TIPOLOGIA DAS CONSTRUES VERTICAIS NA CIDADE DE

JOO PESSOA: UMA ANLISE QUANTITATIVO-DESCRITIVA

Patrcia Rgo de Oliveira (1); Joana Darc Lcio da Costa (2); Masa Beatriz Marinho
Fausto (3); Jamilly Batista Almeida de Oliveira (4); Alexsandra Rocha Meira (5)
(1) IFPB, Aluna do IFPB, e-mail: pro_olliveira@yahoo.com.br
(2) IFPB, Aluna do IFPB, e-mail: darc_lucio@yahoo.com.br
(3) IFPB, Aluna do IFPB, e-mail: biafausto@hotmail.com
(4) IFPB, Aluna do IFPB, e-mail: jamillydeoliveira1@hotmail.com
(5) IFPB, Professora e pesquisadora do IFPB, Unidade Acadmica de Design, Infraestrutura e Ambiente, email: alexrmeira@uol.com.br

RESUMO
Este artigo objetiva investigar as tipologias construtivas dos edifcios de Joo Pessoa,
considerando atributos como: rea e quantidade de cmodo e relacionando as tipologias
construtivas s suas localizaes. Esse estudo iniciou-se com a definio do universo de
imveis residenciais verticais da cidade, estratificado por bairro. A partir dele, determinouse a amostra de 215 empreendimentos. Em paralelo, realizou-se o levantamento de campo,
coletando plantas-baixas dos projetos arquitetnicos dos arquivos da Prefeitura Municipal
de Joo Pessoa, folders e diretamente nas construtoras. Concludo esse levantamento de
campo, transportou-se todas as plantas para o software CAD e analisou-se no tocante s
tipologias construtivas. Embora esse artigo apresente apenas resultados parciais da pesquisa
possvel visualizar um perfil dos imveis estudados, composto, predominantemente por: trs
quartos, dois banheiros, sem lavabo. Observou-se tambm uma maior concentrao de
imveis com at 100 m2, bem como algumas particularidades relativas ao zoneamento da
cidade. Quanto s anlises de DCEs, verificou-se que os apartamentos sem DCE consistem
em mais que o dobro de apartamentos com DCE (68,8%), estando a maioria dos
apartamentos com DCEs localizada prxima orla martima desta capital e que os
dormitrios das DCEs se apresentam, predominantemente, com reas inferiores
estabelecida no cdigo urbano desta capital.
1

INTRODUO

A busca cada vez maior por produtos diferenciados vem se tornando uma caracterstica do ser
humano contemporneo, o qual quer ter um produto personalizado, diferente do padro. Essa
realidade, tanto em termos de mudanas scio-demogrficas, quanto no que diz respeito prpria
busca por se diferenciar dos demais, tem impulsionado o setor da construo a adoo da sistemtica
de customizao dos imveis. Essa, conforme Arajo Filho (2009), nada mais que a capacidade de
oferecer ao cliente a oportunidade de agregar a produtos de massa elementos de sua prpria escolha,
sejam individualizados e exclusivos, ou faam parte de uma combinao de possibilidades
previamente estabelecida. Para Campanholo (1999) apud Brando (2003), essa tendncia no provm
somente de aspectos conjunturais ligados a economia e a tecnologia, mas tambm, principalmente, da
necessidade que o ser humano apresenta em se diferenciar do outro, buscando sua prpria identidade.
Alm dessa realidade e sob o enfoque de tendncias tipolgicas, parte-se do fato que nas
ltimas trs dcadas, novas tendncias comportamentais tm sido percebidas com clareza em todo o
mundo ocidental, principalmente em reas urbanas e centros metropolitanos. Por trs desse processo
esto, com certeza, a liberao da mulher e sua insero no mercado de trabalho, que induziram
modificaes profundas nas relaes entre pais, mes e filhos, e permitiram o aparecimento de novos

formatos familiares pessoas de diversas idades morando sozinhas, casais no casados oficialmente,
famlias monoparentais etc. Alm disso, novos modos de vida tm surgido, sobretudo nas grandes
cidades, incluindo a volta do trabalho na prpria moradia, as preocupaes de carter ambiental, o
super-equipamento do espao domstico, entre outros (TRAMONTANO, 200-?).
Ainda sob o enfoque de tendncias tipolgicas, fazendo uma breve retrospectiva histrica,
observa-se que nas primeiras dcadas do sculo XX, nos edifcios que contavam com quartos de
empregada, era comum a concentrao desses cmodos no ltimo pavimento do prdio uma soluo
provavelmente inspirada nos andares de chambres-debonne parisienses, normalmente a mansarda dos
prdios ou ainda remetendo segregao tpica da casa grande e senzala. A Figura 1 apresenta o
primeiro edifcio desse tipo, projetado em 1927. (PINHEIRO, 2008).

