Exerccio 1 dos urbanos: problema mtodo rendimento -urbano Ex:1 Avaliao de um imvel urbano destinado ao arrendamento no estado de devoluto

o Enunciado: Um imvel, com uma rea bruta privativa de 272m2, proporciona uma renda anual bruta de 15.000 . Sendo a taxa real bruta praticada na zona, para imveis semelhantes, de 5.5 % e representando as despesas 20% das receitas, calcule-se: a taxa real lquida, a receita anual lquida, a receita mensal bruta e lquida, o valor comercial do imvel e o respectivo valor unitrio. rea bruta privativa renda bruta anual despesas renda lquida anual renda mensal lquida renda mensal bruta taxa real bruta taxa real lquida valor imvel valor de venda unitario 272 15000 20 12000 1,000 1,250 5.50 4.4 272,727 1,003 m2 % % % /m2

Exerccio 2 dos urbanos: Ex:2 Mtodo do rendimento aplicado a um imvel urbano que durante parte da sua vida til arrendado e posteriormente vendido em bloco, disponibilizando todas as fraces a mesma renda, no perodo ps-arrendamento. Enunciado: Um prdio encontra-se actualmente arrendado, para habitao, durante dois anos, por uma renda constante anualizada de 50.000 . O contrato de arrendamento termina no prazo de dois anos. O mercado de arrendamento local d informao de que a renda anual de imveis similares, a partir do terceiro ano, poder ascender a 70.000 , proporcionando todas as fraces a mesma renda. O investidor opta por vender o imvel, em bloco, no fim do segundo ano. Quanto vale este imvel no momento actual, pressupondo que a taxa de actualizao nos dois primeiros anos de 7% e a partir do segundo ano ser de 8%?

DADOS:
Perodo de arrendamento: - at ao ano 2 - Renda anual constante = R = -t= Perodo ps arrendamento: - a partir do ano 3 - Renda anual constante e perptua = R = -t= 50,000 7 %

70,000 8 %

RESOLUO:
PVT = Ve0 + Vd0 Ve0 = Valor actualizado do imvel no perodo de arrendamento Vd0 = Valor actualizado do imvel no perodo ps arrendamento (1 - (1 / (1+t) n)) Ve0 = R x t Ve0 = R= t= n= factor de actualizao t= .(1 + t) .(1 + t)n .1/ (1 + t)n .1 - 1/ (1 + t)n 804,662

= actualizao de uma renda constante no perptua 90,401 50,000 0.07 2 1.808 0.070 1.070 1.145 0.873 0.127

Vd0 = actualizao de Vd = Vd x (1 / (1+t) ) Vd = valor do imvel no ano posterior cessao do contrato (ano 3) V2 = R / t R = t = n factor de actualizao = 1 / (1 + t) .(1 + t) n .(1 + t) t= n =

714,261 875,000 875,000 70,000 0.08 0.8163 1.070 1.225 0.070 3

Exerccio 3 dos urbanos: Ex:3 Mtodo do rendimento aplicado a um imvel urbano que durante parte da sua vida til arrendado e posteriormente vendido em propriedade horizontal, disponibilizando as fraces rendas diferenciadas, no perodo ps-arrendamento. Enunciado: Um prdio encontra-se actualmente arrendado, para habitao, durante dois anos, por uma renda constante anualizada de 50.000 . O contrato de arrendamento termina no prazo de dois anos. O mercado de arrendamento local fornece a informao de que, a partir do terceiro ano, para imveis similares, a renda anual total poder ascender a 70.000 , proporcionando umas fraces a mesma renda actual e outras maiores rendas que a actual. O investidor opta por vender o imvel, em propriedade horizontal, no fim do segundo ano. Quanto vale este imvel no momento actual, pressupondo que a taxa de actualizao nos dois primeiros anos de 7% e a partir do segundo ano ser de 8%?

