DAS VACAS GORDAS S VACAS

MAGRAS EM UMA DCADA

As Trajetrias de Crescimento e Declnio da
Economia e do Mercado Imobiliario no Brasil

Thiago F.M.

A Fundao dos Pilares

A partir do Plano Real foram implantadas as

bases que deram sustentao ao modelo
econmico propagado na ltima dcada,
amplamente direcionado ao consumo

Mdia Anual do IPCA (1980 - 1994)

Em meio uma inflao crescente e fora de

controle a partir da dcada de 1980, o pas
adentrou um perodo longo de baixo crescimento,
intercalado por diversos planos econmicos mal
sucedidos. Aps a implementao do Plano Real
em 1994, o Brasil conseguiu atingir a to almejada
estabilidade da moeda, abrindo espao para um
perodo de importantes avanos econmicos e
sociais nas duas dcadas seguintes.

1366%

171%

1980 - 1987
1988 - 1994
Variao (%) Mensal do ndice de Preos ao Consumidor Amplo - IPCA

Fonte: IBGE/Bacen

80
70
Plano Collor I

60
50
40
30

Plano Cruzado

20

Plano Real

10

0
-10
-20

Plano Bresser

Plano Collor II

jun/80
jun/81
jun/82
jun/83
jun/84
jun/85
jun/86
jun/87
jun/88
jun/89
jun/90
jun/91
jun/92
jun/93
jun/94
jun/95
jun/96
jun/97
jun/98
jun/99
jun/00
jun/01
jun/02
jun/03
jun/04
jun/05
jun/06
jun/07
jun/08
jun/09
jun/10
jun/11
jun/12
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16

O Plano Cruzado foi

uma das primeiras
tentativas frustradas
de controle da onda
inflacionria

Plano Vero

Fonte: IBGE/Bacen

Mdia Anual do IPCA (1995 - 2014)

Ao obter um controle maior sobre os preos a partir do

plano Real e atravessar as turbulncias externas e
internas a partir do final da dcada de 1990, o Brasil
conseguiu dar seguimento de forma mais consistente
queda da taxa bsica de juros, que se transformou num
dos vetores principais do crescimento da economia e do
crdito voltado ao consumo. Sem conseguir represar
por mais tempo a presso latente sobre os preos
gerada nesse processo, a inflao deu um novo salto em
2015, obrigando o Banco Central a aprofundar o ciclo
de aperto monetrio em meio a um cenrio j bastante
crtico de retrao da atividade econmica do pas

9,20%
5,90%

1995 - 2002

2003 - 2014

Evoluo da Taxa Selic e do IPCA Acumulado em 12 Meses (%)

Fonte: IBGE/Bacen

40
35
30

Forte queda dos

juros reais

25

Taxa Selic

20
IPCA - 12
Meses

15

10
5
0

Fonte: IBGE, Bacen

Evoluo das Contas Pblicas - Resultado Primrio

4%

120

3,2%

3,8%
3,4%
3,3%
3,2%
103,6

81,3 75,9 88,0

72,2

80

55,6

128,7
101,7 3,1%104,6
64,8

2,7%

3%

91,3
2%

2,3%
1,9%

2,0%

1%

-0,6%

0%

-32,5

-40

-1%

-1,9%
-80

Em conjunto com a poltica monetria, a manuteno de

uma poltica fiscal consistente ajudou a pavimentar o
crescimento econmico a partir de 2004. Naquele perodo
os gastos do Estado j vinham acelerando, mas como a
arrecadao crescia, as contas fechavam. Quando a
economia comeou a perder o flego a partir de 2011 e
com ela as receitas, o governo optou por intensificar as
medidas anticclicas e j em 2012 comearam a aparecer os
sinais de deteriorao das contas pblicas, disfarados pela
contabilidade criativa e pelas pedaladas fiscais. Tudo
isso, somado aos efeitos da recesso, alta dos juros e
incapacidade de frear os gastos do governo tm cavado um
grande abismo fiscal nas contas pblicas do pas

-2%

-111,2

-120

Dvida Lquida do Setor Pblico Consolidado

(Valores Correntes e em Percentual do PIB)

-3%

80

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

3,5

Fonte: Secretaria do Tesouro Nacional/ Bacen

70

3,0

Rebaixamento da dvida

2,5

60

2,0
50
1,5
40

1,0

Dvida Corrente
Fonte: Bacen

% do PIB

ago/16

set/15

out/14

nov/13

dez/12

jan/12

fev/11

mar/10

abr/09

mai/08

jun/07

jul/06

ago/05

0,0
set/04

20
out/03

0,5

nov/02

30

dez/01

Percentual do PIB (%)

Ao emplacar supervits primrios mais consistentes

e um controle maior sobre a dvida, o Brasil
recebeu o indito grau de investimento em 2008,
concedido pelas principais agncias internacionais
de avaliao de risco. No entanto, esse status
bastante almejado pelos chamados pases em
desenvolvimento no durou muito tempo, j que
diante do descontrole das contas pblicas nos anos
seguintes e da guinada perigosa da dvida, o Brasil
teve a nota de sua dvida rebaixada de volta ao
patamar especulativo no final de 2015

Grau de investimento

R$ trilhes

40

3,5%

Percentual em Relao ao PIB

Valores Correntes em Bilhes de R$

160

EMBI + BR Prmio de Risco do Brasil (Pontos)

2.500

550
500

2.000

Efeito Lula

Instalao do processo de
impeachment de Dilma

450
400

1.500

350
300

1.000

250
200

500

150

90
80
70
60

Investimento Estrangeiro Direto no Brasil

(Bilhes de Dlares)

Fonte: JP Morgan/ Ipeadata

Queda consistente do risco do pas

contribuiu para uma mudana de
patamar do fluxo de investimentos
estrangeiros no pas

50
40
30

Forte desvalorizao dos ativos brasileiros

parece ter compensado o aumento do
risco em 2015. Ao contrrio do que se
esperava, no ocorreu uma fuga em
massa dos investimentos estrangeiros,
que se mantiveram e at aumentaram um
pouco em relao ao patamar pr-crise

20
10
0
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*

* acumulado at 08/2016

Fonte: Bacen

mar/16

out/15

mai/15

dez/14

jul/14

fev/14

set/13

abr/13

nov/12

jun/12

jan/12

ago/11

mar/11

out/10

mai/10

dez/97
dez/98
dez/99
dez/00
dez/01
dez/02
dez/03
dez/04
dez/05
dez/06
dez/07
dez/08
dez/09
dez/10
dez/11
dez/12
dez/13
dez/14
dez/15

dez/09

100

ndice Global de Preo das Commodities

ndice com base 100 em 2005

250

Crescimento acelerado da China e a

formao de um ciclo excepcional
de valorizao das commodities
favoreceram o forte crescimento
econmico do Brasil

200

150

100
Total de Reservas Internacionais (bilhes de dlares)

50
450
400
4T98
4T99
4T00
4T01
4T02
4T03
4T04
4T05
4T06
4T07
4T08
4T09
4T10
4T11
4T12
4T13
4T14
4T15

Fonte: FMI/Federal Reserve

350
300
250

A consolidao de um colcho de reservas

internacionais ajudou a arrefecer a
volatilidade externa sobre a economia e
amenizar as flutuaes sobre o cmbio

200

150
100
50
0
jul/95
jul/96
jul/97
jul/98
jul/99
jul/00
jul/01
jul/02
jul/03
jul/04
jul/05
jul/06
jul/07
jul/08
jul/09
jul/10
jul/11
jul/12
jul/13
jul/14
jul/15
jul/16

4T97

*exceto reservas em ouro

Fonte: FMI/ Federal Reserve

Evoluo da Taxa Selic e Variao do PIB Trimestral em Relao ao Mesmo

Perodo do Ano Anterior (%)
13

Perodo de Volatilidade
Econmica

Ciclo Longo de Crescimento

40

Recesso
Profunda

35
30

8
25

20

15
10

-2
Crise Russa e Apago
Crise Desvalorizao e Crise Apreenso com
Asitica Forte do Real Argentina Eleio de Lula

Crise Mundial

1T97
3T97
1T98
3T98
1T99
3T99
1T00
3T00
1T01
3T01
1T02
3T02
1T03
3T03
1T04
3T04
1T05
3T05
1T06
3T06
1T07
3T07
1T08
3T08
1T09
3T09
1T10
3T10
1T11
3T11
1T12
3T12
1T13
3T13
1T14
3T14
1T15
3T15
1T16
3T16

-7

PIB

5
0

Taxa
Selic
Fonte:
IBGE/ Bacen

Nota-se que aps um perodo de intensa volatilidade interna e externa e de uma sequncia de altos e baixos
da economia, o Brasil conseguiu sustentar um ciclo mais estvel de crescimento a partir de 2004, que se refletiu
numa melhora importante dos indicadores econmicos e sociais. Com a manuteno das diretrizes gerais do
governo anterior num primeiro momento e favorecido por um perodo de crescimento acelerado da China e do
preo das commodities em geral, o pas gozou de um perodo longo e contnuo de expanso do consumo, marcado
pela forte queda dos juros, do desemprego e por um vigoroso aumento do crdito, que abasteceu a economia
como um todo, mas de forma muito mais intensa o mercado imobilirio.
A desacelerao da economia brasileira seguida de uma das maiores recesses da Histria tem demonstrado
na prtica o fim de um grande ciclo no Brasil, marcado pelo esgotamento de um modelo poltico-econmico que
superendividou o pas e em seu bojo negligenciou as reformas necessrias e os investimentos em infraestrutura,
educao e inovao que poderiam ter expandido o patamar de eficincia e produtividade da economia.

Emprego e Renda

Variao do Total de Empregados nas RMs e do PIB em Relao

ao Mesmo Perodo do Ano Anterior (%)
8

12

6
8
4
4

2
0

Variao dos
Empregados

Variao do
PIB

-2
-4
-4
-6

-8
4T03

2T05

4T06

* Pesquisa interrompida em 02/2016

2T08

4T09

2T11

4T12

2T14

4T15

Fonte: IBGE - PME/Bacen

Puxado pelo crescimento da economia, o mercado de trabalho no Brasil atravessou um longo perodo de
expanso, sustentado em grande parte pelo aumento dos empregos formais. Diante da grave recesso vivida pelo
pas, esse processo tem sido rapidamente revertido, destruindo os avanos conseguidos de forma gradual na
ltima dcada.
H que se ressaltar que o lapso natural entre a percepo e a reao do empresariado e o tempo de saturao da
capacidade ociosa at a necessidade de novos investimentos e contrataes gera uma defasagem temporal entre
os desempenhos da atividade econmica e do mercado de trabalho, a qual pode ser notada no grfico. Isso indica
que mesmo diante de alguns sinais de que a economia pode estar chegando ao fundo do poo, a expectativa de
que o desemprego continue aumentando ao longo de 2017, ainda que em ritmo menor.

Saldo de Empregos Formais no Brasil com Ajuste

(milhares de vagas)

Como era de se esperar, diante do recuo da inflao

e da queda dos juros, a atividade econmica
ganhou impulso no pas, abastecida pelo forte
aumento do crdito. Na esteira do crescimento do
consumo das famlias, os setores industrial e de
servios se expandiram, gerando muitos postos de
trabalho e fazendo com que a taxa de desocupao
atingisse patamares muito baixos. Esta condio fez
com que o pas chegasse a flertar por um tempo
com o status de pleno emprego, o qual se
mostrou insustentvel diante dos gargalos de
infraestrutura e investimentos no pas

2630

-651

17,9 milhes de empregos

formais criados em 10 anos

236
157

105

-1 -24
-109
1,9 milhes de empregos
formais criados em 10 anos

-165

-417

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
Acumulado at 08/2016

04

05

06

07

* Acumulado at 08/2016

348
123 131

1139
421

Saldo de Empregos Formais na Construo Civil com Ajuste

(milhares de vagas)

83

1373

822

03

218 244 237

2027

1943
1707
1747 1515 1550
1398

Fonte: Caged/MTE

08

09

10

11

-1537
12

13

14

15 16*

Fonte: Caged/MTE

Embora o esfriamento do mercado de

trabalho esteja atingindo todos os setores da
economia, a construo civil - at por ser
uma das reas que mais se beneficiaram do
perodo de bonana hoje uma das que
mais sofrem os efeitos da recesso e um dos
setores que mais cortaram postos de
trabalho at o momento. Historicamente, o
setor da construo civil e a indstria como
um todo so os segmentos que sentem com
mais intensidade e de forma mais precoce a
queda da demanda e da atividade econmica

Taxa de Desocupao
Regies Metropolitanas (PME) x Brasil (PNADC)

16

Taxa de Desocupao para Meses de Fevereiro nas Regies

Metropolitanas - Construo Civil x ndice Geral

11,6 12,0
10,710,1 9,9
8,7 8,5
8,2
7,4
6,9
8,2
6,3 5,7
6,3
5,6 5,1 5,8
5,1 5,7 4,0
4,8
4,2 4,6
2,8 3,1 3,1 3,5
2,7

14
12

(%)

10
8

03 04 05
06 07 08
09 10 11
12 13 14

6
4

15

16

mar/02
set/02
mar/03
set/03
mar/04
set/04
mar/05
set/05
mar/06
set/06
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
set/16

Regies metropolitanas (PME)*

Brasil (PNADC)

Construo Civil Nas RMs

Total nas RMs

Fonte: PME IBGE

* Pesquisa descontinuada em 02/2016

Diante da perda gradual do dinamismo da economia a partir de 2011 e sem conseguir aumentar a
produtividade do trabalho, o governo Dilma fortaleceu e ampliou as chamadas medidas anticclicas a fim de
proteger o emprego, estimulando exausto o consumo em alguns setores estratgicos como a construo
civil e o automobilstico. Este posicionamento funcionou por um tempo e o pas conseguiu sustentar um
baixo ndice de desemprego pelo menos at o fim de 2014, o que ajudou a garantir ao governo a sua
reeleio. Sem meios para postergar os ajustes na economia e sustentar os incentivos fiscais, o governo e o
Banco Central foram obrigados a intensificar o aumento da taxa bsica de juros diante da forte presso
inflacionria no ano de 2015, derrubando de vez a atividade econmica e a gerao de empregos no pas

Diante do aumento da formalidade e da estabilidade

do emprego no pas, os rendimentos dos
trabalhadores que estavam arrochados at 2004 se
recuperaram e cresceram acima da inflao nos dez
anos seguintes. Entretanto, como vimos, a partir de
2015 o mercado de trabalho tem assistido a reverso
do processo acima, com um rpido aumento dos
cortes de postos de trabalho e em consequncia
disso, o crescimento da renda tambm desacelerou,
corroendo o poder real de compra das famlias num
momento de inflao mais alta e aumento do custo
de vida. Esse processo tem empurrado ao poucos
parte da classe mdia ascendente de volta pobreza.

