A PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO DA LEI FEDERAL

N. 12.703/2012 E SEUS REFLEXOS

A portabilidade de financiamento imobilirio (com transferncia de

alienao fiduciria de bem imvel em garantia) foi criada com o objetivo de
possibilitar ao devedor a obteno de financiamento com reduo de taxas e
melhores condies gerais adequadas capacidade de pagamento do
devedor/confitente fiduciante,

exemplo

de outros pases.

Surgiu

para

acompanhar a tendncia do mercado financeiro, que na ltima dcada tem

observado uma substancial reduo na taxa SELIC.
Assim, vislumbra-se que o nascimento das regras da portabilidade,
mediante a Lei Federal n. 12.703 de 8 de agosto de 2012, que converteu a Medida
Provisria n. 567 de 3 de maio de 2012, ocorreu para promover a acelerao
econmica e, talvez por isso, observou apenas as regras de direito financeiro e
econmico para sua formatao, deixando de lado o direito civil e, em
consequncia, o direito registral ptrio.
Portanto, para operacionalizar a portabilidade de crdito no devemos
considerar isoladamente as regras introduzidas pela inovao legislativa, normas
estas de cunho essencialmente mercantilista. Tais regras devem ser conjugadas
com as relativas ao direito contratual e ao direito registral, visando celebrao de
um negcio jurdico que gere segurana jurdica no s aos diretamente
envolvidos no ato, como tambm ao sistema financeiro nacional e sociedade
como um todo.
Com base nessas premissas e aps extenso debate, via net, sobre o
assunto com os colegas registradores Jacomino, Mezzari, Burtet e Weschenfelder,
entendo que a participao do credor originrio no instrumento que formaliza a
transferncia do crdito imobilirio na qualidade de interveniente/quitante a
forma ideal para a perfectibilizao da portabilidade de financiamento imobilirio
(com transferncia de alienao fiduciria de bem imvel em garantia). Note-se
que o credor original comparece to somente para declarar qual o saldo
devedor do contrato de financiamento originrio, bem como que recebeu o
referido valor dando quitao ao DEVEDOR no mbito do prprio instrumento que
estabelece a portabilidade. Ou seja, no poder impedir a celebrao do contrato,
tampouco interferir nas condies contratuais e/ou apresentar qualquer objeo a
quaisquer das outras clusulas do novo contrato, com exceo da apurao do
montante do saldo devedor e do recebimento deste.

Da mesma forma que impensvel que se admita a resciso de um

contrato sem que um dos contratantes comparea ao ato, inconcebvel admitir a
averbao da portabilidade do crdito garantido por alienao fiduciria de bem
imvel regularmente registrada sem qualquer participao no contrato ou
manifestao formal apartada, do credor originrio, em relao operao.
Ademais, importa ressaltar que o saldo devedor de uma dvida, no caso em tela
decorrente do contrato de financiamento original, bem como a quitao deste
saldo somente poder ser atestada por quem o detentor originrio do crdito.
Assim, levando-se em conta o compreensvel perodo de adaptao das
instituies financeiras inovao legislativa, convm oportunizar uma alternativa
na hiptese do contrato de portabilidade ingressar no Registro de Imveis sem
contemplar a participao do credor originrio no negcio jurdico. Para estes
casos, entende-se satisfatria a apresentao de declarao firmada pelo credor
originrio informando o montante do saldo devedor e

