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MANUAL DE

Procedimentos
Contabilidade
Assuntos Diversos e Legislao
Destaques
Nesta edio, a seo Contabilidade traz a 1 parte de uma srie de requisitos contbeis aplicveis atividade imobiliria, dentre eles a caracterizao da atividade imobiliria, formao e apropriao dos custos e um modelo de plano de contas.

NDICE
Contabilidade ......................................................................
Atividades Imobilirias Normas Gerais (1 Parte) 11 3

Legislao ............................................................................
Comunicados BACEN ns 21.416/11, 21.418/11, 21.423/11 e 21.428/11 Taxa Bsica Financeira (TBF), Redutor (R) e Taxa Referencial (TR) do Perodo de 25/08/2011 a 30/08/2011 Instruo CVM n 502/11 Alterao dos Anexos A, B, C e D da Instruo CVM n 489/11 Nota Explicativa Instruo CVM n 502/11 Nota Explicativa Instruo CVM n 502/11

Benedita Bernardes Nepomuceno Carleto Renata Joyce Theodoro

Cenosco BD Legislao
Com segurana e conabilidade nas informaes, o Cenosco disponibiliza, inteiramente grtis, o mais completo acervo de normas federais do Pas (de 1900 a 2011) com atualizao diria, moderno sistema de pesquisa (por nmero, assunto e data) e normas legais do dia. Acesse www.cenosco.com.br e conra agora este benefcio.

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Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP) (Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Manual de procedimentos : contabilidade, assuntos diversos e legislao. Curitiba, PR : Cenosco Editora, 2006. ISBN 85 7569 021 3 1. Contabilidade Leis e legislao Brasil 2. Tributos Leis e legislao Brasil I. Ttulo: Contabilidade, assuntos diversos e legislao.

06 9524

CDU 34 : 336 . 2 (81)

ndices para catlogo sistemtico: 1. Brasil : Direito scal 34 : 336.2 (81)

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e a Orientao Tcnica OCPC 01(R1), que aborda as tratativas aplicveis s entidades de incorporao imobiliria.

Atividades Imobilirias Normas Gerais (1 Parte)

SUMRIO 1. Consideraes Iniciais 1.1. Caracterizao de atividade imobiliria 2. Unidade Imobiliria 2.1. 2.2. 2.3. 3. Desmembramento Loteamento Incorporao imobiliria

1.1. Caracterizao de atividade imobiliria

A atividade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporao de imveis, construo prpria ou em condomnio, locao de imveis prprios ou de terceiros e administrao de centros comerciais, shopping centers e condomnios residenciais.
Nota Cenosco: Considera-se contrato de construo aquele especicamente negociado para a construo de ativo ou de combinao de ativos que sejam interrelacionados ou interdependentes em funo da sua concepo, tecnologia e funo ou do seu propsito ou uso nal.

Registro Permanente de Estoques 3.1. 3.2. 3.3. Correo monetria dos imveis em estoque Escriturao Dispensa de autenticao

4. 5.

Registro de Inventrio Formao do Custo do Imvel 5.1. 5.2. 5.3. Custos contratados Custos orados Despesas e gastos diversos

Quando essas atividades envolvem imveis prprios, os fatores que afetam a contabilidade dizem respeito ao processo de construo, venda, locao e administrao. Em relao construo, esta pode ser realizada com recursos prprios ou mediante nanciamento obtido na rede bancria ou, ainda, com recursos dos compradores, no caso de construo em

6.

Modelo de Plano de Contas

1. Consideraes Iniciais
A atividade imobiliria um segmento especco da contabilidade e por essa razo obedece a critrios prprios, porm, sempre em conformidade com as normas estabelecidas pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), por meio da Resoluo CFC n 750/93 (alterada pela Resoluo CFC n 1.282/10), em mbito geral, e da Resoluo CFC n 1.266/09 (vigncia a partir de 01/01/2010), que dispe sobre critrios e procedimentos de alcance especco para atividades imobilirias, devendo ser observados com maior ateno os Princpios da Oportunidade e da Competncia.

condomnio a preo de custo. O art. 410 do Decreto n 3.000/99 (RIR/99), que dispe sobre o tratamento scal aplicado a esse segmento, estabelece que a atividade imobiliria se caracteriza por meio da compra, pelo contribuinte, de imvel para venda ou para empreender desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria ou construo de prdio destinado venda. A expresso Contribuintes abrange, alm da pessoa jurdica que se dedicar a qualquer das atividades de que trata este item, a pessoa fsica a ela equiparada, por promover a incorporao de prdios em condomnio ou o loteamento de terrenos nos termos do art. 151 do RIR/99. A seguir, ilustramos as possibilidades contbeis nas transaes supramencionadas com imveis prprios:

Sobre esse assunto, o Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC) aprovou ainda o Pronunciamento Contbil CPC 17, que trata dos contratos de construo, a Interpretao Tcnica ICPC 02, que dispe sobre o contrato de construo do setor imobilirio,

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Fonte: Costa, Magnus Amaral da. Contabilidade da Construo Civil e Atividade Imobiliria, 2 Edio, Editora Atlas, So Paulo, 2011, pg. 21.

