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Escola Politcnica da Universidade de So Paulo, Alameda Graja, 482, apto 41, Alphaville
Barueri -SP, Brasil e denis.espinosa.cezar@hotmail.com
2
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo e rogrio.santovito@gmail.com
3
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo e fbamato@hotmail.com
RESUMO
O presente trabalho tem como objetivo principal entender o conceito de investimentos imobilirios com
foco especulativo, analisar os riscos e os fatores urbanos incidentes neste tipo de operaes, bem como
identificar e comparar a qualidade do investimento de algumas alternativas existentes no mercado,
voltadas a pequenos e mdios investidores pessoas fsicas. Para tanto, foram estudadas alternativas de
investimentos em ativos reais, ou seja, investimentos realizados mediante a aquisio direta de imveis,
limitados capacidade de recursos disponveis por parte dos investidores pessoas fsicas, definidas neste
trabalho em at R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Dessa forma, este estudo no tem por pretenso
analisar alternativas de investimentos imobilirios indiretos, tais como aes, debntures ou quotas de
fundos de investimentos imobilirios (FII), bem como investimentos de base imobiliria, como shopping
centers e escritrios corporativos, os quais em geral so voltados a investidores profissionais com maior
disponibilidade de recursos, e que tm como objetivo a obteno de renda de mdio e longo prazo.
A partir da identificao de algumas alternativas de investimentos imobilirios existentes na regio em
estudo, precedidos por uma anlise de fatores preponderantes, tais como zoneamento, operao urbana
incidente, custos de aquisio/ venda e tributao dos investimentos imobilirios, foram estimadas as
rentabilidades possveis de serem auferidas pelos investidores pessoas fsicas, analisados os impactos dos
fatores de risco incidentes, bem como os prazos de liquidao dos ativos: (i) em curto prazo (aps 2 anos
da aquisio) ou (ii) em mdio prazo (aps 4 anos da aquisio). Ao final do trabalho, realizou-se tambm
uma anlise comparativa dos fatores positivos e negativos de cada alternativa de investimento selecionada
para o estudo de caso, a qual tem por intuito servir como referncia metodolgica de anlise para a
deciso futura de novos investimentos por investidores pessoas fsicas.
Palavras-chave: investimento imobilirio, pessoa fsica, especulao imobiliria, fatores de riscos,
valorizao imobiliria
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1.
INTRODUO
11,25 %
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
Fonte: Bacen
Como conseqncia, ao longo deste perodo citado (2005 a 2010), houve uma forte migrao de
recursos especulativos em investimentos de renda fixa, para investimentos de renda varivel, tal
como o mercado de capitais, o qual apresentou grandes volatilidades e conseqentemente perdas
significativas aos seus investidores. O grfico do ndice Bovespa (Ibovespa), importante
indicador do desempenho mdio das cotaes do mercado de aes brasileiro 2 , demonstra a
grande desvalorizao sofrida pelas aes em dado momento do perodo mencionado.
1
Taxa Selic: obtida pelo Banco Central do Brasil mediante o clculo da taxa mdia ponderada e ajustada das
operaes de financiamento por um dia (taxa originada de taxas de juros efetivamente observadas no mercado),
serve como referncia de mercado para a remunerao de aplicaes financeiras de renda fixa, tais como ttulos
pblicos do governo, cadernetas de poupana e fundos de investimentos.
ndice Bovespa (IBOVESPA): As aes integrantes da carteira terica do ndice Bovespa respondem por mais de
80% do nmero de negcios e do volume financeiro verificados no mercado vista (lote-padro) da
BM&FBOVESPA.
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30.000
20.000 24.485
10.000
0
IBOVESPA MDIO
A instabilidade na bolsa de valores, impactada pela crise financeira mundial3, provocou uma
reavaliao por parte dos investidores de seus investimentos especulativos em renda varivel, ao
mesmo tempo em que passaram a enxergar no mercado imobilirio uma alternativa de
investimentos com possibilidades de ganhos expressivos a curto/ mdio prazo, com menores
riscos e menores flutuaes de preos envolvidos.