2600

2300

2400

2200

2300

2100

2200

2000

2100

1900

2000

1800

1900

1700

1800

1600

1700

1500

20

Regies Metropolitanas (PME)

Brasil (PNADC)

Fonte: IBGE

15
10
5

Fonte: IBGE - PME

-10

Geral

Construo Civil

fev/16

mai/15

ago/14

nov/13

fev/13

mai/12

ago/11

nov/10

fev/10

mai/09

ago/08

nov/07

fev/07

mai/06

ago/05

nov/04

fev/04

-5

mai/03

2400

2500

mar/02
set/02
mar/03
set/03
mar/04
set/04
mar/05
set/05
mar/06
set/06
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
set/16

Variaoem 12 Meses da Renda Nominal Habitual

Geral e na Construo Civil (%)

25

Renda Real Habitual

Brasil (PNADC) x Regies Metropolitanas (PME) - mil reais

No setor da construo civil, embora a

recuperao da renda tenha ocorrida de forma
mais tardia, ela acabou sendo muito mais
intensa principalmente entre 2007 e 2014,
perodo em que a atividade cresceu quase
sempre acima do PIB e acabou pressionando
mais fortemente os custos de construo

Rendimento Mdio Nominal Habitual da Populao

Ocupada - Meses de Dezembro
2600

2451,2

2373,8

2200

Rendimento Mdio Real Habitual da Populao

Ocupada - Meses de Dezembro
2700
2500

2451,2

2235,5
2300

2373,8

2213,3

2235,5

1800
2100
1923,5

1400
1900

1040,0
1000
600

1908,2
1700

875,1
837,7

1500

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Mdia das RMs
Fonte: PME IBGE

Rio de Janeiro

So Paulo

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Mdia das RMs
Fonte: PME IBGE

Podemos notar que apesar da renda dos

trabalhadores ter crescido de uma maneira geral
no pas a partir de 2004, algumas cidades como
o Rio de Janeiro apresentaram variao acima
da mdia, o que pode ter favorecido em parte a
subida maior dos preos dos imveis na cidade.

Rio de Janeiro

So Paulo

40

Massa de Rendimento Real

Massa de Rendimento Nominal

Fonte: IBGE/ PME (pesquisa interrompida em 02/2016)

Total

Rio de Janeiro

mar/15

mar/14

50
mar/13

mar/16

mar/15

mar/14

mar/13

mar/12

mar/11

mar/10

mar/09

mar/08

mar/07

mar/06

mar/05

mar/04

mar/03

5
mar/02

20

100
mar/12

10

150

mar/11

25

mar/10

15

200

mar/09

30

250

mar/08

20

300

mar/07

25

350

mar/06

35

400

mar/05

30

450

mar/04

40

35

mar/02

Massa de Renda Nominal

cresceu 4 vezes no perodo

500
ndice com base 100 em 03/2002

45

ndice de Crescimento da Massa de Rendimento

Nominal Habitual (So Paulo, Rio de Janeiro e Total)

mar/03

Evoluo da Massa de Rendimento Habitual Nominal

e Real dos Empregados nas RMs (bilhes R$)

So Paulo

Fonte: PME - IBGE (pesquisa interrompida em 02/2016)

A partir de 2004 a combinao entre o aumento da renda mdia dos trabalhadores e o crescimento do mercado
de trabalho por meio da gerao de novos empregos, potencializou o crescimento da massa de rendimento dos
empregados, com variao significativamente superior quela verificada quando se considera apenas a renda
mdia individual dos trabalhadores. Apesar desse indicador no ser o mais indicado para a estimativa do poder de
compra de uma famlia, do ponto de vista macroeconmico ele adquire grande relevncia, ao refletir o potencial
da demanda de maneira ampla.
Da mesma maneira que ocorreu com a renda mdia do trabalhador, no Rio de Janeiro a massa de rendimentos
subiu acima da mdia das demais regies metropolitanas, registrando uma alta de quase 345% entre maro de
2002 e fevereiro de 2016. Em So Paulo o desempenho ficou um pouco abaixo da mdia, com uma alta 259%.

Evoluo Nominal do Salrio Mnimo no Brasil x IPCA

1000

1500

600

900
700

400

500
200

300
180
0

Poltica de valorizao real do salrio

mnimo teve incio no segundo
mandato de FHC, mas ganhou fora
nos governos posteriores

PIB per Capita do Brasil - Valores Nominais e ndice

Deflacionado pelo IPCA

30

100
94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

ndice Valorizao SM

ndice de IPCA acumulado at nicio da vigncia do salrio mnimo de 2016

Fonte: IBGE

Aps forte salto, PIB per capita

brasileiro teve o primeiro
recuo em termos reais em mais
de uma dcada em 2015

160

25

140

20

120

15

100

10

80

ndice IPCA
ndice com base 100 em 12/2000

Valores Correntes

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
PIB per capita - ndice deflacionado IPCA
PIB per capita - valores correntes

Fonte: IBGE/Bacen

R$ Milhares

Valor em R$

1100

ndice com base 100 em 08/1994

1300

800

Crdito

20

Percentual de Provises em Relao a Carteira de

Crdito porTipo de Instituio (%)

16

Processo de reestruturao e saneamento

dos bancos pblicos no incio da dcada de
2000 diluiu a inadimplncia que atingia nveis
alarmantes na poca e abriu caminho para a
forte expanso do crdito nesses bancos

12
8
4
Fonte: Bacen

0
18

jun/88
jun/89
jun/90
jun/91
jun/92
jun/93
jun/94
jun/95
jun/96
jun/97
jun/98
jun/99
jun/00
jun/01
jun/02
jun/03
jun/04
jun/05
jun/06
jun/07
jun/08
jun/09
jun/10
jun/11
jun/12
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16

Inadimplncia das Instituies Financeiras por

Controle de Capital (%)

Instituies pblicas

16
14
12

Criao da EMGEA
(Empresa Gestora de Ativos)

10
8
6
4
2

Fonte: Bacen

Instituies Pblicas

Instituies Privadas

mar/16

mar/15

mar/14

mar/13

mar/12

mar/11

mar/10

mar/09

mar/08

mar/07

mar/06

mar/05

mar/04

mar/03

mar/02

mar/01

mar/00

Instituies privadas

Criada em 2001 com o intuito de sanear principalmente os

bancos pblicos, a EMGEA, que vinculada ao Ministrio da
Fazenda, recebeu da CEF e outros agentes cerca de 1,2 milhes
de contratos de financiamentos habitacionais, representando
R$ 26,6 bilhes em valores da poca. At 2013 a EMGEA havia
conseguido equacionar cerca de 77% desses contratos, sendo
que na maioria deles havia algum tipo de pendncia atrelada
ao FCVS com resduos pagar, o que resultava em frequentes
questionamentos judiciais. Em 2014 a EMGEA absorveu um
novo repasse de 2,1 milhes de contratos comerciais e
imobilirios da CEF, num montante de R$ 7,2 bilhes, dos quais
15,2 mil contratos tiveram origem na carteira imobiliria do
banco, perfazendo um total de R$ 1,02 bilho*
*Fonte: EMGEA Relatrios de Administrao 2014 e 2015

Evoluo do Crdito no Brasil em Valores

Correntes e como Percentual do PIB

4,0

30

3,5

25

50

3,0

20

45

2,5

40

2,0

35

1,5

30

1,0

25

0,5

-10

20

0,0

-15

set/98
set/99
set/00
set/01
set/02
set/03
set/04
set/05
set/06
set/07
set/08
set/09
set/10
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16
valores correntes
Fonte: Bacen

Crdito iniciou crescimento

vertiginoso a partir do
governo Lula

15
10
5
0
-5

Primeira queda real em

mais de 11 anos

set/98
set/99
set/00
set/01
set/02
set/03
set/04
set/05
set/06
set/07
set/08
set/09
set/10
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16

Volume de crdito cresceu

737% de 2003 a 2015

55

R$ trilhes

60
percentual (%) em relao ao PIB

Variao Real (%) da Carteira de Crdito Total no Pas

% do PIB
Fonte: Bacen

O crdito que vinha em baixa desde o fim da dcada de 1990, cresceu de forma exponencial a partir de meados
de 2003, como reflexo do modelo econmico do novo governo e da melhora dos indicadores econmicos. Durante a
crise de 2008 e aps os sinais de arrefecimento da economia, os bancos privados diminuram o ritmo de concesses
e o crdito passou a crescer num ritmo mais moderado, encabeado pelos bancos pblicos e pelas concesses
direcionadas de crdito voltadas principalmente ao segmento imobilirio e s grandes corporaes, selecionadas
em muitos casos de forma bastante questionvel via BNDES.
Se num primeiro momento a forte expanso do crdito no Brasil funcionou como combustvel para o crescimento
da economia, seu uso desenfreado e descompensado contribuiu para um rpido endividamento das famlias e das
empresas, vindo a comprometer o flego de crescimento da economia j a partir de 2011. Mesmo com o derradeiro
esforo do governo Dilma de incentivar as concesses, o crdito que j vinha desacelerando desde ento, teve sua
primeira queda real em 2015, refletindo tambm a desconfiana generalizada na situao econmica do pas.

Evoluo do Crdito Direcionado por Modalidade

(R$ bilhes)

CEF - Diviso do Crdito por Modalidade

(Balano do Terceiro Trimestre de 2015)

800
700

600
500

OS ELEITOS
Com juros subsidiados, os
financiamentos ao setor
imobilirio e empresarial via
BNDES foram intensificados e
flexibilizados a partir de 2008

9%

8,7% 1,3%

10%

40,4%

14%
16%

400
56,4%
300

Mais da metade da carteira do

banco de crdito imobilirio

200
100
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
set/16

Imobilirio

BNDES

Rural

Crdito Imobilirio - Outros

Crdito Imob - MCMV 2 e 3

Empresas

Infraestrutura e Saneamento

Outros

Consignado

Emprstimos Pessoais

Outros
Fonte: CEF - Balano do terceiro trimestre de 2015

Fonte: Bacen

Na ltima dcada os bancos pblicos assumiram um papel central no modelo econmico conduzido pelo
governo, com destaque para a Caixa Econmica Federal. Ao expandir sua carteira de crdito com foco no
segmento imobilirio sempre acima da mdia do mercado, a Caixa ganhou participao nos ltimos anos,
puxando os juros pra baixo e abastecendo o consumo principalmente nos perodos de desacelerao das
concesses por parte dos bancos privados, com o auxlio de recursos do Tesouro Nacional. A manuteno dessa
poltica inclusiva e notadamente mais flexvel do banco por um tempo prolongado, somada aos impactos do
agravamento da crise no ltimo ano, provocaram um aumento expressivo da inadimplncia no banco,
principalmente no segmento de crdito comercial, no qual a empresa no tinha tanta experincia em operar

Proporo dos Recursos da Poupana SBPE Aplicados em

Financiamentos Habitacionais dentro do SFH

250

80%

70%

Exigibilidade total em aplicaes imobilirias

200

60%

Carteira de Crdito Habitacional no mbito do SFH por

por Tipo de Instituio e Funding

Trajetria do crdito imobilirio nos bancos

privados manteve um ritmo de crescimento
mais moderado e sustentvel

Exigibilidade de aplicaes em habitao no SFH

R$ bilhes

50%
40%

150

100

30%
20%

50

10%
0

0%
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
Instituies Privadas
Instituies Pblicas
Consolidado
* dados at 09/2016

Fonte: Estatsticas Bsicas do SFH/ Bacen

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
SBPE/SFH - Inst. Pblicas
SBPE/SFH - Inst. Privadas
FGTS - Inst. Pblicas
*dados at 06/2016

Fonte: Estatsticas Bsicas do SFH/ Bacen

Aps o estouro da crise no final de 2008 os bancos privados comearam a demonstrar um pouco mais de cautela
na concesso de crdito, inclusive no segmento imobilirio que vinha crescendo num ritmo bastante forte at aquele
momento. Com o intuito de estimular a economia em recesso, o governo canalizou mais recursos para a construo
civil e para o mercado imobilirio, lanando o programa MCMV e intensificando as concesses de financiamentos via
SBPE, o que consolidou a CEF como um dos braos principais da poltica anticclica do Estado.
Se por um lado a postura mais incisiva da CEF contribuiu para o crescimento e sustentao dos preos dos imveis e
de grande parte da demanda imobiliria at 2014, por outro fez com que o ritmo de comprometimento dos recursos
da poupana SBPE no banco acelerasse at atingir o gargalono ltimo ano. Em meio a reverso dos indicadores
econmicos nos ltimos dois anos e uma menor disponibilidade de recursos baratos, as condies do mercado
imobilirio viraram, tanto para o lado da oferta quanto da procura e os preos dos imveis comearam a ceder.

