Torre Norte

Maio de 2010
Informações sobre o Fundo Ficha Técnica

A Torre Norte é o maior edifício de um complexo de 3 torres do

Informações do Fundo Indicadores
Centro Empresarial Nações Unidas. Possui 27 inquilinos
acomodados em 55.815 m² de área de locação, 34 andares e 5 Código TRNT11B Receita R$ 3.981.246
subsolos. Administrador Bco Ourinvest S/A Rendimento R$ 3.973.103
Tx Administração 2,5% dos Rendim. M² construído 61.817 m²
O FII iniciou suas atividades oferecendo ao público pouco mais de
Nº de cotas 3.935.562 M² útil 55.816 m²
16% do condomínio proprietário da torre, sendo o restante do
consórcio construtor, liderado pela FUNCEF, fundo de pensão dos Cap. Integralizado R$ 393.556.200 Valor Merc./m² R$ 8.594
funcionários da Caixa Econômica Federal. Posteriormente, a Cota atual R$ 134,99 Receita/m² R$ 71
FUNCEF integralizou sua parte no Fundo, deixando de ser Cota inicial R$ 100,00 Rendim./m² R$ 71
proprietário da totalidade do edifício no final de 2008, tornando-se Valor de Mercado R$ 531.261.514 V. Merc/V. Patrim 1,0x
então cotista. 8,6%
Valor Patrimonial R$ 548.271.853 Cap Rate

O perfil do Fundo se resume portanto em participação na gestão

patrimonial da Torre Norte, voltada a locações de escritórios de alto
padrão na capital paulista.

Retorno (Evolução da Cotação) sobre o CDI Rendimento (Rend. Pago/Cota Inicial) Vs o CDI

Mês Evolução Cota % CDI % CDI com IR Mês Rendimento % CDI % CDI com IR
abr/10 -0,01% - - abr/10 1,01% 152,05% 190,06%
mar/10 - - - mar/10 0,78% 103,09% 128,87%
fev/10 - - - fev/10 0,82% 137,74% 172,18%
jan/10 - - - jan/10 0,94% 142,60% 178,25%
dez/09 - - - dez/09 0,89% 123,46% 154,32%
nov/09 -3,57% - - nov/09 0,99% 150,76% 188,44%
out/09 3,70% 535,84% 669,80% out/09 0,92% 132,59% 165,74%
set/09 0,00% - - set/09 0,90% 130,84% 163,55%
ago/09 7,99% 1155,72% 1444,65% ago/09 1,14% 165,18% 206,48%
jul/09 -7,40% - - jul/09 1,02% 129,59% 161,98%
jun/09 21,41% 2849,26% 3561,57% jun/09 1,15% 153,25% 191,56%
mai/09 0,65% 84,70% 105,87% mai/09 0,93% 121,01% 151,27%
Acum. 2010 -0,01% - - Acum. 2010 3,54% 174,88% 218,60%
12 meses 22,19% 253,19% 316,48% 12 meses 11,49% 131,11% 163,89%
2009 30,50% 308,80% 386,00% 2009 12,07% 122,17% 152,71%

Fonte: CBLC, Bloomberg e XP Análise 1

 Torre Norte - Análise do Desempenho

O Efifício Torre Norte está localizado em uma das áreas mais dinâmicas da cidade de São Paulo e uma das que mais têm
recebido investimentos. O edifício possui um conceito diferenciado para a região que ocupa, com um pequeno shopping
center e um hotel cinco estrelas nos seus arredores.
Apesar de já ter 11 anos de idade, o prédio ainda tem o status de um dos mais modernos da cidade de São Paulo, dado o
constante monitoramento realizado pelo administrador predial Tishman Speyer. Com 158 metros de altura, é a segunda
torre mais alta de São Paulo e possui entre seus locatários empresas do porte do Banco Santander, Boston Scientific,
Booz Allen Hamilton, Computer Associates, Consulado do Canadá, Convergys, Diamond Cluster, DirecTV, Duke Energy,
Equant, Giovanni FCB, Grupo Assa, GVT Telecom, HP, Internet Security Systems, Lógica Sulamérica, Mastercard,
Microsoft, Monsanto, Siebel, Terra, Tishman Speyer e Turner.
Com isso, a taxa de vacância do empreendimento é bastante reduzida abaixo da média de São Paulo e da região, o que
somado a inquilinos de alta qualidade, é uma oportunidade de renda para o investidor conservador.
Comparativo de Evolução Cota Mensal Comparativo de Rendimento Mensal

