Universidade Federal de Minas Gerais

“CONSTRUTIBLIDADE”
em busca da integração entre projetistas, fornecedores e executores na construção civil

[ Uma análise voltada a projetos flexíveis ]

PIBIC / CNPq
Unidade: ESCOLA DE ENGENHARIA
Departamento: DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Aluno: João Paulo Lopes de Almeida (jplopes@brfree.com.br)
Orientador: Professor Rodrigo Magalhães Ribeiro (ribeiro@dep.ufmg.br)

MAIO de 2002
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 2

APRESENTAÇÃO

Este relatório tem por finalidade apresentar os resultados obtidos com a pesquisa de
campo que foi realizada, abordando a construtibilidade em empreendimentos com plantas
flexíveis.
O estudo foi realizado em uma empresa nacional de grande porte. A construtibilidade
foi abordada sobre um empreendimento que, oportunamente, eles estavam lançando no
mercado. Tratava-se de um edifício residencial de alto padrão de luxo, com o diferencial de
permitir ao cliente comprador a possibilidade de planejar o espaço interno do apartamento.
Os resultados, como será percebido, estão mais voltados para as particularidades e
dificuldades em executar tal empreendimento. Isto porque, tratava-se da primeira experiência
da empresa com um empreendimento deste tipo; experiência esta que se mostrou muito
complexa à medida que o empreendimento ia avançando.
Infelizmente, devido ao encerramento dos prazos e recursos da pesquisa, só foi
possível analisar as primeiras fases do desenvolvimento do projeto, do seu lançamento até a
finalização da estrutura do prédio, ficando de fora a execução dos apartamentos e entrega da
obra. Contudo, muitos dados interessantes puderam ser levantados e até foi possível indicar
situações que poderiam causar algum tipo de complicação no processo de execução da obra,
afetando, obviamente, a construtibilidade de tal empreendimento.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 3

ÍNDICE

1 INTRODUÇÃO............................................................................................................................................ 4

2 REFERENCIAL TEÓRICO....................................................................................................................... 4
2.1 PROJETO ................................................................................................................................................ 4
2.2 ATORES INTERVENIENTES DE UM EMPREENDIMENTO............................................................................ 5
2.3 COORDENAÇÃO DE PROJETOS ................................................................................................................ 6
2.4 CONSTRUTIBILIDADE ............................................................................................................................ 9
2.5 FLEXIBILIDADE ..................................................................................................................................... 9
3 O ESTUDO DE CASO .............................................................................................................................. 10
3.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO .......................................................................................... 10
3.2 ATORES SOCIAIS DO EMPREENDIMENTO.............................................................................................. 10
3.3 HISTÓRICO DA FLEXIBILIZAÇÃO .......................................................................................................... 11
3.4 LIMITANTES DA FLEXIBILIDADE .......................................................................................................... 12
3.5 DISCUSSÃO #1: CONSTRUTIBILIDADE VERSUS FLEXIBILIDADE ........................................................... 13
3.6 ANÁLISE TÉCNICA............................................................................................................................... 13
3.6.1 Soluções técnicas para flexibilizar ................................................................................................ 14
3.7 DISCUSSÃO #2: CONSTRUTIBILIDADE NA ABORDAGEM TÉCNICA ........................................................ 16
3.8 ANÁLISE GERENCIAL ........................................................................................................................... 16
3.9 DISCUSSÃO #3 – CONSTRUTIBILIDADE NA ABORDAGEM GERENCIAL .................................................. 20
4 CONCLUSÃO............................................................................................................................................ 22
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 4

1 INTRODUÇÃO
O conceito de construtibilidade surgiu no Reino Unido (buildability) e nos Estados
Unidos (constructability) nos primeiros anos da década de 80. De acordo com OLIVEIRA
(1994, apud BRANDÃO, 1998), a construtibilidade de um edifício pode ser entendida,
sinteticamente, como a “habilidade ou facilidade deste em ser construído”.
A princípio, a utilização do conceito de construtibilidade desde a concepção do produto
(o edifício) pode, então, contribuir para que os projetos concebidos sob esta “lógica” sejam de
execução mais rápida, de melhor qualidade e de menor custo. Porém, a variabilidade de
propostas de lay-out e de acabamento, em um mesmo empreendimento, pode gerar
dificuldades para a concretização deste conceito na prática.
O objetivo deste trabalho é, portanto, discutir como a complexidade presente em um
edifício residencial com plantas flexíveis afeta a construtibilidade do mesmo. Para tal, serão
inicialmente apresentados alguns conceitos utilizados na discussão do estudo de caso. Em
seguida o empreendimento será caracterizado e as particularidades que o tornam mais
complexo ao longo da sua implementação serão apresentadas. O impacto na obra e no
empreendimento como um todo é então discutido e propostas para as questões levantadas no
estudo de caso são apresentadas.
Por fim, o conceito de construtibilidade é revisto, demonstrando-se que, em
empreendimentos deste tipo, soluções técnicas e gerenciais específicas se fazem
imprescindíveis.

2 REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 PROJETO
Para fins deste trabalho utilizaremos o conceito de “projeto” como sendo uma
“informação, a qual pode ser de natureza tecnológica (como no caso de indicações de
detalhes construtivos ou locação de equipamentos) ou de cunho puramente gerencial - sendo
útil ao planejamento e programação das atividades de execução, suprimentos e contratações
de serviços” (MELHADO, 1995:2).
Este conceito, que segundo o autor, encara o projeto “sob a ótica do processo (no caso, a
atividade de construir)”, se mostra muito próximo à idéia de obtenção de uma maior
construtibilidade na execução da obra. Porém, como este trabalho discutirá o empreendimento
como um todo, o conceito de projeto será alargado horizontalmente. Para tanto utilizaremos
duas terminologias; o Projeto do Produto (PP) (ou Projeto do Empreendimento) compreende
as ações relacionadas à incorporação, como análise de demanda, estratégias mercadológicas e
de vendas, relação com o cliente, definições de caráter técnico e análise de viabilidade
econômica. Como parte do Projeto do Produto (PP) e fruto de suas diretrizes são então
elaborados os Projetos Arquitetônicos e Complementares (PAC), aqui definidos como
conjunto de projetos que repassam ao canteiro de obras as informações de caráter tecnológico
relativas à execução da obra em si.
Assim sendo, para efeito de nossas discussões, os Projetos Arquitetônicos e
Complementares (PAC) dirão respeito às informações de cunho tecnológico relativas à obra e
o Projeto do Produto (PP) incorporará todas as demais informações de cunho gerencial
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 5

relativas ao empreendimento, inclusive no que concerne às definições necessárias para

execução e finalização dos PAC.

2.2 ATORES INTERVENIENTES DE UM EMPREENDIMENTO

A construção civil se caracteriza como uma indústria manufatureira que gera produtos
únicos, que possuem matérias-primas e processos construtivos, na maioria das vezes,
diferenciados entre eles. Não obstante, “ao contrário de outras indústrias, (...), na construção
participam muitos setores [atores sociais] com diferentes funções e se multiplicam as
interfaces, que são zonas vulneráveis para a qualidade [do produto final].” (MESEGUER,
1991). A tabela 01 aponta os principais atores envolvidos com o processo de produção de um
empreendimento da construção civil, apontando suas funções neste processo.

