A PROMOO IMOBILIRIA RECENTE NO MUNiCPIO DO RIO DE JANEIRO

CARLOS ALBERTO

F.

DA SILVA *

Introduo
A expanso geogrfica dos investimentos do capital incorporador envolve um deslocamento espacial toda vez que ele deixa uma rea da cidade para outra onde existam condies de os incorporadores investirem na mudana do padro residencial da nova rea. Nessa dinmica, a incorporao muda no s as caractersticas da nova rea, bem como a relao desta com as demais localidades da cidade. Disso resulta uma alterao do mapa de acessibilidade do espao urbano como um todo. O movimento das inverses em uma rea ao longo do tempo (crescimento-auge-queda), seu deslocamento espacial para outra rea e a conseqente retomada dos investimentos definem o processo de estruturao interna da cidade pelo capital incorporador. Ou seja, a dinmica espacial do movimento de valorizao imobiliria por parte do grande capital incorporador a prpria dinmica de estruturao intra-urbana (CAMPOS, 1988). Esse vaivm espacial do capital incorporador sugerido por Campos coaduna com o significado de estrutura urbana proposto por CASTELLS (1983, p.218). Isso porque o movimento de valorizao do capital incorporador fruto da interao entre determinaes econmica, poltica e ideolgica que impactam na composio do espao residencial. A experincia carioca revela que, a partir da dcada de 40, a proximidade do mar tem sido um dos grandes recursos simblicos de reestruturao interna do municpio do Rio de Janeiro. Disso resulta que a produo do espao urbano deriva de um processo social complexo, que no apenas determinado pela qualidade fsica, social e econmica de certos espaos da cidade, mas por atributos simblicos criados e associados sua localizao. Tais atributos variam geogrfica e historicamente, obedecendo a temporalidades distintas (RIBEIRO, 1993). Numa pesquisa sobre incorporao imobiliria no Rio de Janeiro, RIBEIRO (1991) destaca que a estrutura residencial da cidade tem sido histori-

Professor do Departamento de Geografia da Universidade Federal Fluminense e doutorando em Geografia na Universidade Federal do Rio de Janeiro.

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camente determinada no apenas por determinaes do sistema econmico e poltico-institucional, mas tambm por uma diviso simblica entre Zona Sul e Surbrbio realizada pelo capital incorporador. Tal repartio do espao carioca originou uma segregao residencial com baixo grau de substituio das localizaes atingidas pelo mercado imobilirio. Neste sentido, ratificamos as reflexes de RIBEIRO (1991) CASTELL:3 (1983) e HARVEY (1985), j que para esses autortes o processo de segregao residencial no implica a livre escolha da rea a ser ocupada por algum, tal como apregoavam os estudos neoclssicos. Harvey (1985, p.123) afirma que as classes mais favorecidas so induzidas a ocuparem certas reas pelas amenidades produzidas e os pobres ficam com os lugares rejeitados pelos primeiros. Portanto, preciso observar a diferenciao residencial como um processo complexo pelo qual as relaes de classe e a diferenciao social so produzidas e sustentadas. Ribeiro (1991,p.IOI) destaca ainda que o mercado imobilirio, sendo um dos organizadores do espao urbano, envolve uma pluralidade de relaes sociais contraditrias que so ofertadas por epitenmenos globais e por prticas espaciais de carter global. Isso porque a estrutura imobiliria, responsvel pela segregao residencial, no funciona como um sistema fechado intenso e imune s determinaes econmicas e simblicas que fazem parte da totalidade social do processo de reproduo capitalista. A ao do capital incorporador se alimenta e ofertada por essa complexidade da organizao espacial da sociedade capitalista. Essa dinmica impacta a estrutura residencial, desconstruindo e reconstruindo-a continuamente em sua busca de valorizao. Nesse processo, surgem novas reas residenciais de atuao dos incorporadores, ratificam-se outras e excluemse as demais reas da cidade. Tendo como base tais consideraes tericas, o estudo em tela procurar, a seguir, demonstrar empiricamente que o alcance espacial do capital incorporador na cidade do Rio de Janeiro passa por modificaes. A dinmica imobiliria, i.e., a mobilidade da produo da mercadoria-habitao no tempo e no espao, tem desenvolvido, a partir do final dos anos 70, um processo de "suburbanzao" da classe mdia carioca em direo s novas reas de fronteira do capital de incorporao com novos contedos social, material e simblico. SMOLKA (1983, p.215) j havia considerado tal hiptese ao ressaltar que no processo de segregao residencial as preferncias e as necessidades dos segmentos sociais podem ser criadas pelo capital incorporador. Destarte, "bairros tidos como indesejveis podem ser promovidos a segmentos superiores atravs de diligente modificao e ajuste nos tipos de empreendimentos imobilirios oferecidos". Entretanto, essa dinmica do capital incorporador sobre a distribuio espacial da populao restringe-se, de modo mais direto, ao segmento de alta e mdia rendas e de apartamentos mais valorizados (SMOLKA 1987 e 1990). Para tanto, essa valorizao decorre

