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Segunda-feira, 1 de outubro de 2012

MERCADO DE CAPITAIS

Fundos imobilirios conquistam investidores

Com direito a um ndice prprio lanado em setembro na BM&FBovespa, alguns fundos imobilirios vm alcanando rentabilidades invejveis diante da renda fixa, afetada pela queda dos juros bsicos
Mayara Bacelar

JCEmpresas
& Negcios

Jornal do Comrcio - Porto Alegre

Eles so imunes queda de rentabilidade gerada pela taxa bsica de juros decrescente e favorecidos com altas nos ndices de inflao. Apesar desses fatores, os fundos de investimentos imobilirios (FII) movimentaram perto de R$ 1 bilho em bolsa no Brasil durante todo o ano passado, enquanto a mdia de compra e venda de aes supera em cerca de sete vezes esse montante num nico dia. O cenrio, porm, no pessimista para a modalidade. Especialistas apontam que esses fundos devem ganhar gradativamente mais investidores, j que apresentam uma rentabilidade diferenciada em um momento em que a renda fixa d cada vez menos retorno para quem deseja multiplicar seu capital e em que a renda varivel permeada por instabilidade em funo das turbulncias externas. Nascidos no Brasil em 1993 com a chancela da Comisso de Valores Mobilirios (CVM), os fundos imobilirios atuam em diferentes frentes ligadas a negcios do setor. Formados por cotas que so adquiridas pelos investidores, uma modalidade que no permite o resgate imediato do valor investido, como acontece com a poupana. A aplicao s pode ser reavida por meio de negociao em bolsa de valores. O primeiro fundo imobilirio instalado no mercado brasileiro foi o Memorial Office, criado em 1994 para possibilitar a construo do Edifcio Memorial Office Building, em So Paulo. At agosto deste ano, o fundo pioneiro ostentava a maior rentabilidade dentre os 83 atualmente listados na BM&FBovespa, com 76,68% de valorizao, segundo levantamento da Fundo Imobilirio Consultoria de Investimentos.

O scio da Monte Bravo Investimentos Filipe Portella explica que, ao comprar uma cota de fundo imobilirio, o investidor precisa ter em mente que no est adquirindo meramente um papel, mas parte de um imvel, como em qualquer negcio tradicional do ramo. Entre as diferenas, est o fato de haver um gestor por trs do investimento, que ajuda na escolha dos melhores ativos, ou seja, imveis, para composio de um fundo. Na verdade, o fundo um veculo, pois o investidor compra mesmo o imvel, diz Portella. Se o imvel administrado pelo fundo for vendido, ele recebe sua parte proporcional cota que tem, assim como se houver algum problema, os membros do fundo tero que arcar com o prejuzo, completa. O empresrio acrescenta que a garantia para os cotistas o prprio imvel vinculado ao fundo. Uma das vantagens atribudas a esse tipo de transao que, diferentemente de quando opta por comprar um imvel e se rentabilizar com seu aluguel ou valorizao, o investidor no precisa gerir as responsabilidades cotidianas que um apartamento ou casa impem. Registro de imveis, cuidados com o patrimnio, reformas, pagamento de tributos na prefeitura e outras questes tpicas do negcio imobilirio ficam longe das preocupaes dos cotistas. Para o pequeno investidor muito melhor, pois ele foge da burocracia de cartrio, registro e de ficar atrelado a um nico imvel com um alto valor, pois nos fundos ele consegue se posicionar em uma aplicao de qualidade altssima com R$ 1.000,00, valor invivel para quem quer investir no modelo tradicional, exemplifica Portella. Imveis residenciais, comerciais, shopping centers, hospitais e hotis. So diversos os segmentos que podem ter sua estrutura imobiliria financiada ou explorada com o capital angariado pelos fundos. O agente autnomo de investimentos e especialista em fundos imobilirio Arthur Vieira de Moraes afirma que as aplicaes mais comuns, portanto com o maior volume de fundos em operao hoje, so aquelas voltadas a novas incorporaes imobilirias, renda mensal atravs de aluguel de salas comerciais e os focadas na administrao de galpes de logstica.

