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Semana Aula: 1
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
1.1. Conceito
Nas palavras de Orlando Gomes, ?O Direito das Coisas regula o poder dos
homens sobre os bens e os modos de sua utilizao econmica?. (GOMES,
Orlando. Direitos reais. 14 ed., atualizada por Humberto Theodoro Jnior. p. 1.
Rio de Janeiro: Forense, 1999). de se frisar que bem consiste na coisa til e
rara, suscetvel de apropriao pelo homem.
Surge a um primeiro aspecto dos Direitos Reais, que os distingue dos Direitos
Pessoais: estes tm por objeto uma prestao humana, enquanto aqueles
possuem por objeto um bem.
Duas doutrinas buscam a primazia na compreenso dos Direitos Reais. A realista,
que considera o Direito Real como o poder imediato na pessoa sobre a coisa, e a
personalista, que prega existir nos Direitos Reais uma relao jurdica entre
pessoas, como nos Direitos Pessoais.
A primeira teoria causa perplexidade se considerarmos que o Direito existe
sempre para disciplinar condutas intersubjetivas, ou seja, entre pessoas. Assim,
como explicar uma relao direta homem-objeto tutelada pela norma jurdica?
Por seu turno, a teoria personalista parece um pouco artificial, pois advoga a
existncia de um sujeito passivo universal nos Direitos Reais, ou seja, todos
estaramos obrigados a respeitar os Direitos Reais de outrem.
Orlando Gomes sugere um retorno teoria realista, com nfase no estudo da
estrutura dos Direitos Reais. Assim, ao invs de se prender ao aspecto externo de
tais direitos, deve-se levar em considerao a sua estrutura interna, salientando
que o poder de utilizao da coisa, sem intermedirio, o que caracteriza os
Direitos Reais (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 5.).
Nelson Rosenvald e Cristiano Farias formulam proposta de cunho hbrido. Os
autores diferenciam direito subjetivo de pretenso, para concluir que a relao de
direito real, enquanto situao esttica, absoluta, apresenta sujeitos
indeterminados (porm determinveis) e representa a posio de domnio de
algum sobre uma coisa, pois o sujeito ativo titulariza direito subjetivo; por outro
lado, uma violado o direito subjetivo e, conseqentemente originada a pretenso,
a relao jurdica de direito real passa a apresentar sujeito determinado, tendo o
lesado a faculdade de reclamar o exerccio do contedo do direito subjetivo em
face do sujeito que o desrespeitou (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen
Juris, 2009. p. 16).
1.2. Caractersticas
Direitos Reais
Absolutos (eficcia erga omnes)
Vincula o titular coisa
Possuem sujeito passivo indeterminado
Contedo negativo
Semana Aula: 2
DIREITO CIVIL IV - POSSE
2.1. Evoluo histrica, conceito e caractersticas
Em uma primeira abordagem, a posse pode ser encarada como um fato, enquanto
a propriedade consiste num direito. Em outras palavras, a posse uma situao
de fato, enquanto a propriedade uma situao de direito. Como veremos
adiante, em geral ambas coincidem na mesma pessoa, mas nem sempre isso
ocorre.
O legislador civil usou da seguinte sistemtica no trato da matria: reservou a
disciplina dos direitos reais para o Livro III da Parte Especial, sob a epgrafe ?Do
Direito das Coisas?. Em seguida, inaugurou o referido Livro com o Ttulo I, ?Da
Posse?. Finalmente, no Ttulo II, regulamentou os direitos reais em espcie.
O estudo da opo sistmica do legislador fundamental, pois revela a sua
inteno. Podemos assim afirmar que se optou por isolar o estudo da posse, como
um ttulo preliminar quele reservado aos direitos reais, por dois motivos: primeiro,
a posse no direito real; segundo, a posse informa o regime jurdico de todos os
demais direitos reais.
Por outro lado, a posse pode ser considerada a exteriorizao da propriedade, seu
aspecto visvel e palpvel no mundo fenomnico (falamos da posse direta).
Voltemos ao exemplo dado: por ter me visto com o telefone celular, o observador
sups que eu seria o proprietrio do mesmo. E isso se d, repita-se, porque
geralmente posse e propriedade encontram-se enfeixadas nas mos da mesma
pessoa, apesar da coincidncia no ser necessria.
A posse, em outras palavras, cria uma espcie presuno de propriedade. E por
esse motivo que tutela-se com veemncia aquela, por vezes em detrimento desta:
como o que possui presume-se proprietrio, em um primeiro momento de se
estado de direito
estado de aparncia protegido pelo direito
Conceito de posse
Pluralidade semntica do vocbulo posse: posse como propriedade (fulano
possui uma casa); posse como instituto de direito pblico (os EUA tm a posse
da base de Manta, no Equador); posse como exerccio do direito de famlia (posse
do estado de casados); posse como instituto de direito administrativo; posse como
elemento de tipo penal (posse sexual mediante fraude) etc.
Obs: Enunciado n 236, III Jornada de Direito Civil: considera-se possuidor, para
todos os efeitos legais, tambm a coletividade desprovida de personalidade
jurdica.
2.2. Distino entre propriedade, posse e deteno
Posse: exerccio do poder de fato em nome prprio, exteriorizando a propriedade
e fazendo uso econmico da coisa (animus tenendi ? inteno de usar a coisa tal
qual o proprietrio).
Deteno (posse natural ? possessio naturalis): exerccio do poder de fato sobre a
coisa em nome alheio. O fmulo da posse ou detentor servo da posse, pois
mantm uma relao de dependncia com o verdadeiro possuidor, obedecendo s
suas ordens e orientaes. A deteno tambm chamada de posse degradada
pela lei. O art. 1.198, CC, define o detentor aquele que, achando-se em relao de
dependncia para com o outro, conserva-se a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instrues suas.
Obs: aquele que adquire a posse de modo contrrio ao direito tambm
considerado detentor.
Enunciado n 301, Jornada de Direito Civil, STJ: possvel a converso da
deteno em posse, desde que rompida a subordinao, na hiptese de exerccio
em nome prprio dos atos possessrios.
Para facilitar a caraterizao da simples deteno, interessante utilizarmos os
critrios do Cdigo Civil Portugus, Art. 1.253:
So havidos como detentores ou possuidores precrios:
a) os que exercem o poder de facto sem inteno de agir como beneficirios do
direito;
b) os que simplesmente se aproveitam da tolerncia do titular do direito;
c) os representantes ou mandatrios do possuidor e, de um modo geral, todos os
que possuem.
