MODELO E EXPLICAO DE CONVENO DE CONDOMNIO

A Conveno de Condomnio a Constituio, a lei maior de um Condomnio.

Geralmente feita pela Incorporadora que coloca a apreciao dos Condminos, na primeira
Assemblia do Condomnio para ser lida, discutida e aprovada.
Aps sua aprovao serve de base para todas as dvidas que com certeza surgiro
no decorrer da vida do Condomnio, o Sndico (bem como todos os demais condminos,
moradores e zelador) deve ter sempre a mo, assim como tambm s suas alteraes feitas
em Assemblias, logicamente obedecendo aos parmetros nela citados.
Uma Conveno bem redigida d todos os parmetros fsicos do Edifcio, rege todas
as normas do Condomnio, dividindo-se geralmente em 6 captulos, que so:

Do objeto

D todas as especificaes, tamanho das unidades, quantidade de garagens,

descreve reas comuns e privativas.
Um Edifcio Comercial com 40 unidades, sendo 20 de 50mts e 20 de 60 mts, e
obviamente reas privadas diferentes (metragens diferentes), esses valores sero usados
como base para o calculo da taxa de condomnio ou rateio. Ex.: Um Edifcio tem uma
despesa a ser rateada de R$200,00, neste Edifcio tem apenas 2 unidades, o primeiro com
100 m2 de rea e o segundo com 150 m2 de rea, o primeiro pagar R$ 80,00 e o segundo
R$ 120,00.
Havendo um Edifcio com 40 unidades, sendo que 20 deles tem 2 vagas na garagem,
os outros com apenas 1 vaga na garagem, todos tem 100 m2 de rea til e mais 11 m2 de
garagem, totalizando 111 m2, as unidades que tem 2 vagas tem 122 m2,
proporcionalmente as 20 unidades com 2 vagas pagam mais. Ex.: Um Edifcio tem 2
unidades, o primeiro tem uma vaga na garagem, 100 m2 de rea til mais 11 m2 vaga na
garagem, o segundo com tambm 100 m2 de rea til mais 2 garagens de 11 m2 cada
uma, para uma despesa a ser rateada de R$ 200,00, o primeiro pagar R$ 95,28 e o
segundo R$ 104,72.
O que geralmente equivale a afirmar que o valor da despesa a ser rateada dividida
pelo total da rea til ou comum, achando-se o valor de despesa por metro quadrado e
multiplicando-se pela rea til de cada unidade.

Dos direitos e deveres dos condminos

Mesmo no sendo o Regulamento Interno, este captulo menciona direitos e deveres

de Condminos, dentro do disposto no novo Cdigo Civil e na Lei 4.591 de 16 de Dezembro
de 1964.

H mais deveres que direitos, entre esses deveres citamos os mais comuns.
1. O Silncio geralmente solicitado a partir das 22 horas at s 06 horas, Lei
Federal. Alguns Condomnios alteram este dispositivo na Conveno ou no Regulamento
Interno, no sabendo ser ilegal, pois uma Assemblia no tem foras para alterar nenhuma
Lei aqum dos limites do Condomnio.
2. As obras nas unidades podem ser feitas, desde que autorizadas ou comunicadas
(sempre de preferncia por escrito) ao Sndico (dependendo da obra) e jamais obras que
venham a mexer com estruturas, tais como mudanas de paredes ou at a incluso de
paredes, uma vez que as edificaes foram pr-dimensionadas para receber uma
determinada carga de peso e isto no pode ser alterado.
3. Deve-se observar e fazer observar todos os preceitos da Conveno e do
Regulamento Interno.
4. restrito ter em sua unidade materiais inflamveis ou explosivos ou que venham
oferecer riscos a nutrem.
5. Alterar forma ou cor da fachada externa (muito cuidado pois em alguns casos h
condminos e ou inquilinos que decoram os corredores de suas salas a seu gosto, sem
prvia comunicao).
6. Colocar ou estender roupas, tapetes, etc., em sacadas ou janelas (mesmo nos
condomnios Comerciais h pessoas que tm estes hbitos), assim como tambm proibida
a colocao de vasos ou objetos que possam causar acidentes.

Das assemblias

Descreve todo o procedimento das Assemblias, quem pode convocar, quando pode
ser convocada, procedimento dos votos etc.
As Assemblias Ordinrias devero acontecer a cada ano, com Prestao de Contas
do Sndico, s vezes com aprovao do Oramento anual ou semestral e quase sempre com
a Eleio do Sndico, Sub-Sndico (quando consta da Conveno) e Membros do Conselho
Consultivo, Fiscal ou Oramentrio.
Existem Condomnios onde o Sndico eleito pelo perodo de 2 anos, mesmo assim
dever prestar contas ao final do primeiro ano de mandato e no segundo ano prestar contas
e se reeleger, quando a Conveno permitir a reeleio.
Os itens constantes na pauta podero no ser apreciados ou discutidos, mas com
certeza no se pode votar ou aprovar nenhum item significativo, sem que este no esteja
mencionado na pauta. Havendo isto, um s condmino, caso sinta-se prejudicado, pode
tranqilamente cancelar o feito da Assemblia. O Condmino pode estar na sua unidade e
receber a convocao e ao ficar ciente dos assuntos decide no comparecer e dias depois
perceber que foi aprovado a retirada de alguns bancos na recepo do condomnio para a
espera dos visitantes e isto o afeta, uma vez que no foi cientificado da discusso deste
assunto. Por isso importante mencionar cada assunto e grifar abaixo da convocao algo

