MANUTE.

N{:AO

E.PArOLOGIAS

DEUMA CASA

PRINCIPAlS DEFEITOS DE UMA CASA

I .

Nos ediflcios os defeitos eas anomalias sao vul- I garmente conhecidos como patologias da cons- : tru~ao.
I

As patologiasou defeitos na constru~ao sao de

origem variada podendo sistematizar-se em:
~

Origem humana:

- Projecto malconcebido; - Escolha inadequada de materiais;

- Mao-de-Obra deficiente; - Deteriora~ao dos materiais devidoa
incuria na utiliza~ao;

- Manuten~ao

inadequada.

Origem natural:

-Varia~6es

de Temperatura, chuva, sol, ete.

tendo como consequencia a oxida~ao e corrosao dos materiais;

- Sismos e inunda~6es,etc.
Uma das evidencias mais frequentes de defeitos na constru~ao sao as fissuras.
As fissuras podem ter diversas designa~6es em fun~ao da sua abertura podendo identificar-se como:
~

Microfissuras: quando a largura e inferior a 0.2 mm;

Fissuras: quando a fissura varia entre 0.2 e2mm;

Fendas ou gretas: quando a largura e superior a 2 mm.

As fissuras podem ainda ser superficiais - quando

s6 afectam 0 revestimento

- ou

profundos - quan-

do a sua extensao atinge os elementos estruturais.

As causas que originam 0 aparecimento das fissuI

ras estao relacionadas com a retrac~ao devidoi1

secagem rapida dos materiais, execu~ao defeituosa, ac~ao termica, ou deficiencias estruturais do ediff- . cio, etc..

identificar a causa ao reforc;:o da estrutura. Nos casos mais simples motivados por exemplo, por retracc;:ao, a soluc;:ao passa pela limpeza da fissura e aplicac;:aode produtos adequados disponfveis no mercado.

Grande parte das restantes patologias estao relaciooadas com a humidade, sendo a sua ocorrencia provocado pelos seguintes factores: ::;:::? HumidadeQtiginada pelos produtos da
construc;:ao: os revestimentos da constru-

c;:aosao muitas vezes aplicados antes do equilibrio humido,originando mento de manchas;

~

0 apareci-

Humidade capilar:originado pela humidade

do solo que, por capilaridade, so be ate atingir as paredes;

Humidade proveniente de infiltrac;:6es: problemas relacionados com impermeabilizac;:ao defeituosa ou danificada;

Humidade originada por condensac;:6es:

fenomeno devido ao encontro de

ar saturado de humidade com um suporte frio;

~

Humidade originada por factores acidentais:

situac;:6es decorrentes do uso, defeito de

execu<;ao e dos materiais empregues, roturas de canalizac;:6es, obstruc;:ao de caleiras, algerozes ou tubos de queda de recolha das aguas pluviais. Para minorar e corrigir as patologias de construc;:aoa manutenc;:ao peri6dica dos diversos elementos da construc;:ao e uma pratica aconselhavel. Entende-se como manutenc;:ao e conservac;:ao do edificio 0 conjunto de actividades com objectivo de conservar 0 im6vel em boas condic;:6es de utilizac;:ao, durante 0 periodo da vida util. Admite-se que 0 tempo de vida util dos edificios varia entre 40 e I00 anos. Para prolongar a vida util sao necessarias obras profundas de reabilitac;:ao.

A depreciac;:aoprematura dos edificios e evitada promovendo as seguintes operac;:6esperi6dicas: ~ Diariamente / Semanalmente:

- limpeza
~

dos diversos locais.

- Arejar a casa durante 0 dia. Mensalmente:

- limpeza
~

de vidros, caixilhos, louc;:as san ita-

rias, tectos, paredes e pavimentos;

Semestralmente:

- limpeza da cobertura -Verificac;:aodos filtros

e caleiras; das torneiras.

- de~if"lfesta~aoed,esratiza~ao da casa do lixo; -revlsaodasJerr;agens e mecanismos das caixilharias e..das portas; ;,.rever juntas e anilhas das torneiras; - limpez:a e revisao dos queimadores das cal.deira~;
~.