Crescimento Anual Real do Crdito Total e Habitacional (%)

A introduo de melhores condies de aquisio pela CEF,

subsdios do MCMV e euforia com a onda de novos
lanamentos fizeram o crdito imobilirio e preos dos imveis
continuarem acelerando mesmo durante a recesso entre 2008
e 2009, na contramo das demais modalidades de crdito

A partir do segundo semestre de 2010, mesmo

com o triplo da taxa de crescimento em relao
as demais modalidades, o estoque de crdito
habitacional voltou a se realinhar tendncia
geral de desacelerao do crdito e da economia

50
40
30
Crdito voltil
20

Total
10

Habitacional
0
-10

-20

Fonte: Bacen

Depois de atravessar uma desacelerao mais

intensa em 2015 em funo da queda abrupta das
concesses via SBPE, a carteira de crdito
habitacional encerrou um longo ciclo de crescimento
acima da inflao, o qual durou cerca de 11 anos

Evoluo do Saldo de Crdito s Pessoas Fsicas por

Modalidade (R$ bilhes)

Crescimento da Carteira de Crdito Total

e Imobiliria (ndices Ajustado pelo IPCA)

600

1200
Crdito imobilirio apertou ritmo no final
de 2008 e tornou-se a principal modalidade
de crdito s pessoas fsicas no fim de 2013

1000
ndice com base 100 em 06/2001

500

1100

300
200
100

900
800
700
600
500
400
300
200
100

Fonte: Bacen

pessoal consignado
pessoal no consignado
cred pessoal total

crdito habitacional

crdito total

Fonte: Bacen

Podemos notar que de uma maneira geral, todas as modalidades de crdito voltadas ao
consumo cresceram na ltima dcada, mas nada se compara expanso do crdito
imobilirio, que vinha adormecido no pas at meados de 2005. Diante da forte queda
dos juros, maior quantidade de recursos e melhorias na segurana jurdica, o crdito
imobilirio disparou na esteira do crescimento das concesses via SBPE, saindo de uma
situao de ostracismo para o posto de maior linha de crdito s pessoas fsicas do pas.

jun/16

jun/15

jun/14

jun/13

jun/12

jun/11

jun/10

jun/09

jun/08

jun/07

jun/06

jun/05

jun/04

jun/03

jul/16

dez/15

mai/15

out/14

mar/14

ago/13

jan/13

jun/12

nov/11

abr/11

set/10

fev/10

jul/09

dez/08

mai/08

out/07

mar/07

imobilirio
carto de crdito
veculos

jun/02

jun/01

R$ milhes

400

Volume Real da Carteira de crdito imobilirio

cresceu 965% em valores reais de 06/2005 a 12/2015

Perfil do Crdito no Brasil Distribuio por Tipo e Destinao

(Posio em 09/2016)

Crdito Livre
49,7%

Outros

Crdito Direcionado
50,3%

6,5%

Rural
15,1%

Imobilirio
38,4%

40,0%

BNDES

CRDITO TOTAL
Carteira imobiliria respondia
em setembro de 2016 por cerca
34% do crdito s pessoas
fsicas e aproximadamente 19%
do crdito total no Brasil

Imobilirio
PF
17,0%
Outros PJ
48,1%

Outros PF
32,6%
Imobilirio
PJ
2,3%

Fonte: Bacen

Confiana e Atividade Econmica

Variao do Produto Interno Bruto do Brasil (%)

ndice de Confiana do Consumidor

200

10

180

8
6

160
Mdia

140

4
2

120

100

-2

Fonte: FGV

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16*

dez/15

dez/14

dez/13

dez/12

dez/11

dez/10

dez/09

dez/08

dez/07

dez/06

dez/05

dez/04

-6
dez/03

60
dez/02

-4
dez/01

80

Previso 09/09/16" do Boletim Focus para o PIB de 2016

Fonte: IBGE

O desemprego em baixa, renda em alta e crdito farto e barato fizeram a confiana do consumidor disparar e se
manter num patamar elevado at meados de 2013, sustentando o consumo das famlias e contribuindo de forma
direta para o crescimento da economia. Diante da estagnao dos indicadores econmicos a partir de 2014 e do
aprofundamento da recesso que vem afetando os empregos e a renda do trabalhador, o nvel de confiana do
consumidor que j vinha em queda, desabou em 2015 para o pior patamar em mais de uma dcada.
possvel notar uma reciprocidade entre as trajetrias de evoluo da confiana do consumidor e o desempenho
da atividade econmica, evidenciando que a performance da economia tem influncia direta na postura de consumo
e vice-versa. Nesse sentido ntido que a desconfiana dos agentes econmicos, somada falta de credibilidade na
poltica ajudaram a emperrar ainda mais os investimentos, contribuindo para o agravamento da espiral recessiva no
pas. Aps o afastamento da ex-presidente Dilma em meados de 2016 verifica-se uma recuperao parcial da
confiana do consumidor e do empresariado, suficientes para ao menos atenuar o ritmo de retrao da economia.

ndice Confiana do Empresrio Industrial x Variao do

PIB em Relao ao Trimestre do Ano Anterior

12

PIB

Confiana do
Empresrio
Industrial

60

4
50
0

ndice

Variao do PIB (%)

70

40

-4

30
3T01
1T02
3T02
1T03
3T03
1T04
3T04
1T05
3T05
1T06
3T06
1T07
3T07
1T08
3T08
1T09
3T09
1T10
3T10
1T11
3T11
1T12
3T12
1T13
3T13
1T14
3T14
1T15
3T15
1T16

-8
Fonte: CNI, IBGE

Trajetria dos ndices de Confiana na Economia

(Consumidor, Construo, Servios)

120
110

Aumento das tenses internas e

externas e lentido na aprovao
das reformas ameaa minar a
esperada recuperao da confiana
e da atividade econmica aps o
impeachment de Dilma Roussef

100
90
80
Fonte: FGV

70

Consumidor

Construo

Servios

set/16

mar/16

set/15

mar/15

set/14

mar/14

set/13

mar/13

set/12

mar/12

set/11

mar/11

set/10

mar/10

set/09

mar/09

set/08

mar/08

set/07

mar/07

set/06

mar/06

set/05

60

Medo do Desemprego x Confiana do Consumidor

(ndices )

190

ndice da Situao Financeira das Famlias

Confiana do Consumidor

02/2016

07/2015

12/2014

05/2014

10/2013

03/2013

08/2012

01/2012

06/2011

11/2010

04/2010

09/2009

60
02/2009

70
07/2008

70

12/2007

90

05/2007

80

10/2006

110

03/2006

90

08/2005

130

01/2005

100

06/2004

150

11/2003

110

04/2003

170

09/2002

Trajetrias inversamente proporcionais

indicam que a estabilidade do emprego
na ltima dcada foi um dos vetores
fundamentais para a alta da confiana
do consumidor, o que fortaleceu a
predisposio para a tomada de
financiamentos prazos mais longos

120

Medo do Desemprego
Fonte: Fecomrcio, CNI

Primeiros ndcios de que a situao

financeira das famlias pode estar
parando de piorar tambm contribuiu
para uma pequena melhora nos
indicadores de confiana no segundo
semestre de 2016

Fonte e Elaborao: FGV Sondagem do Consumidor 08/2016

Uma conjuno de fatores positivos

ajudaram a estabelecer uma condio
rara de estabilidade, a qual favoreceu o
aquecimento do mercado imobilirio e
do consumo no fim da ltima dcada

7 Feiro Caixa da Casa Prpria em 2011

Na esteira do maior endividamento da

populao e da runa dos pilares da
economia nos ltimos anos, a demanda
que j vinha em desacelerao, recuou
fortemente em meio recesso

12 Feiro Caixa da Casa Prpria em 2016

PIB x Consumo das Famlias Variao Anual (%)

12
9

Emprego
6

Renda

Demanda

Confiana

3
0

Crdito
-3
-6
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
PIB

Consumo das famlias

Fonte: Bacen, IBGE

Diante de um ambiente de maior previsibilidade econmica e uma convergncia rara de fatores conjunturais
atingidos em 2004 a economia brasileira iniciou um perodo contnuo de crescimento, s interrompido pela crise
externa de 2008-2009. Mais seguras e confiantes com a estabilidade no emprego e com o aumento da renda e do
crdito disponvel, as famlias foram s compras como h muito tempo no se via no pas.
Podemos notar no grfico acima uma trajetria de acelerao do crescimento da economia e da demanda de
consumo das famlias, compreendida por uma expanso vigorosa de 2004 a 2010, seguida de um processo de
desacelerao a partir de 2011 e de uma retrao severa a partir de 2014. Esse avano quase sempre acima da taxa
de crescimento do PIB marcou portanto um perodo muito expressivo de expanso do consumo no Brasil, em que a
possibilidade de conquista ou troca do imvel tornou-se mais prxima para uma parcela razovel da populao e ao
mesmo tempo um objeto de desejo para grande parte das famlias que no puderam acompanhar a alta dos preos.

Variao do Volume de Vendas de Mveis e

Eletrodomsticos em Relao ao Ano Anterior (%)

40

20
15

Dados dessazonalizados

30
20

10

10

-10

-5

-20

-10

mar/01
dez/01
set/02
jun/03
mar/04
dez/04
set/05
jun/06
mar/07
dez/07
set/08
jun/09
mar/10
dez/10
set/11
jun/12
mar/13
dez/13
set/14
jun/15
mar/16
Variao do Volume de Vendas de Materiais de Construo
em Relao ao Ano Anterior (%)

25

Fonte: IBGE/ Bacen

mar/01
dez/01
set/02
jun/03
mar/04
dez/04
set/05
jun/06
mar/07
dez/07
set/08
jun/09
mar/10
dez/10
set/11
jun/12
mar/13
dez/13
set/14
jun/15
mar/16

-15

Fonte: Bacen

-30

Variao do Volume de Vendas Totais do Varejo

em Relao ao Ano Anterior (%)

Utilizao da Capacidade Instalada na Indstria (%)

90

20
15

85

10
5
80

0
-5

75

-10
-15

Fonte: FGV

1T16

1T15

1T14

1T13

1T12

1T11

1T10

1T09

1T08

1T07

1T06

1T05

1T04

1T03

1T02

1T01

70
1T00

mar/16

jun/15

set/14

dez/13

mar/13

jun/12

set/11

dez/10

mar/10

jun/09

set/08

dez/07

mar/07

jun/06

set/05

mar/04

dez/04

Fonte: IBGE/Bacen

-20

Variao Trimestral do PIB e da Construo Civil no Brasil

(%)

24

Reao do setor da construo

s oscilaes dos juros so
nitidamente mais agudas

20
16
12
8

Variao do PIB e dos Lanamentos Imobilirios *em So

Paulo em Relao ao Trimestre do Ano Anterior (%)

16

Mesmo com excessos, lanamentos

de imveis tm seguido a tendncia
geral da economia

12

60
40

20

-20

-4

-40

-8

-60

4
0
-4

1T05
3T05
1T06
3T06
1T07
3T07
1T08
3T08
1T09
3T09
1T10
3T10
1T11
3T11
1T12
3T12
1T13
3T13
1T14
3T14
1T15
3T15
1T16
3T16

-12

PIB
Fonte: IBGE, Bacen

Construo Civil

Taxa Selic

1T06
3T06
1T07
3T07
1T08
3T08
1T09
3T09
1T10
3T10
1T11
3T11
1T12
3T12
1T13
3T13
1T14
3T14
1T15
3T15
1T16
3T16

-8

PIB

Lanamentos imobilirios na cidade de So Paulo

*variao com 1 trimestre de defasagem

Fonte: IBGE/ Secovi-SP

Impulsionada pelos estmulos governamentais e pelo ambiente de queda dos juros e facilidade de crdito, a
construo civil tomou impulso em 2006 e cresceu acima do PIB entre 2007 e 2013, ancorada na tendncia geral da
atividade econmica do pas. Os grficos mostram que na maior parte do tempo em que a conjuntura esteve
favorvel, os desempenhos do setor construtivo e do mercado imobilirio se sobressaltaram, da mesma forma que
eles tm se mostrado bem mais sensveis aos cenrios de retrao econmica e juros altos como o que se tem
verificado desde 2014. Essa condio pode ser compreendida em parte pela caracterstica mais longa dos ciclos
produtivos do setor, cujo processo torna-se obviamente mais difcil em ambientes de instabilidade econmica, com
os custos financeiros maiores e mais imprevisveis tanto do lado da oferta quanto na ponta final da demanda.
Diante da virada na conjuntura politca e econmica do pas e dos agravantes oriundos da operao Lava Jato para
as principais empreiteiras do pas, no seria exagero afirmar que de uma maneira geral as empresas do setor da
construo e as incorporadoras de imveis migraram do paraso rumo tempestade perfeita nos ltimos anos.