Os preos mdios de lanamentos4 de imveis residenciais no municpio de So Paulo consistem
em um dos indicativos de mercado que expressa o aumento geral dos preos dos ativos
imobilirios, observados nos ltimos anos no pas, fato este que impulsionou muitos investidores
pessoas fsicas a adquirem imveis com o intuito de auferir ganhos financeiros em um curto/
mdio prazo, acreditando na rpida valorizao dos preos.
A crise financeira mundial teve seu estopim em setembro de 2008 com a declarao de concordata do banco de
investimentos Lehman Brothers nos Estados Unidos.
4
O aumento dos preos mdios de lanamento dos imveis residenciais na cidade de So Paulo, ainda que no
represente um histrico de valorizao real de todo o mercado imobilirio nacional, exemplifica a valorizao de
preos observada nos ltimos anos.
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Aumento acumulado
dos preos (%)
7.500,00
139%
7.000,00
6.500,00
6.000,00
5.000,00
84%
6.543
4.500,00
4.968
4.455
3.989
3.619
3.770
4.773
3.522
3.085
2.853
2.598
2.921
4.367
3.049
2.473
2.354
2.233
2.188
4.218
3.189
3.190
3.027
7.243
74%
4.000,00
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
1 DORM
2005
5.500,00
96%
2.940
150%
140%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Preos Mdios
R$/ m til
2006
2 DORMS
2007
2008
2009
3 DORMS
2010
4 OU + DORMS
Fonte: Embraesp
1.2. Objetivos
Tendo em vista o forte interesse atual de pessoas fsicas em adquirir imveis como alternativas
de investimentos, e ainda, adotando como premissa que estes investidores no profissionais, de
modo geral, tm acesso a uma quantidade reduzida de informaes de mercado, bem como uma
conscincia limitada da necessidade de planejamento econmico-financeiro para a realizao de
investimentos imobilirios, o presente trabalho tem como objetivo estudar o conceito da
especulao imobiliria, entendendo suas origens, as alternativas de investimentos existentes, os
custos e tributos incidentes, os aspectos urbanos que apresentam influncia na valorizao
imobiliria e os riscos envolvidos nestas operaes. A anlise conjunta de todos estes fatores,
bem como de seus impactos na qualidade do investimento, permitir aos investidores pessoas
fsicas uma leitura mais clara das operaes imobilirias com foco especulativo e dessa forma,
servir como embasamento para a realizao de futuros investimentos.
Vale destacar que o presente trabalho no ter como foco a anlise de alternativas indiretas de
investimentos imobilirios ou operaes lastreadas em imveis, tais como aes, debntures de
incorporadoras, fundos imobilirios, certificados de recebveis imobilirios ou quotas de fundos
de investimentos imobilirios (FII), mas sim a anlise de ativos imobilirios reais como meio de
especulao e conseqentemente aumento de capital em curto e mdio prazo. Tambm no sero
estudados investimentos de base imobiliria, tais como shopping centers e escritrios
corporativos, mas sim investimentos imobilirios voltados s pessoas fsicas, que apresentem
liquidez e que permitam um ganho de capital ocasionado pela valorizao estimada do ativo em
um curto/ mdio prazo.
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2.
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locao dos imveis, e sendo assim, consistem em investimentos de mdio/ longo prazo, os quais
de acordo com a definio de ROCHA LIMA [1994] so:
[ ... ] os que tm a renda dos investimentos na sua implantao
associada ao desempenho da operao que se verificar com base
no imvel, seja meramente a sua locao por valor fixado, seja pela
explorao de uma determinada atividade, da qual se deriva a
renda, como no caso dos shoppings centers e dos hotis.
Os EBIs consistem em alternativas que, em geral, requerem expressivos volumes de
investimentos, tais como shopping centers, edifcios de escritrios corporativos, condomnios de
galpes logsticos e sendo assim, no condizem com o perfil de investidores de pequeno e mdio
porte, interessados na aquisio direta de imveis, mas sim com o de investidores pessoas
jurdicas, investidores profissionais do mercado imobilirio ou at mesmo grandes investidores
pessoas fsicas.