IImpezado c.filtro e afina~aodo extractor

da cozinha;

..

revisao dos extintores;

~revisao da instala~ao de emergmcia; .~Jimpeza. das charnioes. ~ Cada dolsanos: ~ verificar a estanquiddade da tubagem de gas;

revisao dos radiadores; .~ substituir 0 silicone das banheiras; verificar verniz nos exteriores;
~

lubrifica~aodas ferragens; substitui~ao do tubo flexfveldo gas; revisao das juntas dos azulejos.

Cada cinco anos:

~

verificar pintura exterior; pintura dos elementos metcilicos; revisao das instala~6es de agua, electrici~
dade, esgotos, ind~ndios e gas.

A legislac;:aoportuguesa, que responsabiliza 0 construtor I vendedor dos vicios de construc;:ao, estabelece que 0 comprador de uma casa pode den unciar os defeitos da construc;:ao ate urn ano apos 0 seu conhecimento, podendo esta denuncia ter lugar dentro de cinco anos apos entrega do imovel

5 anosap6s a recepC;Qo provis6riada obra.

Eimportante

diferenciar

os defeitos que desvalori-

zam 0 imovel dos defeitos de funcionamento, que expira seis meses apos entrega do imovel, devendo 0 comprador denunciar dentro daquele prazo. Para uma melhor elucidac;:aoe consulta lista-se de seguida por grandes capitulos, os principais defeitos que ocorrem nos ediffcios, sua forma de soluc;:aoe perfodos de manutenc;:ao.
,

Armadura co~ sinais de

cOfrosao
I I I I I I I I I I

BETAOARMADO

ELEMENTOS DE BETAOARMADO (PILARES,VIGAS, LAJES, ETC.) Possiveis patologias: I. Oxidac;:aoda armadura que provoca a destruic;:aosuperficial do bedo podendo evoluir para 0 colapso da estrutura.

2. Fissuras e gretas ~e origem estrutural. 3. Deforma~oes. t.Tipo delesaoque pode aparecer ao fim de vartos anos,devido a ac~ao dos agentes atmosfericos., chuva,neve,etc. - por espessura incorrecta do recobrimento da armadura. 2.Assentameoto das funda~oes,execu~ao incorrecta,deficientedimensionamentoda pe~a. 3. Excesso de carga, erro de projecto e/ou nao cumprimento (je disposi~oes construtivas adequadas. Soluc;:ao: I. Remo~ao do betao deteriorado e limpeza dos elementos oxidados,tratamento com materiais adequados e r:;ecobrimentocom espessuras superioresa 2 em e pintura protectora no caso do beuoa vista. 2. e 3. Refor~o e repara~ao da estrutura. Operac;:oesde manutenc;:ao: Limpeza e protec~ao
I

, Armadura com sinais de corrosao

AlVENARIA
PAREDES EMALVENARIA Possfveispatologias: As patologias mais frequentes relacionam-se com a humidade que pode ser proveniente: I. Do solo (eflorescencias junto ao chao); 2. Por infiltrac;:ao (manehas de agua);

3. Por condensac;:ao(fungos ou bolores). Tambem e frequente em alvenariasverificar-se0 aparecimento de fissuras (ver iniciode capitulo).
Causas: I. Nas paredes em contacto com 0 solo a agua so be arrastando sais que se depositam a superficie. 2. Devido a rotura nas impermeabilizac;:6es, das canalizac;:6esde aguas e esgotos ou do entupimento das tubagens. 3. Deficiente isolamento termico das paredes.
Soluc;:ao:

I I "

I. Drenar a agua junto a parede e impregnar a parede com produtos impermeabilizantes. 2. Reparar a rotura, desobstruir entupimentos ou executar paredes duplas. 3.Ventilac;:aodos locais assim como preyer urn born isolamento termico na envolvente exterior dos edificios.

COBERTURAS
COBERTURASEMTELHADOS (TELHAS)
Possiveis patologias: Manifestac;:ao de humidade nos pisos inferiores devido a :

I. Obstru~ao de caleiras. 2.Telhastissuras au deterioradas. 3.Acumula~ao de.fungos.

I.e J.l,.impezainadequada. 2. Usoindevido na manuten~ao Deticiencia do material Excedidaa vida util do material Aq:ao dos agentes atmosfericos.
I. e 3. Lirnpeza periodica. 2. Sl.Ibstituir e repor novamente as telhas.

