Concluinte do Curso de Engenharia Civil da Universidade Catlica do Salvador Autor

Engenheiro Civil - Especialista em avaliaes e percias tcnicas de engenharia Orientador

ANLISE DA APLICAO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO NA DETERMINAO DE VALOR DE IMVEIS NA
CIDADE DE SALVADOR - BA

Edvaldo Martins de Souza Filho
Danilo Fernandes Ribeiro

Resumo: Este artigo tem como objetivo analisar a aplicabilidade do mtodo denominado
comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores, em um imvel no bairro da
Pituba, cidade de Salvador, Estado da Bahia. Detalha-se o procedimento avaliatrio empregado
focando na importncia de uma mdia saneada confivel na determinao do real valor de
mercado de um imvel. apresentado um dos mtodos disponveis de avaliao que bastante
utilizado na determinao de valor de mercado de bens nas grandes cidades e que vem ganhando
cada vez mais espao no mercado.

Palavras-chave: Avaliao de imveis; Homogeneizao de valores; Valor de mercado;
Instituies financeiras.

1.0 INTRODUO

Na rotina das avaliaes de imveis localizados nas grandes metrpoles,
comumente utilizado o mtodo denominado Comparativo Direto de Dados de Mercado,
previsto tanto pela norma brasileira (NBR 14653-2) quanto pelas normas regionais (como
por exemplo, a do IBAPE/BA). O mtodo faz com que o avaliador determine o valor de
mercado de um imvel a partir de uma ampla pesquisa de mercado, coletando amostras de
imveis com caractersticas mais prximas possveis s do imvel a ser avaliado, para
posteriormente proceder a uma etapa denominada de homogeneizao dos valores, de
forma a possibilitar uma comparao direta entre o valor das amostras e o valor que se
busca do imvel em questo.

Com o desenvolvimento das polticas de incentivo para habitao pelo poder
pblico, houve um crescimento significativo do crdito imobilirio disponvel, tal
crescimento gerou uma proporcional demanda para um nicho especfico da engenharia, que
a engenharia de avaliaes. Antes da liberao do crdito, existe a necessidade da
avaliao do imvel cedido instituio financeira, o que se atribui ao engenheiro de
avaliaes. O engenheiro precisa fundamentar o valor das garantias cedidas s instituies
bancrias.

a respeito da etapa de homogeneizao e dos fatores a serem levados em
considerao, que se entende ser necessrio um aprofundamento das caractersticas
analisadas na malha de amostras, para compor o valor final da forma mais justa e precisa
possvel. Ao determinar as caractersticas das amostras a serem utilizadas para efeito de
clculo na etapa da homogeneizao dos valores, por mais perfeita que seja a busca,
sempre envolve uma anlise de imveis com caractersticas heterogneas, distintas daquele
que est sendo avaliado, tendo em vista as particularidades de cada amostra. H diferenas
na rea construda, no padro de acabamento, no estado de conservao, quantidade de
vagas de garagem, na localizao dentro do mesmo bairro, andar, no tempo decorrido com
a oferta disponvel (mercado vendedor ou comprador), das possveis ofertas e vendas
efetivas, da variao nos preos com o tempo e das conjunturas econmicas.




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Para demonstrar a aplicabilidade do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, escolheu-se um imvel no bairro da Pituba pelo fato de haver na regio um
grande nmero de imveis transacionados e ofertados no mercado local. Sendo assim, o
resultado da avaliao, bem como a caracterizao do objeto e o memorial de clculo esto
apresentados em captulos especficos distribudos no corpo do trabalho, sendo que o
mesmo foi elaborado atravs dos padres de rigorosidade, estabelecidos pelas Normas
Brasileiras e recomendaes de associaes de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Percias de Engenharia.

2.0 HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES

A engenharia de avaliao surgiu no ano de 1910 aqui no Brasil, nascendo a figura
da propriedade particular sobre a terra, deixando de existir desta forma o Sistema de
Concesses institudo pelo Estado portugus desde 1375 (MOREIRA, 1984).

A propriedade passou a ser um amparo econmico de uma sociedade capitalista que
se baseava nas expectativas de valorizaes e ganho de dinheiro por meio de rendas
locatcias e vendas. Alm disso, a propriedade passou a servir de garantia para a
contratao de emprstimos bancrios, havendo uma necessidade de avaliaes criteriosas,
envolvendo tcnicas especficas de engenheiros (MOREIRA, 1997).