2. Unidade Imobiliria
Entende-se como unidade imobiliria (Instruo Normativa SRF n 84/79): a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construo; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliria; e) prdio construdo para venda como unidade isolada ou autnoma.

2.2. Loteamento
O art. 1, 1, do Decreto-Lei n 271/67 dene loteamento como a subdiviso de rea em lotes destinados edicao de qualquer natureza, que no se enquadre na de desmembramento.

2.2.1. Loteamento em imveis de propriedade de terceiros

Loteamento de imveis a subdiviso de rea em lotes, destinados edicao legal de desmembramento (arts. 1 e 2 do Decreto-Lei n 271/67).

2.3. Incorporao imobiliria

Incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edicaes ou conjunto de edicaes compostas de unidades autnomas (item 5 do Parecer Normativo CST n 66/73, Parecer Normativo CST 77/73 e art. 28 da Lei n 4.591/64). Tal atividade se caracteriza pelo comprometimento ou pela efetividade da venda de fraes ideais de terreno, objetivando a

2.1. Desmembramento
O art. 1, 2, do Decreto-Lei n 271/67 dene desmembramento como sendo a subdiviso de rea urbana em lotes para edicao na qual seja aproveitado o sistema virio ocial da cidade ou vila sem que se abram novas vias ou logradouros pblicos e sem que se prolonguem ou se modiquem os existentes.

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vinculao de tais fraes a unidades autnomas em edifcios a serem construdos ou em construo, sob o regime condominial.
Nota Cenosco: No ser considerada incorporao se faltarem duas caractersticas essenciais: a) a construo no esteja concluda; b) antes de iniciadas as transaes, sejam destinados propriedade comum dos adquirentes das unidades autnomas o terreno e as partes que no forem de uso privativo.

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A escriturao poder ser feita de forma sucinta, mediante simples referncia folha e ao nmero do Livro Dirio em que foram efetuados os lanamentos mencionados, ou, ento, mediante indicao do nmero de ordem de cada lanamento contbil, no caso de contabilizao feita por processamento de dados.

3.3. Dispensa de autenticao

O contribuinte no est obrigado a registrar nem autenticar o livro ou os conjuntos de chas, mapas ou formulrios mencionados em nenhum rgo ou repartio, observando-se, entretanto, que os livros devero conter termos de abertura e de encerramento, assinados pelo contribuinte e pelo contabilista legalmente habilitado, alm de ser necessrio manter o Registro de Inventrio em boa ordem e guarda, disposio da scalizao, at que ocorra a inexigibilidade dos crditos tributrios originados de operaes nele escrituradas (Instruo Normativa SRF n 84/79).

3. Registro Permanente de Estoques

As pessoas jurdicas, que exercem atividade imobiliria tributadas pelo lucro real, devem manter registro permanente de estoque com a nalidade de determinar o custo dos imveis vendidos. O registro permanente de estoque de imveis dever ser efetuado em livro, chas, mapas ou formulrios contnuos emitidos por sistema de processamento de dados, a critrio do contribuinte, tomando como modelo as chas usuais de controle de estoque, podendo conter outros elementos que sirvam de informao, com caractersticas peculiares s atividades imobilirias (Instruo Normativa SRF n 84/79). O registro permanente de estoques dever abranger todos os imveis destinados venda, inclusive os terrenos originados de desmembramentos ou constantes de loteamento em implantao, edicaes em andamento e respectivos terrenos ou fraes ideais de terrenos resultantes de incorporao imobiliria, bem como quaisquer outros prdios em construo para venda. No caso de empreendimento, que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque dever discriminar, ao menos por ocasio do balano, o custo de cada unidade distinta, considerando-se como atendida essa exigncia se a discriminao constar no Livro Registro de Inventrio.

