ADEMI QUALIFICA

Análise de Viabilidade e Riscos de

Incorporações Imobiliárias

Prof. Pedro Nogueira

JUNHO de 2022 – GOIÂNIA - GO

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Apresentação

PEDRO HENRIQUE DE MORAES NOGUEIRA

Engenheiro Civil pela Universidade Federal de Goiás e MBA em

Marketing pela Fundação Getúlio Vargas. Participou do Programa de Pós-
Graduação (Mestrado) em Construção Civil na UFG, com ênfase em Gestão e
Engenharia Econômica. Atuou como gestor na EBM Desenvolvimento
Imobiliário e foi diretor executivo no Grupo Scodro, atuando na estruturação de
negócios de incorporação (convencional e multipropriedades), urbanismo e
propriedades (renda). Atualmente é proprietário da Mono - Engenharia de
Negócios, sócio da BNP Real Estate Pro, Líder de Incorporação na Gestão
Imobiliária da Trinus Co e professor de cursos de Pós-graduação no IPOG.
Tem ampla experiência na área de Gestão na Engenharia Civil, com ênfase
nas áreas de incorporação imobiliária, ativos de renda e estruturação de
negócios imobiliários.. Participou do desenvolvimento de vários projetos
imobiliários, estruturação de novos negócios, análises de inteligência de
mercado, viabilidades e planos de negócios no mercado nacional.
PRINCIPAIS OBJETIVOS
1. Objetivo Geral:

Desenvolver a visão técnica e analítica para o entendimento dos fatores que

influenciam e como influenciam a viabilidade econômico-financeira de projetos de
engenharia.

2. Objetivos Específicos:

• Ter uma visão geral do processo de Incorporação Imobiliária.

• Entender as etapas de uma estruturação imobiliária inteligente;
• Ter uma visão geral sobre o processo viabilidade econômico-financeira na
análise de projetos de engenharia;
• Entender os riscos da implantação de um projeto de engenharia e do processo
de Incorporação Imobiliária;

3
Ementa
1. Pesquisa e análise de mercado;
2. Etapas no processo de estruturação imobiliária;
3. Estimativas preliminares de custos;
4. Estratégias de vendas na composição das receitas;
5. Viabilidade Econômico-Financeiras: critérios, cenários fixos
e dinâmicos, indicadores;
6. Análises de riscos e sensibilidade;
7. Análises de Indicadores de Qualidade e Desempenho.

4
Referências Bibliográficas

• LIMA JR., JOÃO DA ROCHA, MONETTI, Eliane e ALENCAR,

Cláudio Tavares de. Real Estate – Fundamentos para
Análise de Investimentos. Rio de Janeiro: Elsevier, 2011.

• TOGNETTI, Giuliano Cadaval; LAPO, Guilherme Nunes

Real Estate no Brasil – Guia Completo para
Investimentos Imobiliários. São Paulo: 2020

• PORTAS, Carmen B., GONÇALVEZ, Márcio P. e

BERNARDES, Maury R. Estruturação Imobiliária
Aplicada - Fundamentos. Rio de Janeiro: Renovar, 2010.

• GOLDMAN, Pedrinho Viabilidade de Empreendimentos

Imobiliários: Modelagem Técnica, Orçamento e Riscos
de Incorporação. São Paulo: PINI, 2015.

• HUMMEL, Paulo Roberto Vampré; PILÃO, Nivaldo Elias

Matemática Financeira e Engenharia Econômica. São
Paulo: Thomson, 2003

5
Referências Digitais

• https://rexperts.com.br/ - Rexperts

• Artigos da LARES - http://lares.org.br/

• http://www.realestate.br/site/

• https://www.instagram.com/oincorporador/ - IncoporaNews – (blog)

• https://www.instagram.com/sergiolanger/ - Vem pra Mesa (podcast)

• https://www.instagram.com/oconstrucast/ - (podcast)

• https://www.instagram.com/conectaimobioficial/ - (evento)

• https://www.instagram.com/smartusbr/ - (evento)

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7
A ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA

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Modelos de Negócios

NEGÓCIOS SERVIÇOS

Incorporação
Construção
• Casas populares, edifícios comercais,
edifícios residenciais, hotéis, etc.

Propriedades
Administração
• Shoppings, built-to-suit, street malls,
etc.

Urbanismo Comercialização
• Lotes, chácaras, logística, etc.

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Incorporação Imobiliária

• Lei Federal n.4591/64;

• Alienação de imóvel não construídos;

• Negócio Incorporação Imobiliária X Negócio

Construção;

• Negócio de Incorporação Imobiliária:

remuneração do investimento ocorre por
meio de alienação (venda) dos imóveis.

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Incorporação Imobiliária - Histórico

SFH – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

✓ Principal fonte de financiamento do mercado imobiliário
✓ Lei Federal 4380/64
✓ Recursos da Caderneta de Poupança devem ser destinados ao
Crédito Imobiliário
✓ Limita o juros a 12%a.a. + TR

Neste mesmo ano, Lei Federal n.4591/64: regulamentação da

atividade de Incorporação Imobiliária

11
Incorporação Imobiliária - Histórico

UM RÁPIDO OLHAR NO PASSADO

✓ Na década de 80, a TR dispara e gera altíssimo nível de
inadimplência
✓ Falência do Sistema: bancos preferem não emprestar e ter seu
capital remunerado pelo Banco Central – depósito compulsório

✓ Incorporadoras passam a financiar seus clientes: “financiamento

direto com a construtora”

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Incorporação Imobiliária - Histórico

LEI FEDERAL 9.517/97

✓ Dispõe sobre o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): aumentam as
possibilidades de captação de recursos para financiar o mercado
imobiliário
✓ Após o Plano Real: controle da inflação.

LEI FEDERAL 10.953 + MEDIDA PROVISÓRIA 2221/01

✓ MP do Bem
✓ Instituiu o Patrimônio de Afetação: terrenos, acessões, direitos e
obrigações objeto de incorporação imobiliária ficam apartados do
patrimônio do incorporador: maior segurança para os compradores
de imóveis

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 Incorporação Imobiliária - Histórico

RESOLUÇÃO 3177 DO CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL

✓ Os bancos são obrigados a destinar 65% dos recursos da caderneta de poupança
para financiamentos imobiliários
✓ Até o ano de 2004, depósito compulsório tinha a mesma remuneração da
poupança (5%a.a. + TR)
✓ Esta resolução determina que se o banco emprestar menos do que 65% dos
recursos, o compulsório é remunerado apenas por 80% da TR
✓ No momento em que o governo faz isso, os bancos passam a perder muito se não
concederem financiamentos imobiliários

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Incorporação Imobiliária

• Garantias Reais:
• Garantia Fiduciária;
• Agilidade na realização da garantia: 90 dias em caso de inadimplência;
• Patrimônio de Afetação: célula independente e blindada.

• Memorial de Incorporação:
• Registro em cartório (público);
• NBR 12.721;
• Convenção de Condomínio.