Em 1918, comeam a surgir trabalhos tcnicos sobre a engenharia de avaliaes,
havendo discusses sobre a matria de forma global e sendo criadas regras de consenso a
respeito do assunto. Sendo assim, foram criados em 1953 e 1954 o Instituto de Engenharia
Legal (IEL) no Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro de Engenharia e Percias (IBAPE)
em So Paulo com o intuito de coordenar, estudar e defender os interesses da classe dos
engenheiros. Em 1995, tais engenheiros se juntaram, dando origem ao IBAPE nacional,
congregando 20 instituies estaduais (MOREIRA, 1997).

3.0 MERCADO IMOBILIRIO ATUAL

Poucas vezes, na histria do Brasil, venderam-se tantos imveis quanto nesses
primeiros meses de 2010. Resultado da combinao de juros baixos, programas de
incentivo federal, crdito farto e longo e uma confiana rara no futuro econmico, o
boom imobilirio atual espalha-se por todo o pas. Da ultra-urbanizada So Paulo
amaznica Manaus, das reas mais nobres da zona sul carioca at os bairros mais simples
de Salvador-BA (ISTO, 2010).

Independente de haver riscos de um crescimento descontrolado ou no, os nmeros
do mercado imobilirio brasileiro impressionam. S no primeiro trimestre deste ano a
Caica Econmica Federal liberou quase R$ 10 bilhes em financiamento parar a compra
ou construo de casas e apartamentos. Esses so nmeros do Sistema Brasileiro de
Poupana e Emprstimo, o SBPE, gerido pela Caixa Econmica Federal, e, com o FGTS,
responsvel por quase 80% dos financiamentos imobilirios no Pas (ISTO, 19/05/2010).








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4.0 IMVEL A SER AVALIADO

A aplicabilidade do mtodo denominado Comparativo Direto de Dados de
Mercado, com a utilizao de fatores na fase da homogeneizao de valores, ser iniciada a
partir deste tpico, com o intuito de determinao do mais provvel real valor de mercado
de um imvel localizado na cidade de Salvador. Localizado Rua Tenente Fernando Tuy,
N 56, Figura 1. Condomnio Residencial Morada do Parque, Figura 2. Edifcio Jequitib,
apartamento 103, conforme Figura 3.



Fig. 01 Fachada Fig. 03 Identificao 2
Fonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor


Fig. 02 Identificao 1
Fonte: Prprio autor





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4.1 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

O imvel a ser avaliado trata-se de apartamento, com padro de acabamento
mdio/alto e estado de conservao classificado como sendo novo (idade aparente 1 (um)
ano para efeito de clculo), prximo a diversos imveis de caractersticas prximas e seus
plos atrativos.

As medidas do imvel foram verificadas nas documentaes obtidas (matrcula e
IPTU), que so, por premissa, consideradas boas e vlidas.

Durante a vistoria, foram retiradas medidas aproximadas das reas do imvel com o
intuito de confrontar as mesmas com as medidas averbadas na matricula. Ficou constatado
que as reas medidas em campo so aproximadamente compatveis com as reas
constatadas nas documentaes. Para efeito de clculo adotou-se a rea averbada na
matrcula.

4.2 Metodologia

4.2.1 Mtodos e procedimentos utilizados

A metodologia aplicvel funo basicamente da natureza do bem a ser avaliado,
da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes
colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes
1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Os procedimentos avaliatrios usuais tm a finalidade de identificar o valor de um
bem, de seus frutos e direitos, custo, bem como aqueles para determinar indicadores de
viabilidade.

No trabalho ficou definida a aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado para a definio do mais provvel real valor de mercado do apartamento. O
processo comparativo, muito embora a pesquisa abranja imveis similares em tamanho,
padro e local, requer uma melhoria no seu grau de preciso, obtida por outro processo
auxiliar, denominado homogeneizao de valores. Tal processo, recomendado por normas
tcnicas, visa corrigir as discrepncias dos elementos comparativos, atravs de fatores cuja
aplicao de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais como:
fonte, tamanho, vaga de garagem, localizao, padro construtivo, idade e conservao,
etc., so levados em conta para que os elementos sejam mais comparveis, no obstante a
similaridade j pr selecionada na pesquisa.

Para melhorar ainda mais a preciso, aps o processo de homogeneizao,
conforme Quadro 13, a mdia obtida passa por processo de saneamento de valores que
eventualmente situam-se muito distantes do seu valor mdio, distorcendo o valor unitrio.
Em geral, utiliza-se um intervalo de confiana de 20 ou 30%, eliminando-se os valores fora
deste intervalo e recalculando-se a nova mdia (mdia saneada), conforme o Quadro 12.
Assim, o valor unitrio obtido pode ser considerado como o real valor de mercado.