ATOR SOCIAL FUNÇÃO

O Empreendedor/Incorporador Identifica as necessidades e toma a decisão de construir,
participa no planejamento
O Projetista Participa no planejamento e realiza o projeto
O Fabricante Fabrica materiais, componentes e equipamentos
O Construtor/Executor Contrata e executa as obras
O Empreiteiro Executa parte das obras por encargo do construtor
O Proprietário É o dono da construção e responde por sua manutenção
O Usuário Desfruta a construção e responde pelo seu bom uso
A Norma Constitui a base técnica de referência para definir e
comprovar a qualidade
A Legislação Regula a referência técnica geral e as responsabilidades
dos distintos sujeitos
Tabela 01 – Os principais atores no processo construtivo (adaptado de Meseguer, 1991:15).

As interfaces entre estes atores, ou intervenientes (MESEGUER, 1991), além de

representarem zonas vulneráveis para a qualidade do produto, ainda representam pontos onde
podem ocorrer rupturas no relacionamento entre os diversos atores sociais do processo,
causadas pela divergência entre os anseios e objetivos de cada um deles (...?).
MELHADO (1995) aponta a qualidade do produto (empreendimento) sob o ponto de
vista do empreendedor, do construtor e do usuário. Para o empreendedor é o alcance de seus
objetivos empresariais, que envolvem seu sucesso quanto à aceitação do produto no mercado,
a formação de uma imagem junto aos compradores, bem como pelo retorno de seus
investimentos. O construtor exigiria a boa qualidade gráfica e de conteúdo dos projetos, que
facilitariam o trabalho de planejamento e execução. Por sua vez, o usuário avaliaria a
qualidade do projeto através da sua satisfação, considerando aspectos como: conforto, bem-
estar, segurança, funcionalidade e baixo custo.
Finalmente, outro aspecto importante a ser considerado trata-se do caráter tendencioso
que pode ocorrer no processo de concepção e execução do produto. Isto significa que o peso
da satisfação de um ator pode ser maior que os dos outros. É o caso, por exemplo, do
empreendedor ser o contratante do projetista ou o construtor e projetista constituírem partes
da mesma empresa (MELHADO, 1995). Mas sempre se deve levar em conta o atendimento
de um mínimo de necessidades dos diversos clientes de um projeto (figura 01).
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Fabricante
EMPREENDIMENTO
Proprietário

Legislação
Empreendedor

Norma
Executor
Usuário

Projetista

Figura 01 – O empreendimento como sustentáculo de uma balança onde são considerados os

anseios de cada ator, com o respectivo peso que este possui.

2.3 COORDENAÇÃO DE PROJETOS

A etapa de concepção do produto é considerada a mais importante no que compete a
eliminação de problemas que podem comprometer, especialmente, as etapas subseqüentes de
execução e utilização do produto. Considera-se que nesta fase “as decisões tomadas são as
que têm maior capacidade de influenciar o custo final”1 (figura 02).

Figura 02 – O avanço do empreendimento em relação à chance de reduzir o custo de falhas do

edifício (HAMMARUND & JOSEPHSON,1992 apud MELHADO, 1995)

1
Segundo o grupo Construction Industry Institute (CII), apud MELHADO (1995).
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O Projeto do Produto, segundo preceitos baseados nos sistemas de garantia da qualidade,

hoje não se constitui mais numa simples inspeção durante a produção, que na construção civil
poderia ocasionar retrabalho realizado por erros de execução e má qualidade de materiais,
além de elevação dos custos e descumprimento dos prazos devido a erros de projeto e
especificação de materiais. Mesmo atuando no controle do processo, ainda não se conseguia
um patamar satisfatório de garantia da qualidade. Em virtude disso, a garantia da qualidade
passou a ser trabalhada desde a concepção do produto (figura 03).
Avaliação pós-ocupacional
Garantia, manutenção e
atendimento ao cliente
Preparação de “Manual de
Uso” para o cliente das
unidades e futuro condomínio
Retroalimentação: elaboração
de “as built” e estudo das
causas das discrepâncias entre o
previsto e o ocorrido na obra
Inspeção final do
empreendimento
Controle dos processos
produtivos de cada etapa da
obra
Seleção de fornecedores
Planejamento
Inspeção final do Análise econômico-financeira
empreendimento do empreendimento
Controle dos processos Garantia da qualidade durante a
produtivos de cada etapa Concepção de projetos
da obra
Controle de recebimento Análise de restrições de leis do
de materiais uso do solo, de órgãos
financiadores e ambientais
Inspeção final do Controle de recebimento Pesquisa de mercado (aliada à
empreendimento de projetos avaliação pós-ocupacional)
Garantia da Qualidade via Garantia da Qualidade via Garantia da Qualidade
INSPEÇÃO CONTROLE DO durante a CONCEPÇÃO
PROCESSO DO EMPREENDIMENTO
Figura 03 – Os três enfoques da garantia da qualidade aplicados à construção civil2

Para o desenvolvimento do Projeto do Produto (PP), é preciso uma coordenação que

almeje entre outras coisas3:
desenvolver o “produto certo para o cliente certo”;
garantir a comunicação e a troca de informações entre os diversos integrantes do
empreendimento;
controlar a qualidade das etapas de desenvolvimento do projeto, de forma que este seja
executado em consonância com as especificações e requisitos previamente definidos
(incluindo custos, prazos, especificações técnicas),
gerenciar as interfaces entre as diversas áreas de conhecimento e os objetivos de cada
ator social envolvido;

2
Adaptação para a construção civil dos “Três enfoques da Garantia da Qualidade” adaptado de Miyauchi.
3
Adaptado de FRANCO (1993)
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 8

conduzir as decisões a serem tomadas no desenvolvimento do projeto.

Como parte do processo de desenvolvimento do PP, existe a uma atividade de
compatibilização dos projetos técnicos desenvolvidos. A qual consiste em uma atividade onde
todas as soluções desenvolvidas são analisadas em conjunto, objetivando identificar possíveis
incompatibilidades técnicas que podem gerar problemas durante a fase de execução ou até
mesmo impedir que os objetivos esperados sejam alcançados.
Especificamente na construção civil, esta compatibilização ocorre através da
sobreposição das diversas pranchas do projeto do empreendimento, verificando dessa forma
se a arquitetura, estrutura, hidráulica, elétrica entre outras partes envolvidas, causam
interferências entre si. Para esta compatibilização dos projetos arquitetônico e
complementares (PAC), torna-se necessário constituir uma equipe multidisciplinar, formada
pelos profissionais das diversas áreas envolvidas no empreendimento; geralmente nomeia-se
um dos profissionais envolvidos na equipe para a função de coordenador do projeto, para
organizar as diversas atividades ou disciplinas envolvidas em um projeto. LUSH (1988)4
apresenta um diagrama (figura 04) que representa o arranjo de uma equipe multidisciplinar.

Empreendedor Exigências legais

Necessidades e de normas
do Usuário

Arquiteto

Representante do Grupo do projeto

empreendedor para produção

COORDENADOR Consultores:
tecnologia
DO
custos
PROJETO
outros

Engenheiro de
Estruturas Outros projetistas

Engenheiro de
sistemas prediais

Equipe de projeto multidisciplinar

Figura 04 – Os arranjos das equipes de projeto segundo o conceito de equipe multidisciplinar

(adaptado de MELHADO, 1995)

De modo geral, a compatibilização dos projetos arquitetônico e complementares em um

empreendimento da construção civil, visa alcançar, sinteticamente, os seguintes objetivos5:
coordenar o processo de desenvolvimento dos PAC, de forma a solucionar as
interferências, de cunho técnico, entre as partes do projeto elaboradas pelos distintos
projetistas;
garantir a coerência entre o produto projetado e o modo de produção, com especial
atenção para a tecnologia do processo construtivo utilizado e para a “cultura
construtiva” da empresa.