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Cenário Mercadológico e Econômico

• Plano Real estabiliza a economia e coloca o Brasil em

crescimento
• Aumento da Renda Familiar dos Brasileiros

• Redução da Taxa de Juros

✓ Com o aumento da renda, mais pessoas passaram a ter possibilidade de
comprar um imóvel

✓ Alongamento dos prazos de financiamento

✓ Redução das taxas de juros

✓ Aumento da Demanda

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Cenário Mercadológico e Econômico

• Déficit Habitacional + Economia em Crescimento

+ Ambiente Legal + Crédito Abundante

• Mercado Promissor: demanda latente

• Atração de Investimentos

• Entrada de Fundos Investimento e Investidores Internacionais

• Abertura de Capital das Maiores Incorporadoras do Brasil

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Cenário Mercadológico e Econômico

Captações de recursos via IPO entre 2005 e

2007:

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Cenário Mercadológico e Econômico

• Aumento do Desemprego
• Redução da Renda da População
• Aumento na Taxa de Juros (com tendência de queda)
• Insegurança Geral (do consumidor e das
empresas investidoras)
• Mercado Imobiliário é muito sensível à crise

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Economia Brasileira em Números

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Economia Brasileira em Números

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Economia Brasileira em Números

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Economia Brasileira em Números

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Economia Brasileira em Números

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Economia Brasileira em Números

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Economia Imobiliária em Números

Valores Financiados (R$ Milhões)

120.000
Construção Aquisição Total
100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0
2003

2006

2010

2014
2002

2004
2005

2007
2008
2009

2011
2012
2013

2015
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Economia Imobiliária em Números

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Economia Imobiliária em Números

VENDAS ANUAIS DE INCORPORADORAS

(em número de unidades)
20.000
18.000 PORTO ALEGRE - RS
16.000
RECIFE - PE
14.000
12.000 RIO DE JANEIRO - RJ

10.000 BELO HORIZONTE -

8.000 MG

6.000
4.000
2.000
0
1997

2000

2008

2011
1996

1998
1999

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

2009
2010

2012
2013
2014
2015
2016
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Economia Imobiliária em Números

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Economia Imobiliária em Números

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O mercado imobiliário é cíclico!

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Economia Imobiliária em Números

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Economia Imobiliária em Números

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Economia Imobiliária em Números

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Economia Imobiliária em Números

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“Novos” Modelos de Negócios

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“Novos” Modelos de Negócios

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“Novos” Modelos de Negócios

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“Novos” Modelos de Negócios

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Pesquisa e Inteligência de Mercado

1. Pesquisa de Mercado e
Sistema de Informações de Marketing (SIM);
2. Pesquisa Qualitativa;

3. Pesquisa Quantitativa;

4. Estudo de tendências e pesquisas vocacionais;

5. Vetores de Crescimento e Localizações Promissoras;

6. Análises de dados Macro e Micro Econômicos.

40
Pesquisa e Inteligência de Mercado

ECONOMIA > POPULAÇÃO > IMÓVEL

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 GOIÂNIA É UMA DAS CAPITAIS
COM O M² MAIS BARATO

2021
 M² MÉDIO:
R$ 4.483
GOIÂNIA 70m² R$ 313k
90m² R$ 403k
120m² R$ 537k
Campo Grande MS: R$4.376/m²
João Pessoa PB: R$4.515/m²
 CASE GOIANIA
ENCOL

• Decreto de falência: 1999

• 710 obras inacabadas
• 23 mil pessoas desempregadas
• 42 mil famílias
• Dívida de R$2.5bi
 ETAPAS NO PROCESSO DE
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Etapas do Processo de Negócio

TERRENO

FINANCIAMENTO PROJETO

CICLO
IMOBILIÁRIO

OBRA APROVAÇÃO

VENDA CAMPANHA

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Etapas do Processo de Negócio

Análise de Mercado

Terreno

Estudo de Massa

Estimativa de Custo de Obra

Estudo de Viabilidade

Acompanhamento

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Prospecção e Novos Negócios

O terreno é a matéria-prima básica para qualquer projeto!

Legislação
e Plano
Diretor

Condição
Estudos
econômicos de
Compra

PROSPECÇÃO

Análise Inteligência
Jurídica de Mercado

Planejamento
e Orçamento

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Prospecção e Novos Negócios

ANÁLISE JURÍDICA: Uma análise de diligência jurídica bem executada é

fundamental.

ANÁLISE TÉCNICA: sondagem, topográfico e planialtimétrico

ANÁLISE MERCADOLÓGICA: concorrência (atual e futura), oferta de terrenos,

etc.

ANÁLISE ECONÔMICO-FINANCEIRA: mercado, juros, macro e micro ambientes,

etc.

49
Prospecção e Novos Negócios

https://www.valor.com.br/empresas/6169891/parque-global-do-grupo-bueno-netto-
vai-ser-retomado
50
Prospecção e Novos Negócios

PERMUTA FÍSICA

PERMUTA FINANCEIRA

PAGAMENTO EM DINHEIRO

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Custos de Terreno

• Limpeza do Terreno;
• ITBI;
• Despesas Cartorárias;
• IPTU;
• Pagamento do Terreno;
• Comissão do terreno;
• Sondagem;
• Planialtimétrico;
• Consultoria Jurídica;
• Remembramento de terrenos;
• Despesas Gerais.

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Desenvolvimento do Produto

Relação Custo x Benefício!

Inteligência
de mercado

Arquitetura ANTE- Indicadores

de
Inteligente
PROJETO Qualidade

Tipo do
Produto

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Custos de Incorporação ou Desenvolvimento

• Projeto de Arquitetura;
• Projeto de Interiores;
• Projeto de Paisagismo;
• Projeto de Incêndio;
• Aprovação de Projetos;
• Registro de Incorporação;
• Despesas Cartorárias;
• Consultoria Jurídica;
• Pesquisa de Mercado;
• Custos de Sociedade;
• EIV e EIT;
• Licença Ambiental;
• Infra-estrutura;
• Habite-se.

54
Desenvolvimento do Produto

Conceito de área equivalente:

55
Desenvolvimento do Produto

Conceito de área equivalente:

56
Planejamento de Produção (Obra)

• Planejamento e Orçamento;
• Curva de Obra (prazo);
• Estimativa de Custo;
• Áreas Equivalente e Privativa;
• BDI;
• Data-base.

57
Marketing

• Estratégias de Marketing;
• Os 4 “P”s;
• Stand de Vendas;
• Verbas de aquecimento, lançamento e manutenção;
• Ações estratégicas.

https://www.youtube.com/watch?v=rlnSkaiYgPQ

58
Estratégia de Vendas

• Valor de Venda;
• Tabela de Vendas;
• Captação;
• Velocidade de Vendas;
• Equipe de Vendas (Corretagem).

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Gestão Imobiliária

Administração da receita proveniente das vendas das unidades imobiliárias:

• Cobrança;
• Administrar o fluxo de caixa do empreendimento;
• Serviços de tesouraria;
• Relacionamento com o Cliente;
• Contenção de distratos, renegociações e repactuações;
• Gerar relatórios financeiros e contábeis;
• Realizar a contabilidade do empreendimento;
• Interagir com os agentes financeiros.

60
Impostos

• Regime de Tributação;
• Lucro Presumido;
• Patrimônio de Afetação e o RET

61
Etapas do Processo de Análise de Viabilidade

Despesas Receitas e Despesas

Terreno Obra Produto detalhadas Previsto x Realizado
Diversas

ESTUDO ESTUDO DE ESTUDO

PROSPECÇÃO ACOMPANHAMENTO
ESTÁTICO MASSA DINÂMICO

Parâmetros Parâmetros
Nominais Temporais (juros,
curva de obra,
velocidade de
vendas, etc.)

62
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA

63
Análise de Negócios

Um amigo seu pede R$ 10.000 emprestado. Promete te devolver R$ 20.000.

1. É um bom negócio?

2. Qual o prazo de devolução?

Te paga em 5 anos em um única parcela!

3. Qual o risco deste negócio?

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Análise de Negócios

Fórmula básica de matemática financeira para taxa composta:

65
Análise de Negócios

Um amigo seu pede R$ 10.000 emprestado. Promete te devolver R$ 20.000.