Um dos movimentos que sinaliza o fomento e a regulao dos fundos imobilirios foi o lanamento, no dia 3 de setembro deste ano, do Ifix, ndice da BM&FBovespa que mede o desempenho dos fundos com maior volume de negociao na bolsa. Apesar de ter sido lanado recentemente, o Ifix vem sendo medido desde 30 de dezembro de 2010. A rentabilidade acumulada desde o incio dos registros at agosto deste ano ficou em 50,6%, frente a um desempenho de -17,7% do Ibovespa no mesmo perodo. O Ifix composto de 44 dos 83 fundos listados na bolsa. O scio da Monte Bravo Investimentos Filipe Portella acredita que isso um reflexo do bom desempenho que os fundos tm apresentado, bem como um reconhecimento da BM&FBovespa sobre o potencial dessa aplicao. A bolsa enxergou que esse um nicho muito bom e que o momento bastante

BM&FBovespa tem seu prprio parmetro

adequado para se ter esse ndice, porque com esse ciclo de reduo de juros e inflao sob controle, uma tima forma de investir, aponta. O ndice tambm ajuda os investidores a comparar se o fundo em que est investindo tem um desempenho de acordo com a mdia do mercado. At algum tempo atrs, a liquidez era encarada como uma pedra no caminho dos investidores, j que o baixo volume de negcios dirios na bolsa impedia a liquidao da cota de forma rpida. O que vem sendo observado, no entanto, que, com o crescimento do montante de fundos que operam no mercado brasileiro, somado valorizao que as cotas tm acumulado, o cenrio bem mais tranquilo. A demanda e oferta esto mais equilibradas. Hoje possvel se desfazer do fundo com facilidade. H fundos que, sozinhos, negociam milhes de reais diariamente na bolsa. Houve um avano em termos de liquidez, alega Portella.

O especialista Arthur Vieira de Moraes estima que sejam negociados cerca de R$ 10 milhes ao dia na modalidade. Ele tambm calcula que o volume de investidores esteja na casa dos 150 mil. A liquidao tem uma peculiaridade para os FII. o nico momento da transao em que o investidor paga Imposto de Renda (IR), j que a rentabilidade mensal livre do tributo. Moraes pondera que, para a regra ser vlida, preciso que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e que o investidor no detenha mais de 10% das cotas. Qualquer investidor que possua 11% ou mais de um fundo imobilirio ter que recolher o IR sobre seus ganhos, questo que pode ser gerida facilmente pelo cotista. As administradoras dos fundos tambm vm atuando com desonerao. A gestora no paga ISS ou CSLL, s o IR sobre operaes de renda fixa, situao que pode alterar a rentabilidade dos investidores.

Modelo pode ser grande financiador do segmento

Os fundos podem ser uma opo para quem quer retorno financeiro. Para alm do ponto de vista do investidor, essa pode ser a alternativa para que o setor imobilirio atue com novas formas de financiamento. O scio-diretor da Dlegend, Rogrio Dirani, lembra que a demanda por imveis comerciais crescente e que esse j um foco do investidor. Nesse cenrio, os recursos da poupana, principal fonte de financiamento de novas incorporaes, pode no ser suficiente para dar conta da necessidade de novas instalaes. Dirani lembra que, ao captar para um nico empreendimento valores que podem chegar a R$ 200 milhes, o mercado de fundos de investimento consegue criar produtos mais apropriados para o que o mercado vem demandando, a exemplo de torres comerciais, shoppings e hotis. Sendo assim, muitas vezes o fundo alavancador financeiro do investimento, argumenta. O executivo acrescenta que h grande expectativa de que os fundos se consolidem como os maiores financiadores da construo civil e do mercado imobilirio brasileiro. Tamanha projeo se d em funo do sucesso que os fundos vm alcanando. O ritmo de lanamento e absoro tem sido muito grande, diz. Alguns fundos esto sendo colocados venda e so totalmente comercializados em 24 horas, completa, sinalizando o potencial de captao de recursos desse tipo de aplicao.

