PEDRO DE ALBUQUERQUE

2 Compra e venda de bens onerados 2. 1 Introduo

I A venda de bens onerados encontra-se prevista no artigo 905. do Cdigo Civil1 onde, aparentemente, se determina a anulabilidade por erro ou dolo, se se verificarem no caso os requisitos legais da anulabilidade, do contrato de compra e venda se o direito transmitido estiver sujeito a alguns nus ou limitaes que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria 2.

Para uma referncia forma como a questo da compra e venda de bens onerados foi encarada pelo Direito Romano v. o nosso Direito das obrigaes, I, I, 25 e 26 e bibliografia a citada. Agora acrescenta-se apenas para (AP) FRANZ HAYMANN, Die Haftung des Verkufers fr die Beschaffenheit der Kaufsache , Berlim, 1912; e perante o Cdigo de Seabra (AP) LOPES PRAA, Estudos sobre o Cdigo Civil, I, Sobre a resciso do contracto de compra e venda por leso e vcios redhibitrios, segundo o artigo 1582. do Cdigo Civil Portuguez, Coimbra, 1870; DIAS FERREIRA, Cdigo civil Portuguez annotado, 2. edio, III, Coimbra, 1898, comentrio ao artigo 1582., 181 e ss.; CUNHA GONALVES, Tratado, VIII, 558 e ss.; Id., Dos contratos, 285 e ss.; MANUEL DE ANDRADE, Teoria, II, 230 e ss.; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 216, nota 3 (e passim para o Direito Romano), referindo que no Cdigo Civil de Seabra as limitaes de direito eram tratadas como um caso de evico parcial; DIRKE HARKE, Das Irrtumsrecht des portuguiesischen Cdigo Civil: Gegenmodell zum Nebeneinander von Erklrungs- und Sachverhaltsirrtum, in Zeitschrift fr Europisches Privatrecht, 2003, 11, 540. 2 inmera a bibliografia sobre a compra e venda de bens onerados. Refere-se colorandi causa, na nossa doutrina, GALVO TELLES, Contratos, 22 e ss.; BAPTISTA LOPES, Do contrato, 161 e ss.; CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, III, 65 e ss.; CALVO DA SILVA, Responsabilidade, 181 e ss., embora com referncia directa compra e venda de coisas defeituosas; Id., Parecer de Direito, in A privatizao da Sociedade Financeira Portuguesa. Regras sobre reprivatizaes. Responsabilidade pelo prospecto. Culpa in contrahendo. Vcios ocultos das empresas reprivatizadas, Lisboa, 1995, 211 e ss.; Id., Compra, passim, e 28 e ss., novamente por referncia compra e venda de coisas defeituosas; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, em especial 215 e ss., 291 e ss.; Id., Direito, 212 e ss.; Id., Da cessao, 261 e ss.; MENEZES CORDEIRO, Vcios ocultos nos bens privatizados: subsdios para a anlise da privatizao da Sociedade Financeira Portuguesa banco de Investimento, S. A. e suas consequncias, in Idem, 123 e ss.; Id., Privatizao da Sociedade Financeira e vcios ocultos: das pretenses de reparao, in Idem, 154 e ss.; PESSOA JORGE, Parecer de Direito, in Idem, 170 e ss.; INOCNCIO GALVO TELLES, Parecer, Idem, 191 e ss., 195 e ss.; MARCELO REBELO DE SOUSA, Parecer, in Idem, 231 e ss.; FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer de Direito, in Idem, 283 e ss.; PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo, II, comentrio aos artigos 905 e ss., 196 e ss.; NUNO

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Com a referncia final da norma procura-se afastar do mbito da respectiva tutela as situaes em que as oneraes do direito transmitido acompanham, como por inerncia, quaisquer direitos do mesmo tipo ou categoria3. Trata-se de limitaes que atingem, de forma geral e abstracta, os titulares de direitos sobre determinados bens4. Isso mesmo verifica-se, por exemplo, com as limitaes gerais ao direito de propriedade em matria de relaes de vizinhana5.