VF = VP * (1 + i) Outras alternativas de investimento:

• VF = R$ 20.000; • Taxa Selic: 13% a.a. (CDB, LCA, LCI, etc)

• VP = R$ 10.000;
• i = taxa de juros; Mantendo-se os valores e reduzindo o prazo do
• n = 5 anos. retorno para 4 anos, a taxa é de:

i = 14,9% a.a. i = 18,9%a.a.

66
Análise de Negócios

Toda análise de investimento deve ser fundamentada em um “tripé”:

• Retorno: remuneração do capital investido;
• Risco: possibilidade de variação no retorno do capital investido;
• Liquidez: a velocidade pela qual o investidor pode se desfazer do
investimento, tanto por necessidade, como para vendê-lo no momento que
está mais valorizado.

RISCO

INVESTIMENTO

RETORNO LIQUIDEZ

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Análise de Negócios

A decisão de investimento em um projeto devem ser de ordem:

• Econômica:
A relação risco x retorno do projeto me atrai?
• Financeira:
Tenho R$ 10.000 disponíveis para investimento por quanto
tempo e a que taxa de oportunidade?

68
Viabilidade de Empreendimentos

CENÁRIO ESTÁTICO: não coloca as premissas do negócio ao longo do tempo,

com a influência de juros e correções monetários. São premissas atemporais
e analisados em “Moeda Forte”

CENÁRIO DINÂMICO: considera as receitas e despesas ao longo do tempo,

envolvendo juros e correções monetárias. Temos o conceito de taxa de
oportunidade e data-base de referências neste cenário

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Análise de Empreendimentos

Distribuição de despesas/custos de incorporação (Nominal)

% do VGV Disponível

Obra

Corretagem
22,5%
Marketing
2% Taxa de Administração
1%
4% Impostos
55%
5% Custos de Terrreno

5% Custos de Incorporação

Lucro
5,5%
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Análise de Empreendimentos

FLUXO DE CAIXA:

71
Análise de Empreendimentos

FLUXO DE CAIXA SIMPLIFICADO:

Como analisar se é um bom investimento???

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Indicadores de Qualidade

• Taxa Interna de Retorno (TIR): representa a rentabilidade gerada por

determinado investimento, ou seja, representa uma taxa de juro tal, que se o capital
investido tivesse sido colocado a essa taxa, obteríamos exatamente a mesma taxa de
rentabilidade. De forma resumida, pode-se dizer que a TIR corresponde à rentabilidade
auferida com a operação.

• Valor Presente Líquido: o verdadeiro objetivo da análise de VPL é comparar o valor

presente de futuras oportunidades de investimento. Na teoria, o valor presente de um
fluxo de receitas futuro (saída e entrada) deve ser positivo para justificar o investimento;

• Lucratividade: indica o percentual de ganho obtido sobre as vendas. (Lucro/Receita).

• Lucratividade a PV: ganho do projeto a valor presente (VPL) em

relação à receita também a valor presente.

• Pay-back: prazo de retorno do capital investido.

• Exposição de Caixa: investimento máximo requerido pelo empreendimento em um

determinado cenário.

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Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

Terreno:
• Setor Bueno;
• Área:1.800 m²;
• Permuta de 11% da Área Privativa Total;
Produto:
• 84 apartamentos de 150 m2;
• 4 por andar, 21 pavimentos tipo;
• Preço de venda: R$ 6.600/m²
• Tabela com 35% de captação até as chaves;
• Tabela de 120 meses pós chaves;
• Financiamento pós-chaves de 12%a.a., Tabela Price

Unid. Unid. VGV Unid.

Área R$ /m² Valor total VGV Total VGV Disponível
Total Permutada Permutado Disponíveis
Privativa
84 150,00 R$ 6.600 R$ 990.000 R$ 83.160.000 17 R$ 16.335.000 68 R$ 66.825.000
TOTAL 12.600,00 R$ 6.600 R$ 83.160.000 R$ 16.335.000 R$ 66.825.000
 Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

Estudo de Massa / Estimativa de Custo de Obra

Quantidade Unidade Área Privativa Área Construída Unidade Área Privativa Total Vagas necessárias
84 Apartamentos 150 150 12.600 168

Pavimento Área Construída Quantidadade de pavimentos Área Construída Total Coeficiente de Equivalência Área Construída Equivalente Vagas disponíveis
Subsolo 2 1.530 1 1.530 90% 1.377 51
Subsolo 1 1.530 1 1.530 70% 1.071 51
Térreo 1800 1 1.800 90% 1.620 15
Garagem 1.530 1 1.530 70% 1.071 51
Pavimento Tipo 660 21 13.860 100% 13.860
Barrilete e Área Técnica 80 1 80 70% 56
TOTAL 26 20.330 19.055 168

Custo / m² de Área Equivalente R$ 1.750,00

Custo / m² de Área Privativa R$ 2.646,53
Custo de Obra R$ 33.346.250,00
BDI 10%
Preço de Obra R$ 36.680.875,00
Área Construída Equivalente 19.055,00
Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

Demais custos do empreendimento:

• 5% de marketing;
• 5% de corretagem + 0,5% de premiação;
• Impostos: 4% (RET);
• Taxa de Administração: 5%;
• Custos de Incorporação: R$ 1.500.000.

Obs.: considerando que os custos e receitas serão corrigidos pelo mesmo

índice (INCC). Análise de moeda forte.
Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

Parâmetro Nominal % VGV

Terreno R$ 700.000,00 1,05%
Obra R$ 36.680.875,00 54,89%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 2,24%
Custo Direto R$ 38.880.875,00 58,18%
RECEITA R$ 66.825.000,00 100,00%
Marketing R$ 3.341.250,00 5,00%
Corretagem R$ 3.675.375,00 5,50%
Impostos R$ 2.673.000,00 4,00%
Administração R$ 3.341.250,00 5,00%
Receita Liquida R$ 53.794.125,00 80,50%
LUCRO R$ 14.913.250,00 22,32%
Lucratividade 22,32%
Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

