Qual a área real de um apartamento?

Por Engº Francisco Maia Neto

É comum ouvirmos falar em “Apartamentos de 2 dormitórios” como se a quantidade de quartos

representasse o tamanho do imóvel. Com efeito, provavelmente um de 3 dormitórios será
maior do que um de 2, mas nem sempre. Um apartamento de 2 dormitórios construído há 40
ou 50 anos poderá ter sua área útil maior que seu congênere atual de 3 dormitórios.
Justamente por esta diferença de avaliação, a questão da área real de um apartamento gera
discussões acaloradas.

A área real de um apartamento também costuma ser chamada de “área útil” ou “área privativa”,
mas são termos que se referem a sistemas diferentes de medição, tendo levado até mesmo à
disputas judiciais especialmente quando se trata de imóveis de alto padrão. Isto porque as
camadas de menor poder aquisitivo preocupam-se simplesmente em ter sua casa própria,
enquanto que a classe média volta-se para o número de aposentos e os mais abastados
priorizam o espaço, ou seja, valorizam mais a área da unidade habitacional.

A área é parte integrante da descrição de um imóvel, constando em vários documentos e nem

sempre com a mesma conotação. Primeiramente, ela está no Memorial de Incorporação, um
documento público e obrigatório nas construções em condomínio. Este memorial fica registrado
em cartório e contém todos os elementos referentes ao edifício e seus componentes. Inserido
neste documento, encontram-se tabelas numéricas padronizadas pela Norma Brasileira NBR-
12.721 onde constam todos os quantitativos da edificação, especialmente suas áreas,
devidamente individualizadas pelas diversas tipologias.

Além do memorial, a área de um apartamento aparece na escritura, no registro de imóvel, nos

prospectos de propaganda e nos desenhos do projeto de execução da obra, com base nos
quais são avaliados os valores dos serviços inclusive dos Arquitetos e Engenheiros que
participaram do empreendimento.

Area útil

A área de uma superfície é muito fácil de medir, na verdade qualquer estudante de 1º Grau é
capaz de calculá-la. A grande questão é saber a qual estamos fazendo referência. Justamente
por isto, não existe uma “área real”, mas diversos “conceitos de área”.

É comum as pessoas utilizarem expressões como “área útil” ou “área de vassoura”, entretanto,
tais definições inexistem na citada norma para incorporações. Quando emitem estes conceitos
estão na verdade se referindo à denominada “área privativa”. Esta é a área onde o proprietário
detém a integridade do seu domínio, constituída pela superfície limitada pela linha que
contorna as paredes das dependências de seu uso privativo e exclusivo, sejam elas cobertas
ou descobertas.

Além desta, devem ser consideradas ainda as “áreas comuns”, como aquelas que podem ser
utilizadas em conjunto por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado
seu acesso de forma comunitária, tais como área de lazer e corredores de circulação.
Independente da destinação da área, existe um conceito muito importante, que é da “área
equivalente”, que toma por base o custo de construção de determinados locais, como, por
exemplo, a área de uma varanda, cujo custo pode equivaler à metade do custo do
apartamento. Este conceito é muito importante, pois em função destas pontuações é que são
calculadas as “frações ideais” da edificação, denominadas pela norma como “coeficiente de
proporcionalidade”, e a “área total da construção”, que corresponde ao rateio das despesas de
construção, uma vez que o pagamento da obra impõe gastos não só com a unidade autônoma,
mas também com as partes comuns.

Além destes, outros aspectos mais técnicos poderiam ser abordados, ficando aqui ainda
registrado o conceito de “área do pavimento”, que ganha importância quando se tratam de
prédios de elevado padrão, com uma unidade por andar, passando o hall a ser de fato uso
exclusivo deste condômino, embora legalmente ainda constitua uma área comum.

Área útil é a área privativa?

Se analisarmos melhor, a área útil não é, na verdade, a área privativa. Caso se queira
aprofundar o conceito, da superfície útil deveriam ser exluídas as áreas das paredes e pilares,
que chegam a representar 15% da área de um apartamento. Quanto mais antiga for a
edificação, mais grossas serão as paredes e maior porcentagem elas terão na composição da
área da unidade. Da mesma forma, quanto menores forem os cômodos maior será a proporção
das paredes na composição da área privativa.

Só para exemplificar, um apartamento de 100 m² de área privativa na verdade tem apenas algo
como 85% de área útil ou “de vassoura”, ou seja, o equivalente a um bom dormitório. É uma
diferença significativa e deve ser levada em conta principalmente nos apartamentos menores
pois uma unidade de 40 m² chega a ter 20% de paredes, ou seja, 8 m² que podem significar um
cômodo a menos...