como: O no comparecimento implicar na concordncia dos assuntos tratados e

aprovados
Outra observao que no se tem praticado com relao a responsabilidade do
Presidente e do Secretrio da Mesa, alguns Condomnios de porte pequeno, fazem a Ata de
prprio punho e passam a cada um dos presentes para lerem a assinarem, isto
praticamente invivel em Condomnios de porte mdio e grandes, pois uma vez encerrada a
Assemblia muito difcil segurar o Condmino para a assinatura. Por isto mencionado
na Conveno que a Assemblia ser presidida por um dos presentes como Presidente da
Mesa e este escolhe um secretrio para auxilia-lo, isto quer dizer que aps a Assemblia, em
outro dia o Secretrio redige a Ata, assina e passa ao Presidente para apor sua assinatura,
os dois com este gesto ficam responsveis pelo que foi dito, discutido e aprovado na
Assemblia, aps a ata distribuda atravs de cpia aos condomnios e o livro deixado a
disposio para assinatura dos que estiveram presentes.
Algumas Convenes probem que Sndico ou Membros do Conselho presidam ou
secretariem a reunio, isto se d por uma questo de tica, porm devemos ter conscincia
de que, no fcil buscar entre os presentes algum com disposio para assumir tal
encargo.
Em algumas situaes as administradoras para facilitar e melhor organizar os
assuntos, colocam como primeiro item na convocao da Assemblia seguinte a leitura e
aprovao da Ata da Assemblia anterior, distribuindo assim a responsabilidade com os
condminos presentes.

Da administrao

Menciona poderes e deveres do Sndico, parmetros para despesas ou receitas,

definem a forma de iseno da taxa (quando houver), tempo de permanncia no cargo, se
pode ser reeleito, e responsabilidades do cargo. No havendo parmetros de despesas para
o Sndico ou administrador, este dever ser criado, uma vez que a prtica de se gastar e
ratear geralmente gera crticas, o ideal prever e votar um oramento anual, ou semestral
e determinar ao Sndico, quais as verbas disponveis para os vrios itens do Oramento.

Do conselho

Geralmente em pequenos condomnios e at de portes mdio, o Conselho

constitudo de 3 pessoas, denominadas Conselheiros Consultivos, nos grandes Condomnios,
tem-se o Conselho Consultivo, Conselho Fiscal e at Conselho Oramentrio.
Os deveres dos Membros do Conselho Consultivos so como o prprio nome diz,
auxiliar o Sndico, quando solicitado, os Conselheiros se renem e decidem ou ajudam na
deciso de um determinado assunto, no havendo Conselho Fiscal, este tambm tem a
tarefa de conferir, analisar, criticar e aprovar ou no os Demonstrativos ou Balancetes
apresentados pelo Sndico.
O Conselho Oramentrio constitudo por pessoas com a finalidade de compor o
oramento do Condomnio, analisar, acompanhar e depurar falhas no decorrer de seu
tempo. Alguns Condomnios confundem o Conselho Oramentrio com a atribuio de
colher, analisar e aprovar oramentos de servios a serem executados no Condomnio, esta

atribuio embora seja basicamente do Sndico, pode ser colocada para o Conselho, mas
quando se menciona oramento a Conveno se refere ao oramento do Condomnio, tais
como despesas com pessoal, encargos sociais, manuteno, despesas administrativas, etc.
s vezes previsto na Conveno a eleio e aprovao de suplentes, na quantidade
que for mencionada, com o fim especifico de caso, o titular venha a pedir dispensa, no
haver necessidade de outra Assemblia para ocupar a vaga.
Os Conselheiros, Consultivos, Fiscais ou Oramentrios so eleitos juntamente com o
Sndico, em Assemblia Ordinria, no havendo necessidade de formar chapas para
grupos de administrao e sim a escolha de candidato a candidato apresentado, a formao
de chapas leva a gerar grupos, embora no seja proibido e na maioria das vezes no
mencionado, o sistema de eleio pela Conveno, gera dvidas quanto transparncia da
administrao.

Disposies gerais e transitrias

Outros no especificados acima, os casos omissos onde devem ser resolvidos e

finalizao.
Aps a leitura da Conveno, estamos aptos a conhecer o jogo e seus parmetros,
imprescindvel que seja usado tambm o bom senso, pois no havendo situaes
mencionadas na Conveno ou Leis extracondomnio, s resta o bom senso, o viver em
comunidade dar mais do que receber.

REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMNIO

O Regulamento Interno ou Regimento Interno so ditames oriundos da prpria
Conveno e muitas vezes j fazendo parte da Conveno de Condomnio, originalmente
feita pela Incorporadora. Algumas Incorporadoras deixam o Regulamento Interno para ser
definido pela primeira Assemblia do Condomnio, mas geralmente apresentam modelo para
ser discutido e votado na primeira Assemblia.
Os assuntos, geralmente mencionados so sobre entrada de visitantes e clientes,
vagas de estacionamento para visitantes e clientes, entrada de fornecedores, horrios de
atendimento, horrios de manuteno e limpeza nas reas internas;reas comuns, etc..
As Incorporadoras quando no anexam junto a Conveno, geralmente prevem um
prazo para que este seja redigido; discutido e aprovado em Assemblia, deixando claro seu
particular a cada Condomnio.
Alguns itens polmicos so:
1. Proibido estender qualquer tipo de material nas janelas ou sacadas - Isto vem
coibir este uso que geralmente denigre o Edifcio, dando uma aparncia de popular, s vezes
at depe e desvaloriza o imvel, como um todo.