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4.2.2 Especificao da Avaliao

A especificao de uma avaliao est relacionada, tanto com o empenho do
engenheiro de avaliaes quanto o mercado e as informaes que possam ser dele
extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado
tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este
depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso,
no passvel de fixao a priori.

O presente trabalho classificado como Grau III quanto fundamentao e Grau II
quanto preciso, conforme o Quadro 10 e 11.

5.0 IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL A SER AVALIADO

5.1 Caracterizao da regio

Pituba um bairro litorneo de classe alta da capital baiana, Salvador. Tem como
principais vias, as Avenidas Manoel Dias da Silva e Paulo VI. Nessa regio houve um
processo de verticalizao e expanso com a construo da Avenida ACM e de grandes
empreendimentos imobilirios. Pituba acabou se tornando um dos mais valorizados bairros
da capital, sendo reconhecido pelos seus servios e comrcios variados, conforme o
Quadros 1 e 2.

Quadro 1 - Localizao e atividades existentes

Uso predominante: Residencial
Distribuio da Ocupao Predominante: Vertical
Densidade de Ocupao: Alta
Principais Plos de Influncia: Bairros residenciais e comerciais de
alto padro, shoppings, colgio,
faculdades, praias e restaurantes.
rea Sujeita a Enchentes: No
Fonte: Prprio autor

Quadro 2 Infra estrutura urbana e equipamentos comunitrios do bairro

Intensidade de Trfego: Alta
Nvel de Escoamento: Bom
Acesso ao Imvel: Acesso direto
Tipos de Transportes Coletivos: nibus, lotao,
Melhoramentos Pblicos: Coleta de resduos slidos, gua potvel,
energia eltrica, telefone, redes de
cabeamento para transmisso de dados,
comunicao e televiso, esgotamento
sanitrio.
Fonte: Prprio autor





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6.0 CARACTERIZAO DO IMVEL A SER AVALIADO

6.1 Vistoria

No dia 24 de abril de 2010, procedeu-se vistoria interna e externa ao imvel, na
qual verificou-se tratar de apartamento do tipo simples, localizado Rua Tenente
Fernando Tuy, N 56, Condomnio Residencial Morada do Parque, edifcio Jequitib,
apartamento 103, prximo a diversos imveis de caractersticas parecidas e seus plos
atrativos, apresentando padro de acabamento mdio/alto e estado de conservao
classificado como sendo novo, possuindo ainda duas vagas de garagem cobertas
verificadas na matrcula do Registro Geral de Imveis obtida.

O edifcio possui o total de 20 pavimentos (02 pavimentos de garagem, PG e 17
pavimentos tipo), sendo 04 apartamentos por andar, com 02 elevadores que atendem todos
os pavimentos, estrutura de concreto armado, laje impermeabilizada, cobertura de telhas
cermicas, fechamentos em alvenaria e revestimento da fachada em cermica.

O apartamento possui uma sala, um quarto, uma sute, sanitrio social, cozinha,
rea de servio, quarto e sanitrio de empregada, tendo ainda uma entrada social e uma de
servio, conforme Figuras de nmeros 4 a 11.


Fig. 04 Sala Fig. 05 Quarto
Fonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor
Data: 24/04/2010 Data: 24/04/2010



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Fig. 06 Sute Fig. 07 Sanitrio social
Fonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor
Data: 24/04/2010 Data: 24/04/2010


Fig. 08 Cozinha Fig. 09 rea de servio
Fonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor
Data: 24/04/2010 Data: 24/04/2010


Fig. 10 Quarto de empregada Fig. 11 Sanitrio de empregada
Fonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor
Data: 24/04/2010 Data: 24/04/2010



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Durante a vistoria foram retiradas medidas aproximadas de rea privativa do
apartamento com o intuito de confrontarmos com as documentaes obtidas (matrcula e
IPTU), sendo esta de 72,67m. Constatamos que a rea medida no local durante a vistoria
de 72,67m, encontra-se aproximadamente de acordo com a rea verificada na matrcula do
imvel de nmero 48870, datada de 28 de abril de 2009, do 6 ofcio do Registro Geral de
Imveis, da comarca de Salvador BA, sendo esta rea de 73,40m. Sendo assim, foi
levada em conta para efeito de clculo a rea verificada na matrcula.

A rea privativa a rea que subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros
elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao.

Vale ressaltar que o imvel encontra-se localizado em uma das regies mais
valorizadas da cidade.

