XV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS IBAPE/SP - 2009

NATUREZA DO TRABALHO: PERCIA

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RESUMO
O dficit habitacional brasileiro uma realidade, principalmente para famlias de baixa renda. Com
isso, torna-se natural a tendncia concentrao de construtoras focando esse nicho, valendo-se
tambm dos incentivos do governo e ao crdito abundante das instituies financeiras esse
mercado.
Surge uma preocupao natural: Qual ser a qualidade dessas edificaes que sero construdas?
Construir racionalmente, com baixo custo e rapidez, no significa construir com baixa qualidade.
necessrio o atendimento s normas tcnicas, ao controle dos materiais e servios, incluso do
empreendimento na cidade respeitando os limites estabelecidos em lei, e, naturalmente, a
preocupao quanto durabilidade das construes.
Um projeto mal elaborado e/ou executado erroneamente pode trazer srios prejuzos vida til do
imvel, tornando-se grandes problemas quando aplicados em escala, como no caso de conjuntos
habitacionais.
Neste trabalho, busca-se identificar as principais patologias encontradas em edificaes unifamiliares
de baixa renda, discorrendo sobre suas causas, suas conseqncias e impactos gerados na vida dos
adquirentes de tais construes.
As ilustraes so decorrentes de vistorias realizadas no ano de 2008, em cidades do interior de
Minas Gerais, executadas pelo autor deste trabalho.

Palavras Chave: Patologias, Percias, Vistoria, Durabilidade.

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1 EXPOSIO

As cidades funcionam como organismos vivos, com interdependncias vitais

para seu bom funcionamento. Assistimos na atualidade um verdadeiro caos urbano
em diversas cidades. Citam-se, como exemplos, os engarrafamentos quilomtricos,
a expanso desordenada das cidades, as enchentes, as invases e a depredao
de espaos pblicos.
Verificamos diversas iniciativas de minimizao desses efeitos. Algumas
cidades pioneiras vm obtendo excelentes resultados, atravs de regulamentaes
eficientes, campanhas de conscientizao, punies, e, acima de tudo, um bom
planejamento urbano.
O Brasil possui um gigantesco dficit habitacional, concentrado
principalmente na populao de baixa renda. Para minimizar esses efeitos,
assistimos por parte do governo o incentivo construo de moradias com o
objetivo de se reduzir esse dficit. Esses incentivos giram em torno da reduo da
carga tributria, da concesso de subsdios aos adquirentes e da flexibilizao das
normas dos agentes financeiros, visando a aumentar a velocidade de contratao,
de construo e da entrega dos empreendimentos.
Analisando-se comercialmente o contexto atual, ser natural a concentrao
de construtoras neste mercado. O dficit habitacional, o crdito fcil, a concesso de
subsdios, as parcerias com o poder pblico, dentre outros aspectos, acabam por
despertar os empresrios para as oportunidades existentes.
Excelente, o Brasil precisa se desenvolver! Sero geradas novas
oportunidades de empregos, onde a cadeia da construo civil funciona como um
verdadeiro motor da economia. A grande preocupao para com a qualidade das
edificaes a serem erguidas. Estaremos construindo edificaes durveis e com
qualidade, ou estaremos somente resolvendo problemas pontuais, onde os
problemas decorrentes de construes inadequadas sero empurradas para os
proprietrios de tais imveis?
Na discusso dos problemas encontrados em edificaes de baixa renda,
busca-se exemplificar as patologias mais comuns encontradas nesse tipo de
empreendimento, partindo-se de casos reais acompanhados pelo autor.
Essas patologias so originrias por problemas, na maioria das vezes,
simples de serem resolvidos. Tratam-se de especificaes inadequadas, problemas
de projetos, locais inadequados, erros de execuo, sendo que os problemas podem
ser ampliados na ocorrncia de mais de um fator.
Como so edificaes com baixo custo e com baixo valor de venda unitria,
os lucros esto relacionados ao ganho em escala. Portanto, desperdcios devem ser
evitados, assim como retrabalhos e/ou assistncia tcnica ps entrega das chaves.
Sero omitidas as cidades, as construtoras e as pessoas envolvidas nos
empreendimentos , afim de se resguardar a privacidade das informaes.
2 DESENVOLVIMENTO

