USO DAS NORMAS DE

AVALIAO DE IMVEIS
(NBR 14.653: 2004)
EM PROCESSOS DE
DESAPROPRIAO
WILLIAN BORELLI POLZL
ENGENHEIRO FLORESTAL
ASSESSORIA DE ENGENHARIA AMBIENTAL
SUPERINTENDNCIA CAMPOS GERAIS

BASES DA NORMA 14.653-3

Nmero de dados de mercado
efetivamente utilizados
Qualidade dos dados colhidos no
mercado de mesma explorao
Visita dos dados mercado por
engenheiro de avaliao
Critrio
adotado
para
avaliar
construes e instalaes
Critrio
adotado
para
avaliar
produes vegetais
Apresentao do laudo
Utilizao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado
Identificao dos dados amostrais
documentao do imvel
localizao e identificao
Documentao do imvel

para

Condio

pt

Condio

pt

3(K+1); >5

18

Todos

15

Maioria

Todos

10

Maioria

Custo de reedio por

planilha especfica

Capitalizao de renda

Caderno de preos

Completo

16

Simplificado

Tratamento cientfico

15

Tratamento por
fatores

12

Fotografia
coordenadas geogrficas
Fotografia

2
2
4

coordenadas geogrficas

Certido dominial atualizada

2
2

Levantamento topogrfico

Custo de reedio por

3
caderno de preos

Roteiro ou croqui de
1
acesso
Roteiro ou croqui de
2
acesso
Levantamento
topogrfico

BASES DA NORMA 14.653-3

Limite mnimo
Limite mximo

Grau de fundamentao
I
II
III
12
36
71
35
70
100
Grau de preciso
I
II
III

Amplitude do intervalo de
confiana de 80% do valor
central da estimativa

> 50%

30 a 50%

< 30%

FASES DO PROCESSO DE DESAPROPRIAO

FASE PR-PROJETO
1) PR-PROJETO DESAPROPRIAO:
1a) PROJETO GEOMTRICO TRASSADO/ OFF SET;
1b) LEVANTAMENTO USO DO SOLO E BENFEITORIAS;
1c) PREO DE MERCADO DE TERRAS (OPINIES OU COMPARAO DIRETA);

2) MINUTA DE DECRETO.

FASE PROJETO (PROCESSO INDIVIDUALIZADOS)

3) LEVANTAMENTO DO PREO DA TERRA (COMPARAO DIRETA).
4) PROCESSO INDIVIDUALIZADO DE DESAPROPRIAO:
4a)CADASTRO DE USO E POSSE;
4b) LEVANTANTO DE DIVISAS DE PROPRIEDADES;
4c) AVALIAO DAS BENFEITORIAS (MTODO DAS RECEITAS OU COMPOSIO CUSTO)
4d) MAPA DO USO POTENCIAL DO SOLO;
4e) COLETA DE DOCUMENTOS (BSICOS).

5) DIVULGAO DO VALOR DA DESAPROPRIAO

5a) CONSULTA SOBRE: DOAO; VENDA. QUESTIONAMENTO JUDICIAL.
5b) COLETA DE DOCUMENTOS E TRMITES PARA REGISTRO DE IMVEIS.

NECESSIDADES PARA O PROCESSO DE

DESAPROPRIAO
AVALIAO DO USO ATUAL E POTENCIAL DO SOLO, RELAO AS
8 CLASSES DE USO DO SOLO INDICADAS PELA NBR 14.653-3,
RELACIONADO AS ESTACAS E OFF-SET DO PROJETO
GEOMTRICO;
QUANTIFICAO E VALORAO PRVIA DAS BENFEITORIAS;
AVALIAO DAS POSSVEIS REAS INSERVVEIS E SERVIDES EM
GERAL.

PROCESSO DE DESAPROPRIAO
LEVANTAMENTO DO PREO DA TERRA (COMPARAO DIRETA)
DEFINIO DA SITUAO PARADIGMA ;
AVALIAO
DE
PELO
MENOS
COMERCIALIZADAS NA REGIO;

OUTRAS

PROPRIEDADES

CORRELAO ENTRE PREO DE VENDA E NOTA AGRONMICA (NA) DA

PROPRIEDADE VENDIDA:
NA = FATORES INTERNOS + FATORES EXTERNOS DA PROPRIEDADE

USO/ ATUALIZAO DA TABELA MENDES SOBRINHO;

TRATAMENTO ESTATSTICO, DEFINIO DO VALOR MDIO DO PROCESSO
DE DESAPROPRIAO E SEU CAMPO DE ARBITRIO.

PROCESSO DE DESAPROPRIAO
CADASTRO DE USO E POSSE
LEVANTANTO DE DIVISAS DE PROPRIEDADES;
AVALIAO DAS BENFEITORIAS (MTODO INVOLUTIVO RECEITAS OU
COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO);
MAPA DO USO POTENCIAL DO SOLO.