7.0 CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO

Quadro 3 Caractersticas do logradouro

Denominao: Via Urbana
Tipo: Principal
Quantidade de Faixas: Duas
Mos de Direo: Duas
Pavimentao: Asfalto
Traado: Misto
Perfil: Plano
Iluminao Pblica: Luminrias comuns
Nvel Comercial: Alto
Fonte: Prprio autor

8.0 DIAGNSTICO DE MERCADO

De forma geral, os fundamentos da economia brasileira tm melhorado
gradativamente, com quedas peridicas das taxas de juros, aumento do volume de crdito,
baixa da inflao, contudo sem grandes evolues nos nveis de atividade econmica,
proporcionando um cenrio ainda no plenamente favorvel para investimentos em
imveis, porm com sinais mais atrativos do que os verificados anteriormente.

Especificamente com relao ao imvel a ser avaliado, temos a seguinte situao:

Nvel de utilidade do imvel a ser avaliado: alta
Nvel de oferta de imveis semelhantes ao imvel avaliando na regio: alta
Nvel de demanda de imveis semelhantes ao imvel avaliando: alta
Absoro pelo mercado de imveis semelhantes ao imvel avaliando: rpida
Conjuntura do mercado atual para imveis semelhantes ao imvel a ser avaliado:
favorvel para a venda.
Tendncia futura do mercado para imveis semelhantes imvel a ser avaliado:
manuteno dos valores atuais a curto/mdio prazo.





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9.0 TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DOS RESULTADOS

9.1 Determinao do valor do imvel

Foi utilizado o tratamento por fatores para a definio do valor de mercado do
imvel a ser avaliado, que foi obtido com base no unitrio definido para o lote padro
local, considerando-se as devidas correes especficas para adequ-lo s caractersticas do
apartamento.

O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobilirio, atravs de anncios nos jornais e contatos com corretores, imobilirias
atuantes, proprietrios e pessoas afins, conforme Quadro 7. Identificamos elementos
comparativos vlidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores
de equivalncia:

a) Equivalncia de situao

D-se preferncia a locais da mesma situao geo-scio-econmica, do mesmo
bairro e zoneamento.

b) Equivalncia de tempo

Sempre que possvel, os elementos comparativos devem apresentar
contemporaneidade com a avaliao.

c) Equivalncia de Caractersticas

Sempre que possvel deve ocorrer semelhana com o imvel objeto da avaliao
no que tange situao, grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao
meio, utilizao etc.

9.2 Homogeneizao dos valores

Concluda a pesquisa de ofertas de imveis similares faz-se necessrio a aplicao
do processo denominado homogeneizao de valores. Tal processo consiste basicamente
na aplicao de diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparveis ao
imvel s ser avaliado, pois por mais similares que sejam sempre apresentam algumas
diferenas com relao ao imvel que na maioria das vezes adotado como paradigma de
comparao.

Os diversos fatores de homogeneizao compreendem ndices cujos valores so
baseados em estudos consagrados e advm de normas avaliatrias, cabendo ao avaliador
sua correta aplicao e confiando ao seu bom senso a utilizao dos fatores que realmente
participam da formao dos preos dos imveis.

Desta forma, os formadores de preos escolhidos para o caso em questo sero
destacados e utilizados para correo das diferenas dos elementos pesquisados
comparados ao imvel a ser avaliado.




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Aps anlise do caso, considerou-se fatores de homogeneizao que sero adotados
nos clculos que resultaro no valor de mercado do imvel. Os textos explicativos de cada
um dos fatores encontram-se apresentados a seguir:

Fator Fonte (FF): comum que os preos pesquisados contenham alguma
superestimativa dos ofertantes deixando alguma margem para negociao. Para
compensar, ser adotado uma reduo nos preos pesquisados, usualmente de de
5% a 10%, mas que em determinadas condies poder ser superior, em especial
quando verifica-se super oferta local e/ou tempos excessivos de permanncia a
venda. Evidentemente nos casos de vendas ocorridas esta reduo no ser aplicada
ou em casos com ofertas no redutveis.

Fator Localizao (FL): Na maioria dos casos e para qualquer tipo de imvel, sua
localizao fator fundamental na formao de seu preo. Em grandes cidades
existem as plantas genricas de valores, utilizadas para base de tributao de
impostos territorial e predial, atravs de ndices fiscais. Estes ndices podem servir
de base para transporte de valores, porm sua aplicao direta pode trazer
distores, pois os perodos de atualizao destes ndices so geralmente longos e
podero ocorrer mudanas significativas de mercado em determinados locais, cuja
prtica vem demonstrando. Outro recurso mais prtico e eficaz a utilizao de
ndices consagrados dentro da Engenharia de Avaliaes e baseados em
observaes no mercado local. Desta forma, analisadas as condies das diferenas
de localizao, o avaliador arbitrar o ndice para transformao obedecendo aos
limites: 0,50 FL 2,0 entendendo que fora destes limites, o elemento
pesquisado no recomendvel como comparativo, no obstante sua similaridade
em outros fatores.