Caixa Cedae 19,3% Hotel Maxinvest 1,1%

Square Faria Lima 10,4% West Plaza 0,8%
Panamby 7,2% Caixa Cedae 0,8%
CSHG RE 6,5% Anhanguera 0,8%
CSHG Brasil Shop. 4,0% Ed. Ourinvest 0,8%
ABC Plaza Shop. 3,1% Floripa Shopping 0,8%
Anhanguera 1,8% Hospital NSL 0,8%
P. Água Branca 1,7% RB Renda Corp. 0,8%
Hospital NSL 1,0% Memorial Office 0,8%
Floripa Shopping 0,9% Europar 0,8%
Europar 0,8% Torre Norte 0,7%
RB Renda Corp. 0,7% Hospital da Criança 0,7%
Poupança 0,7% P. Água Branca 0,7%
CDI 0,7% Parque DP Shop.
CDI c/ IR* 0,5% 0,7%
Memorial Office 0,0% Ed. Alm. Barroso 0,7%
Torre Norte 0,0% CSHG Brasil Shop. 0,7%
Parque DP Shop. -0,6% CSHG RE 0,7%
BB FII Prog -0,7% Torre Almirante 0,7%
Ed. Ourinvest -2,1% Poupança 0,7%
Ed. Alm. Barroso -2,1% CDI 0,7%
Hotel Maxinvest -2,2% BB FII Prog 0,7%
Torre Almirante -2,2% Panamby 0,6%
RBC Renda I -2,3% RBC Renda I 0,6%
Shop. Higienópolis -2,6% Shop. Higienópolis 0,6%
West Plaza -2,6% Square Faria Lima 0,5%
Ibovespa -4,0% CDI c/ IR* 0,5%
Hospital da Criança -6,1% ABC Plaza Shop. 0,4%

Comparativo Evolução da Cota 12 Meses* Comparativo de Rendimento 12 Meses*

ABC Plaza Shop. 56,3% Panamby 24,91%

Hospital da Criança 44,3% West Plaza 10,02%
Ibovespa 42,8% Hotel Maxinvest 9,48%
Square Faria Lima 39,3% Ed. Ourinvest 9,43%
Hotel Maxinvest 30,4% Hospital NSL 9,29%
Memorial Office 30,0% Memorial Office 9,14%
Panamby 26,7% RB Renda Corp. 9,11%
Shop. Higienópolis 25,4% P. Água Branca 9,11%
Torre Norte 22,2% Hospital da Criança 9,11%
Hospital NSL 21,2% Europar 9,07%
Caixa Cedae 20,0% CDI 8,76%
Parque DP Shop. 17,0% Torre Norte 8,51%
CSHG Brasil Shop. 16,3% Ed. Alm. Barroso 8,50%
Torre Almirante 15,8% Poupança
RB Renda Corp. 15,0% 8,41%
Europar 11,1% Torre Almirante 8,11%
CSHG RE 10,6% CSHG RE 8,10%
Floripa Shopping 9,8% BB FII Prog 7,97%
CDI 8,8% Square Faria Lima 7,63%
Poupança 8,4% CSHG Brasil Shop. 7,53%
Ed. Alm. Barroso 8,2% CDI c/ IR* 6,95%
CDI c/ IR* 7,0% ABC Plaza Shop. 6,53%
Ed. Ourinvest 5,6% Shop. Higienópolis 5,53%
BB FII Prog 4,3% Floripa Shopping 3,93%
RBC Renda I 2,7% RBC Renda I 3,33%
Anhanguera 2,7% Parque DP Shop. 2,86%
P. Água Branca 0,4% Anhanguera 2,42%
West Plaza -0,2% Caixa Cedae 0,83%

*Alguns fundos podem não ter 12 meses de existência

Fonte: CBLC e Bloomberg 2

 Torre Norte - Fundamentos Setoriais

No primeiro trimestre de 2010, o mercado de escritórios registrou uma melhora considerável, em boa parte atribuída à melhora da economia.
Destaque para melhora significativa da absorção líquida que teve uma alta de 62% de acordo com o relatório da consultoria especializada Richard
Ellis. Destaque foi a taxa de vacância de SP, que chegou a 5,9%, saindo dos 6,6% de dezembro. Para classe A a taxa seguiu a mesma tendência
ao registrar 8,2%, o que representa queda de 1 ponto percentual no trimestre, resultando em preços mais altos em 2010. Com a economia
brasileira obtendo maior destaque no cenário global, o país tende a ser destino mais frequente para o capital estrangeiro, podendo aumentar a
demanda por novas entregas de edifícios Classe A, o que pode acarretar em pressão de preços no futuro.

