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Edições Profissionais
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PROCURAR CASA

Se decidiu procurar casa, é porque já escolheu a zona geográfica onde pretende habitar. A partir daí, trata-se efectiva-
mente de procurar uma casa que corresponda aos seus obejctivos.

Para isso, pode a recorrer a diversos suportes: classificados dos jornais nacionais ou da região onde pretende comprar
casa; imobiliárias, rapidamente lhe dão uma resposta e, caso não tenham nenhum imóvel que corresponda ao que de-
seja, pode sempre deixar o seu contacto (a comissão da agência é paga pelo vendedor); internet, são casa vez mais os
sites que permitem a pesquisa de imóveis; anúncios dos prédios da zona onde pretende habitar.

FACTORES A TER EM ATENÇÃO NA ESCOLHA DE CASA:

1. Localização - se a área em questão é bem servida de transportes, como são as acessibilidades, se existem serviços
perto...

2. Luminosidade - procure visitar a casa que escolheu a diferentes horas do dia de forma a conseguir avaliar a sua expo-
sição solar. Uma boa luminosidade no interior da casa é sempre importante.

3. Tamanho e número de divisões - não pense apenas no presente. Quando escolher a casa que quer comprar sele-
ccione o número de divisões de acordo com as suas perspectivas de vida, tanto familiar como profissional (ex: nasci-
mento de um filho, necessidade de um escritório...).

4. Acabamentos e pormenores de construção - é importante observar com atenção a qualidade geral dos acabamen-
tos e da construção, desde a canalização, à pintura, humidade, elevadores, instalação eléctrica... e, caso seja uma casa
usada, o estado de conservação.

5. Outros factores - estacionamento, terrenos das imediações e respectivo destino, garantias de construção, caves,
ruídos.

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ASPECTOS LEGAIS A CONSIDERAR ANTES DE DECIDIR
A COMPRA

Para evitar complicações, o melhor é, antes de se decidir pela aquisição da habitação, confirmar se ela cumpre todos os
requisitos legais.

1. Na Conservatória do Registo Predial:

- Confirme se o vendedor é o verdadeiro proprietário, ou seja, se tem o imóvel ou fracção registado em seu nome.
- Verifique se existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros, ou se está sujeito a qualquer condição de usufruto a
favor de terceiros, ou se existe alguma acção em tribunal.

2. Na Repartição de Finanças da área do imóvel:

- Verifique se a casa está inscrita na matriz predial ou se a inscrição já foi pedida (peça para consultar a caderneta pre-
dial mod.129 ou certidão de teor matricial).
- Verifique se a Contribuição Autárquica está em dia, no caso de compra de habitação em 2ª mão, ou se este ainda se
encontra no período de isenção.
- Certifique-se que o imóvel ou fracção se encontra livre de herdeiros com direito de preferência ou inquilinos.

3. Na Câmara Municipal:
. Consulte o Plano Director Municipal para saber o que está programado para a zona onde pretende adquirir a casa.
. No caso de aquisição de terreno, certifique-se que este se situa em zona autorizada para construção e qual o tipo de
construção permitido.
. Verifique se foram emitidas as Licenças de Construção e de Habitação.

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APRECIAÇÃO DO PEDIDO DE CRÉDITO

Depois de ter decidido comprar casa, é chegado o momento de iniciar formalmente o seu pedido de crédito ao banco.
Com base no valor do empréstimo pretendido e em dados relativos ao imóvel a adquirir e ao seu nível de rendimento,
o banco dar-lhe-á rapidamente uma resposta de princípio acerca da viabilidade do seu pedido.

De seguida, vai solicitar-lhe um conjunto de documentação e procederá à avaliação da casa.

Posteriormente, será então comunicada a decisão definitiva sobre a concessão e as condições do empréstimo.

Para apreciação da proposta de crédito são geralmente necessários os seguintes documentos:

1. Documentos Pessoais
. Fotocópias do Bilhete de Identidade e Cartões de Contribuinte dos proponentes.
. Última Declaração de IRS dos proponentes e respectiva Nota de Liquidação.
. Declaração de rendimentos da entidade patronal, referindo o vínculo laboral dos proponentes.
. Recibos de ordenado/verdes dos últimos 3 meses.
. Comprovativo das despesas do agregado familiar.

2. Documentos do Imóvel
. Certidão de Teor da Conservatória.
. Caderneta Predial ou Modelo 129.
. Planta de localização.
. Planta da casa.