2. Proibido a permanncia de animais nas unidades - Este artigo extremamente

polmico, uma vez que fere, conforme leis externas ou extra Condomnio e a Justia j tem
Jurisprudncia sobre causas ganhas de Condmino contra Condomnio, o correto, conforme a
prpria Justia proibir sim, mas aqueles animais que venham por ventura causar danos aos
demais condminos, tais como barulho por latido, doenas de pele, pssaros madrugadores,
fezes de animais nas reas comuns e o trajeto destes animais pelo Elevador Social. Houve
um determinado Condomnio que em Assemblia discutiu e votou a proibio de animais
nos elevadores de servio e social, havendo a necessidade de uma proprietria ter que subir
10 andares carregando seu cachorro pequeno, alguns meses depois esta senhora ficou
grvida e justificou que seria forada a denunciar o Condomnio, no o fez, porque houve
bom senso por parte do Sndico, que chamou uma outra Assemblia e ps em discusso
novamente o assunto, onde foi votado e aprovado que seria permitido o trajeto pelo
Elevador de Servio, porem dentro de uma caixa apropriada, at hoje vem sendo feito isto e
todos vivem felizes. Notem que tanto no Regulamento Interno como na Conveno (de 8
anos atrs) no prev a tal caixa apropriada e somente a proibio de animais no
Condomnio.
3. O silncio de ser guardado das 22 horas at s 6 horas - Lei Federal e abunda na
Conveno, a fim de reforar a proibio, para que todos tenham conscincia de que seu
vizinho, abaixo, acima ou ao lado, poder ter compromissos logo pela manh e precisa ter
um sono reparador.
Cobrar pelo uso do Salo de Festas - Algumas Convenes ou Regulamento Interno
mencionam esta cobrana, e alguns Sndicos alegam que o dinheiro ser para manter o
Salo de Festas em ordem, e tambm pelo fato de que alguns condminos nunca usam e
outros usam exageradamente em detrimento de outros, no entanto nada cobrado para o
uso das piscinas e salo de jogos, mesmo caso em que alguns no usam e outros usam
diversas vezes. Entendemos que o que deve ser cobrado alm dos danos, caso venha a
ocorrer, a limpeza do salo de festas, ou tipo pegou limpo, deixe limpo.
MODELO DE CONVENO DE CONDOMNIOS COMERCIAL

Conveno de Condomnio
Pelo presente instrumento particular, a XXXXXXXXXXXX, empresa de construo civil,
com sede rua XXXXXXx, XX, bairro XXXXXX, nesta cidade, CGC XXXXXXX- XX, ora
representada pelo seu Scio-diretor XXXXXXXX, brasileiro, casado, profisso,
CPF
XXXXXXXX, residente e domiciliado nesta cidade, na qualidade de procurador do Sr.
XXXXXXXXX, x, RG XXXXXX e CPF XXXXXXX e sua esposa Sr. XXXXXXXXX, profisso, RG
XXXXXX e CPF XXXXXX, ambos, brasileiros, xxxxxx, residentes e domiciliados nesta cidade
rua xxxxxxxx, bairro xxx, nicos proprietrios do terreno situado av. xxxxxxxxx, bairro
xxxx, medindo xxxxxx m2, registrado no Cartrio do 1. Oficio de Imveis desta cidade, sob
o n.xx da matrcula xx, livro x-x, s fls.xxx em xxx/xx/xxxx, protocolo xxxx, fls. xxv., livro xA, que dos quais xxxx m2 sero destinados construo do Edifcio xxxxxxx, de acordo com
a Lei 4.591, 16/12/964, institui, para efeitos legais, a presente Conveno de Condomnio do
Prdio, que se regular pelo seguinte.
CAPTULO I

DO OBJETO
Artigo 1 - O Edifcio xxxxx ficar submetido ao regime previsto na Lei N 4.591 e
legislao posterior.
Artigo 2 - So partes comuns do edifcio, inalienveis e indivisveis:

O solo em que se acha construdo, com as confrontaes e com as

reas indicadas nos documentos de alienao mencionados;

tetos;

As circulaes das garagens;

As fundaes, paredes, colunas de sustentao, vigas, lajes de pisos e

Os elevadores e respectiva casa de mquinas;

Os encanamentos de gua, luz, gs, fora, esgotos, telefones, at

pontos de interseo com as ligaes de propriedade dos condminos, bem como as
respectivas instalaes;

escada;

Os condutores de gua pluviais e as caixas d'gua superior e inferior;

O hall de entrada, os halls de elevadores sociais e de servio, e a

O sistema eltrico de abertura de garagem, sistema de interfones;

Jardins e reas externas.

Artigo 3 - So partes de propriedade exclusiva e, portanto, autnoma com os

respectivos acessrios as XXX (xxxx) Salas, XX (XXXXX) Vagas de garagem e X (XXXX) Lojas
comerciais.
Artigo 4 - O Edifcio XXXX ter XX (XXx) pavimentos com salas, um com garagem e
no trreo Lojas comerciais.
Pargrafo 1 - As salas e lojas, s sero usadas para atividades comerciais lcitas,
sendo expressamente vedado o uso como residncia ou qualquer outro objetivo.
Pargrafo 2 - A sobrecarga mxima para as lajes de piso de XXX kg/m2, ficando
expressamente vedado qualquer excesso, respondendo o faltoso pela responsabilidade civil
Artigo 5 - reas e Fraes ideais:


Salas XXX a XXXX, WWW a WWW, AAA a AAA, ZZZ a ZZZ, SSS a SSS,
com rea til igual a XX,xx m2 (XXXXXXXX metros quadrados) e Frao ideal de
terreno igual a 0,00xxx.