Figura 1 Plantas Baixas do edifcio projetado por Jlio de Abreu Jnior, na Avenida
Anglica So Paulo

Fonte: Camargo, 2003

Todos esses fatores elencados tm influenciado diretamente na concepo do projeto

arquitetnico e na definio das caractersticas das unidades habitacionais. Muitas vezes, o resultado
a produo de moradias como conseqncia da relao capitalista, onde se observa a compactao dos
espaos, a reduo da rea til, o aumento do nmero de unidades por pavimento, em detrimento da
qualidade dessas unidades, no atendendo aos hbitos e s necessidades da sociedade atual (GOBBO e
ROSSI, 2002).
Este artigo apresenta os resultados de um projeto de pesquisa, originado pela ausncia de
registros bibliogrficos que mostrassem o comportamento das construes, no que se refere s
tipologias projetuais, ao longo dos anos, isto , de um estudo que analisasse a diversidade de plantas
de apartamentos, mostrando o perfil tipolgico das construes da cidade de Joo Pessoa, analisando
as variantes bsicas de constituio dos apartamentos e enfatizando nas DCEs.

MTODOS UTILIZADOS

O presente trabalho de pesquisa foi desenvolvido na cidade de Joo Pessoa, onde se procedeu
inicialmente com um levantamento do nmero de edificaes construdas nos ltimos anos. Tomou-se
como parmetro de estudo o perodo de cinco anos. Esse levantamento foi realizado atravs da coleta
de dados junto ao Setor de Registros do Centro Administrativo Municipal de Joo Pessoa, mediante
consulta e coleta das informaes (nmero do processo, identificao da pessoa fsica ou jurdica,
endereo, tipologia construtiva, rea, bairro e inscrio imobiliria) contidas nos livros de alvar de
construo, totalizando um universo de 465 empreendimentos em construo, a partir de quatro
pavimentos, no perodo de 2006 a 2010. Realizou-se uma anlise geral desse universo, estratificado
por bairros.
Em funo da grande quantidade de plantas que representam o universo, optou-se por
trabalhar com uma amostra. Buscou-se obter na amostra uma alta representatividade do universo.
Assim, partindo-se dos princpios da estatstica, adotou-se um erro amostral de 5% e um nvel de
confiana de 95,5%, obtendo-se uma amostra de 215 empreendimentos, conforme clculo realizado
atravs da Equao 1.
2

1 N

e
N 1
e
2

(1)

Onde: = tamanho da amostra;

e = erro amostral;
N = Universo.
A partir da definio da amostra, seguiu-se para a coleta das plantas-baixas de imveis locais,
atravs da digitalizao de imagens (fotos) das plantas baixas dos projetos arquitetnicos encontrados
nos arquivos do Centro Administrativo Municipal de Joo Pessoa, de folders e de material obtido
atravs do contato direto com construtoras.
Ressalta-se que os 215 empreendimentos da amostra foram representados por 215 plantasbaixas de apartamentos, o que implica que, mesmo havendo empreendimentos com variadas tipologias
de apartamentos, considerou-se apenas uma tipologia por imvel.
Todos os dados obtidos no levantamento fsico foram posteriormente lanados no software
CAD. Estando com todas as plantas no software, foram realizadas as anlises tipolgicas propostas
nesse documento, que sero apresentadas a seguir.

CARACTERIZAO DA AMOSTRA

O ponto de partida para esse estudo foi o levantamento do universo de imveis residenciais
verticais existentes na cidade, a partir de quatro pavimentos, compreendidos entre os anos de 2006 e
2010. Tem-se uma distribuio dos mesmos ao longo de 42 bairros, localizados em zonas distintas da
cidade, cujo aumento foi gradativo ao longo do perodo analisado. Nesses cinco anos, pode-se
perceber que houve predominante concentrao de construo de imveis na zona leste, a exemplo de
Cabo Branco com 35 imveis, Manara com 37 e Jardim Oceania com 38 empreendimentos. Das
construes localizadas em outros bairros, destacam-se apenas as de Jardim Cidade Universitria,
localizado na zona sul da cidade, que apresentou 69 imveis, conforme Figura 2.