2.3. Classificao da posse e suas caractersticas
A) Posse direta e indireta
Quanto ao desdobramento da relao possessria, a posse classifica-se em
posse direta e posse indireta.
Art. 1.197, CC/2002. A posse direta, de pessoa que tem a coisa
em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou
adequado a transferir o domnio ou o direito real de que trata, mas que deixa de
produzir tal efeito (e aqui a enumerao meramente exemplificativa) em virtude
de no ser o transmitente senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o poder
de alienar (Lenine Nequete).
Enunciado n 302, STJ (IV Jornada de Direito Civil): Pode ser considerado justo
ttulo para a posse de boa-f o ato jurdico capaz de transmitir a posse ad
usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Cdigo Civil.
Enunciado n 303, STJ (IV Jornada de Direito Civil): Considera-se justo ttulo para
presuno relativa da boa-f do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a
aquisio derivada da posse, esteja ou no materializado em instrumento pblico
ou particular. Compreenso na perspectiva da funo social da posse.
Posse de m-f: o possuidor tem conhecimento do vcio que macula a posse.
Assim como na posse injusta, a posse de m-f no pode ser considerada posse
jurdica e no goza de proteo contra o legtimo possuidor, para quem o
possuidor de m-f no passa de fmulo da posse.
D) Posse originria e posse derivada
A posse tida como originria quando no h vnculo entre o sucessor e o
antecessor da posse, de modo que a causa da posse no negocial.
A posse derivada quando h um ato de transferncia (da posse, e no
necessariamente da propriedade) entre o antecessor e o sucessor. Na posse
derivada haver sempre tradio.
E) Posse ad interdicta e ad usucapionem
Ad interdicta: posse que pode ser protegida atravs dos interditos possessrios.
Ad usucapionem: posse que pode ser pressuposto de usucapio.
2.4. Natureza da posse: controvrsias
Os autores divergem quanto definio da natureza jurdica da posse:
Clvis Bevilqua: a posse um estado de fato.
Caio Mrio da Silva Pereira: a posse um direito real.
Luiz Guilherme Loureiro: a posse um direito pessoal (princpio da tipicidade)
2.5. Composse.
Posse exclusiva aquela de um nico possuidor, pessoa fsica ou jurdica, que
possui sobre a coisa posse direta ou indireta. A posse exclusiva se contrape
composse, quando vrios possuidores tm, sobre a coisa, posse direta ou posse
indireta.
Composse , assim, a situao pela qual duas ou mais pessoas exercem,
simultaneamente, poderes possessrios sobre a coisa. Nos termos do art. 1.199
do CC:
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa,
poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios, contanto
que no excluam os dos outros compossuidores.
Configurada a composse, a situao que se apresenta , na realidade, a de que
cada compossuidor possui apenas a sua parte in abstracto, e no a dos outros.
Contudo, cada possuidor pode exercer seu direito sobre a coisa como um todo,
valendo-se das aes possessrias, desde que no exclua a posse dos outros
compossuidores. Inclusive pode valer-se do interdito possessrio ou da legtima
defesa para impedir que outro compossuidor exera uma posse exclusiva sobre
qualquer frao da comunho.
A composse estado excepcional da posse, pois foge regra da exclusividade da
posse. Composse a posse compartilhada: mais de uma pessoa exerce poder de
fato sobre a mesma coisa.
A composse pode ser:
Semana Aula: 3
DIREITO CIVIL IV - EFEITOS DA POSSE
UNIDADE 2: POSSE (continuao)
2.6. Efeitos da posse
Dentre os efeitos da posse, destacam-se:
a) percepo de frutos;
b) indenizao e reteno por benfeitorias;
c) indenizao por prejuzos sofridos;
d) defesa da posse (interditos possessrios);
e) usucapio.
A) Direito aos frutos
PENDENTES
PERCIPIENDOS
Direito do
possuidor
Restituio, com
direito deduo
das despesas.
-----
FRUTOS
BOA-F
Indenizao ao
possuidor
S lhe assiste o
Indenizao ao
legtimo, com
direito s
possuidor legtimo.
direito deduo
despesas.
das despesas.
M-F
NECESSRIA
TIL
VOLUPTURIA
TORIA
BOA-F
Indenizao Indenizao
Jus tollendi,
M-F
+ Reteno
+ Reteno
sem direito de
reteno
Apenas
restituio do
valor gasto
pelo
possuidor.
----
----
C) Interditos possessrios
O art. 1.210, CC, prev a tutela da posse atravs dos interditos possessrios:
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de
turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se
tiver justo receio de ser molestado.
Interdito possessrio a denominao genrica que se d s aes possessrias
que visam combater as seguintes agresses posse:
Esbulho: agresso que culmina da perda da posse. Interdito adequado:
reintegrao de posse (efeito restaurador). CPC, arts. 926 a 931.
Turbao: agresso que embaraa o exerccio normal da posse. Interdito
adequado: manuteno de posse (efeito normalizador). CPC, arts. 926 a 931.
Ameaa: risco de esbulho ou de turbao. Interdito adequado: interdito
proibitrio. CPC, 932 e 933.
O fato de o limite entre as formas de agresso da posse serem muito tnues,
associado velocidade com que uma agresso pode se transformar em outra, fez
com que a legislao estabelecesse a fungibilidade entre as aes possessrias
(art. 920, CPC). importante nesse ponto definir a abrangncia da expresso ?
aes possessrias? para fins de aplicao da regra da fungibilidade. Entende a
Semana Aula: 4
Semana Aula: 5
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE
Unidade 3
Propriedade em Geral
3.1. Propriedade em geral. 3.2. Evoluo histrica, conceito e caractersticas.
O cdigo civil no definiu a propriedade, informando to-somente suas
caractersticas essenciais, quais sejam, uso (ius utendi), gozo (jus fruendi),
disposio (jus abutendi) e reivindicao (rei vindicatio), fundada, esta ltima, no
A funo social est atrelada utilizao do bem, utilizao esta que somente
possvel atravs da posse. Assim, em se tratando da propriedade rural, a funo
social da posse agrria o elemento distintivo que garante a proteo
constitucional e legal do imvel (ressalte-se que muitas das vezes a posse
desvinculada do direito de propriedade ? ius possessionis x ius possidendi).
