CENTRO UNIVERSITÁRIO METODISTA IZABELA HENDRIX

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

Leonardo Santos Magalhães

Abrigos sociais de usos mistos

para uma nova centralidade

Belo Horizonte
2022
CENTRO UNIVERSITÁRIO METODISTA IZABELA HENDRIX
CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

Leonardo Santos Magalhães

Abrigos sociais de usos mistos

para uma nova centralidade

Monografia apresentada à disciplina Atelier

Integrado de Preparação para o TFG do
Curso de Arquitetura e Urbanismo do
Centro Universitário Metodista Izabela
Hendrix.
Profs.: Lizandro
Fábio
Regina

Belo Horizonte
2022
 DEDICATÓRIA

Dedico este trabalho aos interessados em atuar sobre o déficit habitacional e cultural
brasileiro de forma resiliente. É para vocês.

AGRADECIMENTOS

Aos arquitetos, corretores imobiliário , engenheiros, amigos e familiares que me

suportaram até aqui, aos novatos nesta arte e aos que continuarão bons assim.
 RESUMO

O tema objeto de estudo da pesquisa é o de habitações sociais, e seu assunto a

conformação de abrigos de uso misto passíveis de se tornarem habitações ao mesmo
tempo que abrigam outras formas de interação e ações humanas no espaço, que
serão locados em um ambiente que transpareça espaços privados e públicos, procure
aproveitar a forma para integralizar a vida à arquitetura, sua urbanização e paisagem,
de forma sustentável. Para alcançar esta sustentabilidade já no presente serão
estudadas fontes de planejamento e produção inovadoras, sob a ótica da localização,
paisagismo, programa e tecnologias construtivas das edificações, sua viabilidade
econômica, ambiental e normativa no âmbito dos programas nacionais para habitação
social. O método utilizado é o de pesquisa acadêmica para estabelecer os conceitos
sobre abrigo humano, habitação social e organização mista, aplicados sobre outros
como SmartCities e Cidades Compactas para serem entendidos e aplicados na
proposta de projeto. Deve ser evidenciado também o reconhecimento das diretrizes
urbana e normas técnicas, o projeto técnico e a análise de viabilidade econômica,
social e ambiental. Como resultado teremos alternativas construtivas que respeitam a
demanda social do país e mais especificamente da Região Metropolitana de Belo
Horizonte, agregadas aos interesses e necessidades individuais dos usuários do
sistema de habitação social, preferencialmente que saiam do loco atual de grandes
repetições de casinhas, ou de condomínios verticais de grandes massas que fabricam
famílias empoleiradas umas sobre as outras sem atendimentos às necessidades
integrais para a habitação. A conclusão esperada é a viabilidade de maneiras de morar
sustentáveis, embasadas na experiência e tecnologia moderna aliadas as experiência
e sabedorias populares, que por vezes demostram através da liberdade de escolha
as formas mais interessantes e demandadas pela população carente.

Palavras-Chave: Abrigo arquitetônico. Déficit habitacional. Habitação social.

Tecnologia construtiva. Parcelamento de solo. Habitações de uso misto. Condomínios
residenciais mistos. Cidades compactas. Sustentabilidade arquitetônica. Resiliência
arquitetônica.
LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Vista aérea da área de intervenção ........................................................................... 12

Figura 2 – Déficit Habitacional na RMBH ............................................................................... 16
Figura 3 - Figura 3 - Arquitetura atual e a procura pela proposta de valor humano ................ 22
Figura 4 - Sentido de lugar, as casas e o ambiente natural ....................................................... 22
Figura 5 - A proposta de uma arquitetura diversa e flexível – Equipe Casa Color Caribe
(2017) ....................................................................................................................... 23
Figura 6 - Preocupação com o conforto ambiental - Equipe Casa Color Caribe (2017) .......... 24
Figura 7 - Espaços humanos dentro e fora - Equipe Casa Color Caribe (2017)....................... 25
Figura 8 - Platô de implantação dos "redondinhos" - Ruy Othake (2013) ............................... 26
Figura 9 - Esquema de implantação dos "redondinhos" ........................................................... 27
Figura 10 - Andar tipo dos "redondinhos" – Rui Othake (2009).............................................. 28
Figura 11 - Paisagem alterada - montagem do autor (2022) .................................................... 28
Figura 12 - concepção das superquadras, agrupamentos e arborização - Joel Campolina (1971)
.................................................................................................................................. 29
Figura 13 - O Imaginado (1972) X O possível (1978) - Joel Campolina ................................. 30
Figura 14 - Maquete com implantação das diversas torres e volumetrias entre as superquadras
- Joel Campolina (1979) ........................................................................................... 31
Figura 15 – Estrela Dalva - Torre de 6 e 10 andares, do autor (2022) ..................................... 31
Figura 16 - Bom na Bola Bom na Vida, no Clube Social, do autor (2022).............................. 32
Figura 17 - Conjunto Estrela Dalva, Joel Campolina (2017) ................................................... 33
Figura 18 - Conjunto Estrela Dalva, do autor (2022) ............................................................... 33
Figura 19 - Mapa de Localização, elaborado pelo autor (2022) ............................................... 35
Figura 20 - Inserção no contexto municipal, elaborado pelo autor (2022)............................... 36
Figura 21 - Inserção Regional, elaborado pelo autor (2022) .................................................... 37
Figura 22 - Área de intervenção e visadas fotográficas, elaborado pelo autor (2022) ............. 38
Figura 23 - Rosa dos Ventos para Neves mostra direção do vento em horas por ano ............. 40
Figura 24 - Estrutura físico ambiental, elaborado pelo autor (2022)........................................ 40
Figura 25 - Estrutura Urbana, elaborado pelo autor (2022) ..................................................... 41
Figura 26 - Zoneamento Urbano da área de intervenção, elaborado pelo autor (2022) ........... 44
Figura 27 - Oferta empreendimentos na região ........................................................................ 45
Figura 28 - Implantação de oferta na região ............................................................................. 45
Figura 29 - Levantamento topográfico da área de intervenção. ............................................... 46
Figura 30 - Cortes na área de intervenção. ............................................................................... 46
Figura 31 - Implantação sobre relevo. ...................................................................................... 47
Figura 32 - Mapa síntese do diagnóstico, elaborado pelo autor (2022) ................................... 48
Figura 33 - Croquis dos espaços residenciais, comerciais e públicos ...................................... 69
 LISTA DE GRÁFICOS

Gáfico 1 – Cidade dos entrevistados ........................................................................................ 51

Gáfico 2 – Idade dos entrevistados ........................................................................................... 51
Gáfico 3 – Estado Civil dos entrevistados ................................................................................ 52
Gáfico 4 – Situação laboral dos entrevistados .......................................................................... 52
Gáfico 5 – Moradores na residência dos entrevistados ............................................................ 52
Gáfico 6 – Poder de decisão dos entrevistados......................................................................... 53
Gáfico 7 – interesse em compra de imóvel .............................................................................. 53
Gáfico 8 – tipo de moradia atual .............................................................................................. 54
Gáfico 9 – condição da propriedade da moradia atual ............................................................. 55
Gáfico 10 – satisfação com a moradia atual ............................................................................. 55
Gáfico 11 – motivos de satisfação com moradia atual ............................................................. 55
Gáfico 12 – motivos de insatisfação com a moradia atual ....................................................... 56
Gáfico 13 – quartos para os novos imóveis .............................................................................. 57
Gáfico 14 – garagem para os novos imóveis ............................................................................ 58
Gáfico 15– flexibilização para os novos imóveis ..................................................................... 58
Gáfico 16 – tipologia para os novos imóveis ........................................................................... 58
Gáfico 17 – importância de ver televisão/ouvir música ........................................................... 59
Gáfico 18 – importância de fazer churrasco ............................................................................. 59
Gáfico 19 – importância de fazer atividades físicas ................................................................. 59
Gáfico 20 – importância de receber amigos e parentes ............................................................ 60
Gáfico 21 – importância de ter atividades para crianças .......................................................... 60
Gáfico 22 – importância de trabalhar em casa ......................................................................... 60
Gáfico 23 – importância de criar animal de estimação ............................................................ 61
Gáfico 24 – importância de cuidar de plantas .......................................................................... 61
Gáfico 25 – maior cômodo da casa .......................................................................................... 61
Gáfico 26 – menor cômodo da casa.......................................................................................... 62
Gáfico 27 – importância de ter uma loja ou escritório anexados ............................................. 62

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 – Correspondência entre os Objetivos Específicos e a Metodologia de Pesquisa .... 17

Quadro 2 – Referencial Teórico adotado .................................................................................. 18
Quadro 3 – Programa arquitetônico e urbanístico das Obras de Referência ............................ 34
Quadro 4 – Legislação urbanística e ambiental aplicáveis ao terreno em estudo .................... 42
Quadro 5 – Parâmetros Urbanísticos aplicáveis ao terreno em estudo..................................... 42
Quadro 6 – Legislação específica aplicada ao tema ................................................................. 43
Quadro 7 – Diretrizes e Propostas Conceituais, Metodológicas e/ou Estratégias de projeto ... 65
Quadro 8 – Caracterização do empreendedor........................................................................... 73

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 – Pré-dimensionamento do programa arquitetônico geral ......................................... 68

Tabela 2 – Pré-dimensionamento do programa arquitetônico detalhado ................................. 70
Tabela 3 – Resumo das Áreas Programadas X Legislação Aplicável ...................................... 71
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

APP - Área de Proteção Permantente

BNH - Banco Nacional da Habitação
CAC - Centro de Apoio e Convivência
FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FJP - Fundação João Pinheiro
PBH - Prefeitura de Belo Horizonte
PNADc - Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua
RMBH - Região Metropolitana de Belo Horizonte
SABESP - Companhia de Saneamento do Estado de São Paulo
SCCHP - Sociedade dos Condomínios Conjunto Habitacional Paineiras
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................ 11
1.1 ABRIGOS RESILIENTES PARA HABITAÇOES SOCIAIS ................................................. 11
1.2 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................ 13
1.3 OBJETIVOS E METODOLOGIA ..................................................................................... 17
1.3.1 Objetivo Geral ................................................................................................. 17
1.3.2 Objetivos Específicos e Metodologia .......................................................... 17
2 REFERENCIAL TEÓRICO ........................................................................................... 18
2.1 COMPONENTES ARQUITETÔNICOS ............................................................................ 18
2.2 QUALIDADE EM CONSTRUÇÕES ................................................................................. 19
2.3 SUSTENTABILIDADE .................................................................................................... 19
2.4 CONSIDERAÇÕES ....................................................................................................... 20
3 OBRAS DE REFERÊNCIA ........................................................................................... 21
3.1 CASA COLOR CARIBE ................................................................................................ 21
3.2 RESIDENCIAL HELIÓPOLIS I - REDONDINHOS ...................................................... 26
3.3 CONJUNTO ESTRELA DALVA ..................................................................................... 29
4 DIAGNÓSTICO DO LUGAR ........................................................................................ 35
4.1 INSERÇÃO URBANA .................................................................................................... 35
4.1.1 Descrição ......................................................................................................... 35
4.1.2 Mapeamento ................................................................................................... 36
4.1.3 Análise ............................................................................................................. 38
4.2 ESTRUTURA FÍSICO-AMBIENTAL ................................................................................ 40
4.2.1 Descrição ......................................................................................................... 40
4.2.2 Mapeamento ................................................................................................... 40
4.2.3 Análise ............................................................................................................. 41
4.3 ESTRUTURA URBANA, FÍSICO-FUNCIONAL E CARACTERIZAÇÃO SOCIAL,
ECONÔMICA E CULTURAL ................................................................................. 41
4.3.1 Descrição ......................................................................................................... 41
4.3.2 Mapeamento ................................................................................................... 41
4.3.3 Análise ............................................................................................................. 42
4.4 DIAGNÓSTICO LEGAL – LEGISLAÇÕES E NORMAS APLICADAS AO LUGAR E AO TEMA
42
4.4.1 Descrição ......................................................................................................... 42
4.4.2 Mapeamento ................................................................................................... 44
4.4.3 Análise ............................................................................................................. 44
4.5 PLANOS OU PROJETOS EXISTENTES PARA A ÁREA ................................................... 44
4.6 LEVANTAMENTO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO............................................................. 46
4.7 CONSIDERAÇÕES ....................................................................................................... 48
5 CARACTERIZAÇÃO DO PÚBLICO-ALVO ............................................................... 49
5.1 METODOLOGIA ...................................................................................................... 50
5.2 SEÇÃO 01 DO QUESTIONÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DOS
RESPONDENTES ................................................................................................... 51
5.2.1 Descrição ......................................................................................................... 51
5.2.2 Gráficos............................................................................................................ 51
5.2.3 Análise ............................................................................................................. 53
5.3 SEÇÃO 02 DO QUESTIONÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DA MORADIA ATUAL .......... 54
5.3.1 Descrição ......................................................................................................... 54
 5.3.2 Gráficos............................................................................................................ 54
5.3.3 Análise ............................................................................................................. 56
5.4 SEÇÃO 03 DO QUESTIONÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DA NOVA MORADIA .................. 56
5.4.1 Descrição ......................................................................................................... 56
5.4.2 Gráficos............................................................................................................ 57
5.4.3 Análise ............................................................................................................. 62
5.5 QUESTIONÁRIO ESPECIALISTAS. ................................................................................ 63
5.5.1 Descrição ......................................................................................................... 63
5.5.2 Análise ............................................................................................................. 63
5.6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................. 64
6 DIRETRIZES E ESTRATÉGIAS DE PROJETO ....................................................... 65
7 PROGRAMA ARQUITETÔNICO E URBANÍSTICO ................................................ 68
8 VIABILIDADE DA PROPOSTA ................................................................................... 72
8.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ................................................................. 72
8.2 CARACTERIZAÇÃO DOS EMPREENDEDORES.............................................................. 72
9 CONCLUSÃO OU CONSIDERAÇÕES FINAIS........................................................ 74
REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 75
APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO COM POTENCIAIS CLIENTES .............................. 77
APÊNDICE B - QUESTIONÁRIO COM ESPECIALISTAS ............................................ 88
APÊNDICE C - DIÁRIOS DE PESQUISA ......................................................................... 89
ANEXOS ................................................................................................................................ 92
 11

