CURSO DE GESTO

CONDOMINIAL

"Conhea todas as teorias, domine todas as tcnicas,

mas ao tocar uma alma humana, seja apenas outra alma
humana".
C. G. Jung

PESQUISA SOCIAL

PERODO: 13 a 29/06/2013
PBLICO: Clientes
OBJETIVO: Conhecer o perfil dos futuros moradores do Vila
Verde Betnia e possveis sndicos

PESQUISA SOCIAL

1. J havia residido em condomnio anteriormente?

sim
no

52
18

PESQUISA SOCIAL Varandas Fazenda da Serra

2. Tem interesse em atuar como sndico, subsndico

ou participar do conselho fiscal?
sim
no

19
54

PESQUISA SOCIAL

3. Voc sabe o que conveno, assembleia,

regulamento interno e o seu significado em
condomnios?
sim
52
no
18

PESQUISA SOCIAL

4. Possui interesse em participar de um curso sobre

gesto de condomnios?
sim
no

32
27

PESQUISA SOCIAL

5. O que mais eficiente para solucionar problemas e

dificuldades do condomnio?

PESQUISA SOCIAL

6. O que voc considera mais relevante e pretende encontrar

no seu residencial? Escolha at trs opes.

PESQUISA SOCIAL

7. Porque voc escolheu um condomnio vertical?

ASPECTOS
CONDOMINIAIS

10

Contedo programtico:
Data: 09 de julho de 2013 (terafeira)
Horrio: 19h
Local: Rua Maranho, 310 - Direcional

Legislao bsica
Noes sobre conveno, regimento
interno e assembleia
Papeis do sndico, subsndico e
conselho
Ferramentas administrativas
Noes sobre oramento
Prestao de contas

11

Introduo

12

VIVER EM CONDOMNIO

Um condomnio unio do til e do

agradvel. Voc mora no seu espao e
DIREI
TOS

ao mesmo tempo compartilha custos e

garante maior segurana, deixando voc
livre

para

outras

coisas

mais

importantes de sua vida, como a sua

famlia, por exemplo.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE CONDOMNIO

Instituio de Condomnio, nos termos da

Lei 10.406/2002 do Cdigo Civil.

DEV
ERE
S

DIREI
TOS

O Condomnio DIREITO de domnio

comum de vrias pessoas sobre o
mesmo bem, acarretando no DEVER
de
rateio
das
despesas
para
manuteno da rea comum.

INSTITUIO DE
CONDOMNIO

DIREI
TOS

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO

NOVO CODIGO CIVIL 11 DE JANEIRO DE

2003

LEI 4.591 / 64

CONVENO DO CONDOMNIO

DIREI
TOS

REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMNIO

ASSEMBLIAS AGO - AGE

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
SNDICO

CONSELHO CONSULTIVO

PRESIDENTE

DIREI
TOS

1O SUPLENTE

2O SUPLENTE

3O SUPLENTE

1O CONSELHEIRO

SUBSNDICO
por torre

2O CONSELHEIRO

DEV
ERE
S

FUNES DO SNDICO
O SNDICO (Responsvel Civil e Criminal)

EXEMPLO - 1: Representar ativa ou passivamente o Condomnio, em Juzo

ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns.
Quando necessrio acionar um condmino judicialmente para cobrana de cotas
condominiais em atraso, o Sndico (e somente ele) quem deve assinar a
procurao ao advogado que representar o condomnio.
EXEMPLO - 2: Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da
administradora.
O Sndico quem mantm contato direto com a administradora, ordenando
providncias, autorizando pagamentos, solicitando orientaes, etc.
EXEMPLO - 3: Exercer a administrao interna do prdio, distribuindo
servios
aos
funcionrios,
atravs
do
Gerente
Administrativo.
O Sndico o superior imediato do Gerente Administrativo, que por sua vez o
superior dos demais funcionrios. Desta forma, o Gerente
EXEMPLO - 4: Administrativo deve supervisionar os servios de portaria e
faxina, levando ao conhecimento do sndico eventuais problemas e
ocorrncias
A competncia para a admisso (ou demisso) de um funcionrio do Sndico
(Via
Administradora).