II A noo de nus surge normativamente com um alcance amplssimo6. A ratio da norma consiste em proteger o adquirente contra o risco de adquirir um bem que, por no estar livre de uma intromisso limitadora, no corresponde representao que, de acordo com o contrato dele se teve7. Destarte, nada legtima a restrio dos nus ou limitaes a situaes de determinado tipo ou natureza8. Abrangidos ficam tanto os direitos reais de gozo menores9,

PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 197 e ss.; MENEZES LEITO, Direito, III, 112 e ss.; PAULO MOTA PINTO, Interesse contratual, II, 864, 1009 e ss., 1198 e ss, 1427, 1434, 1452 e 1453. Na literatura jurdica italiana destaca-se, entre outros, BIANCA, Vendita, in Novissimo, XX, 626 e ss.; Id., La vendita, 715 e ss., 795 e ss.; SALVATORE ROMANO, Vendita, 253 e ss.; LUZZATTO, La compravendita, 244 e ss.; GALGANO, Vendita, in Enciclopedia, XLVI, 493 e ss.; LUMINOSO, I contratti, 116 e ss., 132 e ss.. Entre as obras em lngua alem menciona-se, sempre a ttulo ilustrativo, LARENZ, Lehrbuch, II, I, 27 e ss., PEDRO FHLICH-PEREIRA, Die Haftung fr fehlerhafte Produkte nach portugiesischen Recht, Aachen, Schaken, 1995, ? (obra esta objecto de recenso por parte de (AP) SINDE MONTEIRO, Apreciao de PEDRO FRHLICH-PEREIRA, Die Haftung fr fehlerhafte Produkte nach portugiesischen Recht, in Boletim da Faculdade de Direito, 1993, LXIX, 719 e ss.); ANNEMARIE MATUSCHE-BECKMANN, Staudingers II, comentrio aos 434 e ss., 434 e ss.; JAN DIRKE HARKE, Das Irrtumsrecht, in Zeitschrift, 2003, 11, 540 e ss., em especial 550 e ss.; FIKENTSCHER/HEINEMANN, Schuldrecht, 404 e ss, 444 e ss.. 3 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 283, numa expresso da communis opinio. 4 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 283. 5 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 284, sempre como manifestao da communis opinio. 6 Assim tambm HENRIQUE MESQUITA, Obrigaes e nus reais, Coimbra, 411; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 240. 7 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 284. 8 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 284; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 241 e 242.

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como as garantias reais, como ainda os direitos de crdito ou quaisquer outras posies jurdicas as quais, independentemente da sua precisa qualificao, se revelem eficazes relativamente ao adquirente, ignorando-as este ao tempo da compra 10 . Noutros termos, importa em cada situao verificar se a limitao existente se pode impor ao comprador, gerando uma diminuio do direito transmitido, e, desse modo, uma falta de correspondncia entre o valor do bem proposto no contrato e o valor efectivamente transmitido11. Pode, pois, dizer-se, com FERRER CORREIA/ALMENO DE S12, existir um vcio de direito quando o comprador coloca disposio do comprador o objecto da compra, mas no lhe proporciona simultaneamente a situao a que, de acordo com o contrato, o adquirente podia legitimamente esperar13. Ou seja: o comprador recebe menos, em direito, de quanto o vendedor estava obrigado a proporcionar-lhe. Nessa perspectiva pode acentuar-se a ideia segundo a qual o vcio de direito no , em rigor, um vcio do objecto da compra, mas antes um vcio no direito proporcionado pelo vendedor14. Quanto o comprador recebe ,

Alguma doutrina entre a qual se contam os nomes de BAPTISTA LOPES, Do contrato, 161; PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo, II, comentrio ao artigo 905., 197; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 243; MENEZES LEITO, Direito, III, 114 considera no serem nus, para efeitos do artigo 905. e seguintes, as servides legais. Isso parece ser assim para as servides legais aparentes. Mas nada justifica o mesmo entendimento relativamente s no aparentes. Cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 217, nota 3, com referncia jurisprudncia francesa; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 122; e CALVO DA SILVA, Compra, 31. 10 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 284; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 242. 11 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 284; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 242. Este aspecto decisivo, como se ver adiante, para o enquadramento dogmtico da compra e venda de bens onerados. Outras referncias e exemplos podem, por exemplo, ser confrontadas em PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 215 e ss.; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 122 e 123; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 241 e ss.; MENEZES LEITO, Direito, III, 113 a 115. 12 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 285. 13 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 285. V., tambm, FIKENTSCHER/HEINEMANN, Schuldrecht, 405, 444 e s.. 14 FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 285; e na literatura jurdica tudesca LARENZ, Lehrbuch, II, I, 29.