1 INTRODUÇÃO

1.1 ABRIGOS RESILIENTES PARA HABITAÇOES SOCIAIS

A arquitetura resiliente espera gerar espaços arquitetados para receber e

amplificar a vida de seus habitantes e usuários durante a história, abrigando usos
importantes e significativos às épocas. Este conceito embarca a preocupação sobre
a sustentabilidade de tais edificações, sobre os aspectos sociais, ambientais e
econômicos, e neste ponto da história das cidades pouca coisa é mais evidentemente
importante socialmente que o abrigo digno para a sociedade se manter viva. O tema
é certamente amplo, mas para resguardar de alguma forma sendo ainda arquitetos de
nossos espaços, a proposta é de conformação de abrigos de uso misto no ambiente
para se formar habitações sociais que criem habitações vivas no espaço, com o
colorido de atividades distintas que gere conforto social, segurança, e resiliência do
espaço no tempo.
O abrigo é o local primeiro e último, que atende necessidades humanas
diversas, com formas que se fecham ou se abrem aproveitando estruturas,
consumindo e entregando energia vital às cidades. A conformação dos espaços no
ambiente e o uso de materiais deve obedecer ao conhecimento e as demandas locais
e regionais, incorporar e produzir inovações que gerem a sustentabilidade através da
arquitetura.
O terreno escolhido para intervenção faz parte de uma fazenda de 201 hectares
– Figura 1, toda já dentro da área de urbanização e envolta a projetos de moradias e
urbanizações das mais diversas, poucas de destaque arquitetônico. Uma área menor,
de aproximadamente 20 mil metros quadrados é destacada para a intervenção dentro
do Master Plan em elaboração pelos proprietários, e considerou o diagnóstico da área,
acessos previstos, projetos vizinhos e zoneamento. A região faz divisa com um bairro
adensado com casas populares construídas de forma muito barata e descontrolada,
com aproveitamentos de terrenos inadequados e pouca oportunidade real de áreas
de convivência e outras estruturas urbanas.
 12

Figura 1 - Vista aérea da área de intervenção

Fonte: Map data ©2015 Google, com polígonos sobrepostos trabalhados pelo autor (2022).
 13

1.2 JUSTIFICATIVA

Habitação social é tema com relevância universal na História. Estudos sobre

formas de construção e organização dos espaços para populações carentes tem sido
proposto por diversos arquitetos ao longo do tempo. Nas cidades modernas, a
aparição de espaços urbanizados subutilizados e abandonados, a revisão de
conceitos de desenvolvimento de espaços mais compactos, de uso misto, juntos a
revolução tecnológica que traz novos materiais e modos de vida pelo estar virtual,
precisam ser aliados a necessidade de desenvolvermos sociedades mais
sustentáveis.
A proposta instala um condomínio habitacional popular, com espaços flexíveis e
de uso misto, a partir de perspectivas de resiliência, sustentabilidade e dos programas
sociais de moradia, no município de Neves. É importante para a cidade que está entre
os maiores déficits de moradia do Estado, no centro da Região Metropolitana de Belo
Horizonte (RMBH). Toda a Região vive um crescimento que urbaniza novas áreas
verdes frequentemente, pressionada por grandes projetos imobiliários e loteamentos
nas periferias das áreas “urbanizadas”, entre aspas para ressaltar a baixa qualidade
desta urbanização e irregularidades encontradas em diversos locais.
O déficit habitacional mede a demanda habitacional e avalia o percentual de
famílias ou núcleos familiares sem moradia adequada. É calculado a partir de três
situações: núcleos familiares com ônus excessivo do aluguel, com mais de 30%
empregados neste item, outros que moram "de favor" e por fim as que residem em
habitações precárias, de baixa qualidade e infraestrutura. Seu aumento reflete
diversos problemas, de falta de infraestruturas a ocupações irregulares, agir para
melhorar seus indicadores é de enorme urgência e uma grande contribuição social e
alternativas de projetos estão sempre demandados.
Estudo realizado pela Fundação João Pinheiro (FJP) da Pesquisa Nacional por
Amostra de Domicílios Contínua (PNADc) mostra que Minas Gerais é o segundo
estado brasileiro em déficit habitacional – em 2019 496 mil núcleos familiares não
tinham onde morar. O índice é 15,8% maior que na primeira PNADc de 2016. Na
RMBH o cenário se repete com 11,1% de crescimento entre 2016 e 2019, com um
déficit total de 107 mil residências no fim do período estudado. Em contraste com esta
situação, orçamentos para financiar este tipo de empreendimento sobra também por
 14

falta de projetos adequados. Em 2019 o Governo usou apenas 3% dos recursos em

fundo para habitação social, como lido em matéria da CNN de fevereiro deste ano.
Como vemos em reportagem do Jornal O Tempo em 26 de agosto de 2021
especificamente na capital mineira, a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) reconhece
a existência de 56 mil famílias e pessoas sem moradia. Sobre esta situação
habitacional a vereadora Bella Gonçalves (PSOL) pondera: "A ausência de moradia
gera uma série de problemas sociais, aumenta a miséria das famílias, provoca a
desestruturação desses núcleos que, após mudanças, remoções e despejos, se
desencontram. O Brasil nunca efetuou uma política de habitação séria". Integrante do
movimento Brigadas Populares, ainda acrescenta o quanto a pandemia acentuou o
problema. "A pandemia escancarou as desigualdades habitacionais na nossa cidade.
Percebemos um aumento contínuo de famílias sem-casa, e especialmente de famílias
inteiras que estão indo morar na rua em função de despejos, por não poder pagar
seus aluguéis. Vemos crescer, e muito, a pressão por novas ocupações em Belo
Horizonte", reforça.
A mesma matéria expõe que um dos lados deste problema são as ocupações
irregulares, que tem se tornado comuns com o crescimento do número de pessoas
sem-casa em Minas Gerais e na região metropolitana de Belo Horizonte. A demanda
sobre a necessidade dos imóveis metropolitanos de cumprirem sua função social, faz
com que terrenos verdes, imóveis abandonados e até regulares, vão sendo ocupados
por habitações de baixa qualidade, por vezes com alguma irregularidade. Múltiplas
famílias ocupando lotes unifamiliares trazem também prejuízos ao planejamento
urbano já precário dos subúrbios. Estudos e propostas são demandados.
De acordo com a PBH, mais de 100 mil pessoas residem em ocupações urbanas
na capital mineira. Na Vila Biquinhas construções de palafitas estão sobre um esgoto
a céu aberto nas imediações do bairro Heliópolis que desaguam no córrego da região,
geralmente impactado com enchentes nos períodos de chuva, o que faz com que
diversos moradores percam seus imóveis nesta época. Em outras partes nos
subúrbios das periferias das cidades da RMBH, em terrenos implantados até em
loteamentos regulares, famílias se aglomeram em lotes unifamiliares com
infraestruturas e estruturas não dimensionadas para isso e ficam precárias. Estas
manchas urbanas vão se unindo na metrópole, tomando espaços verdes que ficam
pressionados por seus vizinhos antropizados.
 15

É certo que também existem soluções menos dramáticas, boa parte erguidas
através dos financiamentos de programas populares, para populações de diversas
classes sociais atingidas pelo déficit habitacional. Para os mais pobres, residências
de valores menos custosos repetem soluções de condomínios de apartamentos em
blocos gêmeos, ou também de casas muitas vezes também geminadas. É nítido que
além de quantidade, qualidade também é bastante demandada.
O problema de habitações sociais sustentáveis é mundial. O crescimento destas
populações, os impactos ambientais, econômicos e sociais envolvidos ilustram
cenários pouco sustentáveis. O mundo todo busca otimizar seus recursos e reduzir
seus impactos ao mesmo tempo que provê moradia de qualidade em quantidade
suficiente para a população. Na Inglaterra, durante a Conferência Internacional para
Melhoria da Eficiência Energética nas Residências, um papel expõe diversos
benefícios que as tecnologias trazem, mas também desafios de viabilidade econômica
para as Habitações Sociais. Este é um tema atual internacionalmente.
Alcançar a sustentabilidade é chegar a solução, e somente através de inovações
poderemos alcançá-la, com propostas diferenciadas que um trabalho acadêmico tenta
produzir. Através do planejamento e desenvolvimento de soluções inovadoras para
habitação social junto com ele a sociedade precisa reduzir os impactos ambientais,
aproveitar bem seus recursos, gerar economia e bem-estar social, e cada pequena
decisão no processo pode representar um avanço ou retrocesso nesta direção. Aqui
o estudo da arquitetura tem papel importante na geração de propostas.
Um conceito que vem se mostrando potencialmente bom para resolução dos
problemas de infraestrutura urbana e que precisa ser estudado e aplicado em projetos
acadêmicos como este é o de cidades compactas. Proposições de ocupações
adensadas e mistas sugerem que necessidades atendidas de maneiras mais
cômodas reduzem impactos e aproveitam os recursos por diversos caminhos, do
maior uso de transportes ativos e públicos, a maior segurança, com convívio sadio
nas áreas urbanizadas. A matéria de 28/09/2016 publicada no Jornal da Universidade
de São Paulo diz como cidades tem mostrados avanços positivos neste caminho, em
São Paulo o modelo testado levou a uma redução de 7,5% de doenças
cardiovasculares e de 5% de diabetes do tipo 2, facilitando deslocamentos por meios
de transporte ativo e público.
A cidade de Neves, onde está o terreno proposto para intervenção, faz parte da
RMBH e está localizada entre municípios com altos índices de déficit habitacional,
 16

superiores a 10% - Figura 2. A área está muito próxima ao corredor da Linha Verde
de Belo Horizonte, “atrás” da Cidade Administrativa da Capital, e ainda é uma área
verde, apesar de cercada por áreas urbanizadas e sofrer com pressão imobiliária,
fazendo-se relevante pra um projeto que proponha qualidade urbana sustentável,
diferente de propostas que se repetem no mercado. A cidade apresenta um dos
menores PIBs per capta da RMBH e teve recentemente um Plano Diretor aprovado.
A Região vai se beneficiar com estudos deste tipo, propondo alternativas
diferenciadas que difundam as estratégias urbanas dos novos planos e ajudem as
municipalidades com seu desenvolvimento.
Figura 2 – Déficit Habitacional na RMBH

Fonte: Habitação de Interesse Social - Secretaria de Estado de Cidades e de integração Regional - SECIR
Superintendência de Habitação e Infraestrutura – SHI - Adaptado pelo autor (2022)

Os proprietários da fazenda buscam atuar positivamente sobre o cenário, veem

oportunidade de se arquitetar um projeto social sustentável, adotar novas tecnologias
em desenhos que respeitem nossa cultura e que empreguem de maneira eficiente o
recurso imobiliário, financeiro e humano. Querem apoiar uma proposta de vida para a
população geral em uma oferta integral de infraestruturas e estruturas urbanas que
poderão ser tornar um início diferente para os cidadãos que escolherem morar ali.

Por tudo isso a área foi escolhida para esta intervenção.

 17

1.3 OBJETIVOS E METODOLOGIA

1.3.1 Objetivo Geral

Este estudo tem como objetivo investigar a arquitetura resiliente, conceitos de cidades
compactas e Smart Cities e a organização dos abrigos de usos flexíveis e mistos em
empreendimentos de habitações sociais, a fim de gerar uma discussão que suporte
trabalho de conclusão de curso de Arquitetura e Urbanismo no próximo e último
semestre de graduação, em projeto habitacional de interesse social em terreno verde
pressionado pela incorporação imobiliária e por projetos urbanos na RMBH.

1.3.2 Objetivos Específicos e Metodologia

Quadro 1 – Correspondência entre os Objetivos Específicos e a Metodologia de Pesquisa

OBJETIVO
ESPECÍFICO
1 Justificar a relevância do
tema para o Trabalho Final
de Graduação.
2 Estudar resiliência
arquitetônica e cidades
compactas sob a ótica da
habitação social.
3 Reconhecer referências e
gerar parâmetros críticos
por análise de habitações
sociais, formas sustentáveis
de organização espacial e
tecnologias construtivas.
4 Elaborar um diagnóstico
urbano que reconheça as
características espaciais e
as diretrizes urbanas da
área de intervenção e de
seu entorno imediato.
5 Reconhecer as demandas e
interesses de usuários-
potenciais ao local.
6 Descrever diretrizes
técnicas, ambientais e da crítica das Obras de Referência, e da qualidade esperada,
sociais.
7 Propor projeto arquitetônico
e urbano
Fonte: Elaborado pelo aluno, 2022.
METODOLOGIA
Mapear fatos jornalísticos em periódicos e revistas nacionais
sobre habitação social, do mundo a RMBH, necessidades do
estudo, sua relevância, atualidade e soluções tentadas.
Pesquisa bibliográfica em periódicos, revistas, livros e outras
publicações de arquitetura e urbanismo que tratem dos temas.
Entrevistas qualitativas com arquitetos e urbanistas depois de ter
já alguma referência por pesquisa inicial.
Entrevistas qualitativas com arquitetos e urbanistas.
Pesquisa bibliográfica em periódicos, revistas, livros e outras
publicações de arquitetura e urbanismo que tratem do tema
habitação social, cidades compactas e Smart Cities.
Visitas técnicas a obras de habitações sociais.
Levantamento fotográfico de obras de habitações sociais.
Visita ao terreno com representante dos proprietários.
Mapeamento espacial e de diretrizes urbanas e parâmetros nas
leis municipais e no plano diretor do município.
Levantamento fotográfico, usos e ocupações do local e entorno.
Realização de entrevistas qualitativas com partes interessadas.
Análise do Plano Diretor de Neves.
Aplicar questionários qualitativos com moradores de habitações
sociais e da região ao redor do terreno, ou de outras localidades
com potencial interesse na região, via entrevistas pessoais ou
estudos de mercado encontrados.
Analisar as entrevistas realizadas e levantar qualidade esperada.
Através do cruzamento das informações do Diagnóstico Urbano,
conceber e desenhar condições de contorno para o projeto.
Estruturar as demandas de qualidade e quantidades dos
espaços pelos usuários potenciais do projeto proposto.
Estruturar as normativas técnicas e ambientais vigentes nos
programas sociais federal, estadual e municipal.
Desenvolver programa e desenhos arquitetônicos e urbanos,
representados através de plantas técnicas, perspectivas físicas
e eletrônicas renderizadas, suficientes ao entendimento da
proposta de projeto.
 18

2 REFERENCIAL TEÓRICO

Como referencial teórico são apresentadas três obras que trazem conceitos e
teorias arquitetônicas que podemos imaginar como uma linha imaginária que nos leva
das bases do desenho arquitetônico a soluções sustentáveis aplicadas, passando
pela qualidade dos espaços de habitar. Esta base é ainda adicionada a outras ideias
apresentadas nas referências deste estudo.
As ideias destas obras também podem ser sintetizadas na forma do quadro
abaixo (Quadro 2).
Quadro 2 – Referencial Teórico adotado
ASSUNTOS, IDEIAS, VISÃO DO(S) ANÁLISE DO ALUNO E REFERÊNCIAS
CONCEITOS AUTOR(ES) CONEXÃO COM A
ESTUDADOS SUA PROPOSTA
PARA O TFG
Componentes Herman Hertzberger O livro funcionará como Lições de Arquitetura
estuda os diversos biblioteca para consulta (Herman Hertzberger,
componentes quando for necessário 2018)
arquitetônicos tomar alguma decisão
aplicados em obras projetual.
referenciadas e as
organiza de forma que
transformam a prática
em uma teoria.
Qualidade João Sette coordena Entrega ao projeto Produzir casas ou
uma extensa pesquisa proposições construir cidades? (João
diagnóstica para arquitetônicas testadas Sette Witmaker Ferreira,
propor critérios de para o segmento 2012)
qualidade e econômico em voga.
sustentabilidade para
as cidades.
Sustentabilidade Brian Edwards estuda Esta referência Guia básico de
e expõe programas e internacional aborda um sustentabilidade (Brian
políticas a favor do problema-chave a ser Edwards, 2009)
meio ambiente, enfrentado e servirá de
resume medidas e consulta de tendências
soluções ecológicas a que contribuem à
ser consideradas no sustentabilidade do
desenvolvimento projeto.
sustentável.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2018.

