ESTUDOS

Retorno do investimento imobilirio A projeo do retorno do investimento imobilirio uma tarefa complexa porque depende de diversas varveis que tm comportamento incerto. Uma deciso de investimento imobilirio concorre tipicamente com aplicaes no mercado financeiro, principalmente aquelas aplicaes denominadas renda fixa, onde a incerteza sobre o retorno esperado bem menor. Os principais fatores que afetam a rentabilidade de um investimento imobilirio so os seguintes: 1. Valorizao esperada do imvel. 2. Receita de aluguel. 3. Imposto de renda sobre o lucro imobilirio. 4. Imposto de renda sobre o aluguel. 5. Despesas do imvel no repassveis ao inquilino. 6. Taxa de inflao (afeta a receita do aluguel em valor real). 7. Taxa de juros do financiamento imobilirio, no caso em que o investimento no seja totalmente feito com recursos prprios. 8. Sistema de amortizao utilizado no financiamento imobilirio. (Tabela Price, SAC etc.) 9. Parcela do investimento custeada com recursos do FGTS. Em virtude do nmero de variveis envolvidas e das particularidades de cada uma delas em relao a cada investidor, o retorno real lquido de um investimento imobilirio varia de pessoa para pessoa. Deve ser lembrado que a prtica frequente que define o retorno do investimento imobilirio como sendo a relao entre o valor do aluguel e o valor do imvel representa uma simplificao grosseira do verdadeiro retorno do investimento imobilirio. Com o uso de uma planilha possvel projetar o retorno do investimento imobilirio, a partir de cenrios que contemplem as variveis incertas que afetam a rentabilidade desse investimento. A metodologia aqui apresentada destina-se a gerar informaes para subsidiar a tomada de decises, permitindo comparar o investimento imobilirio com outras alternativas de investimento, a partir das hipteses formuladas pelo investidor. 1. Definies 1.1 Taxa de retorno real lquida a taxa de retorno do investimento, calculada sobre o fluxo de caixa do investimento a preos da data inicial da compra do imvel (data zero), considerando o imposto de renda sobre os aluguis e sobre o lucro imobilirio da venda do imvel.

A ttulo de comparao, consideremos a caderneta de poupana que remunera o aplicador com 0,5% ao ms, mais a variao da TR. Suponhamos, para simplificar, que a inflao do aplicador seja exatamente o percentual de TR recebido. Como a aplicao em caderneta de poupana no est sujeita a imposto de renda, a taxa de retorno real lquida dessa aplicao seria de 0,5% ao ms na hiptese aqui mencionada. 1.2 Prazo de anlise do investimento representa o perodo de tempo usado para montar o fluxo de caixa do investimento imobilirio. Este no habitualmente um investimento de curto prazo. Por isso, o prazo de anlise do investimento imobilirio geralmente maior do que um ano. Nesse estudo vamos considerar cinco anos (sessenta meses), prazo que corresponde ao de um contrato de aluguel (trinta meses) e mais uma renovao. Poderia ser utilizado um prazo diferente dez anos, por exemplo sem impactos significativos sobre o resultado. Entretanto, quanto maior o prazo de anlise do investimento considerado, maior ser a incerteza associada a algumas variveis. Para a maioria dos casos, cinco anos um prazo de anlise satisfatrio. 1.3 Receita nominal de aluguel o valor corrente do aluguel, incluindo as atualizaes anuais. 1.4 Receita real de aluguel para o clculo da taxa de retorno real do investimento imobilirio, o aluguel deve ser deflacionado pelo ndice de inflao mdio mensal (0,367%), acumulado at o ms em que este aluguel recebido. Supondo que o valor do aluguel seja atualizado monetariamente uma vez por ano, o procedimento de indexao mostra que o valor real do aluguel atinge o mximo no ms do reajuste, declinando nos meses seguintes at o prximo reajustamento. 1.5 Revenda do imvel representa o valor de compra acrescido da taxa de valorizao acumulada ao longo do perodo de anlise (cinco anos). 1. 6 Imposto de renda real sobre aluguel na montagem do fluxo de caixa considerou-se essa modalidade de pagamento de imposto de renda sobre o aluguel recebido. O imposto tambm deflacionado pelo ndice de inflao mdio mensal (0,367%), acumulado at o ms em que o imposto pago. No caso do aluguel no estar sujeito a esse mecanismo de tributao, o fluxo de desembolso do imposto de renda seria uma vez por ano. Nesse caso, em comparao com o sistema do carn Leo, haveria um pequeno efeito a maior sobre a taxa de retorno do investimento, em decorrncia da postergao do desembolso do imposto de renda. 1.7 Despesas dedutveis do lucro imobilirio so os gastos operacionais permitidos pela legislao pra fins de clculo do lucro imobilirio. Essas despesas so tipicamente as de corretagem. No inclui benfeitorias ou reformas, pois nesse caso elas seriam lanadas como investimento complementar no fluxo de caixa, e sua deduo para fins tributrios j ocorreria automaticamente no processo de clculo do lucro imobilirio. 1.8 Imposto de renda sobre lucro imobilirio - representa a tributao sobre a diferena entre o preo de venda e o preo de compra, deflacionada pela inflao acumulada nos cinco anos do prazo de anlise do investimento. 2. Modelo de projeo A planilha a seguir apresentada permite projetar a taxa de retorno real lquida de um investimento imobilirio feito totalmente com recursos prprios. Deve ser observado que esse sistema de clculo permite que a taxa de retorno real lquida seja simulada em funo de vrias hipteses sobre o comportamento das variveis envolvidas. 3. FLUXO DE CAIXA DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO DADOS: Valor de compra do imvel 200.000,00