manifestando que, em

decorrncia do contrato de portabilidade avenado, d quitao ao devedor dos

direitos que possua em relao ao financiamento original. Entretanto, importa
observar que sendo a quitao apresentada desta forma, ou seja, em separado,
dever integrar a prpria averbao do contrato de portabilidade, pois o 3 do
artigo 25 da Lei Federal n. 9.514/97 veda expressamente a averbao do termo de
quitao.
Entretanto, o referido dispositivo legal no exclui a ocorrncia da quitao
da dvida em relao ao credor originrio e sim a necessidade de que se proceda
averbao individual na matrcula do evento quitao, na medida em que dispe
expressamente que H QUITAO da dvida anterior, conforme se observa do
texto legal: 3: Nas hipteses em que a quitao da dvida decorrer da
portabilidade do financiamento para outra instituio financeira, no ser emitido
o termo de quitao de que trata este artigo, cabendo, quanto alienao
fiduciria, a mera averbao da sua transferncia.
Logo, a quitao ocorre, porm no isoladamente e sim dentro da
contratao da portabilidade, sendo que no se trata de quitao do
financiamento (alienao fiduciria), que est justamente sendo transferido a um
novo

credor,

sim

de

quitao

das

obrigaes

contratuais

entre

devedor/confitente fiduciante e o credor (fiducirio) originrio, incluindo-se dentre

essas obrigaes o pagamento da dvida entre eles havida. Mesmo porque a
transferncia do crdito somente se perfectibilizar se o credor originrio receber
integralmente o que lhe devido.
Da anlise acima e em observncia ao Princpio Registral da Legalidade e
visando segurana jurdica, conclui-se que a manifestao do credor originrio,

seja como parte interveniente/quitante no contrato, que, por sua vez, a forma
mais recomendada, ou em instrumento de declarao, requisito obrigatrio e
indispensvel para que o contrato de portabilidade de financiamento possa ser
considerado plenamente apto a ganhar acesso ao Flio Real.
Finalmente, a fim de ilustrar as ponderaes desenvolvidas ao longo deste
artigo, reproduzo em forma de anexos os modelos de redao para:

ANEXO I Clusula do contrato de portabilidade COM intervenincia;

ANEXO II Averbao na matrcula do contrato de portabilidade COM

intervenincia do credor originrio;

ANEXO III Termo de Declarao do Credor Originrio;

ANEXO IV Averbao na matrcula do contrato de portabilidade SEM

intervenincia, porm com termo de declarao do credor originrio;

JOO PEDRO LAMANA PAIVA

Oficial do Registro de Imveis da Primeira Zona de Porto Alegre

ANEXO I CLUSULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE COM

INTERVENINCIA
INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PBLICA, DE
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO E TRANSFERNCIA DE
ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVEL EM GARANTIA, DE ACORDO COM
AS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO (SFH) E DE OUTRAS
AVENAS N.________
()
CLUSULA ....... DO OBJETO E DAS CONDIES:.....
()
Pargrafo Segundo: o saldo devedor do financiamento anteriormente contratado,
registrado sob o R-00/000.000, dar-se- mediante transferncia dos respectivos recursos
diretamente a crdito da referida instituio, por conta e ordem do DEVEDOR.
Pargrafo Terceiro: para fins de cumprimento do disposto nesta CLUSULA, o DEVEDOR
autoriza ao CREDOR a realizar a transferncia dos recursos destinados quitao da
dvida financiada anteriormente contratada diretamente instituio credora indicada.
()
CLUSULA .......: da Quitao da Dvida do Financiamento Imobilirio Anterior:
Comparece

neste

instrumento,

na

condio

de

CREDOR

DO

DEVEDOR,

INTERVENIENTE QUITANTE j qualificado, para declarar que recebe neste ato a

importncia discriminada no item SALDO DEVEDOR de responsabilidade do DEVEDOR,
relativo ao FINANCIAMENTO IMOBILIRIO ANTERIOR do R-00/000.000, a ser quitado com
recursos do presente financiamento do Quadro Resumo destinado liquidao da dvida
de responsabilidade do DEVEDOR perante o INTERVENIENTE QUITANTE, nos termos dos
pargrafos segundo e terceiro da CLUSULA PRIMEIRA deste instrumento. Em razo do
pagamento ora efetuado, o INTERVENIENTE QUITANTE d plena e irrevogvel quitao
ao DEVEDOR, autorizando ao Oficial de Registro de Imveis competente a proceder
averbao na matrcula do imvel identificado no item IMVEL OBJETO DO PRESENTE
FINANCIAMENTO (DESCRIO) DO Quadro Resumo do presente instrumento de
portabilidade de financiamento, promovendo-se a transferncia da garantia fiduciria
sobre o imvel, a que se refere a CLUSULA ____.