2.1 COMPONENTES ARQUITETÔNICOS

Herman Hertzberger
O autor apresenta no livro Lições de Arquitetura (2018) os diversos componentes
arquitetônicos aplicados em obras referenciadas, organizados de certa forma que
transformam a prática em uma teoria, em uma espécie de biblioteca para consulta
quando temos algum problema e precisamos de tomar uma direção projetual.
 19

Projetar arquitetura antes de tudo é resolver problemas de ordem físico e social

através de elementos construtivos que tem por base conceitos que devem ser muito
bem entendidos para serem bem aplicados. De que adiantaria uma janela que não
possibilite a troca de ar, ou que se abra para um sol escaldante e de luminosidade
excessiva, se não apenas para composição fútil.
Portas, corredores, passadiços, cada componente existe para um fim, resolve
um problema, aponta um caminho. Juntos, bem entendidos e aplicados, criarão um
cenário que se possa habitar e desfrutar do espaço no momento da atividade proposta
para seus ambientes projetados e construídos.

2.2 QUALIDADE EM CONSTRUÇÕES

João Sette Witmaker Ferreira

O livro Produzir casas ou construir cidades? (2012), organizado pelo autor, é o
resultado de extensa pesquisa, desenvolvida com intuito de trazer critérios de
qualidade e sustentabilidade para as cidades, com proposições Arquitetônicas e
Urbanísticas para o “segmento econômico” de construção, gerados pelo LabHab da
FAUUSP a partir de diagnósticos da situação das construções do segmentos.
Neste trabalho de intervenção que busca propor um projeto de habitações mistas
que criem um ambiente de morar para uma faixa de renda econômica, que tem
atualmente ofertas de espaços por vezes insuficientes para uma qualidade de vida
desejável, estas referências se mostram de importância conceitual, teórico e prático.
O conhecimento adquirido pelas equipes de pesquisa e organizados pelo autor
aqui devem incorporar ao projeto uma qualidade importante para os moradores, e que
esperamos que refletita em maior resiliência dos espaços.

2.3 SUSTENTABILIDADE

Brian Edwards
O Guia básico de sustentabilidade (2009) elaborado pelo autor se tornou uma
referência internacional que aborda um problema-chave enfrentado pelos arquitetos
de todo o mundo. Vem servindo de consulta com tendências que contribuem à
sustentabilidade dos projetos. Expõe programas e políticas a favor do meio ambiente
 20

e resume diferentes medidas e soluções ecológicas a ser consideradas, com aspectos

fundamentais do desenvolvimento sustentável.
O projeto busca esta sustentabilidade e poderá obter aqui soluções prontas, ou
ideias de enfrentamento de problemas programáticos e espaciais para gerar sua
resiliência. Desta forma mais uma vez a teoria será aplicada e se transforma em
prática, fazendo com que o conhecimento seja tecnologia, e o resultado uma inovação
que traga melhores resultados a partir da aplicação dos recursos disponibilizados ao
empreendimento.

2.4 CONSIDERAÇÕES

Com a preocupação inicial de conceituar e explorar os componentes dos abrigos

arquitetônicos e por fim trazer uma solução sustentável as obras têm no seu entremeio
critérios de qualidade que trarão em um todo o conhecimento necessários para
embasar uma boa proposta de projeto.
As três referências buscam, portanto, gerar um conhecimento holístico sobre o
problema arquitetônico e suas soluções, ligando o conhecimento teórico e prático à
soluções projetuais, transformando conceitos em tecnologia projetual e construtiva a
ser aplicada no projeto para gerar eficiência econômica, ambiental e social, a
resiliência esperada ao espaço a ser proposto.
Estratégias de sustentabilidade parecem a princípio estar evidentes, nas
propostas apresentadas por exemplo, mas o conceito de análise do impacto causado
frente a custo e benefícios diversos, pode sempre trazer uma situação positiva em
termos da pegada ambiental dos empreendimentos.
Como diretriz projetual, o controle da pegada ecológica precisará estar presente
a fim de orientar as estratégias de sustentabilidade da proposta de projeto.
 21

3 OBRAS DE REFERÊNCIA

Depois de extensa pesquisa em busca de casos análogos que estejam propondo

arquiteturas resilientes, com preocupação a sustentabilidade e às habitações de
interesse social, foram escolhidas três obras. A primeira, internacional, de um coletivo
de arquitetos Bolivianos propõe uma obra de interesse social sustentável, modular e
flexível. A terceira é um projeto nacional de Rui Oatake em São Paulo, com grande
plasticidade complementada por abrigo de equipamentos públicos entremeados por
parques e áreas de livre circulação entre os blocos. O quarto projeto, local, é de um
conjunto de habitação social lançado na década de 80 pelo programa de habitações
do Banco Nacional de Habitação, o que trouxe algumas dificuldades para sua
aprovação, mas mesmo assim conseguiu ser inovador de forma que se mantém atual
até hoje, como veremos na apresentação do conjunto Estrela Dalva, projetado por
Joel Campolina na Zona Oeste de Belo Horizonte, e tão bem aproveitado pelos seus
felizes moradores.
Outas obras com relevância aos diversos temas e soluções estudadas são
referenciadas ao final desta monografia.

3.1 CASA COLOR CARIBE

FICHA TÉCNICA
Arquitetos: Juan Mario Pradilla Duarte, Andrés Cabal Dominguez
Localização: Cartagena, Bolívar, Colômbia
Ano de Projeto: 2017
Ano de Construção: -
Prêmio: Primeiro Lugar no Prêmio Corona Pro Habitat

O Prêmio Corona Pro Habitat convidou arquitetos colombianos a pensar em

projetos habitacionais de interesse prioritário com o objetivo de melhorar a qualidade
do habitat popular colombiano. A cidade escolhida para esta edição foi Cartagena e
cada unidade habitacional deveria custar no máximo 22 milhões de pesos
colombianos (~R$40.000,00), ter no máximo 45m2, dois pavimentos com dois
quartos, sala de estar, jantar, banheiro e cozinha com flexibilidade de crescimento
com densidade máxima de 140 casas por hectare.
 22

Figura 3 - Figura 3 - Arquitetura atual e a procura pela proposta de valor humano

Fonte: Equipe Casa Color Caribe (2017)

A proposta foi reconhecida pelo Júri pela “sua qualidade integral na resolução
de cada um dos aspetos da prática profissional para a geração de um habitat individual
e comunitário”. Segundo a própria equipe, a proposta nasceu sobre a cidade
colombiana contemporânea, que vive o êxodo rural de famílias em busca de emprego
e melhores condições de vida na cidade que experimenta assim um crescimento
demográfico determinante para o modo de vida destas pessoas e um déficit
habitacional que só cresce. A necessidade de geração de soluções rápidas que o
mercado por si tenta solucionar através de caixas que não trazem conforto ao modo
de vida humano com a habitação sendo um produto comercial com foco no lucro.
Figura 4 - Sentido de lugar, as casas e o ambiente natural

Fonte: Equipe Casa Color Caribe (2017)

 23

O resultado foi um pensamento de desenvolvimento de casas que gerem

habitações resilientes, que se desenvolvam junto aos moradores e que adequam às
mudanças das famílias e aos estilos de vida durante os anos, com um conceito de
desenvolvimento progressivo, diverso e colorido como é o Caribe, valorizando não só
a história futura, mas também o passado cultural do seu povo. Interessante é a visão
de um núcleo para que os moradores o preencham, possibilitando resultados variáveis
como são as pessoas.
O projeto traz uma nova concepção de habitação, bastante distinta das ricas
casas fechadas nas áreas urbanizadas do litoral, e também diferente da desordem
alocada em comunidades assentadas ao léu pelos novos moradores provenientes do
interior nos subúrbios urbanos cada vez maiores. Seu resultado parece reconstruir
relações e fortalecer as culturas que vão se perdendo no caos urbano, e que
reconhecemos também aqui no Brasil, através de uma nova lógica urbana, agora
humana e vernacular, que parece exprimir a identidade do povo caribenho, seus
interesses e projetos de vida. Estas “sementes” entregues pelo projeto é que
impactam, como possibilidades de suporte de uma nova economia emergente para
uma sociedade mais próspera, formada por habitantes, e não somente moradores.

Figura 5 - A proposta de uma arquitetura diversa e flexível – Equipe Casa Color Caribe (2017)
Segundo propõem a equipe de projeto, módulos de habitações básicas foram
concebidos a partir do arquétipo da casa de empena, uma volumetria tradicional no
Caribe, elevada do solo, com pé direito alto e beiral, adaptada das antigas tipologias
de influência europeia ao clima tropical, mas agora com uma cumeeira deslocada que
aumenta a área do mezanino e possibilita expansão, transformada em treliça. Além
disso uma parede maciça cria ritmo à fachada ao mesmo tempo que recebe
 24

instalações sem segredo para o banheiro e cozinha. Com uma estrutura modular
montada com placas parafusadas a mão de obra de montagem também não precisa
de grande especialidade, e os moradores recebem um manual para sua montagem e
desmontagem, em módulos de 1,20x1,20m que por sua vez compõem outros módulos
principais de 3,60x3,60m. Esta caixa básica tem assim um módulo principal social,
incluindo sala de estar, sala de jantar e cozinha com acesso ao pátio central e jardim
frontal com alpendre e caramanchão, pátio com usos separados do banheiro em
módulo de 2,40x3,60m com possibilidade de ampliação para sala e o segundo andar
repetindo o primeiro da sala.
A casa suspensa do solo com fachadas treliçadas, telhados altos, beiral e
aberturas ao pátio central, funciona suavizando a luz enquanto direcionam a
circulação do ar que sai quente pelas aberturas no telhado. A vegetação no jardim
central e nas fachadas potencializam ainda mais o conforto térmico. Além disso há
também uma captação da água das chuvas para uma lagoa ou tanque, depois de
passar por um filtro de brita que retém sedimentos e gordura, como também a água
dos chuveiros e pias para irrigação do pomar ou descargas sanitárias.

Figura 6 - Preocupação com o conforto ambiental - Equipe Casa Color Caribe (2017)
A obra foi escolhida como referência por se tratar de um projeto percebido
completo em todas as preocupações que tangenciam o trabalho de intervenção a ser
proposto, com uso de modulações, entrega resiliente pela possibilidade de expansão
e flexibilidade de espaços e programas, conforto e respeito ao meio ambiente, uma
referência de criação de ambientes mais humanos, sustentáveis na concepção e no
tempo, como a proposta de intervenção almeja.
 25

Figura 7 - Espaços humanos dentro e fora - Equipe Casa Color Caribe (2017)
 26

3.2 RESIDENCIAL HELIÓPOLIS I - REDONDINHOS

FICHA TÉCNICA
Arquiteto: Ruy Otake
Localização: Heliópolis, São Paulo, São Paulo
Ano de Projeto: 2008-9
Ano de Construção: 2011-13
Área do Terreno: 35.000 m2
Área Construída Total: 40.472 m2
Número de Unidades: 324 unidades habitacionais em 18 torres circulares
Equipamentos comunitários: Playground, Quadras, Centro Comunitário

A história deste empreendimento começa com uma frase mal-entendida do

arquiteto sobre Heliópolis, dito como o lugar mais feio de São Paulo, quando queria
dizer que a feiura estava entre a relação do rico Bairro com a maior favela do Brasil,
sua vizinha. Daí surgiu a oportunidade de um líder comunitário convidar Ruy Otake a
desenvolver algo belo para a região, e este aproveitou o convite pra propor um
conjunto habitacional popular que fosse construído no âmbito do Programa Minha
Casa Minha Vida do Governo Federal à época. Localizado na comunidade inserida na
zona sul de São Paulo, o projeto buscou então valorizar o lugar. O local foi cedido pela
Companhia de Saneamento do Estado de São Paulo (SABESP) por meio de permuta
de serviços de infraestrutura realizados pela Prefeitura. A paisagem do entorno é uma
região de ocupação desordenada e intensiva, de uma típica comunidade, com muitas
casas e com ruas estreitas,
em topografia predominante
plana que apresenta um
aclive em direção ao platô
onde se localiza o projeto,
com conexão restrita ao
entorno. Estacionamentos
são posicionados no
entorno das duas
superquadras projetadas.
Figura 8 - Platô de implantação dos "redondinhos" - Ruy Othake (2013)
 27

São 18 cilindros, os “redondinhos”, com fachadas coloridas implantados ao

entorno do terreno. Cada torre de quatro pavimentos com quatro apartamentos por
andar e dois apartamentos no térreo para idosos e pessoas com necessidades
especiais, somando 18 apartamentos de aproximadamente 50 m² e totalizando 342
unidades no conjunto. A escolha da
forma cilíndrica, que se tornou um
marco dos edifícios, não foi meramente
estética. “No redondo, primeiro, se eu
tenho dois prédios, não encostam um
no outro, precisa deixar separado. Ao
separar, eu dou dignidade para os
quatro apartamentos: sol direto,
ventilação direta etc. E na sala, eu
consigo por três janelas, uma luz bem
boa”.
Ao centro dos conjuntos de
edifícios o arquiteto implantou os Figura 9 - Esquema de implantação dos "redondinhos"

espaços sociais com playground, quadras esportivas e espaço comunitário, criando

vida entre as torres, gerando segurança, uma preocupação que também precisou de
uma solução alternativa para a circulação interna, surgida a partir da conversa com os
moradores. Segundo os próprios moradores da comunidade, os corredores de
circulação interna dos prédios em outros conjuntos habitacionais implantados se
transformavam em espaços de comércio ilegal, tráfego de drogas e prostituição.
Segundo Ruy os moradores falavam “a gente não sabe viver em apartamento. Vai
ocorrer isso”. Assim Ohtake concebeu o edifício sem corredores, com uma circulação
aberta em halls de 5x5m com as entradas aos quatro apartamentos de cada andar.
Os redondinhos são constituídos de apartamentos de apenas uma tipologia, com
paredes redondas que dificultam de sobremaneira a disposição dos móveis e geram
espaços ociosos apesar de privilegiar as vistas para o exterior nos dois quartos e na
sala, que têm as janelas voltadas para as fachadas exteriores enquanto as janelas da
cozinha e do único banheiro tem suas janelas voltadas para as fachadas interiores
formadas por recuos entre os blocos de apartamentos ou shafts no Hall de circulação.
 28

Figura 10 - Andar tipo dos "redondinhos" – Rui Othake (2009)

O uso de cores são outra assinatura do arquiteto. Esta é parte da grande
intervenção que vem fazendo em direção à integração da comunidade à grande e rica
metrópole em que se encontra incrustrada. Casas pintadas, novos aparelhos e
equipamentos públicos instalados a partir desta intervenção vem criando um novo
espaço que agora vivem estas pessoas antes totalmente abandonadas pelo poder
público no quesito moradia digna e espaços de convivência e lazer.
A escolha deste projeto traz um ótimo exemplo de intervenção vizinha a uma
área desordenada e leva uma nova perspectiva aos moradores que se atentam para
os convívios ao mesmo tempo que deslumbram uma beleza estética singular,
ordenações de espaços, estruturas humanas e conforto ambiental, como o trabalho
de intervenção buscará propor, em um espaço amplo com soluções de programa e
arquitetônicos inovadores e belos.