4
Apud MELHADO (1995)
5
Adaptado de FRANCO (1993).
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Em síntese, o que precisa ficar claro é o fato de existir, em um empreendimento da

construção civil, uma coordenação para o desenvolvimento do Projeto do Produto (PP), onde
se trabalha com o gerenciamento do empreendimento como um todo, tratando as interfaces e
adequando, na medida do possível, o produto aos anseios de cada ator social envolvido.
Considera-se também, a atividade de compatibilização dos projetos, que está intrínseca ao
desenvolvimento do produto e que é responsável pela adequação de todas as soluções técnicas
do empreendimento (compatibilização dos PAC).

2.4 CONSTRUTIBILIDADE
O Construction Industry Institute (CII) define construtibilidade como sendo “o uso
otimizado do conhecimento das técnicas construtivas e da experiência nas áreas de
planejamento, projeto, contratação e da operação em campo para se atingir os objetivos
globais do empreendimento” (CII, 1987 apud FRANCO, 1993). Esta instituição ressalta a
importância do envolvimento das pessoas que tenham experiência e conhecimento em
execução de construções, desde as etapas iniciais do empreendimento, para se conseguir os
maiores benefícios, como a redução de custos.
A construtibilidade é, dentre os princípios empregados para o desenvolvimento dos
projetos, aquele que fundamenta a grande parte das medidas de racionalização do processo
construtivo. Considera-se que a construtibilidade deveria ser incluída como um dos
parâmetros a serem observados no controle e revisão dos projetos. Além disso, “o construtor
[deveria] contribuir durante as diversas fases do projeto e [deveria] fazer uma revisão
completa antes do detalhamento e especificação final” (FRANCO, 1993).
A racionalização do projeto torna mais efetiva a aplicação dos recursos na construção,
tornando as tarefas mais fáceis de serem executadas, ao mesmo tempo em que esta vem
constitui uma medida a ser adotada para incrementar positivamente a construtibilidade. Cinco
princípios da racionalização podem ser aplicados na fase de projeto (O’CONNOR apud
FRANCO, 1993):
a) “planejamento e programação orientados às necessidades da construção;
b) simplificação dos projetos, tornando-os soluções eficientes;
c) padronização;
d) modulação e pré-montagens;
e) acessibilidade (´manuseabilidade´);
f) projeto orientado para condições ambientais adversas;
g) especificações.”

Evidentemente, os princípios supracitados vão determinar as características do

empreendimento, isto implica que a adoção parcial ou total dos mesmos se encontram
correlacionados ao conjunto de anseios de cada ator social e o peso de cada um destes
conjuntos durante a fase de desenvolvimento do PP. Podendo acorrer situações em que um dos
princípios é deixado de lado (com conseqüente impacto sobre a construtibilidade) para não
ferir um anseio importante de algum dos atores.

2.5 FLEXIBILIDADE
A flexibilidade de um apartamento está relacionada à possibilidade deste em ser
executado seguindo propostas de layouts diferenciadas. Este conceito é claramente visto em
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 10

edifícios comerciais, onde artifícios técnicos como divisórias não portantes, lajes planas,
marginalização da área molhada em relação à seca e utilização de formas geométricas
simples, possibilitam a flexibilização das unidades.
Basicamente, podemos considerar dois conceitos relacionados à flexibilidade
arquitetônica: a flexibilidade inicial, onde as modificações acertadas entre cliente e
empreendedor se dão na fase de projeto e execução da obra, e a flexibilidade contínua (ou
posterior), relacionada a eventuais modificações ao longo da vida útil do apartamento
(geralmente para fins de adaptação a novos usuários)6. Considerando-se a prática da
flexibilidade arquitetônica, BRANDÃO (1998) realizou um levantamento sobre os níveis de
flexibilidade (inicial) que poderiam ser oferecidas pelas empresas, o que implicou na
classificação destes níveis em quatro grupos:
GRUPO 1 – “Empreendimento com vários apartamentos-tipo”. Ao cliente é dada a
opção de escolha, em um mesmo empreendimento, entre apartamentos com layout
diferenciados, porém não são permitidas modificações internas no apartamento escolhido.
GRUPO 2 – “Oferta de vários layouts para o mesmo apartamento-tipo”. A empresa
oferece diversas opções de layout interno para um mesmo apartamento.
GRUPO 3 – “Completa liberdade para definição do layout interno”. A empresa fornece
apenas o perímetro do apartamento e a posição das janelas ao cliente, estando o mesmo
incumbido de conceber o layout interno desta unidade.
GRUPO 4 – “Junção ou desmembramento de apartamentos contíguos”. Onde a empresa
oferece a opção de junção ou de desmembramentos de unidades. Isto significa, por exemplo, a
união de dois ou mais apartamentos em um mesmo andar, ou até a união de apartamentos em
andares subseqüentes, formando apartamentos de múltiplos andares.

3 O ESTUDO DE CASO

3.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

O empreendimento em estudo constitui-se em um prédio residencial de alto luxo, de treze
andares, 26 apartamentos e com a característica de oferecer flexibilidade em relação à
definição do layout interno dos apartamentos. O cliente que adquire uma das unidades tem,
portanto, a opção de “personalizar” o apartamento, definido o layout e acabamentos que lhe
aprouverem. O nível de flexibilidade oferecido neste empreendimento pode ser classificado
como sendo uma soma do GRUPO 3 e GRUPO 4, definidos por BRANDÃO (1998), visto que,
além dos apartamentos serem flexíveis internamente, as unidades podem ser unidas em um
mesmo andar ou por andares subseqüentes (apartamentos duplex).
Ressalta-se que este empreendimento representa a primeira experiência desta empresa
com plantas flexíveis aplicadas a um empreendimento residencial, podendo-se esperar,
portanto, um custo de aprendizagem relacionado à mesma (outro lugar na conclusão?).

3.2 ATORES SOCIAIS DO EMPREENDIMENTO

Para o empreendimento em estudo, os atores sociais participantes são, basicamente,
aqueles descritos no referencial teórico. Contudo, percebeu-se que alguns deles tinham um

6
Estes dois conceitos foram adaptados de BRANDÃO (1998).
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envolvimento maior e mais direto com o projeto do empreendimento (PP) e seus PAC. Estes
atores são:
•o Empreendedor – representante dos interesses financeiros do empreendimento;
•a Empresa Construtora e (ao mesmo tempo) Proprietária;
•o Cliente (ou usuário) – que juntamente com um arquiteto defendem seus interesses
quanto à personalização do apartamento;
•o Engenheiro de Obras (construtora) – que representa do canteiro de obras, avaliando
aspectos como a viabilidade técnica da proposta de layout proveniente do Cliente;
•a Legislação – que, neste caso em especifico, influenciou algumas das características do
empreendimento;
•os Projetistas – propondo alternativas e apontando problemas nos projetos.
Ao longo das discussões, será considerada “Empresa” sempre os seguintes atores sociais:
Empreendedor/Incorporador e Empresa proprietária da obra (Construtora). Está simplificação
se torna possível porque, a Construtora e o Empreendedor/Incorporador formam um grupo
único, com, basicamente, os mesmo objetivos.
Durante a fase de projeto, os objetivos dos atores envolvidos no empreendimento, foram
responsáveis pela maioria das complicações técnicas, gerenciais e econômicas do
empreendimento. Complicações estas que foram solucionadas, à medida que surgiram, através
da busca de tecnologia de materiais, modelos construtivos mais racionais e estratégias de
compatibilização dos anseios do cliente com as possibilidades do empreendimento (interesses
do Empresa).