Pode parecer simples, uma vez que edificaes de baixa renda so

construes relativamente modestas, com rea mdia de aproximadamente 40m
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(exemplificando com uma casa). Geralmente possuem acabamento simplificado, isto

, piso cimentado liso, laje pr-fabricada somente no banheiro, cobertura com
engradamento de madeira e telhas coloniais, calada perimtrica, geralmente sem
azulejos e cermicas em rea molhadas.
Essa simplicidade muitas vezes leva os construtores e projetistas a
negligenciarem a boa tcnica de construo. s vezes, na busca pela reduo dos
custos, materiais so alterados sem um planejamento adequado, visando naquele
momento somente aspectos financeiros.
Conforme indicado na tabela 1, as estatsticas mostram que as causas de
falhas na construo civil, na mdia, so: 32% execuo, 11% uso, 16% materiais
inadequados e 41% projetos. (Informao Verbal).. Definindo-se as causas,
sabemos onde atuar para minimizar tais problemas. Ento, porque no fazemos?
Acredita-se que a resposta est em... se aplicar Engenharia.

Estatsticas indicando as causas de falhas na construo civil

32%
41%
Execuo
Uso
Materiais inadequados
11%

Projetos

16%

Tabela 1 Falhas na construo civil.

A Engenharia a arte, a cincia e a tcnica de bem conjugar os
conhecimentos especializados (cientficos) de uma dada rea do saber com a sua
viabilidade tcnico-econmica, para produzir novas utilidades e/ou transformar a
natureza, em conformidade com idias bem planejadas e em observncia aos
imperativos de preservao ambiental e de conservao ambiental, na escala que
se fizer necessria. (Wikipdia, 2009).
Portanto, devemos compatibilizar o mximo as questes tcnicas e as
questes econmicas, equilibrando-se as mesmas de forma a tornar-se vivel o
empreendimento e que o mesmo seja durvel e de qualidade.

Nota de Rodap:
Notcia obtida em Aula do Prof Ubirajara Alvim Camargos, em 29/08/08.
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2.1 Recalque diferencial

O que representa, por exemplo, a realizao de alguns furos de sondagem

para a realizao de dezenas, centenas de edificaes? Muito pouco. Muitas vezes,
por acreditarem que as cargas dessas edificaes so mnimas, ocorre uma
negligencia quanto capacidade de suporte do solo, o que acaba gerando alguns
problemas quando estabilidade do mesmo.
Para se tornarem viveis, as edificaes das quais estamos falando
geralmente tendem a ser construdas em fundao direta. Mas a fundao direta
pode compreender sapatas, blocos, radier, e viga de fundao. Ento no basta
estimar, devemos projetar e verificar in loco a situao real do terreno.
Conforme verificado na figura 1, o abatimento do solo suporte provocou um
reequilbrio de tenses, onde a estrutura existente na edificao no foi capaz de
absorver o acrscimo a ela imposto, surgindo a fenda ali observada.
Segundo Saliba, a classificao das trincas definida como:
Fissura uma abertura em forma de linha, com espessura de at
0,5mm. Trinca uma abertura em forma de linha, com espessura de
0,5mm

at

1,0mm.

Rachadura

uma

abertura

expressiva,

proveniente de acentuada ruptura de massa, cuja espessura varia de

1,0mm a 1,5mm. Fenda uma abertura excessiva que causa diviso
de parede e sua espessura superior a 1,5mm. (SALIBA, 2009, p. 4)

Figura 1 Abatimento do solo suporte.

Outra situao comum, negligenciada constantemente a utilizao de

aterros sem controle como suporte de edificaes. Como sabemos, todo terreno se
movimenta, ainda mais quando submetido cargas inicialmente no previstas.

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Na figura 2 podemos observar a marcao de uma edificao, prestes a ser

iniciada. Junto s paredes do fundo e da lateral direita, observa-se um aterro sem
nenhum controle, sem conteno, sem drenagem e, ao fundo, uma galeria de
drenagem. Fatalmente essa edificao teria problemas, caso intervenes no
fossem executadas.

Figura 2 Aterro no controlado.