Velocidade de Vendas
Velocidade de Vendas
100,00%

90,00%

80,00%

70,00%

60,00%

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

0,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37

Compra do Terreno Lançamento Início de Obra Término de Obra Entrega ao Cliente

mai/22 mai/23 nov/23 abr/26 mai/26
 TOTAL DE TOTAL DE Fluxo de Caixa Fluxo de Caixa
Período Data TERRENO INCORPORAÇÃO OBRA MKT COMERCIAL. ADM. IMPOSTOS
DESPESAS RECEITAS MENSAL ACUMULADO
Valor Nominal R$700.000 R$1.500.000 R$36.680.875 R$3.341.250 R$3.675.375 R$4.816.706 R$3.853.365 R$54.567.570 R$96.334.115 R$41.766.545 R$935.508.757
Valor Presente R$658.672 R$1.411.439 R$26.821.888 R$2.794.727 R$2.935.943 R$2.209.088 R$1.767.270 R$38.599.027 R$46.206.560 R$5.582.729 -R$210.236.315
1 mai/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -183.333
2 jun/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -366.667
3 jul/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -550.000
4 ago/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -733.333
5 set/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -916.667
6 out/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.100.000
7 nov/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.283.333
8 dez/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.466.667
9 jan/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.650.000
10 fev/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.833.333
11 mar/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -2.016.667
12 abr/23 58.333,33 125.000 0 1.336.500 0 0 0 1.519.833 0 -1.519.833 -3.536.500
13 mai/23 0,00 0 0 400.950 735.075 16.706 13.365 1.166.096 334.125 -831.971 -4.368.471
14 jun/23 0,00 0 0 120.285 220.523 21.718 17.375 379.900 434.363 54.462 -4.314.009
15 jul/23 0,00 0 0 120.285 220.523 26.730 21.384 388.922 534.600 145.679 -4.168.330
16 ago/23 0,00 0 0 120.285 220.523 20.441 16.352 377.601 408.812 31.211 -4.137.119
17 set/23 0,00 0 0 120.285 220.523 22.111 17.689 380.608 442.224 61.617 -4.075.503
18 out/23 0,00 0 0 120.285 220.523 23.834 19.067 383.709 476.681 92.972 -3.982.530
19 nov/23 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.948 17.558 1.353.817 438.957 -914.860 -4.897.390
20 dez/23 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.121 16.097 1.350.528 402.419 -948.110 -5.845.500
21 jan/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 18.357 14.686 1.347.354 367.148 -980.206 -6.825.706
22 fev/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 18.887 15.109 1.348.307 377.734 -970.573 -7.796.279
23 mar/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 19.436 15.548 1.349.295 388.712 -960.583 -8.756.862
24 abr/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.006 16.004 1.350.321 400.112 -950.209 -9.707.071
25 mai/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.598 16.479 1.351.388 411.968 -939.420 -10.646.491
26 jun/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.216 16.973 1.352.499 424.318 -928.182 -11.574.672
27 jul/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.860 17.488 1.353.659 437.205 -916.454 -12.491.127
28 ago/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 22.534 18.027 1.354.872 450.678 -904.194 -13.395.321
29 set/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 23.240 18.592 1.356.142 464.792 -891.350 -14.286.671
30 out/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 23.981 19.184 1.357.476 479.612 -877.864 -15.164.535
31 nov/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 24.761 19.808 1.358.880 495.212 -863.668 -16.028.202
32 dez/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 25.584 20.467 1.360.362 511.679 -848.683 -16.876.885
33 jan/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 26.456 21.165 1.361.931 529.114 -832.817 -17.709.702
34 fev/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 27.382 21.906 1.363.598 547.639 -815.959 -18.525.661
35 mar/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 28.370 22.696 1.365.377 567.399 -797.977 -19.323.639
36 abr/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 29.429 23.543 1.367.282 588.571 -778.711 -20.102.350
37 mai/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 30.569 24.455 1.369.334 611.371 -757.963 -20.860.313
38 jun/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 31.804 25.443 1.371.557 636.071 -735.486 -21.595.799
39 jul/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 33.151 26.521 1.373.982 663.017 -710.966 -22.306.765
40 ago/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 34.633 27.706 1.376.650 692.657 -683.993 -22.990.758
41 set/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 36.280 29.024 1.379.614 725.590 -654.024 -23.644.782
42 out/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 38.132 30.506 1.382.948 762.640 -620.308 -24.265.090
43 nov/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 40.249 32.199 1.386.759 804.983 -581.776 -24.846.865
44 dez/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 42.719 34.175 1.391.205 854.384 -536.822 -25.383.687
45 jan/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 45.683 36.547 1.396.540 913.664 -482.877 -25.866.564
46 fev/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 49.388 39.511 1.403.210 987.764 -415.445 -26.282.009
47 mar/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 59.268 47.415 1.420.994 1.185.365 -235.629 -26.517.638
48 abr/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 74.762 59.810 1.448.882 1.495.239 46.357 -26.471.281
49 mai/26 0,00 0 0 32.335 59.280 107.097 85.677 284.389 2.141.932 1.857.544 -24.613.738
50 jun/26 0,00 0 0 0 0 30.394 24.315 54.709 607.878 553.169 -24.060.568
51 jul/26 0,00 0 0 0 0 30.394 24.315 54.709 607.878 553.169 -23.507.399
52 ago/26 0,00 0 0 0 0 30.394 24.315 54.709 607.878 553.169 -22.954.230
53 set/26 0,00 0 0 0 0 30.394 24.315 54.709 607.878 553.169 -22.401.061

Continua...
 R$10.000.000
R$30.000.000
R$40.000.000
R$50.000.000

R$0
R$20.000.000

(R$30.000.000)
(R$20.000.000)

(R$40.000.000)
(R$10.000.000)
mai/22
out/22
mar/23
ago/23
jan/24
jun/24
nov/24
abr/25
Fluxo de Caixa Acumulado

set/25
fev/26
jul/26
dez/26
mai/27
out/27
mar/28
ago/28
jan/29
jun/29
nov/29
abr/30
set/30
fev/31
FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

jul/31
Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

dez/31
mai/32
out/32
mar/33
ago/33
jan/34
jun/34
nov/34
abr/35
set/35
fev/36
jul/36
dez/36
Análise de Empreendimentos – Exemplo 1

INDICADORES ECONÔMICO-FINANCEIROS
Parâmetro Nominal Valor Presente % Receita Nominal % Receita PV
Terreno R$ 700.000,00 R$ 658.671,77 0,73% 1,49%
Obra R$ 36.680.875,00 R$ 27.333.317,67 38,08% 61,87%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 R$ 1.411.439,50 1,56% 3,19%
Custo Direto R$ 38.880.875,00 R$ 29.403.428,93 40,36% 66,55%
RECEITA R$ 96.334.115,17 R$ 44.181.756,85 100,00% 100,00%
Publicidade R$ 3.341.250,00 R$ 2.794.727,05 3,47% 6,33%
Corretagem R$ 3.675.375,00 R$ 2.935.943,04 3,82% 6,65%
Impostos R$ 3.853.364,61 R$ 1.767.270,27 4,00% 4,00%
Administração R$ 4.816.705,76 R$ 2.209.087,84 5,00% 5,00%
Receita Liquida R$ 80.647.419,81 R$ 34.474.728,64 83,72% 78,03%
LUCRO R$ 41.766.544,81 R$ 5.071.299,71
Lucratividade 43,36% 11,48%
TIR (mensal) 1,26%
TIR (anual) 16,21%
Exposição de Caixa R$ 28.727.400,85

• Margem de lucro distorcida pelo juros pós-chaves

• Financiar cliente x Incorporação
O PLANEJAMENTO ECONÔMICO-
FINANCEIRO NA PRÁTICA

82
Liquidez
• Liquidez: a velocidade pela qual o investidor pode se desfazer do
investimento, tanto por necessidade, como para vendê-lo no momento
que está mais valorizado.

• O ciclo de um empreendimento imobiliário gira entorno de 48 meses.

• Uma vez lançado o empreendimento, o investidor consegue sair antes

desse prazo?

Recomendação: lançar o empreendimento subordinado ao prazo de

carência de 180 dias permitido na Lei de Incorporação. Em caso de
terreno comprado em permuta, essa possibilidade deve ser prevista no
contrato de permuta.

83
Riscos
Risco: possibilidade de variação no retorno do capital investido.

São “inúmeros” os riscos de um empreendimento imobiliário. Podemos

citar aqui alguns riscos que são mais evidentes:

1. Risco de Mercado: lançar o empreendimento e não obter a

velocidade de vendas esperada (impacta no retorno, pode requerer mais
investimentos em marketing do que o previsto, etc.);

2. Risco Econômico: uma crise econômica pode “travar” o mercado

imobiliário (receio do comprador);

3. Risco de Crédito: o cliente comprar e não pagar;

4. Risco de Custos: o custo de obra realizado ficar mais alto do que o

orçado;

84
Riscos
5. Risco de Direito do Consumidor: os clientes estão cada dia mais
exigentes;

6. Risco Trabalhista: uma ação trabalhista pode gerar perda

significativa para o empreendimento (ou para a empresa);

7. Risco de Acidente de Trabalho;

8. Risco de tributos, taxas e custos adicionais não previstos inicialmente;

9. Riscos jurídicos: problema de documentação de antecessores podem

afetar a aquisição do terreno e gerar embargo do empreendimento.
Sempre que for comprar um terreno, procure um advogado especializado
em direito imobiliário e faça a análise de documentação completa
(inclusive dos antecessores).