4. Registro de Inventrio
As pessoas jurdicas que exercem atividades imobilirias, inclusive as optantes pela tributao com base no lucro presumido, esto obrigadas a escriturar o Livro Registro de Inventrio. A exigncia do registro permanente de estoques no dispensa o contribuinte da obrigao de possuir e escriturar o Livro Registro de Inventrio, considerando que o registro permanente de estoque tem a funo de auxiliar o registro de inventrio (Instruo Normativa SRF n 84/79). No nal de cada exerccio social, devero constar do Livro Registro de Inventrio todos os imveis destinados venda. As unidades existentes em estoque na data do balano sero discriminadas no Livro Registro de Inventrio do seguinte modo: a) os imveis adquiridos para venda, um por um; b) os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idntica dimenso ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento; ou, ento, terreno por terreno, se assim preferir o contribuinte; c) as edicaes resultantes de incorporao imobiliria, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidades autnomas com idntica rea de construo e o mesmo padro de acabamento, conquanto se reram a um mesmo empreendimento; ou, ento, unidade por unidade, se assim preferir o contribuinte; d) os prdios construdos para venda e respectivos terrenos, prdio por prdio.

3.1. Correo monetria dos imveis em estoque

A correo monetria foi extinta a partir de 01/01/1996 pelo art. 4 Lei n 9.249/95; assim, as contas representativas do custo de imveis em estoque devem ser corrigidas monetariamente at 31/12/1995.

3.2. Escriturao
A escriturao do registro permanente de estoques deve ser efetuada com base nos lanamentos dos custos incorridos e das baixas de estoques constantes da escrita comercial (Instruo Normativa SRF n 84/79).

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Planilha 01 Controle Permanente de Estoque Empresa: Empreendimento: rea Total (m2) 1.500 rea p/ Rateio (m2): 1.200 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO Custo Acumulado Custo Incorrido no Ms Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total rea Total 1200 1500m2 270.250,00 270.250,00 rea m2 Saldo Inicial 270.250,00 270.250,00 01/X1 67.562,50 67.562,50 67.562,50 67.562,50 Saldo Final 67.562,50 67.562,50 67.562,50 67.562,50

300 300 300 300

5. Formao do Custo do Imvel

O custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria, compreende todos os gastos incorridos para a sua obteno, independentemente de pagamento, e abrange: a) preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio e regularizao; b) custo dos projetos; c) custos diretamente relacionados construo, inclusive aqueles de preparao do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas reas comuns; d) impostos, taxas e contribuies no recuperveis que envolvem o empreendimento imobilirio, incorridos durante a fase de construo; e) encargos nanceiros diretamente associados ao nanciamento do empreendimento imobilirio. Considera-se custo do imvel aquele efetivamente aplicado na construo. Adiantamentos para aquisio de bens e servios devem ser controlados, separadamente, em rubrica especca de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imveis a comercializar) e considerados como custo incorrido medida que os bens e/ou servios a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construo. Contas Contbeis
Adiantamentos a Fornecedores (Ativo Circulante)
Estoque de Imveis a Comercializar

Dbito
Valor

Crdito

Fornecedores (Passivo Circulante)

Valor

Contas Contbeis
Custos das Unidades Imobilirias (Passivo Circulante ou Passivo No Circulante) Adiantamentos a Fornecedores (Ativo Circulante)
Estoque de Imveis a Comercializar

Dbito
Valor

Crdito

Valor

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Adicionalmente, o custo do imvel vendido deve compreender o valor estimado das garantias referentes ao perodo posterior sua concluso e entrega (por exemplo: entrega das chaves ou outro evento de transferncia da posse do imvel). Os gastos contratuais sem probabilidade de recuperao so reconhecidos imediatamente no resultado como custo incorrido do empreendimento. Por exemplo: se parte da obra for refeita por apresentar defeito e o gasto correspondente no for recupervel por meio de seguro prprio ou de terceiro responsvel, deve ser registrado como custo imediatamente. O reconhecimento da perda independe do estgio de execuo do empreendimento ou do montante dos lucros estimados em outros empreendimentos e no dever impactar o clculo da evoluo da obra para ns de reconhecimento da receita de incorporao imobiliria. Os encargos nanceiros incorridos com emprstimos e nanciamentos obtidos de terceiros, por entidade controladora ou por suas investidas, e diretamente associados aos nanciamentos da construo e para a aquisio de terrenos de empreendimentos imobilirios do grupo, devem ser registrados em rubrica especca representativa de estoques de imveis a comercializar nas demonstraes contbeis consolidadas. Por sua vez, os encargos nanceiros incorridos com emprstimos e nanciamentos, inclusive para aquisio de terrenos, obtidos de terceiros por entidade controladora, e aplicados, exclusivamente, em seus respectivos empreendimentos imobilirios, devem ser registrados em rubrica especca representativa de estoques de imveis a comercializar nas demonstraes contbeis desta entidade. Nas demonstraes contbeis consolidadas, os encargos decorrentes de emprstimos e nanciamentos obtidos de terceiros por entidade controladora, cujos recursos tenham sido repassados e aplicados em empreendimentos imobilirios de suas controladas e coligadas, devem ser apropriados, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria da controlada ou coligada. Os encargos no apropriados ao resultado das controladas e coligadas devem ser apresentados nas demonstraes contbeis da controladora, em conta de investimentos no ativo no circulante. Consideram-se encargos nanceiros diretamente associados ao nanciamento da construo aqueles vinculados desde o incio do projeto, devidamente aprovado pela administrao da entidade de incorporao imobiliria, desde que existam evidncias sucientes de que tais nanciamentos, mesmo obtidos para ns gerais, foram usados na construo dos imveis. O montante dos encargos nanceiros registrados nos estoques de imveis a comercializar durante um perodo no deve exceder o montante dos encargos nanceiros incorridos durante aquele perodo, atendendo-se aos seguintes critrios: a) Os encargos nanceiros elegveis para serem registrados devem ser determinados com base na aplicao de uma taxa de capitalizao aos custos efetivamente incorridos