A necessidade de ocupar o terreno com o maior nmero possvel de unidades

pode, em determinadas situaes, expor a imagem do construtor quanto qualidade
do empreendimento. No caso da figura 2, o ideal seria a eliminao do lote em
questo, uma vez que a obra de conteno inviabilizaria economicamente sua
construo. Com isso, surgiriam alternativas de estabilizao viveis, aliada
utilizao de vegetao para proteo superficial em taludes.
2.2 IMPERMEABILIZAO

Outro patologia comum em edificaes de baixa renda refere-se problemas

com umidade. As deficincias ou ausncias de impermeabilizao impedem o
correto controle dessas patologias, que se manifesta principalmente atravs de
manchas, mofos, descolamento de pinturas e revestimentos, alteraes de cor e
cheiro.
Diversos fatores podem causar umidade nos materiais de construo, onde
Yazigi (2008) relaciona os mais importantes:

capilar;

de infiltrao ou de fluxo superficial;

A umidade atinge os
materiais na forma
lquida

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higroscpica;

por condensao capilar;

por condensao.

A umidade atinge os
materiais na forma
gasosa.

Conforme verificado na figura 3, a umidade observada na figura proveniente

de absoro capilar de gua, ou seja, umidade ascendente. A gua existente no
terreno conduzida pelos canais capilares existentes nos elementos de fundao e
consequentemente alvenaria. Provavelmente a impermeabilizao foi mal feita ou
inexistiu, culminando para o aparecimento da mesma.

Figura 3 Problemas de Impermeabilizao.

Uma interveno nesta casa, no estado em que ela se encontra, custa caro e
de difcil execuo, claro que se comparando correta interveno, ou seja, antes
da atividade de execuo das alvenarias.
2.3 ALVENARIAS E REVESTIMENTOS

Muitas vezes os revestimentos encobrem uma alvenaria mal feita. Porm,

passam a ser anti-econmicos quando utilizados em grandes espessuras, tornando
o processo lento e com grande desperdcio de materiais.
Observa-se na figura 4 o alinhamento das juntas, a falta de prumo e nvel da
parede construda.
Thomaz (1989), em sua brilhante obra Trincas em Edifcios, cita um estudo de
diferentes pesquisadores sobre a fissurao de alvenarias submetidas
compresso axial, chegando as seguintes concluses:
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a)
A resistncia da alvenaria inversamente proporcional
quantidade de juntas de assentamento;
b)
Componentes assentados com juntas em amarrao produzem
alvenarias com resistncia significativamente superior quelas onde os
componentes so assentados com juntas verticais aprumadas;
c)
A resistncia da parede no varia linearmente com a resistncia
do componente de alvenaria e nem com a resistncia da argamassa de
assentamento;
d)
A espessura ideal da junta de assentamento situa-se em torno
de 10mm.

Figura 4 Execuo inadequada da alvenaria.

J na figura 5 destacamos a ausncia de vergas e contra-vergas. Nestes

pontos ocorre uma sobrecarga de tenses e, com a ausncia deste reforo,
ocasiona o aparecimento das trincas.

Figura 5 Ausncia de vergas e contra-vergas.

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De fundamental importncia para um bom revestimento, alm de um bom

pedreiro, a qualidade dos materiais empregados e a correta mistura entre eles, ou
seja, o trao.
A areia no pode conter impurezas, sejam torres de argila, matria orgnica
ou materiais friveis. A granulometria tambm de fundamental importncia para o
destino da mesma (chapisco, reboco ou emboo).
Na figura 6, observa-se nitidamente que ocorreram problemas na constituio
do trao e na execuo da obra. O revestimento era pobre em cimento, visvel at
mesmo sem ensaios de reconstituio de trao. Aliado s intempries o
revestimento se deteriorou rapidamente.

Figura 6 Problemas no revestimento.

Observamos ainda na figura 7 os problemas de constituio do trao do

chapisco do revestimento do teto da laje. Observar que o descolamento rompeu na
interface chapisco/laje, caracterizando deficincias no chapisco.

Figura 7 Problemas no revestimento da laje.