85
Inflação
Inflação: é um conceito econômico que representa o aumento de
preço dos produtos num determinado país ou região, durante um
período. Num processo inflacionário o poder de compra da moeda
cai.

Exemplo:
• Num país com inflação de 10% ao ano;
• Em janeiro de um determinado ano compra-se parafusos por R$
1,00 a unidade, ou seja, com R$ 100 compra-se 100 parafusos;
• Um ano depois, com os mesmos R$ 100, compra-se 91 parafusos
(aproximadamente), pois cada parafuso custará R$ 1,10 (10% a
mais).

86
Inflação
• Índice de Inflação: para se medir a inflação, é preciso criar uma “cesta de
produtos” e medir a variação destes preços a cada período. Dessa forma, os
Índices Inflacionários são criados com o objetivo de medir de forma mais
adequada a inflação de um determinado setor da economia.

• Exemplos:
• Índices que medem inflação a nível do consumidor, ou seja, a
variação de preços do varejo: IPC (da Fipe), INPC (do IBGE);
• Índices que calculam preços aos produtores: IPA (da FGV);
• Índices que “medem” a inflação geral: IGP-m (combinação de
vários índices: 60% de IPA, 30% de IPC, 10% de INCC);
• INCC: Índice Nacional de Custos da Construção, calculado
pela Fundação Getúlio Vargas, reflete o ritmo dos preços de
materiais de construção e mão de obra do setor.
87
Efeitos da Inflação

Para minimizar o impacto da inflação no resultado do empreendimento,

costuma-se “indexar” o negócio a um índice de custos do setor (INCC):
• As parcelas de um contrato são reajustadas mensalmente pelo
INCC;
• Atualiza-se a tabela de vendas mensalmente também pelo INCC
• Se a obra for contratada a preço fechado, as parcelas de obra
também deverão ser corrigidas pelo INCC.

88
Efeitos da Inflação
Atenção para os riscos dessas considerações!

• O INCC não reflete com fidelidade a inflação de custos da produção

imobiliária:
1. O INCC leva em consideração também obras de infra-estrutura (a
cesta de produtos não reflete as obras do setor imobiliário);
2. O INCC é nacional (na construção civil tem muitos itens que variam de
região para região: mão de obra, blocos para alvenaria, etc.)
• Risco de descolamento entre o valor dos imóveis e a renda da população:
1. Aumenta-se o preço dos imóveis mensalmente pelo INCC. A renda do
comprador está aumentando na mesma proporção? Risco de diminuição da
demanda;
2. Aumenta-se mensalmente o valor da parcela pelo INCC. A renda do
comprador aumenta na mesma proporção? Risco de inadimplência.
89
Análise de Empreendimentos – Exemplo 2

Mesmas premissas do Exemplo 1, porém considerando repasse da carteira

e/ou securitização.
 TOTAL DE TOTAL DE Fluxo de Caixa Fluxo de Caixa
Período Data TERRENO INCORPORAÇÃO OBRA MKT COMERCIAL. ADM. IMPOSTOS
DESPESAS RECEITAS MENSAL ACUMULADO
Valor Nominal R$700.000 R$1.500.000 R$36.680.875 R$3.341.250 R$3.675.375 R$3.361.858 R$2.689.486 R$51.948.844 R$67.237.158 R$15.288.313 R$1.416.487.240
Valor Presente R$658.672 R$1.411.439 R$26.821.888 R$2.794.727 R$2.935.943 R$2.209.088 R$1.767.270 R$38.599.027 R$44.181.757 R$5.582.729 R$299.572.880
1 mai/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -183.333
2 jun/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -366.667
3 jul/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -550.000
4 ago/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -733.333
5 set/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -916.667
6 out/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.100.000
7 nov/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.283.333
8 dez/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.466.667
9 jan/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.650.000
10 fev/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.833.333
11 mar/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -2.016.667
12 abr/23 58.333,33 125.000 0 1.336.500 0 0 0 1.519.833 0 -1.519.833 -3.536.500
13 mai/23 0,00 0 0 400.950 735.075 16.706 13.365 1.166.096 334.125 -831.971 -4.368.471
14 jun/23 0,00 0 0 120.285 220.523 21.718 17.375 379.900 434.363 54.462 -4.314.009
15 jul/23 0,00 0 0 120.285 220.523 26.730 21.384 388.922 534.600 145.679 -4.168.330
16 ago/23 0,00 0 0 120.285 220.523 20.441 16.352 377.601 408.812 31.211 -4.137.119
17 set/23 0,00 0 0 120.285 220.523 22.111 17.689 380.608 442.224 61.617 -4.075.503
18 out/23 0,00 0 0 120.285 220.523 23.834 19.067 383.709 476.681 92.972 -3.982.530
19 nov/23 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.948 17.558 1.353.817 438.957 -914.860 -4.897.390
20 dez/23 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.121 16.097 1.350.528 402.419 -948.110 -5.845.500
21 jan/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 18.357 14.686 1.347.354 367.148 -980.206 -6.825.706
22 fev/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 18.887 15.109 1.348.307 377.734 -970.573 -7.796.279
23 mar/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 19.436 15.548 1.349.295 388.712 -960.583 -8.756.862
24 abr/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.006 16.004 1.350.321 400.112 -950.209 -9.707.071
25 mai/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.598 16.479 1.351.388 411.968 -939.420 -10.646.491
26 jun/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.216 16.973 1.352.499 424.318 -928.182 -11.574.672
27 jul/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.860 17.488 1.353.659 437.205 -916.454 -12.491.127
28 ago/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 22.534 18.027 1.354.872 450.678 -904.194 -13.395.321
29 set/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 23.240 18.592 1.356.142 464.792 -891.350 -14.286.671
30 out/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 23.981 19.184 1.357.476 479.612 -877.864 -15.164.535
31 nov/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 24.761 19.808 1.358.880 495.212 -863.668 -16.028.202
32 dez/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 25.584 20.467 1.360.362 511.679 -848.683 -16.876.885
33 jan/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 26.456 21.165 1.361.931 529.114 -832.817 -17.709.702
34 fev/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 27.382 21.906 1.363.598 547.639 -815.959 -18.525.661
35 mar/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 28.370 22.696 1.365.377 567.399 -797.977 -19.323.639
36 abr/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 29.429 23.543 1.367.282 588.571 -778.711 -20.102.350
37 mai/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 30.569 24.455 1.369.334 611.371 -757.963 -20.860.313
38 jun/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 31.804 25.443 1.371.557 636.071 -735.486 -21.595.799
39 jul/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 33.151 26.521 1.373.982 663.017 -710.966 -22.306.765
40 ago/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 34.633 27.706 1.376.650 692.657 -683.993 -22.990.758
41 set/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 36.280 29.024 1.379.614 725.590 -654.024 -23.644.782
42 out/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 38.132 30.506 1.382.948 762.640 -620.308 -24.265.090
43 nov/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 40.249 32.199 1.386.759 804.983 -581.776 -24.846.865
44 dez/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 42.719 34.175 1.391.205 854.384 -536.822 -25.383.687
45 jan/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 45.683 36.547 1.396.540 913.664 -482.877 -25.866.564
46 fev/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 49.388 39.511 1.403.210 987.764 -415.445 -26.282.009
47 mar/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 59.268 47.415 1.420.994 1.185.365 -235.629 -26.517.638
48 abr/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 74.762 59.810 1.448.882 1.495.239 46.357 -26.471.281
49 mai/26 0,00 0 0 32.335 59.280 107.097 85.677 284.389 2.141.932 1.857.544 -24.613.738
50 jun/26 0,00 0 0 0 0 2.192.420 1.753.936 3.946.357 43.848.408 39.902.051 15.288.313
51 jul/26 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15.288.313
52 ago/26 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15.288.313
Análise de Empreendimentos – Exemplo 2