Figura 11 - Paisagem alterada - montagem do autor (2022)

 29

3.3 CONJUNTO ESTRELA DALVA

FICHA TÉCNICA
Arquiteto: Joel Campolina
Incorporadora e Construtora: Inocoop Centrab
Localização: Bairro Estoril, Belo Horizonte, Minas Gerais
Ano do Projeto: 1970-79
Ano de Construção: 1980-83
Área do Terreno: 233.000 m2
Área Construída Total: 154.000 m2
Número de Unidades: 1381 apartamentos em 81 torres
Equipamentos comunitários: Escola, centro comercial, clube social e capela
Taxa de ocupação: 9%
Áreas livres (estacionamentos e parques): 133.000 m2
Vias de transporte urbano: 28 mil m2
O Conjunto Estrela Dalva foi concebido e construído
entre as décadas de 1970 e 1980 como um
empreendimento de moradia para famílias que
ganhavam até 5 salários-mínimos da época. Atualmente
o programa federal Casa Verde Amarela por exemplo
atende a famílias com renda de até 7 salários. À época a
área escolhida era considerada fronteira de
desenvolvimento urbano, e os moradores enfrentaram
muita dificuldade com o transporte pois havia apenas
uma linha de ônibus que ligava o conjunto ao centro da
cidade, atualmente são cinco linhas que o cortam,
algumas em direção a bairros populosos e inexistentes
então, como o Buritis, altamente adensado nos dias de
hoje.
O projeto concebido por Joel Campolina era
extremamente inovador em vários aspectos, com
Figura 12 - concepção das grandes quadras interligadas por estacionamentos,
superquadras, agrupamentos e
arborização - Joel Campolina (1971) áreas verdes, e espaços reservados para equipamentos
urbanos importantes para uma vida completa, com
 30

escola, igreja, comércio, posto de saúde, posto policial, tinha na primeira proposta a
possibilidade de ter espaços abertos flexíveis que deveriam ser divididos por
ambientes pelos moradores que iriam adquirir os imóveis. Era uma maneira tão
inovadora que não passou no crivo do financiador, o BNH – Banco Nacional da
Habitação, que achava que traria uma complexidade e um desperdício de tempo,
material e mão de obra para realizar em duas etapas o que normalmente se fazia em
apenas uma. A segunda proposta ainda tentou manter certa flexibilidade, mas
somente o terceiro plano apresentado foi aprovado para construção.

Figura 13 - O Imaginado (1972) X O possível (1978) - Joel Campolina

As superquadras abrigam muitas árvores, o que é digno de reconhecimento até
hoje, sendo considerado um dos conjuntos habitacionais mais arborizados da América
Latina, se não o mais. Também traz uma diversidade de tipologia construtiva que
começa por torres de quatro andares entremeadas por maiores com 6 andares e 10
andares ligados por uma torre de elevador e caixa d`água. Cada torre por sua vez traz
três tipologias de apartamentos, de dois quartos com 74m2, de três quartos com
86m2, e de três quartos com DCE de 94m2. Algumas torres com apenas uma tipologia
de apartamentos, outras com duas, outras com três, com suas alturas variáveis, trouxe
uma diversidade de volumetria que quebrava o conceito em voga à época e que
permanece até hoje de construções repetitivas, além de conversar com a morfologia
acidentada do terreno. Esta solução arquitetônica, mesmo que limitada pela rigidez
do BNH, trazia assim grande evolução para os empreendimentos sociais. Os
equipamentos não foram entregues, mas uma área doada e ocupada futuramente
pelos condôminos e prefeitura, que continuaram a investir no conjunto.
 31

Mesmo com tanta diversidade,

características projetuais permitiam
certa industrialização e
racionalidade na construção. O
sistema construtivo de estrutura de
concreto armado e fechamento com
tijolo revestido externamente com
litocerâmica gera conforto térmico e
permite, mesmo que com a planta
determinada pelo projeto,
Figura 14 - Maquete com implantação das diversas torres e
moradores pudessem alterá-la volumetrias entre as superquadras - Joel Campolina (1979)
removendo paredes e adequando os espaços às realidades distintas de cada família.
Janelas estreitas de máximo ar do piso ao teto possibilitam boa iluminação e
ventilação sem reduzir os panos de paredes. Aliados ao sombreamento proporcionado
pelas árvores o conforto ambiental é primoroso, como relata com satisfação a Sra.
Margareth, Diretora Social da Sociedade dos Condomínios Conjunto Habitacional
Paineiras SCCHP, “Na rua pode estar o maior calor, entrou no prédio parece que ligou
o ar-condicionado. E quando às vezes sentimos calor ficamos é com dó dos prédios
vizinhos, pensando, se aqui está assim imagina lá.”
Moradores satisfeitos são encontrados por toda a região, em convívio entre as
árvores ou saindo para o trabalho. É o caso de Dona
Giselda que mora há 30 anos ali e vive hoje com o filho
mais novo. O marido já faleceu, a filha mais velha se
mudou, e agora aproveita o sol da tarde com seus
vizinhos, como a Ester que mora ali há cinco anos com
seu marido e filho Pedro, de quatro. As duas estavam
conversando e brincando com o pequeno Pedro
quando vieram me perguntar sobre a sessão de fotos.
“Isso aqui é uma benção” disse Giselda, seguida pela
explicação da Ester sobre as várias tipologias,
modificações de seu apartamento, dos vizinhos,
nitidamente valorizando os espaços habitados e
Figura 15 – Estrela Dalva - Torre de 6 e soluções adotadas na concepção do conjunto.
10 andares, do autor (2022)
 32

Durante o passar dos anos, além das modificações internas realizadas pelos
moradores, as superquadras antes abertas começaram a ser fechadas por problemas
de segurança e de restrição das vagas de estacionamento. Pequenos núcleos de uma
grande torre e duas menores começaram a se fechar criando condomínios a parte.
Por outro lado, uma associação geral angariou recursos e terminou a construção de
um centro comercial conforme havia sido projetado e não entregue, também
construíram um supermercado e um clube social que cobra R$47,00 por cada
apartamento que o utiliza, cerca de 300, com 1100 moradores. O clube abriga também
o Projeto social Bom na Bola Bom na Vida, que atende menores em situação de
vulnerabilidade social da vizinhança. Os aluguéis das lojas ajudam a subsidiar estas
áreas, o projeto social e também auxiliam na conservação o conjunto. Também foram
construídos na quadra social do interior do conjunto uma igreja, um posto policial e
um centro de saúde hoje desativados e substituídos por outros regionais, mas que
deram lugar a um CAC – Centro de Apoio e Convivência com um grande parque anexo
e mantidos pela Prefeitura. A obra também vive.

Figura 16 - Bom na Bola Bom na Vida, no Clube Social, do autor (2022)

Enquanto os conjuntos habitacionais de grande porte desenvolvidos entre os
anos 60 e 80 se mostraram ineficazes a longo prazo o Estrela Dalva firmou-se, e
passados mais de 40 anos da sua inauguração manteve sua essência arquitetônica e
urbanística original e ainda agrada os novos e antigos moradores que ali habitam e
transitam com orgulho, convivendo e contando suas histórias de vida que se
manifestaram muitas vezes de forma espontânea durante a visita técnica realizada
 33

para concluir este trabalho analítico, que encontrou aqui muita relevância com os
temas de resiliência e sustentabilidade aplicadas aos empreendimentos de habitações
sociais, com flexibilidade, conforto ambiental e boa oferta de serviços à comunidade,
comprovadamente eficaz no caso que se autovaloriza com o tempo.
O projeto foi por tudo isso escolhido como referência para a intervenção que, como
ele foi, será feita em área suburbana e ainda com pouca estrutura urbana, e que
buscará, assim como este, se tornar um marco, caso consiga captar qualidades do
programa e do ambiente resiliente como foi aqui criado.

Figura 17 - Conjunto Estrela Dalva, Joel Campolina (2017)

Figura 18 - Conjunto Estrela Dalva, do autor (2022)

 34

Quadro 3 – Programa arquitetônico e urbanístico das Obras de Referência

CASA COLOR CARIBE REDONDINHOS CONJUNTO ESTRELA
DALVA
Projeto modular de Duas superquadras de Superquadras de
habitação social de baixo habitações com torres habitações com torres de
custo, remete a módulos cilíndricas de programa volumetrias e programas
que entregam uma único de apartamento com de apartamentos diversos,
estrutura básica de dois 2 quartos, sala, cozinha e de 2 ou 3 quartos, com e
pavimentos com dois banheiro, circundam área sem dependência de
quartos, sala de estar, de lazer e convívio social empregada,
jantar, banheiro e cozinha com Estacionamentos ao estacionamentos, parques
com flexibilidade para entorno das e jardins.
expansão vertical e superquadras. Superquadra Social com
horizontal. Clube, Centro Comercial,
Igreja, Supermercado,
CAC, Parque,
entremeados por vias
públicas com
estacionamentos e
paradas de ônibus.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.
 35

4 DIAGNÓSTICO DO LUGAR

4.1 INSERÇÃO URBANA

4.1.1 Descrição

A área de intervenção está inserida no município de Ribeirão das Neves, em

Minas Gerais, integrante da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH). Está
localizada na porção oeste do município, área com grande influência da Regional
Venda Nova de Belo Horizonte, de onde se acessa a área, a partir da Capital pela
Linha Verde, Avenida Vilarinho e Rua Paulo Pedro Pinto.

Figura 19 - Mapa de Localização, elaborado pelo autor (2022)

 36

4.1.2 Mapeamento

1. CONTEXTO MUNICIPAL: O município de Ribeirão das Neves (Neves) tem quatro

áreas urbanizadas que são destacadas entre si. A primeira desenvolvida a partir da
Sede do município na sua região central, a segunda a partir da Penitenciária
instalada a oeste da Sede, uma terceira ao sul que sofre influência de Contagem,
e a última onde se localiza a área de intervenção fica a leste da sede, resultado de
expansão de Venda Nova, de Belo Horizonte. A Avenida Vilarinho e a Rua Padre
Pedro Pinto seguem de Belo Horizonte a Sede municipal, entre as Rodovias Linha
Verde e BR040, conexão do Centro da Capital ao Aeroporto Internacional de
Confins e a BR considerada importante integradora nacional.

Figura 20 - Inserção no contexto municipal, elaborado pelo autor (2022)

 37

2. CONTEXTO REGIONAL: A área está localizada dentro de um plano diretor de uma

fazenda que sofre grande pressão por urbanização. Com área total de 201 hectares
aproximadamente tem uma porção norte com 93 hectares e uma sul com 108
hectares separadas pelo Córrego Areias. Seu Master Plan reserva grandes
terrenos para incorporadoras ao norte e a oeste, MRV e EMCAMMP
respectivamente. A noroeste há um loteamento em execução pela MIP. Um Eixo
Viário de Qualificação Urbana está planejado para conectar esta porção do território
à Rua Paulo Pedro Pinto, região comercial indicada distante no estudo realizado
para planejamento urbano de Neves, e que precisará ser reforçada com nova área
comercial na porção sul da fazenda, como pode ser identificado pelo Zoneamento
mais adensado que será reconhecido adiante deste estudo. Além desta conexão
teremos também a oeste um Eixo de Transformação que ligará a Sede a oeste e a
leste um Eixo Existente leva para a Linha Verde / Cidade Administrativa e Aeroporto
de Confins.

Figura 21 - Inserção Regional, elaborado pelo autor (2022)

 38

Interessante perceber como a conformação circular dos quarteirões possibilita

um desenvolvimento em seu redor sem um centro lógico, mas pensado a partir da
topografia deste topo de morro. A partir dele então a proposta de intervenção iniciará
a ocupação este vetor de urbanização. A hipótese é de que um uso misto é cada vez
mais essencial para receber outras vizinhanças em direção a oeste do novo bairro,
que avizinha os bairro Girassol a Oeste, Maria Madalena a Leste, e Tocantins a
Nordeste.

3. CONTEXTO LOCAL: Os quarteirões escolhidos margeiam o Eixo Viário de

Qualificação Urbana planejado no Plano Diretor Municipal em uma porção central
da zona de maior adensamento da área, como veremos adiante. O Master Plan
indica uma via mais larga no sentido leste oeste também para conectar à
incorporação da EMCAMMP planejada. No Eixo Norte Sul conecta a ligação da
Padre Pedro Pinto a Estrada de Pedro Leopoldo, sendo um indicador importante
para transformação urbana.

Figura 22 - Área de intervenção e visadas fotográficas, elaborado pelo autor (2022)

4.1.3 Análise

A área de intervenção está localizada em local central da RMBH, sendo o

município de Neves bastante segmentado em diversas áreas urbanas. A fazenda
ainda preservada sofre grande pressão urbana no contexto de confluência de
 39

conexões norte-sul x leste oeste em uma área de expansão forte no município e já

apresenta estudo avançado de urbanização em um Master Plan. Conectada a eixos
relevantes para a municipalidade, sua localização e urbanização prevista são
oportunidades interessantes para proposta de intervenção em ponto de confluência
de tecidos antigos e novos, e que pode influenciados a partir de uma proposição
conceitual neste marco.
Nesta perspectiva local a geometria circular entrega um fluxo marcado ao redor
do terreno. A topografia da região é de inclinação moderada, com boas visadas e
circulação de ventos, insolação e humidades naturais de espaços amplos nesta
porção de clima equivalente ao tropical de altitude. Estes aspectos são considerados
potencialidades locais.
 40

4.2 ESTRUTURA FÍSICO-AMBIENTAL

4.2.1 Descrição

Nesta parte do diagnóstico apresentaremos a situação da na Estrutura Fisico

Ambiental em mapas situacionais hidrográficos com Áreas de Proteção Permantente
APPs e outras áreas de preservação previstas, gestão das águas, insolação, ventos,
vegetação, topografia e outros tópicos que sejam relevantes através de mapas, cortes
esquemáticos e fotos do local.

