EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE COTIA – ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo: 1000049-17.2022.8.26.0628

Fabilaine Cristina Vicente Sales, já qualificada nos autos em epigrafe vem por seu advogado
e procurador, que no final assinam, inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de
São Paulo, sob n° 388.421, respeitosamente vem à presença de Vossa Excelência para
oferecer REPLICA pelos argumentos de fato e de direito que a seguir passa a expor:

Inicialmente cumpre dizer que no dia 20.6.2023 a autora acompanhada de um

corretor de imóveis foi pela 1ª vez ao imóvel em questão para avaliá-lo foi impossível
adentrar no imovel uma vez que o mato havia tomado conta do mesmo.

Repare excelência na fotografia abaixo colacionada que no corredor da casa

possui tanto mato que o mesmo cresceu até quase a altura do telhado sendo de fácil
constatação que o imóvel não tinha ocupantes.

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 LINK DAS FILMAGENS:
https://drive.google.com/file/d/1WpyxOAnrf_oMxgCaHzdI09FUOGDJmXIV/view?
usp=share_link

Ademais, cumpre informar que não subsiste logica na alegação de que as Rés
estariam exercendo a posse do imóvel em questão.

Nesse sentido, além de apresentar sinais físicos de abandono os impostos

decorrentes do exercício de propriedade do referido imóvel estão, por mais de uma
década, sem pagamento como comprova o extrato emitido pela Prefeitura Municipal De
Cotia, conforme abaixo:

Assim excelência podemos concluir que quando a Autora adquiriu o referido imóvel
o mesmo encontrava-se desocupado.

Com efeito, dos argumentos que a ré coloca na sua peça Contestatória é possível
concluir que, quando fala em “nulidade do negócio” a sua pretensão está em ver anulado
o “ato jurídico” consubstanciado na lavratura da escritura pública lavrada no Livro 155
páginas 103/106 do 2º Cartório de Tabelionato de Osasco-SP., e o respectivo registro,
sob o argumento de que o imóvel referido na inicial havia sido vendido anteriormente a
seus falecidos genitores, “através de Escritura de venda e compra , em 21/12/1995” e
pela “Escritura de compra e venda” certo que os genitores das Rés “não efetuaram o
registro do imóvel comprado, na época...”.

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 Embora tenha sido supostamente lavrada em 21 de dezembro de 1995, a escritura
cuja cópia está colocada nas folhas 52 e 54 do processo não foi levada a registro. Assim
podemos afirmar que em sede de contestação foi confessado que a escritura não foi
“exteriorizada” levada ao conhecimento do cartório de Registro de Imóveis.

Nesse passo podemos afirmar que sem o devido registro da Escrituta, o direito real
não nascerá, ou seja ele não será oponível erga omnes.

É o que preconiza o princípio registral imobiliário da inscrição, decorrente dos arts.

1.227 e 1.245 do Código Civil, bem como dos arts. 167, 169 e 172 da Lei no 6.015/1973.
 
De acordo com referido princípio, os atos previstos em lei como registráveis devem ser,
obrigatoriamente, registrados, sob pena de não produção dos efeitos que seriam
alcançados com o registro, não importando, para tanto, a origem do título que contém a
situação jurídica a ser “publicizada”.

Em todos os casos, em se tratando de direito real ou obrigacional com eficácia real,

imobiliário, a publicidade registral se faz necessária para que se alcance certo efeito
declarativo ou mesmo constitutivo.

Como consequência natural do argumentado, insta salientar que nossos tribunais já

pacificaram que, ainda que ocorra a alienação de um mesmo imóvel a pessoas distintas, em
momentos distintos, será proprietário aquele que proceder ao registro da escritura definitiva
em primeira instância, independentemente de ter sido este quem primeiramente “adquiriu” o
referido bem.

Apelação cível. Ação Reivindicatória. Ação julgada improcedente. Inconformismo da

autora. Autora comprovou ser a titular do imóvel e não ter o réu posse justa sobre o imóvel.
Lote vendido duas vezes. Autora recebeu a propriedade por escritura pública, que se encontra
registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Réu adquiriu lote por meio de contrato particular
de compromisso compra e venda. Cedente que também havia recebido a promessa por
contrato particular do loteador, além de se cuidar de documento pós datado (o reconhecimento
de firma), posteriormente à alienação do bem à autora. Boa fé do réu que não modifica a
qualidade da posse, que continua a ser injusta em face a propriedade da autora. Pedido
reivindicatório que deve ser acolhido, com a ressalva do direito de indenização do réu pelas
benfeitorias necessárias e úteis. Reforma da sentença para julgar procedente o pedido, com
ressalva à indenização do réu pelas benfeitorias. Recurso provido com observação.