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no apenas da alterao do uso do solo, mas tambm na alterao das preferncias individuais. Isso se d atravs de um marketing simblico que atua sobre a subjetividade do indivduo em decorrncia de um processo de difuso de inovao na mercadoria-habitao. Em conseqncia. redefinem-se novas necessidades que impactam na estrutura residencial urbana, revalorizando e desvalorizando parcelas selecionadas do stio social urbano. essa dinmica espacial da incorporao imobiliria, no que diz respeito criao e ratificao de setores residenciais seletivos, que apresentaremos a seguir. O recorte espao-temporal reporta-se ao caso especfico da cidade do Rio de Janeiro durante o perodo de janeiro de 1984 at setembro de 1994. O propsito bsico verificar onde a incorporao privada tem atuado na cidade.

A dinmica espacial do capital incorporador na cidade do Rio de Janeiro

O muncpio do Rio de Janeiro, com uma rea de 125.527,9 km2. apresenta uma populao de 5.473.900 habitantes, segundo censo demogrfico de 1991. Nessa superfcie irregular e formada por mangues, lagoas, rios, trs macios (Tijuca, Gericin e Pedra Bonita), 24 serras e 86 morros h uma diferencialidade espacial nas possibilidades de urbanizao de determinadas reas. As Zonas Sul, Norte e Suburbana apresentam-se como localidades saturadas no que diz respeito expanso urbana. Hoje em dia, os espaos disponveis incorporao imobiliria situam-se na Zona Oeste, Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes. Entretanto, apesar da fraca disponibilidade de terras para a urbanizao, a atuao do capital incorporador tem se concentrado nas reas j densamente povoadas e saturadas do ponto de vista de novas inverses, exceto a Zona Oeste e Barra da Tijuca. Isso tem sido possvel devido ao forte processo de verticalizao por que passaram e passam essas reas. Disso conclui-se que, paradoxalmente, as limitaes da estrutura urbana preexistente no constituem um empecilho promoo imobiliria. O valor da terra e a distribuio da renda mdia da populao so alguns dos fatores que definem essas reas como escala espacial de atuao dos incorporadores. A ao desses agentes varia desde a presso aos proprietrios de casas com amplos terrenos para que os mesmos sejam negociados, passa pela implantao de novos estilos de morar e atinge a produo de imveis para uma populao de renda mdia em reas distantes dos setores nobres. No municpio do Rio de Janeiro essas duas ltimas estratgias vm ocorrendo desde o final dos anos 70, especialmente nas Zona Norte e Suburbana.