Fluxo de Caixa Acumulado

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

R$20.000.000

R$15.000.000

R$10.000.000

R$5.000.000

R$0
set/25

jul/26

set/30

jul/31

set/35

jul/36
mai/22
out/22
mar/23
ago/23

jun/24

fev/26

mai/27
out/27

fev/31

mai/32

fev/36
nov/24

mar/28
ago/28

jun/29
nov/29

out/32
mar/33
ago/33

jun/34
nov/34
jan/24

jan/29

dez/31

jan/34
abr/25

dez/26

abr/30

abr/35

dez/36
(R$5.000.000)

(R$10.000.000)

(R$15.000.000)

(R$20.000.000)

(R$25.000.000)

(R$30.000.000)

(R$35.000.000)
Análise de Empreendimentos – Exemplo 2
INDICADORES ECONÔMICO-FINANCEIROS
Parâmetro Nominal Valor Presente % Receita Nominal % Receita PV
Terreno R$ 700.000,00 R$ 658.671,77 1,04% 1,49%
Obra R$ 36.680.875,00 R$ 27.333.317,67 54,55% 61,87%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 R$ 1.411.439,50 2,23% 3,19%
Custo Direto R$ 38.880.875,00 R$ 29.403.428,93 57,83% 66,55%
RECEITA R$ 67.237.157,58 R$ 44.181.756,85 100,00% 100,00%
Publicidade R$ 3.341.250,00 R$ 2.794.727,05 4,97% 6,33%
Corretagem R$ 3.675.375,00 R$ 2.935.943,04 5,47% 6,65%
Impostos R$ 2.689.486,30 R$ 1.767.270,27 4,00% 4,00%
Administração R$ 3.361.857,88 R$ 2.209.087,84 5,00% 5,00%
Receita Liquida R$ 54.169.188,40 R$ 34.474.728,64 80,56% 78,03%
LUCRO R$ 15.288.313,40 R$ 5.071.299,71
Lucratividade 22,74% 11,48%
TIR (mensal) 1,79%
TIR (anual) 23,71%
Exposição de Caixa R$ 28.727.400,85
Análise de Empreendimentos – Exemplo 3

No exemplo anterior (Exemplo 2) considerou-se um cronograma linear de 30

meses.

Vamos considerar agora:

• 40% em 15 meses;
• 60% nos últimos 15 meses.
Análise de Empreendimentos – Exemplo 3
INDICADORES ECONÔMICO-FINANCEIROS
Parâmetro Nominal Valor Presente % Receita Nominal % Receita PV
Terreno R$ 700.000,00 R$ 658.671,77 1,04% 1,49%
Obra R$ 36.680.875,00 R$ 26.946.757,78 54,55% 60,99%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 R$ 1.411.439,50 2,23% 3,19%
Custo Direto R$ 38.880.875,00 R$ 29.016.869,05 57,83% 65,68%
RECEITA R$ 67.237.157,58 R$ 44.181.756,85 100,00% 100,00%
Publicidade R$ 3.341.250,00 R$ 2.794.727,05 4,97% 6,33%
Corretagem R$ 3.675.375,00 R$ 2.935.943,04 5,47% 6,65%
Impostos R$ 2.689.486,30 R$ 1.767.270,27 4,00% 4,00%
Administração R$ 3.361.857,88 R$ 2.209.087,84 5,00% 5,00%
Receita Liquida R$ 54.169.188,40 R$ 34.474.728,64 80,56% 78,03%
LUCRO R$ 15.288.313,40 R$ 5.457.859,60
Lucratividade 22,74% 12,35%
TIR (mensal) 1,92%
TIR (anual) 25,69%
Exposição de Caixa R$ 28.727.400,85
Análise de Empreendimentos – Exemplo 4

Mesmo caso do Exemplo 2, com carteira securitizada, porém é importante

que se faça análise de risco dos investimentos.

Uma forma que se pode analisar o risco do investimento é por meio de

“análise de sensibilidade”. Essa análise consiste em alterar as principais
variáveis do empreendimento e analisar o impacto e essas variações podem
causar no resultado do empreendimento.

Exemplo:
• Contratando uma obra por administração, pode-se ocorrer
variações de 5% no custo de obra. Que impacto isso tem no resultado do
empreendimento do exemplo 2?
Análise de Empreendimentos – Exemplo 4

INDICADORES ECONÔMICO-FINANCEIROS
Parâmetro Nominal Valor Presente % Receita Nominal % Receita PV
Terreno R$ 700.000,00 R$ 658.671,77 1,04% 1,49%
Obra R$ 38.514.918,75 R$ 28.699.983,55 57,28% 64,96%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 R$ 1.411.439,50 2,23% 3,19%
Custo Direto R$ 40.714.918,75 R$ 30.770.094,82 60,55% 69,64%
RECEITA R$ 67.237.157,58 R$ 44.181.756,85 100,00% 100,00%
Publicidade R$ 3.341.250,00 R$ 2.794.727,05 4,97% 6,33%
Corretagem R$ 3.675.375,00 R$ 2.935.943,04 5,47% 6,65%
Impostos R$ 2.689.486,30 R$ 1.767.270,27 4,00% 4,00%
Administração R$ 3.361.857,88 R$ 2.209.087,84 5,00% 5,00%
Receita Liquida R$ 54.169.188,40 R$ 34.474.728,64 80,56% 78,03%
LUCRO R$ 13.454.269,65 R$ 3.704.633,83
Lucratividade 20,01% 8,38%
TIR (mensal) 1,55%
TIR (anual) 20,34%
Exposição de Caixa R$ 30.561.444,60
Análise de Empreendimentos – Exemplo 5