Figura 2 Empreendimentos que compem o universo (2006 - 2010)

Diante desse perfil de distribuio dos imveis do universo ao longo dos anos, aps a
definio da amostra, composta por 215 empreendimentos, optou-se tambm por estratific-la por ano.
Estando os mesmos proporcionais ao nmero de imveis construdos em cada ano (universo). Assim,
para o ano de 2006, obteve-se a menor amostra de todas, formada por 19 empreendimentos, ao passo
que em 2010, foram coletadas 65 plantas para comporem a amostra.

RESULTADOS E DISCUSSES

Partindo da amostra, foram realizadas anlises quantitativo-descritivas nos empreendimentos.

Para tanto, optou-se por uma das formas especficas para a utilizao do termo tipologia, usada por
Brando (2003) para identificar as variantes bsicas de constituio dos apartamentos, considerando a
combinao de quatros atributos comumente utilizados no mercado de imveis no Brasil, quais sejam:
nmero de quartos, sutes e banheiros e a existncia ou no de dependncia completa de empregadas
(DCE), conforme se observa na Figura 3.

Figura 3 Conveno adotada para designao das tipologias de apartamentos

Fonte: Brando, 2003

A fim de exemplificar a conveno supracitada, apresenta-se a Figura 4, que se trata de um

apartamento de luxo, localizado num bairro prximo a orla martima na capital de Joo Pessoa.

Figura 4 Tipologia 5.5/441

Esse exemplo de imvel que consta na Figura 4 apresenta cinco banheiros, com lavabo, quatro
quartos, sendo todos sutes, alm da dependncia completa de empregada (DCE).
Mediante uma anlise quantitativo-descritiva inicial das plantas baixas dos empreendimentos,
verificou-se uma grande variabilidade em alguns atributos das mesmas. Como exemplo, tem-se o
seguinte: rea total do imvel (de 28,88 m2 a 510,00m2); nmero de quartos (de 1 a 5 unidades, exceto
dormitrio de empregada); nmero de banheiros (de 1 a 6 unidades, incluindo banheiros de servio).
Em funo disso, tais atributos foram alvo de uma anlise mais detalhada nesse estudo, focadas nas
variantes bsicas de constituio dos apartamentos, propostas por Brando (2003), citadas
anteriormente.
Na Figura 5 consta o grfico do nmero de quartos em funo do nmero total de
apartamentos investigados. Pode-se observar a incidncia predominante de apartamentos com trs
quartos (47,91%), seguida de apartamentos com dois quartos, cuja porcentagem de 37,67%, ao passo
que, para os apartamentos com cinco quartos, coube uma porcentagem irrisria referente a 0,93%. A
Figura 6 apresenta a distribuio dos apartamentos estudados em termos de nmero de banheiros. Nela
pode ser constatada a predominncia de apartamentos com dois banheiros, correspondendo a 56,74%
do total da amostra, ao passo que os demais juntos correspondem porcentagem de 43,26%.
4

Figura 5 Nmero de quartos

Figura 6 Nmero de banheiros

De forma a complementar a anlise realizada anteriormente, atravs da Figura 7 possvel

observar a relao entre nmero de banheiros e existncia de lavabos. A representao numrica
utilizada graficamente do tipo x.y (BRANDO, 2003), onde x representa o nmero de banheiros
(exceto lavabos) e y informa a existncia de lavabos (5) ou inexistncia de lavabos (0). Constata-se
uma visvel concentrao de apartamentos com dois banheiros, sem lavabo (2.0), cujo percentual de
56,28%. Por outro lado, o nico apartamento da amostra que apresenta 6 banheiros, possui lavabo
(6.5), representando 0,47% do total.
No que se refere anlise conjunta das variveis: nmero de quartos e nmero de sutes, os
resultados, apresentados na Figura 8, esto identificados numericamente, onde consta inicialmente o
nmero de quartos, incluindo as sutes, seguido pelo nmero de sutes. Verifica-se uma grande
variao da quantidade de quartos e/ou sutes nas tipologias dos apartamentos estudados, merecendo
destaque os apartamentos com 2 e 3 quartos, sendo uma sute (2.1 e 3.1), cujas porcentagens
encontradas foram, respectivamente, 33,02% e 35,81%.

Figura 7 N WC e existncia/inexistncia
lavabos

Figura 8 Nmero de quartos e sutes

Na Figura 9, verifica-se que a quantidade de apartamentos sem dependncia de empregada

da ordem de 2,21 vezes superior quantidade de apartamentos com dependncia de empregada. No
que se refere ao total de cmodos do imvel, pode-se verificar, na Figura 10, uma concentrao de
apartamentos com 8, 9 e 10 cmodos, cujas porcentagens respectivas so: 15,81%, 17,67% e 13,95%,
o que corresponde a 47,43% do total da amostra.