3.3 HISTÓRICO DA FLEXIBILIZAÇÃO

O Incorporador do empreendimento aponta que o produto (edifício), até a pouco, vinha
sendo definido com base na experiência de quem incorpora e também no que está sendo
oferecido em uma determinada região, “(...) fundamentalmente, nós, e todos os outros
incorporadores, estávamos fazendo a mesma coisa (...) sem ouvir absolutamente o mercado”.
O segmento de mercado no qual eles estavam atuando, cada vez mais se tornava competitivo;
os construtores passaram então a sofisticar o produto (aumentando o padrão de acabamento),
até chegar a um ponto de saturação da sofisticação, em que para vender o apartamento tinha-
se que reduzir o preço.
Em virtude desta competitividade, a Empresa7 tentou buscar uma forma de tornar um de
seus empreendimentos residenciais, localizado em uma região de extrema concorrência da
cidade de Belo Horizonte, mais competitivo comercialmente. A idéia então foi analisar o
perfil atual das famílias e sua relação com o apartamento onde elas vivem, partindo da
premissa de que um apartamento não poderia ser igual para diferentes famílias (tinha que ser
adequado ao uso).
Pesquisas foram realizadas junto aos clientes com potencial de compra para os tipos de
apartamentos em questão, questionando-se o que é ou não é importante ter em um
apartamento (pesquisas qualitativas). Ficou comprovado que a distribuição do espaço

7
Quando aqui nos referir-mos à Empresa, estaremos à Empresa construtora e ao Incorporador do
empreendimento.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 12

interno do apartamento era o principal problema de um apartamento, isto em virtude do

desejo que cada comprador possui.
O desejo então era proporcionar ao cliente a oportunidade de projetar a área
interna do seu apartamento, podendo até utilizar o arquiteto de sua preferência, além de
permitir que futuramente uma nova distribuição das áreas internas pudesse ser
efetuada, “(...) algo flexível na, implantação, na escolha e que daqui a dez ou quinze anos,
quando o perfil da família mudasse, que eles pudessem mudar o apartamento sem ter que
mudar de apartamento”.
A proposta foi consolidada e o empreendimento foi oficialmente lançado, tendo como
fator diferencial a flexibilidade da área interna do apartamento. Outra razão pela opção de
plantas flexíveis foi a busca de uma eficiência econômica para o empreendimento como
um todo. Isto porque, ao criar soluções técnicas que permitissem que o apartamento seja
concluído somente a partir do momento em que o cliente define o lay-out e os
acabamentos, o apartamento se tornou independente do resto do edifício, tornando-se
possível a execução de todo o prédio ao mesmo tempo em que se pode deixar a execução
das obras do lado interno do apartamento para as etapas finais da obra.
Outra vantagem econômica se refere ao fato de que a Empresa adie a imobilização
de capital. Caso a obra seja concluída e ainda sobrem unidades a serem vendidas, é
possível que a Empresa não faça qualquer tipo de obra dentro destas unidades,
deixando-as vazias à espera de um comprador. Isto permite ganhos financeiros maiores
do que se tivesse de executar todos os apartamentos que não tivessem sido vendidos
ainda, como em um prédio convencional.

3.4 LIMITANTES DA FLEXIBILIDADE

A primeira, e principal, característica do empreendimento é que este teve sua origem em
um projeto predial convencional. Historicamente, devido a uma eminente mudança nas leis de
uso e ocupação do solo na região onde o empreendimento se situa, a empresa optou por fazer
um projeto convencional e aprová-lo na prefeitura de modo a usufruir do maior coeficiente de
aproveitamento que a lei a ser extinta permitia. Assim sendo, somente após a aprovação deste
projeto é que a empresa optou pelas plantas flexíveis. Ou seja, foi feita uma adaptação de um
empreendimento já aprovado legalmente para que o mesmo permitisse a personalização dos
apartamentos.
Em virtude desta história, algumas características do projeto convencional se tornaram
itens limitadores dentro do projeto flexível, devido a sua rigidez:
- as fachadas, com a posição das janelas e varanda fixas, devido à planta já estar aprovada
na prefeitura e também por questões de estética.;
- posição da caixa de escada e elevadores, praticamente definindo a posição da entrada
social e de serviço dos apartamentos e a localização da cozinha;
- altura total do prédio, o qual impedia o aumento do pé direito dos andares.
De acordo com a empresa não há limitações quanto às áreas molhadas, como acontece em
alguns tipos de empreendimento que permitem a flexibilidade. Mas o que se observa é que as
áreas molhadas são flexíveis apenas em uma região do apartamento – aquela região onde
provavelmente estará localizada a parte íntima do apartamento (quartos) e onde se localiza o
rebaixo necessário para a passagem de tubulações. Também a posição do lavabo encontra-se
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 13

praticamente definida devido à não existência de laje de piso rebaixada perto da varanda e
devido à posição do único shaft que possibilita receber a tubulação de esgoto.
Para alguns limitantes, a empresa chega a propor algumas soluções, como é o caso de
janelas. Como estas são de tamanhos fixos e imutáveis, ocorre que em um determinado layout
o banheiro se localize voltado para uma janela que antes era destinada à iluminação e
ventilação de um quarto. O tamanho exagerado da janela gera problemas de privacidade do
banheiro, por isso a empresa propõe que estas janelas sejam reduzidas de tamanho através da
colocação de placas de gesso do lado interno do apartamento, sem que haja uma quebra na
harmonia da fachada.
Com isto, percebe-se que não existe uma flexibilidade total, mas sim a parcial. Em parte
devido à história do empreendimento e, em parte, devido à impossibilidade de se ter um
empreendimento predial onde cada cliente definiria a sua fachada, entradas, caixas de escada,
elevadores, etc.

3.5 DISCUSSÃO #1: CONSTRUTIBILIDADE VERSUS FLEXIBILIDADE

A definição de construtibilidade nos mostrou que itens como: o planejamento,
simplicidade de soluções, padronização, modulação e pré-montagens, são o caminho para se
aumentar a “executabilidade” de um projeto, a um baixo custo e no prazo esperado. Contudo,
um empreendimento com maior variabilidade implica em menor construtibilidade.
Em se tratando da análise de um mesmo tipo de projeto – o com plantas flexíveis – este
pode ter maior ou menor construtibilidade, e este é o foco da análise. Como, efetivamente,
aumentar a construtibilidade de edifícios que possuem plantas flexíveis? Que aspectos de um
empreendimento com plantas flexíveis podem ir de encontro aos objetivos do próprio
empreendimento?
Com certeza, há diferenças para a concepção de um empreendimento residencial
convencional8, onde o cliente já compra o apartamento-tipo pronto, e um empreendimento
com plantas flexíveis; as diferenças ocorrem no processo de vendas, na fase de projeto e na
execução, incluindo planejamento e gerenciamento da obra dia-a-dia. E são essas questões
que agora passaremos a analisar através de um estudo de caso.