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Para fins de verificao dessa recente dinmica espacial da incorporao imobiliria, no que diz respeito s opes locacionais dos promotores imobilirios na cidade do Rio de Janeiro, foram copiladas informaes referentes a 1.354 lanamentos de prdios residenciais durante 10 anos e 9 meses (janeiro de 1984 at setembro de 1994). A principal fonte de dados foi a pesquisa mensal realizada pela Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (ADEMI). Apesar da m conservao dos relatrios oferecidos, acreditamos que aquele total de lanamentos apresenta 95% de probalidade de estar prximo do nmero exato. Uma pesquisa como esta apresenta algumas limitaes dada a prpria dinmica do mercado imobilirio. Da a necessidade de ampliar o escopo dos estudos para perodos mais longos, sempre que possvel. Cabe ainda ressaltar que a no associao dos lanamentos com as unidades habitacionais possui alguns problemas, visto que uma alta proporo de lanamentos numa rea da cidade no implica necessariamente crescimento no nmero de habitaes e moradores. Todavia, apesar de todas essas e outras limitaes que a pesquisa possa apresentar, algumas concluses parciais podem ser formuladas. A anlise dos dados possibilitou constatar tendncias j sugeridas por alguns autores que lidam com a temtica da promoo imobiliria no Rio de Janeiro. Do total de 1.354 lanamentos, 1.194 concentram-se em apenas 31 bairros da cidade que tiveram 10 ou mais lanamentos. Esse nmero representa 88,18% dos empreendimentos realizados no perodo. Oito bairros por ordem de incorporao ocupam as primeiras colocaes, perfazendo 51 ,73% do total de 1.354 lanamentos. A Ilha do Governador e a Barra da Tijuca assumem os primeiros lugares com 263 lanamentos, equivalentes a 19,41 % do total de incorporaes. Jacarepagu e Tijuca aparecem em seguida com 228 lanamentos que correspondem a 16,82%. Juntos, esses quatros bairros foram responsveis por 491 lanamentos, participando, portanto, com 36,23% das incorporaes imobilirias. Seguem-se quatro outros bairros com participao significativa. Pela ordem tem-se: Recreio dos Bandeirantes, Vila da Penha, Penha e Botafogo. Juntos, esses bairros responderam por 21 O lanamentos, i.e., 15,50% do total. A simples espacializao dos lanamentos imobilirios em 80 bairros (Mapa I) permite observar que a escala espacial de atuao do capital incorporador desloca-se da Zona Sul para outras reas da cidade do Rio de Janeiro. H um ntido transbordamento em direo aos subrbios, Zona Norte, Barra da Tijuca e Jacarepagu. A Zona Suburbana assume a primeira posio com 548 lanamentos imobilirios no perodo, equivalentes a 40,47% do total de incorporaes. Com 225 lanamentos, a Zona Sul coloca-se em segundo lugar, participando com 16,61 % do total. A Zona Norte aparece em terceiro lugar com 211 lanamentos, o que equivale a 15,58% do total. Em quarto lugar vem a Barra da Tijuca com 187 lanamentos, o que representa 13,81 % das incorporaes. Seguese Jacarepagu com 123 lanamentos, o que representa 9,08% do total. Por

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final, aparecem a Zona Oeste com apenas 56 lanamentos, i.e., 4,13% do total, e o Centro da cidade com insignificantes 0,29%, ou seja, 4 lanamentos no perodo. Em resumo, essa anlise preliminar dos dados revela que o capital incorporador tem se deslocado da Zona Sul para os bairros de sua periferia imediata, tais como a Barra da Tijuca, Ilha do Governador, Tijuca, Jacarepagu, Recreio dos Bandeirantes, Vila da Penha, Penha e Iraj etc. A concentrao dos lanamentos nessas reas deixou de fora vrios bairros pobres e distintos dos setores considerados nobres da cidade. O Mapa I ilustrativo desse fenmeno. Observe a rarefao dos lanamentos imobilirios na Zona Oeste e em diversas reas do municpio. Para se ter uma viso mais abrangente desse processo de desconcentrao concentradora das inverses imobilirias, destacaremos a seguir as mudanas que vm ocorrendo no padro locacional das incorporaes.