4.2.2 Mapeamento

Na escala urbanística e analisando de antemão o zoneamento da área para a

densidade e tipos de uso na urbanização prevista no Plano Diretor de Neves,
Figura 23 - Rosa dos Ventos para Neves podemos considerar que a região em breve
mostra direção do vento em horas por ano
estará ocupada por empreendimentos de porte
médio a grande, com uma vizinhança comercial entremeada por soluções
habitacionais, se considerarmos o conceito do
que buscamos para influenciar na proposta.
Vemos um córrego e uma área de vegetação
que será protegida, mas o local da intervenção
sendo um pasto sem expressividade. A avenida
que corta a área é paralela ao sentido da
insolação, sendo o terreno circular em altitude e
topografia boa, com inclinação de 5 a 10% bem
distribuída, com ventos de até 20Km/h na
direção Leste em 90% das horas do ano.
Fonte: www.meteoblue.com (2022)

Figura 24 - Estrutura físico ambiental, elaborado pelo autor (2022)

 41

4.2.3 Análise

A fragilidade da área está na infraestrutura urbana para gestão das águas que
ainda deverá ser instalada, porém a topografia e as condições da vegetação não criam
empecilhos para que seja bem aproveitada, possibilitando boa insolação e ventilação,
que deverão ser bem aproveitadas pela proposta de intervenção que precisará prever
uma solução de paisagismo mais interessante.
Da mesma forma a estrutura viária precisará ser desenvolvida conforme o Plano
Diretor aponta, que após entregue terá ótimas conexões para os usuários que terão
fácil acesso à área e ligados a diferentes centralidades.

4.3 ESTRUTURA URBANA, FÍSICO-FUNCIONAL E CARACTERIZAÇÃO SOCIAL,

ECONÔMICA E CULTURAL

4.3.1 Descrição

A área ainda carece de urbanização em sua vizinhança é um campo verde com

uma vizinhança ainda pouco adensada e de poucos usos. O Plano Diretor procura
trazer para ali uma nova urbanização, e o plano de expansão traçado é portanto mais
importante de ser reconhecido pelo projeto do que características estabelecidas ali,
em franca alteração pelos projetos e planos vizinhos, em implantação e estudo.

4.3.2 Mapeamento

Figura 25 - Estrutura Urbana, elaborado pelo autor (2022)

 42

4.3.3 Análise

Esta situação pré urbanização pode aqui também ser encarada como uma
fragilidade pela falta de suporte atual, mas é uma potencialidade para os
incorporadores que poderão ali estabelecer novas referências urbanísticas para a
região, como quer propor também a intervenção arquitetônica a ser desenvolvida
neste trabalho.

4.4 DIAGNÓSTICO LEGAL – LEGISLAÇÕES E NORMAS APLICADAS AO LUGAR

E AO TEMA

4.4.1 Descrição

O Diagnóstico Legal analisa e interpreta a legislação vigente e aplicável ao lugar

e ao tema, referidos aqui nesta seção.
Quadro 4 – Legislação urbanística e ambiental aplicáveis ao terreno em estudo
ASPECTOS A SEREM
Nº e DATA TÍTULO/ ASSUNTO ÂMBITO
CONSULTADOS
LEI Lei de Ocupação e Uso do Solo. Municipal, - Normas de uso e
COMPLEMENTAR NEVES ocupação do solo no
Nº 37/2006. município.
LEI Plano Diretor Participativo do Municipal, - Diretrizes;
COMPLEMENTAR Município de Ribeirão das NEVES - Parâmetros
Nº 207/2020 Neves/MG. Urbanísticos;
- Objetivos
Estratégicos.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.

Quadro 5 – Parâmetros Urbanísticos aplicáveis ao terreno em estudo

Aplicação na área de
Parâmetros Urbanísticos previstos na legislação
intervenção
Área total do terreno: 21.309,25 m2
Zoneamento urbano Zona de Densidade 4 ZD 4
Usos e grupos permitidos Residencial, comercial, Uso misto - Residencial,
serviços, institucional, comercial, serviços.
misto, industrial de baixo
impacto e sem incômodo.
Coeficiente de aproveitamento básico CA bás * = 0.8 21.310 x 0,8 = 16.000m2
e máximo CA máx ** =2,5 21.310 x 2,5 = 50.000m2
Taxa de ocupação máxima 50%* 50% x 21.310 = 10.000m2
80% ** 80% x 21.310l = 16.000m2
Taxa de permeabilidade mínima 25%* 25% x 21.310 = 5.000m2
10% ** 10% x 21.310 = 2.000m2
Afastamentos frontal mínimo 3,0 m
Afastamentos lateral e de fundo 1,5 m ou sem afastamento
* Residencial > 1.000 m2
** Comercial > 1.000 m2
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022
 43

Quadro 6 – Legislação específica aplicada ao tema

Nº e DATA TÍTULO/ ASSUNTO ÂMBITO ASPECTOS A SEREM CONSULTADOS
Portaria nº 959, de 18 Portaria de Requisitos Aquisição subsidiada Federal - Adequação do terreno - Estratégias de conforto
de maio de 2021 de imóveis novos em áreas urbanas - Projeto de infraestrutura - Sistemas e componentes
Programa Casa Verde e Amarela - Qualificação Urbanística - Acessibilidade e adaptação
- Mobilidade e acessibilidade - Eficiência Energética
- Programa de necessidades - Gestão de Água
LEI FEDERAL 10.098, Acessibilidade Federal - O passeio público - Do desenho e instalação do mobiliário urbano
DE 19/12/2000 Estabelecem normas gerais e critérios - As vias públicas, os parques e demais espaços públicos - Da acessibilidade nos edifícios
DECRETO-LEI 5.296 básicos para a promoção da acessibilidade - O projeto e o traçado dos elementos de urbanização públicos ou uso - Dos balcões de atendimento e bilheterias em edificação de uso
DE 02/12/2004 das pessoas comunitário público ou coletivo
portadoras de deficiência ou com mobilidade - Os banheiros de uso público - Dos edifícios com mais de um pavimento
reduzida. - As áreas de estacionamento de veículos - Na habitação de interesse social
- Dos elementos verticais
ABNT NBR 9050 Acessibilidade a edificações, mobiliário, Federal - Travessia de pedestres, passeios, - Rotas de fuga,
espaços e equipamentos urbanos -2020 - Vagas reservadas no estacionamento, - Sinalização da circulação
Estabelece normas e critérios à condição de - Acesso ao edifício, - Sanitários, banheiros e vestiários,
acessibilidade - Balcão de atendimento, - Localização dos espaços para PCR e de assentos para PMR e PO
- Circulação horizontal e deslocamento vertical,
ABNT NBR 9077 Saídas de emergência em edifícios Federal - Classificação das edificações - Guardas e corrimãos
- Componentes da saída de emergência - Elevadores de emergência
- Cálculo da população - Áreas de refúgio
- Dimensionamento das saídas de emergência - Descarga
- Acessos - Alarme de incêndio e comunicação de emergência
- Rampas - Iluminação de emergência e sinalização de saída
- Escadas - Condições específicas
ABNT NBR 13.531 Elaboração de projetos de edificações – Federal - Objetos de projeto
atividades técnicas - Etapas das atividades técnicas do projeto de edificação.
Fixa as atividades técnicas de projeto de - Informações do projeto de edificação
arquitetura e engenharia que são exigidas - Condições específicas
para o processo construtivo de edificações.
ABNT NBR 16.636-2 Elaboração e desenvolvimento de serviços Federal - Objetos do projeto de arquitetura
técnicos especializados de projetos - Fases e etapas do projeto arquitetônico de edificações
arquitetônicos e urbanísticos. Parte 2: Projeto - Requisitos gerais - Informações técnicas mínimas constantes do projeto
arquitetônico arquitetônico
Fixa as condições exigíveis para a
elaboração de projetos de arquitetura para a
construção de edificações.
Norma Condições sanitárias e de conforto nos locais Federal - Componentes sanitários - Locais para refeições
Regulamentadora 24, de trabalho - Vestiários - Cozinhas
2019
Lei 14.130 de 19 de Dispõe sobre a prevenção contra incêndio e Estadual MG - Medidas de segurança contra incêndio e pânico
dezembro de 2001 pânico no Estado e dá outras providências. - Medidas de proteção contra incêndio e pânico
DECRETO 44.746 DE - Classificação das edificações e áreas de risco quanto a ocupação
29/02/2008
Lei Complementar Nº Código de Obras do Município de Ribeirão - Normas para elaboração de projetos e execução de obras e instalações,
Municipal,
212/2021 das Neves NEVES em seus aspectos técnicos, e ainda relacionados a conforto, salubridade
e segurança das edificações.
Lei 14.118/21, de 12 Regulamenta o Programa Verde e Amarelo, Federal - Diretrizes do Programa Casa Verde e Amarela
de janeiro de 2021 que oferece linhas de crédito para reformas e - Condições de acessibilidade e de disponibilidade de unidades
aquisição de imóveis para famílias com até adaptáveis
R$ 7 mil de renda mensal na área urbana. - Condições de sustentabilidade
OBSERVAÇÕES: O referencial teórico que trata de qualidade nas edificações pode ser considerado como padrão para elaboração dos espaços arquitetônicos que serão propostos.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022
 44

4.4.2 Mapeamento

Figura 26 - Zoneamento Urbano da área de intervenção, elaborado pelo autor (2022)

4.4.3 Análise

A legislação e o Plano Diretor de Ribeirão das Neves indicam a grande

potencialidade do terreno em se tornar um marco geográfico e funcional misto para
uso por toda a região em desenvolvimento, tendo em seu adensamento permitido a
situação propícia para desenvolvimento de uma centralidade local de cidade
compacta e sustentável relevante ao tema da intervenção.

4.5 PLANOS OU PROJETOS EXISTENTES PARA A ÁREA

No estudo de urbanização da Fazenda duas áreas foram reservadas a pedido

de grandes incorporadoras. São de interesse para o projeto, por fazer seu uso
prosperar nestas conexões da urbanização regional e local, e para entender assim
quais os fluxos e usos devem ser esperados, uma vez que tais empreendimentos tem
ainda a direção de repetir os costumeiros condomínios residenciais de apartamentos
de baixa renda que podemos encontrar nas regiões metropolitanas do Brasil e que
vemos na vizinhança. Dois exemplos de empreendimentos imobiliários em
lançamento atualmente na região podem ser conhecidos parcialmente nas figuras
abaixo:
 45

Figura 27 - Oferta empreendimentos na região

Fonte: MRV website https://www.mrv.com.br/imoveis/minas-gerais/ribeirao-das-neves/(2022)

Figura 28 - Implantação de oferta na região

Fonte: Emccamp website https://emccamp.com.br/empreendimento/cantodosabia/

Além de empreendimentos como estes, o próprio Plano Diretor de Ribeirão das
Neves indica projetos de urbanização que devem ser desenvolvidos para a
sustentabilidade da cidade, com esta área tendo sido indicada como potencialidade
para desenvolvimento de centro comercial e residencial de boa densidade, assim
 46

atender uma região já distante do polo comercial da Rua Padre Pedro Pinto. O terreno
escolhido é um elo de ligação desta nova centralidade local planejada.

4.6 LEVANTAMENTO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

Aqui é apresentado o levantamento, com curvas de nível de 1m em 1m e dois

cortes transversais da área de intervenção. A topografia de alto de morro pode ser
observado, em uma inclinação moderada que desce em média 10 metros em 150
metros, menos que 7%.
Figura 29 - Levantamento topográfico da área de intervenção.

Fonte: elaborado pelo autor (2022)

Figura 30 - Cortes na área de intervenção.

Fonte: elaborado pelo autor (2022)

 47

Figura 31 - Implantação sobre relevo.

Fonte: Google Earth website. http://earth.google.com/, marcações do autor (2022)

 48

4.7 CONSIDERAÇÕES

A partir deste diagnóstico a conclusão é de que o terreno tem realmente um bom

potencial para se discutir e desenvolver uma proposta de intervenção arquitetônica
que busque viabilizar conceitos de abrigos mistos para habitação social em uma
cidade que busca sustentabilidade através da compactação de densidade e usos que
criam centralidades locais.
A situação de campo virgem por um lado não entrega infraestrutura urbana
suficiente para qualquer empreendimento de porte, por outro lado o plano diretor
aponta ali como um importante nó de desenvolvimento para a região, que já tem dois
empreendimentos sendo planejados por grandes incorporadoras da RMBH.
Neste elo geográfico a possibilidade de se criar um marco que atraia novos
usuários para a região ao mesmo tempo que pode desenvolver uma forma
contemporânea e sustentável de ocupação dos subúrbios das grandes metrópoles é
oportunidade a ser aproveitada pelo trabalho de intervenção arquitetônica.

Figura 32 - Mapa síntese do diagnóstico, elaborado pelo autor (2022)

 49

5 CARACTERIZAÇÃO DO PÚBLICO-ALVO

O Programa Casa Verde e Amarela é uma política pública que busca combater
o déficit habitacional e é voltado a um público de mais baixa renda, composto por
integrantes da classe baixa e média baixa da população seguindo cinco faixas de
renda familiar:
Grupo 1: destinado às famílias com uma renda mensal de até R$ 2 mil.
Grupo 2: direcionado para famílias com renda entre R$ 2 mil e R$ 2.600,00.
Grupo 3: famílias com renda entre R$ 2.600,01 a R$3 mil.
Grupo 4: famílias com renda entre R$ 3.000,01 a R$4 mil.
Grupo 5: famílias com renda de R$ 4.000,01 até R$ 7 mil.
Há diversas metodologias para esta classificação econômica social, algumas
mais detalhadas como da Fundação Getúlio Vargas que busca cruzar a renda per
capta das famílias, suas posses e hábitos, porém vamos aqui usar a metodologia mais
simples do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) a título de ilustração
para o trabalho. O IBGE estratifica a sociedade a partir da quantidade de salários
mínimos recebidos pelas famílias. Assim os grupos do Programa Casa Verde Amarela
podem ser classificados aproximadamente como:
Grupo 1: Classe E, rendimento familiar inferior a 2 salários mínimos.
Grupo 2, 3 e 4: Classe D, rendimento familiar entre 2 e 4 salários mínimos.
Grupo 5: Classe C, com rendimentos entre quatro e dez salários mínimos.
Ao avaliar as demandas e oportunidades imobiliárias na região é observado que
o lançamento na região se concentra para o grupo social da Classe C, ou Grupo 5 do
Programa Casa Verde Amarela. Vamos manter nele o foco para este projeto a fim de
aproveitar este mercado na boa localização do plano de expansão do município que
identificamos dentro do terreno, um espaço mais nobre no plano urbanístico projetado.
O valor máximo do imóvel é de R$ 264.000,00 para financiamento pelo Programa
Casa Verde e Amarela - Habitação Urbana - Recursos do FGTS (Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço), onde se tem até 30 anos para pagar, com subsídios na forma
de taxas de juros menores e descontos a serem concedidos conforme o grupo urbano
de renda, valor e localização do imóvel.
A persona a quem dedicamos o projeto e que buscaremos para ser entrevistada
como usuário é cidadão a partir de 25 anos, solteiro ou que estejam já com família
sendo constituída, que tenham interesse em novas moradias ou que já tenham a sua
 50

moradia mas possa dar sua contribuição como decisor ou forte influenciador por este
tipo de aquisição, portanto as entrevistas são direcionadas ao chefe da casa, ou com
seu cônjuge alternativamente.
Também serão entrevistados especialistas, sendo um arquiteto e um engenheiro
que tem hábito em atuar sobre este tipo de empreendimento social.