Mesmo caso do Exemplo 2, com carteira securitizada, porém considerando

financiamento para produção:
• 70% da obra financiada;
• Taxa de juros de 12%a.a.
 TOTAL DE TOTAL DE Fluxo de Caixa Fluxo de Caixa
Período Data TERRENO INCORPORAÇÃO OBRA MKT COMERCIAL. ADM. IMPOSTOS Liberações Custo Financeiro Pgto. Saldo Devedor
DESPESAS RECEITAS MENSAL ACUMULADO
Valor Nominal R$700.000 R$1.500.000 R$36.680.875 R$3.341.250 R$3.675.375 R$3.361.858 R$2.689.486 R$51.948.844 R$67.237.158 R$25.676.613 R$4.020.061 R$25.676.613 R$11.268.252 R$1.273.241.535
Valor Presente R$658.672 R$1.411.439 R$26.821.888 R$2.794.727 R$2.935.943 R$2.209.088 R$1.767.270 R$38.599.027 R$44.181.757 R$18.775.322 R$2.762.693 R$16.012.629 R$5.582.729 R$376.974.728
1 mai/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -183.333
2 jun/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -366.667
3 jul/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -550.000
4 ago/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -733.333
5 set/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -916.667
6 out/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -1.100.000
7 nov/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -1.283.333
8 dez/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -1.466.667
9 jan/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -1.650.000
10 fev/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -1.833.333
11 mar/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 0 0 0 -183.333 -2.016.667
12 abr/23 58.333,33 125.000 0 1.336.500 0 0 0 1.519.833 0 0 0 0 -1.519.833 -3.536.500
13 mai/23 0,00 0 0 400.950 735.075 16.706 13.365 1.166.096 334.125 0 0 0 -831.971 -4.368.471
14 jun/23 0,00 0 0 120.285 220.523 21.718 17.375 379.900 434.363 0 0 0 54.462 -4.314.009
15 jul/23 0,00 0 0 120.285 220.523 26.730 21.384 388.922 534.600 0 0 0 145.679 -4.168.330
16 ago/23 0,00 0 0 120.285 220.523 20.441 16.352 377.601 408.812 0 0 0 31.211 -4.137.119
17 set/23 0,00 0 0 120.285 220.523 22.111 17.689 380.608 442.224 0 0 0 61.617 -4.075.503
18 out/23 0,00 0 0 120.285 220.523 23.834 19.067 383.709 476.681 0 0 0 92.972 -3.982.530
19 nov/23 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.948 17.558 1.353.817 438.957 855.887 0 0 -58.973 -4.041.503
20 dez/23 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.121 16.097 1.350.528 402.419 855.887 8.121 0 -100.344 -4.141.847
21 jan/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 18.357 14.686 1.347.354 367.148 855.887 16.243 0 -140.562 -4.282.408
22 fev/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 18.887 15.109 1.348.307 377.734 855.887 24.364 0 -139.050 -4.421.458
23 mar/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 19.436 15.548 1.349.295 388.712 855.887 32.485 0 -137.181 -4.558.640
24 abr/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.006 16.004 1.350.321 400.112 855.887 40.607 0 -134.929 -4.693.568
25 mai/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 20.598 16.479 1.351.388 411.968 855.887 48.728 0 -132.261 -4.825.829
26 jun/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.216 16.973 1.352.499 424.318 855.887 56.849 0 -129.144 -4.954.973
27 jul/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 21.860 17.488 1.353.659 437.205 855.887 64.971 0 -125.538 -5.080.511
28 ago/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 22.534 18.027 1.354.872 450.678 855.887 73.092 0 -121.399 -5.201.910
29 set/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 23.240 18.592 1.356.142 464.792 855.887 81.213 0 -116.676 -5.318.586
30 out/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 23.981 19.184 1.357.476 479.612 855.887 89.335 0 -111.311 -5.429.898
31 nov/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 24.761 19.808 1.358.880 495.212 855.887 97.456 0 -105.237 -5.535.135
32 dez/24 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 25.584 20.467 1.360.362 511.679 855.887 105.577 0 -98.373 -5.633.508
33 jan/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 26.456 21.165 1.361.931 529.114 855.887 113.699 0 -90.628 -5.724.136
34 fev/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 27.382 21.906 1.363.598 547.639 855.887 121.820 0 -81.892 -5.806.028
35 mar/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 28.370 22.696 1.365.377 567.399 855.887 129.941 0 -72.032 -5.878.060
36 abr/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 29.429 23.543 1.367.282 588.571 855.887 138.063 0 -60.887 -5.938.947
37 mai/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 30.569 24.455 1.369.334 611.371 855.887 146.184 0 -48.260 -5.987.207
38 jun/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 31.804 25.443 1.371.557 636.071 855.887 154.305 0 -33.904 -6.021.111
39 jul/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 33.151 26.521 1.373.982 663.017 855.887 162.427 0 -17.505 -6.038.616
40 ago/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 34.633 27.706 1.376.650 692.657 855.887 170.548 0 1.346 -6.037.271
41 set/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 36.280 29.024 1.379.614 725.590 855.887 178.669 0 23.194 -6.014.077
42 out/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 38.132 30.506 1.382.948 762.640 855.887 186.791 0 48.788 -5.965.288
43 nov/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 40.249 32.199 1.386.759 804.983 855.887 194.912 0 79.199 -5.886.089
44 dez/25 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 42.719 34.175 1.391.205 854.384 855.887 203.033 0 116.032 -5.770.057
45 jan/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 45.683 36.547 1.396.540 913.664 855.887 211.155 0 161.856 -5.608.201
46 fev/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 49.388 39.511 1.403.210 987.764 855.887 219.276 0 221.166 -5.387.036
47 mar/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 59.268 47.415 1.420.994 1.185.365 855.887 227.397 0 392.861 -4.994.175
48 abr/26 0,00 0 1.222.696 32.335 59.280 74.762 59.810 1.448.882 1.495.239 855.887 235.519 0 666.725 -4.327.450
49 mai/26 0,00 0 0 32.335 59.280 107.097 85.677 284.389 2.141.932 243.640 0 1.613.904 -2.713.546
50 jun/26 0,00 0 0 0 0 2.192.420 1.753.936 3.946.357 43.848.408 243.640 25.676.613 13.981.798 11.268.252
51 jul/26 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11.268.252
 R$0
R$5.000.000
R$10.000.000
R$15.000.000

(R$10.000.000)
(R$5.000.000)
mai/22
out/22
mar/23
ago/23
jan/24
jun/24
nov/24
abr/25
set/25
Fluxo de Caixa Acumulado

fev/26
jul/26
dez/26
mai/27
out/27
mar/28
ago/28
jan/29
jun/29
nov/29
abr/30
set/30
fev/31
FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

jul/31
dez/31
Análise de Empreendimentos – Exemplo 5

mai/32
out/32
mar/33
ago/33
jan/34
jun/34
nov/34
abr/35
set/35
fev/36
jul/36
dez/36
Análise de Empreendimentos – Exemplo 5
INDICADORES ECONÔMICO-FINANCEIROS
Parâmetro Nominal Valor Presente % Receita Nominal % Receita PV
Terreno R$ 700.000,00 R$ 658.671,77 1,04% 1,49%
Obra R$ 36.680.875,00 R$ 27.333.317,67 54,55% 61,87%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 R$ 1.411.439,50 2,23% 3,19%
Custo Direto R$ 38.880.875,00 R$ 29.403.428,93 57,83% 66,55%
RECEITA R$ 67.237.157,58 R$ 44.181.756,85 100,00% 100,00%
Publicidade R$ 3.341.250,00 R$ 2.794.727,05 4,97% 6,33%
Corretagem R$ 3.675.375,00 R$ 2.935.943,04 5,47% 6,65%
Impostos R$ 2.689.486,30 R$ 1.767.270,27 4,00% 4,00%
Administração R$ 3.361.857,88 R$ 2.209.087,84 5,00% 5,00%
Custo Financeiro R$ 4.020.060,98 R$ -
Receita Liquida R$ 50.149.127,42 R$ 34.474.728,64 74,59% 78,03%
LUCRO R$ 11.268.252,42 R$ 5.071.299,71
Lucratividade 16,76% 11,48%
TIR (mensal) 2,50%
TIR (anual) 34,42%
Exposição de Caixa R$ 8.484.008,15
Análise de Empreendimentos – Exemplo 6

• Considerar o mesmo Exemplo 2, porém considerar que a receita não será

corrigida pelo INCC;
• Considerar inflação de 10% a.a.
Análise de Empreendimentos – Exemplo 6

LUCRO R$ 412.907,70 -R$ 4.936.060,53

Lucratividade 0,61% -11,17%
TIR (mensal) 0,05%
TIR (anual) 0,64%
Exposição de Caixa R$ 39.337.124,37
Análise de Empreendimentos – Exemplo 7

Como viabilizar este empreendimento?