3.6 ANÁLISE TÉCNICA

Devido à opção por plantas flexíveis e de seus limitantes, se fez necessário realizar um
estudo em cada área técnica envolvida no projeto. Este estudo buscava respostas a questões
como: “qual seria o carregamento a ser previsto para o cálculo estrutural? Qual seria a carga
elétrica instalada de cada apartamento? Quantos seriam e onde se posicionariam os shafts de
modo a atender qualquer tubulação de esgoto do apartamento? O contorno do apartamento
permite que se desenvolvam vários tipos de layout?” A seguir, serão apresentadas algumas
das diversas soluções que foram demandas, em virtude do tipo de empreendimento e do seu
histórico, e o porquê da necessidade destas.

8
Neste texto chamaremos sempre de empreendimento ou prédio convencional o caso de edifícios
residenciais com diversos apartamentos-tipo.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 14

3.6.1 SOLUÇÕES TÉCNICAS PARA FLEXIBILIZAR

Diversas foram as soluções agregadas ao empreendimento, sendo que aqui veremos
algumas delas. Contudo, chama-se a atenção para o fato de que não bastava que a solução
simplesmente resolvesse o problema, ele tinha que ser também viável economicamente. Além
disso, este tipo de empreendimento vai de encontro com a padronização que é desejada na
construção civil, “O mercado precisa de padronização (...) quanto mais repetição, quanto
mais escala de produção, mais barato. Se eu hoje tentar fazer pelo processo convencional um
edifício, onde eu me proponha fazer trinta apartamentos diferentes, o custo e o prazo vão ser
totalmente fora dos parâmetros de mercado” (Empreendedor), por isso as soluções tinham
que amortecer de alguma forma os efeitos de uma falta de padronização dos apartamentos.

a) Estrutura versus Arquitetura

Em virtude da idéia de flexibilidade, era necessário que a área interna do apartamento
fosse o mais livre possível de elementos estruturais (vigas e pilares). Foi proposto então a
adoção de lajes planas protendidas (figura 05), que eliminariam as vigas e permitiriam um vão
totalmente livre, existindo pilares apenas na periferia dos apartamentos. Contudo, com a
utilização de alvenaria em bloco cerâmico e com os carregamentos estimados um pouco
acima do convencional, a laje estava ficando muito espessa, e isto poderia gerar dois
problemas. Ou se aumentaria a altura total do prédio, o que entraria em desacordo com as
normas da prefeitura, ou se diminuiria o pé-direito dos apartamentos, influenciando assim nos
espaços destinados à parte elétrica e hidráulica do apartamento.

Figura 05 – Exemplo de edifício com o sistema de laje plana protendida

Como solução final, ficou decidido que o apartamento iria ter dentro de seu perímetro
interno um pilar posicionado no seu centro. E, com o intuito de avaliar a influência deste pilar
na flexibilidade do apartamento, foi realizada uma análise por uma especialista em decoração
de interiores (arquiteta de interiores). Ela recebeu a planta do apartamento onde constava
apenas o contorno externo do mesmo e o pilar central; sobre esta planta a arquiteta
desenvolveu diversos layouts diferentes e concluiu que o pilar não impediria a flexibilidade
do apartamento.
Como alternativa para se deixar o prédio ainda mais leve, e a estrutura menos carregada,
o dry-wall foi escolhido como elemento de fechamento interno dos apartamentos (figura 06).
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 15

O sistema, além de diminuir a carga, irá, na visão da Empresa e dos projetistas, facilitar a
flexibilidade e dar um caráter mais industrial à obra (maior produtividade).

Figura 06 – Dry-wall, à esquerda tem-se uma vista da parede em gesso acartonado, seus perfis
metálicos e isolamento termo-acústico; à direita as instalações que correm por dentro da parede.

b) Hidráulica
O problema básico, do posto de vista hidráulico, a ser resolvido era como posicionar o
shaft de modo que fosse possível interceptar qualquer tubulação de esgoto do apartamento. Os
estudos mostraram que seriam suficientes quatro shafts e, além disso, se determinou o
posicionamento de cada um de modo a cobrir todas as áreas onde poderiam existir tubulações
de esgoto.
Para que as tubulações pudessem correr sem problemas para os shafts e sem incômodo
para o vizinho de baixo, ficou definido que parte do apartamento teria seu piso rebaixado e
seria colocado um piso elevado. A dificuldade, neste caso foi conseguir uma altura do piso
elevado de modo que as inclinações das tubulações seguissem os valores mínimos de norma.
E fica evidente que a solução deste problema dependia diretamente da espessura da laje e da
altura do pé-direito. O gerente de instalações da empresa conta que foi difícil compatibilizar o
respeito ao limite mínimo do pé-direito com a espessura da laje e com a altura do piso
elevado, “ (...) a briga era por centímetros...” (Gerente de Instalações9).
Quanto à distribuição de água nos apartamentos, decidiu-se por utilizar um sistema
denominado de PEX, com tubulações flexíveis de polietileno reticulado. Este sistema
dispensa o uso de conexões (tês, curvas, joelhos) e possui uma execução bem mais rápida se
comparado ao PVC. Novamente percebe-se a preocupação da empresa em “industrializar” a
obra.

c) Elétrica
Como não se conhecia a planta do apartamento, isto implicava no desconhecimento
também de como seria o projeto luminotécnico, e portanto, as quantidades e posições dos
pontos de luz, interruptores, redes de telefonia, além da carga instalada no apartamento, eram
uma incógnita.
A solução foi retirar os eletrodutos e pontos de luz do interior da laje, deste modo a laje
poderia ser executada sem ter que esperar pelo projeto elétrico, o que também facilitava a

9
Profissional responsável por revisar todos os projetos elétricos e hidráulicos do empreendimento
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 16

separação estrutura/acabamento. Toda a rede elétrica foi distribuída sobre o forro de gesso, o
que permite uma liberdade total em termos de posicionamento de pontos de luz.

3.7 DISCUSSÃO #2: CONSTRUTIBILIDADE NA ABORDAGEM TÉCNICA

Fundamentalmente, as dificuldades na concepção do empreendimento tiveram, na sua
maior parte, relação com a legislação pública relativa a construções, vigente naquele período.
Ela limitava, por exemplo, a altura final do prédio; como foi visto, por causa dessa limitação,
decidiu-se pela utilização de lajes protendidas, cuja espessura necessária seria bem menor que
a de uma laje executada no sistema convencional.
Como podemos ver cada problema foi solucionado de uma forma interessante, utilizando-
se das tecnologias disponíveis no mercado, “(...) talvez isto [projeto flexível] não era feito no
passado por que não existiam estas tecnologias” (Empreendedor). Ainda existem
dificuldades a serem solucionadas e talvez até existam outras que só apareçam em virtude de
determinadas plantas personalizadas10. Atualmente, por exemplo, eles estão tentando
descobrir se poderá ocorrer o cruzamento de tubulações de esgoto sob o piso falso dos
banheiros, o que vai depender do posicionamento dos banheiros e de suas peças sanitárias
dentro do apartamento.
Em virtude da adoção de algumas das soluções listadas acima, e com base na suas
características executivas, é esperado pela Empresa que a obra se torne uma montagem. Além
disso, espera-se que a velocidade de execução da estrutura, elétrica e hidráulica seja muito
mais rápida, quando em comparação aos sistemas convencionais. Isto transmite uma idéia de
contrabalanceamento de possíveis perdas de produtividade e econômicas ligas à não
padronização das plantas dos apartamentos. Ou seja, a tentativa de racionalizar o processo via
racionalização de elementos construtivos (dry-wall, PEX, lajes protendidas, etc.) que
gerassem uma maior produtividade e facilidade de execução, está de acordo com o conceito
de construtibilidade, neste caso, uma construtibilidade técnica.
Mas e quanto ao gerenciamento, tanto da fase de projetos quanto da fase de execução do
empreendimento? Será que é necessário adaptações para que tudo siga como o esperado? Este
será o assunto a ser tratado no próximo item.