J os empreendimentos imobilirios so produzidos por incorporadoras/ construtoras e
destinados venda de unidades autnomas, a partir da fase de lanamento do empreendimento
(fase anterior ao incio de obras), e dessa forma, tm seu retorno atrelado s receitas de venda/
revenda dos ativos. Estes empreendimentos segundo ROCHA LIMA [1993] podem ser
habitaes, escritrios 6 , lojas, lotes, imveis para uso industrial, e por se constiturem em
alternativas de investimentos que exigem, em geral, volumes de recursos menos expressivos e
ciclos de investimento-retorno com menores prazos, apresentam-se como alternativas mais
similares aos objetivos de um investidor imobilirio pessoa fsica com foco especulativo, tema
de estudo do presente trabalho.
2.2. A Rotina de Planejamento e os Indicadores de Qualidade do Investimento
O ato de se realizar um planejamento econmico e financeiro prvio em um dado investimento,
tambm conhecido como anlise da qualidade do investimento, deveria ser uma pratica usual de
mercado entre todos os nveis de investidores, nos mais diversos ramos de atividades.
Investimentos realizados por grandes empresas, por investidores profissionais pessoas jurdicas e
at mesmo por grandes e mdios investidores pessoas fsicas, em geral, so embasados por uma
anlise previa criteriosa do investimento e do mercado do ramo de atividade especfico.
No mercado imobilirio, grandes incorporadoras e grandes investidores utilizam-se de
parmetros previamente definidos, os quais servem como ferramentas para a validao de um
possvel investimento. No entanto, neste mesmo mercado, muitas empresas e investidores
pessoas fsicas de pequeno e mdio porte, nem sempre utilizam os critrios adequados de
anlises de investimento, e ainda, no raramente existem compradores que adquirem imveis
como investimentos pessoais, os quais so encarados como uma alternativa com riscos
desprezveis ou at mesmo inexistentes, bem como uma alternativa na qual no se corre o risco
da perda do capital inicial investido.
Entende-se aqui como escritrios destinados venda, salas comerciais com metragens pequenas, cuja estrutura de
lanamento, comercializao e de investidores, se assemelha aos parmetros residenciais, diferentemente dos
escritrios corporativos, caracterizados por grandes lajes e destinados reteno como renda (locao).
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J o segundo indicador citado por ROCHA LIMA [1990], consiste na taxa de retorno dos
investimentos, a qual de modo geral deve se apresentar superior Taxa de Atratividade (TAT)
definida, e calculada sobre o fluxo de investimento/ retorno estimado no modelo inicial de
planejamento, podendo ser mensurada por dois conceitos:
Segundo ROCHA LIMA [1990] a taxa interna de retorno reflete uma postura de aceitar mais
riscos, medida que considera um nico retorno para todos os recursos j aplicados ou a serem
aplicados ao longo do ciclo de investimento em um ativo imobilirio. J o conceito de Taxa de
Retorno Restrita (TRR) a taxa de retorno com conceito de menor risco, visto que considera o
provisionamento inicial de todo o volume de investimentos necessrios ao longo do ciclo de
investimento (IP 0), os quais sero rentabilizados em uma aplicao de risco baixo e de alta
liquidez, at que estes recursos sejam efetivamente investidos em uma operao imobiliria, e a
partir de ento, serem rentabilizados taxa proveniente do prprio ativo imobilirio. Ou seja, no
caso de um investidor imobilirio adquirir um ativo com pagamento do preo parcelado, por
exemplo, no conceito de Taxa Interna de Retorno, todos os recursos imobilizados em uma
aplicao financeira para aquisio deste ativo, tero a mesma rentabilidade dos recursos j
investidos neste ativo, o que no ocorre na prtica. J o conceito de Taxa de Retorno Restrita
considera uma remunerao dos recursos provisionados a uma taxa de mercado de baixo risco,
tal como o Custo de Oportunidade (COP) deste investidor e medida que os recursos vo sendo
aplicados no pagamento do preo do ativo, vo sendo remunerados taxa de retorno do negcio
imobilirio especfico.
Sendo assim, a rentabilidade buscada pelo investidor pessoa fsica deve estar idealmente acima
de sua taxa de atratividade e necessariamente acima de seu custo de oportunidade, justificando
assim a tomada de riscos envolvidos em uma operao imobiliria, comparativamente a outros
tipos de investimentos com menores riscos. E ainda, a estimativa da taxa de retorno futuro de um
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investimento imobilirio deve ser mensurada pelo conceito de Taxa de Retorno Restrita (TRR),
conforme equao expressa a seguir.