A mobilidade espao-temporal do capital incorporador na cidade do Rio de Janeiro

Se se buscar, grosso modo, no perodo ps-1930, os principais eixos de incorporao imobiliria no municpio do Rio de Janeiro, verifica-se, inicialmente, uma expanso e transformao do stio social da Metrpole, sobretudo na Zona Sul carioca. No perodo 1930-1950 essa rea da cidade deixou de ser dominantemente formada por residncias de classes sociais mais abastadas. A necessidade de evitar a corroso do dinheiro face ao cenrio inflacionrio, e a Lei da Usura foi um estilo construo civil. Acrescenta-se a a introduo do concreto armado, que diminua o custo de habitao, permitindo que a especulao imobiliria ocorresse sem a incorporao de novas reas distantes dos setores nobres da cidade. De acordo com ABREU (1987), esses fatores conjugados resultaram num intenso processo de verticalizao nas reas prximas ao mar. A mudana na forma e contedo realizava-se pela substituio de casas por edifcios de vrios pavimentos. A deciso da Prefeitura Municipal de liberar em 1946, o gabarito dos prdios de Copacabana foi crucial. Em conseqncia, a maior parte do capital imobilirio concentrou-se na Zona Sul carioca, sobretudo em Copacabana e Ipanema. As demais zonas residenciais da cidade foram pouco afetadas por esse fenmeno. Todavia, medida que Copacabana e Ipanema eram atingidos pela proliferao de prdios com apartamentos conjugados ao alcance de camadas sociais mais modestas, a incorporao imobiliria dirigia-se s reas mais recuadas e deficientes em transportes coletivos, a fim de abrigar as classes sociais mais abastadas que fugiam da heterogeneidade social (BERNARD ES 1961, p.51 O). Essas reas foram, inicialmente, a Lagoa e o extremo oeste do Leblon, principalmente nas encostas das montanhas.

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A partir da dcada de 1960, a especulao imobiliria se dirigiu para os espaos mais afastados das reas j um pouco saturadas da Zona Sul carioca. Com efeito, o capital incorporador atinge So Conrado e a Barra da Tijuca, principalmente devido atuao do Estado na construo da primeira etapa da Auto-Estrada Lagoa-Barra. Concomitantemente, bairros tradicionais como Botafogo, a exemplo de Copacabana, iniciam um boom imobilirio atravs da substituio da habitao unifamiliar pela multifamiliar, caracterizando um quadro de verlicalizao que se prolonga at os nossos dias. O incio dos anos 70 vai ser marcado por uma fase de boom imobilirio na Zona Sul, especialmente entre o perodo 1972-1976. As alteraes nos mecanismos de financiamento casa prpria sugeridos pelo Sistema Financeiro de Habitao (SFH) provocaram intenso ciclo de produo por incorporao para camadas sociais de alta renda no setor nobre da cidade. A escolha dessa rea vinculava-se s possibilidades de lucros de incorporaes (RIBEIRO, 1991). O fim desse ciclo de expanso se deu em funo do contnuo aumento nos preos dos apartamentos, das condies de financiamento para o futuro proprietrio casa prpria e do aumento real dos preos dos terrenos, sobretudo na Zona Sul. Iniciou-se, ento, a abertura de novos espaos e novas frentes de expanso para o capital incorporador, bem como instituram-se mudanas no crdito que viabilizassem a expanso imobiliria. Em conseqncia, a partir da segunda metade da dcada de 1970, surgiram novas mudanas nas condies de financiamento (RIBEIRO, 1991, p.291). J em 1978 as alteraes propostas pela SFH favoreceram a reativao do mercado imobilirio. Todavia, tal retomada foi acompanhada por uma transformao no padro locacional das incorporaes. Para que houvesse a insero de novas reas na dinmica do capital incorporador foi necessrio criar as bases materiais e simblicas a partir da difuso de inovaes na mercadoria-habitao. Propunha-se um novo estilo de morar. Ademais, impunha-se uma diferenciao social do espao urbano em funo da acessibilidade fsica e eficincia dos transportes e da criao de amenidades em bairros perifricos rea nobre da cidade atravs de propaganda que melhorasse o status de certos bairros junto classe mdia. Com efeito, surgiram quatro novas fronteiras para o capital incorporador: Zona Suburbana, Zona Norte, Barra da Tijuca e Jacarepagu. De fato, tomando como base de anlise o Grfico 1, constata-se, pelas informaes apresentadas, que a distribuio espacial dos empreendimentos imobilirios expressa uma ntida suburbanizao do mercado de imveis para a classe mdia. Os fenmenos que envolvem a seleo dessas reas e o processo de criao e ratificao de setores residenciais privilegiados na cidade expressam as transaes de compra e venda de imveis residenciais num contexto de profunda desigualdade de sua distribuio sobre o territrio da cidade.