(TJ-SP - AC: 10057404920188260079 SP 1005740-49.2018.8.26.0079, Relator: Silvério

da Silva, Data de Julgamento: 27/08/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
27/08/2020)

A legislação civil pátria busca, com isto, premiar aquela pessoa que foi mais diligente,
garantindo uma segurança nas relações jurídicas engendradas no seio da sociedade, já
que, ao terceiro de boa-fé, não é exigido o prévio conhecimento de negócios imprimidos
sem a publicidade devida, firmados unicamente entre as partes interessadas.

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 Assim é que, diante todo o esposado, é indispensável que as pessoas sejam
diligentes no sentido de promoverem o registro daqueles imóveis que pretendem adquirir,
evitando, assim, distúrbios e prejuízos, muitas das vezes, insanáveis. Para a aquisição da
propriedade do imóvel não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e
transmitente, ou seja, lavrar a escritura pública ou particular.
A escritura de compra e venda não é suficiente, por si só, para transmitir o
domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no cartório, antes
deste somente existirá o direito pessoal.
O artigo 1.227 do Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre
imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos. O § 1º do artigo 1.245 do mesmo código dispõe que “enquanto não se registrar o
título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
As consequências jurídicas dessa sistemática são sérias,
exemplificando, se determinada pessoa formaliza o negócio através de escritura pública e
não a registra corre sério risco, se o vendedor cujo registro encontra-se lançado em seu
nome deixar de cumprir qualquer obrigação civil (compra de bens móveis p. ex), fiscal
(IPTU, IPVA, ISS, etc...) ou trabalhista, os credores poderão penhorar e arrematar o imóvel
para satisfazer seus créditos.

Sem falar no risco do alienante transmitir o imóvel novamente surgindo a seguinte

questão: qual a situação do adquirente? O adquirente (que nem assim poderia ser
chamado) possui apenas o direito de cobrar o dinheiro do vendedor.

Assim, para se adquirir um imóvel é IMPRESCINDÍVEL verificar sua situação

no Registro de Imóveis através de certidão e observar se o título (escritura) do alienante
está registrado, referida certidão irá espelhar a situação registraria do imóvel, se está
hipotecado ou se existe outro direito ou ônus real.
Com a Lei 6.015/73 cada imóvel deve possuir uma matrícula que receberá um número
de ordem e nela deve constar todas as alienações ou alterações relativas ao imóvel, sob
pena de não valer contra terceiros.
A segurança que o registro do título outorga ao proprietário não deve ser
renunciada, os riscos são elevados e o velho ditado popular de que “quem não registra não
é dono”, apesar de singelo, está correto. É fato notório que a escritura pública, enquanto
não registrada, não comprova a efetiva transferência da propriedade. Ao menos, não
perante terceiros.
Se a escritura pública não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis
competente, como no caso presente, a transferência da propriedade não ocorreu
efetivamente. É o que diz a expressão popular “quem não registra não é dono”, ou seja,
se uma pessoa tem uma escritura de um imóvel, não levada a registro, guardada no cofre
de casa, essa pessoa não tem ainda a efetiva propriedade do imóvel. Se o vendedor
novamente alienar o imóvel, e o novo adquirente, de boa-fé, como ocorre no caso
presente, registrar a escritura, será este último, em tese, o novo proprietário do imóvel.

Nesse sentido temos o seguinte julgado:

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 Negócio jurídico. Ação de obrigação de fazer c/c pedido
anulatório. Venda de imóvel em duplicidade. Registro como requisito
essencial à aquisição da propriedade e à eficácia erga omnes do
negócio jurídico. Inteligência do art. 1.227 do CC. Primeiro contrato
não registrado, produzindo efeito inter partes. Proteção do terceiro de
boa-fé que adquiriu o bem sem conhecimento da alienação anterior.
Ausência de elementos capazes de demonstrar atuação dolosa ou
desleal. Inviabilidade de anulação. Precedentes. Possibilidade de
ajuizamento de nova demanda visando à reparação das perdas e
danos decorrentes dos fatos narrados. Sentença mantida. Recurso
desprovido.

(TJ-SP - AC: 10063993520148260132 SP 1006399-

35.2014.8.26.0132, Relator: Alexandre Marcondes, Data de
Julgamento: 10/02/2022, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 10/02/2022)

Segundo a regra do artigo 1.245 do Código Civil vigente:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis
§ 1º enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como o dono do o imóvel.