Figura 9 N apartamentos com

existncia/inexistncia de DCE

Figura 10 Nmero de cmodos

Realizando-se uma anlise mais profunda nas DCEs, o Quadro 1, juntamente com as Figuras:
13, 14, 15 e 16 mostram os resultados dessa investigao.
No Quadro 1 se encontra a representao dos empreendimentos com e sem DCE,
estratificados por bairro e por ano.

Quadro 1 Apartamentos amostra com e sem DCE, estratificados por bairro e por ano

Alm de haver menos que o dobro de apartamentos com DCE, verificou-se tambm que essa
caracterstica tipolgica incide em menos bairros (47% dos bairros), ao passo que os apartamentos sem
DCE, alm de compreenderem a grande maioria, encontram-se melhor distribudos pelos bairros da
cidade (89% dos bairros).
Na Figura 11 so apresentadas as quantidades de apartamentos com DCE completa (31,16%),
a serem construdos, em construo ou, construdos, no perodo compreendido entre 2006 e 2010.
Merece destaque o ano de 2009, que apresentou 25 apartamentos, correspondendo a 37,31% dos
apartamentos com DCE.

Figura 11 Apartamentos com DCE (2006-2010)

Dentre os 67 apartamentos com DCE, constatou-se a existncia de 03 imveis com cmodo

reversvel (Figura 12) - um quarto que apresenta dois acessos: um para o setor ntimo e outro para o
setor de servio, podendo servir como quarto de empregada. Nas anlises realizadas nos
empreendimentos que tinham esse cmodo, o mesmo foi considerado como quarto de empregada.

Figura 12 Planta baixa de apartamento com quarto reversvel - exemplo

Considerando as reas dos apartamentos com DCE foi possvel observar uma variao de
72m2 a 250m2, salvo alguns poucos imveis, em nmero de 5, que apresentaram reas superiores s
desse intervalo, que chegam at 510m2, conforme Figura 13. Verificou-se tambm que o espao
destinado a DCE se torna nfimo, quando comparado s reas dos apartamentos. Mediante anlise das
mdias entre as reas totais dos apartamentos e as subreas teis das DCEs, observou-se uma
proporo de 1/18, isto , reserva-se para DCEs, em mdia, apenas a dcima oitava parte de um
apartamento.

Figura 13 Estratificao dos apartamentos com DCE nos bairros, em intervalos de

rea

possvel que esses fatores anteriormente elencados venham caracterizando a menor

importncia conferida s dependncias de empregada, gerando uma reduo nas suas dimenses.
Constatou-se neste estudo que a maioria das edificaes com DCE apresenta a rea dos dormitrios
inferior rea estabelecida no CDIGO DE URBANISMO de Joo Pessoa, onde as reas dos
compartimentos de permanncia prolongada, em que esto inclusos os dormitrios, deveriam ser de,
pelo menos, 6m2, como mostrado na Figura 14. Existe tambm o projeto de n 47/2010, em tramitao
no Senado Federal, que estabelece as dimenses mnimas para o tamanho das dependncias destinadas
moradia dos funcionrios de condomnio e dos empregados domsticos, que poder ser fixado em
12m2, dos quais 8m2 so destinados ao quarto e 4m2 ao banheiro.

Figura 14 Grfico de disperso das subreas de DCE

Pode-se verificar, na Figura 14, a predominncia de dormitrios de DCEs com rea inferior a
6m2, uma vez que a maioria dos pontos se encontra localizado abaixo da linha de tendncia.
importante salientar que, sendo esse projeto de lei aprovado, os imveis, quase que em sua totalidade,
estariam em desacordo com essa legislao.
Alm das anlises descritivas apresentadas anteriormente, outras foram realizadas, a partir da
estratificao dos apartamentos por rea (Quadro 2). Ele, especificamente, apresenta os apartamentos
distribudos nos bairros estudados na amostra, classificados por intervalos de rea, os quais variam de
reas inferiores a 40m2 a reas superiores a 310m2.
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Quadro 2 Estratificao dos apartamentos nos bairros em intervalos de rea