25

Desempenho do Mercado Imobilirio Nacional*

(Vendas de Imveis Novos Acumuladas em 3 Meses)

15

Desempenho do Mercado Imobilirio Nacional*

(Vendas de Imveis Novos Acumuladas em 3 Meses)

23
12

21
19

15

Milhares

Milhares

17

13

11
3

9
7
mar/04
set/04
mar/05
set/05
mar/06
set/06
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
* Dados de Goinia, Rio de Janeiro e Porto Alegre consideram imveis comerciais
Fonte: Secovi-SP Ademi-RJ, Ademi-RS, Ademi-GO, Ademi-AL, UFMG, Fiepe/CBIC

* So Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte,

Goinia, Porto Alegre, Recife e Macei

mar/04
set/04
mar/05
set/05
mar/06
set/06
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16

* Dados de Goinia, Rio de Janeiro e Porto Alegre consideram imvei comerciais

Fonte: Secovi-SP Ademi-RJ, Ademi-RS, Ademi-GO, Ademi-AL, UFMG, Fiepe/CBIC

* Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Goinia, Porto

Alegre, Recife e Macei

A trajetria das vendas lquidas de unidades novas nas

principais capitais do pas indica que o mercado
imobilirio caminha gradualmente para o encerramento
ciclo de expanso da ltima dcada, com o recuo gradual
das vendas para o nvel que precede o boom imobilirio

Concesses em 12 Meses de Financiamentos para Aquisio

Residencial por Tipo de Imvel no SBPE (R$ Bilhes)

Financiamento Imobilirio para Construo e

Aquisio de Imveis Novos no SBPE (R$ Bilhes)

40

100

35

90

Recuo da demanda e aumento maior das

restries aos financiamentos de imveis
usados na CEF puxaram queda abrupta
dos financiamentos no SBPE em 2015

80

30

70

25

60

20

50
40

15

30

10

*acumulado dos ltimos 12 meses at 06/2016

Fonte: Abecip

Total

Novos

Usados

Fonte: Abecip/CBIC

Por terem sofrido menos restries e por receberem maior prioridade de recursos, os financiamentos para
aquisio de imveis novos via SBPE tm apresentado um comportamento relativamente compatvel com o lastro
de construo, comercializao e entrega dos imveis novos no pas a partir de 2011, o que indica que apesar do
aumento significativo do nvel dos estoques e distratos nos ltimos anos, a maior parte dos lanamentos no
perodo tem sido repassados aos tomadores, seja para moradia ou investimento. Por outro lado, a imposio de
restries mais pesadas s concesses de crdito para a aquisio de imveis usados via SBPE, sobretudo na CEF, fez
cair de forma mais abrupta os financiamentos dessa tipologia com recursos da poupana em 2015, contribuindo
para uma perda maior de liquidez do mercado de lanamentos pela reduo do chamado upgrade do imvel.
Aps a reviso parcial de algumas medidas restritivas tomadas pela CEF em meados de 2015, principalmente
quanto ao percentual mximo de financiamento, j se observa um arrefecimento do ritmo de queda dos
financiamentos de imveis usados em 2016, porm num patamar bastante inferior ao verificado at 2014.

set/16

set/15

set/14

set/13

set/12

set/11

set/10

set/09

set/08

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
aquisio de imveis novos
construo

set/07

0
set/06

set/05

10
set/03

set/04

20

Endividamento e Inadimplncia

Comprometimento Mensal da Renda x Endividamento das

Famlias em Relao Renda de 12 Meses (%)

60
55

Endividamento Total das Famlias em Relao Renda

dos ltimos 12 Meses - (%)

60
Prazos de amortizao longos e volume das dvidas
imobilirias aumentaram patamar de endividamento

55

50

50

45

45

40

40

alta de 121%

Endividamento sem habitao

voltou ao patamar de 2007

39,4
29,3

35

35

30

30

21,7

25

18,6

alta de 40%

25

20

15

15

10

10
mar/05
set/05
mar/06
set/06
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
set/16

20

Endividamento em relao renda dos ltimos 12 meses

Comprometimento mensal da renda das famlias

24,6

25,1

32,5

41,8

45,9 44,6
43,6 45,0

35,4

27,5 28,8

30,6 31,1 30,6 29,4

21,1

3,2

3,5

4,1

5,0

05

06

07

08

Endividamento Total

6,6

09

8,8

10

10,8

11

Dvidas Gerais

13,0

12

15,5

13

27,9

25,8

18,0 18,8

14

15

Dvida Habitacional

Fonte: Bacen

*Fonte: Bacen

Na esteira da expanso do consumo lastreado pelo crdito mais barato e flexvel, o endividamento total em
relao renda mais do que dobrou na ltima dcada, puxado em grande parte pelo crescimento do crdito
habitacional. Como causa e consequncia da desacelerao e retrao da economia, desde 2015 verifica-se um
recuo gradual e contnuo desse indicador, em consonncia com a deteriorao das condies de emprego e renda
no pas, que tem desestimulado a contratao de novas dvidas pelas famlias.
Dada a peculiaridade do endividamento habitacional, que considera o volume total dos saldos devedores em razo
da renda acumulada pelas famlias no perodo de 12 meses, o Banco Central divulga sries distintas com e sem a
dvida imobiliria. Quando se exclui os financiamentos habitacionais, nota-se que as demais dvidas diminuem
desde 2012, voltando ao patamar de 2007, o que significa que nos ltimos anos o endividamento total sobre a
renda cresceu exclusivamente em funo dos financiamentos habitacionais.

Carteira Imob PF (esq)

% dvida imob/renda (dir)

M.S.A. de 12 Meses

*Razo entre a carteira habitacional e a MSA PNADC acumulada em 12 meses

Fonte: IBGE, PNADC Bacen

10
0
-10

Total

Dvidas Gerais

set/16

dez/15

mar/15

jun/14

set/13

dez/12

mar/12

-20
jun/11

dez/04
jul/05
fev/06
set/06
abr/07
nov/07
jun/08
jan/09
ago/09
mar/10
out/10
mai/11
dez/11
jul/12
fev/13
set/13
abr/14
nov/14
jun/15
jan/16
ago/16

20

set/10

500

30

dez/09

1000

40

mar/09

1500

Endividamento habitacional cresceu

mais e por mais tempo, mas tambm
perdeu o vigor a partir de 2011

jun/08

R$ bilhes

2000

50

set/07

2500

Com crdito farto e acessvel, a dvida

habitacional cresceu bem mais rpido
que a massa de renda disponvel

26%
24%
22%
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%

dez/06

3000

Endividamento das Famlias em Relao Renda de 12

Meses - Variao em Relao ao Ano Anterior (%)

mar/06

Saldo da Carteira Imobiliria PF x Massa Salarial Ampliada

de 12 Meses x Endividamento Habitacional Sobre a Renda*

Dvida habitacional

Fonte: Bacen

O salto do indicador do endividamento habitacional sobre a renda disponvel deve ser analisado no apenas sob
a luz da demanda de crdito para a compra de imveis nos ltimos anos, mas tambm por razes adicionais
como o efeito retardado causado pelo lapso existente entre a aquisio de imveis novos na planta e o
financiamento do imvel, o fato de o levantamento no considerar a dvida de aluguel possivelmente trocada
pela prestao da casa prpria durante o perodo, a prioridade quase cultural dada pelas famlias casa prpria
na concorrncia com outros projetos financeiros (o que inibe o consumo de itens suprfluos) e por razes
inerentes dinmica bastante peculiar de amortizao da carteira imobiliria, como prazos de amortizao
muito mais longos do que a mdia das demais modalidades de crdito atreladas ao Sistema Financeiro Nacional

2500

15

2000

R$ Bilhes

Fonte: Bacen

As concesses de crdito habitacional cresceram de

forma exponencial na ltima dcada, sobretudo no
mbito do SBPE e fizeram com que a carteira de crdito
passasse a representar cerca de um tero da carteira de
crdito voltada s pessoas fsicas. No entanto, quando se
compara o volume de concesses de crdito imobilirio
com o montante concedido atravs de outras
modalidades, essa proporo revela-se muito menor,
no ultrapassando 7% das concesses totais de crdito
s pessoas fsicas, mesmo durante o auge em 2014

8%
7%

Dvida Habitacional

6%
5%

1500

4%
1000

3%

2%

500

1%
0

0%

Total PF (esq)

Imobilirio PF (esq)

jun/16

14

fev/16

13

out/15

12

jun/15

11

fev/15

Dvidas Gerais

10

out/14

09

jun/14

08

fev/14

07

out/13

06

Concesses de Crdito PF em 12 Meses e Participao

do Crdito Habitacional em Relao ao Total PF

jun/13

05

21,3 20,5
19,8 19,6 18,8

fev/13

18,7 18,6
17,0 17,7 17,5 18,1

out/12

0,7 0,9
0,5 0,5 0,6

jun/12

0,4

1,6 1,8
2,0 2,3
2,3

O comprometimento de renda das famlias subiu na ltima

dcada, porm num ritmo menor que o da massa de
endividamento, ajustando-se aos novos limites de crdito. Esse
ndice arrefeceu pouco desde 2012, pressionado pelo
encurtamento da renda real e pelo forte aumento dos juros
mdios no pas nos ltimos anos, que dificultam a rolagem das
dvidas j contradas. Apesar do crescimento expressivo dos
financiamentos habitacionais e do peso individual deles no
oramento familiar, quando se considera o servio mensal da
dvida, nota-se que a penetrao global do crdito imobilirio
ainda bastante restrita no Brasil, tendo atingido no fim de
2015 apenas 2,3% da renda mensal disponvel, o que representa
pouco mais de 10% dos pagamentos totais de dvidas.

fev/12

26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0

Comprometimento Mensal Mdio da Renda das

Famlias com o Servio da Dvida (%)

Fonte:
Bacen

% Cred. Imob./ Total (dir)

Nvel de endividamento (% em relao ao total de famlias)

Categoria
Total de famlias endividadas
No tm dvidas desse tipo
Muito endividado
Mais ou menos endividado

out/15
62,1%
37,8%
13,9%
22,6%

set/16
58,2%
41,8%
14,4%
20,9%

out/16
57,7%
42,2%
14,2%
20,8%

Pouco endividado
No sabe/ No Respondeu

25,6%
0,1%

22,9%
0,0%

22,7%
0,1%

Tempo de comprometimento com dvida (entre os endividados)

Prazo / Perodo
out/15
set/16
out/16
26,2%
25,8%
26,4%
at 3 meses
20,2%
21,1%
20,9%
entre 3 e 6 meses
15,4%
15,4%
15,2%
entre 6 meses e 1 ano
34,7%
33,8%
33,4%
por mais de um ano
3,5%
4,0%
4,1%
No sabe / No respondeu
7,1
7,1
7,0
Tempo mdio em meses
Fonte: CNC

Tipo de dvida (% de Famlias)

Outubro de 2016
Renda Familiar

Tipo
carto de crdito
cheque especial
cheque pr-datado
crdito consignado
crdito pessoal
carns
financiamento de carro

financiamento de casa
outras dvidas
no sabe
no respondeu

Total
77,1%
6,8%
1,6%
5,2%
9,8%
14,1%
10,2%
8,0%
2,4%
0,1%
0,1%

at 10 SM
78,2%
5,9%
1,3%
4,6%
9,4%
15,4%
7,9%
6,2%
2,7%
0,1%
0,1%

> 10 SM
72,5%
10,9%
2,9%
7,4%
11,5%
8,2%
21,1%
16,4%
1,0%
0,0%
0,0%

Fonte: CNC

Embora a proporo de famlias endividadas continue alta, ela recuou um pouco na comparao com o ano
anterior. Alm disso, o perfil dos dbitos aponta que a grande maioria das dvidas est ligada s despesas com carto
de crdito (de carter usual e mais curto), o que faz com que dois teros das dvidas tenham prazo inferior a um ano.
Se considerarmos todas os tipos de compromissos, o prazo mdio das dvidas das famlias fica em torno de 7 meses.