CONDOMNIO BELLA CITTA

BASICAMENTE, COMPETE AO SNDICO:

FUNES DO SNDICO

EXEMPLO - 5: Aplicar as multas e advertncias estabelecidas na Lei, na

Conveno
ou
no
Regulamento
Interno;
Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomnio deve se sujeitar a
algumas regras. Quando estas regras so infringidas, a infrao deve ser levada ao
conhecimento do Sndico, para que este tome as providncias (advertncia ou multa).
EXEMPLO
6:
Prestar
contas
na
assemblia;
Convocar
assemblia
geral
ordinria
e
extraordinria
Salvo em alguns casos especficos, previstos na Conveno de Condomnio, o
Sndico quem convoca as Assemblias e determina na Ordem do Dia da mesma.
RESUMINDO: O sndico atua como uma espcie de Diretor Geral, sendo o responsvel
por todos os atos de administrao e pela representao legal do Condomnio.

CONDOMNIO BELLA CITTA

OBSERVAO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: O Gerente Administrativo e o

Sndico no devem passar ordens diretamente aos funcionrios da empresa
terceirizada, pois se assim o fizerem haver possibilidade de ser caracterizada a
subordinao e, conseqentemente, o vnculo trabalhista destes funcionrios com o
condomnio. O procedimento correto passar as instrues e rotinas que o condomnio
possui para a empresa, e esta orientar seus funcionrios.

FUNES DO SUBSNDICO E CONSELHO

O SUBSNDICO

Substituir o Sndico em suas faltas e impedimentos.

O CONSELHO
BASICAMENTE, COMPETE AO CONSELHO:
EXEMPLO
- 1: Examinar as contas do Condomnio e emitir parecer.
O Conselho examina mensalmente a pasta de prestao de contas, contendo a
documentao das despesas e receitas do condomnio. Logicamente a pasta
aberta a qualquer condmino, mas por uma questo de praticidade, os condminos,
ao elegerem o Conselho, "nomeiam" os mesmos para verificar as contas. Assim,
quando da Assemblia Geral, o Conselho recomenda (ou no) a aprovao das
contas, que de competncia privativa da Assemblia.
EXEMPLO - 2: Emitir parecer sobre assuntos do Condomnio, quando
solicitado pelo Sndico ou por qualquer Condmino interessado;
O Conselho, como o prprio nome diz ( " Conselho Consultivo" ) funciona tambm
como um rgo de assessoramento e consulta do sndico, quando necessrio e
solicitado
por
este
ltimo,
para
assuntos
do
condomnio.
RESUMINDO: O Conselho funciona como um rgo de apoio ao Sndico, alm
da anlise das contas mensais

CONDOMNIO BELLA CITTA

BASICAMENTE, COMPETE AO SUBSNDICO:

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
Conforme Lei do Condomnio,
Condominial dever conter:

Conveno

A discriminao das partes de propriedade exclusiva, e

as de condomnio, com especificaes das diferentes
reas;
O destino das diferentes partes;
O modo de usar as coisas e os servios comuns;
Encargos, forma e proporo das contribuies dos
DIREI
condminos para as despesas de custeio e para as
TOS
extraordinrias;
O modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
A definio da natureza gratuita ou remunerada de
suas funes;
O modo e o prazo de convocao das assemblias
gerais dos condminos;
O quorum para os diversos tipos de votaes;
A forma de contribuio para a constituio de fundo
de reserva;

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO

DIREI
TOS

CONVENO DO CONDOMNIO
O que ? - Definio de Caio Mrio da
Silva Pereira: Ato-regra (mistura de
contrato e lei), que se define pela
manifestao da vontade dotada de fora
obrigatria
e
apta
a
pautar
um
comportamento de um grupo.
Pode ser ainda comparada a
Constituio Federal do Condomnio,
pois, traz em seu bojo todas a descrio,
definio, finalidade, normas, formas de
assembleia, arrecadao, penalidades,
responsabilidades de condminos e todos
aqueles que se relacionam com o universo
de um dado condomnio.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO
Para que serve?

DIREI
TOS

Regulamentar a conduta dos condminos,

atuais e futuros, j que obriga no s aos
presentes, mais a todos os demais que
venham a residir no condomnio, tem fora
erga omnes, define ainda a forma de
arrecadao das despesas condominiais,
direitos e deveres dos moradores, forma de
atuao de prestadores de servios, visitantes,
etc.
(previso
do
que
deve
conter
genericamente falando nos artigos 1332 e
1334 do C.C.).