ANEXO II AVERBAO NA MATRCULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE

CONTENDO A CLUSULA DO ANEXO I

AV-00/000.000(nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn),

em

00

de

janeiro

de

2013.-

PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO - Nos termos do instrumento particular, com fora

de escritura pblica, de portabilidade de financiamento imobilirio, de acordo com as
normas do sistema financeiro da habitao (SFH) e de outras avenas, celebrado em 20
de julho de 2012, pelo credor/fiducirio BANCO YYYYYYYYY., com sede em ___, por sua
agncia _____, prefixo ......., CNPJ sob nmero ......................, representado por seu procurador
...............; pelo devedor/fiduciante _______, j qualificado, por seu companheiro/anuente
_______,

(qualificao);

pelo

credor/fiducirio

do

financiamento

originrio,

interveniente/quitante BANCO XXXXXX, j qualificado; fica constando que em virtude da

portabilidade do financiamento/crdito imobilirio, esta ltima declarou ter recebido o
saldo devedor do financiamento primitivo, pelo que deu plena e irrevogvel quitao do
financiamento devedora. Fica constando ainda, que o saldo devedor remanescente do
financiamento objeto do R-00, de responsabilidade da devedora importa em R$
000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), permanecendo a alienao fiduciria do R-00
e tendo como novo credor o BANCO YYYYY, j qualificado. Fica constando finalmente,
que o PRAZO de _____a (000) meses, com a TAXA DE JUROS constantes do contrato e
a FORMA DE PAGAMENTO de ______ a (000) prestaes mensais e sucessivas, no valor
total inicial da primeira de R$ 000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), com
vencimento para 00/00/201_ e as demais em igual dia dos meses subseqentes. O
OBJETO DA GARANTIA, em alienao fiduciria, nos termos do art. 22, da Lei 9.514, de
20 de novembro de 1997, o imvel desta matrcula, em carter fiducirio, sendo que o
VALOR DA GARANTIA, para efeitos do artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, de R$
000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos) e o PRAZO DE CARNCIA para os fins
previstos no artigo 26 e pargrafos, da Lei 9.514/97, de trinta (30) dias, contados da data
do vencimento do primeiro encargo mensal vencido e no pago, conferindo ao credor o
direito de intimar o(s) devedor(es) na forma e para os efeitos do referido artigo. As demais
condies

constam

PROTOCOLO

Local,

Ttulo

do

instrumento

apontado
Data

sob

arquivados
nmero

000.000,

neste
em

Ofcio.00/0/2013.-

.-Registrador/Substituto(a)/Escrevente

Autorizado(a):_______________________.EMOLUMENTOS - R$000,00. Selo de Fiscalizao 0000.00.0000000.00000 - bnc

ANEXO III TERMO DE DECLARAO DO CREDOR ORIGINRIO

ILUSTRSSIMO SENHOR OFICIAL DO REGISTRO DE IMVEIS DA__________

(INSTITUIO

FINANCEIRA

CREDORA

DO

FINANCIAMENTO

ORIGINRIO), inscrita no CNPJ sob o n. 00.000.000/0000-00, com sede em ______, na

qualidade de credora fiduciria primitiva do instrumento particular de compra, venda e
financiamento de imvel com alienao fiduciria em garantia firmado em 00.00.0000,
tendo por objeto o imvel da matrcula n. ____ do Livro 2 Registro Geral dessa
Circunscrio, registrado em __.__.201_ sob o R-00/0000, vem presena de Vossa
Senhoria declarar que o saldo devedor do referido contrato de R$ 000.000,00 (_____ mil e
___ reais e __ centavos) com data projetada em 00.00.0000.