Evolução do Mercado de Escritórios em São Paulo

Fonte: Richad Ellis; Market View São Paulo - primeiro trimestre de 2010
Análise de Liquidez dos FIIs (Nº de quotas negociadas em 12 meses/ Total de quotas)
36,3%

23,6%
16,6%17,9%
10,8%
7,1% 7,3% 7,5%
4,0% 4,3%
2,1% 2,1% 2,7% 2,9% 3,0% 3,2% 3,6%
0,1% 0,2% 0,3% 0,3% 1,1% 1,2% 1,8%

Evolução da Quota desde o Início do Fundo VS Principais Indexadores

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
mar/07

mai/07

set/07

set/08
jul/07

nov/07

jan/08
fev/08
mar/08

mai/08

jul/08

nov/08

jan/09
fev/09
mar/09

mai/09

set/09
jul/09

nov/09

jan/10
fev/10
mar/10
abr/07

jun/07

ago/07

out/07

dez/07

abr/08

jun/08

ago/08

out/08

dez/08

abr/09

jun/09

ago/09

out/09

dez/09

abr/10

FII Ibov CDI CDI c/ IR Poupança

Fonte: XP Análise, Richard Ellis e Bloomberg 3

 XP Investimentos

Glossário
FII: Fundo de Investimento Imobiliário.

Administrador: Entidade que deve prover ao fundo, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico
habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de
controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros;
(v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Valor de Mercado: Soma do valor da totalidade das quotas, considerando o preço de fechamento do mês corrente.

Valor Patrimonial: Valor contábil dos ativos do fundo.

Receita: Valores totais auferidos no mês corrente, o que inclui aluguéis e eventuais receitas financeiras, estacionamento
e ajustes.

Retorno (Evolução da Cotação): retorno calculado a partir da divisão da Cota Final do período (Cf) pela Cota Inicial (Ci)
: Retorno = Cf/Ci-1. O retorno é uma medida de quanto o investidor teria ganhado com valorização da cota se investisse
no início do período e saísse ao final, contudo, cada investidor tem a sua conta de retorno baseada no preço de sua
entrada.

Rendimento: Lucro apurado no mês para distribuição aos cotistas.

Taxa de Rendimento: Lucro apurado no mês anterior e distribuído no mês corrente aos cotistas.

Taxa de Rendimento Yield: Rendimento pago dividido pelo preço ao final do período - utilizado neste relatório para
tornar os fundos comparáveis, pois cada um teve a sua cota inicial lançada em períodos diferentes, o que traria
distorções.

Área Construída: Área total do empreendimento em que há construção, inclui elevadores, jardins, etc. - valores
ponderados para adequar a participação do fundo no imóvel. Por exemplo: Se o fundo tem 10% de um imóvel de
100m², a área para fins de relatório será de 10m².

Área Útil: Área efetivamente disponível ao locatário- valores ponderados para adequar a participação do fundo no imóvel.
Por exemplo: Se o fundo tem 10% de um imóvel de 100m², a área para fins de relatório será de 10m².

Cap Rate: Termo anglicano usado para indicar o quanto o lucro equivale ao preço do imóvel. No caso do presente
relatório ele é calculado pela soma dos rendimentos pagos em 12 meses e divididos pela média do valor de mercado do
fundo no fechamento dos mesmos 12 meses. Em caso de fundo com menos de 12 meses, a conta é feita anualizando os
rendimentos do período, pela média do valor de mercado no fechamento dos meses em operação.

PIB:Produto Interno Bruto.

SOMA: Sociedade Operadora do Mercado de Ativos - Primeiro mercado de balcão organizado, posteriormente comprado
pela BM&FBovespa e instaurou o sistema SOMA FIX, atual mercado de balcão organizado de títulos de renda fixa da
bolsa paulista. As negociações em mercado de balcão são via leilão com horário programado que acontece uma vez ao
dia.

CDI:Certificado de Depósito Interbancário. É Taxa média diária das operações no mercado interfinanceiro (Extra-
Grupo), que é formada a partir da taxa SELIC projetada para o D+1, incluindo os custos operacionais da instituição, sua
margem de lucro e o custo dos impostos respectivos da operação.

CDI c/ Imposto: O mesmo CDI com o desconto de Imposto de Renda que o investidor sofre ao ter ganhos, no caso é
considerado a alíquota de 20%, que á praticada sobre aplicações com idade de 180 a 360 dias.

4
 XP Investimentos

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XP Investimentos - Área de Análise

www.xpi.com.br
areadeanalise@xpi.com.br
Rio de Janeiro | RJ
Av. das Américas 3434 | Bloco 7 | 2° andar
CEP: 22631-003

DISCLAIMER
1. O investimento em cotas de fundos imobiliários não é adequado a investidores que necessitem de liquidez, tendo em vista que os fundos de
investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, a despeito da possibilidade de terem suas cotas negociadas em bolsa ou
mercado de balcão organizado. Além disso, os fundos de investimento imobiliário têm a forma de condomínio fechado, ou seja, não admitem a
possibilidade de resgate de suas cotas, sendo que, pela baixa liquidez, os seus cotistas podem ter dificuldades em realizar a venda de suas cotas
no mercado secundário. O objetivo do fundo não caracteriza compromisso ou garantia por parte do administrador de que o mesmo será atingido.
Ainda que o gestor da carteira do Fundo mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação de possibilidade
de perdas patrimoniais para o Fundo e para o investidor. O Fundo não conta com garantia de seu administrador, do gestor, de qualquer
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