Fator Idade e Conservao (FIC): As diferentes idades aparentes e estados de
conservao sero ajustadas por ndices de depreciao tabelados e que tm
fundamento na vida til e necessidade ou no de reparos.
Critrio de Ross Heidecke Considera o percentual incorrido de vida til e o
estado de conservao.

O coeficiente de depreciao calculado: K = Idade aparente x 100
Vida til

A depreciao ou apreciao do fator idade e conservao de cada amostra
determinada a partir da relao entre o K do imvel em estudo com o K de cada
amostra.

As tabelas de vida til, depreciao por estado de conservao e depreciao fsica
esto apresentadas abaixo, conforme Quadros de nmeros 4 a 6.

Fator rea: O fator rea obtido para seguinte frmula rea da amostra ^ 0,125
rea do imvel

Fator vaga de garagem: O fator vaga de garagem de 5% por vaga.




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Quadro 4 Tabela de Vidas teis em funo do tipo de edificao, de acordo com o
Bureau of International Revue.

TIPO DE
IMVEL
VIDA TIL
(ANOS)
Apartamentos 50
Bancos 67
Residncias 60
Fbricas 50
Garagens 60
Celeiros 75
Hotis 50
Paiis 67
Edifcios de Escritrios 67
Lojas 67
Teatros 50
Armazns 75
Fonte: Consul Patrimonial

Quadro 5 Tabela de depreciao fsica e estado de conservao pelo critrio de
Heidecke

Estado
Condies Fsicas
de Conservao
Coeficiente
C (%)
Estado 1 Novo 0,00
Estado 1,5 Entre Novo e Regular 0,32
Estado 2 Regular 2,52
Estado 2,5 Entre Regular e Reparos
Simples
8,09
Estado 3 Reparos Simples 18,10
Estado 3,5 Entre Reparos Simples e
Importantes
33,20
Estado 4 Reparos Importantes 52,60
Estado 4,5 Entre Reparos Importantes e
Sem Valor
75,20
Estado 5 Sem Valor 100,00
Fonte: Consul Patrimonial

Quadro 6 Tabela de depreciao fsica pelo critrio de Ross-Heidecke.

Idade em
% Estado de Conservao
de
durao 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
2 0,990 0,990 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,246
2,5 0,988 0,988 0,963 0,908 0,809 0,660 0,468 0,246
3 0,985 0,985 0,960 0,905 0,807 0,658 0,467 0,245
3,5 0,982 0,982 0,958 0,903 0,805 0,656 0,466 0,244



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4 0,979 0,979 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
4,5 0,977 0,977 0,953 0,898 0,800 0,653 0,463 0,243
5 0,974 0,974 0,950 0,895 0,798 0,651 0,462 0,242
5,5 0,971 0,971 0,947 0,893 0,796 0,649 0,461 0,241
6 0,968 0,968 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
6,5 0,966 0,966 0,942 0,888 0,791 0,645 0,458 0,240
7 0,963 0,963 0,939 0,885 0,789 0,643 0,457 0,239
7,5 0,960 0,960 0,936 0,882 0,787 0,641 0,456 0,238
8 0,957 0,957 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
8,5 0,954 0,954 0,930 0,877 0,782 0,637 0,453 0,237
9 0,951 0,951 0,927 0,874 0,779 0,635 0,451 0,236
9,5 0,948 0,948 0,924 0,871 0,777 0,633 0,450 0,235
10 0,945 0,945 0,921 0,868 0,774 0,631 0,448 0,234
10,5 0,942 0,942 0,918 0,866 0,772 0,629 0,447 0,234
11 0,939 0,939 0,915 0,863 0,769 0,627 0,445 0,233
11,5 0,936 0,936 0,912 0,860 0,767 0,625 0,444 0,232
12 0,933 0,933 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
12,5 0,930 0,930 0,906 0,855 0,762 0,621 0,441 0,231
13 0,927 0,927 0,903 0,852 0,759 0,619 0,439 0,230
13,5 0,924 0,924 0,900 0,849 0,757 0,617 0,438 0,229
14 0,920 0,920 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
14,5 0,917 0,917 0,894 0,843 0,752 0,613 0,435 0,228
15 0,914 0,914 0,891 0,840 0,749 0,611 0,433 0,227
15,5 0,911 0,911 0,888 0,837 0,746 0,609 0,432 0,226
16 0,907 0,907 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
16,5 0,904 0,904 0,881 0,831 0,741 0,604 0,429 0,225
17 0,901 0,901 0,878 0,828 0,738 0,602 0,427 0,224
17,5 0,898 0,898 0,875 0,825 0,735 0,600 0,426 0,223
18 0,894 0,894 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222
18,5 0,891 0,891 0,868 0,819 0,730 0,595 0,423 0,221
19 0,887 0,887 0,865 0,816 0,727 0,593 0,421 0,220
19,5 0,884 0,884 0,862 0,813 0,724 0,591 0,419 0,219
20 0,880 0,880 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
20,5 0,877 0,877 0,855 0,806 0,718 0,586 0,416 0,218
21 0,873 0,873 0,851 0,803 0,715 0,583 0,414 0,217
21,5 0,870 0,870 0,848 0,800 0,712 0,581 0,412 0,216
22 0,866 0,866 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
22,5 0,863 0,863 0,841 0,793 0,706 0,576 0,409 0,214
23 0,859 0,859 0,837 0,789 0,703 0,574 0,407 0,213
23,5 0,855 0,855 0,834 0,786 0,700 0,572 0,406 0,212
24 0,851 0,851 0,830 0,782 0,697 0,569 0,404 0,211
24,5 0,848 0,848 0,827 0,779 0,694 0,567 0,402 0,210
25 0,844 0,844 0,823 0,776 0,691 0,564 0,400 0,209
25,5 0,840 0,840 0,819 0,773 0,688 0,562 0,398 0,208
26 0,836 0,836 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207
26,5 0,833 0,833 0,812 0,766 0,682 0,557 0,395 0,207
27 0,829 0,829 0,808 0,762 0,679 0,554 0,393 0,206
27,5 0,825 0,825 0,804 0,758 0,676 0,551 0,391 0,205
28 0,821 0,821 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204
Fonte: Consul Patrimonial




