Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 1.102.562 - DF (2008/0264449-2) RELATOR RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : : MINISTRO SIDNEI BENETI ROYAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CLUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO E OUTRO(S) MURILO DE MELO CARRIJO WILSON CESAR RASCOVIT E OUTRO(S) EMENTA DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESTITUIO DE VALORES PAGOS. RETENO DE DESPESAS DE COMERCIALIZAO. I - Nos casos de resciso de contrato de promessa de compra e venda de imvel, h firmada jurisprudncia desta Corte, no sentido do cabimento da reteno pelo promitente-vendedor de 25% (vinte e cinco por cento) da totalidade dos valores adimplidos pelo promissrio-comprador, como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transao. Recurso Especial parcialmente provido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justia, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator.
Braslia (DF), 04 de maio de 2010(Data do Julgamento)

Ministro SIDNEI BENETI Relator

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RECURSO ESPECIAL N 1.102.562 - DF (2008/0264449-2) RELATOR RECORRENTE ADVOGADO RECORRIDO ADVOGADO : : : : : MINISTRO SIDNEI BENETI ROYAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CLUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO E OUTRO(S) MURILO DE MELO CARRIJO WILSON CESAR RASCOVIT E OUTRO(S) RELATRIO EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI: 1.- Trata-se de Ao de Resciso de contrato de compra e venda de imvel cumulada com restituio do valores pagos e indenizao por danos morais ajuizada por MURILO DE MELO CARRIJO contra ROYAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA, sob o fundamento de que "no tem mais condies de adimplir a prestao" (fl. 03). A Sentena proferida pelo Juiz de Direito da 9 Vara Cvel de Braslia-DF, Dr. JOO LUS FISCHER DIAS, reconheceu a abusividade da clusula 11.2.3 do contrato de compra e venda, que previa a reteno pela incorporadora do sinal e de 10% do valor total do imvel e, ainda, que eventual saldo deveria ser restitudo ao comprador desistente no mesmo nmero de parcelas adimplidas, e, ao final, julgou parcialmente procedente o pedido para "rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar o ru ao pagamento, em nica parcela, dos valores pagos pelo autor, abatidos 10% (dez por cento) dos valores por ele pagos ao ru, mais o sinal (arras), reduzidos este para 10% do valor do imvel, devendo estes valores serem corrigidos pelos ndices oficiais do Egrgio TJDFT" (fl. 103). Ambas as partes apelaram e a Quinta Turma Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Distrito Federal e Territrios, Relator o Des. ROMEU GONZAGA NEIVA, lhes deu parcial provimento, "ao do Autor para que seja efetuada a reteno de apenas 10% (dez por cento) do montante pago, e ao da R para reconhecer a ocorrncia de sucumbncia recproca" (fl. 280). O Acrdo recorrido encontra-se assim ementado (fl. 273):
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CIVIL. RESCISO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO. DEVOLUO DAS PARCELAS PAGAS EM NICA PARCELA. CLUSULA PENAL. RETENO DE 10%. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DANO MORAL NO CONFIGURADO. SUCUMBNCIA RECPROCA NO EQUIVALENTE. RATEIO PROPORCIONAL. 01. "A resciso contratual por iniciativa do devedor, caso no mais possua condies de arcar com as prestaes pactuadas, possvel juridicamente, assistindo aos adquirentes o direito de obterem a restituio da quantia que pagaram construtora pela compra do bem, podendo, todavia, ser retido o percentual de 10% (dez por cento) do valor a ser restitudo, em razo das despesas com a celebrao do contrato". (APC 2006.07.1.002.315-4) 02. "A devoluo dos valores pagos deve ser feita de forma integral, em uma s vez, sendo abusiva a forma parcelada prevista no contrato". (APC 2004.01.1.117.539-5) 03. A jurisprudncia pacfica em afastar o dano moral em razo do atraso na entrega de imvel ou inadimplncia da construtora, o que no o caso dos autos, ao contrrio, a resciso ocorreu por desistncia do comprador, ora Apelante. E o fato de buscar o seu direito junto ao Poder Judicirio no significa que tenha sofrido algum vexame ou constrangimento. 04. Existindo sucumbncia recproca, embora no equivalente, o rateio das custas processuais e honorrios advocatcios se perfaz de forma proporcional. 05. Recursos conhecidos. recursos. Unnime. Deu-se parcial provimento aos