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com o imvel. Essa determinao deve levar em considerao a taxa efetivamente contratada, no caso dos emprstimos diretamente vinculados ou a taxa mdia ponderada dos encargos nanceiros aplicveis aos nanciamentos. b) Os encargos nanceiros so registrados nos estoques de imveis a comercializar, quando, provavelmente, resultarem em benefcios econmicos futuros e puderem ser de forma razovel estimados, e sero recuperveis por meio do preo de venda do correspondente imvel. c) Deve ser capitalizada como parte do custo do imvel em construo a parcela de variao cambial considerada ajuste ao custo nanceiro, como no caso de nanciamentos em moeda estrangeira com juros. A capitalizao dos encargos nanceiros (juros mais variao cambial) limitada ao valor do encargo de emprstimos locais, para prazo e condies similares. d) A data para incio da capitalizao dos encargos nanceiros nos estoques de imveis a comercializar deve ser aquela na qual forem atingidas todas as seguintes condies: d.1) que os custos com a aquisio dos terrenos ou a construo dos imveis estejam sendo incorridos; d.2) que os custos com emprstimos estejam sendo incorridos; e d.3) que as atividades necessrias para preparar o imvel para comercializao estejam em progresso. e) Os encargos nanceiros devem ser registrados nos estoques de imveis a comercializar at o momento em que a construo fsica estiver concluda. f) Os valores dos encargos nanceiros capitalizados nos estoques de imveis a comercializar no devem impactar o clculo da evoluo da obra para ns de reconhecimento da receita de incorporao imobiliria. Os encargos nanceiros elegveis para serem capitalizados e mantidos nos estoques de imveis a comercializar devem ser calculados proporcionalmente s unidades imobilirias no comercializadas, sendo que os encargos nanceiros calculados proporcionalmente s unidades imobilirias j comercializadas devem ser integralmente apropriados ao resultado, como custo das unidades imobilirias vendidas. Alm dos custos incorridos, tambm h de se destacar: a) os custos contratados; e b) os custos orados.

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O valor dos custos contratados relativos ao imvel vendido dever ser creditado conta especca do Passivo Circulante ou do Passivo No Circulante, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos: a) da conta prpria de resultado do perodo-base, se referente unidade no concluda vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda; b) da conta prpria do grupo de receita diferida no passivo no circulante, se referente unidade no concluda vendida a prazo ou prestao com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda (na hiptese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita de venda recebida).

5.1. Custos contratados

Podero ser computados na formao do custo do imvel vendido os custos contratados para a realizao das obras ou melhoramentos necessrios. Os custos contratados, referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades, devero ser apropriados a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio. Esses custos podero ser atualizados monetariamente, desde que tenha sido estipulada clusula nesse sentido entre o contribuinte e o fornecedor dos bens ou servios. A contabilizao dos custos contratados ser efetuada pelo valor efetivamente relacionado ao imvel vendido, observando-se que a contabilidade no dever registrar custos contratados apropriveis a unidades a serem vendidas.

Contas Contbeis
Custo do Imvel Vendido (Resultado do Exerccio) Custos Contratados (Passivo Circulante)

Dbito
Valor

Crdito

Valor

ou Contas Contbeis
Receita Diferida (Passivo No Circulante) Custos Contratados (Passivo Circulante)

Dbito
Valor

Crdito

Valor

Os custos contratados aps o dia de efetivao da venda, bem como as atualizaes monetrias dos contratos de fornecimento de bens ou servios ocorridos depois dessa data, sero creditados conta do Passivo Circulante ou do Passivo No Circulante em contrapartida a dbito da conta de Resultado do Exerccio ou a conta prpria do grupo de resultados (Custo do Imvel Vendido). Fornecedores, medida que os contratos de fornecimento de bens ou servios forem sendo cumpridos, dever ser debitada a conta especca do passivo circulante e creditada conta do ativo representativa de obras em andamento, pelo valor do custo contratado aproprivel a cada unidade vendida.