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO

superior a Lei em geral?

DIREI
TOS

No, seus dispositivos, determinaes

e orientaes, s tem valor ante a
comunidade condominial, desde que, no
afrontem a legislao ordinria e especial
em vigor, que, por tratar-se de norma
pblica
sobrepe-se
ao
ato-regra
condominial.
Importante: O Estado-Juiz s ir
intervir diretamente em uma Conveno
Condominial se suscitado a tanto e desde
que frontalmente possua dispositivo
contrrio a lei geral.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO

Obriga todos?

DIREI
TOS

Sim, a todos que residam

(proprietrios,
usufruturios,
possuidores,
compromissrios
compradores), frequentem como
visitantes ou prestadores de
servios, as dependncias do
condomnio, desde que, esteja a
Conveno formalmente acabada
(registrada em cartrio de R.I.).

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO
Como nasce?

DIREI
TOS

Como qualquer lei. Comea com a

redao de uma minuta, que, dever
contemplar alm das determinaes
legais (Artigo 1.332 e 1.334 do C.C.), as
demais manifestaes de vontade dos
condminos, e, ser submetida a uma
aprovao em assembleia especfica (2/3
dos proprietrios assim comprovados-Art.
1333 C.C.), posteriormente registrada em
Cartrio (Art. 1333, nico do C.C.)

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO
Como se altera?

DIREI
TOS

Da mesma forma que se cria, com a

aprovao de dois teros dos condminos
adimplentes, assim comprovados.
Faz-se necessria a convocao de uma
assembleia com este fim especfico, e, nesta
reunio
assemblear,
colher-se
as
assinaturas, comprovando-se atravs das
matrculas imobilirias as titularidades,
reconhecendo-se firma dos signatrios e,
por fim, levando a registro no Cartrio onde
est registrada originalmente, obviamente,
este procedimento est aqui exposto de
forma resumida.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO
Fica desatualizada?

DIREI
TOS

Sim. Como todas as leis da Sociedade a

Conveno de Condomnio, torna-se com o
passar do tempo obsoleta, j que a
sociedade, como no poderia deixar de ser
evolui, com o comportamento e mudana de
pensamentos das pessoas que a compe.
Da a necessidade de tempos em tempos
rever-se a Conveno luz dos novos
costumes, hbitos, prticas e posturas
sociais. At a evoluo da tecnologia, pode
levar
a
necessidade
de
atualizao,
exemplo, a previso da assembleias
virtuais, digitalizao de pastas de
prestao de contas, etc.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO
Casusticas e Jurisprudncia?

DIREI
TOS

1. O registro da conveno condominial

essencial?
R: O artigo 1.332 do C.C. determina que
para ser oponvel contra terceiros deve o
Instrumento ser registrado em Cartrio. O
mundo jurdico distingue o plano da
existncia, da validade e da eficcia: Para
que preencha estes requisitos h a
necessidade do registro para consider-la
ato vlido,, existente juridicamente e para
que possa produzir os efeitos necessrios,
mesmo entre os dissidentes.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
CONVENO DO CONDOMNIO
Casusticas e Jurisprudncia?

DIREI
TOS

2. Casos omissos da Conveno, como

resolver?
R: Pelo mais antigo sistema de resoluo de
conflitos...o bom senso!!!
Tal qual a lei em geral, no h como ser
previsto pelo legislador todas as casusticas
e circunstncias da vida em sociedade,
havendo lacunas, h de se resolver a
questo com base na experincia da direo
do prdio, consenso entre os moradores,
votao, usos e costumes locais, etc.,
sempre com base na lei em geral.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO

DIREI
TOS

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
Regulamento Interno:
O que e para que serve?
o instrumento complementar a
Conveno Condominial que pode estar
contido

naquela

ou

no

que

regulamenta a conduta dos moradores do

DIREI
TOS

condomnio

em

relao

moradores,

uso

das

aos

reas

demais
comuns,

privativas, partilhadas, prev ainda, as

sanes para eventuais infraes, alm
de obrigar aos moradores, visitantes e
prestadores de servios.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
Regulamento Interno:

DIREI
TOS

superior a Conveno Condominial?