Salas xxx e xxx com rea til igual a xx,xx m2 (xxx metros e setenta e
um centmetros quadrados) e frao ideal de terreno igual a 0,003486.

Vagas de garagem XXX a XXX com rea til igual a xx,xx m2 (xxxx
metros e sessenta e sete centmetros quadrados) e frao ideal de terreno igual a
0,007543.

Loja 01 com rea til igual a xxx,xx m2 (xxxx metros e noventa

centmetros quadrados) e frao ideal de terreno igual a 0,0xxxx.

Lojas 02 a XX com rea til igual a xxx,xx m2 (xxxxx metros e quarenta

centmetros quadrados) e frao ideal de terreno igual a 0,00xxxx.
Artigo 6 - So de direito de todos os condminos:
a.
Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autnoma segundo o seu
destino, desde que no prejudiquem a segurana e solidez do edifcio, no causem
danos nos demais condminos, e no infrinjam as normas legais ou as disposies
desta conveno;
b.
Usar, gozar e usufruir das partes comuns do edifcio, desde que no
impeam idntico uso ou gozo da parte dos demais condminos, com as mesmas
restries da letra anterior.
c.

Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso ao edifcio;

d.
Examinar a qualquer tempo os livros, registros e arquivos da
administrao do condomnio e pedir esclarecimentos ao administrador ou sndico;
e.
Utilizar os servios da portaria mas sem desviar os empregados para os
servios internos de sua unidade autnoma;
f.
Denunciar ao administrador ou sndico quaisquer irregularidades que
observar no funcionamento do condomnio.
Artigo 7 - So deveres dos condminos:
a.
guardar reserva e respeito no uso das coisas e partes comuns, no as
utilizando nem consentindo que as utilizem, bem como as respectivas unidades
autnomas, para fins diferentes daqueles a que se destinem;
b.
no usar as respectivas unidades autnomas ou ced-las ou alug-las
para atividades ruidosas ou a pessoas portadoras de maus costumes, ou para

instalao de qualquer atividades ou depsito de qualquer objeto capaz de causar

dano ao edifcio, ou incmodo aos demais comumeiros;
c.
no estender roupas, tapetes ou quaisquer objetos nas janelas ou
lugares visveis das lojas e salas e partes comuns;
d.
no lanar quaisquer objetos ou lquidos sobre avia pblica, rea ou
ptio interno do edifcio;
e.

colocar lixo, detritos, etc...no cmodo respectivo;

f.
no pintar nem decorar as paredes, portas e esquadrias externas com
cores diversas das empregadas no edifcio;
g.
no manter nas respectivas unidades autnomas substncias ou
aparelhos que representem perigo segurana do edifcio ou incmodo aos restantes
dos condminos;
h.

no manter animais nas respectivas unidades autnomas;

i.
permitir o ingresso, em cada unidade autnoma, do administrador ou
preposto seu, quando se torne indispensvel, para vistoria com respeito segurana
do edifcio ou reparos em instalaes, servios e tubulaes nas unidades vizinhas;
j.
denunciar imediatamente ao administrador ou sndico ocorrncia de
molstia contagiosa, em qualquer das unidades autnomas.
k.
No usar toldos externos nem colocar ou permitir que coloquem nas
partes externas do edifcio, ou nas dependncias comuns internas exceto quando se
refiram ao condomnio, quaisquer letreiros, anncios, faixas, cartazes de publicidade,
avisos, adesivos, permitindo-se no entanto sua instalao nas vigas de fachada das
lojas, no podendo ser colocadas transversais fachada das lojas, projetando-se para
a rua ou nas marquises.
Artigo 8 - Os casos eventualmente surgidos em decorrncia de interpretaes das
proibies anteriores devero ser resolvidos pela assemblia geral dos condminos, cuja
convocao para tal fim poder ser feita pelo sndico ou condmino que se sentir
prejudicado, considerando-se definitiva, para cada caso, a proibio ou permisso decididas
pela assemblia.
CAPTULO II
DAS ASSEMBLIAS GERAIS
Artigo 9 - As assemblias gerais ordinrias sero convocadas por via de carta
registrada ou protocolada pelo sndico.
As convocaes se faro com antecedncia mnima de os (cinco) dias e indicaro a ordem
do dia, a data, a hora e o local da assemblia.

Pargrafo 1 - As convocaes das assemblias gerais ordinrias, sero acompanhadas de

cpias do relatrio e das contas do administrador, bem como do oramento do respectivo
exerccio.
Pargrafo 2 - permitido, no mesmo anncio, fixar o momento em que se realizar a
assemblia em primeira e segunda convocao, incorrendo, no mnimo, o perodo de 1
(uma) hora entre ambas.
Artigo 10 - As assemblias sero presididas por um condmino eleito pelos demais,
a qual escolher entre os presentes, o secretrio, que lavrar a ata dos trabalhos em livro
prprio. E vedado ao administrador presidir ou secretariar os trabalhos da assemblia.
Pargrafo 1 - Cada condmino ter o direito a um voto correspondente a cada unidade de
sua propriedade, apurando-se o resultado da votao pela soma das fraes ideais destas
unidades.
Pargrafo 2 -No podero tomar parte nas assemblias os condminos que estiverem em
atraso no pagamento de suas contribuies ou Qualquer outro dbito com o condomnio.
Artigo 11- Ao condmino lcito representar-se nas assemblias por procurador com
poderes especiais
Artigo 12 - A assemblia geral ordinria realizar-se- no primeiro trimestre de cada
ano, competindo a ela:

discutir e votar o relatrio e as contas da administrao, para o ano em

curso, fixando fundo de reserva conforme definido no art. 34;

aprovar, se for o caso, o Regimento Interno;

eleger o administrador ou sndico, quando for o caso, fixando-lhe a

remunerao;

eleger os membros do Conselho Consultivo;

votar as demais matria constantes da ordem do dia.