3. Consoante a Finalidade:

3.1 Aquisição:
. Contrato-Promessa de Compra e Venda ou Carta de Compromisso.
. Licença de habitabilidade.

3.2 Obras:
. Orçamento.
. Licença de obras.

3.3 Construção:
. Projecto de construção aprovado.
. Cadernos de encargos.
. Memória descritiva.
. Licença de construção.
. Contrato-Promessa de Compra e Venda, no caso de aquisição de terreno e construção.

4. Seguros
. Boletim de adesão aos Seguros.
. Questionário Clínico.
. Questionário Confidencial.

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CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA

O CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA, deve constar dos seguintes elementos:

1. Intervenientes: Identificação completa de todos os intervenientes no negócio (nome, estado civil, profissão, morada,
bilhete de identidade, NIF, etc.);

2. Imóvel: Identificação do imóvel a transaccionar (local, lote, nº de descrição predial, artigo matricial se já tiver sido atri-
buído, descrição da habitação);

3. Ónus: Indicação expressa de que o imóvel está livre de ónus e encargos.

4. Valor de Transacção: Preço da transacção e forma e calendarização do pagamento;

5. Prazo: Indicação do prazo máximo para a celebração da escritura, prevendo as compensações para as partes envolvi-
das, no caso de este prazo não ser cumprido por uma das partes.

6. Sinal: Mencionar o facto da compra estar pendente da aprovação do empréstimo (no caso de recurso a crédito), pre-
vendo a restituição ao promitente-comprador do valor do Sinal. O não cumprimento do contrato por parte do promi-
tente-comprador, dá ao vendedor o direito ao valor do sinal. Na situação contrária, o promitente-comprador terá direito
ao dobro do valor do sinal, a título de indemnização.

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REGISTOS

No processo de aquisição de habitação, o comprador terá de proceder aos REGISTOS PROVISÓRIOS DE AQUISIÇÃO E DE
HIPOTECA, na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel.

No caso de recorrer a crédito só o poderá fazer após a autorização do empréstimo e ser-lhe-á fornecida pelo Banco a mi-
nuta indicando em que termos deverá ser feito o registo. Os registos provisórios caducam ao fim de 6 meses, a contar da
data do pedido na Conservatória.

Para além destes registos, o comprador deverá também solicitar, na Conservatória, uma Certidão de Teor de todos os re-
gistos relativos ao imóvel a adquirir.

Para solicitar estes documentos é importante levar a Caderneta Predial urbana ou a certidão do pedido de inscrição na ma-
triz passada pela Repartição de Finanças.

Após a escritura de compra e venda e de hipoteca, o banco procede à conversão dos registos provisórios em definitivos.

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ESCRITURA

A escritura é a última fase do processo de aquisição de habitação. Para o acto da escitura é necessária a se-
guinte documentação:

. Bilhete de Identidade (actualizado) e Cartão de Contribuinte

. Certidão de Casamento (quando aplicável)
. Certidão da Conservatória do Registo Predial, onde deve constar a descrição do prédio e a transmissão a favor do com-
prador
. Caderneta Predial actualizada ou outro documento matricial, licença de utilização ou construção emitida pela Câmara
Municipal do Concelho onde se o imóvel se encontra
. Registo provisório de transmissão do imóvel, bem como o registo provisório a favor do Banco (este último, no caso de
recurso a crédito)
. Recibo comprovativo da liquidação da Sisa.

No caso de se tratar de uma transferência do crédito à habitação de um banco para outro, deverão ainda ser apresentados
o distrate e a declaração de dívida (emitidos pelo Banco de onde está a transferir o seu crédito à habitação).

Após celebração da escritura, no caso de aquisição, a conta do cliente é creditada pelo valor do empréstimo.

No caso de empréstimo para construção de habitação, na data da escritura, é disponibilizada na conta do cliente a primeira
utilização ou tranche de capital, para dar início à construção, sendo as tranches posteriores disponibilizadas conforme o
avanço da obra e após vistoria do Banco.

Nos empréstimos para obras, a disponibilização do capital é feita também por tranches, de acordo com as vistorias efec-
tuadas pelo Banco.