Opera~oes de)fnanuten9ao: - Limpeza do telhado e caleira com aguasemestral; -Inspec~o geralverificando a estanquicidade 5 anos; Elimina~aode verdete e detritos - anual.

Vida util: - Substitui~ao de telhas - 20 a 30 anos; - Repara~ao da base de suporte - 30 a 50 anos.

COBERTURA EM FIBROCIMENTO Possiveis patologias: I. Acumula~ao de sujidade,fungos, algas,etc. 2. Obstru~ao de caleiras. 3. Placas partidas. 4. Elementos metcilicosde tixa~ao oxidados. 5. Estrutura de suporte deteriorada.

Causas: I. e 2. Limpeza inadequada.

3. Utiliza~ao indevida. 4. Excedida a vida util ou qualidade deficiente do material. 5. Excedida a vida util ou execu~ao incorrecta. Solu~ao: I. e 2. Efectuar limpeza. 3. Refor~ar placas para aces so a cobertura. 4. e 5. Substituir material. Opera~6es de manuten~ao - Limpeza da cobertura anual;
5 a 15 an os;

incluindo

caleiras

- Limpeza de fungos aplicando fungicida - Inspec~ao ao estado das caleiras - anual; - Inspec~ao ao estado das placas de cobertura e elementos metilicos - anual.

Vida util: - Substitui~ao da cobertura - 15 a 20 anos;

- Repara~ao da estrutura de suporte

- 20 a 30 anos

COBERTURA EMTERRA(:OS
Possfveis patologias: Manifesta~ao de humidade nos pisos inferiores devido a: I. Fissura~ao da impermeabiliza~ao; 2. Perfura~6es;

3. Deseolamento da impermeabilizac;:ao. mal seladas e tratadas.

5. Entupimento das s;{fdas de agua caleira,ralas.

6. Empolamento da tela de impermeabilizac;:ao.

1;l.ciga~aoineorrectaentre piso lajede suparte e a tela d~ilOlpermeabilizac;:ao que devido ao atrito, retracc;:6es dos materiaisou variac;:6es de temperatUrafissuraa tela.
2.PerflJrac;:aoda tela de impermeabilizac;:aodevido a coloeac;:aodeantenas, ventiladores, etc. 3.lrregularidade ou sUperficies de suportes mal aeabados, oomeadamente, rebocos insatisfatorios, diffeeis eondic;:6esde acesso para realizac;:aoda colagem devido a deficiente coneepc;:aoda soluc;:aoOUainda ineorrecta exeeuc;:aoconstrutiva. 4. Defeitos de eoneepc;:aoprovocando descolamentos, fissurac;:ao ou enrugamentos das juntas.

5. Obstruc;:6esdevido a aeumulac;:ao de detritos ou inadequadas inclinac;:6es para safda de , ,I aguas. 6. Existencia de vazios entre os sistemas de
impermeabilizac;:ao devido a irregularidade do pavimento de suporte com a existencia de materiais estranhos entre a impermeabilizac;:aoe 0 suporte.

AGUAS, ESGOTOS E GAs

TUBAGEM DE AGUAS FRIAS E QUENTES Possiveis patologias:

I.Aparecimento de manchas de ferrugem (corrosoo) nas paredes. - Falta de estanquidade (que pode provocar

- Rufdo.

infiltrac;i5ese humidade).