JOO MATTOS/JC

Resultado diferenciado da aplicao em fundos imobilirios tem chamado a ateno dos investidores brasileiros em um momento em que a renda fixa d cada vez menos retorno

Rentabilidade depende da categoria escolhida

Apesar dos chamados FII serem uma grande famlia, h fundos e fundos. E separar importante, pois o tipo de imvel atrelado ao fundo vai definir a rentabilidade e a dinmica de pagamento dos rendimentos. No caso dos fundos de desenvolvimento imobilirio, a ideia capitalizar incorporaes. Se a construo for residencial, o foco vender as unidades e distribuir o valor da venda entre os cotistas, proporcionalmente. Quando prontos, os imveis so vendidos e o fundo inclusive fechado, realiza os lucros, distribui e fecha, diz o especialista em fundos imobilirios Arthur Vieira de Moraes. J nos casos de incorporaes comerciais, Moraes argumenta que mais frequente que, em vez de vender, o fundo continue explorando o imvel com o aluguel das dependncias. Alguns so formados justamente com essa proposta, at mesmo comprando edifcios comerciais j prontos com foco em se rentabilizar atravs das locaes. Esse um produto financeiro de sucesso no mundo porque possibilita que pequenos e mdios compradores tenham acesso a imveis de qualidade, como os comerciais, com inquilinos de igual qualidade. Alm disso, ele sugere os FII como uma opo de diversificao, j que o investidor pode alocar seus recursos em fundos que aplicam em diferentes setores e com caractersticas distintas, mas alerta que, assim como quando vai comprar um imvel, preciso conhecer e analisar o investimento em fundos. Os fundos que atuam com ttulos imobilirios adquirem os chamados CRIs. Os Crditos de Recebveis Imobilirios consistem em ttulos de crdito, semelhantes ao Tesouro Direto, mas com risco bem mais apurado. Sendo didtico, como se uma construtora que est vendendo imveis na planta quisesse antecipar o recebimento de dois anos de parcelas dos compradores. Ento, ela passa esses crditos para algum antecipadamente por um valor abaixo do total que vale, explica. Isso se faz atravs de um CRI. Quem investe nele passa a ter o fluxo de recebimentos das parcelas, completa. Ele frisa, porm, que os CRIs s so negociados em valores superiores a R$ 300 mil. Caso as parcelas deixem de ser pagas pelo devedor, o nus do detentor do CRI. Um detalhe importante dos fundos diz respeito valorizao das cotas nos fundos. A menos que acontea algum abalo na estrutura ou mudanas muito radicais no entorno do imvel, a tendncia mais provvel a de valorizao no valor total do

Banrisul faz primeira incurso em modalidade

Impulsionado por uma demanda do prprio mercado, que comeou a despertar para os fundos imobilirios, de olho na possibilidade de construir novas agncias de forma mais prtica, o Banrisul lanou seu primeiro fundo imobilirio em agosto. Batizado de Banrisul Novas Fronteiras, a meta da instituio era ter uma captao inicial de at R$ 70 milhes. Mas, ao que parece, a expectativa dos investidores sobre esse tipo de aplicao alta. Exemplo disso que o banco conseguiu alcanar R$ 80 milhes, montante que gerou at a necessidade de reduzir o volume de reservas de cotas feitas anteriormente. Todo o capital ser alocado na construo de novas agncias, que pertencero aos cotistas, futuramente remunerados com o aluguel que o Banrisul vai pagar pelo uso dos imveis. O diretor de administrao de recursos de terceiros do Banrisul, Julimar Rota, explica que foi acordado com os cotistas a manuteno do aluguel por dez anos nas cerca de 30 agncias que devem ser construdas com o valor arrecadado. Neste fundo, h certeza de que o banco vai pagar o aluguel, diferentemente de um imvel comum, aponta. Se o banco quiser sair daquela agncia, no h problema para o cotista, pois h um contrato de dez anos de aluguel, acrescenta. Enquanto as agncias esto
ARQUIVO PESSOAL/DIVULGAO/JC

Moraes destaca o bom desempenho do produto financeiro

imvel ou imveis que compem um fundo. Assim sendo, o preo da cota tende igualmente a ganhar valor e preo ao longo do tempo, resultando em um investimento que, alm da

possibilidade de rendimentos mensais (reajustados anualmente conforme a variao do ndice Geral de Preos ao Mercado IGPM), pode render ainda mais no momento da liquidao.

sendo construdas ou adquiridas, o capital est investido em ttulos pblicos. Rota acrescenta que h um interesse especial das entidades de previdncia privada nesse tipo de aplicao. Isso porque a renda fixa j no remunera como os investidores brasileiros estavam acostumados em tempos de altas taxas de juros. No segmento de previdncia privada, h uma grande procura por essas alternativas, porque os ttulos do governo federal davam certa tranquilidade, mas no tm mais conseguido atingir a rentabilidade almejada, e o mercado sbio nesse sentido, estruturando operaes para alcanar esse objetivo, aponta Rota.