Artigo 13 - As assemblias gerais ordinrias, realizar-se-o em primeira convocao

com a presena de condminos que representem no mnimo metade do condomnio e, na
segunda, com qualquer nmero.
Artigo 14 - As assemblias gerais extraordinrias sero convocadas pelo sndico ou
por condminos que representem, no mnimo 1/4 (um quarto) do condomnio, por igual
processo e nos mesmos prazos exigidos para convocao das assemblias ordinrias.
Artigo 15 - Compete s assemblias extraordinrias:

aprovar, se for o caso, o Regimento Interno;


deliberar sobre a matria do interesse geral do edifcio ou dos
condminos;

apreciar as demais matrias constantes da ordem do dia;

destituir o administrador em qualquer tempo, independente de

justificao e sem qualquer indenizao.
Artigo 16 - Nas assemblias gerais ordinrias ou extraordinrias ser exigida maioria
ou unanimidade, nos seguintes casos:

edifcio

Maioria das fraes ideais para a realizao de benfeitorias teis no

edifcio

2/3 das fraes ideais para aprovao de benfeitorias volupturias no

Maioria das fraes ideais para destituio do sndico;

Unanimidade para aprovar modificaes na estrutura ou aspecto

arquitetnico do edifcio, para decidir sobre meteria que altere o direito de
propriedade dos condminos, e finalmente, para as deliberaes para as quais a lei
imponha tal exigncia. maioria que represente pelo menos 2/3 (dois teros) das
fraes ideais para a realizao de benfeitorias meramente teis ou inovaes no
edifcio, bem como para destituio do sindico;

arquitetnico
volupturias,
condminos,
exigncia.

unanimidade para aprovar modificaes na estrutura ou no aspecto

do edifcio, bem como para realizao de benfeitorias meramente
para decidir sobre matria que altere o direito de propriedade dos
e finalmente, para as deliberaes para as quais a lei imponha tal

Artigo 17 - As deliberaes das assemblias gerais sero obrigatrias para todos os

condminos, independente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao sndico
execut-las e faz-las cumprir.
Pargrafo NICO - Dentro dos oito dias subseqentes assemblia, o sndico
comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, por carta registrada ou protocolada.
Artigo 18 - Das assemblias gerais sero lavradas atas em livro prprio, aberto,
encerrado e rubricado pelo sndico, a quais sero assinadas pelo presidente, pelo secretrio
e pelos condminos presentes, que tero sempre o direito de fazer constar as suas
declaraes devotos, quando dissidentes.
CAPTULO III
DA ADMINISTRACO

Artigo 19 - A administrao do edifcio caber a um sndico, condmino ou no,

eleito em assemblia geral pelo prazo de um ano, podendo ser reeleito.
Pargrafo NICO: Ao sndico compete:

representar os condminos em juzo ou fora dele, ativa e

passivamente, em tudo em que se referir aos assuntos de interesse do condomnio;

superintender a administrao do edifcio;

cumprir e fazer cumprir a lei, a presente conveno e as deliberaes

das assemblias;

admitir e/ou demitir empregados, bem como fixar suas respectivas

remuneraes;

ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessrio segurana

ou conservao de edifcio at o limite mensal de xx (xxxx) salrios mnimos vigentes
e com prvia aprovao da assemblia, especialmente convocada, se o exigido
exceder desta importncia;

executar as disposies oramentrias da assemblia;

convocar as assemblias gerais ordinrias nas pocas prprias, e as

extraordinrias quando julgar conveniente, ou lhe for requerido por um grupo que
represente no mnimo 1/4 (um quarto) do condomnio;

prestar a assemblia contas de sua gesto, acompanhadas da

documentao respectiva, e apresentar proposta de oramento para o exerccio
seguinte;

manter e escriturar livro-caixa, devidamente rubricado pelos membros

do conselho consultivo;

cobrar, inclusive em juzo, as quotas que couberem um rateio, nas

despesas normais ou extraordinrias do edifcio aprovadas pela assemblia, bem
como as multas impostas por infrao e disposies legais ou desta conveno;

comunicar assemblia as citaes que receber.

Artigo 20 - O sndico receber remunerao mensal fixada pela assemblia e a esta

prestar conta de sua gesto, imediatamente, em caso de destituio.
CAPTULO IV
DO CONSELHO CONSULI.IVO

Artigo 21 - A assemblia geral eleger entre os condminos, um Conselho Consultivo

composto de trs membros e trs suplentes, com o mandato de um ano, os quais exercero
gratuitamente suas funes, podendo ser reeleitos. Cabe aos suplentes exercerem
automaticamente a substituio dos membros efetivos.
Artigo 22 - Compete ao Conselho Consultivo.

fiscalizar as atividades do sndico e examinar suas contas, relatrios e

comprovantes;

comunicar assemblia, por carta registrada ou protocolada, as

irregularidades verificada na gesto do condomnio;

dar parecer sobre as contas do sndico, bem como sobre a proposta do

oramento para o exerCcio subseqente, informando assemblia geral;

abrir, encerrar e rubricar o livro-caixa.