Figura 3 Equao da Taxa de Retorno Restrita (TRR)
Sob a tica do investidor imobilirio, vale ainda analisar a possvel flutuao da TRR estimada,
mediante a alterao simultnea (flutuao cruzada) das principais premissas do fluxo de caixa e
dos fatores de riscos associados s operaes de compra e venda de imveis, visto que de acordo
com ROCHA LIMA; MONETTI; ALENCAR [2011]:
Riscos so descritos, no medidos. Se fosse possvel medir riscos
para, por exemplo, dizer que um indicador de risco est em 100,
mas que em nenhuma circunstncia poder ser menor que 90, seria
possvel afirmar que o patamar de 90 representa uma certeza e,
conseqentemente, uma configurao isenta de riscos. [...]
Entretanto, fazer a imagem de riscos somente de uma forma
descritiva no monitora o decisor com informaes que facilitem a
deciso. Ao contrrio, a mera enunciao dos riscos de desvios de
comportamento e desempenho, sem uma indicao de sua
repercusso na qualidade do investimento, pode deixar o decisor
sem condies at de reconhecer meios de gerenciamento ou
proteo para mitigar o efeito dos riscos de maior impacto.
necessrio, portanto, tomar medidas que, na linguagem dos
negcios, se denominam medidas de riscos, mas que, na realidade,
se tratam de medidas do impacto de desvios de comportamento e
desempenho sobre os indicadores da qualidade. Acaba-se por dizer,
de forma quase imprpria, que a medida dos riscos a medida da
intensidade de desvio dos indicadores da qualidade, avaliando o
comportamento do empreendimento segundo cenrios estressados.
E ainda, tendo em vista que a rentabilidade exigida em um investimento est diretamente
atrelada aos nveis de exposio a riscos aos quais os investidores esto submetidos, e baseandose no conceito de que os investimentos imobilirios com foco especulativo, em geral, apresentam
riscos inferiores a uma incorporao imobiliria convencional (conforme detalhado no captulo
seguinte), de se esperar uma taxa de retorno restrita (TRR) inferior quelas praticadas em
incorporaes. Conforme ROCHA LIMA; MONETTI; ALENCAR [2011]:
Terreno estocado no tende a valorizar na mesma taxa de retorno
encontrada nos empreendimentos. A tendncia valorizar a uma
taxa muito inferior, tendo em vista os binmios [risco x
rentabilidade] que se forma no mercado. O estoque de terreno um
empreendimento em si mesmo, de risco baixo comparado ao risco
de empreender em real estate para vender um produto. [...] Estocar
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3.
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construo e formatao do produto e o preo final de venda do imvel estimado. E ainda, apesar
de possuir certo nvel de ingerncia sobre a formatao e a produo do imvel, corre diversos
riscos atrelados aquisio de terrenos, formatao do produto correto, aprovao do
empreendimento junto aos rgos pblicos competentes, construo e entrega de obras em
condies e prazos acordados, demanda de venda do produto (existncia de compradores).
Os investidores imobilirios empreendedores caracterizados por fundos de investimentos,
property companies8, fundos de penso, bancos de investimentos e at mesmo investidores
pessoa fsica, so os responsveis pela estruturao do funding para implantao dos
empreendimentos, junto s incorporadoras, ou seja, aportam recursos no desenvolvimento de
empreendimentos ou at mesmo diretamente nas incorporadoras. Dependendo do nvel de
envolvimento e no estgio em que aportam recursos, estes investidores podem correr os mesmos
riscos incidentes nas incorporadoras, tais como a aprovao do empreendimento, a construo e
entrega de obras, a existncia de demanda de locao e de venda do produto e ao grande volume
de investimentos concentrados em um mesmo empreendimento. E ainda, podem ou no
apresentar certa ingerncia dos produtos imobilirios desenvolvidos e tm sua remunerao
atrelada tambm ao valor agregado no produto, entre a fase de construo e a fase de explorao
ou de venda do ativo, ou seja, investem tambm na valorizao imobiliria estimada entre o ciclo
de investimento e desinvestimento.