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afinal, uma posio diminuda em relao ao resultante do contrato15. O decisivo no a natureza jurdica do nus, mas a sua eficcia perante o comprador16. Note-se, embora isso no seja de fcil configurao prtica, poder, como observa CALVO DA SILVA, o nus ser inclusivamente uma posio jurdica do prprio comprador a gravar o bem adquirido17. Por outro lado, cabem no mbito do artigo 905. do Cdigo Civil toda a espcie de objectos de compra, e, embora se no possa aprofundar o tema neste local por exigir uma investigao prpria que nos desviaria do mago deste trabalho18, designadamente a compra de aces de uma sociedade, a empresa e ttulos de valor mobilirio19.

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FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 285. CALVO DA SILVA, Compra, 30. 17 CALVO DA SILVA, Compra, 30 e 31. 18 Invocando o mesmo argumento para no tomar posio definitiva acerca desta matria PAULO MOTA PINTO, Interesse contratual, II, 1452. 19 Assim tambm CALVO DA SILVA, Compra, 30. A questo tem todavia sido objecto de debate entre ns e noutras latitudes. Grande parte da bibliografia nacional produzida a este respeito centrou-se a propsito da privatizao da sociedade financeira portuguesa. Cfr. MENEZES CORDEIRO, Vcios ocultos in Privatizao, 123 e ss.; Id., Privatizao da Sociedade Financeira e vcios ocultos, in Idem, 154 e ss.; PESSOA JORGE, Parecer de Direito, in Idem, 170 e ss.; INOCNCIO GALVO TELLES, Parecer, Idem, 191 e ss., 195 e ss.; MARCELO REBELO DE SOUSA, Parecer, 231 e ss.; FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, in Idem, 283 e ss; CALVO DA SILVA, Parecer, in Idem, 211 e ss.. V., ainda, GOMES DA SILVA E RITA CABRAL, Parecer, in Idem, 305 e ss., sem proporem a reconduo do tema compra e venda de bens onerados; e agora sem qualquer ligao ao problema da sociedade financeira portuguesa, ORLANDO DE CARVALHO, Critrio e estrutura do estabelecimento comercial, Coimbra, 1967, 207, em nota; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 122, propugnando o enquadramento do problema no mbito da cic; embora em Cumprimento, 217, parea apelar para o regime da compra e venda de bens onerados ; COUTINHO DE ABREU, Da empresarialidade. As empresas no direito, Coimbra, 1999, 342 e ss., 353 e ss., apesar de, quanto s aces cotadas em bolsa, considerar inaplicvel a venda de bens onerados, por considerar ser outra a disciplina especfica para estas hipteses (curiosamente CALVO DA SILVA, Compra, 30, invoca essa mesma disciplina para considerar no se poder duvidar hoje da sujeio da venda de participaes sociais aos artigos 905. e ss.); Id., Curso de direito comercial, II, Das sociedades, 3. edio, Coimbra, 2009, 398 e ss.; SOVERAL MARTINS, Da personalidade e capacidade jurdicas das sociedades comerciais , in Estudos de direito das sociedades, 7. edio, Coimbra, 2005, 79 e 80, claramente a favor da aplicao dos artigos 905. e 913. e seguintes do Cdigo Civil; GRAVATO DE MORAIS, Alienao e onerao de estabelecimento comercial, Coimbra, 2005, 124, apenas aceitando a transmisso de estabelecimento atravs da cesso da participao social nas hipteses de transmisso total, ou larga maioria, das participaes; PAULO MOTA PINTO, Interesse contratual, II, 1447 e ss., onde o autor aventa a hiptese de se poder colocar a aplicabilidade do regime da compra e venda de bens onerados compra e venda de empresas (directamente ou mediante participaes sociais), embora acabe por dizer importar aplicar compra e venda os resultados alcanados a propsito. Na jurisprudncia v. Acordo do Tribunal Arbitral, constitudo pela conveno de arbitragem celebrada entre o Banco Pinto & Sotto Mayor, S. A., e o Banco Mello, S.A., e um grupo de accionistas em 2 de Junho de 1992, in A privatizao da Sociedade Financeira Portuguesa. Regras sobre