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Situao semelhante da ocorrida na figura 7 se encontra em estruturas de

concreto, as quais no tm a superfcie limpa dos resqucios de desmoldante,
prejudicando a adeso dos revestimentos.
2.4 INSTALAES DE ESGOTO

O planejamento das atividades fundamental em qualquer obra de

engenharia. No caso demonstrado na figura 8, observa-se que as atividades da
construtora com a concessionria responsvel pela ligao da rede de esgoto ao
ramal coletor no foram bem planejadas.

Figura 8 Rede de esgoto.

A execuo da caixa de passagem no obedeceu ao alinhamento da

tubulao, onde os instaladores improvisaram curvas para se interligar mesma.
Para a execuo da manuteno desta rede os proprietrios encontraram
problemas.
Na figura 9 observa-se o corte da cinta da casa, com o propsito de
passagem da tubulao de esgoto.

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Figura 9 Seccionamento da cinta.

Como facilmente observa-se, um bom projeto deve antecipar a maioria das

interferncias a serem encontradas no empreendimento, principalmente referentes
compatibilidade de projetos.
2.5 COBERTURAS

Relacionadas s coberturas, identifica-se problemas de simples resoluo.

A figura 10 demonstra o aparecimento de uma fissura, ocasionada por uma
carga concentrada descarregada diretamente sobre a alvenaria. A simples execuo
de um bero, ou o apoio sobre a cinta de coroamento da alvenaria, j resolveria o
problema.

Figura 10 Engradamento sobre alvenaria.

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Os demais problemas referem-se montagem deficiente do telhado, inclusive

quanto s declividades mnimas e mximas. Isso pode levar a vazamentos e
consequentemente ao ataque por umidade dos revestimentos internos.
2.6 ESQUADRIAS

A qualidade e o assentamento inadequado das esquadrias podem levar a

patologias nos revestimentos internos. Na figura 11 identificamos o assentamento
inadequado da esquadria metlica, onde a canaleta de drenagem ficou com a
inclinao invertida. Com isso as guas no foram drenadas para o ambiente
externo, permanecendo nas guias das bandeiras e transbordando para a face
interna da parede. Com a umidade a pintura foi atacada, permanecendo as manchas
e mofo. Nota-se que nesta construo no se utilizou peitoril em nenhuma
esquadria.

Figura 11 Assentamento inadequado.

Conforme definido por Yazigi (2008), as condies principais dos materiais e

acessrios utilizados nos caixilhos das janelas so: Estanqueidade ao ar,
estanqueidade gua, resistncia a cargas uniformementes distribudas, resistncia
a operaes de manuseio, comportamento acstico e manuseio.
Deve-se, portanto, verificar as esquadrias que atendem a essas premissas,
sob pena de ocorrncia de problemas futuros.
2.7 INFRAESTRUTURA

A infraestrutura existente nos loteamentos de extrema importncia para a

consolidao do empreendimento. As vias de acesso, a iluminao pblica, a coleta
de esgoto e de lixo, as redes de distribuio de gua, o transporte pblico, a

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distribuio de correspondncias, as escolas, os postos de sade, o comrcio, ou

seja, existem vrios fatores responsveis pelo sucesso do empreendimento.
A figura 12 ilustra muito bem uma pavimentao mal feita, onde a mesma foi
parcialmente destruda nas primeiras chuvas, antes mesmo da concluso de todas
as etapas do empreendimento.

Figura 12 Patologias no pavimento.

Alm das obras mal executadas, voltamos aos problemas de projetos.

Conforme se observa na figura 13, as guas encontraram seu caminho natural. O
projeto deveria prever uma sarjeta na interface do meio-fio e do asfalto, de modo a
conduzir as guas. Posteriormente, neste caso era necessrio a coleta das guas
por bocas de lobo, complementando o sistema com o mtodo de drenagem
profunda.

Figura 13 Ausncia de sarjetas.