Aliás, neste sentido é importante observar que, conforme assevera o art. 108
deste mesmo diploma legal,

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos

negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País”,

Razão pela qual nem mesmo a própria promessa de compra e venda é suficiente
para visar à transferência da propriedade, sendo indispensável que, antes de ser o bem
imóvel encaminhado para registro, seja outorgada, ao adquirente, uma escritura definitiva
de compra e venda. Esta é que constituirá o instrumento hábil à posterior transmissão da
propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Embora a venda de um mesmo imóvel a duas pessoas distintas possa, em tese,

caracterizar um ato ilícito, passível de indenização, a ser discutido em ação própria, ou até
mesmo um ilícito de ordem penal, fato é que nosso ordenamento jurídico resguarda o
adquirente do imóvel que primeiro fizer o registro. E esse também vem sendo o
entendimento dos nossos Tribunais.

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 Não é demais repetir que a compra e venda do imóvel, efetuada pelo autor, não foi
completada, pela falta de registro junto ao Cartório Imobiliário, exigido pelo artigo 1.227 do
Código Civil, para a transferência da propriedade do bem. E, neste contexto, é proprietário
do imóvel quem realiza primeiro o referido registro, em conformidade com o artigo 1.246 do
mesmo D iploma Legal, no caso, o contestante.
Assim, impõe-se a prevalência da alienação do imóvel para o contestante, em
homenagem à segurança jurídica e à boa-fé.
Nesse sentido, o julgado do Superior Tribunal de Justiça, proferido pela Terceira
Turma, no Recurso Especial n.º 1113390/PR, em que foi Relator o Ministro Sidnei Beneti:

“DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS.
TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL. CÓDIGO CIVIL DE 1916.
TRANSCRIÇÃO. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ.
1.- Tem-se, na hipótese, alienação de imóvel em duplicidade. No caso
dos autos, deve-se manter o acórdão que decidiu pela manutenção da
segunda alienação porque o título correspondente está transcrito há mais de
duas décadas, sendo que os primeiros adquirentes tinham apenas direito
decorrente de compromisso de compra e venda que, embora com preço
pago no ato e devidamente averbado, não teve seguimento providenciado
pelos promitentes compradores. 2.- Anote-se que nada impedia, aliás, ao
contrário, tudo aconselhava, a imediata lavratura da escritura definitiva e
respectivo registro, em região cheia de questões registrarias -- contra as
quais a prudência mandava a cautelar-se. Recurso especial a que se nega
provimento”.

No mesmo sentido julgamento do Recurso Especial nº 104200-SP:

“A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não

induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e
venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que
o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras
diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua
escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei
confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos.”

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, da mesma maneira, em julgamento do

Recurso de Apelação nº 0127460-49.2009.8.26.0003, assim se manifestou em recente
decisão proferida pela 4ª Câmara de Direito Privado:

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 “VENDA E COMPRA. Imóvel Venda em duplicidade. Ação
anulatória de negócio jurídico cumulada com pedido de reintegração
de posse proposta pelo comprador celebrante do primeiro
compromisso. Sentença de improcedência. Apelação do autor. Boa-fé
dos adquirentes e atuais ocupantes. Compra mediante escritura
pública levada a registro em cartório imobiliário. Prevalecimento do
título translativo da propriedade levado a registro, sobre aquele
celebrado em data anterior, mas por instrumento particular Artigos 186
da Lei nº 6.015/73 e 1.227 do Código Civil. Sentença mantida Recurso
desprovido” (cópia reprográfica anexa obtida via internet)

Na mesma direção caminha o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro por sua 20ª
Câmara Cível no julgamento da APELAÇÃO CÍVEL N.o 0007812-78.2002.8.19.0209 -
RELATORA DESEMBARGADORA GEÓRGIA DE CARVALHO LIMA:

“Apelação Cível. Ação de Procedimento Comum Ordinário, por

meio da qual objetivou o autor a anulação da escritura de compra e
venda do imóvel em litígio, firmada entre os réus. Sentença de
procedência do pedido. Inconformismo do primeiro réu. Alienação em
duplicidade do bem em questão pela segunda ré. In casu, o vendedor
possuía poderes para firmar a mencionada escritura. Negócio jurídico
perfeito, acabado e devidamente registrado. Prevalência da
segurança jurídica e da boa-fé do comprador, que levou, em primeiro
lugar, a escritura a registro. Precedentes no Superior Tribunal de
Justiça. Reforma do aludido decisum. Recurso a que se dá
provimento, para julgar improcedente o pedido, invertidos os ônus
sucumbenciais”. (cópia reprográfica anexa obtida via internet)

Na esteira dos argumentos expostos é lícito afirmar que a simples “escritura” não
garante ao adquirente a propriedade do imóvel. Há necessidade de levá-la a registro, a
fim de que a propriedade (domínio) do bem seja efetivamente transferida.