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III No so, porm, com frequncia, de aplicar a situaes como a compra e venda de automveis em que se assiste viciao ou alterao dos respectivos documentos, por se estar diante de uma situao de incumprimento da obrigao de entrega (artigo 882./2 do Cdigo Civil). De facto o artigo 882./2 do Cdigo Civil faz a obrigao de entrega da coisa abranger os documentos a ela relativos. Por isso se eles no forem devidamente entregues h, em princpio, incumprimento dessa obrigao20. Note-se, porm, que em inmeros casos de viciao dos documentos se est diante de compra e venda de bens alheios, cujo regime , diverso do da compra e venda de bens onerados. Noutras hipteses, se a viciao se destinar a
reprivatizaes. Responsabilidade pelo prospecto. Culpa in contrahendo. Vcios ocultos das empresas reprivatizadas, Lisboa, 1995, 54 e 55, onde, considerando desnecessrio entrar no debate relativo questo de saber se a disciplina da compra e venda de coisas defeituosas e oneradas ou no aplicvel venda de participaes sociais, se acaba por aceitar a respectiva aplicao, quanto mais no seja por analogia; e ainda RPt 17-02-2000 (PINTO DE ALMEIDA), ITIJ/9930197 (apenas com indicao do sumrio. = mas agora com o texto integral Colectnea de Jurisprudncia, 2000, XXV, I, 220). Contra a ideia de transmisso da empresa (e de aplicao do regime da venda de bens onerados) no caso de transmisso de participaes sociais pode ver-se ANTUNES VARELA, Anotao, in Revista, 1993-1994, 126, 285 e ss., 311 e ss., com linguagem violenta; e HENRIQUE MESQUITA, Aco proposta pelo Banco Mello contra o Banco Pinto & Sotto Mayor e decidida por Acrdo de 31 de Maro de 1991 , in Revista de Legislao e de Jurisprudncia, 1994-1995, 127, 217 e ss., invocando ainda que se a compra e venda de participaes sociais pudesse dar e no daria lugar ao regime da compra e venda de coisa defeituosa se teria de aplicar o disposto no artigo 471. do Cdigo Comercial e o comprador teria de reclamar no prazo de oito dias dos defeitos. Mas a verdade que a disciplina do artigo 471. apenas tema a ver com as condies constantes dos artigos 469. e 470. do Cdigo Comercial e no com a problemtica da compra e venda de bens onerados. Na doutrina alem praticamente infindvel a bibliografia sobre o tema (pas onde, alis, conforme nota PAULO MOTA PINTO, Interesse contratual, II, 1449, em nota, terem os contratos de compra de empresas sido a causa prxima da primeira reviso do BGB posterior Lei de modernizao do Direito das Obrigaes alem de 2004, para esclarecer o exacto alcance do novo 444). Limitamo-nos por isso, para alm das remisses para as referncias bibliogrficas referentes doutrina tudesca feitas, entre ns, a este respeito por PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 174, nota 2, 217, nota 4; COUTINHO DE ABREU, Da empresarialidade, 347 e ss.; e PAULO MOTA PINTO, Interesse contratual, II, 1449 e 1450, em nota, a referir, com carcter meramente, ilustrativo para LARENZ, Lehrbuch, II, I, 164 e ss.; ANNEMARIE MATUSCHE-BECKMANN, Staudingers, comentrio ao 434, 182 e ss., comentrio ao 437, 239 e 240; ROLAND MICHAEL BECKMANN, Stuadingers, comentrio ao 453, 490 e ss., com amplas referncias bibliogrficas; FIKENTSCHER/HEINEMANN, Schuldrecht, 451 e ss.. 20 MENEZES LEITO, Direito, III, 114, defendendo, se bem vimos, ser sempre assim. Cfr., ainda, RLx 1004-2008 (JOS EDUARDO SAPATEIRO), in Colectnea de Jurisprudncia, 2008, 33, 2, 106 e ss., onde sem deixar de se apelar para o artigo 882., se considerou que no tendo o fornecedor de uma viatura automvel entregue ao comprador a necessria documentao se est diante de uma compra e venda de bem defeituoso revisto no artigo 913. do Cdigo Civil, pois, apesar de o carro funcionar perfeitamente no possua as qualidades necessrias para a realizao daquele fim. Nesse caso, tal como defende MENEZES LEITO, Direito, III, 114, nota 261, est-se, porm, perante um incumprimento da obrigao de entrega.