Embora a procura por financiamentos imobilirios tenha aumentado muito em termos absolutos nos ltimos anos,
quando se analisa o percentual relativo de famlias com este tipo de dvida, nota-se que ele no to expressivo,
atingindo 8% entre os endividados segundo a CNC, ou pouco menos de 5% do total das famlias, em linha com a
ltima PNAD que terminou o ano de 2015 com 4,9% dos domiclios em situao de aquisio. Em virtude da maior
capacidade de pagamento e dos altos preos dos imveis, esse ndice proporcionalmente maior entre as famlias
com renda superior a 10 SM, atingindo aproximadamente 16% dos endividados nesse segmento de renda. No
universo dos endividados que recebem at 10SM, o financiamento da casa prpria faz parte do oramento de cerca
de 6% das famlias.

Participao das Modalidades de Aquisio nas Vendas de

Imveis Usados na Cidade de So Paulo Meses de Maio

Famlias com Dvida Habitacional por Classe de Renda (%)

20

80%

18

Inverso da tendncia

70%

16

60%

14

50%

12

40%

10
8

30%

6
20%

4
2

0%

0
06

07

vista

08

09

10

11

12

13

financiamento bancrio

Fonte: Creci/SP - Pesquisa da Capital

14

15

16

outros

jan/12
abr/12
jul/12
out/12
jan/13
abr/13
jul/13
out/13
jan/14
abr/14
jul/14
out/14
jan/15
abr/15
jul/15
out/15
jan/16
abr/16
jul/16
out/16

10%

total

c/ renda <10SM

c/ renda >10SM

*Universo das famlias com algum tipo de dvida/ mdia mvel trimestral
Fonte: CNC

Com base na pesquisa do Creci na cidade de So Paulo, podemos notar que a participao dos
financiamentos bancrios ganhou bastante espao nas aquisies de imveis nos ltimos anos, o que fez
com que as vendas vista deixassem de responder pela maioria das transaes de venda no incio da
dcada. No entanto, aps uma longa trajetria de alta que se estendeu at 2014, a retrao da demanda
em conjunto com o aumento das restries impostas ao crdito imobilirio em 2015 vm revertendo
esse processo, resultando na diminuio da participao proporcional dos financiamentos nas transaes
de compra e venda de imveis e na estabilizao do percentual de famlias com dvida habitacional

Evoluo do Crdito Imobilirio em Relao ao ao PIB do

Brasil (%)

Aps um forte e rpido perodo de

expanso, a dvida imobiliria brasileira
tem dado sinais de acomodao

Tamanho do Crdito Imobilirio em Relao ao PIB

( Vrios Pases)

9,7 9,7
8,8
7,4
6,2
5,1

3,6
2,8
1,8 1,6
1,5 1,3 1,3 1,5 1,7

2,0

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
* at 10/2016
Fonte: Bacen

Fonte: BCB, Hypostat, Felaban, HFN

Elaborao Abecip Tendncias para o Mercado Imobilirio

Apesar do crescimento vertiginoso na ltima dcada,

quando se compara o tamanho da economia brasileira e
a evoluo de sua dvida imobiliria com a de outros
pases, nota-se que antes da expanso, o patamar do
crdito imobilirio no Brasil era praticamente incuo

Diante da deteriorao dos indicadores econmicos,

sobretudo os de emprego e renda, a inadimplncia das
pessoas fsicas voltou a subir em 2015, porm ainda se
encontra num nvel inferior ao patamar recorde
atingido em meados de 2012. Por outro lado houve um
aumento significativo da inadimplncia das pessoas
jurdicas no ltimo ano, refletindo a dificuldade de
grande parte das empresas de rolarem suas dvidas em
meio a um cenrio de juros altos e queda das receitas

18

Taxa de Inadimplncia das Pessoas Fsicas

por Modalidade de Crdito (%)

16
14
12
10
8
6
4

Inadimplncia das Pessoas Fsicas e Jurdicas

por Tipo de Crdito (%)

2
0

Fonte: Bacen

Crdito livre tem puxado a inadimplncia

das pessoas fsicas nos ltimos cinco anos

carto de crdito
veculos
imobilirio

7
6
5
4
3
2
1

PF -Total
Recursos Livres PF
Fonte: Bacen

PJ -Total
Recursos Direcionados PF

pessoal no consignado
consignado
cheque especial

A carteira de financiamentos de veculos, que havia

atravessado uma bolha de inadimplncia entre 2011 e
2014, voltou a apresentar pequena elevao desse ndice
nos ltimos meses. Ainda assim as modalidades que tm
puxado a tendncia de alta na inadimplncia das pessoas
fsicas a partir do segundo semestre de 2015 so
principalmente as dvidas com cartes de crdito, crdito
rotativo e pessoal no consignado, que possuem riscos
de crdito inerentes e taxas de juros altssimas, o que
no ocorre com o crdito imobilirio e consignado, os
quais tm conseguido sustentar ndices de inadimplncia
significativamente mais baixos e estveis

Inadimplncia do Crdito Imobilirio

Contratos com mais de 3 prestaes em atraso (%)
11,2

Consolidao da alienao
fiduciria via Lei 10.931/04

9,7
8,5
6,3

4,2
3,1

2,6

2,1 2 1,8 1,7

1,9 1,8
1,4

Especificamente em relao ao crdito imobilirio,

possvel notar uma queda forte e estrutural nos
ltimos 12 anos, que aparenta estar ligada a diversos
fatores tais como a substituio gradual da garantia
hipotecria pela alienao fiduciria, a consolidao
da tabela SAC sobre a Tabela Price e um patamar bem
mais moderado das taxas de juros e TR, os quais em
conjunto tm contribudo para uma evoluo mais
sustentvel da carteira como um todo. Apesar de
haver uma presso maior sobre a inadimplncia a
partir de 2015, possvel notar que o ndice verificado
no crdito imobilirio tem permanecido num nvel de
baixo risco, ajudado pelo maior esforo dos bancos em
renegociar as dvidas em atraso e a prioridade dada
pelas famlias ao pagamento da casa prpria

Fonte: Abecip, Bacen

CEF - Qualidade da Carteira de Crdito

AA-C
Total

D-H

90,70%

9,30%

Habitao

94,10%

5,90%

San. /
Infra.

92,10%

7,90%

Comercial
(PF + PJ)

83,90%

Fonte: CEF - Balano do terceiro trimestre de 2016

Deteriorao da
carteira de crdito
comercial sem
garantias reais e
estrutura de
cobrana deficiente
fizeram a CEF
repassar ao
mercado um
volume expressivo
dos chamados
crditos podres a
partir de 2015

Inadimplncia da Caixa Econmica Federal no 3

Trimestre de 2016 (Total e por Segmento)

6,88%

5,94%
3,48%

2,03%

16,10%
*inclui financiamentos para aquisio de material de construo
Fonte: CEF - Balano do terceiro trimestre de 2016

O COMEO DO FIM...
A partir de 2011 a economia, o mercado
imobilirio e a demanda de consumo como um
todo comearam a dar os primeiros sinais de
perda de flego, o que intensificou o nvel j alto
de interveno do governo na economia

Comprometimento Mensal da Renda das Famlias com o

Servio da Dvida x Inadimplncia das Pessoas Fsicas (%)

25
24
23

Comprometimento Mensal Da Renda das Famlias pela

Composio das Dvidas (%)

6,5 32

Intensificao do consumo
entre 2009 e 2010 aumentou
de forma brusca o nvel de
comprometimento da renda

Pico da inadimplncia da
srie recente do Bacen

28

5,5 24

22

21

4,5

20

mar/14

dez/13

set/13

jun/13

mar/13

dez/12

set/12

jun/12

mar/12

dez/11

set/11

jun/11

mar/11

dez/10

set/10

jun/10

3
mar/10

18

Comprometimento mensal da renda com servio da dvida

Inadimplncia das pessoas fsicas no SFN
Fonte: Bacen

20
16

12

12
AMORTIZAO

8
JUROS

4
0

mar/05
set/05
mar/06
set/06
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
set/16

3,5

TOTAL

16

8
19

28
24

20

dez/09

32
Disseminao dos parcelamentos e financiamentos
aumentaram o comprometimento da renda com o
pagamento de juros, mesmo com a queda das taxas

Fonte: Bacen

Diante da rpida recuperao da economia no fim de 2009 e do chamado espetculo do crescimento em 2010, o
pas atravessou um perodo de intensa euforia em diversos aspectos, mas sobretudo no mercado imobilirio. Com a
demanda de consumo superaquecida, o comprometimento da renda e a inadimplncia das famlias cresceram,
atingindo entre 2011 e 2012 o maior patamar j registrado na srie histrica recente do Banco Central.
Ao perceber os sinais de esgotamento do consumo e o aumento da inadimplncia em meados de 2011 o governo
voltou a agir: derrubou os juros bsicos, intensificou os gastos e desoneraes e lanou mo dos bancos pblicos
para abastecer de crdito barato as empresas e o consumo das famlias. Mesmo tendo tido sucesso ao interromper
temporariamente o surto de inadimplncia e a queda da atividade econmica em 2013, o governo no conseguiu
reverter o movimento de ajuste da economia e o aumento da presso inflacionria que se sucederam, os quais
impuseram um forte ciclo de aperto monetrio em meio a uma das profundas e mais longas recesses do pas.

Variao da SELIC x IPCA em 12 Meses (%)

16
Lenincia com inflao culminou com
"pedalada" na poltica monetria

14
12

10

10

jun/07
dez/07
jun/08
dez/08
jun/09
dez/09
jun/10
dez/10
jun/11
dez/11
jun/12
dez/12
jun/13
dez/13
jun/14
dez/14
jun/15
dez/15
jun/16
dez/16
jun/17
dez/17

12

reajuste de preos
represados

Selic - meta
1
0
corte das tarifas de energia
pelo governo

-1

preos monitorados
Fonte: Bacen/ IBGE

preos livres

set/16

mai/16

jan/16

set/15

mai/15

jan/15

set/14

mai/14

jan/14

set/13

mai/13

jan/13

-2
set/12

Fonte: IBGE, Bacen

mai/12

* Boletim Focus de 04/11/16

Variao Mensal do IPCA -Preos Administrados e Livres

(%)

set/11

IPCA - 12 meses

Previso atual do mercado* para

a Taxa Selic e o IPCA at 2017

jan/12

14

Incio do ciclo de baixa dos

juros bsicos

16

Renncias Fiscais do Governo Dilma/Temer

Perda de Arrecadao a Cada Ano

100,6

O grfico ao lado mostra que para sustentar o

ritmo da atividade econmica, privilegiando alguns
setores especficos da economia como as indstrias
da contruo e automobilstica, o governo Dilma
protagonizou uma onda de desoneraes a partir
de 2011 que devem gerar uma perda total de
arrecadao estimada pela Receita Federal em
cerca de R$ 458 bilhes at 2018, o que representa
um montante superior aos dficits primrios das
contas pblicas registrados at o momento

104,7

73,7

65,9
47,5

44,8

Receitas x Despesas x Resultado Primrio do Governo

Central Acumulados em 12 Meses (R$ Bilhes)

17,4
3,4
2011

2012

2013

2014

2015

2016* 2017* 2018*

*Renncia fiscal estimada pela Receita Federal com vigncia de 2016 a 2018.
Fonte: Receita Federal / Site da Folha de So Paulo de 06/09/15

Podemos notar que os supervits primrios

registrados pelo governo at 2013 no se
basearam num esforo fiscal efetivo, mas na
expectativa de continuidade do aumento das
receitas priori, o que obviamente no se
sustentou quando a economia comeou a
desacelerar a partir de 2011. Ainda sem conseguir
frear o aumento das despesas, o pas deve
registrar o pior dficit primrio de sua Histria em
2016, estimado at o momento em R$ 170 bilhes

1300

150

1200

100

1100

50

1000

900

-50

800

-100

700

-150

600

-200

Receitas (esq)

Despesas (esq)

Fonte: Secretaria do Tesouro Nacional

Resultado Primrio (dir)

Evoluo do Crdito Total e por Tipo em Relao ao PIB (%)

Taxa de Crescimento Nominal do Crdito Controlado

Acumulado em 12 Meses (%)

50

40
Realinhamento do mercado de crdito

35

40

30

Bancos privados
encabearam alta do
crdito at crise

Bancos pblicos passaram

a sustentar poltica de
crdito anticclica

30

25

20

20
15

10

10

mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
mar/14
set/14
mar/15
set/15
mar/16
set/16

crdito livre
Fonte: Bacen

0
-10
jun/02
mar/03
dez/03
set/04
jun/05
mar/06
dez/06
set/07
jun/08
mar/09
dez/09
set/10
jun/11
mar/12
dez/12
set/13
jun/14
mar/15
dez/15
set/16

Deflagrao da crise internacional

crdito direcionado

Pblico
Fonte: Bacen

Nos grficos acima fica ntido o uso de forma estratgica dos bancos
pblicos e do crdito subsidiado durante a crise de 2009, mas de
forma claramente insistente a partir do segundo semestre de 2011.
Esse movimento substituiu o protagonismo que o crdito livre e os
bancos privados historicamente detinham no Sistema Financeiro
Nacional e em certa medida ajuda a minar a eficcia da poltica
monetria, com consequncias diretas e indiretas nas contas pblicas.