Iniciamos a exemplicao com a demonstrao de opo pela incluso de custos orados. A pessoa jurdica que explora atividade imobiliria e contratar a venda antes de completar o empreendimento, alm dos custos incorridos, poder, por opo, computar no custo do imvel vendido os custos orados para a concluso das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado. O custo orado ser baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobilirio, a preos correntes de mercado, na data em que o contribuinte optar por ele, e corresponder diferena entre o custo total previsto e os custos incorridos ou contratados na mencionada data. A opo para computar o custo orado dever ser feita at a data em que se der o reconhecimento do lucro bruto da venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas. Os custos orados referente a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devero ser apropriados, a cada

5.2. Custos orados

As operaes de venda de unidade imobiliria no concluda so consideradas de maior complexidade e, por essa razo, necessitam de maior detalhamento da apropriao das modalidades de custos e tambm requerem muita ateno no que tange rea tributria e scal.

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uma delas, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio. O valor orado para a concluso das obras ou melhoramentos poder ser modicado, em qualquer poca, em decorrncia: a) de sua atualizao monetria; b) de alteraes no projeto ou nas especicaes do empreendimento. O valor dos custos orados referentes ao imvel vendido dever ser creditado a conta especca do passivo circulante ou do passivo no circulante, na data da efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos: a) da conta prpria de resultado do perodo-base, se referente unidade no concluda vendida vista ou a prazo, ou prestao com pagamento total contratado para o curso do perodo-base da venda; Contas Contbeis
Despesas com Comisses de Vendas (Ativo Circulante)
Estoque de Imveis a Comercializar

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b) da conta prpria do grupo de receita diferida no passivo no circulante, se referente a unidade no concluda vendida a prazo ou prestao com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda.

5.3. Despesas e gastos diversos

A seguir, abordaremos a tratativa contbil de algumas despesas e gastos que, embora contribuam com a construo e venda da unidade imobiliria, no so considerados efetivamente custos dessas unidades.

5.3.1. Despesa com comisso de venda

As despesas com comisses de vendas incorridas pela entidade de incorporao imobiliria devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria. Dbito
Valor

Crdito

Ordenados a Pagar (Passivo Circulante)

Valor

Contas Contbeis
Custos das Unidades Imobilirias (Passivo Circulante) Despesas com Comisses de Vendas (Conta de Resultado)

Dbito
Valor

Crdito

Valor

Na elaborao de cada balano patrimonial, mesmo que intermedirio, a entidade de incorporao imobiliria deve analisar as comisses a apropriar e reconhec-las imediatamente como despesa, no caso de cancelamento de vendas ou quando for provvel que no haver pagamento dos valores contratados.

5.3.3. Gastos diretamente relacionados com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do apartamento-modelo do empreendimento imobilirio
Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construo de estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao dos estandes de vendas e do apartamento-modelo de cada empreendimento, possuem natureza de carter prioritariamente tangvel e, dessa forma, devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida til estimada desses itens. Vida til o perodo durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporao imobiliria. Quando a vida til estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas.

5.3.2. Despesa com propaganda, marketing, promoo e outras atividades correlatas

As despesas com propaganda, marketing, promoes e outras atividades correlatas, mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobilirio especco, no fazem parte do custo de construo do imvel. Essas despesas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica especca relacionada a despesas com vendas (no afetando, dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporao imobiliria), quando efetivamente incorridas, respeitando-se o regime de competncia contbil dos exerccios, de acordo com seu respectivo perodo de veiculao, no podendo ser diferidas para futuro reconhecimento at a entrega das unidades imobilirias.

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Empreiteiros Material Aplicado ESTOQUES DE MATERIAIS ESTOQUE DE MATERIAIS DE CONSTRUO Cimento DESPESAS DE EXERCCIOS SEGUINTES CUSTOS E DESPESAS ANTECIPADAS OUTROS CRDITOS NO CIRCULANTE REALIZVEL A LONGO PRAZO CRDITOS POR VENDA DE IMVEIS CLIENTES EMPREENDIMENTO A Cliente A INVESTIMENTOS IMOBILIZADO INTANGVEL PASSIVO CIRCULANTE FORNECEDORES DE MATERIAIS E SERVIOS EMPRSTIMOS E FINANCIAMENTOS OBRIGAES SOCIAIS OBRIGAES TRIBUTRIAS OUTRAS OBRIGAES DE CURTO PRAZO ADIANTAMENTO DE CLIENTES PROVISES CUSTO ORADO CUSTO ORADO RESIDENCIAL A Custo Orado (-) Custo Orado Efetivamente Realizado CUSTO ORADO CUSTO ORADO RESIDENCIAL B Custo Orado (-) Custo Orado Efetivamente Realizado NO CIRCULANTE RECEITA DIFERIDA* RECEITA DIFERIDA RECEITA DEFERIDA RESIDENCIAL B Receita Diferida de Venda Receita Diferida de Juros Receita Diferida de Variaes Monetrias CUSTO DIFERIDO CUSTO DIFERIDO RESIDENCIAL B Custo Diferido de Venda PATRIMNIO LIQUIDO CAPITAL SOCIAL RESERVAS DE CAPITAL RESERVAS DE LUCROS PREJUZOS ACUMULADOS DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO RECEITAS OPERACIONAIS RECEITAS OPERACIONAIS LQUIDAS RECEITAS BRUTAS DE VENDAS RECEITAS DE VENDAS DE IMVEIS CONCLUDOS Receitas de Vendas Residencial A RECEITAS DE VENDAS DE IMVEIS EM CONSTRUO Receitas de Vendas Residencial B RECEITAS FINANCEIRAS Variaes Monetrias Ativas