o instrumento complementar a
Conveno Condominial que pode estar
contido
naquela
ou
no
e
que
regulamenta a conduta dos moradores do
condomnio em relao aos demais
moradores, uso das reas comuns,
privativas, partilhadas, prev ainda, as
sanes para eventuais infraes, alm
de obrigar aos moradores, visitantes e
prestadores de servios.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
Regulamento Interno:
Como se cria e como se altera?
Nasce da mesma forma que a
Conveno Condominial, ou seja, com a
Convocao de Assembleia especfica,
onde 2/3 dos proprietrios adimplentes
iro votar e deliberar sua instituio.
DIREI
TOS

J a alterao, desde a vigncia da Lei

10.931/2004 (02/08/2004), pode ser
feita em assembleia especfica com
quorum
simples
dos
proprietrios
presentes,
adimplentes,
obviamente.
Antes deste perodo o artigo 1.351 do
C.C. fazia a mesma exigncia que a
Conveno Condominial para alterao.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
Regulamento Interno:
Fica desatualizado?

DIREI
TOS

Em nosso modesto entendimento,

desatualiza-se mais rpido que a Conveno
Condominial, j que regula e reflete a
mudana de postura, comportamento e
conduta da massa condominial.
As alteraes cotidianas da vida em
condomnio, precisam sempre, na medida do
possvel, estarem previstas no R.I. sob pena
de no o sendo, impedir, com a segurana
jurdica necessria, a aplicao da penalidade
correlata infrao praticada por condmino.

DEV
ERE
S

INSTITUIO DE
CONDOMNIO
Regulamento Interno:

DIREI
TOS

Casustica?
Havendo conflito de normas entre a
Conveno e o Regulamento Interno qual deve
prevalecer?
R. Em princpio, j ensina J. Nascimento Franco
(saudoso) que no deveria haver conflito entre
tais normas, j que, a competncia de uma no
se confunde com da outra, ambas as disposies
se complementam e, no, como alguns
imaginam, colaboram para esgarar o tecido
social do prdio. Assim, caso a questo seja
encaminhada ao Judicirio a fim de se dirimir
dvida que nela se apresente, a hierarquia das
normas, h de prevalecer, sendo certo, que
nestes casos sendo a matria prevista na
Conveno esta h de prevalecer em detrimento
do Regimento Interno. Assim h decidiu o TJSP
em julgado visto mais a frente com o devido
vagar.

DEV
ERE
S

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

DEV
ERE
S

DIREI
TOS

PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

38

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

DEV
ERE
S

DIREI
TOS

PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

39

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

O que e para que serve?

DIREI
TOS

A assembleia de condomnio talvez seja o

mais moderno expoente de democracia de
nossos dias, j que em uma nica reunio
assemblear permite a participao de todos
os moradores e que, atendidas as
exigncias legais, podem exercer seu voto e
serem votados. Serve para que o
condomnio como um nico corpo possa
decidir sobre as mais diversas questes que
lhe digam respeito.
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

DEV
ERE
S

40

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

Continuao:...

DIREI
TOS

A lei prev a realizao de pelo menos uma

assembleia por ano (Ordinria, artigo 1.350
do C.C.)
to importante que se o Sndico no a
convocar 1/4 dos moradores podem faz-lo,
mesmo a revelia daquele.

PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

DEV
ERE
S

41

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

Quais os tipos?
Ordinrias: aprovao de contas, eleio de
Sndico, aprovao de previso oramentria,
etc.
DIREI
TOS

Extraordinrias:
Aprovao
rateios, modificaes, despesas
urgentes, etc.

de
obras,
e questes

DEV
ERE
S

Especiais:
Alterao
de
conveno,
Regimento Interno, sorteio de vagas de garagem
e demais assuntos de igual relevncia.
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

42

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

Qual a lei que rege subsidiariamente seu
procedimento?

DIREI
TOS

Alm das disposies do Cdigo Civil a partir do

artigo 1.331, a realizao de assembleias uma
coisa to complexa na vida condominial que a
lei
que
rege,
por
similaridade,
seus
procedimentos e a Lei das S/As (Lei n
6.404/76 e 10.303/01-exemplo: pargrafo
primeiro do Art. 4A, Art. 24, VII, Art. 51, Art. 86
e s.s.). Nesse sentido ensinamento de J.
Nascimento Franco in Condomnio.: Admite-se
que regras sobre Assembleias de uma
Sociedade Annima devem ser supletivamente
aplicadas ao Condomnio. Outro exemplo de
aplicao subsidiria a do prazo de 8 dias para
convocao
das
assembleias,
importada
PAULO CLAUDINO
diretamente
a regra -da Lei das S/As.
pg_claudino@hotmail.com

DEV
ERE
S

43

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

Quais os diversos tipos de quruns?