Não é suficiente a celebração de uma promessa de compra e venda, nem

mesmo a outorga da escritura definitiva de compra e venda para que o adquirente do bem
imóvel seja considerado o seu proprietário. Tais documentos constituem, unicamente, um
primeiro e importante momento na relação negocial, mas não são hábeis a transferir, de
fato, a propriedade, que, como visto acima, somente se dará com o posterior registro da
escritura definitiva junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

A propriedade, assim como a constituição, a transmissão e extinção de direitos

reais, só se adquirem, pelo registro do respectivo título, no Registro de Imóveis e enquanto
não se registrar o título, o alienante continua a ser considerado como dono do imóvel.
Como se vê, o autor não é proprietário do imóvel ora discutido, pois o que se extrai
é que ele em momento algum adquiriu a propriedade do referido bem. E não a adquiriu pelo
simples fato de não ter registrado na matrícula do imóvel a escritura pública de sua compra
- -
e venda único modo capaz de transferir-lhe a titularidade do direito reclamado, por ato de
vontade “inter vivos”.
A existência de escritura pública tendo os falecidos genitores das rés como
comprador, sem o devido registro junto à matrícula, não torna as rés detentoras do domínio
do imóvel em questão.
Ora, é sabido e consabido que a aquisição de imóvel somente se perfaz
mediante a transcrição do título de transferência da propriedade no registro de imóvel, a teor
do art. 530 do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 1.245, parágrafo primeiro, do
Novo Código Civil. Não se pode falar, assim, em nulidade ou inexistência em relação ao
autor do negócio firmado entre a autora e o casal Afonso e Neide, já que estes, na
qualidade de legítimos proprietários do imóvel em comento, podiam, perfeitamente, aliená-lo
àquele.

Nesse passo, não merece acolhimento o pedido em contestação de nulidade da

escritura pública de compra e venda firmada entre a autora e o casal Afonso e Neide, e
consequente registro desta na matrícula do imóvel.
E nem há falar que os genitores das Rés haviam adquirido o imóvel anteriormente,
pois como afirmado alhures, eles não são proprietários do imóvel ora discutido, pois o que
se extrai é que em momento algum adquiriu a propriedade do referido bem. E não a adquiriu
pelo simples fato de não ter levado a registro na matrícula do imóvel a escritura pública de
sua compra e venda único modo capaz de transferir-lhe a titularidade do direito reclamado,
por ato de vontade “inter vivos".

Em suma:
ao adquirir o imóvel a Autora , o fez na mais absoluta boa fé e na certeza de que
o imóvel pertencia aos vendedores e estava livre e desembaraçado conforme pode
constatar pelo registro imobiliário e através de visitas ao imóvel e consultas aos órgãos
municipais o;
sendo-lhe outorgada a escritura de venda e compra do imóvel a autora
providenciou o registro da mesma junto ao Cartório de Imóveis correspondente passando
a ser, a partir da efetivação do registro o legítimo proprietário do imóvel, em conformidade
com o artigo 1.246 do mesmo Código Civil.
por outro lado a escritura colocada nas folhas 52/54 do processo, base de
sustentação da pretensão das rés, não serve para comprovar a propriedade do imóvel pelo
simples fato de o autor não ter registrado na matrícula do imóvel a escritura pública de sua
compra e venda único modo capaz de transferir-lhe a titularidade do direito reclamado, por
ato de vontade “inter vivos”.

Frente a tudo quanto exposto, aguarda a Autora, uma vez reconhecida a

aquisição do domínio do imóvel em discussão por razão do efetivo registro da escritura na
matrícula respectiva, seja a ação julgada PROCEDENTE, condenado as Rés ao

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pagamento das custas processuais, honorários de advogado e demais cominações de
estilo.

Termos em que, requerendo desde logo o depoimento pessoal do autor, penas da lei e
protestando pela produção de todo o gênero de prova que o Direito admite.
Pede deferimento.

CASSIO APARECIDO DA SILVA

OABSP-388421

Cotia-SP, 17 de Abril de 2023.

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