Privado

ndice de Inteno de Consumo das Famlias

Taxa de Crescimento Acumulado em 12

Meses do Crdito PF por Modalidade (%)

150

70
A inteno de consumo das
famlias j vinha arrefecendo
muito antes de desabar com a crise

145

Apesar da alta muito maior, o crdito

imobilirio acompanhou a tendncia
geral de desacelerao das demais
modalidades de crdito

60
50

140

40
135

30

130

20
10

125

0
120

-10

Fonte: CNI

dez/14

set/14

jun/14

mar/14

dez/13

set/13

jun/13

mar/13

dez/12

set/12

jun/12

mar/12

dez/11

set/11

jun/11

mar/11

dez/10

115

-20

imobilirio
carto de crdito
veculos

pessoal no consignado
pessoal no consignado
Fonte: Bacen

Podemos notar que pelo menos desde 2011, seguindo a tendncia de esfriamento da economia e da
inteno de consumo das famlias, todas as modalidades de crdito entraram em trajetria de
desacelerao, sendo que o crdito para aquisio de veculos j vinha sofrendo retrao nominal desde
2014. Apesar de ter sido a carteira de crdito com maior crescimento em 2015 quando se considera apenas
o saldo das carteiras, o crdito imobilirio tambm foi o que mais desacelerou no ltimo ano, em funo
do arrefecimento da demanda por crdito e das restries s concesses via SBPE pela CEF a partir do ano
passado. Nos ltimos meses h uma tendncia ainda no consolidada de realinhamento do crescimento da
carteira habitacional em consonncia com com as demais modalidades de crdito ao consumo

16

Selic x Vendas de Imveis Novos em So Paulo em 12 Meses x

Variao do PIB em Relao Trimestre do Ano Anterior

50
45

12

40

35

30
25

milhares de unidades

(%)

Nota-se uma similaridade geral entre o

desempenho da atividade econmica e a
variao da procura por imveis. Diante das
expectativas do mercado de estabilizao da
economia para o prximo ano, provvel
que a demanda imobiliria possa estar se
aproximando do seu patamar mais baixo

20
-4

15

-8

10

Evoluo do ndice de Quantidade de Vendas Mensais

por Imobiliria - CRECI/SP

0,9
0,8
0,7

PIB (esq)
Fonte: IBGE, Bacen, Secovi-SP

Taxa Selic (esq)

Vendas (dir)
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0

ndice Mensal
Fonte: CRECI/SP - Pesquisa da capital

Mdia mvel semestral

Comparativo da Variao de Preos de Imveis em So Paulo

em 12 Meses - Novos (Embraesp) x Prontos (Oferta Fipezap)

Variao de ndices em 12 Meses : IVG-R x Fipezap - Venda SP

x Fipezap Composto x Secovi - Locao SP

35
Mesmo com perodos de maior ou
menor defasagem, nota-se uma
semelhana entre as trajetrias
dos preos de venda e locao

30
25
20

No mdio prazo, tem se verificado

a tendncia de convergncia entre
os preos praticados e anunciados

15
10
5
0
-5
-10

Fonte: Bacen, IBGE, Secovi-SP, Fipe

IVG-R
Fipezap Venda SP

Fipezap Composto
Secovi Locao - SP

mai/16

dez/15

jul/15

fev/15

set/14

abr/14

nov/13

jun/13

jan/13

ago/12

mar/12

out/11

mai/11

dez/10

jul/10

fev/10

-15

Fonte: Embraesp, Fipe

Na esteira da trajetria de desaquecimento e retrao da

atividade econmica e da demanda imobiliria, os preos
mdios de venda e locao de imveis, que j vinham em rota
gradual de desacelerao at 2014, passaram a apresentar as
primeiras quedas nominais em grande parte das cidades

Elaborao: Secovi-SP

O Fim de Fato
O consolidao da recesso a partir de
2015 marcou a derrocada definitiva da
demanda de consumo no pas e o declnio
definitivo do mercado imobilirio

PIB x Consumo das Famlias - ndice Trimestral (Srie

Encadeada com Dados Dessazonalizados)

180

A partir de meados de 2014 a

economia entrou numa profunda e
longa espiral recessiva, a qual ainda
no chegou ao final de seu curso

ndice com base 100 no 1T2000

170
160
150
140
130
120

ndice do PIB Trimestral da Construo Civil

(Dados Observados)

200

110

PIB

Consumo das Famlias

Aps um perodo de estagnao e baixa durante o

segundo mandato de FHC, a atividade da construo
civil passou por um perodo de forte expanso,
potencializado pelo boom imobilirio e pelos grandes
incentivos governamentais ao setor na ltima dcada.
Em meio recesso, a construo no pas tem
enfrentado o efeito contrrio, com desempenho abaixo
da mdia dos demais setores, agravado pelo
esfriamento da demanda por imveis, pelo travamento
das obras de infraestrutura e pelos efeitos da operao
Lavajato sobre as maiores empreiteiras do pas

160
140
120
100
80
1T96
1T97
1T98
1T99
1T00
1T01
1T02
1T03
1T04
1T05
1T06
1T07
1T08
1T09
1T10
1T11
1T12
1T13
1T14
1T15
1T16

Fonte: IBGE/ Bacen

base 100 3m 1T1996

180
1T00
4T00
3T01
2T02
1T03
4T03
3T04
2T05
1T06
4T06
3T07
2T08
1T09
4T09
3T10
2T11
1T12
4T12
3T13
2T14
1T15
4T15
3T16

100

Fonte: Bacen

Variao em 12 Meses dos Indicadores Serasa

de Atividade Econmica (PIB) e de Falncias Decretadas

50%

10%

40%

8%

30%

6%

20%

4%

10%

2%

0%

0%

Atividade Econmica (PIB)

Fonte: Serasa Experian

jun/16

jun/15

jun/14

jun/13

jun/12

jun/11

jun/10

jun/09

jun/08

jun/07

jun/06

-8%
jun/05

-40%
jun/04

-6%
jun/03

-30%
jun/02

-4%

jun/01

-20%

jun/00

-2%

jun/99

-10%

Desacelerao e queda da atividade

econmica vm pressionando o
resultado
das
empresas
e
aumentando
o
volume
de
processos de recuperaes judiciais
e falncias de empresas em quase
todos os setores da economia

Falncias Decretadas

Saldo de Empregos Formais Acumulados em 12 Meses

Construo Civil x Total (milhares de Unidades)

4000

400

3000

300

2000

Perspectiva econmica ainda

ruim e situao delicada de
grande parte das empresas do
pas continua induzindo a
perda lquida de empregos,
mesmo que com menor
intensidade nos ltimos meses

200

1000

100

0
-100

-1000
-2000
-3000

500

Apesar das variaes mais agudas,

mercado de trabalho na construo se
manteve dentro da tendncia geral

-4000

Fonte: CAGED/MTE

-200
-300
-400
-500

Total

Construo Civil

ndice do Emprego Formal no Brasil

Total x Construo Civil

ndice com base 100 em 12/1994

180

Retrao do mercado formal de trabalho da

construo civil na contramo dos demais
setores da economia, seguida de um
crescimento forte e rpido tem demarcado o
longo ciclo de expanso dos empregos formais
na construo civil nas ltimas duas dcadas

160

140
120
100

Massa Salarial* Formal Brasileira Ajustada

pelo IPCA do ltimo Ms (R$ Bilhes)

80

120
dez/94
dez/95
dez/96
dez/97
dez/98
dez/99
dez/00
dez/01
dez/02
dez/03
dez/04
dez/05
dez/06
dez/07
dez/08
dez/09
dez/10
dez/11
dez/12
dez/13
dez/14
dez/15

60

Total

Construo Civil

Fonte: MTE/Bacen

110

100

Massa real dos salrios

disparou 152% entre maro
de 2003 e agosto de 2014

90
80
70
60
50
40
30
20
jan/97
out/97
jul/98
abr/99
jan/00
out/00
jul/01
abr/02
jan/03
out/03
jul/04
abr/05
jan/06
out/06
jul/07
abr/08
jan/09
out/09
jul/10
abr/11
jan/12
out/12
jul/13
abr/14
jan/15
out/15
jul/16

Apesar do movimento de formalizao dos

empregos ter comeado alguns anos antes,
foi a partir de 2003 que a massa real dos
salrios tomou uma trajetria consistente de
alta, interrompida pelos impactos da atual
crise econmica sobre o mercado de trabalho

* Srie dessazonalizada

Fonte: FGTS/Fipe

80
70

Pesquisa CNI-IBOPE de Avaliao do Governo

Dilma/Temer (Pontos Percentuais)

timo/Bom

Popularidade do governo
despencou j no inicio do
segundo mandato

Regular

60
Ruim/Pssimo
50
40

No sabe/No
respondeu

39
34

30

ndices de Confiana do Empresrio do Comrcio e

Inteno de Consumo das Famlias

20

14 120
12
110

10
0

100
90
80
70
60
50

Inteno de consumo das famlias

Confiana do empresrio do comrcio
Fonte: CNI, Fecomrcio

jul/16

mar/16

nov/15

jul/15

mar/15

nov/14

jul/14

mar/14

nov/13

jul/13

mar/13

nov/12

jul/12

mar/12

nov/11

jul/11

40
mar/11

A perda brusca de confiana da populao no governo

contribuiu muito para o agravamento da crise poltica e
econmica do pas em 2015, culminando no processo
de impeachment que afastou Dilma e colocou Temer no
poder em meados de 2016. Ainda que o atual governo
tenha comeado com baixa popularidade, bastou a
substituio do governo anterior para uma recuperao
parcial da confiana em diversos setores da economia,
mas que ainda no tem sido suficiente para uma reao
efetiva da atividade econmica e da inteno de
consumo das famlias

Concesses de Crdito s Pessoas Fsicas por Modalidade

2012

180
160
R$ Bilhes

140

-17%

2013

120

-19%

100
-11%

80

-17%

60

-31%

-16%

40

2015
janago
2016*

20
0
consignado

veculos

imobilirio

Desembolsos do Sistema BNDES (R$ Bilhes)

Fonte:
Bacen

16

240
200

2014

Todas as modalidades voltadas ao consumo

tiveram forte retrao das concesses a partir
de 2015, porm a que mais sofreu recuo foi o
credito imobilirio, que alm da retrao at
esperada da demanda, tambm enfrentou os
efeitos da limitao de recursos da poupana
SBPE, o que acabou intensificando a queda do
volume de concesses nos ltimos dois anos

Os desembolsos do sistema BNDES registraram

queda de 52% de janeiro setembro de 2016
com o mesmo perodo de 2014

160

14
12

Concesses de Crdito Imobilirio Pessoas Fsicas

(R$ Bilhes)

Aps recuo forte em 2015, o ritmo

de queda das concesses
arrefeceu em 2016

160
140
120

10

100

120

80

80

60

40

40
2

20
Fonte: Bacen

0
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16*
* trechos em destaque referem-se ao acumulado de janeiro setembro
Fonte: Bacen

0
concesses mensais

concesses em 12 meses

jan/16

jan/15

jan/14

jan/13

jan/12

Fonte: IBGE/Bacen

jan/16

jan/15

jan/14

jan/13

jan/12

jan/11

jan/10

jan/09

jan/08

jan/07

jan/06

100

jan/11

60
jan/10

140

jan/09

220

jan/08

300

jan/07

380

jan/06

ndice de Volume de Vendas de Mveis

e Eletrodomsticos
jan/05

1000

jan/05

Fonte: Fenabrave/Bacen

jan/04

1500

jan/03

2000

ndice com base 100 em 01/2003

2500

jan/04

460

nide com base 100 em 01/2003

ago/16

ago/15

ago/14

ago/13

ago/12

ago/11

ago/10

ago/09

ago/08

ago/07

ago/06

ago/05

ago/04

ago/03

ago/02

ago/01

3000

jan/03

jan/16

jan/15

jan/14

jan/13

jan/12

jan/11

jan/10

jan/09

jan/08

jan/07

jan/06

jan/05

jan/04

540

jan/03

jan/02

jan/01

jan/00

ndice com base 100 em 01/2000

3500
Vendas de Automveis no Brasil Acumuladas
em 12 Meses (milhares de unidades)
ndice de Atividade do Comrcio Ampliado

280

260

240

220

200

180

160

140

120
Fonte: IBGE/ Bacen

80

ndice de Vendas de Materiais de Construo

180

160

140

120

100
Fonte: IBGE/Bacen

80

220

150

200
ndice com base 100 em 1T1996

160

140
130
120
110

180

Aps alguns sinais de estabilizao,

os indicadores da indstria e de
investimentos voltaram a cair a
partir do terceiro trimestre de 2016