3.8 ANÁLISE GERENCIAL

As descrições feitas sobre a implementação de tecnologias e processos construtivos mais
racionais, demonstram a busca por uma maior construtibilidade do ponto de vista técnico.
Mas não só aspectos técnicos devem ser analisados para se conseguir avaliar o desempenho
de um empreendimento. Estratégia de vendas, coordenação das atividades de projeto,
adaptabilidade da mão-de-obra local em relação às novas tecnologias, logística de materiais e
relação com os fornecedores, são alguns dos aspectos que também estão ligados à
construtibilidade do empreendimento e que possuem um cunho gerencial.
A seguir trataremos dos aspectos de cunho gerencial do empreendimento a fim de
analisarmos quais os pontos onde a flexibilidade do empreendimento atua de forma negativa.
Para isto, será descrito o funcionamento de algumas atividades, como a venda e
desenvolvimento da planta personalizada, abrindo-se então discussões onde for necessário.

10
“Planta personalizada” trata-se da planta que foi idealizada por um determinado cliente
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 17

a) Sistema de vendas
Como qualquer produto em lançamento, deu-se início a uma campanha de divulgação do
empreendimento, tendo a sua flexibilidade como carro chefe da campanha. A diferença, se
comparando com um empreendimento residencial convencional, estava no fato de haver a
necessidade da presença de arquitetos no “stand” de vendas, para que pudesse ser dada ao
cliente a chance de criar uma planta personalizada naquele momento e tirar dúvidas. O cliente
também tinha acesso a alguns exemplos de layouts, que, segundo a Empresa, serviam apenas
para dar uma idéia do que se pode fazer naquela área do apartamento.
O cliente, então optando pela compra do apartamento, assinava um contrato onde se
comprometia concluir a personalização de seu apartamento em um prazo pré-estabelecido
pela empresa. O valor inicial do apartamento, também constante em contrato, se baseava em
um dos exemplos apresentados ao cliente e incluía também a disponibilização de uma
arquiteta para a realização da personalização. Contudo, o preço poderia ser renegociado a
depender do tipo de personalização feita pelo cliente ou se ele não desejasse utilizar os
serviços da arquiteta fornecida pela empresa; o preço tanto poderia aumentar como diminuir.

b) Definição da planta
Nos projetos com plantas flexíveis, há a participação direta do cliente na definição do
projeto de sua unidade O cliente realiza sua personalização levando-se em conta seus anseios,
sem analisar, muitas vezes, a viabilidade técnica das suas idéias; o arquiteto por vez passa
para a linguagem técnica os desejos do seu cliente.
Com a compra já fechada com a Empresa, o cliente recebe algumas orientações sobre
como proceder para efetuar a sua personalização do layout do apartamento. Em conjunto com
a arquiteta, o cliente deve projetar o interior de seu apartamento (layout e acabamentos)
seguindo algumas etapas e prazos. A Tabela 02 mostra um cronograma que foi sugerido pela
Empresa a um de seus clientes após a assinatura do contrato.
INTERVALO ENTRE
DATA ATIVIDADE
ATIVIDADES
Depende da etapa de em
Entrega da modificação de alvenarias pelo cliente.
30/8/2001 que se encontra a obra.
Consiste na definição da divisão interna do apartamento.
Máximo de 5 meses.
Entrega para o cliente da planta de execução (PE), que
15/09/2001 consiste na planta do apartamento com todos os detalhes 16 DIAS
de níveis, cotas das alvenarias, entre outros detalhes.
Entrega, pelo cliente, da planta de detalhamento (PD),
30/10/2001 15 DIAS
contendo todo o acabamento, para orçamento.
30/11/2001 Conclusão e entrega do orçamento ao cliente. 30 DIAS
15/12/2001 Autorização do orçamento pelo cliente. 15 DIAS
Entrega final dos desenhos, à obra, já autorizados para a
30/12/2001 15 DIAS
execução.
Tabela 02 – Cronograma de definição da planta de um apartamento do empreendimento

O arquiteto, disponibilizado pela Empresa ocupa uma posição estratégica bem definida.
Este arquiteto tem um conhecimento profundo do apartamento, tendo noção do que realmente
é possível de se projetar dentro daquele espaço e também tem a possibilidade de evitar
situações que causem algum tipo de problema técnico na execução. No caso do cliente
preferir um outro arquiteto, este estaria obrigado a entrar em sintonia com arquiteto da
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 18

Empresa. Esta particularidade no desenvolvimento da planta personalizada representa uma

estratégia gerencial que garante um consenso entre cliente e Empresa, referente ao que se
espera (cliente) e o que se pode oferecer (Empresa).

c) Analise de viabilidade técnica e econômica

Quando o cliente entrega o layout do seu apartamento, a Empresa o encaminha para uma
avaliação de viabilidade técnica. Esta avaliação foi agregada à Obra, ou seja, o Engenheiro
responsável pela execução da obra (EO) faz uma análise do layout desenvolvido para checar a
existência de algum ponto, ou característica, que torne sua execução inviável. Se algum
problema for identificado, o projeto volta às mãos do arquiteto que representa o cliente para
correções.
Quando o projeto passa pelo crivo do EO, ele é então encaminhado para uma equipe de
arquitetos para o detalhamento, que inclui a posição das alvenarias, trata-se do Projeto
Executivo (PE). Com este projeto o EO pode iniciar a marcação das paredes internas do
apartamento.
O EO também acumula a função de orçamentista dos apartamentos. Quando o cliente
define quais acabamentos irá utilizar no seu apartamento, este é encaminhado para o EO, que
faz o orçamento completo do projeto (elétrica, hidráulica e acabamentos). Este orçamento é
comparado com o preço global negociado com o cliente, para checar se houve extrapolação
ou não, com subseqüente encaminhamento deste orçamento para a aprovação do cliente.

d) O cronograma da “casca” do empreendimento e o cronograma dos apartamentos

A execução da obra pode ser dividida em duas partes: uma referente à execução da
“casca” do edifício, isto é, estrutura, fachada, esquadrias, entre outros que estão fora do
escopo do projeto do apartamento. A outra parte se refere à execução da parte interna dos
apartamentos, de relação direta com as vendas dos apartamentos.
A execução da “casca” do edifício possui um cronograma definido, o qual possui uma
duração aproximada de 2 anos. Neste cronograma não se encontra inserido o cronograma de
execução do apartamento; isto só seria possível ocorrer se antes do inicio da obra todas as
unidades estivessem vendidas, ou então se fosse considerado a venda destas até um certo
período da execução obra (finalização das fundações, concretagem da primeira laje, etc.).
Os cronogramas de execução dos apartamentos são desenvolvidos como se cada um
destes fosse uma casa, pois, além de serem independentes do restante do edifício, estes
apartamentos podem possuir diferentes tipos e quantidades de serviços a serem executados,
culminando em datas incertas de início e conclusão da execução.
A Empresa em um certo momento da obra decidiu executar um apartamento a fim de
proporcionar ao cliente a visualização de um modelo em escala real. Para este modelo, foi
definido um cronograma que possuía a duração de 03 meses. Em se tratando do primeiro
apartamento que seria montado utilizando as soluções adotadas, tecnologias alternativas e
processos executivos definidos no projeto, o cronograma deste modelo se encontrava super
estimado. Desta forma o Engenheiro da Obra e os Empreiteiros, teriam tempo para “apanhar
bastante” na execução, preparando-se assim para a execução dos outros 25 apartamentos do
edifício.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 19