Procedendo-se com uma anlise apenas das reas, observa-se uma maior concentrao de
apartamentos variando entre 40 m2 e 100 m2, o que representa 74,42% do total.
Os imveis construdos no bairro Jardim Cidade Universitria, por exemplo, seguem esse
mesmo perfil, com reas variando entre 40 m2 e 100 m2. Entretanto, bairros como o de Manara,
apresentaram uma distribuio mais dispersa dentro das classes de reas.
Considerando que essa classificao se encontra bastante ampla, buscou-se compact-la,
organizando os bairros mediante o zoneamento urbano desta capital (Joo Pessoa, 2005), conforme
Quadro 3 e Figuras 15 e 16.
No Quadro 2 possvel observar os bairros agrupados de acordo com o zoneamento urbano
desta capital, cujas zonas apresentadas so: Zona Residencial 1(ZR1); Zona Residencial 2 (ZR2); Zona
Residencial 3 (ZR3); Zona Axial 1 Epitcio Pessoa (ZA1); Zona Axial 3 - Manara (ZA3); Zona
Turstica 2 (ZT2); Zona B Cabo Branco (CCB) e Zona Institucional e de Servios (ZIS). A maior parte
dos bairros est divida em mais de uma zona, por essa razo foram encontrados apartamentos de um
mesmo bairro inseridos em zoneamentos distintos, tais como: Bessa, Cabo Branco, Jardim Cidade
Universitria e Jardim So Paulo. Desta forma, optou-se por classificar esses bairros no zoneamento
em que se encontrou a maior incidncia de apartamentos.
Quadro 3 Apartamentos agrupados de acordo com zoneamento urbano de Joo Pessoa

Numa anlise desse quadro, observa-se a existncia de trs zonas classificadas como
residenciais (ZR1, ZR2 e ZR3). Para as zonas 1 e 3 h predominncia de apartamentos com rea
variando de 70 m2 a 100 m2. No entanto, em relao zona residencial 2, aproximadamente 51% dos
imveis encontram-se na faixa de 40 m2 a 70 m2 (Figura 15). Esse perfil diferenciado ocorre,
possivelmente, em funo dos bairros pertencentes a essa zona serem considerados de menor poder
aquisitivo, excetuando-se desse contexto os bairros Jardim Luna e Brisamar.
Figura 15 Apartamentos inseridos, ZR2, estratificados por rea

Tambm merece destaque a zona turstica 2 (ZT2), composta, na amostra, por apartamentos
localizados no bairro de Cabo Branco, posicionado na orla martima dessa capital. Constata-se que
57,9% dos imveis tm rea variando entre 40 m2 e 70 m2 (Figura 16). Esse perfil se deve a grande
incidncia de flats e home services nesta localizao.
Figura 16 Apartamentos inseridos na ZT2, estratificados por rea

CONSIDERAES FINAIS

Ainda que as tipologias encontradas em Joo Pessoa configurem grande diversidade de arranjos, essa
variedade no difere da encontrada no resto do pas, segundo parmetros propostos por Brando
(2003). Verifica-se uma predominncia de apartamentos com dois banheiros, sem lavabo; 2 e 3
quartos, sendo uma sute e com 9 cmodos, inclusive varanda. Constata-se tambm que a quantidade
de apartamentos sem dependncia de empregada da ordem de 2,21 vezes superior quantidade de
apartamentos com dependncia de empregada.
No que se refere s reas dos apartamentos em estudo, observa-se uma predominncia de
apartamentos com at 100 m2, com destaque para a faixa de 40m a 70m mais precisamente, tendo em
vista que essa predominncia encontrada com maior incidncia na ZR3, devido a fatores prprios
dos bairros inseridos nesta zona, como por exemplo, o poder aquisitivo das pessoas residentes nestes
locais. Em relao s anlises de DCEs, h predominncia de apartamentos cujas reas chegam a
250m. Pode-se comprovar tambm um espao consideravelmente reduzido destinado s DCEs, com
dormitrios cujas reas so predominantemente inferiores s estabelecidas pelo Cdigo de Urbanismo
de Joo Pessoa.
No que se refere ao zoneamento da cidade de Joo Pessoa, pode-se constatar que nos bairros prximos
orla martima, localiza-se a maior incidncia de apartamentos que apresentam DCE, a exemplo de:
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Manara, Miramar, Cabo Branco e Jardim Oceania. Entretanto, salvo algumas excees, como: Bairro
dos Estados e Expedicionrios.
Considerando essas constataes elencadas anteriormente, particularmente no que se refere a DCEs,
leva-se a crer que est se tornando cada vez menos relevante o espao reservado s DCEs, cujas
provveis causas podem ser as mudanas nos formatos familiares e hbitos domsticos, em que a
permanncia de boa parte de moradores nos apartamentos se resume ao perodo noturno. Essas
provveis causas, possivelmente, configuram uma menor necessidade de empregadas mensalistas que
durmam no emprego, conferindo aos moradores um carter de maior procura por diaristas.

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