J os investidores imobilirios com foco puramente especulativo (investidores passivos), tais
como grandes investidores imobilirios profissionais (pessoa jurdica) ou at pequenos e mdios
investidores pessoa fsica, adquirem imveis ou frao ideais deles, no para uso prprio ou para
renda, mas como investimento de curto a mdio prazo. Estes investidores, em geral, investem na
fase de lanamento das unidades destinadas venda pela incorporadora, em imveis em
construo, em terrenos suscetveis forte valorizao ou ainda em imveis prontos, expondo-se
desta forma a uma menor quantidade de riscos. Em contrapartida, seus respectivos retornos sobre
os investimentos apresentam patamares inferiores comparativamente ao estimado pelas
incorporadoras e investidores empreendedores, ainda que ambos apresentem o mesmo intuito
final de ganho de capital ocasionado pela valorizao do ativo ao longo do tempo.
Nota-se que a figura do investidor empreendedor e a do investidor com foco puramente
especulativo se mesclam, visto que os mesmos apresentam muitas vezes caractersticas similares
de realizao de investimentos e busca da obteno de lucro com os ativos imobilirios. Tambm
se mesclam a figura do incorporador e a do investidor, visto que as incorporadoras, muitas vezes,
aportam recursos prprios no desenvolvimento de empreendimentos. No entanto, o que
diferencia cada um deles a atividade desenvolvida no ciclo imobilirio, o nvel de exposio ao
risco e a estimativa de rentabilidade dos investimentos.
Por ltimo, destaca-se a figura do usurio final, o qual se caracteriza pela(s) empresa(s)
ocupante(s) de um empreendimento, pelo(s) morador(es) de um imvel, pelo(s) profissional(is)
liberal(is) que utiliza(m) um imvel como ambiente de trabalho, cujos intuitos consistem na
utilizao do espao fsico dos imveis e no necessariamente obteno de lucros com a
aquisio, explorao ou venda desses ativos.
Property Companies: empresas patrimonialistas que adquirem imveis como investimentos, os quais tem como
receitas as rendas originadas pela locao de seus empreendimentos, bem como pela obteno de lucros com a
valorizao e revenda destes ativos.
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Dessa forma, cabe destacar que o presente trabalho foi desenvolvido sob a tica de um destes
agentes especficos do mercado imobilirio, o investidor com foco especulativo pessoa fsica de
pequeno e mdio porte, cujos fatores de riscos e caractersticas dos investimentos sero
apresentados em detalhes adiante.
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Moedas;
Mercadorias;
Metais Preciosos;
Artigos de Artes e Antiguidades;
Aes;
Derivativos, ou
Imveis.
10
Derivativos consistem em ativos financeiros negociados no mercado, os quais derivam de alguns ativos principais
como aes, juros, moedas e mercadorias, os quais servem como meio de proteo das empresas sobre eventuais
flutuaes de preo futuro, ou seja, funcionam originalmente como um instrumento de gerenciamento de risco
(hedge). No entanto, configuram-se tambm como um forte instrumento de especulao por parte de investidores,
os quais, por exemplo, compram opes de uma determinada ao da bolsa de valores, a valores atuais de mercado,
acreditando em sua valorizao futura de preo, correndo o risco de que caso o preo da ao caia, tenha que pagar
pelo preo inicialmente ajustado (superior ao preo desta ao no mercado vista).
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11
O terreno da famlia Matarazzo com 12.947 m, localizado na Av. Paulista esquina com a Rua Pamplona foi
vendido no final de 2007 por R$ 125 milhes para o desenvolvimento futuro de um shopping center e uma torre de
escritrios corporativos.
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3.4.1
Riscos Macro-Econmicos
O pequeno e mdio investidor pessoa fsica apresenta em geral uma disponibilidade de recursos
limitada e dessa forma, deve ter pleno conhecimento das variveis macro-econmicas e de todos
os custos incidentes em uma operao imobiliria, visando no comprometer sua capacidade
financeira, bem como a rentabilidade almejada. Como exemplo, as flutuaes de ndices
inflacionrios podem alterar o fluxo de desembolso do preo em uma aquisio imobiliria com
pagamento parcelado, alterando no apenas o volume de investimentos inicialmente previstos,
como tambm o retorno esperado. De acordo com AMATO [2009]:
Quando da anlise da qualidade de investimento, potenciais
interessados observam os condicionantes de cunho polticoeconmico que possam afetar a implantao do empreendimento ou
a capacidade do empreendedor em honrar compromissos
assumidos.