A questão é que o prazo de entrega de um apartamento está diretamente ligado à etapa de

concepção da personalização. A execução do apartamento levaria cerca de 03 meses
considerando que todos os projetos internos do apartamento estivessem prontos. Isto significa
que o que na verdade dita o ritmo da obra é a etapa de personalização do apartamento, que
inclui o prazo dado ao cliente para personalização do layout e entrega definição dos
acabamentos.

e) Variabilidade
O levantamento feito até agora sobre o empreendimento flexível, trouxe à tona uma
questão importante à cerca da execução da obra: “será que o canteiro está estruturado para
gerenciar todos os projetos diferentes (apartamentos)?” Viu-se que a obra se tornou uma
montagem, devido às soluções presentes, contudo os acabamentos, acessórios, aparelhos e
equipamentos a serem instalados nos apartamentos são diferentes; na verdade estão se
construindo 26 casas em vez de 26 apartamentos.

O EO alerta sobre a questão dos acabamentos de cada apartamento. Antes da finalização

da planta de um determinado apartamento é praticamente impossível precisar o número de
itens que comporá o acabamento. Vai tudo depender do que exatamente o cliente quer:
número de banhos, número de quartos, tipo de pintura em cada cômodo do apartamento,
acabamento dos pisos de cada banho e de cada cômodo, entre outros. A complicação pode ser
ainda maior caso o cliente deseje, por exemplo, mais de um tipo de granito para um de seus
banhos; possa ser que ele queira o piso de um jeito, o rodapé de outro além do tamanho de
cada das placas de granito e rodapés. O número de configurações diferentes que um
apartamento pode assumir é enorme e muito fácil de se exemplificar, basta usarmos nossa
imaginação.

Não obstante a dificuldade na execução, devido aos detalhes que cada apartamento pode
conter, o EO ressalta a dificuldade de orçar um apartamento deste nível. O granito, por
exemplo, varia de acordo o seu tamanho e também com o volume de compra. Esta e outras
questões geram uma dificuldade na hora de compor o preço do apartamento, além de
aumentar significativamente o volume de trabalho do orçamentista, que nesse caso é o próprio
EO.

Durante a execução da obra duas situações podem ocorrer: as vendas podem não ser
satisfatórias e a quantidade de apartamentos a serem executados durante a obra seja pequena,
ou podem ser vendidos uma grande quantidade de unidades e assim os serviços a serem
executados no canteiro seja grande.
Na primeira situação, a obra possivelmente não teria problemas de espaço físico e de
gerenciamento, mas deverá estar dimensionada para a pequena quantidade de serviços a serem
executadas. Estimasse também que o custo dos materiais a serem comprados seja mais alto, já
que há a possibilidade de compras isoladas e em pequenas quantidades de alguns materiais e
com isso não se poderia negociar preços mais baixos junto aos fornecedores. Em relação à
mão-de-obra, o EO afirma que o fato deles trabalharem com empreiteiros facilita o
dimensionamento dos operários em função dos serviços a executar.
A questão principal, relacionada com poucas unidades vendidas no início da obra, é a de
unidades serem vendidas, ou estarem em plena execução, após a entrega oficial do
empreendimento aos primeiros compradores. Isto significa que, os moradores dos
apartamentos já executados e em condições de moradia, teriam de conviver durante um certo
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 20

período com o barulho e poeira gerados pela execução de apartamentos que ainda não foram
acabados. Esta questão é bastante delicada, principalmente pelo fato de não se saber ao certo
quanto tempo levaria desde a entrega do primeiro apartamento e a conclusão do último. Isto
depende única e exclusivamente, da data de venda do último apartamento, que pode ser ainda
durante à execução do empreendimento, restando tempo hábil para entregar o prédio inteiro
pronto, ou a venda pode ocorrer meses depois da entrega dos primeiros apartamentos, gerando
assim um mini canteiro dentro do prédio para a execução da unidade.
Se o canteiro for trabalhar com a segunda situação, onde todos os apartamentos sejam
vendidos rapidamente e os prazos de entrega dos apartamentos forem próximos, o canteiro
teria que estar dimensionado, fisicamente e gerencialmente, para trabalhar com a quantidade
de plantas e materiais diferentes existentes devido aos diferentes tipos de plantas.
Como o EO acumula também a função de orçar e checar a viabilidade das plantas
personalizadas. Será que este profissional, numa situação onde se tenha vendido vários
apartamentos, será capaz de absorver sozinho todos os serviços a serem realizados, entre
gerência da obra, análise dos apartamentos vendidos e orçamento?
E quanto ao gerenciamento dos projetos dentro da obra? Vamos supor um apartamento
que já esteja com todos os seus projetos prontos, estes seriam no mínimo: 03 de elétrica, 01 de
ar condicionado, 01 de distribuição do esgoto, 04 de água fria/quente, 01 projeto de
adequação (layout do apartamento), 02 de forro de gesso, 02 de armários, 01 de detalhamento
para cada banho, 01 elevações da cozinha, 01 detalhamento do lavabo, 01 paginação de piso,
entre outros a depender do número de cômodos; são no mínimo 18 pranchas de projeto para
apenas um apartamento. Se multiplicarmos por 26 (quantidade apartamentos) a soma destas
pranchas, o EO terá em suas mãos mais de 450 pranchas de execução, isto sem considerar
outros projetos que se referem à parte externa dos apartamentos. A questão básica é como
gerenciar estes projetos de forma que erros não sejam cometidos em virtude de distrações na
execução, como adotar pranchas de um apartamento X no apartamento Y, ou até versões de
projetos desatualizas.
Aponta-se aqui uma provável sobrecarga do EO e ainda dos projetistas ao absorver tal
quantidade de serviços, sem extrapolarem prazos de entrega, além de incapacidade física do
escritório na obra em comportar as diversas pranchas de todos os apartamentos.
Por fim, ainda podemos considerar a produção em si, onde BRANDÃO (1996) afirma que
realmente ocorre uma queda considerável na produtividade das equipes devido à falta de
padronização e produção numa mesma seqüência. Falta esta que existe, não na padronização,
mas sim na seqüência, onde um apartamento utiliza a mesma tecnologia do outro, mas de uma
forma minuciosamente diferente.