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A ESCOLHA DO BANCO

Para escolher um Crédito Habitação, existem vários tipos de custos que deve analisar:

· as comissões de abertura ou estudo do processo cobradas por alguns bancos;

· as despesas com a avaliação do imóvel e com as vistorias à respectiva construção ou obras;
· o custo com o serviço opcional de obtenção de documentos para escritura;
· o tipo de taxa de juro (variável ou fixa);
· se a taxa de juro for variável, o tipo de prestação (prestação variável com prazo fixo ou prestação fixa com prazo va-
riável);
· o indexante e spread, ou a taxa fixa, que se aplica no seu caso;
· a forma de arredondamento da taxa de juro, que pode anular a aparente vantagem de um spread menor;
· o prémio mensal dos seguros de vida e multirisco que lhe são solicitados;
· a comissão pela conversão dos registos provisórios em definitivos;
· a comissão que alguns bancos cobram mensalmente pelo processamento das prestações;
· a comissão por eventuais amortizações parciais antecipadas;
· a comissão pela eventual liquidação total antecipada do crédito;
· o custo de outros produtos e serviços bancários cuja subscrição lhe é pedida para beneficiar de condições mais favorá-
veis no Crédito Habitação.

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DESPESAS LEGAIS

O processo de compra de habitação implica algumas despesas.

1. SISA

A Sisa é paga de uma vez só, antes da escritura, e é calculada multiplicando a "Taxa Marginal" pelo preço de transacção do
imóvel previsto na escritura (ou sobre o valor patrimonial constante da matriz predial, se for maior) e deduzindo depois o
"Valor a Abater"

Se adquirir uma casa destinada exclusivamente a habitação, que, devido ao seu valor, esteja isenta de sisa, nada tem a
declarar ou a pagar. Nesta situação, é o notário que, em face dos elementos que lhe são apresentados - caderneta predial
actualizada ou cópia da comunicação às finanças de prédio novo - e o preço de compra ou valor patrimonial, verifica o di-
reito à isenção.

O cálculo (no caso de aquisição de habitação) é efectuado com recurso aos seguintes dados:

CONTINENTE | 2003

Até 61 216 euros | Taxa: 0% | Valor a abater: 0,00 euros

Superior a 61 216 até 83 852 euros | Taxa: 5% | Valor a abater: 3 060,80 euros
Superior a 83 852 até 111 872 euros | Taxa: 11% | Valor a abater: 8 091,92 euros
Superior a 111 872 a 139 840 euros | Taxa: 18% | Valor a abater: 15 922,96 euros
Superior a 139 840 a 169 376 euros | Taxa: 26% | Valor a abater: 27 110,16 euros
Superior a 169 376 euros | Taxa Única de 10% | Valor a abater: 0,00 euros

No caso de se tratar de terreno para construção, o valor do imposto é de 10% (taxa única).

REGIÕES AUTÓNOMAS | 2003

Até 76 520 euros | Taxa: 0% | Valor a abater: €0,00

Superior a 76 520 até 104 815 euros | Taxa: 5% | Valor a abater: 3 826,00 euros
Superior a 104 815 até 139 840 euros | Taxa: 11% | Valor a abater: 10 114,90 euros
Superior a 139 840 até 174 800 euros | Taxa: 18% | Valor a abater: 19 903,70 euros
Superior a 174 800 até 211 720 euros | Taxa: 26% | Valor a abater: 33 887,70 euros
Superior a 211 720 euros | Taxa Única de 10% | Valor a abater: 0,00 euros

Deve-se multiplicar o montante sobre o qual incide a sisa pela taxa do escalão em que se insere e subtrair a parcela a
abater.

Exemplo de cálculo com a tabela do Continente:

Compra por 100.000 euros
100.000 x 11% - 7.933,18 = 3.066,82
SISA a pagar : 3.066,82 euros

2. CONTRIBUIÇÃO AUTÁRQUICA

A Contribuição Autárquica é paga anualmente e é calculada multiplicando o valor patrimonial constante da matriz predial
por uma percentagem que pode ir de 0,7% a 1,3%, consoante o Município. Estão isentos de Contribuição Autárquica (CA),
durante determinado período, os imóveis destinados a habitação própria permanente, sendo contudo necessário requerer
a isenção. O período de isenção varia consoante o valor patrimonial.