Artigo 23 - Compete ainda ao Conselho Consultivo.

assessorar o sndico na soluo dos problemas do condomnio;

opinar nos casos de divergncia entre o sndico e os condminos;

dar parecer em matria relativa a despesas extraordinrias.

CAPTULO V
ORAMENTO DO CONDOMNIO
Artigo 24 - Constituem despesas do edifcio:

Relativas manuteno,
construes das partes e coisas comuns;

conservao,

limpeza,

reparaes

as relativas remunerao do sndico, zelador e outros empregados,

bem como relativas aos encargos de previdncia social;

os impostos e taxas que incidem sobre as partes comuns do edifcio e o

prmio de seguro do edifcio;

despesas com os elevadores;

despesas com gua e esgoto;


outras despesas de interesse exclusivo dos proprietrios de salas,
vagas de garagem e lojas.
Artigo 25 - Compete assemblia fixar o oramento das despesas comuns, e cabe
aos condminos concorrerem para o custeio das referidas despesas, dentro dos primeiros
dez dias de cada ms, realizando-se o rateio em partes proporcionais s fraes ideais das
unidades de cada condmino do edifcio.
Artigo 26 - Sero rateadas entre os condminos as despesas extraordinrias, dentro
de dez dias da data da assemblia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for
estabelecido prazo diferente ou se forem adicionadas quota normal do condomnio.
Artigo 27 - Ficaro a cargo exclusivo de cada condmino as despesas decorrentes de
atos por ele praticados, bem como o aumento de despesas a que der causa.
Pargrafo NICO - O disposto neste artigo extensivo aos prejuzos causados s
partes comuns do edifcio, pela omisso do condmino na execuo de reparaes na sua
unidade autnoma.
Artigo 28 - O saldo remanescente no oramento de um ano ser incorporado ao
exerccio seguinte, se outro destino no lhe for dado pela assemblia. O dficit, se
verificado, ser rateado entre os condminos, na proporo de suas fraes ideais, e
arrecadado no prazo de 15 dias.
Artigo 29 - O edifcio ser segurado contra incndio ou qualquer outro risco que o
possa destruir, no total ou em parte, em companhia idnea, com aprovao da assemblia,
pelo respectivo valor discriminando-se na aplice o de unidade autnoma.
Artigo 30 - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois teros) do
edifcio, a assemblia reunir dentro de 15 dias e eleger uma comisso de 3 condminos
investido de poderes para:

receber a indenizao e deposit-la em nome do condomnio, no

estabelecimento bancrio, designado pela assemblia;

abrir concorrncia para a reconstruo do prdio ou de suas partes

destrudas, comunicando o resultado assemblia geral para a devida liberao;

acompanhar os trabalhos de reconstruo at o final, representando os

condminos juntos aos construtores, fornecedores e reparties pblicas.
Artigo 31 - Em caso de incndio parcial, recolhido o seguro proceder-se- a reparao
ou reconstituio das partes destrudas.
CAPTULO
DAS PENALIDADES

VI

Artigo 34 - Fica constitudo um fundo de reserva equivalente a 10% (dez por cento),
de cada contribuio a ser cobrada pelo sndico, de todos os condminos, para atender as
obras de carter coletivo que dizem respeito estrutura do edifcio e s partes deusa
comum, o qual ser arrecadado juntamente com as contribuies mensais e depositado em
conta especial do Condomnio.
Pargrafo NICO - Esta conta ser movimentada pelo sndico mediante autorizao
da assemblia, e sob posterior referendo desta, nos casos de manifesta urgncia.
Artigo 35 - A presente conveno sujeita todo ocupante, ainda que eventual, do
edifcio ou de qualquer de suas partes, obrigando a todos os condminos, sub-rogados e
sucessores, a ttulo universal, e somente poder ser modificada em assemblia geral
extraordinria pelo voto de condminos que representem a totalidade das fraes ideais do
edifcio.
Artigo 36 - Fica eleito o foro da Comarca de Montes Claros, para julgar qualquer ao
ou, execuo decorrente da aplicao dos dispositivos desta Conveno.
Cidade, data ms de ano.
Empresa Construtora e ou condomnio
Responsvel
TESTEMUNHAS

Regimento Interno
Os proprietrios do Edifcio comercial denominado xxxxxx, situado xxx, nr. xx,
Bairro xxxxxx, em reunio realizada em xx/xx/xxxx, aprovaram o presente Regimento
Interno de acordo com a Conveno de Condomnio registrada em xx/xx/xxxx no Cartrio de
1 Registro de Imveis de Cidade Estado, sob o nr. xxx s fls. xx do livro 0x. Que tem por
finalidade estabelecer regras e normas de condutas destinadas a proprietrios e locatrios
das unidades que compem, com vista ao bem estar dos condminos.
Artigo 1 - O EDFICIO xxxxx fica submetido ao regime previsto no novo Cdigo Civil,
Lei 4.591/64 e legislao posterior.
Artigo 2 - So partes comuns do edifcio, inalienveis e indivisveis:


O solo em que se acha construdo, com as confrontaes e com as
reas indicadas nos documentos de alienao mencionadas;

tetos

As circulaes das garagens;

As funes, paredes, colunas de sustentao, vigas, lajes de pisos e

Os elevadores e respectiva casa de mquinas;

Os Encanamentos de gua, luz, gs, esgotos, telefones central de

interfone, at pontos de interseo com as ligaes de propriedade dos condminos,
bem como as respectivas instalaes;

Os condutores de gua pluviais e as caixas dgua superior e inferior;

O hall de entrada, os halls de elevadores sociais, escada e a fachada;