DIREI
TOS

Quorum simples: a regra geral. Aquele em que se

aprova determinada coisa pela presena de
condminos em nmero dos que estiverem
participando da reunio.

DEV
ERE
S

Quorum especial: aquele previsto em lei, como para

aprovao de algumas obras, alterao de
conveno de fachada, etc.

PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

44

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

Qual a importncia da Convocao?

Ela h de ser bem elaborada, pensada e formulada.

DIREI
TOS

Uma m redao dos tpicos da convocao

podero ensejar a nulidade da assembleia, pois, o
condmino que se sentir prejudicado pode, alegar
que deixou de comparecer e votar, por entender da
forma como estava redigido o tpico que aquele
assunto no o interessava.

DEV
ERE
S

Alm disso, os assuntos que no estiverem

expressamente contidos na pauta, no podero ser
objeto de deliberao sob pena de nulidade da
deciso.
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

45

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

O que assembleia virtual:

DIREI
TOS

uma nova modalidade de assembleia que j vem

sendo utilizada por alguns condomnios. Trata-se
ainda de tema polmico e no tratado pelos
Tribunais, por ser muito recente.
Uma das expoentes da matria a Advogada
Patrcia Peck que especializada na matria.
Nesta modalidade de assembleia os condminos
podem assisti-la de casa, ou outro local, pela
internet, por exemplo, e participar em tempo real,
votar e ser votado (sistema de chaves eletrnicas
pblicas) e exercer todo o direito que lhe
inerente.
Mostra-se muito prtica. Porm algumas correntes
mais conservadoras alegam no ser a prtica
totalmente albergada em nosso atual ordenamento
jurdico.
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

DEV
ERE
S

46

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

O que assembleia aberta:

DIREI
TOS

Nesta modalidade de assembleia, por questes

alheias a vontade da massa condominial a reunio
pode no se concluir em uma nica sesso,
permitindo que a assembleia fique literalmente
em aberto por um dado perodo. Na prpria reunio
que se est participando, prope-se que esta seja
convertida na modalidade aberta, por x dias,
quando nova convocao se far necessria e os
condminos acorrero ao local de reunio para
decidi-la ao final e dar o fecho a sesso.
Expediente muito utilizado nas assembleias de
alterao de conveno condominial, por exemplo,
onde conseguir-se os 2/3 das assinaturas dos
condminos, proprietrios e adimplentes, mostrase uma tarefa por demais dificultosa.
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

DEV
ERE
S

47

Assembleias Gerais Teoria e Prtica

Quais os limites em suas deliberaes:
So aqueles constantes da pauta da convocao.

DIREI
TOS

A assembleia no pode deliberar sobre assuntos no

previstos na pauta de reunio, pela simples razo de
estarem irremediavelmente, para aquela ocasio,
maculados pela falta de publicidade.

Lembramos mais uma vez que o condmino que

deixou de ir a assembleia as vezes o fez por ler a
pauta que recebeu e no demonstrar interesse em
nenhum dos tpicos a serem tratados. Caso soubesse
que determinado assunto seria abordado, talvez
manifestasse interesse de comparecer.

Assim, sugerimos que no se leve adiante, mesmo que

sob presso da massa condominial, questes que no
estejam, originalmente, programadas para serem
votadas. PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

DEV
ERE
S

48

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
a)

contratar, coordenar, fiscalizar e administrar os servios

relativos ao condomnio, apresentando relatrios peridicos ao
sndico quanto aos aspectos de limpeza, conservao e qualidade
dos servios;
b) proceder administrao geral do condomnio e defender seus
interesses, fazendo observar a conveno e o regimento interno,
bem como as deliberaes tomadas nas assemblias;
c) admitir e demitir empregados para o condomnio, inclusive os
necessrios prestao dos servios convencionados dentro dos
critrios e normas legais, fixando-lhes os salrios e definindo-lhes
as funes para os efeitos de legislao trabalhista e da
previdncia social, observadas as bases correntes, sem prejuzo do
oramento anual, dando conhecimento ao sndico e, na falta deste
aos subsndicos ou ao conselho consultivo;
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