5.1 METODOLOGIA

Para composição do formulário é utilizado software de edição de pesquisas

online do Google que gera automaticamente gráficos para análise das respostas.
As entrevistas foram publicadas nas redes sociais entre 23/05/2022 e
03/06/2022. Foram coletadas 31 respostas. Cada questionário continha 30 perguntas
relacionadas ao perfil dos clientes potenciais com objetivo de conhecer as
necessidades e desejos dos moradores em relação ao “Lar”, investigando qual o
conceito de Moradia Ideal para sua família, bem como preferências sobre tipo e
qualidade de cômodo de escritório ou loja, conforme Apêndice A (Questionário dos
usuários).
No mesmo período foram realizadas uma entrevista com um Engenheiro Civil e
uma entrevista com um arquiteto que atua com este tipo de empreendimento a fim de
observar aspectos técnicos relevantes ao desenvolvimento do projeto, conforme
Apêndice B (Questionário dos especialistas).
 51

5.2 SEÇÃO 01 DO QUESTIONÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DOS RESPONDENTES

5.2.1 Descrição

Os gráficos 1 a 9 buscam caracterizar o perfil dos respondentes.

5.2.2 Gráficos

Gáfico 1 – Cidade dos entrevistados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 2 – Idade dos entrevistados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 52

Gáfico 3 – Estado Civil dos entrevistados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 4 – Situação laboral dos entrevistados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 5 – Moradores na residência dos entrevistados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 53

Gáfico 6 – Poder de decisão dos entrevistados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 7 – interesse em compra de imóvel

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

5.2.3 Análise

Os gráficos ilustram um perfil de respondente miscigenado em relação a idade,

mas com grande maioria entre 25 e 50 anos, moradores de Belo Horizonte e
vizinhanças, empregado remunerado, com boa educação e poder aquisitivo, que
moram com mais 2 ou 3 pessoas e que tem poder de decisão ou forte influência na
aquisição de imóveis, e que pretendem comprar imóvel no futuro.
Esta caracterização indica pessoas com poder de análise capazes de responder
e orientar uma avaliação de potencialidades para suas moradias.
 54

5.3 SEÇÃO 02 DO QUESTIONÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DA MORADIA ATUAL

5.3.1 Descrição

A seção 02 busca caracterizar a situação atual das moradias dos entrevistados.

Os entrevistados estão bem divididos entre casas e apartamentos atualmente,
sendo 51,6% moradores de apartamentos.
81% moram em imóveis próprios
87% estão satisfeitos com seus imóveis
A vizinhança e os espaços internos são as principais características de
satisfação ou insatisfação dos imóveis.

5.3.2 Gráficos

Gáfico 8 – tipo de moradia atual

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 55

Gáfico 9 – condição da propriedade da moradia atual

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 10 – satisfação com a moradia atual

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 11 – motivos de satisfação com moradia atual

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 56

Gáfico 12 – motivos de insatisfação com a moradia atual

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

5.3.3 Análise

O resultado desta segunda seção do questionário indica a relevância da

vizinhança e dos espaços para os moradores. Seja o Bairro, a Rua ou os vizinhos,
esta característica é fundamental para indicar a satisfação ou insatisfação das
pessoas. Para o projeto que pretende ser referência para uma área de expansão
urbana é realmente importante criar ambiente que valorize a região.
Outra característica que precisa ser aproveitada são os espaços e as dimensões
que serão entregues, sendo estes também grandes motivadores de satisfação.

5.4 SEÇÃO 03 DO QUESTIONÁRIO. CARACTERIZAÇÃO DA NOVA MORADIA

5.4.1 Descrição

A seção 03 quer apontar as principais características de potenciais novos

imóveis dos respondentes.
52,4% buscam imóveis de 2 ou 3 quartos
57,2% buscam 1 ou 2 vagas de garagem
57,4% gostariam flexibilizar os espaços, sendo que 5% gostariam de diminuí-los
76,2% preferem casas, apesar de 50% morarem em apartamentos
As atividades em ordem de importância, com notas 8, 9 e 10 foram:
• 81,0% assistir TV/ouvir música
 57

• 76,2% trabalhar em casa

• 76,2% receber amigos
• 71,4% criar animal de estimação
• 66,7% fazer atividades físicas
• 57,2% cuidar de plantas
• 52,4% fazer churrasco
• 38,1% ter atividades com crianças
38,1% das pessoas gostariam que a sala de estar fosse maior
28,6% das pessoas gostariam que a cozinha fosse maior, contrapondo com 19%
que queriam que fossem menores
19% apenas gostariam que os quartos fossem maiores
42,9% gostariam que os banheiros fossem menores
66,7% das pessoas não gostariam de ter um escritório ou uma loja anexados a
residência, mas dos que acharam a ideia interessante:
• 86% preferem escritórios, sendo metade voltado para rua, outra metade
voltado para uma galeria ou centro comercial
• 14% gostariam de lojas voltadas para a rua
• 0% gostariam de lojas voltadas para galeria ou centro comercial

5.4.2 Gráficos

Gáfico 13 – quartos para os novos imóveis

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 58

Gáfico 14 – garagem para os novos imóveis

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 15– flexibilização para os novos imóveis

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 16 – tipologia para os novos imóveis

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 59

Gáfico 17 – importância de ver televisão/ouvir música

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 18 – importância de fazer churrasco

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 19 – importância de fazer atividades físicas

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 60

Gáfico 20 – importância de receber amigos e parentes

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 21 – importância de ter atividades para crianças

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 22 – importância de trabalhar em casa

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 61

Gáfico 23 – importância de criar animal de estimação

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 24 – importância de cuidar de plantas

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 25 – maior cômodo da casa

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.
 62

Gáfico 26 – menor cômodo da casa

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

Gáfico 27 – importância de ter uma loja ou escritório anexados

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022, com base em FORMULÁRIOS GOOGLE, 2022.

5.4.3 Análise

A terceira e última seção do questionário aplicado a moradores mostra como

espaços de fruição e convivência são importantes, e como as famílias atuais valorizam
sua vizinhança. Talvez pela pandemia há grande relevância aos espaços de trabalho
nas residências, e um aspecto de vida moderno e de composição familiar faz com que
criar animais tenha sido considerado mais importante que ter um espaço para
crianças.
 63

5.5 QUESTIONÁRIO ESPECIALISTAS.

5.5.1 Descrição

Para os especialistas foi desenvolvido e aplicado um questionário aberto que

serviu de guia para uma entrevista que buscou identificar as principais oportunidades
e ameaças no desenvolvimento de um projeto de habitação social.
Os dois especialistas entrevistados concordam em diversos aspectos:
• É muito importante que haja um controle de custos;
• Os espaços e áreas de projetos atuais tem ficado muito reduzidos, gerando
desconfiança sobre a qualidade das moradias;
• Seria interessante se pudéssemos ter alternativas que gerem melhores
resultados financeiros nos empreendimentos a fim de viabilizar espaços
mais generosos;
• A escolha de materiais é outro aspecto importante no controle de custos de
construção;
• Para melhorar os resultados, aproveitar o potencial construtivo total dos
terrenos tem sido a principal estratégia adotada além da redução das
áreas e da escolha dos materiais mais baratos;
• Ainda não reconheceram na região um projeto com flexibilização de áreas
e espaços internos.

5.5.2 Análise

Apesar da arquiteta já ter tido conhecimento sobre empreendimentos com

espaços e áreas flexíveis, esta ainda não foi uma estratégia adotada ou mesmo
indicada para qualquer uma de suas obras. Para o engenheiro a adoção de um
sistema construtivo modular ou industrializado poderia inclusive facilitar que uma
iniciativa deste tipo fosse mais viável, sendo que as cargas e os elementos estruturais
precisam ser especificados previamente. Este aspecto da flexibilização é o que chama
mais atenção aos dois em termos de estratégia para controlar custos e gerar
ambientes mais próximos à expectativa dos clientes, mantendo o preço final dos
imóveis dentro do teto do Programa Casa Verde e Amarela do Governo Federal.
 64

5.6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Mesmo satisfeitas em sua moradia atual as pessoas ainda se sentem impelidas

em comprar novas habitações e mudar. A flexibilidade do programa pode ser uma
alternativa potencial para que possamos criar imóveis mais resilientes.
As entrevistas indicam também como as pessoas valorizam suas vizinhanças e
seus espaços de fruição e lazer em uma habitação. Outros pontos importantes são
como as novas famílias valorizam os espaços de convivência e se preocupam em
trabalhar e cuidar de animais nas residências, que deveriam ser ambientadas como
casas, mais que como apartamentos.
Pelos especialistas a principal indicação é o de racionalização dos espaços
através de uma boa modulação, a escolha do sistema construtivo e dos materiais, são
fundamentais para o controle de custos, principal preocupação em obras de habitação
social. Redução no prazo de execução da obra também pode ajudar a melhorar o
resultado dos empreendimentos.
Podemos concluir que é muito importante pensar o projeto com preocupação de
valorizar tais características e espaços, de forma modular e racional na adoção do
sistema construtivo e nas escolhas de materiais, a fim de chegar a uma boa qualidade
espacial e projetual com controle de custos e resultado financeiro positivo aos
empreendedores, sejam públicos ou privados.
 65

6 DIRETRIZES E ESTRATÉGIAS DE PROJETO

No quadro abaixo são expostas as diretrizes, assim como Propostas Conceituais

e/ou Estratégias para o Projeto arquitetônico a ser desenvolvido no TFG. As diretrizes
foram extraídas a partir do estudo sobre o tema, do diagnóstico da área e das
entrevistas com o público-alvo e especialistas e geram aqui as principais estratégias
de projeto.
Quadro 7 – Diretrizes e Propostas Conceituais, Metodológicas e/ou Estratégias de projeto
Diagnóstico Potencialidades Fragilidades Diretrizes Propostas
Inserção A formação das Insolação, Tornar o espaço Uso misto dos
Urbana circulações no calor e uma referência ambientes em
interior de diversos humidade urbana de espaços de
bairros em um eixo podem se comércio e habitações e
de ocupação, em tornar serviços locais. comerciais
boa visada e problema no Se preocupar entremeados por
geometria urbana, verão de com o conforto áreas de
circulação de muito calor e ambiental convivência.
ventos, insolação e chuva. eficiente e de Se preocupar em
humidades naturais qualidade. projetar espaços
de espaços tropicais amplos em
de altitude. circulações ao
mesmo tempo que
protegidos de
intempéries e
excessos climáticos.
Estrutura Terreno de boa Evitar muros de Utilizar de taludes na
Físico topografia sem contenção e composição
Ambiental vegetação nativa ou arrimos. paisagística.
de valor.
Estrutura Pouco Propor usos e Utilizar volumes
Urbana estrutura. arquiteturas que moderados e
criem referência paisagismo que
local. valorize os espaços
de convivência.
 66

Diagnóstico Potencialidades Fragilidades Diretrizes Propostas

Estrutura Pouco Propor usos e Utilizar programa que
Físico estrutura. arquiteturas que valorize
Funcional criem referência funcionalidade de
local. habitação junto com
comércio e serviços
integrados por
espaços públicos.
Estrutura População carente. Trazer novas Valorizar a área
Sócio oportunidades de construída e gerar o
Econômico convívios. máximo de valor que
Cultural subsidie criar
espaços públicos de
referência local
.Estrutura Plano diretor Seguir diretrizes Desenvolver uso
Legal atualizado da ZD4 do Plano misto com máximo
Diretor Municipal potencial construtivo.
Participativo
Referencial Forte base teórica e Aplicar os Utilizar dos
Teórico prática conceitos e parâmetros
espelhar projetuais e
exemplos. estratégias de
sustentabilidade
como padrões.
Obras de Grandes exemplos Aplicar os Ocupar espaços em
Referência de ocupação de conceitos e quadras abertas,
espaços, espelhar com paisagismo de
flexibilidade de exemplos. reconstituição
usos, e modulação. vegetal, organizar
estacionamentos e
fruição entre as
construções mistas e
espaços de lazer.
Público-Alvo Poucas Criar Valorizar áreas de
ideias novas oportunidades de convivência interna e
convívio e troca externa.
para os usuários.
 67

Diagnóstico Potencialidades Fragilidades Diretrizes Propostas

Público-Alvo Desejo de expansão Possibilitar Reservar potencial
das áreas expansão e gerar construtivo para ser
flexibilidade de edificado pós
usos ocupação.
Criar ambientes que
possam servir para
moradia e se abrir ao
comércio e/ou
prestação de
serviços.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.
 68

7 PROGRAMA ARQUITETÔNICO E URBANÍSTICO

A partir do trabalho de pesquisa realizado, o quadro a seguir lista todos os

espaços relativos ao projeto de arquitetura a ser desenvolvido, indicando número e
tipo de usuários, as atividades que serão realizadas em cada espaço, assim como seu
pré-dimensionamento. O programa misto engloba áreas de habitação com espaços
para comércio e prestação de serviços entremeados ao convívio social, buscando
sempre promover uma flexibilidade de uso e abrigos que sejam referências local e até
regional. Neste sentido as áreas de comércio e fruição pública passaram no decorrer
deste diagnóstico a tomar importância, gerando mais peso que o esperado nas
hipóteses iniciais.
Um centro comercial de referência atende diretriz regional indicado no Plano
Diretor de Ribeirão das Neves aliado a conformação do quarteirão e sua posição no
Master Plan projetado. Apartamentos flexíveis anexados a lojas e circulações
reforçam e aproveitam este caráter misto indicado a resiliência dos empreendimentos.
Espaços residenciais estão programados para serem ocupados por famílias ainda
embrionárias que terão na implantação alguma possibilidade de expansão física,
agregados por vezes a um espaço comercial ou de serviço, que poderá ser usado de
maneira pública ou privada de acesso exterior, por intenção e intervenção dos
proprietários das unidades habitacionais mistas. Vagas de garagem e amplas áreas
de circulação e convívio fecham o programa, entendido pela Tabela 1 abaixo com
estes espaços, seus quantitativos e áreas totais no programa.
Tabela 1 – Pré-dimensionamento do programa arquitetônico geral
PROGRAMA GERAL % m² Qtde Total
Apartamentos 44% 22 a 67 358 16.191,00
Lojas 6% 46 a 225 18 2.267,00
Centro Comercial 5% 1.865,00
Área Construída Privativa 56% 20.323,00
Estacionamento coberto 18% 22 300 6.520,00
Circulação e áreas comuns 26% 9.630,00
Área Construída Comum 44% 16.150,00
Área Construída Total 100% 36.473,00
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.