Fazendo um paralelo entre o empreendedor citado por Amato e o investidor especulativo pessoa
fsica, necessrio que este ltimo entenda e analise os riscos de uma possvel flutuao
expressiva da inflao, a qual possa comprometer sua capacidade de investimento, bem como a
qualidade do investimento a ser realizado.
3.4.2
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melhor hora de vender ? Ora, quando est alto, claro. [ ... ] ... esta
frmula aparentemente to simples, dificlima de ser posta em
prtica. Boa parte dessa dificuldade se deve ao fato de que o
especulador tem de ir contra a presso da opinio pblica. Como
regra geral, o preo de uma ao, ou de qualquer outro objeto de
especulao com igual fluidez, cai quando um nmero significativo
de pessoas passa a crer que no vale a pena compr-la. Quanto
menos interessante acharem que , mais desce o preo. [ ... ] ... a
hora de comprar precisamente quando a grande maioria est
dizendo que no deve comprar. Na hora de vender, a verdade o
contrrio. O preo de um objeto de especulao sobe quando um
grande nmero de compradores briga para adquiri-lo.
Nota-se que o timing adequado de aquisio e de venda consiste em um risco de extrema
importncia para anlise de um investidor especulativo, sendo ainda de maior relevncia em
investimentos imobilirios, visto que os imveis por melhor localizao que estejam, ou ainda,
por mais adequados que sejam demanda de uma determinada regio, no apresentam liquidez
instantnea, tal como uma ao ou um derivativo 12 , os quais apresentam liquidez diria. A
deciso de comprar e principalmente de vender um imvel no imediatamente seguida pela
efetivao do ato de comprar ou de vender, mas sim necessita de um prazo para encontrar um
imvel com as caractersticas e com o preo adequado, bem como de um perodo para encontrar
um comprador, seja ele investidor, incorporador ou usurio final, disposto a adquirir determinado
imvel nas condies comerciais almejadas.
Cabe ainda ressaltar que do ponto de vista do investidor especulativo, produtos em fase de
lanamento13, tal como apartamentos e salas comerciais, em geral, apresentam uma condio de
preo mais favorvel e uma condio de pagamento mais elstica, conferindo assim um cenrio
mais propcio para a realizao de operaes imobilirias especulativas, e sendo assim, devem
ser analisados pelo investidor como um fator de influncia no timing adequado de aquisio
destes imveis em desenvolvimento.
Dessa forma, o investidor imobilirio com foco especulativo deve acompanhar constantemente
as notcias do mercado, identificar previamente tendncias e tentar antever uma possvel
valorizao ou desvalorizao futura do imvel, evitando assim a aquisio de ativos aps a
valorizao originada de vrias melhorias urbanas previamente realizadas, ou ainda, vender um
imvel anteriormente ao desenvolvimento de novos equipamentos urbanos, de novas edificaes
em aprovao, ou de novas infra-estruturas urbanas iminentes, as quais possam agregar valor ao
imvel.
3.4.3
A aquisio de produtos imobilirios com foco no ganho financeiro mediante a revenda deve ser
embasada pelo binmio qualidade x preo, fatores estes determinantes na insero de mercado
dos imveis. Conforme ROCHA LIMA; MONETTI; ALENCAR [2011]:
12
Aes e Derivativos apresentam liquidez diria, desde que comprados ou vendidos pelo valor corrente de
mercado.
13
Fase de lanamento caracteriza-se pelo perodo inicial de vendas de imveis em incorporao, que ocorre
previamente ao incio da construo do empreendimento.
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3.4.4
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14
O valor de aquisio para clculo do imposto de renda, no considera eventuais reajustes inflacionrios no preo
de pagamentos parcelados, nem eventuais juros cobrados pela incorporadora ps chaves.
15
A certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo seguindo-se as exigncias
(legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de projetos.
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conforme Apndice A - Parte I, o qual definido e tabelado por cada municpio, podendo assim
sofrer alteraes de valores, conforme a localidade do imvel adquirido/ vendido.
4.
Sob a tica de um investidor imobilirio pessoa fsica com nfase na especulao, se faz
necessrio o entendimento de alguns dos principais aspectos que apresentam interferncias
diretas na valorizao e na liquidez dos ativos imobilirios, sejam eles relativos a uma
localizao/ regio especfica da cidade ou relacionados especificamente aos imveis.