Despesas com a compra % do aluguel inicial s/valor de compra % de inflao anual alquota de imposto de renda do investidor alquota de imposto de renda sobre o lucro imobilirio valorizao nominal esperada ao ano RESULTADOS CALCULADOS: TAXA INTERNA DE RETORNO REAL LQUIDA AO MS TAXA INTERNA DE RETORNO REAL LQUIDA AO ANO Investimento no imvel (200.000,00) Despesas de compra (10.000,00) 1.195,61 1.191,23 1.186,87 1.182,52 1.178,19 1.173,88 1.169,58 1.165,30 1.161,03 1.156,78 1.152,55 1.148,33 1.195,61 1.191,23 1.186,87 1.182,52 1.178,19 1.173,88 1.169,58 1.165,30 1.161,03 1.156,78 1.152,55 1.148,33 1.195,61 1.191,23 1.186,87 1.182,52 1.178,19 1.173,88 1.169,58 1.165,30 1.161,03 1.156,78 1.152,55
Receita real lquida de aluguel Revenda do imvel (valor real)

10.000,00 0,60% 4,50% % mensal => 27,50% 15% 10%

0,367%

0,756% 9,5% I. de Renda I. de Renda real sobre lucro s/aluguel imobilirio (328,79) (327,59) (326,39) (325,19) (324,00) (322,82) (321,63) (320,46) (319,28) (318,11) (316,95) (315,79) (328,79) (327,59) (326,39) (325,19) (324,00) (322,82) (321,63) (320,46) (319,28) (318,11) (316,95) (315,79) (328,79) (327,59) (326,39) (325,19) (324,00) (322,82) (321,63) (320,46) (319,28) (318,11) (316,95) fluxo de caixa (210.000,00) 866,81 863,64 860,48 857,33 854,19 851,06 847,95 844,84 841,75 838,67 835,60 832,54 866,81 863,64 860,48 857,33 854,19 851,06 847,95 844,84 841,75 838,67 835,60 832,54 866,81 863,64 860,48 857,33 854,19 851,06 847,95 844,84 841,75 838,67 835,60

Ms 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

Recei Nomina

alugu

1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31 1.31

36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

1.148,33 1.195,61 1.191,23 1.186,87 1.182,52 1.178,19 1.173,88 1.169,58 1.165,30 1.161,03 1.156,78 1.152,55 1.148,33 1.195,61 1.191,23 1.186,87 1.182,52 1.178,19 1.173,88 1.169,58 1.165,30 1.161,03 1.156,78 1.152,55 1.148,33

258.471,09

(315,79) (328,79) (327,59) (326,39) (325,19) (324,00) (322,82) (321,63) (320,46) (319,28) (318,11) (316,95) (315,79) (328,79) (327,59) (326,39) (325,19) (324,00) (322,82) (321,63) (320,46) (319,28) (318,11) (316,95) (315,79)

7.270,66 TIR/MS

832,54 866,81 863,64 860,48 857,33 854,19 851,06 847,95 844,84 841,75 838,67 835,60 832,54 866,81 863,64 860,48 857,33 854,19 851,06 847,95 844,84 841,75 838,67 835,60 266.574,29 0,756%

1.31 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43