2. Diminuic;aodo caudal de safda nas torneiras. 3. Fugase roturas.

Causas: I. Sinal de efeito de corrosao no interior da canal izac;ao. 2. Efeito de incrustac;6es nas tubagens de ferro galvanizado ou cobre, como consequencia do deposito do carbonato de dlcio, aderido as paredes internas da tubagem, reduzindo 0 diametro da propria tubagem. 3. Envelhecimento das tubagens. Soluc;6es: 1.2. e 3. Substituic;ao da canalizac;ao afectada por outra nova de menor sensibilidade ao carbonato de dlcio. Opera<;6es de manutenc;ao: - Revisao completa da tubagem (reparando

- Prova

tubagens, acess6rios)

de estanquidade e funcionamento da instalac;ao - no infcio e quando haja reparac;6es

Limpeza dos sedimentos e incrusta~oes produzidas no interiot1ldas tubagens

1n"l.A~E~S,

ESCOAMENTO DE AGUAS ESGOTOS DOMESTICOS

I.falta de.estanquidade 2.fissuras Jla tubagem 3.Problemas nasunioes e acessorios 4. Problemas na fixa~ao Causas: J.Acessorios defiCientemente fixados, roturas 2..Pressao da agua superior a capacidade de resistencia da tubagem I defeito na tubagem 3. Deficiencia do material ou ma liga~ao 4. DefiCientefixa~ao Soluc;:ao: I. Colocar adequadamente os acessorios I reparar as roturas 2. e 3. Substituir tubagens I acessorios 4. Fixar adequadamente a tubagem
Opera~oes de manuten~ao: - Em tubagem a vista, revisao dos empalmes

das fissuras - Controlo das fixa~oes

- Controlo

e fixa~ao

- Revisao e limpeza das tubagens e acessorios - Revisao completa da rede

INSTALA(:AO DE GAS Possiveis patologias: I. Falta de estanquidade da instala;:ao. 2. Deficiente pressao na rede. Causas: I.Acessorios deficientemente fixados ou em mau estado I roturas. 2. Obstru;:aona rede ou sec;:ao do tubo inadequado para as necessidades. SoIu;:ao: 1. Colocar adequadamente os acessorios e substituir tubos de borracha danificados. 2. Desobstruir ou substituir a tubagem
Opera;:oes de manuten;:ao: - Limpeza da tubagem e do purgador - Comprova;:ao da estanquidade, mediante utiliza;:ao aparelhos apropriados - Revisao de toda a instala;:ao

I
I

BANHEIRA

Possiveis patologias: I. Deteriora;:aoda junta entre a banheira e parede. 2. Entupimento ou evacua;:ao deficiente do ralo. 3. Danifica;:ao do revestimento da banheira. Causas: I. Deficiente coloca;:ao de silicone.

do ralo. contundente

0 silicone deteriorado

e cQlocar novo ap6s a superffcie se encontrar seca. ;2.PrC>fT)ove'rperiodicamente a limpeza doralc. 3..R,epararousubstituir a banheira. Opera~Oesde maouten~ao: ..,l..impeza com detergentes <icidos que nao ataque a porcelana vitrificada Periodicamente Substitui~ao da junta entre banheira e parede - 2 anos

I I ).

! ! !
I

Silicone Deteriorado

'i

, i , i , i

TORNEIRAS Posslveis patologias: I. Corrosao nas torneiras. 2. Deficiencia no fecho 3. Pressao insuficiente. Causas: I.Aplica<;aode produtos abrasivos sobre a torneira. 2. Excedido a vida util ou juntas deficientes. 3. Obstru<;ao do filtro.

Solu~ao: I. Substitui~ao da torneira 2. Substituir a torneira ou junta. 3. Limpeza ou substitui~ao dos filtros. Opera~6es de manuten~ao: -Vistoria, limpar e retirar residuos depositados nos filtros ou nos perlatores - Periodicamente - Rever juntas e funcionamento - anual

REVESTIMENTO DETECTOS E PAREDES

PAREDES REVESTIDAS COM AZUlEJO
Possiveis patologias: !.Juntas mal betumadas (preenchidas) 2. Desprendimento, fissura~ao dos azulejos (desco/amento com abase) Causas: I. Limpeza do azulejo com produtos inadequados ou deficiente execu~ao. 2. Deficiente coloca~ao do material com colas

- argamassas - inadequadas, diferen~a de

dilata~ao termica entre a base e 0 azulejo, incorrecta prepara~ao da base. Solu~ao: I. Limpeza, remo~ao do anterior material e refechamento da junta.