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Isso porque o processo de fabricar solo, mediante especulao imobiliria, circula em setores selecionados do tecido urbano. Dada a necessidade contnua de crdito, terrenos edificveis e infraestrutura de transportes, a produo imobiliria desloca-se de uma rea para a outra buscando evitar a tendncia de baixa nas taxas de lucros de incorporao. Todavia, torna-se tambm necessrio que o capital incorporador se alie a todas as escalas geogrficas de poder e crie contnuas representaes simblicas para o seu produto. Essa lgica de valorizao implica, portanto, a diferenciao na espacial idade do investimento do capital incorporador (CAMPOS, 1988) e na transformao no mapa de construtibilidade da cidade em funo de prticas espaciais singulares (RIBEIRO, 1993). Por outro lado, as acessibilidades artificiais jogam um papel fundamental nesse processo, visto que so arbitrariamente distribudas no mercado imobilirio. Isso corrobora para a contnua criao e ratificao de uma segregao residencial entre camadas sociais I com certo grau de homogeneidade interna e uma expressiva heterogeneidade espacial entre os setores residenciais da cidade. A dinmica do capital incorporador no municpio do Rio de Janeiro caracterstica desse processo em tela. A saturao do mercado imobilirio na Zona Sul carioca foi seguida da expanso de novas frentes de expanso do capital de incorporao para novos setores da cidade. Isso se deu atravs da criao do produto "novo estilo de morar" na forma de condomnios exclusivos e fechados ou, simplesmente, oferecendo ao futuro consumidor do imvel vrios artifcios tais como: construo de prdios com piscinas, salo de jogos, sauna etc. Essa segunda estratgia foi crucial para a produo imobiliria na Zona Suburbana, rea at ento considerada indesejvel pela classe mdia. Paralelamente, o capital incorporador mobilizou os rgos pblicos para instalar a infra-estrutura de servios na rea-alvo da incorporao. Concomitantemente, inseriu na mercadoria-habitao as amenidades criadas e/ou apropriadas: presena de praia, acessibilidade ao trabalho e ao comrcio. Por final, todos esses atributos materiais e simblicos, associados s condies de financiamento casa prpria oferecidas pelo Estado, foram fundamentais para o processo de desconcentrao concentradora dos investimentos em direo s Zonas Suburbana, Norte, Jacarepagu e Barra da Tijuca, que a rea que destacaremos a seguir.

A consolidao da Barra da Tijuca como fronteira do capital incorporador

A Barra da Tijuca localiza-se na regio da Baixada de Jacarepagu, que compreende ainda os bairros de So Conrado, Jacarepagu e Recreio dos Bandeirantes. Trata-se de uma rea da cidade anteriormente ocupada pelo uso do solo em bases agrcolas rudimentares e por uma comunidade de pescadores. Essa forma de apropriao e uso do territrio tornou-se imposs-

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vel diante do processo de abertura do local ao controle da propriedade capitalista. J na dcada de 1960, especulava-se sobre a abertura de uma nova frente de expanso urbana. Em conseqncia, emerge a construo de um novo setor residencial no interior da cidade. A apropriao capitalista desse pedao da cidade iniciou-se no final dos anos 60. Quatro empresas passaram a ter o controle das terras da Barra: ESTA, Grupo Desenvolvimento, Carvalho Hosken S.A. e Paquale Mauro. O fato de essas terras estarem localizadas entre os macios da Pedra Branca e o mar imps ao local uma m acessibilidade que permitia o aprovisionamento de terrenos a preos baixos. Entretanto, a abertura da Barra da Tijuca como verdadeira fronteira de incorporao imobiliria foi precedida de alteraes na sua acessibilidade. Nesse sentido, o papel do Estado foi crucial. J na dcada de 60, iniciou-se a implantao da Estrada Lagoa-Barra. Seguiram-se melhorias na entrada da Grota Funda que liga essa rea a Guaratiba, Campo Grande e Santa Cruz; investiu-se na duplicao da estrada Graia-Jacarepaqu, pavimentao da Avenida Alvorada (atualmente Avenida Ayrton Senna) e outras obras que permitiram a insero da Barra no anel rodovirio da cidade. O resultado dessas obras de infra-estrutura foi uma rpida valorizao das terras apropriadas por aquelas empresas. Paralelamente, incorporadores e construtoras procuravam selecionar as reas privilegiadas para a produo da mercadoria-habitao, especialmente para as camadas sociais de alta renda. A partir da segunda metade da dcada de 70, ocorreu o primeiro boom imobilirio. J em 1976, a Barra da Tijuca concentrava 27% da rea licenciada para a construo no conjunto da cidade. Em 1983, esse percentual atingiu 43%. No que diz respeito rea lanada pelos incorporadores, s nos anos 80 houve uma participao significativa da Barra da Tijuca (Relatrios ADEMI). Foi nesse momento que a Barra da Tijuca tornou-se territrio da prtica social dos grandes incorporadores. Para tanto, novas bases materiais e simblicas foram superpostas ao stio social preexistente. A inovao propulsora desse processo coube ao novo estilo de vida e de morar proposto pelos condomnios exclusivos. Na busca de sobre lucros de incorporao face aos limites expanso imobiliria, esse novo produto precisou, entretanto, criar uma obsolescncia simblicas nas reas tradicionais de atuao do capital incorporador. Era necessrio atrair a classe mdia e justificar sua nova opo residencial por um setor da cidade com poucos acessos Zona Sul e distante do Centro, bem como apresentando grandes distncias intrabairro e com infra-estrutura ainda deficiente e problemtica. O novo padro de organizao do espao residencial imposto pelos incorporadores superou todas essas barreiras fsicas, simblicas e econmicas (RIBEIRO. 1991). Os condomnios exclusivos constituem um novo padro de segregao residencial proposto a partir das experincias dos suburbs americanos e as garden cties inglesas. Si~lnifjcam a superposio de um tipo de relao