Inconformada, a empresa R interpe o presente Recurso Especial com fundamento na alnea c do inciso III do artigo 105 da Constituio Federal, sustentando divergncia jurisprudencial acerca do percentual de reteno pela vendedora em razo de resciso unilateral de compra e venda de imvel por iniciativa do comprador. Para tanto, colaciona precedentes sobre o tema de Tribunais estaduais que consideraram razovel o percentual de 20% de reteno e, inclusive, deste Tribunal, apontando o percentual de 25% como correto para a remunerao das
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despesas efetuadas pela construtora/incorporadora com a venda do imvel. Alega, ainda, ofensa ao artigo 21 do Cdigo de Processo Civil, argumentando que no houve distribuio correta da sucumbncia entre as partes. Sem contrarrazes (fl. 377), o Recurso Especial foi admitido pelo Tribunal de origem como representativo de controvrsia, nos termos do art. 543-C, 1., do CPC (fls. 119/121). o relatrio.

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RECURSO ESPECIAL N 1.102.562 - DF (2008/0264449-2)

VOTO EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI: 2.- Cinge-se o apelo, pela alnea c do permissivo constitucional, na divergncia acerca do percentual de reteno pela incorporadora para ressarcimento pelos custos operacionais da transao, no caso de resciso contratual por culpa do adquirente. 3.- iterativa a jurisprudncia desta Corte no sentido de ser possvel a resilio unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas de suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel, caso em que a extino do negcio jurdico ensejar a reteno de 25% da totalidade dos valores adimplidos pelo promissrio-comprador. Confira-se, sobre o tema, o seguinte julgado: RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESILIO UNILATERAL PELO DEVEDOR. DIFICULDADES ECONMICAS. POSSIBILIDADE. RETENO DE 25% DAS PRESTAES ADIMPLIDAS. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Resta pacificado, no mbito da 2 Seo desta Corte Superior, a possibilidade de resilio unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel. 2. Ocorrendo a extino do negcio jurdico, permitida a reteno de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das prestaes pagas, pela alienante, a ttulo de ressarcimento com as despesas administrativas do contrato. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 469.484/MG, Rel. Min. HLIO QUGLIA BARBOSA,
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DJ 17.12.2007).

E, ainda: REsp 907.856/DF, deste Relator, DJ 1.7.2008; REsp 712.408/MG, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JNIOR, DJ 24.3.2008; REsp 489.057/PR, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ 24.11.2003; EREsp 59.870/SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ 9.12.2002. 4.- De outro lado, no que concerne distribuio da verba honorria, a jurisprudncia desta Corte j decidiu que "a apreciao do quantitativo em que autor e ru saram vencidos na demanda, bem como a verificao da existncia de sucumbncia mnima ou recproca, encontram inequvoco bice na Smula 7/STJ, por revolver matria eminentemente ftica" (AgRg nos EDcl no REsp 757.825/RS, Rel. Min. DENISE ARRUDA, DJe 2.4.2009). 5.- Cumpre consignar que a tese debatida nos autos j est pacificada nesta Corte e que os Tribunais de Segundo Grau, em regra, vem adotando o entendimento j consolidado, razo pela qual no se vislumbra necessidade de o recurso ser submetido ao rito dos denominados recursos repetitivos. 6.- Pelo exposto, d-se parcial provimento ao Recurso Especial fixando a reteno em 25% sobre a totalidade dos valores pagos R, mantido, no mais, o julgamento recorrido. Determina-se, ainda, o cancelamento da chancela de recurso repetitivo.

Ministro SIDNEI BENETI Relator

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CERTIDO DE JULGAMENTO TERCEIRA TURMA

Nmero Registro: 2008/0264449-2

Nmeros Origem: 20060020133507 20060111112304 PAUTA: 04/05/2010

REsp 1102562 / DF

JULGADO: 04/05/2010

Relator Exmo. Sr. Ministro SIDNEI BENETI Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro MASSAMI UYEDA Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. JOO PEDRO DE SABOIA BANDEIRA DE MELLO FILHO Secretria Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA AUTUAO
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ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Promessa de Compra e Venda

CERTIDO Certifico que a egrgia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: A Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator. Braslia, 04 de maio de 2010

MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA Secretria

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