O programa foi pensado em três blocos, residencial de apartamentos, comercial

com lojas ou escritórios, comercial de balcões ou quiosques. As unidades que
compõem cada bloco foram programadas a partir de módulos de 5x5 metros, que
utilizaram parâmetros e padrões arquitetónicos para determinar espaços internos
mostrados em croquis mais adiante – Figura 33. A ideia, contudo, é determinar, no
 69

momento de desenho dos espaços, conjuntos com áreas que possam ser construídas
em outras 2 etapas pelos próprios usuários.

Figura 33 - Croquis dos espaços residenciais, comerciais e públicos

Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.

O pré-dimensionamento do programa detalhado nestes setores trazem

apartamentos de 2 quartos podem começar com um quarto entregue. O de três pode
ser entregue na primeira etapa com um ou dois, quartos ou banheiros. Os
apartamentos mistos podem ainda começar com lojas menores com um módulo de
25m2. Esta diretriz programática final foi pré-dimensionada para ser aproveitada
dentro da ideia de conceber espaços menores flexíveis e expansíveis, a serem
ocupados por famílias ainda embrionárias ou que já busquem um espaço para
expansão própria em etapas. A flexibilização dos espaços pode ser reforçada ainda
com possibilidades de agregações diversas destas unidades e suas circulações, algo
a ser explorado no desenvolvimento espacial no projeto. A implantação traz toda a
área comercial pura junto ao térreo, que também abriga parte da circulação residencial
e vagas de estacionamentos descobertas com direção a serem arborizadas,
integrando o paisagismo da área permeável que tem maior parte como área de fruição
pública. A Tabela 2, a seguir, ilustra este pré-dimensionamento.
 Apto 23 Qts
Apto Qts misto 67,00
102,00 40
80 2.680,0
8.160,0
Apto 2 Qts misto
Apto 3 Qts misto 102,00
119,00 80
180 8.160,0
21.420,0
Apto 3 Qts misto
Circulação res 3% 119,00 180 21.420,0
1.065,5
Circulação
Vagas res
de Garagem Res Arborizada 3%
16% 23,0 150 1.065,5
3.450,00
Vagas de Garagem Res Subsolo
Arborizada 16% 23,0 150 3.450,00 70
Vagas de Garagem Res 7% 25,0 30 690,0
Vagas de Garagem Res Subsolo 7% 25,0 30 690,0
38.465,46
38.465,46
Tabela 2 – Pré-dimensionamento do programa arquitetônico detalhado
PROGRAMA DOS APTOS % m2 Qtd Total
PROGRAMA
Apto 2 Qts DOS APTOS 100%% m2
50,00 Qtd
20 Total
1.000,00
Apto 2 Qts
Sala 100%
32% 50,00
16,0 20 1.000,00
-
Sala
Quarto 1 32%
18% 16,0
9,0 --
Quarto
Quarto 2 1 18%
18% 9,0
9,0 --
Quarto 2
Banho 18%
16% 9,0
8,0 --
Banho
Cozinha / Serviço 16%
12% 8,0
6,0 --
Cozinha / Serviço
Circulação 12%
4% 6,0
2,0 --
Circulação
Apto 3 Qts 4%
100% 2,0
67,00 40 -
2.680,00
Apto 3 Qts
Sala 100%
24% 67,00
16,0 40 2.680,00
-
Sala
Quarto 1 24%
13% 16,0
9,0 --
Quarto
Quarto 2 1 13%
13% 9,0
9,0 --
Quarto 32
Quarto 13%
13% 9,0
9,0 --
Quarto
Banho 1 3 13%
12% 9,0
8,0 --
Banho 21
Banho 12%
12% 8,0
8,0 --
Banho 2
Cozinha / Serviço 12%
9% 8,0
6,0 --
Cozinha / Serviço
Circulação 9%
3% 6,0
2,0 --
Circulação
Apto 2 Qts misto 3%
100% 2,0
102,00 80 -
8.160,00
Apto 2
Sala Qts misto 100%
16% 102,00
16,0 80 8.160,00
-
Sala
Quarto 1 16%
9% 16,0
9,0 --
Quarto
Quarto 2 1 9%
9% 9,0
9,0 --
Quarto 2
Banho 9%
8% 9,0
8,0 --
Banho
Cozinha / Serviço 8%
6% 8,0
6,0 --
Cozinha / Serviço
Circulação 6%
4% 6,0
4,0 --
Circulação
Escritório / Loja 4%
49% 4,0
50,0 -
Escritório /
Apto 3 Qts misto Loja 49%
100% 50,0
119,00 180 21.420,00
Apto 3
Sala Qts misto 100%
13% 119,00
16,0 180 21.420,00
-
Sala
Quarto 1 13%
8% 16,0
9,0 --
Quarto 21
Quarto 8%
8% 9,0
9,0 --
Quarto
Quarto 3 2 8%
8% 9,0
9,0 --
Quarto13
Banho 8%
7% 9,0
8,0 --
Banho
Banho 2 1 7%
7% 8,0
8,0 --
Banho 2 / Serviço
Cozinha 7%
5% 8,0
6,0 --
Cozinha
Circulação/ Serviço 5%
3% 6,0
4,0 --
Circulação
Escritório / Loja 3%
42% 4,0
50,0 -
Escritório / Loja 42% 50,0 33.260,0
33.260,0
PROGRAMA COMERCIAL TOTAL % m2 Qtd Total
PROGRAMA COMERCIAL TOTAL
LOJAS / ESCRITÓRIOS %
0% m2 Qtd Total
2.500,0
LOJAS / ESCRITÓRIOS
CENTRO COMERCIAL 0%
0% 2.500,0
1.298,0
CENTRO COMERCIAL 0% 1.298,0
3.798,0
3.798,0
PROGRAMA DAS LOJAS / ESCRITÓRIOS % m2 Qtd Total
PROGRAMA
Sala Priv DAS LOJAS / ESCRITÓRIOS %
84% m2
42,0 Qtd
50 Total
2.100,0
Sala Priv
Banheiro 84%
16% 42,0
8,0 50
50 2.100,0
400,0
Banheiro 16% 8,0 50 400,0
2.500,0
2.500,0
PROGRAMA CENTRO COMERCIAL % m2 Qtd Total
PROGRAMA
Passeios eCENTRO COMERCIAL
Pátios Descobertos %
51% m2 Qtd Total
2.031,8
Passeios
Praças e Pátios Descobertos
Convivência 51%
10% 1 2.031,8
400,0
Praças Convivência
Corredores 10%
6% 2,5 1001 400,0
250,0
Corredores
Banheiros 6%
5% 2,5
48,0 100
4 250,0
192,0
Banheiros
Balcões 5%
25% 48,0
10,0 1004 192,0
1.000,0
Balcões
Administração 25%
1% 10,0
48,0 100
1 1.000,0
48,0
Administração
Vestíbulos Manutenção 1%
1% 48,0
25,0 11 48,0
25,0
 3.798,0

PROGRAMA DAS LOJAS / ESCRITÓRIOS % m2 Qtd Total

Sala Priv 84% 42,0 50 2.100,0
71
Banheiro GERAL
PROGRAMA 16%
% 8,0
m2 Qtd50 400,0
Total
Aptos 84% 320 2.500,0
33.260,0
Lojas/Escritórios 9% 50,0 60 3.500,0
PROGRAMA
Centro CENTRO COMERCIAL
Comercial 8%% m2
25,0 Qtd
120 Total
3.000,0
ÁreaPasseios e Pátios
Construída Descobertos
Computada Total 51%
100,00% 2.031,8
39.760,0
ÁreaPraças Convivência
Construída Total / Cb + Out Grat 10%
116,62% 1 400,0
39.760,0
ÁreaCorredores
Construída Total / Cmax 6%
93,29% 2,5 100 250,0
39.760,0
Banheiros
Vagas de Garagem Subsolo 5%
45% 48,0
25,0 4204 192,0
9.660,0
Balcõesres
Circulação 25%
20% 10,0 100 1.000,0
8.315,0
Administração
Circulação comercial/banhos públicos 1%
14% 48,0 1 48,0
915,0
ÁreaVestíbulos
ConstruídaManutenção
não computada 1%
47,51% 25,0 1 25,0
18.890,0
3.946,8
PROGRAMA DE IMPLANTAÇÃO % m2 Qtd Total
Área Terreno 100% 21.309,3
Circulação Térreo 17% 3.659,0
FACHADA ATIVA 31% 6.500,0
Vagas de Garagem Res Subsolo 48% 25,0 210 4.830,0
Vagas de Garagem Com Subsolo 48% 25,0 210 4.830,0
TAXA DE OCUPAÇÃO EFETIVA 48% 10.159,0
Passeios e Pátios 10% 2.031,8
Vagas de Garagem Res Arborizada 16% 23,0 150 3.450,00
Vagas de Garagem Comercial Arborizada 5% 22,0 50 1.100,00
Área Impermeável do programa 78,6% 16.740,7
Área permeável do programa 21,4% 4.568,5

FACHADA ATIVA MÍN 50% 5.079,5

TAXA DE OCUPAÇÃO MÁX 60% 12.785,55
TAXA PERMEABILIDADE MÍN 20% 4.261,9
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.
PROGRAMA RESIDENCIAL MISTO % m2 Qtd Total
NaApto
Tabela
2 Qts 3, abaixo, diretrizes legais e áreas programadas
50,00 para
20 projeto.
1.000,0
Apto 3 Qts 67,00 40 2.680,0
Tabela 3 – Resumo das Áreas Programadas X Legislação Aplicável
Apto 2 Qts misto 102,00 80 8.160,0
INFORMAÇÃO BÁSICA DO INFORMAÇÃO DO
Apto 3 Qts misto 119,00 180 21.420,0
TERRENO PROGRAMA
Circulação res 3%
VALORES PERMITIDOS PELA
1.065,5
VALORES A SEREM PRATICADOS
Vagas de Garagem Res Arborizada 16%
LEGISLAÇÃO 23,0
MUNICIPAL 150 3.450,00
PELO PROJETO
Vagas
Área do de Garagem
terreno Res Subsolo
residencial* 1,0 7% 25,0 m2 30
21.309,3 690,0 22.711,0 m2
1,0
CA básico 0,8 17.047,4 m2 38.465,46
CA básico + outorga gratuita 1,6 34.094,8 m2 1,18 26.843 m2
PROGRAMA
CA máximoDOS APTOS 2 % m2 m2 Qtd
42.618,5 Total
Apto 2 Qts 100% 50,00 20 1.000,00
Outorga onerosa 0,4 8.523,7 m2 0 0,0 m2
Sala 32% 16,0 -
Área comum máx 0,5 21.309,3 m2 0,42 9.630,0 m2
Quarto 1 18% 9,0 -
Tx Quarto
Ocupação2 máx 60%18% 12.785,6
9,0 m2 27%- 6.128,0 m2
Tx Banho
Permeabiliade mínima 20%16% 4.261,9
8,0 m2 23,5%- 5.338,8 m2
Área Total descoberta
Cozinha / Serviço projetada 12% 6,0 31%- 15.872,3 m2
Vagas descobertas
Circulação 4% 2,0 100- 2.173,0 m2
Vagas cobertas
Apto 3 Qts 100% 67,00 40 2.680,00 4.347,0 m2
200
Qtde
SalaApartamentos 24% 16,0 NA 358- 16.191,0 m2
Quarto
Quota 1
terreno / apartamento 13% 9,0 NA - 63,4 m2
Quarto
Fonte: 2
Elaborado 13%
pelo autor, 2022. Inicialmente o terreno 9,0
tinha 21.903,3m². -
Durante o desenvolvimento da
proposta
Quartode3projeto houve incorporação da rua longitudinal
13%ao terreno9,0disponível. -
Banho 1 12% 8,0 -
Banho 2 12% 8,0 -
Cozinha / Serviço 9% 6,0 -
Circulação 3% 2,0 -
Apto 2 Qts misto 100% 102,00 80 8.160,00
Sala 16% 16,0 -
 72

8 VIABILIDADE DA PROPOSTA

Este capítulo apresenta a definição da natureza e da especificidade do

EMPREENDIMENTO e de potenciais EMPREENDEDORES.

8.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

O EMPREENDIMENTO é embrião de um novo bairro planejado para ser

construído em Ribeirão das Neves em uma Zona de Densidade 4, com diretriz
municipal descrita no plano diretor, dentre outros pontos, de:
➢ Ocupar vazios urbanos contíguos à malha urbana consolidada;
➢ Incentivar o desenvolvimento de novas centralidades;
➢ Estimular usos diversificados, priorizando os usos misto;
➢ Implantar equipamentos públicos de lazer.
Neste sentido e a partir do diagnóstico da área junto ao mercado foi pensado um
programa flexível, misto, com setores residenciais e comerciais integrados por
grandes áreas de circulação e fruição cobertas e descobertas, com altos índices de
permeabilidade visual com jardins frontais e fachadas ativas.
Este empreendimento pretende atrair um público de Classe C, que
possivelmente utilizará do programa Casa Verde Amarela para financiar sua
residência, além de se tornar uma centralidade comercial para outros
empreendimentos residenciais que surgirão na vizinhança.
O terreno de 21.300m2 abrigará 58.650m2 de área total construída, sendo
39.760m2 vendáveis, 4.830m2 de vagas de estacionamento comerciais, abrigando
320 apartamentos, 360 vagas de estacionamento residenciais, 260 comerciais, com
6.700m2 de áreas de fruição pública e pátios comerciais, tendo 4.500m2 de jardins.
O VGV esperado é de R$198,8milhões, a um custo de construção de
R$146,6milhões, sobrando R$52,2milhões para financiar o terreno e o lucro do
empreendimento.