16
Infra-estrutura urbana: local servido por rede de gua potvel, rede de esgoto, energia
eltrica, rede telefnica, boa iluminao pblica, rede de gs encanado, cabeamento de
TV, mobilirio urbano (lixeiras, telefones pblicos, pontos de nibus, etc);
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40%
30%
25%
25%
20%
20%
15%
15%
10%
0%
QUALIDADE AMBIENTAL
ACESSIBILIDADE, SISTEMA
VIRIO E DE TRANSPORTES
COMRCIO E SERVIOS
INFRA-ESTRUTURA URBANA
ASPECTOS SCIOECONMICOS
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4.2.1
O Zoneamento
17
Desmembramento: consiste na permisso municipal para diviso de um determinado lote, terreno ou gleba em
reas menores;
18
Remembramento: consiste na permisso municipal para juno de um determinado lote, terreno ou gleba em reas
maiores;
19
O Coeficiente de Aproveitamento Bsico define o potencial construtivo de um determinado lote, terreno ou gleba,
sem o pagamento de qualquer contra-partida financeira aos rgos pblicos competentes, ou seja, consiste no fator
multiplicador da rea do terreno que permite calcular a rea computvel mxima a ser desenvolvida sobre uma
determinada rea, ou ainda, relao entre a rea edificvel e a rea do terreno.
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Estas diretrizes definidas pelo zoneamento especfico de cada cidade apresentam grande
relevncia na valorizao individual dos imveis, visto que por meio das mesmas possvel
alterar o vetor de crescimento de uma cidade, modificar o potencial construtivo de terrenos,
definir as principais caractersticas de implantao fsica dos empreendimentos (gabaritos de
altura, recuos, reas verdes permeveis), bem como os usos permitidos em um determinado lote
especfico, influenciando dessa forma na composio de preos dos imveis.
A modificao de usos permitidos em um dado terreno, por exemplo, pode gerar um impacto
direto de valorizao ou de desvalorizao deste ativo. Na cidade de So Paulo, por exemplo,
antigos bairros de uso predominantemente industrial, tal como a Mooca, vm passando por um
processo recente contnuo de novos lanamentos e de valorizao de preos, ocasionados pela
modificao prvia do zoneamento municipal, o qual permitiu o desenvolvimento de
empreendimentos de uso comercial e residencial na regio. Por outro lado, neste mesmo bairro
(Mooca), alguns dos terrenos existentes foram decretados como ZEIS 20 e conseqentemente
tiveram seu valor de mercado reduzido, ocasionado pelo tipo de produto imobilirio possvel de
ser desenvolvido e pela reduo da liquidez destes imveis.
J o parcelamento do solo pode interferir no padro construtivo de uma regio, induzindo o
desenvolvimento futuro e o valor de mercado dos ativos imobilirios. Como exemplo, o
empreendimento Espao Cermica21, localizado na cidade de So Caetano SP, mediante o seu
zoneamento urbano, foram implementadas restries de tamanho mnimo dos lotes a serem
edificados e a impossibilidade de desmembramentos futuros. Alm disso, permitiu-se o
remembramento destes mesmos lotes, incentivando o desenvolvimento de empreendimentos de
mdio/grande porte, voltados a um pblico de maior poder aquisitivo, agregando assim um maior
valor aos imveis de todo o empreendimento.
Por sua vez, a alterao dos parmetros construtivos de um terreno ou gleba, podem tambm
agregar ou desagregar valores a um imvel especfico. O aumento do coeficiente de
aproveitamento de uma regio ou de um lote especfico, por exemplo, pode gerar uma mais valia
ao solo, medida que permite a construo de um maior volume de reas vendveis/ locveis
sobre um determinado terreno. Utilizando-se o mesmo exemplo anterior, o Espao Cermica
apresenta um zoneamento que permite a construo de torres residenciais com at 5,0 vezes a
rea do terreno, enquanto que os terrenos adjacentes permitiam a construo de 2,0 a 3,0 vezes22.
Este fato permitiu s incorporadoras do empreendimento, ter uma maior explorao do ponto de
vista comercial das glebas adquiridas (maior volume de reas privativas), fato este que ocasionou
a valorizao dos terrenos do empreendimento, comparativamente aos terrenos lindeiros
existentes.