2. Substitui~ao,prepara~ao de nova base e coloca~ao de novo material com argamassa ou colas adequadas.

I...impeza com agua e detergentes nao acidos e.oao abrasivos. ..Refechamento de juntas entre azulejos com cimento branco ter especial atenc;iio no encontro com banheiras

REVESTIMENTO DE TECTOS E PAREDES EM REBOCO OU ESTUQUE

Possfveispatologias: I. Manchas e bolor. 2. Empolamento e efloresd~ncia 3. Fissura$de retrac~ao. 4. Outras fissuras. Causas: I. Humidade. 2.lnfiltra~ao de agua. 3. Reboco demasiado rico em cimento, grandes espessuras ou deficiente humidifica~ao durante a secagem. 4. Deficiencias estruturais. Soluc;:ao: I. Eliminaras causas de humidade. 2. e 3. Repara~ao com materiais apropriados.

I I I Descolagem dos azulejos

4. Corrigir a deficimcia estrutural.

Opera~6es de manuten~ao: - Revisao geral.

REVESTIMENTO DA FACHADA Posslveis patologias: I. Permeabilidade a agua. 2. Humidade na zona baixa da fachada e eflorescencias. 3. Desprendimento dos materiais ceramicos.
Causas: I. Aplica~ao dos materiais de revestimento em condi~6es adversas, materiais utilizados inadequadamente para 0 exterior ou execu~ao incorrecta, envelhecimento dos revestimentos. 2. Ascensao capilar da humidade do subsolo ou roturas em canaliza~6es. 3. Entrada de agua da chuva pelas juntas das pe~as de revestimento ou incorrecta fixa~ao.

Solu~ao: I. Repara~ao ou substitui~ao do material de revestimento, aplica~aode produtos hidr6fugos repelentes a agua. 2. Execu~ao de uma barreira contra a humidade ascendente ou repara~ao da rotura.

actua<;ao eliminando aderentes e reposi<;ao apropriadas.

"1..(lvag~h1 de fachadas revestidas a ladrilho cpmagua e sabao ou com uma solu<;ao de acidoacetlco. ..Reposi~aoda pintura exterior Il1]specc;:ao de.possfveis fissuras, gretas, humidade.

PINTURAS INTERIORES
Possiveis patologias:

Para alem das consequencias ja analisadas, pod em resultar de deficiente execu<;aoda pintura. Por exemplo: enrugamento devido a aplica<;aode sucessivas camadas de pinturas incompatfveis, prepara<;ao incorrecta da base

:
I

prejudicando a aderencia da tinta, pintura sobre I materiais em fase de secagem, tinta inadequada : ao local onde foi aplicada. Solu<;ao: Raspagem e renova<;aode toda a tinta e prepara<;aopara aplicar nova tinta.
Opera<;oes de manuten<;ao: Revisao da pintura - 5 a 10 anos.

PINTURAS EXTERIORES Possiveis patologias: I. Desprendimento e falta de aderencia. 2. Altera~ao da cor desco/ora~ao do tinto 3. Manchas.
Causas: I. Presen~a de humidade ou liga~ao deficiente a base de suporte 2. Excedida a vida util ou pouca resistencia da tinta sob efeito das radia~6es solares. 3. Origem quimica (por exemplo, mancha de ferrugem). Solu~ao: I. e 2. Raspagem. Prepara~ao da base para nova pintura. 2. Eliminar a origem eo local de forma~ao, limpar a pintura novamente.

Opera~6es de manuten~ao: - Revisao da pintura - 5 a 10anos. - Repara~ao da base - 30 a 50 anos.

PAVIMENTOS

PAVIMENTOS EM PEDRA Possiveis patologias: I. Manchas nos pavimentos. 2. Desprendimento da base.

mal preenchidas betumadas. 4. Fissurac;ao. 5.Acabamento final deficiente.

3.Juntas

J..l'1Iaterialporoso -ll;)correcta impermeabilizac;ao da pedra inferior esuperior.