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A deteriorao precoce do pavimento gera incontveis prejuzos, tanto

econmicos quanto sociais. Ser necessrio o retrabalho, desperdiando tempo e
dinheiro.
2.8 QUALIDADE

Segundo Yazigi (2008, p. 61) qualidade pode ser definida como a totalidade
das caractersticas de uma atividade (atividade ou processo, produto, organizao
ou uma combinao destes), que lhe confere a capacidade de satisfazer as
necessidades explcitas ou implcitas dos clientes e demais partes interessadas.
Eis um grande desafio, produzir com qualidade, preo baixo e rapidez.
Limmer (1997, p.9) define um projeto como empreendimento singular, com objetivo
ou objetivos bem definidos, a ser materializado segundo um plano preestabelecido e
dentro de condies de prazo, custo, qualidade e risco previamente definidas.
Vejamos a figura 14. Trata-se de uma concretagem de fundao tipo Radier.
Neste caso foi feito um planejamento inadequado da concretagem, onde o volume
calculado no foi capaz de concluir todo o servio. Optou-se pela concretagem
parcial da estrutura (evitando-se o desperdcio), em detrimento da qualidade. O
servio somente foi concludo dias depois.

Figura 14 Concretagem do Radier.

J na figura 15 observa-se a baixa qualidade dos revestimentos e a

danificao das esquadrias, as quais no foram protegidas. Como tradicionalmente
no existe emassamento das paredes em edificaes populares, inevitavelmente
essas camadas diferentes de massa sero destacadas aps a pintura,
transparecendo um baixo controle de qualidade.

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Figura 15 Baixo controle de qualidade dos revestimentos.

Abaixo observamos a figura 16, um flagrante do desperdcio. As fachadas das

casas estavam pintadas e nelas apoiadas algumas esquadrias metlicas ainda no
pintadas. As mesmas foram pintadas sem a devida proteo das fachadas.
Resultado, um retrabalho facilmente possvel de ser evitado.

Figura 15 Retrabalho na pintura das fachadas.

3 CONCLUSES

Toda obra uma atividade econmica onde os custos devem ser levados em
considerao, sob pena de inviabilizarmos os projetos. Porm, como j foi dito, o
equilbrio de fundamental importncia. Vimos que as Patologias apresentadas so
relativamente simples, onde um planejamento adequado, projetos bem elaborados,

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controles tecnolgicos, materiais bem especificados e bom senso evitam

praticamente todas as patologias apresentadas neste trabalho.
Deve-se desmistificar que empreendimentos de baixa renda so de qualidade
duvidosa. Na verdade, o que temos so algumas empresas que no seguem as
normas tcnicas, que privilegiam o lucro a qualquer custo, mesmo que seja na
diminuio da qualidade e da vida til dos empreendimentos.
Por outro lado, verificamos a existncia de deficincia tcnica em todos os
setores. Seja na elaborao dos projetos, na execuo do empreendimento, na
escolha dos terrenos, na definio de critrios e na escolha dos fornecedores.
Deve-se, antes de tudo, praticar engenharia.
A relao comercial deve ser muito clara. Cabe s empresas a descrio
correta do bem a ser construdo, incluindo tcnicas e materiais a serem utilizados.
Os clientes devem estudar a proposta, procurando auxlio quando necessrio. Ao
poder pblico cabe a regulao das especificaes mnimas, anlise das
propostas e a definio de contrapartidas, preservando os adquirentes e as cidades
onde esto inseridos.
Sabemos que a relao das empresas com os clientes no se encerra na
entrega das edificaes. uma relao duradoura, principalmente com os agentes
financeiros, podendo chegar a 30 anos. As garantias existem e tem de ser
cumpridas, onde pelo Cdigo Civil o prazo de 5 anos, podendo chegar a 20 anos
para vcios ocultos.
Ou seja, devemos preparar o futuro das cidades com responsabilidade,
empreendedorismo e engenharia.

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REFERNCIAS

Yazigi, Walid. A Tcnica de Edificar. 9. Ed. So Paulo: Pini:Sinduscon 2008.

Thomaz, Ercio. Trincas em Edifcios. Co-edio So Paulo: IPT:EPUSP/PINI 1989.

Saliba, Clemenceau Chiabi. Patologias nas Construes. Avaliaes e Percias

em Engenharia. Apostila IEC-PUC Fev./2009.

Wikipdia,

Enciclopdia

Livre.

Engenharia.

Disponvel

em

<http://pt.wikipedia.org/wiki/Engenharia> Acesso em 27 maio 2009.

Limmer, Carl V. Planejamento, Oramentao e Controle de Projetos e Obras.

UTC Editora 1997.

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