• Reduzir a permuta para 10,5%;
• Aumentar o preço de venda 2% (R$ 3.264/m2);
• Negociar corretagem para 5%;
• Reduzir custo de obra em 3%;
• Melhorar cronograma de obra:
→ 40% em 14 meses
→60% nos últimos 15 meses
 TOTAL DE TOTAL DE Fluxo de Caixa Fluxo de Caixa
Período Data TERRENO INCORPORAÇÃO OBRA MKT COMERCIAL. ADM. IMPOSTOS
DESPESAS RECEITAS MENSAL ACUMULADO
Valor Nominal R$700.000 R$1.500.000 R$35.580.449 R$3.445.943 R$3.445.943 R$3.398.500 R$2.718.800 R$50.789.634 R$67.970.005 R$17.180.371 R$1.748.288.538
Valor Presente R$658.672 R$1.411.439 R$25.649.284 R$2.882.295 R$2.752.669 R$2.235.465 R$1.788.372 R$37.378.197 R$44.709.307 R$7.331.110 R$449.149.183
1 mai/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -183.333
2 jun/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -366.667
3 jul/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -550.000
4 ago/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -733.333
5 set/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -916.667
6 out/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.100.000
7 nov/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.283.333
8 dez/22 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.466.667
9 jan/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.650.000
10 fev/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -1.833.333
11 mar/23 58.333,33 125.000 0 0 0 0 0 183.333 0 -183.333 -2.016.667
12 abr/23 58.333,33 125.000 0 1.378.377 0 0 0 1.561.710 0 -1.561.710 -3.578.377
13 mai/23 0,00 0 0 413.513 689.189 17.230 13.784 1.133.715 344.594 -789.121 -4.367.498
14 jun/23 0,00 0 0 124.054 206.757 22.399 17.919 371.128 447.973 76.845 -4.290.653
15 jul/23 0,00 0 0 124.054 206.757 27.568 22.054 380.432 551.351 170.919 -4.119.735
16 ago/23 0,00 0 0 124.054 206.757 21.081 16.865 368.756 421.621 52.865 -4.066.870
17 set/23 0,00 0 0 124.054 206.757 22.804 18.243 371.858 456.081 84.223 -3.982.647
18 out/23 0,00 0 0 124.054 206.757 24.581 19.665 375.056 491.617 116.561 -3.866.086
19 nov/23 0,00 0 948.812 33.348 55.580 22.636 18.108 1.078.484 452.711 -625.772 -4.491.858
20 dez/23 0,00 0 948.812 33.348 55.580 20.751 16.601 1.075.092 415.028 -660.064 -5.151.922
21 jan/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 18.933 15.146 1.071.818 378.652 -693.166 -5.845.088
22 fev/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 19.478 15.583 1.072.801 389.570 -683.231 -6.528.320
23 mar/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 20.045 16.036 1.073.820 400.891 -672.928 -7.201.248
24 abr/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 20.632 16.506 1.074.878 412.649 -662.229 -7.863.477
25 mai/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 21.244 16.995 1.075.978 424.876 -651.102 -8.514.580
26 jun/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 21.881 17.505 1.077.125 437.613 -639.512 -9.154.091
27 jul/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 22.545 18.036 1.078.321 450.904 -627.417 -9.781.508
28 ago/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 23.240 18.592 1.079.571 464.799 -614.773 -10.396.281
29 set/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 23.968 19.174 1.080.882 479.355 -601.526 -10.997.807
30 out/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 24.732 19.786 1.082.257 494.640 -587.617 -11.585.424
31 nov/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 25.536 20.429 1.083.705 510.729 -572.976 -12.158.400
32 dez/24 0,00 0 948.812 33.348 55.580 26.386 21.108 1.085.234 527.711 -557.522 -12.715.922
33 jan/25 0,00 0 948.812 33.348 55.580 27.285 21.828 1.086.852 545.693 -541.159 -13.257.081
34 fev/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 28.240 22.592 1.562.977 564.799 -998.179 -14.255.260
35 mar/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 29.259 23.407 1.564.812 585.178 -979.634 -15.234.894
36 abr/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 30.351 24.281 1.566.777 607.013 -959.764 -16.194.658
37 mai/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 31.526 25.221 1.568.893 630.527 -938.366 -17.133.023
38 jun/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 32.800 26.240 1.571.186 656.001 -915.184 -18.048.208
39 jul/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 34.190 27.352 1.573.687 683.791 -889.896 -18.938.103
40 ago/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 35.718 28.574 1.576.438 714.360 -862.078 -19.800.181
41 set/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 37.416 29.933 1.579.495 748.325 -831.169 -20.631.350
42 out/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 39.327 31.461 1.582.934 786.536 -796.397 -21.427.748
43 nov/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 41.510 33.208 1.586.864 830.206 -756.658 -22.184.406
44 dez/25 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 44.058 35.246 1.591.449 881.154 -710.295 -22.894.701
45 jan/26 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 47.115 37.692 1.596.952 942.292 -654.660 -23.549.360
46 fev/26 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 50.936 40.749 1.603.830 1.018.714 -585.116 -24.134.476
47 mar/26 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 61.125 48.900 1.622.171 1.222.506 -399.665 -24.534.141
48 abr/26 0,00 0 1.423.218 33.348 55.580 77.104 61.684 1.650.934 1.542.090 -108.844 -24.642.985
49 mai/26 0,00 0 0 33.348 55.580 110.452 88.362 287.742 2.209.046 1.921.305 -22.721.680
50 jun/26 0,00 0 0 0 0 2.192.420 1.753.936 3.946.357 43.848.408 39.902.051 17.180.371
51 jul/26 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17.180.371
52 ago/26 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17.180.371
Análise de Empreendimentos – Exemplo 7

INDICADORES ECONÔMICO-FINANCEIROS
Parâmetro Nominal Valor Presente % Receita Nominal % Receita PV
Terreno R$ 700.000,00 R$ 658.671,77 1,03% 1,47%
Obra R$ 35.580.448,75 R$ 26.138.355,05 52,35% 58,46%
Incorp/Soc R$ 1.500.000,00 R$ 1.411.439,50 2,21% 3,16%
Custo Direto R$ 37.780.448,75 R$ 28.208.466,31 55,58% 63,09%
RECEITA R$ 67.970.005,08 R$ 44.709.306,98 100,00% 100,00%
Publicidade R$ 3.445.942,50 R$ 2.882.295,16 5,07% 6,45%
Corretagem R$ 3.445.942,50 R$ 2.752.669,02 5,07% 6,16%
Impostos R$ 2.718.800,20 R$ 1.788.372,28 4,00% 4,00%
Administração R$ 3.398.500,25 R$ 2.235.465,35 5,00% 5,00%
Receita Liquida R$ 54.960.819,62 R$ 35.050.505,17 80,86% 78,40%
LUCRO R$ 17.180.370,87 R$ 6.842.038,85
Lucratividade 25,28% 15,30%
TIR (mensal) 2,18%
TIR (anual) 29,59%
Exposição de Caixa R$ 26.980.912,08
Plano de Negócio e o Acompanhamento Financeiro

ESTUDO DE VIABILIDADE É UMA ESTIMATIVA!

O plano de negócio deve ser acompanhado:

Estudo de
Viabilidade

Conclusão das
Vendas e Lançamento
Obras

Construção Vendas
SUGESTÃO DE SOFTWARE DE VIABILIDADE

http://www.viabil.com.br/

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Análise de Viabilidade e Riscos de
Incorporações Imobiliárias

Prof. Pedro Nogueira

(62) 99679-6598
pedrohmnogueira@gmail.com

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