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ocultar caractersticas que o veculo no possui dir-se- haver mesmo uma situao de compra e venda de bens onerados, pois o comprador recebe uma posio diminuda em relao ao resultante do contrato. Em jogo no est, pois, o mero incumprimento da obrigao de entrega nos termos do artigo 882./2 do Cdigo Civil. J se pode aplicar a compra e venda de bens onerados existncia de irregularidades no bem vendido geradoras de impedimento do gozo ou disposio deste pelo comprador21, como sucede com a compra e venda de imveis construdos sem a respectiva licena de habitao ou de construo22. O nosso Cdigo Civil no contempla directamente a hiptese de o vendedor assegurar ao comprador a existncia de especiais vantagens jurdicas em relao coisa, que excedam o normal nos direitos da mesma categoria (refere-se a ttulo de exemplo uma servido de passagem por prdio vizinho ou, por hiptese, a edificabilidade com determinadas caractersticas). PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA 23 propem a aplicao a esta situao do regime da compra e venda de coisas defeituosas, por falta de qualidades da coisa. Mas isso significaria transformar o regime num instituto mais geral capaz de contemplar,

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Cfr., no mesmo sentido, MENEZES LEITO, Direito, III, 114. V., tambm, a este propsito, na literatura jurdica italiana, com mero carcter ilustrativo BIANCA, La vendita, 732 e ss.; LUMINOSO, I contratti, 138 e ss.. 22 CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, III, 67; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 198 (mas v. op. cit. 51, em sentido aparentemente diverso, ao considerar englobar-se o erro quanto possibilidade de edificao de um terreno no erro sobre a matria e no no cumprimento defeituoso. Mas a contradio e mesmo s aparente pois num caso em jogo est uma construo sem licena para o fim a que se destina no outro um prdio rstico ; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 123; MENEZES LEITO, Direito, III, 114. Em sentido diverso pode ver-se o STJ 06-04-2000 (DIONSIO CORREIA), Proc. 00B103/ITIJ (cumprimento imperfeito obrigao de indemnizar propriedade horizontal licena de utilizao venda de coisa defeituosa), considerando tratar-se aqui de cumprimento defeituoso da obrigao de entrega da coisa. Mas, com a devida vnia, no se acompanha a deciso. Em causa no est apenas a no entrega de um documento. o prprio gozo da coisa a ser afectado. Na literatura jurdica estrangeira v., com carcter exemplificativo, LARENZ, Lehrbuch, 29; BIANCA, La vendita, 730 e ss.. 23 PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo, II, comentrio ao artigo 905, 198.

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alm das materiais, a falta de qualidades provenientes de relaes jurdicas pertinentes coisa 24 . Uma via alternativa passaria por aplicar aqui o regime o incumprimento com as particularidades impostas pela proximidade com a compra e venda de bens onerados 25 . Finalmente uma outra soluo residiria na aplicao analgica do regime da venda de coisa onerada26. Pela nossa parte, depois de quanto temos vindo a dizer acerca do processo de interpretao-compreenso-aplicao do Direito, apenas podemos voltar a sublinhar a falta de especificidade do tradicional processo de aplicao de uma norma ou regime por analogia. Toda a aplicao jurdica necessariamente analgica. No insistiremos neste ponto. A questo a colocar ser ento outra: a de saber se normativamente as situaes nas quais a coisa vendida se encontra privada de vantagens adicionais especficas prometidas ainda se encontram abrangidas pelo regime dos artigos 905. e seguintes. A resposta afirmativa. O problema no , ento, de compra e venda de coisa defeituosa, pois, isso implicaria, como se referiu, um alargamento dos artigos 913. e seguintes para alm das situaes de vcio da prpria coisa por forma a abranger tambm as suas qualidades jurdicas. Tambm no parece, como se ver adiante, e face ao sistema do ttulo consagrado no nosso ordenamento e, destarte, imediata transferncia da coisa vendida e obrigao de entrega da coisa vendida (879./c)), poder falar-se em incumprimento. H, todavia, aqui uma clara perturbao do sinalagma estabelecido entre as partes ou se se preferir do compromisso translativo assumido pelos contraentes semelhana, como se ver, de quanto sucede com a compra e venda de bens onerados. Nenhuma dvida pode, pois, ficar acerca da aplicabilidade dos artigos 905. e seguintes a estas situaes.
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CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, III, 68. essa a soluo preconizada por CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, III, 68. 26 Nessa linha pode ver-se, entre outros, (AP) RUBINO, 704; BIANCA, La vendita, 739 e ss.; LUMINOSO, I contratti, 138; MENEZES LEITO, Direito, III, 115.