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DESPESAS LEGAIS

TAXAS
Prédio Rústico - Taxa de 0,8 % x valor patrimonial
Prédio Urbano - Taxa de 0,7% a 1,3% x valor patrimonial
Prédio misto - Parte rústica: Taxa de 0,8 % x valor patrimonial | Parte Urbana: Taxa de 0,7% a 1,3% x valor patrimonial

ISENÇÃO
Quando o imóvel é para habitação permanente, o comprador pode solicitar, no prazo de 90 dias, na Repartição de Finan-
ças da área correspondente a isenção pelo prazo que lhe for aplicável, de acordo com os seguintes valores

· Até 111.266,97 - 10 anos de isenção

· De mais de 111.266,97 até 139.199,03 - 7 anos de isenção
· De mais de 139.199,03 até 168.258,62 - 4 anos de isenção

Nota: A entrega do pedido de isenção da Contribuição Autárquica fora do prazo legalmente definido, acarreta a perda de
isenção em função dos anos já decorridos, uma vez que esta só terá início no ano seguinte ao da apresentação do pedido.

3. IMPOSTO DO SELO

O Imposto de Selo é o imposto a liquidar pelo comprador na altura da escritura, que recai sobre o valor de aquisição/escri-
tura do imóvel (8 por mil) e sobre o valor do empréstimo disponibilizado pelo Banco.

Neste último caso, o seu valor varia em função do prazo da operação. Assim, para as operações de 3 a 5 anos (exclusive),
o valor a cobrar são de 5 por mil e para as operações iguais ou superiores a 5 anos o valor são 6 por mil.

Quando houver mudança de Instituição de Crédito, o comprador está isento do imposto sobre o valor do empréstimo ine-
rente a um novo contrato de mútuo, até ao montante do capital em dívida.

4. EMOLUMENTOS COM NOTARIADO E REGISTOS

No momento do pedido de registos provisórios na Conservatória do Registo Predial são pagos emolumentos de registo até
173 euros pela aquisição e até 192 euros pela hipoteca. Na celebração da escritura são pagos emolumentos notariais até
175 euros pela aquisição e de 167 euros pela hipoteca (mais 110 euros se houver fiadores do crédito).

A utilização de saldo de contas Poupança-Habitação para aquisição de habitação própria permanente confere uma redução
de 50% nos emolumentos notariais e de registo devidos pela aquisição.

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SUGESTÕES

1. Exija sempre o recibo de todas as importâncias entregues.

2. Nunca assine o contrato-promessa de compra e venda sem analisar com muita atenção todas as cláusulas.
De preferência, mostre, antes de o assinar, a alguém mais experiente.

3. Verifique se o prazo fixado no contrato-promessa é suficiente para tratar de toda a documentação.

4. A partir da data de realização da escritura, tem 90 dias para requerer isenção da contribuição autárquica na Repartição
de Finanças da zona do imóvel.

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BENEFÍCIOS FISCAIS COM O CRÉDITO À HABITAÇÃO

O montante de 30% das prestações de capital e juros (excepto a parte de amortizações eventualmente efectuadas por
mobilização de saldo de Contas Poupança Habitação) de empréstimos concedidos para aquisição, construção ou obras de
habitação própria permanente (ou de habitação para arrendamento destinada a habitação permanente do arrendatário)
é dedutível à colecta do IRS, até ao limite máximo de 527,99 euros (por agregado familiar) em 2003.

O montante de 25% dos prémios de seguro de vida que garantam exclusivamente os riscos de morte e/ou invalidez é de-
dutível à colecta do IRS, até ao limite máximo, em 2003, de 54,89 euros por pessoa ou 109,78 euros por casal respectiva-
mente.

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TRIBUTAÇÃO DE MAIS-VALIAS

MAIS-VALIAS

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda
se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Conforme estabelecido pelo artº 10 do Código do IRS, as Mais-Valias ou Menos-Valias deverão ser englobadas no âmbito
do rendimento líquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categotia G do
IRS em "Incrementos Patrimoniais".

A lei prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação no caso do produto da venda ser aplicado novamente para
compra de habitação própria permanente se:
· o produto da venda da habitação, no período máximo de 2 anos, for reinvestido na compra da nova habitação;
· tiver adquirido nova habitação no período antecedente a 12 meses a contar da data da venda da habitação actual;

A lei também prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação caso o imóvel seja um prédio rústico, afecto a uma
actividade comercial/agrícola/industrial, ou tenha sido adquirido antes de 1/1/89.

O cálculo das mais-valias é feito com base no seguintes factores:

· o ano de aquisição;
· o valor de aquisição;
· encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
· despesas relativas à aquisição e à venda;
· o ano da venda;
· o valor da venda.

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