 6 pav: 50% 7 e 8 pav: 40% 9 e 10 pav: 32% 11 a 16 pav: 20%

Multifamiliar (rea A) A-36 Dec. 3.046 / 81 Multifamiliar (B) Comercial (rea A): Av. Emb. Abelardo Bueno

1,50

definido no PAL 36.047 e 25.500 3.000,00 m

Dec. 324 / 76 A-37 A-38 Dec. 3.046 / 81

2 0,75 30% Comercial (rea B): Estr. definido no PAL 36.047 e Bandeirantes 25.500 Industrial (rea B) definido no PAL 36.047 2 1,00 40% rea de utilidade pblica para Implantao do Centro Metropolitano de autoria de Lucio Costa Centro Metropolitano. Usos permitidos: residencial multifamiliar, misto, comercial, turstico, cultural, financeiro e de servios. Gabarito: varivel entre 5 e 35. Uni / Multifamiliar (Gardnia Azul) Comercial (Gardnia Azul) Unifamiliar Comercial (Estr. do Capo, Engenho D'gua. Arroio Fundo, Canal do Anil) Industrial Unifamiliar (Gardnia Azul) Unifamiliar Multifamiliar 2 rea j definida em terrenos de parcelamentos 2 2 2 360,00 m 3.000,00 m 10.000,00 m (grupamentos) 2 2 12 1,00 0,20 1,00 1,00 1,25 0,60 1,50 50% 10% 40% 40% 50% 40% 50%

Dec. 324 / 76

Dec. 3.046 / 81

115
Comercial (AV. TenenteCoronel Muniz de Arago, Estr. do Engenhi D'gua, AV. Alvorada, Av. Canal do Anil Dec. 324 / 76

1.000,00

1,00

40%

A-39

Dec. 3.046 / 81

Dec. 324 / 76 A-40 Dec. 3.046 / 81

Industrial 1.500,00 2 1,00 rea de utilidade pblica para Implantao do Centro Cvico definido no Plano Piloto Unifamiliar (rea B) 3.000,00 m 1 0,20 30,00 mts Multifamiliar (rea A) Definido no PAL 9822 e 35.457 acima nvel do 0,75 mar Comercial --2 0,50 (Av. Alvorada) rea de preservao ambiental Atividades desportivas, recreativas, clubisticas e culturais pblicas Residencial (acima da curva de nvel 60,00 m) Residencial (abaixo da curva de nvel 60,00 m) proibido o parcelamento 5.000,00 m 1.000,00 m 360,00 m 1 ------0,15 -------

40% 10% 20% 20%

10% -------

A-41

Dec. 324 / 76

Residencial (No em encosta e com testada para vias secundrias) Residencial (No em encosta e com testada para vias principais) Industrial Unifamiliar (acima da curva de nvel 60,00 m) Unifamiliar (abaixo da curva de nvel 60,00 m) Unifamiliar (No em encosta e com testada para vias secundrias) Unifamiliar (No em encosta e com testada para vias principais)

600,00 m 10.000,00 m 5.000,00 m 1.000,00 m 360,00 m

----2 2

----0,20 0,60

----10% 40%

Dec. 3.046 / 81

2 600,00 m

0,60

40%

116
Multifamiliar Comercial Industrial Industrial Comercial (Vias Principais) Multifamiliar Industrial 1.000,00 m 1.000,00 m 10.000,00 m 10.000,00 m 6 2 2 2 2 1,00 0,75 1,00 1,00 0,75 20% 30% 40% 40% 30% --50%

Dec. 324 / 76 A-42 Dec. 3.046 / 81 Dec. 324 / 76 A-43 A-44 Dec. 3.046 / 81

5.000,00 m 12 1,5 5.000,00 m 2 1,00 Ocupao definida pelo Decreto No. 135 de 12 de setembro de 1975.

Tamanho do lote varia com cota de nvel. Critrios de Edificao determinado no prprio PAL. Obedecero a ZR-1 do Decreto 322 / 76 Residencial (acima da curva de nvel 60,00 m) Residencial (abaixo da curva de nvel 60,00 m) 5.000,00 m 1.000,00 m 360,00 m 2 2 2 0,20 0,50 1,00 10% 20% 50%

Dec. 324 / 76

Residencial (No em encosta e com testada para vias secundrias) Residencial (No em encosta e com testada para vias principais) Industrial

600,00 m 10.000,00 m 360,00 m 600,00 m (Estr. Jacarepagu) 225,00 m 600,00 m 225,00 m 1.000,00 m (abaixo da cota 60) 5.000,00 m (ao longo da cota 60) 360,00 m 1.000,00 m 3.000,00 m 360,00 m 600,00 m 600,00 m

2 2 2 2 2 2 2 3 6 12 3 6 2 3

1,00 1,00 1,25 1,25 1,25 0,60 0,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,25 1,50

50% 40% 50% 50% 50% 40% 20% 50% 25% 35% 50% 35% 50% 50%

Dec. 3.046 / 81

Unifamiliar (rea A) Uni / Bifamiliar (rea B) Uni / Bifamiliar (rea C) Unifamiliar (rea D)

Multifamiliar (rea B) Multifamiliar (rea C) Comercial (rea A) Comercial (rea B)

117
Comercial (rea C) Industrial (rea B) Industrial (rea C) Unifamiliar (dentro de uma faixa de 100 m ao longo da Estr. dos Bandeirantes) Unifamiliar (fora da faixa de 100 m) Unifamiliar (rea A) Unifamiliar (rea B) Multifamiliar (rea A) Multifamiliar (rea B) Comercial (rea A) Unifamiliar (dentro de uma faixa de 100 m ao longo da Estr. dos Bandeirantes) Unifamiliar (fora da faixa de 100 m) Unifamiliar (rea A) Unifamiliar (rea B) Multifamiliar (rea A) Multifamiliar (rea B) ----10.000,00 m 1.000,00 m 2 2 2 2 1,25 1,00 1,00 0,75 50% 40% 40% 30%

Dec. 324 / 76 A-45 Dec. 3.046 / 81

5.000,00 m 1.000,00 m 5.000,00 m 1.000,00 m 5.000,00 m 1000,00 m 1.000,00 m

2 2 2 2 2 2 2

0,20 0,75 0,20 0,75 0,25 0,75 0,75

10% 30% 10% 30% 10% 30% 30%

Dec. 324 / 76 A-46 Dec. 3.046 / 81

5.000,00 m 1.000,00 m 5.000,00 m 1.000,00 m 5.000,00 m

2 2 2 2 2

0,20 0,75 0,20 0,75 0,25

10% 30% 10% 30% 10%