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2. 2 Efeitos da compra e venda de bens onerados 2. 2. 1 A chamada anulabilidade da compra e venda

I A disciplina da compra e venda de bens onerados assenta na atribuio ao adquirente de um conjunto de remdios. O primeiro de entre eles passa, aparentemente, pela anulao do contrato por erro ou dolo. De facto, tal como se viu j, no artigo 905. do Cdigo Civil estabelece-se: se o direito transmitido estiver sujeito a alguns nus ou limitaes que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato anulvel por erro ou dolo, se no caso se verificarem os requisitos da anulabilidade. Face a este preceito parte da nossa doutrina considera ser, em caso de compra e venda de bem onerado, o contrato anulvel a requerimento do comprador se ele tiver agido com desconhecimento da limitao do direito. Ter-se- procurado reconduzir a tutela do comprador doutrina geral do erro e do dolo27. O direito de anulao s se verificaria se estivessem presentes os requisitos da anulabilidade: a essencialidade do erro e a cognoscibilidade da mesma pelo vendedor (artigo 247. do Cdigo Civil)28/29. Estes factos

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GALVO TELLES, Contratos, 22. PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo, II, comentrio ao artigo 905., 197; CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, III, 68; FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, in Privatizao, 288; CALVO DA SILVA, Compra, 55 e 56; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 245 e ss..

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seriam constitutivos do direito, cabendo a respectiva prova, de acordo com as regras gerais, ao comprador30.

II No obstante a remisso do artigo 905. do Cdigo Civil a situao deve ser enquadrada numa hiptese de resoluo31. este assunto a desenvolver mais adiante quando se procurar o enquadramento dogmtico da compra e venda de bens onerados e tambm de coisas defeituosas. Cumpre, em todo o caso, sublinhar, desde j, um conjunto de aspectos Em primeiro lugar o regime do erro e do dolo (artigos 247. e seguintes do Cdigo Civil), no se aplica aos restantes efeitos previstos nos artigos 905. e seguintes. No encontra lugar no tocante expurgao de nus ou limitaes (artigo 907.), reduo do preo (artigo 911. do Cdigo Civil) e ao pedido de indemnizao (artigo 909. e seguintes)32. Todas estas consequncias encontram-se na dependncia do regime do incumprimento dos contratos e no das regras relativas aos vcios na formao dos negcios jurdicos, no se compreendendo encontrarem as vrias consequncias da compra e venda de bens onerados fundamentos distintos33. Na verdade, o regime do cumprimento defeituoso, estabelecido para a compra e venda, tem por propsito estabelecer o equilbrio entre prestaes. No se mostrando isso vivel pode colocar-se termo ao contrato. Na eventualidade de erro parte-se
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Ressalva-se naturalmente a hiptese de dolo pois nesse caso basta ser ele determinante da vontade do declarante (artigo 254./1 do Cdigo Civil) salvo se provier de terceiro, hiptese na qual se exige tambm o conhecimento ou dever de conhecimento do destinatrio (artigo 254./2 do Cdigo Civil). 30 CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, III, 68. 31 PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 293 e ss.; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 125. Cfr. tambm o excelente estudo de MIGUEL BRITO BASTOS, A compra e venda de coisas defeituosas no Cdigo Civil, ensaio sobre o seu enquadramento dogmtico, Lisboa, sem data mas de 2008, 30 e ss., 46 e 47, 74 e ss., 85 e ss.. 32 PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 126. 33 PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 126.

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justamente da situao oposta. O contrato invlido, mas pode ser confirmado. Ora esta diversidade de pontos de vista no se coaduna, como observa PEDRO ROMANO MARTINEZ, com uma contemporizao de regimes. No se pode, destarte, recorrer em parte s regras do erro e s regras do incumprimento34. Em segundo lugar nas hipteses de erro vcio, como sucede nas situaes de erro e dolo, h uma falsa representao da realidade no momento da formao do negcio jurdico. Mas essa soluo no se compagina com a convalescena do contrato em virtude de iniciativa do vendedor. No por no ser possvel a convalidao do negcio anulvel, mas por esse meio estar na dependncia da vontade do errante (o comprador) de acordo com o artigo 288. do Cdigo Civil, no daquele que, de algum modo, esteve na origem do erro (ou seja o vendedor no caso da venda de bens onerados35/36.