Caractersticas da propriedade
As caractersticas da propriedade esto indicadas no art. 1.231, CC: a plenitude e
a exclusividade. A essas caractersticas a doutrina soma outras trs: perpetuidade,
elasticidade e oponibilidade erga omnes.
A propriedade considerada plena quando se encontrarem nas mos do
proprietrio todas as faculdades que lhe so inerentes (usar, gozar, dispor e
Semana Aula: 6
DIREITO CIVIL IV - AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL
3.4. Modos de aquisio da propriedade imobiliria
3.4.1 Registro de ttulo
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante
registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1. Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imvel.
2. Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imvel.
Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se
apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o
interessado reclamar que se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio
reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do
terceiro adquirente.
No sistema imobilirio brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domnio
(forma derivada de aquisio da propriedade imvel). Sem registro, o direito do
adquirente no direito real, e sim direito pessoal de eficcia relativa entre os
negociantes (adquirente e alienante), no produzindo efeitos, pois, contra
terceiros. A eficcia erga omnes da propriedade imvel s atingida pelo registro,
que confere a publicidade necessria relao dominial.
A publicidade das situaes jurdicas que afetem terceiros
instituto jurdico inserido no mago do direito civil. A necessidade
de se tornar cognoscveis as relaes jurdicas que produzam, ou
devam produzir efeitos perante terceiros, sejam de carter real,
sejam de carter pessoal, uma realidade jurdica e que
encontrou diferentes respostas ao longo da evoluo do Direito
(...) Os direitos reais, somente sero efetivamente direitos reais,
dotados da caracterstica da oponibilidade erga omnes, se o
direito fornecer algum instrumento adequado de publicidade que
permita coletividade tomar conhecimento da existncia de tal
direito, sem o que, no poder afetar a terceiros de boa f, sob
- publicidade
- presuno relativa de veracidade (exceo: registro
Torrens) ? f pblica
- legalidade
- obrigatoriedade
- continuidade
- fora probante
- prioridade
- especialidade
Efeito: aquisio de direitos reais (propriedade, servido, hipoteca etc.).
Atos de Registro de Imveis:
1) Matrcula:
Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrcula o registro inaugural
do imvel, consistindo na especificao do estado de um imvel, tanto em seus
aspectos fsicos (localizao, dimenses etc.) quando jurdicos (proprietrio, forma
de aquisio etc.). Este o teor do art. 228, LRP:
Art. 228. A matrcula ser efetuada por ocasio do primeiro
registro a ser lanado na vigncia desta lei, mediante os
elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior
nele mencionado.
A matrcula s pode ser cancelada por determinao judicial, pelo desdobro ou
pela fuso.
Desdobro: subdiviso de lotes.
Fuso: unificao de imveis contguos. No caso de fuso, o cancelamento da
matrcula anterior e abertura de nova matrcula uma faculdade do proprietrio
dos imveis contguos.
2) Registro
Em conformidade com o art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos
que influenciem no uso, gozo e disposio de um imvel. Em outros termos, o
registro ser feito sempre que houver alterao na titularidade de um imvel ou
quando houver limitao da propriedade pela formao de direitos reais limitados.
Desta feita, devem ser registrados atos como: instituio de bem de famlia,
hipotecas, servides, usufruto, uso, habitao, contratos de compromisso de
compra e venda, anticrese, superfcie, incorporaes, instituies e convenes
de condomnio, compra e venda de imvel, permuta, dao em pagamento,
doao etc.
3) Averbao
Atravs da averbao feita alterao em registro j existente. Assim, o art. 167,
II da LRP determina que sero averbados atos como: mudana de denominao e
de numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo, da demolio, do
- formao de ilhas
- aluvio
- avulso
- lveo abandonado
- construes e plantaes
b) Aluvio
Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente,
por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes,
ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos
marginais, sem indenizao.
Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios
de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da
testada de cada um sobre a antiga margem.
Conceito de aluvio: art. 16 do Cdigo das guas - Constituem "aluvio" os acrscimos
que sucessiva e imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das correntes,
aqum do ponto a que chega o preamar mdio, ou do ponto mdio das enchentes
ordinrias, bem como a parte do lveo que se descobrir pelo afastamento das guas.
A aluvio pode ser
c) Avulso
Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se
destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a
propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado.
Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o
dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a
que se remova a parte acrescida.
e) Construes e Plantaes
Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno
presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o
contrrio.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com
sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes;
mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e
danos, se agiu de m-f.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde,
em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se
procedeu de boa-f, ter direito a indenizao.
Pargrafo
nico.
Se
construo
ou
plantao
exceder
Semana Aula: 7
DIREITO CIVIL IV - USUCAPIO DE IMVEIS
3.4. Modos de aquisio da propriedade imobiliria (continuao)
3.4.3. Usucapio
3.4.3.1 Conceito e natureza jurdica
Etimologia da palavra: usus (do latim, uso) + capionem (do latim, aquisio), que
significa aquisio pelo uso.
e bens que, pela natureza da relao jurdica que autoriza a posse do possuidor,
no podem ser usucapidos, como, p.ex., o condmino usucapir rea condominial.
Smula n 340, STF: Bens Pblicos ? Aquisio por usucapio. Desde a vigncia
do Cdigo Civil [1916], os bens dominicais, como os demais bens pblicos, no
podem ser adquiridos por usucapio.
Polmica a respeito da usucapio de bens pblicos: Lei de 1850 ? impossibilidade
de usucapio de bens pblicos. Constituies de 1934, 1937 e 1946: possibilidade
de usucapir as terras devolutas. Constituio de 1988 e CC/2002: impossibilidade
de usucapio de quaisquer bens pblicos, incluindo as terras devolutas.
C) Formais: os requisitos formais referem-se posse (que deve ser exercida com
animus domini), ao prazo e sentena judicial (declaratria). A posse deve ser
justa, no sendo condio essencial a boa-f. Dessa forma, a posse h de ser:
mansa, pacfica, pblica, contnua e duradoura.
Obs: polmica sobre a possibilidade de usucapio de bens dados em comodato.
Sobre a continuidade, cabe ressaltar a possibilidade de soma de posses para
efeito de usucapio.
Em se tratando de usucapio de imveis, da sentena deve ser extrada carta que
ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Ademais, em conformidade
com as smulas 263 e 391, ambas do STF, tanto o possuidor quanto os
confinantes devem ser citados pessoalmente para a ao de usucapio.