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espao-tempo sobre a estrutura interna e catica da cidade. Sua expresso material consiste numa cidadela cercada por muros e seguranas, prdios com a mesma idade, presena de servios e classe social com certo grau de homogeneidade. Na prtica, esses condomnios reforam a fragmentao do espao urbano e estabelecem fronteiras entre reas residenciais distintas. Numa pesquisa realizada por O'NEILL (1986), a autora conclui que as famlias atradas para um condomnio na Barra da Tijuca normalmente buscam amenidades (praia e floresta) e isolamento das reas j congestionadas da cidade. As ideologias associadas propaganda dessas ilhas de tranqilidade e conforto possibilitaram que esse local fosse escolhido como uma nova rea de moradia de grupos sociais de alta renda. Com efeito, verifica-se, a partir de 1986, um boom da construo na Barra da Tijuca expresso na quantidade de lanamentos imobilirios realizados at 1988. O clima de euforia em torno do Plano Cruzado provocou uma demanda maior por moradia em funo dos aumentos relativos dos salrios. Com efeito, a Barra da Tijuca consolidou-se como rea privilegiada para o redirecionamento do capital incorporador. Relatrios da ADEMI ilustram que nesse perodo a Barra da Tijuca assumiu os seguintes percentuais de investimentos imobilirios para o conjunto da cidade: 28,5% em 1986, 41,6% em 1987, 29,8% em 1988, 50,3% em 1989. De acordo com RIBEIRO (1991, p.302) a consolidao da Barra da Tijuca como um novo padro locacional do mercado imobilirio realizou-se numa base oligoplica formada pela presena de grandes empresas imobilirias, proprietrios de terras e o Estado. Como j vimos, no final dos anos 60 as terras da Barra da Tijuca j se encontravam apropriadas por quatro empresas na forma de reserva de valor. Paralelamente, no incio da dcada de 70, o Estado investiu em obras virias que possibilitaram a articulao dessa rea ao resto da cidade. Em 1976, institucionalizou-se o Plano Lcio Costa, que propunha regras de ocupao do solo da Barra da Tijuca. No final dos anos 70, emergem as figuras que comporo aquele trip: os grandes incorporadores e construtoras, que controlam quase dois teros da produo imobiliria da Barra da Tijuca. Todas essas associaes tm resultado na produo de um novo setor residencial e na apropriao de enormes lucros para o capital incorporador. Em linhas gerais, a Barra da Tijuca um caso tpico de produo de solo urbano, que tem a produo imobiliria como trao marcante. No perodo considerado, a Barra da Tijuca teve 126 lanamentos de imveis, o que equivale a 9,30% do total. A distribuio espacial desses empreendimentos obedeceu s exigncias de amenidades e acessibilidades requeridas pelo futuro proprietrio da habitao. Observando o Mapa 2, verifica-se uma concentrao dos lanamentos realizados pela empresa Jlio Bogoricin Imveis Itda. (promotora de vendas) ao longo dos eixos preferenciais de amenidades (praia e lagoa) e, simultaneamente, de acessibilidade Zona Sul e ao Centro. A presena de shoppings, parques, restaurantes, bares, etc, reforam as concentraes dos investimentos