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PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 126. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 126. O autor invoca, de resto, ainda, outros argumentos em favor da ideia segundo a qual se estaria aqui diante de uma situao de resoluo e no de erro. Na verdade PEDRO ROMANO MARTINEZ afirma estar-se, sempre que sobre o bem alienado impenda um nus no declarado, perante um contrato no cumprido, mas no perante um problema de erro. Ora invalidade dos contratos respeita sua formao, no ao cumprimento defeituoso, como o caso da venda de bens onerados. Com a devida vnia, porm, a posio apresenta neste aspecto alguma circularidade. A ideia de que se est perante uma situao de cumprimento defeituoso poder extrair-se, ou no (e a ns parece-nos que sim), do regime da compra e venda de bens onerados. Mas no pode ser invocado para fundar o essencial desse regime. Tambm no acompanhamos a afirmao feita pelo autor segundo a qual, se o Cdigo Civil sentiu necessidade de estabelecer, no artigo 912./2, no ser a validade das clusulas derrogadoras dos artigos 907./ 1 e 3, 909 e 910./1, afectada pela anulao por erro ou dolo isso significa no se estar perante uma situao de anulao. Isto, sustenta, pelo facto de depois do negcio anulado no subsistirem clusulas do mesmo. Mas s seria assim se fosse impossvel estabelecer legislativamente uma derrogao a esse princpio. E no se v existir semelhante impossibilidade. Mais convincente, embora, a nosso ver no decisivo, se mostra uma outra razo invocada por PEDRO ROMANO MARTINEZ, relativa circunstncia de na compra e venda de coisa genrica no haver erro, mas apenas cumprimento defeituoso (artigo 918. do Cdigo Civil), no parecendo haver justificao para uma dualidade de regimes na venda de coisa genrica e especfica, em caso de vcio de direito. 36 Isto tanto mais assim como de acordo com o artigo 906./1 do Cdigo Civil se entre a celebrao do contrato e o respectivo cumprimento desaparecer o nus ou limitao fica sanada a anulabilidade do contrato, numa orientao completamente descompassada com o regime do erro em que o comprador no perde o direito de anular o contrato.

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III Perante este cenrio a referncia do artigo 905. do Cdigo Civil aos requisitos legais da anulabilidade tem de ser devidamente interpretada37. Por um lado, na direco de o comprador no poder por termo ao contrato com base em defeito do qual tenha conhecimento, no momento da celebrao do contrato (e isto j nos coloca perante uma outra diferena: enquanto no mbito do erro a indesculpabilidade no afasta a anulao do negcio, a desculpabilidade do comprador parece ser requisito da responsabilidade do vendedor no caso de compra e venda de bens onerados, como adiante se sublinhar38). Por outro, considerando s se justificar a cessao do vnculo contratual em virtude da onerao caso o dever obrigacional, por parte do vendedor, seja de tal forma grave que no permita a manuteno do negcio jurdico, de acordo com o artigo 802./2 do Cdigo Civil (assim surgindo claramente outra diferenciao entre o regime da compra e venda de bens onerados e o regime do erro: a essencialidade facto constitutivo do direito de anulao dos artigos 247., 251. e 252.. A falta de gravidade do nus um facto impeditivo do direito de resoluo nos termos dos artigos 801. e 802. do Cdigo Civil)39 . Adiante, insista-se, se voltar a este assunto.

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Cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 295 e ss.; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 127. 38 Por ora referncia para PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 37, sublinhando quanto se refere no texto, e 490, a propsito das razes relativas necessidade de desculpabilidade por parte do comprador para existir responsabilidade do alienante. 39 No tem, pois, como nota a propsito NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 231, e nota 346, com a devida vnia, razo, PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 296, quando afirma que ao comprador, em caso de incumprimento, caberia, para poder resolver o negcio, provar a violao do contrato e a falta de interesse na prestao, tal como ela foi efectuada. O cumprimento defeituoso facto potestativo da resoluo. A invocao de que o incumprimento no tem gravidade suficiente (artigo 802./2) facto impeditivo e a sua alegao compete ao alienante. Bem, pois, a afirmao proferida pelo prprio PEDRO ROMANO MARTINEZ, Cumprimento, 296 e 297, segundo a qual a aluso, constante do artigo 905. do Cdigo Civil, aos requisitos da anulabilidade, tem de ser interpretada no sentido de o comprador no poder invocar a anulao (vide

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2. 2. 2. A convalescena do contrato mediante a expurgao dos nus