PROCESSO DE DESAPROPRIAO

EXEMPLO 1:
TIPO DA OBRA:

PR 364 - INCIO MARTINS/ PAPAGAIOS

IMPLANTAO

EXTENO: 14,54 km REA:

USO TERRA:

53 ha

REFLORESTAMENTO

USO POTENCIAL:

CLASSE 6

PARADIGMA:

CLASSE 6

VALOR PARADIGMA: R$ 3.900,00/ ha

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 1):

R$ 208.041,00

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 2):

R$ 187.975,00

DIFERENA (1; 2):

9,7 %

BENFEITORIAS: R$ 57.220,00

VALOR TOTAL MDIO A DESAPRORIAR:

EQUIPE:

DISON
JUAREZ;

INCIO;

GILBERTO;

MURICY;

RICARDO;

VALDECIR; VOLNEI; WILLIAN

R$ 245.195,00

60
50
40
30
20
10
0
1

EXEMPLO 2:
TIPO DA OBRA:

PR 364 PAPAGAIOS/ GOES ARTIGAS

IMPLANTAO

EXTENO: 9,14 km
USO TERRA:

REA:

43 ha

CAPOEIRA

USO POTENCIAL:

CLASSE 7

PARADIGMA:

CLASSE 7

VALOR PARADIGMA: R$ 2.900,00/ ha

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 1):

R$ 125.558,00

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 2):

R$ 138.294,00

DIFERENA (1; 2):

- 9,2 %

BENFEITORIAS: R$ 28.770,00

VALOR TOTAL MDIO A DESAPRORIAR:

EQUIPE:

DSON
JUAREZ;

INCIO;

GILBERTO;

MURICY;

RICARDO;

VALDECIR; VOLNEI; WILLIAN.

R$ 167.064,00

40
30
20
10
0
1

EXEMPLO 3:
TIPO DA OBRA:

PR 340 CASTROLANDA/ PR 090

IMPLANTAO

EXTENO: 8,30 km
USO TERRA:

REA: 33 ha

AGRICULTURA

USO POTENCIAL:

CLASSE 1

PARADIGMA:

CLASSE 1

VALOR PARADIGMA: R$ 15.570,00/ ha

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 1):

R$ 521.974,00

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 2):

R$ 493.540,00

DIFERENA (1; 2):

5,45%

BENFEITORIAS: R$ 22.000,00

VALOR TOTAL MDIO A DESAPRORIAR:

EQUIPE:

DSON

JUAREZ;

INCIO;
MURICY;

VOLNEI; WILLIAN

GILBERTO;
RICARDO;

R$ 515.540,00

40
30
20
10
0
1

EXEMPLO 4:
TIPO DA OBRA:

PR 340 - PR 160/ RIO EMBAUZINHO

IMPLANTAO

EXTENO: 8,4 km
USO TERRA:

REA: 42 ha

REFLORESTA MENTO

USO POTENCIAL:

CLASSE 4

PARADIGMA:

CLASSE 4

VALOR PARADIGMA: R$ 8.500,00/ ha

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 1):

R$ 357.000,00

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 2):

R$ 311.450,00

DIFERENA (1; 2):

12,7 %

BENFEITORIAS: R$ 26.670,00

VALOR TOTAL MDIO A DESAPRORIAR:

EQUIPE:

GILBERTO;

JUAREZ;

RICARDO; VOLNEI; WILLIAN

MURICY;

R$ 338.120,00

40
30
20
10
0
1

EXEMPLO 5:

PR 090 2 PONTE RIO DO CERNE/ VOLTA DO S

TIPO DA OBRA:

IMPLANTAO

EXTENO: 5,2 km

REA: 31 ha

USO TERRA:

CAPOEIRA

USO POTENCIAL:

CLASSE 7

PARADIGMA:

CLASSE 7

VALOR PARADIGMA: R$ 3.000,00/ ha

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 1):

R$ 93.000,00

VALOR TERRA DESAPROP. (MTODO 2):

R$ 104.650,00

DIFERENA (1; 2):

- 11%

BENFEITORIAS: R$

VALOR TOTAL MDIO A DESAPRORIAR:

EQUIPE: PEDRO; TADEU; MATHEUS;
VOLNEI; WILLIAN.

R$

50
40
30
20
10
0
1

CONSIDERAES FINAIS
O USO DA NORMA 14.653 PERMITE:

PAGAMENTO DE INDENIZAES MAIS JUSTAS;

MAIOR SEGURANA TCNICA PARA CADA LAUDO DE AVALIAO;
POTENCIAL ECONOMIA NOS PROCESSO DE DESAPROPRIAES;
MAIOR EMBASAMENTO JURDICO PARA O D.E.R..

O USO DA NORMA 14.653 NECESSITA:

EQUIPE TREINADA E COMPROMETIDA;
FERRAMENTAS E PROCEDIMENTOS MAIS TCNICOS;
ACOMPANHAMENTO CONSTANTE DO MERCADO IMOBILIRIO.

OBRIGADO!
WILLIAN BORELLI POLZL
wpolzl@der.pr.gov.br