A despesa de depreciao desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto. Esse reconhecimento no deve causar impacto na determinao do percentual de evoluo nanceira dos empreendimentos imobilirios. Eventuais parcelas recuperadas com a venda das moblias ou das partes do estande de vendas devem ser registradas como redutoras do custo desses itens. A entidade de incorporao imobiliria deve avaliar, no mnimo, no m de cada exerccio social, se h alguma indicao de que um ativo possa ter sofrido desvalorizao. Se houver alguma indicao, a entidade deve estimar o valor recupervel do ativo. Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes de vendas no momento em que parte substancial das unidades estiverem vendidas ou por ocasio do trmino de seu uso.

1.1.5.3 1.1.5.3.01 1.1.6 1.1.6.1 1.1.7 1.2 1.2.1 1.2.1.1 1.2.1.1.01 1.2.2 1.2.3 1.2.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.5.01 2.1.5.02 2.1.6 2.1.6.01

6. Modelo de Plano de Contas

A relao das contas deve abranger todos os aspectos relacionados s transaes imobilirias, desde a produo prpria ou terceirizada, passando pelas formas de nanciamento, at a consumao da venda. A seguir, apresentamos uma sugesto de plano de contas envoltas na atividade imobiliria, com destaque para a opo scal de diferimento do imposto de renda para a poca do reconhecimento da receita pelo recebimento.
Contas Sintticas 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.2 1.1.2.1 Descrio das Contas ATIVO CIRCULANTE Disponvel Caixa Caixa Geral BANCOS CONTA MOVIMENTO Banco do Brasil APLICAES FINANCEIRAS DE CURTO PRAZO CRDITOS POR VENDA DE IMVEIS CLIENTES EMPREENDIMENTO A Cliente A (-) Ttulos descontados (-) Proviso para Crditos de Liquidao Duvidosa IMPOSTOS E CONTRIBUIES A RECUPERAR CRDITOS POR ADIANTAMENTOS ADIANTAMENTO A FORNECEDORES Fornecedor X ESTOQUES ESTOQUE DE IMVEIS CONCLUDOS RESIDENCIAL LOPES DE S Unidade A ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO OBRA EM ANDAMENTO RESIDENCIAL B Salrios

2.1.7 2.1.7.01

2.2 2.3 2.3.1 2.3.1.1

2.3.2 2.3.2.1 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 3 3.1 3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.1.01

1.1.3 1.1.4 1.1.4.1 1.1.5 1.1.5.1 1.1.5.1.01 1.1.5.2 1.1.5.2.01

3.1.1.1.02

3.1.1.1.03

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Juros Contratuais Recebidos Outras Receitas Financeiras (-) DEDUES DA RECEITA BRUTA TRIBUTOS INCIDENTES S/ RECEITAS OUTRAS DEDUES CUSTOS E DESPESAS OPERACIONAIS CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS IMVEIS CONCLUDOS Custo dos Imveis Vendidos Residencial A IMVEIS EM CONSTRUO Custo dos Imveis Vendidos Residencial B Custo de Exerccios Anteriores DESPESAS OPERACIONAIS DESPESAS ADMINISTRATIVAS 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.3 3.4

CONTABILIDADE ASSUNTOS DIVERSOS

e Legislao

3.1.1.2 3.1.1.2.01 3.1.1.2.02 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2

DESPESAS COM VENDAS DESPESAS FINANCEIRAS DESPESAS TRIBUTRIAS DESPESAS COM OBRAS CONCLUDAS RESULTADO NO OPERACIONAL IMPOSTOS E CONTRIBUIES SOBRE LUCRO

3.2.2 3.2.2.1

Nota Cenosco: Com a extino do grupo Resultado de Exerccios Futuros pela Medida Provisria n 449/08 (convertida na Lei n 11.941/09), eventual saldo existente nesse grupo em 31/12/2008 dever ser reclassicado para o passivo no circulante em conta representativa de receita diferida.