49

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
d) contratar o supervisor de servios de prdio, dando cincia ao

sndico, sendo que sua remunerao correr sempre por conta do

condomnio;
e) com a aquiescncia do sndico e do conselho consultivo, a
administradora poder proceder s despesas normais de custeio
no previstas no oramento inicial, que excedam os valores totais
orados, desde que no ultrapassem 10% (dez por cento) das
despesas previstas para o ms em curso. Ultrapassado esse valor,
o excedente dever ser submetido aprovao da assemblia
extraordinria para esse fim convocada;
f) contratar e manter em dia, com a anuncia do sndico, os
seguros dos edifcios, contra incndio, responsabilidade civil contra
terceiros e acidentes de trabalho, inclusive de danos causados por
seus empregados a condminos;
g) s expensasPAULO
do CLAUDINO
condomnio
pagar pontualmente as taxas de
pg_claudino@hotmail.com
50
servios pblicos utilizados pelo prdio, tais como telefones, luz,

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
h) rubricar e manter em seu poder, como depositria, o livro de

presena e de atas das assemblias gerais, fornecendo cpias

autenticadas ao condmino que as solicitar e pagar o
respectivo custo, ou conforme orientao do sndico;
i) impor, diretamente aos condminos, a fiel observncia da
conveno e do regimento interno, de forma a assegurar os
direitos e obrigaes mtuas quando da utilizao das partes
comuns e das unidades autnomas;
j) dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir os empregados
da coletividade condominial, submetendo-os disciplina
adequada;
k) elaborar o oramento para cada exerccio, justificando-o e
submetendo-o ao sndico, ao conselho consultivo e
assemblia geral, emitindo e enviando os carns de cobrana
PAULO CLAUDINO para cada condmino;
pg_claudino@hotmail.com
51

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
l)

cobrar, inclusive judicialmente as quotas, multas e demais

contribuies devidas pelos condminos, dando-lhes a
conveniente aplicao;
m) administrar os servios e interesses da coletividade
condominial,
prestando
conta
de
sua
administrao,
anualmente, em assemblia ordinria, ou sempre que solicitada
pelo sndico ou pelo conselho consultivo;
n) abrir, movimentar e encerrar contas bancrias, com
recursos exclusivos do condomnio;
o) providenciar a escriturao das despesas da coletividade
condominial em livros adequados, lanando todas as operaes
relativas administrao do condomnio;
p) remeter ao sndico, mensalmente, e a cada condmino,
trimestralmente, o demonstrativo das contas do condomnio,
aps submet-las ao sndico;
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

52

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
q) manter em seu poder, como depositria, o arquivo do

condomnio e os livros de sua contabilidade, inclusive os

relativos aos exerccios findos, fornecendo cpias autenticadas
ao condmino que as solicitar, a quem caber pagar o
respectivo custo;
r) propor ao sndico e conselho consultivo a aplicao de
penalidades aos condminos faltosos, bem como a instituio
de outras alm das previstas nesta conveno;
s) entregar ao sndico todos os papis, livros e documentos
pertencentes
ao
condomnio,
quando
encerrada
sua
administrao;
t) proceder ao registro de todos os empregado do condomnio
nos prazos legais, assim como efetuar os recolhimentos de
impostos, encargos e benefcios (INSS, PIS, FGTS, e outros),
PAULO CLAUDINO previstos na legislao;
pg_claudino@hotmail.com
53

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
u) fiscalizar permanentemente as reas comuns arrendadas ou

locadas a terceiros para outras atividades, no que tange

limpeza, conservao, qualidade dos servios, qualidade dos
produtos e preos, emitindo relatrios peridicos ao sndico;
v) manter os livros de reclamao do condomnio, assim como
dos servios prestados por terceiros, em local de fcil acesso,
dando recibo dessas reclamaes e informando, no livro, as
providncias adotadas;
w) apresentar qualquer documento relativo ao condomnio,
relativo ao recolhimento de impostos, encargos ou benefcios,
extratos bancrios, ou documentos contbeis de qualquer
natureza, no prazo mximo de 72 (setenta e duas) horas da
solicitao pelo sndico;
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

54

Administrao
Constituiro deveres e obrigaes da administradora,
alm daqueles expressamente previstos em contrato:
x) submeter prvia apreciao do sndico todo e qualquer

contrato de manuteno e conservao que venham a ser

necessrios;
y) enviar cartas de convocao para as assemblias, elaborar
as respectivas atas, providenciando os respectivos registros e
enviando cpia aos condminos, correndo as despesas por
conta do condomnio;
z) prestar assistncia jurdica, sempre que necessrio,
correndo as despesas por conta do condomnio.

PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

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Responsabilidade civil na administrao

condominial e no condomnio edilcio
A responsabilidade do sndico e subjetiva para com o Condomnio, objetiva

para com a Administradora que, por sua vez, possui responsabilidade

subjetiva para com a massa condominial.
Cuidado com o desconto para pagamento antecipado do dbito. Vetado por
lei. Multa embutida.
Cuidado com o desconto para pagamento vista de dbitos condominiais,
princpio da isonomia e do enriquecimento indevido.
EQUVOCOS COMETIDOS E SUAS CONSEQNCIAS:
Baixa de cota condominial por engano;

Informe de cota em aberto prejudicando a venda do imvel;

Cobrana de cota j paga, principalmente na esfera judicial;
Esquecer de pedir a extino de processo que aguardava cumprimento em

arquivo.
PAULO CLAUDINO pg_claudino@hotmail.com

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PREVISO ORAMENTRIA

MO DE OBRA
TERCEIRIZAO

MANUTENES
PREVENTIVAS

CONTAS DE CONSUMO

COTA
CONDOMINIA
L
FRAO IDEAL
DE CADA
UNIDADE
AUTONOMA

MATERIAIS /
PRESTAO DE
SERVIOS

PREVISO ORAMENTRIA

PREVISO ORAMENTRIA

PREVISO ORAMENTRIA

DESPESA

PREVISTA

CONSERVACAO/MANUTENCAO

11.833,33

12,30

CONSUMOS/CONCESSIONARIAS

25.973,33

26,99

ADM/IMPOSTOS/OUTROS

17.184,20

17,86

PESSOAL/ENCARGOS

41.235,07

42,85

TOTAL

96.225,94

100,00

ARRECADAAO

PREVISTA

COTA ORDINRIA

96.225,94

FUNDO DE RESERVA

9.622,59

TOTAL COM FUNDO DE RESERVA

ENXOVAL - PREVISO

105.848,53
34.000,00

PREVISO ORAMENTRIA

COMPOSICAO DO BOLETO C/FUNDO DE

RESERVA
COTA
BLOCO 1; 2; 3
FRACAO
ATUAL

COMPOSICAO DO BOLETO ENXOVAL

BLOCO 1; 2; 3

COTA
NICA

3
parcelas

Terreo: 1/7

0,002747

R$ 290,77

0,002747

R$ 93,40

R$ 31,13

Terreo: 2/8

0,002731

R$ 289,07

0,002731

R$ 92,85

R$ 30,95

Terreo: 3/5

0,001633

R$ 172,85

0,001633

R$ 55,52

R$ 18,51

Terreo:4

0,001925

R$ 203,76

0,001925

R$ 65,45

R$ 21,82

Terreo: 6

0,001538

R$ 162,80

0,001538

R$ 52,29

R$ 17,43

Tipo: 1/2/7/8

0,002699

R$ 285,69

0,002699

R$ 91,77

R$ 30,59

FRACAO

COTA
ATUAL

BLOCO 1

COTA
NICA

3
parcelas

0,001672

R$ 176,98

0,001672

R$ 56,85

R$ 18,95

FRACAO

COTA
ATUAL

BLOCO 2 e 3

COTA
NICA

3
parcelas

0,001858

R$ 196,67

0,001858

R$ 63,17

R$ 21,06

BLOCO 1
Tipo: 3/4/5/6
BLOCO 2 e 3
Tipo: 3/4/5/6

Manuteno Predial

62

Manuteno Predial
Custo X Benefcios, a unio faz a fora
A vantagem de morar em condomnios, est
justamente na possibilidade de se ratear as
despesas de conservao, manuteno,
construo e segurana as areas comuns e
privadas, despesas estas que se de uma nica
casa ou proprietrio so muito mais caras,
pois o condominio contrata em larga escala,
ganhando na negociao do custo.
A unio faz a fora!
63