Alm desses requisitos genricos, presentes em todas as espcies de usucapio,
algumas modalidades exige requisitos especficos, aplicveis somente a elas.
Assim, por exemplo, na usucapio ordinria, necessria prova da boa-f; na
usucapio tabular (art. 1.242, pargrafo nico, CC, preciso, alm da boa-f, que
o imvel tenha sido registrado e o registro sido posteriormente cancelado.
3.4.3.3. Espcies e respectivos prazos
- Usucapio de imveis
- extraordinria
- ordinria
- especial
Prazos
Os prazos variam conforme a espcie de usucapio:
- usucapio extraordinria
- usucapio ordinria
- usucapio especial
Semana Aula: 8
DIREITO CIVIL IV - AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL
A) Ocupao
forma originria de aquisio da propriedade. A ocupao ocorre quando
algum se apodera de algo que no tem proprietrio, de coisa sem proprietrio
(res nullius e res derelictae). Ex: caa e pesca.
Descoberta (inveno ? nomenclatura do CC/16)
Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de
restitu-la ao dono ou legtimo possuidor.
Pargrafo nico. No o conhecendo, o descobridor far por
encontra-lo e, se no o encontrar, entregar a coisa achada
autoridade competente.
Ocorre descoberta quando algum encontra coisa perdida por outrem. O
descobridor ou inventor far jus a recompensa de no mnimo 5% (cinco por cento)
sobre o valor do bem encontrado, mais as despesas com conservao e
transporte. A recompensa, denominada de achdego, dever ser fixada conforme
o esforo do descobridor para encontrar o dono, as possibilidades que o dono teria
de encontrar e a situao econmica de ambos (art. 1.234, CC/2002). Caso o
descobridor danifique dolosamente o bem, responder pelos prejuzos causados.
A descoberta s se torna forma de aquisio da propriedade na hiptese de a
coisa encontrada ser de valor exguo, situao em que o Municpio poder
abandona-la em favor do descobridor. Em todas as demais hipteses, a coisa ser
alienada em hasta pblica.
Achado do tesouro (arts. 1.264 a 1.266)
B) Usucapio:
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e
incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-f, adquirir-lhe- a
propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir
usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.
Na usucapio ordinria exige-se, alm da boa-f, que a posse tenha por causa
justo ttulo, cuja noo j foi firmada na unidade referente teoria da posse. O
prazo para a usucapio ordinria de 3 (trs) anos.
Na usucapio extraordinria de bens mveis dispensa-se a prova da boa-f.
Assim, mesmo de m-f o possuidor poder usucapir o bem. A ausncia da
exigncia de boa-f refletida no prazo da usucapio, que de 5 (cinco) anos.
Obs: polmica sobre a possibilidade de usucapio de bens furtados ou roubados
pelo adquirente de boa-f.
Posio da jurisprudncia:
Recurso Especial. Usucapio ordinrio de bem mvel. Aquisio
originria. Automvel furtado.
- No se adquire por usucapio ordinrio veculo furtado.
- Recurso Especial no conhecido.
(STJ, Terceira Turma. REsp 247345 / MG. Rel. Min. Nancy
Andrighi. Publicao em DJ 25/03/2002)
Nessa ocasio, o recurso especial no foi conhecido por ter entendido o STJ que
no havia afronta a dispositivo de lei federal. Entretanto, vem a jurisprudncia
entendendo que h, sim, possibilidade de o adquirente de boa-f usucapir o bem,
desde que no una sua posse a da pessoa que praticou o crime:
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE
IMPOSSIBILIDADE JURDICA DO PEDIDO. REJEITADAS. USUCAPIO DE BEM MVEL. PRESSUPOSTOS
DE DIREITO MATERIAL. VECULO FURTADO. AQUISIO DA PROPRIEDADE POR TERCEIRO DE BOAF. POSSIBILIDADE.
Tal qual a posse, a propriedade dos bens mveis tambm transmitida atravs da
tradio, que pode ser real, presumida (tcita) ou consensual, espcies j
estudadas quando da transmisso derivada da posse. Importante notar que o art.
1.268, 2 esclarece ser a tradio negcio jurdico causal.
Tradio a non domino: no transmite a propriedade. Exceo: teoria da aparncia
(coisa ofertada ao pblico, adquirida de boa-f); nesse caso, h parte da doutrina
que entende que propriamente no se trata de tradio.
Ps-eficacizao da tradio: hiptese do art. 1.268 1.
D) Especificao
Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matria-prima em parte alheia,
obtiver espcie nova, desta ser proprietrio, se no se puder restituir
forma anterior.
Art. 1.270. Se toda a matria for alheia, e no se puder reduzir forma
precedente, ser do especificador de boa-f a espcie nova.
1o Sendo praticvel a reduo, ou quando impraticvel, se a espcie
nova se obteve de m-f, pertencer ao dono da matria-prima.
Semana Aula: 9
DIREITO CIVIL IV - PERDA DA PROPRIEDADE
3.6 Modos de perda da propriedade
Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se
a propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda
da propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis.
A) Alienao
um negcio jurdico, gratuito ou oneroso, que causa a transferncia de direito
prprio sobre bem mvel ou imvel a outrem.
O termo alienao deve ser reservado apenas s transmisses voluntrias,
provenientes de negcio jurdico bilateral.
A perda da propriedade pela alienao sempre estar subordinada tradio, no
caso de bens mveis (exceto navios e avies, que demandam registro) e ao
registro do ttulo aquisitivo, quando versar sobre bens imveis.
Em regra, a alienao necessita da vontade do titular do bem para se perfazer.
Todavia, h casos em que a alienao poder ocorrer sem o consentimento do
titular atual, como, por exemplo, na compra e venda com clusula de retrovenda.
B) Renncia
Segundo Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, renncia o negcio jurdico
unilateral pelo qual o proprietrio declara formal e explicitamente o propsito de
despojar-se do direito de propriedade. Na renncia nada se transmite a ningum,
simplesmente o titular abdica do direito real, que nesse instante se converte em
res nullius (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 245).
A renncia negcio jurdico que deve ser interpretado restritivamente. Por esse
motivo, a lei no admite renncia tcita, sobretudo quando se tratar de bens
imveis, devendo, nesse caso, o ato ser registrado no Cartrio de Registro de
Imveis.