13


9.3 Pesquisa de mercado

Para avaliao do imvel a valor de mercado, procedeu-se pesquisa na regio de
forma a se obter elementos comparativos. Dentre os inmeros imveis coletados, foram
selecionados, a critrio prprio, as seguintes fichas de pesquisa. Para tornar-se um imvel
comparvel necessrio no mnimo 3 elementos, segundo a NBR 14653.


Quadro 7 Ficha de pesquisa








14






Fonte: Prprio autor




15



Fig. 12 Identificao das amostras e do imvel a ser avaliado
Fonte: Google Earth


Fig. 13 Localizao do condomnio do imvel a ser avaliado
Fonte: Google Earth



16


9.4 Homogeneizao

9.4.1 Clculo dos valores

Ser adiante calculada a mdia dos valores homogeneizados, assim como o desvio
padro, que sero utilizados para definio do intervalo de validade atravs de 30% de
variao da mdia e verificao da validade da amostra mais distante pelo critrio de
Chauvenet, conforme mostrado nos clculos abaixo, conforme Quadros 13. Vale lembrar
que caso alguma amostra esteja fora do intervalo ou no seja vlida pelo critrio de
Chauvenet, esta amostra dever ser eliminada e os clculos de mdia, do intervalo e de
Chauvenet recalculados, at todas as amostras estarem enquadradas nesses critrios, sendo
que neste caso, o nmero de amostras vlidas deve ser sempre superior a trs.

A) Mdia Homogeneizada = M = Somatria = [ (i=1,n) Xi] =
n. amostras n
M = R$ 3.165,43/ m

B) Desvio Padro = S = { [ (i=1,n) (Xi M) ] / (n 1) }

S = R$ 152,9814 / m

9.4.2 Verificao dos limites

Limite Inferior = 0,7 x M = R$ 2.215,82 / m
Limite Superior = 1,3 x M = R$ 4.115,10 / m
Todas as amostras encontram-se dentro do intervalo de confiana.

9.4.3 Critrio de Chauvenet

O critrio de Chauvenet utilizado para calcular o valor de um dado experimental
inserido em um conjunto de dados em experincia e verificar se provvel de ser um valor
anormal (Xs). No quadro de homogeneizao, Xs corresponde ao valor homogeneizado
R$/m da amostra 3 por ser o valor mais distante da mdia, conforme Quadro 13.

Calcula-se o desvio padro mdio (pm) para verificar se a amostra pode ser aceita
pelo critrio.

pm = [ (Xs M) / (S) ], onde Xs a amostra mais distante da mdia.
pm = [ ( 2.993,80 3.165,45 ) / ( 152,9814 ) ] = 1,12 (Em mdulo)

Para efeito de clculo, se o desvio padro crtico (p crtico) for menor que o desvio
padro mdio (pm), o valor considerado como sendo anormal e deve-se descartar-lo em
seguida substitu-lo.

crtico para 5 amostras = 1,65 Como crtico 1,65 > m 1,12 A amostra
3 pode ser aceita pelo critrio, conforme Quadro 8.