Manuteno Predial
Perioticida Vencimen
de
to

Obrigaes
AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de
Bombeiros

Bienal

Certificado de Desinfeco de Caixas dgua

Semestral

Certificado de Anlise Bacteriolgica da gua Semestral

Certificado de Desinsetizao

Semestral

Certificado de Brigada de Incndio

Atestado de Conformidade do Sistema de
Pra-Raios

Anual

Anual

Extintores

Anual

Mangueiras - Teste Hidrosttico

Anual

64

Gerenciamento de riscos
Quando um no quer dois no brigam
(ditado popular)

...quando uma conciliao realizada de forma

eficiente, os conflitos so pacificados e no
apenas solucionados. Quando bem aplicada, a
soluo do conflito uma conseqncia. A
conciliao faz com que a prtica da Justia seja
mais qualitativa".

(Desembargador Kazuo Watanabe)

65

Gerenciamento de riscos
QUEM O INADIMPLENTE DA COTA CONDOMINIAL?
Divide-se em trs tipos bsicos: o fortuito, o recorrente e o
imoral.
2.1. O fortuito atrasa vez ou outra mas paga a cota
condominial no ms seguinte.

2.2. O Recorrente aquele que invariavelmente atrasa o

condomnio, por razes diversas, mas, preocupa-se em
pagar.
2.3. O imoral aquele que acha que a despesa
condominial coisa entre amigos, podendo ser preterida
por qualquer outra despesa que ele possua.
66

Gerenciamento de riscos
OS REFLEXOS DA INADIMPLNCIA
NA SOCIEDADE CONDOMINIAL.
Os reflexos so como uma bola de neve: 10% de falha na
arrecadao mensal, ao cabo de dez meses representam
100% de dficit acumulado.
A alta inadimplncia e o constante dficit de caixa leva a
busca obsessiva da administrao, assessorada por uma
Administradora de Condomnios, pela reduo de despesas
e otimizao da receita.
Terceirizao ou mesmo eliminao da mo-de-obra, corte
de contrato de manuteno mensal. Negociao com
fornecedores e prestadores de servio, inclusive
Administradora para reduo de custos.
67

Gerenciamento de riscos

68

Gerenciamento de riscos
A LEI ESTADUAL N 13.160 E O PROTESTO DA COTA
CONDOMINIAL.
A Lei Estadual que autoriza o protesto do boleto condominial
passa-nos a impresso de ter sido redigida s pressas, como para
aproveitar o ano eleitoral.

Para Dr. Nestor Duarte (Desembargador do TJ/SP) e Dr. Paulo

Eduardo Fucci (advogado) que em recente curso sobre o tema na
AASP, acordaram carecer a norma da eficcia necessria para
enfrentar a Constituio Federal que textualmente em seu Artigo
22, incisos I e XXV, determina: Art. 22. Compete privativamente
Unio legislar sobre: I - direito civil, comercial, penal, processual,
eleitoral, agrrio, martimo, aeronutico, espacial e do trabalho;
mais adiante: XXV registros pblicos;
Dr. Jos Carlos Alves (Presidente do Instituto de Estudos de

Protesto de Ttulos do Brasil - seo SP) e tabelio do 1 Tabelio

de Protestos da Capital acha que a lei no inconstitucional, e que
se for ,outra tem mais fora do que ela e autoriza o protesto a Lei 69

Gerenciamento de riscos
A dvida de caracterstica propter rem" e,

como tal, so da res e a acompanham. O titular

de seu domnio, por se tratar de bem de raiz,
responde pela obrigao. Caio Mrio da Silva
Pereira, citado por J. Nascimento Franco j dizia:
Quem tem o bnus, tem o nus!
Entendemos prevalecer a mesma regra para a

propositura da ao judicial, a qual deve ser

movida contra aquele que figura da crtula
imobiliria, ou, contra o compromissrio
comparador ou outra pessoa que tenha o justo
ttulo, desde que o fato seja do conhecimento
inequvoco da direo do Condomnio.

70

CONDOMNIO BEM ADMINISTRADO

CONDOMNIO VALORIZADO

71