Os bens mveis podem, em tese, ser renunciados. Todavia, a formalidade exigida
pela renncia impede que na prtica essa modalidade de perda da propriedade
seja comum propriedade mobiliria.
C) Abandono
O abandono tambm implica em perda da propriedade por ato voluntrio do seu
titular, com a diferena que, nesse caso, o aninus de abandonar a coisa
presumido pela cessao dos atos de posse.
Note que, apesar de estranho e provavelmente contrrio boa-f, pela
manifestao expressa exigida na renncia possvel que o sujeito que renunciou
o bem continue na posse do mesmo. No abandono, porm, isso impossvel, pois
justamente a falta de prticas de atos sobre a coisa que faz induzir que o
proprietrio a abandonou.
Quando a coisa abandonada for imvel, o Municpio, o Distrito Federal ou a Unio
podero arrecadar o bem e aps trs anos adquirir a propriedade
Interessante e polmica norma trouxe o art. 1.276, 2, CC:
Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de
no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de
outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois,
propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas
circunscries.
1o O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias,
poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois,
propriedade da Unio, onde quer que ele se localize.
2o Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo,
quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus
fiscais.
- Prazo de pagamento
- Taxa de juros, se houver (lembrar dos arts. 406 e 591, CC).
- Descrio do objeto.
necessrio o registro do ttulo (trata-se, portanto, de negcio formal).
Obs: invlida clusula que autoriza o credor a ficar com o bem no caso de
inadimplemento.
Obs2: A propriedade fiduciria no se confunde com a venda com reserva de
domnio, nem com a situao decorrente do contrato de arrendamento mercantil.
Direitos e deveres. Conseqncias do inadimplemento do contrato.
Art. 1.363. Antes de vencida a dvida, o devedor, a suas expensas e risco,
pode usar a coisa segundo sua destinao, sendo obrigado, como depositrio:
I - a empregar na guarda da coisa a diligncia exigida por sua natureza;
II - a entreg-la ao credor, se a dvida no for paga no vencimento.
Art. 1.364. Vencida a dvida, e no paga, fica o credor obrigado a vender,
judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preo no
pagamento de seu crdito e das despesas de cobrana, e a entregar o saldo,
se houver, ao devedor.
Art. 1.365. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a
coisa alienada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito
eventual coisa em pagamento da dvida, aps o vencimento desta.
Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto no bastar para o pagamento
da dvida e das despesas de cobrana, continuar o devedor obrigado pelo
restante.
Semana Aula: 10
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE SUPERFICIRIA. DIREITOS DE VIZINHANA
3.7. Propriedade superficiria
Conceito
Direito real de construir e plantar em imvel alheio, conferido pelo fundieiro
(proprietrio do solo) em benefcio do superficirio (titular do direito), que passar
a exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado. o direito real de
ter coisa prpria incorporada em terreno alheio (exceo regra de que o
proprietrio do solo torna-se proprietrio de tudo o que for nele
construdo/plantado ? princpio de acesso).
Caracteres
-
Sujeitos
Fundieiro: proprietrio do solo. Faz jus, na hiptese de concesso onerosa,
ao cnon superficirio, que o pagamento pela utilizao de sua
propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento pode ser efetuado de
uma s vez, ou parceladamente, conforme convencionado pelas partes.
Superficirio: proprietrio das construes e/ou plantaes. Possui o
chamado direito de implante e tem a posse direta sobre o solo que exerce tal
direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel (regra
sujeita autonomia privada).
Pessoa jurdica de direito pblico pode constituir superfcie, que ser regida pelo
Cdigo Civil e lei especial.
-
Transferncia da Superfcie
- Ato inter vivos;
Ato mortis causa. Admite-se a transmisso da superfcie aos herdeiros do
superficirio.
Ao fundieiro no assiste direito de remunerao sobre a transferncia da
superfcie. H, porm, direito de preferncia, tanto ao superficirio, quanto ao
fundieiro, nos casos de alienao. Exerccio do direito de preferncia: (omisso do
cdigo quanto ao prazo ? Pablo Stolze: cria vnculo somente obrigacional, no
gerando efeitos reais.
Extino da Superfcie
A superfcie extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento pblico
que a constituiu. Com a extino, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a
ser plena, no havendo necessidade, salvo estipulao contratual expressa, de
indenizar o superficirio pelas acesses feitas ao solo.
- Extino antecipada: desvio de finalidade. O Estatuto da Cidade apresenta
outras formas de extino antecipada da superfcie.
- Desapropriao: indenizao ao proprietrio e ao superficirio.
Semana Aula: 11
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DE VIZINHANA E CONDOMNIO
4.4. Limitaes ao direito de construir
Para Arnaldo Rizzardo, as normas referentes ao direito de construir so umas das
mais importantes do direito de vizinhana, eis que tm bastante aplicabilidade
prtica. De acordo com o autor, visa o direito de construir o regramento das
relaes que devem imperar entre os vizinhos, quando um deles resolver
construir. Envolve tanto a superfcie do solo quanto o subsolo e o espao areo.
(Direito das coisas. 3.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 529).
Importante observar que as normas contidas no Cdigo Civil no so as nicas
limitadoras da autonomia do proprietrio em construir. Devem ser ainda levados
em considerao o plano diretor do municpio e as regulamentaes
administrativas.
necessria uma leitura atenta dos dispositivos do Cdigo Civil atinentes s
limitaes ao direito de construir:
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje
guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos
de metro e meio do terreno vizinho.
1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as
perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco
centmetros.
Unidade 5 ? CONDOMNIO
5.1. Conceito e natureza jurdica
O condomnio uma exceo exclusividade do direito de propriedade. No
chega, porm, a constituir uma espcie nova de direito real ? o mesmo direito de
propriedade, cuja titularidade plural. Cada condmino tem uma quota indivisa
sobre o bem, de modo que seu direito de propriedade incide sobre esse bem por
inteiro, na proporo de sua quota. Logo, o exerccio do direito sobre a coisa deve
respeitar os limites dos direitos dos demais condminos. Todos os comunheiros
tm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da propriedade. Em caso de
dvida, presumem-se iguais os quinhes de cada condmino (presuno juris
tantum).
H no condomno (ou compropriedade) as noes de indiviso (aspecto objetivo)
e comunho (aspecto subjetivo).