DADOS:
Perodo de arrendamento: - at ao ano 2 - Renda anual constante = R = -t= Perodo ps arrendamento: - a partir do ano 3 - Renda anual total do imvel = R = - fraces com maior renda = R - fraces com menor renda = R -t= 50,000 7 %

70,000

8 %

RESOLUO:
PVT = V10 + V20 V10 = Valor actualizado das fraces que proporcionam o mesmo rendimento V20 = Valor actualizado das fraces que proporcionam maior renda V10 = R x 1 = actualizao de uma renda constante perptua t V10 = R= t= V20 = actualizao de V2 = V2 x (1 / (1+t) n) V2 = valor do imvel no ano 2 = actualizao para o ano 2 de uma renda constante perptua V2 = R / t R = t = factor de actualizao = 1 / (1 + t)n .(1 + t) .(1 + t)n 714,286 50,000 0.07 204,074 250,000 250,000 20,000 0.08 0.8163 1.070 1.225 918,360

t= n = Exerccio 4 dos urbanos: Ex:4 Comparar taxas de retorno de investimentos e decises sobre opes de investimento a partir da taxa de retorno.

0.070 3

Enunciado: Comparar a taxa de retorno de dois investimentos efectuados em dois imveis urbanos destinados exclusivamente ao arrendamento sabendo que o primeiro gera uma renda anual de 50.000 e o montante de investimento foi de 625.000 e o segundo gera uma renda anual de 1.000.000 e o investimento associado foi de 20.000.000 . Na ptica do investidor valeu a pena efectuar cada uma destas transaces? Qual ser o investimento mais desejvel para o investidor?

DADOS: Imvel 1: Renda Bruta Anual = Investimento = Valor = Imvel 2: Renda Bruta Anual = Investimento = Valor = taxa nominal bruta OT = Inflao = RESOLUO: a) comparar taxas de retorno dos investimentos t bruta real Imvel 1 = t1 t bruta real Imvel 2 = t2 b) Viabilidade dos investimentos t real bruta OT = tr

50,000 625,000

1,000,000 20,000,000 5 % 2.7 %

8 % 5 %

2.3 % Vale a pena investir Vale a pena investir

t1>tr t2>tr
c) O investimento mais desejvel para o investidor
Tem de se partir de rendimentos iguais gerados pelos dois investimentos

R1 = R2 =

1,000,000 8 % 5 % 12,500,000 20,000,000

t1 = t2 =
Valor terico do Imovel 1= Valor terico do Imovel 2 =

R: Apesar do investimento 1 apresentar maior taxa (t1>t2), quando se prev que o rendimento anual propiciado pelos dois seja igual, constata-se que o investimento 2 mais desejvel porque permite um maior valor de venda do imvel e consequentemente um maior lucro para o investidor. Exerccio 5 dos urbanos: Ex:5 Avaliao de imveis com contratos de arrendamentos antigos Enunciado: Um imvel de tipologia T4 encontra-se arrendado h 25 anos, por uma renda actual mensal bruta de 20 . Sabendo que a taxa real bruta de 8%, as despesas representam 20% das receitas e o valor actual de venda de imveis semelhantes, no estado de devoluto, de 150.000 , calcular o valor actual de aquisio do imvel, pelo arrendatrio, ao senhorio. O termo para o contrato de arrendamento de 3 anos. DADOS: Renda Actual Mensal Bruta = t real bruta = Despesas (% das Receitas) =

20 8 % 20 %

PVTd = Valor de Venda Imvel devoluto = Prazo para o fim do contrato = RESOLUO: PVT = V10 + V20 V10 = valor do imvel at ao fim do contrato= (1 - (1 / (1+t) n)) V10 = R x t V10 = R= t= n= factor de actualizao t= .(1 + t) .(1 + t)n n .1/ (1 + t) n .1 - 1/ (1 + t) V20 = actualizao de V2 = V2 x (1 / (1+t) ) V2 = valor do imvel no ano 4 = actualizao para o ano 4 de uma renda constante perptua V2 = R / t R = t = factor de actualizao = 1 / (1 + t)n .(1 + t) .(1 + t)n n
n

150,000 3 anos

110,873

= actualizao de uma renda constante no perptua 619 240 0.08 3 2.577 0.080 1.080 1.260 0.794 0.206 110,254 150,000 150,000 12,000 0.08 0.7350 1.080 1.360 4.000