140
120

90

80
1T96
1T97
1T98
1T99
1T00
1T01
1T02
1T03
1T04
1T05
1T06
1T07
1T08
1T09
1T10
1T11
1T12
1T13
1T14
1T15
1T16

100

Fonte: IBGE/ Bacen

ndice do PIB Trimestral Dessazonalizado da

FBCF (Formao Bruta de Capital Fixo)

160

100

1T96
1T97
1T98
1T99
1T00
1T01
1T02
1T03
1T04
1T05
1T06
1T07
1T08
1T09
1T10
1T11
1T12
1T13
1T14
1T15
1T16

ndice com base 100 em 1T1996

ndice do PIB Trimestral Dessazonalizado

Indstria Total

Fonte: IBGE/ Bacen

Se por um lado fatores como a recuperao parcial da confiana,

desacelerao da inflao e o incio do ciclo de queda dos juros ajudam
a melhorar as perspectivas de estabilizao da economia para o prximo
ano, por outro, a volatilidade do cenrio externo, as resilincia das
tenses polticas, os dados ainda bastante frgeis da economia real e a
incipincia do ajuste fiscal at o momento indicam uma recuperao
bastante lenta e gradual da atividade econmica no Brasil

A Sombra da Economia
Sobre o Mercado Imobilirio
Como a demanda e os preos dos
imveis tm reagido trajetria do
crdito imobilirio e ao comportamento
da atividade econmica no Brasil

Taxa Selic, Variao do PIB e IVG-R Real Acumulado em

Relao ao Trimestre do Ano Anterior (%)

16

Carteira Habitacional x IVG-R x Fipezap Venda - SP

Variao em 12 Meses Ajustada pelo IPCA (%)

30
25

12

60

30

50

20
15

10
5

30

-5
-10

-20

10

20
10

-15
-4

20
40

-10

-10
-20

-25 -20

PIB (esq)
Fonte: Bacen, IBGE

IVG-R (dir)

-30 -30

Taxa Selic - Meta (dir)

Carteira Habitacional (esq)

Fonte: Bacen

Trajetria recente da valorizao imobiliria no Brasil

sugere uma forte influncia das taxas de juros e da
atividade econmica na direo geral dos preos, com
alta que se manteve escorada no ciclo excepcional de
expanso do crdito habitacional da ltima dcada

IVG-R (dir)

out/16

out/15

out/14

out/13

out/12

out/11

out/10

out/09

out/08

out/07

out/06

out/05

out/04

out/03

-30
out/02

1T02
4T02
3T03
2T04
1T05
4T05
3T06
2T07
1T08
4T08
3T09
2T10
1T11
4T11
3T12
2T13
1T14
4T14
3T15
2T16

-8

Fipezap-SP (dir)

Histrico de Cotao de Venda do Dlar

(Valor Mdio Mensal em R$)

4,50

90

4,00

3,00
2,50
2,00
1,50

1200

75

1000

60

800

Milhares

3,50

Comparativo IBOVESPA x ndice Imobilirio IMOB

(Pontos)

45

600

30

400

15

200
Fonte: BMF&Bovespa, Bacen

ndice BOVESPA

Variao Real Mensal do Valor das Garantias

Imobilirias IVG-R (%)

3,0
2,0
1,0
0,0
-1,0
-2,0

ago/16

ago/15

ago/14

ago/13

ago/12

ago/10

ago/09

ago/08

ago/07

ago/06

ago/05

ago/04

ago/03

ago/02

ago/01

ago/11

Fonte: Bacen

-3,0

set/98
set/99
set/00
set/01
set/02
set/03
set/04
set/05
set/06
set/07
set/08
set/09
set/10
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
set/16

set/16

set/15

set/14

set/13

set/12

set/10

set/09

set/08

set/07

set/06

set/05

set/04

set/03

set/02

set/01

set/00

set/99

1,00

set/11

Fonte: Bacen

ndice imobilirio - IMOB

Os grficos denotam a formao de um ciclo pronunciado de

valorizao dos ativos no Brasil na ltima dcada, com
destaque para os imveis. Nota-se que a performance dos
ativos esteve lastreada entre outros fatores pelo
desempenho geral da economia, com recuperao a partir de
2003, pice entre 2008 e 2010, seguidos de desacelerao e
queda contnuas a partir de 2011. Apesar da reao da
moeda brasileira e da Bolsa de Valores em 2016 (causadas
sobretudo pela melhora das perspectivas polticas aps
impeachment de Dilma), a incipincia das reformas e a leve
melhora das expectativas ainda no se refletem de maneira
concreta na economia real, o que torna prematura a
suposio de que tal reao possa ser o indicativo da
iminncia de um novo ciclo de valorizao dos ativos

Variao das Despesas de Consumo das Famlias em

Relao ao Trimestre Anterior (%)

12
10

Correspondncia entre os perodos de

valorizao e queda dos preos dos imveis
e os ciclos de alta e baixa das despesas de
consumo no pas indicam que a procura
por imveis e por consequncia a dinmica
dos preos do mercado imobilirio esto
atreladas com maior ou menor intensidade
demanda geral de consumo das famlias

8
6
4
2
0
-2
-4
-6
4T99
3T00
2T01
1T02
4T02
3T03
2T04
1T05
4T05
3T06
2T07
1T08
4T08
3T09
2T10
1T11
4T11
3T12
2T13
1T14
4T14
3T15
2T16

-8
Fonte: IBGE/ Bacen

Fipezap Histrico - Variao Anual Real dos Preos Anunciados

dos Imveis Na Cidade de So Paulo (%)

30
25
20
15

10
5
0
-5

-10
-15

Fonte: Fipe

jun/16

jun/15

jun/14

jun/13

jun/12

jun/11

jun/10

jun/09

jun/08

jun/07

jun/06

jun/05

jun/04

jun/03

jun/02

jun/01

Mdia Mvel de dois perodos

jun/00

-20

Variao do PIB em Relao ano Anterior x Oferta x Vendas e Lanamentos

de Imveis Novos na Cidade de So Paulo Acumulados em 12 Meses

Perda de compasso dos

lanamentos

Variao em relao (%)

10

45
40
35

30
25

20

-5

15
10

-10

PIB (esq)

Unidades

* Oferta at 36 meses do lanamento

Fonte: IBGE, Secovi-SP

Lanamentos

1T16

3T15

1T15

3T14

1T14

3T13

1T13

3T12

1T12

3T11

1T11

3T10

1T10

3T09

1T09

3T08

1T08

3T07

1T07

3T06

1T06

3T05

0
1T05

-15

Milhares de Unidades

15

Nota-se uma relativa simetria entre o

desempenho da atividade econmica e a
razo entre vendas e distratos baseada no
mercado imobilirio da cidade de So
Paulo, com picos de alta nos perodos
recessivos. Isso indica que para alm da
postura imprudente de grande parte das
construtoras nos lanamentos e na
comercializao de imveis a partir de
2011, a insegurana e os efeitos da crise
no mercado imobilirio tm sido vetores
preponderantes para a desistncia ou
adiamento da compra na planta, inclusive
nos perodos de alta dos preos, como
aconteceu entre de 2008 e 2009

Oferta*
Porcentagem de Distratos sobre as Vendas de Imveis
Novos na Cidade de So Paulo - Mdia de 12 Meses

Razo dos distratos sobre as vendas se manteve

dentro da mdia histrica at o final de 2013

Fonte e elaborao: Departamento de Economia - Secovi-SP

Taxa Selic (Meta), Valorizao Imobiliria (IVG-R), Renda Nominal e IPCA acumulados em 12 meses

Estabilizao da economia, queda

dos juros e do desemprego deram
mais confiana ao comprador. Com
mais segurana jurdica e recursos
disponveis, sistema de crdito
imobilirio foi revitalizado

Alta da atividade imobiliria,

flexibilizao do crdito (baixa
dos juros, aumento de prazos e
limites) e criao do MCMV com
subsdios maiores ao setor
aqueceram a procura por imveis

Desacelerao da economia,
endividamento maior das
famlias e preos mais altos
arrefeceram a procura,
aumentando o patamar de
de distratos e da oferta

Recesso e forte alta dos

juros golpearam de vez a
demanda e os distratos
se intensificaram em
meio ao recuo do
emprego, renda e crdito

30

preo dos imveis e

renda deprimidos

25

acelerao de preos

queda de preos dos

imveis e da renda
em termos reais

demanda mais alta e

crescimento do crdito
puxaram a forte alta dos preos

20
variao em 12 meses

preos em
desacelerao

15
10
5

0
-5

-10

perodo de restrio e
recuo mais acentuado da
demanda e do crdito

Fonte: IBGE, Bacen

IVG-R

IPCA - 12 meses

Renda nominal PME

Taxa Selic

mar/16

set/15

mar/15

set/14

mar/14

set/13

mar/13

set/12

mar/12

set/11

mar/11

set/10

mar/10

set/09

mar/09

set/08

mar/08

set/07

mar/07

set/06

mar/06

set/05

mar/05

set/04

mar/04

set/03

mar/03

set/02

mar/02

-15

50

700

40

600

30

500

20

400

10

300

200

-10

100

-20

jun/06
dez/06
jun/07
dez/07
jun/08
dez/08
jun/09
dez/09
jun/10
dez/10
jun/11
dez/11
jun/12
dez/12
jun/13
dez/13
jun/14
dez/14
jun/15
dez/15
jun/16

variao (%) em 12 meses

Variao do Endividamento Habitacional* em Relao ao Ano

Anterior x Valorizao Nominal dos Imveis Acumulada em 12 Meses

IVG-R nominal

Endividamento das famlias com habitao

*Endividamento habitacional em relao massa de renda dos ltimos 12 meses

Fonte: Bacen

Financiamentos por Tipo de Imvel com Funding SBPE e

FGTS - Aquisio (milhares de unidades)

04

05

06

07

Total

08

09

10

Usados

Fonte: Abecip, CBIC, FGTS/CEF

A evoluo do crdito imobilirio e do endividamento

habitacional sobretudo via SBPE ao mesmo tempo em que
denota o crescimento da demanda por imveis no Brasil a partir
de 2005, circunscreve de forma bastante razovel a trajetria de
valorizao dos preos dos imveis na ltima dcada

11

12

13
Novos

14

15

Concesses de Financiamentos Imobilirios por Tipo de

Funding (R$ Bilhes)

180

Diante do cenrio de deteriorao dos

indicadores econmicos, queda da demanda por
crdito, maior restrio de recursos e piora das
condies de financiamento, as concesses de
crdito imobilirio caram em 2015 pela
primeira vez no Brasil em mais de uma dcada,
impactando diretamente os preos dos imveis

150
120

90
60

Financiamentos Imobilirios por Tipo de Funding

(Milhares de Unidades)

30
1200
0
04

05

06 07
Total

08

09

10 11
SBPE

12

13 14
FGTS

Fonte: Abecip, CEF/CBIC

Aumento das concesses via FGTS

compensou parcialmente as perdas
com o SBPE, principalmente por meio
da linha Pr-Cotista, que permaneceu
com taxas de juros atrativas

15

1000
800
600
400
200
0
04

05

06

07

SBPE
Fonte: Abecip, CEF/CBIC

08

09

10

FGTS

11

12

13
Total

14

15

ndice de Valorizao dos Imveis (IVG-R)

Ajustado pelo IPCA x Taxa Selic (%)

20

250

18

225

16

200

14

175

12

150

10

125

100

75

4
jan/05
ago/05
mar/06
out/06
mai/07
dez/07
jul/08
fev/09
set/09
abr/10
nov/10
jun/11
jan/12
ago/12
mar/13
out/13
mai/14
dez/14
jul/15
fev/16
set/16

275

IVG-R (real)

Taxa Selic (meta)

Movimento de queda e alta dos juros tem delineado a

trajetria de valorizao dos imveis no Brasil, sendo um
dos pilares fundamentais do crdito imobilirio, tanto
pelo lado da oferta nos bancos via captao da
poupana, quanto por parte da demanda potencial
elegvel aos financiamentos. Mesmo com a maior parte
do crdito vinculada taxas reguladas, nota-se por meio
dos grficos que a direo geral da taxa Selic impacta os
juros mdios dos financiamentos imobilirios, os quais
voltaram a assumir tendncia de baixa
Variao de ndices Financeiros: Selic x IPCA x Juros
Mdios E TR dos Financiamentos Imobilirios (%)

16
14
12
10
8

Fonte: Bacen

Apesar da alta recente, a queda substancial da Taxa

Selic em relao ao patamar praticado no incio da
dcada de 2000 diminuiu sensivelmente a presso
da TR (Taxa Referencial) sobre os financiamentos
imobilirios durante a ltima dcada