Notcia histrica: A noo de propriedade condominial surgiu ainda no perodo
arcaico do direito romano, com o instituto do consortium, em que os herdeiros,
denominados sui juis, permaneciam em compropriedade da herana deixada pelo
pater familias. Os bens do de cujus permaneciam, assim, em estado de indiviso.
Natureza Jurdica
Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: cada condmino
proprietrio de toda a coisa e o exerccio desse direito de propriedade limitado
pelos direitos dos outros condminos. Sistema com origem no direito Romano,
adotado pelo direito brasileiro.
Teoria coletivista ou das propriedades plrimas parciais: o condomnio uma
espcie de soma intelectual de propriedades. Sistema adotado pelo direito
germnico.
Noes elementares ao condomnio
Por ser um estado anormal da propriedade, o condomnio pode ser extinto, com
exceo dos casos de condomnio forado e de coisa indivisvel. Desta forma,
extingue-se o condomnio ordinrio:
A) Em 5 anos, nos casos de condomnio consensual. Este prazo pode ser
prorrogado.
B) Em 5 anos, nos casos de condomnio eventual estabelecido pelo doador ou
testador.
C) Antes do prazo estabelecido, pelo juiz, a requerimento do interessado, em
decorrncia de razes graves.
D) Pela venda da coisa.
Extinto o condomnio, proceder-se- a diviso da rea condominial, que pode ser
feita de forma amigvel (escritura pblica) ou judicialmente e tem efeito
declaratrio. As regras de diviso do condomnio seguem, no que couber, as
regras de partilha da herana.
Obs: ao divisria e usucapio.
Semana Aula: 12
DIREITO CIVIL IV - CONDOMNIO EDILCIO
Aspectos Gerais
Condomnio constitudo com um ato de edificao.
Referncias legislativas: arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n 4.591/64 (dispe
sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias); Lei n
4.864/65 (cria medida de estmulos construo civil).
Natureza Jurdica
O condomnio edilcio caracteriza-se pela justaposio de propriedades distintas e
exclusivas com reas comuns (art. 1331, caput), tais como o solo em que a
edificao erguida, as fundaes, muros, corredores, terrao de cobertura (salvo
estipulao contrria na conveno do condomnio ? art. 1.331 5) e tudo mais
que se destinar ao uso comum. um condomnio parcial, hbrido.
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o proprietrio aliena-la e
grava-la livremente, a teor do art. 1.331 1. Porm, se garagem no tiver sido
atribuda especfica frao ideal do terreno, no se poder falar em propriedade
exclusiva e, portanto, a alienao ter que ser feita conforme o art. 1.339 2.
A cada unidade cabe frao ideal do solo e da rea comum, identificada em forma
decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. No h relao
entre a frao ideal e a rea da unidade autnoma.
rea comum x rea de uso comum: a rea comum permite utilizao exclusiva,
enquanto que a rea de uso comum deve ser utilizada por todos os
comproprietrios.
Enunciado n 247, III Jornada de Direito Civil, CJF: no condomnio edilcio
possvel a utilizao exclusiva de rea comum que, pelas prprias caractersticas
da edificao, no se preste ao uso comum dos demais condminos.
Personalidade jurdica do condomnio
O condomnio no tem personalidade jurdica, mas to somente capacidade
postulatria (ou personalidade judiciria). A compreenso do art. 12 do CPC a de
que o condomnio, embora possa compor relao jurdica processual, entidade
jurdica despersonalizada, assim como a massa falida, o esplio e a Cmara
Municipal. Essa posio bastante questionvel diante do princpio da
operabilidade, uma das diretrizes do atual Cdigo Civil.
Enunciado n 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser reconhecida a
personalidade jurdica ao condomnio edilcio.
Instituio do Condomnio (art. 1.332)
O Condomnio edilcio pode ser institudo por ato inter vivos ou mortis causa,
registrado no cartrio imobilirio, devendo conter: discriminao e individualizao
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes
comuns (inc. I); determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e s partes comuns (inc. II); o fim a que as unidades se
destinam (inc. III).
O condomnio , ento, institudo por:
a) Destinao do proprietrio do edifcio;
b) Incorporao (proprietrio do terreno, promitente comprador do terreno e o
cessionrio do terreno);
c) Testamento.
Constituio do Condomnio (art. 1.333)
A lei distingue a instituio da constituio do condomnio. A constituio se d
pela conveno do condomnio, feita por escritura pblica ou instrumento
particular, subscrita por ao menos 2/3 das fraes ideais (incluindo os promitentes
compradores e os cessionrios de direitos a elas relativos) e registrada no Cartrio
de Registro de Imveis (oponibilidade erga omnes).
A conveno do condomnio obrigatria tanto aos condminos quanto aos
possuidores e/ou detentores.
Conveno do Condomnio
Obs:
A) Efeitos do inadimplemento relativo das contribuies condominiais: 1% ao
ms a ttulo de juros moratrios e multa de at 2% (clusula penal). Esta
multa, luz do direito anterior (art. 12, 3, Lei n 4.591/64), era de 20% e
foi reduzida conforme o parmetro estabelecido pelo CDC. Houve recente
veto presidencial na tentativa de elevar a clusula penal para 10%.
B) Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de at 5 vezes
o valor das contribuies condominiais, independente das perdas e danos.
Esta multa deve estar prevista na conveno do condomnio; caso
contrrio, a assemblia deliberar, por 2/3 dos demais condminos, o valor
da multa.
C) Infraes reiteradas (incluindo a inadimplncia): multa de at o quntuplo
das contribuies condominiais, aprovada por deliberao de dos demais
condminos, tomando por parmetros a reincidncia e a gravidade das
faltas;
D) Comportamento incompatvel com a convivncia harmnica no condomnio:
multa de at 10 vezes o valor das contribuies condominiais, podendo ser
aplicada pelo sndico, independente de deliberao da assemblia, que
precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de dos demais
condminos.
Obs: Outras espcies de multa: restrio de utilizao de bens e servios,
proibio do ingresso de pessoas. Possibilidade de excluso mediante deciso da
Assemblia. ?Condomnios seletivos?. Ponto controvertido.
Realizao de obras no condomnio
As obras necessrias podem ser realizadas pelo sndico, ou, diante do
impedimento ou omisso deste, por qualquer outro condmino, independente de
deliberao da Assemblia. As demais obras dependem de aprovao da
Assemblia, na seguinte proporo:
- Obras volupturias: 2/3 dos condminos;
- teis: maioria dos condminos;
Obras teis, na parte comum, em acrscimo s j existentes: 2/3 da
Assemblia;
Outro pavimento ou outro prdio, para novas unidades imobilirias:
unanimidade dos condminos.