Declara, outrossim, que em razo da averbao na matrcula n. 000.000 da

PORTABILIDADE de financiamento avenada no INSTRUMENTO PARTICULAR, COM
EFEITO DE ESCRITURA PBLICA DE PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO
E TRANSFERNCIA DE ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVEL EM GARANTIA, DE
ACORDO COM AS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO (SFH) E DE
OUTRAS AVENAS N. (nmero do contrato) (anexo), firmado entre o(s) devedor(es)
fiduciante(s) ______ e o atual credor fiducirio (instituio financeira)______, d plena e
irrevogvel quitao ao(s) DEVEDOR(ES) ____________ do direito que possu em relao
ao recebimento do pagamento do saldo devedor objeto do contrato de FINANCIAMENTO
IMOBILIRIO ANTERIOR registrado no R-00/00.000.
N. Termos,
P. Deferimento.
Local, data.
______________________________
(INSTITUIO FINANCEIRA CREDORA DO FINANCIAMENTO ORIGINRIO)

ANEXO IV AVERBAO NA MATRCULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE

SEM INTERVENINCIA, PORM ACOMPANHADO DO TERMO DE DECLARAO
DO ANEXO III

AV-000/00000(AV-_____),

em

00

de

janeiro

de

2013.-

PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO - Nos termos do instrumento particular, com fora

de escritura pblica, de portabilidade de financiamento imobilirio e transferncia de
alienao fiduciria de bem imvel em garantia, de acordo com as normas do sistema
financeiro da habitao (SFH) e de outras avenas, celebrado em 00 de janeiro de 2013,
pelo credor/fiducirio YYYYYYYYY., com sede em ___, por sua agncia _____, prefixo .......,
CNPJ sob nmero ......................, representado por seu procurador ..................e pelo
devedor/fiduciante ...................., j qualificado, e por sua companheira/anuente, ..................,j
quailificada.; e de conformidade com o instrumento particular firmado em __ de janeiro de
2013 pela credora do financiamento originrio, .BANCO XXXXXXXX., qualificada no
instrumento, fica constando que em virtude da portabilidade do financiamento/crdito
imobilirio, declarou ter recebido o saldo devedor do financiamento primitivo. Fica
constando ainda, que o saldo devedor remanescente do financiamento objeto do R-00, de
responsabilidade do devedor importa em R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos),
permanecendo a alienao fiduciria do R-00 e tendo como novo credor o BANCO
YYYYYYY., j qualificado. Fica constando finalmente, que o PRAZO de ___(000) meses,
sendo a TAXA DE JUROS as constantes do contrato e a FORMA DE PAGAMENTO de
________ (000) prestaes mensais e sucessivas, no valor total inicial da primeira de
R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), com vencimento para 00/00/2013 e as
demais em igual dia dos meses subseqentes. O OBJETO DA GARANTIA, em alienao
fiduciria, nos termos do art. 22, da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, o imvel
objeto desta matrcula, em carter fiducirio, o VALOR DA GARANTIA, para efeitos do
artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, de R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos) e o
PRAZO DE CARNCIA para os fins previstos no artigo 26 e pargrafos, da Lei 9.514/97,
de trinta (30) dias, contados da data do vencimento do primeiro encargo mensal vencido
e no pago, conferindo ao credor o direito de intimar o(s) devedor(es) na forma e para os
efeitos do referido artigo. As demais condies constam dos instrumentos arquivados
neste

Ofcio.-

PROTOCOLO - Ttulo apontado sob o nmero xxxxxx, em 00/00/2013, reapresentado em

00/0/2013.Local,

Data

..-

Autorizado(a):_______________________.EMOLUMENTOS - R$xxxx. Selo de Fiscalizao xxxxx

Registrador/Substituto(a)/Escrevente