8.2 CARACTERIZAÇÃO DOS EMPREENDEDORES

Além dos proprietários do terreno, grandes incorporadoras e construtoras que

atuam na RMBH são potenciais empreendedores para o projeto. Sua construção
 73

marca o início da ocupação desta ZD4 e valoriza todo o entorno que será aproveitado
por algumas destas incorporadoras que já reservaram áreas na região. O Quadro 8 a
seguir cita estes possíveis empreendedores e suas diretrizes, justificando seu
interesse, planos existentes nas empresas.
Quadro 8 – Caracterização do empreendedor
POSSÍVEIS
JUSTIFICATIVA RESPONSABILIDADE
EMPREENDEDORES
MRV, Encammp, MIP Têm empreendimentos na Permutas no local na
região e diretriz de aquisição do Terreno.
expansão de Incorporação e construção
empreendimentos na pelos empreendedores
RMBH. Busca sempre áreas indicados aqui.
novas próximas para Operação e Manutenção por
aproveitar conhecimento condomínio de moradores
local de público alvo e com eleição de síndico e
institucional nos conselho, ou indiretamente
desenvolvimentos por empresa especializada
realizados na vizinhança. indicada por eles.
Direcional Não têm empreendimento Permutas no local na
Engenharia, CAC na região e podem querem aquisição do Terreno.
Engenharia, Fórmula aproveitar como área de Incorporação e construção
Construtora, Precon expansão para atender pelos empreendedores
mesmas diretrizes de indicados aqui.
expansão na RMBH. Operação e Manutenção por
Também podem buscar condomínio de moradores
aproveitar o com eleição de síndico e
desenvolvimento proposto conselho, ou indiretamente
pela concorrência na região. por empresa especializada
indicada por eles.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2022.
 74

9 CONCLUSÃO OU CONSIDERAÇÕES FINAIS

A monografia desenvolve a hipótese de propor um espaço misto residencial e

comercial, flexível em uso e espaços, que venha a se tornar uma referência resiliente
na área de expansão do município de Ribeirão das Neves. Foi desenvolvida uma
investigação que contou com teorias e obras de referência, diagnóstico amplo da área,
pesquisa mercadológica, reconhecimento da legislação urbana, entrevistas com
potenciais usuários e especialistas. O resultado é bastante satisfatório, com indicação
de um programa que aproveita o potencial construtivo da área e atende diretrizes
municipais urbanas do Plano Diretor Participativo do município.
Um programa diferente do que se tem oferecido atualmente, traz diversas
maneiras de flexibilização das unidades para resolver o desenho futuro, é uma
contribuição a todos que se interessem de alguma forma a reconhecer inovações e
parâmetros sustentáveis para desenvolvimento urbano e arquitetônico de uma forma
holística, atendendo as legislações, com estratégias de sustentabilidade e de padrões
de qualidades reconhecidos e avalizados pela teoria e prática arquitetônica mais atual.
As formas de composição destes espaços ainda podem ser mais aprofundados
em pesquisas futuras relativas ao tema de abrigos sociais mistos para novas
centralidades.
 75

REFERÊNCIAS
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espaços e equipamentos urbanos. Rio de janeiro: ABNT, 2015.

Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 9077: Saídas de emergência em edifícios. Rio de
janeiro: ABNT, 2001.

Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 13.531: Elaboração de projetos de edificações –

Atividades técnicas, Rio de janeiro: ABNT, 1995.

Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 16.636-1/2: Elaboração e desenvolvimento de

serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos, Rio de janeiro: ABNT,
2017/18.

BIG - BJARKE INGELS GROUP - Homes for All - Dortheavej Residence / Bjarke Ingels Group , 2018.
Disponível em: https://big.dk/#projects-dong. Acesso em: 01 abr. 2022.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Código Civil Brasileiro. Lei n. 10.406, 10 jan. 2002.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 01
abr. 2022.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Constituição da República Federativa do Brasil de

1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em:
01 abr. 2022.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Decreto Nº 5.296, de 02/12/2004 Regulamenta as

Leis nos 10.048, de 8 de novembro de 2000, que dá prioridade de atendimento às pessoas que
especifica, e 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que estabelece normas gerais e critérios
básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com
mobilidade reduzida, e dá outras providências. Disponível em:
https://legislacao.presidencia.gov.br/atos/?tipo=DEC&numero=5296&ano=2004&ato=e93UTVq5keRp
WT529. Acesso em: 01 abr. 2022.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Lei Nº 10.098, de 19/12/2000 Estabelece normas
gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de
deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l10098.htm . Acesso em: 01 abr. 2022.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Lei Nº 14.118, de 12/01/2021 Institui o Programa Casa
Verde e Amarela. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-
2022/2021/lei/l14118.htm . Acesso em: 01 abr. 2022.

BRASIL. Ministério do Trabalho e Previdência. Norma Regulamentadora 24 - CONDIÇÕES

SANITÁRIAS E DE CONFORTO NOS LOCAIS DE TRABALHO. (Última modificação: Portaria 1.066,
de 23/09/2019 do Ministério da Economia/Secretaria Especial de Previdência e Trabalho) Disponível
em https://www.gov.br/trabalho-e-previdencia/pt-br/composicao/orgaos-especificos/secretaria-de-
trabalho/inspecao/seguranca-e-saude-no-trabalho/normas-regulamentadoras/nr-24-atualizada-
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Campolina, Joel. Conjunto Habitacional Estrela D’Alva - 1984. Disponível em:

http://www.arqstudio.com.br/site/index.php?p=obra_info/conjunto-habitacional-estrela-d-alva.html.
Acesso em: 01 abr. 2022.
 76

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12 nov. 2019. ArchDaily Brasil. Disponível em: https://www.archdaily.com.br/br/896166/arquitetura-
social-o-mal-entendido-que-levou-ruy-ohtake-a-heliopolis-em-sao-paulo. Acesso em 01 abr 2022.

CAU/BR. Manual do Arquiteto e Urbanista. Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil. 2ª ed. –

Brasília: CAU/BR, 2015.

Edwards, Brian - Guia básico de sustentabilidade, 2009

Ferreira, João Sette Witmaker- Produzir casas ou construir cidades?, 2012

Fundació Mies van der Rohe. Dortheavej Residence. Disponível em:

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Herman Hertzberger - Lições de Arquitetura, 2018

METEOBLUE - Dados históricos simulados de clima e tempo para Ribeirão das Neves Disponível em:
https://www.meteoblue.com/pt/tempo/historyclimate/climatemodelled/ribeir%c3%a3o-das-
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MINAS GERAIS. Assembleia Legislativa de Minas Gerais. Lei Estadual No 14.130 de 19/12/2001 -
Dispõe sobre a prevenção contra incêndio e pânico no Estado e dá outras providências.
Disponível em:
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MINAS GERAIS. Assembleia Legislativa de Minas Gerais. Decreto No 44.746 de 29/02/2008 -

Regulamenta a Lei nº 14.130, de 19 de dezembro de 2001, que dispõe sobre a prevenção contra
incêndio e pânico no Estado e dá outras providências. Disponível em:
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RIBEIRÃO DAS NEVES. Prefeitura Municipal. Código de Obras de Ribeirão das Neves -
Complementar nº 212/2021. Município de Ribeirão das Neves, 2021. Disponível em:
https://leismunicipais.com.br/a1/codigo-de-obras-ribeirao-das-neves-mg/. Acesso em: 01 abr. 2022.

RIBEIRÃO DAS NEVES. Prefeitura Municipal. Código de Posturas de Ribeirão das Neves - Lei
Complementar nº 40/2006. Município de Ribeirão das Neves, 2006. Disponível em:
https://leismunicipais.com.br/a1/codigo-de-posturas-ribeirao-das-neves-mg/. Acesso em: 01 abr. 2022.

RIBEIRÃO DAS NEVES. Prefeitura Municipal. Plano Diretor de Ribeirão das Neves e Anexos - Lei
Complementar nº 207/2020. Município de Ribeirão das Neves, 2009. Disponível em:
https://leismunicipais.com.br/a1/plano-diretor-ribeirao-das-neves-mg/. Acesso em: 01 abr. 2022.

RIBEIRÃO DAS NEVES. Prefeitura Municipal. Plano de Zoneamento de Uso e Ocupação do solo
de Ribeirão das Neves - Lei Complementar nº 37/2006. Município de Ribeirão das Neves, 2006.
Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a1/plano-de-zoneamento-uso-e-ocupacao-do-solo-
ribeirao-das-neves-mg/. Acesso em: 01 abr. 2022.
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APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO COM POTENCIAIS CLIENTES

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APÊNDICE B - QUESTIONÁRIO COM ESPECIALISTAS

Nome:
Entrevistado
Função/Cargo:

SEÇAO 1: SITUAÇÃO ATUAL DOS SERVIÇOS PRESTADOS

1. Qual tem sido sua atuação dentro dos empreendimentos de cunho social?
2. Quais os principais players deste mercado na Região Metropolitana de Belo Horizonte?
3. Você possui metas no desenvolvimento de serviços para estes players? Quais?
4. Como você enxerga a evolução destes serviços nos próximos 10 anos?

SEÇAO 2: CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DOS EMPREENDIMENTOS

5. Desenhe um programa genérico para estes empreendimentos sociais.

6. Quais são os principais desafios deste tipo de empreendimento?
7. Quais são as principais oportunidades para este tipo de empreendimento?
8. Como você classificaria a qualidade deste programa desenhado? Há formas de se
melhorar?

SEÇÃO 3: FLEXIBILIZAÇAO DOS ESPAÇOS

9. O que você acha de empreendimentos sociais com espaços comerciais?

10. Você conhece empreendimentos com este tipo de oferta? Quais?
11. O que você acha de empreendimentos sociais com possibilidade de expansão de
espaços?
12. Você conhece empreendimentos com este tipo de oferta? Quais?
13. Você acredita que empreendimentos flexíveis no tipo de uso e nas áreas potenciais de
construção podem ser uma boa oportunidade ou há algum tipo de ameaça nesta estratégia
projetual?
14. Como aproveitar estas oportunidades ou minimizar estas ameaças?
15. Tem ainda alguma outra ideia ou indicação para o desenvolvimento deste tipo de
empreendimento que não foi de alguma forma indicado durante esta entrevista?

MUITO OBRIGADO PELA SUA CONSTRUBUIÇÃO E DEDICAÇÃO DE TEMPO

NESTA ENTREVISTA.
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APÊNDICE C - DIÁRIOS DE PESQUISA

FATO 01: “Habitação social contemporânea na China: resposta às restrições”

Fonte: Disponível em: https://www.archdaily.com.br/br/968328/habitacao-social-
contemporanea-na-china-resposta-as-restricoes . Acesso em: 01/04/2022.
A China é reconhecidamente um enorme país que expande suas cidades há alguns
anos, se tornando um dos maiores criadores de centros urbanos, que invadem e
transformam cidades antigas, áreas milenares, e que sofrem como todas as outras
cidades do mundo com o fenômeno da gentrificação e luta por espaços. Arquitetos e
designers tem se conscientizando da necessidade de mudar a prática mercadológica
e novas habitações sociais mistas e flexíveis, com espaços públicos de qualidade,
podem ser encaradas como boas experiências pelo desenvolvimento sustentável.

FATO 02: “Os benefícios e os desafios da eficiência energética nas habitações sociais
na Austrália”
Fonte:
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1876610217334859?ref=pdf_dow
nload&fr=RR-2&rr=71a7215aca64356b. Acesso em: 01/04/2022.
Os custos de se produzir e também de se manter empreendimentos de cunho social
são o maior desafio enfrentado pelos mercados e que levam as cidades a
abandonarem este enorme problema de moradia social. Este artigo apresenta uma
avaliação de dez habitações de habitação social em Horsham (Victoria, Austrália),
incluindo quatro casas de baixo consumo de energia e seis casas normais para
controle de dados que mostraram redução de 45-62% no consumo energético,
melhoraram o conforto térmico, a saúde e os resultados sociais. Houveram vários
desafios, incluindo o apoio aos inquilinos para usar certos recursos projetados e os
resultados da pesquisa ajudam a orientar projetos semelhantes para resultados mais
sustentáveis.

FATO 03: “O crescimento do déficit habitacional brasileiro”

Fonte: https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/03/04/deficit-habitacional-do-
brasil-cresceu-e-chegou-a-5876-milhoes-de-moradias-em-2019-diz-estudo.ghtml
O Brasil registrou em 2019 um déficit habitacional de quase 6 milhões de moradias,
incluindo domicílios precários, em coabitação e domicílios com elevado custo de
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aluguel, e representam 8% dos domicílios do país. O alto valor do aluguel urbano

responde por mais de metade do déficit habitacional total e mostra a alta demanda
por projetos que consigam melhorar este indicador social.

FATO 04: “MG é o segundo estado com maior déficit habitacional no Brasil”
Fonte: https://www.otempo.com.br/cidades/com-cerca-de-500-mil-familias-sem-casa-
mg-e-o-2-com-maior-deficit-no-brasil-1.2516703#
Em Minas Gerais 500 mil famílias sofrem com a baixa qualidade de moradia e somente
em Belo Horizonte este número é de 100 mil famílias. A demanda por aqui também é
enorme.

FATO 05: “A demanda por soluções sustentáveis”

Fonte: https://noticias.r7.com/cidades/folha-vitoria/deficit-habitacional-traz-solucoes-
de-construcao-sustentavel-01122021
Construção sustentável com recursos e materiais renováveis e recicláveis, redução
do desperdício e do consumo de energia pode reduzir os custos da obra em até 40%,
com base em estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

FATO 06: “Projetos parados sem solução”

Fonte: https://www.cnnbrasil.com.br/nacional/projetos-de-habitacao-para-vitimas-de-
chuvas-de-petropolis-estao-parados-desde-2011/
Apesar de o governo federal ter delegado quatro terrenos para construções do Minha
Casa, Minha Vida, em Petrópolis após tragédias em 2011, não houve solução
uníssona entre do município, estado e federação, e pelo menos três projetos nem
saíram do papel.

FATO 07: “Projetos sociais influenciam nos indicadores de violência”

Fonte: https://exame.com/colunistas/impacto-social/projetos-de-habitacao-social-
podem-influenciar-indicadores-de-violencia/
A qualidade da inserção urbana dos empreendimentos é crucial para resultados
sociais inclusive com relação a violência. A inserção urbana precária expõe os
empreendimentos ao domínio por organizações criminosas, minando a capacidade da
comunidade construir vínculos comunitários. Por outro lado, combinadas com
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estruturas urbanas de qualidade e políticas públicas voltadas à habitação podem

diminuir a criminalidade.

FATO 08: “A realidade do programa social federal”

Fonte:https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/casa-verde-e-
amarela/urbana/Paginas/default.aspx
O novo programa habitacional do Governo Federal veio para reformular o Minha Casa
Minha Vida. Com as taxas de juros ainda mais baixas o programa Casa Verde e
Amarela pretende ajudar mais de 1 milhão de famílias residentes em áreas urbanas,
com renda mensal de até R$ 7.000,00 (sete mil reais), a comprarem um imóvel
financiado, associado ao desenvolvimento econômico, à geração de trabalho e renda
e à elevação dos padrões de habitabilidade e de qualidade de vida desta população.
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ANEXOS

• HABITACAO SOCIAL MISTA FAZENDA CASA NOVA – TERRENO.dwg