2~Colocac;aodo material com colas ou argamassasinadequadas ou a preparac;ao do suporte malexecutada. ~eficiente qualificac;ao da mao-de-obra. 3.Umpeia do pavimento com produtos abrasivos. - Deficiente execuc;ao. 4. Pavimentos com dimensoes e espessuras inadequadas. - Assentamento do edif/cio. 5.Afagamento e polimento deficientes. - Deficiente qualificac;ao de mao-de-obra. - Pavimento de suporte desnivelado.
Soluc;ao: I. Substituir e colocar nova pedra protegida com hidr6fugos ou oleorrepelentes ou similar ou vitrificar 0 pavimento. 2.Substituire colocar novapec;averificarse possuiumatexturae cor identica ao restante piso. 3. Limpeza, remoc;ao do anterior material e refechamento da junta. 4. Substituir e colocar novo pavimento. 5.Afagar e polir novamente todo 0 pavimento.

Opera~6es de manuten~ao: - Limpeza com pano humido, evitando 0 use de detergentes abrasivos e compostos de acido

- Inspec~ao

-Verifica~ao de

ao pavimento pe~as soltas, fissuras, etc.

PAVIMENTOS INTERIORES CERAMICOS Possiveispatologias: I.Juntas mal betumadas (preenchidas) 2. Desprendimento, fissura~o do materialceramico. Causas: I. Limpezado pavimento com produtos inadequados ou deficiente execu~ao 2. Coloca~ao do material com colas (argamassas) inadequadas, diferen~a de dilata~ao termica entre materias diferentes, prepara~ao incorrecta da base. Solu~ao: I. Limpeza,remo~ao do anterior material e refechamento da junta. 2. Substitui~ao,prepara~ao de nova base e coloca~ao de novo material com argamassa ou colas adequadas.

"

do pavimento

- 5a

10

anos
d<'l.$<~e<;:assempre que demons-

- Inspec<;:ao das juntas - 3 a 10 anos

PAVIMENTOS EM PARQUET, SOALHO, TACOS DE MADEIRA Posslvei$patologias: I. Levantamento das pe<;:as de madeira 2.Deficiencia no acabam.ento final Causas:
I. Presen<;:a de humidade (a base nQOestava suficiente seca ou existencia de infiltra~oes).

- Cola de assentamento inadequado - Foigasinsuficientes entre os materiais. 2.Acabamento final (verniz ou cera) inadequado - Execu<;:ao incorrecta.
Solu<;:ao: I. Levantamento das pe<;:as da zona afectada, limpeza,secagem e posterior assentamento, afagamento e acabamento das pe<;:as em madeira. 2.Afagamento da toda a zona e acabamento final.

Operac;:6es de manutenc;:ao: - Limpeza com pano seco evitando a utilizac;:ao de <icidos- periodicamente

- Afagamento

e envernizamento - 5 a 8 anos - Inspecc;:aoao pavimento - 5 anos

Ruicos, CONFORTO ACUSTICO

Possiveis patologias:
I. Ruido dos apartamentos cont[guos 2. Ru[do exterior 3. Ru[do dos equipamentos das zonas comuns (elevadores, venti/adores, bombas de agua e esgotos)

Causas: 1.,2.e 3. Elementos construtivos executados incorrectamente ou materiais inadequados. - Ausemciade estudos de atenuac;:aoacustica.
Soluc;:ao:

Paredes - revestir as paredes exteriores com paineis de gesso cartonado criando uma
caixa de ar, ou preenchendo material isolante. 0 espac;:o com

Tectos - Construir tecto falso preenchido com la mineral ou outro material adequado.

entre 0 revestimento 0 estrutural placas de de cortic;a ou paineis de

s das zonas comuns - Minorar os smissores de rufdo, nomeadaantivibraticos ou substituir 0 equipamena locais menos sendo rufdo.

COZINHA

EXTRACTORDA COZINHA
Possiveispatologias: I. Deficiente extracc;ao. Causas: I. Deficimcia do extractor. 2. Conduta de fumos entupida ou executada incorrectamente. 3.Ventilac;ao desequilibrada. 4. Chamine mal executada.

Soluc;ao: I. Substituir ou reparar 0 extractor. 2.Promover entrada de ar novo do exterior. 3. Reparar e melhorar a conduta de fumos e a chamine. Operac;6es de manutenc;ao: - Comprovar a estanquidade das condutas periodicamente - Revisao das instalac;6eselectricas e limpeza 5 anos.