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nesse pedao da Barra da Tijuca. Por outro lado, a localizao de uma reserva ecolgica entre a Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes tambm constitui um dos determinantes dessa concentrao. Por final, cabe ressaltar que a partir da Barra da Tijuca encontra-se uma nova frente de expanso imobiliria: o Recreio dos Bandeirantes. No perodo de 1984 a 1994 foram realizadas 60 lanamentos imobilirios, correspondendo a 4,37% do total. Embora haja uma ntida tendncia de valorizao dessa rea, os imveis ainda so negociados a preos inferiores aos da Barra por causa da precria infra-estrutura local, sobretudo no que diz respeito ao transporte e a sua distncia ao Centro do Rio.

Consideraes finais
A sugestiva desconcentrao concentradora do mercado imobilirio carioca, principalmente o de edifcios de apartamentos, um fenmeno restrito s classes mdias e altas da cidade. O fechamento da fronteira interna das incorporaes em mercados como a Zona Sul e em alguns bairros da Zona Norte tem sido acompanhado por uma redistribuio seletiva e espacial dos ricos para reas que passam por contnua modificao da mercadoriahabitao. Esse processo seguido por um enobrecimento artificial de bairros at ento indesejveis pela classe mdia e pela criao de uma forma de segregao residencial expressa nos condomnios exclusivos da Barra da Tijuca. Destarte, a estrutura segregada do espao residencial , simultaneamente, determinada e determinante das alteraes do uso do solo provocadas, em grande parte, pelos agentes imobilirios. Cabe ressaltar que no caso da Barra da Tijuca a distribuio espacial da renda no foi o elemento determinante para a sua consolidao enquanto fronteira do capital incorporador e rea residencial segregada. Somente a anlise do trip, que responde pela produo oligopolizada dessa rea, bem como as prticas simblicas implcitas no novo estilo de morar, podem tornar inteligvel a transferncia da classe mdia carioca para esse pedao da cidade. No estudo em tela, pde-se perceber que na anlise do processo de desconstruo e reconstruo de espaos residenciais seletivos, as amenidades so essenciais no devir da produo imobiliria. Normalmente, variam de acordo com a ecologia local, valores culturais e simblicos que so apropriados e/ou criados pelo capital incorporador No caso do municpio do Rio de Janeiro, constatou-se que a cidade tem sido suporte para o consumo e produo de solo urbano pelos incorporadores imobilirios. Nesse processo, a incorporao de novas reas residenciais e/ou ratificao de outras ao espao urbano, densificao do solo e deteriorao e obsolescncia simblica de certos bairros, constituem fenmenos que possuem uma de suas razes a discrecionria distribuio e apropriao desigual das amenidades pelo mercado imobilirio. Disso rssul-

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ta o mosaico de reas segregadas da cidade. Por outro lado, essa segregao residencial ainda reforada pela prpria mobilidade intra-urbana. Pesquisa realizada por SMOLKA (1992), a partir das Guias de Recolhimento do Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI), revelou que, no perodo de 1985-88/1990, os fluxos intrazonas residenciais responderam por mais de 50% dos fluxos em todas as reas. Isso sugere uma forte segregao residencial do espao urbano. Apesar da importncia das empresas de construo/incorporao na produo de setores residenciais seletivos, sua participao representa apenas cerca de 20 a 30% da totalidade das unidades habitacionais construdas (RIBEIRO 1991, p.297). Esse fato revela a existncia de diversas outras formas de produo do espao residencial urbano que no foram consideradas neste trabalho. Na verdade, uma pesquisa como essa, ao mesmo tempo em que busca preencher lacunas sobre a temtica da produo imobiliria no Rio de Janeiro, acaba expondo outras. No entanto, se conseguirmos despertar a curiosidade cientfica sobre tal fenmeno scio-espacial, a misso desse paper estar cumprida.

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A promoo imobiliria

recente no municpio do Rio de Janeiro

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Tese de

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