17




Quadro 8 crtico em funo do nmero de amostras (n)

Nmero de
amostras
utilizadas
crtico Nmero de
amostras
utilizadas
pcrtico
5 1,65 20 2,24
6 1,73 22 2,28
7 1,80 24 2,31
8 1,86 26 2,35
9 1,92 30 2,39
10 1,96 40 2,50
12 2,00 50 2,58
14 2,03 100 2,80
16 2,06 200 3,02
18 2,20 500 3,29
Fonte: Moreira, 1997

Observa-se que todas as amostras situam-se dentro do intervalo de confiana e a
amostra mais distante se enquadra no limite do critrio de Chauvenet, podendo a mdia ser
considerada vlida.

Mdia Saneada R$ 3.165,46 / m

O valor de mercado obtido a partir do produto da rea privativa do imvel em
questo com o valor da mdia saneada considerada vlida, conforme Quadro 9.

Quadro 9 Clculo do valor do apartamento

rea privativa Unitrio Valor de Mercado
(m) (R$/m) (R$)
73,40 3.165,46 232.344,80
Fonte: Prprio autor

Valor adotado

R$ 232.500,00 (Duzentos e Trinta e Dois Mil Quinhentos Reais)

O valor adotado refere-se a uma aproximao para mais ou para menos onde a
diferena entre o valor de mercado e o valor adotado acaba sendo irrisrio.

A aproximao do valor de mercado de R$ 232.344,80 para o valor adotado de
R$ 232.500,00 foi de 0,06661 % para mais.







18



Quadro 10 - Tabela de fundamentao

Item Descrio
Grau
Pontuao
III II I
1
Caracterizao
do imvel
avaliando
Completa
quanto a todas
as variveis
analisadas
Completa
quanto aos
fatores
utilizados no
tratamento
Adoo de
situao
paradigma
3
2
Coleta de
dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado
pelo autor do
laudo
Podem ser
utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
3
3
Quantidade
mnima de
dados de
mercado,
efetivamente
utilizados
12 6 3 2
4
Identificao
dos dados de
mercado
Apresentao
de informaes
relativas a
todas as
caractersticas
dos dados
analisadas,
com foto
Apresentao
de
informaes
relativas a
todas as
caractersticas
dos dados
analisadas
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
3
5
Extrapolao
conforme
B.5.2 do
Anexo B
No admitida
Admitida para
apenas uma
varivel
Admitida 3
6
Intervalo
admissvel de
ajuste para
cada fator e
para o
conjunto de
fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1
Nota: Observar subseo 9.1

TOTAL 15
Fonte: NBR 14.653 Parte 2







19



Para atingir o grau III obrigatria a apresentao do laudo na modalidade
completa.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:

a) na tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau II, 2 pontos; e do grau
III, 3 pontos;

c) o enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendendo tabela 5.

Quadro 11 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de
utilizao de tratamento por fatores

Graus III II I
Pontos Mnimos 15 9 6
Itens obrigatrios no
grau correspondente
Itens 3, 5 e 6, com
os demais no
mnimo no grau II
Item 3, 5 e 6 no
mnimo no grau II
todos, no mnimo no
grau I
Fonte: NBR 14.653 Parte 2

Quadro 12 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento
por fatores

Descrio
Grau
III II I
Amplitude do intervalo
de confiana de 80% em
torno do valor central da
estimativa
< 30% 30%-50% >50%
Fonte: Fonte: NBR 14.653 Parte 2













20



Quadro 13 Quadro de homogeneizao








Fonte: Prprio autor

VALOR REAL DO IMVEL: R$ 232.344,80 / VALOR ADOTADO R$ 232.500,00

11.0 CONCLUSES

O mtodo denominado comparativo direto de dados de mercado o mtodo mais
preciso para se determinar o mais provvel real valor de mercado de imveis localizados
nas grandes metrpoles. Tendo em vista que nas grandes cidades o nmero de imveis de
caractersticas prximas grande.

O mercado imobilirio, assim como outros mercados, contm eventos atpicos de
bens excessivamente caros ou baratos, decorrentes de fatores imprevistos ou imprevisveis



21

nos modelos de tratamento empregados. O quadro de homogeneizao de valores objetiva
expurgar tais eventos atpicos, que no devem contaminar o valor do bem em apreo. As
normas brasileiras determinam a eliminao dos dados discrepantes mediante o emprego
de mtodos estatsticos consagrados.