LEGISLAO
A ntegra da legislao mencionada encontra-se disponvel no Cenosco BD On-line.

COMUNICADOS BACEN Taxa Bsica Financeira (TBF), Redutor (R) e Taxa Referencial (TR), do Perodo de 25/08/2011 a 30/08/2011 Sinopse: O Banco Central do Brasil, por meio dos Comunicados a seguir relacionados, divulgou a Taxa Bsica Financeira (TBF), o Redutor (R) e a Taxa Referencial (TR), relativos aos perodos mencionados: Perodo
25/08/2011 a 25/09/2011 26/08/2011 a 26/09/2011 27/08/2011 a 27/09/2011 28/08/2011 a 28/09/2011 29/08/2011 a 29/09/2011 30/08/2011 a 30/09/2011

TBF (%)
0,9333 0,9063 0,8859 0,9304 0,9526 0,9614

Redutor (R)
1,0080 1,0079 1,0078 1,0080 1,0080 1,0081

TR (%)
0,1322 0,1154 0,1051 0,1294 0,1514 0,1502

Comunicados BACEN ns
21.416 21.418 21.423 21.423 21.423 21.428

INSTRUO CVM N 502, DE 01/09/2011 DOU de 02/09/2011 Alterao dos Anexos A, B, C e D da Instruo CVM n 489/11 Sinopse: A Instruo CVM n 502/11 altera os Anexos A, B, C e D da Instruo CVM n 489, de 14/01/2011. NOTA EXPLICATIVA INSTRUO CVM N 502/11 DOU de 02/09/2011 Nota Explicativa Instruo CVM n 502/11 Sinopse: A Nota Explicativa faz meno Instruo CVM n 502/11, que altera os Anexos A, B, C e D da Instruo CVM n 489, de 14/01/2011.

Setembro

3a semana

No 38/11 11

Manual de Procedimentos
MANUAL DE

CONTABILIDADE ASSUNTOS DIVERSOS

e Legislao

Procedimentos CENOFISCO
Diretoria
Diretor-Presidente: Diretor de Contedo: Diretor Comercial: Diretor Administrativo: Conselheiro Editorial: Carlos Srgio Serra presidente@cenosco.com.br Antonio Carlos Medeiros Nunes Lourival Medeiros de Campos Nelson Domingos Colete Jorge Lobo

Fale com o Cenosco:

Acre-AC Mato Grosso-MT Mato Grosso do Sul-MS Rondnia-RO:
Rua Dr. Arthur Jorge, 48 Jd. Aclimao Campo Grande-MS 79002-440 Tel: (67) 3304 8800 Comercial: (67) 3304 8820

Belo Horizonte-MG
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Assessoria de Imprensa: Delen Comunicaes

Equipe Tcnica
Coordenadora Editorial: Sonia Teles Coordenador Consultoria: Sebastio Guedes de Arajo IR e Contabilidade
Adriana da Silva Santos, Adriana Matte, Andra do Carmo Oliveira, Benedita Bernardes Nepomuceno Carleto, Camila Medeiros de Campos, Carlos Alberto Silva, Cludio Garcia de Oliveira, Elisabete de Oliveira Torres, Fauler Lanzo Pedrecca, Flavio Danelon, Gilmar Apolinrio, Holmes Borges, Joo Carlos Ribeiro Martins, Joo Marani, Juracy Francisco de Sousa, Kelly Ribeiro Bezerra, Lzaro Rosa da Silva, Luiz Carlos Barbosa Tinoco, Luiz Henrique Moutinho, Marcos Barbosa dos Santos, Miguel Gazola, Renata Joyce Theodoro, Rubens Adolfo Coura, Sirlene Vilela Batista, Terezinha Massambani, Valmir Bezerra de Brito, Vitor Anderson Rubio e Yuri Narciso Volcov.

Braslia-DF
SCS Quadra 2 Ed. Serra Dourada sala 210 70300-902 Tel: (61) 2103 4121 2103 4122 Comercial: (67) 3304 8820

Curitiba-PR
Rua Visconde do Rio Branco, 1322 10 andar 80420-210 Tel: (41) 2169 1500 Comercial: (41) 2169 1500

Florianpolis-SC
Av. Osmar Cunha, 183 bl. B, sl. 602 Ed. Ceisa Center, Centro 88015-100 Tel: (48) 3211 1400 Comercial: (48) 3211 1403