Obs: no caso de obras urgentes e necessrias, o sndico dar cincia imediata da
realizao Assemblia se importar em despesas excessivas.
Administrao do Condomnio
Assemblia geral
rgo deliberativo formado pelos condminos, equiparados a estes os
promitentes-compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades
autnomas (art. 1.334, 2). Todos os condminos devem ser convocados
Assemblia, sob pena de nulidade da mesma (art. 1354). Condmino
inadimplente: discusso.
Direito projetado: PL 6.960/2002: os codminos podero ser representados
atravs de procurao, sendo vedada a outorga de mais de trs mandatos
mesma pessoa.
Compete Assemblia geral:
- Escolher (art. 1.347) e destituir o sndico (art. 1.349);
Aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a
prestao de contas;
- Eleger substituto para o sndico;
- Alterar a conveno, sob aprovao de 2/3 dos votos dos condminos;
- Alterar a destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, sob a aprovao
unnime dos condminos (redao dada pela Lei n 10.931/2004);
- Eleger o conselho fiscal.
Enunciado n 248, CJF: o quorum para alterao do regimento interno do
condomnio edilcio pode ser livremente fixado na conveno.
Convocaes da Assemblia geral:
Primeira convocao: maioria dos votos dos condminos presentes, que
representem ao menos a metade das fraes ideais.
Segunda convocao: maioria dos votos dos presentes, salvo quorum
especial.
Sndico
eleito pela Assemblia Geral, que tambm pode destitu-lo nos casos de
irregularidade, no prestao de contas ou m administrao, em reunio
especfica para este fim, sob a aprovao da maioria absoluta de seus membros.
Atribuies do sndico (art. 1.348):
- Convocar a Assemblia;
- Representar, ativa e passivamente o condomnio;
Dar imediato conhecimento Assemblia da existncia de procedimento
judicial ou administrativo;
Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
deliberaes da Assemblia;
Diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
- Elaborar o oramento anual;
- Cobrar as contribuies, impor e cobrar as multas;
- Prestar contas Assemblia, anulamente e quando exigido;
- Realizar o seguro da edificao (art. 1.346).
Possibilidade de tercerizao. Remunerao.
Extino do Condomnio
O condomnio extinto:
Destruio. Neste caso, a Assemblia pode, sob voto da maioria absoluta,
optar pela reconstruo ou pela venda. Na hiptese de venda, o valor
apurado ser dividido entre os condminos conforme o valor de sua
unidade autnoma (art. 1.357, 2).
- Desapropriao.
Semana Aula: 13
DIREITO CIVIL IV - SERVIDO, USO, USUFRUTO E HABITAO
6.1. Servido
Aspectos Gerais
A servido prediais o direito real de fruio ou de gozo (jus in re aliena)
constitudo, pela lei ou pela vontade das partes, em favor de um prdio dominante,
sobre outro prdio serviente, pertencente a dono diferente. A servido impe ao
prdio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do
proprietrio deste prdio.
Requisitos da servido:
- Existncia de dois prdios
Encargo imposto ao prdio serviente em benefcio de outro prdio prdio
(dominante);
Prdios de propriedades distintas.
Servides prediais (servitutes preaediorum) x servides pessoais (servitutes
personarum)
Servido predial: encargo imposto ao prdio. A servido no se d entre os
titulares dos imveis, mas entre os prdios.
Servido pessoal: expresso em desuso que significava a relao entre a pessoa
e a coisa sobre o mesmo objeto. No Direito Romano as servides pessoais eram o
usufruto, o uso, a habitao e as operae servorum et animalium (trabalho de
escravos e animais).
Servides prediais x passagem forada
As passagens foradas pertencem ao direito de vizinhana, e referem-se
exclusivamente aos prdios encravados, sem acesso via pblica, nascente ou
porto, o que no ocorre com as servides. Autores h que classificam a passagem
forada como uma espcie de desapropriao e outros como uma forma especial
de servido de passagem.
Sujeitos da relao de servido
Conforme as caractersticas da perpetuidade e da aderncia dos direitos reais, as
servides, uma vez institudas, gravam (nus reais) o prdio dominante em
benefcio do prdio serviente de forma perene, so podendo ser extintas mediante
o cancelamento do registro.
Ato intre vivos. Neste caso, por fora do art. 108, CC/2002, a constituio
se dar por escritura pblica;
Testamento (mortis causa);
Usucapio ordinrio (prazo de 10 anos, no caso de posse com justo ttulo e
boa-f) ou extraordinrio (prazo vintenrio. Crtica da doutrina e PL n
6.960/2002. Enunciado n 251, III Jornada de Direito Civil, CJF). As
hipteses de usucapio aplicam-se somente s servides aparentes.
Sentena judicial que determinar a diviso do condomnio;
Destinao do proprietrio.
direito real intransfervel, personalssimo, sobre coisa alheia, que atribui a uma
pessoa a faculdade de usar e fruir (usufruir) da coisa de outrem, temporariamente,
desde que no lhe altere a substncia. Ao lado do uso e da habitao, o usufruto
considerado uma espcie de servido pessoal, pois traduz a subordinao de um
bem a uma determinada pessoa que no seu titular.
nsita ao usufruto a noo de obrigao de restituio do bem ? o usufruturio,
porm, no fiel depositrio. necessrio o registro, no respectivo cartrio, do
usufruto de bens imveis.
Caracteres
-
Sujeitos
-
Objeto
-
Findo o prazo.
Consolidao.
Culpa do usufruturio.
No uso.
Uso
Art. 1.412. O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos,
quanto o exigirem as necessidades suas e de sua famlia.
1o Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme
a sua condio social e o lugar onde viver.
2o As necessidades da famlia do usurio compreendem as de
seu cnjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu servio
domstico.
Art. 1.413. So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua
natureza, as disposies relativas ao usufruto.
Semana Aula: 14
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
6.3. Direito real do promitente comprador do imvel
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular,
e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz
a adjudicao do imvel.
Para que tenha eficcia, o contrato que estabelece direito real de garantia deve
conter (art. 1.424, CC):
a) o valor do crdito, sua estimao, ou valor mximo;
b) o prazo fixado para pagamento;
c) a taxa dos juros, se houver;
d) o bem dado em garantia com as suas especificaes.