O sistema eltrico de abertura de garagem, sistema de interfones;

Artigo 3 - So partes de proprietrios exclusiva e, portanto, autnoma com os

respectivos acessrios as xxxx (xxxxxx) salas, xx (xxxxx) vagas de garagem e x (xxxx) lojas
comerciais.
Artigo 4 - O Edifcio xxxx tem xx (xxx) pavimentos com salas, um com garagem e no
trreo lojas comerciais.
1 - As salas e lojas s sero usadas para atividades para atividades comerciais lcitas,
sendo expressamente dedado o uso como residncia ou qualquer outro objetivo.
2 - A sobrecarga mxima para as lojas de piso de xxx kg m2, ficando expressamente
vedado qualquer excesso, respondendo o faltoso pela responsabilidade civil.
3 - As salas e lojas no podero manter em seus interiores substncia que possam causar
qualquer ameaa a segurana do edifcio e seus ocupantes.
4 - Horrio de funcionamento do edifcio: de segunda a sexta-feira das x:xx s xx:xx
horas. A partir deste horrio, a entrada ser permitida livremente aos proprietrios, ou a
quem o mesmo indicar (por escrito ou atravs de prvia autorizao), quando a garagem, a
mesma ser fechada, devendo o proprietrio utilizar a sua chave para o acesso.
Artigo 5 - Das Assemblias
As Assemblias sero presididas por um condmino eleito pelos demais, o qual
escolher entre os participantes, o secretrio, que lavrar a ata dos trabalhos em livro
prprio. vedado ao administrador presidir ou secretariar os trabalhos da assemblia.
1 - Cada condmino ter o direito a um voto correspondente a cada unidade de sua
propriedade, apurando-se o resultado da votao pela soma das fraes ideais destas
unidades.
2 - No podero tomar parte nas assemblias os condminos que estiverem em atraso
com o pagamento de suas contribuies ou qualquer outro dbito com o condomnio.
3 - Os condnimos devero proceder as suas mudanas, bem como qualquer tipo de

construo/reforma em sua unidade autnoma etc, aps comunicao ao sndico, que

dever estabelecer horrio para entrada de material de construo no prdio. Observando
que em relao s mudanas as mesmas ocorrero sempre a partir das xx:00 horas.
Artigo 6 - Dos direitos e deveres dos condminos

O dever de concorrer para as despesas do condomnio recolhendo, nos

prazos previstos na conveno, a quota-parte que couber em rateio (novo Cdigo
Civil, artigo 1336).

A fixao da quota do rateio ser feita de acordo com a frao ideal do

terreno, salvo disposio em contrrio da conveno.

Nessas condies, salvo disposio em contrrio da conveno, a

maioria simples suficiente para aprovar inovaes mesmo s volupturias.

A realizao de obras volupturias depende de aprovao da 2/3 dos

condminos a das obras teis depende da maioria dos condminos; as obras ou
reparaes necessrias podem ser realizadas pelo sndico independentemente de
autorizao, se no importarem em despesas vultosas.

Os condminos no pode mudar a fachada do edifcio, nem executar

obras que lhe comprometam a estrutura ou limitem o direito de uso dos demais
condminos.

Os condminos esto sujeitos, ainda, s normas de boa vizinhana, no

podendo usar nocivamente a propriedade.

Fica proibida qualquer tipo de afixao, a exemplo de cartazes, placas

etc, nas janelas externas do prdio.

Fica vedada, a colocao de placas ou outras nas portas das

respectivas salas, que extrapolem ao espao logo acima da porta e ao tamanho da
mesma.

Fica vedada a colocao de qualquer objeto nos corredores e reas

comuns pelos condminos.
Direitos

Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de

sua unidade autnoma, segundo convenincias e interesses, condicionados, umas e
outras, s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns, de
maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem
obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.


destino.

O uso das partes comuns deve atender, ainda, sua natureza e

A lei atual assegura, tambm, ao condmino o direito de alienar ou

gravar sua unidade autnoma, independentemente da vontade dos demais
condminos (art. 4). Devendo, entretanto, comunicar ao Sndico a sua resoluo da
venda da sua unidade autnoma, devendo ainda estar em dia com as despesas de
condomnio.

Pode o condmino, por ltimo, repelir molstia ao uso das partes

comuns ou exclusivas por parte de outros condminos ou de estranhos.
Artigo 7 - Ao condmino lcito representa-se nas assemblias por procurador com
poderes especiais.
Artigo 8 - A Assemblia Geral Ordinria realizar-se no primeiro trimestre de cada
ano, competindo a ela:

Discutir e votar o relatrio e as contas da administrao, para o ano em

curso, fixando fundo de reserva conforme definido no art. 34 da lei cidad;

Aprovar, ser for o caso, o Regimento Interno;

Eleger o administrador ou Sndico e sub sndico, quando for o caso,

fixando-lhe a remunerao;

Eleger os membros do Conselho Consultivo;

Votar as demais matrias constantes da ordem do dia.

Artigo 9 - As Assemblias Gerais Ordinrias realizar-se-o me primeira convocao

com a presena de condomnio que representem no mnimo metade do condomnio e , na
segunda, com qualquer nmero.
Artigo 10 - Compete s Assemblias Extraordinrias:

Aprovar, se for o caso, o Regimento Interno, se no o for levado a

apreciao da Assemblia Geral Ordinria;

Deliberar sobre a matria do interesse geral do edifcio ou dos

condminos

Apreciar as demais matrias constantes da ordem do dia;

Destituir o administrador em qualquer tempo, independente de

justificao e sem qualquer idealizao.