Goinia-GO
Trabalho e Previdncia
Alexandre Matias Silva, Angela Rolim, Carolina Rodrigues, Claudia Garcia de Camargo Pedro, Elaine da Silveira Assis Matos, Isabel Cristina Dias, Jeronimo Jos Carvalho Barbosa, Jos Pereira Vicente, Juliane Baggio, Kelly Interlichia, Ligia Bianchi Gonalves, Lourival Fermino Leite, Mrcia Cristina Pereira Barbosa, Marcio Mocelim, Maria Alexandra Franco, Maria Augusta Guerrero Meigger, Merian Santos, Nilceia A. Lima Gonzaga, Rita Viegas, Rita de Cssia da Silva, Rodrigo Domingues Napier, Rosnia de Lima Costa e Sandra Carrancho. Rua T-28, 566 3 andar Edicio Juruna cj. 301 Setor Bueno 74210-040 Tel: (62) 3941 0210 Comercial: (62) 3941 0210

Porto Alegre-RS
Rua Alameda Coelho Neto, 20 sala 408 Boa Vista 91340-340 Comercial: (51) 4009 6121

ICMS, IPI e ISS

Adriana Gomes Lemos Silva, Agnaldo Sousa Silva, Alessandra Pruano Ramos, Carina Gonalves dos Santos, Carolina Aparecida Martins, Christiane Nvoa Aracema, Cleuza Marchi Teixeira, Elenice Dinardi, Eliane de Fatima Scaccheti, Erica Jolo Dalan, Erliete Rocha de Souza, Fernando Henrique Silva Santana, Giane Cristine Laurenano de Souza, Gilia Helena Garcia Menta, Gilmara Coelho Maia, Glaucia Cristina Peixoto, Graziela Cristina da Silva, bis Neves, Jaderson Fernandes Dozzi, Jorge Henrique Carreira da Trindade, Jorge Luiz de Almeida, Kelly Luciene dos Santos, Klayton Teixeira Turrin, Leandro Tavares, Luzia Aparecida Bicalho, Marcia Cristina Borges, Mrcia Iablonski, Marcos Ferreira Barros, Marianita Ribeiro Diniz, Marcio Romano, Michelle Barreto dos Santos, Patrcia Runo do Nascimento, Priscila Dias Romeiro Gabriel, Rebeca Teixeira Pires, Ricardo Borges Lacerda, Roberto Carlos Cusinato, Robson Satiro de Almeida, Rodrigo Beluci Correia, Rodrigo Macedo, Ronoel Trevizoli Neves, Srgio Juarez de Haan Porto, Tatiane Sausen, Terezinha do Valle Adamo, Valdir Francisco de Arajo, Valdir Jos Esteves Pereira, Veronica Ferreira de Paula e Walas de Souza Pereira.

Rio de Janeiro-RJ
Rua Primeiro de Maro, 33 17 andar Centro 20010-000 Tel: (21) 2132 1305 Comercial: (21) 2132 1338

Salvador-BA
Av. Luis Tarqunio Pontes, 2580, Cond. Vilas Trade Center, bl. A , lj. 4 42700-000 Tel: (71) 3289 7600 Comercial: (71) 3289 7600

So Paulo-SP
Rua da Consolao, 77 Centro 01301-000 Tel: (11) 3545 2600 Comercial: (11) 3545 2700

Comrcio Exterior
Adriana Vieira Campos, Andrea Campos, Angelo Luiz Lunardi, Cristiane Guimares Franco, Debora Tavares da Silva, Joo dos Santos Bizelli, Leide Rocha Alves, Luiz Martins Garcia, Reinaldo Sashihara, Rene Francisco de Assis, Samir Keedi, Sonia da Silva Esteves, Vilma Aparecida Pereira, Washington Magela Costa e Wladymir Fabiano Alves.

Vitria-ES
Av. Jernimo Monteiro, 1000 Sala 1.721 Ed. Trade Center 29010-004 Tel: (27) 3223 9672 Comercial: (27) 3223 9672

Equipe de Produo Editorial

Diagramao: Editorao Eletrnica: Gutimberg Leme, Jonilson Lima Rios, Luiz Roberto de Paiva e Raimundo Brasileiro Ana Cristina Mantovani Jorge, Andrea Andrade Virgilino, Aparecida Beraldo Torres Gonalves de Campos, Bruna Campos Faria, Cassia Thais do Amaral O. Barsuglia, Danielle Quental, Darcio Duarte de Oliveira, Doroty Shizue Nakagawa, Fernanda Cristina Silva de Lima, Juliana Salum, Rafael Cogo, Rodrigo Dias Cunha e Rosana de Campos Rosa Alessandra Alves Denani, Eliane Costa Coelho, Maria Eugnia de S e Silvia Pinheiro B. dos Santos

SAC:
(11) 3545 2909

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3004 0000 (Opo 7)

Consultoria:
3004 0000 (exceto as regies: Rio de Janeiro e Esprito Santo: 4003 5577)

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