Os fatores empregados no quadro de homogeneizao tm a finalidade de tratar as
diferenas entres as amostras e o imvel que est sendo avaliado. Cada fator existente no
quadro majorado ou minorado com o intuito de igualar tais caractersticas. O valor
homogeneizado R$/m o resultado do produto entre a oferta R$/m e os fatores
empregados, conforme Quadro 13.

O resultado comparativo direto de dados de mercado, apesar de sua simplicidade,
um dos mais precisos pela relao direta de cotejamento com o mercado, evitando
processos indiretos de reproduo ou involutivos, que, na maioria das vezes, trazem
alguma impreciso.

O mtodo comparativo, dado as caractersticas do imvel em questo e pela
viabilidade de sua aplicao ao caso, o que mais se ajusta para a determinao do valor
de mercado do imvel.

Dentro da regio de influncia na qual o imvel est inserido foi possvel identificar
uma amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor mdio confivel, sendo
ainda evidenciados padres de comportamento e tendncias de mercado. Tal fato levou a
aplicao do mtodo comparativo, com maior preciso para o caso em questo.

No trabalho nenhuma amostra que compes a pesquisa foi descartada para efeito de
clculo, pois todas encontraram-se dentro do intervalo de confiana de 30% e a amostra
mais distante da mdia foi aceita pelo critrio de Chauvenet. Caso uma das amostras
estivesse fora do intervalo, seria necessrio expurg-la e incluir mais um imvel de
caractersticas prximas as do imvel que est sendo avaliado.

Um dos fatores mais importantes para efeito de clculo o denominado de idade
conservao, pois foi levada em considerao a idade aparente do bem, e no a idade real,
e seu estado de conservao. aplicado o mtodo de depreciao de Ross-Heidecke em
que as diferentes so ajustadas por ndices de depreciao tabelados e que tm fundamento
na vida til e necessidade ou no de reparos.

O avaliador deve procurar apurar indcios de qualidade e freqncia da manuteno
e da conservao do bem, que se demonstram no estado geral dos revestimentos, de
funcionamento das instalaes, etc.

O valor de mercado modernamente definido como quantia mais provvel pela
qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referncia, dentro das condies
do mercado vigente. Sendo assim o valor de mercado do apartamento avaliado neste
trabalho, em seis meses poder ser outro, podendo ser caracterizado desta forma que a
Engenharia de Avaliaes no representa um nmero exato e sim uma expresso monetria
terica e mais provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um imvel. Isto no significa que eventuais negociaes efetivas no
possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de



22

aspectos especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas. Afinal de contas em
todos os trabalhos de avaliao de imveis necessrio que se verifique a tendncia de
ocupao e uso da regio e da arquitetura e concepo dos imveis, que efetivamente so
absorvidos pelo mercado.


Finalmente, o autor deste trabalho pretendeu apresentar a tcnica disponvel na
engenharia de avaliaes, e que pode se estender formao profissional do engenheiro
para lidar com novos conceitos estatsticos. medida que o ambiente de pesquisa evolui,
existe necessidade de adaptar-se s novas condies, e desta forma importante que a
introduo desta tcnica fornea, alm da compreenso geral do procedimento, tambm o
conhecimento de quando ela pode ser aplicada e para quais casos so as nicas adequadas.

12.0 REFERNCIAS

ABNT NBR 14.653 1:2001 Avaliao de bens. Parte 1: Procedimentos gerais.

ABNT NBR 14.653 2:2004 Avaliao de bens. Parte 2: Imveis urbanos.

BERRINI, L. C. Avaliaes de imveis, So Paulo, SP, 1949.

CAIXA ECONMICA FEDERAL Normas e Procedimentos.

CONSUL PATRIMONIAL. Escritrio de Engenharia. Modelo apartamento.Excel,
Verso 97-2003.

IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Avaliaes para
garantias So Paulo: PINI, 1983.

IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - Engenharia de
Avaliaes, 1 edio, SP, Editora Pini.

IBAPE Norma de avaliao de imveis urbanos Ibape/SP 2005.

ISTO, Salvador: Ano 34, n 2114, 19 de Maio de 2010.
LOPES, J. Tarcsio Doubek Depreciao de edificaes, So Paulo, Set. /1995.

MOREIRA, A. Princpios de Engenharia de Avaliaes, So Paulo, Pini: Escola
Nacional de Habitao e Poupana, 1984.

MOREIRA, A. L. Princpios de Engenharia de Avaliao, 4 edio, SP, Pini, 1997.