Artigo 11 - Nas Assemblias Gerais Ordinrias ou extraordinrias ser exigida

maioria ou unanimidade dos votos, nos seguintes casos:

edifcio

Maioria das fraes ideais para a realizao de benfeitorias teis no

edifcio

2/3 das fraes ideais para aprovao de benfeitorias volupturias no

Maioria das fraes ideais para destituio do sndico;

Unanimidade para aprovar modificaes na estrutura ou aspecto

arquitetnico do edifcio, para decidir sobre meteria que altere o direito de
propriedade dos condminos, e finalmente, para as deliberaes para as quais a lei
imponha tal exigncia.
Artigo 12 - As deliberaes das assemblias gerais sero obrigatrias para todos os
condminos, independente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao sndico
executa-las e faze-las cumprir.
nico Dentro dos 10 (dez) dias subseqentes assemblia, o sndico comunicar
aos condminos o que tiver sido deliberado, por carta registrada ou protocolada.
Artigo 13 - Das assemblias gerais sero lavradas atas em livro prprio, aberto,
encerrado e rubricado pelo sndico, as quais sero assinadas pelo presidente, pelo secretrio
e pelos condomnios presentes, que tero sempre o direito de fazer constar as suas
declaraes de votos quando dissidentes.
Artigo 14 - Da Administrao:
A administrao do edifcio caber a um sndico, condmino ou no, eleito em
assemblia geral, pelo prazo de um ano, podendo ser reeleito.
nico Ao Sndico compete:

Representar os condminos em juzo ou fora dele, ativa e passiva, em

tudo que se referir aos assuntos de interesse do condomnio;

Superintender a administrao do edifcio;

Cumprir e fazer a lei, a presente conveno e as deliberaes das

assemblias;

Admitir ou demitir empregados, bem como fixar suas respectivas

remuneraes;


Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessrio
segurana ou conservao do edifcio at o limite mensal de xx (xxxx) salrios
mnimos vigentes e com prvia aprovao da assemblia, especialmente convocada,
se o exigido exceder desta importncia;

Executar as disposies oramentrias da assemblia;

Convocar as assemblias gerais nas pocas, e as extraordinrias

quando julgar conveniente, ou for requerido por um grupo que represente no mnimo
(um quarto) do condomnio;

Manter e escriturar livro de caixa, devidamente rubricado pelos

membros do conselho consecutivo;

Cobrar, inclusive em juzo, as quotas que couberem em rateio, nas

despesas normais ou extraordinrias do edifcio aprovadas pela assemblia, bem
como as multas impostas por infrao e disposies legais ou desta conveno;

Comunicar assemblia as citaes que receber.

Artigo 14 - O Sndico, em assemblia, poder requisitar a contratao de um

contador, para acompanhamento dos servios de escriturao do condomnio.
Artigo 15 - O Sndico receber remunerao mensal fixada pela assemblia que o
elegeu, e assemblia prestar contas de sua gesto, imediatamente, em caso de
destituio.
Artigo 16 - Do Conselho Consultivo
A Assemblia Geral eleger entre os condminos, um Conselho Consultivo composto
de trs membros efetivos e trs suplentes, com o mandato de um ano, os quais exercero
gratuitamente suas funes, podendo ser reeleitos. Cabe aos suplentes exercerem
automaticamente a substituio dos membros efetivos.
Artigo 17 - compete ao Conselho Consultivo:

Fiscalizar as atividades do sndico e examinar suas contar, relatrios e

comprovantes;

Comunicar assemblia, por carta registrada ou protocolada, as

irregularidades verificada na gesto do condomnio;

Dar parecer sobre as contas do sndico, bem como sobre a proposta do

oramento para o exerccio subseqente, informando assemblia geral;

Abrir, encerrar e rubricar o livro caixa.

Artigo 18 - Compete assemblia fixar o oramento das despesas comuns, e cabe

aos condminos concorrerem para o custeio das referidas despesas, dentro dos primeiros
dez dias de cada ms, realizando-se o rateio em partes proporcionais s fraes ideais,
quanto s lojas e garagem.
Artigo 19 - Das Despesas do Condomnio
O edifcio ser segurado contra incndio ou qualquer outro risco que possa destruir,
no total ou em parte, em companhia idnea, com aprovao o de cada unidade autnoma.
1 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.
2- Salvo disposio em contrrio na conveno, a fixao da quota do rateio corresponda
frao ideal do terreno de cada unidade.
3 - Cabe ao sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe promover, por via
executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.
4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de
edificaes, ou ao servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os
proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidade, mediante oramento prvia
aprovado em assemblia geral, podendo incubir-se e sua execuo o sndico, ou outra
pessoa, com aprovao da assemblia.
5 - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos em caso algum valer
como escusa para exonera-lo de sues encargos.
Artigo 20 - Fica constitudo um fundo de reserva equivalente a 10% (dez por cento),
de cada contribuio a ser cobrada pelo sndico, de todos os condminos, para atender as
obras de carter coletivo que dizem respeito estrutura do edifcio e s partes de uso
comum, e para o pagamento do seguro obrigatrio, o qual ser arrecadado juntamente com
as contribuies mensais e depositado em conta especial do condomnio.
Artigo 21 - Das Penalidades:
O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na conveno fica
sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 2% sobre o dbito, que ser
atualizado, se o estipular a conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetrio
levantados pelas autoridades competentes, no caso de mora por perodo igual ou superior a
seis meses.
Cidade Estado data
Fontes de Referencia Internet e Material de uso em treinamentos.