I semelhana do verificado com a compra e venda de bens alheios40, o Cdigo Civil contemplou expressamente, no artigo 906., a sanao da anulabilidade do contrato desaparecidos por qualquer modo os nus ou limitaes a que o direito estava sujeito. No ser, todavia, assim, subsistindo a anulabilidade se a existncia de nus ou limitaes j houver causado prejuzo ao comprador, ou se este j tiver pedido em juzo a anulao da compra e venda (artigo 906./2). Para alm da sanao automtica o artigo 907. do Cdigo Civil impe ao alienante a obrigao de expurgar o direito dos nus ou limitaes existentes, podendo ser-lhe fixado um prazo para o efeito (artigo 907./2 do Cdigo Civil, em termos paralelos aos do artigo 897.). Em causa esta a satisfao do interesse do adquirente no cumprimento ou se se preferir a tutela do interesse contratual positivo do comprador41. Note-se dever o vendedor promover , sua custa, o cancelamento de qualquer nus ou limitao constante de registo, mas na realidade inexistente (artigo 907./3do Cdigo Civil).

resoluo) com base em defeito no assuma particular gravidade, permitindo a manuteno do negcio jurdico, no sendo aceitvel que se pretender o comprador por termo ao contrato com fundamento em incumprimento (artigo 905. do Cdigo Civil), tivesse de fazer prova de requisitos prprios de outros institutos. 40 Cfr. o artigo 895. do Cdigo Civil. 41 Na mesma direco CARNEIRO DA FRADA, Perturbaes, in Direito, 69; FERRER CORREIA/ALMENO DE S, Parecer, Privatizao, 291.

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O pedido de resoluo do contrato no est dependente do incumprimento do dever de eliminar o defeito42. O adquirente pode desejar exercer os direitos em alternativa, solicitando a eliminao dos defeitos e, como pedido condicionado, a resoluo do contrato43. Mas nada impede o comprador de optar por qualquer das pretenses sem qualquer dependncia entre elas44.

II Problema que se pode debater o de saber se o direito de exigir a convalescena do contrato ou a expurgao dos nus depende dos mesmos requisitos definidos pelo artigo 905. para a resoluo ou anulao. Em sentido negativo pronunciam-se FERRER CORREIA/ALMENO DE S45 e NUNO PINTO OLIVEIRA46, embora com fundamentao diversa. Em direco oposta, e portanto na defesa da ideia segundo a qual o direito de exigir o expurgar dos nus depende da anulabilidade, manifestam-se PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA47/48

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PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 127; MENEZES LEITO, Direito, III, 116, ambos considerando que o pedido de anulao pode ser subsidirio relativamente pretenso de expurgao dos nus. Em bom rigor, como nota NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 264, trata-se, porm, de um pedido condicionado. 43 PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 127; MENEZES LEITO, Direito, III, 116; NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 264. Em sentido contrrio v., porm, MARCELO REBELO DE SOUSA, Parecer, in Privatizao, 237, considera no serem as duas vias cumulveis mas sim alternativas. 44 PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito, 127. 45 Parecer, in Privatizao, 288; . 46 NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 265 e ss.. 47 PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, Cdigo, II, comentrio ao artigo 907., 199. 48 Posio contraditria a expressa por PESSOA JORGE, Parecer, in Privatizao, 172 173, pois (embora NUNO PINTO DE OLIVEIRA, Compra, 267, aponte PESSOA JORGE como sendo favorvel possibilidade de se exigir a convalescena em caso de existncia de nus independentemente de existirem ou no os requisitos da anulabilidade) o autor tanto considera que no caso da privatizao da Sociedade Financeira Portuguesa no se chega ao ponto de justificar a anulao da venda tendo, todavia, os compradores o direito de exigir a sanao como, logo de seguida, afirma que a reduo do negcio (mecanismo considerado equivalente convalescena) pressupe a verificao dos requisitos legais da anulabilidade.

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2. 2. 3 Reduo do preo

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Para uma anlise das hipteses em que no Direito alemo posterior modernizao do Direito das obrigaes a representao das qualidades da coisa alienada provoca a impugnao por erro e detrimento do regime dos 433 e seguintes cfr., por todos, (AP) WOLFGANG SCHUR, Eigenschaftsirrtum und Neuregelegung des Kaufrechts, in Archiv fr die civilistische Praxis, 2004, 204, 803 e ss..