3.9 DISCUSSÃO #3 – CONSTRUTIBILIDADE NA ABORDAGEM GERENCIAL

O tópico anterior tratou de descrever o funcionamento das atividades que vão desde a
venda do apartamento até a sua entrega final. Ressaltando pontos relacionados com o
gerenciamento “estratégico” do empreendimento.
Em um primeiro momento a Empresa, através do direcionamento do cliente a um de seus
arquitetos, buscou uma sintonia entre o que pode ser oferecido realmente e o que o cliente
deseja. Uma atitude engenhosa e que faz o cliente entrar no “espírito” do empreendimento
sem mesmo conhece-lo a fundo, tudo através do direcionamento do arquiteto.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 21

Percebeu-se que o canteiro de obras parece indefeso quanto às dificuldades que podem
surgir conforme se desenrolarem as vendas dos apartamentos. Dificuldades estas divididas
entre o projeto (personalização) e a execução; todas relacionadas à sobrecarga dos atores
sociais, em especial o Engenheiro da Obra, cujo acumulo de funções, que o faz participar
também da etapa de personalização, gera sobre ele um volume de trabalho ao qual
dificilmente ele possuiria tempo hábil para executá-los. Provavelmente ele se transformaria
num funil, tendo de escolher e priorizar as atividades mais importantes e adiar, ou acumular,
aquelas atividades que poderiam ser executadas posteriormente.
As mesmas afirmações poderiam ainda ser expandidas para outros atores sociais, como o
arquiteto responsável pela personalização e o engenheiro responsável pela verificação dos
projetos elétricos e hidráulicos do empreendimento. Em verdade, o que estas observações nos
leva a concluir é que esta sobrecarga, se existir, influirá negativamente sobre o
empreendimento, ou seja, um aspecto gerencial como este, que pode gerar atrasos e
conseqüentes perdas nos prazos e custos, afetará a construtibilidade como um todo.
Não a sobrecarga do profissional deve ser contada, mas sim a sobrecarga do próprio
canteiro de obras, que poderá receber um volume de atividades que suplantem as suas
capacidades em termos de espaço físico para materiais e também de pessoal, isto porque não
basta apenas ter pessoal disponível para trabalhar, mas também é necessário locais para
alojamento, refeitório e o próprio espaço para trabalhar.
Estes são alguns dos fatos levantados e que afirmam o caráter complexo de um
empreendimento flexível deste porte. Existem é claro outras dificuldades que só aparecerão à
medida que o empreendimento for avançando, faz parte do custo de aprendizagem que a
Empresa terá de arcar.
Aproveita-se o momento também para deixar uma sugestão à Empresa e àqueles que
venham a desenvolver projetos nesse estilo. Esta sugestão se refere ao fato de poder ocorrer
obras em apartamentos vendidos após a chegada dos primeiros moradores ao edifício.
Acredita-se que seria uma boa solução uma data fosse definida no cronograma de vendas,
onde deste ponto em diante os apartamentos que ainda não foram vendidos seriam oferecidos
como apartamentos de plantas já definidas. Esta data diria ao canteiro de obras que após ela
todos os apartamentos ainda não vendidos seriam construídos baseados num layout padrão.
Assim haveria uma garantia de que na hora da entrega do empreendimento, todos os
apartamentos já estariam executados, mesmo aqueles que não foram vendidos.
Outra alternativa seria diminuir a possibilidade de flexibilização à medida que o
empreendimento fosse avançando. Conforme o tempo passasse itens iriam sendo tirados da
lista de “pode flexibilizar” para uma lista de “executar segundo um padrão”. A título de
exemplo, digamos que no primeiro mês o cliente possa personalizar todo o apartamento; no
segundo mês o cliente que desejasse comprar um apartamento já não poderia mais
personalizar área da cozinha e do lavabo, sendo estes executados em dimensões padrão; num
terceiro mês a personalização só poderia ser realizada na área íntima do apartamento, ou seja,
nos quartos. Assim á medida que o tempo avança e os prazos se encurtam a flexibilidade seria
menor, porém a obra andaria de forma controlada, já que no segundo mês, por exemplo, o
engenheiro da obra já poderia começar a executar todas as cozinhas e lavabos do edifício e no
terceiro mês poderia executar mais uma parte de cada apartamento segundo um modelo
conhecido. Esquematicamente, a flexibilidade em função do tempo tomaria uma das formas
da figura 07.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 22

(A) (B)

Flexibilidade

Flexibilidade
Rígido
Flexível Rígido

Flexível
Tempo Tempo
X
Figura 07 – Em (A) a venda de apartamentos totalmente flexíveis até a data X, após está data
os apartamentos que restarem seguirão um modelo padrão; em (B), uma redução gradual da
flexibilidade em função do tempo.

Evidentemente, outras variáveis deveriam ser analisadas a fim de se certificar que tal
sugestão implicaria numa redução da atração de compradores para o empreendimento e se
esta solução seria viável do ponto de vista econômico. Mas certamente a sugestão, gerencial,
acima eliminaria o problema de interface entre Empresa, que estaria executando uma obra no
prédio, e moradores, tendo que conviver durante certo tempo com um verdadeiro canteiro de
obras no apartamento vizinho.

4 CONCLUSÃO
As definições, que aqui foram apresentadas, associam construtibilidade à racionalização e
padronização. Assim sendo, um empreendimento com maior variabilidade implica em menor
construtibilidade. Contudo, em se tratando da análise de um mesmo tipo de empreendimento –
o com plantas flexíveis – este pode ter maior ou menor construtibilidade.
Como foi visto, a Empresa do estudo de caso buscou compensar possíveis perdas de
economia de escala, produtividade e prazos, adotando tecnologias de materiais e processos
mais racionais. Claro que estas tecnologias foram utilizadas também para tornar o
empreendimento tecnicamente possível, o que também faz parte de uma maior
construtibilidade. Vimos também que, gerencialmente, há pontos (como a sobrecarga dos
atores sociais) que merecem uma atenção especial, visto que estes podem afetar de maneira
considerável a construtibilidade do empreendimento.
Uma situação inusitada se revelou, situação esta que só ocorreria após a data de entrega
do empreendimento aos primeiros moradores. Trata-se da interface entre os moradores e a
Empresa, que corre o risco de ainda ter de realizar obras em apartamentos que não sejam
vendidos a tempo de serem concluídos dentro do cronograma da obra. Esta interface é grave e
deve ser tratada em caráter especial, já que uma insatisfação por parte dos moradores afetaria,
sem dúvida nenhuma, a imagem da Empresa.
Por fim, é necessário enfatizar o caráter de laboratório que este empreendimento
representa para a Empresa. Esta já estava familiarizada com as novas tecnologias, laje
protendida, dry-wall, etc., mas era a primeira experiência dela em empreendimentos flexíveis.
O que vale então é a regra de se preparar ao máximo para o imprevisto e aprender com os
erros que forem sendo cometidos.
 CONSTRUTIBILIDADE EM PROJETOS FLEXÍVEIS • 23

BIBLIOGRAFIA
BRANDÃO, Douglas Queiroz et ali. Participação do cliente na definição do ambiente
Construído através da flexibilização dos projetos de edificações. Florianópolis, 1996.
UFSC, 12p.

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São Paulo, 1993. Departamento de Engenharia de Construção Civil. Boletim técnico da
Escola Politécnica da USP, 21p.

MELHADO, Silvio Burrattino et ali. O conceito de projeto na construção de edifícios: diretrizes

para sua elaboração e controle. São Paulo, 1995. Departamento de Engenharia de
Construção Civil. Boletim técnico da Escola Politécnica da USP, 18p.

MESEGUER, Alvaro Garcia. Controle e garantia da qualidade na construção. Trad. Roberto

José Falcão Bauer et ali. São Paulo, Sinduscon-Sp/Projeto/PW, 1991. 179p.