Ou ainda, a inexistncia de gabaritos de altura em um dado terreno, no qual se torna possvel a
explorao de todo o potencial construtivo definido por lei, em oposio a terrenos adjacentes
inseridos no mesmo zoneamento, mas que apresentam restries de altura para a construo de
edificaes consiste em outro aspecto do zoneamento capaz de interferir nos valores de um
20
ZEIS: Sigla referente s Zonas Especiais de Interesse Social, as quais consistem em reas com restries
construtivas, cujo nico uso permitido o desenvolvimento de habitaes voltadas para a populao de baixa renda.
21
Bairro planejado de uso misto, localizado na Avenida Guido Aliberti na cidade de So Caetano SP, cujo
empreendimento contempla glebas de usos exclusivamente residenciais multi-familiar, glebas comerciais, gleba para
shopping center e condomnio de lotes unifamiliares.
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imvel e dessa forma, assim como os aspectos mencionados anteriormente, deve ser de
conhecimento prvio de qualquer investidor imobilirio.
4.2.2
O Solo Criado
O conceito do Solo Criado originado na Frana consiste nas reas construdas que excedem o
montante da rea original de um terreno urbano, ou seja, consiste na possibilidade de uma maior
explorao, por parte do incorporador/ empreendedor, do coeficiente de aproveitamento bsico
de um imvel, tambm chamado de coeficiente de aproveitamento mximo. Em geral,
municpios por meio de suas respectivas leis de zoneamento utilizam este recurso como forma de
impulsionar o desenvolvimento urbano e de captar novos recursos para a ampliao da infraestrutura, e ainda, por concentrarem a aplicao destes recursos em uma mesma regio, bem
como pelo conseqente aumento do interesse por parte dos incorporadores/ empreendedores,
acabam ocasionando uma valorizao adicional nestas localidades. Segundo ROCHA LIMA
[1988]:
Para resolver problemas de uso e cooperao do solo nos ncleos
urbanos mais ocupados e j providos de infra-estrutura, as
municipalidades tm procurado promover adensamento de
ocupao, com o objetivo principal de melhor viabilizar os
investimentos j aplicados, como tambm a necessidade de
recursos para extenso das redes de servio. Os terrenos que
recebem esta regalia tm, ento, potencializada sua capacidade de
aproveitamento, o que certamente gera a possibilidade de se
alcanar maior rentabilidade na sua explorao, com o produto
imobilirio. Assim, se a municipalidade concede o direito de
explorar mais intensamente um determinado terreno urbano, justo
que seja participante da rentabilidade agregada, na proporo do
benefcio concedido e numa medida que leve em considerao que
esta no participar dos riscos do negcio. [...] Quando se confere a
determinado imvel um incremento no seu coeficiente de
aproveitamento, o procedimento equivale considerao de que
est entregando ao proprietrio mais rea que a real do terreno
estabelece-se o solo criado.
No Brasil, entre os instrumentos de polticas pblicas urbanas23 que se utilizam do conceito de
solo-criado, destacam-se os seguintes:
23
Nota: As polticas pblicas urbanas, tais como a outorga onerosa e a operao urbana foram implementadas no
Brasil pelo Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, pela qual se obrigaram os municpios brasileiros
com mais de 20.000 habitantes a desenvolver e aprovar, por meio de uma lei municipal, um Plano Diretor
Estratgico.
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4.2.3
24
Fonte: Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, artigo 33, inciso VII, pargrafo 1.
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5.
CONCLUSES
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Por fim, vale destacar que o presente trabalho foi desenvolvido sobre a tica do conceito de
aquisio de ativos imobilirios como alternativa de investimentos de curto a mdio prazo. Dessa
forma, em caso de aquisio e manuteno destes ativos a longo prazo, caberia um novo estudo
detalhado, por meio do qual fossem exploradas as possibilidades de gerao de renda destes
imveis (locao) e uma anlise criteriosa dos fatores positivos e negativos da reteno destes
ativos como patrimnio, podendo assim configurar-se como tema de trabalho de um estudo
futuro complementar.
6.
REFERNCIAS
RAE
(Real
Academia
Espaola),
2011.
Disponvel
em
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