Alm desses fatores, a lei exige como requisito subjetivo de eficcia, a capacidade
para alienar. Com efeito, somente pode instituir direito real de garantia aquele que
tem capacidade de dispor do bem (art. 1.420, CC). A lei prev, ainda, duas
situaes especiais:
- Bem em condomnio: cada condmino pode estabelecer direito real de garantia
sobre sua frao ideal (art. 1.420, 2, CC);
- Ps-eficacizao: A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as
garantias reais estabelecidas por quem no era dono.
Proibio da clusula comissria: o art. 1.428, CC, impe nulidade absoluta
clusula que autoriza o credor hipotecrio, pignoratcio e anticrtico a ficar com o
bem quando houve inadimplemento do devedor. A clusula comissria no se
confunde com o direito de reteno do credor anticrtico previsto no art. 1.423,
CC. A vedao da clusula comissria no exclui, porm, a possibilidade de ser
realizada dao em pagamento.
7.4. Caractersticas
a) Seqela (art. 1.419, CC);
b) Indivisibilidade (art. 1.421, CC);
c) Possibilidade de excusso (art. 1.422, primeira parte, CC). Os bens dados em
penhor e em hipoteca sero penhorados e alienados em hasta pblica. A
alienao somente pode ser judicial, sendo vedada a venda extrajudicial do bem
(proteo ao patrimnio do devedor), a exceo das hipotecas realizadas no
mbito do Sistema Financeiro de Habitao e das hipteses em que no prprio
contrato de penhor a venda amigvel permitida. O interesse de agir para a
excusso ocorre com o vencimento do contrato, lembrando que o art. 1.425, CC,
traz situaes de vencimento antecipado da obrigao;
d) Prelao (art. 1.422, segunda parte, CC). Importante referir que a preferncia
dos direitos reais de garantia no se sobrepe a determinados privilgios legais
sempre que a lei assim determinar (art. 1.422, p. nico, CC). o caso, por
exemplo, da preferncia dos crditos fiscais na falncia.
Semana Aula: 15
4. Extino
Hipteses de extino:
a) extino da obrigao principal (princpio da gravitao jurdica)
b) perecimento da coisa
Nesse caso, o credor pignoratcio pode exigir que seja oferecida nova garantia,
sob pena de vencimento antecipado da obrigao. Trata-se de hiptese em que o
acessrio (extino do penhor) influenciar no principal (vencimento antecipado).
c) renncia do credor
Como o penhor no recai sobre bens imveis, sua renncia no precisa ser
expressa. Bem a propsito, a lei fixa presuno relativa de renncia sempre que o
credor pignoratcio consentir na venda particular do penhor sem reserva de preo,
restituir a sua posse ao devedor, ou anuir sua substituio por outra garantia.
Quanto a essa ltima hiptese, Nelson Rosenvald e Cristiano Farias observam
que trata-se propriamente de sub-rogao real, pois h substituio de uma
garantia pela outra.
Importante pontuar que a renncia ao penhor no induz a remisso da obrigao
principal. Ademais, a renncia tambm no implica vencimento antecipado da
obrigao.
d) confuso na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa
2. Caractersticas
Alm das caractersticas gerais dos direitos reais de garantia, a hipoteca ainda
apresenta as seguintes caractersticas:
a) extensibilidade: art. 1.474, CC.
b) transmissibilidade;
c) publicidade: a hipoteca deve ser levada a registro, consoante arts. 1.492 a
1.498, CC.
3. Alienao do bem hipotecado
A hipoteca no impede o exerccio das faculdades inerentes propriedade,
podendo o devedor hipotecrio alienar a terceiro o bem dado em garantia. Alis, o
art. 1.475, CC, estabelece a nulidade absoluta da clusula que probe a alienao
do bem. Todavia, tal alienao acarretar conseqncias, sobretudo no aspecto
obrigacional da relao hipotecria.
Para o credor hipotecrio, possvel estabelecer em contrato o vencimento
antecipado da obrigao diante da alienao da garantia (art. 1.475, p. nico). A
inexistncia dessa clusula, contudo, no aniquilar o direito do credor
hipotecrio, que, por ser titular de direito real, poder opor a hipoteca ao terceiro
adquirente do imvel.
O terceiro que adquire o imvel hipotecado pode ou no assumir a dvida do
devedor originrio.
a) hiptese de no assuno: nesse caso, o terceiro adquirente tem a faculdade
de abandonar o imvel ao credor hipotecrio (ou aos credores hipotecrios, se
houver mais de uma hipoteca gravando o imvel). A lei prev dois momentos para
o abandono:
- a critrio do terceiro, devendo notificar o(s) credor(es) hipotecrio(s), situao em
que poder ser deferida a posse ou haver depsito judicial;
- 24 horas aps a citao do terceiro adquirente sobre o processo de execuo.
b) hiptese de assuno: art. 1.481, CC.
Em todos os casos, o terceiro adquirente ter direito de ressarcimento perante o
devedor (art. 1.481, 4, CC).
4. Pluralidade de hipotecas
lcito ao proprietrio instituir mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem
(hipoteca de primeiro grau e hipoteca de segundo grau). Pela caracterstica da
preferncia, a primeira hipoteca prefere a segunda, donde se extraem as
seguintes concluses:
e) pela remio;
f) pela arrematao ou adjudicao;
g) com a averbao, no Registro de Imveis, do cancelamento do registro, vista
da respectiva prova;
h) pela prescrio.
Obs: No extinguir a hipoteca, devidamente registrada, a arrematao ou
adjudicao, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos
credores hipotecrios, que no forem de qualquer modo partes na execuo (art.
1.501).
Obs2: usucapio libertatis e extino da hipoteca.
ANTICRESE
Dos direitos reais de garantia, o menos comum a anticrese, que consiste no
direito atravs do qual o devedor entrega ao credor imvel para que a percepo
dos frutos dele provenientes compense o valor do dbito. , portanto, direito real
que recai sobre bens imveis, e est diretamente relacionado ao jus fruendi e ao
exerccio da posse direta pelo credor anticrtico. Alis, a posse direta, com
exerccio das faculdades de uso e gozo do bem dado em anticrese elemento
diferenciador marcante da anticrese com relao aos demais direitos reais de
garantia.
Sujeitos: credor anticrtico e devedor anticrtico.
Disciplina legal: arts. 1.506 a 1.510, CC.