4
2
0

Selic
TR - Fin. Imob.
Juros Med. Fin. Regulados

IPCA-12 Meses
Juros Med. Fin. Total
Fonte: IBGE/Bacen

IVG-R - ndice de Valorizao e Variao Acumulada

nos ltimos 12 Meses Ajustados pelo IPCA

30

Aumento real durou

cerca de 10,5 anos

20
10

140

100

-10

60

-20

(%)

180

Correo leve e gradual dos preos nominais de

venda, preponderncia de financiamentos via
FGTS com valores mdios de garantia menores e
corroso mais acentuada pela inflao tm dado
o tom geral do ajuste dos preos dos imveis em
relao aos demais ndices de mercado

Fonte: Bacen

mar/16

300

200

200

150

100

100
Fonte: Bacen, IBGE, FGV

0
mar/16

mar/15

mar/14

mar/13

mar/12

mar/11

mar/10

mar/09

mar/08

50
mar/07

IVG-R/INCC

250

mar/06

IVG-R/Massa
de renda PME

400

mar/05

IVG-R/IPCA

300

mar/03

IVG-R/renda
nominal PME

350

500

mar/02

mar/15

mar/14

mar/13

mar/12

mar/11

mar/10

mar/09

mar/08

variao em 12 meses
IVG-R
nominal (esq)

ndice de Valorizao das Garantias Imobilirias

Nominal e Deflacionado por ndices Diversos

-30
600

ndices com base 100 em 03/2002

ndice acumulado

mar/07

mar/06

mar/05

mar/04

mar/03

mar/02

20

mar/04

220

mar/01

ndice com base 100 em 03/2001

260

Variao nos ltimos 12 Meses do IVG-R e Fipezap da

Cidade de So Paulo Ajustados pelo IPCA (%)

ndice de Preos Anunciados de Venda de Imveis em So

Paulo (Fipezap) x ndice de Valorizao das Garantias (IVG-R)

700

30

600
ndices com base 100 em 06/2001

20
10
0
-10

Preos anunciados demonstram defasagem

temporal e maior resilincia dos preos

-20

500
400
300
200
100

Fonte: Bacen,Fipe

IVG-R

IVG-R (ajustado IPCA)

Fipezap SP nominal
Fonte: Bacen,Fipe

Mesmo mais suscetvel distores, os grficos apontam que a

performance geral dos preos anunciados de venda dos imveis na
cidade de So Paulo demonstraram tendncia geral bastante prxima
daquela apresentada pelo IVG-R do Bacen, sendo que este ltimo se
baseia na mdia das avaliaes dos imveis dados em garantia nos
financiamentos tomados nas principais regies metropolitanas do Brasil

jun/16

jun/15

jun/14

jun/13

jun/12

jun/11

jun/10

jun/09

jun/08

jun/07

jun/06

jun/05

jun/04

jun/03

jun/02

jun/16

jun/15

jun/14

jun/13

jun/12

jun/11

jun/10

jun/09

jun/08

jun/07

jun/06

jun/05

jun/04

jun/03

jun/02

Fipezap Venda SP

jun/01

-30

Fipezap-SP (ajustado IPCA)

IVG-R nominal

18

Valorizao em 12 Meses dos Preos de Venda dos

Imveis Novos em B.H. Deflacionada pelo IPCA e INCC (%)

Srie mais longa dos preos

negociados na venda dos imveis
novos em Belo Horizonte revela
um comportamento cclico bem
pronunciado nos ltimos 20 anos

15
12
9
6
3

ndice de Valorizao Nominal e Real do Preo Mdio

de Venda dos Imveis Novos em Belo Horizonte - MG

0
180

-3
-6

Variao ajustada IPCA

* Pesquisa interrompida em 03/2016

Variao ajustada INCC

Fonte: IPEAD-UFMG

140
120
100
80

60
mar/96
mar/97
mar/98
mar/99
mar/00
mar/01
mar/02
mar/03
mar/04
mar/05
mar/06
mar/07
mar/08
mar/09
mar/10
mar/11
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
mar/16

mar/96
mar/97
mar/98
mar/99
mar/00
mar/01
mar/02
mar/03
mar/04
mar/05
mar/06
mar/07
mar/08
mar/09
mar/10
mar/11
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
mar/16

-9

ndice com base 100 em 03/1996

160

ndice ajustado IPCA

Fonte: IPEAD - UFMG

ndice Ajustado INCC

UM OLHAR NO RETROVISOR
O que os altos e baixos da economia
nas ltimas quatro dcada podem
apontar sobre as perspectivas da
demanda de consumo e do mercado
imbilirio no pas

Pib per Capita em Valores Correntes (mil US$)

14

12
10

Desempenho histrico do PIB

per capita e da demanda por
veculos no pas denota de
forma mais clara a evoluo dos
principais ciclos econmicos nas
ltimas dcadas, dos quais se
destaca o salto expressivo da
atividade a partir de 2003

Forte crescimento do PIB puxou um aumento

substancial da renda nacional a partir de 2003

8
6
4
2
0
Fonte: IBGE/Bacen

Licenciamentos de Veculos e Comerciais Leves no Brasil

Acumuladas em 12 Meses (Milhares de Unidades)

4000
3500

Crdito acessvel, combinado com intervenes

do Estado na economia expandiram muito o
potencial da demanda de consumo

3000
2500
2000
1500
1000
500

Fonte: Anfavea

jun/16

jun/14

jun/12

jun/10

jun/08

jun/06

jun/04

jun/02

jun/00

jun/98

jun/96

jun/94

jun/92

jun/90

jun/88

jun/86

jun/84

jun/82

jun/80

jun/78

jun/76

jun/74

jun/72

370
320
270

Expectativas
frustradas com Plano
Cruzado provocaram
alta especulativa dos
preos dos imveis

Alta dos preos acompanhou de forma razovel

a demanda de construo na ltima dcada

250
200
150

220
100

ndice de preo com base 100 em 12/1975

consumo de cimento per capita (kg/hab)

Consumo Aparente de Cimento per Capita no Brasil x ndice Fipezap Histrico

de Preos de Venda Residenciais Anunciados na Cidade de So Paulo

1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015

150

150

100

100

50

50
*IPC/SP at 1979 e IPCA a partir de 1980 /INCC para os custos de construo Fonte: Fipe, FGV,

0
jun/75
jun/76
jun/77
jun/78
jun/79
jun/80
jun/81
jun/82
jun/83
jun/84
jun/85
jun/86
jun/87
jun/88
jun/89
jun/90
jun/91
jun/92
jun/93
jun/94
jun/95
jun/96
jun/97
jun/98
jun/99
jun/00
jun/01
jun/02
jun/03
jun/04
jun/05
jun/06
jun/07
jun/08
jun/09
jun/10
jun/11
jun/12
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16

ndice com base 100 em 06/1975

O crescimento significativo da
produo e consumo de cimento
per capita no Brasil sugerem um
120
50
movimento de retomada da
atividade imobiliria a partir do
Plano Real, dividida em dois ciclos
Consumo de cimento per capita (Brasil)
Preo anunciado de venda dos imveis -SP
Fonte: Fipe, SNIC/CBIC
distintos que
provavelmente
Fipezap - ndice Histrico de Preos de Venda de Imveis Anunciados na Cidade de So
pesaram no aumento dos custos
Paulo Ajustados por ndices de Preos ao Consumidor* e ndice de Custos de Construo
de construo, num patamar bem
250
250 acima da inflao de preos ao
Preo dos imveis cresceu o dobro dos demais
consumidor nas timas duas
preos da economia nos ltimos 40 anos, ficando
200
200 dcadas
pouco acima dos custos de construo no perodo
170

ndice acima dos preos ao consumidor

ndice acima do INCC

Unidades Habitacionais Financiadas no Brasil por Tipo de Funding (1974 -2015)

1.200
ESTRUTURAO

DESESTRUTURAO

REESTRUTURAO

"BOOM DE CRDITO

Milhares de unidades

1.000
800

MCMV

HIPERINFLAO

600

IPOs
Fim do BNH

400

Marco Regulatrio
SFI

200
0
74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14
Total
FGTS
SBPE
Fonte: CEF, Bacen, Abecip/Sinduscon

Fipezap - ndice Histrico de Preos de Venda de Imveis Anunciados na Cidade de So Paulo

Ajustados por ndices de Preos ao Consumidor*

275
250
225
200
175
150
125
100
75
50
25
0

+ 192%

- 32%

*IPC/SP at 1979 e IPCA a partir de 1980

jun/75
jun/76
jun/77
jun/78
jun/79
jun/80
jun/81
jun/82
jun/83
jun/84
jun/85
jun/86
jun/87
jun/88
jun/89
jun/90
jun/91
jun/92
jun/93
jun/94
jun/95
jun/96
jun/97
jun/98
jun/99
jun/00
jun/01
jun/02
jun/03
jun/04
jun/05
jun/06
jun/07
jun/08
jun/09
jun/10
jun/11
jun/12
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16

ndice com base 100 em 06/1975

* inclui financiamentos construo, reforma e ampliao

Fonte: Fipe

O cruzamento dos principais

ciclos de valorizao dos
imveis no pas nas ltimas
quatro dcadas com as
concesses de financiamentos
habitacionais
no
mesmo
perodo indicam que a
disponibilidade de crdito
imobilirio tem sido o vetor
principal da trajetria dos
preos dos imveis no Brasil,
sobretudo nos perodos de
crescimento das concesses
voltadas classe mdia
atravs do SBPE. Quando
comparado ao FGTS, nota-se
que o sistema que utiliza os
recursos
da
poupana
demonstra maior volatilidade
nos perodos de instabilidade
econmica

A Tendncia dos Preos

dos Imveis no Mundo

Evoluo de Longo Prazo dos Preos dos Imveis (Mdia de 14 Pases da OCDE)

Preo mediano
Preo mdio

Grandes Guerras

Fonte: Thomas.S e Shularick M. No Price Like Home

O grfico mostra uma tendncia mundial de

valorizao dos imveis nas ltimas dcadas
possivelmente atrelada ao intenso processo de
urbanizao das cidades aps a Segunda Guerra
Mundial. Em meio a essa trajetria se sobressalta o
crescimento expressivo do preo mdio dos imveis
durante a dcada de 2000, com destaque para a
alta ocorrida no Brasil, o que suscita a hiptese de
que a tendncia global de valorizao imobiliria
nesse perodo possa estar relacionada forte
expanso monetria mundial ocorrida no perodo

ndice de Valorizao Nominal dos Preos dos Imveis em Pases Selecionados

Preos reais para o Brasil devido inflao mais alta / Projees a partir de 2014
Fonte e Elaborao Fitch

Evoluo dos Preos Reais dos Imveis nos Estados Unidos U.S. Case
Shiller National Index (1890 - 2015)

220
200

Formao da bolha imobiliria dos E.U.A,

seguida do estouro da crise do subprime

180
160
140
120
100
80

1
6
11
16
21
26
31
36
41
46
51
56
61
66
71
76
81
86
91
96
101
106
111
116
121
126

60
1890

1917

1945

1975 1985

275
250
225
200
175
150
125
100
75
50
25
0

1996 2005 2015

Evoluo dos Preos Reais* dos Imveis : So Paulo x E.U.A (ndice nacional) x
Miami x Los Angeles

Processo inflacionrio e incipincia

do crdito podem explicar o longo
perodo de baixa dos preos no
Brasil como um todo

Fonte: Fipe, IBGE, Standard & Poors, Federal Reserve

275
250
225
200
175
150
125
100
75
50
25
0

jun/75
jun/76
jun/77
jun/78
jun/79
jun/80
jun/81
jun/82
jun/83
jun/84
jun/85
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jun/88
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jun/90
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jun/92
jun/93
jun/94
jun/95
jun/96
jun/97
jun/98
jun/99
jun/00
jun/01
jun/02
jun/03
jun/04
jun/05
jun/06
jun/07
jun/08
jun/09
jun/10
jun/11
jun/12
jun/13
jun/14
jun/15
jun/16

ndices com base 100 em 06/1987

Fonte: Standard & Poors, FED

A comparao das trajetria dos preos reais

dos imveis nos E.U.A e de algumas cidades
americanas com a cidade de So Paulo revelam
em todos os casos um salto anormal dos preos
a partir do fim da dcada de 1990 nas cidades
americanas e em meados da dcada de 2000 na
capital paulista. No caso estadunidense,
mesmo aps o ajuste, persiste a tendncia de
valorizao gradual dos imveis dos ltimos 40
anos, o que sugere que os preos no Brasil,
ainda que sobrevalorizados atualmente, podem
ter ficado abaixo do potencial por cerca de
duas dcadas a partir do fim dos anos 1980

So Paulo

E.U.A (ndice nacional)

Miami

Los Angeles

*Fipezap de preos anunciados deflacionado pelo IPCA e IPC at 1979/ Case Shillerajustado pelo CPI (Consumer Price Index)

OBRIGADO
THIAGO F.M.

01/12/2016